Кто получит обещанную государством отсрочку по жилищным кредитам

     Вчера гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Языков ответил на телефонные звонки наших читателей, у которых возникли проблемы с возвратом жилищных кредитов. Кому удастся воспользоваться государственной поддержкой?

     Российская газета : Когда реально начала выполняться программа господдержки, какое количество кредитов уже реструктурировано?
     Андрей Языков : По данным на начало марта, мы приняли к рассмотрению и согласованию реструктуризации 426 пакетов документов от заемщиков. Обращений было гораздо больше – более 1,5 тысячи, но кто-то пока не представил все необходимые документы, а кто-то отказался от государственной поддержки, узнав, что обещанная рассрочка – это, выражаясь простым языком, придется расплачиваться. Правда, спустя год.

     РГ : Как вы оцениваете ситуацию на рынке ипотечного кредитования – насколько она тяжела?
     Языков : В разных регионах по-разному. В Кемеровской области, например, где премьер Владимир Путин вчера интересовался, как идет программа помощи, выдано всего порядка 19 тысяч ипотечных кредитов. Проблемных пока относительно немного – порядка 500. Отсрочку мы пока оформили двоим заемщикам.
     Но надо понимать, что программа только-только стартовала. АРИЖК создало в регионах сеть операторов, и уже сегодня мы способны за неделю обработать 250-300 заявлений от заемщиков.

     РГ : Критерии вхождения в программу многие называют слишком жесткими. Заемщик должен быть гол как сокол: не иметь накоплений, собственности, автомобиля. А приобретенная квартира должна быть единственным жильем. Но разве такие брали ипотечный кредит?
     Языков : Критерии действительно жесткие. Но государство и не обещало заниматься благотворительностью и облагодетельствовать всех. Конечно, жилищные кредиты брали семьи, имеющие и нормальный уровень жизни, и стабильный доход. Но мы в соответствии с решением правительства будем помогать только тем, кто использовал все возможные собственные ресурсы и все равно находится под угрозой дефолта по кредиту и, следовательно, может быть выселен по суду из заложенного жилья.
     Тем не менее некоторые критерии в процессе отработки программы были все же смягчены. Мы увеличили норматив приобретенной жилой площади, поскольку первоначально заложенные требования к приобретенным квартирам были близки к социальным нормам, и оказалось, что сегодня квартиры такой площади уже просто не строятся.
     Изменились и требования к уровню доходов заемщиков. Сегодня мы готовы помогать тем, у кого совокупный семейный доход за вычетом ипотечного и обязательных платежей не превышает двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи в месяц.
     Кроме того, мы будем смотреть, каким будет соотношение между количеством обратившихся за помощью и тех, кто не сможет ею воспользоваться; и в случае, если и нынешний порядок отсеет слишком многих, вполне возможно, критерии вновь будут пересмотрены.

Правительство увеличит поддержку АИЖК

     Вчера премьер-министр Владимир Путин дал надежду заемщикам, у которых возникли проблемы с выплатой ипотечных кредитов. Г-н Путин сообщил, что выделенная Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в прошлом году сумма в 10 млрд руб. на поддержку по выплатам кредитов может быть увеличена.
     Как заявил Владимир Путин, правительство может увеличить объем поддержки по выплатам кредитов проблемным заемщикам в середине 2009 года. «Мы будем наращивать усилия по поддержке россиян», – подчерк­нул г-н Путин. Он уточнил, что речь идет заемщиках, утративших в кризис часть заработка. Напомним, что государство через АИЖК собирается помогать далеко не всем проблемным заемщикам. В стандарте АИЖК, в котором описывается механизм, позволяющий оказывать помощь заемщикам, содержится ряд ограничений.
     Как ранее сообщал РБК daily советник гендиректора АИЖК Андрей Языков, заемщик будет иметь право на реструктуризацию, только если у него сущест­венно ухудшилось материальное положение и нет активов, которые он мог бы направить на поддержание своей платежеспособности. Также недвижимость, купленная в кредит, должна быть у заемщика единственным местом для проживания и не должна являться элитным или дачным жильем. При этом в стандарте АИЖК были увеличены на 10-20% предельно допустимые нормы жилья, подлежащего реструктуризации. Площадь квартиры не должна превышать 50 кв. м для одиноко проживающих, 35 кв. м – для двух (на каждого), 30 кв. м – для трех и более человек (см. РБК daily от 9 февраля).
     Также отметим, что правительство уже озвучивало планы по поддержанию рынка ипотеки. Недавно глава Минрегионразвития Виктор Басаргин сообщил журналистам, что только на предоставление целевых займов банкам для выдачи кредитов на приобретение строящегося жилья в капитал АИЖК в 2009 году будет внесено 40 млрд руб.Возможность увеличения объема господдержки заемщикам, выплачивающим ипотечные кредиты, как и повышение общего объема финансирования АИЖК, в агентстве восприняли позитивно. «Но пока правительство просто озвучивает некоторые планы по выделению средств агентству», – заявила вчера РБК daily представитель АИЖК Анна Ярцева. По ее словам, точная сумма, которую правительство выделит АИЖК, будет известна только в конце марта. Как заявлял ранее гендиректор АИЖК Александр Семеняка, «обсуждается возможность увеличения уставного капитала АИКЖ в 2009 году до 200 млрд или 300 млрд руб.». «Однако пока нет никакого подтверждения того, что сумма поддержки в этом году будет увеличена», – сообщила Анна Ярцева. Сейчас размер уставного капитала АИЖК составляет 74,1 млрд руб.
     Президент ассоциации региональных банков «Россия» Анатолий Аксаков считает, что 200 млрд руб. хватит лишь для того, чтобы «смягчить ситуацию с заемщиками». Напомним, что, согласно статистике ЦБ, в 2008 году просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях увеличилась почти в два раза, до 6,7 млрд руб., а в иностранной валюте – в 2,8 раза, до 6,3 млрд руб. «Но этого не хватит для оживления рынка ипотеки и строительного рынка», – считает Анатолий Аксаков.
     Руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев также уверен, что капитал АИЖК, равно как и сумму по поддержке заемщиков, увеличивать надо. «Но при этом необходимо понимать, как эта поддержка будет использована», – отмечает Илья Зибарев. По его словам, тем, кто потерял часть зарплаты или остался без работы, надо рефинансировать кредит, а тем, кто брал кредит в валюте, – дать возможность перевести его в рублевый, но по приемлемой ставке – 15% годовых. Также г-н Зи­барев заметил, что правильнее было бы помогать тем заемщикам, взявшим ипотечный кредит в долларах, которые ответственно относились к своим долгам: «Не стоит вынуждать их продавать все активы, ведь так мы можем окончательно лишиться «среднего класса».

Мечтает Минрегионразвития

     Вчера министр регионального развития Виктор Басаргин сообщил, что процентные ставки по ипотеке могут упасть до 10-12%. По его словам, такой уровень ставок поддержит ипотечный рынок и позволит вернуть на него покупателей. Однако далеко не все банкиры тешат себя надеждами на то, что низкая ставка поможет возродить ипотеку. Скорее всего, это приведет к монополизации рынка ипотеки госбанками.
     Виктор Басаргин, выступая на заседании совета по вопросам жилищного строительства, выразил уверенность, что ипотечные ставки упадут до 10-12% благодаря госпомощи, которая будет оказана Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). В частности, Минрегионразвития рассматривает вопрос о выделении 40 млрд руб. в уставный капитал АИЖК. Агентство в свою очередь направит эти средства на снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до указанного уровня. Виктор Басаргин также заявил, что необходимо стимулировать активность регионов для поддержки системы АИЖК. В министерстве искренне верят, что субъекты федерации будут участвовать в софинансировании снижения ипотечной ставки хотя бы на 2-3%.
     Отметим, что изначально помощь, которую планировалось оказать АИЖК на поддержку рынка ипотеки была значительно больше: как заявлял ранее гендиректор АИЖК Александр Семеняка, обсуждалась возможность увеличения уставного капитала АИЖК в 2009 году до 200-300 млрд руб. Поддержка же Минрегионразвития позволит увеличить уставный капитал агентства примерно до 114 млрд руб.
     В марте руководство АИЖК объявило, что свернет деятельность по выкупу кредитов у банков и сосредоточится лишь на помощи проблемным заемщикам. «Такая перемена планов, безусловно, негативно отразится на объемах ипотечного кредитования», – уверен руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Так как, по его словам, для поддержания объема ипотечного кредитования в текущих условиях банкам необходима уверенность, что выданные кредиты можно будет либо продать агентству, либо заложить в виде секьюритизированных пулов.
     По данным АИЖК, российские банки выдали в январе 2009 года всего 5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 6,6 млрд руб., тогда как в январе прошлого года ипотеки банками было выдано кредитов на 20 млрд руб. Участники рынка сомневаются, что компенсация ипотечной ставки сможет поддержать ипотечный рынок. «Учитывая, что ипотечная ставка у банков без госучастия составляет около 20%, АИЖК придется компенсировать почти половину этой ставки, – говорит Илья Зибарев. – Софинансирование 2-3% позволит получить ставки в 10-12% только госбанкам». По его словам, в этом случае другие участники рынка могут смело сворачивать ипотечный бизнес, поскольку станут неконкурентоспособными.
     «Даже если софинансирование будет на столь высоком уровне и позволит компенсировать 10% ставки, это не восстановит объемы ипотечного кредитования», – полагает руководитель департамента маркетингового анализа банка «Уралсиб» Михаил Воронько. По его словам, сейчас не только мало банков, которые могут выдавать кредиты, но и мало заемщиков, которые хотели бы эти кредиты брать.

Банки завалили суды исками к своим заемщикам

     Число исков банков к ипотечным заемщикам, которые не платят по кредитам, превысило десять тысяч. И это лишь первая волна массовых судебных разбирательств по ипотеке. По оценкам участников рынка, к июлю число исков может возрасти вдвое. Это приведет к перегрузке судебной системы, значительному увеличению сроков рассмотрения исков и увеличению убытков банков от списания плохих ипотечных долгов.
     По подсчетам Ассоциации региональных банков, в судах находятся дела о неуплате более чем по десяти тысячам ипотечных кредитов. По еще трем тысячам дел уже вынесены судебные решения об обращении взыскания на заложенное жилье. Учитывая, что средняя сумма одного ипотечного кредита составляет порядка 1,5 млн руб., а общая сумма задолженности граждан по ипотечным кредитам, по данным ЦБ на 1 марта 2009 года, составляла 1,072 трлн руб., всего на руках у граждан находится около 700 000 ипотечных кредитов. Если с этой цифрой сопоставить количество дел о неплательщиках в судах, получится, что восстановлению не подлежит кредитное качество порядка 1,4% ипотечных заемщиков.
     С учетом этих данных реальная картина с неплатежами по ипотеке выглядит гораздо хуже, чем ее представляют представители власти, считают эксперты. Так, вчера первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов сообщил, что уровень просрочки по ипотечным платежам в РФ не превышает 2-3% и при такой динамике по итогам года будет не выше 5%. По его словам, «в целом ситуация значительно стабилизировалась».
     Впрочем, представители банковского сообщества с позитивным прогнозом не согласны. По оценкам вице-президента Ассоциации российских банков Олега Иванова, в апреле-мае можно ждать новой волны исков от банков по ипотеке в суды. «Обычно банки обращаются в суд по ипотечным кредитам, как только просрочка превышает 90 дней, соответственно, в эти 10 000 исков не входят иски по кредитам, просрочка по которым началась после нового года,– пояснил «Ъ» господин Иванов.– А резкий рост неплатежей по ипотечным кредитам начался как раз в новом году, после декабрьских заявлений правительства РФ об оказании госпомощи ипотечным заемщикам». Напомним, в декабре прошлого года правительство начало кампанию оказания помощи заемщикам (см. «Ъ» от 5 декабря 2008 года), с этого момента, по словам банкиров, многие граждане решили, что долги будут прощены и перестали платить по кредитам (см. «Ъ» от 26 февраля). Немаловажную роль в ухудшении платежеспособности ипотечных заемщиков после нового года сыграли также колебания курса доллара и начавшиеся сокращения сотрудников, добавляет господин Иванов.
     Учитывая ситуацию в стране на начало года, по итогам первого полугодия количество рассматриваемых в суде дел о просроченной задолженности по ипотечным кредитам может возрасти как минимум вдвое, прогнозирует старший вице-президент МБРР Андрей Шелковый. Это создаст дополнительную нагрузку на суды, что еще более удлинит и без того очень длительную процедуру взыскания долга по ипотеке через обращение взыскания на залог.
     До последнего времени с момента подачи иска до завершения исполнительного производства и реального возмещения задолженности перед банком уходило от двух месяцев до года. Насколько этот срок может увеличиться, банкиры прогнозировать затруднились. «Если кредит не удастся взыскать в течение года, его, скорее всего, придется списывать,– опасается зампред правления ХКФ-банка Владимир Гасяк.– Списание уменьшает прибыль банка, однако в текущих условиях не все участники рынка смогут ее показать, поэтому некоторым банкам придется сокращать объем собственных средств или даже капитала».

В Челябинской области пробуют запустить новую схему покупки жилья

     Ее предложила государственная «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки». В связи с изменениями Налогового кодекса, вступившими в силу 1 января, предприятия, компенсирующие своим работникам затраты по уплате процентов по займам на приобретение жилья, получают налоговые вычеты. Этим и предложили воспользоваться для оживления жилищного рынка специалисты.
     На «корпоративную ипотеку» предприятия имеют право направлять до трех процентов от общего фонда оплаты труда. Эта сумма не будет облагаться налогом на прибыль (20 процентов), единым социальным налогом (26 процентов) и налогом на доходы физических лиц (13 процентов).
     По их расчетам, при классической ипотечной схеме на сумму в миллион рублей и сроком на 20 лет ежемесячный платеж клиента составит 13 тысяч рублей в месяц, при корпоративной ипотеке он может снизиться до семи тысяч благодаря помощи предприятия в размере трех тысяч рублей и возврату подоходного налога еще на три тысячи.
     Правда, для самих предприятий участие в корпоративной ипотеке не более чем жест доброй воли. Это социальная программа, которая поможет работодателям создать дополнительные бонусы для своего персонала – привлекать и удерживать квалифицированные кадры. Однако, поскольку снижение ипотечной нагрузки заемщиков идет за счет льготного налогообложения, то и никаких дополнительных затрат предприятия не понесут.
     Для участия в корпоративной ипотеке заинтересованным работодателям необходимо определиться с размером направляемых на компенсацию средств, количеством участников программы и организовать сбор заявлений. За разъяснениями о новой форме поддержки своих работников в корпорацию уже обратились четыре известных предприятия региона.
     Это уже третья антикризисная инициатива региональных властей и ипотечного агентства.

Чтобы получить рассрочку по кредиту, заемщику не придется расставаться с машиной

     Агентство по ипотечному жилищному кредитованию решило упростить правила реструктуризации ипотечных кредитов.
     Напомним, с просьбой об отсрочке в выплате кредита могут обратиться те, кто до 1 декабря 2008 года оформил жилищный заем, а теперь из-за кризиса потерял работу или другие источники дохода.
     Согласно правилам в реструктуризации кредита откажут, если у заемщика есть в собственности другое жилье или недвижимость. Кроме этого, площадь квартиры, купленной по ипотеке, не должна превышать 50 квадратных метров на человека или 70 квадратов – на двоих. А прежде чем просить помощи, должник должен предпринять все меры, чтобы самостоятельно рассчитаться с банком. Например, если есть машина – продать ее. Теперь же эти довольно жесткие правила решили подкорректировать.
     Например, обещано, что будет значительно сокращен список документов, который гражданин должен собирать самостоятельно. Но самое главное – должнику будет необязательно продавать автомобиль эконом-класса, то есть если его стоимость не превышает 350 тысяч рублей.
     С помощью реструктуризации кредита можно получить дополнительный заем на год, изменить график платежей, увеличить срок кредита или понизить проценты.

И с оптимизмом заглянул в будущее строительства

     Президент Дмитрий Медведев вчера дал интервью телеканалу НТВ. Почти вся беседа с главным редактором информационной службы НТВ Татьяной Митковой была посвящена жилищному вопросу. Президент приказал дать 40 тыс. квартир малоимущим и «раскочегарить» ипотеку для всех остальных.
     Это уже третье интервью Дмитрия Медведева федеральным телеканалам: первое он дал телеканалу «Россия» 15 февраля, второе – «Первому каналу» 15 марта. Однако вчера господин Медведев впервые не использовал свое интервью для критики. Напомним, что в феврале, говоря о работе губернаторов, он заявил, что Кремль не будет «закрывать глаза на, скажем, упущения в работе или просто на бездарность, расхлябанность, разгильдяйство в деятельности тех или иных начальников». На следующий день в отставку ушли четыре главы регионов. 15 марта президент предупредил бизнесменов, что их моральный долг – не бросать в кризис свои предприятия и работников, а честно бороться с кризисом, сохраняя рабочие места.
     Вчера господин Медведев был настроен более благодушно. Говоря о проблемах строительства жилья, он не стал, например, ругать банки за повышение процентов по ипотеке, а застройщиков – за нежелание продавать недостроенные квартиры государству с дисконтом (на это недавно жаловался президенту первый вице-премьер Игорь Шувалов). Дмитрий Медведев предпочел с оптимизмом говорить о том, какие результаты должны дать принимаемые государством антикризисные меры, и о прежних успехах в реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», за который он отвечал, когда был первым вице-премьером.
     Напомним, что доступность жилья, согласно принятому в 2003 году пакету законов и ФЦП «Жилище», должно обеспечить повышение темпов строительства одновременно с удешевлением ипотеки. Вчера президент посетовал, что «кризис ударил по очень многим нашим прежним разработкам». «И везде обидно и жалко»,– добавил он. По его словам, за три года удалось увеличить темпы строительства с 50 млн кв. м до 64 млн кв. м в год (ФЦП «Жилище» предполагает выход в 2010 году на доперестроечные 80 млн кв. м в год). А объем ипотечных кредитов увеличился с 260 млрд руб. в 2006 году до 633 млрд руб. в 2008 году. Цифры этого года, отражающие резкий спад объема ипотечных кредитов в четыре раза, президент называть не стал. Вместо этого он предпочел объяснить гражданам, не успевшим решить квартирный вопрос, что оптимизма терять не надо и что государство принимает меры.
     Президент пояснил, что фонду содействия реформирования ЖКХ даны дополнительные деньги на капремонт и переселение граждан из ветхого жилья, фонд содействия жилстроительству поможет застройщикам получать кредиты под строительство, а все адресные программы обеспечения жильем малообеспеченных граждан, военнослужащих и ветеранов не будут сокращены вместе с бюджетом. Для молодых семей, пенсионеров, работников соцсферы и бюджетников президент даже пообещал выделить «порядка 40 тыс. квартир».
     Что касается ипотеки, то, по словам президента, по нынешней ставке 20% годовых «ни один нормальный человек ипотеку брать не будет». Для снижения ставок Агентство ипотечного кредитования получило дополнительные 60 млрд руб., и вместе с программами софинансирования ставок в регионах, по мнению президента, эти меры позволят снизить ставку до 8-8,5%. «Когда это может произойти?» – живо заинтересовалась госпожа Миткова. «Это должно быть сделано буквально прямо сейчас, потому что деньги на это выделены,– сообщил Дмитрий Медведев, но тут же, правда, спохватился: – Я не хотел бы, чтобы были иллюзии: мы не сможем сейчас «раскочегарить» объем ипотечного кредитования сразу же до тех цифр, которые были».
     Оптимизм господина Медведева понравился застройщикам. Глава корпорации «Русская недвижимость», которая специализируется на строительстве доступного жилья, Игорь Горских заявил «Ъ»: «При ставке 8% ипотека будет доступна каждой второй семье, и строительная отрасль оживится в момент. Однако для обеспечения такой ставки надо сделать еще два важных шага – дать еще денег АИЖК, чтобы оно могло поддерживать ставку 14% на рынке, и выделить субсидии из бюджета на снижение ставки с 14 до 8% для сегмента доступного жилья». Глава совета директоров компании Rodex Group Антон Данилов-Данильян считает, что для снижения ставки по ипотеке и смягчения условий по выделению кредитов АИЖК должно быть выделено не 60 млрд, а 600 млрд руб. Не менее важно, по его словам, чтобы правительство давало гарантии для застройщиков под кредиты на обеспечение участков застройки инфраструктурой. «Слова президента – это хорошо. Но не должно быть разрыва между целеполаганием и конкретными способами реализации»,– сказал он.

Правительство готовит план снижения ставок по ипотечным кредитам

     Ставка по ипотеке уменьшится с нынешних 20 до 15%, а если помогут финансами регионы, то и до докризисных 11,5-12%. Конечная же цель – 7-8%. Об этом в субботу заявил президент Дмитрий Медведев. Однако эксперты считают, что не все так просто. У регионов сегодня нет денег даже на выплату пенсий. К тому же, прежде чем плодить новых должников по ипотеке, государству следует разобраться со старыми.
     Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) получит кредит на 40 млрд. руб. Ранее государство уже приняло решение добавить 20 млрд. руб. в собственный капитал агентства. Этого должно хватить, чтобы сбить ставку по ипотеке с нынешних 20 до 14-15%, полагает президент. «Это тоже много, и мы рассчитываем, что дополнительное возможное снижение даст программа софинансирования, которая осуществляется в рамках наших территорий, субъектов Федерации. В результате общий эффект снижения может быть процентов 8 или даже 8,5, и мы тем самым могли бы выйти на ту ставку, которая у нас была и по которой, собственно, люди брали кредиты», – сообщил Дмитрий Медведев.
     Ситуация с доступностью ипотеки даже несколько хуже, чем ее описал глава государства. «К середине марта средневзвешенные ставки предложения по ипотечным кредитам, рассчитанные по программам 25 банков, составили: фиксированная в рублях – 18,79% и фиксированная в долларах – 15,16%, плавающая в рублях несколько снизилась до 29,67%, а плавающая в долларах поднялась до 11,19%», – говорится в мартовском экономическом обозрении Института экономики переходного периода (ИЭПП). «Доступные» кредиты в долларах из-за нестабильности валютного курса сейчас ни чем не лучше игры в казино, рублевая ипотека во многих организациях зашкаливает за обозначенные Дмитрием Медведевым 20%, а многие банки просто прикрыли ипотечное кредитование. В итоге в январе его объем упал втрое, сообщает ИЭПП.
     Эксперты сомневаются, что озвученные президентом меры смогут оживить ипотеку, и не только потому, что в условиях кризиса доходы россиян не позволят им своевременно выплачивать проценты. «У субъектов Федерации нет денег не то что на софинансирование ипотеки, а даже на пенсии», – заявила «НИ» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. АИЖК уже сейчас может предоставлять ипотеку по льготным ставкам, но не делает этого, так как при такой высокой инфляции о доступной ипотеке надо забыть, отмечает эксперт. Теоретически агентство может выдать кредит под 12% годовых. Если вы живете, скажем, на Алтае, покупаете квартиру за 2 млн. руб., причем половину этой суммы уже заплатили, а оставшееся готовы выложить в течение года (стандартные условия предоставления кредита можно рассчитать на сайте агентства). При более реальных условиях (1-комнатная квартира 52 кв. м в Зеленограде стоимостью 6 млн. руб., 10% уже оплачено) и крайне оптимистичном в нынешних условиях расчете заплатить остаток за год вы получаете ставку в 16,58%, при этом АИЖК не гарантирует, что выкупит такой рискованный кредит.
     «В нынешней кризисной ситуации государству лучше сосредоточиться на том, чтобы помочь уже существующим заемщикам, а не плодить новых», – считает г-жа Радченко. Еще в конце прошлого года государство обещало реструктурировать ипотечные кредиты россиянам, оказавшимся в сложной ситуации. Однако, по данным на начало марта, Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) помогло лишь 32 заемщикам, при том что выдано всего около 1 млн. кредитов. «Мы не предоставляем информацию о том, сколько кредитов реструктурировано на данный момент», – сообщили «НИ» в АРИЖК, хотя сообщили, что в среду, возможно, будет обнародована дополнительная информация. Ситуация с «просрочкой» такая, что государству действительно стоит не раз подумать перед тем, как создавать новых должников. По данным ЦБ, она не превышает 1%, но по международной методологии уже достигла 8%, а по некоторым оценкам – даже 12%, отмечают эксперты ИЭПП. По опыту других стран критическим уровнем «просрочки», при котором может начаться банковский кризис, считается 10-15%.

