VFF-S
Акты
Жилищный кодекс
Содержание раздела
Вниз

Жилищный кодекс Российской Федерации
Ипотека. Материалы СМИ [12]

  1. Ставка больше, чем жизнь. Для 80 процентов россиян ипотечный кредит все еще недоступен. «Российская газета», 04.08.08.
  2. Без цемента дом не построишь. В Красноярске в 2008 году в два раза сократилось число ипотечных сделок. «Независимая газета», 07.08.08.
  3. Ипотека сохранит вычет. «Газета.Ru», 07.08.08.
  4. «Многие региональные банки уже прекратили выдавать ипотечные кредиты». «RBCdaily», 08.08.08.
  5. Кров за кровь. Министерство обороны одерживает победы на рынке недвижимости. «Время новостей», 11.08.08.
  6. «Правительство никогда не обещало, что весь ипотечный рынок будет держаться только на АИЖК». «КоммерсантЪ», 12.08.08.
  7. Ипотечные кредиты выдадут по новой формуле. «КоммерсантЪ», 14.08.08.
  8. Ипотеку поделили. Госбанки и нерезиденты. «RBCdaily», 15.08.08.
  9. Ипотека под угрозой. В регионах отказываются от АИЖК. «RBCdaily», 21.08.08.
  10. Проект «Недоступное жилье». «Газета.Ru», 22.08.08.
  11. Ипотечные агентства закладываются на кризис. Региональные партеры АИЖК готовы выйти из программы «Доступное жилье». «КоммерсантЪ-Власть», 27.08.08.
  12. Ипотеку ставят в бюджетную очередь. «КоммерсантЪ», 29.08.08.
  13. На АИЖК завели дело. По его же собственному письму. «RBCdaily», 01.09.08.
  14. Завидные дачи. «Желдорипотека» построит жилье рядом с резиденцией президента в Завидове. «RBCdaily», 05.09.08.
  15. Ипотека попала под опеку. Правительство США установило контроль над Fannie Mae и Freddie Mac. «КоммерсантЪ», 08.09.08.
  16. Ставка больше, чем жизнь. Для 80 процентов россиян ипотечный кредит все еще недоступен. «Российская газета», 15.09.08.
  17. Форвардная ипотека. «Время новостей», 16.09.08.
  18. Минэкономразвития рефинансирует ипотеку. До 2020 года. «RBCdaily», 19.09.08.
  19. Сильная компания может снизить ставки. «Комсомольская правда», 23.09.08.
  20. Ипотека продляет жизнь? «Комсомольская правда», 23.09.08.
  21. Кризис залез в квартиры. «Труд», 01.10.08.
  22. Замороженная стройка. ВТБ-24 объявил мораторий по ипотеке на строящееся жилье. «Время новостей», 06.10.08.
  23. Кризис затормозил строительный бум в России. «The Washington Post», 07.10.08.
  24. Непредвиденные последствия. Маловероятно, что настольная игра в 'падаль и стервятников' вскоре закончится. «The International Herald Tribune», 09.10.08.
  25. Залоговое бремя. Росевробанк просит заемщиков по ипотеке гасить кредиты досрочно. «КоммерсантЪ», 10.10.08.
  26. Жилищный кризис. Финансовый обвал хоронит мечту россиян о доступных квартирах. «Новые Известия», 13.10.08.
  27. Ипотека раньше срока. «Труд», 14.10.08.
  28. Заморозки на почве ипотеки. «Российская газета», 15.10.08.
  29. «Откладывать получение ипотечного кредита не стоит». «Труд», 17.10.08.
  30. Рынок ипотеки усыхает. «RBCdaily», 17.10.08.
  31. Жилье становится доступным для банков. Ставки по уже выданным ипотечным кредитам начали повышаться. «КоммерсантЪ», 22.10.08.
  32. Ссуда без суда. Для развития ипотеки АИЖК предлагает поменять законы. «Время новостей», 31.10.08.
  •     Содержание раздела

    Ставка больше, чем жизнь

    Для 80 процентов россиян ипотечный кредит все еще недоступен

    Десять лет назад, когда вступил в действие закон об ипотечном кредитовании, большинство россиян впервые услышали слово «ипотека». В прошлом году кредитов на покупку жилья было выдано уже на 556,5 миллиарда рублей. В первом квартале этого года – на 151 миллиард рублей.
         Однако пока смогли взять ипотечный кредит чуть более 1 процента россиян. Как помочь тем, кто остался за «чертой ипотеки»? Стоит ли сейчас покупать жилье в кредит и как изменятся цены на рынке недвижимости в ближайшее время? На эти и другие вопросы «РГ» отвечает вице-президент Ассоциации строителей России, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.

         Российская газета: Владимир Николаевич, так стоит сейчас брать ипотечный кредит или лучше подождать, когда, может быть, жилье подешевеет?
         Владимир Пономарев: Я бы советовал, если есть деньги, брать. Ставки по кредиту уже сейчас 13-14 процентов. До конца года они могут подняться до 15 процентов. Рост цен на жилье – 25 процентов. Беря кредит, вы фиксируете цену на момент покупки квартиры. Следовательно, от дальнейшего подорожания вы уже защищены. Напротив, рост цен для тех, кто приобрел квартиру в кредит, даже выгоден, потому что купленное жилье можно будет продать по более высокой цене. Но, с другой стороны, сейчас потребителям будет намного сложнее получить кредит, поскольку банки ужесточили требования к заемщикам.

         РГ: Я так понимаю, что в этом виноват американский ипотечный кризис. А каков процент невозвратов по кредитам среди россиян?
         Пономарев: В России около двух процентов заемщиков – банкроты по ипотечным кредитам. Беспокоит то, что эта цифра стала расти. В Алтайском крае число дефолтов составляет 24 процента, в Башкирии, Краснодарском крае (по ряду ипотечных программ) приближается к 9 процентам. Причина та же, что и в США, – банки начали учитывать не только «белые» доходы, но и так называемые черные. На рынке появились ипотечные программы с пониженным первоначальным взносом, а то и вовсе без него.
         Кроме того, ускоренными темпами снижались процентные ставки. В результате мы получили не кризис, как в Америке (такого кризиса у нас нет и не может быть из-за малого объема выданных кредитов), но тенденции в смысле политики на рынке те же самые. Основной проблемой России является невозможность в короткие сроки провести рефинансирование ранее привлеченных займов. И у многих банков нет другого пути, как выйти из программы. Банк может официально не объявлять об этом, но под разными предлогами отказывать в выдаче ипотечного кредита.
         Что касается рисков для банков, связанных с дефолтом заемщиков, то, к сожалению, в России отсутствует очень важный механизм – страхование кредитных рисков. Эта система успешно опробована Казахстаном. Страхуется часть кредита, и если человек не может платить, то часть нужной суммы покрывает страховая компания.

         РГ: На ваш взгляд, ипотека в России состоялась?
         Пономарев: Безусловно. Массово ипотечные кредиты россияне начали брать с 2002 года. Тогда их было выдано на сумму 300 миллионов долларов. В пошлом году уже на 25 миллиардов долларов. Таким образом, по общему объему ипотечного рынка мы достигли уровня Польши. В целом воспользовались кредитами порядка 700 тысяч российских семей. Конечно, для России это не так уж и много.
         Однако у нас сформировалось несколько искаженное представление об ипотеке, как чуть ли не о единственной возможности улучшить свои жилищные условия. Во всех странах ипотека является инструментом приобретения жилья для тех слоев населения, которые обладают стабильными и, подчеркну, относительно высокими доходами. В России взять ипотечный кредит могут позволить себе лишь люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60-70 тысяч рублей. А это всего 20 процентов населения. Остальные 80 процентов граждан не могут ни купить квартиру самостоятельно, ни участвовать в ипотеке.
         На мой взгляд, надо развивать рынок съемного жилья. В большинстве западных стран снимают квартиры до 40 процентов населения. Кстати, платеж по кредиту, если брать Москву, даже за стандартную «двушку» на окраине города, все равно окажется выше, чем плата за найм – примерно в 1,5-2 раза. Ладно, если бы потерпеть пришлось недолго, но ведь ипотеку, как правило, люди берут на 10-30 лет.
         Неправильно также напрямую связывать доступность жилья и ипотеку. Для тех категорий граждан, кто не может самостоятельно решить квартирный вопрос, должен быть свой инструмент приобретения жилья, где значимую роль будут играть бюджетные средства. Пример США. Там ипотеку могут позволить себе около 75 процентов населения, для остальных в зависимости от уровня дохода предоставляется господдержка – для одних больше, для других меньше.
         У нас вроде бы тоже существует механизм субсидий для определенных категорий граждан. В прошлом году их получили около 70 тысяч семей. Всего же семей в России 48 миллионов. Если поделите одно число на другое, получите 0,1 процента. Капля в море. Возможно, надо искать и другие пути, как сделать жилье доступнее.
         Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра? Это строительная себестоимость, земля, инженерная инфраструктура и плата за подключение к сетям, прибыль профессиональных участников строительного рынка, всевозможные поборы, в том числе в виде взяток. В структуре цены все эти расходы достигают не менее 50 процентов. Если государство будет бесплатно выделять землю, цена упадет сразу на 20 процентов, если возьмет на себя инженерную инфраструктуру – еще на 30 процентов. Так делается во многих странах. Государство финансирует или софинансирует определенную часть затрат на строительство. Но только адресно в рамках социальных жилищных программ, включая социальное жилье. Кстати, подобный опыт есть у Белгорода и Москвы.
         Таким образом, наряду с сегментом коммерческого жилья, реализуемого по свободным ценам, должен существовать сегмент, на котором цены регулируются государством-соинвестором.

         РГ: Мы все время говорим о росте цен на жилье. Означает ли это, что с подорожанием квадратных метров уменьшается число тех, кто может позволить себе купить жилье?
         Пономарев: Если доходы населения будут расти медленнее, чем рост цен на рынке жилья, то да. В предыдущие годы реальные душевые доходы россиян росли примерно на 10 процентов в год, а реальные цены на жилье – на 15 процентов. При этом в прошлом году было введено в строй порядка 60 миллионов квадратных метров жилья. А потребность выше в разы. Построенного жилья не хватает даже на тех, кто бы мог его купить.

         РГ: В России собираются развернуть масштабную программу по малоэтажному строительству – как более дешевую альтернативу многоквартирным домам. Возможно ли взять в ипотеку загородный дом?
         Пономарев: В принципе можно, но здесь есть определенные сложности. Для загородной недвижимости очень сложно совершить оценку приобретаемого имущества. Учитываются такие составляющие, как удобный подъезд, наличие коммуникаций, инфраструктуры – магазина, больницы, школы и прочее. Не в каждой сельской местности это есть, а значит, ликвидность такой недвижимости невелика. То есть юридических запретов никаких, но экономические реалии таковы, что банки не дают кредиты на приобретение загородного имущества.

    Загружается с сайта НоГа

    Нина Егоршева.
    © «
    Российская газета», 04.08.08.


    Без цемента дом не построишь

    В Красноярске в 2008 году в два раза сократилось число ипотечных сделок

         Ведущие участники рынка недвижимости Красноярска провели круглый стол, на котором констатировали, что на берегах Енисея цены на жилье стабилизировались и до конца года не должны подняться. Однако у строителей вызывает обеспокоенность резкий рост цен на строительные материалы, темпы инфляции и мировой банковский кризис, который уже привел к стагнации на местном рынке жилья.
         Как сообщил министр строительства и архитектуры регионального правительства Николай Глушков, в первом полугодии 2008 года на территории региона введено 400 тысяч квадратных метров жилья. Это на 32% больше, чем за аналогичный период 2007 года. Но чиновник с сожалением констатировал тенденцию снижения числа ипотечных сделок. В первом полугодии зафиксировано 584 ипотечных сделки. Это в два раза меньше, чем в прошлом году. По словам министра, это связано с мировым ипотечным банковским кризисом.
         Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в Красноярске составляет сегодня 50 тыс. руб. Эта цена держится уже несколько месяцев, что дало повод некоторым местным наблюдателям говорить о перегреве рынка и о скором закрытии многих компаний, работающих в строительной отрасли. Но участники круглого стола констатировали, что операции с жильем в регионе не прекратились – сократилось их количество. Прекратилось завышение цен в некоторых его сегментах. Именно из-за этого клиенты снизили свою активность и заняли выжидающую позицию. «Нынче перегрева рынка не произошло, однако и спада цен мы не ожидаем. С апреля по сентябрь обычно бывает затишье в ценах на квартиры и дома. Вообще, экономических предпосылок для роста цен на жилплощадь не существует, за исключением некоторых факторов, в том числе уровня инфляции», – заявил Николай Глушков.
         Куда больше строителей волнует рост цен. «Себестоимость жилья уже догоняет рыночные цены, поэтому необходим коммерческий зазор между ними для развития строительной отрасли», – тревожится президент краевого союза строителей Разим Абасов. С начала года бензин подорожал на 25%, вдвое выросла цена цемента и металлоконструкций. Этот фактор вполне может привести к тому, что в ближайшие годы жилье в крае по-прежнему будет оставаться роскошью.
         По данным экспертов, в регионе только 18% трудоспособного населения способны решить жилищные проблемы за счет собственных средств. «Всем остальным в решении «квартирного вопроса» должно помогать государство», – заявил Николай Глушков. По его словам, за три года в Красноярском крае будут построены 1200 квартир для особо нуждающихся категорий граждан. Но на территории региона в очереди на социальное жилье стоит 65 тысяч семей. Нетрудно посчитать, что при нынешних темпах строительства жилья те, кто находится во второй половине этой очереди, рискуют не дожить до счастливого мига вселения в собственные социальные хоромы.
         Красноярск

    Александр Чернявский.
    © «
    Независимая газета», 07.08.08.


    Ипотека сохранит вычет

    Загружается с сайта Газета.Ru      Заемщики, которые решили рефинансировать ипотечный кредит, смогут сохранить право экономить на налоге на доходы физических лиц. Такой законопроект внесен в Госдуму. Это поможет гражданам точнее определить размер экономии при рефинансировании, но вряд ли увеличит спрос на ипотеку.
         Заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Сергей Штогрин предлагает сохранить вычет по налогу на доходы физлиц при рефинансировании ипотечного кредита. Сегодня граждане, покупая недвижимость, могут вернуть из бюджета 13% от ее стоимости, но не более 130 тыс. рублей. Сэкономить на налоге можно и при покупке недвижимости по целевому кредиту. В этом случае заемщики имеют право ежегодно возвращать 13% от суммы процентов, выплаченных по ипотеке за прошлый год, вплоть до полного погашения кредита.
         Однако при рефинансировании ипотеки заемщик теряет право на вычет, поскольку новый кредит уже не является целевым. «В итоге часто получается, что заемщику выгоднее на протяжении всего срока погашения кредита получать имущественный вычет с суммы уплаченных процентов, чем рефинансировать свой кредит», – отмечает советник председателя правления «Собинбанка» Георгий Шабад.
         Сергей Штогрин считает это несправедливым. По его мнению,
         отсутствие вычета при новом кредите не имеет экономического обоснования: он все равно остается по сути целевым, меняются только кредитор и процентные ставки.
         Сергей Штогрин также предлагает распространить эту льготу на кредиты для покупки земельного участка, если он приобретается вместе с жилым домом.
         «Если подобный законопроект будет принят, то возможность рефинансироваться с налоговым вычетом в будущем добавит привлекательности ипотеке»,
         – считает Шабад. Особенно значимо это в условиях роста ставок по ипотеке. При высоких ставках возможность рефинасирования без финансовых потерь станет одним из важнейших аргументов для клиента в пользу ипотеки, полагает эксперт.
         Однако значительного увеличения спроса на ипотечные кредиты в случае одобрения внесенных поправок ожидать все же не стоит, счтает начальник управления развития ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.
         «Скорее всего, эти меры направлены на то, чтобы облегчить выбор для уже имеющихся заемщиков. Ведь они задаются вопросом, насколько выгодно рефинансирование, если исчезает возможность получить вычет,
         – объясняет Шаламов. – Сравнить и подсчитать, что выгоднее, крайне тяжело, поскольку механизм рефинансирования сложный. А вносимые поправки сделают эту процедуру чуть прозрачнее и понятнее».

    Ольга Танас.
    © «
    Газета.Ru», 07.08.08.


    «Многие региональные банки уже прекратили выдавать ипотечные кредиты»

    Интервью с членом правления, директором департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 Анатолием Печатниковым

         В этом году банк ВТБ 24 стал крупнейшим игроком на рынке рефинансирования ипотечных кредитов: по объемам выкупленных ипотечных закладных банк догнал Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Однако удерживать достигнутые позиции любой ценой банк не намерен и с 1 сентября меняет условия выкупа ипотечных портфелей, а также повышает процентные ставки по собственным ипотечным продуктам. О том, почему банк пошел на эти меры, в интервью корреспонденту РБК daily ЕЛЕНЕ ЗУБОВОЙ рассказывает член правления, директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 АНАТОЛИЙ ПЕЧАТНИКОВ.

         – Банк анонсировал в третьем квартале изменения в программе приобретения ипотечных активов, в чем они заключаются?
         – Мы сворачиваем нашу активность по выкупу ипотечных портфелей других кредиторов — такое решение было принято 25 июля правлением ВТБ 24, и наблюдательный совет банка одобрил наши инициативы. Причина такого решения — в доходности портфелей и качестве тех кредитов, которые нам поставляют региональные банки: оно существенно хуже качества портфелей, которые мы формируем сами. По той цене, которая сложилась на рынке, эти портфели нам не интересны. Приходится признать, что в настоящий момент система рефинансирования в том виде, в котором она существовала до недавнего времени, экономически не оправданна, и мы решили ее свернуть. Лучше направить фонды на выдачу собственных кредитов, чем на покупку чужих.

         – Какие условия теперь банк предлагает на рынке рефинансирования ипотечных кредитов?
         – C 1 сентября мы прекращаем операции по выкупу ипотечных портфелей на прежних условиях. Исходя из ожидаемой инфляции на конец года в 13%, дисконт при покупке портфеля низкодоходных долгосрочных ипотечных кредитов, выдававшихся под 11,5% годовых в рублях, должен составлять не менее 20% к номиналу. Для банков согласиться со справедливой оценкой их портфеля, которую мы ему даем, означает продать его, получить наличные и начать выдавать новые кредиты по цене на 2—3% дороже, чем они делают сейчас. Мы готовы покупать такие активы, доходность которых после рисков будет выше инфляции или примерно на уровне 16% годовых по ипотечному портфелю. У ВТБ 24 ставки по ипотеке ниже, но и качество лучше. На рынке таких портфелей пока нет, но это то, что в перспективе можно покупать без уплаты какой-то премии или комиссии.

         – Что будет с действующими агентскими договорами по выкупу ипотечных кредитов?
         – В августе мы продолжим покупать закладные в рамках прежней стратегии, будет переходный этап. У нас подписано около 180 партнерских соглашений — они долгосрочные, но предусматривают односторонний выход после уведомления, сделанного за месяц. Сделок с премией у ВТБ 24 нет уже с начала июля. Дело в том, что портфели с доходностью, сопоставимой с нашей, но качеством в три раза хуже, сейчас реально ничего не стоят, они убыточны с учетом текущей стоимости фондирования. ВТБ 24 такие портфели может покупать только с дисконтом, что означает убыток для банков — первоначальных кредиторов. Конечно, их такая позиция не очень устраивает, видимо, нужен некоторый период времени, чтобы на этом рынке сложилось справедливое ценообразование.

         – Почему вас не устраивает качество ипотечных портфелей в других банках?
         – Просрочка по нашему ипотечному портфелю 0,6%, у банков-партнеров — выше в разы. У большей части кредитных учреждений контрольные мероприятия и процедуры работают, к сожалению, не так эффективно. Наиболее наглядно это демонстрируют показатели просрочки по портфелю АИЖК, рефинансирующего ипотечные кредиты региональных банков на уровне 5% в среднем по портфелю.

         – Изменение в программе рефинансирования ипотечных портфелей приведет к сокращению объемов выкупа закладных банком ВТБ 24?
         – В отношении фондирования этих операций у нас ограничений нет, и в принципе мы могли бы поддерживать рынок примерно в тех же объемах, в которых мы это делали в последние полгода — с начала года мы выкупили 8 тыс. кредитов на 11 млрд руб. Есть кредиты, которые мы хотели бы купить с дисконтом, ниже номинальной стоимости, но, поскольку не все продавцы к этому готовы, сказать, каким будет объем приобретенных во втором полугодии кредитов, сложно. Большого количества портфелей на продажу сейчас на рынке нет. Многие региональные банки уже прекратили выдавать ипотечные кредиты. Они видят текущую ситуацию, видят, что АИЖК не покупает кредиты в достаточном количестве, видят и то, что ВТБ 24 все-таки рыночный игрок, у которого тоже могут меняться правила и цены. Поэтому ипотеку либо закрывают, либо кредитуют, рассчитывая исключительно на собственные средства.

         – АИЖК планирует выкупать кредиты, выданные по ставке 10,75—14% годовых с дисконтом 1—5% от номинальной стоимости. Почему стратегии АИЖК и ВТБ 24 на этом рынке отличаются?
         – Любой бизнес должен развиваться на основе свободных рыночных условий, тем более такой большой бизнес, как ипотечный, и цена на этот продукт тоже должна формироваться рынком. У АИЖК не совсем рыночная политика ценообразования, поэтому, чем больше рыночных игроков и чем меньше агентство влияет на первичный рынок, тем лучше. Большая заслуга АИЖК в том, что был сформирован рынок ипотеки. И сначала, чтобы его не ломать, мы просто вошли на него и сказали: мы тоже покупаем по этим стандартам. Но сейчас мы говорим: нет, к сожалению, то, что сейчас есть на рынке, по этой цене нас не устраивает, мы не хотим это больше покупать. Если рыночная цена фондов выросла, то рыночная цена кредитов тоже повысится. Понятна социальная значимость ипотеки, но у нас, как у госбанка, есть и другие задачи: обеспечивать доходность по вкладам, платить налоги, зарабатывать доход на акционерный капитал, который предоставило государство.

         – Какие планы по рефинансированию ипотечного портфеля у ВТБ 24?
         – На осень готовятся две сделки секьюритизации общим объемом 1 млрд долл. — сейчас мы ведем переговоры. Это будет трансграничная секьюритизация, но публичных бумаг на рынок мы не выпустим, а получим долгосрочный кредит под залог этого портфеля от консорциума западных банков. Впоследствии при благоприятной конъюнктуре будут выпущены долговые бумаги. Мы видим ту справедливую цену, которую инвесторы готовы платить за этот портфель. Исходя из этого, формируем нашу ценовую политику, наше ценовое предложение для конечного потребителя. Конечно, кредит будет стоить дороже, чем сделки по секьюритизации ипотеки, которые ВТБ проводил два года назад.

         – Какова вероятность того, что сделки не будут вновь отложены?
         – Мы оптимистично смотрим на перспективы проведения сделок этой осенью, потому что объемы размещения и ценовой коридор согласованы со всеми участниками размещения. Если они не состоятся в сентябре, перенесем их на ноябрь, в любом случае своих попыток мы не прекратим. Замечу, что острой необходимости рефинансироваться у банка нет, просто мы считаем, что нужно тестировать рынок, получать обратную связь от инвесторов, ведь рынок не восстановится сам по себе. Должны быть какие-то прецеденты, которые сформируют новую ценовую реальность и покажут пример всему остальному рынку. В конце концов инвесторам средства тоже надо куда-то вкладывать.

         – Какие цели ВТБ 24 ставит на первичном рынке ипотеки?
         – Для нас рыночная ситуация складывается благоприятно: объем нашего портфеля — 6 млрд долл., до конца года мы должны довести его до 8,5 млрд долл. Растет и доля рынка: по предварительным данным, на 1 июля доля ВТБ 24 на первичном рынке ипотеки достигла 13%. До конца года в соответствии с бизнес-планом она может увеличиться до 15% — это была стратегическая цель до конца 2010 года, но, видимо, она будет выполнена раньше. Затем будем пересматривать стратегию, цель по доле рынка, возможно, будет в диапазоне 17—19% с учетом приобретенных портфелей и трансграничных сделок.

