«Фосборн Хоум» придумал программу для тех, кто не смог получить ипотечный кредит

     Вчера крупнейший ипотечный брокер «Фосборн Хоум» сообщил о запуске специального продукта для клиентов, чьи заявки банки одобрили, но «по каким-либо причинам не смогли до сих пор выдать деньги». С этими заемщиками поработают Инвестсбербанк и российская «дочка» индийского банка ICICI, являющиеся партнерами брокера по данной программе. По мнению некоторых экспертов, такой шаг предпринят потому, что другие банки – партнеры брокеров просто перестали принимать от них клиентов из-за невысокой благонадежности последних. Впрочем, сам «Фосборн Хоум» опровергает слухи о наличии конфликта между брокерами и банками, утверждая, что ситуация на ипотечном рынке остается стабильной.
     «Информацию об одобрении кредита клиент сможет получить в течение одного дня», – говорится в сообщении «Фосборн Хоум». Для заемщиков, ожидающих получение денег по одобренным заявкам, «Фосборн Хоум» предлагает при десятипроцентном первоначальном взносе ставку от 9,5% годовых в долларах и от 10,6% в рублях. Клиентам «Фосборн Хоум», отмечается в пресс-релизе компании, в рамках программы за услуги кредитного брокера «практически ничего не придется платить: они должны лишь внести авансовый платеж брокеру – 7000 рублей».
     «Таким образом «Фосборн Хоум» оказывает содействие благонадежным заемщикам, которые уже проделали серьезную работу по сбору документов, потратили время и силы на переговоры с кредитной организацией, но по не зависящим от них причинам оказались в затруднительном положении и не смогли в ожидаемый срок получить средства на приобретение нового жилья», – пояснил генеральный директор брокерской компании Василий Белов.
     Впрочем, участники рынка считают, что ряд клиентов, поступивших в последнее время от кредитных брокеров, обладал невысокой степенью кредитоспособности. В связи с этим банки прекратили принимать заемщиков через посредников, усилили проверку информации о платежеспособности клиентов и увеличили срок рассмотрения заявок. Возможно, именно в связи с этим ранее появлялась информация о приостановке выдачи ипотечных кредитов в некоторых банках, которую все они опровергли.
     Так, 28 августа сообщалось, что Москоммерцбанк до 15 сентября приостановил выдачу ипотечных кредитов по уже одобренным заявкам (см. «Время новостей» от 29 августа). «Не исключено, что брокеры могут передать клиентов, отвергнутых «Москоммерцом» и другими банками, на попечение менее требовательных кредиторов, – говорит топ-менеджер крупного российского банка. – Возможно, причина увеличения числа неблагонадежных заемщиков заключается в росте цен на жилье, который повлек общее снижение количества заявок на кредиты».
     Как только появилась информация о прекращении выдачи ипотечных кредитов, банк ВТБ-24 заявил о намерении принять всех потенциальных клиентов, которым отказали в других банках, и предложить им «оптимальные решения по ипотечным и любым другим долгосрочным кредитам».
     Однако в «Фосборн Хоум» категорически опровергли информацию о том, что компания расторгала договоры с банками. «Мы решили представить нашу программу в сотрудничестве именно с Инвестсбербанком и ICICI, потому что это наши стратегические партнеры и вместе мы можем предложить что-то интересное», – сообщила «Времени новостей» руководитель отдела по связям с общественностью «Фосборн Хоум» Юлия Полякова.
     Ранее «Фосборн Хоум» говорил, что готов оказывать населению бесплатную услугу по подбору ипотечного кредита (предполагается, что за клиента брокеру будет платить банк). В рамках этих программ компания подписала соглашения с Первым чешско-российским банком, ICICI и Инвестсбербанком. В новой программе Первый чешско-российский банк пока не участвует, однако, как сообщила г-жа Полякова, «может подключиться в любой момент».

В Курске тысячный сертификат на льготное ипотечное кредитование выдан учительнице сельской школы

     Необычно началось очередное заседание правительства Курской области: преподавателю русского языка и литературы Лебяжской средней школы Курского района Людмиле Некрасовой вручили сертификат номер 1000 областного ипотечного агентства и цветной телевизор в подарок. Людмила Васильевна хоть и была готова к такому подарку – школьных учителей на заседание правительства приглашают не каждый день, но все равно немного растерялась и едва нашла слова, чтобы поблагодарить руководство региона.
     Программу ипотечного кредитования местный парламент принял в 2004 году. Начиналась она трудно – дело ведь совершенно новое, однако специально созданное для распределения льготных кредитов областное ипотечное агентство постепенно обзавестись жильем помогает в первую очередь бюджетникам и молодежи. В 2006 году им было выдано свыше 470 займов, к концу 2007-го будет в полтора раза больше. Этот значительный рост председатель правительства Александр Зубарев связывает с происшедшим снижением процентной ставки по кредитам областного ипотечного агентства с 16 до 10,5 процента.

Городской ипотечный банк отказался от заимствований

     Из-за кризиса на западных финансовых рынках банки вынуждены отказываться от привлечения финансирования для развития бизнеса. Городской ипотечный банк – «дочка» Morgan Stanley – первым среди российских банков заявил об отказе от запланированного на конец года выпуска ипотечных облигаций. Банкиры решают сложную задачу: как на стагнируемом рынке сохранить доходность и темпы роста кредитного бизнеса.
     Вчера первый зампред правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев рассказал Ъ, что банк отказывается от секьюритизации портфеля ипотечных кредитов. До конца года банк планировал выпустить рублевые ипотечные ценные бумаги в объеме более $100 млн, а также валютные облигации на $250 млн. «На момент планирования выпусков привлечения в долларах преобладали в структуре нашего баланса,– объясняет господин Исеев.– Сейчас соотношение между кредитами, выданными в рублях и валюте, одинаковое и составляет более $45 млн ежемесячно». Причина столь резкой коррекции в стратегии финансирования – ситуация на долговом рынке.
     Городской ипотечный банк (ГИБ) – один из крупнейших ипотечных банков в России. В 2006 году ГИБ выдал ипотечных кредитов на сумму $217,37 млн. ГИБ был создан при участии «Росгосстраха». В конце 2006 года банк приобрела компания Morgan Stanley. Собственный капитал ГИБа составляет более 1 млрд руб.
     Городской ипотечный первым среди российских банков объявил об отказе от планов по секьюритизации ипотечных кредитов в текущем году. «Размещать облигации по ставкам, которые есть сейчас, мы не будем»,– говорит Руслан Исеев. По его оценке, сейчас стоимость заимствований обойдется в Libor + 3,5%, тогда как банк рассчитывал размесить ипотечные бумаги по ставке Libor + 0,5%. «Это логичная реакция в ситуации, когда западный рынок практически парализован,– говорит управляющий директор инвестиционного департамента МДМ-банка Тимур Кибатуллин.– Иностранные инвесторы опасаются инвестировать в развивающиеся рынки». «Любая сделка из России обойдется в 2,5-3 раза дороже, чем в начале года»,– говорит эксперт.
     Участники рынка уверяют, что примеру ГИБа последуют и другие банки, ранее заявлявшие о секьюритизации. Источники Ъ в банковских кругах утверждают, что инвестбанк «КИТ Финанс», который также готовился в этом году проводить сделку по секьюритизации ипотеки на сумму около $500 млн, отказался от этого по причине неблагоприятной конъюнктуры. Однако в самом «КИТ Финанс» утверждают, что сделка все же готовится. Он пояснил, что банк проведет сделку, «когда рынок будет хорошим».
     В ГИБе уверяют, что проблемы с финансированием для них не критичны и не обернутся снижением темпов роста бизнеса. Руслан Исеев пояснил, что банк рассматривает альтернативные возможности получения денежных средств. По словам Руслана Исеева, банк может привлечь финансирование акционеров, а в крайнем случае продать пул кредитов другим банкам.
     Однако не все банки, столкнувшиеся с проблемами рефинансирования из-за неблагоприятной рыночной ситуации, могут рассчитывать на акционерный капитал. «Поскольку секьюритизация ипотечных кредитов сейчас невозможна, мы будем привлекать кредиты под залог закладных»,– говорит первый зампред правления Москоммерцбанка Альберт Хасаметдинов. По его словам, в этом случае ставки будут выше, чем при выпуске облигаций, но при этом ниже ставок по выдаче ипотечных кредитов. Средняя ставка по ипотечному кредиту для заемщиков сейчас составляет от 9,5% годовых. А кредит под залог закладных может обойтись в 8% и более. По оценке директора департамента операций на финансовых рынках Номос-банка Василия Федорова, короткие кредиты, которые эмитенты привлекают у организаторов выпуска ипотечных облигаций, обойдутся банкам из первой двадцатки в 8-9% годовых, из второй двадцатки – в 9-10%, а региональные банки смогут занять лишь под 11-14%. При таких ставках операционная маржа будет минимальна, что отразится на доходности ипотечного бизнеса.
     Однако наиболее болезненными последствия кризиса финансирования окажутся для банков, не имеющих программ евробондов и высоких кредитных рейтингов. «Если такие банки не смогут привлечь финансирование от международных финансовых институтов, им придется сокращать объем выдачи ипотечных кредитов,– рассуждает Тимур Кибатуллин.– Это приведет к замедлению темпов роста бизнеса». При этом им придется накапливать деньги для выплат по уже существующим долгам, предупреждает он.

Клиенты британского Northern Rock встали в очередь за вкладами

     Мировой ипотечный кризис только начинается. Такие выводы сделали вчера инвесторы после того, как самый консервативный финансовый регулятор Европы Банк Англии выдал срочный кредит одному из крупнейших ипотечных банков страны Northern Rock. Банк оказался не в состоянии справиться с нехваткой ликвидных средств. Спасительные меры Банка Англии пока принесли обратные результаты: клиенты банка выстроились в очередь, а европейские фондовые рынки пошли вниз.
     Банк Англии впервые с 1973 года поддержал британские банки, выдав кредит Northern Rock,– банку не хватало средств для того, чтобы расплатиться по долгам. «Проблемы с ликвидностью в банке возникли из-за того, что он привлекал средства для выдачи ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг на срок до года,– поясняет аналитик ING Bank Андрей Андреянов.– Затем ипотечные долги рефинансировались за счет выпуска длинных бумаг». Однако при нынешнем положении на мировом финансовом рынке инструменты рефинансирования для ипотечных банков недоступны.
     Решение Банка Англии встряхнуло мировой фондовый рынок. Если в последние дни инвесторы говорили больше о последствиях ипотечного кризиса в США, то после новостей из Англии они заговорили о его начале в Европе. После сообщений о выделении экстренной помощи акции Northern Rock упали на 30%. Коррекция затронула и акции других британских банков и строительных компаний. Акции банка HBOS упали в цене на 5%, Barclays – на 4%, строительной компании Barratt Developments – на 11%. Котировки крупных британских компаний потянули вниз британский индекс FTSE 100 – он упал на 2,3%. И хотя в течение торгового дня индекс частично отыграл падение, по итогам дня он снизился на 1,3%. Европейские индексы также отреагировали на новость из Великобритании. Французский CAC 40 и немецкий DAX 30 сразу после сообщения Банка Англии начали снижаться, а общее падение составило 0,8%. Британский фунт упал до 14-месячного минимума, до 68,58 пенса за евро.
     Паника началась и среди вкладчиков Northern Rock. Они выстроились в очереди возле отделений, чтобы забрать свои сбережения.
     «Мне страшно,– цитирует Bloomberg слова Питера Пая, 60-летнего пенсионера, бывшего университетского преподавателя.– В Northern Rock находятся все мои сбережения». Сам банк пытается успокоить клиентов. Глава Northern Rock Адам Эпплгарт вчера выступил с заявлением о том, что «бизнес идет как обычно». Но очереди на улицах возле отделений банков свидетельствовали об обратном.
     Northern Rock основан в 1965 году, его акции были выведены на биржу в 1997 году. Штаб-квартира банка находится в Ньюкасле. Осуществляет около 20% всех операций ипотечного кредитования в Великобритании. Общий объем активов и выданных кредитов составляет ?113 млрд (€164 млрд), хранит депозиты вкладчиков на общую сумму ?24 млрд (€35 млрд). У банка 76 отделений в Великобритании, 1,4 млн частных вкладчиков, 800 тыс. ипотечных заемщиков.
     Банк Англии считается самым консервативным банковским регулятором в Европе. В августе британский Центробанк с неодобрением высказывался о решениях других ЦБ поддерживать ликвидность коммерческих банков за счет государственных интервенций. В то время как Европейский центробанк выбрасывал на рынок сотни миллиардов евро, но в пятницу министр финансов Британии Алистер Дарлинг заявил, что «на рынке много денег, но их очень неохотно дают в долг». По мнению аналитиков, предоставление Банком Англии кредитных средств свидетельствует о том, что регулятор признал серьезную угрозу экономике Великобритании.
     Сумма кредита, предоставленная банку Northern Rock, не раскрывается. Аналитики предполагают, что если бы объем этих средств был обнародован, то волна коррекции, распространившаяся на мировых фондовых рынках, была бы еще более ощутимой. Проблемы с нехваткой средств у банка Northern Rock действительно серьезные. Он уже предупредил инвесторов о снижении прогнозируемой прибыли по итогам года с ?647 млн (€939 млн) до ?500 млн (€726 млн) – ?540 млн (€784 млн).
     Участники европейского рынка называют события, происходящие вокруг Northern Rock, катастрофическими. По словам топ-менеджера британской трейдерской компании IG Index Тима Хьюза, «то, что происходит с Northern Rock, беспрецедентно». «Его бизнес подвергся удару, и было бы намного хуже, если бы помощь ЦБ понадобилась более крупному банку»,– рассуждает эксперт.
     Российский фондовый рынок сдержанно отреагировал на события в Великобритании. Ведущие фондовые индексы снизились в пределах 0,3%. И российские аналитики пока более сдержанно оценивают происходящее. «Европейские банковские системы хорошо отрегулированы и защищены,– сказала главный экономист Альфа-банка Наталья Орлова.– Вряд ли эта ситуация получит распространение». По словам кредитного аналитика Standard & Poor`s Екатерины Трофимовой, «это рабочий момент, локальная проблема, в связи с которой масштабный кризис в Европе вряд ли возможен». И хотя европейские банки сейчас испытывают проблемы с ликвидностью, о макроэкономическом кризисе в этом регионе говорить нельзя, утверждают эксперты.
     Тем не менее сложная ситуация на европейском финансовом рынке усугубит проблемы российских банков с привлечением финансирования. «Российский рынок зацепило,– считает главный экономист инвестбанка 'Траст' Евгений Надоршин.– Учитывая нынешнюю ситуацию, темпы роста ипотечного кредитования в России могут замедляться. Для дальнейшей агрессивной экспансии у нас просто может не хватить ресурсов». По мнению Натальи Орловой, российским долговым рынкам будет слишком сложно восстановиться на таком фоне.

Хватит ли денег для всех?

     «Распространение паники вынуждает министров объявить о гарантиях банковским вкладчикам», – сообщает Guardian. «Чек на 28 млрд. фунтов, чтобы прекратить панику», – гласит заголовок Times. «Министр финансов вступает в игру, чтобы остановить бегство вкладчиков», – указывает Financial Times. «Банковский кризис: страхи растут», – таков заголовок в Independent.
     Первые и множество внутренних полос во всех без исключения газетах посвящены кризису, в котором оказался британский банк Northern Rock. Его вкладчики за три дня стояния в, следует отметить, весьма дисциплинированных и упорядоченных очередях, сняли со своих счетов три миллиарда фунтов, т.е. шесть миллиардов долларов.
     Проблема Northern Rock схожа с той, которая недавно сотрясла американский и многие другие рынки ипотечного кредитования: банки с готовностью предоставляют людям кредиты на стремительно дорожающее жилье, и все большее число заемщиков обнаруживают, что расплачиваться с кредитами не в силах.
     Премьер-министр Гордон Браун поставил на карту свою политическую репутацию, пойдя на беспрецедентный шаг – гарантировать все вклады на счетах в Northern Rock, пишет консервативная Daily Telegraph.
     «Поскольку все предыдущие попытки успокоить влкадчиков не сработали, Браун пошел на рискованный шаг – предоставить 21 миллиард из средств налогоплательщиков, чтобы положить конец паническому изъятию вкладов», – сообщает издание.
     Министр финансов Алистер Дарлинг также заявил, что аналогичные гарантии будут даны вкладчикам и других финансовых учреждений, если они окажутся в схожем положении.
     На первой полосе Independent – графики стоимости акций еще двух британских банков, Alliance and Leicester и Bradford & Bingley: первые потеряли в цене более 30%, вторые – более 15%.
     Daily Telegraph приводит мнение экономистов, которые подвергают сомнению способность правительства выполнить обещание выручить любой банк, который окажется в подобной ситуации, и говорят, что такие гарантии могут только усугубить проблемы.
     Financial Times в редакционной статье пишет: «Бегство вкладчиков из Northern Rock показывает, что британский инструментарий по разрешению таких кризисов устарел. Сейчас понесла только одна лошадь, однако и другие начинают вставать на дыбы и прядать ушами, так что следует внимательно осмотреть запор на дверях конюшни».
     Британская деловая газета не в восторге от предоставленных правительством полных гарантий на всю сумму вкладов: «Это потребовало бы ужесточения контроля над банковской системой почти до уровня национализации».
     Financial Times считает, что оптимальным выходом из ситуации было бы быстрое и более совершенное страхование вкладов.
     В связи с банковскими перипетиями очень занятой день сегодня не только у экономических обозревателей, но и у газетных художников.
     В Daily Telegraph банковская кассирша направляет автомат на подошедшего к окошку вкладчика: «Оставь свои деньги в покое». В Times рисунок: муж, держа в руках газету с аршинным заголовком «Кризис Northern Rock», говорит жене: «Я и не думал паниковать, пока министр финансов не сказал, что нет никаких оснований для волнений».

Банкиры ожидают роста ипотечных ставок

     В ближайшее время в США ожидается до 2 миллионов дефолтов заемщиков по ипотечным кредитам, сообщил вчера первый вице-президент Ассоциации региональных банков России Александр Хандруев. Это говорит о том, что последствия денежного кризиса на мировом финансовом рынке еще не исчерпаны. В такой ситуации, считает Хандруев, очень многое будет зависеть от действий Банка России.
     Нынешний финансовый кризис имеет одну важную особенность – решающее значение в нем играет психологический фактор, заявил вчера на заседании «круглого стола» банкиров Александр Хандруев. Поэтому никто не знает наверняка, в какой стране он может проявиться. По его мнению, в таких условиях нужно быть очень осторожным в высказываниях – особенно госчиновникам и сотрудникам регуляторов рынка. Например, заявление о том, что Центробанк будет заниматься только краткосрочным рефинансированием коммерческих банков, вполне правильное в обычных условиях, в кризисной ситуации вполне способно негативно отразиться на банковском секторе.
     Между тем ситуация на российском финансовом рынке действительно тревожная. В последние годы российские компании и банки активно занимали деньги на свое развитие за рубежом, пользуясь низкими процентными ставками и укреплением рубля. В результате в прошедшем году объем внешнего долга «частников» вырос со 175 до 262 миллиардов долларов. За первый квартал нынешнего года банки и компании заняли за рубежом еще 31 миллиард рублей. Поэтому, считает начальник стратегического управления одного из крупнейших московских банков Виктор Шпрингель, события, происходящие на мировом рынке, не могут не нанести «определенный ущерб» российской банковской системе.
     В условиях дефицита денег в мире стоимость заимствований российских компаний и банков значительно выросла, ведь они занимали деньги по «плавающей» ставке процента. От роста процентов уже испытывают трудности даже такие «монстры», как ВТБ, «Газпром» и «Роснефть». Для остальных российских заемщиков – «попроще», стоимость кредитов подскочила еще больше. Как отмечает Виктор Шпрингель, российские банки были в авангарде роста международных заимствований. Если в 1998 году внешние долги имели лишь крупнейшие частные банки, то сейчас зарубежные займы в иностранной валюте есть практически у всех крупных кредитных организаций, включая региональные банки. По словам Шпрингеля, обязательства банков перед иностранцами уже превысили 100 миллиардов долларов.
     Итогом может стать сокращение у значительного числа российских банков ипотечного кредитования, которое строилось в расчете на возможность перезанять «длинные деньги» под залог ипотечных ценных бумаг. Ведь в нынешних условиях, считают эксперты, рынок ипотечных бумаг может вообще «схлопнуться». Как итог, в ближайшее время можно ожидать роста ставок по ипотеке. И даже есть вероятность повторения «аналогичных процессов» на рынке автокредитования.
     Кстати, по словам первого заместителя председателя банковского комитета Госдумы Павла Медведева, в российском Гражданском кодексе уже существует статья о том, что банки могут продавать «ипотечную» квартиру без суда, если заемщик не выплачивает долг. Причем даже в том случае, если она является единственной «крышей над головой». Так что увлекаться ипотечными кредитами по принципу «пока дают» специалисты не советуют.
     В условиях сокращения внешних заимствований российские банки попытаются использовать внутренние займы в рублях для покрытия выплат по иностранным кредитам и финансирования программ развития. И здесь решающую роль будет иметь монетарная политика Центробанка, который в конце августа уже предоставил значительные денежные средства коммерческим банкам по более «длинным», ломбардным, кредитам под залог ценных бумаг: за несколько недель их величина выросла с 50 миллионов до 2,5 миллиарда рублей.