С неплатежеспособных заемщиков пытаются взыскать плату за реструктуризацию проблемных кредитов

     Катастрофическая ситуация с ростом просрочки по ипотечным кредитам вынуждает участников рынка искать нестандартные подходы к ее разрешению. Ассоциация российских банков (АРБ) инициировала создание Межрегиональной антикризисной системы сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ). Новая структура в отличие от Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) собирается работать со всеми без исключения заемщиками, оказавшимися не в состоянии расплачиваться по ипотечным кредитам. Услуги МАССИЗ будут платными, что едва ли приемлемо для некредитоспособных заемщиков.
     Вчера в АРБ прошла пресс-конференция по вопросам создания МАССИЗ. О проекте, участниками которого кроме банковского сообщества стали АРИЖК, Российская гильдия риелторов (РГР), Роструд, Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров, публично было объявлено 3 апреля, на XX съезде АРБ. Во второй половине мая в регионах на базе риелторских компаний будут созданы консультационные центры для испытывающих проблемы с обслуживанием кредитов ипотечных заемщиков, которые не соответствуют госстандартам программы реструктуризации таких кредитов.
     К настоящему времени в России выдано около 700 тыс. ипотечных кредитов примерно на 1 трлн. руб. При этом в период с октября по март доля просроченных рублевых ипотечных кредитов, по данным ЦБ, выросла с 0,4 до 0,9%, просрочка с погашением валютных кредитов увеличилась с 1,05 до 2,9%. По словам гендиректора Центра управления ипотечной задолженностью Владимира Лопатина, в реальности сейчас уже до 110 тыс. ипотечных кредитов являются проблемными и в течение года ситуация будет ухудшаться.
     Ранее гендиректор АРИЖК Андрей Языков сообщал, что на помощь его агентства в этом году могут рассчитывать всего 100 тыс. заемщиков. Уставный капитал АРИЖК составляет всего 5 млрд. руб., плюс специальный резерв в 25 млрд. руб. Получается, что среднестатистический заемщик может рассчитывать на госпомощь в размере 300 тыс. руб. Не для всех такая сумма окажется спасительной.
     Впрочем, Языков признает, что далеко не каждый заемщик получит поддержку государства. Правила настолько жесткие, что примерно 50% обращающихся в АРИЖК с просьбой помочь с реструктуризацией ипотечного кредита в связи с потерей работы или уменьшением дохода, получают отказ по формальным признакам. При этом, по оценке независимых экспертов, сейчас под требования АРИЖК в лучшем случае подпадают лишь 10-20% ипотечных заемщиков, а удовлетворенные заявки исчисляются только десятками. С 1 мая эти правила несколько смягчатся, в итоге на помощь АРИЖК смогут рассчитывать уже и покупатели комнат, и женщины, доходы которых снизились из-за ухода в декретный отпуск. Однако эти послабления лишь немного расширят круг лиц, которым будет полагаться помощь АРИЖК.
     Всем оставшимся не остается ничего другого, как обращаться в МАССИЗ. Костяк новой структуры составят 1,5 тыс. ипотечных брокеров, потерявших работу, и часть оказавшихся в аналогичной ситуации риелторов. Вице-президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак не скрывает, что речь идет о сохранении рабочих мест для этих участников угасшего ипотечного рынка.
     Президент АРБ Гарегин Тосунян признает, что ассоциация руководствуется сугубо прагматическими соображениями. Банки заинтересованы в досудебном решении проблем с утратившими платежеспособность ипотечными заемщиками. Для конструктивного диалога с должниками банкирам желателен некий посредник, хотя бы формально являющийся лицом незаинтересованным. Эти функции и возьмут на себя региональные подразделения МАССИЗ.
     Антикризисные консультанты – тоже не альтруисты. Бесплатной у них будет лишь первая консультация. Таким образом, для заемщиков, и без того испытывающих сложности с погашением ипотечных кредитов, услуги по линии МАССИЗ будут стоить немалых денег. И непонятно, откуда погрязшие в неоплатных долгах граждане возьмут требуемые суммы. Отметим, что консультационные услуги всем нуждающимся, вне зависимости от того, отвечает ли заемщик требованиям госстандартов программы реструктуризации ипотечных кредитов, могли бы оказывать в АРИЖК. Причем с учетом бюджетного финансирования агентства, делать это на бесплатной основе. В этом случае создание новых структур вроде МАССИЗ стало бы излишним.
     Существует и другой вариант облегчения положения заемщиков. Совсем незатратный. Речь идет об ускорении возмещения имущественного вычета по налогу на доходы физлиц за приобретенное жилье. С 2008 года этот вычет положен с суммы до 2 млн. руб. Учитывая что в прошлом году достаточно много россиян получали белую зарплату и эта зарплата у белых воротничков была достаточно высока, то размеры компенсаций могут доходить до 260 тыс. руб., а с учетом возмещения уплаченных по кредиту процентов – несколько выше. Это как минимум на год решило бы проблемы с погашением ипотечных кредитов бывших менеджеров среднего звена, взявших кредит в прошлом году. К сожалению, пока такое невозможно. Согласно бюрократическим процедурам на оформление имущественного вычета уходит семь-восемь месяцев – непозволительно долгий срок в условиях кризиса для заемщика

Президент обещает ипотеку под 7-8%

     Жилье должно быть доступнее, а ипотека – дешевле. Тем более в условиях финансового кризиса. Об этом заявил Дмитрий Медведев в интервью НТВ.
     Вчера вышло третье интервью Дмитрия Медведева федеральному каналу: 15 февраля с президентом беседовал канал «Россия», а 15 марта – Первый канал. Главный редактор информационной службы НТВ Татьяна Миткова, на чьи вопросы на этот раз отвечал президент, предложила поговорить «о вещах конкретных, близких буквально каждому». Одной из них стало жилье. Медведев тоже считает, что эта тема «волнует огромное количество наших людей, просто миллионы наших людей».

     Цель – 7% годовых
     Сейчас банки предлагают ипотечные кредиты по ставкам 20%, но, по словам президента, «ни один нормальный человек за такие деньги ипотеку брать не будет». Значит, нужны механизмы снижения ставки. Поэтому Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) предоставили 20 миллиардов рублей, еще 40 миллиардов агентство получит в виде кредитных средств. Как рассказал президент, эти деньги направят в том числе на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам (с 20% до 14-15% годовых). По мнению Медведева, 14-15% – «это тоже много». Цель – «выйти на 7-8% годовых». В перспективе.

     «Раскочегарить» не получится
     Когда стоит ждать перемен? Медведев заверяет, что меры будут приняты «буквально прямо сейчас»: деньги уже выделены. Однако он предостерег от излишнего оптимизма: немедленных результатов не стоит ждать. «Мы не сможем сейчас «раскочегарить» объем ипотечного кредитования сразу до тех цифр, которые были, – считает глава государства. – Наша цель – хотя бы удержаться на этом уровне сейчас».

     Цена за метр
     Между тем в начале апреля Министерство регионального развития утвердило среднюю рыночную стоимость 1 кв. м жилья по субъектам Российской Федерации на второй квартал 2009 года. Эта цена используется для расчета субсидий на приобретение жилья, предоставляемого за счет федерального бюджета. Самым дорогим квадратный метр, как обычно, оказался в Москве – 83,75 тыс. рублей (на 13,5% дороже, чем в первом квартале). На втором месте – Санкт-Петербург (52,5 тыс. рублей, метр подорожал на 18,5%). Третье место за Ненецким автономным округом, где цена за 1 кв. м – равна 51,4 тыс. рублей (рост – 30,6%).

     Из области фантастики
     – Если бы ставка снизилась до 12-13%, это было бы очень хорошо. Но 8% – это уже из области научной фантастики, – считает Алексей Теребков, руководитель Школы ипотечного брокера. – Для этого нужны огромные средства. Впрочем, президент не назвал точные сроки, когда должно произойти такое снижение. Можно действовать поэтапно, сначала снизить ставку рефинансирования. Однако действия властей в сфере ипотечного кредитования запоздали на полгода.
     – При существующем уровне инфляции снизить ставку до 8% маловероятно, – говорит «Труду» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. – Это популистские высказывания. АИЖК предлагает ставку 16% – и то если вам очень повезет и вы заемщик с идеальной кредитной историей. Были заявления и о реструктуризации ипотечных займов, но я не слышала ни об одном случае, когда это действительно произошло.

Цифры
     340 256 ипотечных кредитов было выдано в России к 1 января 2009 года
     1 триллион рублей – примерно в такую сумму оценивается общий объем выданных ипотечных кредитов
     14 банков и агентств на текущий момент занимаются ипотечным кредитованием в России (АИЖК, Сбербанк, ВТБ, «Дельтакредит», «Кредит Европа», БЖФ, «Уралсиб», Банк Москвы, Юниаструм банк, МИА, «Райффайзен», Альфа-Банк, «Возрождение», Абсолют Банк.
     По данным АИЖК, ЦБ РФ

И не обещает вернуться

     В первом квартале 2009 года рынок ипотеки Петербурга сократился еще в три раза по сравнению с результатами конца прошло года. За весь квартал банки выдали кредитов только на 1,4 млрд руб. По сути, сейчас рынок делят между собой четыре игрока, среди которых лидирует Северо-Западный банк Сбербанка, оставивший конкурентов далеко позади. Постепенно возвращает утраченные позиции Санкт-Петербургское ипотечное агентство, получившее наконец государственные средства и предлагающее рыночные ставки. На перспективы ипотеки банки смотрят скептически: кризис привел к снижению спроса на кредиты, ужесточению условий и росту ставок.
     Вчера Санкт-Петербургское ипотечное агентство (СПбИА) опубликовало итоги работы ипотечного рынка города за первый квартал 2009 года. Согласно этим данным, банки, еще работающие с ипотекой, выдали только 693 кредита на 1,4 млрд руб., тогда как в четвертом квартале прошлого года было выдано 1764 кредита на 4,4 млрд руб. По сути, на рынке осталось только четыре игрока, которые занимают долю, превышающую 90%: Северо-Западный банк Сбербанка, выдавший подавляющее большинство кредитов и занимающий порядка 57% всего рынка, ВТБ 24, СПбИА и банк «Санкт-Петербург», по итогам квартала опустившийся с третьего места на четвертое. СПбИА, начавшее наконец-то работу с ипотекой после более чем полугодового перерыва, напротив, улучшило позиции и по итогам квартала выдало кредитов на 105,8 млн руб., поднявшись на третье место. Альтернативные участники рынка выдали лишь 65 кредитов на 150 млн руб.: в семи банках выдача ипотечных кредитов составила не более десяти кредитов в месяц.
     Начальник отдела развития СПбИА Сергей Милютин оценивает итоги работы агентства в первом квартале положительно. «Дело в том, что мы начали выдавать кредиты в конце марта и за это время успели выдать достаточно большой объем», – говорит он, объясняя интерес к городской программе достаточно приемлемыми ставками (средняя ставка – 16%). По итогам года агентство рассчитывает выйти на уровень 2008 года, когда было выдано кредитов на 1,3 млрд руб.
     «В феврале была отмечена небольшая активность на рынке, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ВТБ 24 Татьяна Хоботова. – Но в марте опять произошло снижение. Скорее всего оно было обусловлено общей нестабильностью и ожиданием со стороны многих какого-то перелома в ситуации». По словам г-жи Хоботовой, сокращение сумм кредитов объясняется изменением их целей – большая часть потребителей, вступающих в ипотеку, делают это ради улучшения существующих жилищных условий, а не для покупки нового жилья. «Мы считаем, что итоги нашей работы прямым образом отражают ситуацию на рынке. Снижение спроса на кредиты, ужесточение условий и рост ставок привели к снижению объемов кредитования», – говорит заместитель председателя правления банка «Санкт-Петербург» Павел Филимоненок.
     По словам заместителя председателя правления Абсолют-банка Олега Скворцова, ситуация на финансовом рынке остается нестабильной. «Кредитные риски для банков существенно возросли, так как платежеспособность всех категорий граждан может значительно измениться, например, из-за массовых сокращений персонала и сложностей у предпринимателей, – говорит он. – Вследствие этого многие кредитные организации были вынуждены пересмотреть условия предоставления кредитов, временно приостановить действие наиболее рисковых программ».
     Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов прогнозирует, что результаты 2009 года в целом будут значительно ниже, чем 2008-го. «Это будет год не кредитования, а пересмотра стратегии, – говорит он. – Основные факторы, влияющие на объем выдачи кредитов, – это ожидаемое падение цен на недвижимость, которое в некоторых регионах за первый квартал 2009 года уже составило около 5-10%, ужесточение требований к заемщикам, а также сокращение банков, выдающих кредиты». По словам Игоря Жигунова, стабилизация ситуации произойдет не ранее 2010 года, когда восстановится платежеспособность населения и вновь появится мотивация к получению кредита.

К отсрочке по кредитным платежам допустят большее количество семей

     Вчера глава Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков по обещал, что в ближайшее время получить годовую отсрочку по кредитным платежам сможет большее количество семей. Готовится смягчение некоторых критериев, дающих право на получение господдержки. При этом, как и раньше, точное количество заемщиков, уже получивших помощь, Андрей Языков называть не стал.
     Разумеется, не зная статистики, вряд ли можно с уверенностью судить об эффективности предложенной государством меры поддержки проблемных заемщиков. В АРИЖК, впрочем, объясняют подобное «неразглашение» временной необходимостью отладить программу, решить всевозможные технические сложности и прочее. Правда, первые «плохие» кредиты были реструктурированы еще в феврале, а на дворе конец апреля, конкретные результаты по идее уже должны появиться.
     Они, по словам Языкова, действительно есть и «активно» анализируются и обсуждаются. Региональные операторы АРИЖК, то есть структуры, куда непосредственно могут обращаться проблемные заемщики, работают сегодня во всех регионах, за исключением шести – Ивановской, Смоленской, Псковской, Брянской, Сахалинской областей и Хакасии.
     Наибольшее количество заявок зафиксировано в Новосибирской, Кемеровской областях, Чувашии и Алтае. «Но это не означает, что здесь наиболее тяжелая ситуация с точки зрения падения уровня жизни населения и количества дефолтных кредитов, – подчеркнул Языков. – Просто в этих регионах наши операторы работают активнее и качественнее».
     Помогает АРИЖК, как и было заявлено сразу, далеко не всем: 45 просителей госпомощи получают отказы. Главные причины – купленное по ипотеке жилье является не единственным, либо семья имеет какие-либо активы, которые можно было бы направить на погашение кредита.
     Зато такой критерий, как «уволен по собственному желанию», по словам Языкова, не может служить поводом для отказа в реструктуризации: «Мы отлично понимаем, как ведут себя работодатели, как они выворачивают руки работникам, а потому главное условие для нас в этом пункте – чтобы человек встал на учет в службе занятости и активно искал работу».
     Круг заемщиков, которые все-таки получат отсрочку, скоро может быть расширен, пообещал глава АРИЖК. Во-первых, речь идет о покупателях строящегося жилья, тех, кто заключил договор по 214-му федеральному закону (долевое строительство). Правда, далеко не всех, а только тех семьях, у которых вообще нет готового жилья.
     Во-вторых, достаточно много семей покупали по ипотеке не отдельную квартиру, а комнату в коммуналке. По действующим на сегодня правилам они не попадают в число участников программы. Эта несправедливость тоже будет устранена.
     Третье. Сегодня требуется, чтобы на момент потери работы или снижения дохода заемщик не имел долгов по кредиту. «Но, строго говоря, по требованиям ЦБ просрочкой не считается срок задержки платежей до 90 дней, поэтому мы готовы пересмотреть и этот критерий», – пояснил Языков.
     В целом же предполагаемые поправки в правила реструктуризации, по мнению главы АРИЖК, будут окончательно приняты уже в мае.

СУ-155 разработало льготную ипотечную программу

     Вчера администрация Тверской области и ГК «СУ-155» подписали соглашение о льготной программе ипотечного кредитования с компенсацией первоначального взноса. Теперь тверчане смогут взять ипотеку на выгодных условиях и по сниженным ценам. Эксперты уверены, что программа прежде всего направлена на поддержку строительной отрасли, а также окажет положительное влияние на поддержку объемов ипотечных кредитов.
     Особенности программы жилищного кредитования «Новая региональная ипотека», которую разработала компания СУ-155, в том, что она дает возможность покупателю не только получить скидку на квартиру и привлечь льготный ипотечный кредит, но и получить из областного бюджета субсидию на частичное погашение первоначального взноса.
     Скидка на приобретение квартиры составляет 10%. А ипотечный кредит, который предоставляется по стандартам ОАО «АИЖК», будет обслуживаться по специальному льготному тарифу. Право на субсидию теперь имеют жители Тверской области – участники долгосрочной целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы». Это работники бюджетной сферы, граждане, имеющие двоих и более детей, молодые семьи, врачи. Отметим, что участник долгосрочной целевой программы имеет право получить социальную выплату из областного бюджета Тверской области в размере 10% от стоимости жилья, но не более 200 тыс. руб.
     По мнению разработчиков программы, в условиях экономического кризиса подобная схема поможет решить жилищный вопрос значительному числу граждан. Что особенно актуально в текущей ситуации, когда рынок жилищного кредитования практически достиг своего дна. Кроме того, по словам губернатора Тверской области Дмитрия Зеленина, на рынке недвижимости области уже наблюдается дефицит готового жилья и эта тенденция сохранится в следующем году. Это дает повод задуматься о покупке квартиры сейчас, а ипотека сегодня – наиболее эффективный инструмент по приобретению жилья.
     Отметим, что Тверская область стала первым регионом, в котором запущена «Новая региональная ипотека». Программа по реализации квартир от ГК «СУ-155» в лице ее дочерней компании ТОИСК разработана совместно с Тверским областным фондом ипотечного жилищного кредитования и при поддержке администрации Тверской области. В дальнейшем СУ-155 планирует запустить подобные программы еще в трех российских регионах – Тульской, Калужской и Нижегородской областях.
     По мнению главного экономиста ФК «Открытие» Данилы Левченко, новая программа СУ-155 в основном направлена на поддержку строительной отрасли. «На рынке недвижимости последнее время наблюдается падение спроса, – рассказывает Данила Левченко. – Многие застройщики рискуют остаться либо с недостроем, либо просто с непроданными квартирами». По словам г-на Левченко, с помощью новой программы ипотечного кредитования СУ-155 сможет сделать свои объекты недвижимости более доступными для массового покупателя.
     Управляющий активами AG Capital Владимир Левченко отмечает, что новая программа СУ-155 позволит поддержать объемы ипотечного жилищного кредитования. «Но в будущем это может обернуться ростом просрочки, так как социально незащищенные слои населения со временем зарабатывать будут, скорее всего, меньше», – опасается Владимир Левченко. Поэтому, по его словам, заемщикам стоит очень внимательно отнестись к оценке собственной платежеспособности.

     Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов поможет заемщикам Сбербанка расплатиться с ипотекой. Правда, не всем и не безвозмездно. Специалисты сомневаются в эффективности такой помощи, ссылаясь на жесткость условий получения льготного кредита.
     Сбербанк РФ заключил с ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) соглашение о сотрудничестве. Оно поможет тем ипотечным заемщикам, которые не в состоянии обслуживать взятые кредиты в связи с потерей работы или сокращением доходов.
     Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов предусматривает оказание помощи заемщикам не безвозмездно, а путем предоставления денежных средств на платной и возвратной основе. Заемщики смогут получать специальные стабилизационные займы для осуществления текущих платежей по кредиту. Кроме того, средства агентства будут выдаваться на погашение штрафов, пеней и неустойки, начисленных после снижения платежеспособности заемщика. Параллельно
     заемщику будет отводиться льготный период, не превышающий 12 месяцев, для поиска работы и восстановления платежеспособности,
     что должно позволить ему по истечении этого периода самостоятельно и погасить ипотечный кредит, и вернуть денежные средства, выданные в процессе реструктуризации. Кроме того, АРИЖК по предложению Сбербанка прорабатывает еще одну схему помощи людям, купившим квартиры в кредит, – предоставление агентством поручительства за заемщика перед банком.

АРИЖК      ОАО «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов» (АРИЖК) является дочерней структурой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), владеющего 100% минус 1 акция; держатель одной акции – Ассоциация российских банков. Уставный капитал – 5 млрд. руб.      АРИЖК было создано в конце февраля 2009 года и проводит реструктуризацию проблемных ипотечных кредитов в рамках реализации программы господдержки заемщиков, попавших в трудную жизненную ситуацию.

     Специалисты настаивают на необходимости срочной реструктуризации кредитов в этой области. «Сейчас имеют место неплатежи по кредитам последних нескольких лет, – сообщает руководитель аналитического центра по рынку недвижимости «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Особенно по прошлогодним, так как
     в прошлом году, боясь дальнейшего подорожания, граждане зачастую покупали жилье на пределе своих возможностей».
     По словам гендиректора АРИЖК Андрея Языкова, агентство готово помочь в этом году 100 тыс. ипотечных заемщиков. Эксперты, однако, сомневаются, что это соглашение поможет большому количеству людей.
     Во-первых,
     человек сам должен проявить заинтересованность в решении возникших проблем с банком, причем заблаговременно.
     Чтобы получить «льготный кредит», заемщик должен обратиться в банк с просьбой о реструктуризации до момента наступления просрочки долга. «Естественно, что клиент, претендующий на такую схему, должен быть высококачественным, то есть до наступления сложностей с оплатой кредита платить аккуратно, без просрочек», – говорит заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка Илья Зибарев. Положительно отнесутся к заемщику, представившему собственный план выхода из затруднительной ситуации. Человек должен показать банку всю серьезность намерений сохранить за собой купленную в кредит собственность и доказать банку, что он хочет и может в дальнейшем платить.

Условия реструктуризации кредитов в АРИЖК    Вы можете реструктуризировать ипотечный кредит, если Вы:    1) являетесь гражданином РФ;    2) жилье, купленное Вами по ипотеке – единственное для проживания;    3) Ваш доход снизился до величины, составляющей менее суммы двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи за вычетом ежемесячных платежей по ипотечному кредиту и других обязательных платежей (оплаты коммунальных услуг, платы за детский сад и т.п.);    4) Вы уже использовали все имеющиеся активы для выполнения обязательств по кредиту, и у вас нет ликвидного имущества, а также паев, ценных бумаг, банковских вкладов и других сбережений;    5) площадь приобретенного Вами в ипотеку жилья составляет: для одного человека – не более 50 квадратных метров, для двоих – до 35 кв.м. на каждого, для семьи из трех человек и более – максимум по 30 кв.м.;    6) кредитный договор заключен Вами ранее 01 декабря 2008 года и квартира находится в залоге у кредитора (банка), то есть залог жилого помещения (ипотека) оформлен надлежащим образом;    7) Ваш ипотечный кредит не превышает максимального размера, установленного стандартами для Вашего региона;    8) у Вас отсутствуют непогашенные просрочки платежей по ипотечному кредиту, возникшие до снижения дохода.

     Но в то же время на помощь при этом смогут рассчитывать только те заемщики, для которых ипотечное жилье является единственным для проживания. При этом их финансовое положение должно существенно ухудшиться в последнее время, а дополнительных активов для выплаты платежей быть не должно. «Там очень значительные ограничения, – заявляет независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов. – Люди будут отбираться по имущественному цензу».
     По его словам,
     более всего подпадающим под условия помощи АРИЖК станет человек, у которого нет ничего: своего собственного жилья, дачи, ценных бумаг, собственности. Но «банки таким людям и до кризиса кредитов не давали»,
     комментирует Бекетов.
     Тем не менее банки довольно активно сотрудничают с АРИЖК. Ранее соглашение по реструктуризации ипотечных займов с дочерней структурой АИЖК заключили (через ЗАО «ГПБ-ипотека», компанией по рефинансированию ипотеки и предоставлению займов) банк «Возрождение», ВТБ 24 и Газпромбанк. Также соглашение, позволяющее сократить срок рассмотрения заявок заемщиков, подписано с МБРР. Планируются подписания соглашений и с другими банками.
     И дело здесь, видимо, не только в том, что банки не заинтересованы в росте доли «плохой» ипотечной задолженности. Ведь
     в случае отказа каких-либо банков участвовать в программе реструктуризации ипотеки финансовые регуляторы будут прибегать к санкциям по отношению к ним.
     «Если банк не хочет участвовать в этой программе, то мы считаем, что у него все хорошо с ликвидностью, – заметил Языков. – Соответственно, нам рекомендовано жаловаться на данный банк в ЦБ и Минфин, чтобы его отсекали от льготных денежных аукционов и так далее».
     По утверждению главы агентства, даже некоторые иностранные инвесторы высказывали заинтересованность в участии в программе реструктуризации ипотечных кредитов в России. «В частности, могу назвать IFС – это компания Международного банка. Думаю, что мы даже очень внимательно будем изучать их опыт, поскольку он положительный и неоднократный», – сообщил он.
     Необходимость изучения зарубежного опыта подтверждают и независимые аналитики. «Пока разговоров ведется много, но четкого понимания, что делать с выданными в прошлом году ипотечными кредитами, нет», – резюмирует Репченко.

Глава АИЖК Александр Семеняка – о жилищном кредитовании в новых условиях

     Мировой финансовый кризис изрядно подкосил ипотечное кредитование. Если в 2007 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов в России увеличился на 87 процентов, то в минувшем – всего на 14. При этом резко обострилась проблема возврата долгов. Что планируется предпринять для поддержки ипотечного рынка, какую помощь оказать заемщикам? Об этом «Российская бизнес-газета» по просила рассказать генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняку.

     – Отечественный ипотечный рынок как-то очень быстро превратился из бурно развивающегося в стагнирующий и рисковый. В чем причины?
     – Тому есть две основные причины. Первая обусловлена повышенной волатильностью цен на жилье и ожиданием россиянами снижения цен. При этом банки значительно ужесточили требования к заемщикам в части подтверждения дохода и повысили ставки кредитования.
     Есть проблемы и у банков. Если до кризиса для выдачи ипотечных кредитов они заимствовали деньги за рубежом, а внутри страны имели возможность секьюритизировать кредиты и выпускать ипотечные облигации, то теперь эти источники ликвидности для них недоступны. Деньги, которые банки могут привлекать сегодня в ЦБ, это «короткие деньги», на срок до одного года. И выдавать их в качестве ипотечных кредитов невозможно. Велик и процентный риск, связанный с наличием в банковском портфеле кредитов с фиксированной процентной ставкой. Сейчас по этим кредитам они фиксируют убытки. Сравните: годовое РЕПО – 12,75 процента, а средняя ставка по ипотечным кредитам – 12,5 процента. Кредитный риск банков связан с ростом просрочек, а риск рыночный – с падением цен на недвижимость.
     Банки опасаются, что этот процесс продолжится, для них предпочтительней реализовывать залоги сегодня, а не откладывать на будущее.

     – Что можно сделать, чтобы снизить эти риски?
     – Основная задача сейчас – увеличение банковской ликвидности. Обсуждается, например, вопрос удлинения сроков РЕПО-финансирования. Учитывая, что ЦБ пока не готов удлинять сроки РЕПО свыше 12 месяцев, необходимо снизить банковские риски, введя дифференцированный подход при отнесении ипотечных активов к той или иной группе риска. Кроме того, в условиях отсутствия рыночных инвесторов банки могут использовать механизм выпуска ипотечных ценных бумаг, последующего выкупа их на свой баланс с целью использования для сделок РЕПО и ломбардного кредитования Банком России.
     В итоге банки станут продавать активы, получая необходимые средства для продолжения кредитных программ. Это позволит им увеличить долю ипотеки на своем балансе и при этом решить проблемы процентного риска. Если у банков появится целевое фондирование под 10 процентов, то они смогут выдавать в розницу ипотечные кредиты по ставке не выше 15 процентов.
     Вторая составляющая задачи развития рынка ипотеки – создание механизмов допуска ипотечных активов к долгосрочным источникам фондирования. В первую очередь к средствам пенсионных накоплений и средствам квазибюджетных фондов.

