Государство надеется удвоить объемы ипотечного кредитования

     Самый свежий прогноз Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предполагает, что объемы ипотечного кредитования в 2010 году вырастут более чем в два раза – до 280-320 млрд. руб. Расчет строится на том, что благодаря принимаемым государством мерам процентные ставки на отдельные кредитные продукты не будут превышать 11% годовых. Эксперты не разделяют такого оптимизма. К тому же, по их мнению, дело не только в величине ставок, но и в неплатежеспособности большей части населения страны.
     Прошлый год стал для российского ипотечного рынка тяжелым испытанием – кредитов на покупку жилья было выдано чуть более 130 тыс. (в 2,7 раза меньше, чем в 2008-м) на общую сумму 152,5 млрд. руб. (падение в 4,3 раза). Однако в 2010 году, по прогнозу АИЖК, объем рынка вырастет более чем вдвое и составит 280-320 млрд. руб. При этом в агентстве полагают, что один кредит на покупку жилья составит в среднем 210-240 тыс. руб., а брать их россияне станут как минимум в полтора раза чаще.
     Поводом для оптимизма государственных аналитиков стало то, что, по их мнению, ситуация на рынке улучшилась уже к концу прошлого года. Если в первом полугодии было выдано лишь 55,9 млрд. руб. ипотечных кредитов, то во втором их объем составил уже 96,6 млрд. Кроме того, в четвертом квартале было отмечено возвращение на рынок части отложенного спроса после того, как цены на недвижимость достигли дна, отмечают в АИЖК. Средневзвешенные ставки по выданным кредитам в этом году составят 12-13% в рублях и около 11% в иностранной валюте. В то же время благодаря государственным мерам по повышению доступности ипотечных займов, в течение года на рынке появятся продукты, процентная ставка по которым не превысит 11%, обещают аналитики.
     Независимые эксперты в один голос говорят о том, что осуществление этих планов возможно только при определенных условиях, большая часть которых, увы, невыполнима. «Планы АИЖК осуществимы при снижении первоначального взноса до уровня 10-11%, – заявила «НИ» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. – Люди не идут за кредитами не столько из-за процентной ставки, сколько из-за того, что первоначальный взнос слишком высок. На данный момент условия таковы, что заемщик должен выплатить залог к кредиту в 20 и более процентов. Безусловно, некоторые банки снижают этот уровень, но все равно он остается слишком высоким. Банки боятся выдавать кредиты, не покрытые на 90%. Ведь потом недвижимость может подешеветь, и в этом случае у них не будет возможности вернуть деньги».
     Геннадий Стерник, профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, считает, что количественные параметры плана АИЖК в такие сроки недостижимы. «Повышение доходов населения – вот что главное, – подчеркнул он «НИ». – Пока люди не увидят, что их доходы начали расти, они не будут брать ипотечные кредиты. Это естественное и ответственное поведение заемщика. И зависит оно сейчас от общеэкономической ситуации в стране». Еще одна важная причина, тормозящая ипотеку, – это, по мнению ученого, ужесточение банками требований к клиентам. «Сегодня эти требования остаются достаточно жесткими, и им удовлетворяет лишь небольшое число клиентов, – считает он. – Да, цены на недвижимость достигли «дна», но мы находимся в этом состоянии уже около полугода, а снижение спроса тем временем происходит повсеместно».

