СБЕРБАНК ВЫРАБАТЫВАЕТ СТРАТЕГИЮ КРЕДИТОВАНИЯ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

     Российским банкам отводится ключевая роль в реализации национальных проектов, в частности, в таком важном, как «Доступное жилье». Об этом заявил первый вице-премьер Дмитрий Медведев на совещании с министрами и представителями крупных финансово-кредитных учреждений страны.
     Сегодня ипотечным кредитованием уже занимаются почти 350 банков. К концу нынешнего года объем таких кредитов может возрасти до 110 миллиардов рублей. Появятся основания говорить о значительном прорыве в этой области. В США, где потребительская психология строится на кредите, в рассрочку приобретается 95% частных домов и квартир. В России ипотечная схема заработала только в этом столетии. И то лишь потому, что банки стали, наконец, понимать ее выгоду и перспективность.
     Понятно, что первыми выходят на этот сегмент рынка крупные кредиторы. Лидирующие позиции здесь сразу занял Сбербанк России. Он же сохраняет их и сейчас. Из всего объема рынка ипотеки, оцениваемого на конец прошлого года в три миллиарда долларов, свыше двух третей приходится на этот банк.
     Рост конкуренции в этой сфере заставляет банкиров упрощать и удешевлять свои кредитные программы с тем, чтобы привлечь как можно больше клиентов, сделать жилье доступным не только для среднего класса, но и для бедных слоев населения. Руководство Сбербанка понимает, что без либерализации своей ипотечной политики лидерства не удержать. С этой целью в феврале банк предложил новые условия предоставления жилищных кредитов. Они сформулированы в программах «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит» и «Кредит «Ипотечный+».
     Максимальный срок, на который теперь Сбербанк предоставляет такие кредиты, увеличен с 15 до 20 лет. Первоначальный взнос сокращен с 30 до 10%, причем молодым семьям банк готов ссудить до 95% стоимости жилья. Снижены и ставки – с прежних 18% до 15-16% годовых. При этом получить кредит можно за две недели после предоставления полного пакета документов.
     Президентский проект предполагает, что к 2010 году ставки должны снизиться до 8%. А первый заместитель московского мэра Владимир Ресин заявил: «Мы сумеем добиться того, чтобы процентная ставка по ипотечному кредиту была не более 6% в год».
     Однако и сегодня есть возможности получить ссуду на более льготных условиях. Речь идет о программах, которые осуществляются Сбербанком совместно с властями некоторых регионов. К примеру, в соответствии с постановлением губернатора Новосибирской области любому, кто возьмет жилищный кредит, из местного бюджета будут возмещаться 6,5% годовых. Подобные программы реализуются и Среднерусским банком Сбербанка России. Его партнерами стали администрации Московской, Тверской и Смоленской областей.
     В особо привилегированном положении оказались молодые семьи. Так, в Пермском крае им выдаются безвозмездные субсидии для оплаты 30% стоимости жилья, приобретенного на ссуды Западно-Уральского банка. Аналогичные льготные программы уже действуют в Санкт-Петербурге, Иркутске, Ростове-на-Дону, Якутске и других городах.
     В минувшем году по итогам всероссийского конкурса, проводимого Ассоциацией российских банков и Национальным банковским журналом, Сбербанк был признан победителем в номинации «Лидер в области ипотечного кредитования». Такая оценка заслужена. Ипотечное кредитование стало для этого банка не только бизнесом, но и социальной политикой, призванной дать адекватный ответ на «квартирный вопрос», который продолжает оставаться острым и злободневным для миллионов граждан.
     Российский частный бизнес еще не вышел из стадии первоначального накопления капитала, поэтому прибыль для него означает пока слишком многое – это фактически перспектива выжить. Выдавать долгосрочные кредиты для многих коммерческих банков, да еще под 8% к 2010 году, будет просто непосильной нагрузкой. И государство, являющееся основным акционером Сбербанка, фактически задает в его лице новый стимул развитию экономики – рост жилищного строительства потянет за собой вверх и другие смежные отрасли. Поэтому судить об эффективности нахождения государственных средств в капитале Сбербанка только по его прибыли явно недостаточно. Необходимо учитывать роль банка в экономическом росте всей страны. Принимая во внимание, конечно же, и ипотеку.

ИПОТЕКА. ЗВУЧИТ ЗАМАНЧИВО. ДАВАЙТЕ РАЗБИРАТЬСЯ

     В рамках «национального проекта» по улучшению жилищных условий россиян правительство рассказывает нам с телеэкранов, что ипотечных кредитов с каждым днем будет больше и будут они лучше. А так ли они хороши уже сегодня? И что вообще такое – хорошие или плохие условия при ипотеке? Попробуем составить для читателей, «обдумывающих жилье», руководство к действию.
     Нам говорят, что мы вот-вот войдем в капитализм, и ипотека – один из первых признаков этого светлого будущего. Однако нынешние условия ипотеки на нашем рынке не отвечают стандартам, существующим в развитых капиталистических странах.
     Сегодня у нас есть:
     – сильно завышенные процентные ставки, делающие ипотеку заведомо невыгодной;
     – банки, незаинтересованные в выдаче ипотечных кредитов;
     – сомнительные структуры, выдающие кредиты на сомнительных условиях;
     – граждане, только недавно начавшие получать сколько-нибудь достаточный для ипотеки доход и лишенные гарантий того, что будут получать его еще 10, 15, 20 лет;
     – непредсказуемый рынок цен на недвижимость, еще не стабилизировавшийся после приватизации, и пропаганда, обещающая исключительно их дальнейший бесконечный рост;
     – отсутствие справедливого механизма наложения взыскания и реализации залога.
     Как и любой вид кредитования, ипотека позволяет купить то, на что денег нет. Как отличить разумное финансовое планирование от бездумной попытки жить не по средствам?

