Ставка по ипотечным кредитам может повыситься

     В конце минувшей недели совет директоров Банка России принял решение повысить с сегодняшнего дня ставку рефинансирования с 10 до 10,25%. Займы для отечественных банков станут дороже, замедлится движение денежных масс, следовательно, как считают в ЦБ, снизятся и темпы инфляции. Независимые специалисты говорят, что борьбе с ростом цен это не поможет, но зато приведет к ужесточению выдачи долгосрочных кредитов – в частности, ипотечных займов населению. Но есть и хороший прогноз: на объемах потребительского и автокредитования мера ЦБ никак не скажется.
     На прошлой неделе американский и российский госбанки шли в противоположных направлениях. Федеральная резервная система США в очередной раз понизила учетную ставку (до 3%), дабы стимулировать рост экономики своей страны путем снижения стоимости кредитных средств. При этом финансовые власти Америки, похоже, окончательно махнули рукой на инфляцию в стране. В год президентских выборов гораздо важнее порадовать звездно-полосатый электорат высокими показателями роста ВВП, сочли госбанкиры.
     В России все наоборот, враг номер один – пресловутая инфляция. Январский рост цен пока еще точно не подсчитан, но, по прогнозу Росстата, он составит 2,3-2,4%. Минфин ориентируется на 2,2%, однако сути дела это не меняет. Если такие темпы сохранятся до конца года, итоговый результат может легко «выскочить» за 15% и даже вплотную приблизиться к 20%, что никак не укладывается в заявленные правительством 8,5% годовых. Опасность такого «перебора» побудила вице-премьера и министра финансов Алексея Кудрина заявить, что операцией «инфляция-2008» должен заняться Центробанк, приняв против ее роста монетарные меры. И в пятницу меры были приняты. ЦБ повысил ставку рефинансирования на 25 пунктов: до 10,25%. Сделал он это впервые с лета дефолтного 1998 года.
     Специалисты склонны полагать, что повышение ставки – скорее демонстрация намерений борьбы с инфляцией, поскольку прямой зависимости между этим шагом и желаемой реакцией рынка не будет.
     «Приняв это решение, Центробанк показал, что он намерен ужесточить денежную политику в отношении российской банковской сферы, направил банкам своеобразный «мессидж». Нельзя не отметить, что решения ЦБ оказывают все большее влияние на российский рынок, хотя, конечно, их влияние не так заметно, как в западных странах. И пока нет прямой корреляции между снижением ставки рефинансирования и адекватной реакцией рынка, в частности, замедления инфляции, снижения динамики денежных масс, остаются некие рыночные лаги», – рассказал «НИ» вице-президент Ассоциации региональных банков Александр Хандруев. Иными словами, нестабильность российского рынка может переварить эти четверть процента, и эффект окажется не вполне заметным.
     Специалист также отметил, что повышение ставки рефинансирования ЦБ может усложнить жизнь российским банкам второго-третьего эшелонов. «Под влиянием повышения ставки кредиты ЦБ для банков станут чуть дороже. А если учесть, что на международном межбанковском рынке денежные ресурсы также дорожают вследствие мирового финансового кризиса, то небольшие отечественные банки рискуют столкнуться с проблемой нехватки ликвидности, дешевых денег. В этой ситуации на первый план выйдут профессиональные качества банковских менеджеров. Если они достаточно высоки, банк останется в игре. Но я не исключаю возможность увеличения числа слияний и поглощений небольших банков более крупными финансовыми структурами», – говорит эксперт.
     Кроме того, с неприятностями могут столкнуться и частные заемщики. По словам г-на Хандруева, следует ожидать ужесточения условий выдачи «длинных кредитов» – в первую очередь ипотечных, а также роста процентных ставок по ним. Что касается обычного потребительского и автокредитования, то, как полагает эксперт, на этих займах мера ЦБ не должна отразиться. На машины спрос велик как никогда, и к тому же банкам, по его словам, постоянно необходимы «свежие» деньги. А среднесрочные и короткие кредиты – практически неисчерпаемый их источник.

На рынке внедрят толлинговые схемы

     Вчера Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) представило новую стратегию развития российского ипотечного рынка. Для того чтобы банки могли и дальше наращивать объемы кредитования, АИЖК планирует внедрить новую схему рефинансирования – ипотечный толлинг, в рамках которого может быть рефинансировано около трети ипотечного рынка. Если банки смогут «упаковать» свои ипотечные активы в высоколиквидные облигации, они снизят стоимость фондирования, что потенциально может привести к снижению ипотечных ставок. Согласно планам АИЖК, привлечением финансирования и обслуживанием денежных потоков займется ВТБ.
     Вчера гендиректор АИЖК Александр Семеняка выступил на организованной Euromoney конференции «Секьюритизация в России и СНГ». На ней со ссылкой на данные ЦБ он сообщил, что в 2007 году рынок ипотеки удвоился: российские банки выдали 538 млрд руб. ипотечных кредитов против 263,6 млрд руб. годом ранее. По прогнозам АИЖК, к 2020 году ежегодный объем выдачи превысит 10 трлн руб., а объем обязательств физлиц по ипотеке – 48 трлн руб. Семеняка признал, что в последнее время на АИЖК усилилось давление со стороны региональных банков и администраций, требующих увеличения объемов выкупа ипотечных закладных. Задолженность заемщиков перед региональными банками на 1 января 2008 года достигла 260 млрд руб., или 35,3% от всего объема непогашенной задолженности по ипотеке. «У нас нет 260 млрд руб. на всех, те 64 млрд руб., которые запланированы для выкупа агентством закладных на 2008 год, не способны решить эту проблему», – сказал Александр Семеняка.
     Рефинансировать кредиты, которые выдают региональные банки, АИЖК планирует через схему ипотечного толлинга. Привлечение же финансирования от инвесторов (главным образом российских) и гарантии качества ипотечного пула берет на себя банк ВТБ.
     Схема будет выглядеть следующим образом: агентство создает специализированного ипотечного агента (SPV-компанию), выкупающего пулы закладных у региональных банков на условиях отсрочки оплаты. Вместо денег банки получают высоколиквидные ипотечные ценные бумаги, которые, как предполагается, можно будет закладывать в ЦБ под операции РЕПО. Ипотечный толлинг реализуется АИЖК при участии ВТБ как совместная программа по рефинансированию банков. Агентство будет обеспечивать экспертизу закладных, подготовку выпуска ипотечных облигаций и через выдачу гарантий по траншам обеспечивать их рейтинг на уровне суверенного.
     «Ипотечный толлинг – своевременная мера, главное, чтобы государство не пожелало остаться на этом рынке навсегда», – отмечает председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. По его словам, ситуация на рынке тяжелая: банки перегружены активами, которые никто не покупает, и поэтому новая схема рефинансирования будет ими востребована. При этом, как отмечает г-н Пономарев, если АИЖК и будет проводить тендер на ипотечный толлинг, то он, скорее всего, будет формальным.
     Если же банки смогут «упаковать» свои ипотечные активы в высоколиквидные облигации, они не только смогут снизить стоимость фондирования, что потенциально ведет к снижению ипотечных ставок, но и получить возможность заработать на операциях РЕПО до 30-50% годовых. «Но для реализации данной схемы необходимо включение ипотечных ценных бумаг в ломбардный список ЦБ, привлечение средств институтов развития, страховых компаний, а впоследствии и средств Пенсионного фонда», – поясняет старший вице-президент ВТБ Андрей Сучков. Одним из главных препятствий для АИЖК и ВТБ является позиция ЦБ: с ним уже состоялся первый раунд переговоров, однако Банк России пока не дал согласия на включение бумаг в ломбардный список. По словам члена совета директоров ЦБ Алексея Симановского, действующий высокий рейтинг еще не дает гарантий того, что он может измениться в краткосрочном периоде.

Заемщикам в США дали месяц перед отчуждением жилья

     Администрация США и крупнейшие игроки на рынке ипотеки выступили с новым планом, призванным помочь заемщикам, неспособным погасить свои кредиты. В соответствии с ним американцам будет предложена месячная отсрочка перед отчуждением жилья, чтобы они могли найти способ рефинансировать свои кредиты. Аналитики считают план экономически малоэффективным, но значимым с точки зрения политики.
     В новой инициативе участвует шесть банков, обслуживающих около половины всех выданных в США ипотечных кредитов: Bank of America, JP Morgan, Citigroup, а также Countrywide, Washington Mutual и Wells Fargo. Они предлагают ввести для заемщиков, которые просрочили выплаты по ипотечным кредитам больше чем на 90 дней, отсрочку до 30 дней перед началом процедур отчуждения жилья. За этот срок они могут обратиться в банк, чтобы на индивидуальной основе попытаться модифицировать или рефинансировать кредит для сохранения своих квартир. Со стороны властей план поддержал министр финансов Генри Полсон, по словам которого он призван «помочь американским семьям, которые хотят и могут через модификацию или рефинансирование кредита остаться в своих домах». По его признанию, предложенный план – модификация программы, использованной во времена Великой депрессии в 30-е годы XX века. Объявленная во вторник инициатива стала уже второй попыткой решить проблемы ипотечного сектора. В декабре Минфин и банки договорились о заморозке на пять лет повышения плавающей ставки по высокорисковым ипотечным кредитам для заемщиков, которые в противном случае не смогли бы погашать их.
     Американский рынок жилья переживает спад: в прошлом году впервые со времен Великой депрессии упали цены на жилье, а его продажи опустились до 25-летнего минимума. На фоне снижения цен на дома и квартиры число дефолтов по ипотечным кредитам в 2007 году, по данным Economy.com, выросло до 1,6 млн, и в этом году ожидается столько же. Новый план помощи заемщикам в отличие от предыдущего нацелен на все сегменты ипотечного рынка, а не только высокорисковые кредиты, однако никакого принуждения банков к помощи заемщикам нет и пересмотр условий будет зависеть только от их желания. Кроме того, под его действие не подпадают заемщики, признанные банкротами, и те, кому грозит потеря права собственности на недвижимость в ближайший месяц. По подсчетам Economy.com, отсрочка в отчуждении жилья потенциально может помочь 425 тыс. американцев. Демократы, выступающие за правительственный выкуп проб­лемных кредитов, предложенные меры раскритиковали. «Очевидно, что эту проблему нужно решать быстрее и агрессивнее, чтобы оставить американцев в их домах», – заявил председатель банковского комитета сената демократ Кристофер Додд.
     Аналитики также не ждут от предложенных мер какого-то значимого эффекта. «Сейчас все выглядит так, что предложение поможет менее чем 500 тыс. заемщикам в США, которым грозит лишение квартир. Это очень мало. Данный план – это политический пиар-ход со стороны администрации США и банков, направленный на то, чтобы отвлечь внимание от очень серьезных проб­лем на финансовых рынках», – заявил РБК daily главный экономист Ideaglobal Джозеф Брусуелас. В эффективности предложенного плана сомневается и стратег Brown Brothers Harriman Марк Чендлер: «Есть разница в том, что будет эффективно политически и экономически. Это лишь последнее в ряде предложений, направленных на то, чтобы сгладить эффект ипотечного кризиса. Речь идет лишь о небольшой группе заемщиков. В широком экономическом контексте предложенных мер недостаточно, чтобы нормализовать ситуацию на рынках капитала. Это может иметь политический смысл накануне выборов в США».

Теперь кредит обязаны погасить его несовершеннолетние дочки

     Злосчастный кредит на миллион рублей воин-интернационалист Сергей Закамалдин отважился взять ради жены и двух дочек. Ютиться вчетвером в однокомнатной квартире было уже невозможно. Подобрали недорогую «трешку», чтобы спальня была и у детишек отдельная комната.
     Подписывая кредитные документы, Сергей понимал, что отдавать придется гораздо больше, чем взял. Сотрудники банка несколько раз озвучивали ему процентную ставку.
     – Но сам-то график выплаты Сереже показали впервые только в день переезда в новую квартиру! – рыдает его жена. – Ежемесячный платеж – тринадцать тысяч рублей на протяжении двадцати двух лет. «Маша, мы не потянем!» – с ужасом прошептал он мне тогда.
     У Сергея началась жуткая депрессия. Через месяц он повесился под городским мостом.
     Убитая горем Маша Закамалдина известила банк о смерти мужа. Там заявили, что кредит все равно придется выплачивать! Но гасить его будет не она, поскольку они с мужем разведены. Деньги взыщут с законных наследников Сергея. То есть с дочек: 15-летней Ксюши и семилетней Маргариты. Банк подал в суд на детей Сергея.
     – Мы сейчас ждем решения областных судей, – заявили нам представители банка. – Ситуация сложная. И мы не звери, все понимаем, но подарить семье Закамалдиных взятые у нас деньги не можем. В любом случае они должны будут их вернуть.

СОВЕТ ОТ «КП»
     Документы надо изучать заранее
     Глупо лезть в воду, не зная броду. Это все знают. А вот распространить действие поговорки на свои взаимоотношения с банками мы иногда почему-то забываем. А ведь все не так уж и сложно. Чтобы не столкнуться вот с такой неожиданностью, попросите банковских работников распечатать график платежей на весь срок выплаты кредита. И тогда перед вашими глазами будут не малопонятные проценты, а реальные суммы в рублях. И лучше всего изучить этот график заранее. Еще до того, как вы поставите свою подпись под кредитным договором.

ИПОТЕКА: УДОБНЫЙ КРЕДИТ ИЛИ КАБАЛА НА ДЕСЯТИЛЕТИЯ

     С начала года цены на жилье в Москве выросли почти на 10%, и вряд ли стоит ждать, что в ближайшие годы квадратный метр будет дешеветь. Купить квартиру сразу могут позволить себе очень немногие, а остальным приходится либо участвовать в долевом строительстве, либо брать в банке ипотечный кредит.
     По данным центра «Индикатор рынка недвижимости», квадратный метр подорожал с начала года на 400 долларов, до 4850 долларов. Выходит, что при средней зарплате москвича в 25 тысяч рублей на один квадратный метр придется копить почти год с учетом необходимых месячных трат.
     Как отмечают специалисты, выбор в этой ситуации зависит исключительно от личных обстоятельств каждого покупателя. Так, если человек на текущий момент снимает жилье, то выбор, скорее всего, должен быть сделан в пользу кредита, поскольку в такой ситуации появляется возможность сразу въехать в желаемую квартиру и платить уже не за аренду чужого помещения, а за свою квартиру, расплачиваясь с банком. Такой способ покупки, безусловно, наиболее безопасен, однако, покупая жилплощадь при помощи ипотеки, потребитель, естественно, переплачивает, и иногда почти в два раза. Кроме того, как отмечают эксперты, продолжающийся рост цен на жилье делает неясной дальнейшую судьбу ипотечного кредитования. Тем не менее, если считать не просто переплату по кредиту, но и учитывать меняющиеся цены на недвижимость, все кажется не таким уж и страшным. Например, если человек взял кредит под 18% годовых в 2005 году, то, даже несмотря на сумасшедшие процентные выплаты, он остался в выигрыше, ведь рост цен за год составил больше 50%.
     Кроме того, ипотечный кредит можно рефинансировать, что приведет к снижению ставки. Другими словами, если сегодня ипотека выдается в среднем под 14%, а спустя пару лет рыночные ставки снизятся, например, до 8%, то заемщик может обратиться в банк или к кредитному брокеру и изменить условия договора или даже переоформить ипотеку в другом банке.
     Кстати, спустя несколько лет можно изменить не только процентную ставку, но и валюту кредита. Ведь, несмотря на советы специалистов брать кредит в валюте зар-платы, многие предпочитают занимать в долларах, евро и даже экзотических японских йенах и швейцарских франках. Предугадать поведение валюты на десять лет сложно, и если валютный коллапс все-таки случится, то поменять условия договора тоже будет можно. Правда, в этом случае поменяется и процентная ставка: например, если менять доллары на рубли, то она вырастет, а если рубли на йены, то снизится.
     Другой вариант – для тех, у кого есть крыша над головой, и тех, кто готов ждать, пока дом построят. Приобретая квартиру на этапе котлована, вы можете сэкономить от 10 до 20% стоимости. Однако следует быть готовым к тому, что сроки строительства значительно затянутся, потребуется доплата за появившиеся вдруг дополнительные квадратные метры, а также к тому, что застройщик не будет особенно торопиться с оформлением прав вашей собственности на долгожданную квартиру. Стоит также отметить, что уже имеется довольно обширный печальный опыт того, как дольщики становились жертвами обмана со стороны недобросовестных застройщиков. Оговоримся, что участниками долевого строительства по большей части становятся те, для кого квартира в строящемся доме является не первой, но, к сожалению, случается и так, что люди продают уже имеющееся жилье, чтобы стать участниками неких сомнительных предприятий.

«КАК И ЛЮБОЙ ДРУГОЙ КРЕДИТ»
     Среди регионов Южного федерального округа Волгоградская область лидирует по ипотечным кредитам. Только региональный фонд жилья и ипотеки, созданный при администрации области, в прошлом году выдал кредитов на 601,5 млн. рублей. 743 волгоградские семьи смогли приобрести жилье, получив ипотечные займы. И динамика налицо – сумма в полтора раза больше, чем в 2006 году. Рынок ипотечного кредитования здесь не ограничивается одним лишь фондом. Ипотечные займы сегодня можно получить почти в двадцати банках. При этом минимальный размер ставки составляет 9% годовых. Специалисты, правда, подсчитали, что средняя кредитная ставка все же получается выше – 12,8%. Средняя по области сумма займа – 850 тысяч рублей. Исполнительный директор областного фонда жилья и ипотеки Александр Анипкин пояснил: «Если человек берет 800-900 тысяч рублей, а берут в среднем на 15 лет при ставке примерно 13% годовых, то в месяц надо отдавать не более пяти тысяч рублей».
     По оценкам сотрудников фонда, из 40 с лишним тысяч семей, стоящих в очередях на улучшение жилищных условий, 7 тысяч вполне в состоянии это сделать с помощью ипотечных кредитов, и до 2010 года фонд готов их удовлетворить. Человеку достаточно собрать необходимый для получения кредита пакет документов, остальными вопросами займутся работники фонда.
     Но некоторые идут иным путем. К примеру, молодая семья Петрухиных предпочла банковскую ипотеку.При семейном совокупном доходе двух менеджеров около 25 тысяч рублей четвертая часть ежемесячно будет уходить банку.
     Из-за непредсказуемости не стал связываться с кредитом друг Петрухиных Сергей Чесноков. Сергей с супругой предпочитают жить на арендуемой квартире и копить деньги на собственную. Быть в заложниках у банка или другой организации он принципиально не хочет.

Ипотека в столице продолжает расти

     В 2007 году в столице активно росли показатели рынка ипотечного кредитования. Так, количество выданных кредитов увеличилось на 43,6%, а общий объем кредитов достиг 73,5 млрд руб. В то же время эти результаты говорят о замедлении роста рынка ипотеки, ведь годом ранее его объем увеличился более чем в два раза. Эксперты отмечают, что на фоне мирового ипотечного кризиса россий­ский рынок показал неплохие результаты, и прогнозируют рост объема ипотечного кредитования в 2008 году на 40-55%.
     По данным правительства Москвы, в 2007 го­ду в городе было выдано почти 19,4 тыс. ипотечных кредитов, что на 43,6% больше, чем в 2006 году. Рост общей суммы кредитов чуть меньше – 40%, при этом средний размер кредита достиг 152 тыс. долл. Однако в 2006 году рынок ипотеки демонстрировал более впечатляющие показатели: общая сумма кредитов тогда выросла более чем в два раза по сравнению с 2005 годом.
     Несмотря на значительное снижение темпов роста, участники рынка результатами довольны. «На фоне мирового ипотечного кризиса наш рынок показал неплохие результаты, – замечает генеральный директор ипотечной компании «Мой дом» Алексей Турченков. – Хотя сейчас рынок столкнулся с нехваткой «длинных» денег – иностранные банки закрыли лимиты на кредитование развивающихся стран, к числу которых причисляется Россия».
     Однако снижения спроса на ипотечный продукт в целом и активности основных участников рынка в 2008 году ожидать не стоит, считает советник по связям с общественностью Городского ипотечного банка Екатерина Правдина: «С учетом ситуации на финансовых рынках объем ипотечного кредитования не будет расти столь стремительно, как в 2006 году, но вполне возможен рост 40-50%». По прогнозам «Фосборн Хоум», в 2008 году объем выдачи ипотечных кредитов вырастет на 50-55%, а средняя сумма кредита – на 15-20%. «Эта оценка учитывает рост как цен на жилье, так и доходов населения», – поясняет генеральный директор «Фосборн Хоум» Василий Белов.
     Заместитель руководителя департамента градостроительства Владимир Хайкин уверен, что ипотека становится с каждым годом доступнее, даже несмотря на некоторый рост средней величины кредита в 2007 году, который скорее всего был связан с мировым ипотечным кризисом и последовавшим за ним ужесточением условий кредитования. «Свою лепту в развитие ипотеки в Москве внесло то, что в городе разработана своя собственная ипотечная схема», – добавляет г-н Хайкин.
     С ним соглашается руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Лев Плецельман: «В столице ипотечные кредиты перестают быть экзотическим товаром, применяемым исключительно для покупки недвижимости, и становятся достаточно привычным инструментом для решения жилищных проблем». Он отмечает, что в прошлом году сильное развитие ипотека получила на вторичном рынке. По данным «Инком-Недвижимость», в Москве доля сделок с использованием ипотеки находится на уровне 20-25% от общего числа сделок. По данным «Фосборн Хоум», наиболее привлекательными для ипотеки остаются однокомнатные квартиры и так называемое «инвестиционное жилье» – ликвидные новостройки бизнес-класса среднего метража, а также недвижимость класса de luxe.