АИЖК привязалось к ставке ЦБ

     Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) собирается к концу апреля запустить ипотеку по ставкам 8,75-10,5% годовых. Это ниже, чем рекомендованная Владимиром Путиным ставка по программе ВЭБа (11%). Снизить ставки до такого уровня в АИЖК рассчитывают за счет введения кредита с переменной ставкой, привязанной к ставке рефинансирования ЦБ.
     С конца апреля банки-партнеры АИЖК смогут предложить заемщикам новый вид ипотечных кредитов, рассказал вчера исполнительный директор АИЖК по инновациям Станислав Дамбраускас. Кредиты, выдаваемые по программе «Переменная ставка», будут ориентированы на ставку рефинансирования ЦБ. К ставке ЦБ будет добавляться маржа банка, а также 0,5 процентного пункта, если кредиты выдаются на вторичный рынок, и если без личного страхования заемщика, ставка вырастет еще на 0,7 процентного пункта.
     ЦБ регулярно снижает ставку – за 2009 год ставка снижалась десять раз. При нынешней ставке рефинансирования ЦБ (8, 25%) процентная ставка по кредитам для населения составит: на жилье в новостройках – 8,75-10%, на вторичном рынке – 9,25-10,5%. Ранее премьер Владимир Путин для банков, участвующих в программе стимулирования ипотеки на строящееся жилье с помощью ВЭБа, прописал условие – выдавать ипотеку под 11% годовых, что эксперты считали нереалистично низким.
     Станислав Дамбраускас полагает, что для того, чтобы банку было интересно участие в этом проекте, его маржа должна составлять три-четыре процентных пункта с учетом операционных издержек и резервирования. При таком раскладе конечная ставка для заемщиков получается значительно выше заявленных АИЖК, но как пояснил «Ъ» господин Дамбраускас, «если заемщик высокого качества – с личным страхованием, с высоким первоначальным взносом, то мы будем рекомендовать банку маржу 0,5 процентного пункта».
     Плавающую ставку по ипотечному кредиту предлагается застраховать от слишком резких скачков. Ставку по кредитам будут пересматривать раз в год. Кроме того, у нее будет минимальный (5% годовых) и максимальный (20%) размер.
     Для того чтобы ускорить выдачу этого кредита, АИЖК разработало новую схему рефинансирования – предоставление займа под залог закладных по ипотечным кредитам, сообщил вчера гендиректор АИЖК Александр Семеняка. Эта схема будет распространяться только на программу «Переменная ставка» (запланированный объем выдачи 10,5 млрд в 2010 году) и «Материнский капитал» (6,3 млрд руб.).
     До сих пор рефинансирование АИЖК осуществлялось по классической модели – агентство выкупало пулы закладных у банков и выпускало под их обеспечение ипотечные облигации. Это позволяло банкам не загружать свои балансы ипотечными кредитами и, не имея собственных долгосрочных ресурсов, работать на выдаче ипотеки. Рефинансировать банки займами для АИЖК вынужденная мера. Классическое рефинансирование требует разработки и внедрения в банках проектной документации по каждой из программ, а это затягивает процесс. По новой схеме АИЖК сможет начать рефинансирование уже через четыре-пять месяцев, надеется господин Дамбраускас. Банкам участие в проекте тоже должно быть интересно, полагает Станислав Дамбраускас. «Мы проводили предварительные встречи с банками, и им интересен этот механизм,– говорит он.– Фактически АИЖК предоставляет им фондирование под залог закладных».
     «Такой кредит надо вводить – это будет движение АИЖК к рынку»,– согласен директор департамента по работе с финансовыми институтами «ДельтаКредита» Вадим Пахаленко. Благодаря полученным из бюджета 60 млрд руб. АИЖК могло в течение 2009 года держать ставки по своим программам на уровне 9,5-11,5%, в то время как нижняя граница у коммерческих банков находилась в пределах 13-15%. Это деформировало рынок, поскольку стоимость привлечения банков не позволяла им конкурировать с АИЖК. «Программы АИЖК были не рыночным продуктом, у них задача была поддержать рынок, что они и сделали»,– говорит Вадим Пахаленко.
     Впрочем, эксперты сомневаются в том, что АИЖК сможет опустить ставки ниже 11%. «Если оставить за скобками маржу банка и смотреть только на ставку ЦБ, то на бумаге ставки выглядят низкими»,– говорит гендиректор компании New Building Investment Сергей Бессонов. Кроме того, участников рынка смущает и новая схема рефинансирования. «Если закладные будут оставаться на балансе у банка, очень скоро возникнет давление на капитал»,– говорит господин Пахаленко. В АИЖК надеются решить эту проблему. «Банки могут досрочно гасить займы АИЖК и сами распоряжаться пакетом закладных, в том числе выпуская под них ипотечные облигации,– говорит господин Дамбраускас.– Либо АИЖК со временем может выкупать эти закладные у банков и секьюритизировать». Это вопросы перспективы, заключает он, а сейчас надо запустить эти продукты и простимулировать выдачу новых кредитов.