     – Но как быть тем, кто уже сейчас не в состоянии платить по долгам?
     – Правительство приняло решение через АИЖК поддержать заемщиков, потерявших работу. В декабре прошлого года в соответствии с поручением кабинета Агентством в оперативном порядке была разработана программа помощи тем, кто испытывает трудности с погашением ипотечных кредитов. Программу реализует специально созданная дочерняя компания Агентства – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). Условия такие: совокупный доход заемщика за вычетом обязательных расходов, в том числе по обслуживанию ипотечного кредита, составляет менее 3 прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика. Кроме того, недвижимость, приобретенная по ипотеке, должна быть у заемщика и членов его семьи единственной находящейся в собственности и использоваться исключительно в целях проживания. Есть требования по площади жилья, а также по стоимости квадратного метра.

     – Известно, что правительство предоставило АИЖК господдержку. Как будут использованы эти средства?
     – Напомню, что в конце 2008 года АИЖК было выделено 60 миллиардов рублей и недавно заявлено, что будет получено еще столько же. Эти средства мы резервируем для программы помощи заемщикам и на рефинансирование – на первичном рынке ипотеки и вторичном рынке, в том числе кредитов, выданных в предыдущие годы.
     С 1 апреля АИЖК перестало выкупать ранее выданные кредиты и рефинансирует только кредиты, выданные в 2009 году. Это помогает поддерживать платежеспособный спрос на рынке жилья. Мы также планируем выдавать целевые займы банкам на финансирование нового строительства. Этот механизм обсуждается с Фондом содействия развитию жилищного строительства. Пока нам непонятно, кто будет отбирать строительные объекты: фонд, сами банки или министерство регионального развития. В любом случае эти средства будут выделяться на конкурсной основе. Основными критериями отбора банков будет их участие в софинансировании программы по кредитованию граждан на приобретение или строительство жилья, его финансовая устойчивость и ценовые параметры сделок по предоставлению заемных средств. Таким образом, приток денег в строительный сектор должен максимально возрасти.

     – Каковы прогнозы по поводу развития ипотечного рынка?
     – Есть все основания прогнозировать дальнейшее существенное снижение объемов предоставления ипотечных кредитов в 2009 году. Статистика выдачи ипотечных кредитов в начале года подтверждает этот прогноз. По предварительным оценкам, в первом квартале банками на территории России было выдано ипотечных кредитов на 27-30 миллиардов рублей (из них за первых два месяца года на 15 миллиардов рублей). Для сравнения: в первом квартале 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 150 миллиардов рублей. Сокращение объема выдачи в 5 раз свидетельствует о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большей частью кредиторов. Можно прогнозировать, что, если не будет поддержки рынка государством, объем выдачи ипотечных кредитов в 2009 году составит 130-150 миллиардов рублей, или 20-25 процентов от аналогичного показателя 2008 года. С учетом средств, которые АИЖК направит на рефинансирование, эта сумма составит около 200 миллиардов.

     – Сейчас идет процесс усиления банков с госучастием. По логике они должны выполнять социальный заказ и активно развивать ипотеку.
     – Банки с госучастием не заменят собой рынок. Их рыночная доля около 55-60 процентов. Но это доля не выдачи, а того, что у них есть на балансе.
     По оценкам Агентства, 25 процентов ипотечных портфелей крупнейших банков было приобретено ими у региональных банков, а не выдано самостоятельно. Таким образом, доля крупнейших банков в выдаче ипотечных кредитов не превышает 50 процентов. Есть сомнение, что крупные банки смогут заместить выбывших более мелких игроков. В этих условиях важно сохранить активность региональных банков как первичных кредиторов, тем самым увеличив пропускную способность рынка и обеспечив конкуренцию.

     – Сейчас все больше говорится о проблеме просроченных платежей.
     – По данным Банка России, общий уровень просроченной задолженности по выданным ипотечным кредитам по состоянию на 1 января 2009 года составил 12,1 миллиарда рублей, или 1,2 процента от объема задолженности по ипотечным кредитам. При этом отмечается существенный рост просроченной задолженности.
     Но эта статистика не позволяет точно оценить возможное количество заемщиков, которые столкнулись с трудностями при обслуживании ипотечных кредитов. Российские кредитные организации учитывают только суммы просроченных платежей по основному долгу до момента предъявления заемщику требования о полном погашении долга. Более показательной является отчетность по международным стандартам финансовой отчетности, когда рассчитывается два показателя – количество просроченных кредитов и объем остатка всей задолженности по таким кредитам, однако данная статистика большинством российских банков не раскрывается.
     Но просрочка может расти и в случае, если имеет место большое досрочное погашение, а банки не выдают новых ипотечных кредитов. Когда банки указывают на рост просрочки в целом по портфелю, то невозможно проанализировать, какой фактор на это влияет сильней. То ли заемщики задерживают платежи, то ли банки, получая от них деньги, не выдают новых кредитов. Это важно для понимания того, что следует делать, какие банки надо капитализировать.

     – А сколько заемщиков могут оказаться в ситуации, когда они начнут задерживать платежи?
     – Массовые неплатежи могут возникать в различных группах: у тех, кто брал валютные кредиты в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Там 24 процента выданных кредитов в валюте. И если девальвация рубля продолжится, то неплатежи будут расти и дальше. Вторая группа риска – это регионы, где активно субсидировалась процентная ставка. Сейчас у них на это нет средств. И третья группа потенциальных неплатежей – это моногорода, где происходит массовое сокращение персонала. В целом мы полагаем, что примерно 40 процентов таких заемщиков будут решать возникшие трудности собственными силами, а остальные придут за помощью к государству. По экспертным оценкам, это максимально 100 тысяч человек.

     Российские банки за первые три месяца 2009 года в пять раз сократили объем выдачи ипотечных кредитов. В первом квартале 2009 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 27-30 млрд. рублей, тогда как за январь-март 2008 года сумма составляла 150 млрд. рублей.

В России 110 тысяч проблемных заемщиков, 10 тысяч из них уже под судом, а 3 тысячи лишились квартир. Закон позволяет судебным приставам выселять «в никуда» даже семьи с грудными детьми

     Волна массовых увольнений, снижения и задержки зарплат, принудительных отпусков, прокатившаяся по России, моментально повлекла за собой просрочки платежей по ипотечным кредитам и создала реальный риск того, что тысячи еще недавно успешных людей пополнят ряды бездомных, а их дети окажутся в детских домах.
     А ведь еще недавно банки, создав довольно гибкую линейку ипотечной продукции, предоставляли возможность жить по средствам и не копить, а приобретать в долг жилье. Государство всецело банки в этом поддерживало, как на законодательном уровне, так и на уровне публичных выступлений первых лиц государства.
     Поверили в ипотеку и граждане, тем более что больше верить было не во что. Ведь в России купить квартиру, заработав деньги за два-три года пахоты хоть на заводе, хоть в офисе, практически невозможно было и до кризиса. Оставалась реальная, но безрадостная перспектива ожидания недвижимого наследства, доставшегося родственникам еще с советских времен.
     Поэтому и приобрела популярность ипотека в России в основном у граждан репродуктивного возраста. Для них же, кстати, был придуман и такой вариант приобретения жилья, как социальная программа «Молодой семье – доступное жилье». И она дала трещину в кризис. Например, в Свердловской области в январе 2008 года 150 супружеских пар приобрели квартиры по социальной программе, а в январе 2009-го – только 30. Другой вариант господдержки молодых семей – выдача денежного сертификата, который должен использоваться в качестве первоначального взноса при приобретении жилья. В начале 2009 года огромное количество сертификатов, выданных на покупку жилья молодым семьям, так и не было реализовано из-за сворачивания банками ипотечных программ.
     Почти одновременно огромное количество строек остановилось, компании-застройщики отказываются вводить в эксплуатацию дома, проходить госкомиссии. Связано это с начислением налога на прибыль, которой, по сути, нет. Такая ситуация грозит нам дефицитом жилья уже через несколько лет.
     Однако тем, кто сейчас не может приобрести жилье, уже завидуют те, кто смог это сделать в последнее время с использованием заемных средств. По данным Ассоциации российских банков, по состоянию на середину апреля 2009 года общая сумма задолженности граждан по ипотеке составила 1,072 трлн руб., количество проблемных заемщиков по ипотеке перевалило за 110 тысяч, количество дел о неуплате ипотечных кредитов в судах составило 10 тысяч, количество судебных решений о взыскании на заложенное жилье – 3 тысячи.
     Ипотека оказала серьезное влияние на демографию в стране. И поэтому большинство ипотечных заемщиков – это семьи с маленькими детьми. Многим из них банки уже отказали в реструктуризации кредита, потому что такие клиенты входят в повышенную зону риска потери работы: один член семьи и так уже в декретном отпуске. В государственное Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов ежедневно приходят такие заявки, и многим приходится отказывать.
     Вот что рассказал мне житель Санкт-Петербурга Вадим Студенцов: «Наша семья попала в затруднительное положение. В 2007 году взяли ипотечный кредит на трехкомнатную квартиру. Нашему старшему ребенку 4 года, младшему – год. Сейчас доходы сократились, и едва хватает на еду. Банк («Райффайзен») в реструктуризации отказал по телефону (потратив на рассмотрение заявки полтора месяца). Сейчас у нас один просроченный платеж, но после второго банк подает в суд иск. Предложили продавать квартиру своими силами. Материнского капитала, который будет выдан семье в сентябре, банк ждать отказывается...».
     Вадим не обращался в АРИЖК с просьбой реструктурировать кредит, потому что имеет в собственности земельный участок (который продать не может из-за кризиса).
     Вот еще пост с форума ипотечных заемщиков. Александр Б.: «В конце лета 2008 года, в предчувствии неладного с долларом, мною было направлено письмо на имя генерального директора банка «Дельта кредит», заемщиком которого я являюсь, с просьбой рассмотреть изменения условий кредита (перевод в рубли). Потом пару недель вызванивал, чтобы получить ответ на письмо. В итоге просто-напросто отказали, ссылаясь на договор (мол, подписал и никаких изменений). Причем всем плевать, что я являюсь добросовестным клиентом и все предыдущие выплаты были произведены точно в срок! В январе 2009 года послал им очередное письмо с информацией, что если курс доллара будет расти такими темпами, я просто потеряю возможность выплачивать кредит. Пока жду, пошла третья неделя…».
     История типична, подобных – тысячи.
     Банки часто отказывают в реструктуризации своим клиентам без объяснения каких-либо причин. Потому что все наши законы – на стороне кредитора. И если вы до кризиса были добросовестным заемщиком, то максимум на что вы можете рассчитывать, это на решение суда, которое отсрочит выплату полной стоимости квартиры на год. За этот год вы должны либо самостоятельно продать недвижимость, либо найти деньги, чтобы расплатиться с банком.
     Если же суд принял позицию кредитора, то ваша квартира будет продана с аукциона по более низкой цене в целях получения быстрых денег, а остаток вы будете выплачивать до конца своих дней. Утешением может послужить только тот момент, что должник может проживать в дефолтной квартире до тех пор, пока новый собственник не вступит в свои права и не придет с судебными приставами. Больше никто не имеет права выкидывать должника из его квартиры.
     Зато новый собственник может выкинуть на улицу всех, включая младенцев. Оказавшись на улице, семья автоматически становится «неблагополучной». Здесь, не исключено, вмешается еще и попечительский совет, так как значительно ухудшатся условия проживания ребенка. Не знаю, как с лишением родительских прав, но то, что младшего члена семьи отправят либо в дом ребенка, либо в приют, либо соответствующим решением в детский дом, – вполне вероятно. Потому что выписанный «в никуда» ребенок – это потенциальный бомж.
     Но если закон всегда на стороне кредитора, то его исполнители, как это ни странно, иногда сочувствуют жертвам. Срабатывает, так сказать, фактор человечности. Так, в феврале этого года судебные приставы Магнитогорска просто отказались выселять на улицу более 100 задолжавших банкам семей из ипотечных квартир, потому что у большинства из них не было альтернативного жилья. Самое интересное, что бунт подчиненных поддержал и главный судебный пристав Челябинской области Александр Новокрещенов, который лично приехал в Магнитогорск, для того чтобы стать посредником в переговорах между людьми и банками.

Комментарий
     «Закон не дает защиты даже несовершеннолетним», считает Иван Белоусов, юрист компании Tua Gratia
     – Есть ли у добросовестного заемщика, не допускавшего просрочки платежей, но столкнувшегося с резким ухудшением собственного финансового положения, юридические возможности для того, чтобы обязать банк провести реструктуризацию кредита?
     – Реструктуризация кредита, по существу, является изменением договора. По общему правилу, установленному п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами и самим договором. Таким образом, обязать банк провести реструктуризацию кредита не представляется возможным, этот вопрос остается на усмотрение банка.
     – Как может проходить исполнение судебного решения по выселению из единственного жилья семьи с несовершеннолетними детьми? Какую роль в этом процессе могут играть органы опеки? Могут ли они выступать третьей стороной в суде?
     –  В соответствии с п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке» обращение банком взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими.
     В соответствии с п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
     Законом не установлено каких-либо исключений в отношении случая, когда жилое помещение является единственным и в нем проживают несовершеннолетние дети. Таким образом, несовершеннолетние могут быть выселены из занимаемой квартиры на общих основаниях без предоставления каких-либо дополнительных гарантий и компенсаций.
     Законодательством РФ предусмотрены случаи, когда необходимо привлечение органов опеки и попечительства для участия в деле в целях дачи заключения (например, дела об усыновлении, о признании несовершеннолетнего дееспособным и др.), однако в данный перечень не входят дела о выселении несовершеннолетних.
     – Куда и на каких основаниях могут быть выселены люди из единственной ипотечной квартиры? Насколько возможен вариант выписки и выселения «в никуда»?
     – Вопрос не совсем корректно сформулирован. Выселение осуществляется не «куда», а «откуда». И в связи с этим может сложиться ситуация, когда залогодатель и проживающие с ним лица, как это ни печально, могут быть выселены «в никуда».

От первого лица
     «Мы принимаем абсолютно все заявления», – говорит Андрей Языков, генеральный директор ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК)
     – За первый квартал 2009 года обнаружилось несколько категорий заемщиков, которые не попадают под стандарты АРИЖК. Удалось ли изменить условия реструктуризации в пользу какой-нибудь из категорий заемщиков, если да, то для кого и каким образом? Что делать тем, кто брал валютные кредиты?
     – Они могут принять участие в программе реструктуризации с 1 января 2009 года. Реструктурировать можно кредит, выданный в любом банке, в любой валюте, под любую ставку и по любому стандарту.
     – Это могут сделать и владельцы комнат, в том числе в коммунальных квартирах?
     – Действительно, в первоначальной версии стандарта, принятой 25 февраля 2009 года, владельцы комнат в коммунальных квартирах не могли рассчитывать на реструктуризацию, мы исправили этот недочет, и с 1 мая 2009 года владельцы комнат также могут принять участие в программе.
      – А семьи, в которых ребенок появился вскоре после получения ипотечного кредита?
     – Рождение ребенка не является поводом для отказа в реструктуризации. Если в семье появился ребенок и он вместе с родителями наделен правами собственности в заложенной квартире, в пакет документов должно быть включено письменное согласие органов опеки. Процедура рассмотрения и принятия решения у органов опеки довольно громоздкая, она занимает примерно три недели. АРИЖК проводит активную разъяснительную работу с региональными администрациями, чтобы ускорить процесс, так как органы опеки находятся в их подчинении.
     – Будете ли вы продолжать работу по расширению списка? Каков на сегодняшний день процент отказов по заявлениям о реструктуризации?
     –  Ключевая задача АРИЖК – социальная защита. Требования к гражданам, которые могут воспользоваться ею, достаточно жесткие: гражданство России, единственное жилье для проживания, у заемщика должно произойти существенное сокращение дохода или существенный рост расходов по кредиту.
     Одобрен новый уровень допуска заемщиков к господдержке: если раньше воспользоваться помощью АРИЖК могли граждане, чьи доходы снизились до двух прожиточных минимумов в месяц на члена семьи, то по новым правилам достаточно падения до трех минимумов (в Москве это 22 530 руб., в регионах – меньше). Отменено требование регистрации в квартире, купленной по ипотеке, а также заемщик может не продавать автомобиль, стоимость которого составляет меньше 350 тыс руб.
     Мы убедительно просим наших региональных партнеров принимать абсолютно все заявления. Но мы досконально изучаем ситуацию, которая побудила человека к нам обратиться. В настоящий момент мы отказываем примерно 45% заявителей.
     – С какими банками вы на сегодня заключили прямые договора и какие преимущества это дает заемщикам?
     – На сегодняшний день заключены соглашения с ВТБ24, Сбербанком, Газпромбанк-Ипотекой, Банком «Возрождение», МБРР и Далькомбанком, однако чтобы работать с АРИЖК, не обязательно подписывать специальное соглашение. Соглашение необходимо прежде всего, чтобы упростить документооборот и ускорить процесс реструктуризации. Для заемщика это означает, что он не должен предоставлять многие бумаги, за него это делает банк.

Советы
     Что делать, если вы не можете платить по кредиту
     Ничего лучше пока не придумано
     – Не паникуйте, если вам будут звонить представители банка или коллекторы. Не пытайтесь от них скрываться. Ведь рано или поздно все равно получите повестку в суд.
     – На суде, в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса, требуйте снизить размер неустойки. Ведь до кризиса вы исправно платили по кредиту.
     – Если решение суда вас не устроит, вы можете обжаловать его в течение 10 дней в вышестоящем суде. Законом предусмотрена возможность отсрочки или рассрочки исполнения решения суда (п. 1. ст. 203 ГПК РФ). Поэтому вы можете обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Ноу-хау
     «Простить? Ни в коем случае!»
     Человек остается должен банку, и после того как у него отобрали квартиру
     В апреле, когда стало ясно, что государственные программы помощи ипотечным заемщикам подходят далеко не для всех, как и индивидуальные программы реструктуризации кредитов отдельных банков, была создана Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ). О том, чем она сможет помочь горе-ипотечникам, нам рассказал Владимир ЛОПАТИН, директор компании-администратора проекта «Центр управления ипотечной задолженностью».
     – Можно ли сказать, что вы станете посредниками в переговорах между кредиторами и заемщиками?
     – Многие проблемные заемщики склонны видеть в банке-кредиторе не союзника, а жесткого контрагента.
     Потенциально наибольшими основаниями претендовать на роль такого посредника располагают ипотечные брокеры. Абсолютное большинство которых к тому же работают в риелторских структурах. Соответственно, с их помощью предмет ипотеки может быть реализован с гораздо большей экономической эффективностью, чем в случае, когда этим занимаются сами кредиторы или, тем более, судебные приставы.
     – Вы собираетесь работать с проблемными заемщиками, не попадающими под стандарты АРИЖК. А будут ли у вас какие-то свои стандарты?
     – Работать будем с любыми заемщиками, без всякого фильтра. Другое дело, что не каждому мы, наверное, сможем помочь в том разрезе, в каком ему хотелось бы. Стандарты в этом смысле будут задавать конкретные банки. А у них все очень по-разному.
     – Как быть с ситуацией, если денег, вырученных от продажи, не хватает для полного погашения кредита?
     – Мы, россияне, в этом отношении очень сильно отличаемся, например, от США. Там в законе есть понятие так называемого ограниченного регресса. Обратил банк взыскание на этот залог – все, больше никаких претензий к должнику.
     У нас реализация залога не освобождает заемщика от погашения «хвоста», если он возник. И Центробанк крайне напряженно относится к любым формам прощения этого «хвоста». Поэтому в большинстве случаев банк и слышать не хочет о прощении, хотя прекрасно понимает, что перспективы дальнейшего взыскания долга после продажи залога весьма призрачны.

Кто сегодня может позволить себе ипотечный кредит

     Мировой финансовый кризис больно ударил по российскому ипотечному рынку, за последние месяцы его объем сократился почти в пять раз. Однако эксперты не склонны драматизировать ситуацию: несмотря на сложное финансовое положение, ипотечные кредиты по-прежнему выдаются, другое дело, что процентные ставки стали выше, условия выдачи ссуды строже, а сам кредит – краткосрочнее.
     Частичное подтверждение размеров зарплаты, работа в стабильной компании и наличие минимального первоначального взноса – еще несколько месяцев назад соблюдения этих простых условий было вполне достаточно для того, чтобы практически любой банк, участвующий в программе ипотечного кредитования, без особых проволочек приступил к оформлению ссуды. Однако финансовый кризис внес в этот процесс коррективы: количество банков, дающих кредиты на приобретение недвижимости, только в Московском регионе сократилось со 114 до 20-30, а оставшиеся участники серьезно пересмотрели свои требования к потенциальным заемщикам.
     «В первую очередь предпочтение отдается клиентам, способным внести первоначальный взнос не менее 30-40% от стоимости залоговой квартиры, – рассказал «НИ» руководитель департамента маркетинга столичного агентства недвижимости Алексей Кудревцев. – Увеличился и расширился возрастной диапазон потенциального заемщика: если в начале 2008 года он составлял 30-35 лет, то в настоящее время – 35-55 лет. Также снизился средневзвешенный срок кредитования – с 16 до 12,5 лет. Кроме того, ужесточились требования банков к величине ежемесячного совокупного дохода семьи заемщика, который в настоящее время должен составлять не менее 100 тыс. рублей, при этом обязательно его подтверждение справкой по форме 2-НДФЛ. Изменения коснулись и критериев профессиональной принадлежности заемщика: сотрудники финансовых и девелоперских компаний, а также работники металлургической промышленности перешли из «группы доверия» в «группу риска».
     Существенно пересмотрены и условия кредитования. В частности, в конце прошлого года большинство банков прекратили кредитование новостроек. На сегодняшний день приоритет отдается ипотечным программам на покупку жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости.
     Процентная ставка, которая в докризисный период медленно, но верно снижалась, снова поползла вверх и в среднем составляет 17% в рублях и 14% в валюте.
     Впрочем, несмотря на ограничение числа потенциальных заемщиков и ужесточение условий кредитования, получить ипотеку в нынешних условиях вполне реально. Более того, по мнению ряда экспертов, кризис – самое удачное время для решения жилищного вопроса. Особенно это актуально для тех, кто уже успел накопить 50-70% стоимости приобретаемого жилья. Сейчас брать ипотеку имеет смысл в первую очередь тем, у кого есть крыша над головой, но кто хочет улучшить свои жилищные условия, например, докупить комнату, увеличить площадь или переехать в более престижный район, говорят эксперты. Причем желательно так рассчитать свои возможности, чтобы отдать ссуду в максимально сжатые сроки, чтобы не взваливать на себя долговременные долговые обязательства.
     К тому же многие специалисты уверены, что благодаря кризису, потенциальные покупатели оказались в выгодном положении: эксперты в один голос говорят о том, что на данный момент понятие цены практически отсутствует: хозяева недвижимости, желающие побыстрее продать свою собственность, идут чуть ли не на 40%-ный демпинг. Да и недостатка квартир, особенно на вторичном рынке жилья, где ежемесячно в большом количестве появляются интересные объекты, тоже не ощущается.

Но не становится массовой

     Санкт-Петербургское ипотечное агентство (СПбИА) с июня снижает ставки по выдаче кредитов по федеральным стандартам на 1-1,5%, до 12,05-13,97%. В самом агентстве надеются, что это повысит спрос на кредиты хотя бы на 10%, хотя массовым продуктом ипотеку не сделает ввиду низкого платежеспособного спроса. Снижению ставок рады и банки, участвующие в программе АИЖК, однако они отмечают, что их работа во-многом будет зависеть от соблюдения агентством договоренностей по рефинансированию кредитов.

     С 1 июня СПбИА будет выдавать кредиты по новым условиям. Процентные ставки по кредитам будут снижены до 12,05-13,97%. Ставки кредитования по программе АИЖК не менялись с весны прошлого года и составляют 13-16%, таким образом, снижение составит 1-1,5%, отмечает начальник отдела развития СПбИА Сергей Милютин. По его мнению, реальная ставка с учетом остальных требований будет находиться на уровне 13-14%. Он надеется, что это несколько повысит спрос на ипотеку, хотя он «навряд ли повысится более чем на 10%, учитывая низкий уровень доходов населения».
     Напомним, что за первый квартал 2009 года в Санкт-Петербурге было выдано кредитов на 1,4 млрд руб., что в три раза меньше по сравнению с результатами четвертого квартала прошло года. Порядка 57% рынка по итогам квартала занимал Северо-Западный банк Сбербанка РФ (416 кредитов на 801,5 млн руб.), на втором месте находился ВТБ 24 (114 кредитов на 289,5 млн руб.), третье место занимали банки, работающие по городской программе кредитования (56 кредитов на 105,8 млн руб.), четвертое – банк «Санкт-Петербург» (42 кредита, на 65,6 млн руб.). «С начала года на рынке ипотеки было большое затишье, с марта объем начал понемногу увеличиваться и сейчас вышел на более или менее стабильный уровень – порядка 450 кредитов в месяц всеми участниками. Можно ожидать сохранения этого объема в ближайшие два-три месяца», – говорит г-н Милютин.
     Снижение ставок вызовет дополнительный интерес у заемщиков, однако рост объемов кредитования будет зависеть не только от ставки, но и от других условий, а они пока остаются достаточно жесткими, учитывая обязательное наличие справки 2-НДФЛ и первоначального взноса не ниже 30%, считает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. По его мнению, снижая ставку, государство делает первый шаг, чтобы сделать ипотеку массовой, но чтобы это действительно произошло, ставки должны быть на уровне 10-11%.
     «Спрос на ипотеку вряд ли сильно изменится, так как платежеспособность населения остается низкой, но такая ставка позволит получить большую сумму кредита», – отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова. По ее словам, ставка на уровне 13-14% будет выглядеть привлекательно на уровне других участников рынка. В частности, в ВТБ 24 она составляет в среднем 15-16%.
     «Снижение ставок будет способствовать стабилизации ситуации на рынке недвижимости в Санкт-Петербурге. Клиенты, которые намерены оформить ипотеку, смогут воспользоваться наиболее привлекательными условиями уже сейчас, что позволит сократить разрыв между спросом и предложением и не допустить резких колебаний цен на жилье», – полагает управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Виталий Демидов.
     По новым условиям с агентством будут работать всего пять банков: Балтинвестбанк, Мосстройэкономбанк, Тверьуниверсалбанк, Петербургский социальный коммерческий банк, Городской ипотечный банк. По мнению г-на Жигунова, объем работы банков во-многом будет зависеть от того, насколько четким будет механизм работы агентства с участниками программы, начиная с гарантирования выкупов. «В этом году лимит финансирования СПбИА определен на уровне 1,5 млрд руб., но уточнение лимитов приходит постоянно, так что в результате мы получаем порядка 100 млн руб. в месяц», – напоминает г-н Милютин.