         – В других странах негативные тенденции на ипотечном рынке усугубляются падением на рынке недвижимости, возможен ли этот сценарий в России?
         – Российский рынок недвижимости характеризуется устойчивым ростом. Кое-где бывает стагнация цен, которая все равно переходит в стадию роста. Были негативные проявления в Екатеринбурге, где цены начали падать на 1—1,5% в месяц. Сейчас там ситуация изменилась и цены снова начали расти. В России рынок ипотеки на 90% формируется за счет кредитов на жилье в многоквартирных домах, и в этом сегменте какого-то ощутимого снижения цен ожидать не стоит. Стоимость жилья в них постоянно растет из-за процесса миграции и роста доходов населения, чему способствует увеличение цен на нефть.
         В отличие от других банков мы сохраняем программу без первоначального взноса, она действует уже два года в половине регионов нашего присутствия. Доля кредитов с первоначальным взносом менее 5% в ипотечном портфеле ВТБ 24 составляет 13%.

         – Каковы прогнозы относительно дальнейшего движения процентных ставок по ипотечным кредитам?
         – Думаю, что цена кредитного предложения в ближайшее время должна резко увеличиться. ВТБ 24 уже повышал ставки по ипотеке, и Сбербанк тоже, а на осень мы прогнозируем очередную волну повышения процентных ставок. Мы в своей ценовой политике ориентируемся на стоимость фондов. При этом смотрим на инфляцию, исходя из нее корректируем ставки по депозитам, а исходя из ставок по депозитам корректируем ставки по кредитным предложениям. С 1 сентября ВТБ 24 повысит ставки по ипотеке, поэтому надо идти брать кредиты сейчас, так как осенью ставки будут еще выше.

         – Насколько жизнеспособны альтернативные схемы развития ипотечного кредитования в России?
         – Достаточно интересной является смешанная схема фондирования. Мы считаем, что нужно внимательнее посмотреть на немецкую модель накопления сбережений через стройсберкассы. В Германии ипотечная сделка структурируется из трех частей: собственных средств заемщика, накопленных в стройсберкассе, кредита, выданного на льготных условиях через эту стройсберкассу, и кредита на рыночных условиях. Мы с интересом смотрим на введение накопительных жилищных счетов, законопроект по введению которых подготовлен Агентством по страхованию вкладов. Но все это будет иметь смысл, когда у нас появятся безотзывные вклады, а этот вопрос пока на законодательном уровне не решен. Надеюсь, эта тема будет активно развиваться и осенью мы увидим какие-то лоббистские инициативы.

         Анатолий Печатников родился в 1969 году в Москве. В 1992 году с отличием окончил Московский инженерно-физический институт. В 1998—2000 годах г-н Печатников возглавлял подразделение покупок и мониторинга ипотечных кредитов в АИЖК, затем работал в инвестфонде «США — Россия» над проектом создания ипотечного банка ДельтаКредит, где занимал должность зампреда правления. В 2003 году Анатолий Печатников перешел в ВТБ на должность начальника управления ипотечного и потребительского кредитования, руководил процессом миграции активных операций в банк ВТБ 24. С августа 2006 года — старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24.

    © «RBCdaily», 08.08.08.


    Кров за кровь

    Министерство обороны одерживает победы на рынке недвижимости

         Накопительно-ипотечная система обеспечения жильем военных, к которой многие поначалу относились скептически, приносит плоды. Проведенный эксперимент показал удивительный результат – молодые офицеры имеют реальную возможность покупать жилье в собственность уже в начале военной службы. Такое советскому, да и российскому офицеру, даже проливавшему кровь в многочисленных горячих точках, не могло присниться даже в самых радужных снах.
         По итогам прошлого года военнослужащие получили по ипотеке 298 квартир в 48 субъектах России. Две трети из них приобрели жилье там, где они служат, остальные – в краях, где живут их родственники. Главным образом в областных центрах. Три года назад, в момент заключения договоров с Министерством обороны, все нынешние квартироприобретатели были юными выпускниками военных училищ, институтов и академий, следовательно, сейчас это лейтенанты и старшие лейтенанты. А сегодня, что очень важно, лейтенант, купивший на ипотечные деньги квартиру вдали от родного гарнизона, не лишается права на получение служебной, то есть временной, жилплощади. И получается, что лейтенант, счастливый обладатель однушки или двушки, вполне может сдавать ее внаем убеленному сединами полковнику, не попавшему под военную ипотеку. Недовольных по этому поводу ветеранов немало, но менять правила набирающей ход ипотеки цвета хаки никто не собирается.
         К 2008 году число участников эксперимента по обеспечению квартирами через ипотеку перевалило за 70 тыс. На их счета переведено 9,6 млрд руб. накопительных взносов. Из этих денег 9,4 млрд руб. поступило из федерального бюджета, остальные – это доходы от инвестирования накоплений. Министерство обороны предложило внести корректировки в бюджет на 2009 год. Речь идет о том, чтобы размер накопительного взноса на каждого участника увеличить с нынешних 101 тыс. руб., на чем настаивает Министерство финансов, до 168 тыс. руб. Об этом сообщил начальник Федерального управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих генерал-майор Александр Рыльский.
         Стремление военного ведомства объясняется тем, что во многих регионах стоимость жилья значительно выше целевого жилищного займа. В накопительный взнос 2008 года стоимость одного квадратного метра заложена в размере 28 тыс. руб. Реальная же его среднестатистическая стоимость, по данным «Росстата», составляла 41 тыс. руб. в начале года, а к лету поднялась до 47 тыс. руб. Корректировки, предложенные военными, будут рассмотрены в понедельник на заседании бюджетной комиссии. Генерал Рыльский надеется на положительный исход, поскольку размер накопительного взноса может быть увеличен и без добавления бюджетных денег на военную ипотеку. Видимо, за счет процентов от инвестирования накоплений.
         В конце этого – начале следующего года военное ведомство собирается провести конкурс по отбору компаний, которые управляли бы средствами накопительно-ипотечной системы. Первый такой открытый конкурс провели в 2005 году, когда были отобраны девять компаний, каждой передано по 1 млрд руб. Срок договора доверительного управления истекает в этом году. За эти годы из-за нестабильности фондового рынка доходность доверительного управления сильно колебалась и составила за весь период около 6% годовых. Но управляющие компании по рекомендации военных изменили стратегию инвестирования, и по итогам 2007 года доходность достигла 12,8% (254,9 млн руб.). В 2008 году из-за известных потрясений на фондовом рынке опять отмечено резкое снижение.
         Новый конкурс будет проведен на новых условиях – в соответствии с изменениями в законе об ипотечном кредитовании, принятыми в конце 2007 года. В частности, расширен перечень активов, в которые можно будет инвестировать накопления. Теперь можно будет вкладывать деньги не только в ценные бумаги списка А-1, то есть самые надежные, но и второго эшелона. Но это будут, по словам генерала Рыльского, «высокодоходные, надежные и ликвидные акции». Со следующего года разрешено вкладывать ипотечные накопления военнослужащих в акции предприятий связи, металлургии, потребительского сектора, в паи инвестиционных фондов недвижимости, доходность которых сегодня сравнима со стоимостью жилья. Компании в новом конкурсе будут определяться по полученному доходу, от него будет зависеть и их вознаграждение.
         Военная ипотека в России реально развивается. В этом году уже 20 тыс. военнослужащих, которые стали участниками военной ипотеки в самом начале кампании в 2005 году, получат право на приобретение жилья. Из них 3 тыс. заявили о своем желании получить жилищный заем. Остальные не торопятся, считают, что лучше отложить решение до тех пор, пока размер кредита не станет сопоставим со стоимостью жилья. Недавно увидела свет директива министра обороны, по которой до конца этого года будет сформировано 11 филиалов Федерального управления накопительно-ипотечной системы. Названы и города, где эти новые структуры обоснуются: Санкт-Петербург, Калининград, Мурманск, Воронеж, Краснодар, Волгоград, Самара, Екатеринбург, Новосибирск, Барнаул, Владивосток. С учетом этой региональной сети число работников федерального управления выросло с 80 до 568 человек.
         Не останутся без квадратных метров и военнослужащие, которые стоят в «простой» очереди. К 2010 году Министерство обороны планирует обеспечить 70 тыс. очередников постоянным жильем. Кроме того, к 2012 году в планах военного ведомства создание фонда служебного жилья. Продолжает действовать и система жилищных сертификатов. Похоже, что одна из наиболее застарелых проблем российских вооруженных сил впервые за многие десятилетия имеет шанс быть решенной.

    Николай ПОРОСКОВ.
    © «
    Время новостей», 11.08.08.


    «Правительство никогда не обещало, что весь ипотечный рынок будет держаться только на АИЖК»

    Гендиректор АИЖК Александр Семеняка о новых подходах к развитию ипотеки в России

         Из-за резкого роста рисков в сегменте ипотечного кредитования главный институт развития ипотеки – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию за последний год неоднократно ужесточало условия работы с банками. Вследствие мирового финансового кризиса сократился доступ банков к длинным ресурсам в России и за границей, что поставило под угрозу срыва национальную программу «Доступное жилье». О том, возможно ли сохранить российский ипотечный рынок, в интервью «Ъ» рассказал гендиректор АИЖК АЛЕКСАНДР СЕМЕНЯКА.

         – Одной из самых громких новостей этого лета на российском ипотечном рынке стало намерение АИЖК изменить ставки по ипотеке и отказаться от выкупа кредитов, выданных по нерыночным ставкам. Отдельные эксперты даже расценили такие действия агентства как снижающие доступность жилья для граждан и препятствующие реализации жилищных нацпрограмм. Не пугают ли вас репутационные риски, сопряженные с повышением ставок?
         – Не сомневаюсь, что возможное повышение ставок вызовет массовые публикации с негативными замечаниями в адрес агентства. Но будут ли они обоснованными? Ценообразование у агентства простое: стоимость денег на рынке плюс наша маржа (3% против 5% у банков). Как и банки, мы столкнулись с ростом стоимости привлечения ресурсов и, сохраняя ставки на текущем уровне, очень скоро начнем работать себе в убыток. На сегодняшний день средняя ставка по кредитам, которые мы выкупаем,– 12,5% годовых. Если вычесть маржу, видно, что максимальная цена, которую мы можем платить за ресурсы при таких ставках по кредитам,– 9,5%. Между тем уже сейчас наши корпоративные облигации торгуются с доходностью выше 10%. Что же касается репутационных рисков, для инвесторов увеличение кредитных ставок однозначно позитивная новость, для устойчивости рынка это тоже хорошо. Для заемщиков, конечно, не очень, но такое наше решение увеличит количество предложений от банков, и заемщики получат возможность выбора.

         – То есть интересы инвесторов для АИЖК приоритетны?
         – Это две стороны одной медали, и очень важно найти баланс между интересами тех, кто дает деньги, и тех, кто берет. За счет сбережений старших поколений мы финансируем банки-кредиторы, давая им возможность выдавать ипотечные кредиты молодым поколениям. Если сбережения не будут защищены хотя бы от инфляции, денег на рефинансирование у АИЖК не будет. Тут нет вариантов: или финансовые власти снизят инфляцию ниже 10%, или ставки по ипотечным кредитам вырастут. Существенно помочь решению обеих проблем могло бы разрешение инвестировать длинные пенсионные деньги в ипотечные облигации, но за последние месяцы по этому вопросу не было подвижек. В борьбе с инфляцией власти зажимают денежную массу – и короткую, и длинную, забывая о том, что инвестиции в жилье на инфляцию потребительских цен влияют только положительно. Норма сбережений граждан увеличивается как за счет накопления на первоначальный взнос по кредиту, так и за счет сокращения потребительских расходов для последующих выплат по ссуде.

         – Это все логично, но каким образом вы будете покрывать растущую потребность банков в финансировании, если власти не дают банкам доступа к длинным деньгам ПФР?
         – Растущую потребность банков в финансировании может обеспечить только рынок. Задача государства и АИЖК как института развития – ускорить развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Это направление будет обозначено в качестве основного в нашей новой стратегии развития до 2020 года, над проектом которой мы сейчас работаем. По сравнению с 2005 годом, когда разрабатывалась действующая концепция, ситуация сильно изменилась. Тогда первичный ипотечный рынок существовал в основном в крупных городах, в регионах ипотека как таковая отсутствовала, и нашей задачей было ее развивать. Сейчас ипотека выдается в той или иной мере везде: по данным Федеральной регистрационной службы, с помощью ипотеки финансируется порядка 14% сделок с жильем. Поэтому в новой стратегии приоритет в нашей деятельности прежде всего будет отдан развитию вторичного рынка. На первичном мы будем заниматься выравниванием развития ипотеки в разных регионах и разработкой новых социально ориентированных продуктов.

         – Например?
         – Во-первых, мы рассматриваем возможность выдавать ипотечные кредиты, учитывающие материнский семейный капитал. Это даст возможность увеличить сумму кредита при выдаче. Дело в том, что решение, как использовать выделенные государством деньги, женщина по закону принимает через три года после рождения ребенка, и у банка нет гарантий, что через три года она захочет использовать средства именно на ипотечный кредит, а не иным образом. Эту проблему будем решать мы, чтобы, отработав такой продукт у себя, сделать его привлекательным и для других банков.
         Еще одна тема – ипотечные кредиты на строительство индивидуальных домов под залог земельных участков. Мы хотим разработать кредит для физлиц, учитывающий рост залоговой стоимости участка в процессе возведения на нем дома. Так, участок, на котором уже есть фундамент, стоит дороже, чем просто земля. В нашем продукте кредитный лимит будет расти с ростом объема прав, закрепленных за участком. Сейчас из-за большого объема трудозатрат кредитора такие продукты банки предлагают только юрлицам, выигрывая на объемах кредитования. Мы же через стандартизацию и упрощение процедур хотим сделать этот продукт доступным и для граждан, что будет способствовать реализации программы массового индивидуального домостроения «Малоэтажная Россия».
         Кроме того, АИЖК планирует разработать кредитные продукты для людей со средними доходами и доходами ниже средних, которым сейчас классическая ипотека недоступна, но есть перспектива роста их доходов в будущем. По нашим подсчетам, в эту категорию попадают семьи со среднедушевым доходом ниже 15 тыс. руб. в месяц. Для таких граждан могут быть предусмотрены кредиты с графиком платежей, учитывающим потенциальный рост их доходов. Эта схема более рискованная, чем классический аннуитет, и пока банки такого рода кредиты не предлагают.

         – С нововведениями на первичном рынке понятно. Что предлагается АИЖК в стратегии по развитию вторичного рынка ипотеки?
         – Пока на этом рынке сделаны лишь первые шаги. В России проведено всего три сделки по секьюритизации, но тот факт, что заграничные рынки из-за мирового финансового кризиса сегодня закрыты, дает уникальный шанс развитию российского рынка секьюритизации. Развивать вторичный рынок ипотеки АИЖК намерено как через собственные выпуски ипотечных бумаг для популяризации этого инструмента у инвесторов, так и через принятие на себя части рисков других эмитентов по этим бумагам через поручительства и гарантии.

         – Каким образом вы намерены заинтересовать инвесторов в ваших длинных бумагах, если длинные деньги на российском рынке отсутствуют, а в вопросе с использованием для таких инвестиций средств Пенсионного фонда по-прежнему нет ясности?
         – Стратегически использование средств ПФР единственно верный путь, однако из любой ситуации есть альтернативные выходы, хоть и менее эффективные. Например, длинные инструменты можно продавать инвесторам как короткие. Такой механизм мы использовали в своем втором выпуске ипотечных облигаций, встроив в бумагу годовую оферту: в результате долгосрочный инструмент продается «короткими перебежками». Поскольку коротких денег в стране много, такую долговую бумагу можно все время переразмещать. Это потребует ежегодного изъятия из оборота достаточно больших сумм перед офертами, но зато позволит хоть как-то выводить такие бумаги на рынок. Например, оборот по нашим ипотечным облигациям второго выпуска уже составил более 2 млрд руб., то есть из бумаг на 5 млрд руб., которые мы разместили, почти половина была перепродана. Это способствует расширению базы инвесторов и раскрытию информации об этом новом для российского рынка инструменте.

         – Вы упомянули поручительства и гарантии, которые АИЖК раньше не использовало. О чем идет речь?
         – Во-первых, мы будем давать поручительство банку за заемщика, предусматривающее возмещение первичному кредитору убытка при наступлении определенных событий. Во-вторых, будем выступать гарантом по ипотечным бумагам банков перед инвесторами и возмещать инвесторам часть убытков при наступлении таковых. Система будет работать по аналогии со страховой компанией. Возможно, для этих целей будет создана отдельная «дочка» АИЖК, которая получит страховую лицензию и должна будет получить высокий рейтинг, он должен быть близким к страновому. Это необходимое условие для снижения требования к достаточности капитала по таким активам, что позволит банкам выдавать ипотеку без оглядки на норматив Н1. Сейчас для развития ипотеки банки должны все время увеличивать собственный капитал. Рано или поздно все банки, даже самые крупные, все равно столкнутся с проблемой недостаточности собственных средств.

         – Не слишком ли высоки риски АИЖК при поручительстве за заемщиков-физлиц? Как вообще можно оценить миллионы заемщиков?
         – Во-первых, страхуется не весь кредит, а только его часть. Во-вторых, технологически требования страховщика встраиваются в перечень критериев, подлежащих контролю при выдаче кредита. Тогда же происходит оценка риска и определяется страховая премия. Это вопрос розничных технологий, они не должны существенно увеличивать сроки выдачи кредитов. В рамках пилотного проекта мы будем эту задачу решать. Получателем страховой премии является страховая компания, банк выступает агентом по ее взиманию с заемщика.

         – Если приоритетным для вас будет являться вторичный рынок, очевидно, что рефинансирование ипотечных кредитов, выданных банками, сократится...
         – Наоборот, увеличится. Развивая вторичный рынок ипотеки, АИЖК способствует притоку средств на первичный рынок от других рефинансирующих организаций. В результате первичные кредиторы, выдающие ипотеку, получат возможность выбора и устойчивый поток денег для рефинансирования. Правительство никогда не обещало, что весь ипотечный рынок будет держаться только на АИЖК. Более того, в концепции написано, что доля АИЖК будет снижаться, что агентство должно развивать конкуренцию.

         – На развитие вторичного рынка нужно время, какие ваши партнеры получат приоритет в рефинансировании на переходный период?
         – У нас два источника финансирования: один рыночный – средства от выпуска ипотечных ценных бумаг, другой – госгарантии. За счет первого будут финансироваться партнеры с низким уровнем просрочек, поскольку для секьюритизации необходимо, чтобы качество кредитов было высоким. За счет госгарантий мы будем реализовывать программу выравнивания региональных уровней развития ипотеки. Лимиты выкупа на каждый конкретный регион определяются по специальной формуле, в которой увязаны строительство жилья, доходы населения на душу человека и уровень развития ипотеки.

         – Учитываются ли при установлении лимитов рефинансирования на регион просрочки по кредитам? Возобновило ли АИЖК финансирование регионов, прекращенное в конце прошлого года из-за ухудшения ситуации с невозвратами по ипотеке?
         – Масштаб проблемы был преувеличен СМИ. Правлением агентства действительно было принято решение, предусматривающее прекращение выкупа при достижении 5-процентного уровня просрочки, но эта приостановка выкупа применялась в основном для давно работающих, опытных региональных операторов, претендующих на большие объемы выкупа закладных. К начинающим партнерам мы старались такие меры не применять. При этом, отказав в выкупе закладных, мы не бросали регоператоров на произвол судьбы, а пытались совместно исправить ситуацию: высылали наших специалистов на места для анализа ситуации, проводили семинары, меняли порядок работы. Там, где в результате пошла позитивная динамика, выкуп кредитов был восстановлен. Хотя полностью проблема, конечно, не решена. Просрочки, к сожалению, будут иметь тенденцию к росту, причем не только из-за старения портфеля, но и из-за инфляции. Ипотека находится на стыке рынков труда, жилья и капитала. Если жилье сильно падает в цене и стоит дешевле, чем объем кредита, взятого на его покупку, у заемщика возникает соблазн бросить старый кредит, взять новый и купить более дешевое жилье.

         – Насколько я понимаю, проблема усугубляется также длительным сроком взыскания: пока банк получит через суд заложенную квартиру, она подешевеет еще больше...
         – В России на судебное взыскание уходит 24 месяца против 2-4 месяцев в США. Это как лечить пострадавших от стихийного бедствия в маленькой больнице: новые больные все время поступают, а мест в палате не хватает. Мы стараемся решать проблему через оптимизацию судебных процедур, однако здесь не все зависит только от нас. Например, мы столкнулись с ситуацией, когда уже вынесенное решение не исполнялось судебными приставами в течение нескольких месяцев, в ряде случаев – до одного года по причине бездействия судебных приставов-исполнителей, а также из-за несовершенства законодательства по выселению граждан. Поэтому наравне с судебным взысканием мы намерены предложить поправки к законодательству, разрешающие обращать взыскание на заложенные квартиры во внесудебном порядке, путем заключения соответствующих соглашений в момент выдачи кредита.

         – А с коллекторами не хотите поработать, если с судебным взысканием все так плохо? Можно же не ждать 24 месяца, а попросту продать долг...
         – Не плохо, а долго...Продажа коллекторам целесообразна, когда суды работают нормально. Тогда можно реально оценить стоимость экономии времени на взыскание через коллекторы. Сейчас же, зная ситуацию с судами, коллекторы устанавливают такую цену выкупа, что даже рассматривать не хочется: предлагают не дисконт 10% от стоимости актива, а выкупную цену – десятую часть стоимости жилья.

         – Как обстоят дела с мошенничеством в ипотеке?
         – Отдельные случаи встречаются, чаще всего это завышенная оценка жилья. Риэлтеры или оценщики предлагают заемщику оценить квартиру выше реальной стоимости, а доход поделить. Предотвратить такие случаи невозможно: государство от контроля над оценщиками через обязательное лицензирование отказалось, а ограничить их круг проверенными партнерами через собственную систему аккредитации мы не можем, они сразу жалуются в ФАС на ограничение конкуренции. Остается только судиться по факту мошенничества и пытаться взыскать с оценщика стоимость переоценки. Возможно, мы введем выборочную повторную оценку.

         – А злостные неплательщики встречаются, те, кто берет кредит без намерения выплачивать его?
         – Да, и в связи с этим мы намерены возродить схему разделения рисков мошенничества с первичными кредиторами, которую отменили несколько лет назад. Раньше в случае мошенничества заемщика мы обязывали банк выкупать кредит назад, взыскивать, а потом компенсировали ему 50% убытка, если взыскать не удавалось. Однако в какой-то момент это стало забивать оборотные средства первичных кредиторов, и мы от этой практики отказались. Теперь АИЖК намерено снова к ней вернуться, в какой именно форме – сейчас размышляем. Возможно, сделаем регресс падающим по сроку, поскольку мошенничество выявляется достаточно быстро: клиент перестает платить сразу.

         – Чем закончилась ваша история с запретом на обязательное страхование жизни и здоровья заемщиков при ипотеке, вынесенным Высшим арбитражным судом в Амурском крае?
         – Необходимо отметить, что складывающаяся правоприменительная практика показывает: суды по-разному подходят к решению вопроса о соответствии закону требования, изложенного в кредитном договоре, о личном страховании заемщика. В нашей практике есть решения судов по аналогичным спорам, вынесенные в пользу кредитора.
         Если отменить условие о личном страховании при выдаче кредита, это повысит риск потери квартиры заемщиком и стоимость кредита для него. Свои риски я, как кредитор, заложу в своем тарифе, но, поскольку я не страховщик, а кредитор и у меня нет достаточной статистики по таким случаям, мой тариф будет выше, чем у страховщика. Сейчас страховщики берут 0,8% от стоимости квартиры, банк будет брать 1-2%. Кто выиграл? Да никто! Интересно, что данная ситуация в некотором роде является технической ошибкой. Раньше эта норма была в законе об ипотечных ценных бумагах. Однако в 2006 году по инициативе ФСФР было принято решение ее оттуда исключить, с тем чтобы включить в более общий закон об ипотеке. Мы рассчитывали, что переходный период будет недолгим и эта норма будет прописана в законе об ипотеке, однако она не внесена туда и по сей день.

    Интервью взяла руководитель банковской группы Светлана Ъ-Дементьева.
    © «
    КоммерсантЪ», 12.08.08.