Ипотека подешевела до 11 процентов годовых

     Ставка по ипотечным кредитам для населения снизилась до рекордных для отечественной ипотеки 11 процентов. Об этом объявил вчера на пресс-конференции глава АИЖК Александр Семеняка. По его оценкам, смягчение самого важного условия при получении кредита – его стоимости, должно увеличить число потенциальных заемщиков как минимум вдвое.
     Программа «дешевой» ипотеки по крайней мере с участием банков, контролируемых государством, стартовала с этого понедельника. Но, судя по всему, пока осталась незамеченной для большинства потенциальных покупателей квартир. Новые параметры заложены в Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования. В ее рамках государство должно направить в банки, работающие с ипотекой, 250 миллиардов рублей – через выкуп у них ипотечных облигаций на довольно лояльных условиях (под семь процентов годовых в течение трех лет). Именно это обстоятельство и дает возможность банкам снизить риски и как следствие – понизить процентную ставку.
     Вчера генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка во всеуслышание объявил, что ипотека в России начала возрождаться, причем произошло это еще до начала действия новой процентной ставки. «Мы ожидаем, что данные Центробанка за первый квартал будут свидетельствовать о новой выдаче ипотеки в России в размере 45-50 миллиардов рублей, что примерно соответствует прошлогодним показателям», – отметил он. Объем жилищных кредитов по состоянию на 1 января 2010 года составил 1,181 триллиона рублей против 1,27 триллиона рублей на 1 января 2009 года.
     Однако, похоже, что в агентстве не столь уверены в силе числа «11». По экспертным оценкам, сегодня лишь 2-2,5 процента домохозяйств способны «потянуть» ипотечные платежи. То есть востребованность ипотеки в нашей стране все еще крайне низкая. До кризиса купить квартиру по ипотеке могли порядка 10-15 процентов населения.
     Глава АИЖК признался, что существует несколько вариантов развития событий. Оптимистичный вариант предполагает, что нарастание объемов выдачи ипотечных кредитов начнется уже этим летом. «В кризис банки зажимали деньги, сейчас предложения начнут нарастать. Кроме того, в прошлом году все ждали, когда цены на недвижимость достигнут дна. Сейчас жилье на рынке опять дорожает. Это также должно подстегнуть покупателей», – считает Александр Семеняка.
     Вчера агентство презентовало сразу несколько ипотечных продуктов. Часть из них носит явный социальный характер. Так, с апреля стартовала программа выдачи ипотечных кредитов с использованием средств материнского капитала (сейчас это свыше 300 тысяч рублей). До этого в рамках эксперимента семьям, родившим второго ребенка, уже было выдано 140 кредитов. Другой вариант – ипотека для военнослужащих. Максимальный размер кредита в этом случае составляет 2 миллиона рублей. В этом году в рамках этой программы планируется обеспечить порядка 5 тысяч семей.
     Стоит заметить, что все усилия в основном направлены на покупку квартир посредством ипотеки в новостройках. Таким образом государство намерено простимулировать стройкомплекс, который в прошлом году заметно просел. Вторичка же будет финансироваться по остаточному принципу и, соответственно, по повышенной ипотечной ставке.

     Государственная дума 23 апреля приняла обращение к премьер-министру РФ Владимиру Путину по вопросу ОАО «Страховая компания АИЖК». Депутаты выступили с инициативой ликвидации этой компании и направления средств, составляющих ее уставной капитал, обратно в бюджет.
     На пленарном заседании парламентарии поддержали обращение комитета Госдумы по финансовому рынку с предложением к единственному акционеру АИЖК – правительству РФ – ликвидировать ОАО «Страховая компания АИЖК» в установленном законодательством порядке. Также документ предусматривает направление 1,5 млрд руб., составляющих уставный капитал этой компании, в федеральный бюджет.
     Поводом для такого шага послужило экономически неэффективное, с точки зрения Госдумы, расходование средств бюджета. Дело в том, что ОАО «Страховая компания АИЖК» является дочерней для ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) и была создана для перестраховочной деятельности в сфере ипотечного кредитования. В России же фактически отсутствует прямое ипотечное страхование.
     Напомним, ранее гендиректор АИЖК Александр Семеняка заявлял, что уставный капитал страховой компании был сформирован не за счет государственных средств, а за счет прибыли агентства, полученной от платежей по рефинансированным кредитам и временного размещения свободных средств на депозитах. При этом члены комитета Госдумы признали, что при формировании страховой компании нарушений акционерного законодательства не было. В АИЖК также отмечали, что программа была одобрена федеральными министерствами и ведомствами, в частности Минэкономразвития, Министерством регионального развития, учтены замечания Министерства финансов.