СОВЕТ ПЕРВЫЙ
     СУММА КРЕДИТА
     В Америке есть правило: сумма ипотечного кредита не должна превышать того, что зарабатывают заемщики за полтора года (вне зависимости от длительности срока предполагаемого займа). В России такими расчетами вынужденно пренебрегают: ведь тогда из-за низких зарплат, несоразмерных ценам, большинство наших граждан могли бы позволить себе только то жилье, в котором сами не захотели бы жить. Наши банки смотрят только на то, можем ли мы из ежемесячной зарплаты позволить себе ежемесячный платеж. Суммарной задолженности заемщика внимания не уделяется. Постарайтесь сами прикинуть ваши возможности, исходя из вашего заработка за полтора-два года.
     Вам скажут: Ипотека – единственный способ купить жилье, а дешевого жилья нет.
     Отвечайте: Жить не по средствам тоже надо с умом. Такой расчет позволяет определить приемлемый размер задолженности, соизмеримый с уровнем жизни заемщика.

СОВЕТ ВТОРОЙ
     ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
     Конечно, надо стараться уменьшить сумму кредита, в том числе сделав значительный первоначальный взнос. Однако не спешите продавать свою старую квартиру для покупки новой по ипотеке или тем более закладывать обе квартиры.
     Такие варианты имеют смысл, если:
     а) таким образом набирается половина или более стоимости новой квартиры, что заметно снижает сумму кредита и делает платежи доступными вам почти при любом сценарии;
     б) недвижимость, сдаваемая в «двойную ипотеку» или продаваемая для внесения первоначального вноса, не является для вас единственной.
     В остальных случаях, если кредит огромный, старая квартира недорогая, а месячные платежи – большие, имеет смысл сохранить имеющуюся недвижимость. Пусть уж сумма кредита будет побольше, но объектом риска будет только новая квартира. А старую можно сдать внаем и использовать деньги на погашение ежемесячных платежей.

СОВЕТ ТРЕТИЙ
     ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА И ВАЛЮТА КРЕДИТА
     Есть простое правило: суммарные выплаты по кредиту за весь срок его действия, включая проценты и комиссии, не должны превышать стоимости аренды такой же квартиры или дома в течение всего этого срока. В США при расчете по этой формуле максимально допустимая процентная ставка колеблется в районе 9%. Но в реальности ставки составляют в последние годы от 4% до 7% годовых.
     Сегодня ставка по ипотечным кредитам в России колеблется в основном от 11% до 13% годовых в долларах США и доходит до 15% в рублях. Даже по так называемой социальной ипотеке наименьшая возможная ставка составляет 10,5%.
     На Западе ипотечные кредиты дешевые, так как недвижимость считается надежным гарантом возврата кредита. У нас же такие кредиты считаются рискованными, в основном из-за их долгосрочности. Ведь в России поручиться за что-либо лет через 10–15 толком нельзя.
     Любая ставка от 10% и выше экономически невыгодна – постарайтесь ее снизить. Если проценты будут приемлемыми только в валюте, надо брать кредит в валюте. А что если ставки в рублях почти те же, что в валюте? Тогда имеет смысл брать в рублях, если в договоре нет никаких пунктов о возможном пересчете суммы долга в случае резкого обесценивания рубля. В России еще 15 лет назад не было частной собственности на квартиры, а с тех пор было несколько деноминаций национальной валюты и как минимум один полномасштабный дефолт. Можно ли предположить, что и в следующие 15 лет нечто подобное еще разок не произойдет? Вот именно. Придет и ваша очередь им показать «обесценивание дореформенных вкладов»!
     Вам скажут: Конечно, покупка жилья дороже его аренды. И вообще ставка в 15% объясняется условиями нашего рынка, все берут и не жалуются.
     Отвечайте:
     (а) Сдавать квартиру и таким образом продолжать выплачивать ипотеку – еще одна гарантия, которой пользуются заемщики во всем мире.
     (б) Правительство открыто признает, что необходимо снизить ставки до 8%. Эту цифру взяли не с потолка, именно она считается приемлемой в большинстве стран. А то что тысячи безумцев уже получили ипотечные кредиты под 15%, это их проблема. Мы лучше подождем эти 8%.
     Вам скажут: Все это чушь и ерунда. Наша экономика – самая стабильная в мире. Если бы банки считали, что рублю что-то угрожает, они бы не выдавали рублевых кредитов.
     Отвечайте: Тогда почему рублевые процентные ставки значительно выше валютных? Последние три года курс доллара к рублю только падает.

СОВЕТ ЧЕТВЕРТЫЙ
     СРОК КРЕДИТА И ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ
     Чем короче срок кредита, тем лучше.
     Так ли трудно платить в месяц на сто долларов больше, сократив срок кредита на пять лет? Если сумма кредита большая, экономия будет многотысячная. Чем больше процентная ставка, тем больше переплата за счет увеличения срока.
     Это видно из приведенной таблицы. Почувствуйте разницу между 8%, которые обещает наше правительство в будущем, и 13%, которые предлагают наши банки сегодня, а также разницу в общей переплате за кредиты разной продолжительности. При стоимости квартиры в 150000 долларов и ставке 13% за 30 лет вам предлагается переплатить дополнительно к стоимости жилья еще 208% – а значит, купить квартиру более чем трижды!
     Золотое правило: платеж по ипотечному кредиту (или расходы на найм жилплощади) не должен превышать 1/3 ежемесячных доходов семьи. У нас многие банки допускают размер платежа до 50% и даже до 60% ежемесячного дохода. А ведь это практически нереально отдавать половину или более своей зарплаты в течение многих лет!
     Сравните сумму месячного платежа с арендной платой за квартиру или дом такого же качества. Если кредит от 15 лет и более, платеж должен быть не больше, чем сумма, за которую вы могли бы снимать или сдавать эту же квартиру. Иначе ипотека не имеет практического смысла.
     А что если условия вас устраивают и вы почти решились? В следующем номере мы поговорим о том, на какие моменты важно обратить внимание при заключении договора ипотеки.
     Уважаемые читатели! Хотите задать какой-то вопрос? Предложить новую тему для рубрики «Путеводитель по капитализму»? Тогда свяжитесь с Ольгой Сагаревой по электронной почте sagareva@trud.ru.