    Ипотечные кредиты выдадут по новой формуле

    Дешевая ипотека кончится в сентябре

    Загружается с сайта Ъ      Основной источник финансирования для банков, выдающих ипотечные кредиты,– Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – радикально меняет подход к выкупу закладных и ценообразованию по ипотеке. С 15 сентября условия выкупа будут зависеть от рыночной конъюнктуры, а кредитная ставка для каждого заемщика устанавливаться индивидуально. АИЖК фактически анонсирует сентябрьское повышение ставок по ипотечным кредитам, считают эксперты, что ознаменует конец эпохи дешевой ипотеки в России.
         Вчера АИЖК на официальном сайте сообщило о «ряде структурных изменений в порядке работы со своими партнерами», касающихся ценообразования по ипотечным кредитам и порядка их выкупа агентством у банков. Анализ этих данных показал, что за лаконичной формулировкой скрывается радикальная смена подхода АИЖК к рефинансированию ипотеки. Сейчас агентство выкупает кредиты по номиналу. При этом выкупу не подлежат кредиты свыше 1,5 млн рублей, если первоначальный взнос по ним был меньше 20% от стоимости жилья. Такие кредиты пользовались особым спросом населения и активно выдавались банками до кризиса.
         С 15 сентября агентство будет выкупать все кредиты без исключения, но выкуп будет происходить по номиналу, с дисконтом или даже премией в зависимости от ставки, по которой заемщик обслуживает кредит. «Если ставка при выдаче была установлена, например, на уровне 11%, а с момента выдачи кредита конъюнктура рынка изменилась в сторону повышения ставок, закладная будет выкуплена дешевле номинала,– пояснила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.– Если с момента выдачи кредита ставки на рынке снизились, продажа по номиналу перестает быть выгодной для банка, поэтому агентство будет платить ему премию».
         Используя многовариантную схему выкупа у банков ипотечных кредитов, АИЖК намерено достичь сразу нескольких целей: компенсировать свои убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам, а также позволить банкам освободить балансы в ситуации, когда другие рефинансирующие организации сокращают объемы выкупа ипотеки. По замыслу АИЖК в результате банки будут более оперативно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры.
         Одновременно с 15 сентября АИЖК делает свою продуктовую линейку фактически неограниченной. Сейчас в ней присутствует девять типовых продуктов: кредиты выдаются по девяти фиксированным ставкам в зависимости от того, в какой из трех диапазонов сроков кредитования и первоначального взноса попадает ссуда. С середины сентября агентство будет рассчитывать ставку не по типовым продуктам, а индивидуально по каждому заемщику на основании сложной формулы. В ней будет учитываться не только срок кредита и первоначальный взнос, но и другие факторы риска, например, сумма кредита и регион выдачи. Вместо перечня продуктов на сайте агентства появится калькулятор, который будет выдавать отдельную ставку каждому потенциальному заемщику. Таким образом, от типовых ипотечных продуктов АИЖК переходит к индивидуальным, чего до сих пор не делал ни один банк.
         Опрошенные «Ъ» участники рынка единодушны: все предложенные АИЖК меры направлены на снижение числа невозвратов по кредитам, выкупленным агентством. Эта проблема стала особенно актуальной для АИЖК в течение последнего года: во многих регионах уровень просрочки превысил допустимые 5%, а в отдельных невозвраты зашкалили за 20%. Сначала АИЖК пыталось бороться с невозвратами, ужесточая отдельные элементы своих стандартов и отказываясь от выкупа высокорискованных кредитов, что создало проблемы у многих региональных партнеров агентства. Теперь агентство решило применить комплексный подход, фактически анонсировав скорое повышение ставок. «Согласно новой формуле, по которой АИЖК будет определять ставки по ипотеке, с 15 сентября стоимость наиболее востребованных заемщиками ипотечных кредитов составит 16% в регионах и 17,5% в Москве, что на 2-3 процентных пункта выше ставок, действующих сейчас», – подсчитал директор департамента продаж Русского ипотечного банка Алексей Дорош.
         На заемщиках действия АИЖК отразятся негативно, уверены эксперты. «Очевидно, реакцией на новый подход АИЖК к выкупу закладных от банков, работающих по стандартам агентства, станет повышение ставок»,– прогнозирует директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка Сергей Бессонов. Агентство, по стандартам которого выдано до 60% всех ипотечных кредитов в России (700 млрд руб. за 2007 год), до сих пор ставки не повышало: с 2002 года они устойчиво снижались. Однако теперь, когда стоимость финансирования для самого АИЖК выросла из-за мирового финансового кризиса, держать ставки на один-два процентных пункта ниже рынка агентство уже не может. «В результате рынок в недалеком будущем лишится массовых предложений относительно дешевой ипотеки»,– считает предправления Атташебанка (будущий РЕСО-банк) Альберт Хисаметдинов.
         При этом удорожание ипотеки не единственное негативное следствие действий АИЖК для заемщиков. «Переход от типовых к индивидуальным ипотечным продуктам означает, что узнать окончательную ставку по кредиту заемщик сможет лишь после комплексной оценки банка, то есть фактически перед подписанием кредитного договора,– рассуждает господин Хисаметдинов.– Это сильно затруднит сравнение ипотечных продуктов разных банков и сделает выбор неоптимальным».

    Светлана Ъ-Дементьева, Елена Ъ-Пашутинская.
    © «
    КоммерсантЪ», 14.08.08.


    Ипотеку поделили

    Госбанки и нерезиденты

         РБК.Рейтинг представляет обзор рынка ипотечного кредитования в первом полугодии 2008 года. Банки, лидирующие на этом рынке сохраняют высокие темпы роста ипотечного кредитования: игроки, вошедшие в топ-30 этого рынка, в январе-июне выдали 366,3 млрд руб., удвоив объемы выдачи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако за пределами тридцатки крупнейших игроков ипотечного рынка ситуация нерадостная: банки стремительно сдают свои позиции.
         В результате ухудшения доступа к финансированию ипотечных программ расклад на российском рынке ипотеки за последний год радикально изменился. Ряд банков был вынужден отказаться от ипотечного кредитования или значительно снизить его объемы, сделав акцент на продуктах с более короткими сроками кредитования, в частности на потребкредитах. Концентрация на ипотечном рынке усилилась. Год назад на тридцатку лидеров приходилось 88% от объема кредитов, выданных сотней наиболее активных ипотечных банков, а на 1 июля 2008 года – уже 92,6%.
         Москоммерцбанк одним из первых приостановил ипотечное кредитование в августе прошлого года. Тогда он занимал третье место, а сейчас переместился на 16-е, сократив объемы выдачи почти в 20 раз. Практически закрыл ипотеку УРСА Банк: в январе-июне 2008 года банк выдал кредитов всего на 87,1 млн руб. и переместился с пятого на 87-е место.
         Наибольшие успехи на ипотечном рынке демонстрируют гос­банки и банки с западным капиталом. Так, Сбербанк увеличил выдачу кредитов в 2,3 раза, до 156,7 млрд руб. за полгода, его доля на рынке увеличилась с 32 до 46%. Более агрессивный рост ипотечного кредитования демон­стрирует ВТБ 24, занявший второе место: ему удалось утроить показатели прошлого года, его доля выросла с 10,4% в объеме выданных кредитов до 18,5%, но данные показатели учитывают большой объем кредитов, приобретенных у других игроков. Ипотека теперь стала главным розничным продуктом у госбанков: по данным на 1 июля 2008 года, у Сбербанка на ипотеку приходится 36,1% в общей задолженности физлиц, у ВТБ 24 – 52,44%.
         Другой двигатель российской ипотеки – это зарубежный капитал. Значительно улучшили свои показатели по сравнению с прошлым годом банк «ДельтаКредит» (четвертое место), Абсолют Банк (пятое место), Банк Сосьете Женераль Восток (седьмое место) и Райффайзенбанк (восьмое место). «Благодаря помощи наших акционеров мы не испытываем проблем с фондированием и сохранили приемлемый для клиентов уровень процентных ставок по ипотеке», – говорит директор департамента розничных банковских продуктов Абсолют Банка Эмиль Юсупов.
         По данным ЦБ на 1 июля 2008 года, объем задолженности по ипотечным кредитам составил 825 млрд руб., при этом темпы роста ипотеки замедляются. «Рост ипотечного портфеля по итогам года составит 70-75%, тогда как в 2007 году этот показатель равнялся 161%. В абсолютном выражении объем ипотечного портфеля наверняка превысит 1 трлн руб. Доля ипотеки в банковских активах на конец года составит не менее 3,7-3,9%, доля в ВВП достигнет 2,3-2,4%», – прогнозирует директор аналитического департамента Банка Москвы Кирилл Тремасов.

    ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ, ВЫДАННЫЕ РОССИЙСКИМИ БАНКАМИ В I ПОЛУГОДИИ 2008 г.
    Банк Выдано ипотечных кредитов в I полугодии 2008 г., тыс. руб. Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2008 г., тыс. руб. Выдано ипотечных кредитов в I полугодии 2007 г., тыс. руб. Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2007 г., тыс. руб.
    Сбербанк 156 723 734 411 611 620 65 996 352 198 489 600
    ВТБ 24 62 839 117 134 657 230 21 183 624 38 716 463
    « Уралсиб» 13 672 500 41 208 837 6 714 868 15 953 017
    «ДельтаКредит» 11 771 731 32 956 400 6 332 714 16 519 134
    Абсолют Банк 11 541 243 27 672 861 3 507 498 8 632 195
    КИТ Финанс Инвестиционный Банк 11 523 927 38 749 894 8 864 966 13 477 569
    Банк Сосьете Женераль Восток 6 816 608 13 989 868 1 441 168 5 558 080
    Райффайзенбанк 6 183 352 25 085 473 7 471 153 15 684 957
    Транскредитбанк 5 973 465 22 848 434 4 705 468 10 586 937
    Газпромбанк 5 935 293 19 464 450 3 677 896 11 118 495
    ЮниКредит Банк 5 898 293 17 242 879 3 109 602 7 074 987
    «ГПБ-Ипотека» 5 716 000 - - -
    Московский банк реконструкции и развития 5 602 746 9 611 563 3 632 548 4 361 595
    Альфа-банк 5 288 870 10 225 834 1 187 109 1 514 589
    «Жилфинанс» 4 934 972 7 870 491 2 511 538 4 745 624
    Росбанк 4 782 240 12 965 079 2 268 576 7 197 934
    Городской ипотечный банк 4 699 372 9 859 135 4 479 238 4 981 103
    МДМ-банк 4 445 707 11 895 959 3 095 509 5 243 837
    ХКФ Банк 3 743 130 7 300 000 1 162 202 1 175 000
    «Санкт-Петербург» 3 335 863 7 412 566 1 274 147 1 939 102
    «Союз» 3 232 157 7 204 064 860 568 2 197 702
    Запсибкомбанк 3 201 966 11 595 538 2 919 380 6 987 574
    Русский ипотечный банк 3 175 575 4 317 580 1 412 541 5 869 901
    «Ак Барс» 3 112 885 9 642 900 1 847 349 4 033 292
    Собинбанк 3 072 233 6 230 928 2 125 126 4 905 048
    «Евротраст» 2 656 794 2 513 457 3 962 288 1 573 187
    Ханты-Мансийский банк 1 792 665 13 986 283 4 379 500 9 937 500
    Оргрэсбанк 1 694 244 3 302 712 283 790 480 301
    «Возрождение» 1 562 529 9 223 269 2 699 798 6 144 652
    «Петрокоммерц» 1 384 323 2 916 124 577 744 1 251 536

         ИСТОЧНИК: РБК.Рейтинг

    ЕЛЕНА ЗУБОВА.
    © «
    RBCdaily», 15.08.08.


    Ипотека под угрозой

    В регионах отказываются от АИЖК

         Санкт-Петербургское ипотечное агентство (СПИА) временно приостановило выдачу кредитов по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). К такому решению привели новые условия агентства, предполагающие введение плавающих ставок и меняющие порядок расчета ставки рефинансирования кредитов. СПИА настаивает на пересмотре стандартов, обеспокоены и другие региональные операторы, поскольку действия АИЖК приведут к убыточности работы агентств и перераспределению рынка ипотеки в пользу госбанков.

         Как уже сообщила РБК daily, с 15 сентября АИЖК меняет порядок расчета ставки рефинансирования ипотечных кредитов. Новый размер ставки рефинансирования будет определяться как сумма базовой ставки и маржи за кредитный риск. Низкорискованным кредитом будет считаться, например, кредит в размере 200 тыс. руб. на приобретение недвижимости стоимостью 600 тыс. руб. сроком на три года, ставка по нему составит в минимуме 12,65%. Российские регионы поделены на три группы. Для Москвы и Санкт-Петербурга ставка по кредиту на сумму 8 млн руб. (80% от стоимости залога) сроком на 30 лет составит 17,42%, что существенно выше действовавшей ранее максимальной ставки 14%.
         Вчера СПИА уведомило банки, участвующие в городской программе, о временной приостановке выдачи кредитов. По словам гендиректора СПИА Владислава Назарова, к такому решению привел пересмотр стандартов работы АИЖК. СПИА не устраивает ни порядок определения ставок, ни плавающие условия, ни сроки, на которые фиксируются те или иные параметры.
         Г-н Назаров надеется, что СПИА сможет восстановить работу осенью, но когда именно – ответить затруднился.
         Санкт-петербургские банки надеются на скорое возобновление работы оператора. По словам начальника кредитно-экономического управления Энергомашбанка Ольги Щербаковой, для тех банков, которые сейчас работают со СПИА, пока нет смысла продолжать выдавать кредиты, поскольку неизвестна их дальнейшая судьба. Сам Энергомашбанк продолжает принимать документы от заемщиков, но не выдает кредиты, информируя клиентов о возможных изменениях в условиях программы. В банке надеются, что к понедельнику ситуация прояснится.

         Как сообщила РБК daily начальник кредитного отдела Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования Ирина Полякова, его кредитный комитет в пятницу рассмотрит дальнейшие планы работы в связи с введением новых стандартов. По словам г-жи Поляковой, останавливать кредитование оператор не может, учитывая областную специфику, однако прибыльность его работы ставится под вопрос.
         «При тех условиях, которые диктует АИЖК, мы будем работать в убыток. Большинство кредитов в нашем портфеле было выдано по ставке 10,75%, теперь же базовая ставка будет 12,75%, и агентство будет рефинансировать себе в убыток, выкупая закладные с дисконтом», – говорит Ирина Полякова. Она отмечает, что другие операторы, с которыми связывалось Ленинградское агентство, – Сыктывкар, Вологда, Рязань, также обеспокоены ситуацией и собираются обратиться в наблюдательный совет АИЖК с тем, чтобы пересмотреть стандарты.
         «Новые условия АИЖК направлены на повышение качества кредитного портфеля и снижение уровня рисков», – отмечает руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов. По его мнению, приостановка глобально не скажется на объемах выдачи ипотеки в Петербурге, просто произойдет перераспределение клиентского потока, и целевая аудитория АИЖК частично перетечет к другим участникам рынка. По мнению управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге Виталия Демидова, изменения в программе рефинансирования кредитов АИЖК приведут к повышению процентных ставок не менее чем на 1% всеми участниками рынка, а также к снижению количества выдаваемых кредитов.

    ВИКТОРИЯ АЛЕЙНИКОВА, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ.
    © «
    RBCdaily», 21.08.08.


    Проект «Недоступное жилье»

    Загружается с сайта Газета.Ru      В России зреет ипотечный кризис: падает спрос на кредиты со стороны населения и спрос на недвижимость, в то же время снижается предложение свободного жилья. Тем, кто уже взял ипотеку, все сложнее выплачивать кредиты. Если количество неплательщиков станет критическим, а цены на недвижимость снизятся, то кризис будет подобен американскому.
         Доступность жилья для россиян стремительно падает, и даже такой инструмент как ипотека не может это предотвратить. Ведь для большинства банков, осуществляющих ипотечное кредитование, источником ресурсов является рефинансирование, которое из-за мирового финансового кризиса стало слишком дорогим. В итоге банки решают просто свернуть свои ипотечные программы. Например, с прошлого года от ипотеки оказались Москоммерцбанк, «Русский стандарт», Юниаструмбанк, Санкт-Петербургское ипотечное агентство, которые предпочли сделать упор в своем бизнесе на другие сегменты, предполагающие выдачу коротких кредитов. Другие корректируют свои программы в сторону ухудшения условий заимствования. Таких большинство – они повысили свои процентные ставки на 0,5-2,5% и ввели обязательный первоначальный взнос. «Средняя ставка по рублевым жилищным кредитам сейчас по рынку не менее 10,5%», – говорит заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. «Более детальной и жесткой стала оценка кредитоспособности граждан и предмета залога, тщательнее проводится анализ доходов и расходов клиентов, на основании которого выносится решение о выдаче кредита», – добавляет начальник управления розничного кредитования Московского кредитного банка Елена Корнеева.
         И можно ожидать, что дальше условия выдачи ипотеки будут ухудшаться.
         Корпорация АИЖК сообщила об ужесточении требований к ипотечным закладным с 15 сентября. В итоге уже с августа частные рефинансирующие организации либо ужесточили подход к выкупу, установив дисконт для ипотечных кредитов, либо приостановили сам выкуп. Теперь условия выкупа будут зависеть от рыночных, а процентная ставка для каждого заемщика будет устанавливаться индивидуально. Фактически АИЖК сообщила о повышении ставок по ипотечным кредитам, признает начальник отдела рефинансирования Промсвязьбанка Евгения Кузьмина. «Когда компания, задающая тон всему рынку, меняет условия, другие тоже начинают менять условия, вне зависимости от такой необходимости», – говорит начальник управления кредитования физических лиц СДМ-банка Иван Лонкин. «Согласно новой формуле, по которой АИЖК будет определять ставку по выкупаемому кредиту, стоимость наиболее востребованных ипотечных кредитов составит 16% годовых для регионов, 17-17,5% годовых – для Москвы», – поясняет Кузьмина. Мелкие и средние региональные банки стоят перед выбором – ужесточать условия кредитования или уходить с рынка, говорит Лонкин.
         В результате банкиры вынуждены констатировать, что всё меньше россиян обращаются за деньгами на жилье.
         «Спрос среди заемщиков на ипотечные кредиты замедлился с конца прошлого года», – говорит Лонкин. «По нашим подсчетам, рост процентной ставки по ипотеке на 1% приводит к снижению спроса на 5-10%, – рассказывает Шаламов. – В целом по рынку на 15-20% снизился спрос по ипотечным кредитам, а с учетом высокой стоимости жилья спрос на него снизился в два раза». «Думаю, не более 15-20% населения московского региона могут позволить себе купить недвижимость с помощью ипотеки», – считает Корнеева.
         С другой стороны, из-за инфляции, съедающей доходы граждан, многим не по карману проценты за кредит. Росстат констатирует, что за первые шесть месяцев этого года инфляция уже составила 9,5%. Ради сравнения следует сказать, что в 2007 году за аналогичный период времени рост цен достигал 6,6%. На этом фоне появилась новая прослойка заемщиков, получивших ипотечный кредит 5-6 лет назад и желающих улучшить его условия сегодня. «Такие заемщики обращаются в банк-кредитор с тем, чтобы им, например, снизили проценты, приблизив их к рыночным, в противном случае они рефинансируют свои кредиты на более выгодных условиях», – рассказывает Лонкин. По его словам, сейчас банки стараются не упустить своего проверенного клиента в другой банк и пытаются идти ему навстречу. Но много и таких, кому отказывают, и им ничего не остается, как прекратить выплату долга.
         Неплательщиков уже много, и чтобы вытрясти с них деньги, банки прибегают к последнему средству.
         Так, к примеру, по кредитам АИЖК, выданным в рамках программы «Доступное жилье», началось массовое выселение злостных неплательщиков. В Алтайском крае удовлетворено более 100 исков о взыскании и наложен арест на имущество 12 должников.
         Одновременно снижается спрос на недвижимость. «По нашим оценкам, в летние месяцы спрос на жилую недвижимость по разным сегментам снизился в крупных городах на 15-30%», – подсчитал аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченко.
         И цены на жилье притормозили.
         «В регионах сейчас стагнация», – отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
         Хотя в московском регионе цены все же не падают, а медленно ползут вверх. Но и здесь, по словам Репченко, «к середине осени стоимость жилья, возможно, притормозит на 6-9 месяцев». Ведь, по различным оценкам, московская недвижимость переоценена на 30-35%. Согласно данным аналитического центра по рынку московских квартир ARN, цена квадратного метра по рынку в целом составляет $7260. Стоимость квадратного метра в московском панельном доме составляет $6340, в кирпичном – $8250.
         И всё это происходит на фоне падения объемов строительства. Особенно резкое падение отмечено в Москве. Согласно цифрам Росстата в первом полугодии 2008 года в стране введено в эксплуатацию 21,7 млн кв. м жилья – на 2,9% больше, чем за аналогичный период 2007-го. Но темпы роста серьезно упали: год назад они составляли 34,8%. А в Москве и Санкт-Петербурге объемы ввода жилья и вовсе уменьшились – на 50% и 19,7% соответственно. Если цены на недвижимость сделают следующий шаг и пойдут вниз, это станет началом кризиса.
         Кризис на российском рынке недвижимости – вопрос времени, предостерегают аналитики.
         Ведь спрос на приобретение собственного жилища остается в таких условиях просто неудовлетворенным. По-прежнему двести тысяч семей москвичей ожидают очереди на улучшение жилищных условий. «Обеспеченность жильем в России и Москве в 2-3 раза ниже, чем в Европе и США», – подчеркивает Фильченко. А поскольку рынок недвижимости инерционен, при сохранении стремительно растущего дисбаланса между неудовлетворенным спросом и искусственно сдерживаемым предложением, а также роста стоимости ресурсов для девелоперов реализация пока не осознаваемых в полной мере рисков «жесткой посадки» станет вопросом времени». По его мнению, пока еще остается возможность принять меры по демонополизации первичного рынка и значительному увеличению предложения массового жилья, что позволило бы оздоровить рынок и сократить аномально высокую доходность без обвала цен
         Утешает то, что таким масштабным, как в Штатах, наш кризис в любом случае не будет. «Во-первых, потому что процент ипотечных сделок у нас пока находится не на таком высоком уровне, как в Америке. Во-вторых, мы не связаны так плотно с ипотечными брокерами в вопросах проверки заемщиков и выдачи кредитов. Соответственно, глобальной остановки рынка не произойдет», – успокаивает Лонкин.

    Сюзанна Камара.
    © «
    Газета.Ru», 22.08.08.