«Русский стандарт» приостановил выдачу ссуд

     Как стало известно РБК daily, банк «Русский стандарт» временно, до 1 октября, приостановил выдачу частным лицам ссуд наличными деньгами, а также выдачу ипотечных кредитов. В самом банке говорят о том, что банк временно «несколько ограничил продажи конкурирующих продуктов».
     Вчера один из менеджеров банка «Русский стандарт» рассказал РБК daily, что банк временно приостановил выдачу ссуд наличными и ипотечных кредитов. По его словам: «У нас озвучили внутреннее указание о том, что временно данные продукты предлагаться не будут». Он уточнил, что распоряжение было озвучено в августе.
     В колл-центре банка «Русский стандарт» сотрудник на просьбу рассказать о ссуде наличными сообщил, что они пока не выдаются. «Это временная проблема, но с 1 октября мы возобновим выдачу ссуд наличными», – заявил он. И добавил: «Сейчас у нас происходят изменения тарифных планов и условий кредитования, поэтому пока мы не выдаем наличные средства по ссудам любого объема».
     Также вчера сотрудники РБК daily пытались связаться с отделом ипотечного кредитования «Русского стандарта». В московском колл-центре банка операторы просили перезвонить на «бесплатный федеральный номер», который в течение дня не принимал звонки, выдавая сигнал «занято». Сотрудники московского колл-центра несколько раз даже переключали на «специалиста».
     Но каждый раз «специалист» оказывался автоответчиком. На протяжении нескольких звонков, по 20-30 минут каждый, корреспонденту РБК daily очень много раз пришлось выслушать предложение воспользоваться автоматическим информатором, которые перемежались сообщением, что «в настоящий момент все специалисты заняты». В Москве выдачей ипотечных кредитов занимается только один офис банка (расположенный по адресу: проспект Мира, 110-2, номер телефона 787-0009). Все звонки на данный номер после первого гудка телефона прерывались сигналом «занято».
     Как рассказал вчера начальник управления по связям с общественностью банка «Русский стандарт» Артем Лебедев, ключевыми направлениями бизнеса банка являются магазинные кредиты и кредитные карты. «В условиях бурно растущего спроса на новые предложения банка «Русский стандарт» в сегменте кредитных карт мы снизили активность в продаже конкурирующих продуктов», – заявил вчера РБК daily Артем Лебедев.

     «Русский Стандарт» перестал выдавать ипотечные займы, а также потребительские кредиты наличными. В банке это объясняют необходимостью переориентации на новые более жесткие условия оценки заемщиков. А эксперты считают, что у банка просто нет денег.
     Банк «Русский Стандарт» (РС) приостановил выдачу потребительских кредитов наличными, а также ипотечных займов. Как пояснили в самом банке, это временная мера: выдача потребительских кредитов наличными приостановлена до октября, а ипотечных – до конца текущего года. Ситуация связана с изменением условий предоставления займов, подчеркнули в РС.
     С 15 августа под давлением Генпрокуратуры банк принял решение отказаться от взимания дополнительных комиссий. При этом, как писала Газета.Ru, банк ввел новые тарифные планы по ссудам, повысив процент по кредитам, причем как для новых, так и для старых клиентов. Также РС был вынужден отказаться от собственного долгового агентства, кому передавал своих проблемных заемщиков.
     Несмотря на повышение декларируемого процента по кредитам, банк понес существенные потери из-за отказа от комиссий. По прогнозам самого РС, в ближайшие несколько лет, банк недополучит в результате этого решения 6,2-6,7 млрд рублей. Впрочем, эксперты полагали, что часть своих потерь банк отобьет. Действительно, несмотря на высокий размер эффективных процентных ставок, банк объявил о том, что количество желающих воспользоваться его кредитами выросло на 40% за две недели после объявления об отмене всех сопутствующих комиссий.
     Также эксперты не сомневались, что РС ужесточит требования к заемщикам, чтобы уменьшить риски невозврата. Так и вышло. Больше гражданин не сможет прийти в магазин и взять в кредит у РС любую вещь при наличии паспорта за 15 минут, говорят в банке. Чтобы оформить кредитную карту, теперь в РС в обязательном порядке потребуют наличия второго документа, прав на машину или загранпаспорта. Изменились условия и вторичного предоставления кредитов. «При наличии просрочек заемщику автоматически отказывают в удовлетворении просьбы, – говорят в пресс-службе РС. – Должно пройти как минимум полгода, который покажет дисциплину заемщика».
     С ужесточением требований к заемщикам связана и временная приостановка выдачи некоторых кредитов, утверждают в банке.
     Быстрая скорость принятия решения о предоставлении кредита обеспечивается за счет так называемого скоринга – балльной системы оценки кредитоспособности заемщика. Тайм-аут нужен банку для переориентации своих скоринговых систем.
     Что же касается ипотечных кредитов, то как объяснили в банке, ипотека никогда не была приоритетным направлением его бизнеса. РС запустил ипотечный продукт в Москве в марте этого года в тестовом режиме, а в июле – еще в 11 российских городах, говорят представители банка. «Мы не собираемся отказываться ни от каких своих продуктов, просто сейчас мы будем смотреть на рынок и анализировать его», – отметили в пресс-службе банка.
     Однако аналитики полагают, что истинная причина тайм-аута заключается совершенно в другом.
     «Для остановки выдачи кредитов необходимы более глобальные причины, чем переориентация скоринговой системы. Этот процесс не помеха – можно выдавать займы в меньших количествах и объемах», – поясняет старший аналитик ИК «Антанта Капитал» Максим Осадчий.
     Он полагает, что на самом деле банк столкнулся с нехваткой денежных средств для выдачи кредитов. «Не исключено, что банк испытывает отток депозитов и снижение остатков на счетах: клиенты банка могли негативно воспринять информацию о проверках банка Генпрокуратурой, – говорит Осадчий. – Можно также посмотреть на отчетность на 1 июля текущего года, по которой видно, что за первое полугодие 2007 г. банк получил комиссий более чем на $600 млн». Эта сумма гораздо больше тех потенциальных потерь, которые банк рассчитывает понести из-за отмены комиссий. Конечно, временные трудности можно пережить, занимая деньги на рынке капитала. Но делать это в ситуации кризиса ликвидности становится все сложнее и дороже.

Наличные кредиты и ипотеку банк больше не выдает

     Лидер российского розничного рынка банк «Русский стандарт» приостановил ряд своих кредитных программ – выдачу наличных в отделениях банка и ипотеку. Из-за роста стоимости заимствований и сокращения собственных доходов банка ему не хватает денег на поддержание темпов выдачи кредитов.
     До вчерашнего вечера сотрудники колл-центра «Русского стандарта» говорили о приостановке выдачи кредитов лишь до 1 октября. Однако вчера вечером в круглосуточном телефонном справочно-информационном центре банка Ъ сообщили, что эта дата не окончательная и неизвестно, возобновится ли выдача наличных кредитов и ипотеки. «Звоните после 1 октября, возможно, будет какая-то информация»,– посоветовала операционистка.
     По официальной версии, причиной отказа «Русского стандарта» от ряда кредитных программ стал мировой финансовый кризис и возникшие из-за него у банка проблемы с финансированием. «В условиях возросшей стоимости привлечения средств перед банками встает вопрос эффективности бизнеса,– заявили Ъ в пресс-службе 'Русского стандарта'.– Нужно продавать то, что выгодно. Кредит наличными, как и ипотека, для нас продукты с низкой маржой и потому не являются приоритетными».
     Официально в банке объясняют, что оба направления развивают недавно и для изменения продуктов требуется время. «Мы должны четко определить их место в нашей линейке», сказали Ъ в пресс-службе «Русского стандарта».
     Кредиты наличными «Русский стандарт» начал выдавать в Москве в марте 2006 года, в регионах – в этом году. Портфель таких кредитов ничтожно мал ($300 млн) по сравнению, например, с карточным портфелем ($4 млрд). Ипотека в «Русском стандарте» стартовала этой весной в качестве тестового проекта. Объем выданных ипотечных кредитов – всего $2 млн.
     В то же время, как отметили в пресс-службе «Русского стандарта», от привычных и хорошо продающихся продуктов, таких как потребкредитование в торговых сетях, карточные кредиты и автокредиты, банк отказываться не собирается. Правда, судя по сообщениям на банковских интернет-форумах, «Русский стандарт» стал гораздо внимательнее оценивать заемщиков – процент отказов в последнее время достиг 60%, а лимиты по картам снижены в несколько раз – до 10 тыс. руб. В банке признают, что ужесточили требования к клиентам.
     Участники рынка считают, что приостановлением выдачи кредитов банк не ограничится и в конце концов откажется от низкодоходной части бизнеса. «Отказ от выдачи кредитов в высокий сезон, да еще в той ситуации, в какой находится 'Русский стандарт', чреват для него высокими репутационными рисками»,– считает представитель крупного банка. Он напоминает, что из-за требований Генпрокуратуры «Русский стандарт» был вынужден отказаться от дополнительных комиссий и снизить ставки по кредитам, что могло сказаться на эффективности бизнеса банка.
     Конкуренты «Русского стандарта» считают, что банк принял верное решение, отказавшись от ряда кредитных программ. «В условиях возможного кризиса ликвидности банкам, ориентированным исключительно на долговое финансирование и не имеющим поддержки иностранной материнской компании, имеет смысл сохранить лишь наиболее доходные виды кредитования и сконцентрироваться на коротких кредитах, какими являются потребкредиты и кредитные карты»,– говорит президент Хоум Кредит энд Финанс Банка Евгений Бернштам. Он считает, что развивать новые направления, какими для «Русского стандарта» являются кредиты наличными и ипотека, не только неэффективно из-за низкой маржи и длинных сроков этих продуктов, но и чревато серьезными дополнительными затратами на построение сети отделений. Господин Бернштам считает, что в условиях кризиса ликвидности на аналогичные меры могут пойти и другие банки, не имеющие альтернативных возможностей финансировать свой бизнес, кроме как на долговом рынке.

С помощью кредита невозможно купить квартиру в хрущевке или в доме, предназначенном под снос

     Получить одобрение банка на ипотечный кредит сегодня непросто. Но не меньше сложностей ожидает заемщика и при поиске подходящей для ипотеки квартиры. Ведь у банков существуют достаточно жесткие требования к такому жилью. Оно должно быть ликвидным, а значит, качественным, по возможности не падать со временем в цене. Тогда в случае неплатежей банк или заемщик легко, без потерь смогут продать квартиру и покрыть убытки.
     Как правило, банки отводят на поиск квартиры по ипотечной сделке 3-4 месяца с момента одобрения кредита. Если за это время найти подходящую квартиру не удастся, то всю процедуру придется начинать сначала и заново заручаться согласием банка.
     В принципе требования, которые банки предъявляют к ипотечному жилью, стандартные, они регулируются Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Естественно, вы не сможете приобрести по ипотеке жилье или квартиру, которые принадлежат государству или муниципалитету. Что же касается юридической чистоты покупаемой квартиры, то она не должна вызывать сомнений. Банк непременно привлечет специалистов для ее проверки. Есть и другие нюансы – по закону квартира по ипотеке должна приобретаться у третьих лиц, которые не являются членами семьи заемщика. Это значит, что не допускается покупка квартиры у близких родственников – супругов, родителей, детей. Банк не одобрит ваш выбор, если ипотечное жилье обременено правами третьих лиц. Особые условия должны соблюдаться при передаче в залог квартиры, где проживают или зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника (или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника). В этом случае сделка допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
     Особенно строго банки подходят к техническому состоянию приобретаемого жилья. Ведь недвижимость должна быть ликвидным имуществом, которое реализуется на рынке в приемлемые сроки и без потерь в стоимости. Поэтому банки рассматривают только отдельные квартиры в многоквартирном доме с отдельной от других квартир кухней и санузлом. Комнаты или доли квартир в залог не принимаются. Основное требование банков – чтобы дом не был предназначен под снос, капитальный ремонт или реконструкцию с отселением в течение ближайших 10 лет. Степень износа дома не должна превышать 60%. Жилье также не должно быть аварийным. Даже к перекрытиям в доме предъявляются жесткие требования – они должны быть металлические, железобетонные или смешанные. Банки не дадут вам кредит, если в качестве залога вы предложите жилье барачного или гостиничного типа, жилье в общежитиях и зданиях, построенных ранее 1957 года. Впрочем, у каждого банка в разных регионах могут быть и свои ограничения, связанные и с годом постройки дома, и со степенью его износа.
     Еще один важный момент – квартира должна соответствовать плану БТИ. А значит, в ней не должно быть незарегистрированных перепланировок. В противном случае квартира может быть принята банком в качестве залога только после дополнительного согласования.
     И, конечно же, ипотечная квартира должна соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов. Она должна быть подключена к системам отопления, горячего и холодного водоснабжения, к электрическим сетям.
     Важно и то, чтобы цена квартиры была сопоставима с размером кредита. Для оценки квартиры банк приглашает оценщика, как правило, из тех компаний, с которыми он постоянно работает. И, наконец, еще одно непременное условие ипотеки – приобретаемая квартира должна быть застрахована.

ВТБ-24 придумал специальную ипотечную программу для Сочи

     Банк ВТБ-24 объявил о запуске новой ипотечной программы «114% для Сочи». Клиентам, приобретающим недвижимость в городе, банк может выдать кредит, сумма которого на 14% превышает оценку квартиры. Эта цифра, конечно, связана с годом проведения Олимпийских игр. Вместе с тем это позволительный для банка уровень риска – за четыре-пять месяцев рост цен сократит соотношение кредит-залог до обычных 100%, пояснили в ВТБ-24.
     Расчет прост: к Олимпиаде-2014 цена недвижимости вырастет, скорее всего, не на 14%, а гораздо больше. В условиях стагнации цен на московскую недвижимость банки уже не спешат с предложениями типа «ипотека плюс ремонт» для столичных жителей. Зато теперь они актуальны для новой, практически гарантированной точки роста – Сочи. Впрочем, конкуренты ВТБ-24 пока не готовы последовать его примеру.
     Программа ВТБ-24 «114% для Сочи» по условиям не отличается от базовой ипотечной программы банка. Процентная ставка составляет от 9% годовых в долларах и евро или от 11% годовых в рублях, срок – до 30 лет, досрочное погашение без санкций возможно через три месяца. Отличие программы только в размере кредита, который можно получить под залог недвижимости. Если обычная программа ВТБ-24 подразумевает кредитование максимум на стоимость квартиры (100-процентный кредит), то под сочинское жилье банк готов давать 114% оценочной стоимости. «Воспользоваться новым предложением ВТБ-24 может каждый, вне зависимости от гражданства и места постоянной регистрации, в любом регионе присутствия банка», – приглашает банк желающих заработать на сочинских квартирах (в Сочи у него три отделения). Последний раз такую возможность получали те, кто покупал по ипотеке московские квартиры до 2006 года, – рост цен на них позволил с лихвой окупить все кредитные затраты. Теоретически такие же условия могут сложиться и в Сочи, где уже почувствовали динамику цен на землю.
     «Получение статуса олимпийской столицы 2014 года послужило толчком к развитию рынка недвижимости Сочи, повысило его инвестиционную привлекательность. Мы считаем необходимым поддержать клиентов нашего банка, обеспечив им максимально выгодные условия ипотечного кредитования», – говорит член правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Анатолий Печатников.
     Коллеги понимают идею ВТБ-24. «Рост цен в этом регионе – около 60% с начала года. При таком темпе уже через три-четыре месяца текущее соотношение кредит-залог по таким кредитам снизится до приемлемых для банка 85-90% только за счет роста цен и без учета погашения заемщиками основного долга», – говорит зампред правления «Хоум кредит энд финанс банк» Владимир Гасяк. А поскольку ВТБ-24 отложил секьюритизацию своих ипотечных кредитов, ко времени проведения этой сделки кредиты будут самыми обыкновенными, отметил он. Тем не менее банкиры отмечают, что немногие участники рынка ипотеки выйдут с аналогичными предложениями. «Во-первых, в момент выдачи это будет недообеспеченный кредит, что влечет за собой создание соответствующих резервов. Во-вторых, остается риск, что проблема с кредитом наступит до того, как стоимость жилья превысит сумму займа, – перечисляет риски заместитель начальника управления розничных операций банка «Возрождение» Марина Малайчик. – В-третьих, нет гарантии, что стоимость жилья в Сочи по окончании Олимпиады не опустится до прежнего уровня в связи с отсутствием дальнейшего интереса инвесторов к региону».
     «ВТБ может позволить себе данный продукт. У него огромный ипотечный портфель, следовательно, доля подобных кредитов будет незначительна», – комментирует г-н Гасяк. У других кредитных организаций для подобных продуктов явно меньше возможностей, полагает он. Они более зависимы от секьюритизации, а при недостатке средств не готовы думать о рисковых продуктах. К тому же большинство заемщиков стремится снизить сумму долга и сэкономить на процентах. Не все клиенты хотят платить за лишние деньги, взятые в кредит.

Ставки по ипотечным кредитам в России в ближайшее время вырастут на 2-3%

     В России возникла критическая ситуация с ликвидностью на финансовом рынке. Свободных средств для рефинансирования у банков практически нет, и им, чтобы свести концы с концами, остается только поднимать ставку по ипотечным кредитам. Об этом заявил вчера на пресс-конференции председатель комитета по секьюритизации Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Алексей Казаков.
     В США ипотечный кризис, бушующий уже второй месяц, возник из-за слишком дешевого кредита. Банки стали давать деньги на жилье практически всем подряд. Пока его стоимость росла, никто на это внимания не обращал. Но стоило ценам приостановиться, кризисные явления немедленно всплыли на поверхность. Но Россия – не Америка. Там рынок ипотеки по объему составлял 56% ВВП, у нас – лишь около 1%. Тем не менее, по словам председателя совета НАУИР Владимира Пономарева, в нашей стране в последний год наблюдаются точно такие же симптомы. «К кризису в США привело несоответствующее возможностям экономики повышение доступности жилья, и у нас происходит то же самое», – отметил он.
     По словам Алексея Казакова, сейчас российские банки испытывают затруднения со свободными средствами, которые можно было бы выделить на ипотеку. Раньше это можно было скомпенсировать дешевыми заимствованиями из-за рубежа, но из-за кризиса поток денег иссяк. В результате сложилась ситуация, когда «активы стали длиннее пассивов», то есть, взятые кредиты нужно отдавать немедленно, а занять еще раз удастся, скорее всего, еще не скоро. В этой ситуации, уверены эксперты, банки будут вынуждены поднимать ставку по ипотечному кредиту с нынешних средних 10% до 12-13.
     Доступность жилья, по мнению специалистов, достигается понижением не процентных ставок по кредитам, а рыночных цен на жилье. «Этого можно достичь только одним способом – больше строить», – уверен Владимир Пономарев. По его словам, особый упор нужно сделать на социальное строительство, в том числе и на очередников, которых в России сейчас не менее 3-4 млн. семей. «Необходимо выделять некоторые незащищенные группы населения и оказывать им адресную поддержку», – считает эксперт.
     По его словам, в США подобная система выстроена, весьма грамотно. Государство вместе с муниципальными властями полностью берет на себя расходы по сносу ветхого фонда и строительству инфраструктуры. Переселенцы при этом еще обучаются чему-нибудь, чтобы потом у них не было проблем с возвращением кредита. «Для сравнения: у нас из федерального бюджета на инженерную инфраструктуру вокруг строящихся жилых объектов не было потрачено за последний год ни копейки», – отметил эксперт. В целом адресное строительство в России во многом буксует из-за сверхвысокой стоимости земли, тогда как даже в плотно населенном Китае участки выделяются бесплатно. Точно так же поступают и в Казахстане

Ипотека стала для российских яппи чем-то вроде инициации

     Субстандартное кредитование и 'сверхоптимистическая' кредитная политика банков вызвали в США и Британии финансовый кризис. Однако в России все (пока) обстоит совсем иначе. Получение жилищного кредита (по-русски он называется «ipoteka») стало для российских яппи своего рода обрядом инициации, приобщающим к стилю жизни среднего класса.
     То, что для многих на Западе выглядит само собой разумеющимся, одной из простейших услуг финансовой сферы – получение долговременного кредита на приобретение жилья – является в России передовым явлением в области потребительского кредитования. Кампания по ознакомлению общества с этой возможностью сейчас в самом разгаре.
     По российской наружной рекламе последнего десятилетия можно составить неплохое представление о том, как изменялись запросы российского общества. Сначала рекламировались в основном пиво и сигареты, потом их сменили товары длительного пользования – телевизоры с плоским экраном, стиральные машины, кожаные диваны. Затем появились рекламы автомобилей, за ними последовала садовая мебель и плавательные бассейны, а там и кухонные гарнитуры на заказ.
     Два года назад стала появляться реклама новых домов и квартир, зачастую в пригородных коттеджных поселках. Теперь те же самые рекламные щиты украшают предложения по ипотечным кредитам и страхованию недвижимости. Однако, похоже, россиян и не требуется завлекать: за последний год количество жилищных кредитов увеличилось на 150 процентов.
     Развитие жилищного кредитования многое говорит об изменениях, произошедших в постсоветской России. Возможность приобретения недвижимости, некогда бывшая исключительной прерогативой 'новых русских', считавших деньги чемоданами, теперь становится доступной и для людей с более низкими доходами. После двадцати лет социальных неурядиц россияне, наконец, обрели достаточную уверенность в собственных перспективах и в экономической ситуации в целом, чтобы брать на себя долгосрочные финансовые обязательства. Банки, в свою очередь, видят предпосылки развития рынка и стараются не упустить свой шанс.
     Политический истеблишмент вплоть до президента Путина, по-видимому, поддерживает эту тенденцию по нескольким причинам. Недавно, выступая перед зарубежными специалистами по России, г-н Путин утверждал, что растущий российский средний класс является ключевым элементом процесса развития в стране стабильной политической системы, и что одним из важнейших признаков среднего класса является обладание собственностью.
     Г-н Путин говорил о домовладельцах почти евангельским слогом. По его словам, то, чего России явно не хватает – это качественное и разумное по цене жилье. Лестно высказавшись о тех, кто строит собственные дома, президент, тем не менее, отметил, что большинству россиян это все еще не по карману.
     '...Они взяли кредит, они должны его отдать, – заявил г-н Путин. – Они думают о том, сколько у них в бюджете останется на то, чтобы решать другие задачи, когда они будут возвращать кредит... вот эти люди и будут, и есть носители этой идеологии. Они сейчас уже заинтересованы в том, чтобы в обществе были развиты эти институты. Они будут заинтересованы в стабильности общества, основанного не на сильной руке, а на здравом смысле и законе'.
     Членов парламента, министров и местные власти недвижимость интересует с более практической точки зрения. Они понимают, что жилищные условия – серьезный источник социального недовольства. Они также видят, что люди, живущие в ветхих домах советской постройки, не готовы вкладывать средства в их ремонт.
     Они готовы заниматься своими небольшими квартирами – собственно, с тех пор как пять лет назад в России появились мебельные магазины шведской фирмы IKEA, многие так и делают. Однако убедить их приводить в порядок общественную территорию невозможно. Частично это связано с тем, что они привыкли к советской дешевизне коммунальных услуг, частично с тем, что они не считают это своей обязанностью, но главной причиной является то, что они осознают отсутствие будущего у этих развалин.
     Как заявил руководитель одного из ключевых министерств, задача состоит в том, чтобы помочь тем, кто хочет оттуда выбраться, сделать это – в том числе и с помощью ипотеки, для тех, кто может себе ее позволить.
     Банки все еще весьма избирательно подходят к предоставлению ипотечного кредита. Одна московская супружеская пара, высокооплачиваемые профессионалы, которым удалось получить ипотеку, рассказывают, сколько бумаг им пришлось заполнить и через какие тщательные проверки пройти. Получив кредит на 15 лет под 10,5 процентов на квартиру в центре города, ремонтом которой они сейчас и заняты, они порекомендовали попытать счастья своим друзьям со сходным финансовым положением, однако на этот раз запрос был отвергнут. Таким образом, кредитная политика российских банков, похоже, находится на противоположном от Northern Rock'а конце спектра. Учитывая недавние потрясения в российской экономике, это трудно назвать неразумным.
     Отношение самих россиян к ипотеке также непохоже на западное. В недавней статье в российской ежедневной деловой газете 'Ведомости' говорится, что российские банки с удивлением обнаружили, что три четверти должников выплатили свою ипотеку досрочно. Это уменьшает общую сумму выплаты и приводит к деформации схемы финансирования. Многие выплатили 10 или 15 летний кредит за три года или еще быстрее, что означает для банка не только недополучение ожидаемой прибыли, но и проблемы с распределением средств, предназначенных для внутренних займов. В результате сейчас рассматривается возможность введения неустойки за преждевременное погашение.
     Татарстан, нефтедобывающий регион в центральной части Российской Федерации, обладающий своего рода частичной автономией от Москвы, находится на переднем крае ипотечной революции. Местная администрация приобрела лицензии у канадских и финских производителей сборных домов и теперь недорого предоставляет землю каждому, кто готов вложить средства в постройку собственного жилья. Для тех, кто не может себе этого позволить, разработаны недорогие ипотечные схемы приобретения недвижимости в долевую собственность. Целью программы является как замена разрушающегося жилищного фонда, так и превращение Татарстана в более привлекательное для проживания место.
     Одним из эффектов перехода на частное финансирование стала возможность выбирать, где жить. В случае Москвы, в которой разница цен больше, чем где бы то ни было, это вносит элемент стабильности в до недавнего времени непредсказуемый, хотя и растущий рынок.
     Повсеместное строительство новых домов снижает цену на квартиры в домах советской постройки. Это все больше заставляет москвичей присматриваться к рынку жилья. Так что ипотечные заимодатели процветают и могут позволить себе избирательный подход. До расцвета субстандартного кредитования еще далеко.