Общественные настроения

     За последние 10 лет 80 проц. россиян, живущих в крупных городах, жилья не покупали и не получали бесплатно. Среди счастливчиков, которым все-таки удалось улучшить свои жилищные условия, 6 проц. квартиры достались «по очереди», 5 проц. – по наследству, 2 проц. брали кредит, а 7 проц. хватило собственных средств. Между тем ровно половина горожан нуждается в более свободном и удобном жилье. Таковы результаты последнего исследования, которое провел аналитический центр Ю.Левады.
     Пока же 47 проц. опрошенных живут в приватизированных квартирах, 23 проц. – в собственных домах, 21 проц. имеет государственное жилье, 2 проц. – ведомственное, а 5 проц. (в основном люди не бедные, неженатые или незамужние, а также состоящие в гражданском браке) квартиры снимают. Среди тех горожан, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, половина не в состоянии этого сделать. И ипотечные кредиты им не подспорье. Прежде всего потому, что 50 проц. опрошенных знают о них только понаслышке, а 22 проц. вовсе ничего об ипотеке не слышали. Те, кто «в курсе», относятся к явлению как к таковому скорее положительно. Вместе с тем без малого две трети россиян кредит брать не собираются, попросту потому, что он им не под силу. 26 проц. рассматривают такую возможность чисто гипотетически. Среди них более половины могло бы осилить ипотеку только в том случае, если бы кредит выдавался под 13 проц. годовых на 30 лет и никак не меньше.

ВЫ РЕШИЛИСЬ НА ИПОТЕКУ И ВСЕ ПРОСЧИТАЛИ? ТОГДА ПОСТАРАЙТЕСЬ НЕ НАСТУПАТЬ НА ГРАБЛИ

     В прошлом номере газеты мы с вами разбирались, какие условия ипотеки приемлемы. Не стоит ли подождать стабилизации цен на недвижимость и снижения процентных ставок?А сегодня попробуем учесть ряд важных моментов.

ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ВАШИХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
     Лучше всего, если в договоре прописано, что вы отвечаете по кредиту только заложенным имуществом. Банки редко на это идут, ведь если стоимость квартиры не покроет суммы задолженности, то банк не сможет требовать от вас продажи другой недвижимости для погашения кредита. В некоторых штатах в США это ограничение законодательно закреплено: там банк обязан разделить с вами риски, связанные с ростом или падением цен на недвижимость.
     По нашему законодательству, ничто не мешает кредитору в случае недостаточности залога требовать через суд, чтобы взыскание было наложено на другое имущество должника. Тем не менее желательно, чтобы в вашем кредитном договоре не было пункта, прямо указывающего, что вы несете ответственность по обязательствам всем своим имуществом. Помните: законодательство за эти годы может измениться в пользу заемщиков.
     Вам скажут: Цены на недвижимость растут, и от продажи квартиры всегда получается больше денег, чем необходимо для погашения кредита.
     Отвечайте: Цены не будут расти с такой скоростью вечно. Сегодняшний уровень цен в Москве уже сравнялся с ценами на недвижимость в крупных городах в других развитых странах, несмотря на то, что рост уровня жизни россиян существенно отстает.
     Нынешний сумасшедший рост цен на квадратные метры обуславливается в большей степени не объективными рыночными факторами, а другими обстоятельствами. Например, тем, что большое количество покупателей сегодня оперирует в качестве первоначального вложения не заработанными деньгами, а имуществом, полученным ими бесплатно в ходе приватизации.
     Конечно, «специалисты по недвижимости» будут говорить вам, что рост цен чуть ли не на 40% в год продолжится вечно, ведь это в их интересах. Специалисты по недвижимости у нас тесно связаны с агентствами по ее продаже, в интересах которых, чтобы вы покупали недвижимость сейчас.

ВНЕСУДЕБНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОГА
     Избегайте подписания договора, в который внесен пункт о наложении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В этом случае, вы будете иметь дело со штурмующей ваше жилье службой безопасности какой-то коммерческой структуры. Это будет вовсе не тот «приличный» банк, в котором вы брали кредит. Приличные банки в таких делах предпочитают не «пачкать руки» и перепродают «проблемные» долги их профессиональным «выбивателям». Недавний нашумевший случай с известным скрипачом, заблокированным какими-то невежливыми автоматчиками в своем коттедже на Рублевке, широко освещался в прессе и вызвал много улыбок: мол, богатые тоже плачут. Но случиться это может с каждым, просто если вы не являетесь известным скрипачом, пресса вами не заинтересуется.
     Наше законодательство позволяет внесудебное обращение взыскания на ипотечный залог, хотя и с большим количеством ограничений. Но их скоро станет меньше – чиновники обещают, что уже в этом году процедура реализации ипотечных залогов будет существенно упрощена.
     Постарайтесь не подписывать никаких документов, ограничивающих перспективы разбирательства спорных вопросов в суде. При судебном разбирательстве у вас будет больше времени, чтобы исправить положение, и большая вероятность, что залог будет реализован по выгодной цене и вы получите назад хоть что-то из вложенных вами средств.
     Вам скажут: По официальным данным, невозврат ипотечных кредитов составляет меньше 1%. Всего на данный момент известно о 300 случаях неплатежей, и все эти разбирательства обычно заканчиваются на досудебном этапе.
     Отвечайте: Ипотечные кредиты активно выдаются населению только в последние два-три года, и судить о проценте невозврата еще рано. Большинство дефолтов происходит не сразу же после получения кредита, а через несколько лет. Ни одного заемщика, полностью выплатившего 15 – 30-летнюю ипотеку, в России еще нет, ведь 15 лет назад ипотечных кредитов еще не существовало. А что касается досудебного разбирательства, то лично вам судья в мантии гораздо больше нравится, чем грубые мужчины в черных куртках, никогда не называющие своих фамилий.