     За год почти вдвое сократилось число тех, кто относится к ипотеке как к обману. Однако это еще не значит, что россияне в состоянии решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки, считают эксперты. Большинство не может решиться взять кредит на покупку квартиры из-за неуверенности в своем будущем.
     Если в 2007 году ипотеку считали обманом 18% респондентов, то в 2008 году – только 10%. Эти данные были получены в ходе опроса Национального агентства финансовых исследований (НАФИ). Исследование проводилось в феврале 2008 года по всей России. В ходе него было опрошено 1600 человек.
     Чаще других ипотеку называли обманом респонденты с доходом менее 1500 рублей на члена семьи.
     Такой ответ дал каждый пятый из принадлежащих по материальному положению к наименее обеспеченной группе россиян. Респонденты же с доходом более 3001 рубля на человека чаще давали определение ипотеке как «кредиту на покупку жилья».
     В целом, как отмечает НАФИ, за год доля тех, кто ничего не знает об ипотеке, сократилась с 18% до 15%. Количество россиян, которые, по их собственному мнению, четко знают, что такое ипотека, увеличилась с 35% до 46%. Доля же респондентов, которые знают об ипотеке только понаслышке, сократилась с 44% до 36%.
     «Результаты опроса неудивительны», – считает генеральный директор ЗАО «Финэкспертиза. Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. Однозначно можно сказать, что уровень финансовой грамотности в стране за предыдущий год значительно вырос, комментирует директор департамента продаж и развития Русского Ипотечного Банка Алексей Дорош. Банкир называет такие причины этого явления: «Усиление рекламной активности отдельных игроков рынка, а также пропаганды кредитования, увеличение охвата населения «сарафанным радио» в результате вовлечения в процесс ипотечного кредитования всё новых сограждан».
     Кроме того, по словам эксперта, обсуждение ипотечного кризиса в США и его влияния на мировую и российскую экономику сыграло значимую роль в повышении финансовой грамотности населения.
     Есть и другая причина – обильная информация о национальных проектах. «Проекту «Доступное жилье», который базируется на развитии системы ипотечного кредитования, уделялось повышенное внимание. Про ипотеку много говорили и президент, и вице-премьер, ответственный за нацпроект, и чиновники на местах», – говорит начальник отдела ипотечного кредитования Славинвестбанка Юрий Журавлев. В результате доверие к этому банковскому продукту выросло, и ипотека перестала быть «экзотическим продуктом».
     Наиболее интересно в данном исследовании то, что почти вдвое сократилось число людей, считающих ипотеку обманом, обращает внимание Шустерняк. «Значит, люди перестали бояться ипотеки, – комментирует эксперт. – Конечно, большинство до сих пор смотрит на ипотеку с потребительской точки зрения, не до конца понимая, как работает этот механизм. Но многие перестали испытывать нерациональный страх перед этим банковским продуктом».
     Однако то, что меньше россиян стало считать ипотеку обманом, еще не говорит о том, что они готовы решить свою проблему с помощью кредита на покупку жилья, считает эксперт. «Это необходимое, но недостаточное условие», – объясняет Шустерняк.
     Действительно, по данным другого опроса, проведенного «РОМИР-мониторинг» в декабре 2007 года, только 3% респондентов имеют твердое намерение взять ипотечный кредит в течение ближайших двух лет и еще 2,5% отвечают на этот вопрос «скорее, положительно».
     И это при том, что менее 40% опрошенных заявили, что довольны своими жилищными условиями.
     «Главный фактор, который тормозит развитие ипотеки – низкие доходы большинства россиян, недостаточные для обслуживания крупных кредитов, а также неуверенность в завтрашнем дне и собственной платежеспособности на многие годы вперед», – говорит директор департамента маркетинга Абсолютбанка Дина Сулейманова. Ипотека – это предприятие, рассчитанное на довольно длительный срок. Поэтому заемщик должен быть уверен, что сможет выплачивать проценты в течение всего срока, комментирует Шустерняк. «В Советском Союзе такая уверенность у многих была. Если специалист получал 120 рублей в месяц, то он мог быть уверен, что если он будет жив-здоров, то эта зарплата у него никуда не исчезнет», – добавляет он.
     Кроме того, Алексей Дорош называет еще одно препятствие для потенциальных заемщиков, возникшее в последнее время, – это ужесточение требований банков и рост процентных ставок по кредитам.

Средняя цена метра столичного жилья перевалила за 5 тыс. долларов

     Прогнозы аналитиков рынка недвижимости относительно скачка цен перед выборами исполнились с поразительной точностью. За прошлую неделю, по данным сразу нескольких источников, средний уровень стоимости жилья в Москве подскочил сразу на 1,9% и преодолел психологическую отметку в 5 тыс. долларов за квадратный метр.
     Казалось бы, каким образом выборы с уже заранее известным результатом могут еще больше разогреть и без того аномальную ситуацию на рынке столичных квартир. Эксперты школы ипотечного брокера сообщили «НИ», что могут и весьма успешно. По их словам, вовремя была выпущена на волю «утка», что квартиры надо покупать до часа X, который пробьет 2 марта или сразу же после этой даты. Якобы готовились какие-то «очень важные решения», после принятия которых «купить квартиру будет нереально».
     Благодатная почва для этого бреда, за которым ровным счетом ничего не стояло, формировалась нестабильностью на фондовом рынке, продолжающимися разговорами о деноминации и обвальным падением курса доллара. В этой ситуации те, у кого есть деньги, стремились как можно быстрее купить, а те, кто хотел их получить, боялись прогадать, надеясь, что после выборов цены выстрелят еще сильнее. Все это наслоилось, а в результате произошло сокращение числа предложений. На нормальном рынке 2-процентный рост цен за неделю – событие экстраординарное. Но наш рынок – ненормальный, он искусственно разогрет до запредельных значений, поэтому любая «новость», даже самая невероятная, может легко вызвать взрыв. Эксперты уверены, что объективный фактор взлета только один – подорожание цен на строительные материалы, которое напрямую отразилось на стоимости новостроек. Вторичный же рынок просто психует.
     Депутат Мосгордумы, член комиссии по перспективному развитию и градостроительству Сергей Митрохин также рассказал «НИ», что причина подорожания кроется в монополизме компаний-производителей стройматериалов. Однако не менее пагубно, по его словам, воздействие того, что не проработана система выделения земельных участков под строительство. «Свободной земли все меньше, и она с каждым днем дорожает, поэтому общая тенденция одна: стабильный рост цен на жилье», – прогнозирует он.
     Прогнозы невеселые, но ситуация 2005 года, когда начался взрывной рост цен на недвижимость, вряд ли повторится, считают эксперты. Если тогда месячный рост цен доходил до 10%, то сейчас он будет колебаться в пределах 3-4%. Рынок, полагают специалисты, будет ловить любые «послания» новых президента и премьера и чутко на них реагировать. Если проскочит завуалированный посыл «надо надеяться на себя», то нужно ожидать очередного скачка цен на квартиры. Если пообещают что-нибудь вроде очередного «доступного жилья», рост цен тоже будет, не сейчас, а позже, после некоторой стабилизации или даже стагнации.
     Эксперты уже обрисовали общую картину подорожания жилья. Первая волна коснется «дешевых» квартир – квадратов в старых панельных домах, на которые уже сегодня спрос растет прежде всего. Далее она перекинется на новостройки эконом-класса, а потом почин подхватят элитные дома.

СПРОС СМЕЩАЕТСЯ В ОБЛАСТНЫЕ ГОРОДА
     По последним данным исследовательской компании «Ромир», потенциальный спрос на ипотечные кредиты в целом по стране оценивается в 1,6-2,8 млн. штук за ближайшие два года, или 0,8-1,4 млн. в год. Напомним, что в 2007 году, на который, как принято считать, пришлось начало ипотечного бума в России, было выдано немногим более 400 тыс. подобных кредитов. Так что, потенциал как минимум двух-, а то и трехкратного роста рынка ипотеки в РФ имеется. Примечательно, что среди жителей городов с населением от 100 тыс. до 1 млн. человек доля имеющих твердое намерение взять ипотечный кредит в ближайшие два года вдвое больше, чем среди жителей мегаполисов и маленьких городов. Это подтверждает тенденцию, которую активные игроки рынка наблюдали еще в прошлом году – спрос из столиц смещается в областные центры и средние города. Понятно, что наибольшую активность на этом рынке намерены проявлять люди, имеющие относительно высокий доход – 11% опрошенных.

Россияне воспользовались запоздалой реакцией отечественных банков на мировой кризис

     Россияне в прошлом году взяли ипотечных кредитов в два раза больше, чем в 2006-м. Об этом свидетельствует опубликованная вчера статистика ЦБ. Эксперты объясняют столь впечатляющие результаты тем, что банки слишком поздно отреагировали на мировой кризис ликвидности и продолжали раздавать кредиты вплоть до конца прошлого года на прежних – весьма либеральных – условиях. Мнения банкиров о перспективах рынка ипотеки в этом году расходятся: оптимисты рассчитывают на дальнейший рост объема кредитования, пессимисты не исключают стагнации.
     Как говорится в сообщении ЦБ, объем ипотечных кредитов в рублевом эквиваленте за год вырос в 2,1 раза, до 556,392 млрд руб. Еще на 650 млрд руб. россияне взяли кредитов на покупку жилья (под залог существующей недвижимости). Объем этих займов в прошлом году вырос на 87%. Средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам, по расчетам ЦБ, в прошлом году составила 12,6% годовых, средний их срок – более 16 лет. По кредитам на жилье ставка была 12,8% годовых, срок – также более 16 лет.
     Похоже, негативная ситуация на рынке банковской ликвидности никак не повлияла на темп кредитования. Как известно, из-за происшедшего в США кризиса многие российские банки стали меньше денег занимать за рубежом, хотя именно недорогие внешние займы прежде позволяли им активно кредитовать население. В конце года ситуация изменилась: банки стали опасаться дефицита средств, роста просрочки по кредитам и потому начали ужесточать требования к заемщикам. Однако именно на последний квартал прошлого года пришелся значительный рост выданных ипотечных кредитов. Член правления Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин объясняет ситуацию так: «Большинство банков опоздало с реакцией на кризис и только в самом конце 2007-го или уже в начале 2008-го скорректировало свои процентные ставки». По словам руководителя центра ипотечного кредитования банка «Абсолют» Сергея Данькова, в конце 2007 года был всплеск спроса на ипотеку. «Например, в декабре мы выдали в среднем кредитов в полтора раза больше, чем в сентябре. Сейчас спрос на ипотеку остается высоким, что не в последнюю очередь можно объяснить ростом цен на недвижимость: заемщики хотят купить жилье, пока оно не стало еще дороже», – говорит он.
     Впрочем, ипотечный бум, по мнению г-на Бусыгина, продлится недолго: «В первом квартале этого года средние ставки по ипотеке выросли на один-два процентных пункта, и этот рост, без сомнения, продолжится во втором квартале. Более того, помимо формального повышения ставок многие кредиторы проводят менее формальное ужесточение требований к заемщикам. Поэтому мы прогнозируем резкое замедление темпа роста ипотечного рынка, вплоть до стагнации в самом пессимистическом варианте».
     По словам г-на Данькова, прогноз на конец года строить сложно, так как никто на сегодня не знает, как повлияет на российский рынок ипотеки кризис ликвидности на Западе. Если влияние не окажется существенным, темп роста ипотечного кредитования в нынешнем году составит 150-200%.
     По статистике ЦБ, фактический объем рынка на конец прошлого года составил около 30,9 млрд долл. «В этом году мы прогнозируем рынок на уровне 54 млрд долл., – говорит вице-президент банка ВТБ-24 Георгий Тер-Аристокесянц. – Безусловно, результатом ипотечного кризиса в США стало удорожание ресурсов для многих российских банков. В результате с рынка ушли небольшие региональные и некоторые федеральные банки. Кроме того, выросли ставки и ужесточились условия получения кредитов для заемщиков. Однако сейчас в России предлагают ипотеку более 700 финансовых учреждений. Даже если половина из них уйдет с рынка, это не приведет к резкому сокращению объема кредитования. Сегодня в среднем по стране более 14% сделок с жилой недвижимостью совершается с использованием ипотечных кредитов. В отдельных регионах доля ипотечных сделок достигает 50%. Мы чувствуем постоянный рост спроса на ипотеку и не видим серьезных причин для качественного снижения темпов развития рынка».

«ТРУД» ОБНАРУЖИЛ ПЕРВУЮ ИПОТЕЧНУЮ ПИРАМИДУ В РОССИИ

     Первой ипотечной пирамидой, как выяснил «Труд», оказался московский Потребительский ипотечный кооператив (ПИК) «Общее дело», в который вложили деньги полторы тысячи человек. Во всяком случае, так считают следователи.
     Пирамида недавно рухнула, большинство пайщиков остались ни с чем, а учредитель ПИКа Николай Пищиков арестован по обвинению в мошенничестве. По мнению следствия, ПИК был ипотечной пирамидой, первой в России. В самом ПИКе утверждают, что все их действия законны.
     Три года назад в столичном транспорте, в газетах и на телевидении появилась реклама «Общего дела», которая обещала квартиры всего за 20% от их стоимости. Реклама утверждала, что ПИК работает под эгидой президентской программы «Доступное жилье».

ПРОСТАЯ СХЕМА
     «Принцип работы очень простой, – рассказал «Труду» менеджер ПИК Сергей Климов. – Человек вступает в кооператив, платит вступительный взнос 2-5 тысяч долларов, а затем вносит примерно 20% от стоимости квартиры. Спустя некоторое время он получает от ПИКа недостающие на покупку квартиры деньги, конечно, с возвратом. Это беспроцентный заем на срок до 15 лет». Вступительный взнос не возвращался. Как сказал Климов, он шел «на хозяйственные нужды кооператива». По словам сотрудников «Общего дела», деньги на кредиты пайщикам брались из фонда, который формировался из их же взносов.
     «Проценты платить не надо, есть лишь ежегодные членские взносы по 1-5% от суммы долга, – рассказал Сергей Климов. – Это очень выгодные условия, ведь банки дают ипотечные кредиты как минимум под 10% годовых».
     Квартиры пайщики подбирали сами либо с помощью дружественного ПИКу риелторского агентства. Для вступления в кооператив достаточно было иметь при себе паспорт и квитанцию о банковском переводе – никаких анкет и справок о доходах. Чтобы взять в ПИКе займ, не обязательно было даже иметь российское гражданство. Поверив в очередную «халяву», в кооператив вступили более 1,5 тысячи человек.

КОГДА ПРИШЛА МИЛИЦИЯ
     Пятьсот из них, если верить Сергею Климову, получили квартиры в Москве и Подмосковье. В 2007 году система «Общего дела» дала сбой, в итоге без квартир остались около тысячи человек. Возмущенные пайщики написали заявления в милицию, в декабре 2007 года учредителя «Общего дела» Николая Пищикова арестовали по обвинению в мошенничестве.
     «Деньги вкладчики перечисляли на банковский счет, – рассказала «Труду» старший следователь по особо важным делам Главного следственного управления (ГСУ) при ГУВД Москвы Анжела Амзина. – Часть этих средств переводилась на счета фирм-однодневок якобы за юридические и рекламные услуги. Потом Пищиков их обналичивал». По данным следствия, на «освоенные» деньги Николай Пищиков купил себе квартиру, еще 4 млн. рублей наличными были найдены в его банковской ячейке. Сам он признал себя виновным только в незаконной «обналичке». При этом Пищиков уверял, что паевые взносы он не трогал, а запустил руку лишь в «хозяйственные» деньги. ПИК же он создал из лучших побуждений, поскольку «искренне хотел помочь людям решить квартирный вопрос».
     Потерпевшими по этому делу признаны более 300 человек, но следствие полагает, что пострадавших не менее тысячи.

ВЫИГРАЛИ ТОЛЬКО ПЕРВЫЕ ВКЛАДЧИКИ
     «Официально квартиры приобретались за счет так называемого паевого фонда, однако на самом деле это были взносы вновь прибывших пайщиков, – рассказала Анжела Амзина. – Это классическая пирамида». Такая же, как МММ или «Властилина». Так же, как и там, сомневающимся приводили в пример тех дольщиков, которые уже успели что-то получить, в данном случае – жилье. По словам следователя, смогли получить жилье с помощью кооператива лишь пайщики, вступившие в ПИК на первом этапе его становления, остальные были обречены на потери.
     По словам следователя, их завлекали рассказами о том, какая надежная штука это «Общее дело». Ведь действует она под эгидой и в содружестве с администрацией президента. «По стенам кабинета кооператива были развешаны портреты Владимира Путина, – вспоминает Анжела Амзина. – А менеджеров инструктировали, чтобы они все время заостряли внимание клиентов на том, что кооператив работает в рамках президентской программы».
     Потом, конечно, выяснилось, что к программе «Доступное жилье» «Общее дело» никакого отношения не имеет, но было уже поздно. Людей, по версии следствия, в очередной раз банально кинули. При этом Амзина утверждает, что, по ее данным, недовольные были и среди тех счастливчиков, которым все же удалось получить квартиры. Только они оказались не такими уж дешевыми. «Людям навязывали их по цене, превышающей рыночную», – говорит следователь Амзина.
     «Некоторые члены кооператива оказались фактически выброшенными на улицу, – рассказала «Труду» адвокат пайщиков Елена Козлова. – Чтобы вступить в ПИК, они продавали квартиры или брали непосильные кредиты. В большинстве своем членами кооператива становились люди со средними доходами».

Реальные истории кинутых пайщиков «Общего дела», рассказанные ими самими

     «Несколько лет я копила деньги на покупку квартиры в Москве и осенью 2006 года начала искать, где бы взять ипотечный кредит. И тут наткнулась на рекламу ПИК «Общее дело» в журнале о недвижимости, – рассказала «Труду» 39-летний бухгалтер Светлана Мячина. – В сентябре 2006-го я вступила в кооператив, где мне обещали заем всего под 3%. Обещали подыскать однушку на юго-западе Москвы. Я отнесла в ПИК около 500 тысяч рублей, но никакого займа так и не получила. Менеджеры кооператива стали уговаривать меня внести еще денег, и тогда я в тот же миг якобы и получу квартиру. Я заняла еще 650 тысяч рублей под бешеные проценты – почти 100% годовых (ведь меня клятвенно заверили, что я смогу вернуть деньги в самые короткие сроки). До сих пор ничего не получила. Мне вернули мизерную часть, «Общее дело» все еще должно мне почти миллион рублей. Все это время бегут проценты по кредиту, и мой долг вырос еще на 600 тысяч! Чтобы хоть как-то расплатиться, я продала свою единственную квартиру в Волгограде и теперь живу по съемным комнатам. Если бы я знала, что имею дело с пирамидой, ни за что бы не связалась. Ведь меня фактически оставили на улице».
     Но и те пайщики, которым удалось вернуть накопления, понесли огромные потери. «Я вступил в ПИК еще в сентябре 2006 года, однако квартиры так и не дождался, – рассказал «Труду» потерпевший по делу Сергей Симагин. – Под большим прессингом с моей стороны не так давно мне вернули около 70% моих денег, но за это время цены на жилье выросли вдвое! И мне с женой и двумя дочерьми, видимо, еще долго придется жить на съемных квартирах».

мошенники
     САМЫЕ ИЗВЕСТНЫЕ СТРОИТЕЛИ ПИРАМИД

     Валентина Соловьева в 1992 году создала одну из самых крупных финансовых пирамид – ИЧП «Властилина», предлагая купить российские автомобили за полцены. 24 тысячи человек остались без денег и автомобилей. В 1999 году была осуждена на семь лет. В 2000-м досрочно освободилась. В 2002 году создала «Благотворительный купеческий фонд», который работал по накатанной схеме. В 2004 году против нее было возбуждено новое дело. 31 марта 2006 года Зюзинский суд столицы приговорил ее к четырем годам. Сейчас Соловьева отбывает наказание в одной из колоний.

     СЕРГЕЙ МАВРОДИ
     в 1993 году основал объединение «МММ», АОЗТ «МММ-Фонд» и «МММ-Инвест». В 1994-1995 годах был депутатом Госдумы. По данным следствия, мошенническим путем завладел 110 миллионами рублей. В 2003 году был задержан. В 2007-м осужден на 4,5 года. 22 мая 2007 года вышел на свободу, так как основной срок отсидел в следственном изоляторе.

дискуссия
     МНЕНИЯ АДВОКАТОВ РАЗДЕЛИЛИСЬ

Владимир Жеребенков, адвокат Пищикова
     ВО ВСЕМ ВИНОВАТЫ СЛЕДОВАТЕЛИ
     «Схема, которую использует «Общее дело», абсолютно законна. Треть членов кооператива получили займы на квартиры и сейчас проживают в них. Им не пришлось закладывать свое имущество и бегать в поисках поручителя. При этом условия ПИКа несравнимы с условиями банковской ипотеки, где выплаты по процентам зачастую равняются стоимости квартиры. Руководство «Общего дела» расходовало лишь вступительные взносы, которые и предназначались на хозяйственные нужды кооператива, ведь надо же содержать офис, платить за рекламу, подбор квартир, выдавать людям зарплаты. Но все паевые взносы остались нетронутыми! ПИК в состоянии сейчас выплачивать задолженности, но не может этого cделать. Следователи изъяли всю учредительную и финансовую документацию, без которой просто невозможно ни отдать деньги желающим выйти из кооператива, ни купить квартиры. Мы сейчас как раз бьемся за возврат этих документов. Если правоохранительные органы не дадут нам вернуть людям деньги, то потом никакие гражданские иски не помогут им получить свои вклады обратно».

Елена Козлова, адвокат пайщиков
     «ПИК ОТКРЕЩИВАЕТСЯ ОТ ВСЕГО»
     «В Мещанском суде столицы сейчас несколько десятков исков к «Общему делу» с требованием вернуть паи, возместить моральный ущерб или неустойку. Однако представители ПИКа в суде открещиваются от своих же рекламных проспектов, возражают против удовлетворения исковых требований в полном объеме».

Станислав Маркелов, президент Института верховенства права, адвокат
     НИ ОДНО ДЕЛО ДО СУДА НЕ ДОШЛО
     «В 90-е годы деятельность кооперативов регламентировалась специальным законодательством, но новый Гражданский кодекс про них вообще забыл. Сама идея ипотечных кооперативов могла бы стать выходом для многих людей, но правовые пробелы позволили мошенникам использовать их для создания ипотечных пирамид. Ведь согласно нашему законодательству запрещены только финансовые пирамиды, которые подпадают под статью УК о незаконном предпринимательстве (ст. 171 УК РФ). А вот в сфере ипотеки и строительства таких запретов нет. Учредители подобных схем собирают с людей деньги «под воздух», а потом используют первых счастливчиков в качестве рекламы. Получив достаточные суммы, владельцы пирамид просто исчезают. За последние несколько лет в России не один десяток создателей ипотечных пирамид смог заработать. В разных концах страны было возбуждено несколько десятков уголовных дел, но ни одно из них до суда так и не дошло. Ведь по закону никакого криминала в этих схемах нет. Правовые пробелы позволяют потенциальным мошенникам перевести свои действия из уголовной сферы в сферу хозяйственных споров. Максимум, чего могут в гражданском процессе добиться вкладчики, – это вернуть свой вклад, уже потерявший рыночную стоимость. В Госдуму вносились законопроекты, которые могли урегулировать ситуацию с деятельностью кооперативов, но ни один из них не дошел даже до первого чтения».