АИЖК готово выбросить на рынок свой трехлетний запас

     Впервые за всю историю российской ипотеки ставки по кредитам перестали снижаться, а некоторые банки вообще отказались от выдачи ипотечных кредитов. Чтобы предотвратить ипотечный спад, руководители государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) пообещали вчера помочь деньгами тем банкам, которые непосредственно работают с заемщиками.
     Гендиректор агентства Александр Семеняка сообщил, что на оживление ипотеки в 2008 году АИЖК может потратить почти всю сумму госфинансирования и госгарантий, которая предусмотрена в трехлетнем федеральном бюджете на 2008-2010 годы. Между тем эксперты считают, что ставки по ипотеке вряд ли будут снижаться, хотя государство и постарается не допустить стагнации общего объема ипотеки в стране.
     В соответствии с планами правительства в 2007 году в России должно быть выдано около 300 тыс. ипотечных кредитов, в 2008 году – 420 тыс., а в 2010 году количество кредитов достигнет одного миллиона. В основе такого оптимистического прогноза лежало убеждение чиновников, что ставки по ипотеке продолжат снижение, как это было в 2005 и 2006 годах. «Еще четыре года назад ипотечная ставка достигала 25%, а сегодня ставка в АИЖК составляет около 10,5%, и я надеюсь, что через полтора-два года это будет уже 8%», – говорил еще в июле этого года первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Однако кризис на мировых финансовых рынках поставил эти прогнозы под вопрос.
     После ипотечного кризиса в США ситуация на российском рынке ипотеки кардинально изменилась. Несколько банков, в частности Юниаструм банк, «Русский стандарт», «Уралсиб», «Ренессанс капитал», прекратили выдачу ипотечных кредитов или заявили о возможности принятия такого решения в будущем.
     «Рынок ипотечных ценных бумаг фактически закрылся, и банки, которые рассчитывали получить средства от выпуска ипотечных бумаг, теперь лишатся такой возможности», – заявил вчера Александр Семеняка. По его словам, крупные госбанки или банки с иностранным участием постараются сохранить условия выдачи ипотечных кредитов на нынешнем уровне, однако остальные банки наверняка столкнутся с нехваткой денег и трудностями в получении новых кредитов. В связи с этим, как обещает Семеняка, АИЖК попытается не допустить сворачивания ипотеки и будет выкупать ипотечные закладные, которые были выданы региональными банками по стандартам агентства.
     По словам гендиректора АИЖК, агентство собирается ужесточить требования к первичным кредиторам – банкам, у которых АИЖК выкупает закладные. По его словам, АИЖК будет настаивать на праве возврата в течение трех лет закладной первичному кредитору, если он ввел агентство в заблуждение относительно качества и условий этой закладной.
     Очевидный рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам в АИЖК не считают кризисным явлением и рассматривают как «небольшое повышение температуры пациента». По данным АИЖК, доля просроченных кредитов в портфеле агентства выросла за первое полугодие с 0,75% до 2,49%. Правда, одновременно увеличилась и доля кредитов, по которым «просрочка» была ликвидирована, – с 0,28% до 1,4%. На начало июля сумма кредитов с просрочкой платежа составила около 1,3 млрд. руб. Эксперты АИЖК поясняют, что риск неплатежей возникает, как правило, для кредитов, превышающих миллион рублей. По данным агентства, средний ипотечный кредит в России в размере 0,7 млн. руб. взят на 16 лет по средневзвешенной ставке в 12,69%. При этом средний доход семьи заемщика составляет 31 600 руб. в месяц, а доля платежей по кредиту равна примерно 32%.
     «Неопределенность на финансовых рынках вряд ли сократит общий объем ипотечного кредитования, хотя многие мелкие банки наверняка столкнутся с проблемами и, возможно, вообще уйдут с рынка ипотеки», – считает аналитик «Ренессанс капитала» Алексей Языков. По его словам, государство скорее всего будет спонсировать жилищное строительство и не допустит кризиса ипотеки, особенно в год выборов

Россия защищается от мирового кризиса ликвидности

     Мировые финансовые рынки находятся в состоянии нервного возбуждения. Из-за кризиса ипотечного кредитования возникнут проблемы и замедлится экономический рост в странах Восточной Европы, мрачно пророчествует Financial Times устами главного экономиста ЕБРР Эрика Берглофа.

Рвется, значит, тонко
     Большинство экспертов сходятся во мнении, что последствий глобального кризиса не избежать и России, но они будут минимальны. «В этом году мы поняли, что существуем внутри мировой кредитной системы и все, что происходит вокруг, может коснуться и нас, – заявила начальник отдела ипотечного кредитования ЦИК «ВТБ-24» Татьяна Хоботова, подчеркнув, что серьезного кризиса на отечественном рынке все-таки не ждет. -Объем ипотечного кредитования в стране пока небольшой. Он составляет от 1,5 до 2 процентов ВВП».
     «Высока и доля досрочных погашений ипотечных кредитов. В 2006 году она превысила 6 процентов».
     В свою очередь директор по ипотечному кредитованию филиала «Санкт-Петербургский» АКБ «Альфа-Банк» Вячеслав Михайлов отметил, что «у российских банков, которые занимают кредитные средства за рубежом, уже произошел рост стоимости финансовых ресурсов».
     «До конца года часть их повысят ставки и приостановят выдачу ипотечных кредитов. При этом репутация риелторов, ипотечных брокеров и застройщиков, которые работали с этими кредитными организациями, неизбежно пострадает», – отметил эксперт. Но удорожание заемных средств, уточнил заместитель управляющего Санкт-Петербургским филиалом НОМОС-БАНКа Павел Изюмов, «прежде всего отразится на тех банках, которые не имеют программ размещения евробондов и высоких кредитных рейтингов».
     «В то же время многие из кредитных учреждений смогут привлечь средства акционеров или обойтись привлечением кредитов в других банках под залог закладных», – полагает он. Однако, убежден заместитель председателя правления «Городского ипотечного банка» Игорь Жигунов, участникам рынка придется пересмотреть подходы к ценообразованию кредитных продуктов, к условиям кредитования, а также набору предметов залога.
     «Вполне возможны и изменения в рамках программ рефинансирования, когда одни банки покупают кредитные пулы других. Например, большим интересом будут пользоваться пулы, кредиты в которых выданы заемщикам с первым взносом не меньше 25-30 процентов на срок до 20 лет с понятной структурой дохода клиента», – предполагает эксперт.
     С коллегой солидарна и начальник отдела ипотечного кредитования Энергомашбанка Евгения Кохановская. По ее словам, «уже сейчас даже те российские банки, которые декларируют либеральный подход к ипотеке, на самом деле очень жестко отбирают клиентов». «Период, когда можно увидеть неплатежеспособность заемщика, исчисляется тремя-четырьмя годами. Если учесть, что массовая выдача кредитов в России происходила только в 2006-2007 годах, то выявить неплатежеспособных заемщиков можно будет не раньше 2010 года», – отмечает она.
     И все же глобальный кризис, по мнению экспертов, преподал хороший урок ипотечной системе России. «Он дал понять: чтобы избежать провала, следует использовать разные механизмы финансирования кредиторов», – говорит Игорь Жигунов. По его словам, необходима также поддержка процесса ипотечного кредитования на уровне государства (создание инфраструктурных, нормативно-правовых, экономических условий для развития внутристрановой секьюритизации). «Кроме того, важно стимулировать развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России. Для этого необходимо в ближайшее время принять ряд изменений в налоговое законодательство об ипотечных ценных бумагах, предусматривающих защиту интересов инвесторов, возможность участия средств пенсионных резервов, предусмотреть предоставление налоговых каникул для инвесторов на первом этапе развития рынка, стимулирование развития региональных программ», – говорит эксперт.
     Что касается заемщиков, то, по мнению аналитиков, они довольно хорошо защищены договором с банком, выдавшим кредит. «Поэтому заемщику надо заботиться о собственной качественной кредитной истории и своевременных выплатах по ипотечному кредиту и следить за предложениями на рынке ипотеки», – говорит Павел Изюмов. По его словам, несмотря на то, что за последние пять лет ставка по ипотечному кредиту снижалась на 0,5-1 процент ежегодно, говорить о дальнейшем стабильном ее снижении оснований нет. «Возможно, что в ближайшее время еще больше ужесточатся требования к заемщику и приобретаемой недвижимости. Но в качестве противовеса этому явлению обязательно выступит усиление конкуренции на рынке ипотеки», – резюмировал эксперт.

У банков может не хватить денег на выдачу новых кредитов

     До 95 процентов финансирования ипотечных портфелей российских банков осуществляется через Люксембург, Нидерланды и Ирландию, сообщил вчера зампред банковского комитета Госдумы Анатолий Аксаков.
     Чтобы развитие российской ипотеки не зависело от кризиса на мировом долговом рынке, необходимо черпать деньги на внутреннем рынке, считает Анатолий Аксаков.
     Ведь в случае задержки финансирования ипотечных программ банков иностранными кредиторами проценты по ипотечным кредитам в России будут расти, а их предложение гражданам – сокращаться.
     Причина такой ситуации, по мнению депутата, кроется в отсутствии современного законодательства об ипотечных ценных бумагах, которые предназначены для получения банками новых денег под обеспечение закладных. Действующий Закон «Об ипотечных ценных бумагах» оказался неудачен, и потому практически не востребован участниками рынка. Лишь менее пяти процентов ипотечных кредитов из общего объема рефинансируемой через выпуск ценных бумаг ипотеки было фондировано в России – с использованием положений данного закона.
     Аксаков уверен, что действующий закон трудно исполним не только при совершении сделок, но и при выпуске ипотечных ценных бумаг. По его мнению, чтобы закон реально заработал, необходимо исключить из него излишние нормы, а также отказаться от некоторых положений, регулирующих выпуск ценных бумаг. К тому же сегодня в России уже возникли специализированные ипотечные банки, что пока не нашло адекватного отражения в банковском законодательстве. В итоге, по мнению Аксакова, «крайне неудачное законодательство об ипотечных ценных бумагах ставит под удар развитие ипотечного кредитования в стране».
     Помимо нового законодательства об ипотеке, по словам депутата, для налаживания системы рефинансирования внутри страны требуется принятие еще целого ряда законов. Все они были подготовлены банковским комитетом и даже внесены в Госдуму, но не получили поддержки со стороны старого состава правительства.
     В настоящее время объем залогов по ипотечным кредитам, предоставленным российским гражданам, приблизился к 15 миллиардам долларов, эта сумма составляет почти 20 процентов капитала всей отечественной банковской системы. И без создания надежного канала рефинансирования этих активов дальнейший рост ипотечного кредитования экономически невозможен, уверен Анатолий Аксаков.
     Между тем, по мнению экспертов, российский рынок вторичного жилья сегодня весьма ограничен по своим объемам, а спрос населения на качественные квартиры растет. А их можно найти на первичном рынке. Однако строительные компании ощущают острую нехватку в деньгах и поэтому заинтересованы в сотрудничестве с банками

     «Возможности фондового рынка для финансирования приоритетных национальных проектов» – тема «круглого стола», организованного Комитетом Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению.
     Утверждение заместителя председателя комитета Глеба Фетисова, открывшего дискуссию, о том, что реализация приоритетных национальных проектов является настолько крупномасштабной инвестиционной задачей, что ее невозможно решить исключительно за счет средств бюджетов разных уровней, без использования ресурсов не только фондового, но и всего российского финансового рынка, поддержали участники «круглого стола». При этом они были практически единодушны в том, что законодательное обеспечение этого процесса, правоприменительная практика пока отстают от достаточно динамично развивающейся экономической действительности. Особенно показательна в этом плане ситуация с реализацией национального проекта по жилью.
     Главными причинами является то, что широкому внедрению ипотеки препятствуют недостаток дешевого и качественного жилья, а также дефицит дешевых кредитных ресурсов. Почему это происходит? По мнению экспертов, из-за разрывов во всех звеньях цепочки: земельные отношения – строительная индустрия – строительные организации – обслуживающие финансовые институты – эксплуатация жилья. На каждом из этих этапов каждый из участников этого процесса преследует лишь собственные интересы, стремясь извлечь как можно больше прибыли. По статистике, начиная с печально знаменитого «дефолтового» 1998 года стоимость жилья росла в среднем на 27 процентов в год, значительно превышая уровень инфляции и темпы роста строительных материалов. А самый существенный скачок цен за последние пять лет произошел в 2006 году (на 53 процента), как раз в момент решительного разворота приоритетного национального проекта.
     В результате конечному потребителю, для блага которого предложена ипотека, она становится не по карману, а название проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» остается пока лишь звонким лозунгом. Сегодня, по данным социологических опросов, не удовлетворены своими жилищными условиями более 60 процентов семей. Реально же улучшить жилищные условия могут от силы не более 20 процентов населения страны. При этом более 40 процентов существующего жилищного фонда не отвечает требованиям благоустройства и комфортности. Серьезной проблемой остается предоставление жилья в социальный наем. В очередях на получение такого жилья стоят 3,1 миллиона семей, или 6,4 процента населения страны.
     Изменить ситуацию в лучшую сторону, по мнению участников заседания, можно, противопоставив нынешнему строительному монополизму, преследующему лишь собственную коммерческую выгоду, «некоммерческое» строительство жилья.
     Наряду с этим, естественно, необходимо осуществлять и крупные проекты в жилищном строительстве путем государственно-частного партнерства широкого применения имеющихся финансовых механизмов. Однако сегодня законодательное и нормативное обеспечение использования внебюджетных источников при реализации национальных проектов отстает от реальных потребностей. Не решены проблемы законодательного и нормативного регулирования земельной ипотеки, использования механизмов потребкооперации в интересах реализации приоритетных национальных проектов. В качестве положительного примера на «круглом столе» был назван внесенный Председателем Совета Федерации Сергеем Мироновым для рассмотрения парламентом законопроект о строительных сберегательных кассах.
     На заседании прозвучала тревога в отношении того, что сейчас при реализации национальных проектов сложнейшие финансовые механизмы доверены непрофессионалам, а в принимаемых в этой сфере законах почти не учитываются многочисленные предложения финансистов. При таком подходе говорить об эффективности как фондового, так и в целом финансового рынков не приходится.

Ставки по ипотечным кредитам растут, но не сильно

     Опасения, что разыгравшийся в США кризис на рынке ипотечного кредитования непременно затронет и Россию, оказались, судя по всему, напрасными. Нашу ипотеку с американской не сравнить пока ни по объему, ни по размаху, поэтому мы с большой долей вероятности обойдемся без кризиса. Тем не менее выводы из опыта заокеанских коллег российские банки, выдающие кредиты на покупку жилья, сделали. Кто-то слегка приподнял ставки, кто-то стал намного серьезнее подходить к отбору заемщиков. Отразится ли это на доступности денег, которые можно взять в долг, узнали «Новые Известия».
     Если банк отказывает клиенту в кредите, он вправе не объяснять причины отклонения заявки. Спорить с этим бесполезно, да и это, в конце концов, право банкира – отбирать тех, кому он дает немалые деньги, пусть и под солидный процент. Ведь американский ипотечный кризис был вызван в первую очередь тем, что кредиторы в США увлеклись объемами выданных сумм, не особенно разбираясь, кто их получает. А когда выяснилось, что нашлось немало граждан, которые деньги отдавать не собираются, рынок стало лихорадить так, что это почувствовали и в Новом Свете, и в Европе, и в Азии. Наши банкиры стараются учиться на чужих ошибках – по мнению многих экспертов, та заявка на кредит, которая еще 3-4 месяца назад проходила без проблем, сейчас может быть запросто отклонена.
     Речь, конечно, не идет о том, что банки отказывают всем подряд. Просто многие кредиторы, как говорят аналитики, стали в последнее время изменять свою продуктовую линейку в сторону консервативных программ. На практике это означает, что высокорискованных предложений по ипотечному кредитованию на рынке становится меньше.

Доверяй, но проверяй
     «Страдают» при этом прежде всего кредиты без первоначального взноса, которые, как казалось до недавнего времени, должны все больше браться на вооружение банками. К этому все и шло. Ведь борьба за клиента в последнее время разыгралась нешуточная, и, чтобы привлечь его, банкиры старались предельно облегчить условия кредитования. Теперь они рассудили, что если заемщик уже набрал денег, покрывающих 10-15% стоимости покупаемой квартиры (а сейчас это редко меньше 40-50 тыс. долларов), у него меньше проблем расплатиться и по оставшейся части, которая выдается в кредит.
     Ситуация сейчас вернулась в исходную точку. Кредиты даже с низким первоначальным взносом большинство банков, как и раньше, выдают без большой охоты. «А тех, кто выдает деньги с нулевым первоначальным взносом, вообще можно перечесть по пальцам – например, ВТБ 24, Банк Москвы. Да и все, пожалуй», – рассказал «Новым Известиям» руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков.
     Не так активно применяется сегодня и экспресс-оценка платежеспособности заемщика, которая далеко не всегда дает о потенциальном клиенте достоверные сведения. А поскольку суть ипотеки в том, что для получения денег нужно заложить квартиру, банкиры с большим подозрением стали относиться и к малоликвидному залогу. Денег-то ведь зачастую брали больше, чем стоит находящаяся во владении заемщика хрущевка.
     Некоторые банки также сокращают максимальную сумму кредита. Однако самое пристальное внимание уделяют теперь заемщикам, которые предоставляют «серую» справку о доходах. Некоторые кредиторы еще недавно довольствовались не официальной справкой об НДФЛ (налоге на доходы физических лиц), а просто подписанным руководителем и главбухом компании письмом с печатью, в котором сообщалось, что г-н Н. зарабатывает в месяц столько-то.
     Теперь таким «документам» все чаще дают от ворот поворот, и к таким заемщикам, как рассказал г-н Теребков, «относятся, как к рискованным». Банки сегодня не скрывают, что отдают абсолютное предпочтение клиентам, уже имеющим за плечами хорошую кредитную историю с погашенными вовремя займами.

Игра на процентах
     Другое неприятное последствие американского кризиса – возможное увеличение процентных ставок по ипотеке. Это, заметим, факт не только российской действительности – цена кредитов, которые получают сами банки, чтобы потом ссудить клиентов, выросла везде. «Если ситуация на мировых финансовых рынках не стабилизируется, то через полгода ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 1-3%», – считают в Русском ипотечном банке. При этом, как полагают эксперты, ставки в долларах, скорее всего, вырастут более заметно, чем рублевые, – «зеленый»-то дешевеет, тогда как наша родная валюта укрепляется. Так что, если брать доллары, выплачивать, возможно, придется не нынешние 9-10% в год, а 11-13%, а если рубли, – не 11-12, а 12-13%.
     Впрочем, в некоторых банках ставки уже поползли вверх. Пионером стал Москоммерцбанк. Он поднял проценты по кредитам на 0,5-1,5% по разным продуктам, сохранив, однако, прежние ставки для тех заемщиков, которые могут все доходы подтвердить официально. Аналитики связывают это со сложностями у его материнской структуры – казахстанского Казкоммерцбанка. Дело в том, что в соседней республике, где доля иностранных заимствований еще выше, чем в России, тяжелее переживают кризис ликвидности.
     По словам экспертов, в последнее время Собинбанк и Русский ипотечный банк также подняли ставки по различным ипотечным продуктам где-то на 0,5%. Как прокомментировал «НИ» ситуацию Алексей Теребков, «проблемы возникают у тех банков, у которых система рефинансирования завязана на Америку». Например, по его словам, у АбсолютБанка бельгийский капитал, у Дельта-Банка – французский, так что у них особых проблем нет. Также в числе стабильных банков, занимающихся ипотекой, – ВТБ 24 и Сбербанк. «Их государство в беде не оставит, особенно в преддверии выборов», – убежден г-н Теребков. Специалист полагает, что вряд ли стоит ожидать каких-то неприятных для клиентов сюрпризов по ставкам и от банков, недавно появившихся на этом рынке и желающих привлечь как можно больше клиентов, например, Европабанка и Сведбанка.