    Ипотечные агентства закладываются на кризис

    Региональные партеры АИЖК готовы выйти из программы «Доступное жилье»

         Ужесточение стандартов выдачи ипотечных кредитов и выкупа закладных по программам Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) вызвало отторжение на рынке. Ассоциация ипотечных компаний (АИК) вчера направила в АИЖК письмо с просьбой смягчить нововведения. В противном случае региональные партнеры вынуждены будут свернуть бизнес, а некоторые даже обанкротиться, прогнозируют в АИК. Если эти заявления имеют под собой реальные основания, рынок может столкнуться со снижением цен на недвижимость, а банки – с массовыми неплатежами по ипотечным кредитам.
         В распоряжении «Ъ» оказалось письмо АИК гендиректору АИЖК Александру Семеняке, основанное на жалобах региональных партнеров АИЖК. В документе перечислены возможные негативные последствия новых методов работы агентства, которые оно будет использовать с 15 сентября (см. «Ъ» от 14 августа). Наибольшие опасения у ипотечных компаний вызывает то, что кредиты будут выкупаться не по номиналу, а с дисконтом, если ставка по ним окажется ниже рыночной. Так, агентство рассчитывало компенсировать свои убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам, одновременно сохранив для региональных партнеров возможность рефинансирования ипотеки. Однако действия АИЖК его партнеры расценили как «преднамеренное принуждение их к банкротству и перераспределению бюджетных средств в пользу покрытия предполагаемых убытков АИЖК».
         К партнерам агентства относятся региональные операторы и сервисные агенты. Это независимые от АИЖК компании, в обязанности которых входит выкуп закладных по выданным банками ипотечным кредитам и дальнейшая их перепродажа АИЖК. Операторы учреждались региональными администрациями, отвечающими за реализацию проекта «Доступное жилье», сервисные агенты – коммерческие организации. АИЖК аккредитовано 76 операторов и 64 сервисных агента. По оценкам АИЖК, по его стандартам может быть выдано до 60% всех ипотечных кредитов в стране – 700 млрд руб. за 2007 год.
         По оценкам партнеров АИЖК, новые стандарты вынудят их продавать кредиты с дисконтом до 10% от остатка задолженности, из-за чего их финансовое положение может пошатнуться. «В случае продажи с дисконтом убытки операторов в ряде случаев не могут быть покрыты за счет прибыли, в отдельных случаях объем чистых активов может оказаться ниже размера уставного капитала оператора,– говорится в письме.– В такой ситуации операторы и сервисные агенты не смогут ни выкупать кредиты у банков, ни выдавать их сами. Следствием этих изменений станет дискредитация федеральной программы ипотечного кредитования».
         Участники ипотечного рынка считают, что, несмотря на негативный прогноз развития событий, АИЖК вряд ли пойдет партнерам навстречу. «Это похоже на попытку давления на агентство, действия которого укладываются в общерыночные тенденции»,– говорит представитель одного из крупных банков. Из-за кризиса негосударственные рефинансирующие организации (ВТБ 24, «КИТ Финанс», «АТТА Ипотека») резко сократили выкуп ипотечных кредитов, а дисконт по ссудам, которые удается продать, достигает 15-20%, говорят банкиры. «Альтернативы рефинансированию в АИЖК в регионах нет»,– уверен председатель Ассоциации коммерческих банков Волгоградской области Роман Беков. «Из-за убытков при продаже закладных с дисконтом в отдельных случаях может дойти и до банкротства»,– считает заместитель председателя правления банка «Возрождение» Александр Долгополов.
         Резкое сокращение объемов ипотеки одним из крупнейших игроков может привести к падению цен на недвижимость, прогнозируют риэлтеры. «В Москве и Санкт-Петербурге больше половины жилой недвижимости покупается за счет ипотечных кредитов, в регионах в кредит может продаваться от 5 до 70% жилья»,– говорит руководитель проекта «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его прогнозу, в случае массового сокращения ипотеки цены на жилую недвижимость могут снизиться в Москве и Санкт-Петербурге на 15-20%, а в регионах – до 30%.
         Если ситуация будет развиваться по такому сценарию, пострадают уже не только партнеры АИЖК. Банкиры столкнутся с необходимостью массовых неплатежей по ипотеке. Как говорил в недавнем интервью «Ъ» гендиректор АИЖК Александр Семеняка, «если жилье сильно падает в цене и стоит дешевле, чем объем кредита, взятого на его покупку, у заемщика возникает соблазн бросить старый кредит, взять новый и купить более дешевое жилье». При этом массовая реализация залогов не только приведет к убыткам банков, но и еще больше снизит цены на жилье, прогнозируют эксперты.
         В АИЖК сообщили, что получили письмо партнеров, однако с их претензиями не согласны. «Мы обсуждали со всеми партнерами вводимые изменения и 90% их пожеланий учли,– заявила «Ъ» директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.– Выкуп кредитов с дисконтом – нормальная рыночная практика, а агентство и его партнеры – рыночные организации».

    Елена Ъ-Пашутинская.
    © «
    КоммерсантЪ», 27.08.08.


    Ипотеку ставят в бюджетную очередь

    Дмитрий Медведев предлагает субсидировать кредиты на недвижимость очередникам

    Президентская поддержка субсидирования ипотеки ставит крест на идеях депутата «Справедливой России» Оксаны Дмитриевой по развитию стройсберкасс. Загружается с сайта Ъ      Президент Дмитрий Медведев поручил правительству при подготовке стратегии массового строительства жилья в дополнение к ФЦП «Жилище» распространить на все категории нуждающихся в жилье граждан механизмы софинансирования государством ипотеки. Конкурирующим предложением является поддержка стройсберкасс. Пока требующее огромных вложений бюджета субсидирование ипотеки для сотен тысяч беднейших граждан еще не обсуждалось в рамках бюджетного планирования.
         В распоряжении «Ъ» оказалось поручение президента Дмитрия Медведева премьер-министру Владимиру Путину от 8 августа. В нем говорится: «Предусмотрите в стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан применение механизмов софинансирования путем частичной или полной уплаты первоначальных взносов и процентов по ипотечным кредитам...Господдержку должны получить граждане, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях».
         Подобная схема господдержки применяется сейчас регионами с помощью федерального бюджета для обеспечения жильем молодых семей и бюджетников в рамках ФЦП «Жилище». Теперь же предлагается распространить ее на более широкий круг граждан, в том числе на всех очередников. В разрабатываемой сейчас Минрегионом долгосрочной стратегии массового строительства жилья до 2025 года акцент пока делается на другие меры повышения доступности жилья для граждан. Например, коммерческое строительство предлагается стимулировать в том числе развитием конкуренции и «недискриминационного доступа к земельным, финансовым и энергетическим ресурсам». В Минрегионе отмечают, поясняя поручение, что принятая ранее программа по стимулированию ипотеки пока работает не слишком эффективно. Источник в министерстве сообщил «Ъ», что работа над повышением эффективности этих программ «ведется», но усилия по господдержке ипотеки «не достигают поставленных целей».
         Напомним, ранее Минрегион оценивает число очередников, потенциальных получателей социального жилья, в 3,5 млн человек в РФ, при любой методике расчета возможности заработать на жилье неспособными на это могут быть признаны сотни тысяч человек. Госсубсидии по ипотеке на такое число поддерживаемых государством могут быть оценены как минимум в сотни миллиардов рублей. Впрочем, в проекте бюджета на 2009-2011 годы, внесенного в Госдуму, нет ни намека на реализацию поручения президента Медведева, расчетов по этому поводу в рамках бюджетного планирования, по данным «Ъ», пока не делалось.
         Эксперты вообще сомневаются в необходимости расширения госсубсидий по ипотеке. Ведущий научный сотрудник ЦЭМИ Олег Старков пояснил «Ъ»: «Ипотеку бесполезно пытаться обеспечить ни с помощью государства, ни без нее, пока у граждан в массовом порядке нет кредитных историй, из-за этого банковские риски высоки и высока процентная ставка. Государство должно оказать поддержку созданию системы формирования кредитных историй, а не тратить деньги на субсидирование ипотеки». Также, по его словам, эффективнее давать субсидии на покупку жилья вкладчикам стройсберкасс (соответствующий законопроект находится на рассмотрении в Госдуме). Автор законопроекта «О стройсберкассах» депутат Оксана Дмитриева («Справедливая Россия») считает, что механизм стройсберкасс более эффективен, нежели субсидирование ипотеки. В случае принятия закона все категории граждан смогут получить 20-процентную прибавку от государства на свои ежегодные взносы, не превышающие 70 тыс. руб. По ее словам, предлагаемые президентом субсидии рассчитаны всего лишь «на несколько тысяч человек», а механизм отбора «действительно нуждающихся граждан» из 3,5 млн очередников чреват масштабной коррупцией.
         В регионах, где ипотеку уже субсидируют местные власти в ограниченных пределах, идею Дмитрия Медведева поддерживают. Как сообщил «Ъ» гендиректор ООО «Корпорация «Русская недвижимость»» Игорь Горских (компания работает в сегменте строительства доступного жилья в Калужской области), «субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам – эффективный механизм для повышения доступности жилья». «Сегодня ставка не менее 12% – и ипотека доступна 10% населения. При 50-процентном субсидировании ставки ипотека будет доступна каждой второй семье. Застройку же лучше всего стимулирует продажа. Калужская область сейчас дает молодым семьям разовую субсидию по 200 тыс. руб. на человека, и это резко повышает наши объемы строительства»,– пояснил он.
         Пока неизвестно, каким образом бюджет может «потянуть» столь масштабные траты для субсидий на ипотечном рынке. Возможно, за предложением господина Медведева последуют идеи финансирования ее из Фонда национального благосостояния и увязывание этого решения с инвестициями пенсионной системы в ипотечные облигации. В любом случае, вряд ли поручение Дмитрия Медведева премьеру может обсуждаться в деталях Минфином и Минрегионом ранее чем с конца 2008 года.
         «Ъ» будет следить за развитием событий.

    Ирина Ъ-Граник, Татьяна Ъ-Алешкина, Дмитрий Ъ-Бутрин.
    © «
    КоммерсантЪ», 29.08.08.


    На АИЖК завели дело

    По его же собственному письму

         Федеральная антимонопольная служба России (ФАС) возбудила дело против Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и 45 страховщиков, усмотрев в их действиях ценовой сговор. Как пояснили РБК daily в ФАС, дело возбуждено по заявлению самого АИЖК: при этом и агентство, и два десятка страховых компаний уже признались в том, что их договоры о сотрудничестве содержат положения, ограничивающие конкуренцию.
         Как заявили РБК daily в ФАС, ведомство возбудило дело в отношении АИЖК и 45 страховых организаций по признакам нарушения закона «О защите конкуренции» в части запрета на установление тарифов. В этот список попали практически все крупные страховщики, в частности СОГАЗ, РОСНО, «Ингосстрах», «Росгосстрах», страховая группа «Уралсиб». Как пояснила РБК daily глава управления контроля финансовых рынков ФАС Юлия Бондарева, дело возбуждено по заявлению самого АИЖК. Агентство признает, что договоры о сотрудничестве со страховыми организациями содержат положения, недопустимые законом о защите конкуренции. «В частности, в нарушение закона договоры ограничивали параметр страховой услуги», – сказала г-жа Бондарева. При этом, по ее словам, не только АИЖК, но еще 23 страховые организации уже уведомили ФАС о своем отказе в дальнейшем участвовать в таких договорах.
         Директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева заявила РБК daily, что агентство уже привело все договоры со страховщиками в соответствие с требованиями ФАС. «К сожалению, в определенной ситуации наше желание улучшить условия для заемщиков пошло вразрез с требованиями ФАС, – пояснила г-жа Ярцева. – Но мы сами выявили это несоответствие и как добросовестные участники рынка обратились с заявлением в ФАС».
         В связи с этим, по словам г-жи Ярцевой, АИЖК надеется на то, что решение антимонопольного ведомства по этому делу «не будет жестким».
         По словам заместителя генерального директора компании «Ингосстрах» Игоря Ямова, «мы будем очень детально изучать вопрос, связанный с типовыми соглашениями АИЖК, и в случае выявления нарушений закона о конкуренции примем все меры для их устранения». Первый вице-президент «Росгос­страха» Дмитрий Маркаров считает, что трудно говорить о каком-либо нарушении антимонопольного законодательства со стороны такого большого количества страховщиков, представляющих четверть российского страхового рынка. «Для страховщиков важнее работать на своих условиях, нежели руководст­воваться типовыми тарифами того же АИЖК», – добавил Дмитрий Маркаров. По словам советника предправления ОАО «СОГАЗ» Алексея Смертина, компания пока не получала официального уведомления из ФАС о возбуждении дела и поэтому от комментариев пока воздерживается. Комментарий из РОСНО и страховой группы «Уралсиб» получить не удалось.

    ИГОРЬ ПЫЛАЕВ.
    © «
    RBCdaily», 01.09.08.


    Завидные дачи

    «Желдорипотека» построит жилье рядом с резиденцией президента в Завидове

         Инвестиционно-строительная компания «Желдорипотека» приобрела 200 га земли рядом с резиденцией президента РФ в Завидове Тверской области. Здесь девелоперская «дочка» РЖД намерена запустить проект дачных поселков. По мнению экспертов, участок стоит не менее 150 млн долл., а инвестиции в его застройку могут составить 250 млн долл. Несмотря на большую удаленность от Москвы, заповедная зона на Волге влечет к себе состоятельных покупателей, добавляют собеседники РБК daily.
         ЗАО «Желдорипотека», дочерняя структура ОАО «РЖД», было создано в 2001 году. Помимо ипотечных программ «Желдорипотека» реализует собственную инвестпрограмму на рынке недвижимости и строительства, в том числе с вовлечением объектов недвижимости ОАО «РЖД». В активе компании – 70 инвестпроектов стоимостью 30 млрд руб. Земельный банк компании позволяет построить около 1 млн кв. м недвижимости.
         Две недели назад «Желдорипотека» закрыла сделку по приобретению 200 га земли в Конаковском районе Тверской области. Как рассказал РБК daily генеральный директор ЗАО «Желдорипотека» Виталий Вотолевский, земельный участок был приобретен единым лотом на вторичном рынке. Пятно застройки находится недалеко от деревни Огурцово, на берегу Иваньковского водохранилища. «Это земли сельскохозяйственного назначения, расположенные недалеко от природного заповедника «Завидово», но к самому заповеднику не относятся, поэтому никаких ограничений по строительству там нет, – заявил г-н Вотолевский. – Мы планируем там строительство дачных поселков». Проект будет реализован до 2013 года.
         Стоимость земли и контрагент сделки не раскрываются. Озвучить инвестиции в проект г-н Воталевский также отказался, заявив, что окончательное решение о его параметрах компания примет после оформления всей разрешительной документации.
         По мнению руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, земельный актив «Желдорипотеки» в Завидове (120 км от МКАД) может оцениваться в 150-170 млн долл. Руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева считает, что рыночная стоимость земли в данном районе составляет 4-4,5 тыс. долл. за сотку. Однако по мнению исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, стоимость сделки надо определять из расчета 15 тыс. долл. за сотку. В пользу повышения цены этого земельного банка говорит его близость к «большой воде», природному заповеднику и резиденции президента РФ.
         По соседству девелоперский проект «Большое Завидово» реализует компания «Открытые инвестиции» (ОПИН), которой принадлежит 1300 га на побережье Иваньковского водохранилища рядом с комплексом отдыха «Завидово» Управления дипломатическими кадрами при МИД РФ. Проект предполагает строительство 1,5 млн кв. м жилья. По мнению участников рынка, ОПИН мог выступить продавцом 200 га, однако в самой компании опровергли эту информацию.
         Сразу несколько топ-менеджеров консалтинговых компаний предположили, что контрагентом «Желдорипотеки» мог выступить крупный лендлорд State Development. В State Development не смогли подтвердить эту информацию, однако подтвердили факт владения земельным банком в Тверской области.
         «На 200 га можно возвести 500-600 домов бизнес-класса площадью 250 кв. м каждый, а инвестиции в строительство составят 250-280 млн долл.», – считает Мария Литинецкая. По мнению Дмитрия Таганова, территория позволяет возвести до 500 вилл и коттеджей класса бизнес и премиум: «Строить коттеджи эконом-класса и таунхаусы на такой дорогой земле нет смысла – проект не окупится».
         Директор департамента развития бизнеса Rodex Group Геннадий Теряев не исключает дальнейшей продажи приобретенного актива или его части: «Пока неясно, есть ли у девелопера деньги на освоение этих 200 га». По словам г-на Теряева, успех проекта зависит прежде всего от мощностей девелопера – от того, будет ли компания строить сама либо привлечет строителей.

    НИКОЛАЙ МИХАЛЕВ, НАТАЛЬЯ КОВТУН, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ.
    © «
    RBCdaily», 05.09.08.


    Ипотека попала под опеку

    Правительство США установило контроль над Fannie Mae и Freddie Mac

         Министерство финансов США объявило, что компании Fannie Mae и Freddie Mac, на долю которых приходится половина американского рынка ипотеки, временно перейдут под контроль государства, а их руководители отправлены в отставку. Крупнейшая операция по спасению коммерческих корпораций за всю историю США может привести к дальнейшему падению их акций. Для российского фондового рынка эта новость сама по себе не будет определяющей, а вложения ЦБ в облигации этих агентств могут получить дополнительные гарантии, полагают эксперты.
         В воскресенье министерство финансов США заявило о своем решении временно взять под государственный контроль два крупнейших ипотечных агентства страны – Fannie Mae и Freddie Mac, которые владеют ипотечными обязательствами или гарантируют их на общую сумму примерно $6 трлн (половина всего американского рынка ипотеки). Представленный вчера на совместной пресс-конференции министра финансов Генри Полсона и директора федерального агентства финансирования жилищного строительства (FHFA) Джеймса Локхарта план предусматривает, что государство будет гарантировать обязательства Fannie Mae и Freddie Mac. Кроме того, компаниям будут открыты новые кредитные линии, а часть их акций в случае необходимости будет выкуплена государством.
         Перевод этих двух компаний под контроль государства стал крупнейшей операцией по спасению коммерческих корпораций от банкротства за всю историю США. «Fannie Mae и Freddie Mac настолько велики и так сильно связаны со всеми элементами нашей финансовый системы, что крах любого из них вызовет огромные проблемы на финансовом рынке в нашей стране и по всему миру. Именно поэтому сегодня мы предприняли этот шаг»,– заявил министр финансов США Генри Полсон.
         Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) была основана в 1938 году с целью организации рынка ипотечных займов в США. С 1986 года является публичной компанией. На конец марта 2008 года активы составляли $843 млрд, задолженность – $544 млрд. В 2007 году выручка составила $43,7 млрд. Рыночная капитализация Fannie Mae составляет $7,6 млрд, в конце прошлого года – около $39 млрд.
         Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) – ипотечное агентство, созданное в 1970 году для обеспечения конкуренции Fannie Mae. На конец марта этого года активы составляли $802 млрд, задолженность – $460 млрд. В 2007 году выручка составила $42,9 млрд, капитализация – $3,3 млрд, к концу прошлого года – $22 млрд. С начала кредитного кризиса совокупные убытки двух компаний достигли $14 млрд.
         Глава Fannie Mae Дэниел Мадд и председатель совета директоров и гендиректор Freddie Mac Ричард Сайрон отправлены в отставку. FHFA уже объявило имена новых руководителей компаний. Гендиректором Fannie Mae стал Херб Элисон, бывший вице-президент Merrill Lynch, а Freddie Mac возглавил Дэвид Мофетт, бывший заместитель председателя совета директоров и финансовый директор US Bancorp.
         Как сказал председатель финансового комитета палаты представителей Барни Франк в интервью газете The Washington Post, крупнейшие ипотечные агентства будут находиться под контролем государства по меньшей мере год. До сих пор Fannie Mae и Freddie Mac работали как частные корпорации со статусом «предприятия, спонсируемого государством» (government sponsored enterprise). Однако часть советов директоров Fannie и Freddie назначаются президентом США. Кроме того, несмотря на то, что на компании официально не распространялись госгарантии (это однозначно указано и в законах об агентствах, об этом же заявляли и их руководители), на рынке бумаги обеих компаний рассматривались как гарантированные государством, если и не напрямую, то косвенно. Так, спреды по облигациям агентств гораздо ниже, чем спреды по облигациям самых надежных компаний, и лишь чуть выше спредов по государственным облигациям.
         Пока не ясно, как отреагируют инвесторы на вмешательство государства в работу ипотечных агентств. В пятницу после закрытия биржи котировки акций Fannie Mae упали на 32%, до $4,79 за акцию, а акции Freddie Mac – на 27%, до $3,70 за акцию. «В краткосрочном плане рынок может расценить господдержку Fannie Mae и Freddie Mac как негативный фактор с той точки зрения, что если государство берет эти компании под контроль, то дела действительно плохи»,– говорит соруководитель аналитического департамента Дойче Банка Ярослав Лисоволик.
         Влияние новости о Fannie Mae и Freddie Mac вряд ли будет определяющим, несмотря на его зависимость от внешних факторов, считает заместитель главы аналитического управления компании «Ренессанс Капитал» Алексей Моисеев. В отличие от акций, стоимость облигаций ипотечных агентств, в которые Банк России инвестировал почти $50 млрд, более устойчива и не вызывает серьезных опасений экспертов. «В конечном итоге судьба инвестиций ЦБ в эти инструменты зависит не столько от текущих котировок акций, сколько от платежеспособности этих компаний. Раз государство готово гарантировать эти обязательства, вероятность наших потерь снижается»,– полагает господин Лисоволик.

    Седа Ъ-Егикян, Александр Ъ-Мазунин.
    © «
    КоммерсантЪ», 08.09.08.


    Ставка больше, чем жизнь

    Для 80 процентов россиян ипотечный кредит все еще недоступен

    Ипотека в плюсе

    Условия кредитования ужесточаются

         С 15 сентября основной игрок на рынке ипотеки в нашей стране – государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) кардинально меняет правила игры. С нынешних 13 процентов годовых ставка по ипотечному кредиту может подняться до отметки 15-16 процентов.
         Главным новшеством, которое вводит АИЖК, являются условия рефинансирования ипотечных кредитов. Теперь сотрудничающие с АИЖК банки не смогут кредитовать дешевле установленных агентством ставок. Новые принципы ценообразования, уверены в АИЖК, позволят более равномерно перераспределять нагрузку среди участников рынка для обеспечения его устойчивого развития.
         Между тем ужесточение условий может сказаться на количестве потенциальных клиентов ипотеки. До сегодняшнего дня взять ипотечный кредит могли позволить себе люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60-70 тысяч рублей. Еще в прошлом году можно было найти кредит за минимальную ставку 9 процентов, то уже этой осенью меньше чем за 15-16 процентов годовых кредит заемщику не предложат.
         Параллельно были резко ужесточены требования и к кредитоспособности заемщиков. Так, официальное подтверждение высокой зарплаты необходимо теперь не только для заемщика, но и для поручителей, которых, как правило, нужно не меньше двух. Плюс многочисленные справки о наличии у заемщика и поручителей дорогостоящего имущества.
         Комментируя нововведения, председатель Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев сказал: «Количество банкротств заемщиков по ипотечным кредитам до сих пор не превышало двух процентов». Для сравнения: в США уровень неплатежей по ипотеке в 2007 году превысил 15 процентов общего объема кредитования, что и вызвало кризис. В России нет ничего похожего. Между тем банкиры вынуждены констатировать: сегодня не более 20 процентов россиян могут позволить себе купить квартиру с помощью ипотеки. Однако именно эти 20 процентов сделок по сути и определяют динамику цен на рынке жилья. Такого мнения придерживаются специалисты аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости. Если предположить, что через ипотечные сделки проходят живые деньги, то это уже весьма существенная доля рынка. Сокращение ипотечных сделок должно было неминуемо привести как минимум к торможению рынка.
         По данным Ассоциации строителей России, на начало сентября средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья остановилась на уровне 45 701 рубль, на вторичном – 48 443 рубля. В среднем по стране с начала года квартиры подорожали на 14-15 процентов. «Это отчасти связано с тем, что за последние месяцы заметно упала стоимость основного стройматериала – цемента, – говорит руководитель департамента ценообразования в строительстве АСР Павел Горячкин. – Только за август его цена снизилась на 10 процентов.
         Не последнюю роль, по словам представителя ассоциации, сыграло и замедление темпов строительства. Конечно, строить меньше мы не стали, но и больше тоже. В этой связи стоит отметить, что ипотечный кризис в США затронул в том числе и строительную сферу. Практически все американские строительные компании столкнулись с падением доходов. Стоит ли опасаться того же россиянам? «В США практически все компании строили именно на ипотечные деньги. У нас число ипотечных сделок меньше в разы, – считает глава департамента корпоративных финансов компании «Грант Торнтон» Иван Сапронов. – Так что, если предположить теоретически что-то и произойдет, то это сильно не отразится на стройкомплексе».

    Нина Егоршева.
    © «
    Российская газета», 15.09.08.