     О том, что такое ипотека, знает почти половина россиян. Это на 10% больше, чем в 2007 году, сообщает Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ). А вот число скептиков, убежденных, что ипотека – сплошной обман, уменьшилось почти вдвое – до 10%.
     В большей степени осведомлены о продукте молодые граждане со средним и выше среднего доходом. Это объяснимо, ведь именно на них ориентирована реклама. Они же являются и типичными заемщиками. «Наш клиент чаще всего представляет средний класс, – объясняет член правления «Городского Ипотечного Банка» Михаил Бусыгин. – Средний доход на семью в Москве составляет около 4 тыс. долларов в месяц, а в регионах раза в полтора-два меньше». В агентстве недвижимости «Миэль» говорят, что больше половины сделок заключается с людьми 25-35 лет. Сотрудники банков обращают внимание на то, что женщины покупают квартиры в кредит чаще, чем мужчины.
     Опрошенные респонденты убеждены, что ипотека – это только кредит на жилье. А про то, что под ипотекой подразумеваются и потребительские кредиты под залог имеющейся квартиры, многие забыли.
     По данным НАФИ, самыми важными факторами для ипотечного заемщика являются процентная ставка и наличие первоначального взноса. В «Городском Ипотечном Банке» говорят, что обращать внимание только на ставку – самая большая ошибка заемщика. «При среднегодовом росте цен на жилье более 50% не надо зацикливаться только на ставке, – говорит Михаил Бусыгин. – Ведь экономия на процентах иногда может привести к еще большим затратам на покупку жилья из-за продолжающегося роста цен».
     При оформлении кредита необходимо учесть скорость рассмотрения заявки банком: если заявление где-нибудь зависнет на месяц, то это может стоить до 10% стоимости всей квартиры. Интересно, что известность банка и время его работы на рынке совсем не имеют значения для тех, кто берет ипотеку. Логика простая: человек не несет свои кровные в банк на хранение, а, наоборот, занимает. Правда, и занимать лучше у банка с хорошей репутацией: если вдруг через 5 лет возникнут проблемы с оплатой кредита, с хорошим банком можно будет договориться об отсрочке платежей.

СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ РАСТУТ
     Прогнозы сбываются: в преддверии расчетов банков по налогам и займам спрос на деньги и их стоимость растут. Так, если раньше спецпредложения по депозитам были, как правило, только новогодними, то теперь заманить вкладчика пытаются различными весенними акциями и повышенными процентами. Например, «Райффайзенбанк» с 1 марта повысил годовые ставки по вкладам в среднем на 1%, изменил линейку вкладов «Уралсиб». Кроме того, дороговизна денег уже сказывается на ипотеке: с 10 марта повысил ставку тот же «Райффайзенбанк», о планах повысить ее на 0,5-1% заявил и лидер ипотечного кредитова-ния «ВТБ24».

В этом году ставки по жилищным кредитам будут расти

     С тех пор как в России появилась ипотека, ставки по кредитам плавно снижались. В этом году впервые они пошли вверх. По оценкам экспертов, стоимость ипотечных кредитов уже выросла на 1-2%. Если ситуация на рынке фондирования не улучшится, то рост ставок может продолжиться.
     Удорожание ипотеки в первую очередь связано c кризисом ликвидности на финансовом рынке и с ростом цены заемных средств для банков. Как сообщил недавно первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев, пик банковского спроса на ликвидность выпадает на март-апрель, спрос на ресурсы в эти месяцы может вырасти до 400 млрд. руб. Центробанк даже готов предоставлять банкам до 700 млрд. руб. дополнительной ликвидности, а также рефинансировать банки под нерыночные активы. Тем не менее эксперты убеждены, кризис ликвидности больше всего ударит по долгосрочному кредитованию и в первую очередь по ипотеке. «Скорее всего в этом году следует ожидать замедления темпов роста ипотечного рынка в России. Это обусловлено сложностями в привлечении ресурсов для российских банков», – считает заместитель председателя правления Юниаструм-банка Сергей Бессонов. По его словам, уровень ставок по ипотеке будет напрямую зависеть от доступности привлекаемых банками кредитных ресурсов. «Если у банков не будет доступа к относительно недорогим ресурсам рефинансирования, ставки будут расти, так как это позволит банкам уменьшить риски, возросшие вследствие сложившейся на мировых фондовых рынках ситуации», – уточняет Сергей Бессонов.
     В самой тяжелой ситуации окажется большинство средних и мелких российских банков, которые не имеют достаточных рейтингов надежности для выхода на западные рынки. Им придется искать средства на рынке межбанковского кредитования. Однако стоимость займов внутри страны в ситуациях с узкой ликвидностью всегда растет. Взять, к примеру, ставку РЕПО, по которой на рынке межбанковского кредитования привлекаются кредиты на короткие сроки. Еще недавно она была не более 4%, а сегодня уже перешагнула 6%. По словам Алексея Улюкаева, этой весной ставки на «межбанке» могут превысить 10%.
     Что же касается крупных банков, которые могут перекредитовываться на иностранных площадках, то и им не стоит ожидать удешевления займов. Западные инвесторы уже меняют условия для реинвестирования и для предоставления заимствований.
     По мнению экспертов, изменения условий кредитования следует ожидать и от банков, рефинансирующих свои кредиты в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В феврале агентство ужесточило условия выкупа кредитов, а это, в свою очередь, не может не повлиять на клиентские программы банков-партнеров.
     По оценкам Владимира Пономарева, вице-президента Ассоциации строителей России, ставки по ипотечным кредитам уже повышены от одного до двух процентов. Если еще летом прошлого года ипотечный кредит на покупку вторичного жилья при официально подтвержденном доходе со ставкой 9% годовых в долларах предлагали сразу несколько десятков банков, то сейчас такие предложения – редкость.
     Способствовать повышению стоимости ипотечного кредита будет, по мнению экспертов, и решение Высшего арбитражного суда, запрещающее банкам требовать от заемщика страховать свою жизнь. Теперь в случае утраты трудоспособности или смерти заемщика гасить кредиты будут поручители либо придется реализовывать заложенное недвижимое имущество. Однако недвижимость – малоликвидный актив, и банкам так или иначе придется учитывать фактор промедления с продажей залога. «Постановление Федерального арбитражного суда может повлечь удорожание ипотечных кредитов из-за отсутствия дополнительного обеспечения и повышения рисков для банков»,– считает Сергей Бессонов. По оценкам экспертов, комплексное страхование обходится заемщику в 1-2% от стоимости залога, эта цена страховщика выверена с учетом многолетнего анализа рисков. Так как банки не обладают подобной статистикой, они вынуждены будут ограждать себя от рисков самостоятельно. Вполне вероятно, что заемщику придется заплатить за отмену страховки более высокой ставкой по кредиту. Нужно учитывать, что за последние несколько лет банки значительно упростили проверки платежеспособности ипотечных заемщиков. Теперь они станут строже подходить к оценке клиентов, а некоторые, возможно, пересмотрят условия досрочного погашения, схему расчета соотношения стоимости залога к сумме кредита.
     И еще один момент. В последние годы на рынке ипотеки появилось много либеральных программ – кредиты без поручительства, без первоначального взноса, выдавались деньги на любые цели под залог недвижимости. По мнению экспертов, эти программы оказались в зоне повышенного риска. Возможно, что часть банков будет вынуждена от них отказаться или повышать процентные ставки по наиболее рисковым программам.

     В этом году локомотивом роста ипотечного рынка будут регионы, пришли к выводу эксперты. Крупные банки спешат открывать филиалы по стране, однако из-за жестких условий кредитования и высокой процентной ставки ипотека пока не пользуется большой популярностью ни в Москве, ни в регионах.
     С начала года средние цены на вторичном рынке жилья Москвы выросли на 10%, подсчитали в аналитическом консалтинговом центре холдинга «Миэль». В феврале, несмотря на увеличение объема предложения, темпы роста цен сохранились на уровне предыдущего месяца. Средняя цена предложения столичных квартир по итогам февраля возросла на 5% и составила $6028 за 1 кв. м.
     По мнению экспертов, именно продолжающийся рост цен на недвижимость будет стимулировать спрос на ипотечные кредиты и в этом году.
     Но при этом, считают аналитики Альфа-банка, спрос на ипотеку будет расти больше за счет регионов, поскольку цены в Москве уже слишком высоки.
     Действительно, уже во втором полугодии 2007 года объем ипотеки в регионах удвоился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И, как считает аналитик УК «Финам» Владимир Сергиевский, в текущем году рынок ипотеки в регионах может вырасти еще на 60-80%. Причина роста этого рынка в том, что подорожание квартир в регионах затрудняет их покупку без привлечения кредитных ресурсов.
     Ведущие банки ипотечного кредитования пытаются подготовиться к региональному ипотечному буму – их экспансия в регионы началась еще в конце прошлого года. «Сейчас для крупных банков доля региональных кредитов в ипотечных портфелях составляет 50-60%», отмечает Сергиевский.
     При этом на долю Москвы приходится 22% от суммарного объема ипотечных кредитов, выданных в прошлом году.
     «В 2008 году будет увеличиваться доля рынка крупных коммерческих и государственных банков за счет региональных игроков, которые больше всего пострадали от кризиса ликвидности, вызванного ипотечным кризисом в США», – считает руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев.
     Однако в целом по стране популярность ипотечного кредитования остается низкой: его доля составляет 2,3% ВВП. Например в Польше, Венгрии и Чехии этот показатель составляет 10-15% ВВП. Всего же с использованием банковских кредитов в России приобретается лишь 10-15% жилья.
     Столь явный неуспех ипотечных программ можно объяснить ужесточением условий выдачи кредитов и растущими процентными ставками. Так, по данным Альфа-банка, только во втором полугодии 2007 года процентные ставки выросли на 1-1,5%. В итоге, по данным ВЦИОМа, только 13% россиян планируют улучшить свои жилищные условия и приобрести жилье. Правда, понимание тяжести ипотеки еще не дошло до нестоличных жителей:
     по информации ВЦИОМа, в регионах всего 3% потенциальных покупателей отказываются от мысли взять ипотечный кредит по причине недоверия к системе кредитования, и всего 5% считают процентную ставку слишком высокой.
     Впрочем, как считают эксперты, развитие ипотеки в регионах напрямую зависит от развития событий на мировом финансовом рынке. Если кризис будет продолжаться, то и проблемы с ликвидностью будут нарастать – банкам будет просто неоткуда брать деньги на ипотечные кредиты. «Они будут вынуждены искать финансирование на затыкание сиюминутных дыр, – считает руководитель информационно-аналитического портала «Квадрум. Недвижимость России» Алексей Липскеров. – Думать о кредитах со сроками погашения несколько десятков лет банкам будет просто недосуг».
     В случае дальнейшего ухудшения ситуации цены на недвижимость могут пойти вниз, и банкам совсем станет не до увеличения объемов ипотечного кредитования.
     Однако аналитики склонны считать, что Америка не впадет в глубокую рецессию. «Конечно, нас ждут еще в этом году негативные новости с финансовых рынков и неприятные мгновения на фондовых площадках, но сегодня есть надежда, что все закончится благополучно, а значит, ипотека в России будет развиваться», – считает Липскеров.

Ипотека от Сбербанка стала дешевле

     Сбербанк снизил ставки по ипотечным кредитам и кредитам на недвижимость в среднем на 0,5-1,5 процентного пункта. Участники рынка полагают, что это решение вместе с недавним повышением доходности по депозитам может быть связано с изменением стратегии развития Сбербанка. Но вряд ли другие финансовые институты последуют его примеру и станут понижать доходность по кредитам – по словам банкиров, макроэкономическая конъюнктура рынка сейчас неблагоприятна для этого.
     С понедельника минимальная ставка по кредиту на недвижимость в долларах и евро составила 11,5% годовых (ранее – 12% годовых), по ипотечному кредиту в валюте – 11,5% годовых (ранее – 12% годовых), а после оформления объекта недвижимости в пользу банка -– 9,75% годовых (ранее – 11% годовых). Ставка по кредиту «Ипотечный +» в долларах и евро составляет теперь минимум 11% годовых (ранее – 11,5%), после оформления объекта недвижимости в пользу банка – 9,5% годовых (ранее – 10,75%).
     Одновременно с этим были снижены ставки по кредиту на неотложные нужды на 2 процентных пункта, с 15,5 до 13,5% годовых. По автокредитам ставки, напротив, были повышены – в среднем на 0,5-1 процентный пункт.
     Неделю назад Сбербанк поднял ставки по депозитам в среднем на 0,5 процентного пункта. День спустя глава кредитной организации Герман Греф заявил: «В ближайшее время мы примем окончательное решение по некоторой корректировке кредитных ставок, но увеличения ставок мы не предполагаем. Ни по одной позиции повышения пока не будет».
     Тогда же руководство банка пообещало, что изменение ставок не приведет к сокращению процентной маржи. По словам зампреда Сбербанка Антона Карамзина, повышение депозитных ставок обеспечит больший объем привлечений, который будет эффективно размещен. Г-н Карамзин отметил, что в бизнес-плане «в годовом горизонте» Сбербанк рассчитывает на увеличение маржи на 0,1 процентного пункта.
     Участники рынка, правда, полагают, что эти решения могут привести к сокращению маржи. «Если исходить из сообщений в прессе о росте ставок по привлечению средств и понижению ставок при размещении их, то получается, что Сбербанк своими действиями хочет увеличить свою долю на рынке, и по идее эта политика должна привести к снижению процентной маржи», – говорит президент Городского ипотечного банка Николай Шитов. «Для того чтобы точно определить, повлияют ли эти решения на сокращение прибыли, нужно четко понимать структуру финансирования Сбербанка, а эта информация есть только внутри кредитной организации, – отмечает управляющий директор блока розничного бизнеса Банка Москвы Алла Цытович. – Если рассматривать в качестве источника фондирования вклады, то по ним ставки растут, что касается займов на внешних рынках, то их стоимость для российских клиентов выросла в среднем на 1-1,5 процентного пункта».
     Видимо, поэтому собеседники газеты и не видят экономических предпосылок для падения процентных ставок. «Нынешняя конъюнктура неблагоприятна для снижения процентных ставок по ипотечным кредитам в том случае, если ставки фиксируются на долгий срок, 20 лет, например, – говорит г-н Шитов. – К тому же не нужно забывать о том, что некоторые банки могут в одностороннем порядке пересмотреть ставки по кредитам. Иными словами, взяв ипотеку на 20 лет под 10% годовых, нельзя быть полностью уверенным в том, что именно по такой ставке будешь выплачивать кредит банку в течение всего срока».
     Не исключено, что действия Сбербанка в отношении ипотечных ставок можно объяснить социальной нагрузкой, считает собеседник «Времени новостей», представитель крупного коммерческого банка: «Сейчас власти пытаются доказать населению, что мировой кризис на России никак не скажется, возможно, Сбербанк своими действиями пытается стабилизировать ситуацию».
     Решение повысить ставки по автокредитам отражает текущую ситуацию на рынке. Банкиры отмечают, что общая тенденция к росту доходности по всем кредитам затронет и автокредитование.

Удешевляя самые популярные розничные кредиты

     Сбербанк снизил стоимость самых популярных у населения розничных кредитов. Ипотека подешевела на 0,5%, кредиты на неотложные нужды – на 2%. Следующим шагом нового руководства банка должно стать упрощение процедуры одобрения и выдачи кредитов, уверены эксперты.
     Сбербанк понизил ставки по ипотечным кредитам в валюте на 0,5%, до 11-11,5% годовых. Стоимость валютных кредитов на неотложные нужды снизилась на 2%, до 13,5%. При этом ставки по автокредитам госбанк, напротив, повысил – на 0,5-1%, до 9,5-10,5%. Последний раз Сбербанк понижал ставки по розничным кредитам в мае прошлого года. Однако тогда его действия были вызваны желанием оперативно разместить средства, привлеченные в ходе SPO, а другие банки тоже рассматривали возможность снижения ставок. Сейчас действия Сбербанка особенно выделяются на фоне существующей тенденции к всеобщему повышению кредитных ставок из-за кризиса ликвидности.
     Старший аналитик инвестгруппы «Антанта Пиоглобал» Максим Осадчий уверен, что «текущие изменения по процентным ставкам в ряде сегментов стоит воспринимать в первую очередь в политическом контексте». На встрече в Ново-Огареве 4 марта президент упрекнул Германа Грефа в чрезмерном увлечении корпоративным кредитованием. «Привлечение средств корпоративных клиентов – 18,11%, вклады частных клиентов – 52,1%, а доля кредитования одинакова,– сказал тогда Владимир Путин.– Значит, вы кредитуете корпоративных клиентов за счет вкладов частных лиц. Почему так? Лень работать?»
     На самом деле ситуация с расходованием депозитных средств граждан в Сбербанке несколько хуже, чем об этом осведомлен президент, указывают аналитики. По данным неаудированной отчетности Сбербанка за 2007 год по российским стандартам, остаток средств во вкладах физических лиц составлял 2,7 трлн руб., корпоративных клиентов – 1,3 трлн руб. Таким образом, депозитная база Сбербанка на 67,4% состоит из средств физических лиц. При этом в объеме выданных за прошлый год кредитов (4,1 трлн руб.) ссуды гражданам составили всего 23% (948 млрд руб.), компаниям и банкам – 77% (3,2 трлн руб.). По итогам 2006 года кредиты гражданам составляли 25,6% от общего объема выданных ссуд. «Президент прав – Сбербанк действительно занимает у населения, а кредитует в основном юридические лица»,– рассуждает топ-менеджер крупного банка.
     После встречи с президентом Путиным Герман Греф публично отказался от планов перейти на более агрессивную кредитную политику, предполагавшую повышение ставок по кредитам (см. «Ъ» от 24 декабря). В начале марта глава Сбербанка заявил о намерении сохранить кредитные ставки на текущем уровне. А теперь удешевил стоимость наиболее востребованных населением кредитов.
     Примеру Сбербанка вряд ли последуют другие игроки рынка, поскольку до снижения стоимости кредитов ставки Сбербанка были выше, чем у ближайших конкурентов. Так, заявленные ВТБ 24 ставки по ипотеке составляют от 9% в валюте и от 11% в рублях. Газпромбанк выдает ипотечные кредиты под 10,75-11,45% в валюте и под 11,75-12,25% в рублях. Банк Москвы предлагает ипотеку от 10,5% в долларах и от 12% в рублях. «Своим решением Сбербанк не «прогнул» рынок, а всего лишь с ним сравнялся»,– резюмировал управляющий по розничным продуктам Юникредит Банка Андрей Князев.
     По мнению начальника отдела рыночной аналитики финансовой корпорации «Открытие» Валерия Пивеня, укрепляя позиции на рынке розничных услуг, Сбербанк пытается одновременно поддержать рентабельность. «Для реализации этой задачи, например, банк повысил ставки по автокредитам, которые не являются стратегически важным продуктом для госбанка»,– добавляет господин Пивень.
     Кроме того, потенциальное снижение процентного дохода Сбербанк надеется компенсировать за счет резкого роста спроса на кредиты. «На фоне того, что доллар падает, такое снижение станет еще более выгодным для заемщиков,– считает замгендиректора кредитного брокера КФК Алексей Казарин.– Сбербанк воспользовался ситуацией, когда клиенты пристальнее относятся к падающим валютам».
     Вслед за понижением ставок произойдет либерализация других условий кредитования, уверены эксперты. «В дальнейшем логично ожидать упрощения процедуры выдачи кредитов: в совокупности эти факторы помогут банку увеличить долю в розничном кредите, которая сейчас составляет порядка 30%»,– указывает господин Осадчий. «Если в Сбербанке еще и упростят систему получения и оформления кредита, это существенно повысит привлекательность продукта для заемщиков»,– соглашается зампред правления Абсолют Банка Олег Скворцов.

Сбербанк изменил ставки по кредитам

     Крупнейший российский банк снизил ставки по валютным ипотечным кредитам, по займам на недвижимость, на неотложные нужды и по корпоративным кредитам.
     Новые размеры ставок, как указывается в сообщении, начали действовать с 24 марта. По мнению некоторых экспертов, вслед за Сбербанком на такой же шаг могут пойти и другие банки. Как это случилось после того, как Сбербанк повысил ставки по депозитам.
     Со вчерашнего дня кредиты на недвижимость в долларах и евро подешевели в Сбербанке на 0,5 процента, ставка теперь составляет 11,5 процента годовых. На таком же уровне установлена и стоимость ипотечного валютного кредита. Причем, понижая ставки, Сбербанк явно пошел «против рынка». С конца прошлого года и возникновения тревожных тенденций на мировом финансовом рынке ставки по ипотеке ползли вверх, в среднем они уже выросли на 1-2 процента. Правда, есть одна оговорка: окончательный размер процентной ставки зависит от срока кредитования, размера первоначального взноса, а также региона. А ставка по рублевому автокредиту на покупку новой машины выросла на 0,5 процента и теперь составляет 9,5 процента.
     Кредит на покупку подержанного автомобиля подорожал сразу на 1 процент, до 10,5 процента. Впрочем, эксперты полагают, что повышение ставки на 1 или даже 1,5 процента вряд ли приведет к падению спроса. По их подсчетам, уже сейчас банковскую ссуду на приобретение машины в России берет каждый третий покупатель авто. А через два года в кредит будет покупаться каждый второй автомобиль, рынок автокредитования вырастет с 16 миллиардов долларов до 56,5 миллиарда долларов. Кроме того, ставки по автокредитам в Сбербанке были ниже среднерыночных, и теперь они выровнялись, утверждают эксперты.
     Что же касается понижения ставок, то, по мнению аналитиков, Сбербанк пытается таким образом удержать клиентов от ухода к конкурентам. Тем не менее банк явно не останется внакладе, говорят эксперты. Цены на недвижимость по-прежнему растут, а популярность этого вида кредитования пока остается низкой. Так, только в январе-феврале этого года цены на недвижимость в Москве подскочили на 8-10 процентов, подсчитали недавно эксперты. Во второй половине прошлого года столичные цены уже сыграли злую шутку с рынком ипотеки – объем выдаваемых ссуд сократился. Теперь банки будут вынуждены активнее осваивать регионы. И, возможно, Сбербанк, обладающий самой мощной филиальной сетью, решил первым застолбить себе этот сегмент.