Сто цветов на рыночной поляне
     Разброс ставок сегодня велик как никогда, и этому тоже в значительной мере поспособствовала Америка с ее проблемами. Так, в ВТБ 24 ставка по ипотеке – от 9 до 14% годовых, в зависимости от условий. Самые низкие проценты платят пока те, кто берет евро и доллары. На рублевые кредиты из-за инфляции ставки значительно выше. Но, помимо процентов, в этом банке придется заплатить еще и за рассмотрение заявки 1,2 тыс. руб., а комиссия за оформление кредита составит от 3 до 6 тыс. в зависимости от региона. Зато, как уже было сказано, первоначальный взнос – от 0%. Это означает, что он либо вообще не нужен, либо не так уж велик.
     Также с 9% годовых начинаются ставки в АбсолютБанке. Заявку там рассматривают бесплатно. Комиссия за открытие счета – 1% от кредита, но минимум 100 долларов. Достаточно низкий процент установлен в BSGV – от 9,25% годовых в долларах и от 10,25% – в рублях. В шведской «дочке» Сведбанка ставки чуть выше – от 9,5% годовых в долларах, но только при официальных доходах. Минимальная комиссия за оформление кредита – 200 «зеленых» или 1% от суммы кредита, оценка квартиры – 120 долларов, регистрация сделки – 15 тыс. руб.
     «Дельтакредит» тоже не отказался от активного поиска заемщиков, и минимальная ставка сохранилась здесь такой же, какой была и полгода назад, – 9,5%. В последнее время банк, несмотря на едва ли не всеобщие опасения, даже понизил ставки по рублевому кредиту до 10,75%. И заявку на получение денег он рассматривает бесплатно. А до 11 ноября тут отменена комиссия за выдачу долларовых займов. Возможно, все дело в том, что у этого банка тоже европейский капитал, поэтому американский кризис на него серьезного влияния не оказал.
     В Европабанке ставки чуть менее выгодные – от 9,9%, однако условия кредитования за последнее время тоже не изменялись. Он, как говорят, по-прежнему доверяет работодателю, который подтверждает реальные доходы своего работника. К тому же не требует постоянную регистрацию в Москве или Российской Федерации. Минимальная сумма первоначального взноса здесь та же – 10%, комиссия за оформление – 1% от суммы кредита. Услуги оценки и регистрации сделки банк не предоставляет.
     В Собинбанке ставки начинаются с 10% годовых. Минимальная комиссия за оформление – 15 тыс. руб. или 1% от суммы кредита. Минимальный первоначальный взнос – не менее 10% с официальной справкой о доходах и не менее 20% с «серой». В расходы также входит регистрация сделки и оплата оценщика – все по 100 долларов.
     Гораздо выше ставки по ипотеке в банке «Русский стандарт» – от 11% годовых. Это учреждение сейчас занимает второе место после ВТБ 24 по числу выданных кредитов. Банк, заметим, с 15 августа не берет комиссии по кредитам, к чему его, как отмечают аналитики, принудила Генпрокуратура. Однако и здесь в последнее время ужесточились требования к заемщикам, а одно время, как уверяют банковские эксперты, даже перестали выдавать кредиты.
     В Сбербанке, контролируемом государством, ставки тоже отнюдь не низкие: от 10,25 % годовых в рублях и от 11,5% – в долларах. Размер зависит от первоначального взноса, который здесь строго обязателен. И сумму нужно иметь не шуточную – минимум 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Комиссия за открытие счета – от 1 до 4% от суммы кредита, причем конкретный ее размер каждое отделение «Сбера» устанавливает на свое усмотрение. Кстати, так же, как и в ВТБ 24, ставки по ипотеке в этом госбанке по сравнению с теми, что были полгода назад, даже немного снизились.

В Петербурге начали продажу недвижимости за долги

     В декабре Фонд имущества Санкт-Петербурга выставит на продажу первый долговой ипотечный объект в пользу Северо-Западного банка Сбербанка России. До сих пор подобные аукционы считались экзотикой. Их было всего два, причем проводились они от имени посредника – Агентст­ва по ипотечному жилищному кредитованию.
     Предметами первого аукциона станут апартаменты площадью 174,1 кв. м и доля в праве аренды на землю в элитном жилом комплексе «Пятый элемент» на Крестовском острове. Этот комплекс корпорация «Строймонтаж» ввела в строй в 2003 году. Начальная цена торгов определена в рамках судебного производства о взыскании на заложенное имущество. Она составит 26,88 млн руб. Соответствующее решение принял Смольнинский районный суд Петербурга. По оценке экспертов, в процессе торгов цена арестованной квартиры может увеличиться минимум на 30%. Как заявил РБК daily заместитель генерального директора Фонда имущества по работе с федеральным и арестованным имуществом Константин Раев, этими торгами будет открыт новый фронт работы ведомства. «У нас подписан договор на проведение аукциона со службой судебных приставов. Мы уверены, что спрос на подобные торги будет только расти, поскольку число проблемных ипотечных квартир растет. Аукционы очень выгодны не только для банков, которые получат за недвижимость средства, установленные судом, но и для ипотечных должников: в их распоряжении останется вся сумма превышения», – отметил г-н Раев.
     В Сбербанке предстоящий аукцион комментировать отказались. А в корпорации «Строймонтаж» РБК daily заявили, что «дальнейшая судьба сданных апартаментов, в том числе форма их перепродажи, дело исключительно собственников».
     Как отметила заместитель руководителя Центрального агентства недвижимости Ирина Хондожко, «для квартиры на Крестовском острове цена 27 млн руб. в общем-то обычная». «Но я сомневаюсь, что объект будет пользоваться хорошим спросом на торгах. Сейчас в моду вошла загородная жизнь. За эти деньги можно купить элитный дом в престижном месте», – заявила эксперт. По словам собеседницы, Крестовский остров как центр элитной недвижимости отходит на второй план. «Это связано со строительством нового футбольного стадиона. Поэтому цена на недвижимость в районе снижается», – отметила эксперт.
     Представители банковского сообщества считают новую инициативу Фонда имущества своевременной. Как заявил заместитель председателя правления ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов, «при адекватной цене и правильно организованной сделке этот способ продажи жизнеспособен, это дополнительный механизм защиты интересов кредитора». Управляющий санкт-петербургским филиалом НОМОС-банка Алексей Понкратьев отметил, что реализация залога на аукционе – абсолютно прозрачная схема и единственный эффективный механизм исполнения обязательств по ипотеке. «Проблемы у заемщиков, как правило, возникают спустя три-четыре года действия кредитного договора. По данным ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», за три квартала 2007 года в Петербурге выдано 11 154 ипотечных кредита на общую сумму 26,7 млрд руб. Уровень невозвратов фактически равен нулю. Но через два-три года ипотечный рынок наберет обороты, и число проблемных квартир может вырасти до 0,2-0,7% от общего ипотечного портфеля банков», – заявил эксперт.
     Он подчеркнул, что отклонения от стандартов (в том числе мировых) и упрощение требований к заемщикам могут стать проблемой для России в ближайшие годы. На такую возможность указывает ипотечный кризис в США. «Публичные торги показательны для потенциальных заемщиков. Это наглядный пример того, что может случиться, если не рассчитаешь свои возможности», – заключил эксперт.

Банк намерен развивать ипотеку

     Банк «Московский капитал» будет инвестировать в строительство жилья в Петербурге.
     В пятницу он открыл петербургский филиал, в задачи которого входит развитие ипотеки. В Северной столице банк намерен использовать схему соинвестирования в строительство объектов жилой недвижимости, которую активно применяет в Москве. По мнению экспертов, такая схема позволяет минимизировать строительные риски и получать более высокую доходность.
     КБ «Московский капитал» образован в 1994 году. На 1 октября капитал банка составлял 1,907 млрд руб., валюта баланса – 23,221 млрд руб. На 1 июля по величине активов банк занимал 98-ю позицию в рейтинге РБК. Банк является уполномоченным банком правительства Москвы и официальным партнером Олимпийского комитета России.
     «Московский капитал» будет внедрять нетрадиционную для Петербурга новую схему развития ипотечного бизнеса, выступая соинвестором строительных проектов, в которых в дальнейшем будет предлагать кредиты под залог приобретаемой недвижимости. «Мы участвуем в инвестпроектах во всех регионах своего присутствия, инвестируя в строительство жилья, бизнес-центров и других объектов, в том числе и для этого мы пришли в Петербург», – сообщил председатель правления банка Виктор Крестин. В Москве банк работает через свои строительные компании, вкладывая собственные средства в строительство жилья и затем продавая квартиры по ипотечным программам. «Вложенные в строительство средства мы рефинансируем, привлекая более дешевые и долгосрочные кредиты, в том числе в западных банках, под залог возводимого объекта», – отметил г-н Крестин.
     В Петербурге банк планирует пойти по тому же пути. «В ноябре мы заключим договор с Санкт-Петербургским ипотечным агентством и на первом этапе будем участвовать в реализации федеральной программы. Но как только у нас появится строительный объект, запустим свою собственную ипотечную программу для приобретения жилья на первичном рынке», – сообщил директор петербургского филиала банка Борис Миков. Он уточнил, что банк будет рассматривать уже имеющиеся жилые объекты небольших строительных компаний, находящиеся на разных этапах строительства, и инвертировать в них свои средства, получая определенную долю квартир в собственность. Эти квартиры банк будет реализовывать в том числе через ипотеку. По мнению экспертов, такая схема полностью себя оправдывает и с точки зрения снижения строительных рисков, и с точки зрения получаемой доходности. Доходность банка при обычном кредитовании застройщика составляет 12-14% (средняя кредитная ставка), а вложив собственные средства и продав квартиры, банк может получить до 40-50% годовых.
     «Выступая инвестором проекта, банк минимизирует риски, полностью контролируя процесс строительства и сдачи объекта. Насколько мне известно, похожую схему реализует Сбербанк, но он кредитует застройщиков», – отмечает начальник центра ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ 24 Татьяна Хоботова. «Будучи инвестором, банк может, во-первых, контролировать все финансовые потоки, а во-вторых, получает дополнительную доходность за счет продажи в кредит квартир, фактически купленных по себестоимости», – отмечает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. «На сегодняшний день банки через свои ипотечные программы продают в основном квартиры сторонних девелоперов, – сообщили РБК daily в корпорации «Строймонтаж». – Но возможен вариант, что именно этому застройщику был предоставлен кредит или просто стороны заключили партнерское соглашение о реализации квартир. Если «Московский капитал» решил самостоятельно заниматься строительством, удобнее зарегистрировать дочернюю девелоперскую компанию, которая займется управлением процесса строительства на всех этапах, открыть для нее кредитную линию и обязать реализовывать все 100% квартир в построенных домах только через указанный банк».

В нефтяном регионе реализуется проект «Доступное жилье»

     Компания «Юграинвестстройпроект» (ЮИСП) планирует привлечь около 23 млрд руб. для строительства жилья и коммерческой недвижимости в Ханты-Мансийском автономном округе. В середине октября ЮИСП полностью разместила облигационный выпуск на 3 млрд руб., еще 20 млрд руб. планируется занять в Сбербанке и ВТБ. Всего, по оценкам девелопера, для реализации текущих проектов по застройке Югры потребуется более 48 млрд руб.
     ЗАО «Юграинвестстройпроект» (ЗАО «ЮИСП») создано летом 2006 года. Единственный акционер – Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд. Основная задача – реализация нацпроекта «Доступное жилье» на территории ХМАО. Чистая прибыль ЗАО «ЮИСП» по итогам 2006 года составила 596,8 млн руб.
     Как рассказал РБК daily финансовый директор «Юграинвестстройпроекта» Дмитрий Иноземцев, эта компания первой занялась комплексной застройкой в ХМАО. По некоторым оценкам, региону не хватает порядка 27 млн кв. м жилья, причем 5-7 млн кв. м – острая недостача. На сегодняшний день ЮИСП приобрела права аренды земельных участков под застройку 1,5 млн «квадратов».
     Возвести все заявленные проекты предполагается к 2009-2010 годам. «Так получается, что мы работаем с опережением. Думаю, что успеем завершить намеченную на сегодня программу в 2009 году», – отмечает г-н Иноземцев. Он добавляет, что для реализации уже заявленных проектов потребуется более 48 млрд руб. При этом «Юграинвестстройпроект» готовится к новым аукционам и намерена в дальнейшем развивать строительство в ХМАО. «Мы рассматриваем и другие регионы, изучаем ликвидные рынки, – добавляет г-н Иноземцев, – но пока все необходимые условия для работы, соответствующие закону, были найдены только здесь». Помимо заявленных объектов компания намерена вывести на рынок еще три новых проекта жилой застройки в Югре.
     Начальные инвестиции для строительства ЮИСП получает в «материнском» НПФ, в то же время привлекаются заемные средства. Так, 17 октября 2007 года был размещен облигационный заем на 3 млрд руб. под 13% годовых. До конца этого года компания намерена открыть кредитную линию в ВТБ на 12 млрд руб., а в следующем году займет еще 8 млрд руб. у Сбербанка. Параметры кредитов не раскрываются, но, замечает г-н Иноземцев, это будут дешевые деньги. «Банки понимают низкий уровень рисков при инвестировании средств в реализацию национальных приоритетных проектов», – подчеркивает собеседник РБК daily.
     Эксперты рынка подтверждают, что ставка в 13% по облигациям строительной компании – большая удача. Аналитик компании «Тройка Диалог» Анна Матвеева напоминает, что после августовского кризиса ликвидности сильно выросла доходность рублевых бумаг, особенно у компаний «третьего эшелона», в том числе строителей. «На первичное размещение практически нет спроса, – поясняет она. – Большинство компаний размещается под 15%». Непростую ситуацию на рынке подтверждает и начальник отдела анализа рынка облигаций МДМ-банка Михаил Галкин: «Для эмитентов «третьего эшелона» сейчас не время». По словам аналитиков, строительным компаниям сейчас имеет смысл идти за деньгами в банк. «Обеспеченные» деньги до кризиса давались под 10%, сейчас в среднем идут под 12-13%», – поясняет г-жа Матвеева.

     Ипотечные брокеры в Москве обеспечивают уже около четверти всех ипотечных сделок. Однако вменяемого законодательства, регулирующего их деятельность, нет. Ипотечные брокеры с ужасом ждут, что такие законы скоро появятся и сделают их деятельность невозможной.
     Развитие в России ипотеки привело к созданию нового рынка услуг. Главная задача ипотечного брокера – это оценка возможности получения кредита, первичная консультация и предварительный андеррайтинг клиента (проверка личных параметров клиента на соответствии требованиям банков). Кроме того, брокеры помогают подобрать оптимальную программу кредитования (расчет возможной суммы кредита и ежемесячных платежей, анализ структуры дополнительных расходов). Наконец, в число услуг ипотечного брокера входит формирование кредитного досье, представление интересов клиента в банке, получение одобрения на выдачу кредита и сопровождение ипотечной сделки, включая одобрение подобранного риэлтером объекта недвижимости.
     И здесь уже важна специализация брокера.
     «Сегодня на рынке существует три вида брокеров: «микс» риэлтеров и брокеров (один специалист осуществляет все виды услуг), брокер, выделенный в отдельное направление в рамках риэлтерской компании (специализированный отдел), и, наконец, специализированный ипотечный брокер, который не занимается риэлтерской деятельностью», – поясняет Алексей Шленов, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по регулярному рынку жилья.
     Потребителями брокерских услуг на сегодня являются потенциальные заемщики и банки. Для клиента важное преимущество работы с ипотечным брокером – это возможность получить ставку по ипотечному кредиту ниже, чем напрямую в банках, уменьшить дополнительные банковские платежи или освободиться от них (например, от платежа за рассмотрение кредитной заявки), благодаря этому заемщик может сэкономить около 5-7% от суммы кредита за весь период кредитования. Брокер также позволяет сэкономить время своих клиентов и оптимизировать расходы, связанные с получением кредита.

Сколько стоит
     «Сегодня каждый профессиональный брокер выбирает свою систему оплаты своих услуг, и единых тарифов на рынке нет. Обычно брокер берет за свои услуги какую-то фиксированную сумму и (или) процент от одобренного кредита», – поясняет пресс-секретарь компании «Фосборн Хоум» Юлия Полякова. Как отмечает генеральный директор компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» Дмитрий Балковский, размер комиссии во многом зависит от состава оказываемых услуг. Существуют брокеры, которые только подбирают кредит, а другие также оказывают ряд дополнительных услуг (подбор недвижимости, страхование и юридические услуги и т.д.).
     Однако если речь идет о фиксированном проценте, то в настоящее время стоимость услуг брокера варьируется от 1 до 3% от суммы кредита. Например, в компании НБИК фиксированная стоимость услуг – 1% от суммы кредита свыше $100 тыс. и 1,5% от суммы кредита менее $100 тыс. Если вы обратитесь в «Фосборн Хоум», то нужно будет оплатить аванс в размере 7 тыс. руб., а комиссия за услуги составит 1,5% от суммы кредита. В ипотечном центре «ДжиИ Мани Банк» брокерская комиссия составляет от 1% до 2% от суммы выданного кредита, причем для удобства заемщика платеж разбивается на два этапа: первый вносится после одобрения банком кредита, второй – на этапе подписания договора. В компании «Андер Билд» услуги брокера стоят 1% от суммы кредита для работающих по найму и 1,5% – если заемщик собственник бизнеса. «Это связано с тем, что категория заемщиков «бизнес» требует больших временных затрат сотрудников, комплект необходимых документов больше в 3-4 раза, чем для работающих по найму, – поясняет генеральный директор компании «Андер Билд» Алексей Зименков. – По этим заемщикам могут быть отказы в банках, поэтому чтобы представить бизнес наших клиентов с выгодной для банка стороны, требуются опыт наших брокеров и дополнительные усилия по подготовке кредитного досье».
     Поэтому, как утверждает генеральный директор компании «Андер Билд», затраты, произведенные заемщиком по оплате услуг ипотечного брокера, окупаются. Не только за счет скидок в банках, но прежде всего благодаря подбору оптимальной ипотечной программы, которую заемщик вряд ли смог бы получить без помощи брокера. «Комиссионный процент, который клиент платит брокеру, «отобьется» за первые 2-3 года пользования кредитом», – утверждает пресс-секретарь компании «Фосборн Хоум».

Специализации нет
     «Ипотечный брокер – это специалист, который владеет знаниями в области кредитования на рынке недвижимости. При этом сегодня уже возникает специализация брокеров в зависимости от сегмента рынка, с которым они работают: загородная недвижимость, недвижимость на первичном рынке, коммерческая недвижимость и т. д.», – считает эксперт компании МИЭЛЬ. Однако на практике это совсем не так. Ипотечные брокеры готовы подобрать кредит на приобретение любой недвижимости.
     Так, в «Фосборн Хоум» обращаются клиенты с совершенно разными запросами, желающие приобрести и первичное жилье, и вторичное, и загородный дом. Более того, брокеры готовы заниматься подбором ипотечной программы на любой класс жилья. Как отмечает вице-президент «ДжиИ Мани Банк» Екатерина Тутон, «к нам обращаются люди с различными потребностями. Это и элитное жилье в Москве, и жилье средней ценовой категории Москвы и области, а также земельные участки с домом. Если говорить о наиболее часто встречающихся случаях, то это квартиры в Москве по цене от $200 тыс. до $500 тыс.». «По статистике за последний год в нашу компанию обращалось 47% клиентов за кредитом на покупку квартиры в строящемся доме, чуть меньше клиентов хотели купить квартиру на вторичном рынке жилья (21%), на таком же уровне желающие купить по ипотеке загородную недвижимость(18%)», – делится наблюдениями Дмитрий Балковский из компании «НБИК».
     По информации генерального директора компании «Андер билд», чаще всего покупают однокомнатные квартиры (это те клиенты, для которых это жилье первое, они чаще всего берут ипотеку). На втором месте – трехкомнатные квартиры, это часто бизнесмены, имеющие постоянный доход и готовые улучшать свои жилищные условия, но не желающие выводить деньги из бизнеса.
     К тому же ставки по ипотеке в России сопоставимы с инфляцией. Это делает российскую ипотеку выгодной.
     Третье место по популярности делят двухкомнатные квартиры, комнаты и загородная недвижимость».

Брокеры против риэлтеров
     «Оптимальной, на мой взгляд, считается форма, при которой брокеридж и риэлтерская деятельность развиваются параллельно в рамках одной компании, – считает эксперт компании «МИЭЛЬ». – Данный комплексный подход служит для банков своеобразной гарантией того, что клиенты таких компаний не только получат положительное решение о выдаче им кредита, но и востребуют данный кредит для приобретения подобранной для них недвижимости». С экспертом солидарен и директор по маркетингу и связям с общественностью ипотечной компании «Рейм», отмечая, что «брокерский и риэлтерский бизнес разделять не нужно, поскольку основную привлекательность услуг ипотечного брокера как раз и составляет возможность решить квартирный вопрос комплексно, от кредита до получения права собственности».
     Однако председатель «Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров» Владимир Лопатин с этим мнением не согласен: «Человеку, который задумывает покупку квартиры в кредит, правильнее начинать свой путь не с банка, а именно с того места, где ему все расскажут про жилье. В самом деле, что толку идти в банк, если ты не знаешь, сколько будет стоить необходимое тебе жилье и, следовательно, какой кредит тебе нужен? И все большее количество клиентов это понимает, обращаясь за помощью именно в риэлтерские агентства». Правда, как считают эксперты компании НБИК, это не самый лучший вариант получения ипотечного кредита, ведь если такой специалист зарабатывает 1-2% на брокерской составляющей, а также 4-6% на подборе квартиры, то получение кредита на самых выгодных условиях отходят на второй план.

Как у них
     «На Западе ипотечный брокеридж очень развит и четко регламентирован законом. Там ипотечный брокер – один из ключевых партнеров клиента при получении ипотечного кредита. – утверждает старший Владимир Лопатин признает, что эта проблема действительно есть: «Но на мой взгляд, она не имеет прямого отношения к «месту прописки» брокера. Я знаю множество вполне профессиональных брокеров в риэлтерских компаниях и не меньшее количество неумех в чисто брокерских». «При этом часто за дополнительную услугу ипотечного брокериджа клиенты риелтерских компаний ничего не платят, кроме основной комиссии за покупку/продажу недвижимости, – утверждает генеральный директор компании «Андер Билд» Алексей Зименков. – Но эта «бесплатность» в итоге часто оборачивается не самой хорошей ипотечной программой, плохой процентной ставкой или кабальными условиями по обслуживанию кредита и досрочному погашению».