ПРАВО «ВТОРИЧНОЙ ИПОТЕКИ»
     Представьте себе: прошло десять лет. Сумма задолженности, которую вам осталось выплатить, составляет 40000 долларов. Рыночная стоимость квартиры – 150000 долларов. В семье горе – срочно нужны деньги на лечение. Продать квартиру вы не можете, так как она заложена в банке.
     Во всем мире считается вполне нормальным в такой ситуации заложить квартиру повторно. То есть взять кредит, обеспеченный вашей образовавшейся долей в ее стоимости, в данном примере – 90000 долларов. В таком случае права банка, который предоставит вам этот «вторичный» ипотечный кредит, будут в случае вашего банкротства и продажи залога правами второй очереди, и процентные ставки по «вторичному» кредиту будут чуть выше.
     Российское законодательство такую «последующую ипотеку» позволяет. Однако, если в договоре, который вы подпишете сегодня, есть пункт, ее запрещающий, ваш «первый» кредитор сможет в будущем заблокировать такую сделку. Повторная ипотека у нас пока не распространена, но скоро, когда появится большое количество заемщиков, выплативших значительную часть своих «первых» кредитов, она получит развитие.

ПЕРЕПРОДАЖА
     Двадцать-тридцать лет – долгий срок. Дальнейшее улучшение жилищных условий может понадобиться вам или вашим детям уже в ближайшем будущем, а может быть, вы устанете от капитализма и решите уехать на Кубу навсегда. Подумайте о том, чтобы квартиру можно было продать, одновременно расплатившись с банком и забрав себе разницу. В договоре, который вы подписываете, не должно быть никаких штрафов за досрочное погашение. В практике западных стран продажа дома, купленного в кредит, и одновременно за счет нового кредита покупка дома большей площади или жилья в другом городе вполне распространена. У нас подобный механизм еще не разработан. Но вскоре он, безусловно, появится.
     Уважаемые читатели! Если вы хотите задать вопрос или предложить тему для рубрики «Путеводитель по капитализму», свяжитесь с «Трудом-7» по адресу электронной почты: letter@trud.ru

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ
     Старайтесь избегать, во-первых, банков, о которых вы никогда не слышали, а во-вторых, банков, основной деятельностью которых является выдача кредитов. Среди них есть приличные финансовые компании, специализирующиеся на ипотеке, но есть и сомнительные структуры, на самом деле заинтересованные в первую очередь в том, чтобы как можно скорее отобрать и выгодно реализовать залог.
     Помните: сотрудники банков часто сами плохо разбираются в бумагах, которые суют вам на подпись – не пытайтесь получить у них юридическую консультацию.
     Банк потребует, чтобы предмет залога был застрахован. Банки будут навязывать вам полис той компании, с которой они «работают». Если вы проявите настойчивость и отстоите свое право застраховаться «на стороне», скорее всего, это будет дешевле.
     Если вы заключаете договор на этапе строительства под залог права требования по договору инвестирования, скорее всего, до сдачи дома в эксплуатацию процентная ставка будет выше, а после оформления документов на собственность она должна стать ниже. Обратите внимание на другие пункты договора. На чьи плечи ляжет финансовая ответственность в случае, если строительная фирма разорится и дом построен так и не будет?
     Что касается схем со всякими «ЖСК» и «ипотечными кооперативами», предлагающими так называемую (в их рекламе) «социальную ипотеку» по баснословно низким ставкам, то по сути большинство подобных организаций являются просто пирамидами. Намерения организаторов этих схем могут быть высокими и чистыми, но вот гарантий они могут дать не более, чем ваш сосед, занимающий у вас в долг.
     Не поддавайтесь всеобщей панике и ажиотажу. Синица в руке может быть лучше, чем журавль в небе. Если вы хотите жить в другой квартире, вы совершенно не обязаны покупать ее на чудовищных и неприемлемых условиях и к тому же по завышенной цене. Вы могли бы просто сдать в аренду имеющуюся у вас квартиру и, доплачивая из своих доходов, снимать другую. Вы привыкнете делать большие месячные платежи за жилье, но при этом риск минимален – если вы не справитесь, у вас по крайней мере останется своя квартира.
     Быть свободным от огромных обязательств, угрожающих единственной крыше над вашей головой, это само по себе дорогого стоит. А там глядишь, цены стабилизируются, ставки снизятся, или законодательная база улучшится в отношении защиты прав заемщиков. Вот тогда и посмотрим.

Новый игрок намерен привлечь сотни миллионов долларов на Западе для рефинансирования российских ипотечных кредитов