Компаниям, тратящим деньги на пенсионное обеспечение, лечение и образование сотрудников, дадут льготы

     С 2009 года может быть в два раза повышен порог, с которого граждане имеют возможность получить налоговый вычет. Сейчас на него имеют право те, чей доход с начала года составляет не более 20 тысяч рублей. Эта сумма будет увеличена до 40 тысяч рублей.
     Такая новация предлагается в основных направлениях налоговой политики на 2009-2011 годы, подготовленной минфином. Этот документ уже направлен в правительство и будет рассмотрен в ближайшее время, сообщает РИА «Новости». При этом подкорректировать систему вычетов по подоходному налогу, или налогу на доходы физических лиц (НДФЛ), минфин, судя по всему, решил на фоне не утихающих разговоров об изменении плоской шкалы налогообложения. Ставка НДФЛ, напомним, составляет 13 процентов независимо от дохода. И минфин считает целесообразным сохранить ее в таком виде в долгосрочной перспективе.
     Что же касается социальной справедливости и защиты наименее обеспеченных граждан, то эти проблемы можно решать, используя льготы по уплате подоходного налога, или налоговые вычеты. Так, стандартный вычет дает гражданам, имеющим доход ниже определенного уровня, не платить налог. Кроме того, предусмотрены вычеты на детей. С 2009 года минфин предлагает поднять его уровень с 600 до 800 рублей и параллельно отменить ограничения по применению этой льготы. Из-под налогообложения НДФЛ могут быть также выведены суммы, уплаченные родителями за содержание ребенка в государственных и муниципальных детских садах, – предлагается в проекте документа.
     Хорошие новости ожидают также граждан, пользующихся поддержкой компаний при добровольных пенсионных накоплениях, медицинском страховании, выплате ипотеки и образовательными кредитами. Такие расходы работодателей могут быть «очищены» от уплаты НДФЛ и единого соцналога (ЕСН). Заметим, что с идеями налоговых льгот, которые должны стать стимулом для компаний, участвующих в добровольном страховании работников, выступило минэкономразвития. И минфин согласился, правда, с некоторыми оговорками.
     Так, в ближайшее время от налога на прибыль могут быть освобождены суммы, которые компании направляют на софинансирование процентов по ипотечным кредитам, считают в минфине. Но сразу предупреждают, что надо продумать меры, предупреждающие возможные махинации. Эта мера, говорится в проекте документа, будет носить временный характер (не более трех-пяти лет), а для расходов будет установлен определенный потолок. Вычислять его предлагают в процентах от фонда оплаты труда, как это делается при списании части расходов на добровольное медицинское страхование. Аналогичный механизм предлагается установить и для налоговой льготы по расходам на образование. Что же касается расходов на добровольное медицинское страхование, то потолок, в пределах которого взносы компаний освобождаются от налогообложения, предлагается увеличить с нынешних 3 процентов от фонда оплаты труда до 6 процентов.
     Лимит может быть установлен и для льготы на взносы работодателей по софинансированию добровольных пенсионных накоплений. Под нее, считают в минфине, должны попадать только затраты в размере поддержки со стороны государства, то есть не более 12 тысяч рублей в год. Напомним, что совсем недавно вице-премьер, министр финансов Алексей Кудрин подсчитал, что граждане, подключившиеся к программе добровольных пенсионных накоплений, за десять лет смогут получить от казны поддержку до 5 тысяч долларов. Но если в эту систему встроятся и работодатели, «прибавка со стороны» будет весомее.
     Без внимания не остался и малый бизнес. Минфин учел его пожелания и готов сделать шаги, чтобы расширить ряды предпринимателей, применяющих специальные налоговые режимы – единый налог на вмененный доход (ЕНВД) и патент. Сейчас, отмечают в минфине, на ЕНВД спокойно переходят довольно крупные предприятия, а малый бизнес остается в стороне. В документе предлагается упорядочить этот процесс. Так, для системы ЕНВД предлагается установить ограничения на количество работающих и не реже чем раз в три года корректировать показатель базовой доходности с учетом отраслевых исследований. Кроме того, для работающих по патенту предлагается отменить поквартальные отчеты и обязать их представлять декларации только по итогам года. По подсчетам министерства, такие меры позволят сократить количество отчетности в четыре раза, а для налогоплательщиков единого сельскохозяйственного налога – в два раза.

ВТБ 24 поднял цены на ипотечные кредиты

     Банк ВТБ 24 – один из лидеров рынка ипотечного кредитования – со вчерашнего дня повысил ставки по всей линейке ипотечных продуктов. Пересмотр процентных ставок в банке называют вынужденной мерой, вызванной удорожанием заемных ресурсов, которые служат источником кредитования для большинства российских банков. В ближайшем будущем ипотечный рынок ожидает волна роста процентных ставок, утверждают эксперты.
     Ставки по кредитным продуктам ВТБ 24 на покупку жилья выросли на 0,7% годовых. Теперь ипотеку в валюте можно получить под 9,7-13,2% годовых, в рублях под 11,7-14,2% годовых. «Эти изменения действуют у нас с утра»,– пояснила вчера сотруднику «Ъ» оператор единой справочной службы ВТБ 24. Однако афишировать удорожание ипотеки, на которую приходится более 30% кредитного портфеля ($3 млрд), банк не торопится. Автоответчик единой справочной службы ВТБ 24 продолжал вчера указывать устаревшие условия по ипотеке: 9,0-12,5% годовых по валютным программам, 11,0-13,5% годовых по рублевым.
     В пресс-службе ВТБ 24 «Ъ» подтвердили изменения условий работы с физическими лицами. «Банк повысил процентные ставки по всем ипотечным кредитным продуктам, за исключением кредитов на потребительские цели под залог имеющегося жилья»,– пояснила начальник пресс-службы ВТБ 24 Анна Амелькина.
     В банке признали, что пересмотр процентных ставок для заемщиков стал вынужденной мерой, вызванной «ограниченностью и удорожанием ресурсов для банков». «Мы не имеем права забывать об интересах акционеров, а они заинтересованы в максимальной эффективности нашего бизнеса»,– говорится в ответе пресс-службы ВТБ 24.
     Согласно статистике Банка России, последние несколько лет на российском рынке ипотечного кредитования наблюдалась устойчивая тенденция к снижению ставок (см. график). Осеннее ужесточение ипотечных программ несколькими банками не повлияло на общую ситуацию. Однако повышение ставок по ипотеке лидерами рынка в результате кризиса ликвидности может радикально ее изменить.
     Участники рынка считают причины повышения кредитных ставок в ВТБ 24 убедительными. «Вряд ли банк пытался таким способом увеличить собственную маржу,– говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.– Примерно на эту же величину (0,7% годовых) выросла стоимость привлечения ресурсов для крупных российских банков». Даже такому банку, как ВТБ, сложно в текущих рыночных условиях секьюритизировать ипотечные активы на докризисных условиях, добавляет аналитик инвесткомпании «Ренессанс Капитал» Максим Раскоснов. «А занимая дороже за рубежом, банк перекладывает свои дополнительные расходы на плечи заемщиков»,– считает он.
     По мнению участников рынка, вслед за ВТБ 24 ставки по ипотеке поднимут и другие банки. Пример Сбербанка, недавно снизившего ставки по валютным ипотечным программам (см. «Ъ» от 25 марта), эксперты показательным не считают. «Весной прошлого года Сбербанк сознательно завысил стоимость валютных кредитов, стимулируя тем самым заемщиков на рублевые займы,– вспоминает старший аналитик инвесткомпании «Метрополь» Марк Рубинштейн.– А теперь просто привел ставки в соответствие с общерыночными». Сейчас получить кредит на покупку жилья в Сбербанке можно по ставке от 11% годовых.
     Повышением ставок по ипотечным кредитам банки не ограничатся. Дальнейшее удорожание стоимости ресурсов для банков приведет к вынужденному отказу от работы в данном сегменте более мелких игроков, уверены эксперты. «Ипотека требует длинных денег, а они сейчас доступны далеко не всем банкам»,– говорит Марк Рубинштейн.
     Впрочем, повышение ипотечных ставок не вызовет существенного оттока клиентов из ВТБ 24. На конец третьего квартала прошлого года доля ВТБ составляла 4,1% российского рынка ипотечного кредитования. Новый размер ставок член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев называет «разумным пределом стоимости ипотечных кредитов», и потенциальные заемщики, по его мнению, не откажутся от кредитных продуктов ВТБ 24. А с уходом небольших игроков крупные банки и вовсе будут диктовать условия заемщикам, прогнозирует Марк Рубинштейн.

Москвичам нужно копить на собственное жилье в три раза дольше, чем жителям Нью-Йорка

     От 60 до 70 лет требуется обычному москвичу, чтобы праведным трудом накопить деньги на приобретение квартиры. А вот среднестатистическому ньюйоркцу – всего 24 года. При этом стоимость жилья в двух крупнейших мегаполисах мира примерно одинаковая.
     К такому выводу пришли эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сопоставив уровень доступности жилья в столицах США и России.
     «Для определения уровня доступности жилья обычно прибегают к оценке того, за сколько лет сможет накопить на собственную жилплощадь среднестатистический житель данного города, – говорит руководитель аналитического центра Олег Репченко. – Для этого средний размер жилья в городе умножают на среднюю стоимость квадратного метра и полученную сумму делят на половину годового дохода человека».
     По данным английского аналитического риелторского агентства Global Property Guide средняя цена квадратного метра в Нью-Йорке в начале 2007 года составляла $5402, а к началу марта 2008 года она упала до $4891. Это связано с разразившимся на ипотечном рынке Америки кризисом – люди не справляются с погашением кредитов, поэтому и жилья стали покупать меньше. Средняя цена квадратного метра элитного жилья в американском деловом центре составляла к марту 2008 года $15,933 тысячи, а средняя цена «квадрата» на Манхэттене приблизилась к $25 тысячам. В Москве, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с января 2007 года до начала марта 2008 года средняя цена квадратного метра выросла с $4213 до $5021. Средняя цена квадратного метра элитных новостроек к марту 2008 года составила $16,256 тысячи, а средняя цена метра на Остоженке приблизилась к $30 тысячам. Получается, что Москва обогнала Нью-Йорк во всех сегментах рынка недвижимости.
     Средний размер нью-йоркской квартиры составляет 120 квадратных метров. Московской – 80. По данным Бюро переписи населения США средний годовой доход жителя Нью-Йорка приближается к $50 тысячам, то есть в месяц рядовой американец, проживающий в мегаполисе, зарабатывает около $5 тысяч. По данным Мосгорстата, средняя начисленная заработная плата в Москве составляет чуть более 23 тысяч рублей, не дотягивая таким образом даже до тысячи долларов. Таким образом, если ориентироваться на официальную статистику, американцы получают в месяц в пять раз больше москвичей.
     «Исходя из этих данных, – объясняет Репченко, – средний житель Нью-Йорка год назад мог накопить на жилье примерно за 26 лет, а теперь, когда наблюдается спад цен, он может это сделать за 24 года. За тот же год срок накопления в Москве для среднего жителя увеличился с примерно 60 до 70 лет».
     Однако, как считает Репченко, не все так печально, как кажется на первый взгляд. Если учесть несколько моментов, картина может поменяться. «Например, Бюро переписи населения США учитывает доход граждан до вычета налогов, а Мосгорстат – после, – рассказывает эксперт. – Кроме того, налоги в США значительно выше, чем в России, и американцы их, в отличие от большинства из нас, платят. Наконец, в отличие от россиян, американцы тратят много средств на оплату коммунальных услуг и медицинской страховки. В итоге остающийся на руках у американцев доход в два раза меньше того, который показывает Бюро переписи. В то же время отечественная статистика учитывает только официально демонстрируемую работодателями зарплату, но в Москве ведь на самом деле реальный доход как минимум в два раза выше официального».
     При таком раскладе, по мнению аналитика, картина уровня доступности жилья будет выглядеть несколько иначе. Сопоставив данные, выйдет, что в Нью-Йорке срок накопления на жилье будет составлять 48-50 лет, а в Москве – 30-35 лет. Кстати, именно при таком раскладе становится понятным, почему в Америке столь популярна ипотека – в общем объеме кредитов населению она составляет порядка 80 процентов. По России ипотека составляет 4 процента, в Москве – 10-12.
     Можно, конечно, долго и упорно копить деньги на жилье. Но нужно ли оно будет через 70 или при лучшем раскладе 35 лет? Так что разумнее всего воспользоваться ипотекой, как, впрочем, и советуют эксперты.

Ее место займут потребительские кредиты и карты

     Впервые на российском рынке банк, специализировавшийся на ипотеке, под влиянием кризиса ликвидности принял решение изменить модель бизнеса. Москоммерцбанк объявил о намерении снизить долю ипотечных кредитов минимум в два раза и расширить линейку кредитных продуктов за счет других видов кредитов.
     Доля ипотечных кредитов в кредитном портфеле Москоммерцбанка за ближайшие три года снизится с 65% как минимум в два раза, рассказала «Ъ» первый зампред правления банка Людмила Лебедева. «Новая стратегия развития банка на 2008-2010 годы предусматривает переход от ипотечной модели развития бизнеса банка к универсальной,– сообщила госпожа Лебедева.– До конца года мы планируем увеличить долю кредитования малого и среднего бизнеса, ввести программы потребительского кредитования, в том числе кредитования наличными, а также кредитные карты». По ее словам, к концу 2010 года 35% кредитного портфеля банка будет занимать розница (в том числе ипотека), 40% – малый и средний бизнес, 25% – корпоративные кредиты.
     Москоммерцбанк, дочерний банк Казкоммерцбанка, основан в 2001 году. По данным на 1 января 2008 года, активы Москоммерцбанка по МСФО составили $1,9 млрд. Розничный кредитный портфель $1,2 млрд, из которого почти $1 млрд составляет ипотека включая секьюритизированные кредиты. Объем корпоративного кредитного портфеля – $0,4 млрд.
     Ставку на ипотечную специализацию Москоммерцбанк сделал два года назад. По итогам 2006 года Москоммерцбанк, по данным исследования Альфа-банка, вошел в тройку лидеров (после Сбербанка и ВТБ). Однако из-за кризиса ликвидности банк не продержался на лидерских позициях и года. Уже по итогам 2007 года Москоммерцбанк сместился на девятую позицию, продав треть ипотечного портфеля и увеличив комиссии по ипотеке для поддержания собственной ликвидности.
     В Москоммерцбанке не отрицают, что причиной отказа от специализированной модели бизнеса стал разразившийся осенью кризис ликвидности на финансовых рынках. Для длинных ипотечных кредитов нужны длинные привлеченные средства, получить которые из-за нестабильности на финансовых рынках стало крайне сложно. Кроме того, по словам госпожи Лебедевой, доходность универсального банка гораздо выше, чем ипотечного.
     Действия Москоммерцбанка вполне соответствуют прогнозам аналитиков о переориентации мелких и средних коммерческих банков на более короткие кредиты и концентрации рынка ипотечного кредитования у крупных банков с государственным или муниципальным участием. Такие прогнозы были даны после повышения ставок по ипотеке вторым по величине банком страны ВТБ (см. «Ъ» от 8 апреля).
ъ      «Сегмент ипотечного кредитования стал менее привлекательным,– говорит старший аналитик Альфа-банка Наталья Орлова.– Издержки этого сегмента несравнимы с доходностью. И отсутствие возможности секьюритизировать такие портфели будет провоцировать и другие банки менять ориентацию». По информации «Ъ», «КИТ Финанс», буквально за год добившийся лидерства за счет агрессивного наращивания ипотечного портфеля, в 2008 году также планирует диверсифицировать линейку кредитных продуктов. Если сейчас 97% кредитов банка составляет ипотека, то к концу года этот показатель будет снижен за счет введения новых продуктов: кредитования малого и среднего бизнеса и кредитных карт.
     При этом перспективы достижения лидерских позиций переквалифицировавшимися банками эксперты считают сомнительными. По мнению начальника отдела рыночной аналитики финансовой корпорации «Открытие» Валерия Пивня, конкуренция среди универсальных банков сейчас несравнимо выше, чем среди ипотечных два года назад.

АИЖК поднимает качество ипотечных заемщиков

     Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – крупнейшая рефинансирующая организация в сегменте ипотеки – ужесточает стандарты выдачи, сопровождения и выкупа кредитов. АИЖК объясняет свои действия стремлением поднять качество ипотечных активов настолько, чтобы под них можно было привлечь финансирование на российском и зарубежных рынках. Для заемщиков инициатива АИЖК обернется снижением доступности ипотечных кредитов.
     В пятницу гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка подписал приказ «О введении в действие новой редакции «Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов»». Документ вступает в силу с 15 мая 2008 года. В новых стандартах агентство, основываясь на накопленном опыте работы с ипотечными кредитами (более 100 тыс. ссуд), ужесточило подходы к оценке рисков в этом сегменте. Кредиты, выданные до 15 мая по старым стандартам, АИЖК будет рассматривать на предмет рефинансирования до 31 декабря 2008 года.
     С 15 мая АИЖК не будет рефинансировать ипотечные сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами. Как пояснили «Ъ» в АИЖК, по таким сделкам высоки риски в случае возникновения семейных споров у заемщиков. Согласно новым стандартам, не подлежат выкупу и кредиты, выданные на приобретение комнат. Кредиты на покупку жилого дома будут рефинансироваться, только если участок под домом находится в собственности заемщика и заложен вместе с домом. Кроме того, агентство сможет отказать в рефинансировании, если по кредиту были просрочки в первые два месяца его обслуживания или просрочка больше 30 дней в остальное время.
     Новые стандарты предусматривают отказ АИЖК и от подтверждения доходов заемщиков в свободной форме по справке банка. Свою платежеспособность они смогут доказать только справкой по форме 2-НДФЛ либо по специальной форме АИЖК. Доходы в виде государственных субсидий, дивидендов, а также расходы на приобретение дорогостоящих вещей больше не будут приниматься в подтверждение платежеспособности заемщиков. Количество созаемщиков по одному кредитному договору будет ограничено тремя лицами. Участие второго супруга в сделке будет обязательным, а участие несовершеннолетних – возможным только с согласия органов опеки и попечительства.
     В новых стандартах АИЖК также реализовало данное осенью обещание наказывать банки-партнеры за небрежное отношение к выдаче ипотечных кредитов (см. «Ъ» от 4 октября 2007 года). В документе прописано право агентства вернуть банку ранее купленный кредит не только в случае возникновения просрочек по нему, но и в случае выявления фактов некачественной оценки заемщика, предоставленных им документов, объекта залога, небрежного подхода к сопровождению кредита и т. п.
     АИЖК пытается исключить из своих активов все потенциально рискованные кредиты класса subprime, указывают эксперты. Как следствие, улучшение качества ипотечных портфелей произойдет и в банках-агентах. Для многих из них АИЖК является единственной рефинансирующей организацией, поэтому они будут вынуждены соответствовать новым требованиям. Автоматически повысят качество активов и ряд крупных игроков на рынке ипотеки вроде ВТБ, «КИТ Финанса», «ГПБ-Ипотеки», выкупающих у банков кредиты, выданные по стандартам АИЖК. «Повышение качества российских ипотечных активов делается целенаправленно – для подготовки банков к секьюритизациям как на российском, так и на зарубежном рынке, открытие которого, по прогнозам аналитиков, ожидается в начале следующего года,– пояснила «Ъ» директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.– Агентство в данном случае реализует функцию института развития».
     Меры, предложенные АИЖК, вполне адекватны поставленной цели, считают эксперты. Однако участники рынка указывают, что оборотной стороной борьбы за повышение качества ипотечных банковских активов станет сокращение объемов кредитования небольших региональных банков. «До сих пор одним из основных преимуществ небольших региональных банков перед крупными федеральными игроками была достаточно либеральная процедура оценки заемщиков,– говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.– Теперь, когда это преимущество убирается, число их клиентов и партнеров, например тех же риелторов, сильно сократится». При этом расходы таких банков по ипотеке существенно вырастут. «Учитывая, что банки обяжут выкупать некачественные кредиты, им придется потратиться на выстраивание новых систем оценки и привлечения качественных категорий заемщиков».
     Это еще больше переделит рынок ипотечного кредитования в пользу крупных банков, прогнозирует зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. При этом доступ граждан к ипотеке в регионах сократится, а сама услуга подорожает. «Крупные банки уже давно ужесточили параметры выдачи ипотечных кредитов,– указывает господин Жигунов.– Отдельные игроки, реализующие собственные программы кредитования, могут попытаться воспользоваться повышенным спросом со стороны рискованных категорий заемщиков, однако ставки по таким программам будут на 1-2, а то и более процентов выше».

Он купил больше ипотечных кредитов, чем госкорпорация

     Как следует из отчетности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) за первый квартал, оно снизило объемы рефинансирования российских банков в 2,2 раза. Отчасти финансовый голод банков, выдающих ипотечные кредиты, смог утолить ВТБ. Впервые его розничная «дочка» выбилась в лидеры вторичного рынка ипотеки. Она купила в первом квартале больше ипотечных закладных, чем АИЖК. Этим аппетит госбанка не ограничивается: по информации РБК daily, он хочет получить статус уполномоченного банка по обслуживанию ипотечных ценных бумаг у ЦБ.
     По данным квартальной отчетности АИЖК, за три месяца с начала года оно выкупило у банков всего 5,5 тыс. закладных на сумму 4,8 млрд руб. Это в 2,2 раза ниже уровня прошлого года. Если ипотека будет рефинансироваться такими темпами, то по итогам года АИЖК освоит меньше трети из предусмотренных бизнес-планом на 2008 год 64,6 млрд руб. «Снижение объемов выкупа обусловлено активной деятельностью агентства по повышению качества кредитного портфеля и уменьшению в нем доли рискованных кредитов», – заявили РБК daily в пресс-службе АИЖК.
     Дело в том, что с 1 февраля АИЖК прекратило выкуп ипотечных кредитов при одновременном совпадении двух условий: размер выданного кредита свыше 1,5 млн руб., а сумма первоначального взноса – менее 20%. В агентстве также сообщили, что в рамках системы управления рисками АИЖК будет требовать от партнеров проведения более глубокой и детальной проверки предоставленных документов.
     «Это единственно возможное решение, чтобы быть способным привлекать фондирование по конкурентной стоимости», – констатирует директор департамента по работе с финансовыми институтами банка DeltaCredit Вадим Пахаленко. «Однако снижение объемов выкупа отразилось на банках, в первую очередь средних по размеру и небольших, – говорит директор департамента розничных банковских продуктов Абсолют Банка Эмиль Юсупов. – Они либо полностью свернули программы ипотечного кредитования, либо значительно их сократили». А по оценке президента Городского ипотечного банка Николая Шитова, свернуть ипотечные программы были вынуждены около трети банков.
     Так, с конца февраля прекратил выдавать ипотеку банк «Глобэкс». «Приостановка вызвана необходимостью пересмотра ряда условий кредитования в связи с изменениями стандартов кредитования АИЖК, принятых в феврале этого года», – заявил РБК daily член правления банка Алексей Струнилин. Он добавил, что банк готовит продуктовую линейку с повышенным первоначальным взносом в соответствии с новыми стандартами АИЖК и прием заявок вскоре будет возобновлен. А в АИЖК заявили, что объем рефинансирования будет увеличен, во втором квартале планируется выкупить закладных на 13 млрд руб.
     Частично нивелировать негативный эффект от снижения объемов рефинансирования АИЖК помогла активность на вторичном рынке ипотеки розничной «дочки» ВТБ. В первом квартале ВТБ 24 купил закладных на рекордную сумму 5,2 млрд руб. и впервые обогнал АИЖК (4,8 млрд руб.). «ВТБ присутствует там, где ресурсов АИЖК не хватает, и там, где не работает агентство, – выкупает кредиты в долларах и суммой более 1,5 млн руб.», – говорит зампредправления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
     Объем ипотечных портфелей, купленных ВТБ 24, достиг уже 18,5 млрд руб. Таким образом банк наращивает рыночную долю, приобретает платежеспособную клиентскую базу и формирует пул для последующей секьюритизации и выпуска ипотечных ценных бумаг. Кроме роста объемов рефинансирования ипотечных кредитов ВТБ вынашивает и другие планы экспансии на вторичном рынке ипотеки – он хочет стать маркетмейкером рынка ипотечных ценных бумаг.
     Дело в том, что в марте совет директоров ЦБ принял решение включить ипотечные облигации в ломбардный список, но при условии дополнительной гарантии со стороны инициаторов размещения, он опасается потенциально резкого падения цены таких облигаций и отказа банка-заемщика выкупать заложенные бумаги обратно. Взять эти риски на себя предлагает ВТБ и сейчас ведет переговоры с регулятором о получении статуса уполномоченного банка по обслуживанию ипотечных ценных бумаг у ЦБ.
     Данная мера могла бы активизировать рынок ипотеки, который уже близок к стагнации. В пятницу глава Минрегиона Дмитрий Козак сообщил, что объем ипотечных кредитов, выданных в первом квартале, составляет порядка 150 млрд руб., передает агентство Прайм-ТАСС. Это меньше, чем в предыдущем квартале, когда было выдано 193 млрд руб. А по итогам 2008 года Минрегион прогнозирует рост объема выданных кредитов всего на 11,5%, до 600 млрд руб. против двукратного роста в 2007 году.