Ипотеку стали выдавать в шесть раз реже

     Банки подняли требования к заемщикам так высоко, что без надежд на ссуду остались даже просители с очень хорошими зарплатами.
     Объемы ипотеки за три месяца 2009 года сократились на 80%. Такое заявление сделал гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка. А по данным ЦБ РФ, объем выданных за январь-март 2009 года жилищных кредитов сократился более чем вчетверо по сравнению с последним кварталом 2008 года: 24,438 млрд. рублей против 105,1 млрд. В первом квартале прошлого года было выдано кредитов на 150,8 млрд. рублей.
     Осенью банки подняли планку на 1-5%: например, в Сбербанке сейчас ипотека «стоит» 13,5% годовых в рублях (в июле 2008-го – 12,5%), а в «Сосьете Женераль Восток» – 16, 75 % (11,5%). Одновременно ужесточили требования к заемщикам, отмечает директор по развитию бизнеса компании «Кредитмарт» Павел Шмаренков. Сегодня невозможно получить ипотеку на новостройку. Первый взнос – не менее 30% от стоимости жилья (прошлой осенью просили 10%).
     Сейчас банки дают ипотеку только заемщикам с белой зарплатой – ее надо подтвердить справкой 2-НДФЛ. «Если в 2008-м качественным клиентом считался наемный менеджер с доходом 25 тысяч рублей на человека, то уже к концу года требовали не менее 40 тысяч», – рассказал директор департамента маркетинга компании «Фосборн Хоум» Виктор Афонин. Как сообщили «Труду» эксперты, сейчас многие банки отсеивают просителей, зарабатывающих меньше 80 тысяч рублей.
     «Зарубить» кредит могут из-за неоконченного высшего образования, отсутствия имущества и, конечно, просрочек по другим кредитам, даже если вы на пару дней задержались с выплатой 200 рублей. Сократились сроки кредитования. Раньше выплаты можно было растянуть на 25-30 лет. Сегодня срок составляет 10-15 лет. «С помощью этих рычагов банки управляют потоками обращений за ипотекой, чтобы снизить риск неплатежей», – подчеркнул Афонин.

Кому не дадут ссуду
     Банки, скорее всего, откажут заемщику, просящему кредит на покупку новостройки. Шанс получить деньги невелик даже у тех, кто хорошо зарабатывает. После Нового года достаточно было получать 40 тысяч рублей на человека, а сейчас – не меньше 80 тысяч. Причем доход необходимо подтвердить справкой 2-НДФЛ. Если заемщик не имеет за душой машины, своего угла или круглого счета в банке, то и смысла нет пытаться одолжить денег. Чтобы шанс появился, лучше накопить 50% на первый взнос. И быть готовым к тому, что вернуть деньги попросят в течение 10 лет.

Государство пытается реанимировать рынок жилищного кредитования

     Если и дальше ипотека будет выдаваться в таких объемах, как сейчас, ипотеки в России скоро не станет. Это заявление прозвучало 16 июня на «круглом столе» «Ипотечное жилищное кредитование в РФ в условиях экономического кризиса: проблемы и перспективы» из уст председателя Комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению Дмитрия Ананьева. Происходит практически полное свертывание ипотеки, считает он. За первый квартал нынешнего года объемы ипотечного кредитования упали в шесть раз (см. диаграмму на стр. 1). Согласно данным ЦБ, было выдано 24,4 млрд руб. ипотечных кредитов – шестая часть объема выдачи первого квартала 2008 года (150 млрд руб.). И в дальнейшем, по прогнозам АИЖК, ипотека будет выдаваться банками преимущественно в объемах погашения текущего портфеля. Это означает снижение рынка ипотеки в 2009 г. в четыре-пять раз по сравнению с прошлым годом.
     Называется несколько причин такого катастрофического падения. В первую очередь всеобщая неуверенность и финансовых институтов, и населения в ценах на недвижимость, полное непонимание того, сколько квартира, дом, земля будут стоить завтра, послезавтра, через несколько месяцев, через год. Неопределенность, существующая на рынке, влияет на потребление: у людей полностью пропадает желание покупать товары длительного пользования.
     Второе – высокие процентные ставки, ужесточение требований к заемщикам, большой первоначальный взнос встают практически заградительной стеной между населением и ипотекой. Сегодня первоначальный взнос вернулся к 30-40% от суммы кредита, а процентные ставки взлетели выше 20% годовых. Таких процентов не было даже на заре становления ипотеки в России. Приплюсуйте к этому неуверенность населения в завтрашнем дне из-за возможной потери работы, сокращения доходов, роста стоимости жизни, и становится абсолютно ясно, почему заявок на ипотеку становится все меньше и меньше.
     Третье – отсутствие денег на ипотеку у самих банков. У наших кредитных учреждений сегодня нет долгосрочных источников капитала. Раньше это были иностранные инвесторы, зарубежные рынки. Сейчас инвесторы ушли, зарубежные рынки закрылись, а механизмов долгосрочного инвестирования из внутренних российских источников пока не появилось. Кроме того, существенный рост просрочки по кредитам заставляет банки наращивать резервы, они стали уменьшать капитал банков. Результат – отсутствие собственных ресурсов на выдачу новых ипотечных кредитов. А сбрасывать «старые» кредиты с баланса банки не могут. Раньше эта проблема решалась путем продажи портфелей и секьюритизации. Сейчас эти операции свернуты и банкиры вынуждены держать ипотечные кредиты на своем балансе и выдавать «новую» ипотеку только в объемах текущего погашения.
     В настоящее время государство готовит ряд мер, направленных на восстановление рынка ипотеки. Причем власть понимает, что сегодня для этого необходимо поддерживать всю отрасль в целом: банки, заемщиков и строителей. В первую очередь требуется сломать психологический барьер – ожидание дальнейшего снижения цен на рынке жилья. Соцопрос, проведенный АИЖК совместно с ГКФ «Русь», показал, что в настоящее время около 65% опрошенных отложили покупку жилья, так как ожидают дальнейшего снижения цен на недвижимость. Сейчас государство заявило, что будет покупать жилье для федеральных нужд по цене не более 30 тыс. руб. за квадратный метр. По словам Александра Семеняки, генерального директора АИЖК, устанавливая этот ориентир, власть запускает механизм, предназначенный «сдуть пузырь» на рынке недвижимости и стабилизировать уровень цен. «Граждане должны понять, что ниже этого уровня ждать дальнейшего снижения цены нецелесообразно, потому что по этой цене государство начнет скупать жилье для федеральных нужд. Это может сломать психологический барьер, люди перестанут ожидать еще большего снижения цен и начнут покупать», – считает он.
     Решить проблему «длинных» денег планируется с помощью средств Пенсионного фонда. По словам главы АИЖК, сейчас в правительстве согласована поправка в закон, разрешающая вкладывать Пенсионному фонду в ипотечные ценные бумаги не 20% средств, как сейчас, а 70%. «Предполагается, что фонд сможет покупать до 70% одного выпуска и до 70% всех бумаг одного эмитента, – уточняет Александр Семеняка. – Оставшиеся 30% выпуска банки могут «реповать» в ЦБ, получая таким образом краткосрочную наличность».
     Высвободить банковский капитал для ипотеки планируется несколькими способами. Предлагается создать «государственный институт ипотечного страхования». Это позволит застрахованные ипотечные кредиты приравнять к надежным кредитам и снизить по ним резервы. Кроме того, Центробанк подготовил изменения, согласно которым банки смогут понизить свой коэффициент риска со 100 до 70% при расчете обязательных нормативов по рублевым, застрахованным ипотечным ссудам, с коэффициентом кредит – залог не более 70% и соотношением доход – платеж – не менее 3. Еще одна инициатива ЦБ – относить залоги по ипотечным ссудам, выданным по стандартам АИЖК с коэффициентом кредит – залог не более 70% к первой категории качества, то есть фактически по таким ссудам банки смогут не формировать реальные резервы.
     Прямой денежный поток на выдачу ипотеки банки получат от АИЖК. Агентство планирует направить на рефинансирование ипотечных кредитов в новостройках 60 млрд руб. и еще 30 млрд – для выкупа «новой» ипотеки на вторичном рынке. Кроме того, у АИЖК есть большой резерв – облигации с госгарантиями. Их планируется задействовать для разгрузки банковских балансов от «старой» ипотеки. «Если банк с нами заключит договор поставить новых ипотек на 100 млн (которые мы выкупим), то мы ему можем обменять на облигации «старую» ипотеку на 100 млн», – анонсирует один из возможных механизмов глава АИЖК.
     Стимулировать банки кредитовать застройщика АИЖК собирается путем заключения договора с банком на полный выкуп закладных по выданным ипотечным кредитам после завершения стройки. Кроме того, АИЖК готов пойти на выдачу целевых кредитов банкам, которые будут финансировать стройку, используя ипотечные кредиты, существующие на балансе банка, в качестве залога. «Это будет своего рода предоплата за закладные по будущим ипотечным кредитам, которые мы выкупим через год», – поясняют в АИЖК.
     Единственное, про кого забыли, – это заемщики. В Совете Федерации предлагают государству подумать о субсидировании ставок в ипотеке, но никаких конкретных решений пока не принято.

Дмитрий Медведев потребовал, чтобы стоимость квадратного метра жилья не превышала 30 тысяч рублей

     Для стимулирования спроса на жилье государство рассматривает возможность дифференцирования ставок по ипотеке для разных категорий граждан.
     Серьезным испытанием стали экономические проблемы для сектора жилищного строительства, который стоит в первых рядах государственных приоритетов. По этому поводу вчера президент Дмитрий Медведев собрал заседание Совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике – необходимо было определить первоочередные государственные задачи в сфере жилищного строительства и методы их решения.
     Пока что динамика развития отрасли положительная. За первые пять месяцев года ввод жилья увеличился на 4 процента. Однако обманываться в руководстве страны никто не намерен. Там прекрасно понимают, что это вызвано инертностью сферы – до сих пор вводятся в строй дома, строить которые начали несколько лет назад.
     Интерес государства в жилищной сфере определен двумя вещами. Во-первых, социальными обязательствами, обещаниями и задачами, которые были определены ранее. Во-вторых, необходимостью стимулировать к работе всю российскую экономику, а строительство «исторически» является одним из таких средств. «Ничего нового с момента Великой депрессии человечество в качестве вот таких простых решений не придумало и не придумает, а для нас это еще и важнейшая социальная задача, потому что у нас с жилищным вопросом, как известно, все очень и очень плохо», – подчеркнул Дмитрий Медведев. Одно новое рабочее место в строительстве, дополнил президента вице-премьер Александр Жуков, создает восемь новых рабочих мест в 30 смежных отраслях.
     Поэтому в 2009 году в разгар финансового кризиса государство идет на широкий жест в адрес жилищного строительства. По разным направлениям в отрасль должно поступить 447 миллиардов рублей, которые, поставил президент задачу, должны быть освоены предельно эффективно. «Их нужно эффективно потратить с тем, чтобы они не растеклись в непонятных направлениях, и с тем, чтобы мы перед завершением финансового года не оказались в ситуации, когда инвестиции выданы, а из них израсходована только часть», – указал он.
     Впрочем, оставаться исключительным инвестором жилищного строительства государство не намерено. Но пока это так, государство собирается выдвигать жилищные приоритеты. Во-первых, они теперь отдаются жилью экономкласса стоимостью не более 30 тысяч рублей за квадратный метр. Во-вторых, жилье должно проектироваться с учетом требований к энергоэффективности и экологичности. И только под такие проекты, подчеркнул Медведев, должны выделяться земли из Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС).
     Тем, как идет работа по наполнению фонда, президент остался недоволен. «Нужно насытить его землей», – заявил Медведев, когда узнал, что уже подготовлено около 50 предложений по использованию земельных участков общей площадью более 6 тысяч гектаров, а до сих пор через РЖС запущено в дело только 570 га.
     Руководитель фонда Александр Браверман подтвердил, что спрос на землю действительно есть. В то же время значительная часть участков, которые могли бы быть переданы под жилищное строительство, находятся у малого числа держателей. Прежде всего, заметил Браверман, это Российская академия сельскохозяйственных наук и министерство обороны.
     «Как ни приедешь в какой-нибудь регион, лучшие земли, на которых ничего нет, брошены. Это земли либо Академии сельхознаук, либо учебных заведений. Это нерационально. Это земли вокруг городов – там должны быть дома», – быстро решил вопрос глава государства. А неработающие опытные хозяйства Медведев порекомендовал переводить в другие места.
     Финансирование строительства жилья лишь половина проблем отрасли. Все равно без должного спроса возводить новостройки не имеет никакого смысла. Спрос был всегда, но сейчас многие граждане выжидают – ждут, когда снизятся цены и ставки по ипотеке.
     Ипотечное кредитование как средство стимулирования граждан к покупке нового жилья еще во второй половине прошлого года перестало привлекать людей. По данным вице-премьера Александра Жукова, объем ипотечного рынка сократился в восемь раз. Проблема в высоких процентных ставках. Вице-премьер Жуков, рассказывая об ипотеке, заявил, что средневзвешенная ставка сегодня составляет 13,6 процента. «Высокая», – заметил Медведев.
     «Не знаю, откуда Александр Дмитриевич такие цифры берет», – удивился в свою очередь глава Мордовии Николай Меркушкин. Республиканской ипотечной корпорации ниже 19 процентов никто средств не дает. А без гарантий республики ставки вообще зашкаливают за 21 процент.
     Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка заметил, что вопрос не в доступных процентах, а в банковской ликвидности – для ипотеки нужны длинные деньги. При этом глава агентства приемлемым сейчас процентом считает величину ставки рефинансирования Банка России, увеличенную на 2-3 процентных пункта. То есть 13,5-14,5 процента годовых.
     Дмитрий Медведев с ним не согласился: «14,5 процента – вряд ли с этой ставкой кто-то справится сейчас». Президентская оптимальная ставка – 11,5 процента.
     Пока же для повышения доступности ипотечных кредитов и рефинансирования долгосрочных кредитов, ранее уже выданных банками гражданам, государство в 2009 году планирует направить в уставный капитал АИЖК еще 200 миллиардов рублей.
     Как рассказал помощник президента Аркадий Дворкович, сегодня государство прорабатывает сразу два сценария борьбы за приемлемые ипотечные проценты – возможность установления для всех усредненной ставки от 12 до 14 процентов или установление ставки в 15 процентов для более обеспеченных категорий граждан и ставки в 11 процентов для менее обеспеченных. Второй вариант пока что на стадии расчетов выглядит более приемлемым.
     Что касается тех граждан, которые, столкнувшись с явлениями кризиса, оказались не в силах погашать ранее взятые кредиты, то без господдержки они не останутся. «Государство продолжит оказывать поддержку ипотечным заемщикам, не только потерявшим работу, но и оказавшимся в трудной жизненной ситуации по иным причинам», – заявил Дмитрий Медведев. На эти цели в АИЖК зарезервировано 30 миллиардов рублей.
     Государство также может поучаствовать в формировании спроса на рынке жилья, взяв на себя в этой сфере немало обязательств. Например, до 9 мая 2010 года все ветераны Великой Отечественной войны должны быть обеспечены собственными квартирами с учетом выросшей с 22 до 36 квадратных метров нормой.
     Кроме того, продолжается программа по обеспечению жильем военнослужащих. В 2009 году планировалось предоставить квартиры 28 тысячам офицеров. «Человек, который отдал жизнь служению в армии, должен иметь гарантированное жилье к моменту увольнения на гражданку», – заявил Дмитрий Медведев, предложив увеличить эту цифру до 45 тысяч.

Заместитель председателя Комитета Госдумы по собственности – об окончании бесплатной приватизации, второй волне обманутых дольщиков, выселении людей на улицу и пассивности самих жильцов

     – Евгений Исаакович, будут ли продлены сроки бесплатной приватизации жилья, о чем в последнее время ходит много слухов?
     – Нет, пока таких предпосылок нет. Законопроекты в Думу поступают, но профильный комитет решил отказать в продлении сроков приватизации.
     На сегодняшний день приватизировано 82% жилья. Срок льготной приватизации – до 1 марта 2010 года. Времени достаточно, и все, кто желает, – пожалуйста, пусть приватизируют. После 1 марта 2010 года приватизация будет возможна при согласии собственника недвижимости, и главное – уже по рыночным ценам.

     – А квартиры, находящиеся в социальном найме, можно будет приватизировать?
     – Нет, это законом не предусмотрено.

     – Сохранится ли возможность деприватизации?
     – Срок льготной и приватизации, и деприватизации заканчивается одновременно. Расприватизировать жилое помещение можно будет, только если органы местного самоуправления согласятся взять его на баланс. Но эта услуга будет уже платной.
     Второй раз приватизировать такую квартиру нельзя. Каждый человек имеет право приватизировать недвижимость только раз в жизни. Но, например, если квартира записана на жену и она ее расприватизирует и получит большую в соцнайм, то кто-то из других членов семьи сможет приватизировать ее на себя.

     – Вы были одним из инициаторов Закона «О долевом строительстве», который, в частности, предполагает новую схему банкротства для застройщиков. Недостроенные дома могут теперь выкупаться муниципальными и региональными властями. А достаточно ли у них финансовых возможностей для того, чтобы принять на себя большие объемы недостроя?
     – Мы говорим только о том, что у региональных и муниципальных властей появится такая возможность. Будут ли они ее использовать, зависит как раз от того, найдутся ли у них необходимые средства. Но и в тех случаях, где завершением проекта будет заниматься частный инвестор, местные власти должны контролировать, чтобы в первую очередь соблюдались права дольщиков, вложивших свои деньги на первом этапе.

     – Не секрет, что многие строительные фирмы так или иначе аффилированы как раз с региональными и муниципальными чиновниками. Нет ли здесь конфликта интересов?
     – Думаю, что конфликта интересов нет. Конфликт интересов – это ситуация, при которой возникает вероятность нарушения законных прав и интересов граждан. В законопроекте прописано, что муниципалитет в случае наличия соответствующего регионального закона выкупает недострой исключительно с целью соблюдения законных прав и интересов дольщиков, а именно достройки и завершения всех расчетов, выполнения прав требований перед дольщиками.

     – А если дольщиков окажется больше, чем квартир? На практике такие ситуации случаются.
     – Времена, когда 200 квартир продавались 300 гражданам, в основном прошли. Сейчас основная проблема – это замороженные стройки. Их надо закончить.

     – Скажите, а нужно ли будет перезаключать договоры соинвестирования, если стройку будет заканчивать другая фирма или местные власти?
     – Нет. Поэтому мы с сожалением говорим о том, что по Закону «О долевом строительстве» заключается не так уж много договоров. Потому, что это единственный способ полностью защитить права инвесторов. И мы подготовили поправки в законодательство, которые признают все другие схемы незаконными.

     – То есть будут запрещены популярные вексельные схемы, договоры мены и так далее?
     – Именно. Сегодня существуют еще и потребительские ипотечные кооперативы, потребительские кооперативы граждан – чего только не придумали. Все это незаконно, и за использование таких схем будет предусмотрен серьезный штраф.

     – В условиях кризиса ипотека практически встала. Может, стоит ускорить принятие закона о стройсберкассах, которые во многих странах составляют конкуренцию классической ипотеке?
     – Закон о стройсберкассах на сегодняшний день находится на рассмотрении в профильном комитете Госдумы. Вопрос сложный, требующий глубокой проработки, потому что государство не может допустить создания новых «пирамид». Но мы надеемся, что в ближайшее время законопроект все-таки будет вынесен на рассмотрение парламентом.

     – Вы предлагаете перейти к принципам саморегулирования в сфере ЖКХ, потому что управляющие компании (УК) неправильно используют деньги, собираемые с граждан, – объем таких злоупотреблений превышает 1,2 млрд руб. Но что помешает нецелевым образом расходовать средства, которые собирает с граждан саморегулируемая организация (СРО)?
     – Проблема в том, что сегодня на рынке работают управляющие компании, которые принимают платежи, но не расплачиваются вовремя с поставщиками. Создать УК может любой – достаточно уставного капитала 10 000 рублей, – а с людей собирают миллионы. Идея состоит в том, чтобы УК объединялись в саморегулируемые организации. Такие организации несут материальную ответственность за своих членов, для чего они создают компенсационный фонд и страхуют риски. Если УК вдруг соберет с людей деньги и исчезнет с рынка, то СРО расплатится с поставщиками из этих источников в том объеме средств, который был собран с населения.

     – Может, все дело в непрозрачности схем оплаты за услуги ЖКХ?
     – Они прозрачны от и до. Из того, что мы платим за жилье, 70% – это тарифы, которые утверждаются на федеральном или региональном уровнях либо муниципалитетами. Остальные 30% – это капитальный ремонт, содержание дворников, консьержей, электриков. У каждого ТСЖ свой расчетный счет, и никто не имеет права сваливать его деньги в общий котел, как это было раньше. Как тратить средства, решает ТСЖ, а не мэрия.

     – Вы предлагаете поправки в законодательство, которые в некоторой степени облегчат процедуру выкупа государственного и муниципального имущества субъектами малого предпринимательства. Между тем большинство из них волнует вопрос не столько выкупа (на это все равно недостаточно денег), сколько аренды. Естественно, предприниматели в первую очередь недовольны 108-м законом, который обязывает проводить конкурсы при перезаключении договоров аренды государственного и муниципального имущества. Не пора ли как-то скорректировать эту норму?
     – Этот закон вступает в силу с 1 июля 2010 года, так что не будем торопиться. Тем более что государство предлагает альтернативные возможности. Например, создание бизнес-инкубаторов, учреждение специального фонда муниципальной недвижимости для сдачи его в аренду именно малому бизнесу. Кроме того, в самом Законе «О защите конкуренции» есть статья, которая позволяет государству и местным властям поддерживать малые предприятия, осуществляющие приоритетные виды деятельности, на такие предприятия требования по проведению аукционов не распространяются. Данная поддержка выражается в государственной или муниципальной помощи (ст. 19 ФЗ «О защите конкуренции»).

     – Наконец, не могу не задать один из самых острых вопросов последнего времени: можно ли как-то откорректировать Жилищный кодекс, чтобы нельзя было выкидывать на улицу из-за долгов по ипотеке хотя бы многодетные семьи?
     – Специально для помощи семьям, которые сегодня не могут выплатить ипотечный кредит по причине потери работы из-за кризиса, было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Да и банкам в кризисный период невыгодно держать на балансе квартиры бывших заемщиков. Если же семья примет решение о том, что выплачивать ипотечный кредит даже с помощью рефинансирования невозможно, то она может встать на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилья по договору социального найма. Условия постановки граждан на такой учет детализированы законами субъектов (какой должен быть уровень дохода, нормы жилплощади и т.п.).

Власти упростили требования к заемщикам, у которых возникли проблемы с возвратом кредитов на квартиры

     С января правительство помогает с выплатой ипотечных кредитов россиянам, пострадавшим от кризиса. Поначалу благая затея приносила мало пользы. Поэтому властям пришлось облегчить доступ россиян к бюджетным деньгам. Как получить эту помощь, кому она положена? На эти и многие другие вопросы читателей «КП» ответил гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей ЯЗЫКОВ.

«ПЛАТИТЬ ЗА ВАС БУДЕМ ГОД»
     – Здравствуйте, мы – молодая семья. Несколько лет назад купили квартиру. Мужу полгода не платят зарплату, а я сижу с ребенком. Пришли в банк, который нам до кризиса ипотеку выдал, попросили оформить реструктуризацию. Нам сказали, что выплаты по основному долгу могут отложить на год, а вот проценты за пользование кредитом мы обязаны погашать каждый месяц. А у нас они составляют большую часть кредита.
     – Такая ошибка часто случается. Вы откуда?

     – Тверь.
     – В банке неточно рассказали: мы полностью за вас отдадим в течение года все 12 платежей. Деньги, которые мы перечислим в банк, даем вам взаймы. Проценты вы обязаны погашать, но только по новому, по нашему, кредиту. А это большая разница. При реструктуризации долга по программе помощи заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, государство выдает вам второй кредит. У вас сколько ежемесячный платеж?

     – 9400 рублей.
     – В течение года АРИЖК будет за вас платить ежемесячно по 9400 рублей. Вам же придется покрывать только проценты по фактически предоставленным средствам, начиная со второго месяца. Таким образом, во второй месяц вы нам заплатите 187 рублей процентов, в третий – около 290... К 12-му месяцу платеж будет составлять примерно 1200 рублей. Накопившуюся сумму долга вы нам будете возвращать в течение всего срока ипотеки. Какой у вас срок?

     – 25 лет.
     – Нагрузка вырастет процентов на 12 – 13. Был платеж 9400 рублей – будет примерно 10 650.

     – Нам предложили взять второй кредит на то, чтобы погашать эту ипотеку. Но получается, что через год мы два кредита должны погасить...
     – Правильно. Но срок длинный, ставка низкая – я посчитал, на сколько вырастет нагрузка. Второй кредит дается на те же сроки, что и ипотека.

     – А чтобы получить второй кредит, нужна справка о зарплате мужа? Ему не дают, потому что не платят зарплату уже полгода.
     – Пишете заявление в свободной форме: справку не дают в связи с такими-то причинами. Банк ее примет.

«ФИРМУ ЗАКРЫВАТЬ НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО»
     – Дочь три года назад взяла ипотеку. Но в этом году она не может оплачивать кредит: сначала ушла в декрет и родила ребенка, а сейчас сильно болеет, не может на работу вернуться. Я плачу ипотеку как могу. Долг набежал. Дочка оставила генеральную доверенность на ведение дел с квартирой. Могу я оформить реструктуризацию?
     – Конечно. Собирайте необходимые документы. Мы можем оказать помощь в течение года, чтобы ваша дочка успела выздороветь и найти работу.