     На днях стало известно, что на вторичном ипотечном рынке появился новый игрок – Русская ипотечная акцептная компания (RuMAC), которая займется рефинансированием ипотечных кредитов. Инициаторы создания новой структуры – Национальная ассоциация участников ипотечного рынка и Ассоциация строителей России. Инвестором в новом проекте выступит американская компания Greenwich Financial Services. RuMAC планирует предложить процентную ставку ниже рыночной на 0,5-1%. Эксперты считают, что у компании могут быть неплохие перспективы, если она действительно предложит столь выгодные ставки.
     Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) – создана в 2003 г., ее учредители – Ассоциация российских банков, Всероссийский союз страховщиков, Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Национальная ассоциация участников фондового рынка, Профессиональная ассоциация регистраторов, трансфер-агентов и депозитариев, Российская гильдия риэлторов, Российский союз промышленников и предпринимателей (работодателей) и Российское общество оценщиков. Greenwich Financial Services – международная финансовая компания, которая с 1995 года осуществила сделок на общую сумму свыше 50 млрд долл. В июле 2005 г. компания структурировала и разместила первую в России серию сквозных (pass-through) облигаций, обеспеченных автомобильными кредитами банка «Союз».
     На этой неделе на встрече руководства Ассоциации строителей России (АСР) с президентом компании Greenwich Financial Services Уильямом Фреем было объявлено о создании компании RuMAС. Одним из инициаторов ее создания выступила Национальная ассоциация участников ипотечного рынка. RuMAС планирует выпуск ипотечных ценных бумаг за пределами РФ, рассказали RBC daily в пресс-службе АСР. Главным инвестором проекта станет финансовая компания Greenwich Financial Services. Предполагается, что эта структура будет обеспечивать приток средств с международных финансовых рынков. Как рассказал RBC daily вице-президент АСР, председатель совета директоров НАУИР Владимир Пономарев, по предварительным прогнозам, RuMAС выйдет на рынок с процентной ставкой на 0,5-1% ниже среднерыночной: «Если предположить, что в конце текущего года усредненная рыночная ставка по кредитам в рублях составит 11%, то рефинансируемые нами кредиты будут иметь ставку на уровне 10-10,5% годовых. Мы готовы работать с любыми ипотечными кредитами, независимо от величины первоначального взноса. Это позволит банкам разнообразить линейку кредитных продуктов, что, в свою очередь, повысит доступность ипотеки для населения».
     Иностранные инвесторы проявляют большой интерес к российскому ипотечному рынку, так как на Западе процентные ставки по жилищному кредитованию составляют от 3 до 7% годовых, а в РФ – от 9 до 15%. По словам Владимира Пономарева, с помощью Greenwich Financial Services и других инвесторов на российский банковский рынок будет привлечено несколько сот миллионов долларов. Точная сумма пока не называется. Заявленный уставный капитал RuMAС на сегодня составляет 1 млрд руб. Как объяснил RBC daily г-н Пономарев, при выпуске ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, будет использована схема, которая раньше уже была отработана Greenwich Financial Services на примере автомобильных кредитов банка «Союз». Стартует новый проект, по словам участников, в конце 2006 – начале 2007 г.
     Эксперты говорят, что появление структур, подобных RuMAС, – вынужденная мера для рынка. «На данный момент недоработанность закона об ипотечных бумагах не позволяет выпускать ипотечные ценные бумаги на территории России», – отмечает бывший первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Владимир Гасяк. Он считает, что поэтому и действует схема, по которой российский первичный кредитор передает пул ипотечных кредитов иностранному эмитенту, имеющему право на выпуск ценных бумаг. По словам директора центра ипотечного кредитования БИН-Банка Дмитрия Галкина, сегодня рынок нуждается в оптимальном инструменте привлечения ресурсов для первичного кредитования. «Пока законодателями не внесены необходимые поправки в закон, подобные профессиональные участники помогут российским банкам получить доступ к зарубежным ресурсам и увеличить объемы ипотечного кредитования», – утверждает он.
     Опрошенные RBC daily участники рынка оценивают появление нового игрока на рынке рефинансирования позитивно, но утверждают, что ему придется столкнуться с серьезной конкуренцией со стороны крупных российских банков. Сейчас секьюритизацией своего портфеля занимаются несколько крупных финансовых структур, среди которых Внешторгбанк, Городской ипотечный банк и «Дельта Кредит». Они находятся на стадии подготовки сделок, и, скорее всего, кто-то из них первым выпустит ценные ипотечные бумаги. По мнению экспертов, RuMAC, начинающая сейчас с нуля и только приступившая к созданию инфраструктуры по обслуживанию кредитов, в ближайшем будущем не сможет составить им серьезной конкуренции. «Рынок рефинансирования ипотечных кредитов сейчас очень востребован, – комментирует ситуацию управляющий директор по банковским делам компании «Дельта Кредит» Лора Файнзилберг. – И Greenwich Financial Services – действительно, заметный игрок на международных финансовых рынках. Но о серьезности RuMAC говорить рано. Насколько высоким будет уровень предоставляемых ею услуг – на данном этапе предполагать нельзя».
     По мнению и.о. президента Национальной ипотечной компании Сергея Постнова, нельзя рассчитывать, что к услугам RuMAC будут прибегать крупные российские банки. «Сейчас они сами стремятся накопить портфель и самостоятельно осуществить секьюритизацию, – рассуждает он. – Но средними и мелкими банками, прежде всего региональными, это будет весьма востребовано». Ипотечное кредитование развивается, а собственного капитала для выдачи большого портфеля ипотечных кредитов у них не хватает. По словам г-на Постнова, если условия, предоставленные Российской ипотечной акцептной компанией, будут выгодными, то банки с периферии к ней потянутся. «Однако раз секьюритизация идет с помощью западного капитала, надеяться на исключительно выгодные для наших банков ставки не приходится, потому что иностранные компании, инвестирующие в Россию и идущие на существенные риски, хотят получить максимальную выгоду», – заключает он.

     Все когда-то бывает в первый раз. Первая любовь, первая зарплата, первый кредит... Иногда он оказывается ипотечным. И это понятно. Страх перед неизбежностью длительное время жить в долг все-таки уступает необходимости иметь крышу над головой. Сегодня все больше москвичей задумываются над тем, по плечу ли им ипотека.
     Ведь покупать с помощью нее квартиру стало выгодно.
     «МК» решил разобраться в деталях и подводных камнях ипотечного кредитования.

Кто сегодня берет ипотеку?
     Молодежь в возрасте от 20 до 25 лет получает кредит крайне редко. Банки, как правило, неохотно кредитуют эту возрастную группу. Причина – молодой возраст заемщиков и нестабильный доход, уровень которого должен быть довольно высоким.
     Молодые люди в возрасте от 25 до 30 лет – желанные клиенты банков. Почему? Приходит время задуматься о семье, кое-кто уже обзавелся детьми и желает улучшить жилищные условия. Появляется стабильный средний доход, а таких клиентов банки кредитуют более охотно.
     Люди в возрасте от 30 до 40 лет чаще других становятся заемщиками. Как правило, это уже состоявшиеся (в профессиональном плане) дамы и господа, у которых появилось желание вложить деньги в недвижимость или купить новое жилье. Кстати, люди в возрасте 40-50 лет пользуются ипотекой, как правило, для приобретения квартир для своих детей.
     Людей в возрасте свыше 50 лет кредитуют, увы, крайне редко – банки делают ограничения по возрасту заемщика (до 65 лет на дату окончания кредита), да и тариф по страхованию ипотечных кредитов для таких людей выше.