Плохие кредиты российских банков продолжают расти

     Сегодня объем задолженности по ипотечным кредитам приблизился к 800 миллиардам рублей, что составляет почти 40 процентов капитала российской банковской системы. Это ставит под угрозу дальнейший рост ипотечного кредитования, считает депутат Госдумы, член Национального банковского совета Анатолий Аксаков.
     У банков должна быть возможность получать деньги для новых кредитов под залог старых, поясняет Аксаков. Например, под выданные ипотечные кредиты выпускать ценные бумаги. И, продавая их на рынке, получать деньги для нового кредитования. Сейчас банки, конечно, могут выпускать такие ценные бумаги. Но специального закона, оговаривающего все условия сделок с ними, в России нет. И поэтому для инвестора они считаются рискованными. По мнению Аксакова, нынешнее неэффективное законодательство ставит под удар развитие ипотеки: стоимость кредита будет возрастать, а предложение соответствующих финансовых продуктов в банках – сокращаться. Тем временем, по данным Центробанка, доля ипотеки в общей массе потребкредитования и так невелика – в 2007 году она составила 20,6 процента.
     С проблемой долгов по потребительским кредитам особенно остро банки столкнулись два года назад. Тогда они выросли на 145 процентов. В 2007 году ситуация немного улучшилась, но все равно вызывает тревогу. Просроченная задолженность увеличилась на 86,7 процента и составила 3,1 процента от общего объема кредитов. Такие данные опубликовал Банк России в «Обзоре финансовой устойчивости». По оценке ЦБ, наиболее активно выросла «просрочка» у 15 банков, следующих за пятеркой крупнейших. Они ведут наиболее агрессивную политику кредитования на потребительском рынке. К ней можно отнести и «принудительную» рассылку кредитных карточек населению, и кредитование в торговых точках – по паспорту и физиономии, надежность которой по фотографии оценивает компьютер. В результате доля просроченной задолженности в их портфеле потребительских кредитов на 1 января 2008 года была 5,2 процента, почти в два раза выше «средней температуры по больнице». Зато пять крупнейших банков предпочитают не рисковать – размер «плохих долгов» у них составляет всего 1,4 процента. Причем у Сбербанка, на который приходится самый большой объем потребкредитования, «просрочка» не превышает 1 процента. Эксперты объясняют это тем, что он работает с наиболее платежеспособной частью населения.

Внешэкономбанк обещает: средства «молчунов» получат доходность не ниже инфляции

     Для увеличения доходности пенсионных денег «молчунов» Внешэкономбанк хочет вкладывать их в иностранные ценные госбумаги, ипотечные и корпоративные облигации. Это предложение уже направлено в минфин. О чем и заявил вчера журналистам директор департамента доверительного управления ВЭБа Александр Попов.
     Пенсионные деньги «молчунов», сказал он, должны приносить доходность не ниже уровня инфляции. Но для этого государственной управляющей компании, функции которой возложены на Внешэкономбанк, должно быть позволено использовать более широкий набор инструментов по вложениям денег.
     Между тем вчера стали известны официальные результаты инвестирования пенсионных денег «молчунов», то есть тех, кто не заявил о своем желании вложить их в частные управляющие компании. С начала этого года доходность этих средств составила 3,54 процента, при том что инфляция за первый квартал достигла 4,8 процента. А за 12 месяцев накопления граждан, оставивших свои деньги в управлении ВЭБа, приросли всего на 5,7 процента при инфляции в 11,9 процента. Кстати, инфляцию ВЭБу не удалось ни разу переиграть за последние три года, признает Попов.
     Такая ситуация давно беспокоит и руководителей государства. ВЭБу не раз рекомендовали повысить эффективность управления пенсионными средствами. Однако банк находится в таких зажатых условиях, что сделать это нет возможности, поясняет Попов.
     Напомним, что в управлении ВЭБа находится почти 350 миллиардов рублей пенсионных денег. Но по закону государственная управляющая компания может вкладывать эти средства только в государственные облигации и размещать их часть на счетах в кредитных организациях. Тем временем, хотя гособлигации и считаются самым надежным способом инвестирования, они по определению не могут приносить высокую доходность. А в последнее время из-за инфляции эти бумаги постоянно теряют в цене, говорит Попов.
     Представители ВЭБа уже заявляли о том, что в этом году банк готов разместить на депозитах коммерческих банков от 70 до 90 миллиардов рублей. Такой шаг поможет решить сразу две проблемы: с одной стороны, это сгладит временную нехватку ликвидности у кредитных организаций, с другой – деньги, размещенные на депозитах, в сегодняшних условиях дают неплохую доходность. Однако по правилам в кредитных организациях может быть размещено не более 20 процентов пенсионных средств. К тому же эти вложения выгодны не всегда, а только во время определенной ситуации на рынке. И поэтому ВЭБ предлагает добавить к списку разрешенных инструментов ипотечные ценные бумаги, корпоративные облигации, региональные ценные бумаги и так называемые инфраструктурные облигации.
     Правда, при этом, замечает Попов, государственная управляющая компания все равно должна оставаться достаточно консервативным инвестором. Ведь в любом случае ее основная задача – сохранить пенсионные деньги. Так, например, можно установить определенные требования по корпоративным облигациям, в которые будут вкладываться деньги будущих пенсионеров. Они могут быть обеспечены гарантиями государства, компании должны иметь высокие рейтинги по классификации международных рейтинговых агентств, перечисляет Попов. По его словам, надо будет тщательно следить и за качеством ипотечных бумаг.
     Впрочем, ВЭБ намерен сохранить в своем «пенсионном портфеле» и государственные облигации. Их минимальную долю можно было бы зафиксировать на уровне 50-60 процентов, предполагает Попов. И банк не собирается продавать уже купленные госбумаги. То есть речь идет о возможности вложения в другие инструменты «новых» денег, которые ВЭБ будет получать из Пенсионного фонда. В этом году объем таких поступлений оценивается в 90 миллиардов рублей.
     Однако расширение набора инструментов для государственной управляющей компании поможет не только пенсионерам. В экономике все острее спрос на долгосрочные ресурсы, и во многих странах их источником являются пенсионные средства, замечает Попов. Сейчас это особенно актуально, потому что многие компании лишились возможности брать длинные займы за границей из-за мирового финансового кризиса.
     К тому же за рубежом их кредитовали на 3-5 лет. ВЭБ, говорит Попов, может предложить деньги в долг на 15 лет. У подобного вложения пенсионных денег есть еще одно важное преимущество. В отличие от использования «нефтедолларов», которые предлагают запустить в оборот некоторые экономисты, пенсионные средства не подстегнут инфляцию, убежден Попов. Эти деньги берутся из нашей экономики и выдаются на долгий срок. И этот шаг стал бы хорошим сигналом для участия в кредитовании российских проектов частными инвесторами. Они получили бы уверенность в том, что эти вложения являются достаточно надежными.
     Тут, правда, следует заметить, что по итогам прошлого года инфляцию не удалось обогнать не только ВЭБу, но и частным управляющим компаниям. Их доходность составила в среднем 5-6 процентов. Причиной этого стала нестабильная ситуация на фондовых рынках. Однако частным управляющим компаниям тоже надо дать некоторые послабления по инвестированию пенсионных денег, считает Попов. По его мнению, им можно разрешить вкладывать средства в корпоративные облигации, которые соответствуют не сразу всем, а хотя бы одному признаку по надежности.

У АИЖК растут невозвраты в регионах

     Реализация нацпроекта «Доступное жилье», который курировал лично Дмитрий Медведев, столкнулась с трудностями. В целом ряде регионов процент невозвратов по ипотечным кредитам в разы превышает среднерыночный уровень. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), финансирующее выдачу ипотечных кредитов в рамках программы, уже вынуждено приостанавливать работу с региональными партнерами.
     Как стало известно «Ъ», в Алтайском крае завершается ревизионная проверка деятельности регионального партнера Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – ОАО «Агентство жилищного кредитования» (АЖИК). Проверка проводится по инициативе администрации края. В ревизионной комиссии «Ъ» сообщили, что причиной проверки стал высокий уровень просроченной задолженности физлиц по ипотечным кредитам в регионе. По итогам прошлого года он превысил 6%, в результате чего АИЖК приостановило выкуп закладных у этого оператора, заявили в ревизионной комиссии. Согласно данным на официальном сайте АИЖК, по итогам прошлого года Алтайский край лидировал по объему и количеству рефинансированных закладных и, соответственно, по объемам выданных ипотечных кредитов. Кредитный портфель АЖИК по итогам года составил 4,4 млрд рублей, общий объем рефинансированных АИЖК в регионе закладных превышал 1 млрд рублей, что почти вдвое выше, чем у ближайшего конкурента в Самарской области (600 млн рублей).
     Рост просрочки по ипотечным кредитам наблюдается и в других регионах, активно развивающих ипотечное кредитование в рамках реализации национальной программы «Доступное жилье», утверждают источники, знакомые с ситуацией. Так, представитель одного из крупных коллекторских агентств, работающий с регионами, утверждает, что в Башкирии объем просроченной задолженности превысил 9%. А по информации источника «Ъ», близкого к АИЖК, выкуп закладных приостановлен в 30 региональных компаниях, в том числе Волгоградском фонде жилья и ипотеки, Ипотечной корпорации Саратовской области.
     По словам директора ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области» Дениса Филиппова, рост просрочки связан с тем, что АИЖК изменило систему погашения кредитов, переведя всех клиентов на обслуживание в банк «Возрождение», филиала которого в Саратове нет. В банке «Возрождение» вчера получить комментарии не удалось. В АИЖК вчера отказались назвать все регионы и операторов, где программы были приостановлены.
     Уровень просрочки в 6% или 9% участники рынка называют «дикостью». «Нормальная просрочка по ипотеке на российском рынке должна укладываться в 1%, а дефолты – не превышать долей процента»,– говорит зампред правления «Абсолют банка» Олег Скворцов.
     Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» реализуется с начала 2006 года. Для повышения доступности ипотечных кредитов была создана специальная государственная структура – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Она обеспечивает ликвидность российских коммерческих банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Для этого агентство, пользуясь господдержкой, выкупает у банков ипотечные кредиты. Банки получают возможность оперативно «чистить» баланс и получать средства для дальнейшего кредитования. В числе партнеров АИЖК порядка 200 российских банков, в основном региональных.
     «Проблема невозвратов по ипотеке заключается в том, что залог по кредиту очень трудно поддается взысканию, в этом случае из квартиры приходится выселять жильцов, что фактически невозможно»,– отмечает генеральный директор «Центра развития коллекторства» Дмитрий Жданухин. В итоге, добавляет он, банкам приходится списывать задолженность по ипотеке, что приводит к убыткам.
     Основная причина высоких темпов роста просроченной задолженности операторов и партнеров АИЖК – стремление максимально нарастить объемы ипотеки на фоне низких требований к проверке кредитного качества заемщиков и сопровождению уже выданных кредитов. «В 2005-2006 годах основной целью единой унифицированной системы рефинансирования АИЖК было повышение объемов рефинансируемых кредитов в связи с реализацией нацпроекта «Доступное и комфортное жилье»,– отмечает гендиректор ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация» Екатерина Орешкович.– В результате в 2007 году на первое место вышла проблема качества закладных». По словам представителя одного из банков, выкупающих кредиты, выданные по стандартам АИЖК, ссуды нормального качества в продаваемых регионами портфелях составляют 30-50%. «Зачастую контрагенты АИЖК, уверенные в госгарантиях рефинансирования кредитов, подходят к выдаче ипотеки формально: были даже случаи, когда справки о доходах фальсифицировались»,– рассказывает банкир.
     Сложившаяся ситуация может затормозить реализацию нацпроекта «Доступное жилье» в регионах, которую курировал лично Дмитрий Медведев до избрания президентом. «У большинства региональных банков нет других возможностей продолжать выдавать ипотеку, кроме рефинансирования выданных кредитов через АИЖК,– говорит старший аналитик банка «Траст» Евгений Надоршин.– А эта возможность в связи с ростом просрочки сейчас ограничена».
     Проблемы с невозвратами ипотечных кредитов стали причиной кризиса ипотеки класса subprime в США, спровоцировавшего мировой финансовый кризис. «Если ипотечные кредиты, выдаваемые региональными операторами в рамках нацпрограммы, в обход стандартов АИЖК выдавались рискованным заемщикам, есть риск, что ситуация будет развиваться по американскому сценарию»,– рассуждает старший аналитик ИГ «Антанта Пиоглобал» Максим Осадчий. Он указывает, что американский кризис был спровоцирован невозвратами кредитов со стороны заемщиков класса ninja (no income, no job & assets). Это вызвало спад на рынке недвижимости и в результате банки не смогли компенсировать невозвраты кредитов за счет реализации заложенного жилья.
     По оценкам аналитиков, в России замедление темпов роста ипотеки тоже может спровоцировать падение цен на недвижимость в регионах. «Но нельзя не учитывать, что в России слишком большой дефицит жилья, чтобы цены резко упали, например, на 50%»,– считает господин Надоршин. Кроме того, в России отношение общего объема выданных ипотечных кредитов к ВВП не превышает 1,5%, в то время как в США достигало 60%, добавляет старший аналитик «Юникредит Атон» Рустам Боташев.

В крупных городах цены на жилье растут медленнее

     Рост цен на рынке недвижимости в 2008 году, по сравнению с 2006 и 2007 годами, заметно замедлился. Это и немудрено: цена за квадратный метр практически во всех крупных городах, если соотнести ее со средним уровнем доходов, продолжает оставаться на очень высоком уровне.
     По данным Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков, в среднем по России рост цен за январь-май 2008 года на первичном рынке жилья составил 10,27 процента, на вторичном рынке – 9,47 процента. При этом рост себестоимости строительства за то же время составил 5,12 процента.
     Почти повсеместно прослеживается закономерность: серьезный скачок цен в прошлом году, достигший «потолка» покупательского спроса, сменился в этом году медленным подорожанием, вполне коррелируемым с инфляцией. Но есть и исключения: «сумасшедший» скачок цен в Москве 2006 года так до сих пор и «не переварен» рынком, а потому, и в прошлом году, и в первые месяцы нынешнего цены, конечно, росли, но плавно и лишь в наиболее востребованных сегментах рынка. А вот в Северной столице и Волгограде, наоборот, уже второй год подряд цены в несколько раз опережают инфляцию.
     При этом представители стройбизнеса настаивают: цены будут продолжать расти. В качестве аргумента «за» нам напоминают: негативные процессы на мировых финансовых рынках приводят к удорожанию кредитования строителей, что означает падение объемов сдаваемого жилья. К тому же строительство удорожает повсеместный дефицит земельных участков под застройку. Ну и любимый «козырь» строителей – рост цен на стройматериалы и энергоносители.
     Так, за январь-май 2008 года «среднее» удорожание составило 11,4 процента. Цемент, который в прошлом году стал притчей во языцех, в этом году дорожает, но все-таки не так споро (в среднем на 12 процентов).
     Еще одно «слабое звено» – металл. Отдельные виды арматуры за 5 месяцев нынешнего года подорожали практически в 1,5 раза, т.е. так, как за весь предыдущий год.
     Что касается производства других важнейших стройматериалов, здесь картина более благоприятная: например, выпуск железобетонных конструкций и изделий вырос на 8,4 процента. Заметно больше стало в стране кирпича, крупных стеновых блоков.
     Как в результате поведут себя цены на жилье?
     Сами строители признают: материалы, изделия и конструкции составляют в структуре строительной себестоимости от 50 до 58 процентов. А продажная цена на жилье у нас в стране зависит не столько от себестоимости, сколько от спроса. Если сравнить себестоимость возведения 1 жилого метра и его цену, предлагаемую покупателю, разница составляет от 30 процентов (Челябинск) до 60 (Санкт-Петербург, Новосибирск, Нижний Новгород) и 80 процентов (Самара, Волгоград). Бесспорным лидером по этим «ножницам» выступает Москва: здесь, по разным оценкам, жилье продается в 2, а то и 4, и более раз дороже, чем обходится его строительство.
     Именно поэтому аналитики объясняют: рост цен на строительные материалы и соответственно себестоимости строительства, пока не является определяющим фактором роста цен на рынке недвижимости. Но это – в коммерческом секторе. А вот если вспомнить, что во многих городах идет реализация социальных программ, по которым застройщики работают с минимальной прибылью. Они под ударом.
     Впрочем, независимые эксперты слегка «остужают» традиционно «пораженческие» выступления стройбизнеса. Так, руководитель аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что рынок изрядно «перегрет». По мнению Репченко, в крупных городах, особенно в Москве, на рынок очень сильно влияет спекулятивная составляющая. Объективных предпосылок для резкого роста стоимости жилья в столице нет, а потому в конце лета, считают в IRN, возможно некоторое (небольшое) их снижение. Гендиректор еще одного аналитического агентства (RWAY) Александр Крапин настроен более радикально: в ближайшие 2-3 года снижение цен на рынке может составить до 30-50 процентов.
     Наконец, совсем уж сенсационное исследование обнародовали представители Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений. По мнению директора ИГСО Бориса Кагарлицкого, обвал на американском рынке недвижимости нарушил баланс между различными сегментами потребительского спроса. Жилье стало менее приоритетным по сравнению с другими насущными жизненными потребностями.
     «Чтобы обезопасить себя от новых рисков, вслед за зарубежными и российские банки усложнили выдачу займов и ужесточили политику в отношении должников по ипотечным кредитам. Однако в условиях продолжающегося инфляционного ослабления среднего класса будут возрастать и трудности с погашением уже взятых кредитов. И уменьшится спрос на получение новых», – добавляет руководитель Центра экономических исследований ИГСО Василий Колташов. Таким образом, спрос на недвижимость к осени может упасть настолько резко, что следом неминуемо «обвалятся» и цены на жилье.
     Все эти рассуждения в целом справедливы. Но надо учесть одно: наша страна слишком неоднородна. Отсюда, к примеру, «суперспрос» на жилье в Москве, ведь квартиру в столице и загородный дом в Подмосковье считают своим долгом приобрести представители бизнес– и политической элиты любого региона. А потому «общие» предпосылки к уменьшению стоимости жилья в каких-то регионах «сработают» сильнее, а в других будут снивелированы «местными» особенностями.

АИЖК объяснило причины рекордной просрочки

     Первый заместитель гендиректора АИЖК Павел Войтов рассказал вчера, почему уровень просрочки по ипотечным кредитам агентства превышает 5% от объема портфеля. По его словам, это связано с особенностью расчетов по МСФО. Если же считать по методике, используемой российскими банками, то размер просрочки у агентства окажется едва ли не меньше, чем у Сбербанка.
     Как известно, согласно отчетности АИЖК по МСФО по итогам первого квартала 2008 года, уровень просрочки составил 5,34% (общий объем закладных в портфеле – 68,068 млрд руб.). Более того, в некоторых регионах, например в Алтайском крае или Башкирии, где агентство выкупает закладные, этот показатель составлял 6-9%. Как пояснил вчера г-н Войтов, такой размер просрочки обусловлен особенностью расчетов по международным стандартам, включающим в себя весь объем кредитов, по которым были отмечены неплатежи. По правилам агентства, АИЖК в отчетности указывает всю сумму кредита, по которому не был проведен платеж. Российские банки показывают просрочку в размере одного или нескольких аннуитетных платежей, а не всей суммы долга, а некоторые финансовые институты не включают даже сумму неперечисленных процентов. По усредненной методике, используемой российскими банками, уровень просрочки АИЖК составляет 0,38%. По просроченным кредитам агентство не несет убытков, утверждают в АИЖК. Задолженность более чем по 50% дефолтных кредитов погашается заемщиками после направления письменного требования. В АИЖК рассчитывают, что объем просрочек у агентства снизится после того, как с 15 мая были ужесточены требования к заемщикам.
     Сейчас АИЖК ведет порядка тысячи судебных дел об обращении взыскания на имущество должников по просроченным ипотечным кредитам. Совокупная сумма таких займов составляет 700 млн руб. Каждую неделю агентство направляет в суды 20-25 исков. Однако судебное решение выносится в отношении не более 10% поданных исков, поскольку основная масса должников предпочитает погасить задолженность до решения суда. Сейчас АИЖК готовит обращение в Верховный суд для сокращения срока судебных процедур взыскания, который сейчас составляет 1,5-2 года. В частности, суд принимает решение по делу и выдает агентству исполнительный лист в течение трех-восьми месяцев. Права собственности на заложенное имущество передаются АИЖК за год-полгода.
     По мнению директора юридического департамента АИЖК Анны Волковой, короткая и прозрачная процедура судебного взыскания заложенного по ипотеке имущества будет способствовать профилактике просрочек по ипотечным кредитам, а также создаст неотвратимость взыскания. «Должно пройти еще какое-то время, чтобы сроки судебных процедур взысканий были сокращены», – признает г-жа Волкова. По ее словам, на это влияет не только правоприменительная практика существующего законодательства, но и профессионализм всех участников, включая судебных приставов и судей.

     Первый заместитель гендиректора АИЖК Павел Войтов не исключает в перспективе повышения ставок по ипотечным кредитам. «Мы не спешим с принятием таких решений, пока наше положение позволяет держать ставки на нынешнем уровне», – заявил он. Впрочем, не исключено, что АИЖК «придется реагировать», в том числе на повышение ставки рефинансирования ЦБ. В феврале 2008 года ставка выросла с 10 до 10,25%, а затем в конце апреля – до 10,5%.