     – А ее не выселят из квартиры? Она единственный собственник. Три года платили. Я боюсь, как бы нас не выгнали...
     – Сначала банк официальное предупреждение присылает. Но до этого не надо доводить, надо с банком постоянно разговаривать. Параллельно пишите нам заявление. Мы поможем.

     – Беспокою вас из Питера. Половину ипотеки выплатил, осталось миллион двести тысяч рублей. У меня своя фирма, но работы нет. Обращался на биржу труда, там сказали, что по закону я должен сначала аннулировать бизнес, потому как я работодатель...
     – В вашем случае достаточно написать заявление в налоговую инспекцию не о закрытии фирмы, а о приостановке деятельности. Это может сработать для постановки на учет. Вы приносите пакет документов в Санкт-Петербургское ипотечное агентство. Там подскажут, что необходимо собрать владельцу бизнеса. Вы подтверждаете, что у вас нет доходов, и мы готовы в течение года оказывать вам поддержку с погашением ипотеки.

ВОПРОСЫ «КП»
     МАШИНА ДЕШЕВЛЕ 350 ТЫСЯЧ – НЕ АВТОМОБИЛЬ?
     – Андрей Дмитриевич, в конце февраля вы рассказывали читателям «Комсомолки» о возможности получить помощь властей, если возникли проблемы с выплатой кредита. Что изменилось с тех пор?
     – Мы учли реалии рынка. К примеру, у нас было жесткое требование: прежде чем претендовать на бюджетные деньги, человек должен был продать все другие активы: машину, дачу, гараж. Но мы поняли, что в кризис продать что-либо практически невозможно. Теперь стандарт сформулирован достаточно мягко. Продавать дачу и гараж не требуем совсем. То же касается и автомобилей с остаточной стоимостью ниже 350 тысяч рублей.

     – АРИЖК также требовало избавиться от долей в других квартирах, помимо ипотечной.
     – Жизнь показывает, что нередко люди получают в наследство всего 15% в другой квартире. К примеру, от родителей или бабушек-дедушек. Проживать в ней невозможно – других собственников предостаточно. Если комнату нельзя выделить в натуре, то и продать эти квадратные метры не удастся. Вроде записана на человека часть жилья, но он не в силах ею распорядиться. Мы решили, что, если общая доля заемщика и созаемщика (обычно это муж и жена) в других объектах недвижимости не превышает 50%, то ипотечное жилье считается единственным.

«ОГРАНИЧЕНИЙ ПО ПРОСРОЧКАМ ПЛАТЕЖЕЙ БОЛЬШЕ НЕТ»
     – Предположим, что АРИЖК приняло решение: помочь готовы. Это значит, что, пока заемщик занят поиском работы, он обязан вносить посильные для него платежи. То есть на руках у человека остается всего один прожиточный минимум – в среднем это где-то пять тысяч рублей. Как прожить на такие деньги?
     – Мы совершили грубую операционную ошибку. Во-первых, на один прожиточный минимум человеку на самом деле очень трудно прожить. Денег хватает лишь на самое необходимое. Во второй версии стандарта мы разрешили оставлять по два прожиточных минимума на члена семьи, но заемщик должен был подтвердить свои обязательные расходы на оплату детского сада, услуг ЖКХ. Это стало нашей второй ошибкой. Люди засыпали нас слезными письмами. Ребенок учится в музыкальной школе, «не губите талант», – писали родители. Наши сотрудники плакали над документами. В результате и мы, и банки просто утопали во всевозможных бумагах, работа стопорилась. Поэтому в конечном итоге мы решили вообще отказаться от всех документов, подтверждающих расходы. Теперь человек будет погашать долг только теми деньгами, что останутся сверх трех прожиточных минимумов.

     – Была еще такая проблема – государство не помогало тем, кто взял ипотечный кредит на покупку комнаты в коммуналке...
     – Теперь и владельцам коммуналок помогаем.

     – Еще недавно помощь получали лишь те, у кого задержка в платежах по ипотеке не превышала три месяца. Почему это правило отменено?
     – Представим, что владелец ипотечного кредита потерял работу. Теоретически ему тут же необходимо обратиться к нам за помощью. Но он с головой уходит в поиски нового места работы. Ему кажется, что завтра он точно трудоустроится. Поэтому прячется от менеджеров банка, огрызается, не отвечает на телефонные звонки. Это понятно – люди в стрессе. Мы решили пойти навстречу заемщикам. Теперь ограничения по просрочкам платежей нет. Но хочу отметить, что россияне очень ответственно подходят к ипотеке и стараются платить до последнего, используя для этого все возможности.

АРИЖК КАК ЗАПАСНОЙ ПАРАШЮТ
     – Сколько пострадавших от кризиса россиян АРИЖК выручило кредитами?
     – Это закрытая информация. Могу сказать, что часть заемщиков уже нашли работу и приступили к выплате денег. Кроме того, сотни людей используют нашу услугу как запасной парашют: получили «добро» на выделение финансовой помощи, но пока ее не забрали (наше согласие на оформление нового займа действует 90 дней).

     – По какой причине обращаются к вам за помощью?
     – В 33% случаев – из-за потери работы. Однако растет и скрытая безработица: работодатели переводят сотрудников на неполную рабочую неделю. У 66% тех, кто обратился за помощью, просто снизились доходы. И всего 1% обращений к нам – из-за роста курсов валют. Хотя я знаю, что эта проблема больно ударила по карману многих владельцев ипотечных кредитов.

     – Программа рассчитана на год. Есть ли вероятность, что правительство ее продлит?
     – Это станет известно в конце года. Последнее время фондовый рынок немного залихорадило, курс рубля просел. Но пока мы не видим веских причин для продления программы. По нынешним условиям мы имеем право принимать заявления на реструктуризацию ипотеки до 31 декабря 2009 года.

     – Что будет с заложенным в банке жильем, если человек за отведенный на трудоустройство год не сумеет найти новую работу и начать выплачивать ипотеку?
     – Надеемся, что за год пострадавшие от кризиса владельцы ипотечных кредитов все-таки восстановят платежеспособность. Губернаторы регионов с наиболее тяжелой ситуацией в курсе событий – им еженедельно поступают доклады от наших региональных агентов, – там будут пытаться помочь с трудоустройством. Но если человек скажет: «Все, больше не могу...» – на местах существует «маневренный фонд», куда должнику придется переселиться. Обычно это общежития с жильем по социальным нормам. Но еще раз говорю: мы постараемся всех заемщиков поставить на ноги.

Кредитов все меньше, ставки все выше

     В июле ставки по ипотечным кредитам в российских банках продолжали расти: по данным компании «Кредитмарт», средневзвешенные ставки выросли на 0,63 процентного пункта. При этом объем выданных за полгода ипотечных кредитов, по данным ЦБ, упал почти в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
     Согласно исследованию «Кредитмарт», в июле среднерыночная ставка по ипотечным продуктам с начала года выросла на 2,1 п.п., а по долларовым – на 1,3 п.п. Заметно выросла стоимость целевых кредитов под залог недвижимости. Так, если в июне ставки по рублевым ссудам колебались в районе 19,85-21,49%, то в прошлом месяце они составляли уже 20,99-22,64%. По долларовым целевым кредитам также наблюдался рост ставок: с максимальных 16,53% в июне до 16,72% в июле.
     Ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке колебались в пределах 18,74-20,65% (руб.) и 14,04-16,13% (долл.). В июне же максимальные ставки по рублевым ипотечным кредитам находились в пределах 20,29%, по долларовым – 16,17%.
     Единственным сегментом, который в июле показал снижение ставок, стали кредиты с плавающей ставкой. Аналитики «Кредитмарт» отмечают, что среднерыночная ставка по данной категории кредитов в рублях составила 19,75% (в июне – 20,06%), а по кредитам в долларах – 9,86% (в июне – 10,23%). Отметим, что данные «Кредитмарт» существенно отличаются от официальных показателей. Так, по информации ЦБ, на начало июля средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным займам находилась в пределах 14,6%, а по долларовым – на уровне 13,4%.
     При этом, как свидетельст­вуют данные Банка России, за первое полугодие банки выдали физлицам рублевых кредитов на 51,7 млрд руб. и валютных на 3,5 млрд долл. Таким образом, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда объем выданных ссуд в рублях составлял 293,9 млрд плюс долларовые кредиты на 45,2 млрд руб., объем рынка выданной ипотеки снизился более чем в шесть раз.
     При этом июльский показатель прироста кредитного портфеля остался примерно на уровне мая-июня: он составил 10,5 млрд руб. По словам зампреда банка «Возрождение» Александра Долгополова, говорить о существенном росте ставок в июле вряд ли приходится. «Сейчас на рынке активно себя ведут только два игрока – Сбербанк и ВТБ 24, остальные просто ждут осени, – говорит г-н Долгополов. – Поэтому не думаю, что банки меняли ставки по ипотеке. На это указывает и то, что объем кредитов остается на прежнем уровне».

Но банки пока не торопятся

     Вчера Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило о снижении базовой процентной ставки с 11,05 до 10,8% годовых в рублях. В АИЖК надеются, что это подтолкнет банки – парт­неры агентства к снижению ипотечных ставок. Однако сами банкиры считают, что пока объективных факторов для падения ставок нет. На снижение могут пойти только госбанки, и то под давлением сильной политической воли государства.
     После снижения ставки рефинансирования АИЖК при наличии личного страхования заемщика ставка агентства составит минимум 10,8% годовых, максимум – 12,76% годовых. При отсутствии личного страхования: минимум – 11,5%, а максимум – 13,46% годовых.
     В АИЖК отмечают, что снижение в очередной раз произошло вслед за снижением ставки рефинансирования Банка России до 10,75% годовых. Таким образом, значения ставки АИЖК вернулись на докризисный уровень июля 2008 года. «Значение ставки рассчитывается с учетом рисков деятельности АИЖК», – отмечают в агентстве, подчеркивая, что оно может выкупать кредиты с любой ставкой, если они выданы по стандартам агентства. «В случае если ставка по кредиту будет ниже ставки АИЖК, кредит будет выкупаться с дисконтом, а если выше – по номинальной стоимости», – уточняют в агентстве. В АИЖК рассчитывают, что снижение базовой ставки рефинансирования агентства повлечет за собой и снижение процентных ставок выдачи займов банками-партнерами, что сможет повысить доступность ипотеки.
     Однако банкиры не спешат. «Теоретически госбанки и банки – агенты АИЖК могут после­довать за агентством и несколько снизить ставки по ипотечным кредитам», – полагает руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Так как, по его словам, госбанки имеют источник более дешевых денег и сильнее зависят от политической воли государства. «Остальные же коммерческие банки вряд ли будут менять ставки по ипотечным кредитам, так как система фондирования у них не такая совершенная», – уверен г-н Зибарев. К тому же, по его словам, на ставку влияет не только стоимость привлеченных денег, но и степень риска. «К сожалению, пока количество просроченных кредитов растет и рисковая составляющая повышается, банки будут сохранять большую маржу, чтобы производить отчисления в резервы, – говорит г-н Зибарев. – А значит, и ставки в банках пока останутся на прежнем уровне».
     Заместитель директора департамента розничного кредитования Абсолют Банка Наталия Хахалина также уверена, что те банки, которые работают на коротких ресурсах и уверены в гарантированном выкупе порт­фелей, могут пойти на снижение собственных ставок. «А те банки, которые не испытывают уверенности в быстрой продаже портфеля, скорее всего будут реагировать медленнее, так как природа фондирования для дальнейшего размещения по низким ставкам неочевидна», – отмечает г-жа Хахалина.
     Пока же ипотечные кредиты не становятся дешевле. Согласно исследованию «Кредитмарт», в июле среднерыночная ставка по ипотечным продуктам с начала года выросла на 2,1 п.п., а по долларовым – на 1,3 п.п. Ставки по рублевым ссудам составляли 20,99-22,64%, а по долларовым – 16,72%.
     По статистике Банка России, за первый квартал этого года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года объем выданных ипотечных кредитов снизился более чем в шесть раз: с 150,7 млрд до 24,4 млрд руб. Объем рублевых кредитов сократился более чем в пять раз, а валютных – в 14 раз. ЦБ также сообщает о значительном росте просрочки по ипотеке: с начала года по 1 мая просроченная задолженность по ипотеке в российских банках выросла до 1,8% и составила 18,8 млрд руб. от общего объема задолженно­сти по ипотечным жилищным кредитам (1,028 трлн руб.).

Суждено госбанкам

     По данным компании «Кредитмарт», в августе некоторые банки снизили ставки по ипотечным кредитам. Снижение оказалось весьма незначительным: в среднем ставки упали на 0,03% в рублях и 0,4% в ино­странной валюте. Эксперты связывают это снижение больше с желанием банкиров напомнить рынку о себе. Экономических же факторов, которые бы способствовали заметному снижению ставок по ипотеке в этом году ждать не стоит. Спрос со стороны потенциальных заемщиков также нельзя назвать большим. Единственное, что может реально поддержать ипотеку – политическая воля, согласно которой госбанки будут снижать ставки.
     Аналитический индекс состояния российского ипотечного рынка «Кредитмарт Индекс. Ипотека», включающий данные по 25 ведущим ипотечным банкам, в августе несколько снизился. Среднерыночная ставка в рублях по ипотечным продуктам в августе упала на 0,03 процентных пункта и составила 20,29%. А среднерыночная ставка в долларах снизилась на 0,4 п.п., до 15,75%. Однако по сравнению с началом года ипотечные ставки по-преж­нему на высоте: по сравнению с январем рост среднерыночной ставки по рублевым кредитам составил 2,07 п.п., а по долларовым – 1,26 п.п.
     В летний период о снижении ставок по различным ипотечным программам объявили порядка семи банков. С 1 июля Газ­промбанк снизил ставки по всем ипотечным кредитам на 0,5-1%. ЮниКредит Банк в июле также объявил о снижении процентных ставок по ипотечным программам с плавающей ставкой на 0,7-1% по некоторым кредитным программам. ОТП-банк в июле несколько смягчил условия по ипотеке, увеличив максимальную сумму кредита и срок кредитования и уменьшив первоначальный взнос.
     В августе же снизить процентные ставки на 2-5 п.п., до 16-21%, решился Московский кредитный банк, но лишь по рублевым программам кредитования под залог приобретаемой квартиры. Абсолют-банк также подошел к снижению ставок весьма избирательно: дешевле стали лишь займы по программе кредитования на приобретение недвижимости, находящейся в залоге банка, – ставки уменьшились с 19,5-20,5 до 17,5-18,5%. Напомним, что похожие льготные условия летом предложил своим клиентам и ВТБ 24. Кредит на льготных условиях под 10-11% годовых банк предложил только для недвижимости, которая находится в залоге и по которой у прежнего заемщика возникли проблемы с выплатой кредита (см. РБК daily от 16 июля).
     Ниже остальных упасть процентной ставке по ипотеке позволил «ДельтаКредит»: банк снизил ставки по долларовой ипотеке на 1,75%, теперь они составляют от 7,75 до 9,75%. На просьбу РБК daily дать экономическое обоснование снижения ставок финансовый директор банка «ДельтаКредит» Елена Кудлик заявила: «Снижение – это результат внутренних процессов. Мы планомерно готовились к этому шагу».
     Однако, по мнению экспертов, снижение ставок в некоторых банках пока не говорит о тенденции к удешевлению ипотеки. По мнению руководителя блока ипотечного кредитования Альфа?банка Ильи Зибарева, если некоторые рынки и объявили о снижении ставок, то ради продвижения своего бренда и пиара. «Но налицо нежелание большинства банков выдавать ипотеку», – уверен Илья Зибарев.
     Кроме того, по мнению директора департамента по работе с партнерами Абсолют-банка Елены Ворониной, ипотечные ставки выше 15% годовых расцениваются заемщиками как запредельные. Это мнение подтверждают и данные Управления федеральной регистрационной службы по Москве, согласно которым за первое полугодие в Москве совершено всего 1937 сделок по покупке квартир с использованием ипотечных кредитов, что на 68% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. По данным ЦБ, объем ипотечного кредитова­ния сократился по сравнению с первым полугодием 2008 года в шесть раз, до 55 млрд руб. «Пока не снизилась стоимость фондирования и не улучшились механизмы рефинансирования ипотечных кредитов, вряд ли можно будет говорить о значительном снижении ставок», – отмечает Елена Воронина. «Сегодня нет экономических оснований полагать, что ставки существенно изменятся до конца года», – согласна Елена Кудлик.
     «Мы полагаем, что при текущей экономической ситуации выдавать длинные деньги даже по высоким ставкам не стоит», – заявил Илья Зибарев. Хотя, по его мнению, пойти на снижение ставок уже в этом году могут госбанки: «У них на кредитную политику влияет не только экономическое положение банка, но и политическая воля, по­этому они могут работать и без прибыли по ипотеке, поддерживая рынок». Это вполне вероятно, поскольку еще в конце июля президент России Дмитрий Медведев поручил правительству до 1 октября разработать и утвердить комплекс мер по развитию ипотечного жилищного кредитования на период до 2011 года и обратить особое внимание на «повышение доступности ипотеки для граждан».

Сбербанк предлагает 30-летние кредиты

     Новую программу «Рефинансирование жилищных кредитов» запускает Сбербанк. Теперь в банке можно будет получить заем для погашения кредита, выданного любым другим банком. Участники рынка, напротив, полагают, что программа Сбербанка не станет массовой, так как цены на недвижимость существенно снизились и стоимость залога не позволит получить нужную для рефинансирования сумму.
     Как сообщила РБК daily директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Карасева, рефинансированием смогут воспользоваться многие заемщики, у которых существенно ухудшились условия по кредиту и финансовое положение. «У нашей программы рефинансирования довольно выгодные условия: срок кредита до 30 лет, а ставки 15,25-17,75% годовых, почти как у обычных ипотечных кредитов Сбербанка», – отмечает Наталья Карасева. По ее словам, банк может рефинансировать кредиты, взятые в любой валюте: кредит будет выдаваться только в рублях, а потом конвертироваться.
     Тем не менее г-жа Карасева подчеркнула, что все будет зависеть от индивидуального положения, в котором оказался заемщик. Она также напомнила, что для собственных клиентов у Сбербанка есть программа реструктуризации ипотечных кредитов, которой могут воспользоваться люди, у которых возникли финансовые проблемы.
     До кризиса программы рефинансирования кредитов, взятых в сторонних кредитных организациях, были у нескольких банков, в частности у ВТБ 24 и Альфа-банка. «Однако в последнее время эти программы были свернуты, как и само ипотечное кредитование, во многих банках», – отметил руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Он считает, что программа рефинансирования Сбербанка не станет массовой, так как в последнее время цена недвижимости упала на 30% и стоимости залога может просто не хватить для получения нового кредита.
     Что же касается ставок рефинансирования, которые предлагает Сбербанк, то они ниже уровня среднерыночных ставок по ипотечным кредитам, которые сейчас выдает большинство банков. Так, по данным компании «Кредитмарт», в сентябре ставки по ипотечным займам на приобретение жилья на вторичном рынке составляли 18,53-20,72%.

Кредитный продукт	Июль 2009 г.		Август 2009 г.		Сентябрь 2009 г.
	Мин.	Макс.	Мин.	Макс.	Мин.	Макс.
Кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья	18,74	20,65	18,53	20,72	18,53	20,72
Целевой кредит под залог имеющегося объекта недвижимости	20,99	22,64	20,99	22,64	20,99	22,64
Кредит на покупку дома с землей на вторичном рынке жилья	18,57	20,31	18,57	20,31	18,34	20,09

     Источник: «Кредитмарт»

Власти опять обещают сделать ипотеку доступной

     Вчера помощник президента России Аркадий Дворкович сообщил, что готовятся ряд программ, которые помогут гражданам приобретать жилье за счет ипотечных кредитов. По его словам, в течение года ставки по таким займам могут снизиться до 10-12%. Это, конечно, ниже, чем сейчас, но все равно в разы выше, чем в большинстве развитых стран. Впрочем, эксперты не верят в достижимость и этой цели, отмечая, что главный тормоз ипотеки в РФ – не только запретительные ставки, но и не доступные для обычного россиянина цены на жилье. И эту проблему сегодня никто не решает.
     По словам Аркадия Дворковича, в ближайшее время правительство введет в действие ряд программ, «которые помогут приобретать жилье за счет ипотечных кредитов и других механизмов финансирования пока что отдельным категориям семей». «Если мы это сделаем, то, думаю, примерно 10-15% семей смогут воспользоваться этими программами», – сказал он. Помощник президента не пояснил, в чем именно заключается содержание упомянутых им программ. Возможно, речь идет о том, что государство будет компенсировать часть процентной ставки по ипотечным кредитам. Напомним, что в августе премьер-министр Владимир Путин поручил Министерству регионального развития проработать вопрос государственного субсидирования процентной ставки по ипотечным займам на покупку жилья эконом-класса.
     Схема, судя по всему, будет та же, что действует сейчас в сфере автокредитования: государство доплачивает банкам, компенсируя часть ставки, а граждане получают более дешевый кредит. Однако, к сожалению, пока нельзя сказать, что господдержка резко повлияла на объемы продаж «железных коней» – напротив, абсолютно все аналитики констатируют спад в 50-60%. Другое дело, что без вмешательства властей авторынок мог бы и вовсе обрушиться. Вместе с тем кредиты на покупку жилья – это все-таки иное дело: и суммы там фигурируют на порядки большие, чем на авторынке, и условия для заемщиков несравнимо жестче, и состояние плачевнее. Государство, похоже, понимает серьезность проблемы – недаром одним из первых его антикризисных шагов стала попытка реструктурировать ипотечные займы для граждан, которые в наибольшей степени пострадали от финансово-экономических передряг. Не простить им занятые деньги, а именно реструктурировать задолженность, растянув ее выплату, но и обложив дополнительными процентами. При этом ставки по ипотеке и до кризиса у нас были высочайшие, несопоставимые, скажем, с европейскими – в три, четыре, пять раз больше. Возможно, это с высоты нынешнего кризисного опыта и неплохо – будь они ниже, пришлось бы банкам расхлебывать еще и страшный ипотечный кризис.
     Президент Дмитрий Медведев прогнозирует, что ставки по ипотечным кредитам в России могут вернуться к докризисному уровню лишь через 2-3 года. По его мнению, «нормальная ставка ипотеки, когда с удовольствием берут кредит, – 6-7%». Глава государства убежден: «Нельзя сохранять ситуацию, когда 20% или 30%, это абсолютно нереально». «Нужно, чтобы как минимум половина людей могли взять кредит и расплачиваться по нему. Будем к этому стремиться», – пообещал он. Помощник президента, поддерживая это стремление, надеется вернуться к 10-12% по ипотечным займам в течение года.
     Но не только процентные ставки, которые сейчас в среднем составляют 14-15% годовых, тормозят ипотеку. Сейчас банки практически не выдают кредиты с первоначальным взносом менее 30%. Это значит, что клиент должен быть не только кредитоспособен в будущем, но и платежеспособен уже сегодня. «Сейчас встает вопрос, насколько банки готовы предоставлять эти кредиты в нынешних условиях полной неопределенности, – пояснил «НИ» ситуацию ведущий эксперт Центра развития Дмитрий Мирошниченко. – Далеко планировать бизнес просто невозможно. Очень слабо верится, что через год все у нас будет настолько хорошо, что ипотечный рынок вернется в какое-то эйфорическое состояние, и ставки снизятся».
     Главная же проблема, отмечает эксперт, – это по-прежнему очень высокие цены на жилье. «Если взять Москву и Питер, то гипертрофированные цены на жилье являются самым мощным тормозом на пути развития ипотечного кредитования, – убежден г-н Мирошниченко. – Сколько людей могут реально себе позволить купить квартиру в столице на свою зарплату? Банку, когда он выдает кредит, важен доход заемщика. Если я, например, банкир и кредитую человека, который, как мне понятно, вынужден будет очень значительную часть своего дохода тратить на выплату процентов, то это для меня плохо. А человеку этому, даже если он очень прилично зарабатывает, деваться просто некуда – будет отдавать львиную долю доходов за квартиру, ибо цены на недвижимость находятся на таком уровне».
     Эксперты сходятся в том, что, пока цены сохраняются на нынешнем уровне, слишком мало граждан смогут позволить себе воспользоваться такого рода услугой. Действительно, о какой доступности жилья и ипотеки может идти речь, если средняя цена за 1 кв. метр в Москве составляет около 5 тыс. долларов. В регионах цены ниже, но там ниже и зарплата граждан. В среднем 1 «квадрат» жилья по России (исключая северные регионы) стоит 29,5 тыс. руб. Для большинства немосквичей, непетербуржцев и не нефтегазовых северян это запредельная сумма. Директор Банковского института Василий Солодков считает нынешнюю ситуацию на рынке жилья «абсурдной», а цены – «безумными». «Квартира в 130 кв. метров на берегу океана стоит приблизительно столько, сколько машиноместо в Москве! Это полный абсурд! – возмущается эксперт. – А если мы еще снизим ставки по ипотеке, то цены опять пойдут вверх. Нужно больше строить жилья, чтобы этот рынок стал конкурентным. Только в этом случае это имеет какой-то смысл, а иначе это просто перекачивание денег из кармана людей, которые хотят приобрести жилье, в карманы девелоперов, которые работают под 300-500% прибыли. Такого не бывает просто нигде!»