Когда профессия значения не имеет
     Род занятий ипотечных заемщиков сегодня самый разнообразный. Кредиты берут все, начиная с простых офисных работников с уровнем дохода $500-600 и заканчивая крупными бизнесменами. Однако наибольшее количество пользователей ипотечными кредитами составляют работники по найму (специалисты, управленцы) с уровнем дохода более $1000. Не чураются кредитных денег и владельцы собственного бизнеса. Хотя им банки дают кредит осторожно, поскольку эти люди в ответе не только за себя и свое дело, но и за тех, кто работает на их предприятии (фирме).
     Важно помнить: стабильная работа и профильное образование – залог вашего успеха в банке.

Почему люди берут кредит?
     Как правило, ипотечный кредит берут по трем причинам:
     1) для улучшения жилищных условий (когда берут кредит на сумму разницы между стоимостью прежней квартиры и новой);
     2) для покупки первого (основного) жилья, имея накопления на часть его стоимости;
     3) для получения денег под залог имеющейся недвижимости (будь то квартира или дом) на потребительские нужды: образование, крупные расходы, строительство дома, оплата долевого участия в строительстве.
     Самые популярные кредиты сегодня – на покупку квартиры (вторичный рынок) под ее же залог и на потребительские цели под залог имеющейся недвижимости (объем таких сделок – до 80%).
     Важно помнить: с точки зрения экономики покупать недвижимость в кредит сейчас выгодно, поскольку цены на жилье растут, а клиент возвращает кредит исходя из ранее взятой суммы.

На каких условиях предоставляется кредит
     Сегодня ипотечным кредитованием занимаются более 46 банков, а общее количество программ – более 150. Они рассчитаны едва ли не на все случаи жизни и любой (впрочем, довольно туго набитый) кошелек. При этом процент за пользование кредитом снизился.
     Судите сами: только за последний год процентные ставки в среднем по рынку снизились с 12-14% годовых до 10-11% в валюте и с 14-18% до 12-14% в рублях. Это раз. Снизился размер первоначального взноса до 15-20% от стоимости приобретаемой квартиры – это два. Срок кредита увеличился до 25-30 лет – три.
     Важно помнить: наиболее выгодные процентные ставки начинаются от 9,5% годовых. Однако они повышаются в зависимости от срока кредита и формы подтверждения дохода (какой он у вас: «белый» или «серый»?).
     Появились программы кредитования загородной недвижимости: коттеджей, земельных участков. Процедуры оформления сделок упростились, сократились сроки рассмотрения заявок клиентов на предоставление ипотечного кредита с 5-7 до 1-3 дней.

Что такое оптимальный кредит
     Оптимальным считается кредит с удобным графиком погашения и комфортной (для семейного бюджета) суммой платежа. Как показывает практика, «комфортный платеж» – тот, после оплаты которого у семьи остается более 50% дохода.
     Таким образом, если семья хочет получить кредит на улучшение жилищных условий (продать имеющееся жилье и с доплатой купить новое), например, на сумму $40 тыс., то необходимый доход семьи должен составить около $1200 в месяц.
     Если вы собираетесь купить квартиру в целом, то, учитывая выросшую стоимость жилья в Москве (от $3000 за кв. метр), необходим кредит в $100-120 тыс. минимум. Чтобы его получить, нужен доход в $2-2,5 тыс. на семью.
     Важно помнить: если плата за кредит (она состоит из суммы долга и процентов за пользование ипотекой) съедает больше 50% дохода семьи, свести концы с концами очень тяжело. Тогда жизнь становится не в радость, а в тягость.

Распространенные заблуждения
     Чаще всего граждане, покупая с помощью ипотеки квартиру, думают, что она является собственностью банка до полного погашения кредита. Это не так. Квартира (как, впрочем, и любой объект недвижимости) становится вашей собственностью в момент покупки и только после этого обременяется залогом. Это означает, что собственник не может продать, перезаложить, подарить или иным способом распорядиться квартирой, домом, коттеджем и т.д. без ведома банка или до полного погашения долговых обязательств. Во всем же остальном, включая прописку, вы полноценный собственник. По крайней мере, пока являетесь добросовестным плательщиком по кредиту.
     Некоторые проблемы могут возникнуть в том случае, если вы пожелаете прописать в квартире лиц, не указанных заранее в договоре с банком. Но даже в этом случае отказ в регистрации можно обжаловать в суде.
     Также не стоит соблазняться очень низкими процентными ставками по ежемесячным выплатам. Следует учитывать, что существуют разные формы платежей, и объявляемые в рекламе 7% годовых в начале оформления ипотечного кредита в итоге могут вылиться в сумму, значительно превышающую первоначально вами планируемую.
     Важно помнить: кредит – это серьезное обязательство. Именно поэтому заемщику необходимо четко оценивать свои силы.
     Второе – всегда следуйте советам банка: по сути, он является вашим помощником как в подготовке документов, так и в обеспечении четкости и чистоты расчетов по сделке.
     Но это не все. Потенциальному заемщику следует заранее быть готовым к дополнительным расходам, которые, как правило, объявляются банками только при подписании кредитного договора.

Какие дополнительные расходы вас ждут
     Единовременные платежи: оценка предмета залога ($100), сбор за выдачу кредита, регистрация сделки, услуги риэлтора.
     Ежегодные платежи: около 1% остатка кредита по страховке. Например, комиссия за ведение ссудного счета, за обналичивание денежных средств, расходы по страховке и т.д. Все эти расходы придется нести вам, заемщику.

Какие нужны документы
     Список основных документов на самом деле невелик. В пакет входят: справка о доходе формы 2 НДФЛ (или в произвольной форме), паспорт, трудовая книжка, документы об образовании, документ о семейном положении, документы по активам заявителя, резюме и сведения о работе. Главное, чтобы вам ипотека была по плечу и в этом решении банк был с вами солидарен.