В регионах чистят ряды партнеров АИЖК

     В рамках нацпроекта «Доступное жилье» начались кадровые перестановки, связанные с высоким уровнем невозвратов ипотечных кредитов в регионах. Вчера стало известно, что администрация Алтайского края инициировала отставку гендиректора регионального партнера Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Рост невозвратов, вызванный желанием регионов как можно быстрее увеличить объем выданных в развитие нацпроекта кредитов, в итоге может привести к удорожанию ипотеки.
     Вчера в алтайском Агентстве жилищного кредитования (АЖИК, региональный оператор АИЖК) сообщили о досрочном прекращении полномочий своего гендиректора Ларисы Останиной. Решение было принято на внеочередном собрании акционеров. Причины увольнения госпожи Останиной в алтайском агентстве не назвали. Как сообщал «Ъ» на прошлой неделе (см. «Ъ» от 16 мая), деятельность краевого АЖИК проверяла ревизионная комиссия местной администрации. Причиной проверки региональные власти называли рост невозвратов по ипотечным кредитам, достигший 6%, при том что уровень просроченной задолженности в среднем по банковской системе не превышает 1%. В результате федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию прекратило выкуп кредитов у своего регионального партнера.
     Как сообщил «Ъ» представитель администрации Алтайского края (основной акционер АЖИК) Александр Мишустин, возглавляющий в краевой администрации комитет по строительству и архитектуре, «в ходе ревизии были выявлены также финансовые и некоторые другие нарушения в работе агентства». От более подробных комментариев он отказался. Новым главой регионального оператора избрали Евгения Мозжилина. Сама Лариса Останина вчера была недоступна для комментариев: ее мобильный был отключен. В центральном аппарате Агентства по ипотечному жилищному кредитованию ситуацию с невозвратами у своего регионального партнера комментировать не стали.
     В других регионах, где была зафиксирована высокая просрочка по ипотечным кредитам, выданным по стандартам АИЖК, с проблемой невозвратов пока борются менее радикальными мерами. В Волгоградском областном фонде жилья и ипотеки, которому АИЖК сократило на 30% выкуп закладных из-за роста просрочки до 7%, пытаются продать закладные коммерческим банкам.
     Однако, как сообщил «Ъ» гендиректор Александр Анипкин, цена, предлагаемая ими за закладные, хуже, чем у АИЖК. «Если АИЖК выплачивает нам 1% от остатка ссуды, то остальные банки предлагают не более 0,5-0,7%»,– уточнил господин Анипкин, что приводит к снижению доходов компании. По словам первого вице-губернатора Волгоградской области Владимира Кабанова, в феврале, когда стало известно о возможном сокращении выкупа закладных, администрация края просила АИЖК найти индивидуальное решение для региона. Однако, как сообщил господин Кабанов, регионалы получили ответ, что ситуация «характерна для большинства регионов».
     Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» реализуется с начала 2006 года. Для повышения доступности ипотечных кредитов была создана специальная госструктура – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно обеспечивает ликвидность российских коммерческих банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Для этого агентство, пользуясь господдержкой, выкупает у банков ипотечные кредиты. Банки получают возможность оперативно «чистить» баланс и получать средства для дальнейшего кредитования.
     Аналитики полагают, что в конечном итоге ситуация с массовыми невозвратами спровоцирует рост ставок по ипотечным кредитам и затормозит реализацию программы «Доступное жилье», которую курировал Дмитрий Медведев до избрания президентом. «АИЖК будет вынужденно предъявлять более жесткие требования к своим партнерам, а те, в свою очередь, к клиентам,– полагает старший аналитик рейтингового агентства «Русрейтинг» Виктория Белозерова.– В этом случае можно прогнозировать рост цен на ипотеку. Разумеется, это может снизить темпы развития нацпроекта «Доступное жилье»». «Ухудшение ситуации с просрочкой по кредитам у партнеров АИЖК приведет к сокращению ими объемов ипотечного кредитования,– прогнозирует начальник отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.– Высвободившийся спрос на ипотеку в регионах будет удовлетворять коммерческие банки, работающие по своим стандартам, что в итоге приведет к сокращению доли АИЖК».

Ипотечники не любят загородную недвижимость из-за ее непрозрачности

     По появившимся в понедельник экспертным оценкам, количество сделок на рынке загородной недвижимости в объеме ипотечных кредитов не превышает 3%. При этом желающих взять кредиты достаточно, но банки дают их неохотно из-за весьма размытого законодательства и непрозрачности самих сделок.
     Руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков рассказал «НИ», что желающих переехать за город сегодня много: реальный спрос на недвижимость «на лоне природы» составляет 10-15% от общего объема рынка ипотечного кредитования. При этом цены там растут. Так, по оценке эксперта крупного агентства недвижимости Светланы Кондачковой, загородное жилье по итогам этого года может подорожать на 20%. Однако людей это не останавливает: речь ведь идет чаще всего о весьма состоятельных гражданах, способных и взять ипотечный кредит, и добросовестно его выплатить.
     Формально условия ипотеки вполне приемлемы. Как рассказала «НИ» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, обычно это заем под 12% годовых сроком на 5-7 лет с первоначальным взносом в размере около 30% от стоимости объекта. Но не все так просто, как на рекламном плакате. Как показывает статистика, покупку едва ли не каждого второго дома банки кредитовать отказываются. Главная причина – непрозрачность сделок. Это касается, в частности, статуса земель: иногда под строительство домов в коттеджных поселках выделяются земли сельскохозяйственного назначения, лесные угодья, а застройщики не успевают из-под этого статуса их вывести. Желающим купить коттедж предлагается сначала заплатить деньги, а после этого обещают оформить и землю. «Кредитование подобной сделки не может состояться, ибо банк не сможет перепродать кредит, поскольку сделка незаконна», – отмечает г-н Теребков.
     Недорогие дома, земля которых имеет статус садового товарищества, также невозможно купить в кредит. «Дело в том, что такие дома, скорее всего, не обеспечены газом и лишены электричества, а значит, по закону не могут быть использованы под постоянное частное жилье, и банк на этом основании не рассматривает возможность кредитования», – поясняет г-н Теребков. Такие сделки, по его словам, чаще всего стараются заключить приезжие. А банк не возьмется кредитовать такую покупку еще и потому, что выставленные на продажу дома, как правило, раньше кому-то уже принадлежали – вдруг возникнут претенденты на имущество, и кто тогда будет выплачивать кредит? Редко ясна ситуация и с границами на участке – соседи оспаривают «свои» и «чужие» сотки с пеной у рта и готовы доказывать их принадлежность любыми способами.
     Во всех этих случаях банки не могут реально оценить риски, поскольку ликвидность такого объекта недвижимости никому не ясна. «Вчера дом оценили в 1 млн. долларов, а сегодня он может стоить всего 200-300 тыс., погрешность в оценке загородной недвижимости может составлять 100%», – утверждает Ирина Радченко. Для сравнения: по городским квартирам она составляет около 10%. «К тому же в нашем холодном климате, эксплуатация дома требует много затрат, и сделка часто становится неликвидной, поскольку строение может фактически упасть в цене при отсутствии условий эксплуатации», – сообщила специалист.
     Так что купить дачу по ипотеке даже для состоятельных граждан часто несбыточная мечта.

За вымогательство взятки отстранен от должности заместитель управляющего военной ипотекой

     В связи с возбуждением против него уголовного дела по обвинению в получении взятки отстранен от должности заместитель начальника Управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения Минобороны РФ полковник Сергей Усачев. Следствие ведет Московская гарнизонная прокуратура.
     Полковник Усачев был задержан 24 апреля у себя в кабинете при получении взятки в 165 тыс. евро. Вместе с ним был задержан посредник – секретарь общественного Совета по инвестированию средств накопительной ипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих Андрей Токаев. 28 и 30 апреля следователем по особо важным делам Военного следственного управления по Москве вынесены постановления о привлечении задержанных в качестве обвиняемых в совершении преступлений, предусмотренных ст. 290 ч. 4 п. «г» УК РФ (получение взятки в крупном размере).
     Временно замещавший начальника Управления накопительно-ипотечной системы генерал-майора Александра Рыльского полковник Усачев пригрозил столичному банку, который получил в доверительное управление средства военной ипотеки, разорвать соглашение, если не получит солидную мзду. Если же банк выплатит отступные, ему в придачу гарантируют победу в новом конкурсе на размещение ипотечных накоплений. Однако сотрудники банка обратились в ФСБ.
     С 2006 года, когда начала работать военная ипотека, открыты 64 тыс. именных накопительных счетов по всем силовым ведомствам. Общая сумма накопленного превысила 7 млрд. руб. Предполагается, что к 2011 году в ипотеке будут участвовать почти 100 тыс. военнослужащих. Объем государственных субсидий на 2009-2010 годы ожидается примерно 26 млрд. рублей. Накопления передаются в управление банкам на конкурсной основе.
     К сожалению, вооруженные силы поражены коррупцией, и преступления корыстного характера совершаются офицерами всех уровней. Как правило, это высокие должностные лица, связанные с финансами, закупками продовольствия и вещевого имущества, снабжением горючим, жилищным строительством, ремонтом техники, призывом на воинскую службу. Как недавно сообщил главный военный прокурор РФ Сергей Фридинский, за 2007 год к уголовной ответственности привлечены 224 офицера, в том числе 180 полковников и 16 генералов. Они совершили почти 4 тысячи преступлений. Среди них преобладают взятки и присвоение имущества – воровство, если называть вещи своими именами.

Проценты по займу на жилье могут превысить уровень инфляции

     Вслед за Сбербанком российские банки друг за другом принялись повышать ставки по ипотечным кредитам. В среднем заем на жилье стал дороже на 0,5 – 0,6%.
     Банкиры вынуждены так поступать, чтобы не терять прибыль, ведь незадолго до этого поднял ставку рефинансирования (до 10,75%) Центробанк. А он, в свою очередь, делает это для того, чтобы сделать кредиты дороже и таким образом не допустить в экономику новых свободных денег, что грозит очередным витком инфляции. Эксперты не исключают вероятности дальнейшего повышения ставок, и вполне вероятно, что к концу года стоимость ипотеки обгонит уровень инфляции. А она, по подсчетам независимых экономистов, вплотную приблизится к 14%. Так что нуждающимся в своем угле оформлять ипотеку лучше уже сейчас.

За что вы будете платить еще?
     Однако следует помнить, что при покупке квартиры в долг, помимо процентной ставки, есть еще куча всевозможных расходов и при отсутствии на руках необходимых сумм мечта о своей квартирке может отсрочиться на неопределенное время. Мы попытались на примере квартиры в Москве стоимостью 200 тысяч долларов рассчитать, насколько увеличатся расходы заемщика. Итак:
     Комиссия банка. В среднем по рынку банкиры берут 1% от выдаваемой суммы. Однако в последнее время многие из кредитных учреждений установили для себя лимит побора в 30 – 40 тысяч рублей. То есть обязуются не брать больше этой суммы.
     Страховка. Она является обязательным условием при выдаче кредита. При этом страхуются сразу три категории: потеря прав собственности, жизнь заемщика и сама квартира. Обычно это около 1%. То есть в нашем случае это около 2 тысяч долларов в год.
     Оценка жилья. Около 5 – 10 тысяч рублей.
     Услуги риэлтора по подбору квартиры. Обычно они не соглашаются работать меньше, чем за 2% от стоимости квартиры. Плюсуем еще 4 тысячи долларов.
     Кредитный брокер. Если за помощью в поиске наиболее выгодного для вас кредита вы обратились к нему, с вас возьмут еще 1%. То есть 2 тысячи долларов.
     Подготовка и регистрация необходимых документов – от 30 до 50 тысяч рублей.
     Нотариус банка. За составление договоров, заверений и актов купли-продажи тот возьмет еще 2000 – 4000 рублей.
     ИТОГО: даже при самом дешевом варианте ваши дополнительные расходы составят около 150 тысяч.

В пределах установленных лимитов

     Выкупать ипотечные закладные у банков Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) будет в рамках новых лимитов, вступающих в силу с 1 июля. С этой даты выкуп закладных будет производиться даже у банков, у которых он был прекращен в связи с повышенным уровнем просрочки. В агентстве объясняют данное решение стремлением поддержать региональные банки ликвидностью.
     Как стало известно РБК daily, на прошлой неделе правление АИЖК приняло решение «Об установлении ежемесячных лимитов выкупа закладных у партнеров» и оповестило об этих изменениях своих партнеров. Теперь лимиты устанавливаются в зависимости от трех факторов: уровня развития ипотеки в конкретном регионе, качества ипотечного портфеля и его объема. Новая система лимитирования была разработана после того, как с начала года АИЖК было вынуждено приостанавливать выкуп закладных у 30 партнеров из 147 из-за высокого уровня просроченной задолженности, которая по итогам года по МСФО составила 4,18%, а на 1 апреля – 5,34% по портфелю выкупленных закладных.
     «Мы положительно оцениваем те усилия, которые партнеры предпринимают при работе с просроченной задолженностью, и поэтому установили для всех партнеров размер минимального лимита в размере чуть более 2 млн руб. в месяц, даже для тех, у кого приостанавливали выкуп», – пояснила РБК daily директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева, отметив, что для банков с низким уровнем просроченной задолженности этот лимит значительно выше.
     При этом в АИЖК отмечают, что решение выкупать закладные у банков с повышенным уровнем просрочки в размере минимального лимита не означает ослабления контроля, напротив, он будет еще жестче: те банки, у которых просрочка будет выше 5%, станут мониторить в ежедневном режиме. «Минимальный размер лимита в 2 млн руб. означает, что у банка выкупят два кредита, а это недостаточно для нормальной работы. Решение установить минимальный лимит скорее полумера или попытка дать рынку позитивную информацию», – говорит директор департамента по работе с финансовыми институтами банка «ДельтаКредит» Вадим Пахаленко.
     В 2008 году АИЖК планирует разместить рублевые корпоративные облигации на 28 млрд руб. траншами по 7 млрд руб., однако, по словам источника в АИЖК, госгарантии на эту сумму пока не получены. Также АИЖК рассматривает возможность проведения офшорной сделки на 6 млрд руб.
     «Каков бы ни был этот объем минимального лимита, все же это улучшение ситуации – он позволяет региональным банкам выдать от двух до пяти ипотечных кредитов. Но при этом мы даем им возможность поддержать ликвидность, ведь финансовые рынки для них закрыты и других источников рефинансирования ипотечных портфелей у региональных банков сейчас нет», – отмечает г-жа Ярцева. «Это иллюзия улучшения, – считает директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош. – Ведь на балансах банков-партнеров осталось 20 млрд руб. задолженности по тем ипотечным кредитам, которые были выданы по стандартам агентства, но которые АИЖК в связи с изменением стандартов больше не выкупает. Для них минимальный размер лимита – это лишь маленькое отверстие, чтобы выпустить пар».
     Ликвидность стандарта АИЖК на рынке рефинансирования ипотеки под угрозой, отмечает Алексей Дорош. Сейчас из-за низких процентных ставок ипотечные портфели, выданные по стандартам агентства, на рынке торгуются с дисконтом. А с августа выкуп закладных, выданных по стандартам АИЖК, планирует прекратить ВТБ 24.

ПРАВО НА ЛЬГОТНОЕ ЖИЛЬЕ ПОЛУЧИЛИ ДАЖЕ БОГАТЫЕ

     Получить субсидию из городского бюджета на покупку жилья или льготный ипотечный кредит могут теперь не только малообеспеченные горожане. Мосгордума приняла поправки к закону «Об обеспечении права жителей города Моск-вы на жилые помещения», в которых отменен имущественный ценз. «Труд-7» выяснил, как приобрести квартиру в Москве за сущие копейки.
     До сих пор право на получение субсидий и участие в городских жилищных программах имели москвичи, положение которых соответствовало четырем критериям: менее 10 квадратных метров на человека, более 10 лет прописки в столице, не менее 5 лет с момента сознательного ухудшения жилищных условий (например, вступление в брак и прописка родственников на своей жилплощади, развод и раздел имущества) и признание граждан малоимущими. Таковыми считают граждан, чей семейный доход на каждого члена семьи ниже прожиточного минимума, установленного в регионе. В Москве он составляет 6441 рубль на душу населения.
     То есть для того чтобы претендовать на льготное получение жилья, необходимо, чтобы доход семьи из трех человек не превышал 19,7 тысячи рублей в месяц.
     – Мы понимаем, что в столице довольно много небогатых людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, чей доход ненамного, но превышает прожиточный минимум. Это, например, учителя, врачи, – пояснил «Труду» председатель комиссии по городскому хозяйст-ву и жилищной политике Думы Степан Орлов. – Эти люди и сами не могли приобрести квартиры, и не могли участвовать в городских программах типа «Молодой семье – доступное жилье» или социальной ипотеки, так как для участия в них нужно быть приз-нанным малоимущим.
     Убрать критерий малоимущности вообще из городских законов невозможно, так как он прописан в Жилищном кодексе РФ. Поэтому московские депутаты обошли его, утвердив дополнительное условие, по которому москвичи, зарабатывающие больше прожиточного минимума, могут рассчитывать на льготное получение квартиры. Для этого они должны быть признаны «нуждающимися в содействии города в приобретении жилья». На эту категорию распространяются все критерии, кроме одного – доход семьи никак не регламентируется.
     Рассчитывать на абсолютно бесплатное жилье эта категория москвичей не может – такие квартиры полагаются только многодетным семьям, сиротам и жителям, которые по плану властей получат квартиры в 2008-2009 годах. А вот льготы, предусмотренные различными городскими программами, получат.
     – Они смогут принимать участие в программе «Молодой семье – доступное жилье», получать субсидии из городского бюджета, приобретать жилье с рассрочкой платежа, участвовать в социальной ипотеке и т.д., – пояснил Орлов.

ВВОДНЫЕ ДАННЫЕ
     Итак, как же получить в Москве квартиру на льготных условиях? Первое обязательное условие: претендующий на расширение человек должен прожить в Москве не менее 10 лет – это должно быть подтверждено пропиской в паспорте. Причем все остальные члены семьи могут не иметь такого «стажа» проживания в столице.
     Второе условие: на каждого члена семьи должно приходиться меньше 10 квадратных метров общей площади (балконы при этом не учитываются). То есть нужно прописаться всей семьей в комнате в общежитии или однокомнатной квартире. Но это жилье должно быть единственным у каждого из членов семьи. Если квартира приватизирована, можно прописать любого из родственников. А если находится в социальном найме – то только детей, родителей и супругов. Их может подселить к себе любой законный жилец вне зависимости от того, является он ответственным квартиросъемщиком или нет. Для их прописки нужно подать заявление в департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы или в паспортный стол по месту жительства. Там часто отказывают в прописке близким родственникам. Если это случилось, нужно срочно обращаться в суд. Гражданский процессуальный кодекс предоставляет гражданам на обжалование отказа всего-навсего три месяца. В суд подается не исковое заявление, а заявление в порядке публичного производства. В данном споре нет ни истцов, ни ответчиков. Существуют заявители и заинтересованные лица.
     Еще один способ – прописать в квартиру не просто родственника, а родственника-инвалида. Тогда можно рассчитывать, во-первых, на внеочередное получение жилья, а во-вторых, инвалиду при получении новой квартиры положены не 18 «квадратов» на человека, а 36. Причем за эти лишние 18 метров не придется доплачивать. Чтобы получить эту льготу, нужно жить в одной квартире с родственником, страдающим активной формой туберкулеза, тяжелым психическим заболеванием, недержанием мочи, множественными поражениями кожи, проказой либо с отсутствием ног. Или имеющим некоторые другие диагнозы.
     Прописка дополнительных квартирантов на вашей жилплощади считается сознательным ухудшением жилищных условий, например, если вы прописываете законного супруга или родителей, разделили жилье после развода и пр. (кстати, рождение детей не является «сознательным ухудшением условий»). После ухудшения должно пройти 5 лет. Как только они минули, пора выбрать из многочисленных городских жилищных программ ту, под которую вы подпадаете. И вперед – к бесплатным метрам!

СОЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕКА
     Взять льготную ипотеку можно только на квартиру в доме, который построен правительством Москвы на бюджетные средства и предназначен специально для этой программы. Такое жилье строится на окраинах, соседями будут не самые известные люди столицы, зато квартиры продают по льготной цене, а именно по себестоимости. Сейчас она составляет 20-26 тысяч рублей за квадратный метр жилой площади, тогда как среднерыночная цена – 130 тысяч рублей за «квадрат». То есть 54-метровая «двушка» будет стоить сущие копейки – не 7 миллионов рублей, а 1,4 миллиона рублей.
     Кредит выдаст один из банков, сотрудничающих с правительст-вом Москвы по этой программе. Процент по кредиту тоже ниже – сейчас в Москве для новостроек он колеблется в пределах 13-15%, а льготникам предложат ссуду под 10-11% годовых. Срок кредита – до 30 лет.
     Чтобы воспользоваться такой ипотекой, семья должна убедить банк, что сможет выплачивать кредит. Как и в обычной ипотеке, эксперты сделают этот вывод, оценив доходы претендентов. Семья должна внести первоначальный взнос – минимум 30%. Это для тех, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий 10 лет. Сумма первоначального взноса будет тем больше, чем меньше времени москвич стоит в очереди на жилье.

«МОЛОДОЙ СЕМЬЕ – ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ»
     В этой программе вы можете участвовать, если вам еще не исполнилось 35 лет. Для этого нужно заключить брак с человеком тоже моложе 35 лет, постоянно проживающим в Москве, родить или усыновить как минимум одного ребенка. Семьям бюджетников и госслужащих для участия в программе заводить ребенка не обязательно, но если есть – помогут быстрее.
     Кстати, программа предполагает и другой расчет возрастного ценза: обоим супругам в сумме должно быть не более 70 лет. То есть жене может быть двадцать, а мужу – 50, и это тоже будет молодая семья. Тут есть некоторые условия: семья должна ожидать ребенка, либо усыновить его, либо уже иметь малыша до 5 лет, либо иметь троих несовершеннолетних детей.
     Через год (но не более чем через 3 года) после заключения брака можно подать заявление на участие в программе. Чтобы заявление приняли, на каждого члена семьи должно приходиться не более 18 квадратных метров (а не 10, как у остальных).
     По первой схеме участники этой программы могут рассчитывать на субсидии от города на покупку жилья. Максимальный размер помощи – 70% от рыночной стоимости квартиры (она зависит от срока ожидания – чем дольше, тем больше субсидия). Но 30% семья должна внести самостоятельно.
     Если этой суммы нет, то можно ее накопить, покупая облигации коммерческого банка «Московское ипотечное агентство», либо откладывая их на специальный «жилищный» счет в Банке Москвы, либо делая взносы в жилищно-строительный кооператив «Молодой семье – доступное жилье».
     По второй схеме безденежная молодая семья может точно так же накопить первый взнос, а потом взять социальный ипотечный кредит (см. предыдущую главу).
     По третьей схеме можно приобрести жилье у города по льготной (нерыночной) цене в рассрочку на 10 лет. Его могут использовать семьи, у которых есть дети и минимум 20% стоимости квартиры. Возвращать долг придется раз в квартал равными долями, за рассрочку возьмут 5% годовых от остаточной стоимости. Квартира остается в собственности города до полного погашения ее стоимости, но молодая семья может там жить.
     В процессе погашения или накопления первоначального взноса можно существенно снизить сумму долга. Способ прост – родить ребенка. При рождении или усыновлении первого списывается стоимость 10 квадратных метров общей площади или несколько процентов от суммы первоначального взноса, при рождении второго – 14 квадратных метров общей площади, за третьего и последующих – по 18 квадратных метров общей площади за каждого.