Заемщикам снизят первоначальный взнос

     Из-за кризиса в текущем году рынок ипотеки сократился в шесть раз. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решило восстановить рынок за счет снижения первоначального взноса по жилищным кредитам. Для этого агентство хочет до конца года создать государственную страховую компанию: первые сделки по проекту планируются в конце весны 2010 года. Однако участники рынка, опрошенные РБК daily, опасаются, что нововведения спровоцируют дополнительный рост «плохих» кредитов по ипотеке, что может сделать создаваемую страховую компанию финансово неустойчивой.
     Как рассказал РБК daily источник, близкий к АИЖК, в конце лета правлением агентства была одобрена концепция развития системы ипотечного страхования, предполагающая создание страховой компании АИЖК до конца 2009 года. В эти же сроки вновь образованная СК «АИЖК» должна подготовить и направить в ФССН пакет документов для получения лицензии страховщика. Проведение пилотных сделок по ипотечному кредитованию по новой схеме намечено на апрель-июнь 2010 года.
     По замыслу разработчиков концепции внедрение системы ипотечного страхования должно решить проблему нехватки у населения денег на первоначальный взнос и повысить доступность ипотечного кредита (о прогнозах рынка на 2010-2015 годы см. на с. 9). СК «АИЖК» будет предоставлять услуги заемщикам, кредиторам, а также услуги по перестрахованию. Чтобы избежать конфликта интересов между АИЖК и ее страховой «дочкой», авторы концепции предложили включить в наблюдательный совет и комитеты СК банкиров и страховщиков.
     По словам зампреда правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, появление нового игрока станет несомненным плюсом в первую очередь для населения. «Где страховаться, выбирают заемщики, а не банки. Поэтому если размер страхового покрытия СК «АИЖК» будет не ниже, а тарифы – не выше, чем у других страховщиков, клиенты потянутся и к ней», – считает г-н Жигунов.
     «СК «АИЖК» собирается удерживать у себя большую часть рисков – и риски заемщика, и риски кредитора, еще будет и услуга по страхованию риска непогашения кредита, которая будет способствовать возрождению кредитов subprime», – заявил РБК daily заместитель гендиректора СК «Ингосстрах» Игорь Ямов. Он считает предложенную модель СК «АИЖК» высокорискованной и финансово неустойчивой.
     Источник РБК daily, близкий к АИЖК, наоборот, утверждает, что агентство создает собственную страховую «дочку» из-за финансовой неустойчивости и низкой капитализации страховых компаний. Планируется, что капитал СК «АИЖК» будет сформирован в объеме до 1,5 млрд руб. за счет соб­ственных средств агентства. По оценке Игоря Жигунова, такой размер капитала является адекватным лишь на момент запуска проекта. «Если компания планирует стать серьезным игроком на рынке, для обеспечения достаточно высокого страхового покрытия ей придется увеличивать капитал как минимум в полтора-два раза», – подчеркнул г-н Жигунов. С ним согласен и заместитель генерального директора страховой компании «Россия» Игорь Фатьянов: «С учетом высокой волатильности выплат по ипотечным кредитам уставный капитал в размере 1,5 млрд руб., возможно, не обеспечит компании финансовую устойчивость. Капитал должен быть больше раза в два».
     Игорь Ямов обращает внимание на то, что «крупнейшая ипотечная компания Fannie Mae стала банкротом, обладая гораздо большими средствами, чем АИЖК и ее будущая «дочка». «Понятно, что наш рынок ипотеки гораздо меньше американского, тем не менее собственный капитал страховщика ипотеки должен быть существенно выше 50 млн долл.», – утверждает г-н Ямов.
     СК «АИЖК» намерена поддерживать отношение риска к капиталу на высочайшем уровне: в период кризиса оно должно быть не ниже 10 к 1, а в посткризисные годы – не ниже 20 к 1. Помимо этого, для покрытия рисков предполагается отчислять определенный процент от суммы заработанной премии СК «АИЖК» в ее стабилизационные резервы.

Прогнозируют АИЖК с Минрегионом

     РБК daily стали известны прогнозные показатели развития жилищного кредитования населения и рынка жилья до 2015 года, которые содержатся в проекте федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище». Планируется, что уже в 2012 году объем выданных ипотечных кредитов перекроет докризисный и составит 818 млрд руб., а уже через два года он вырастет до 1,676 трлн руб. Эксперты считают такие оценки даже несколько консервативными.
     Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сообщило РБК daily прогноз развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья до 2015 года – эти индикаторы прописаны в проекте федеральной целевой программы «Жилище», разрабатываемом Минрегионом совместно с АИЖК.
     Как указано в проекте ФЦП «Жилище», объем выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов сравнится с докризисным лишь в 2012 году. Если в 2008 году было выдано ипотечных кредитов населению в размере 649,9 млрд руб., то по итогам 2009 года этот рынок сократится в 5,2 раза, до 125 млрд руб. На восстановление рынка потребуется не менее трех лет – только в 2012 году объем ипотечного кредитования вырастет до 818 млрд руб. и уже через два года удвоится. При этом в 2012 году количество выдаваемых в год ипотечных кредитов составит 365 тыс. штук против 75 тыс. в текущем году.
     Председатель правления банка «Ресо Кредит» Альберт Хисаметдинов полагает, что к 2012 году экономика России выйдет из кризиса и ипотека заработает в полную мощность. «Прогнозы АИЖК вполне адекватны, – рассуждает г-н Хисаметдинов. – Если еще и государство сможет обеспечить высокий уровень предложения жилья, тем самым сдерживая бурный рост цен, то количество выданных ипотечных кредитов может превзойти все ожидания».
     Главный экономист по России и странам СНГ Merrill Lynch Securities – Bank of America Юлия Цепляева оценивает прогноз АИЖК «ближе к консервативному». «Такие объемы не кажутся высокими – всего 1,5% к ВВП, для нормально функционирующей экономики это очень мало, – полагает Юлия Цепляева. – В тучные годы, когда наблюдался бум ипотеки, объемы ипотечного кредитования населения составляли менее 3% от ВВП». По оценкам г-жи Цепляевой, уже начиная со второго полугодия 2010 года в России можно будет наблюдать некоторое улучшение в экономике, и если оно продержится несколько кварталов, то проблема «плохих» долгов «начнет потихоньку исчезать». «Главное, не наделать ошибок и не пойти по второму кругу: стремительный рост внешних заимствований банков может закончиться перегревом в экономике», – предупреждает Юлия Цепляева.

Проблемные кредиты будут реструктурированы повторно

     До половины уже реструктурированных ипотечных кредитов могут быть в следующем году переданы дочерней структуре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для повторной реструктуризации, решил в пятницу наблюдательный совет АИЖК. Действующей программой помощи воспользовались около 30 тыс. заемщиков, материально пострадавших от кризиса, но в целом положение не слишком улучшилось – в суды подано более 20 тыс. исков в связи с неплатежами по ипотечным кредитам.
     Наблюдательный совет АИЖК одобрил в пятницу новый механизм реструктуризации ипотеки для тех заемщиков, кому не помогла действующая программа реструктуризации, сроки которой истекают в ближайшие месяцы.
     По программе реструктуризации ипотечных кредитов АИЖК, действующей до конца 2009 года, заемщику, материально пострадавшему от кризиса, предоставляется льготный период погашения на 12 месяцев, в течение этого времени он выплачивает аннуитетные платежи по ипотеке за счет предоставленного Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК, дочерняя структура АИЖК) или банком стабилизационного кредита. Сам заемщик в это время платит только проценты по стабилизационному займу. Под критерии участника программы, по оценкам участников рынка, подпадает 10-15% проблемных ипотечных заемщиков.
     Повторная помощь ипотечным заемщикам будет оказываться в двух вариантах. Первый вариант – это повторная реструктуризация кредита на льготных условиях, без увеличения суммы задолженности заемщика, которая будет применяться для социально уязвимых категорий должников. Банк, выдавший кредит, в обмен на его реструктуризацию получит облигации АИЖК (подробнее см. справку).
     Второй вариант помощи – выкуп у банка ипотечных квартир, по которым уже идут судебные разбирательства. Это жилье будет передаваться на льготных условиях муниципалитетам, которые, в свою очередь, будут предоставлять заемщику другое жилье из маневренного фонда.
     Новых вливаний от государства программа повторной реструктуризации не потребует – на нее пойдут уже зарезервированные АИЖК 30 млрд руб.
     На данный момент программой реструктуризации воспользовалось более 30 тыс. ипотечных заемщиков, или 2-5% всей ипотеки по стране. «Но по сопоставимому объему ипотечных кредитов реструктуризации не было, и более чем к 20 тыс. ипотечных должников уже поданы иски в связи с неплатежами»,– говорит гендиректор АРИЖК Андрей Языков. По его словам, в конце 2009 – начале 2010 года, когда действие программы реструктуризации помощи закончится, банки неизбежно столкнутся с проблемой «невосстановления заемщика». «Банки значительно увеличат объем исков к ипотечным заемщикам»,– прогнозирует Андрей Языков. Для заемщиков, которые по объективным причинам не смогли восстановить платежеспособность, АРИЖК и планирует запустить новую программу поддержки. Потенциальный объем повторной реструктуризации, по оценкам АРИЖК, составит около 15 тыс. кредитов. Кроме того, АРИЖК рассчитывает выкупить порядка 2 тыс. ипотечных квартир, по которым поданы иски.
     Схему повторной реструктуризации АРИЖК обсудило с рядом банков, среди которых – ВТБ 24, Городской ипотечный банк, «Дельтакредит», «ГПБ-Ипотека», «Евротраст», МБРР. По мнению председателя правления банка «ГПБ-Ипотека» Валерия Серегина, банки будут оценивать эту схему с точки зрения экономической выгоды. «Если банк может продать квартиру и потерять на этом только 10% от суммы долга, то ему схема с обменом на облигации не интересна»,– говорит он. «Большая часть залогов по ипотечным кредитам, выданным до 2008 года, покрывает сумму задолженности, поэтому банкам будет выгоднее реализовать залоги по проблемным кредитам, чем обменивать их на облигации АРИЖК с дисконтом 25-30% от суммы задолженности»,– добавляет старший вице-президент МБРР Андрей Шелковый. «Обмен ипотечных кредитов на облигации имеет экономический смысл, когда речь идет об объемах свыше 2-3 млрд руб., а такие объемы может предоставить ограниченное число банков»,– говорит вице-президент банка «Уралсиб» Илья Филатов.

Более половины проблемных должников скрываются от кредиторов

     Десятки тысяч ипотечных квартир могут быть арестованы и переданы банкам-кредиторам, а их бывшие владельцы – выселены на улицу или в малопригодное жилье. Возможность выплаты ипотечных кредитов в средней российской семье сократилась почти в три раза. Из-за этого около 60 тыс. семей, проживающих в ипотечных квартирах, фактически стоят на грани банкротства. Об этом вчера сообщил глава Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Языков.
     Около 55% людей, у которых возникли проблемы с выплатой ипотечных долгов, прячутся от кредиторов, заявил журналистам во вторник гендиректор ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) Андрей Языков. По его словам, сейчас в России насчитывается около 60 тыс. проблемных кредитов в сфере ипотечного кредитования на общую сумму около 90 млрд. руб. Другими словами, вместе с членами семей в стране на грани банкротства находятся около 200 тыс. жителей ипотечных квартир, которые, вероятно, не смогут за них расплатиться.
     По словам Языкова, в последнее время ухудшилось финансовое состояние значительной части населения. Это произошло как из-за многочисленных сокращений сотрудников крупных российских предприятий, так и из-за достаточно агрессивной политики возврата средств банками, которую они ввели в начале кризиса.
     Нередко можно наблюдать картину, когда заемщик несколько лет добросовестно выплачивал ипотечный кредит, а затем, лишившись работы и доходов, теряет недвижимость и еще остается должен банку. «Это происходит оттого, что обеспечение по кредиту постоянно теряет вес, так как стоимость жилья постоянно снижается», – отметил гендиректор агентства.
     По данным АРИЖК, средний срок ипотечного займа составляет около 17 лет, средняя сумма – около 2,5 млн. руб., а средний ежемесячный платеж – примерно 24 тыс. руб. Однако, по словам Языкова, в последнее время свободные средства в средней российской семье сократились почти в три раза – с 31 тыс. руб. до 11 тыс. руб. Из-за этого многие должники фактически не способны выплачивать кредит. На сегодня в судах находится около 20 тыс. исков по ипотечным кредитам.
     Сегодня процедура выселения из квартиры несостоятельного должника по ипотеке выглядит так: вначале банк подает иск в суд, требуя обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру. Суд, как правило, выносит решение в пользу банка, а с должника снимается задолженность в размере кредита. После этого квартиру арестовывают приставы. Если арестованная квартира является единственным для его семьи жильем и если в ней проживают несовершеннолетние дети, то местные власти формально обязаны предоставить разорившейся семье альтернативное жилье. Правда, такое жилье, как правило, не отличается особыми удобствами и комфортом.
     Один из последних примеров – арест ипотечной квартиры в Петрозаводске. Квартиру приобрели супруги, взяв кредит в 1,3 млн. руб. на 30 лет. Ежемесячно они должны были вносить примерно 11 тыс. руб. После того как супруги не смогли вносить платежи, банк подал иск в местный городской суд, и суд этот иск удовлетворил. Факты выселения должников из квартир есть и в других регионах.
     Случаи выселения граждан из единственного жилья, приобретенного ими по ипотеке, действительно были в Барнауле, Челябинске, Ставропольском крае, но эксперты не считают такую практику массовой. «Выселение гражданина, не сумевшего выполнить условия по ипотеке, должно быть произведено в маневренный жилой фонд по условиям социального найма. Однако такого жилого фонда в России практически нет. Нельзя выселить на улицу гражданина, если вместе с ним проживают несовершеннолетние дети. Если государство не обеспечивает временным жильем, то выселить на улицу не сможет», – объясняет консультант департамента компании «2К Аудит – Деловые консультации» Андрей Чернявский. «Гражданский кодекс позволяет выселять должников из ипотечных квартир. Но если заемщик испытывает только временные трудности, то банки постараются реструктурировать займ. Если же им попался злостный неплательщик, то скорее всего его выселят», – говорит аналитик «Арбат Капитала» Михаил Завараев.
     На прошлой неделе АРИЖК одобрило новый план помощи заемщикам. Этот план предусматривает два дополнительных уровня поддержки ипотечных заемщиков. Так называемый «второй уровень поддержки» – продление периода помощи для дальнейшего поиска работы и восстановления платежеспособности должника.
     «Третий уровень поддержки» рассчитан на тех заемщиков, в отношении которых уже принято судебное решение о взыскании квартиры – предмета ипотеки. В данном случае АРИЖК приобретает это жилье, по которому судом принято решение об обращении взыскания, и за плату передает его в собственность муниципалитету с обязательным условием сохранения за бывшим собственником права проживания до выделения ему жилья из специального жилого фонда. После выделения муниципального жилья бывший собственник должен освободить бывшую ипотечную квартиру. Однако такая поддержка будет предоставляться не всем, а только тем заемщикам, кредиты которых соответствуют стандартным требованиям АРИЖК (жилое помещение, являющееся предметом залога, должно быть единственным для проживания, не элитным, и у заемщика не может быть в собственности имущества, за счет которого можно исполнить обязательства по ипотечному кредиту). Кроме того, есть и дополнительные требования, а именно: господдержку могут получить только жители населенных пунктов, отнесенных Министерством регионального развития РФ к категории монопрофильных, а также семьи с несовершеннолетними детьми, семьи, которые подпадают под категорию «молодая семья», и семьи, в состав которых входит инвалид или ветеран Великой Отечественной войны.
     В то же время Министерство регионального развития пока официально не утвердило перечень моногородов. Как сообщил «НГ» Языков, АРИЖК будет сотрудничать с Минрегионом и «в период с ноября 2009 по февраль 2010 года будет проводить пилотные проекты, их цель – определить те критерии и требования, при соблюдении которых ипотечный заемщик может рассчитывать на поддержку государства». Эксперты указывают на многочисленные ограничения и условия, которыми обставляется помощь неплатежеспособным должникам. «Условия реструктуризации кредитов по ипотеке, несмотря на то что АРИЖК серьезно упростило требования к заемщикам, для многих россиян все равно остаются невыполнимыми. Механизм, предлагаемый АРИЖК, это то же самое перекредитование, только на более выгодных для заемщика условиях, чем программы частных банков, – говорит Чернявский. – То есть это не безвозмездная помощь, и расплачиваться по кредиту все равно придется». «Для непосредственных заемщиков, конечно, реструктуризация дает ощутимый эффект: они остаются в своих квартирах. Но есть и негативные последствия: все это делается не бесплатно, и зачастую совокупная долговая нагрузка на заемщика возрастает», – сообщает Завараев.
     Впрочем, некоторые банки самостоятельно предлагают должникам альтернативные варианты рассрочки платежей. «Далеко не все ипотечные кредиты подходят под критерии АРИЖК. В этих случаях возможны как минимум два варианта. Либо банк сам разрабатывает и оформляет с заемщиком план реструктуризации кредита. Либо действует по пути судебного разбирательства и в случае решения суда обращения взыскания на предмет залога с возможным последующим выселением должника», – говорит зампредправления ГЕНБАНКа Игорь Садовский

Столько клиентов АРИЖК могут снова сами платить по ипотеке

     Принятые властями меры по поддержке ипотечных заемщиков пока не увенчались особым успехом. Как следует из представленного вчера на заседании Госдумы правительственного доклада, число граждан, которым удалось реструктуризировать ипотечные кредиты с помощью программ АРИЖК, составляет всего 10% от обратившихся. И только 23 человека сумели при помощи чиновников восстановить платежеспособность и снова гасят ипотечные кредиты самостоятельно.
     По оценкам АРИЖК, на сегодняшний день тема реструктуризации ипотечного кредита интересна тысячам граждан. Только в агентство с начала года было свыше 35 тыс. обращений за консультацией. Помогли далеко не всем: из 5 тыс. с небольшим заемщиков, заявления от которых по­ступили в агентство, добиться реструктуризации удалось только 4 тыс. человек. В АРИЖК отказывали всего в 20% случаев, а в остальных граждане сами решали не обращаться за помощью.
     Государственная структура, взявшая на себя роль спасителя пострадавших в кризис граждан, пока играет не слишком заметную роль на рынке. Весь рынок реструктуризированных ипотечных кредитов сейчас оценивается в 3035 тыс. В основном заемщикам помогали решить проблемы с выплатой кредита банки.
     «Только 15% реструктуризаций агентство провело самостоятельно, – заявил РБК daily гендиректор АРИЖК Андрей Языков, – но наша главная заслуга в том, что мы стали создателями нового рынка. Благодаря усилиям АРИЖК банки пошли навстречу своим заемщикам и стали активно создавать программы по реструктуризации, иногда даже с лучшими условиями, чем наши». По его словам, «благодаря совместным действиям удалось не допустить социальной напряженности», однако «делать выводы о количестве восстановившихся заемщиков пока рано». Г-н Языков пояснил, что люди, которым удалось восстановить свою платежеспособность, сделали это досрочно, «не дожидаясь окончания периода помощи, который составляет 12 месяцев». По его словам, речь идет уже не о 23, а о 40 заемщиках.
     «Окончательные выводы делать рано, но мы оцениваем ситуацию позитивно, поскольку просрочка падает и в целом наблюдается улучшение экономиче­ской ситуации по стране», – добавил глава АРИЖК. Ранее в одном из интервью телеканалам Андрей Языков заявил, что из 60 тыс. заемщиков повторная реструктуризация может по­требоваться 15-18 тыс.
     Этим, похоже, и придется заняться АРИЖК в следующем году (напомним, что программа поддержки ипотечным заемщикам продлена и на 2010 год). Масш­табы проблемы еще больше, учитывая, что, по оценкам агентства, примерно у 60 тыс. заемщиков сейчас есть сложности с выплатой ипотеки, но более половины из них банально прячутся от кредиторов. В АРИЖК отмечают, что, как только кредитор подал в суд, агент­ство помочь уже не в состоянии, и призывают всех заемщиков как можно скорее обращаться за решением проблем.
     Банкиры смотрят на ситуацию более оптимистично. По мнению зампреда банка «Уралсиб» Ильи Филатова, число обращений граждан за реструктуризацией задолженности будет снижаться. «Экономика восстанавливается, и мы достаточно позитивно смотрим на восстановление рынка», – говорит он. Что же касается работы АРИЖК, то, как полагает г-н Филатов, условия, которые предлагает заемщикам агентство, достаточно жесткие: у должника не должно быть иного имущества, например автомобиля. «Много параметров, ограничивающих число сделок, и их снятие существенно расширило бы количество реструктуризированных АРИЖК кредитов», – считает банкир.
     «До конца года ситуация на рынке труда вряд ли улучшится, так что ожидать уменьшения числа обращений граждан за реструктуризацией ипотечных кредитов вряд ли стоит», – напротив, уверен первый зампред правления по развитию розничного бизнеса Росбанка Дмитрий Ищенко.

Чиновники ускорят изъятие ипотечных квартир

     Уже в 2010 году может быть принят закон, который сократит срок взыскания через суд у несостоятельных заемщиков квартир и домов, приобретенных по ипотеке. Эта и другие меры по развитию ипотечного кредитования в России до 2011 года разработаны Минрегионом совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
     В распоряжение РБК daily попал комплекс мер по развитию ипотечного жилищного кредитования в России на период до 2011 года. Документ подготовлен Минрегионом совместно с АИЖК и уже согласован с заинтересованными ведомствами и ЦБ. Чиновники даже расписали график работы над ним.
     К 2010 году должен быть подготовлен проект закона, который сократит сроки регистрации ипотеки, а также сроки судебного и исполнительного производства по ипотечным квартирам. А к сентябрю должны быть готовы поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах»: они вводят систему страхования ипотечных кредитов и защиту прав инвесторов в ипотечные бумаги.
     Как пояснил РБК daily зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, сокращение сроков регистрации ипотеки обсуждалось давно: принятие такого решения позволит увеличить скорость оборотов объектов недвижимости на рынке и скорость прохождения их через Росрегистрацию. «Одно дело, когда сделка регистрируется в течение месяца, а другое – за две недели или даже пять дней, – рассуждает Игорь Жигунов. – Но для этого необходимо оснастить службы регистрации сделок с недвижимостью современным программным обеспечением, ведь сейчас в большинстве регионов эта работа ведется вручную».
     По оценке г-на Жигунова, сокращение сроков судебного и исполнительного производства по ипотеке – хорошая новость для банков-кредиторов, потенциальных покупателей «изъятого» жилья, а также для держателей ипотечных ценных бумаг. «Сейчас такого рода дела в суде могут рассматриваться и год, и два, из-за чего сама процедура по взысканию залога становится туманной и призрачной», – полагает Игорь Жигунов. Да и заемщики три раза подумают, прежде чем судиться с банком.
     Член правления Сведбанка Алексей Аксенов уверен, что максимальный срок судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет залога должен составлять не более полугода. «Надо максимально упрощать законодательство, чтобы не болтались в подвешенном состоянии квартиры должников у банков, – подчеркнул Алексей Аксенов. – Соответственно, это позволит сделать чуть более популярными и ипотечные облигации по секьюритизированным кредитам».
     «Меры по сокращению сроков судебной процедуры и исполнительного производства обсуждаются в рамках рабочей группы при МЭР и на комитете по стратегическому развитию в нашем агентстве, но о конкретных решениях говорить преждевременно», – пояснила РБК daily директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова. При этом она отметила, что сейчас установлен пятидневный срок регистрации ипотеки, который агентство предлагало еще год назад: «Технологической возможности еще сокращать этот срок пока нет».

Предложил Владимир Путин

     Чтобы ипотека стала доступной для россиян, а ставки снизились до 10-11%, премьер-министр Владимир Путин предлагает порядка 100 млрд руб. из средств Пенсионного фонда России (ПФР), находящихся под управлением в Банке развития, направить на выкуп ипотечных облигаций банков. Таким образом, государство может поддер­жать тренд по снижению ставок ипотечных кредитов. По мнению банкиров, эти средства смогут оживить рынок ипотечного кредитования и снизить процентные ставки по ипотеке при условии, что доходность размещения облигаций будет не очень высокой, порядка 4-5%.
     Для абсолютного большинства россиян ипотечные кредиты стали неподъемными, констатировал вчера Владимир Путин, выступая на заседании совета Банка развития. До осени 2008 года объемы ипотечного кредитования росли как на дрожжах, вспомнил премьер: с 60 млрд руб. в 2005 году до 630 млрд в 2008-м. «Но кризис внес свои коррективы: объем выданных ипотечных кредитов серьезно снизился, а условия их получения существенно ухудшились», – заявил Владимир Путин.
     И хотя банки вновь начинают развивать это направление, снижая, например, размер первоначального взноса, средняя стоимость ипотечный кредита в 14,5% остается высокой. «Доходы у нас пока не соответствуют этим запросам финансовых учреждений», – пояснил Владимир Путин и призвал банкиров стремиться к доступной для широких слоев граждан ставке не более 10-11%. Поддержать тренд на снижение ставок ипотечного кредитования, по его мнению, возможно за счет использования средств ПФР, которые находятся под управлением Банка развития (порядка 690 млрд руб.).
     «До 20% этих средств может быть вложено в ипотечные облигации российских банков. Речь идет о сумме примерно в 100 млрд руб.», – подсчитал Владимир Путин. Соответственно, в этом объеме банки смогут выдавать новые жилищные кредиты, более длинные и дешевые, считает премьер. Позднее глава Банка развития Владимир Дмитриев сообщил, что банк изучает сейчас возможность финансирования ипотечного кредитования за счет доходов от размещения средств Фонда национального благосостояния.
     По мнению зампреда правления банка «Возрождение» Александра Долгополова, 100 млрд руб. будет достаточно, чтобы оживить рынок ипотеки и рынок секьюритизации ипотеки. «Если мы говорим о том, что ставка по ипотечным кредитам должна быть 10-11%, то в эту ставку должно быть заложено фондирование, резервы, маржа рисков и прибыль, – рассуждает вице-президент Банка Москвы Андрей Лапко. – Доходность по таким облигациям не должна быть больше 4-5% при условии приобретения по номиналу». По словам Андрея Лапко, любой банк, который кредитует ипотеку, будет готов к такому фондированию.
     Зампред правления банка «Уралсиб» Илья Филатов полагает, что рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств Пенсионного фонда будет проходить через АИЖК. С начала 2008 года по ноябрь 2009-го агентство рефинансировало ипотечных кредитов на общую сумму 126 млрд руб.