    Форвардная ипотека

    АИЖК меняет правила выкупа закладных

         Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило вчера о прекращении действия договоров сотрудничества с всеми своими партнерами, которые поставляли агентству ипотечные закладные. Вместо этого им предложено заключить с 1 октября новые соглашения – так называемые форвардные контракты на поставку закладных в течение четырех месяцев по фиксированной ставке рефинансирования. Об этом вчера журналистам рассказал первый заместитель гендиректора агентства Павел Войтов.
         Основная функция АИЖК – развитие системы рефинансирования ипотеки. Агентство выкупает у банков пулы закладных по выданным ипотечным кредитам, причем условия кредитов должны соответствовать утвержденному АИЖК стандарту. Реагируя на изменение конъюнктуры рынка, с лета агентство стало постепенно ужесточать свои требования к выкупу закладных у операторов рынка. Прежде агентство рефинансировало закладные по их номинальной цене, но в середине августа АИЖК объявило об изменениях порядка своей работы с партнерами. По новым правилам, вступившим в силу с 15 сентября, если процентная ставка по закладным ниже ставки рефинансирования агентства, то АИЖК будет покупать закладные с дисконтом, если выше ставки рефинансирования, то выкуп будет производиться с премией.
         В сложных условиях функционирования финансового рынка действия АИЖК выглядят логичными (ведь оно само привлекает финансирование на рынке), но участникам рынка они не нравятся. Еще в прошлом месяце Ассоциация ипотечных компаний (АИК) направила в агентство письмо с просьбой смягчить нововведения. В противном случае, по мнению АИК, региональные операторы будут нести значительные убытки. Сейчас у компаний – членов ассоциации находится закладных на сумму 5 млрд руб.. Всего с агентством сотрудничает 151 компания. В АИЖК отмечают, что идти на послабления не готовы, поскольку об изменении порядка работы с партнерами объявляли заранее, давая тем возможность адаптироваться к новым условиям. Вчера в агентстве состоялось заседание с участием представителей АИК, на котором глава АИЖК Александр Семеняка сообщил о том, что агентство не намерено больше выкупать закладные по номиналу, если ставка по этим бумагам не равна ставке рефинансирования. Кроме того, он проинформировал ассоциацию, что АИЖК разрывает старые договоры по выкупу закладных. Теперь те участники рынка, которые хотят по-прежнему работать с агентством, будут заключать соглашения по форвардным контрактам. Об этом нововведении было объявлено еще несколько месяцев назад, АИЖК в пилотном режиме заключило несколько таких сделок с региональными операторами. Суть соглашения в том, что АИЖК готово выкупать закладные по фиксированной ставке не позднее чем через четыре месяца с момента подписания договора.
         По мнению АИЖК, нововведения позволят партнерам агентства более четко прогнозировать развитие бизнеса по рефинансированию и выдаче кредитов. А для заемщиков будет сохранена доступность средств ипотечного кредитования.
         Участники рынка, однако, думают иначе. По их мнению, ужесточение условий рефинансирования приведет к тому, что продавать закладные агентству смогут лишь крупные банки, а мелкие и средние кредитные организации лишатся возможности рефинансирования средств с помощью АИЖК. А решение выкупать закладные с дисконтом приведет к неминуемому росту ставок по ипотечным кредитам, которые и так за год выросли в среднем на 2 процентных пункта.
         Не исключено, что ужесточения требований АИЖК могло бы и не быть, если бы агентству еще несколько месяцев назад повысили размер уставного капитала. Однако это было сделано лишь вчера – теперь он составляет 14 млрд руб. вместо 8 млрд рублей.

    Наталья РОМАНОВА.
    © «
    Время новостей», 16.09.08.


    Минэкономразвития рефинансирует ипотеку

    До 2020 года

         В распоряжении РБК daily оказались предложения Минэкономразвития России (МЭР) по дальнейшему развитию отечественного рынка ипотечного кредитования, которые сегодня должны поступить на рассмотрение кабинета министров. В частности, предлагается направить на поддержку рынка ипотечных бумаг средства «молчунов», институтов развития, а также резервы страховщиков. Вчера же стало известно о решении правительства выделить 60 млрд руб. Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) для рефинансирования ипотечных кредитов банков.
         По расчетам Минэкономразвития, к 2020 году объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов должен увеличиться в 8,5 раз, до 4,774 трлн руб. с 556 млрд руб. в 2007 году. Объем задолженности по ипотечным кредитам составит 25,5% к ВВП. При этом МЭР прогнозирует снижение ставок по ипотечным кредитам до 6% уже к 2015 году, а количество кредитов увеличится с 445 тыс. до 2,7 млн в год.
         В связи с этим для поддержки ипотечного рынка России МЭР предлагает инвестировать в жилищные облигации с ипотечным покрытием временно свободные средства институтов развития, накопления для жилищного обеспечения военнослужащих, резервы страховщиков, а также «ресурсы долгосрочных накопительных систем, включая пенсионные накопления граждан, не воспользовавшихся правом выбора управляющей компании», то есть средства «молчунов», которыми сейчас управляет Банк развития. Впрочем, как подчеркивают авторы документа, инвестирование этих средств возможно лишь при уловии «надлежащего контроля за возникающими рисками». По мнению президента Городского ипотечного банка Николая Шитова, эта мера очень правильная, однако возможность получения этих средств должны иметь все банки, которые гарантируют высокое качество ипотечных активов, а не только «уполномоченные» кредитные организации.
         Участники ипотечного рынка смогут рассчитывать и на получение дополнительных налоговых преференций, причем не только заемщики, но и кредиторы, а также держатели ипотечных бумаг. Предлагается восстановить льготный режим налоообложения доходов юридических и физических лиц по ипотечным бумагам: он действовал до 1 января 2007 года и устанавливал единую ставку в размере 9% для всех держателей бумаг. По мнению вице-президента Газпромбанка Игоря Русанова, введение дополнительных налоговых льгот – «это всегда хорошо для держателей ценных бумаг». «Пока же в России есть только один выпуск ипотечных бумаг, доход по которым облагается по ставке 9%, – пояснил г-н Русанов. – Это секьюритизированные облигации Газпромбанка, выпущенные в 2006 году». Не будет облагаться НДС и уступка имущественных прав, вытекающих из кредитов или займов гражданам на покупку или строительство жилья для личного пользования. Иными словами, банки при проведении секьюритизации ипотечных кредитов в России будут избавлены от уплаты НДС по кредитам, переданным спецюрлицам-эмитентам ипотечных облигаций. По мнению Игоря Русанова, эта мера также будет позитивно воспринята участниками ипотечного рынка, поскольку нынешнее обложение НДС операций с финансовыми инструментами выглядит по меньшей мере странно.
         Не останется в стороне и ЦБ: ему Минэкономразвития будет рекомендовать отменить требования к минимальному соотношению размера предоставленных ипотечных кредитов и собственного капитала. МЭР не видит смысла и в действии обязательного норматива ЦБ для банков, осуществляющих эмиссию ипотечных бумаг. В его расчет включаются средства на счетах и во вкладах физлиц, по этой причине «ряд крупнейших банков, включая Сбербанк, не имеют права самостоятельно выпускать ипотечные бумаги, так как сумма вкладов физлиц превышает половину их собственного капитала». МЭР предлагает отменить необходимость расчета этого норматива.
         Впрочем, правительство, не дожидаясь принятия этих предложений, решило выделить на рефинансирование ипотечных кредитов 60 млрд руб. Об этом вчера сообщил журналистам вице-премьер Алексей Кудрин: деньги будут выделены АИЖК, которое направит их на поддержку ипотечных банков страны. По оценке Николая Шитова, 60 млрд руб. составляет примерно 10% объема ипотечного рынка страны.

    ИГОРЬ ПЫЛАЕВ.
    © «
    RBCdaily», 19.09.08.


    Сильная компания может снизить ставки

    «Росгосстрах» застрахует ипотечную сделку за 0,8 процентов от ее размера

    Илья Метелкин: «Одна из самых крупных выплат по ипотечному страхованию составила 6,5 миллионов рублей». Загружается с сайта КП      Несмотря на сложную ситуацию на финансовых рынках у отечественных страховых компаний сейчас пока нет необходимости в повышении стоимости своих услуг. Более того, накопив за последние годы серьезный опыт в страховании ипотечных сделок, мы даже снижаем тарифы. Например, сегодня базовый тариф «Росгосстраха» по трем видам страхования, которые входят в «ипотечный пакет», составляет в среднем около 0,8% от страховой суммы. Еще год назад это обошлось бы ощутимо дороже.
         А вот суммы, которые выплачиваются при наступлении страхового случая, могут исчисляться цифрами с шестью нулями. Например, недавно наш башкирский филиал выплатил миллион рублей по договору ипотечного страхования, который должен был действовать до 2019 года: в результате обширного инфаркта клиенту была установлена II группа инвалидности. Человек лишился возможности работать на прежнем месте, потерял источник стабильного дохода, но его обязательства перед банком выполнил «Росгосстрах». В Свердловской области заемщик ипотечного кредита погиб в автомобильной катастрофе, наша компания выплатила банку почти полтора миллиона рублей. Еще одна крупная выплата – 6,5 миллионов рублей. Страховой случай произошел в Москве.
         …Конечно же, я бы посоветовал тем, кто планирует покупать квартиру по ипотеке, отнестись к выбору страховой компании столь же внимательно, как к выбору банка. Во-первых, обратите внимание на историю страховщика, опыт его работы на рынке, на репутацию. «Росгосстрах» работает на российском страховом рынке уже 87 лет, и сейчас является одним из лидеров ипотечного страхования – каждый третий заемщик ипотечного кредита застрахован у нас. Кроме того, важно, насколько оперативно решает страховщик вопросы своих клиентов, насколько индивидуален подход к каждому заемщику, насколько гибкой и адекватной является тарифная политика компании, с какой суммы кредита требуется прохождение медобследования и т.д.

    Илья МЕТЕЛКИН,
    директор управления страхования ипотечных и финансовых рисков Росгосстраха.

    © «
    Комсомольская правда», 23.09.08.


    Ипотека продляет жизнь?

    За «круглым столом» «Комсомолки» собрались эксперты в области ипотечного кредитования

    Загружается с сайта КП      Люди, которые взяли ипотечный кредит добиваются лучших карьерных успехов и обладают лучшим здоровьем. К такому выводу пришли авторы одного из проводившихся на Западе социологических исследований. Если задуматься, его результаты не так уж и удивительны: желание побыстрее расплатиться заставляет стремиться к большим заработкам, а боязнь перед всяческими неприятными сюрпризами – с особым вниманием относиться к собственному здоровью.
         Ну а тем, кто только планирует взять ипотеку, еще предстоит понервничать: покупка жилья в кредит – в любом случае очень ответственный шаг. Сейчас, когда цены на жилье продолжают расти, кредиты дорожать – ответственный вдвойне. Чтобы помочь нашим читателем разобраться с ситуацией на рынке ипотечного кредитования, мы пригласили за наш традиционный «круглый стол» представителей банков и банковских ассоциаций, риэлторских и брокерских компаний.
         Кому доступна ипотека? «Семье, которая готова выделять около 35 процентов семейного бюджета на ежемесячные выплаты по кредиту», – считает Исполнительный вице-президент Ассоциации Российских Банков (АРБ) Владимир Киевский. На сайте любого из ипотечных банков есть специальный калькулятор, который позволит рассчитать размер таких выплат и прикинуть свои возможности. «Несмотря на некоторое ужесточение условий ипотечного кредитования и на продолжающийся цен рост на жилье, спрос на ипотеку тоже продолжает расти», – говорит вице-президент Европейского Трастового Банка Евгений Чепенко. Все большая часть россиян может найти ответ на квартирный вопрос.
         Но это еще не означает, что ипотека стала по-настоящему массовым продуктом. И свое слово в дальнейшем формировании рынка ипотечного кредитования, наверняка, должно сказать государство: «Рынку ипотеки не хватает «длинных» денег, – продолжает разговор Вице-президент Национального резервного банка Вероника Арбузова. – Если бы власти разрешили, например, пенсионному фонду часть своих средств вкладывать в ипотечные обязательства, у банков появилась бы возможность предлагать своим клиентам более выгодные и удобные условия выдачи кредитов».
         «Государство могло бы направить свои усилия еще и на удешевление строительства, – добавляет Председатель ипотечного потребительского кооператива «Союз МЖК» Николай Пилипишин. – А так же сосредоточиться на развитии стройсберкасс, которые являются реальной альтернативой ипотеке».
         «Пока же (и особенно на фоне трудностей на финансовых рынках) банки вынуждены пересматривать условия выдачи кредитов на покупку недвижимости: «Мы перешли на более качественный подход к оценке потенциальных заемщиков, – делится опытом заместитель начальника управления розничных операций банка «Возрождение» Татьяна Чепенко. – И сейчас сосредоточились на работу с нашими постоянными клиентами, с теми, кто уже имел опыт общения с нами.
         Правда, несмотря на желание улучшить свои жилищные условия и готовность банков помочь в решении проблемы, не все готовы на решительный шаг: «Казалось бы, ипотека уже давно знакома и понятна жителям России, – рассуждает Начальник ипотечного центра ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» Алексей Просвирин. – Однако вокруг нее до сих пор существует множество страхов и мифов, требующих развенчания. Главный из них: ипотека – это кабала. Это не так. Кабала – это скорее необходимость всю жизнь делить кров с родителями или скитаться по съемным углам. Наш опыт показывает, что большинство заемщиков расплачиваются с ипотечным кредитом гораздо раньше изначально планируемого срока.
         Еще один миф: ипотека – это не выгодно. «Летом недвижимость Москвы и Подмосковья росла в цене на 2 процента в месяц, – возражает Руководитель отдела ипотечного кредитования отделения «Щепкина» компании «БЕСТ-Недвижимость» Наталья Емелина. – Та же ситуация – во многих других регионах страны. То есть за год квартира станет дороже на 24 процента, а за обслуживание кредита придется заплатить 12-15 процентов. Это ли не аргумент, чтобы взять ипотечный кредит?»
         Свои аргументы приводит и Исполняющая обязанности Председателя Правления Независимого Строительного банка Надежда Куртасова: «Среди заемщиков нашего банка нет ни одного, кто допустил бы просрочку платежей по ипотеке, а вот тех, кто сумел расплатиться с долгами гораздо раньше срока – очень много. Я могу лишь посоветовать тем, кто лишь планирует брать ипотечный кредит, очень взвешенно подходить к этому решению и, кроме прочего, более тщательно выбирать предмет потенциальной покупки: качество жилья сильно разнится у разных строительных компаний».
         Еще один совет – от Руководителя Ипотечной компании холдинга МГСН Михаила Романова: «Правильно выбрать квартиру – это важно. Не менее важно – правильно выбрать банк. Можно в поисках нужной информации перелопатить весь Интернет, перечесть массу специализированных изданий. Но, к сожалению, не все, что пишут, соответствует действительности. Помочь принять правильное решение – дело профессионалов. Которыми являются ипотечные брокеры».
         «Работа ипотечного брокера стоит каждой копейки, которая за нее заплачена, – соглашается с коллегой Директор центра стратегических исследований и национальных жилищных инициатив ЗАО «Мультиброкер» Дмитрий Андронов. – Совершенно небольшие расходы за профессиональную помощь помогут в будущем сэкономить очень и очень серьезные суммы».
         А на чем еще можно сэкономить, оформляя ипотечный кредит? Оказалось, на стоимости страхового полиса: «Страховщики со своей стороны пытаются повысить привлекательность ипотечных кредитов, снижая бремя расходов по их содержанию, – сообщает приятную новость Руководитель Управления методологии и андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности Национальной Страховой группы Алексей Володяев. – За два года стоимость полиса ипотечного страхования упала в полтора раза – для заёмщиков молодых и среднего возраста его стоимость составит около одного процента от суммы кредита в год».

    Олег ГОЛОВНЕВ.
    © «
    Комсомольская правда», 23.09.08.


    КРИЗИС ЗАЛЕЗ В КВАРТИРЫ

    НЕДВИЖИМОСТЬ ПОДЕШЕВЕЕТ НА ТРЕТЬ

    Загружается с сайта Т      Впервые за 10 лет цены на российскую недвижимость в начале осени пошли не вверх, а вниз. В условиях обостряющегося кризиса квартиры в крупных городах (например, в Москве, Красноярске, Сочи) теряют инвестиционную привлекательность, банки оценивают их с большим дисконтом. «Труд» выяснял, будут ли и дальше падать цены на жилье и как не пострадать при покупке квартиры.
         По данным аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости», средняя цена на столичную жилую недвижимость в сентябре снизилась на 1,5% – до 153 тысяч рублей за квадратный метр. Правда, из-за колебаний валютных курсов индекс его стоимости в долларах чуть вырос (на 2%). Новостройки в Краснодарском крае, которые еще год назад манили инвесторов, летом начали быстро дешеветь, а к сентябрю упали в цене с 52 до 45 тысяч рублей за метр. Коррекция цен в среднем на 5-10% сейчас заметна практически во всех крупных городах.

    У ЗАСТРОЙЩИКОВ КОНЧИЛИСЬ ДЕНЬГИ
         Первыми стали дешеветь новостройки. Дело в том, что разразившийся финансовый кризис в первую очередь ударил по застройщикам. Большинство из них привыкли строить дома на кредитные деньги, затем быстро продавать квартиры и возвращать деньги банкам. Однако прошедшей весной у российских банков закрылся доступ к дешевым западным деньгам, в результате чего они подняли процентную ставку для застройщиков.
         А затем и вовсе отказали им в выдаче кредитов. Строить сразу несколько объектов стало просто не на что. Кредитные лимиты для девелоперов практически закрыты с начала лета, о чем сказали «Труду» сразу несколько столичных банкиров. Но до осени застройщики наотрез отказывались признавать, что у них серьезные проблемы. О тяжелой финансовой ситуации первым заявило руководство компании Mirax Group (один из лидеров на рынке строительства бизнес-центров и элитного жилья).
         Президент Mirax Group Сергей Полонский объявил о заморозке всех проектируемых объектов общей площадью 10 млн. квадратных метров (это 83% от всего бизнеса). Так, компания решила законсервировать стройку бизнес-центра Mirax Plaza на Украине (там уже построено 11 этажей), жилого комплекса «Мякинино» в Москве и еще ряда объектов. На прошлой неделе международное рейтинговое агентство Fitch выказало обеспокоенность ситуацией с ликвидностью сразу нескольких девелоперов: групп «ЛСР», «ОПИН», «ПИК» и компании «Система-Галс». Для некоторых из этих компаний был изменен прогноз со «стабильного» на «негативный».
         Теперь, чтобы завершить строительство хотя бы первоочередных объектов, девелоперы вынуждены снижать цены на квартиры. Правда, пока снижение цен завуалировано различными скидками, бонусами и акциями, отмечает директор по продажам бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец. Мотивирующие акции сегодня предлагают, например, «СУ-155», группа «ПИК» и практически все региональные застройщики.

    ИНВЕСТОРЫ ИЗБАВЛЯЮТСЯ ОТ КВАРТИР
         Резкий скачок вверх цен на квартиры в крупных городах, и особенно Москве, Санкт-Петербурге и Сочи, последние три-четыре года во многом провоцировали инвесторы. Риелторы хорошо помнят, как еще пару-тройку лет назад они покупали сразу по 5-10 однокомнатных квартир (они считаются самыми ликвидными), с тем чтобы через 3-6 месяцев их продать и получить доход 30%, а то и 50%. Также желающие сорвать куш скупали квартиры на начальном этапе строительства, чтобы продать их с маржой 100% и больше. Теперь же они уловили тренд к снижению стоимости жилой недвижимости и решили как можно быстрее зафиксировать прибыль.
         Опасения вызывают и новостройки, ввод в эксплуатацию которых может быть задержан. Подталкивает инвесторов к выводу средств с рынка недвижимости и 50-процентное снижение стоимости акций российских компаний. «Ситуация с фондовым рынком и рекордное снижение котировок привели к тому, что часть инвесторов готова перевести активы из собственности в акции крупных компаний. В результате в сентябре доля инвестиционных квартир в структуре предложения существенно возросла», – отмечает Барнинец. В то же время желающие купить квартиру (и не только в Москве) выжидают. «Наступило затишье, темпы продаж резко снизились, – говорит представитель строительной компании «Монолитхолдинг» (Красноярск) Александр Осадчий. – Цены остановились, в этой ситуации потребитель занял выжидательную позицию, надеясь, что они упадут еще больше».

    БЕЗ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ
         Большинство ипотечных банков приостановили выдачу ипотечных кредитов. А значит, от покупки квартиры будут вынуждены отказаться потенциальные покупатели. На стоимость московской недвижимости сокращение ипотечных сделок пока не оказывает заметного влияния, считает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Однако, по оценке Morgan Stanley (в России работает его подразделение Городской ипотечный банк), в сегменте квартир экономкласса 85% ипотечников, а «Агент 002» утверждает, что ипотека востребована и при покупке элитного жилья. В регионах для покупателя ипотека вообще практически единственная возможность приобрести квартиру, а для продавца – быстро ее сбыть. «Сейчас в Свердловской области по ипотеке покупается 80% квартир», – говорит Елена Мяло, директор уральской брокерской компании «Магазин ипотеки». По оценке «Донстроя», в Ростовской области ипотекой пользуются 7 из 10 покупателей жилья. В результате закрытие ипотечных программ приведет к существенному снижению платежеспособного спроса, что также повлияет на снижение стоимости квадратного метра. «В Красноярске цены снижаются каждую неделю на 0,2-0,3% – говорит директор Объединения красноярских риелторов Евгения Алькова. – И все-таки покупателей нет. А те, которые остались, стали намного разборчивее: если раньше каждый клиент смотрел по 2-4 квартиры, то теперь – по 15-20».

    ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ
         На сегодняшний день среди экспертов нет единого мнения об изменении цен на жилье, однако все опрошенные «Трудом» эксперты уверены, что расти цены не будут как минимум до весны 2009 года. «Достигнутый уровень цен будет сохраняться практически неизменным в течение нескольких месяцев, в течение которых объем платежеспособного спроса будет восстанавливаться до того уровня, с которого рынок смог бы выйти на очередной виток развития», – говорит Дмитрий Таганок из «Инкома». Генеральный директор аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков считает, что дешеветь будут только отдельные, ранее переоцененные сегменты, например типовое жилье в отдаленных районах Москвы. Член совета директоров корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко считает, что ясность с ценами наступит только ближе к новому году, когда станут понятны финансовые возможности как застройщиков,так и потенциальных покупателей, которые из-за кризиса также могут лишиться средств на покупку квартиры. А Валерий Барнинец из «Агента 002» уверен, что «если цены в ближайшие полгода не снизятся на 15-20%, это может привести к катастрофическим последствиям и системному кризису в отрасли».
         «Финансовые проблемы застройщиков могут привести к снижению стоимости жилья максимум на 20%», – считает начальник аналитического управления ФК «Открытие» Халиль Шахмаметьев. При этом «на первичном рынке цены сохранятся или чуть снизятся, а на вторичном могут упасть сильнее».
         Однако если верить оптимистичным прогнозам по разрешению финансового кризиса, то уже к весне на рынке появятся деньги, а дефицит жилья обострится, цены резко скакнут вверх и отыграют осеннее падение. «Предложение в сегменте экономкласса очень ограниченно, себестоимость строительства растет, правовая база и требования к застройщикам усложняются – эти факторы играют на повышение», – продолжает Барнинец.
         Если же кризис затянется, то застройщики будут вынуждены распродавать жилье по себестоимости (для Москвы это 2500-3000 долларов за квадратный метр), отмечает аналитик УК «Лидер» Станислав Маргилевский. Однако покупателям держать деньги под матрасом и ждать возвращения цен трехгодичной давности аналитик все же не рекомендует.

    риски
         В ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЛУЧШЕ НЕ ВСТУПАТЬ
         «Ситуация на рынке очень напряженная, – считает главный аналитик российской гильдии риелторов Геннадий Стерник. – Есть высокая вероятность повторения 2004 года, когда некоторые крупные застройщики обанкротились». Напомним, что 2004 год стал годом «обманутых дольщиков»: из-за невозможности выполнить обязательства «Социальная инициатива» (застройщик работал по всей России и на Украине) и «Бизнес Групп» занялись двойными продажами, чтобы возвести объекты. В результате многие дома так и не были достроены, а более 30 тысяч человек так и остались без квартир. Тем, кто уже стал дольщиком, делать уже нечего – только ждать. Причем из-за перебоев с финансированием сроки сдачи дома, вероятнее всего, будут сорваны. Тем же, кто еще не вступил в долевое строительство, пока лучше не рисковать. «Если нет необходимости сохранить деньги либо диверсифицировать вложения и горизонты инвестирования достаточно долгосрочные, то советую некоторое время подождать пока с покупкой квартиры в строящемся доме», – говорит генеральный директор аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков.