ПЕРЕСЕЛЕНИЕ ЖИТЕЛЕЙ ИЗ СНОСИМЫХ, ВЕТХИХ, АВАРИЙНЫХ ДОМОВ
     Если вы не молодая семья и не попадаете в категорию нуждающихся в содействии города в улучшении жилья, то все равно можете получить квартиру с помощью города. Правда, для этого придется купить квартиру в аварийном доме или здании под снос (в хрущевке, а в скором времени и в панельной девятиэтажке) и потерпеть, пока город снесет дом. Главное – успеть прописаться в этой квартире многочисленной семьей до того момента, как выйдет постановление префекта округа о перечне сносимых пятиэтажек и ветхих домов. По закону собственникам, освобождающим жилые помещения, по их выбору предоставляется равноценное возмещение в денежной или натуральной форме (то есть квартира в новом доме). Если опоздали, то в квартиру никого не пропишут, и при расселении вы получите жилье равной площади или такого же количества комнат – то есть никакой выгоды. Если успели, то есть шанс, что вам предложат жилье большей площади. Правда, разницу за лишние метры придется доплатить. Плюсы в том, что за те же деньги вы получите жилье в новостройке, а оно стоит дороже, чем ваша развалюха. А лишние метры вам продадут по себестоимости. В итоге получить лишнюю 15-метровую комнату можно будет всего за 490 тысяч рублей. Тогда как комната в квартире стоит на рынке не менее 1,5 миллиона рублей.

МИНУС ЭТОЙ СХЕМЫ В ТОМ, ЧТО НА ОЖИДАНИЕ СНОСА МОЖЕТ УЙТИ ОТ 5 ДО 15 ЛЕТ.
     Решив приобрести квартиру с помощью города, важно помнить, что такая возможность дается только один раз в жизни. Те, кто сразу перепродаст «дармовое» жилье, заплатит со сделки подоходный налог 13%.

ЗА СУБСИДИЕЙ НА «МЕРСЕДЕСЕ»
     Отмена имущественного ценза расширяет число людей, имеющих право претендовать на льготное жилье. Это приведет к тому, что очереди на получение квартир по муниципальным программам резко вырастут. И вместо того чтобы обеспечить жильем нуждающихся, получится с точностью до наоборот: срок стояния в очереди на жилье вновь увеличится.
     – Около половины сдаваемого жилья в городе сейчас отдается под социальные нужды. Предложение на рынке ограничено, и это приводит к росту цен. Такое решение властей только усугубит положение, – уверен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Чем больше очередь, тем больше квартир будет отдаваться «халявщикам». Фактически это приведет к тому, что люди, которые работают и зарабатывают себе на жилье сами, при покупке будут оплачивать две квартиры – одну свою, а вторую социальную.
     Понятно, что надо допустить к участию в городских программах учителей и врачей. Но для этого нужно придумать другой критерий – разработать специальные программы для них и других важных для города категорий населения. С другой стороны, критерий малоимущности и сейчас не очень-то действует: бедность определяется по официальным доходам, а левые заработки никто проконтролировать не может.
     – В итоге если человеку нужна льготная квартира, то он может скрыть свои доходы. Например, договориться на работе и официально числиться, например, дворником с зарплатой 6000 рублей. Остальные члены семьи либо тоже мало получают, либо официально вообще не работают. По факту они малоимущие, – заявил «Труду» депутат Мосгордумы Сергей Митрохин, – хотя неофициально он может получать в 100 раз больше и приезжать на оформление жилищных субсидий на «Мерседесе» последней модели.

Агентство будет судиться с неплательщиками по кредитам с помощью юридических компаний

     Рост просрочки по ипотечным кредитам вынудил Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) активизировать судебную работу с неплательщиками. Собственных ресурсов на посещение судов в регионах у АИЖК уже не хватает, и оно начало передавать дела юридическим компаниям. Борьба АИЖК с неплательщиками может привести к снижению ставок для добросовестных заемщиков, прогнозируют банкиры.
     О проекте по масштабному взысканию через суд жилья, заложенного по дефолтным ипотечным кредитам, АИЖК сообщило на своем официальном сайте. В рамках проекта агентство привлекает сторонние юридические компании к судебному взысканию ипотечных долгов. До сих пор АИЖК судилось с неплательщиками самостоятельно. Однако в связи с ростом количества дефолтов по ипотеке собственных ресурсов на суды во всех регионах у агентства уже не хватает.
     Как пояснила «Ъ» директор департамента коммуникаций агентства Анна Ярцева, в рамках пилотного проекта АИЖК уже заключило договоры примерно с 20 партнерами по взысканию. За каждый возвращенный и реализованный залог оно готово платить посредникам 40 тыс. руб. Основная цель проекта – оптимизировать существующие процедуры взыскания и предложить рынку стандарт судебной работы с плохими ипотечными кредитами. «В данном случае мы действуем не только в своих личных интересах, но и как институт развития рынка ипотечного кредитования»,– заявили в АИЖК.
     Согласно опубликованному в среду официальному отчету АИЖК «О соблюдении платежной дисциплины в разрезе регионов России», ситуация с ипотечными дефолтами у АИЖК остается напряженной, несмотря целый ряд мер, принятых агентством для стабилизации ситуации в конце прошлого года и в текущем году. По данным на 1 мая, в пяти регионах был зарегистрирован уровень просрочки свыше 10% (см. таблицу).
     Участники рынка признают необходимость выработки единых стандартов обращения взыскания на залог в случае дефолта ипотечных заемщиков. «Практика по обращению взыскания на заложенное по ипотеке жилье в силу молодости российского рынка ипотечного кредитования пока небогатая,– говорит управляющий партнер юридической компании «Линия права» Дмитрий Глазунов.– Наибольшие сложности возникают на местах и касаются работы судей и их квалификации. Они пока не очень хорошо ориентируются в ипотечном законодательстве и нормах Гражданского кодекса о залоге». Особенно критично судьи относятся к социальной составляющей проблемы, а именно к вопросу выселения неплательщиков по ипотечным кредитам из заложенных квартир, хотя законодательство это разрешает, добавляет юрист.
     В результате судебные разбирательства по ипотеке тянутся очень долго, и наличие залога не всегда спасает банк от потерь. «Сейчас процедура судебного взыскания долга занимает как минимум полгода, в то время как на Западе – месяц»,– подтверждает глава блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Из-за длительности процедуры у банков возникают риски снижения стоимости залога, которые сохраняются и после суда, на этапе исполнения судебными приставами вынесенного решения. «На рынке нередки случаи, когда приставы через аффилированных оценщиков оценивают жилье дешевле справедливой стоимости и через аффилированных же риэлтеров продают своим людям,– рассказал представитель одной из юридических компаний, специализирующихся на судебном взыскании.– Банк в результате не может компенсировать за счет залога невозвращенный кредит».
     Все эти риски банки закладывают в ставку по кредиту. Но учет рисков в ставке не повышает интерес инвесторов к таким кредитам при попытке их секьюритизировать. «Основной вопрос, который волнует инвесторов при секьюритизации ипотеки,– правоприменительная практика, а с ней в России как раз проблемы»,– констатирует господин Зибарев.
     Создание массовой судебной и постсудебной практики по ипотечным дефолтам повысит квалификацию судей, оптимизирует и ускорит судебные процессы и упростит банкам выход к получению финансирования посредством выпуска ипотечных облигаций, прогнозируют участники рынка. В конечном итоге это пойдет на пользу не только банкам, но и клиентам. По оценкам господина Зибарева, учет рисков правоприменительной практики в стоимости кредитов увеличивает ставку для ипотечных заемщиков на 0,2-0,3% в год, «что значимо, учитывая срок и объем таких кредитов».

АИЖК подготовило новую стратегию развития

     Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сможет выступать гарантом по выпускам ипотечных ценных бумаг других банков, чтобы им обеспечить доступ к относительно дешевым ресурсам, а инвесторам дать ориентиры качества предлагаемого актива. Это будет способствовать дальнейшему развитию рынка «внутренней» ипотечной секьюритизации.
     Кроме того, агентство может получить право страховать риски банкам по недостаточности размера первоначального взноса заемщиков до 30-процентного уровня. Такой подход позволит инвесторам расширить возможности по рефинансированию ипотечных кредитов, а банкам снизить ставки за счет минимизации рисков, закладываемых сегодня в стоимость таких займов. Эта станет возможным, если правительство утвердит стратегию развития агентства до 2012 года, которая сейчас дорабатывает Минэкономразвития.
     Как рассказал вчера журналистам гендиректор агентства Александр Семеняка, в документе, который уже предварительно согласован с другими министерствами и ведомствами, стоит задача усилить российский рынок ипотечных ценных бумаг. В связи с мировым финансовым кризисом банки стали ужесточать требования к заемщикам, в частности увеличивать размер суммы, которую клиент должен внести самостоятельно при получении кредита. Так, многие банки установили первоначальный взнос – 30% от суммы кредита, поскольку это пороговое значение для займов, подлежащих секьюритизации. АИЖК предлагает разработать такие стандарты предоставления ипотеки, согласно которым оно или иные участники рынка смогут выступать страховщиками при сумме первоначального взноса, не достигшего указанных в законе об ипотечных ценных бумагах 30%. Конечно, при условии, если заемщик по всем остальным параметрам (в частности, размеру дохода, наличию или отсутствию созаемщиков и пр.) соответствует требованиям АИЖК. Таким образом, у кредитующих организаций с учетом хеджирования рисков появится больше стимулов выдавать гражданам кредиты. А спрос на ипотеку, по словам г-на Семеняки, очень высок и продолжает расти, особенно в регионах.
     Не обошли вниманием руководители АИЖК и проблему просроченной задолженности. Как известно, в нынешнем году она оказалась рекордной для агентства. В некоторых регионах АИЖК даже отказывалось выкупать у банков пулы закладных, где размер просрочки был особенно велик. Как рассказал первый заместитель гендиректора АИЖК Павел Войтов, сейчас уровень просрочки по ипотечным кредитам постепенно снижается. Если еще в марте он составлял 2,05%, то в июне уже 1,52% (данные по просрочкам от 30 до 90 дней). Г-н Войтов еще раз напомнил, что агентство рассчитывает размер просроченной задолженности по международным стандартам. Российские банки пользуются методикой ЦБ, которая позволяет им показывать просрочку в размере одного или нескольких аннуитетных платежей, а не всей суммы долга, а некоторые финансовые институты не включают даже сумму неперечисленных процентов. К тому же АИЖК не продает коллекторам проблемные долги, а предпочитает самостоятельно решать проблемы с должниками в суде. По словам г-на Войтова, агентство без убытков для себя продало с торгов уже пять квартир, собственники которых не смогли расплатиться по ипотеке. Средства от продажи недвижимости, которые остались после погашения долга перед агентством, были перечислены на счета экс-заемщиков. По мнению руководителей агентства, размер просрочек снизится еще существеннее после того, как АИЖК начнет рефинансировать кредиты, выданные по новым, более жестким стандартам.

АИЖК последним из крупных кредиторов поднимает ставки по ипотеке

     Агентство ипотечного жилищного кредитования, реализующее программу «Доступное жилье», последним из крупных игроков рынка готовится отказаться от низких ставок по кредитам. К повышению ставок оно готовится уже сейчас, внедряя новую схему взаимодействия с банками.
     С июля Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) запускает проект по заключению форвардных контрактов с банками сроком на три-четыре месяца по выкупу закладных по ипотечным кредитам. По такому контракту агентство обязуется выкупить у банка закладную через оговоренный срок, если ставка по кредиту соответствует установленной АИЖК на момент выкупа. Сейчас агентство выкупает закладные по кредитам со ставкой на момент выдачи кредита. Для конечного заемщика новая схема работы АИЖК с банками означает, что ставка по его кредиту может измениться в зависимости от рыночной конъюнктуры.
     «Агентство рассматривает возможность повышения ставок по ипотеке, хотя соответствующее решение пока не принято»,– сообщила «Ъ» директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. До последнего времени агентство оставалась практически единственным крупным игроком, не повышавшим ставок по ипотечным кредитам. На протяжении последних лет АИЖК удерживало низкие ставки по ипотечным кредитам: от 10,75% на срок до 10 лет, до 14% – сроком до 30 лет. Лидеры рынка – ВТБ 24, Альфа-банк, Собинбанк, Городской ипотечный банк, «Уралсиб», Росевробанк и Банк Москвы – в 2008 году ставки повышали. Так, ставка Альфа-банка по кредиту до 15 лет с первоначальным взносом 10% составляет 15,5% годовых. Из крупных игроков стоимость ипотеки снижал лишь Сбербанк – и то для приведения ее в соответствие со среднерыночной.
     Сейчас в агентстве признают, что, располагая ограниченным бюджетом (64 млрд руб. на этот год), не успевают за быстро растущим рынком ипотеки (по оценкам АИЖК, по их стандартам может быть выдано до 60% всех ипотечных кредитов в стране – 700 млрд руб. за 2007 год). Хотя пока доходы, которые получает АИЖК по выкупленным у банков кредитам, выданным по низким ставкам, позволяют агентству оставаться безубыточным, эту ситуацию может изменить рост стоимости привлечения ресурсов. «Если раньше привлекать средства можно было под 5-6%, то сейчас прогнозировать цену невозможно,– говорит гендиректор Центральной ипотечной компании Юрий Сапронов.– Форвардная схема поможет АИЖК выкупать закладную с ориентировкой на ее реальную рыночную стоимость и тем самым сохранять свою маржу».
     В АИЖК отмечают, что новая схема поможет эффективнее управлять денежными потоками и прогнозировать возможные расходы как самому агентству, так и банкам-партнерам. Дополнительно выдача кредитов банками-партнерами агентства по новой схеме облегчит им реализацию ипотечных портфелей другим банкам. Последнее время из-за роста просрочки АИЖК отказывает партнерам в выкупе все чаще. В результате банки вынуждены искать других покупателей, чтобы чистить баланс. Однако из-за низких ставок по ипотечным кредитам, установленных АИЖК, такие кредиты покупаются с дисконтом 10-15%.
     Повышение ставок ипотечного кредитования таким крупным игроком, как АИЖК, может снизить интерес граждан к ипотечному кредитованию. «Рынок и так демонстрирует явное торможение, что, очевидно, скажется на реализации программы «Доступное жилье»»,– говорит старший вице-президент ВТБ Андрей Сучков. По его мнению, если правительство не примет немедленных мер по расширению возможностей финансовых институтов по привлечению длинных денег внутри страны, замедлится не только ипотека, но и строительство. Банки уже давно предлагают вовлекать в их ресурсную базу длинные средства ПФР, стабфонда и институтов развития, однако реакции со стороны властей на эти предложения до сих пор не последовало.

Fannie Mae и Freddie Mac обвалили американский фондовый рынок

     Мировой финансовый рынок получил еще одно подтверждение того, что кредитный кризис далек от завершения. В пятницу на биржах США вновь началась паника из-за опасений инвесторов, что крупнейшие ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac будут переданы под управление государства. Всего за день акции этих компаний рухнули на 50%. Российские власти, которые инвестировали около 100 млрд долл. золотовалютных резервов (сейчас 574,3 млрд долл.) в облигации американских агентств, в субботу поспешили сделать заявление, что этим вложениям обесценение не грозит.
     Как известно, оба агентства, созданные американскими властями для стимулирования жилищного кредитования, являются частными компаниями, однако их устав утвержден правительством США. Fannie и Freddie скупают ипотечные займы у кредиторов и продают их инвесторам, вливая таким образом дополнительные суммы для новых кредитов.
     В пятницу New York Times опубликовала статью, в которой говорилось, что Fannie и Freddie, которые владеют или гарантируют долговые обязательства на 5 трлн долл., могут перейти под контроль администрации президента, если финансовые проблемы фондов усугубятся. Как известно, обе компании серьезно пострадали от кризиса ипотеки subprime, столкнулись с резким ростом стоимости заимствований и понесли многомиллиардные убытки. Информация New York Times вызвала панику на бирже – Fannie и Freddie контролируют половину всего американского ипотечного рынка. Увидев падение котировок этих компаний, инвесторы стали сбрасывать и другие акции. В результате в пятницу индекс Dow Jones снизился на 1,1%, S&P 500 – тоже на 1,1%, «высокотехнологичный» NASDAQ Composite – на 0,8%. Обвал акций ипотечных агентств негативно повлиял и на стоимость американской валюты в мире. Курс доллара к евро снизился до трехмесячного минимума – 1,59. В России американская валюта подешевела до 23,305 руб., самого низкого уровня с марта 1999 года.
     Сенатор-демократ, председатель банковского комитета Кристофер Додд сообщил, что ФРС США может предоставить Fannie и Freddiе право занимать деньги непосредственно у нее. Это создало впечатление, что ФРС готова пойти на такой шаг уже в выходные, а потому еще больше встревожило рынки. Пришлось пустить в ход «тяжелую артиллерию». Министр финансов Генри Полсон, стремясь успокоить рынки, заявил, что правительство не станет брать компании под свой контроль: «Сегодня наша главная цель – поддержать Fannie Mae и Freddie Mac в их нынешней форме, позволив выполнять их важную миссию». Выступил с комментариями и президент США Джордж Буш: «Fannie Mae и Freddie Mac являются очень важными институтами. Мы провели длительные дискуссии. Генри Полсон убедил меня, что он и глава Федеральной резервной системы Бен Бернанке будут активно заниматься этим вопросом».
     По словам руководителей Fannie Mae и Freddie Mac, у фондов достаточно капитала, чтобы справиться с финансовым кризисом. Freddie Mac заявила, что у нее есть возможности управлять капиталом, сокращая дивиденды, например, и компания не нуждается в опекунстве. Fannie Mae сообщила, что имеет доступ к «богатым источникам ликвидности», отметив, что на этой неделе нашла спрос на свои долговые обязательства более чем на 24 млрд долларов.
     Поскольку часть золотовалютных резервов России (около 100 млрд долл.) вложена в облигации Fannie Mae и Freddie Mac, проблемы агентств не оставили равнодушным и российский Минфин. В субботу ведомство распространило официальное сообщение, в котором говорится следующее: «По своему кредитному качеству долговые обязательства Fannie Mae и Freddie Mac фактически не уступают суверенным долговым обязательствам США и по-прежнему имеют наивысший кредитный рейтинг, соответствующий требованиям, необходимым для размещения золотовалютных резервов. В отличие от цен акций Fannie Mae и Freddie Mac котировки их долговых обязательств остаются стабильными. Это объясняется тем, что правительство США публично заявило о готовности оказать этим компаниям финансовую поддержку».
     Пока еще непонятно, насколько эффективными окажутся попытки американских властей успокоить инвесторов. Проблема в том, что оба агентства дискредитировали себя в глазах участников рынка, доверие к ним подорвано. К тому же если государство возьмет на себя проблемы агентств, это увеличит и без того большой внутренний долг США. Очевидно и то, что известны далеко не все жертвы ипотечного кризиса. На днях под федеральный контроль попал один из крупнейших ипотечных банков США – IndyMac. Сотрудники органов финансового надзора приостановили его деятельность из-за резкого оттока средств. С 27 июня по 11 июля клиенты банка сняли со счетов более 1,3 млрд долл. Инвесторы запаниковали после того, как 26 июня сенатор Чарльз Шумер неосторожно предположил, что IndyMac вот-вот обанкротится.
     Директор-распорядитель Международного валютного фонда Доминик Стросс-Кан, который после участия в саммите «большой восьмерки» в Японии направился на Украину, считает, что мировые финансовые рынки могут успокоиться лишь в будущем году. «Возможно, во втором-третьем квартале 2009 года начнется процесс улучшения», – заявил он в пятницу в Ялте на саммите международной общественной организации «Ялтинская европейская стратегия» в ходе пленарного заседания «Новое мировое экономическое устройство и его влияние на Украину».

На грани банкротства оказались крупнейшие ипотечные компании США

     В минувшую пятницу акции крупнейших ипотечных компаний США Freddie Mac и Fannie Mae обвалились в ходе торгов после того, как в американских СМИ появилась информация о том, что администрация Джорджа Буша может взять компании под свой контроль из-за серьезных финансовых проблем. Американские власти поспешили заявить: оба агентства в состоянии преодолеть финансовый кризис и без прямого контроля со стороны правительства, что помогло акциям отыграть позиции обратно. К угрозе краха инвесткомпаний добавилась также новость о банкротстве одного из крупнейших банков США IndyMac, что заставило мировые фондовые рынки и ведущие фондовые индексы закрыться в минус. Эксперты уверены: волна банкротств крупных банков и ипотечных компаний продолжится по крайней мере до конца этого года.
     Все началось с того, что The New York Times сообщила о намерении властей США уже в понедельник взять обе инвесткомпании под свой контроль. После этого на рынках началась паника и продажа акций Freddie Mac и Fannie Mae, на которые приходится 5 трлн долл. (из 12 трлн долл.) долговых обязательств рынка жилья. Цена акций Freddie Mac в течение дня достигала 3,79 долл., закрывшись в результате на уровне 8,63 долл. (-3,1% по сравнению с ценой открытия). Акции Fannie Mae снижались до 6,68 долл. за акцию, закрывшись на отметке 10,25 долл. (-23% по сравнению с ценой открытия). Объемы торгов в пятницу также были практически рекордными для обеих компаний. С начала этого года акции Fannie Mae упали на 74%, а акции Freddie – на 77%.
     Масла в огонь подлил крах одного их крупнейших ипотечных банков США IndyMac Bank. Федеральная корпорация по страхованию вкладов (FDIC) уже взяла активы банка под свой контроль в связи с массовым изъятием средств населением. В FDIC надеются, что вопрос о продаже IndyMac целиком или по частям будет решен в течение 90 дней. IndyMac стал вторым по размеру банком США, попавшим под контроль правительства после банкротства. С понедельника банк возобновит свою деятельность уже под другим названием – IndyMac Federal Bank FSB.
     IndyMac специализировался на выдаче ипотечных кредитов средних рисков Alt-a (находящихся между обычными кредитами и кредитами высокого риска), причем не требовал от заемщиков предоставления документов о доходах. Потери банка за прошлый год составили 614 млн долл., а за первый квартал этого – 184,2 млн долл., во втором квартале убытки будут еще больше. Банк за два года потерял 95% рыночной капитализации (около 3,5 млрд долл.). Пятничное падение IndyMac было вызвано стремлением вкладчиков снять с депозитов свои деньги – за 11 рабочих дней они вывели со счетов 1,3 млрд долл.
     Главным стабилизатором для акций выступил министр финансов США Генри Полсон, заявивший, что у правительства нет планов по национализации ипотечных компаний. «Нашей главной задачей является поддержка Fannie Mae и Freddie Mac в их нынешнем виде», – говорится в распространенном в субботу заявлении Полсона. Росту цены акций также способствовала рекомендация ряда финансовых компаний, советовавших своим клиентам «покупать» акции Freddie Mac и Fannie Mae, а также заявление Федеральной резервной системы о намерении открыть для обеих компаний дисконтное окно, предполагающее прямой заем со стороны коммерческих банков по ставке на 0,25% выше существующей.
     «Финансовая система под серьезной угрозой. Потери кредитных рынков продолжают расти, причем гораздо выше, чем люди думали до сих пор», – отмечает эксперт First American Funds Дэвид Чалупник. По словам экспертов, банкротство или национализация Freddie Mac или Fannie Mae могут стать фатальными для финансовой системы США, а потому администрация Буша будет спасать их любой ценой. «Правительство просто не может допустить смерти агентств. Вы не можете взять недвижимость, которая является основным активом страны, и ипотеку, которая является крупнейшим рынком долговых обязательств, и просто уничтожить их», – говорит исполнительный директор Hovde Capital Advisors LLC Эрик Ховд.
     В российском Минфине поспешили заверить, что долговые обязательства ипотечных компаний, в облигации которых по состоянию на 1 января 2008 года РФ вложила 100,8 млрд долл., по-прежнему имеют наивысший кредитный рейтинг, уступая по надежности лишь бумагам казначейства США. «В соответствии с действующим порядком средства Резервного фонда и Фонда национального благосостояния в ценные бумаги данных агентств не размещаются. Долговые обязательства подотчетных государству ипотечных агентств США в ограниченном размере используются Банком России при размещении золотовалютных резервов… В отличие от цен акций Fannie Mae и Freddie Mac котировки их долговых обязательств остаются стабильными», – отмечается в пресс-релизе Минфина РФ.