250 миллиардов рублей не восстановят упавшее жилищное строительство

     Выделенные правительством на поддержку ипотеки 250 млрд. руб. позволят восстановить докризисное кредитование всего на пять-шесть месяцев. Финансовая поддержка ипотеки в таких размерах, как считают эксперты, к реальным результатам не приведет. Упавшие объемы строительства не восстановятся. При этом даже ставки по ипотеке, которые правительство предполагает снизить в 2010 году, могут остаться на высоких уровнях.
     Правительство РФ в 2010 году планирует дополнительно использовать около 250 млрд. руб. для поддержки ипотеки. «Часть пенсионных накоплений, находящихся под управлением ВЭБа, будет вложена в надежные ипотечные облигации российских банков. Речь идет о 163 миллиардах рублей. Кроме того, на выкуп таких бумаг ВЭБ направит еще до 50 миллиардов рублей собственных средств. Еще плюс 40 миллиардов поступят от АИЖК», – сообщил в конце прошлой недели премьер-министр Владимир Путин. По его словам, «ставка по кредитам высока и сейчас составляет 14-15%», и, чтобы ипотека стала доступной, ставка должна упасть. В первом квартале 2010 года, заявил Путин, он рассчитывает на то, что ставка ипотеки снизится до 10-11% годовых.
     Независимые же эксперты считают обещанную господдержку ипотечного кредитования слишком скромной. Они отмечают, что названные суммы несопоставимы с годовым объемом предложения на рынке недвижимости. Названные 250 млрд. руб. – это, по словам директора аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, «капля в море». «Всех этих миллиардов рублей, – утверждает он, – хватит на то, чтобы откупить на рынке лишь 1-3% предложения. После кризиса платежеспособный спрос упал в зависимости от региона в два-три раза или даже в пять раз. Но большие на первый взгляд суммы практически не способны восстановить этот рынок». Что-либо изменить на рынке недвижимости можно, по мнению Репченко, не за счет выделения миллиардов из бюджета, а за счет взаимовыгодных условий для всех участников рынка – для покупателей, для банков, пенсионных фондов, страховых компаний. Впрочем, думает Репченко, выгодный для всего бизнес-сообщества механизм вряд ли в скором времени будет запущен в России.
     Снизить процентную ставку – не только для льготных категорий, а по всему рынку недвижимости – с помощью выделенных средств невозможно. Поэтому, полагает Репченко, все обещания правительства в следующем году снизить ставки по ипотеке больше похожи на благие пожелания. Ведь выделенные 250 млрд. бюджетных рублей могут оживить лишь ограниченный сектор льготной ипотеки – для военных, многодетных семей и других льготных категорий.
     Неспособность правительства кардинально изменить ситуацию на рынке жилья признают и иностранные эксперты. Незадолго до начала глобального финансового кризиса российское правительство поставило перед собой амбициозную цель – увеличить к 2020 году жилой фонд с 21 до 33 кв. м на душу населения. Это вывело бы Россию на уровень стран ЕС. Однако даже без учета замены выбывающего жилого фонда для достижения этой цели необходимо увеличить ежегодный объем строительства с 2009 по 2020 год примерно в два раза по сравнению с историческим максимумом (63 млн. кв. м), достигнутым в 1985 году. А учитывая, что, по оценкам экспертов, в ближайшие 7-10 лет потребуется заменить до 1 млрд. кв. м ветхого жилья (треть существующего жилого фонда), объем строительства должен втрое превысить исторический максимум. Такие данные приведены в последнем исследовании Глобального института McKinsey. Между тем в 2009 году ввод жилья составит всего около 53 млн. кв. м, что почти втрое меньше необходимого в соответствии с объявленными амбициозными планами.
     Официальные представители верят в живительную способность бюджетных миллиардов. По словам начальника управления общественных связей Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Елены Силенко, «увеличение финансирования ипотеки обеспечит платежеспособный спрос на жилье экономкласса, что, безусловно, окажет влияние и на рынок строительства». Эксперты же оценивают перспективы менее восторженно. «Увеличение финансирования ипотеки никак не скажется на объемах строительства жилья. Строить и продавать будут много при одном простом условии – при низких ценах на недвижимость, которые достижимы при низких ценах на землю. Объемы строительства подскочат без всякой ипотеки, если правительство упростит процедуру выделения земельных участков», – объясняет Репченко.
     Невозможно с помощью финансовой поддержки ипотеки кардинально изменить наконец и ситуацию с ценами на рынке жилья. «Экономические последствия увеличения финансирования ипотеки будут минимальными до тех пор, пока государство не начнет строить само. Цены на рынке жилья после увеличения господдержки ипотеки вряд ли увеличатся», – считает гендиректор компании «ФинЭкспертизаКонсалтинг» Дмитрий Шустерняк. Похожего мнения придерживается и Репченко: «На уровень цен на жилье ипотека повлиять не может. Цены на рынке жилья в 2010 году будут на том же уровне, что и сейчас. Если говорить о ценах в рублях, то сейчас существенных факторов как для их роста, так и для падения не наблюдается».
     Хотя некоторые аналитики оценивают ситуацию не так категорично. «В 2010 году значительного роста цен не ожидается. Сохранится тенденция колебательной стабилизации, при которой заметный рост цен может начаться только к концу 2010 года. Но если правительство раскрутит спрос на ипотеку, то рост платежеспособного спроса подтолкнет вверх и цены», – считает независимый аналитик Геннадий Стерник. Но пока, по его утверждению, платежеспособный спрос значительно отстает от предложения и до их выравнивания устойчивого роста цен ожидать не стоит.
     Примечательно, что обещанные премьером 250 млрд. руб. примерно соответствуют объему выданных кредитов за первое полугодие 2008 года. Таким образом, нынешняя господдержка могла бы восстановить российский рынок жилищного кредитования примерно на полгода.

Кредиты на покупку жилья в будущем году доступнее не станут

     Помощник президента Аркадий Дворкович считает, что в 2010 году ипотеку можно будет брать и под 10-11%. Правда, не всем и не на все, а только на жилье эконом-класса и определенным категориям заемщиков: «В частности, это программы, связанные с моногородами и переселением из них», – уточнил г-н Дворкович в среду на конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка». По его словам, снизить до такого уровня стоимость ипотеки в России в целом в следующем году не получится – цена денег для банков по-прежнему остается высокой.
     В начале декабря премьер Владимир Путин заявил, что в 2010 году планируется выделить 250 млрд. руб. господдержки для снижения ставок по ипотечным кредитам до 10-11%. Государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), услышав главу правительства, выдало «на-гора» стратегию развития рынка жилищных кредитов: банки будут давать их под 6% годовых, и займы эти достанутся 50% российских семей. Правда, не сразу, а через 10 лет. При всем желании агентство не стало обещать заявленных Путиным 10% в 2010 году, ограничившись 13%. Вчера, подсчитав и взвесив, Аркадий Дворкович уточнил: все же 10-11%, но не всем, а только участникам определенных программ и под определенный вид жилья.
     «При такой ставке рефинансирования (9%. – «НИ») давать ипотеку под 10% – это безумие, – заявил «НИ» зампред правления крупного банка Владимир Петренко. – Сейчас адекватная ставка -15%. Скорее всего, хотя г-н Дворкович об этом умолчал, под программу будут выделены не только специальные категории заемщиков, но и специальные банки, которые будут дотироваться из бюджета или из пенсионных средств. Речь идет только о новостройках – банки не могут рассматривать в качестве полноценного залога старое жилье, которое нужно через пять лет сносить. И главное – чтобы новое жилье действительно строилось и действительно дешевело. Этот фактор тоже влияет на стоимость ипотеки. На данный момент мы видим рост цены квадратного метра уже в нескольких регионах, потому что спрос на кредиты все же есть, а новостроек совсем нет».
     Осторожно оценил перспективу 10-процентной ипотеки и президент ассоциации региональных банков «Россия» Анатолий Аксаков: «Из 250 млрд. руб., которые выделит правительство, до реального кредитования дойдет максимум 210 (остальное пойдет на покрытие долгов и прочее). Если будет построено достаточное количество малоэтажного жилья стоимостью не более 15 тыс. руб. за метр и будет решена проблема с землеотводом, а инфраструктуру обеспечат регионы, то такая ставка для некоторых заемщиков может быть обеспечена. Но основная масса людей не попадет ни под какие программы и будет брать под рыночный процент, который всегда на 6 пунктов отличается от ставки рефинансирования».
     Известный независимый аналитик рынка жилья Ирина Радченко считает все потуги по снижению ставки кредитования жилья популистским решением, не имеющим будущего. «Нужно думать не о снижении ставки любой ценой, а о создании рабочих мест и достойной оплате труда. Тогда не нужно будет переселять моногорода – люди сами поедут туда, где им предложат хорошую работу, и возьмут кредит, за который будут отдавать не более 40% своего дохода, – заявила она «НИ». – В противном случае, даже если дать минимальный процент по кредиту, но лишить человека работы, он за всю жизнь его не выплатит, а попадет в психиатрическую клинику. Кстати, страх просрочить кредит довлеет сильнейшим образом не только над теми, кто потерял доход, но и над теми, кто пока исправно рассчитывается».
     Конечно, мы с завистью смотрим на Европу, где средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам составляет сегодня 4,5%, то есть втрое меньше, чем в России. Даже в Греции, страдающей, по оценке западных экспертов, от кризиса больше других стран Старого Света, квартиру по ипотеке можно взять под 3,83% годовых. В результате по итогам трех кварталов этого года объем ипотечных кредитов в еврозоне вырос на 0,7%– до 3 515,1 млрд. евро, а в России сократился на 10% – до 22,9 млрд. евро. Но ведь у них нет такого роста цен в отличие от нас. А какова инфляция, таковы и ставки.

В новом году строителям станут доступнее кредиты на жилье

     Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) приступило к практической реализации программы по выводу строительной отрасли из ступора, в который та попала в результате кризиса. В начале нового года агентство подпишет соглашение с банками на финансирование завершения строительства 400 тысяч квадратных метров жилья. Это делается в рамках программы по стимулированию кредитования строителей жилья экономкласса.
     АИЖК еще в середине лета разработало оригинальную схему кредитования в жилищном строительстве, введя в нее новое действующее лицо – гаранта выкупа. Имеется в виду, что если до окончания строительства здания застройщик не продаст все квартиры, то гарант выкупит у него непроданное жилье по твердой договорной цене, но не выше той, которая установлена министерством регионального развития в каждом конкретном регионе. В случае нулевого спроса АИЖК обязуется взять на себя до 90 процентов готовых квартир, 10 процентов все равно остаются рисками банка и застройщика. Правда, речь идет только о жилье экономкласса.
     Смысл новой схемы в том, чтобы устранить основное препятствие на пути кредитования банком застройщика. Ведь теперь есть уверенность, что жилье будет реализовано. Кроме того, если у банка туго с деньгами, АИЖК готово помочь ему своими средствами, но только исключительно под конкретный объект. Одновременно АИЖК принимает на себя обязательства перед банком по рефинансированию ипотечных кредитов после завершения строительства (выкуп закладных).
     Сейчас в АИЖК находится 25 заявок от банков на 9,5 миллиарда рублей на строительство жилья общим объемом 400 тысяч квадратных метров. На старте программы были заключены договоры с четырьмя банками. С их помощью начаты работы на шести объектах в Новосибирске, Кемерове, Архангельске и Ленинградской области. Общий объем строительства составил 160 тысяч квадратных метров. Плюс подписано дополнительное соглашение еще с двумя банками по завершению строительства двух домов в Саратове и одного – в Самаре.
     «Всего для работы по программе стимулирования кредитования строительства жилья экономкласса отобрано 30 банков, которые имеют международную аккредитацию», – пояснил замдиректора департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Дмитрий Качалин, выступая на «круглом столе», посвященном данной тематике.
     Однако банковское сообщество такой выборочный подход не устраивает. Банкиры выступили с ответным предложением не ограничивать список банков – участников программы, то есть дать возможность всем работать на одинаковых условиях.
     Что касается выбора строительных компаний, которым будет оказана финансовая поддержка, то он осуществляется самими банками. Кредитование строительных фирм, как и обычных граждан, покупателей жилья через ипотеку, происходит по схеме: 30 процентов собственных средств, остальные – заемные.
     Кстати, как сообщил представитель АИЖК, по такой же схеме агентство готово кредитовать и строительство элитного жилья, но тогда объем гарантированно выкупленного жилья снижается до 5 процентов.

Тысячам россиян придется расстаться с жильем, которое они уже считали своим

     Российский Центробанк надеется, что в этом году граждане будут активнее гасить задолженность по кредитам. Но на чем основана эта уверенность, непонятно. Независимые эксперты уверены: огромное число людей, потерявших в прошлом году работу, так и не смогли ее найти, а значит, им нечем будет рассчитаться с банками. Самые большие проблемы ждут граждан, которые до кризиса решились на ипотечный кредит. Как рассказали «НИ» в Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, в судебном производстве уже находятся около 20 тыс. дел по невыплаченным займам.
     Это означает, что примерно такое количество людей может остаться без крыши над головой. Хотя по закону человека нельзя лишить единственного жилья, на ипотечные квартиры это не распространяется. И защитить этого человека будет некому.
     Разговоры о том, что ипотека в России вообще не подает признаков жизни, конечно, преувеличены. По предварительным оценкам, в целом за 2009 год было выдано около 170 тыс. жилищных кредитов (из них ипотечных – около 80%) на 165 млрд. руб. Другое дело, что это примерно в три раза меньше по количеству, чем в 2008 году, и в четыре раза – по объему. Тем не менее люди займы все же берут, и это хорошо. Куда сложнее оказалась ситуация для тех, кто пошел на такой шаг перед кризисом, а сейчас ломает голову, как из нее выйти. По данным Института экономики города, уже на III квартал прошлого года просрочка по ипотеке увеличилась до 5,2 % в валюте и 2,2% в рублях. В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности по кредитам превысил 10% от общего ее размера. Многие специалисты, заметим, считают критичными 5%.
     Самое печальное, что все это сопровождалось заметным падением цен на недвижимость. Поэтому на сегодня десятки тысяч заемщиков должны по ипотечным кредитам гораздо больше, чем реально стоят сейчас их квартиры и дома, даже если вычесть из суммы задолженности процентные ставки, оставив лишь «голую» стоимость жилья. В этой ситуации рациональный с точки зрения экономической теории поступок – отказаться от выплаты кредита, потеряв находящееся в залоге жилье. Если дом стоит дешевле, чем размер долга, это приносит если не финансовый выигрыш, то хотя бы чувство облегчения от «соскока» с кредитного насоса. Но теория теорией, а закона о банкротстве физических лиц у нас нет. К тому же страх потерять крышу над головой подсказывает заемщикам, что нужно платить во что бы то ни стало.
     Вообще-то по закону в России нельзя отобрать у человека единственное жилье, но ипотеки это не касается. И банки сейчас этим активно пользуются. «Лет пять назад мы построили на этом бизнес, – рассказывает директор крупного агентства недвижимости Андрей Скобцов. – Когда рынок растет, несложно продать залоговую квартиру, рассчитаться с банком, а на остаток купить жилье похуже и подальше. Сейчас сложилась ситуация, когда многие люди, бравшие ипотеку на пике цен, потеряли работу. Конечно, год-полтора они могут «потянуть» с выселением – как говорится, пока суд да дело.
     Но в итоге банк квартиру все равно отберет. А поскольку предмет залога сегодня не гасит долг, заемщик теряет и взнос, и жилье. Конечно, банк должен дать ему шанс поправить материальное положение. Но во многих случаях это формальность. Примерно через 90 дней просрочки банк подает на заемщика в суд».
     Значит ли это, что на рынке ожидается шквал предложений недорогих «ипотечных» квартир? «Нет! – категоричен г-н Скобцов. – Банки хоть и декларируют, что им невыгодно судиться и продавать сильно подешевевшее жилье, но на самом деле активно этим пользуются. Жилье реализуется «своим» по заниженной цене. Многие создали для этих целей свои «карманные» агентства недвижимости. Статистика ЦБ в этом случае реальную картину отражает далеко не полностью – банки стараются не раскрывать информацию по просроченным ипотечным платежам. Мы, например, с начала кризиса ни разу не видели от них предложений по реализации их залогового жилья, хотя занимаемся этим профессионально».
     В самом деле, ни один банк, куда «НИ» обратились за подобными сведениями, не привел данных о количестве таких кредитов и их размерах. В ответах, как правило, звучат общие фразы об «успешной работе с проблемными заемщиками» и о «своевременной реструктуризации долга». На практике это зачастую выглядит иначе. В редакцию «НИ» обратился ипотечный заемщик довольно известного столичного банка, лишившийся работы. От кредитора с момента первой просрочки никаких конкретных предложений он не дождался, если не считать требования «начать платить, так как кризис уже закончился». Словом, человек попал в беду и не понимает, что ему делать дальше.
     «Для помощи нашим заемщикам было создано специальное подразделение и разработаны программы реструктуризации с различными опциями, – получили мы ответ из банка. – В ходе реструктуризации мы минимизируем платежи на 3-6 месяцев, рассчитывая на то, что человек нашел или найдет работу и восстановит свою платежеспособность». На уточняющий вопрос, что делать заемщику, который живет на пособие и не имеет никаких сбережений вообще, нам пояснили дополнительно: «Для тех, к кому реструктуризация не могла быть применена, мы предлагали помощь в продаже квартиры: находили риелтора, помогали с подготовкой документов и проведением сделки». То есть, если какие-то деньги есть – плати, а если за полгода не вышел из семейного финансового кризиса – выход только на улицу.
     Ирина Павлова, руководитель направления ипотечного кредитования другого московского банка, дает заемщикам еще одну подсказку: «В случае, если невозможно согласиться на условия кредитора, можно обратиться в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) – это структура государственная. А если и в АРИЖК отказали, то либо постараться найти работу и платить дальше, либо продать квартиру и погасить долг». Если затянуть дело и дойти до суда, то жилье выставят на торги по невыгодной цене, поэтому лучше в досудебном порядке добровольно продать квартиру, предупредила г-жа Павлова.
     Генеральный директор АРИЖК Андрей Языков сообщил «НИ» следующее: «Одна из ключевых задач агентства – социальная защита. Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов предусмотрена именно для тех граждан, которые не могут найти средства для сохранения текущих платежей по ипотеке и могут потерять единственное жилье. Поэтому под нее не попадают владельцы элитной недвижимости и те, у кого в собственности находится несколько квартир. Главное, что дает АРИЖК – 12 месяцев на то, чтобы человек нашел работу. В этот период долги за него гасит агентство».
     То есть это как раз тот вариант, который и нужен обратившемуся в «НИ» читателю, обрадовались мы. Однако радость оказалась преждевременной. Прежде всего АРИЖК гасит долги граждан не безвозмездно – придется платить проценты за фактически предоставленные средства. И если во время действия программы финансовая нагрузка заемщика действительно уменьшается в десятки раз, то по ее окончании бремя платежей вырастет в среднем на 10-15% в месяц. То есть через год начнется время расплаты еще большими суммами, чем те, которые человек сегодня не потянул. К тому же АРИЖК удовлетворяет лишь 80% всех заявок на реструктуризацию кредитов, а каждый пятый должен спасти себя сам.
     По подсчетам агентства, около 20 тыс. дел по невыплаченной ипотеке уже находятся в стадии судебного производства. В АРИЖК утверждают, что и такие заемщики могут обратиться за поддержкой. «Агентство предполагает выкупать долг (жилье) у банков и передавать эти квартиры муниципалитетам с очень большой рассрочкой платежа, понимая, что бюджеты следующего года уже сформированы, а в бюджетах последующих лет большого запаса на формирование подобных жилых фондов тоже не заложено», – сообщил г-н Языков. Правда, оговорился он, «поддержка агентства будет оказываться только в тех населенных пунктах, где нет спроса на жилье, где нет маневренного фонда и только отдельным категориям заемщиков (многодетные семьи, инвалиды, ветераны)». Дело в том, что агентство после решения суда, но до передачи дела в исполнительное производство беря на себя долг заемщика, и квартиру тоже забирает, а взамен обязано давать какое-то другое жилье из муниципального фонда. «По соцнормам, чтобы заемщик не оказался на улице», – уточняет г-н Языков. Беда лишь в том, что маневренных фондов жилья в России днем с огнем не сыскать.
     Эксперт Института экономики города Андрей Туманов подтвердил «НИ»: действительно, по закону об ипотеке еще в 2004 году в муниципалитетах должны были создаваться такие маневренные фонды для переселения туда заемщиков, чье жилье ушло с молотка. «Но их до сих пор нет. Мы даже собирались съездить в муниципалитет, у которого можно было бы перенять опыт и размножить его в других городах, но не нашли такого». Г-н Туманов объясняет такое положение дел тем, что раньше – на растущем рынке недвижимости – проблем с выселением «ипотечников» не возникало, поэтому никто и не озаботился созданием фондов. Получается, что и государство, и банки готовы помочь тем, кто худо-бедно, но все же остался на плаву. А для тех, кто нуждается в помощи больше других, никаких вариантов на практике не существует. Им остается только улица.

В ИЗРАИЛЕ СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ ПАДАЮТ
     В Израиле существует три вида ипотечных ссуд, и главная среди них – «машканта», которая выдается целевым назначением для покупки или строительства жилья. Еще лет десять назад взять заем было не так-то легко – банки требовали, чтобы любая мелочь была обеспечена гарантами. Сегодня все стало намного проще – банки сами звонят клиентам и предлагают ссуды на льготных условиях. А квалифицированным рабочим, например, сварщику или столяру-краснодеревщику, которые всегда нарасхват, деньги легко дадут и без всяких гарантов. В прошлом году процентная ставка на ипотеку, рассчитываемая Банком Израиля (БИ), снижалась с начала года восемь месяцев подряд и достигла в сентябре рекордно низкого уровня – 2,71% годовых. Это в среднем, а в частности она зависит от срока, на который берется заем, и находится в диапазоне от 2,47% (на пять лет) до 4,3% (на срок свыше 20 лет). Большинство же так называемых новых репатриантов охотно берут «машканту» на 28 лет под 4% годовых. При желании близкие родственники, являющиеся гражданами Израиля, могут свои индивидуальные ссуды объединить для покупки или строительства одной квартиры или дома.
     Механизм получения «машканты» достаточно прост, но по закону она не может покрывать более 95% стоимости жилья. Иными словами, совершенно «голым» претендентам денег все же не дадут. Претенденту на получение ссуды достаточно представить расчетные листы по зарплате за последние три месяца. Указанные в них суммы кредиторов, по большому счету, не интересуют – важнее сам факт наличия работы. Но если доход совсем уж невелик, непременно потребуются еще и подписи как минимум трех человек, гарантирующих возврат кредита. Это могут быть родственники или друзья, но можно и нанять гаранта. Например, по газетному объявлению или за отдельную плату в посреднической конторе. В роли «гарантов» охотно выступают те, кто вскоре намерен навсегда покинуть страну – с них взятки гладки. Банки же, понимая, что большинство гарантов – полнейшая «липа», как уже было сказано, от этого института постепенно отказываются.
     Валентин БОЙНИК, Иерусалим

АМЕРИКАНЦАМ ПОМОГАЕТ ГОСУДАРСТВО
     Мировой финансовый кризис, как известно, во многом породила именно американская ипотека. Миллионы жителей США, набрав кредитов на покупку жилья, оказались не в состоянии их выплачивать. За это пришлось расплачиваться и банкам, которые давали деньги кому попало, и заемщикам, у которых дома пошли на аукционы. Но в прошлом году, когда администрация Барака Обамы выделила 75 млрд. долларов, чтобы горе-домовладельцы вовремя смогли погашать свои долги, ситуация резко изменилась.
     Вот конкретный пример. Том и Мария Крузо, жители чикагского пригорода Найлс, должны были ежемесячно выплачивать банку, выдавшему им кредит, 1 тыс. 235 долларов. Федеральная программа позволила семье снизить месячную выплату до 950 долларов. Таких семей в минувшем году набралось почти 4 млн.: если бы не помощь государства, всем им грозили бы судебные решения о продаже их жилья с молотка. В этом году к ним прибавятся еще 170 тыс. семей.
     Программа Обамы не только решила проблемы уже состоявшихся заемщиков, но и стимулировала американцев брать новые ипотечные кредиты. Почувствовав реальную помощь государства, банки смогли снизить процентные ставки по займам на покупку недвижимости до 5%. В Чикаго, например, благодаря этому, по сведениям Ассоциации торговцев недвижимостью штата Иллинойс, продажа домов и кондоминиумов во второй половине прошлого года подскочила на рекордные 33,1%.
     Борис ВИНОКУР, Чикаго

Депутаты поправили закон об ипотеке

     Перед тем как уйти на длительные выходные, Госдума сразу в трех чтениях приняла поправки в федеральный закон об ипотеке. В результате изменений размер первоначального взноса, вносимого заемщиками за приобретаемое жилье, должен снизиться с 30 до 20%. Независимые эксперты, отмечая полезность поправок, сильно сомневаются, что в нынешних условиях они начнут работать, – цены на жилье по-прежнему остаются недоступными.
     Объясняя необходимость принятых поправок, заместитель председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Лиана Пепеляева констатирует: сегодня банки требуют, чтобы заемщик оплатил за счет собственных средств 30, а то и 40% от стоимости квартиры. «Для многих граждан это непосильная сумма», – отмечает депутат. Ссылаясь на исследование Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), она подчеркивает, что при первоначальном взносе свыше 30% от стоимости жилья кредит могут позволить себе только 18% потенциальных заемщиков.
     В то же время, признают законодатели, непосильное для граждан большинства требование банков связано с тем, что в качестве обеспечения обязательств по ипотечным облигациям они могут использовать кредиты на сумму не более 70% стоимости предмета залога, в качестве которого в данном случае выступает квартира. Новый закон изменяет требования к кредитам – они смогут достигать 80% от стоимости заложенного имущества. Как следствие, размер первоначального взноса при получении ипотечного займа может быть снижен до 20%. По данным того же АИЖК в этом случае доля потенциальных заемщиков, способных взять кредит, увеличивается до 51%.
     По прогнозам Минрегионразвития России в 2010 году в России будет выдано около 190 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 350 млрд. руб. «Принятие закона повысит доступность ипотечных кредитов для населения, в первую очередь для молодых семей, и будет способствовать реализации этого прогноза», – надеются в думском комитете по финансовому рынку. Вроде бы власти действительно немало делают, чтобы «поженить» ипотеку с заемщиком: создают страховой фонд при АИЖК, теперь вот уменьшают величину первоначального взноса. В результате ставки стали понемногу снижаться. Председатель профильного комитета Госдумы Владислав Резник прогнозирует: «Новый закон должен стать стимулом для развития рынка посткризисного ипотечного кредитования, который потянет за собой развитие строительной сферы и сопутствующих отраслей промышленности». Однако независимые эксперты в это «предание» верят с трудом.
     «Ипотека – это не жилье. Это инструмент получения жилья. А оно у нас по-прежнему дорогое, потому что его мало, – рассказала «НИ» Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости. – Некоторое снижение цен на жилье и правительственное намерение снизить ставку до 10%, конечно, могут несколько подстегнуть спрос. Но проблема в другом. На рынке нет адекватного предложения жилья. 70% девелоперов завершают строительство и ничего нового начинать не планируют. А «вторичка» как минимум на 30% подлежит сносу. У нас катастрофически отстает ввод жилья на душу населения – вместо 140 млн. кв. м в год по норме в 2009-м введено 60 млн. и то в основном за счет дачной амнистии. Так вот, «выгодные» ипотечные программы какую-то часть активного населения на кредит подвигнут, но при отсутствии предложения это даст новый виток цен – на 50% в год запросто. А потом снова обвал. «День сурка» помните?»
     В США «день сурка» помнят хорошо не только потому, что сами его придумали, но и потому что нынешний кризис, начавшийся именно в американской ипотеке, тоже обернулся для страны дефицитом предложения на рынке недвижимости. Серьезные специалисты прогнозируют, что в 2011 году из-за снижения темпов строительства он будет только обостряться. «Нам нужно 1,5 млн. новых (односемейных) домов ежегодно только для удовлетворения спроса за счет прироста населения. Сейчас мы имеем всего 650 тыс.», – заявил на днях главный экономист фонда First Trust Advisors Брайан Уисбури. По его мнению, востребованность недвижимости возрастет и в связи с наметившейся тенденцией сокращения уровня безработицы.
     В России хоть этой проблемы нет. Правда, нельзя сказать определенно, к счастью или к несчастью. 10-процентную планку безработица в РФ возьмет, если верить серьезным прогнозам, уже до конца года. Мало того, власти признают: даже после окончания кризиса вопрос занятости будет стоять в стране остро. Однако наше главное отличие от Америки в том, что на рынок в России давит не спрос. Власти стремятся сделать ипотечные кредиты доступнее, но дело прежде всего в недоступности самого жилья. Хорошо, конечно, если 163 млрд. руб. пенсионных накоплений будут вложены в надежные ипотечные облигации российских банков, а ВЭБ и АИЖК направят в эту сферу еще 90 млрд. Однако пока жилье не опустится в цене на уровень покупательской способности (а для этого оно должно появиться в достаточном количестве), всякие «упражнения» с ипотекой могут оказаться бесполезными, опасаются эксперты.