Кто кому платит?
     Отношения брокера с банками предельно просты. Банк платит брокеру комиссию за каждого клиента, который получает кредит, или же делает скидку на свои ипотечные продукты для ипотечного брокера. «Если говорить о сложившейся практике в российских банках, все решается индивидуально. В каком-то случае размер комиссионного вознаграждения может быть равен нулю, в другом – достигать величины, намного превышающей банковскую комиссию за предоставление кредита, – утверждает начальник управления партнерских продаж «Ипотечного городского банка» Дмитрий Шапочкин. – Данный показатель зависит от политики банка. В среднем, думаю, не более 10%».
     Главная проблема в отношениях брокеров с банками – отсутствие взаимопонимания и по-настоящему партнерских отношений.
     Если брокерам из крупной, широко известной компании не составляет большого труда получить аккредитацию во множестве банков, занимающихся ипотекой, то средней компании это нелегко, не говоря уже о маленькой.

Брокер в законе
     В настоящее время нормативно-правовые акты, регулирующие права и обязанности ипотечного брокера, отсутствуют. «Брокерская деятельность берет свое начало из закона «О рынке ценных бумаг», который лишь разъясняет, что такое брокерская деятельность как одно из направлений», – утверждает старший партнер адвокатского бюро «Юрлов и партнеры» Владислав Цепков.
     Понятие «брокер» на законодательном уровне регулируется лишь как посредническая деятельность между заказчиком и исполнителем.
     Права и обязанности сторон закреплены в главе 52 Гражданского кодекса РФ. По агентскому договору исполнитель оказывает профессиональные услуги по подбору оптимальной для заказчика программы ипотечного кредитования, сопровождает сделку, а также берет на себя обязанности по оформлению всех льгот, связанных с приобретением имущества, если данная обязанность содержится в договоре.
     «Я лично являюсь категорическим противником законодательного регулирования брокерской деятельности, поскольку знаю, чем обычно это оборачивается. Напишут замечательный закон, отправят его по инстанциям, а потом выйдет такое, что нашим брокерам придется искать для себя другое название, поскольку со старым работать будет невозможно, – поясняет свою позицию председатель «Лиги сертифицированных ипотечных брокеров». – Зачем защищать клиента от брокера на неустоявшемся рынке, когда мы и сами не знаем, каких именно брокеров мы хотели бы видеть. Взять за основу опыт других стран? А он очень разный. Ясное дело, что ни о каком лицензировании речь в этом новом законе не пойдет. А вот о саморегулируемой организации, которая под очень благовидными предлогами начнет пущать и не пущать, – вполне. И мне очень бы не хотелось, чтобы возобладала точка зрения именно тех, кто мечтает порулить. Пусть пока порулит рынок».

Глава Citigroup Чарльз Принс ушел в отставку

     Из-за ипотечного кризиса, разразившегося в США весной нынешнего года, многие глобальные финансовые институты уже потеряли миллиарды долларов, а их руководители лишились своих постов. Очередной и пока самой крупной жертвой кризиса стал американский гигант Citigroup, лишившийся не только 6,5 млрд долл., но и своей ключевой фигуры – исполнительного директора Чарльза Принса. Известному финансисту вменяют в вину неэффективное управление бизнесом, из-за чего крупнейший финансовый институт США оказался неподготовленным к кризису. Его преемнику (наблюдатели считают наиболее возможной кандидатуру гендиректора NYSE Euronext Джона Тэйна) предстоит выводить компанию из бедственного положения. Однако вернуть доверие инвесторов будет нелегко, поскольку авторитетные финансисты предрекают американской экономике трудности. А значит, крупнейшим финансовым компаниям США опять придется подсчитывать убытки.
     Слухи о возможных кадровых перестановках в руководстве Citigroup появились еще в октябре, когда компания опубликовала отчетность за третий квартал. Аналитики называют несколько причин отставки 57-летнего финансиста. Основная из них – финансовые убытки, которые понесла Citigroup в связи с ипотечным кризисом. Компания уже списала 6,5 млрд долл. И если в начале октября г-н Принс обещал, что уже в четвертом квартале ситуация изменится к лучшему, то после детальной оценки финансовых результатов стало ясно, что проблемы Citigroup более глубокие, чем казалось ранее. В частности, участники рынка ожидают убытков еще на 8-11 млрд долл. Прибыль Citigroup снизилась на 57% в третьем квартале. Негативные финансовые результаты еще до отставки г-на Принса стали причиной обвала котировок акций компании. Всего за неделю они снизились на 10%, и сейчас рыночная капитализация Citigroup на 20% ниже, чем была четыре года назад, когда Чарльз Принс стал главой финансового гиганта (до этого он работал в компании 17 лет и перед назначением руководил инвестиционно-банковским подразделением Citigroup).
     В течение всех этих лет г-на Принса критиковали за слишком медленное развитие Citigroup, неспособность сократить издержки (весной компании пришлось уволить 17 тыс. человек по требованию основного акционера Citigroup – саудовского принца Валида Бен Талаля). Притчей во языцех стал размер годовой компенсации г-на Принса, которая составляет 25 млн долл. – это слишком большая сумма даже для топ-менеджера такого уровня. Нарекания вызывала и зонтичная модель бизнеса, которую аналитики, сравнивая Citigroup с конкурентами, в частности с JP Morgan Chase & Co, называют громоздкой «мешаниной». Как известно, несколько лет назад было принято решение структурировать многочисленные подразделения Citigroup под одним брендом и ввести единую корпоративную культуру. Citigroup проигрывает JP Morgan и по финансовым результатам. Как отмечают аналитики, у JP Morgan за третий квартал меньше убытков, поскольку ранее инвестбанк сократил расходы, увеличил резервы и в результате оказался лучше подготовлен к кризису, чем Citigroup.
     Третий квартал оказался роковым не только для Принса: на прошлой неделе ушел в отставку Стэнли О'Нил, гендиректор компании Merrill Lynch & Co, которая недавно списала 8,4 млрд долларов.
     Критика в адрес руководства Citigroup оказалась столь очевидной, что на октябрьской встрече с аналитиками г-ну Принсу прямо заявили о необходимости кадровых перестановок в Citigroup. Восстанавливать авторитет крупнейшего американского банка на рынке придется другим людям. Председателем совета директоров назначен старший советник Citigroup, министр финансов США в администрации Клинтона Роберт Рубин. Исполняющим обязанности гендиректора стал Уин Бишофф, председатель совета директоров европейского подразделения Citi. Впрочем, участники рынка полагают, что г-н Бишофф недолго будет и.о. – на место г-на Принса претендуют несколько финансистов. В кресло главы компании прочат гендиректора NYSE Euronext Джона Тэйна, самого г-на Бишоффа, экс-исполнительного директора американской компании Time Warner Inc. Дика Парсонса, а также финансового директора Citigroup Гари Гриттендена.
     Новому исполнительному директору придется оптимизировать расходы компании, возможно, за счет сокращения экспансии компании в мире (сейчас Citigroup представлен более чем в десяти странах). Но прежде всего предстоит четко определить размер убытков, которые еще предстоит понести. И эту проблему решить нелегко.
     Авторитетные финансисты – экс-глава ФРС Алан Гринспен, миллиардер Джордж Сорос, глава Банка Англии Мервин Кинг заявляют о замедлении экономического роста США, что негативно отразится на финансовой системе, а значит, банкам придется снова нести многомиллиардные потери. «Понадобится еще несколько месяцев, прежде чем банки раскроют все понесенные убытки и примут меры по финансированию проистекающих из этого обязательств, но мы идем в правильном направлении», – сказал г-н Кинг в интервью BBC.
     Нет иллюзий на этот счет и у Федеральной резервной системы. По словам управляющего ФРС Рэндэла Кроснера, «положение в сфере ипотеки subprime может ухудшиться еще сильнее, прежде чем начать улучшаться. Публикуемые статистические данные свидетельствуют о продолжающемся ослаблении рынка жилья. При этом все труднее рефинансировать кредит до момента пересмотра уровня плавающих процентных ставок, учитывая значительное ужесточение условий кредитования для клиентов с высоким уровнем риска».
     Таким образом, не исключено, что ситуация в крупнейшей в США финансовой группе, как, впрочем, и в других глобальных банках, может усугубиться. А значит, в международном финансовом секторе начнется новый этап кадровых перемен. Так, вчера наблюдательный совет Commerzbank удовлетворил прошение об отставке президента банка Клауса Петера Мюллера. Как сообщает Интерфакс-АФИ, 63-летний г-н Мюллер покинет свой пост 15 мая 2008 года. Новым руководителем одного из крупнейших банков Германии Commerzbank станет 44-летний член правления Мартин Блессинг. Г-н Мюллер признал недавно, что Commerzbank в большей степени, чем это предполагалось, оказался затронутым кризисом рынка ипотечных кредитов в США. «Объявленные ранее списания в размере 80 млн евро отражают состояние на начало июня. Их теперь недостаточно», – заявил он, отметив, что банки в Германии, возможно, лишь весной будут иметь точные сведения о последствиях американского кризиса ипотечных кредитов. «Будут еще две волны: в ноябре, когда банки опубликуют свои итоги по третьему кварталу, а также в феврале-марте, когда они обнародуют свои годовые данные. К этому моменту у нас наконец появится ясность», – считает г-н Мюллер.

Банкам будут рефинансировать кредиты на внутреннем рынке

     Сегодня правительство рассмотрит подготовленные Минэкономразвития поправки в законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Предлагаемые изменения направлены на создание классического вторичного рынка ипотеки. Впрочем, эксперты считают, что предпринимаемая тонкая настройка законодательства не способна быстро изменить ситуацию в российской ипотечной системе.
     Предполагается, что в скором времени ипотечные ценные бумаги начнут жить самостоятельной жизнью: в частности, МЭРТ предлагает внести изменения в действующее законодательство, которые уточняют порядок перехода прав по закладным. Таким образом облегчается про-цедура, когда без ведома заемщика банк сможет переуступить права на закладную на квартиру любому другому банку.
     Впрочем, источник в правительстве заверил «НГ», что негативных последствий для гражданина, получившего ипотечный кредит, не будет, так как ухудшать условия кредитования нельзя. «Законопроект предполагает введение депозитарного учета закладных. Основная идея – повышение юридической безопасности, сокращение времени передачи крупных пулов закладных бумаг, а также снижение издержек банков на проведение этих операций, – подчеркнул источник. – Благодаря этому значительно большее число банков сможет принять участие в ипотеке. При этом к системе ипотечного кредитования смогут подключиться и мелкие, и небольшие банки».
     У экспертов отношение к законопроектам не столь однозначное. Например, главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник считает, что правительство делает все правильно. «Это магистральный путь развития ипотеки, это классика. Весь мир живет по этим правилам, – отметил эксперт. – Без рынка ипотечных ценных бумаг у ипотеки нет будущего». К тому же, напомнил Стерник, за этим легко угадывается и вторая цель, которую преследуют чиновники, – поддержка рынка ценных бумаг, для которого открываются новые возможности с открытием торгов по закладным на недвижимость.
     Позитивную оценку в целом разделяет и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, который напомнил, что тема создания вторичного рынка ипотечных бумаг не нова. Основная задача состоит в том, чтобы создать эффективные механизмы рефинансирования ипотечных кредитов на внутреннем рынке. «Ни у одного российского банка, за исключением разве что таких крупных игроков, как Сбербанк или ВТБ, нет длинных денег, чтобы раздавать ипотечные кредиты», – считает Репченко. По его словам, если раньше наши кредитные организации могли привлекать деньги из-за рубежа, то теперь из-за ипотечного кризиса в США и некоторых странах Евросоюза возможности перекредитовываться на Западе практически нет. «Однако система рефинансирования ипотечных кредитов на внутреннем рынке не заработает тотчас после принятия законов, – считает аналитик. – Для этого требуется создать финансовые механизмы, изменить менталитет людей, но чем раньше начнем, тем быстрее решим эту задачу».
     Партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский убежден, что поправки, направленные на создание вторичного рынка ипотеки в России, не принесут революционных перемен. «Закон об ипотеке есть, но в части закладных он почти не работает. Поэтому правительство и старается стимулировать развитие рынка закладных, что можно назвать тонкой настройкой существующей системы. Однако едва ли эти меры приведут к желаемым результатам», – заявил эксперт. Главная причина проблем с развитием рынка закладных, считает Можаровский, – отсутствие веры в долгосрочную стабильность, поскольку сегодняшнее «шоколадное положение» российской экономики основывается исключительно на высоких мировых ценах на энергоресурсы, что едва ли может продолжаться вечно.

Сергей Миронов нашел альтернативу ипотеке

     Вчера спикер Совета Федерации Сергей Миронов презентовал в Петербурге проект федерального закона об устройстве строительных сберегательных касс. По мысли главы верхней палаты российского парламента, этот механизм способен помочь гражданам, чьи доходы не позволяют взять серьезный ипотечный кредит для решения своего «квартирного вопроса».
     Представлять проект закона о стройсберкассах на специализированный форум Сергей Миронов приехал вместе с депутатом Государственной Думы Оксаной Дмитриевой. По их словам, подобная финансовая схема успешно применяется за рубежом – строительные сберегательные кассы и банки довольно давно работают, например, в Германии и Словакии.
     По мнению спикера СФ, стройсберкассы нужны потому, что ипотека сейчас доступна далеко не всем – по данным Сергея Миронова, жилищный кредит способны взять у банка от пяти до семи процентов россиян. Воспользоваться накопительно-заемной схемой строительных сберегательных касс, как уверяет Миронов, в случае успешного принятия закона смогут до 30 процентов граждан.
     Законопроект предлагает создать при участии государства специальные кредитные учреждения. Они станут принимать вклады от граждан под небольшой накопительный процент (по принципу депозита). Каждый год вкладчик сможет получить еще и денежную премию от государства – в размере 20 процентов от суммы накоплений, но не больше 14 тысяч рублей.
     После того как гражданин посчитает скопленную сумму достаточной для себя, он сможет взять в стройсберкассе кредит под меньший процент, чем ипотека (два-три процента годовых). Сложив собственные и заемные деньги, клиент строительной сберегательной кассы сможет потратить их одним из трех способов: купить готовую квартиру, вложиться в строительство жилья или сделать ремонт на имеющихся квадратных метрах.
     Изложенная схема вызывает у экспертов ряд вопросов. Во-первых, она чем-то напоминает финансовые пирамиды начала 1990-х годов. Однако авторы проекта закона уверяют: от риска граждан застрахует прямой контроль над стройсберкассами со стороны Банка России, Счетной палаты РФ и участие в общероссийской системе страхования вкладов. На вопрос, в чем будет состоять прибыль самих строительных сберегательных касс, если выгода от предоставления кредитов действительно будет значительно меньшей, чем у банков – от ипотеки, разработчики документа отвечают, что проект этот – социальный, и главный его смысл – в придании большей доступности жилью. Высказанные в ходе дискуссий предположения о том, что подобная схема неминуемо спровоцирует рост спроса на рынке недвижимости и, соответственно, увеличение цен на квартиры (как это случилось в 2006 году «благодаря» ипотеке), авторы проекта так и не опровергли.

Условия ипотечного кредитования смягчаться в России не будут

     В России растет число неплатежей по ипотечным кредитам, поэтому пока не нужно снижать планку требований к заемщикам и размер первоначального взноса, заявил вчера начальник экспертного управления администрации президента Аркадий Дворкович на всероссийской конференции «Ипотека в России. Устойчивое развитие и перспективы рынка». Эксперты считают, что повысить доступность ипотечного кредитования можно путем развития внутреннего рынка ипотечных облигаций.
     Кризис на мировом рынке ипотечного жилищного кредитования послужил хорошим уроком для российского рынка, уверен Аркадий Дворкович. «Наша страна находится в более удачном положении, чем многие другие участники мировой экономики, наш ипотечный рынок еще слишком молод, мы еще можем учиться на ошибках других стран. Пока у нас еще есть запас времени для того, чтобы готовить нормативную базу для предотвращения ипотечного кризиса, подобного американскому», – сказал он. Кроме этого, г-н Дворкович призвал кредиторов обратить внимание на более тщательный отбор заемщиков. Впрочем, наши банкиры уже давно это делают. Как рассказали «НИ» эксперты этого рынка, заявка на кредит, которая еще 3-4 месяца назад проходила без проблем, сейчас может быть запросто отклонена.
     Чтобы наша ипотека развивалась независимо от событий на международных финансовых рынках, необходимо формировать устойчивый внутренний рынок ипотечных облигаций, убеждены специалисты. Пока на российском рынке этим занимаются немногие. Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) обеспечивает рефинансирование ипотечных кредитов коммерческих банков за счет средств, которые привлекаются именно путем выпуска ипотечных облигаций. Однако его единственным акционером является правительство РФ, которое и владеет 100% бумаг агентства.
     С 2003-го до середины 2007 года АИЖК выкупило у 133 кредитно-финансовых организаций около 15% всех ипотечных кредитов, выданных в стране. Это делает его крупнейшим (вторым после Сбербанка) держателем портфеля ипотечных кредитов в России. Как сообщил «НИ» первый заместитель генерального директора АИЖК Сергей Барсуков, «агентство планирует в первом квартале 2008 года декабря текущего года разместить два выпуска рублевых облигаций на российском рынке на общую сумму 16 млрд. руб.» Он надеется, что в числе покупателей окажутся госкорпорации и страховые компании. Г-н Дворкович также предложил размещать средства госкорпораций в ипотечных ценных бумагах и таким образом способствовать поддержанию ликвидности на этом рынке. Получается, что государство практически полностью замыкает хождение ипотечных бумаг на себя: в лице АИЖК оно их выпускает, а в лице госкорпораций – покупает. Такая замкнутость, по мнению специалистов, способствует регулированию рынка, но никак не делает его более открытым, что для развития ипотеки объективно необходимо.
     Также Аркадий Дворкович призвал госорганы обратить более пристальное внимание на иностранные банки, работающие на нашем рынке потребительского кредитования. «Важно, чтобы для иностранных банков не существовали искусственно созданные более благоприятные условия, чем для российских», – подчеркнул он. Под искусственными условиями он, вероятно, имел в виду более широкий доступ для иностранных банкиров к относительно дешевым европейским кредитам. Однако тут ничего не попишешь: своим везде доверяют больше, чем чужим.

Программу 'Молодой семье – доступное жилье' хотят распространить на 35-летних

     Возраст участников программы «Молодой семье – доступное жилье» в ближайшее время увеличится с 30 до 35 лет. Об этом заявил первый вице-премьер Дмитрий Медведев. По мнению экспертов, власть вынуждена принимать такое решение, чтобы вывести не совсем удачную программу из кризиса.
     «Увеличение возраста участия в жилищных программах для молодых семей – не новая тема. С кем бы я ни общался, все ставят вопрос о том, чтобы поднять этот возраст до 35 лет. Надеюсь, что мы это сделаем в ближайшее время, деньги здесь огромные не потребуются, мы постараемся их найти», – заявил Дмитрий Медведев 16 ноября на совещании с руководителями субъектов по проведению в 2008 году Года семьи.
     Надо сказать, что, призывая увеличить возраст участников программы «Молодой семье – доступное жилье», первый вице-премьер не оригинален. Эта идея давно витает в коридорах власти. Так, премьер Виктор Зубков несколько раз заявлял о целесообразности такого шага в ходе поездок в регионы. Свою лепту в развитие благодатной в предвыборный период темы перманентно вносят первый вице-премьер Сергей Иванов и другие высшие правительственные чиновники.
     Следует признать, что эта проблема действительно актуальна для России. Около 250 тыс. молодых семей стоят на учете в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий, однако лишь 9% из этих семей имеют доходы, которые позволяют им приобрести жилье, соответствующее средним стандартам обеспеченности жилыми помещениями, с использованием собственных и заемных средств.
     Депутат Госдумы Галина Хованская считает, что власти, говоря о возможности продления возраста молодым семьям до 35 лет, делают это вынужденно. Они объективно поставлены перед необходимостью принять такое решение. «Программа развития ипотеки для молодых семей проваливается из-за высокой стоимости квадратного метра. Без «плечистых родителей» молодым людям приобретение собственных квартир за счет ипотечных кредитов оказывается невозможным. Не случайно количество выданных молодым семьям ипотечных кредитов в три раза меньше, чем планировалось», – подчеркнула она. Хованская считает, что среди причин провала программы – ошибки при составлении прогнозов. Когда принимались решения, считалось само собой разумеющимся, что регионы и муниципалитеты подключатся к реализации программы. Но оказалось, что им это не доступно, ведь у 96% муниципалитетов на эти цели физически нет собственных финансовых средств. Все это ставит под сомнение достижение плановых показателей. Напомним, в 2006-2010 годах правительство рассчитывало обеспечить жильем 181,7 тыс. молодых семей.
     Если возраст участников программы «Молодой семье – доступное жилье» продлят на пять лет, то ипотечные кредиты будут более востребованы. Логика тут такая – к 35 годам супруги встают на ноги, у них появляется достаток, в том числе и средства для внесения первичного взноса за покупаемую по ипотеке квартиру, убеждена Хованская. Напомним, сейчас сумма первоначального взноса составляет от 0 до 30% у разных банков и организаций, предоставляющих ипотечные кредиты.
     Кстати, некоторые регионы в поиске выхода из тупика приняли решение, которое только сейчас обсуждается на федеральном уровне. В частности, в Москве с 2005 года, с момента начала второго этапа реализации этой программы, рассчитанного до 2008 года, список потенциальных участников значительно расширили, подняв возрастную планку супругов до 35 лет. Кроме того, по настоянию мэра Москвы Юрия Лужкова введен так называемый суммарный семейный возраст, который не должен превышать 70 лет. Впрочем, коренным образом это ситуацию на столичном рынке ипотечных кредитов для молодых семей не изменило. При средней стоимости московской недвижимости около 4 тыс. долларов за квадратный метр она по-прежнему остается недоступна для подавляющего большинства молодых семей даже с учетом того, что городские власти в рамках социальных норм обеспечения жильем выделяют молодым семьям субсидии из расчета 82 тыс. руб. за квадратный метр.