О плюсах и минусах ипотеки
     Кратко сформулировать плюсы и минусы ипотеки можно так: за короткий промежуток времени вы становитесь владельцем собственного жилья, но за это в течение длительного срока вам придется выплачивать ежемесячно значительную сумму денег

ПЛЮСЫ
     1.Возможность уже сегодня иметь собственное жилье, вложив всего 10-15% его стоимости
     2.Квартира сразу становится собственностью клиента
     3.Получение налоговой льготы по квартире и процентам
     4.При потребительском ипотечном кредитовании – возможность под залог имеющейся недвижимости получить кредит на разные нужды

МИНУСЫ
     1.Удорожание квартиры в течение кредита на сумму процентов
     2.Квартира в залоге в течение всего срока кредита
     3.Дополнительные расходы по сделке

Полезный совет
     Желающим улучшить жилищные условия с помощью ипотечного кредитования лучше не стараться делать это самостоятельно, советуют специалисты. Сегодня существует довольно много организаций, занимающихся продвижением как ипотечного, так и иных видов кредитования. Попробуйте обратиться к ним (консультация у нормальных фирм бесплатная).
     Не следует также доверять первой попавшейся на глаза рекламе, размещенной в Интернете или метро. Лучше потратить немного времени, пообщаться в нескольких компаниях и выбрать наиболее выгодную для себя. Подходить к «ипотечному делу» следует не торопясь и со всей ответственностью. Ведь большинство из нас покупают недвижимость только один раз в жизни.

     ВНИМАНИЕ! Учитывая суперактуальность темы ипотечного кредитования, а также повышенный интерес к ней наших читателей, отныне по всем вопросам, связанным с ипотекой, вы можете звонить прямо в «МК» по телефону 250-72-72, доб. 73-89. Мы призовем к ответу наиболее компетентных специалистов, а их ответы опубликуем на страницах «МК».

У новосибирских банков растут портфели ипотечных кредитов

     Новосибирские банки в борьбе за клиента пытаются упрощать процедуру ипотечного кредитования и снижать ставки по кредитам. Однако эксперты говорят, что в 2006 г. ставки по кредитам вряд ли существенно сократятся.

По данным администрации Новосибирской области, в 2005 г. в области было выдано 4700 кредитов на общую сумму 2,7 млрд руб. Новосибирским областным агентством ипотечного жилищного кредитования выдан 1321 кредит на 860 млн руб. По данным Департамента строительства администрации области, с начала года банки снизили минимальную ставку по ипотечным кредитам с 14% до 12%.    Сейчас ставка является дифференцированной: если заемщик готов вложить половину стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, он будет кредитоваться под 12% годовых. Если первоначальный взнос будет меньше, ставка может возрасти до 16%.

     Гендиректор Новосибирского областного агентства ипотечного жилищного кредитования (НОАИЖК) Алексей Струков отмечает возросшую привлекательность ипотечного рынка. По его словам, только с конца 2005 г. по май 2006 г. количество игроков на нем увеличилось с 18 до 25. По-прежнему в общем объеме ипотечных кредитов лидирует федеральная программа кредитования. По словам Струкова, в 2005 г. НОАИЖК снизило ставку с 15% до 14%, а в 2006 г. стало дифференцировать ставку заемщикам в зависимости от первоначального взноса. «Сейчас банки вынуждены снижать ставки до 12%», – отмечает он. Эксперты говорят, что за последний год конкуренция на ипотечном рынке усилилась. Развивая собственные программы кредитования, банки разрушили монополию АИЖК, считает директор ипотечного брокера «Прайм Тайм» Аркадий Рофе. Только собственные длинные деньги позволяют банкам подкреплять стандартное предложение НОАИЖК собственными программами. Позволить себе масштабно развернуть ипотечное кредитование могут только наиболее крупные из новосибирских банков.
     О своих лидерских амбициях на этом рынке уже заявил Cибакадембанк. Первый заместитель гендиректора САБ Владислав Хохлов говорит, что в ближайшее время банк предложит четыре новые программы ипотечного кредитования, в том числе позволяющие получать кредиты под 12% годовых на срок до 30 лет. А портфель ипотечных кредитов банк планирует увеличить в этом году с 400 млн руб. до 8-9 млрд руб. Заместитель директора региональной дирекции ИБГ «Уралсиб» Максим Соколов говорит, что банк в 2005 г. снизил ставку по ипотечным кредитам до 15%. По его словам, объем выданных кредитов в 2005 г. по сравнению с 2004 г. вырос в 10 раз. В марте «Уралсиб» ввел программу ипотечного кредитования без первоначального взноса. На 1 апреля 2006 г. объем портфеля ипотечных кредитов банка «Уралсиб» в Сибири составил $52 млн. Две собственные ипотечные программы в конце 2005 г. ввел Собинбанк, рассказывает заместитель управляющего западносибирским филиалом банка Дмитрий Синицын. По его словам, одна из них не требует справки о доходах от заемщика, другая предполагает залог уже имеющегося у клиента жилья. По этим программам банк кредитует клиентов под 15-16% годовых. По словам Синицына, в 2005 г. объем портфеля по ипотечным кредитам Собинбанка составил около 250 млн руб., в 2006 г. банк намерен увеличить его в три раза. По словам начальника сектора ипотечного кредитования Новосибирского муниципального банка Мины Зельцер, в 2005 г. банк выдал жилищных кредитов на 190 млн руб. – в 3,5 раза больше, чем в 2004 г. НМБ планирует наращивать портфель ипотечных кредитов и увеличить их объем в два раза. Ставки по ипотечным кредитам в 2006 г. снижены на 2-3% и варьируются от 12% до 16% годовых, говорит Зельцер.
     Эксперты отмечают, что при примерно равнозначных ставках кредитования выигрывает тот банк, который максимально упростит процедуру выдачи займа. Алексей Струков говорит, что пакет из 47 документов сейчас уменьшился до 4-5 справок. Аркадий Рофе считает, что банки в ближайшее время будут вынуждены максимально упростить условия выдачи кредитов. Например, говорит он, банки начинают принимать справки о зарплате, заверенные работодателем клиента, не проверяя их через налоговую инспекцию и службу безопасности.
     Аналитик БКС Денис Мухин считает, что в течение года ставки по ипотечным кредитам не упадут. Мухин говорит, что эти ставки зависят прежде всего от работы кредитных бюро. «Нормально функционировать кредитные бюро начнут только в 2007 г., тогда банки смогут минимизировать риски при выдаче кредитов и снизить процент по ним», – рассказывает аналитик. По его словам, ставка ипотечного кредита не привязана к ставке рефинансирования ЦБ, потому что банки предпочитают не брать кредитов в ЦБ. Большинство банков старается привлекать средства за рубежом или выпускать облигации. С ним согласен Дмитрий Синицын из Собинбанка. А управляющий новосибирским филиалом банка «Сибконтакт» Александр Лубенец говорит, что снижение ставок по ипотечным кредитам возможно при условии низкой инфляции. Если рынок строящегося жилья не увеличится, снижение ставок по ипотеке только повысит цены на квартиры, считает Лубенец.