     Ипотечные кредиты понемногу дешевеют: за первый квартал крупнейшие банки снизили ставки в среднем на 1%. Однако это следствие уменьшения инфляции, а отнюдь не призывов властей сделать жилье доступным. К концу года ставки могут подняться за счет массовой выдачи кредитов высокорисковым заемщикам, предполагают эксперты.
     Ставки по ипотеке опустились на 1% с начала года. Снизить стоимость жилищных кредитов решились большинство крупнейших банков, таких как Сбербанк, ВТБ-24, Московский кредитный банк, банк «Возрождение», Банк Москвы, Абсолют-банк и др.
     Так, Сбербанк опустил процент на 1-1,5%. Теперь минимальные ставки по рублевой ипотеке на квартиру в новом доме будут составлять не 11,95%, а 10,5%. «Однако нужно оговориться, что данная ставка действует с ограничениями, среди которых срок кредитования (10 лет), размер первоначального взноса около 40%, участие в зарплатных программах Сбербанка и регистрация права собственности на квартиру в новостройке: ставка снижается до 10,5% после оформления права собственности на жилье», – отмечается в исследовании агентства недвижимости Est-a-Tet.
     Примерно на 1,5% снизились ипотечные ставки в Газпромбанке, сейчас они составляют 13-14%. В среднем на 0,5% снизил для своих заемщиков стоимость кредитов ВТБ-24. Теперь минимальный процент по целевому кредиту на покупку жилья в банке составляет 13,6% в рублях и 9,1% в валюте, по нецелевому ипотечному кредиту под залог недвижимости – от 17,15% в рублях и от 11,6% в валюте. По кредиту с «плавающей ставкой» она составляет 12,6%. В Банке Москвы стоимость ипотечного кредита с начала года снизилась на 2,3-3%. «Остальные банки – участники ипотечного рынка снизили свои процентные ставки примерно на 0,5%», – добавляет директор департамента новостроек Est-a-Tet Юлия Гераськина.
     Сегодня средний по рынку размер ипотечной ставки на вторичном рынке составляет порядка 11-12%, на квартиры в новостройках – около 14% годовых.
     Не раз дороговизна и неподъемность жилищных кредитов вызывала возмущение властей. «Я думаю, что 10,5-11% для нашей страны уже ничего, но по-хорошему, оптимальной ставкой во всем мире считается 6-8%», – говорил в феврале этого года президент.
     Ставки по ипотеке зависят не от желания властей, а от состояния рынка и рисков. «Если риски велики, ставки по ипотеке будут велики. А
     при существующей непропорционально высокой по отношению к уровню доходов стоимости недвижимости риски всегда будут велики», – отмечает генеральный директор компании «Финэкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк.
     Но сейчас на рынке общая тенденция к снижению абсолютно всех ставок – и по кредитам, и по депозитам, что обусловлено замедлением инфляции. А ипотечный рынок вообще своеобразен: на нем тон задают госбанки – Сбербанк и ВТБ, говорит главный эксперт «Интерфакс-ЦЭА» Алексей Буздалин: они имеют возможность играть ставками, поскольку для них стоимость заимствований ниже на 2-3% при среднем показателе по рынку в 8%.
     «При этом у ВТБ более высокие ставки, потому что он более лоялен к заемщику, а у Сбербанка ввиду более жестких требований к нему ставки ниже», – добавляет Буздалин.
     Именно из-за высокой стоимости заимствований на период кризиса многие банки вовсе отказались выдавать ипотеку. Среди них, например, Номос-банк, Промсвязьбанк и др. Оставшиеся же вынуждены равняться на Сбербанк и ВТБ. В итоге, выдавая кредиты, эти банки тут же вынуждены их рефинансировать, тем самым превращая ипотечный бизнес в комиссионный, отмечает Буздалин.
     Тем не менее, по словам эксперта, сейчас розница снова становится драйвером роста. «Ведь корпоративных заемщиков, на которых можно зарабатывать, сейчас на рынке не хватает, а качественных корпоративных заемщиков – тем более», – считает эксперт. Таким образом, понемногу банки начнут реабилитировать розничное кредитование, в том числе и ипотеку. Но в будущем ставки по ипотеке вряд ли снизятся, а может быть, даже и вырастут, полагает Буздалин. «На рынке появятся «средние» банки, готовые кредитовать высокорисковых заемщиков под высокие ставки, чтобы компенсировать риск. В итоге средняя статистика по рынку покажет рост ипотечных ставок», – прогнозирует эксперт. Чтобы кардинально изменить ситуацию на российском ипотечном рынке, необходимо создать условия, при которых банки смогут привлекать дешевые долгосрочные ресурсы, говорит директор департамента продуктового и сегментного маркетинга Абсолют-банка Елена Воронина. «Для этого можно использовать средства пенсионного фонда, провести внутреннюю секьюритизацию под поручительства АИЖК, провести внешнюю секьюритизацию», – перечисляет Воронина