    в мире
         ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ УЖЕ ПОДЕШЕВЕЛА
         Недвижимость за границей уже теряет до 30% стоимости из-за финансового катаклизма. Первыми квартиры подешевели в США и Испании.
         Волна переоценки недвижимости пришла из Америки. Летом 2007 года цены в среднем снизились на 10%. Это привело к массовому отказу американских ипотечных заемщиков расплачиваться за кредиты (им-то приходилось выплачивать прежнюю стоимость). В результате банки стали реализовывать имущество неплательщиков: на рынок хлынули квартиры, а спрос не увеличился. Это привело к дополнительному снижению стоимости жилья. В результате в среднем за год падение цен на недвижимость достигло 20-30%. При этом стоит учесть, что рынок в США не столь переоценен, как в России. Так, если в Москве за 300 тыс. долларов можно рассчитывать на покупку малогабаритной квартиры в панельном доме в отдаленном районе, то за эти же деньги в Америке можно купить стометровую студию на побережье в Гавайях.
         В Испании падение стоимости жилья уже достигло 30%, при этом дома вдали от побережья или крупных городов вообще перестали продаваться. Это связано с тем, что все покупки сейчас делают состоятельные иностранцы: они покупают дома в курортной зоне, чтобы приехать туда раз в год, а все остальное время получать доход от сдачи в аренду. Сегодня пятиспальный дом площадью 240 кв. метров в Каталонии всего в четверти километра от пляжа можно купить всего лишь за 290 тыс. евро.
         В Турции этой весной цены на недвижимость в главных туристических центрах снизились на 15-40%. Первоначальной причиной стали местные законодатели, которые вопреки ожиданиям инвесторов так и не облегчили правила приобретения недвижимости для иностранцев. Однако нынешнее ежемесячное снижение на 1-2% вызвано уже кризисом: у инвесторов больше нет ресурсов поддерживать прежние темпы строительства апартаментов.
         По оценкам экспертов, снижение цен коснется и Черногории. Около 30% покупок в этом регионе делали инвесторы с целью быстрой перепродажи. Теперь они могут вывести деньги из недвижимости, чтобы переложить их в другие инструменты инвестирования или пустить на покрытие убытков от финансового кризиса. Тогда 15-процентного снижения цен не избежать.
         Минимальные потери должны понести домовладельцы в Болгарии: стоимость квадратного метра (около 1,7 тыс. евро) в два и более раза ниже, чем в остальной Европе. Инвесторы не успели надуть мыльный пузырь, который может лопнуть. Максимальное снижение – до 7-10%.

    везение
         КТО ВЫИГРАЕТ
         Обладатели полной наличной суммы на покупку квартиры: они могут купить квартиру классом выше, чем три месяца назад за те же деньги.
         l Получившие одобрение на ипотечный кредит и зарезервировавшие деньги в банке: независимо от того, что банки закрывают ипотечные программы, для них действуют прежние ставки, а на одобренный лимит можно купить квартиру в том же сегменте дешевле или за те же деньги более комфортную.

         КТО ПРОИГРАЕТ
         Те, кто планировал взять ипотеку осенью. Как минимум до середины следующего года банки либо вовсе не будут выдавать ипотеку, либо потребуют большой первоначальный взнос (от 30%) и предложат высокую ставку (до 20% годовых в рублях).
         Те, кто купил квартиру в строящемся доме: из-за нехватки денег крупные застройщики могут задержать строительство на несколько месяцев, а мелкие – вовсе заморозить возведение объекта. Но особенно пострадают ипотечные покупатели, ведь во время строительства ставка выше, чем после его окончания.
         Инвесторы, которые вложились в недвижимость на начальном этапе строительства весной нынешнего года. Возможно, доход от покупки потерявших до половины стоимости ценных бумаг будет большим и быстрым.

    Зырянова София.
    © «
    Труд», 01.10.08


    Замороженная стройка

    ВТБ-24 объявил мораторий по ипотеке на строящееся жилье

         Из-за глобального финансового кризиса у российских граждан все меньше возможностей взять ипотечные кредиты. Банки в массовом порядке уже повысили ставки по займам и ужесточили требования к клиентам. Кроме того, у населения становится меньше шансов получить ипотеку на строящееся жилье. В пятницу один из лидеров розничного кредитования банк ВТБ-24 объявил о введении моратория на прием заявлений по таким кредитам. В самом банке это объясняют сложившимися на рынке условиями. Не исключено, что и другие банки введут ограничения на выдачу ипотеки под строящееся жилье. Аналитики в один голос утверждают, что в следующем году можно ждать замедления темпов развития этого типа розничного кредитования (подробнее см. «Время новостей» от 3 октября). Признают это и в правительстве, хотя пытаются демонстрировать оптимизм.
         Как отмечает в официальном сообщении ВТБ-24 директор департамента ипотечного кредитования банка Анатолий Печатников, «в сложившейся ситуации при формировании ипотечного кредитного портфеля мы должны принимать во внимание требования инвесторов. Мы вынуждены приостановить программу ипотечного кредитования на приобретение строящегося жилья, так как формируемые за счет таких кредитов портфели не отвечают требованиям организаторов сделок секьюритизации». Как известно, ипотека под строящееся жилье всегда считалась очень рискованной из-за опасности того, что жилье не будет достроено. Однако такая недвижимость всегда пользовалась повышенным спросом у населения – ее стоимость ниже, чем на вторичном рынке.
         По тем видам ипотеки, которые остаются в банке, ВТБ-24 повышает ставки. В рублевых кредитах ставки повысятся на 0,7 процентного пункта, в иностранной валюте – на 0,4 процентного пункта. Также банк будет применять дополнительные надбавки к базовой процентной ставке для некоторых категорий клиентов. Для заемщиков, доход которых подтвержден справкой о доходах по форме банка, надбавка составит один процентный пункт.
         Тот факт, что российские банки стали выдавать меньше ипотечных кредитов, признают и власти. По мнению первого вице-премьера Игоря Шувалова, «не все банки смогут финансировать строительные программы и ипотеку». В то же время он напомнил: «Правительство приняло решение о дополнительном взносе в уставный капитал АИЖК, так что ликвидность на этом рынке будет поддержана, и специальная существует программа по тому, чтобы ипотечные механизмы работали на фоне того, что наблюдается в межбанковском секторе. Мы понимаем, как дальше развиваться. Может, не такими темпами, как в предыдущие два года, но ипотечные схемы будут расти». А по словам вице-премьера Александра Жукова, мировой финансовый кризис уменьшает количество ипотечных кредитов, но препятствием для нацпроекта «Доступное жилье» не станет. Впрочем, в данном случае политические заявления легко можно будет проверить статистикой ипотечных кредитов, строящегося жилья и ценами на рынке недвижимости.

    Наталья РОМАНОВА.
    © «
    Время новостей», 06.10.08


    Кризис затормозил строительный бум в России

    Замедление роста в строительном секторе может создать политическую проблему для Кремля

         Москва, 6 октября – Меньше года назад один из богатейших российских предпринимателей вместе с могущественным главой железных дорог страны и мэром Москвы объявили о планах строительства нового фешенебельного квартала в западной части города, состоящего из высотных жилых домов, небоскребов, школ, парков и торговых центров.
         Проект 'POKLONKA парклайн' должен был стать очередным шагом по преображению бурно развивающейся столицы на пути к былому величию, 'городом в городе', который также представлял бы собой чудо архитектуры. 'Впервые в истории, – хвалился девелопер, – комплекс площадью 160 акров [600 000 кв. м.] возводится непосредственно над железнодорожными путями, которые не перестают функционировать в период стройки'.
         Поезда продолжают ходить. Но теперь, на фоне глобального финансового кризиса, приостановлена реализация самого проекта 'POKLONKA парклайн', равно как и остальных проектов девелопера-миллиардера Сергея Полонского – за исключением тех, на которых уже начались работы.
         'Мы решили заморозить строительство всех тех объектов, которые находятся на начальных стадиях, – заявил на недавней пресс-конференции 35-летний Полонский, окруженный членами совета директоров своей компании Mirax Group. – Решение о возобновлении строительства будет принято только в случае стабилизации рынка'.
         Решение Полонского, предусматривающее приостановление реализации 80 процентов проектов в портфеле компании, является одним из многочисленных признаков того, что глобальный кризис, обрушивший фондовые рынки и банковскую систему этой страны, начинает ощущаться и в остальных секторах российской экономики, особенно, в сфере недвижимости, в которой более десяти лет наблюдался стремительный рост
         Ведущие фондовые рынки России вновь рухнули в понедельник, пережив очередное рекордное однодневное падение и достигнув самой низшей точки за три года. Важнейшие индексы ММВБ и РТС упали на 19 процентов, а регулирующие органы неоднократно приостанавливали торги, стремясь замедлить свободное падение. Рынки упали почти на две трети по сравнению с высокими майскими показателями.
         Между тем, российская банковская система переживает серьезный кризис ликвидности, вызванный бегством капитала и нехваткой зарубежных займов.
         В ответ на это премьер-министр Владимир Путин открыл доступ к гигантским валютным резервам государства, накопленным за время долгого нефтяного бума, и влил в финансовую систему 100 миллиардов долларов.
         Значительная часть российского общества не ощутила кризис на себе. В фондовый рынок инвестирует очень небольшой процент населения, а действия Кремля по поддержке банков предотвратили паническое изъятие вкладов. Но есть и тревожные признаки. Инфляция растет, промышленное производство сокращается, а несколько компаний заявили об уменьшении бонусных выплат или сокращении штатов.
         Наиболее явственно воздействие кризиса проявилось в строительной отрасли, в последние несколько лет одной из наиболее быстрорастущих, но также одной из наиболее зависимых от банковских кредитов. В отсутствие кредитов о планах приостановки строительства вслед за Полонским объявляют и другие девелоперы.
         Среди наиболее пострадавших – строительная компании «Система-Галс», принадлежащая Владимиру Евтушенкову – миллиардеру со связями в политических кругах, среди активов которого – один из ведущих российских операторов сотовой связи. «Система-Галс», бравшая крупные кредиты, чтобы обеспечить себе долю на рынке, теперь планирует избавиться от четверти своего портфеля, чтобы заработать до 500 миллионов долларов для погашения задолженности.
         'Наши клиенты паникуют, и это оказывает влияние на наш бизнес, – говорит Дмитрий Луценко, член совета директоров компании Полонского, добавляя, что процентные ставки по кредитам в российских банках выросли почти втрое до 25%, а сроки возврата сократились. – В такой обстановке разумно проявлять осторожность'.
         По словам Луценко, у Mirax достаточно денег, чтобы пережить кризис и продолжить строительство уже возводимых объектов, в том числе, самого высокого в Европе небоскреба – башни «Федерация» в Москве. Однако, отмечает он, мелкие и средние девелоперы столкнутся с серьезными трудностями. 'Предстоит борьба за выживание', – заявил Луценко.
         Замедление роста в строительном секторе может создать политическую проблему для Кремля, который провозгласил обеспечение населения более доступным и комфортабельным жильем одной из приоритетных задач в стране, где, по данным опросов, две трети граждан недовольны своими жилищными условиями. Большинство россиян до сих пор живет в тесных квартирах, полученных при советской власти, которые были отданы им в собственность в ходе первого этапа приватизации в начале 1990-х.
         Жилищный кризис носит особенно острый характер в Москве, где сочетание растущего спроса и спекуляций – а также жесткий контроль над землей со стороны города и его могущественного мэра Юрия Лужкова – вызвало троекратный рост цен за последние три года почти до 465 долларов за квадратный фут [5000 долларов за кв. м.].
         Наиболее остро от дефицита жилья страдают молодые люди, наподобие 27-летнего Андрея Филатова, редактора одного из профессиональных журналов. Он всю свою жизнь живет в небольшой трехкомнатной квартире, которую советское государство дало его бабушке, когда та несколько десятилетий назад пошла работать на автомобильный завод. Он провел детство и юность в этой квартире площадью 450 квадратных футов [42 кв. м.] с бабушкой, дедушкой и родителями, а также тетей, дядей и двоюродным братом. Теперь он, его жена и их двухлетняя дочь занимают одну спальню, а его родители – вторую.
         Филатов говорит, что он надеется накопить достаточно денег, чтобы через несколько лет взять ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры, но его тревожит воздействие кризиса на процентные ставки. 'Фирмы не строят доступные квартиры для таких людей, как я', – говорит он.
         В последние годы власти пытаются расширить зарождающийся рынок ипотеки, объем которого равен 2 процентам валового внутреннего продукта, тогда как в США он составляет более 100% ВВП. Но большинству россиян ипотека по-прежнему недоступна.
         31-летний Тимур Хурсандов, журналист информационного агентства «Интерфакс», говорит, что он уже два года пытается получить ипотечный кредит в банке – лишь за последние полгода он сделал четыре попытки.
         'Они все время говорят 'нет', не объясняя причин', – говорит он. Тем временем процентные ставки выросли примерно до 16%. 'Конечно, процент высокий, но думаю, что я могу себе это позволить. Но если рост продолжится, то даже не знаю, как мне быть'.

    Филип Пэн (Philip P. Pan), («The Washington Post», США).
    © «
    ИноСМИ», 07.10.08


    Непредвиденные последствия

    Маловероятно, что настольная игра в 'падаль и стервятников' вскоре закончится

         Этой весной я бежал по аэропорту Хитроу, еле успевая на самолет, и краем глаза увидел кричащий заголовок на первой полосе 'желтой' газеты: 'Конец 105-процентной ипотеке!!!'. Полчаса спустя я сидел в самолете и был более или менее вменяем; это помогло мне поразмыслить над значением того заголовка. Результаты размышления меня отнюдь не порадовали.
         105-процентная ипотека – это когда неразумный банк дает неразумному человеку в долг (под очень низкие проценты!) не только всю сумму, требуемую для приобретения дома или квартиры, но еще и добавляет от себя пять процентов от этой суммы – скажем, на ремонт кухни. От клиента при этом не требуется заплатить ни единого пенни.
         Подобная глупость встречается не только в Великобритании, хотя по части транжирства эта страна, пожалуй, оставит позади все прочие. По правде говоря, если бы тяжелые убытки потерпела только ипотечная система Великобритании, никто в Сингапуре или Дубае и бровью бы не повел.
         Проблема заключается в том, что подобное безответственное отношение к финансовой деятельности охватило еще и крупнейшую экономику в мире. Раковая опухоль практики выдачи кредитов без всякой ответственности распространилась и на банки, и на инвесторов практически во всех странах глобализованного мира.
         Субстандартные ипотечные кредиты в США с легкостью выдавались строгими (дотоле) швейцарскими банками и небогатыми (обыкновенно) норт-йоркширскими строительными товариществами. Их также косвенным образом (впрочем, значение слова 'косвенный' изрядно размыто в наши дни) спонсировали норвежские и китайские инвестиционные корпорации. Ощутимый результат всего этого был абсолютно очевиден: достаточно посмотреть на многочисленные фотографии недостроенных гигантских фазенд и коттеджей, уходящих куда-то за горизонт, в кактусовые поля Аризоны. Примерно так же было в Голландии в начале XVIII века с тюльпановыми луковицами. Теперь все рухнуло, да и не могло не рухнуть.
         Впрочем, не только неразумные банки и неразумные заемщики пострадали от краха субстандартных кредитов, обрушения уважаемых финансовых институтов и неумелых действий законодателей (похоже, что ни один из них не понимает, как работают современные рынки капитала). Так называемый 'эффект ряби' распространяется все дальше и дальше и причиняет большие разрушения.
         Вспоминаются (со смешанными чувствами) слова, которые великий австрийский экономист Йозеф Шумпетер (Joseph Schumpeter) сказал о 'неизбежной буре творческого разрушения', всегда сопутствующей капитализму. Имена некоторых 'погибших' удостоились чести попасть на первые полосы газет: Bear Stearns, Northern Rock, Lehman Brothers, Washington Mutual, Halifax Bank of Scotland. А такие институты, как Morgan Stanley и Goldman Sachs, были вынуждены мутировать, превратиться в совершенно иные финансовые учреждения, в противном случае они тоже погибли бы.
         Даже гиганты, у которых достанет капитала на то, чтоб выжить и скупить павших собратьев по частям (я говорю о Barclays, Lloyds, Goldman Sachs, Bank of America, Morgan Stanley, Warren Buffett), понесли некоторые потери в абсолютных цифрах, хотя, безусловно, в ближайшие несколько лет их положение снова упрочится.
         Маловероятно, что настольная игра в 'падаль и стервятников' вскоре закончится, ибо многие банки средней руки балансируют на грани, а первый аварийный транш конгресса, отличавшийся сумасшедшими размерами и скверной продуманностью, встретил свою заслуженную смерть в понедельник днем.
         Тем временем десятки тысяч маклеров и банковских работников теряют свои высокооплачиваемые работы и урезают расходы, так что в ближайшее время следует ожидать сокращений и на менее высоко оплачиваемом секторе рынка труда. Будут вынуждены пересмотреть свои планы как мелкие предприятия, задумывавшиеся о расширении, так и молодые семьи, вознамерившиеся впервые приобрести собственное жилье. Страдают и бедные, и богатые. Зализывает раны и китайское инвестиционное агентство, вложившее миллиарды в Fannie Mae и Freddie Mac.
         Впрочем, давайте посмотрим на некоторые другие непредвиденные последствия кризиса субстандартных кредитов. Так называемая глобализованная экономика сокращается в размерах, и многие компании, обеспечивающие ее работу, почувствуют это на себе. Вскорости, вероятно, вы узнаете, что клиенты Boeing и Airbus резко изменили график поставок сверхбольших реактивных самолетов в сторону их удлинения. Вскорости также вы прочтете в газетах, что корейская судостроительная промышленность столкнулась с заметным уменьшением числа заказов на строительство контейнеровозов.
         Резко упадут продажи и у производителей высокотехнологичного офисного оборудования, домашних компьютеров и суперкомпьютеров. В Силиконовую долину, сами понимаете, сейчас вообще лучше не соваться, намного выгоднее производить шотландский виски: его, по крайней мере, можно выпить самому.
         Происходящее падение также стало причиной падения цен на все виды сырья, в особенности на нефть. Конечно, неплохо, чтобы баррель опустился, скажем, до восьмидесяти пяти долларов, особенно учитывая, что зима близко. Падение цен на нефть больно ударит по зарвавшимся нефтяным странам вроде чавесовской Венесуэлы и путинской России. Наконец-то и они почувствуют, что больше, чем когда бы то ни было, зависят от того, что скрывается под загадочной аббревиатурой Libor (лондонская межбанковская ставка предложения), и от цен на форвардных рынках. На прошлой неделе русские в очередной раз были вынуждены закрыть свою биржу, а венчурный капитал утекал из страны нескончаемым потоком. Пусть это послужит милым намеком на то, что Кремлю пора заканчивать с резкими внешнеполитическими заявлениями.
         Даже находящийся на подъеме Китай страдает от конвульсий, в которых бьются далекие от него капиталистические страны. Министерство финансов Китая послушалось совета банкиров и консультантов с Уолл-стрит и вложило миллиарды долларов в так называемую 'тихую гавань'; неужели же они не заметят последствий финансовых неурядиц последнего месяца?
         Стоит ли Китаю доверять капиталистической модели янки? Какая судьба ждет жизненно важные экспортные связи с этим кипучим и могучим рынком? Пекинская газета 'Жэньминь жибао' уже напечатала замечательную статью за авторством экономиста Ши Цзяньсюня, в которой автор призывает создать 'диверсифицированную валютно-финансовую систему и справедливый финансовый порядок, не зависящий от Соединенных Штатов'. А как же доллар? А как же его репутация 'тихой гавани'?
         В конечном счете, полагаю, сильнее всех пострадают все-таки Соединенные Штаты. Речь здесь идет не только об уровне жизни десятков миллионов граждан, но и об общем уровне военно-дипломатического 'веса' на мировой арене.
         Если считать, что положение сверхдержавы определяется ее экономической мощью, значит, нынешний кредитно-рыночный кризис – не что иное, как последний губительный удар по положению Америки, и так сильно ухудшившемуся за восемь лет работы нынешней администрации. То, что Джон Маккейн (John McCain) и Барак Обама (Barack Obama) так сильно стремятся попасть в усеянный осколками былого величия Белый дом, говорит либо об их изумительной отваге, либо о пугающем отсутствии у них всякого воображения.
         Вот как все это связано с концом 105-процентной ипотеки и с надменностью, жадностью и глупостью тех, кто их выдавал, брал, а также тех, кто, полностью отвергая соображения благоразумия, одобрял это на законодательном уровне.
         Увы мне: я сам понимаю, что не без оснований тревожился о конце 105-процентной ипотеки, глядя на состояние своего пенсионного счета. Наш мир подвержен глобализации, в нем не застрахован никто. Процитирую бессмертного Джона Донна: Не спрашивай, по ком звонит колокол – Он звонит по тебе.
         Пол Кеннеди – директор Центра по изучению проблем международной безопасности Йельского университета. В настоящее время он пишет книгу об истории второй мировой войны

    Пол Кеннеди (Paul Kennedy), («The International Herald Tribune», США).
    © «
    ИноСМИ», 09.10.08


    Залоговое бремя

    Росевробанк просит заемщиков по ипотеке гасить кредиты досрочно

         В разгар финансового кризиса банки готовы на крайние меры: Росевробанк обратился к заемщикам с просьбой досрочно погасить часть задолженности по ипотечным кредитам, ссылаясь на скорый обвал рынка недвижимости и снижение стоимости залога. У большинства заемщиков банков денег на досрочное погашение нет, указывают эксперты. Клиенты банков будут вынуждены отдавать недвижимость банку, что спровоцирует массовую реализацию залогов и снижение цен на недвижимость.
         На этой неделе Росевробанк инициировал рассылку и обзвон клиентов из числа физлиц с просьбой досрочно погасить часть задолженности по кредитным договорам. Об этом «Ъ» рассказали несколько клиентов банка, предоставив в редакцию письмо Росевробанка к заемщикам. «Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного вами по кредитному договору,– говорится в письме Росевробанка.– При дальнейшем сохранении негативной тенденции может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение ваших обязательств по кредитному договору». В связи с этим Росевробанк предлагает своим клиентам изыскать возможность досрочно погасить задолженность в размере 30% и не позднее 15 ноября 2008 года.
         В самом Росевробанке «Ъ» подтвердили, что разослали клиентам письма соответствующего содержания. «Мы не хотели бы применять жесткие меры к заемщикам, когда стоимость залога по их кредитам упадет: тогда в соответствии условиями ипотечных договоров мы вынуждены будем применять более жесткие меры,– пояснил вчера «Ъ» первый зампред Росевробанка Дмитрий Суздальцев.– Например, потребовать единовременного досрочного возврата кредита и начисленных процентов, а при неисполнении этого требования – обратить взыскание на предмет залога».
         Росевробанк – первый из участников рынка, обратившийся к клиентам с таким заявлением. Оно свидетельствует о том, что финансовый кризис вышел за пределы убыточных балансов самих банков и начал распространяться на заемщиков.
         В частности, Росевробанк таким образом пытается восполнить недостаток краткосрочной ликвидности, с которым столкнулись сейчас все российские банки, уверен аналитик банка «Траст» Евгений Надоршин. Так, на следующей неделе банку предстоит выплата купона и погашение еврооблигаций на сумму $150 млн. При этом сделка по привлечению в акционерный капитал китайского инвестора, о которой стало известно в конце лета (см. «Ъ» от 29 августа), еще не заключена.
         Росевробанк, по данным журнала «Деньги» на 1 апреля 2008 года, занимает 53-е место по сумме чистых активов (46,8 млрд руб.) и 62-е место по размеру капитала (5,5 млрд руб.). 84% акций банка принадлежит управляющей компании «Росеврогрупп», 6% фонду DEG и 10% фондам «Ренфин» и «Ренфин2». По данным банка на 1 октября 2008 года портфель розничных кредитов составлял 7,7 млрд руб. ($295 млн), из них $110 млн – ипотечные (32-е место по объему ипотечных кредитов среди банков РФ).
         Требование о досрочном погашении ипотечного кредита предусмотрено в большинстве кредитных договоров: банк вправе попросить заемщика о погашении задолженности раньше срока в случае наступления форс-мажорных обстоятельств. Среди них, помимо снижения стоимости залога, изменение финансового состояния клиентов. «Если речь идет о снижении стоимости залога, то банк, прежде чем потребовать досрочного погашения кредита, должен произвести новую, официальную оценку недвижимости, которая должна показать, что реальная стоимость жилья стала ниже, чем при выдаче кредита»,– поясняет адвокат Евгений Ращевский. После этого банк, руководствуясь актом оценки, вправе требовать от заемщика погасить кредит. При этом юристы обращают внимание, что Росевробанк пока не требует от заемщиков расплатиться по долгам, а просит. «Но даже если сейчас клиент изыщет возможность досрочно вернуть часть долга банку, в дальнейшем он не застрахован от аналогичных просьб банкиров»,– резюмирует Евгений Ращевский.
         Эксперты считают, что Росевробанк выбрал неверную тактику, которая может спровоцировать беспокойство среди клиентов. «Надо было не пугать клиента кризисом, а стимулировать его, например, досрочным погашением по более выгодной ставке»,– считает Евгений Надоршин.
         Несмотря на то что просьба Росеврбанка в большей степени обусловлена попытками восполнить недостающую краткосрочную ликвидность, эксперты не исключают скорого осуществления негативного прогноза на рынке недвижимости, описанного в письме Росевробанка. «Кризис американской ипотеки развивался по аналогичному сценарию»,– говорил в интервью «Ъ» президент группы «Ренессанс Страхование» Борис Йордан (см. «Ъ» от 22 сентября). После того как из-за роста кредитных ставок спрос на жилье в США упал, а цены на недвижимость начали снижаться, это спровоцировало обесценение залогов по ипотечным кредитам. В такой ситуации американцы, по выражению господина Йордана, предпочли отказаться от кредитов и «отдавать дома банкам целыми районами».
         По данным Банка России на 1 июля 2008 года объем ссудной задолженности физическим лицам составлял 3578 млрд руб., из них ипотечные кредиты – 825 млрд руб. (23%). На начало второго квартал ипотеку предоставляли 552 кредитные организации.
         Если примеру Росевробанка последуют другие участники рынка, цены на недвижимость снизятся. Рынок жилья ждет если не резкий провал, то значительная коррекция, уверен аналитик UnicreditAton Роман Громов. Он уточняет, что консервативная оценка коррекции рынка 10-15%, однако снижение цен может быть и гораздо большим. В ситуации обесценения жилья более уязвимыми станут те банки, кто агрессивно наращивал кредитные портфели и выдавал ипотеку с минимальным первоначальным взносом. «У таких банков отсутствует запас, который бы компенсировал снижение стоимости залога, – поясняет Евгений Надоршин. – Это первые кандидаты в проблемные банки». При этом, добавляет аналитик «Антанта Капитал» Максим Осадчий, банки, предоставляющие длинные кредиты, уже столкнулись с проблемой несоответствия длины пассивов и активов. «Кто-то решает эту проблему путем привлечения новых инвесторов, а другие – за счет клиентов».
         Эксперты указывают, что тенденция, которую обозначил Росевробанк, может возникнуть и у других банков, большинство из которых оказались сейчас в непростой финансовой ситуации (см. стр. 15). При этом у многих заемщиков может не оказаться средств для досрочной выплаты кредита. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, средняя сумма ипотечного кредита по России составляет сейчас 1 млн руб., а объем жилья, приобретенного в кредит, превышает 20%. «В ситуации, когда многие компании, в том числе из реального сектора, сокращают персонал и издержки, заемщикам может оказаться просто не из чего выплатить кредит, они будут вынуждены отказаться от залогов и потеряют жилье»,– считает первый вице-президент компании «Бест-Недвижимость» Михаил Гороховский.