Алексей Кудрин прогнозирует ужесточение кредитной политики банков

     Кредитная политика банков может ужесточиться в связи с событиями в финансовом секторе – ипотечным кризисом в США. Такое мнение высказал вице-премьер, министр финансов Алексей Кудрин, выступая на вечере «День банкира-2007», сообщило РБК.
     Представитель правительства отметил, что «кредиты уже не будут такими дешевыми и легкими». По словам министра, это будет связано не с недостатком ликвидности на рынке, а с реакцией рынка на риски, которые появились в финансовом секторе.
     Министр подчеркнул, что дефицит ликвидности, который наблюдался на российском рынке в связи с кризисом ипотечного кредитования в США, преодолен благодаря действиям ЦБ и крупных госбанков. Некоторые сложности с кредитованием министр объяснил переоценкой рисков и переоценкой банками своих возможностей по выдаче кредитов. «Это охлаждающий душ, который пролился в этом году, – отметил министр, – но банковская система сохранила хорошую форму».
     Однако ряд экспертов заявляют, что кризис еще не преодолен. В связи с этим А. Кудрин обратился к ЦБ РФ и коммерческим банкам с просьбой быть готовыми к возможным кризисам.

Дети могут остаться без жилья родителей

     По надеждам многим россиян, рассчитывающих рано или поздно получить от своих предков в наследство дома и квартиры, может быть нанесен непоправимый удар. Вчера член Совета Федерации (СФ) Александр Починок сообщил «НГ», что намерен в начале следующего года внести в Госдуму законопроект об обратной ипотеке, который позволит пенсионерам закладывать под гарантии государства свое жилье в обмен на ежемесячные или даже разовые денежные выплаты.
     Эта инициатива позволит решившим ею воспользоваться старикам резко улучшить материальное положение, поскольку регулярная прибавка к мизерной пенсии в престижных районах столицы может достигать 1 тыс. долл. и более. В то же время она грозит разрушить отношения во многих семьях, в которых младшее поколение не способно содержать на достойном уровне стариков, но при этом не может смириться с тем, что квартиры после смерти родителей не перейдут по наследству, а будут выставлены на продажу. Воспрепятствовать такому развитию событий наследники смогут, только если вернут банку выплаченные под залог квартиры родителям деньги с набежавшими процентами.
     «Банки с удовольствием займутся обратной ипотекой, если государство оплатит первоначальную оценку квартир и гарантирует банкирам защиту сделок от недобросовестных заемщиков», – уверен Александр Починок. Предлагаемая сенатором схема обратной ипотеки предполагает, что каждый пожилой собственник жилья сможет заключить с банком договор о пожизненной ренте или об однократной выплате. Государство со своей стороны будет гарантировать невозможность прописки в заложенной квартире несовершеннолетних детей или каких-либо еще изменений ее статуса, которые осложнят банку возврат залога. В отличие от известных схем «пожизненного содержания» обратная ипотека оставляет квартиру в собственности пенсионера и не создает ему никакого дискомфорта.
     В Москве, например, сейчас для получения дополнительных денежных выплат пенсионер должен фактически продать квартиру госпредприятию «Моссоцгарантия». При этом в обмен он получает ежемесячную компенсацию, максимальный размер которой за трехкомнатную московскую квартиру составит 6825 руб., а минимальный – 2965 руб. Схема обратной ипотеки, во-первых, не требует продажи квартиры, а во-вторых, может обеспечить гораздо более солидные денежные выплаты. По словам Починка, ежемесячная компенсация за квартиру в центре Москвы может составить 1200-1300 долл. и даже больше. «Обратная ипотека заинтересует не только столичных пенсионеров, но и жителей регионов, где квартиры в центре городов оцениваются сегодня также довольно высоко», – говорит сенатор.
     Обратная ипотека, по словам Починка, сегодня широко используется в США и Германии, но для российских пенсионеров она может оказаться еще более привлекательной из-за слишком низких пенсий и необычно дорогого жилья. Легко представить, что многие пенсионеры соблазнятся солидными выплатами и фактически лишат наследников жилья, даже не ставя их в известность. Например, папа-профессор, старость которого вряд ли обеспечит сын-доцент, может предпочесть жизнь в стиле богатого американского пенсионера, не отказывая себе не только в нормальной еде, но и в путешествиях по экзотическим странам. Крупные разовые выплаты могут также решить проблему оплаты дорогостоящего лечения.
     Обратной ипотекой наверняка воспользуются и преступники, которым теперь не нужно будет ни убивать, ни выселять пенсионера из его квартиры. Вместо этого достаточно будет всего лишь получить его подпись под «ипотечным» договором с однократной выплатой денег.
     Эксперты отмечают, что пока на пути обратной ипотеки стоит российское законодательство, которое сегодня в максимальной степени защищает права наследников. «По Гражданскому кодексу наследники не могут быть выселены из обремененной долгами квартиры, в которой они прописаны и проживают, без соблюдения весьма длительной и сложной процедуры, кроме тех случаев, когда они откажутся от наследуемой недвижимости и наследство окажется выморочным», – говорит заместитель гендиректора «BKR-Интерком-Аудит» Виталий Семенихин. По его словам, процесс выселения и продажи заложенной квартиры в нынешней ситуации может растянуться на годы. При сохранении этой нормы наследственного права вряд ли стоит ожидать значительного интереса банков к предложенной схеме.
     «Чтобы компенсировать риск, банки будут вынуждены установить чрезвычайно высокий процент выплат по такому кредиту. А это уже отрицательно повлияет на благосостояние наследников. Они могут потерять квартиру, которую в противном случае гарантированно получили бы в собственность по наследству и в которой, вполне вероятно, уже проживают. Это только усугубит жилищную проблему и так острую в России», – считает Виталий Семенихин.
     «Обратная ипотека может быть приемлемым способом безбедно дожить свой век в родной, но ставшей такой дорогой по содержанию квартире», – говорит начальник отдела консалтинга «Финэкспертизы» Нина Козлова. По ее словам, привлекательность обратной ипотеки в том, что для нее не нужна ни кредитная история, ни чьи-либо гарантии. «Однако претендующие на квартиру родственники не обрадуются дополнительному обременению, которое они зачастую просто не смогут выплатить. Соответственно наследники смогут претендовать только на то, что останется после продажи квартиры и соответствующих банковских удержаний», – предупреждает Козлова.

БАНКИ ПОДНИМАЮТ СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ

     Кризис на мировых финансовых рынках, связанный с нехваткой ликвидности, уже коснулся российских корпоративных клиентов. Вскоре удорожание денег почувствуют и обычные заемщики, которые придут брать кредиты на покупку квартиры или машины, – с них теперь потребуют расширенный набор документов или повысят процент.
     Всю прошлую неделю российские банки кредитовали друг друга под 8% и выше, и только в пятницу ставка начала снижаться. «Рост ставок на российском рынке вызван в первую очередь кризисом на международных рынках и отчетным периодом банков, когда им очень нужны наличные деньги», – объясняет главный экономист Альфа-банка Наталья Орлова.
     «Занимать под 8% – это для банков очень дорого, – говорит директор департамента операций на финансовых рынках Номос-банка Василий Федоров. – Нормальная ставка в нынешних условиях – примерно 6%». Впрочем, еще в июне кредитно-финансовые учреждения считали нормой 3 – 4%.
     Рост стоимости денег первыми почувствовали корпоративные клиенты: опрошенные «Трудом» эксперты утверждают, что за последний квартал для них ставка выросла на 2 – 3%. Вслед за «корпоративом» начинают меняться и кредитные предложения для населения. «Ситуация на рынке межбанковского кредитования, безусловно, может оказать влияние на ставки по розничным кредитам, – считает Вячеслав Лясевич, начальник департамента развития розничного бизнеса «ОРГРЭСБАНКа». – В первую очередь на клиентах средних и мелких банков, крупные игроки розничного рынка пока еще держат удар международной конъюнктуры».
     Однако директор казначейства банка «Авангард» Павел Дроздов утверждает, что потребкредиты медленно дорожают с сентября и будут продолжать расти минимум еще полгода. «Банкам придется повышать низкодоходные продукты, пока ситуация на мировых рынках не улучшится, – говорит эксперт. – В целом рублевые ставки по потребкредитам вырастут на 1,5 – 2% в самое ближайшее время».
     «Массовое повышение потребительских ставок начнется в следующем году», – прогнозирует Наталья Орлова из Альфа-банка. По ее оценкам, ставки вырастут не на 1,5 – 2%, а только на 0,5%, зато намного ужесточатся требования к заемщику, и вырастет процент отказов в кредите. Другими словами, для рассмотрения заявки заемщику придется предоставлять большее количество документов, чтобы доказывать свою надежность и платежеспособность. Первые попытки пересмотреть требования начались в сентябре. Например, в «Русском стандарте» для получения кредитной карты заемщик должен предоставить банку паспорт и второй документ. Однако загранпаспорт примут только с отметкой о путешествии за последние полгода, а вместо прав потребуют свидетельство о собственности на автомобиль. По мнению Василия Федорова из Номос-банка, банки будут сокращать объемы розничного бизнеса и перестанут открывать новые точки продаж.
     Но самые значительные изменения ожидаются в сегменте ипотечного кредитования. «Кризис на мировых рынках был вызван именно ипотечными бумагами, поэтому теперь банки и инвесторы будут относиться к этому инструменту осторожнее», – полагает Федоров. По его словам, западные банки могут вообще свернуть ипотечные программы, а частные российские поднимут ставки на 1,5 – 3%.
     С ним солидарен Павел Дроздов из «Авангарда»: «Банки уже отказываются выдавать ипотеку в валюте из-за укрепления рубля по отношению к доллару, это свидетельствует о сокращении программ на рынке».
     Меньше всего, по мнению экспертов, кризис коснется автокредитов на новые автомобили, так как часть процентной ставки зачастую покрывает автопроизводитель по специальным программам кредитования (Audi, Nissan, Renault, Ford и т.д), а у автоконцернов запасы еще есть, говорит Федоров.

     деньги для населения станут дороже

     от 1,5до 3%
     ИПОТЕКА
     Средняя ставка по кредиту вырастет на 1,5-3% и составит 18%. Увеличится первоначальный взнос.

     не изменятся 0%
     АВТОКРЕДИТЫ
     Средняя ставка – 12%, скорее всего, не изменится, однако банки станут требовать обязательную справку о белой зарплате и положительную кредитную историю.

     от 0,5до 2%
     ПОТРЕБКРЕДИТЫ
     Средняя ставка вырастет на 0,5-2%, но банки неохотно будут выдавать суммы меньше $1 тыс. долл., зато потребуют справки о белой зарплате, наличии постоянной работы, прописки.

В Америке хотят заморозить ставки по ипотеке

     Министерство финансов США попытается договориться с крупнейшими банками, занимающимися ипотечным кредитованием, о временной заморозке ставок по займам. Об этом в конце прошлой недели сообщила The Wall Street Journal. Таким способом администрация Буша, которую критикуют за пассивность, попытается предотвратить кризис в американской экономике, а следовательно, и во всем мире, включая Россию.
     Причиной кризиса, как известно, стало то, что в США последнее время был выдано слишком много ипотечных кредитов людям с небольшими доходами. Ставка по ним первые несколько лет минимальна, а потом может меняться банком в зависимости от конъюнктуры рынка. Бедные заемщики приобрели жилье и некоторое время беззаботно в нем обитали. Тем временем конъюнктура на финансовых рынках изменилась, и банкам пришлось поднять ставки. Покупатели не были готовы к такому повороту событий, а потому возвращать деньги перестали. Сейчас крупнейшие финансовые организации списывают убытки. Например, Merrill Lynch в третьем квартале списала 7,9 млрд. долларов, а Citigroup – 1,59 млрд.
     Впереди обнародование данных по четвертому кварталу. Потери могут вырасти на опасениях развития кризиса, и уж совсем астрономических сумм они достигнут, если кризис распространится на всю американскую экономику. Минфин США хочет зарубить разрастание процесса на корню, в самом начале цепочки – зафиксировать процентные ставки по рискованным ипотечным кредитам. У России во всем этом свой интерес. На прошлой неделе экс-глава ФСФР Олег Вьюгин напомнил: если экономика США столкнется с рецессией и снижением прибыли компаний, то в результате сократится мировой спрос в целом. Следовательно, уменьшится спрос и на продукцию российских компаний. А это способно привести к бегству инвесторов с нашего рынка.
     Впрочем, развитие финансового кризиса в России маловероятно. Так, в пятницу вице-премьер Алексей Кудрин рассказал Владимиру Путину: «На внутреннем рынке ощущался дефицит ликвидности, что было связано с реакцией на волнения западных рынков, но благодаря нескольким решениям, прежде всего существенному уменьшению государственного долга в последние годы, нам удалось снизить зависимость от внешних рынков». Ведущий эксперт Центра развития Максим Петроневич так не видит пока причин для волнений. Проведенное им исследование показало: действия Центробанка и текущее состояние банковской системы «делает гипотетический кризис ликвидности маловероятным».
     Повального бегства инвесторов с нашего рынка, о котором предупреждал Олег Вьюгин, тоже пока нет. Аналитический центр EPFR Global утверждает: 21-27 ноября в фонды, инвестирующие в акции российских компаний, пришло 23 млн. долларов. Для сравнения: за эту же неделю из фондов Китая утекло 1,05 млрд., Индии – 82 млн., Бразилии – 4 млн. долларов. Последний экономический прогноз от журнала The Economist и опрос 28 ведущих российских мировых и отечественных аналитических центров, проведенный Центром развития, тоже не сулят нашей экономике бед.
     Как уже писали «НИ», российские банки учли американский опыт и начали ужесточать требования к заемщикам, повышать ставки по кредитам и заново вводить большой первоначальный взнос. В самом крайнем случае наше правительство может использовать опыт американского и тоже заморозить ипотечные ставки, благо опыт «заморозки» у наших чиновников имеется. Тем не менее, обстановка нервозности сохранится до тех пор, пока американская экономика не разберется со своими проблемами. По сведениям The Wall Street Journal, совещание американских чиновников и банкиров, посвященное «заморозке», состоится на этой неделе.
     А пока индикатор финансовой нестабильности, рассчитываемый Институтом экономики переходного периода, достиг 25%. Другими словами, один шанс к трем (оставшимся 75%), что финансовый кризис в России наступит до конца года. Над этим стоит задуматься, ведь большую часть времени индикатор ИЭПП колебался около 0%, и лишь во время финансовых кризисов резко взлетал – летом 2004 года до 40%, весной-летом 1998 года до 100%.

В Совете Федерации прошло заседание «круглого стола» с повесткой дня: «Земельно-ипотечное кредитование как источник привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс: проблемы и перспективы развития»

     В России крайне остро стоят проблемы создания национальной системы земельно-ипотечного кредитования сельхозтоваропроизводителей и законодательных условий для развития ипотеки сельскохозяйственных земель. О большой значимости представленной на обсуждение темы говорил первый заместитель председателя профильного комитета СФ Олег Шурдумов. По его словам, замечания и предложения, выработанные в ходе дискуссии, будут положены затем в основу законодательной деятельности Совета Федерации.
     Успешное решение проблем ипотеки в АПК во многом зависит от целенаправленной работы многих министерств и ведомств. Не случайно Комитет СФ по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу пригласил к дискуссии парламентариев, представителей Минсельхоза, других органов власти и управления, научного сообщества, коммерческих организаций. Участники «круглого стола» обменялись мнениями по трем представленным – Россельхозбанком, Министерством сельского хозяйства РФ совместно с Всероссийским НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве и Государственным фондом развития Северо-Запада – концепциям системы земельно-ипотечного кредитования в рамках реализации приоритетного национального проекта «Развитие АПК».
     Представленные участниками программы развития земельной ипотеки, рассчитаны на несколько этапов: пилотный проект, развитие инфраструктуры земельно-ипотечного рынка, в том числе создание ипотечного агентства, формирование вторичного рынка земельных активов, эмиссия и обращение ценных бумаг, обеспеченных земельной недвижимостью.
     В ходе обсуждения специалисты были едины в том, что расширение возможностей доступа сельскохозяйственных товаропроизводителей к дешевым и долгосрочным кредитам будет способствовать более эффективному развитию национального агропромышленного комплекса, благотворно отразится на улучшении социально-экономических условий на селе. К числу факторов, негативно влияющих на развитие программ земельно-ипотечного кредитования, относятся: несовершенство земельно-ипотечного законодательства, трудоемкость процедуры оформления земли в собственность, большие временные и финансовые издержки на оценку и оформление земли в ипотеку, в том числе при регистрации в Федеральной регистрационной службе.
     В ходе дискуссии участники «круглого стола» подчеркивали, что в законодательстве об ипотеке должны быть учтены необходимость обеспечения стабильности землепользования для сельскохозяйственных товаропроизводителей, а также создание благоприятных условий для ипотекодержателей, в настоящее время испытывающих сложности при заключении договоров по ипотеке сельхозземель, которые обусловлены как с нахождением большинства таких земель в общей долевой собственности, так и с проблематичностью обращения взысканий на земельные участки, находящиеся в собственности граждан – фермеров и владельцев личных подсобных хозяйств. По убеждению экспертов, правовая база должна обеспечить сохранность сельскохозяйственных угодий и эффективное использование их в аграрном производстве.
     Исходя из этого, участники заседания выступили с предложением к Правительству РФ создать рабочую группу совместно с представителями Федерального Собрания России и независимого экспертного сообщества для анализа и подготовки предложений по выработке изменений и дополнений в законодательные и подзаконные акты страны. Одновременно специалисты обратились к профильному федеральному ведомству – Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости с просьбой улучшить качество оказываемых государственных кадастровых услуг, ускорить создание полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, провести их кадастровую оценку и сократить временные затраты на получение сведений из государственного кадастра. На заседании были намечены и другие меры, направленные на совершенствование земельно-ипотечного кредитования в России.

В Москве сократилось количество выданных ипотечных займов

     Темпы прироста выдачи ипотечных кредитов в Москве в 2007 году по сравнению с прошлым годом сократились примерно в семь раз. Об этом было заявлено на конференции «Перспективы развития ипотеки в России: бум или стагнация».
     Как пояснил «РГ» руководитель компании «Лаурел-ипотека» Алексей Теребков, если во втором квартале 2006 года по сравнению с первым был отмечен 100-процентный прирост выдачи займов на приобретение недвижимости, то в третьем квартале уже 70 процентов, и так далее по нисходящей. «Сегодня на рынке ипотечного кредитования наблюдается стагнация: из месяца в месяц не растет количество выданных кредитов. Некоторые банки, работающие в Москве, либо сошли с дистанции и на какое-то время приостановили выдачу займов, либо сократили количество ипотечных программ – с начала нынешнего года примерно на 10 процентов». Связано это, как считает Теребков, в первую очередь с кризисом, постигшим американскую банковскую сферу еще летом этого года и от которого она еще не смогла оправиться. Может возникнуть вопрос: при чем тут Америка с ее кризисом? Дело в том, что многие российские банки созданы при участии иностранного капитала и используют его при финансовых операциях. И, как правило, именно американские инвесторы дают им деньги. Но из-за невозвратов кредитов в Америке, выданных частным заемщикам, после чего собственно и начался кризис ликвидности, американские партнеры российских банков сами оказались на мели. Соответственно, и наши банкиры сейчас без свободной наличности.
     Это экономическая составляющая, влияющая на столичный ипотечный рынок. Но есть и вторая, не менее важная сторона – цены на квартиры, которые ну никак не хотят «замирать» (на 1-2 процента в месяц, но продолжают повышаться). «Даже получив кредит, люди просто не успевают им воспользоваться, – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Пока они смотрят варианты, квартиры дорожают. Можно сказать, буквально на глазах. Собственные же накопленные средства при этом не увеличиваются». Репченко считает, что столичный рынок недвижимости по-прежнему испытывает острый дефицит. «Что касается вторичного жилья, то лишь на первый взгляд может показаться, что риелторские базы переполнены. Если же анализировать, то получится, что реальных и более или менее доступных по цене вариантов – единицы. Очень много альтернативных сделок, которые могут тянуться годами. То есть квартира номинально продается и числится в базах как конкретный вариант, но на самом деле в ней живут люди и готовы продать ее только при определенных условиях – если найдут себе более выгодный вариант. Много явно завышенных в цене квартир. Их владельцы никуда не спешат – найдется «простак», который купит у них не стоящий того «товар» – они будут только счастливы». Слова аналитика подтверждает и ситуация, в которой оказалась корреспондент «РГ». В начале осени она с мужем взяла ипотечный кредит в одном из банков в размере 110 тысяч долларов. В течение почти трех месяцев молодожены не могут им воспользоваться. Все рассмотренные ими варианты – это либо сложные альтернативы, либо не соответствующие заявленной цене. При показе жилья хозяева или риелторы поднимают стоимость на 10-20 тысяч долларов.
     На рынке новостроек тоже не так все просто. «В Москве ежегодно сдается в эксплуатацию более 5 миллионов квадратных метров жилья, – продолжает Репченко. – Однако лишь 50 процентов из этого объема поступает в продажу. Половина идет на реализацию различных социальных программ. К тому же если раньше строили в основном панельное жилье небольшого метража, то теперь монолит-кирпич. Квартиры в монолитных домах намного больше по метражу. Но из-за этого количество предложений меньше – примерно в 1,5 раза».
     Отпугивает потенциальных приобретателей недвижимости и неуверенность в собственных финансовых возможностях. Ведь с учетом высоких цен на недвижимость и кредит должен быть солидным. «Минимальная цена, за которую сейчас можно приобрести стандартную однокомнатную квартиру в столице, – 150 тысяч долларов, – рассказывает Алексей Теребков. – Даже если у человека есть 20 процентов от стоимости, то есть примерно 30 тысяч, кредит должен составлять не менее 130 тысяч долларов. Надо ведь не впритык денег иметь, учитывать, что придется заплатить страховку, могут возникнуть другие траты. При таком кредите ежемесячные выплаты с учетом процентов могут составить более 1,5 тысячи долларов. Зарплата при этом должна быть в два раза больше. Многие сомневаются, что могут длительное время зарабатывать такие деньги».
     В итоге, как констатируют эксперты, сегодня только 20 процентов сделок в столице совершается с использованием ипотеки. Тем не менее они сходятся во мнении: ипотека должна и будет развиваться. Иначе просто быть не может. Во всем мире люди приобретают дорогостоящие товары исключительно в кредит. В России и ее столице образ жизни «все в кредит» еще только формируется. Но от этого никуда не уйти. Иначе даже 20 процентов москвичей не смогут ежегодно решать один из самых главных в жизни вопросов.
     Р.S. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в следующем году стоимость квадратного метра в столице будет прирастать темпами, сопоставимыми с инфляцией. Минимум за год московская недвижимость вырастет в цене на 10 процентов, максимум – на 15.