Чиновники хотят осчастливить кредитами 40% россиян

     В пятницу премьер Владимир Путин объявил целевые требования к ипотечным кредитам: ставка - не выше 11%, первоначальный взнос - не выше 20%. Для оживления ипотеки на таких условиях премьер пообещал стимулировать банки за счет средств Внешэкономбанка и Фонда национального благосостояния (ФНБ). А днем позже гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка поспешил заявить, что по названной Путиным ставке в 11% ипотека станет доступной для 40% жителей страны. Независимые эксперты считают, что чиновники преувеличивают роль кредитной ставки, снижение которой может привести и к обратному эффекту, когда новое жилье станет еще более недоступным.
     Владимир Путин высказался относительно максимального размера ставки по жилищной ипотеке. Она не должен превышать 11% годовых. «В конце прошлого года я дал поручение найти дополнительные ресурсы для поддержки ипотеки, чтобы на рынке появились доступные жилищные кредиты, - цитирует слова премьер-министра РИА Новости. - Процентная ставка по ним не должна превышать 11% годовых, а первоначальный взнос должен быть не более 20% от стоимости квартиры».
     Такие условия кредитования премьер огласил на заседании президиума совета по реализации приоритетных нацпроектов. «Расчеты показывают, что такие условия серьезно расширят круг участников ипотеки за счет тех, кто готов взять жилищный кредит, но не может платить за него 14-15%, как того требуют банки сегодня», - сказал Путин. При этом он отметил, что и 11% - тоже высокая ставка, поэтому «в перспективе нужно стремиться, чтобы ставка стала еще ниже». В начале февраля на встрече со студентами томских университетов президент Дмитрий Медведев тоже обещал, что ставка по жилищным ипотечным кредитам может вернуться как минимум на докризисный уровень, а то и ниже. Медведев называет оптимальными даже по мировым стандартам 8% годовых.
     Названные Путиным ориентиры поддержал гендиректор АИЖК Александр Семеняка. «Я верю, что 10-11% - это ставка, доступная для 40% россиян, - сообщил он в прошлую субботу. - Однако есть большой резерв граждан, которые при этой ставке купить жилье не могут, поэтому наша задача - снижать ее и дальше». Так что, верит Семеняка, 40% граждан - то есть почти половина всего населения России, или около 60 млн. человек, - вполне смогут при обозначенной Путиным ставке воспользоваться ипотечным кредитом.
     Однако простой расчет показывает, что ожидания чиновников могут быть неадекватными и ипотека по-прежнему останется для РФ экзотикой. Даже при цене квадратного метра в 1 тыс. долл. покупка небольшой квартиры площадью 50 кв. м за счет десятилетней ипотеки потребует ежемесячных взносов примерно в 1 тыс. долл. Но чтобы получить такой ипотечный кредит, заемщик должен будет подтвердить банку легальную зарплату около 2 тыс. долл. в месяц. Однако похвастаться такой зарплатой сегодня могут очень немногие - явно не 40% и даже не 20% населения. Так, по данным Росстата, зарплату размером от 50 тыс. руб. в 2009 году получили 4-5% работающего населения. Доля таких состоятельных граждан по отношению ко всему населению еще ниже.
     При таких легальных зарплатах озвученные Семенякой показатели доступности ипотеки кажутся утопичными. Кстати, в 2007-2008 годах, когда ставка ипотечных кредитов опускалась до 8-9%, в России было выдано лишь 820 тыс. ипотечных кредитов. Если учесть, что среднестатистическая семья состоит из трех человек, то, получается, ипотечный кредит смогли использовать примерно 2,5 млн. россиян (около 2% населения России). По прогнозам же Минрегионразвития, в 2010 году в РФ будет выдано около 190 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 350 млрд. руб. И даже если снижение ставки и первоначального взноса увеличит доступность ипотеки, вряд ли количество выданных за год кредитов приблизится к уровню даже 2007-2008 годов.
     «С помощью государственных ресурсов мы можем и должны стимулировать спрос именно на недорогое, доступное жилье», - заявил в пятницу премьер. Поэтому максимальный размер стандартных ипотечных кредитов, по его словам, будет ограничен 3 млн. руб. в субъектах РФ и 8 млн. руб. - в Москве и Санкт-Петербурге. Льготные кредиты предназначены только для покупки квартир в новостройках. Данное требование должно, по мысли Путина, поддержать строительную отрасль, сохранить и даже создать новые рабочие места. Так что за счет стимулирования жилищной ипотеки предполагается запустить поврежденный кризисом экономический механизм: доступные кредиты оживят строительство, а значит, и всю экономику.
     Стимулировать ипотеку планируется с помощью госвливаний. Чтобы коммерческие банки начали выдавать гражданам кредиты по более доступной ставке, им будет оказана дополнительная финансовая помощь - как из средств Внешэкономбанка, так и из резервов Фонда национального благосостояния. Именно ФНБ, объем которого достигает 250 млрд. руб., - последняя надежда государства и в случае с выплатой пенсий, и теперь - в случае стимулирования ипотеки и спасения российской экономики. «Конечно, нужно сказать прямо и честно - это в известной степени искусственная поддержка, искусственные длинные деньги, - сказал Путин. - Но в целом это движение в правильном направлении». Однако на сколько лет хватит этих длинных денег для поддержки ипотеки, пока не понятно. Не исключено, что в лучшем случае власти смогут вернуться на уровень ипотечных кредитов 2007-2008 годов, когда, несмотря на приемлемую ставку, на ипотеку решались не многие.
     Независимые эксперты поясняют, что куда важнее снизить не столько ставку по кредитам, сколько стоимость самого жилья. «Предложение снизить максимальный размер первоначального взноса направлено на повышение доступности ипотеки, но на практике может произойти и наоборот. Одновременно ведь предлагается и ограничить размер кредита. При таком подходе на оплату квартиры денег может не хватить, - объясняет ситуацию ведущий консультант компании «ФинЭкспертиза» Дмитрий Ширяев. - Одним лишь предложенным ограничением ипотеки рынком новостроек и соответствующим стимулированием строительства проблему вряд ли решишь». «Чиновники забывают, что в сложившейся экономической ситуации якорную роль в определении цены ипотеки играет именно рисковая составляющая. И именно на ее сокращение в первую очередь и должны быть направлены усилия властей. А здесь решающее значение играет уровень цен на недвижимость», - утверждает ведущий эксперт Центра развития Дмитрий Мирошниченко.
     Эксперт обращает внимание, что «снижение цены квадратного метра лишь на 10% приводит к тому, что ежемесячный платеж по кредиту снижается на 18,5% и оказывается даже немного ниже, нежели при сохранении цены на прежнем уровне, и одновременном снижении ставки до оптимальных 8% годовых». В то же время и сам Семеняка сделал уточнение, что «если перестараться, то мы вместо роста объемов строительства жилья получим рост цен на жилье, а это не очень хороший сценарий».

     В начале февраля президент Дмитрий Медведев объяснил томским студентам, что он может решить жилищную проблему с помощью ипотеки. И поставил задачу снижения процента по ипотеке, объявив, что 11% он считает приемлемым, а 8% – оптимальным. А премьер Владимир Путин провел совещание по вопросам обеспечения жильем граждан и определил 2 основных способа достижения этой цели: снижение ставки рефинансирования ЦБР и бюджетные гарантии и вливания (на 2010 год предусмотрено 250 млрд рублей).
     Хорошая задача. Вроде бы все правильно. Но что-то не дает согласиться с этим... Давайте посмотрим, какова ситуация в реальности, а не из окон Кремля и Белого дома.
     1. Почему-то Путин считает, что сегодняшняя ставка по ипотеке 14%. Она такая только по валютным кредитам. Вряд ли премьер имеет в виду ее. Скорее всего, он просто путает. 14% – это средняя ставка по кредитам свыше 1 года нефинансовым организациям. А на тот же срок по рублевым кредитам физлицам, согласно последнему бюллетеню банковской статистики ЦБР, в ноябре 2009 ставка была 19,7% (да и на сайтах банков трудно найти цифры меньше 17,5-19%). А кроме того надо добавить еще 2-3% – обязательное страхование жизни, здоровья и имущества заемщика. Итого
     сегодняшняя ставка по ипотеке для заемщика – около 22-23%. Согласитесь, задача снижения ставки до 8% с 14% – еще на что-то похоже, а вот с 22% выглядит нереально.
     2. Чтоб решать задачу обеспечения жильем – надо не просто выдавать кредиты, надо это жилье еще и строить. Как с этим обстоят дела? Практически весь 2009-й строительство держалось на уровне прошлого года. Но в декабре просто рухнуло – почти на четверть (-22,3% – декабрь-2009/декабрь-2008). Весь спад жилищного строительства в 2009-м пришелся на декабрь (4,1 млн кв. м. из 4,3 спада по году). Что случилось? В принципе – ожидаемое событие. Строители достраивают начатое до кризиса и нового не начинают. Вот достраивать и становится почти нечего.
     3. А вот цены на жилье в IV квартале 2009-го пошли вверх. Не потому, что резко увеличился спрос, а потому, что сокращается предложение – новостроек становится все меньше и меньше.
     4. Поэтому активизируется вторичный рынок жилья – в январе 2010-го количество сделок на нем превысило не только объемы января 2009-го, но и докризисного 2008-го. Причины просты – сокращение предложения новостроек и начавшийся рост цен на жилье (покупатели решили, что минимум цен пройден и пора покупать). Вступают в силу факторы саморазгона роста цен.
     Внешне рынок жилья кажется готовым к росту. Кажется, все здорово – вот сейчас простимулируем спрос снижением ипотечных ставок, и пойдет новый строительный бум, да он уже почти начинается – рынок активизируется, цены растут… Как бы не так. И вот в чем проблема.
     Начну издалека. С США в качестве некой модели.
     Нынешний мировой экономический кризис начался в США из-за раздутого «мыльного пузыря» на рынке недвижимости. Начали падать цены на жилье, и полетела вся финансовая пирамида, выстроенная на этих ценах. Дальше – банковский кризис, переросший в экономический. Эта история известна. Но что же это был за пузырь? Как вы думаете, насколько выросли цены на жилую недвижимость в США в нулевые годы? По данным Freddie Mac, на 70%.
     Эти цены со своего максимума во II квартале 2007 года откатились назад на 3 года (до уровня 2004-го). Сейчас они падать перестали. Даже немного выросли. Но строительство жилья не активизируется. Отчасти потому, что процент по ипотеке за время кризиса почти не упал (колеблется около 5%), а отчасти потому, что снижения цен было, вероятно, недостаточно. Дома не подешевели настолько, чтобы все рванулись их покупать. Хотя бизнес покупки конфискованной банками залоговой недвижимости (до 15% выданных ипотек в США сегодня под угрозой изъятия жилья) существует и процветает.
     В январе-2010 первичный рынок жилья США поставил новые антирекорды – продажи новых домов составили всего 309 тысяч в расчете на год, что является минимальным уровнем с начала ведения данной статистики – с 1963 года.
     На 1000 жителей продается всего 1 новый дом в год (на пике было 4,5), что также является рекордом. Расходы на строительство новых домов упали только в 2009 году на 40%, а к максимуму 2005 года – вчетверо.
     Но что является обнадеживающим признаком – это падение цен на новые дома. Со своего максимума они упали на четверть – до уровня 2001 года – и продолжают падать в январе-2010. Это означает существенное расширение спроса в перспективе.
     Вторичный рынок жилья в США весьма оживлен – за счет продаж залоговой недвижимости и лишнего, инвестиционного жилья. Цены тут даже растут. Но существовать только за счет вторичных продаж рынок жилья не может. По некоторым расчетам, исходя из роста численности населения США и естественного убывания домов (старение, пожары, ураганы и т. п.), необходимо строительство новых домов на уровне около 1,5 млн в год (уровень 2004-2007 годов). Сейчас эта цифра в 5 раз ниже. Это означает, что в перспективе ожидается дефицит предложения жилья, что приведет к быстрому росту цен на него. Это, в свою очередь, стимулирует еще большую активность в покупках жилья и т. д. Пружина сейчас сжимается, но когда она разожмется, рост на рынке жилой недвижимости США будет стремительным.
     А что в России? Статистика жилья убога и плачевна, противоречива. Есть только миллионы кв. метров ввода жилья и практически все. За неимением гербовой бумаги будем писать на простой.
     Цены на жилье в России в нулевые годы выросли, согласно Росстату, в 6,2 раза, а согласно сайту ИРН (индикаторы рынка недвижимости) – в 9 раз (в рублях). Вот где настоящий «мыльный пузырь» жилой недвижимости! Не у них, за океаном, а у нас, дома.
     И как же вели себя эти цены в течение кризиса? Здесь данные Росстата и ИРН тоже расходятся, но вот что у них общее: цены продолжали расти до февраля 2009 года (в национальной валюте, рублях). Затем они упали примерно на уровень годичной давности (начало 2008 года) и с IV квартала 2090-го снова начали расти. Наш «мыльный пузырь» цен на жилье не лопнул, он даже почти не сдулся в связи с кризисом, было лишь полгода коррекции восходящего тренда.
     Совершенно иначе повела себя другая российская недвижимость – коммерческая. Согласно исследованию Colliers International, в 2009 году цены на аренду торговой недвижимости в Москве откатились на три года (к 2006-му), а офисной и того больше – на 7-9 лет (к 2000-2002). Вот это – настоящее влияние кризиса и коррекция рынка, расчистка его, которая позволит перейти к новому росту.
     Мыльный пузырь на рынке жилья в России был, и он не лопнул, сохраняется. Цены на жилье слишком велики. В этих условиях рассчитывать, что удастся запустить ипотеку, – иллюзия.
     Сейчас главное, что могло бы помочь активизировать спрос на жилье, – не ипотека, а существенное падение цен.
     Помните высказывания столичного мэра Лужкова, который почти гарантировал москвичам, что цены на квартиры падать не будут? Успокоил... Вот это – политика, прямо противоположная той, которая необходима в условиях кризиса.
     Можно ли снизить цены на жилье в России? Можно. И роль именно органов госвласти здесь невероятно высока. И вопрос совсем не только в административном раже властей.
     Собственно строительно-монтажные и отделочные работы составляют лишь половину стоимости жилья. Вторая половина – это административная рента органов госвласти: плата за землю, согласование проекта в сотнях инстанций, подключение к коммуникациям, выплата «муниципальной доли» квартир (неизвестно куда девающейся), просто взятки. Есть возможность сократить тут затраты? Конечно, и в разы!
     Найдите в нашей стране честного и амбициозного мэра, который готов за это взяться, дайте ему полчаса на Первом канале еженедельно в прайм-тайм. Пусть рассказывает в реальном времени, кто и что ему мешает строить дешевое жилье.
     А разные чиновники пусть оправдываются в прямом эфире. А еще пусть пишет об этом в своем ежедневном блоге. Не найдете такого человека? Не верю!
     Ладно, в конце концов, у нас огромное количество федеральных земель (например, военного назначения), в т. ч. в ближних пригородах (да и в городах). Давайте проведем к ним коммуникации, дороги, скоростной общественный транспорт и устроим публичный международный аукцион: кто дешевле построит (пригласим европейцев провести нам этот аукцион). И пусть это жилье будет модернизированным и энергосберегающим с самого начала, с этапа проекта. Сделайте подмосковную «малую Москву» или Москва-Сити-2. А еще можно просубсидировать ипотеку именно в этих микрорайонах: подключив АИЖК к выкупу этих кредитов у банков (если банки захотят их продать).
     Огромные резервы есть в самих СМР. Например, реальная борьба с монополизмом цементных заводов. Почему у нас цемент втрое дороже, чем в Европе, недавно возмущался Медведев. А дороги такие дорогие, как будто их строят на Луне (тоже из высказываний нашего президента). Правда, после тех высказываний ничего не изменилось...
     Снизить хотя бы вдвое стоимость квадратного метра жилья можно, если захотеть. Низкая цена метра подхлестнет ценовую конкуренцию и заставит «сбросить жирок» муниципалитеты и строительные организации. И вот тут, на фоне резко упавших цен, сработает ипотека. Спрос на жилье скакнет в разы.
     Вот – достойная цель для правительства, реальная политика, если оно хочет стимулировать жилищное строительство. Не мифическое снижение бумажных процентов по ипотеке, а снижение цен на жилье вдвое.
     Я прекрасно понимаю, что любое экономическое решение имеет тех, кому оно понравится, и тех, кто будет им недоволен. Нынешние владельцы квартир заинтересованы как раз в максимальных ценах на квартиры, и снижение их цен им совсем не выгодно. Но если мы хотим получить выход из кризиса на основе стимулирования жилищного строительства – надо идти по пути снижения цен на него, а не кредитования покупок жилья по сверхдорогим ценам. Последнее – тупиковый путь.
     Что будет, если цены на жилье не снижать? А ограничиться мерами, предложенными правительством?
     При нынешнем уровне цен спрос на квартиры заметно расти не будет. Нет у людей таких денег даже с ипотекой. Цены на жилье будут расти до тех пор, пока будет сокращаться предложение (новостройки). А предложение будет сокращаться из-за того, что спрос очень вялый. Замкнутый круг. В экономике это обычно ведет к длительной (может быть, десятилетней) стагнации отрасли. Именно это нас и ждет. Хотя, конечно,
     если вдруг цены на нефть вырастут до 100 или 150 долларов/баррель, это позволит нам снова замазать все ошибки и провалы бездарной экономической политики дармовыми деньгами. Но если этого не будет?
     Выход из патовой ситуации будет все равно связан с существенным падением цен на жилье. Именно в этом должна быть очистительная роль кризиса, именно так кризис восстанавливает нарушенное равновесие и сдувает «мыльные пузыри». Увы, на рынке жилья России этого пока не произошло. И в ближайшее время не ожидается.
     Это означает, что все расчеты на активизацию рынка жилья с падением процентной ставки ЦБР иллюзорны. Вкупе с ошибочными представлениями нашего правительства о рынке недвижимости в России это будет очередная проваленная антикризисная программа, которая не стимулирует рынок, а живет только на бюджетных субсидиях. Пока этот бюджет есть. Пока цены на нефть высоки.

Банки перераспределили доли на рынке кредитования жилья

     В 2009 году около 90% всех ипотечных кредитов было выдано тремя структурами – Сбербанком, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и ВТБ 24. Причем доля Сбербанка превысила 63% против 37% в 2008 году. Однако доминирующее положение Сбербанка не делает ипотечные кредиты доступнее для населения – весь 2009 год его ставки были сопоставимы со ставками коммерческих банков, которые действовали на этом рынке.
     По статистике ЦБ, за 2009 год объем выданных ипотечных кредитов сократился более чем в четыре раза – с 655,7 млрд руб. в 2008 году до 152,4 млрд в 2009 году. При этом большинство игроков, ранее выдающих заметные объемы ипотеки, практически прекратили выдачу новых кредитов, ограничившись обслуживанием накопленного портфеля. Данные об объемах выдачи новых кредитов, предоставленные банками по запросу «Ъ», показывают, что в 2009 году прирост доли на рынке ипотеки смог продемонстрировать фактически один Сбербанк.
     В прошлом году Сбербанком было выдано ипотечных кредитов на 96,1 млрд руб., что составляет 63% от совокупного объема выдачи по всему банковскому сектору. В 2008 году Сбербанк выдавал почти в три раза больше ипотеки – 242,8 млрд руб., но, учитывая прежние объемы рынка, его доля составляла 37%. Таким образом, Сбербанк во время кризиса почти вдвое увеличил свою долю в выдаче ипотеки. Остальные банки, включая государственный ВТБ 24, сокращали этот показатель. Если в 2008 году ВТБ 24 выдал собственных и выкупил чужих кредитов на 109 млрд руб., то в 2009 году выдал всего 11,7 млрд руб. Соответственно его доля снизилась с 16,6 до 7,6%.
     В банке это объясняют антикризисными мерами, введенными осенью 2008 года, когда банк повысил первоначальный взнос до 30%, а также ввел мораторий на кредитование первичного рынка жилья.
     Третьим крупным игроком ипотечного рынка в прошлом году стало АИЖК – его доля составляет 19% (28,7 млрд руб.). Напомним, само АИЖК выдачей не занимается, а выкупает кредиты, выданные региональными банками по его стандартам. Однако объемы рефинансирования АИЖК в 2009 году позволяют оценивать объемы выдачи его банков-партнеров, поскольку другие структуры, до кризиса также выкупавшие выданные по стандартам АИЖК кредиты, ушли с этого рынка. Таким образом, почти 90% всех ипотечных кредитов в 2009 году было выдано Сбербанком, АИЖК и ВТБ 24. Специализированные ипотечные банки практически незаметны на этом рынке – «Дельта Кредит», доля которого в 2008 году составляла около 5%, по итогам 2009 года сократил ее до 3%. Городской ипотечный банк не выдает собственных кредитов и с лета 2009 года работает как агент АИЖК. В «ГПБ-Ипотеке» вчера отказались раскрывать свою долю. Практически приостановили ипотечное кредитование и иностранные банки. К примеру, ОТП-банк в 2008 году выдал 2,5 млрд руб. ипотеки, а в 2009 году – всего 49 млн руб.
     Концентрация рынка ипотеки в пользу Сбербанка не удивляет участников рынка. «Действительно, сложилось приблизительно такое распределение долей на рынке,– признает заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк.– Это связано с тем, что в 2009 году у банков не было возможности привлечения рыночного финансирования». Впрочем, есть и нерыночные причины для лидерства Сбербанка, говорят банкиры. «У Сбербанка большой портфель кредитов застройщикам, и те из них, кто не может вернуть долги, расплачиваются с банком построенными квадратными метрами»,– говорит один из участников рынка. А поскольку реализовать недвижимость сейчас сложно, то Сбербанк продает эти квартиры через ипотеку, а для большей привлекательности устанавливает цену этого жилья ниже рыночной, говорит собеседник «Ъ». «У нас всегда были льготные условия по ипотечному кредитованию жилья, строительство которого финансируется за счет кредитных средств Сбербанка, и это никак не повлияло на увеличение нашей доли»,– говорит член правления Сбербанка Денис Бугров. По его мнению, доля банка выросла потому, что он – «один из немногих, кто не свернул ипотеку и установил приемлемые ставки».
     Однако участники рынка признают, что доминирующее положение Сбербанка не способствовало снижению ставок на рынке. «Ставки Сбербанка в течение 2009 года были на уровне большинства коммерческих банков, которые остались на этом рынке, – 14-16% годовых,– говорит директор департамента по работе с финансовыми институтами «Дельта Кредита» Вадим Пахаленко.– Наиболее сильно на ставки на рынке влияло АИЖК, которому государственные ресурсы на поддержку ипотечного рынка позволяли снижать уровень ставок». Для стимулирования рынка ипотеки, объемы которого в 2009 году откатились к уровням четырехлетней давности, правительство готово направить в 2010 году 250 млрд руб. через программу ВЭБа (см. «Ъ» от 1 марта). Эта программа позволит восстановить выдачу кредитов и довести ставки до 11% годовых, как того требовал президент и премьер, надеются в АИЖК. «Нынешнее распределение долей на рынке ипотеки вынужденное,– говорит господин Семенюк.– Чтобы у граждан был выбор, необходимо развивать конкуренцию, а для этого важно снова открыть средним и мелким банкам доступ к рыночным источникам долгосрочного финансирования».