    Юлия Ъ-Чайкина, Ольга Ъ-Сичкарь, Татьяна Ъ-Алешкина.
    © «
    КоммерсантЪ», 10.10.08


    Жилищный кризис

    Финансовый обвал хоронит мечту россиян о доступных квартирах

         На минувшей неделе стало очевидно, кто в России падет первой жертвой захлестнувшего страну мирового финансового кризиса. Сначала практически все отечественные банки, работающие с ипотекой, включая государственных «гигантов», объявили о том, что они прекращают принимать заявки на кредиты под строящееся жилье. Потом один из самых известных и «раскрученных» девелоперов заморозил целый ряд строительных проектов. А в минувшие выходные столичный банк пошел еще дальше: он попросил заемщиков по ипотеке погасить часть задолженности досрочно.
         Рынок недвижимости, мол, скоро обвалится, а потому залог (то есть те самые квартиры, ради которых деньги и взяты) сильно снизится в стоимости. Поэтому, пока не поздно для банка, платите. В экспертном сообществе заговорили о том, что национальный проект «Доступное жилье» в таких условиях находится под реальной угрозой. Отказываясь давать кредиты на покупку новостроек, банки одновременно заметно поднимают процентные ставки по ипотеке и на вторичном рынке жилья. Дешевле, чем под 13% годовых (неважно, в валюте или рублях) получить заем сейчас – большая удача. Источник «НИ» в банковских структурах сообщил: недалек тот день, когда и 17-18% будут считаться подарком. Уже в самое ближайшее время ряд кредиторов готов поднять ставку до 20% и выше. Это означает, что на деньги, выплаченные за год по одним только процентам, теоретически можно было бы купить еще одну квартиру. Такие ставки не выглядят запретительными, уверяют эксперты, вторичное жилье будут «брать», особенно в регионах, где уровень цен пока значительно ниже московского и питерского.
         Что делать с «первичкой», то есть с новостройками, пока не ясно. В минувшую пятницу один из крупнейших российских девелоперов заморозил порядка 50 проектов, не вошедших в стадию строительства. А доля продаваемых им квартир по ипотеке упала с 7-14 до 0% из-за прекращения финансирования со стороны банка-партнера. Рынок очень близок к настоящей панике. Иначе сложно объяснить призыв, с которым обратился в конце прошлой недели к ипотечным заемщикам довольно известный столичный банк: гасите, мол, хотя бы часть задолженности по кредитам досрочно. А то рынок обрушится, цены упадут, квартиры ваши подешевеют, а мы в случае чего останемся в убытке. По сути, кредитный договор, в котором прописаны сроки и объемы погашения займа, оказался гораздо дешевле денег. Специалисты рынка опасаются, что подобное отношение к взятым на себя обязательствам могут проявить и заемщики: если они увидят, что квартиры, на которые они заняли астрономические суммы, не строятся, они могут просто-напросто прекратить выплаты. И тогда кризис может обернуться уже другой, совсем плохой своей стороной.
         Между тем прогноз, что цены на жилье в Москве упадут, разделяют далеко не все авторитетные специалисты. В этом, в частности, отнюдь не убеждена президент Института экономики города Надежда Косарева. «Я не понимаю, почему они должны упасть. Ведь спрос на столичные квартиры обеспечивают не только москвичи, но и жители регионов», – заявила она «НИ». По ее словам, большинству россиян сейчас действительно непонятно, что делать с ипотекой, а именно – где в условиях кризиса брать долгосрочный ресурс. Возникшие у банков проблемы с ликвидностью перекинулись на строителей: у девелоперов нет гарантий спроса на жилье. «Сложившуюся ситуацию надо адекватно оценивать и также адекватно на нее реагировать. Уже сейчас очевидно, что показатели, заложенные в нацпроект «Доступное жилье», вряд ли будут достигнуты. Планировалось, что к 2020 году жилье станет доступным для 60% населения, а уже в недалеком 2010-м – для 30% россиян. Но на сегодняшний день доля людей, которым по карману купить квартиру, не превышает 18%», – пояснила Надежда Косарева.
         Ассоциация строителей России (АСР) и Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) в своем недавнем заявлении утверждают, что к сегодняшней нездоровой ситуации на рынке привело именно стремительное развитие ипотеки за последние годы. По их данным, объем выданных ипотечных кредитов вырос в РФ с 4 млрд. в 2002 году до 556 млрд. руб. на конец 2007 года. Около 700 тыс. российских семей приобрели свои квартиры и дома по ипотеке. В то же время контрольные цифры по количеству выданных ипотечных кредитов, заложенные в нацпроекте «Доступное жилье», привели к необоснованной динамике роста объемов кредитования, утверждают специалисты двух ассоциаций. Выпуск облигаций под обеспечение ипотечных кредитов, который называют секьюритизацией, обеспечил рефинансирование чуть более 10% выданных кредитов.
         Ситуацию на рынке также расшатал непрекращающийся с 2006 года рост цен на квартиры, признают АСР и НАУИР. Доступность жилья снизилась даже для узкого слоя населения – обладателей стабильных доходов (таких сейчас менее 20%). Последней каплей» стали возникшие в этом году проблемы у девелоперов с кредитованием строительства. Ко всему этому присоединились увеличившиеся риски нереализации построенного жилья и начатая реформа инвестиционно-строительной деятельности. Все это привело к существенному снижению темпов ввода жилья в текущем году. По данным Росстата, в стране в первом полугодии 2008 года было введено 21 млн. кв. м жилых площадей, что на 2,9% больше, чем в первой половине 2007 года. Однако в прошлом году темпы роста за то же время составляли 34,3%, а не жалкие неполные 3% в этом. Иными словами, строить стали в 11 с лишним раз медленнее.
         Росстат также сообщает: при значительных объемах жилищного строительства в столице (5,4% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом) в первом полугодии произошло снижение темпов ввода жилья в эксплуатацию на 50,7% (!) по сравнению с этим же периодом прошлого года. Москве, кстати, по большинству оценок, выходить из создавшейся ситуации будет особенно непросто.
         В прошлый вторник в СМИ появилось сообщение о том, что городские власти выделят 2 млрд. долларов на поддержку застройщиков. В среду глава столичного департамента финансов Юрий Коростелев назвал эти сообщения «глупостью». А в четверг «НИ» получили из пресс-службы московского департамента по конкурентной политике (Тендерного комитета) письменный комментарий сложившейся ситуации, в котором, в частности, говорится: «Что касается помощи города строительным компаниям, то она будет оказываться путем предоставления им субсидий или выкупа акций отдельных компаний. Предполагается, что на эти цели будет направлено около 50 млрд. рублей. В каждом случае решение будет приниматься индивидуально в зависимости от интересов города». Заметим, нетрудно подсчитать: 50 млрд. руб. это практически и есть 2 млрд. долларов. Вероятно, простое совпадение.
         Как бы то ни было, строительство уже, похоже, стало первой жертвой мирового финансового кризиса, который докатился до России. Конечно, «подставила» отрасль ипотека, однако и строители, похоже, так увлеклись подъемом цен, что остановиться сами уже не могли. О судьбе ипотечного рынка в РФ можно сейчас только гадать. В Москве вчера закрылась крупная выставка недвижимости. В ее программе был «круглый стол» на тему: «Грозит ли России ипотечный кризис?» Однако за несколько часов до его начала стало известно, что встреча не состоится, поскольку главные действующие лица – банкиры – на эту тему разговаривать не желают. Судя по всему, они уже нашли ответ на этот вопрос.

    ЖИЛЬЕ В ШВЕЦИИ МОЖЕТ ПОДЕШЕВЕТЬ В ДВА РАЗА
         «Рынок замер перед обвалом», – так сегодня комментируют ситуацию с ценами на недвижимость многие эксперты в Швеции. На продажу выставлено рекордное количество квартир и вилл, большинство из которых ждут своего покупателя уже более двух месяцев. Это, по мнению аналитиков, верный признак скорого падения цен. «Продавцы еще не готовы примириться с новой экономической реальностью, требуя прежних цен, а покупатели уже не хотят платить по ставкам, действовавшим на рынке несколько месяцев назад», – комментирует ситуацию Объединение торговцев недвижимостью в своем докладе. Впрочем, падение уже началось, но самое драматичное еще впереди. Квартиры в Стокгольме подешевели в среднем на 10%, и это изменило саму процедуру их продажи. Многие продавцы, желая сбыть с рук «залежавшийся товар», указывают сегодня в объявлениях конкретную цену, на которую они согласны. Между тем еще недавно обычной практикой были аукционы: устанавливалась нижняя ценовая планка, отталкиваясь от которой маклеры устраивали соревнование покупателей. Но теперь соревноваться некому. По мнению Хокана Фрисена, руководителя аналитического отдела крупнейшего банка Швеции Skandinaviska Enskilda Bank, в течение года цены на квартиры в больших городах упадут на 15%, а на виллы и таунхаусы – «еще больше». Впрочем, нижней границы падения никто точно предсказать не может. По некоторым оценкам, жилье подешевеет минимум в два раза. Это связано с неуверенностью людей в завтрашнем дне на фоне грядущей низкой конъюнктуры и ростом стоимости банковских кредитов. 90% шведов приобретают жилье в кредит, 80% из них в качестве залога предоставляют уже имеющуюся в их распоряжении недвижимость. Банки сейчас дают кредиты под 7% годовых, еще несколько месяцев назад обычной была ставка в 6%. Ужесточились и условия выдачи займов. Фактически их могут получить только те, кто в состоянии выдержать подъем процентной ставки до 9%. Для среднего скандинава, берущего заем на 200 тыс. евро, это означает, что ежемесячно ему придется выплачивать примерно на 300 евро больше. Неуверенность в том, как будет развиваться рынок жилья в ближайшие месяцы, заставила власти Стокгольма приостановить начавшуюся приватизацию общественного жилья. «Мы продлили время на размышление квартирным товариществам еще на два месяца, – заявил Йоаким Квидинг, директор компании, занимающейся продажей общественной недвижимости шведской столицы вновь образованным квартирным товариществам. – В нынешней ситуации хаоса, когда трудно определить цену квартир и прогнозировать стоимость кредитов на ближайшее будущее, было бы несправедливым принуждать людей принимать немедленное решение». Алексей СМИРНОВ, Стокгольм

    В БАКУ НАДЕЮТСЯ НА МОСКОВСКИХ АЗЕРБАЙДЖАНЦЕВ
         Риелторы отмечают: с начала прошедшего лета в Баку наблюдается самый низкий за последние три года объем покупок жилья в первичном и вторичном секторе. При этом цены пока не меняются. Правительство еще в начале сентября решило приостановить государственное ипотечное кредитование до конца года. Специалисты полагают, что в последние дни декабря это решение будет пролонгировано. Между тем в последние 1,5 месяца работы остановились почти на половине объектов. Ряд аналитиков полагают, что в ближайшие месяцы жилье на первичном рынке подешевеет на 3-7%. Однако, как утверждает независимый эксперт Чингиз Велиев, явление это будет кратковременным. По его данным, в Москве сейчас ведутся проверки в ряде банков, связанных с выходцами из Баку, а также на Черкизовском рынке на предмет контрабанды. По мнению аналитика, это заставит азербайджанских деловых людей перенести капиталы из российской столицы в другие более безопасные для их бизнеса места, в том числе в бакинские новостройки. По мнению г-на Велиева, такие финансовые вливания позволят преодолеть стагнацию на рынке. Покупка недвижимости в Баку московскими выходцами из Азербайджана, считает эксперт, беспроигрышное вложение капитала с гарантированно высокой прибылью, поскольку цены на столичные квартиры в среднесрочной перспективе будут только расти. Еще лучшим вложением капитала он считает покупку свободных участков, в том числе и на окраинах азербайджанской столицы, где подъем цен ожидается многократным. Рафаэль МУСТАФАЕВ, Баку

    ЕЛЕНА ЗИБРОВА.
    © «
    Новые Известия», 13.10.08


    ИПОТЕКА РАНЬШЕ СРОКА

    УЖЕ ВТОРОЙ БАНК ПРОСИТ ЗАЕМЩИКОВ СРОЧНО ПОГАСИТЬ ВСЕ ДОЛГИ: ВТБ24 ОБРАТИЛСЯ К КЛИЕНТАМ С ТАКИМ ПРЕДЛОЖЕНИЕМ

         Банк ВТБ24 планирует полностью отказаться от ипотечного кредитования, сообщил «Труду» вчера вечером источник в кредитной организации: «Банк уже начал рассылать ипотечным заемщикам письма с просьбой погасить остаток задолженности в связи с возможным падением стоимости жилья. У ВТБ24 финансовые сложности, массовые сокращения штата уже начались».
         В пресс-службе ВТБ24 эту информацию «Труду» не подтвердили. По словам главного специалиста отдела по работе со СМИ Артема Бочкарева, выдача ипотечных ссуд осуществляется в прежнем режиме: «Не так давно мы отказались от кредитования на покупку жилья в новостройках, поскольку до сих пор не ясно, в каком сейчас состоянии строительный рынок, а также увеличили до 20% размер первоначального взноса и повысили ставки по рублевым и валютным кредитам. Мы пытаемся ограничить свои риски и улучшить качество кредитного портфеля, поскольку готовимся к секьюритизации (продаже кредитов с целью привлечения средств). Говорить о сроках ее проведения пока рано, сумму мы также не раскрываем, однако если получится провести ее в этом году, как мы планировали ранее, то мы это сделаем».
         Член правления Сведбанка Алексей Аксенов считает, что в сегодняшних рыночных условиях проводить сделку по продаже ссуд крайне сложно: на ее организацию нужны деньги, которых сегодня кредитным организациям остро не хватает. Слухи о звонках заемщикам с просьбой досрочно внести остаток долга банкир считает нелепыми: «ВТБ24 – крупный банк, который не для того выстраивал отношения с клиентами, чтобы так бессмысленно их подорвать. Это очень опрометчивый шаг – выдать заемщику ссуду, а потом требовать ее возврата. После такого своих клиентов финансовое учреждение точно больше никогда не увидит».
         Вместе с тем зампред Русского ипотечного банка Алексей Успенский считает, что для системообразующего банка с государственной поддержкой, каким и является ВТБ24, секьюритизировать ипотеку вполне реально, только стоимость такого рефинансирования сейчас будет очень высокой. «Поможет ли это банку, тоже большой вопрос, – говорит один из участников рынка на условиях анонимности. – Несмотря на то что качество портфеля АИЖК значительно хуже, чем кредитов банка «ГПБ Ипотека», ипотечные облигации агентства торгуются выше, поскольку АИЖК пользуется поддержкой государства. Такое содействие не помешало бы и ВТБ24, в противном случае столь дорогостоящее рефинансирование никакой пользы не принесет».
         Интересно, что ВТБ24 остается единственным банком на рынке, продолжающим выдавать ипотечные ссуды без первоначального вноса. Эту информацию «Труду» подтвердили и в пресс-службе кредитной организации, подчеркнув, что таких ссуд в портфеле немного. «Выдавая столь рисковые кредиты, ВТБ24 сам подставляется под дополнительные риски, – продолжает столичный банкир. – Если кредитор просит клиентов рассчитаться досрочно именно по таким ссудам, я могу поверить в вашу информацию, но в данном случае это требование связано не с недостатком краткосрочной ликвидности, как было с Росевробанком, а с подозрением, что клиенты просто не смогут рассчитаться по таким ссудам».
         В нынешней ситуации требования о возврате части долга действительно связаны либо с отсутствием у банка денежных средств, либо с опасением, что заемщики не смогут платить по кредиту в условиях резкого падения стоимости заложенной недвижимости, считает Алексей Успенский: «С точки зрения практической реализации требования о досрочном погашении в связи с падением стоимости обеспечения – это «жест доброй воли» со стороны заемщика: падение стоимости обеспечения сложно доказать, особенно если недвижимость приобреталась несколько лет назад. Едва ли сегодня она будет ниже, чем в прошлом году».
         «Такие поступки формируют в сознании людей новые стереотипы: если вкладчик не видит ничего зазорного в том, чтобы досрочно забрать свой депозит, почему бы банку раньше времени не попросить у клиента ссуду, – рассуждает председатель правления одного некрупного московского банка. – Думаю, ничем хорошим это не кончится, и мы получим новый кризис недоверия – недоверия заемщиков».

    комментарий
         ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ БАНК ПРОСИТ ДОСРОЧНО ПОГАСИТЬ ССУДУ
         «В первую очередь нужно изучить те пункты кредитного договора, где регламентируются ситуации, в случае наступления которых банк имеет право требовать досрочного погашения кредита, – советует адвокат Нина Еременко. – Просить досрочной выплаты остатка задолженности потому, что прогнозируется снижение стоимости залога, в данном случае – недвижимости, банк не может. Просить увеличить залоговую стоимость путем обременения другого вашего имущества, например автомобиля, – тоже. Возможно, в обмен на досрочное погашение части кредита финансовая организация готова будет предложить вам какие-то преференции, скажем, отмену некоторых комиссий. В этом случае лучше выйти на контакт с банком и обсудить условия изменения договора. Важно помнить: в одностороннем порядке кредитная организация изменить условия договора не имеет права, это возможно лишь по обоюдному согласию сторон».

    Прогноз
         КРЕДИТНОГО ЖИЛЬЯ СТАНЕТ МЕНЬШЕ
         В последние годы российский рынок ипотеки стремительно рос: так, по официальным данным, в 2005 году жилищное кредитование выросло в 3,1 раза, в 2006-м – в 4,8, а в 2007-м – в 2,1 раза. Замедление темпов роста в прошлом году произошло на фоне начавшегося финансового кризиса, новое обострение которого случилось ровно через год, текущей осенью. По прогнозам участников рынка, из-за кризисных явлений по итогам 2008 года объем выданных жилищных ссуд сократится на 1,3% и не превысит 549 млрд. рублей, в то время как в прошлом году граждане заняли у финансовых учреждений 556,2 млрд. С неутешительным прогнозом на днях выступило и АИЖК: по мнению агентства, в текущем году граждане возьмут ипотечных займов на 23% меньше, чем в 2007-м, а количество кредитов составит около 305 тыс. против 395 тыс. в прошлом году.