Банки, зависящие от зарубежных заимствований, повышают ставки по жилищным кредитам и ужесточают требования к заемщикам

     Темпы роста ипотеки в России замедляются. С одной стороны, сказывается кризис, разразившийся на американском рынке. С другой – ипотеку сдерживают высокие цены на жилье. Еще в начале года количество игроков на этом рынке росло, а уже с осени ситуация изменилась. Одни банки ужесточают требования к заемщикам, другие повышают ставки, а иные и вовсе сворачивают программы жилищного кредитования. По мнению экспертов, в ближайший год рынок ожидает коррекция – какие-то игроки усилят свои позиции, кому-то придется уйти.
     Последние годы ипотечный рынок в России рос внушительными темпами – ежегодно его объемы увеличивались примерно вдвое. Эта же тенденция сохранялась и в первом полугодии нынешнего года. По данным РБК, за первые шесть месяцев в рамках ипотеки было выдано около 266,6 млрд. руб. против 106,1 млрд. руб., собранных за аналогичный период 2006 года. Весной число игроков на рынке ипотеки росло, увеличивалось количество кредитных программ без первоначального взноса со сроком кредитования до 20-30 лет. В марте многие банки снизили ставки по ипотеке до 10-10,5%. Однако уже осенью ситуация изменилась. В результате кризиса ликвидности на мировых фондовых рынках ряд российских банков стал сворачивать программы жилищного кредитования. Многие эксперты полагают, что темпы роста ипотеки вскоре замедлятся.
     «У российских банков в этом году ограничились возможности заимствования и по объему, и по условиям. Причем как на внешнем, так и на внутреннем рынке. Ожидания, связанные с ростом ресурсной базы, пока не оправдались. Прирост активов по итогам девяти месяцев оказался меньше, чем прогнозировалось», – считает руководитель Центра макроэкономических исследований «БДО Юникон» Елена Матросова. По данным ЦБ, на начало года этот показатель составлял 14 трлн. руб., а на 1 октября – 18,2 трлн. По оценкам «БДО Юникон», рост активов за девять месяцев этого года составил около 28%, тогда как за тот же период прошлого года активы увеличилась на 44%. Это уменьшает возможности банков по кредитованию экономики, по наращиванию вложений в ценные бумаги и т.д. «Темпы роста кредитования населения тоже снижаются. В октябре они составили 3,5%. А в предыдущие месяцы темпы роста были выше – 4,4,-4,9%», – уточнила Елена Матросова.
     Неудивительно, что часть банков, особенно зависящих от зарубежных заимствований, была вынуждена пересмотреть ставки в сторону повышения и ужесточить требования к заемщикам. По данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), за 2007 год количество банков, предлагающих ипотечное кредитование, уменьшилось на 4%, а количество ипотечных программ, предлагаемых различными банками в столице, сократилось на 11%.
     Риелторы убеждают: доля ипотечных сделок в столице за этот год выросла. По данным компании «Миэль-Недвижимость», на рынке новостроек Москвы в 2007 году доля ипотечных сделок составляет 18-20% от общего объема операций, а в самой компании этот показатель к концу года достиг 33%. Однако, по мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, в целом спрос на ипотечные кредиты снизился: «В структуре продаж доля ипотеки по итогам года выросла, но самих продаж стало гораздо меньше. А большие объемы держатся за счет высокой стоимости жилья. В этом году впервые фактический прирост количества ипотечных кредитов оказался меньше, чем в предыдущие годы». Правда, эту тенденцию Репченко связывает не с американским ипотечным кризисом, а с ценами на московскую недвижимость и с дефицитом предложения. «Мировой ипотечный кризис практически не затронул Россию. Конечно, занимать деньги банкам стало сложнее и несколько дороже. В связи с этим несколько подросли ипотечные ставки в некоторых банках. Но это несущественный момент. Даже если одни банки будут уходить с рынка ипотеки, то появятся новые. В целом на рынке уже есть крупные игроки – Сбербанк, Внешторг. Они не зависят от западного финансирования и готовы давать кредиты», – считает он.
     С этой точкой зрения совпадает и мнение генерального директора RRG Дениса Колокольникова: «Мировой ипотечный кризис повлиял на рынок России, но при этом не стал определяющей тенденцией», – считает он. Дело в том, что ипотека у нас пока еще в зачаточном состоянии. В России объем ипотечных активов на конец прошлого года составил около 2% от ВВП, а в США – более 50%. «Сейчас некоторые коммерческие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, но при этом крупные государственные банки продолжают их выдавать, это является стимулом для развития рынка», – убежден Денис Колокольников.
     Так, лидер рынка Сбербанк намерен наращивать свой ипотечный портфель. По данным самого Сбербанка, менее чем за шесть лет объем его кредитного портфеля по жилищным программам вырос почти в 100 раз – с 2,5 млрд. руб. (на начало 2002 года) до 237 млрд. руб. (на 1 октября 2007-го). Причем в этом году отмечен внушительный рост – увеличение портфеля примерно в 1,8 раза. «За девять месяцев 2007 года филиалами Сбербанка России было предоставлено населению более 168 тысяч жилищных кредитов на сумму 119,3 миллиарда рублей, в том числе в Москве – 8,6 миллиарда рублей, в регионах – 110,7 миллиарда рублей, что в 1,6 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года», – сообщила «НГ» директор Управления кредитования частных клиентов Сбербанка России Надежда Никитенко. Средний размер жилищного кредита сегодня в Москве составляет более 4,5 млн. руб., а в регионах – чуть менее 700 тыс. руб. В этом году Сбербанк пересмотрел условия предоставления жилищных кредитов – сроки кредитования увеличены с 20 до 30 лет, а процентные ставки за пользование кредитами снижены на 1,5-2,5% – до 10,25-12,5%. «Банк оптимистично оценивает развитие данного сегмента рынка розничного кредитования, отмечая значительный интерес населения к получению заемных средств на приобретение жилья», – уточнила Надежда Никитенко. По мнению экспертов, уже в следующем году рынок российской ипотеки ожидает передел – государственные банки, которые сегодня и так являются лидерами рынка, еще больше усилят свои позиции, тогда как некоторым коммерческим банкам придется покинуть это поле.

Две трети россиян к 2020 году смогут купить квартиру на рынке. Такой прогноз делают в Министерстве регионального развития. Однако с учетом роста цен на недвижимость и ставок по ипотеке верится в это с трудом

     «Мы исходим из цифры, что 66% населения страны к 2020 году смогут самостоятельно или с помощью различных кредитных механизмов приобретать жилье на рынке», – заявил заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик в среду на пресс-конференции «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Еще в начале 2005 года позволить себе это могли лишь 9% россиян. В настоящее время, сообщил замминистра, их доля увеличилась до 17%, а к 2010 году, по его прогнозу, она возрастет до 30% от общего населения России. Кроме того, Круглик пообещал к 2015 году также обеспечить жильем всех очередников. В последующем дожидаться улучшения жилищных условий этой категории граждан, по прогнозу Минрегионразвития, придется не более трех-пяти лет.
     К столь оптимистичным заявлениям Круглика подтолкнули итоги реализации программы «Доступное и комфортное жилье» за 2007 год. Так, январе-ноябре 2007 года было введено 44 млн кв. м, что составляет 129,5% к аналогичному периоду 2006 года, похвастался он. А общий объем ипотечных кредитов на 1 октября 2007 года в 2,3 раза превысил соответствующий показатель за аналогичный период 2006 года.
     Тем не менее эксперты сомневаются в реалистичности планов чиновников.
     Жилье продолжает дорожать гораздо более быстрыми темпами, чем растут доходы населения.
     Но если раньше это отчасти компенсировалось увеличением доступности ипотеки, то в последнее время ситуация изменилась. Мировой кризис ликвидности привел к тому, что российским банкам стало сложнее и дороже занимать средства на рынке. Вследствие этого ряд из них уже поднял ставки по ипотечным кредитам на 1-2%. Эксперты считают, что скоро их примеру последуют и остальные кредитные учреждения. «Не исключено, что некоторые банки будут повышать ставки по ипотеке на 0,5-1,5% годовых и уделять больше внимания качеству своих портфелей, – считает заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Скворцов. – У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы и учебы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка». К этому банки может подтолкнуть пример США. Там банки практиковали выдачу кредитов необеспеченным заемщикам, что и стало одной из причин ипотечного кризиса. В результате и так мало кому доступная ипотека (по данным «МИАН-агентство недвижимости», взять кредит на покупку жилья в Москве могут позволить себе лишь семьи с совокупным доходом от $2,5-3 тыс. на человека) может стать еще более недосягаемой.
     Власти рассчитывали совсем на другое: первый вице-премьер Дмитрий Медведев заявлял, что в 2008 году снижение ставок по ипотечным кредитам составит около 1,5%, а к 2010 году они могут опуститься до мирового уровня в 7-8%.
     Что же касается цен на жилье, то, согласно данным IRN, только с июля по конец декабря 2007 года квадратный метр в Москве подорожал в среднем с $4100 до $4400. Правда, в 2008 году эксперты предсказывают некоторое замедление роста цен. Он будет происходить на уровне инфляции, полагает независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов . «В 2008 году никаких резких ценовых скачков на рынке не предвидится. Вероятнее всего, рост цен за год составит не более 10%», – соглашается с ним генеральный директор «Пересвет-Недвижимость» Николай Андреев.
     Единственное, что может поправить положение с доступностью жилья, это активность строителей.
     «Если будет действительно строиться столько жилья, сколько запланировано правительством, то к 2020 году будет отстроена одна треть столицы»,
     – говорит Бекетов. При таких объемах строительства спрос будет постепенно удовлетворен, и жилье начнет дешеветь, строит он прогнозы. Действительно, за 10 месяцев 2007 года в Москве было построено около 4 млн кв.м, а к 2020 году в столице власти рассчитывают построить 70 млн кв. м жилья. То есть ежегодно планируется вводить в строй около 5-5,5 млн кв. м. «Таким образом, теоретически то, что пообещал Круглик, может осуществиться в реальности», – оптимистично заявляет Бекетов. Однако сложно делать прогноз на 13 лет вперед, добавляет он.

Потратит АИЖК в 2008-2010 годах

     Источник РБК daily, близкий к Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), сообщил, что в 2008-2010 годах общий объем рефинансирования агент­ством стандартных и новых ипотечных продуктов может составить от 209 млрд до 275,8 млрд руб. При этом, по его словам, АИЖК ожидает, что в этом году процентные ставки по ипотеке вырастут в среднем на 2%. Агентство будет скупать кредиты под залог земельных участков и рефинансировать банки авансом.
     По словам источника РБК daily, близкого к АИЖК, в ближайшие три года агентство намерено выкупать стандартные ипотечные продукты и рефинансировать новые ипотечные продукты, в частности, различные инструменты, стимулирующие предложение недвижимости (выкуп кредитов под залог земельных участков и авансовая покупка закладных). В этой связи при благоприятном развитии финансового рынка запланированный объем рефинансирования АИЖК ипотечных продуктов за три года составит 275,8 млрд руб.: 64,6 млрд – в 2008 году, 94,8 млрд – в 2009-м и 116,4 млрд – в 2010 году. При этом доля новых продуктов оценивается в 36,4%. В случае продолжения кризиса на мировых рынках объем рефинансирования АИЖК в 2008-2010 годах запланирован на уровне 209,1 млрд руб., в то же время доля новых продуктов подрастет до 39,4%.
     «В течение трехлетнего срока АИЖК планирует снижать удельный вес господдержки, которая направляется на рефинансирование стандартных ипотечных кредитов, – добавил источник. – Поэтому в основном финансирование будет проводиться за счет продажи пулов закладных и выпуска ипотечных ценных бумаг – облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия». АИЖК планирует разместить три выпуска облигаций на общую сумму 118 млрд руб.: 38 млрд руб. – в этом году (с учетом выпуска в 10 млрд руб., который перенесен с 2007 года), 36 млрд – через год и 44 млрд – в 2010 году. Ранее АИЖК сообщало, что в 2008 году агентство собирается привлечь 30 млрд руб. за счет выпуска облигаций с ипотечным покрытием и продажи пула закладных. Кроме того, по словам источника, АИЖК планирует провести две эмиссии акций – в третьем квартале 2008 года в размере 6 млрд руб. и через год объемом 8 млрд руб.
     Также источник РБК daily, близкий к АИЖК, заявил, что в случае сохранения неблагоприятной ситуации на мировых финансовых рынках объем секьюритизации закладных агентства составит порядка 10,7 млрд руб., а если ситуа­ция улучшится, то еще 16 млрд руб. закладных будет продано инвесторам и 10 млрд руб. закладных достанется ипотечному агенту. Таким образом, по словам источника, прогнозный объем рефинансирования стандартных закладных может составить 49, 24 млрд руб. в 2008 году, 59,32 млрд – в 2009-м и 67 млрд – еще через год.
     По словам главного экономиста ИК «Тройка Диалог» Евгения Гавриленкова, 275 млрд руб. за три года уже не являются какими-то запредельными объемами. «Лет пять назад такие цифры вполне могли показаться нереальными, – считает Евгений Гавриленков. – Сейчас же, с учетом того, что по итогам 2007 года ВВП России составит около 1,5 трлн долл., АИЖК вполне под силу ежегодно рефинансировать порядка 3,5 млрд долл.». Главный вопрос в ставках рефинансирования ипотечных пулов.
     По словам зампредправления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, процент­ные ставки на вторичном рынке закладных будут зависеть от условий фондирований конкретных банков, поскольку одни банки завязаны на АИЖК, а другие – на крупные кредитные организации, которые также имеют возможность рефинансировать пулы закладных. «Сейчас порядка 80% этого рынка контролируют 10-12 игроков, – считает Игорь Жигунов. – АИЖК показывает рынку, куда дальше двигаться и что он предлагает тем банкам, у которых нет иных вариантов фондирования, кроме как средства агентства». В 2008 году процентные ставки вырастут в среднем на 1-1,5% в зависимости от качества кредитов, вида залога недвижимости и статуса клиента, добавил г-н Жигунов. Банкир подчеркнул, что вряд ли в 2008 году рынок ипотеки покажет такой динамичный прирост, как годом ранее. «По предварительным оценкам, в 2007 году прирост ипотеки составил порядка 130%, а в 2008 году мы ожидаем – при пессимистичном раскладе – всего 40-50% прироста», – сказал Игорь Жигунов.
     Пресс-служба АИЖК сообщила РБК daily, что наблюдательный совет агентства пока не определил объемы рефинансирования стандартных закладных и секьюритизации на 2009-2010 годы.

Корреспондент «Труда-7» сделала себе потрясающий новогодний подарок – купила квартиру в Москве. При помощи ипотеки

«ПОНАЕХАЛА»
     Я из тех, кто «понаехал» в столицу нашей Родины. Причем «понаехала» я не одна, а прихватила еще и двоих детей. Так бы ни за что не решилась, я же не сумасшедшая, чтобы уехать из большого южного города, в котором у меня собственная просторная квартира. Но вдруг на работу в Москву позвали. И я оказалась в столице, сменив за три месяца четыре пристанища и обретя обидный статус лимиты.
     Если хочешь снять в Москве квартиру надо выложить сразу три немаленькие суммы: одну риэлтору и две – хозяину (сразу за первый и последний месяц проживания). А потом живи и томись предчувствиями: повысят тебе оплату или нет, а то и вовсе попросят очистить помещение в связи с приездом любимого племянника. Да и надоело жить втроем в одной комнате на фоне старых обоев, среди чужой мебели.
     Не долго думая, я решила продать свою двушку в любимом южном городе и взять... московскую ипотеку. О ней мне было известно только одно: ее дают только при наличии непрерывного стажа в шесть месяцев. В тот же день, когда мой стаж достиг нужного предела, я взяла в бухгалтерии справку о доходах и с замиранием сердца отправилась в ближайший банк узнавать, каковы мои шансы на получение ипотеки. Добрый дядечка из банка прикинул и изрек: «Да, шансы у вас есть, если продадите недвижимость и обзаведетесь водительскими правами. С ними кредит дают охотнее: раз права есть, значит, клиент без отклонений в психике». Я сразу ринулась в автошколу и начала продавать свою «сталинку» в южном городе. Скоро сказка сказывается – не скоро дело делается. Шли месяцы, права заняли свое место в сумочке, а квартира все не продавалась... «Бойтесь мечтать – мечты сбываются!» – так говорят мудрецы.

ГДЕ ВЗЯТЬ РОДНЮ В МОСКВЕ?
     Первый покупатель моей квартиры оказался аферистом. Чтобы не влипнуть в историю, я решила воспользоваться услугами профессионалов: риэлтора и юриста. Ольга Васильевна обозначила себя как то и другое сразу. И сразу пообещала найти квартиру, подыскать надежный банк и обеспечить чистоту сделки. Пока же взяла с меня аванс 10 тысяч рублей. Каждый день кормила меня завтраками, но ни одного банка на горизонте не возникало.
     Тогда я сама нашла банк, который выдавал кредиты сразу всем и под заманчивые 10,5%... Но мой юрист отрезала: кредит я, дескать, взять могу, если, конечно, меня не беспокоит тот факт, что однажды ко мне в квартиру ворвутся бандиты и потребуют вернуть долг, который они перекупили у моего банка. Поэтому лучше смириться и ждать, что ответят уважаемые банки с мощными капиталами. Выяснилось, что минимальный процент – 11,75%. В уважаемых банках я заполнила подробные анкеты, где рассказала всю правду о себе, своей семье, доходах и даже здоровье. Сделала ксерокопии паспорта, диплома, трудовой книжки, приложила справку о зарплате, копию водительских прав и даже творческие награды, чтобы доказать востребованность на рынке... Как-то вечером раздался звонок, и мужчина вкрадчивым голосом стал расспрашивать меня «за жизнь», особенно его волновал вопрос: есть ли у меня в Москве родственники? Я честно призналась, что с родней напряженка, хотя в Москве есть родной дядька, но еще 13 лет назад он тайно продал квартиру моей бабушки и лишил меня наследства... Казачок был засланный – из службы безопасности банка. После этого разговора я неделю не могла спать – ждала вердикта кредитной комиссии. Вердикт не утешал – вместо необходимых мне 2,5 миллионов, банк согласился вручить мне только 2,3 – на 200 тысяч меньше.
     – Вот если бы у тебя был поручитель, тебе бы дали гораздо больше, – сообщила моя юрпомощница...

КАК ОТШИТЬ УХАЖЕРА
     Однажды я уже обожглась: спросила знакомого, не согласился бы он мне помочь, если вдруг понадобится поручитель.
     – Ты что, хочешь меня подставить?! – он посмотрел на меня с ужасом, и след его затерялся в большом городе.
     Теперь я знала, что самый безотказный способ отшить надоевшего ухажера – предложить ему стать поручителем. Понимая, что это, скорее всего, наш последний разговор, я позвонила своему нынешнему поклоннику. К моему удивлению, Андрей согласился! С поручительством я могла претендовать на целых 4,5 млн. рублей.
     Пока я искала банк своей мечты, цены успели подскочить, предложений «дешевого» жилья на рынке не осталось. Иногда продавцы за неделю задирали цену на 4 тысячи долларов! Я спросила свою помощницу, почему она не ищет мне жилье – та просто развернулась и ушла, не посчитав нужным вернуть хотя бы половину аванса. Расписка с ее обязательствами так и осталась у меня на память. Я кинулась искать другого риэлтора. Желающих заработать на мне было хоть отбавляй. Но я не готова была платить 5% от стоимости будущей квартиры. И вот мне порекомендовали частника, который согласился найти мне квартиру и проверить ее чистоту всего за 2%. Анатолий шустро взялся за дело, но достойного варианта не находилось. Проблема была еще и в том, что поиск был ограничен только двумя ветками метро – серой и рыжей, причем их верхней частью. К этим веткам пригвоздила меня школа моих детей. Появился один вариант: хрущевка, 5 этаж, окна на сквер, комнатки маленькие, но зато раздельные, цена – 4 млн. 125 тысяч рублей, но ждать сделки пришлось очень долго. К тому же квартиры в хрущевках банки кредитуют неохотно – так же, как квартиры с перепланировкой. Панельные пятиэтажки вообще не рассматриваются. А две из приглянувшихся мне квартир как раз были с тотальной переделкой.

ХОЧУ ЖИТЬ В АЛТУФЬЕВО
     Квартира в Алтуфьево оказалась стандартной двушкой в панельной 12-этажке, первый этаж, в убитом состоянии. Рядом лесопарк, станция «Лианозово», 15 минут до метро... Как только я туда вошла, поняла, что хочу жить именно здесь. В эту секунду позвонила риэлтор и сообщила, что другой клиент уже вносит аванс. Я сказала, что согласна внести аванс прямо сейчас, хотя денег у меня не было. Цена квартиры – 4,5 миллиона – меня не пугала, ведь у меня был поручитель. Я готова была рискнуть.
     Мне удалось убедить риэлтора в своих серьезных намерениях. Мой друг метнулся в банк и взял для меня деньги для аванса под бешеные 40%. К счастью, в воскресенье банк работал. Я молилась, чтобы квартира понравилась банку и оказалась бы юридически чистой и с приличной историей, он согласился бы дать под нее заем. Заручившись обещанием риэлтора, что квартира в Алтуфьево снята с продажи в мою пользу, я сообщила банку, что мне необходим кредит 3 миллиона 300 тысяч рублей. Оставалось продать свою квартиру. Поезд с Казанского вокзала уже трогался, когда мне позвонил сотрудник банка и сердечно поздравил с тем, что комиссия готова дать мне необходимую сумму. У меня свалился тяжелый груз с плеч.