Власти США спасают ипотечные агентства

     Финансовые власти США предпринимают новые попытки не допустить паники на финансовых рынках. Глава минфина Генри Полсон объявил о финансовой поддержке ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac. Председатель Федеральной корпорации страхования депозитов (FDIC) США Шейла Бэр заверила частных вкладчиков в надежности подавляющего большинства американских банков. Одновременно с этим Комиссия по ценным бумагам и биржам США выступила с заявлением, что проводит расследование, стремясь выяснить, является ли появление слухов о проблемах в ипотечных компаниях попыткой манипулирования ценами на рынке.
     ФРС после заседания совета управляющих в субботу в Вашингтоне объявила, что Fannie Mae и Freddie Mac, «если это будет необходимо», могут воспользоваться чрезвычайными кредитами, которые она предоставляет финансовым компаниям. Кроме того, минфин в этом случае планирует получить полномочия на выкуп акций обоих агентств и расширить для них уже открытые кредитные линии. Эти решения минфина и ФРС еще должен одобрить конгресс.
     Рынок воспринял эти новости с оптимизмом: в начале торгов вчера котировки акций Freddie Mac выросли на 29%, до 9,98 долл., на столько же подорожали бумаги и Fannie – до 13,24 долл. за бумагу. Кроме того, Freddie Mac вчера успешно разместила краткосрочные облигации на 3 млрд долл. Очевидно, что спрос был поддержан анонсированными минфином и ФРС мерами. Ипотечная компания разместила трехмесячные бумаги на 2 млрд долл. под 2,309% и шестимесячные бумаги на 1 млрд долл. под 2,496% годовых, сообщает Интерфакс. Freddie Mac размещает трех– и шестимесячные облигации каждый понедельник.
     Часть золотовалютных резервов России – около 100 млрд долл. – инвестирована в облигации этих двух американских ипотечных агентств. В конце прошлой недели Минфин сделал специальное заявление о том, что считает эти вложения надежными. Вчера замминистра финансов Дмитрий Панкин сообщил, что Минфин не видит оснований менять долю облигаций Fannie Mae и Freddie Mac в активах для размещения резервного фонда и фонда национального благосостояния. Как известно, Минфин конвертирует средства нацфондов в иностранную валюту и размещает их на счетах в ЦБ, тот в свою очередь инвестирует эти средства в рамках международных резервов, в том числе в ценные бумаги наиболее надежных иностранных эмитентов.
     Как известно, поспешные действия финансовых властей США связаны с паникой инвесторов, которые не исключают банкротства Fannie Mae и Freddie Mac – агентств, контролирующих половину всего американского ипотечного рынка. В конце прошлой недели на рынке начались массированные продажи акций обеих компаний после публикации в New York Times информации о возможной передаче Fannie и Freddie под управление государства. Это уже не первый случай, когда из-за слухов на фондовом рынке начинается паника, подобное недавно происходило с котировками бумаг инвестбанков Lehman Brothers и Bear Stearns (последний, как известно, удалось спасти лишь путем его срочной продажи). Поэтому Комиссия по ценным бумагам и биржам США начала расследование по поводу распространения ложной информации с целью манипулирования ценами. В проверке также будут участвовать саморегулируемая организация «Управление по регулированию финансового сектора» и регулирующее подразделение Нью-Йоркской фондовой биржи.
     Держать оборону властям приходится не только против инвесторов фондового рынка, но и против частных вкладчиков, которых обеспокоил переход под контроль государства банка IndyMac. Всего за 11 дней его клиенты сняли с депозитов средства на 1,3 млрд долл. Пытаясь развеять сомнения и беспокойство вкладчиков, глава FDIC Шейла Бэр заявила, что застрахованные депозиты в безопасности: «Вероятность того, что ваш банк перейдет под контроль FDIC, очень мала. Но даже если это случится, вы все равно будете иметь доступ к вашим застрахованным депозитам. Ни один вкладчик не потерял еще ни одного цента... абсолютное большинство банков страны в целости и сохранности».
     FDIC страхует депозиты почти в 8,5 тыс. американских банков и сберегательных ассоциациях. В основном страхование покрывает до 100 тыс. долл. в каждом депозитарном учреждении и до 250 тыс. долл. на некоторых пенсионных счетах.

ТОЛЬКО 1,5% РОССИЯН СМОГЛИ ЗА 10 ЛЕТ КУПИТЬ КВАРТИРУ В КРЕДИТ

     Десять лет назад, в июле 1998 года президент Борис Ельцин подписал закон «Об ипотеке». Для семей со средним достатком эта схема остается сегодня единственным реальным способом обзавестись жильем. Однако, несмотря на десятилетнюю практику, ипотеку в России до сих пор нельзя назвать доступной – воспользоваться ей смогли только 1,5% граждан.
     Накануне первого юбилея закона люди, причастные к его реализации, собрались на заседании круглого стола, чтобы обсудить результаты десятилетней работы и проанализировать роль ипотеки в нацпроекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
     – Ипотека – это наше великое настоящее и великое будущее, – не скупился на оценки председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег Толкачев. – Это наше все. То, что граждане смогли получить доступ к кредитным ресурсам – это шаг в завтра. Однако ипотека пока не доступна обычной средней семье.
     Действительно, позволить себе взять кредит даже на 15-20 лет сегодня могут единицы. При стоимости квадратного метра жилья от 5 тысяч долларов в Москве и от 2,5 тысячи долларов в регионах для того, чтобы банк выдал кредит, ежемесячный доход заемщика и созаемщиков должен составлять не менее 100-200 тысяч рублей. При этом средняя зарплата в России 16,5 тысячи рублей (по данным Росстата на апрель 2008 года).
     Генеральный директор агентства «МИЭЛЬ брокеридж» Алексей Шленов нарисовал «Труду» далекий от народного портрет сегодняшних заемщиков: «Берут ипотеку преимущественно люди в возрасте от 25 до 45 лет, высококвалифицированные специалисты или управленцы среднего звена, а также топ-менеджеры, бизнесмены и предприниматели».
     Действительно, семье с достатком даже 100 тысяч рублей будет сложно накопить на первоначальный взнос (большинство банков требует 5-10% собственных средств от стоимости квартиры). Кроме того, заемщику потребуется застраховать жизнь и здоровье, а также приобретаемое жилье от ущерба. Это добавит к стоимости кредита 2-3% годовых.
     Даже в том случае, если заемщик и квартира удовлетворяют всем требованиям банка, на сбор документов и оформление сделки уйдет несколько недель. А при ставке по ипотеке 13% квартира обойдется в два раза дороже уже через пять лет.
     Именно дороговизна ипотеки серьезно сдерживает ее развитие. По мнению руководителя блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Ильи Зибарева, на сегодняшний день выдано не больше 1 млн. кредитов на покупку жилья. Снижение ставок и увеличение срока кредитования должно серьезно увеличить спрос на эту услугу. Между тем после начала ипотечного кризиса в Америке многие российские банки стали ужесточать условия: повышать ставки, увеличивать первоначальный взнос и менять требования к заемщику. Так, если в прошлом году проценты по ипотечным кредитам в отдельных банках снижались до 9%, то в этом году они составляют в среднем 11%, по данным ЦБ. Кроме того, после печального американского опыта многие банки вообще отказались от ипотечного кредитования: только за первый квартал этого года свернули программы 59 банков.
     Чиновники уверены, что массовое снижение ставок для развития продукта не нужно:
     – Снижение процентных ставок для всех – это то же самое, что дотации ЖКХ, – считает директор департамента рынка доступного жилья и ипотеки Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. – Более эффективно будет адресное снижение ставок.
     В некоторых регионах уже сегодня есть практика так называемой социальной ипотеки. Хотя ипотекой в чистом виде это назвать нельзя – возможности регионов включаются, чтобы обеспечить жильем только очередников. В Татарстане, например, создан республиканский фонд, в который поступают отчисления с промышленных предприятий – до 1,5%. Средства направляются на строительство, покупку жилья, рефинансирование ставки. Но воспользоваться средствами фонда могут только очередники. Кое-где ведется работа с молодыми семьями. Смысл в том, что, если в семье родится трое детей, их кредит просто обнуляется.
     Рассказывая о доступности для отдельных категорий граждан дешевого жилья в кредит, чиновники умалчивают о многолетних очередях на его получение и о том, что сроки сдачи целых микрорайонов, строящихся по госпрограммам, задерживаются на несколько месяцев и даже лет.
     Развитию ипотеки мешает и неуверенность населения в завтрашнем дне: ипотечные кредиты выдаются на 10-25 лет, и никто не может с уверенностью сказать, что сможет ежемесячно вносить платежи в течение столь длительного срока.
     Пугает и вероятность снижения стоимости жилья: что делать, если через три года квадратный метр подешевеет, а банку придется возвращать кредит на старых условиях?
     Неуверенность в состоянии экономики и своего личного бюджета привела к тому, что уже оформившие ипотеку заемщики пытаются расплатиться с ней как можно скорее: в среднем за квартиру расплачиваются за 3-5 лет, посчитали в «МИЭЛЬ брокеридж». Кредит с таким сроком сложно назвать долгосрочным.

опыт
     УСЕКАЙ И ОТКРЫВАЙ
     На рынке зарубежной недвижимости существует несколько схем ипотечного кредитования: расширенно-открытая (американская), сбалансированно-автономная (немецкая) и усеченно-открытая (британская, испанская, французская и итальянская).
     По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости наличными, на оставшуюся сумму берет кредит под залог приобретаемой недвижимости. Возврат кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Ставка по 30-летнему ипотечному кредиту – 5-6%, а по 15-летнему – 4,75%.
     При немецкой модели для получения кредита в банке необходимо открыть специальный накопительный счет. Как только на нем накопится необходимая сумма (на это уходит 5-8 лет), заемщик получает право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погасить кредит нужно в течение 10-15 лет. Ставка ипотечных кредитов – 5%.
     Усеченно-открытая система наиболее удобная. Она используется в Испании. Низкая процентная ставка (3-4%) сочетается с внушительным сроком выплаты кредита – до 30 лет. Чтобы оформить кредит, нужно лишь предъявить паспорт и справку о зарплате. Кредит выдается на 70%, а иногда и на 100% стоимости жилья.
     В Великобритании ипотечные ставки постоянно снижаются и достигли 3,5%. Кредит, как правило, выдается на 25 лет. Во Франции размер кредита зависит от цены недвижимости, можно взять в банке сумму до 85% стоимости объекта. Срок возврата – от 7 до 25 лет. Процентная ставка для кредита в евро – 2,75% и на 2% выше в других валютах. Кредит в Италии покрывает до 80% стоимости жилья и предоставляется на срок 5, 10 и более лет. Ставки по кредитам колеблются в пределах от 3,5 до 7%.

Правда, это может привести к росту процентных ставок

     Роспотребнадзор публично высказался против действующей практики обязательного страхования жизни при ипотечном кредитовании. В ведомстве Геннадия Онищенко считают, что страховаться или нет – вопрос сугубо добровольный. Поэтому заставлять желающих взять в кредит крупную сумму денег раскошеливаться на страховку (а она иногда достигает 1% от суммы кредита в год) – нечестно.
     С другой стороны, кредит – дело добровольное. Не нравится – не берите. Поэтому-то Роспотребнадзор, сделавший заявление по просьбе Ассоциации российских банков (АРБ), отказался вмешиваться и рассылать финансистам инструкции и предписания. Дескать, это не его полномочия.
     Так что теперь этим делом могут заняться ФАС и Центробанк. ЦБ – как орган, за банками надзирающий. А антимонопольная служба проверит факты нарушения конкуренции. Ведь частенько у банка есть своя «карманная» страховая компания, и подписывать дополнительные договоры нужно именно с ней, что нарушает условия конкуренции.
     Если все-таки банки заставят выдавать кредиты без всяких дополнительных условий, то ничего хорошего от этого простому заемщику не светит. Ведь, как объясняют эксперты, банки очень сильно рискуют: вдруг вы разоритесь или же заболеете. Мало ли что может случиться за 20 лет ипотеки. Так в случае проблем оставшийся долг погасит страховая компания. Без этого риски придется закладывать в процентную ставку. Причем, как предсказывают специалисты, на круг выйдет еще дороже: ведь нашим банкам лишь бы найти повод ободрать клиента...

В регионах с низким уровнем доходов банки не стремятся снижать проценты по ипотечным кредитам

     Чем ниже заработки и уровень доходов в регионе, тем выше ставки по ипотечному кредитованию. Как отмечается в материалах о текущих тенденциях в сфере ипотечного кредитования, опубликованных на днях Центробанком, в целом по стране наблюдается значительная дифференциация средневзвешенных процентных ставок в зависимости от уровня зажиточности населения. В результате, если кредит в иностранной валюте в Ямало-Ненецком автономном округе можно получить под 6,5% годовых, то в Новгородской области, где заработки населения в три раза ниже, ставка достигает 12,2% в год.
     По замыслам властей, со временем ипотека должна стать одним из основных механизмов решения жилищной проблемы. На государственном уровне поддержка развития ипотеки осуществляется в первую очередь в рамках реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы. Одна из ее подпрограмм предполагает предоставление единовременной безвозмездной и безвозвратной субсидии на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий».
     Однако реальное число граждан, которые могут воспользоваться господдержкой при взятии ипотечного кредита, остается крайне незначительным. Несмотря на незначительное снижение средних ставок по ипотечному кредиту, они остаются достаточно высокими и сегодня в рублях достигают 12-13%, а в долларах – 10-11%, тогда как наиболее распространенным условием кредитования остается внесение первоначального взноса 20-30% стоимости жилья.
     Сочетание этих условий с низким платежеспособным уровнем населения и быстрым подорожанием жилья делает ипотеку доступной не более чем для 5-10% населения.
     При этом в масштабах страны выявляется еще одна негативная тенденция: чем ниже уровень жизни и доходов в регионе, тем выше там ставки по ипотеке. Так, ЦБ отмечает значительную дифференциацию средневзвешенных процентных ставок в зависимости от региона, в котором находился заемщик, – от 11,4% в Ямало-Ненецком автономном округе (ЯНАО) до 13,8% в Костромской области по рублевым кредитам и от 6,5% в том же ЯНАО до 12,2% в Новгородской области по кредитам в иностранной валюте. При этом, согласно информации Росстата, среднемесячная номинальная заработная плата в апреле 2008 года составила в Костромской и Новгородской областях всего 10,6 и 13,0 тыс. рублей, тогда как в Ямало-Ненецком автономном округе среднестатистический работник в среднем получил за этот месяц 41 тыс. рублей.
     Но разница наблюдается даже внутри одного региона. В более зажиточных Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах, где заработки в апреле составляли 34 и 41 тыс. рублей соответственно, в первом квартале 2008 года минимальные средние ставки по кредитам в рублях равнялись 11,7% и 11,4%, тогда как на юге Тюменской области, где заработки традиционно ниже, – уже 12,3%.
     «Уровень ставок и доходы населения – это хотя и опосредованно, но достаточно связанные вещи», – считает независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. По словам эксперта, механизм формирования этой дифференциации носит следующий характер: в богатых регионах банки, как правило, богаче, и они стараются сделать уровень ставок ниже, чтобы привлечь клиентов, которые тем не менее охотно идут к ним за кредитами. А в бедных регионах, где и сами кредитные структуры победнее, они выставляют средние ставки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК) или чуть выше, чтобы еще больше не снижать уровень своих доходов. «Где сам кредит ниже, там и выручка банка ниже, поэтому в таких регионах банкиры менее охотно идут на снижение процентов, чтобы ее не снижать», – отмечает Стерник.
     Естественно, что в тех регионах, где заработки высоки, – выше и цены на жилье, что влияет на увеличение объема выданных кредитов. Поэтому, как считает эксперт, при анализе оборотов рынка более информативным является учет не только объема кредитов, но и количества ипотечных сделок.
     Уровень ставок зависит от того, какие банки представлены в регионе и какую ипотечную политику они проводят, считает гендиректор компании RRG Денис Колокольников. По его словам, наиболее важный аспект для банка – это кредитоспособность заемщика, которая в том же Ханты-Мансийске, например, выше, а также характер предоставляемого жилья. Он также отмечает, что при формировании уровня ставок существенную роль играет политика региональных властей, которые могут предоставлять своим жителям льготные программы кредитования, компенсируя банкам часть издержек. Последнее обстоятельство тем более важно, что из-за кризиса ликвидности некоторые банки перестали вовсе выдавать кредиты, а другие делают это

Станет ли ипотека дороже

     Ипотека в регионах может подорожать, поскольку Агентство по ипотечному жилищному кредитованию собирается жестко регулировать процентные ставки «подконтрольных» кредитных организаций. Такое сообщение появилось вчера в СМИ.
     Президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков подтвердил «РГ», что не исключает такого развития событий. Но подорожание коснется не всех регионов. Как выяснила «РГ», в Москве некоторые ведущие банки, наоборот, снижают проценты по ипотечным кредитам.
     Напомним, что АИЖК занимается рефинансированием банков, выдающих ипотечные кредиты, путем выкупа закладных. Это на 100 процентов государственное агентство. Однако в отличие от американских Fannie Mae и Freddie Mac, которые финансируют львиную долю ипотечного рынка страны, доля АИЖК в общем объеме рефинансированных ипотечных кредитов по итогам прошедшего года снизилась с 55,3 до 34,6 процента. И продолжает снижаться.
     Теперь АИЖК собирается подписывать со своими агентами договоры купли-продажи закладных на кредиты с указанием ставок и объемов рефинансирования. Причем покупать закладные на кредиты со ставками ниже рекомендованных агентство будет со скидкой – дисконтом. И банкам будет невыгодно снижать ставки по ипотеке. Минимальная ставка, указанная в проекте договора, составляет 12 процентов, что на 1,25 процента выше действующей сегодня. Причина в том, что часть денег для рефинансирования ипотеки АИЖК приходится занимать за рубежом, где они сейчас дорожают.
     Как пояснил корреспонденту «РГ» Анатолий Аксаков: «Банки, и в первую очередь региональные, ориентируются на ставку АИЖК в своих процентах по ипотечным кредитам, и эти действия агентства могут поднять ставки на 1-2 процента. Хотя сейчас на рынке практически не существует ипотечных ставок ниже 12 процентов. С другой стороны, «регулирующая» ставка АИЖК однозначно будет удерживать ипотечные ставки на нынешнем уровне, не давая им снижаться».
     Между тем два последних года доля ипотеки в общем объеме кредитов населению росла в среднем на 224 процента в год. В прошедшем году она составила 15,6 процента от всех кредитов, по сравнению с 11,6 в 2006-м и 3,6 в 2005 году. Объем рынка ипотечного жилищного кредитования в России вырос с 665,3 миллиона до 22,7 миллиарда долларов. Такой значительный рост стал результатом изменений в законодательстве, позволивших использовать жилую недвижимость в качестве залогового обеспечения кредитов, повышенного спроса на жилье, а также стремительного роста цен на недвижимость и зарплат граждан. За два года цены на жилье выросли вдвое, а средняя заработная плата увеличилась более чем на 28 процентов. Однако реальное число граждан, которые могут воспользоваться ипотекой, остается незначительным – не более 5-10 процентов населения страны.
     При этом, по исследованиям Центробанка, чем ниже уровень жизни и доходов в регионе, тем выше там ставки по ипотеке. По словам экспертов, это объясняется просто: в богатых регионах банки, как правило, богаче, и они стараются сделать ставки ниже, чтобы привлечь клиентов. А в бедных регионах и сами кредитные организации беднее, поэтому они выставляют ставки по стандартам АИЖК или чуть выше, чтобы не снижать уровень своих доходов. В регионах, где заработки высоки, растут и цены на недвижимость, и объемы выданных кредитов. Например, в Москве, где цена жилья с начала года увеличилась почти на 40 процентов, многие ведущие банки сейчас даже снижают ставки по ипотеке. А в других регионах, напротив, некоторые банки вообще перестали выдавать ипотечные кредиты из-за кризиса ликвидности. При этом спрос на ипотеку не уменьшается и по законам рынка ставки растут.
     А вместе с ними растет и размер просроченной задолженности по кредитам. По оценкам АИЖК, самую большую задолженность имеет Ставропольский край – 21,1 процента от выданных кредитов, за ним идет Ульяновская область – 13,9 процента. Причина в том, что прошлогодний высокий рост цен недвижимости спровоцировал бешеный спрос на инвестиционное жилье. Многие люди брали ипотечные кредиты в расчете на повышение цен на жилье и заработной платы. Но ни того ни другого не произошло. И в итоге начались массовые просрочки по платежам. Поэтому, к сожалению, никакого облегчения на рынке ипотеки до конца года не предвидится, прогнозируют эксперты.