    Калинникова Татьяна.
    © «
    Труд», 14.10.08


    Заморозки на почве ипотеки

    Строители предпочитают ждать помощи от казны, но только не снижать цены

         В конце недели Ассоциация строителей России обратилась с письмом к журналистам, призвав их «разумно освещать тему строительной отрасли» и «создавать позитивную картину в целом». Слов нет, паника на рынке никому не нужна – ни правительству, ни строителям, ни людям. Между тем в том же самом письме, где журналистов призывают не сгущать краски, сами представители отрасли признаются, что стройбизнес «уже лежит на лопатках», правда, у него «есть немного сил, чтобы подняться».
         Что же происходит на строительном рынке, прежде всего жилищном?
         Ипотека динамично развивалась в 2006-2007 годах, когда быстро росли и количество, и денежные объемы жилищных кредитов. Начало 2008 года тоже было спокойным – средневзвешенная ставка (рассчитывается по ведущим банкам) уменьшилась с 12,6 до 12,4 процента годовых, средний срок кредитования увеличился с 16,6 до 17,7 года.
         Однако начиная примерно с апреля отголоски западных проблем докатились и до нас. Испытывая сложности с рефинансированием выданных кредитов за счет зарубежных займов, банки стали постепенно «заворачивать гайки» – придирчивее оценивать заемщиков, отказываться от наиболее рискованных программ (прежде всего кредитования новостроек). Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в свою очередь дважды – в апреле и сентябре – пересматривало условия сотрудничества с банками-партнерами, ужесточая требования по выкупу закладных. Как следствие, уже с апреля начался заметный рост процентных ставок: к августу до 13,9 процента. В сентябре-октябре случился «большой скачок» – до 20-процентной отметки и даже выше.
         Для покупателя жилья кредит под 20 процентов годовых означает, что, например, за 15 лет его погашения банку будет выплачено немногим меньше троекратной стоимости квартиры – плюс к сумме самого долга. Покупка «втридорога» при и без того неподъемной для большинства стоимости квадратного метра означает одно: ипотека становится виртуальной. Вроде и есть такой финансовый инструмент, да воспользоваться им практически невозможно – слишком дорогое удовольствие.
         Застройщики предсказывают, что спрос на недвижимость сократится, а темпы строительства нового жилья замедлятся.
         «Компании, ведущие строительство главным образом за счет собственных средств и средств граждан, сегодня в более устойчивом положении, – сообщил «Российской газете» Сергей Подобед, глава крупной компании. – Для тех, кто использует заемные средства, многое зависит от сроков кредитования. Если кредиты долгосрочные, есть надежда, что удастся переждать, пока финансовый рынок успокоится. Хуже всего дивелоперам, оформившим краткосрочные кредиты. Оборотных средств нет, перекредитоваться из-за бешеного роста ставок, не говоря о положении самих банков, весьма проблематично».
         Дискуссии, как помочь стройбизнесу, в правительстве, судя по всему, идут. Правда, пока в закрытом режиме. В Ассоциации строителей России признаются: ситуация чревата угрозой обвального падения цен, роста «незавершенки», банкротств застройщиков и подрядчиков и, как следствие, появления новой волны «обманутых дольщиков».
         Можно ли этого избежать? Меры нужны пожарные, расплывчатые предложения «пересмотреть государственную жилищную политику» тут не проходят.
         На данный момент, утверждают строители, возможно спасти отрасль (читай – избежать социального взрыва), только если привлечь государственные и муниципальные финансы. Бюджетное финансирование всей подготовки стройплощадок – от межевания и подготовки разрешительной документации и до строительства дорог и сетей – ключ к снижению стоимости строительства. Несмотря на то что требования эти закреплены в Градостроительном кодексе, в жизни все эти затраты (а это треть расходов на весь строительный цикл) по-прежнему лежат на застройщиках.
         В Комиссии Общественной палаты по местному самоуправлению и жилищной политике тоже предлагают сделать вливание в отрасль бюджетных средств. «Компромиссные пути решения проблемы, а именно содействие крупным успешным строительным компаниям в поглощении компаний-банкротов, возвращение практики долевого строительства, стимулирование жилищного строительства за счет региональных бюджетов, сегодня ограничены и не являются полноценным ответом на кризис», – считает руководитель этой комиссии Леонид Давыдов.
         Спасти от краха компании, которые до недавнего времени успешно строили жилье, можно путем выкупа у них за счет бюджета уже построенного жилья – по себестоимости или с минимальной «накруткой», с тем, чтобы использовать этот фонд для выполнения социальных программ. Помимо конкретной помощи бизнесу тут «убивается» и «второй заяц»: можно ликвидировать жилищную очередь.
         Правда, о каких объемах построенного и готового к продаже, но так и не проданного жилья в масштабах страны идет речь и, главное, какова цена такого решения, эксперты палаты даже примерно оценить затруднились.
         Инструментом оказания финансовой помощи, считают в Общественной палате, может стать Фонд содействия развитию жилищного строительства. Дескать, с его помощью можно сконструировать прозрачные механизмы доведения до ума недостроя.
         Фонд мог бы предложить оказавшимся в кризисе строительным компаниям оферту на приобретение замороженных жилых домов. Затем под государственные гарантии фонда недострой выставляется на продажу – покупатели смогли бы приобрести жилье по ценам, существенно ниже сегодняшних. Это лишь сырая идея.
         Возможно, скоро станет известно, как ее воспримут там, где принимаются решения.
         Еще одно мнение высказали на днях эксперты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN). Конечно, ситуация в разных регионах различается, и если уж думать о способах воздействия на рынок, местные особенности необходимо учесть. В крупных городах, в частности, рынок «перегрет», цены завышены, спрос искусственно подогревается постоянными обещаниями еще большего роста цен.
         «За последние годы на рынке стало нормой в любых условиях с улыбкой на устах утверждать, что все отлично, квартиры расхватывают как горячие пирожки, а цены продолжат расти, и так будет всегда, – говорит руководитель IRN Олег Репченко. – Однако наш центр прогнозирует коррекцию цен на московские квартиры вниз на 20-25 процентов в течение ближайшего года».
         Более того, снижение цен на рынке, считают в IRN, не только неизбежно, но и необходимо для сохранения самой отрасли.
         Во-первых, снижение цен умерит аппетиты людей и компаний, закрепивших за собой земельные ресурсы без намерения их немедленно осваивать. В результате приобрести участки под застройку станет легче и дешевле. Во-вторых, жилье, вброшенное на рынок с дисконтом, эквивалентным нынешним банковским ставкам (22-24 процента годовых), наверняка будет раскуплено, что даст возможность компаниям сделать «финансовый вдох», не прибегая к грабительским кредитам, и продолжить бизнес.

    Ирина Невинная.
    © «
    Российская газета», 15.10.08


    «ОТКЛАДЫВАТЬ ПОЛУЧЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА НЕ СТОИТ»

    ДИРЕКТОР ДЕПАРТАМЕНТА ВТБ24 АНАТОЛИЙ ПЕЧАТНИКОВ – О СИТУАЦИИ В БАНКЕ И НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

    Загружается с сайта Т      На фоне мирового финансового кризиса тревожные сообщения относительно работы банков идут каждый день: одни кредиторы останавливают авто– и ипотечное кредитование (МКБ, Хоум Кредит энд Финанс банк), другие рассылают заемщикам письма с просьбой досрочно погасить ссуды. На прошлой неделе с подобным предложением к своим клиентам обратился Росевробанк. В начале текущей недели источник сообщил «Труду», что аналогичные письма своим заемщикам разослал ВТБ24. Корреспондент «Труда» встретился с членом правления и директором департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Анатолием Печатниковым, чтобы прояснить ситуацию и поговорить о состоянии российского рынка ипотеки сегодня.

         – Источник в банке сообщил, будто ВТБ24 разослал своим заемщикам письма с просьбой досрочно погасить задолженность по ипотечным ссудам. Насколько эта информация соответствует действительности?
         – ВТБ24 не рассылал, не планировал и не планирует рассылку подобных писем. Эта информация не соответствует действительности. Опровергая другой подобный слух, могу сообщить, что в ныне действующих договорах банка по ипотечным кредитам не предусмотрена возможность изменения условий, в том числе и процентной ставки. Поэтому клиентам, которые уже сейчас являются нашими заемщиками, не стоит беспокоиться.
         А вот в новые типовые договоры в ближайшее время будут внесены изменения, предусматривающие права банка на пересмотр процентной ставки, в случае пересмотра ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации или существенного изменения финансово-экономической ситуации в РФ. Причем банк будет иметь право как на повышение, так и на понижение процентной ставки.

         – Справедливы ли утверждения источника, будто ВТБ24 испытывает финансовые трудности?
         – Коллеги, призываю осознать: идет обычная работа, характерная для этого непростого времени. Финансовое положение банка абсолютно стабильно: прибыль по итогам трех кварталов составила 4,66 млрд. рублей (98,01% акций ВТБ24 принад-лежит ОАО «Банк ВТБ», основным акционером которого является правительство РФ).

         – Правда ли то, что банк планирует полностью отказаться от ипотечного кредитования?
         – Абсолютно не так! Мы работаем в стандартном режиме: кредиты выдаются, как, впрочем, и всегда, но с учетом нынешних реалий. Мы оцениваем сложившуюся ситуацию на рынках и вносим соответствующие корректировки в наши прог-раммы ипотечного кредитования. Ранее мы ввели временный мораторий на прием заявлений по кредитам на приобретение строящегося жилья и улучшение жилищных условий, а также ввели требование по наличию первоначального взноса в размере не менее 20%.
         В сложившейся ситуации при формировании ипотечного кредитного портфеля мы должны принимать во внимание требования инвесторов. Сегодня мы предоставляем ипотечные кредиты на приобретение готовых квартир и нецелевые кредиты под залог имеющихся в собственности объектов недвижимости.
         Можно привести следующие данные для оценки объемов наших ипотечных операций. В сентябре 2008 года банком было выдано более 3650 ипотечных кредитов на сумму свыше 8,9 млрд. рублей, что на 10% превышает объем ипотечной выдачи в августе. Всего за III квартал 2008 года банком предоставлено более 10 тыс. кредитов на сумму, превышающую 25 млрд. рублей. По состоянию на 01.10.08 портфель ипотечных кредитов ВТБ24 превысил 167 млрд. рублей. До конца года ВТБ24 планирует увеличить портфель до 174 млрд. рублей, и уже сейчас утверждаются планы банка по объему ипотечных операций в 2009 году.

         – Какова доля ипотечных кредитов в вашем портфеле сегодня? Насколько она снизилась из-за кризиса (или, наоборот, выросла за счет ухода с рынка других игроков)? Из каких источников вы финансируете выдачу ипотечных кредитов? Планируете ли вы наращивать долю на этом рынке?
         – Доля ипотечного порт-феля в розничном портфеле ВТБ24 на 01.09.08 составляла 43%. И в первой половине 2008 года она увеличивалась. Но до конца года мы по объективным причинам прогнозируем снижение доли ипотеки до 41%.
         Доля ВТБ24 на рынке жилищного кредитования на 01.07.08 составила 13,6%. Во II квартале 2008 года темп прироста портфеля ВТБ24 – 29,2%, а всего рынка – 15,6%. При этом мы не ставим перед собой задачи по достижению более высокой доли рынка, но в условиях ухода с рынка целого ряда игроков, думаю, до конца года она еще немного вырастет.

         – Как сегодня лучше поступить гражданину, который хочет взять ипотечную ссуду? Копить средства и ждать, когда ситуация улучшится, или обратиться в банки ближнего или дальнего зарубежья (если есть такая возможность)?
         – Мы не предвидим существенного улучшения ситуации в течение ближайшего года, поэтому откладывать получение ипотечного кредита не стоит. При этом, учитывая сложную ситуацию в экономике, перед принятием решения об оформлении ипотечного кредита следует особенно тщательно оценить свои возможности, своевременно осуществляя платежи по долгам.

    Калинникова Татьяна.
    © «
    Труд», 17.10.08


    Рынок ипотеки усыхает

    В третьем квартале он сократился почти на четверть

         Вчера Санкт-Петербургское ипотечное агентство (СПИА) сообщило об итогах развития ипотечного рынка города за девять месяцев 2008 года. Согласно этим данным, в третьем квартале было выдано кредитов на 10,7 млрд руб., тогда как в течение первых двух кварталов объемы выдачи находились на уровне порядка 14 млрд руб. В условиях усложняющейся ситуации в финансовом секторе оставшиеся на рынке игроки надеются до конца года по крайней мере сохранить объемы выдачи на текущем уровне.
         В целом с начала года в Петербурге было выдано 14,936 кредитов на сумму 38,8 млрд руб. По сравнению с соответствующим периодом прошлого года объемы кредитования увеличились на 45,3%, а количество кредитов – на 33,9%, сообщило СПИА.
         В течение третьего квартала было выдано 3,9 тыс. кредитов на 10,7 млрд руб., что существенно ниже уровня первых двух кварталов, в течение которых выдавалось по 5,5 тыс. кредитов, а объемы выдачи находились на уровне 14 млрд руб. «Стоимость ресурсов для банков возросла, в результате чего ставки повысились, требования к заемщикам возросли, что не могло не сказаться на объеме выдач. Количество банков, работающих на рынке ипотечного кредитования, существенно сократилось, что сказалось на общем объеме выданных займов», – говорит управляющий филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Виталий Демидов. По словам заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, если год назад около ста участников предлагали ипотеку, то к середине октября из реально работающих программ в регионе осталось около 10-15.
         Тройка лидеров по итогам третьего квартала не изменилась, в нее по-прежнему входят Северо-Западный Сбербанк, ВТБ 24 и банк «Санкт-Петербург». На них приходится порядка 60% рынка ипотеки. По словам начальника отдела общественных связей Северо-Западного банка Сбербанка Андрея Мажорова, остаток ссудной задолженности по ипотечным кредитам за третий квартал увеличился на 17%, а сами объемы выдачи находились на уровне второго квартала. Банк продолжает кредитовать на покупку недвижимости и на первичном рынке в соответствии с заключенными ранее соглашениями с застройщиками. На уровне второго квартала находились объемы кредитования и в ВТБ 24. По словам начальника отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ 24 Татьяны Хоботовой, банк перестал кредитовать на покупку строящейся недвижимости и закрыл программу по выкупу закладных, что сказалось на темпах кредитования, и, видимо, не приведет к росту объемов в четвертом квартале. Кроме того, банк пересмотрел условия кредитования, увеличив первоначальный взнос с 0 до 20% и подняв ставки.
         С начала года банк «Санкт-Петербург» увеличил кредитный портфель в два раза, в том числе в третьем квартале – в 1,2 раза, отмечает замдиректора дирекции розничного бизнеса банка Андрей Рублев. По его словам, в третьем квартале требования банка принципиально не изменились, он продолжает придерживаться консервативной политики по отношению к кредитному риску на заемщика.
         За указанный период существенно снизили кредитование и банки, участвующие в программе АИЖК. «С конца августа СПИА приостановило работу в связи с пересмотром стандартов АИЖК. Это, конечно, скажется на итогах реализации городской программы», – говорит начальник отдела развития СПИА Сергей Милютин. По его словам, у банков зависло достаточно большое количество кредитов, так как рефинансировать их другим структурам сейчас крайне сложно. Возобновить работу агентство рассчитывает после 20 октября.
         «Накопленный объем первого полугодия и продолжающееся кредитование во втором в любом случае покажут в регионе положительный тренд роста объемов. Это не будет прирост в 100-150%, как ранее, но сейчас уже выдано больше, чем за весь прошлый год», – обнадеживает г-н Жигунов.

    Итоги развития ипотечного рынка Петербурга за 9 мес. 2008 г .



    Банки

    I квартал

    II квартал

    III квартал

     

     

     

    Кредиты, шт.

    Кредиты, шт.

    Кредиты,
    шт.

    Объем,
    млн руб.

    Доля рынка, %

    Северо-Западный банк
    Сберегательного банка России

    972

    1184

    1101

    2967,6

    28,2

    Банк ВТБ 24

    680

    687

    692

    2207

    17,7

    Банк «Санкт-Петербург»

    753

    558

    527

    1669,5

    13,5

    Банк «КИТ Финанс»

    624

    306

    206

    567,7

    5,3

    Банк «Абсолют»

    468

    434

    360

    937,5

    9,6

    Городской ипотечный банк

    230

    296

    150

    280,3

    3,8

    «Городская программа ипотечного кредитования» (8 банков, аккредитованных СПИА)

    188

    219

    110

    237,2

    2,8

    Банки, работающие на рынке ипотечного кредитования

    1 546

    1890

    755

    1872,4

    19,3

    ВСЕГО

    5 461

    5574

    3901

    10739,2

    100


         Источник: СПИА

    ВИКТОРИЯ АЛЕЙНИКОВА, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ.
    © «
    RBCdaily», 17.10.08


    Жилье становится доступным для банков

    Ставки по уже выданным ипотечным кредитам начали повышаться

    Загружается с сайта Ъ      Из-за кризиса банки начали повышать ставки по уже выданным ипотечным кредитам. Беспрецедентные меры к заемщикам применил екатеринбургский СКБ банк и готовит пермский Камабанк. Оба являются партнерами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Заемщики поставлены в неприятные условия: в случае если они не согласятся на повышение ставок, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита либо взыскать приобретенную в кредит недвижимость.
         В call-центре СКБ банка «Ъ» заявили, что ставки по уже выданным ипотечным кредитам повышены, мотивировав это «сложной экономической ситуацией в стране». Теперь кредиты, выданные банком ранее, будут стоить 16,75% годовых, что на 2,56-3% выше прежнего уровня. По словам одного из заемщиков банка, его уведомили о повышении ставки по телефону. СКБ банк повысил ставки по всем ипотечным кредитам, подтвердили «Ъ» несколько региональных партнеров Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которые, как и СКБ банк, выдают ипотеку на условиях АИЖК. В МУП «Ипотечная жилищно-правовая компания» (ИЖПК) знают, что клиентам СКБ банка предлагается «заключить допсоглашения» на новых условиях со ставкой не ниже 16,75% годовых. «Мы не рекомендуем заемщикам подписывать такие допсоглашения»,– сообщила «Ъ» директор ИЖПК Серафима Лукьянова, не исключив, впрочем, что СКБ банк может попытаться применить к заемщику «какие-либо санкции». В СКБ банке на официальный запрос «Ъ» не ответили.
         СКБ первым из банков повышает ставки по уже выданным ипотечным кредитам. Однако, по сведениям «Ъ», аналогичные меры собирается принимать еще один партнер АИЖК – Камабанк (Пермь), который две недели назад приостановил выдачу новых ипотечных кредитов. В банке «Ъ» подтвердили свои намерения, сообщив, что уведомят клиентов об этом заблаговременно в письменном виде. Возможность повышения ставок по ипотеке в одностороннем порядке банк начал прописывать в договорах с октября 2007 года, сообщил операционист банка. Год назад ставки по ипотеке в Камабанке составляли 12-14% годовых. До последнего времени банк выдавал ипотеку по ставке 16% годовых.
         АИЖК финансирует выдачу ипотечных кредитов в рамках нацпрограммы «Доступное жилье». По стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 145 организаций в 75 регионах РФ. При агентстве аккредитовано также 76 операторов и 64 сервисных агента. По оценкам АИЖК, сейчас у его партнеров остаются кредиты на сумму до 60 млрд руб., что составляет примерно 60 тыс. кредитов. Всего в первом полугодии, по оценкам АИЖК, в стране было выдано более 213 тыс. кредитов. По данным Банка России, объем выданной ипотеки составил 556,5 млрд руб.
         Банки повышают ставки не только из-за финансового кризиса, но и для того, чтобы компенсировать возможные потери при рефинансировании ипотечного портфеля со стороны АИЖК. Напомним, что с 15 сентября АИЖК ужесточило подход к выкупу кредитных портфелей у своих партнеров, решив выкупать кредиты, выданные банками по ставкам ниже среднерыночных, с дисконтом. По полной стоимости агентство готово выкупать лишь кредиты, выданные в среднем под 16% в регионах и 17,5% в Москве, хотя ранее условия были на 2-3 процентных пункта ниже. По словам одного из региональных партнеров АИЖК, повышение ставок по уже выданным кредитам – единственный выход для региональных операторов и банков, чтобы иметь возможность продать кредиты АИЖК без дисконта. По словам заместителя председателя правления банка «Возрождение» Александра Долгополова, банкам не выгодно рефинансировать ипотечные портфели с дисконтом, поскольку они получают прямые убытки.
         Банки вправе повышать ставки по уже выданным кредитам в случае, если это прописано в их договоре с заемщиками. «Если договор не предполагает одностороннего изменения ставки, это возможно по обоюдному согласию сторон»,– отмечают в юридической службе банка «Дельтакредит». Как пояснили «Ъ» в АИЖК, типовые договоры кредитования по стандартам агентства не предусматривают изменения ставки в одностороннем порядке. «Если партнеры пытаются изменить существенные условия договоров по кредитам, которые содержатся у них на балансе, они могут столкнуться с более сложной процедурой рефинансирования»,– отметила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. При этом в АИЖК подчеркнули, что не будут оказывать финансовую поддержку партнерам, которые в одностороннем порядке меняют ставки. Напомним, что АИЖК выкупает выданные по его стандартам ипотечные кредиты у банков, которые направляют полученные от продажи средства на выдачу новых кредитов.
         Право на повышение ставки по договору в одностороннем порядке предусмотрено у многих банков, в том числе и крупнейших участников рынка. Сбербанк вправе «в одностороннем порядке производить по своему усмотрению повышение процентной ставки по договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия Банком России решения по повышению учетной ставки», написано в кредитных договорах банка. Банк «Уралсиб», как заявили в пресс-службе банка, оставляет за собой право повышать ставки в случае неблагоприятного изменения конъюнктуры рынка, уведомив заемщика за 30 дней. Ипотечные договоры ДжиИ Мани банка и Банка Москвы предусматривают изменение ставки через три года после подписания договора. Возможность одностороннего изменения ставки прописана в договорах Оргрэсбанка. «Обычно банки прописывают, что могут менять ставку в случае изменения конъюнктуры рынка или при резком повышении ставки рефинансирования»,– пояснили «Ъ» представители кредитного брокера «Фосборн Хоум».
         Заключая новые ипотечные договоры, банки прописывают условия повышения ставок. О внесении соответствующих пунктов во все кредитные договоры недавно заявил председатель правления банка ВТБ 24 Михаил Задорнов (до последнего времени это было прописано лишь в некоторых договорах). Подобную возможность рассматривают в банке «Возрождение», соответствующее условие внес в кредитные договоры Юникредитбанк, сообщили представители банков.
         Заемщик имеет право не согласиться на подписание дополнительного соглашения о повышении ставки по уже выданному кредиту и отказать банку, утверждают юристы. Однако, по словам банкиров, у них есть рычаги для воздействия на заемщиков. Например, банки прописывают в договоре право требования досрочного погашения кредита в ряде случаев и могут использовать эту возможность для давления на заемщика, не исключил заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка Илья Зибарев. В случае если заемщик отказывается подписывать допсоглашение к договору, банк может обратиться в суд с требованием его изменить или расторгнуть, отмечает руководитель практики финансового сектора «Яковлев и партнеры» Игорь Дубов. «Это право предусмотрено ст. 451 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут, если условия, при которых договор заключался, существенно изменились,– отмечает господин Дубов.– Правда, судебной практики по таким искам практически нет, поскольку доказать такие изменения весьма сложно». При этом эксперт отмечает, что в случае удовлетворения иска о расторжении договора банк потеряет право на залог, что повышает его риски, поскольку создает необеспеченную задолженность. «Поэтому банки вряд ли станут обращаться в суд с подобными требованиями»,– резюмирует юрист.
         Повышение ставок по уже выданным кредитам грозит банку увеличением количества дефолтных кредитов, поскольку у заемщика может не оказаться средств для погашения задолженности, считает Илья Зибарев. У партнеров АИЖК доля просроченной задолженности и так высока: в некоторых регионах выше 20%. С неплательщиками по кредитам АИЖК поступает жестко: в ходе судебной кампании по взысканию заложенного имущества уже был наложен арест на имущество некоторых заемщиков, а также проведены первые выселения из кредитных квартир (см. «Ъ» от 21 августа).

    Елена Ъ-Пашутинская; Надежда Ъ-Емельянова, Пермь; Ксения Ъ-Ахметжанова, Волгоград.
    © «
    КоммерсантЪ», 22.10.08


    Ссуда без суда

    Для развития ипотеки АИЖК предлагает поменять законы

         Из-за финансового кризиса объем выданных ипотечных кредитов во втором квартале составил 188,4 млрд руб., что на 12% ниже прогноза, и в дальнейшем следует ожидать уменьшения этого показателя. Такие данные привел вчера заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк, выступая на заседании «круглого стола» в Совете Федерации. Для того чтобы дальше развивать ипотечный рынок, необходимо изменить законодательство. В частности, нужно разрешить инвестировать средства Пенсионного фонда и АСВ в ипотечные ценные бумаги. Кроме того, по мнению АИЖК, нужно создать процедуру внесудебного решения проблемы реализации залога в случае, если заемщик не в состоянии погасить кредит.
         По словам г-на Семенюка, до конца нынешнего года в Госдуму будет внесен законопроект, разрешающий инвестирование средств фонда обязательного страхования вкладов в ипотечные ценные бумаги. По его мнению, следует развивать рынок с участием накопительных систем в первичном размещении таких бумаг. В противном случае это может привести к дестабилизации банковской системы и дефолту ряда мелких и средних банков, что в итоге негативно отразится на системе обязательного страхования вкладов. «Мы предлагаем внести изменения в законодательство, отменив требование о том, что для инвестирования средств фонда обязательного страхования вкладов ипотечные ценные бумаги должны быть допущены к торгам на рынке ценных бумаг», – пояснил он. Вместо этого АИЖК предлагает ввести требование о наличии определенного рейтинга. Г-н Семенюк полагает, что инвестирование средств на первичном рынке в ценные бумаги высокого кредитного качества практически не несет дополнительные риски по сравнению с приобретением ценных бумаг, допущенных к торгам. Сейчас капитализация российской банковской системы низкая, поэтому возможности банков удерживать на балансе выданные ипотечные кредиты скоро исчерпаются, полагает г-н Семенюк.
         Отметим также, что другой законопроект, предусматривающий инвестирование средств Пенсионного фонда и ВЭБа в ипотечные ценные бумаги, также скоро будет внесен на рассмотрение Думы.
         Еще одна инициатива АИЖК – взыскивать залог с заемщика, не погашающего кредит, без суда. Сейчас это делать невозможно, более того, судебные разбирательства требуют больших временных и финансовых затрат. А заемщику в течение судебного процесса насчитываются штрафы. Кроме того, пока суд принимает решение, просрочка по ипотечному кредиту увеличивается, что негативно влияет на финансовое состояние банка. Поэтому АИЖК предлагает во внесудебном порядке взыскивать залог ради защиты прав кредитора и должника, а также для снижения издержек, связанных с судебными процедурами. Для этого нужно внести изменения как в Гражданский кодекс, так и в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    Наталья РОМАНОВА.
    © «
    Время новостей», 31.10.08


    НаверхПочтаПодписка – Главная
    /fz/jk/i12.html
    Реклама:
    Hosted by uCoz