ВЫЖАТЫЙ ЛИМОН
     Не успела я приехать в свой город, как мне позвонил мой московский риэлтор Анатолий и сказал, чтобы я как можно быстрее получила деньги и мчалась обратно в Москву, иначе не успею провести сделку до Нового года, а это главное условие продавца. Я упала в ноги местным риэлторам, и мы сдвинули сроки на 4 дня раньше. Тут из Москвы сообщили, что торопиться не надо... Я сдала дорогие купейные билеты, так как собиралась везти свои 1 770 000 с собой, теперь же отвезла их на такси в банк, где в течение двух часов под стенания очереди кассир пересчитывала мои «богатства». Перевод денег на счет в Москве стоит всего тысячу рублей, зато в поезде можно спать спокойно.
     Но чтобы получить крупную сумму, ее надо заказывать заранее – за 3 – 5 дней, а потом еще отстоять очередь, чтобы получить. Поэтому я сразу отнесла всю сумму в главный офис банка и положила в личную ячейку. Если бы я этого не сделала, моя нервная система вряд ли бы выдержала, ведь сделка в Москве переносилась 4 раза! Продавец квартиры упорно не хотела предоставлять справки о своем психическом здоровье, а банк требовал. Риэлтор Анатолий не сумел вовремя подготовить необходимый документ. Потом мой поручитель требовал объяснить ему строчку в договоре, а ипотечный консультант строчку не объяснял. На сделку я пришла выжатая как лимон.
     В главном офисе было жарко, как в парной. Все нервничали. Продавщица – потому что оставила дома трехмесячного ребенка, ее риэлторы – потому что сообщили хозяйке, что продали ее квартиру за 4 млн. 325 тысяч рублей. Остальные 175 тысяч рублей они хотели получить от меня наличными после сделки. Дергался мой поручитель. Договор ему дали в день сделки. От каждого от этих людей зависело мое будущее...
     И вот мой час настал: мы с Андреем по очереди подписали кредитный договор, перевязанный алой шелковой ленточкой и еще пачку других документов. С этого момента я подписала себе практически пожизненный приговор – каждый месяц погашать сумму в размере 35 тысяч рублей, а также раз в год платить страховой взнос в размере 30 тысяч. И так 25 лет подряд до – страшно представить! – 2033 года. Моим детям будет 40 лет, а мне... Размер выплат может измениться, если я смогу гасить свой долг досрочно, но и тут есть свои условия: за это полагается штраф 2 тысячи рублей, кроме того, размер досрочного взноса не может быть менее 30 тысяч сверх основной суммы. Теперь вся моя жизнь полностью под контролем банка. Я должна письменно уведомлять банк обо всех изменениях в своей жизни: соберусь ли я менять место жительства, работу, выходить замуж... Каждый год я должна предоставлять сведения о своем финансовом положении. Ощущение, будто ты осужден.
     Так что всего-то за 4,5 млн. рублей я получила наконец кипу бумаг, головную боль и ключ от квартиры.

КАЧЕЛИ ЦЕН
     Город Стоимость двухкомнатной квартиры
     Самара 2 млн. руб.– 3,5 млн. руб.
     Красноярск 2,500 млн. руб. – 3,900 млн. руб.
     Екатеринбург 2,900 млн. руб.-7,300 млн. руб.
     Петербург от 2,100 млн. руб.
     Петрозаводск от 2, 300 млн. руб. до 3, 500 млн. руб.
     Указана стоимость квартир в новостройках.

А КАК У НИХ?
     Цена квадратного метра жилья в Париже колеблется от 2 до 9 тыс. евро – в зависимости от округа. Современный дом в живописной французской провинции площадью около 100 кв. м с земельным участком стоит около 150 000 евро. В Германии городская трехкомнатная квартира площадью 70 кв. метров в районе средней престижности обойдется примерно в 125 тысяч евро, дом площадью около 120 кв.м с земельным участком – в 220 тысяч.

Из-за снижения ставок

     Ипотечный индекс «Фосборн» в декабре показал снижение ставок по оптимальным предложениям ипотечных кредитов. По данным кредитного брокера «Фосборн Хоум», рассчитывающего индекс, ставки снизились в результате перераспределения спроса и сокращения доли subprime-кредитов. Аналитики компании делают сенсационный прогноз: во втором полугодии рост ставок может остановиться, и ипотека даже начнет дешеветь.
     На начало января индекс «Фосборн» по рублевым кредитам снизился на 0,18 процентного пункта, до 11,32% годовых. По долларовым кредитам снижение составило 0,08-9,9% годовых. При этом в предыдущие два месяца значение индекса плавно повышалось, что отражало удорожание стоимости фондирования для банков и сложности с рефинансированием.
     Аналитики «Фосборн Хоум» отмечают, что ставки по оптимальным предложениям в декабре остались на прежнем уровне, но при этом изменился вес ипотечных продуктов, который им присваивается при расчете индекса в зависимости от спроса. Главным образом, снижение индекса произошло за счет сокращения кредитов subprime.
     По мнению аналитиков «Фосборн Хоум», в состоянии кризиса ликвидности, который продлится еще как минимум полгода, некоторые банки могут увеличить ставки на 2%. «Есть банки, которые сужают возможности заемщиков по собственному усмотрению. Но, по прогнозам, примерно через полгода ситуация должна стабилизироваться и, возможно, ставки вновь поползут вниз», – заявляет гендиректор «Фосборн Хоум» Василий Белов.
     Несмотря на ожидаемую стабилизацию ставок по кредитам, ипотека станет менее доступной: в регионах ухудшению доступности могут также способствовать новые рекомендации АИЖК, относящиеся к кредитам повышенного риска: займам с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1,5 млн руб., считает Василий Белов. «Кредиты, которые одновременно отвечают двум этим условиям, наиболее подвержены риску возникновения просрочек, поэтому они выкупаются у банков после дополнительной, углубленной проверки», – пояснила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.
     «Некоторое снижение процентных ставок по ипотеке в декабре могло произойти из-за новогодних акций банков. Ставки будут повышаться, это неизбежно, а выводы «Фосборн Хоума», возможно, преждевременны», – считает руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев. «Более точные прогнозы и тенденции по динамике ставок можно будет дать в феврале. Сейчас на рынке ипотеки очень много неясностей», – замечает и.о. директора департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.

Интервью с первым зампредом правления Москоммерцбанка Альбертом Хисаметдиновым

     В декабре 2007 году Москоммерцбанк завершил первый этап сделки по секьюритизации – продал пул закладных голландской компании Moscow Stars 2 B.V. на сумму свыше 311 млн долл. Это фактически первая попытка секьюритизации ипотечных активов, проведенная российским банком за минувшие полгода, поскольку из-за кризиса ликвидности спрос на такие облигации был на нуле. О подробностях этой сделки и текущем состоянии ипотечного рынка специальному корреспонденту РБК daily ИГОРЮ ПЫЛАЕВУ рассказал первый зампред правления Москоммерцбанка АЛЬБЕРТ ХИСАМЕТДИНОВ.

     – Я не думаю, что наша декабрьская сделка – это крик отчаяния. Еще в марте 2007 года Москоммерцбанк объявил тендер на право организации сделок по секьюритизации наших пулов ипотечных закладных общим объемом 1 млрд долл. И в июле банк завершил первую сделку, выпустив облигаций на сумму 180 млн долл. Понятно, что ипотечный кризис, который разразился в США в середине лета, внес некоторые коррективы и в объемы сделки, и в размер процентных ставок. Проведя декабрьскую сделку, банк доказал, что даже в кризис можно найти инвесторов, которые в состоянии рефинансировать ипотечные кредиты в России. Хочу сказать, что с момента мирового кризиса резко ужесточились проверочные процедуры аудиторских и рейтинговых компаний. В частности, пул, который мы продали, отслеживался несколько месяцев до момента совершения сделки. Причем отслеживали «жизнь» даже того пула, который мы не собирались продавать. Всего же сейчас объем ипотечного портфеля Москоммерцбанка сотавляет 1,2 млрд долл.

     – Между тем сейчас вы лишь продали ипотечный пул, а выпуск облигаций, обеспеченных этими активами, состоится в течение 2008 года.
     – Мы используем такую схему, при которой не будет возврата актива на баланс банка. То есть фактически мы для себя инвестора нашли. Если наши организаторы в течение года не смогут разместить бумаги, то актив остается на балансе Moscow Stars 2 B.V.

     – В чем заключается интерес инвестора?
     – Он получает очень хороший актив. У нас нет кредитов, выданных под 100-120% от стоимости жилья. Наш заемщики в этом портфеле демонстрирует устойчивую платежеспособность.

     – Вы собираетесь секьюритизировать оставшийся пул закладных?
     – Конечно. Во-первых, нам предоставлена револьверная кредитная линия, то есть Moscow Stars 2 B.V. за счет накопленных средств может еще приобретать ипотечные активы нашего банка. Деньги, полученные от сделки, банк направит на финансирование следующих кредитных портфелей. При этом у нас нет мотивации покупать чужие кредитные портфели.

     – А почему вы не хотите перекупать чужие кредиты?
     – Секьюритизация чужих кредитов вызывает очень серьезные вопросы со стороны рейтинговых агентств, поскольку при покупке ипотечных кредитов вы берем на себя и чужие риски. В результате при их секьюритизации приходится платить премию за этот риск. Нам это ни к чему, тем более что Москоммерцбанк совершенно спокойно может сам выдавать большие объемы кредитов.

     – Если цена размещения облигаций, выпущенных под залог ипотечных кредитов, будет достаточно высокой, вы будете повышать ставки по ипотечным кредитам?
     – Мы предвидели такую ситуацию еще в августе, и поэтому уже тогда в первый раз повысили ставки по кредитам. Второе повышение произошло в ноябре. В результате мы уже повысили ставки примерно на 1,5%, возросла и комиссия за выдачу кредита. Нашему примеру последуют и другие банки. Полагаю, что еще на 0,5% ставки должны вырасти. Иными словами, если сейчас у нас двадцатипятилетний кредит, номинированный в долларах, выдается под 12%, то в течение года банки могут поднять ставки до 12,5-13%.

     – Будут ли другие российские банки в 2008 году секьюритизировать ипотечные активы?
     – Полагаю, это случится не раньше второго полугодия. И дело не только в последствиях ипотечного кризиса в мире, но и в достаточно тяжелой и длительной подготовительной работе по организации секьюритизации.

     – Москоммерцбанк по-прежнему будет делать секьюритизацию за границей или же какие-то сделки переориентирует на Россию?
     – При нынешней инфляции в России в 12% не думаю, что найдется много инвесторов, желающих вложиться в российские облигации, обеспеченные секьюритизированными ипотечными активами. Будут, наверно, лишь какие-то «клубные» сделки между своими фондами и банками, но вряд ли это будет массовый продукт. Тем более что АИЖК ужесточило свои условия по рефинансированию ипотечных закладных, не исключено, что в ближайшее время АИЖК и ставки начнет повышать. У нас же была задача создать собственную систему рефинансирования. Поскольку два года назад я не видел больших объемов рефинансирования рублевых продуктов, наша ипотека привязана исключительно к доллару. Будущее рефинансирование мы также связываем с долларовыми активами и пассивами. Хотя если инфляция упадет, то мы будем выпускать и рублевый продукт. Но при 12-процентной инфляции, еще раз повторяю, бессмысленно в больших объемах выпускать ипотечные облигации.

     – А выпускать ипотеку в другой иностранной валюте, например в евро или швейцарских франках вы не планируете?
     – Наверное, уже имеет смысл выпускать ипотечные продукты в евро, а рынок рефинансирования ипотечных продуктов, номинированных в других валютах, несомненно, мал.

     – Правительство планирует разрешить Банку развития и другим госкорпорациям размещать временно свободные денежные средства в ипотечные облигации. Подстегнут ли эти игроки спрос на ипотечные бумаги, в том числе секьюритизированные?
     – На мой взгляд, в краткосрочной перспективе они вряд ли проявят интерес к таким бумагам, поскольку ипотечные бумаги являются долгосрочными, а горизонт инвестирования средств госкорпораций скорее всего будет небольшим.

     – Казахские банки испытывают более серьезные проблемы с ликвидностью, чем российские. Как отразятся на Москоммерц­банке проблемы вашей материнской компании – Казкоммерцбанка?
     – Никак. Мы для того и создали собственную систему рефинансирования, чтобы меньше зависеть от материнской компании. Да, у нас упали объемы кредитования, причем очень прилично упали, потому что мы отказались от некоторых продуктов (прежде всего от больших кредитов). В частности, сейчас банк выдает кредитов раз в пять меньше , чем в апреле-мае 2007 года. Но это нормальная ситуация.

     – Каков ваш прогноз на 2008 год, что будет с ипотечным рынком в России и в целом в мире, с ценами на недвижимость в Москве?
     – В этом году цены на недвижимость в столице вырастут на 15-20%, поскольку практически весь минувший год они стояли на месте, аналогичный рост можно ожидать и в целом по стране. Ипотечный кризис в США мало отразится на российских ценах на жилье, так как сам ипотечный рынок у нас невелик и рынок плохих кредитов у нас еще не родился. Мы также понимаем, что ставки по ипотечным облигациям будут расти и, наверное, мы уже не скоро достигнем таких спредов, как в первой половине 2007 года. Думаю, что никто уже не будет секрюритизировать по 50-70 млн долл., как это было пару лет назад, объем портфелей будет хотя бы пределах 200-250 млн долл. – такой объем экономически обоснован.

Решив дело по ипотеке в пользу заемщика

     Высший арбитражный суд создал прецедент, способный затруднить ипотечное кредитование. Коллегия судей согласилась с тем, что ОАО «Амурское ипотечное агентство», региональное подразделение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, незаконно требовало от заемщиков страховать свою жизнь и трудоспособность. Это стандартные условия, без которых для банков подорожает рефинансирование ипотечных кредитов, а для заемщиков возрастет их стоимость.
     Дело, в котором кредитная организация оспаривала претензии Роспотребнадзора, Высший арбитражный суд (ВАС) решил в пользу защиты прав потребителей. 25 января коллегия из трех судей ВАС отказалась передать в президиум для пересмотра дело ОАО «Амурское ипотечное агентство», проигравшего в трех судебных инстанциях управлению Роспотребнадзора по Амурской области. Это первое подобное дело, дошедшее до ВАС.
     Претензии к Амурскому ипотечному агентству Роспотребнадзор предъявил по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях, на которой основывались претензии и к другим банкам. Эта статья предусматривает ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя. Нарушения Амурского ипотечного агентства выразились в том, что для получения ипотечного кредита заемщик обязан был застраховать свою жизнь и трудоспособность. Эти требования не предусмотрены законом «Об ипотеке», и выставление их в качестве обязательных нарушило закон «О защите прав потребителей». Роспотребнадзор оштрафовал Амурское ипотечное агентство на 10 тыс. руб., с чем и согласились суды.
     Определение коллегии ВАС по делу является окончательным, обжаловать его нельзя. «Позиция коллегии судей будет, по сути, судебным прецедентом для аналогичных дел. Суды нижестоящих инстанций должны будут эту позицию учитывать»,– объяснил старший юрист адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Игорь Серебряков. По его словам, изменить практику сможет теперь только президиум ВАС, являющийся высшей судебной инстанцией, но для этого уже другое похожее дело должно быть передано в президиум.
     Важность прецедента не только в том, что ВАС встал на сторону Роспотребнадзора, дела против которого в арбитражном суде Москвы в 2007 году выиграл целый ряд крупных банков. Дело Амурского ипотечного агентства касается стандартных условий договоров об ипотеке. По словам опрошенных «Ъ» банкиров, работающих на рынке ипотечного кредитования, практика обязательного комплексного страхования жизни и трудоспособности заемщиков, титула и самого объекта недвижимости при выдаче ипотечных кредитов является повсеместной. «Если раньше отдельные банки еще давали разовые послабления по кредитам на небольшие суммы или заемщикам молодого возраста, то с общим ужесточением условий ипотечного кредитования, наблюдающимся в последнее время, эта практика прекратилась»,– констатирует зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. По его словам, отсутствие личного страхования заемщика по ипотечному кредиту существенно повышает риски банка.
     Если инициатива Роспотребнадзора по борьбе с обязательным комплексным страхованием при ипотеке получит широкое распространение, участники рынка прогнозируют массовое повышение банками ставок по ипотечным кредитам. «Банк должен закрывать свои риски,– говорит директор блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.– В первую очередь это делается за счет повышения ставок кредитования». Господин Зибарев подчеркивает, что масштаб повышения может быть более существенным, чем размер самой страховки: «Комплексное страхование обходится заемщику в 1-2% от стоимости залога – эта цена страховщика обусловлена многолетним анализом рисков. Цена банка за отмену страховки будет выше, поскольку он не обладает соответствующей статистикой и учитывает фактор промедления с продажей залога».
     Игорь Серебряков видит риск для банков еще и в том, что недобросовестные участники ипотечного рынка попытаются использовать судебный прецедент в своих интересах, требуя, например, расторгнуть договоры об ипотеке.
     Массовый отказ банков от комплексного страхования при выдаче ипотечных кредитов существенно затруднит их рефинансирование. Ипотечные кредиты, из которых формируются пулы для выпуска ипотечных ценных бумаг, по сложившейся практике содержат условия о страховании. «Сейчас все инвесторы и рефинансирующие организации требуют наличия комплексного страхования по предлагаемым на продажу портфелям ипотечных кредитов»,– говорит господин Жигунов. Отсутствие страховки, считает эксперт, существенно снижает ликвидность ипотечных портфелей банков, а в условиях кризиса на финансовых рынках может сделать их продажу и секьюритизацию невозможной.
     Согласно бизнес-плану АИЖК, крупнейшей рефинансирующей организации, в 2008 году объем рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых банками по стандартам агентства, составит 64 млрд руб. Из них 30 млрд руб.– за счет секьюритизации. Прогнозировать ее стоимость без комплексной страховки в АИЖК отказались. В то же время замдиректора департамента структурированных продуктов АИЖК Денис Гришухин говорит, что АИЖК не готово секьюритизировать свой портфель по высокой цене: «У нас есть объективный экономический лимит стоимости секьюритизации». В АИЖК не исключают, что вынуждены будут повысить ставки по кредитам.
     Замруководителя Исследовательского центра частного права при президенте Александр Маковский считает, что проблему можно решить путем изменений в законодательстве. «В ипотечном законодательстве необходима специальная норма о страховании жизни и трудоспособности заемщика по ипотечному кредиту. Эта норма должна быть адресована не только банкам, но и заемщикам напрямую». Это, по словам господина Маковского, могло бы исключить претензии к банкам надзорных органов.

     Юристы не советуют гражданам отказываться от страхования жизни при получении ипотечных кредитов. Такое право клиентам банков дал Высший арбитражный суд, который счел навязывание страховки незаконным. Но в этом случае ставки по ипотеке для новых клиентов вырастут. А старым придется доказывать свое право в судах общей юрисдикции, для которых решение ВАС – не указ.
     Банки не имеют права требовать от своих клиентов страхования их жизни и трудоспособности при выдаче ипотечного кредита. Это признал Высший арбитражный суд. 25 января коллегия из трех судей ВАС отказалась передать в президиум для пересмотра дело ОАО «Амурской ипотечное агентство», проигравшего в трех судебных инстанциях управлению Роспотребнадзора по Амурской области, сообщает газета «Коммерсантъ».
     Претензии к ипотечному агентству Роспотребнадзор предъявил по части 2 статьи 14 пункта 8 Кодекса об административных правонарушениях. Эта статья предусматривает ответственность за включение в договор условий, которые ущемляют законные права потребителей. «Амурское ипотечное агентство» обвинили в том, что для получения в нем кредита заемщик обязан был застраховать свою жизнь и трудоспособность. Эти требования не предусмотрены законом «Об ипотеке» и, выставляя их в качестве обязательных, компания нарушила закон о защите прав потребителей, заявил Роспотребнадзор. Поэтому организация оштрафовала «Амурское ипотечное агентство» на 10 тысяч рублей. С правильностью этой меры согласился и Высший арбитражный суд. Определение коллегии ВАС по делу является окончательным.
     Таким образом, ВАС создал прецедент, способный затруднить ипотечное кредитование, считают эксперты.
     Это может заставить банки серьезно пересмотреть стандартные условия кредитования для заемщиков.
     «По статистике, в России слишком высок уровень смертности среди трудоспособного населения. Именно из этого и исходят банки, когда требуют обязательно застраховать жизнь и трудоспособность», – объясняет заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.
     Если кредит берется на 150 000$ по ставке 10% годовых, то по страховке клиент выплачивать ежегодно порядка 900$, рассчитал плату за риски, которые несет банк, директор департамента розничных банковских продаж Абсолют банка Эмиль Юсупов. Если банк лишится этих денег, то ответным ходом будет повышение ставок по кредиту. Они увеличатся на сумму страховки, то есть в среднем от 0,5 до 1,5%, комментирует директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин.
     То есть клиенты банка не почувствуют улучшения, а, может быть, даже проиграют.
     Страхование жизни необходимо не только банку, но и заемщику, считает начальник отдела ипотечного кредитования Славинвестбанка Юрий Журавлев. «Банк избегает процедуры обращения взыскания залога, а клиент может быть уверен, что при потере трудоспособности или смерти, страховая компания полностью погасит его долг, а недвижимость перейдет в собственность к родственникам», – объясняет он.
     Не советуют эксперты отказываться от страхования жизни и тем гражданам, которые взяли раньше ипотечный кредит. Для них спор с кредитным учреждением может вылиться в долгое судебное разбирательство. И не факт, что со счастливым концом. Как известно, клиент банка, взявший ипотечный кредит, обязан страховать свою жизнь и трудоспособность ежегодно.
     Если клиент банка решит отказаться в новом году от страхования, то это будет классифицироваться как нарушение одного из пунктов кредитного договора.
     Поднять для него ставки по кредиту банк в этом случае не сможет, комментирует начальник аналитического управления юридической фирмы «Вегас Лекс» Максим Черниговский. Однако и заемщик не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор страхования.
     «В результате этого в случае отказа клиента банк будет вынужден обратиться в суд с тем, чтобы требовать досрочного возврата кредита в полном объеме», – комментирует начальник отдела сопровождения ипотечных сделок Промсвязьбанка Денис Земан. В свою очередь, заемщик сможет подать иск о нежелании платить страховые взносы, добавляет Черниговский.
    «Скорее всего, такое дело будет рассматриваться в судах общей юрисдикции, а они в своей практике не всегда обращают внимания на созданные прецеденты в Высшем арбитражном суде»,
     – говорит Черниговский. Поэтому шансы на выигрыш у гражданина будут невелики, считает юрист. При этом в случае отрицательного судебного решения, заемщик еще и будет вынужден выплачивать штрафы за просрочку платежей.
     «Маловероятно, что заемщики в массовом порядке захотят обращаться в суд за отменой обязательного страхования жизни и трудоспособности, потому что большинство из них понимают, что нарушат условия кредитного договора, который они подписывали», – уверен Земан.
     Если уж сейчас речь зашла об отмене страховок, то стоит также придумать механизм, снижающий банковские расходы в случае смерти или нетрудоспособности, считают эксперты. «К примеру, неплохо было бы более четко прописать механизм наследования, также оценить состав наследников и одновременно исключить норму отказа наследников от наследуемого имущества и финансовых обязательств заемщика», – предлагает Шаламов.