     Ипотека, как и все новое в нашей стране, приживается тяжело. Но все же приживается. Первыми перестали бояться загадочного слова продавцы, поняв, что для них по большому счету не имеет значения, откуда получены деньги. Следом начали созревать покупатели. Накопить на квартиру (и даже на первый взнос) становится все сложнее: цены на рынке неуклонно растут, и надеяться на то, что ближайшие годы они упадут или хотя бы остановят рост, не приходится.
     До сих пор одним из основных сдерживающих факторов для желающих обратиться за ипотечным кредитом были процентные ставки. И хотя за три года развития ипотеки в большинстве банков они снизились на пять-шесть пунктов, все равно остаются достаточно высокими (если сравнивать, например, с Европой).
     Сейчас ситуация может измениться. На рынке наконец-то появилась услуга рефинансирования.
     То есть теперь заемщик, несколько лет тому назад оформивший ипотеку по ставкам, значительно превышающим нынешние, может взять новый кредит и тем самым сократить процентные выплаты.
     По мнению аналитиков, выгодная всем сторонам услуга будет динамично развиваться, и те, кто берет кредит сегодня, в случае снижения ставок в будущем также смогут его рефинансировать, а не платить, скажем, 20 лет одни и те же фиксированные проценты. А это значит, что снят еще один психологический барьер на пути потенциальных заемщиков, прекрасно понимающих, что ждать понижения ставок на фоне роста цен становится все более бессмысленно.
     Но это если говорить о перспективах. А здесь и сейчас ощутимую выгоду от рефинансирования получают люди, взявшие заем несколько лет назад и продолжающие платить несоизмеримые с реальными рыночными ставками проценты.
     Кроме снижения процентной ставки программы рефинансирования дают возможность также изменить валюту или срок займа. Причем перекредитовываться не обязательно в том банке, где был взят кредит (да и не везде разработаны соответствующие механизмы).
     Ведущие российские банки сейчас запускают программы рефинансирования ипотечных кредитов, полученных в других кредитных организациях.
     «Программа рефинансирования Международного московского банка (ММБ) позволяет с помощью своего кредита завершить погашение ипотечного кредита, полученного ранее в другом банке по гораздо более высокой, чем сейчас, процентной ставке, – говорит начальник управления маркетинга и развития розничных банковских услуг ММБ Сергей Тропин. – Например, при рефинансировании остатка кредита в размере $60 тыс. и разнице в ставке на 1% экономия клиента за десять лет на выплате процентов по кредиту составит около $4 тыс. Нетрудно подсчитать, какие деньги смогут сэкономить заемщики, взявшие кредит в 2002-2003 годах, когда среднерыночные ставки по ипотеке были выше сегодняшних на 4-5%».
     По условиям программы рефинансирования ММБ минимальная процентная ставка находится на уровне 9,9% в долларах и 14% в рублях, а максимальный срок кредитования составляет 20 лет.
     Еще одним плюсом программы ММБ является то, что клиенты могут включить в сумму кредита средства, необходимые не только для погашения остатка ипотечного займа, но и для ремонта и благоустройства квартиры.
     Более демократичными становятся и требования к заемщикам: в ММБ рассматриваются не только доходы самого заемщика, подтверждаемые справкой установленного образца, но и совокупный доход семьи, а также иные доходы. Решение о предоставлении кредита выносится максимум через неделю после получения заявки, а срок его действия составляет четыре месяца.
     Следует, однако, иметь в виду, что рефинансирование неодинаково выгодно для всех клиентов, поскольку за перекредитование придется заплатить.
     Рассчитывая рентабельность этой операции, надо изучить и подсчитать все сопутствующие расходы. Прежде всего это оплата услуг оценщика и взимаемая банком стандартная комиссия. Например, в ММБ она составляет 2% от суммы кредита, но не менее $1 тыс. и не более $3 тыс.
     А в некоторых других банках существуют и дополнительные сборы – за рассмотрение заявки, выдачу кредита, конвертацию, открытие ссудного счета.
     Кроме того, при смене банка придется переоформить и страховые полисы. Комплексное ипотечное страхование включает страхование жизни и трудоспособности заемщика, квартиры и права собственности на нее. Дополнительные расходы по переоформлению страхового полиса специалисты оценивают в 1-1,5% ссудной задолженности.
     Поэтому, чтобы накладные расходы не свели на нет ожидаемую выгоду и сделка имела смысл, разница в кредитных ставках, по оценкам специалистов, должна составлять не менее 1-2%. А существенную выгоду от рефинансирования, по мнению начальника управления розничных продуктов и услуг ММБ Алексея Аксенова, клиент получит уже при снижении ставки на 3%.

АИЖК хочет довести ставку по ипотеке до 11%

     В России ожидается снижение минимальной ставки по ипотеке с 12% до 11%. Об этом сообщил вчера гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка. По его словам, до конца текущего года планируется опустить ставку до 11%, а к 2008-му – ниже 10%. Как известно, АИЖК выкупает у коммерческих банков закладные по ипотечным кредитам, выданным по стандартам агентства. Процентная ставка является одним из таких стандартов.
     ФЦП «Жилище», утвержденная правительством в декабре прошлого года, предусматривает снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до 10% к 2008 году и до 8% – к 2010-му (при этом накануне принятия программы спикер Думы Борис Грызлов вообще предложил рекордное снижение процентной ставки – до 6,5% в 2006-2007 гг.). АИЖК регулярно снижает ставку в своих стандартах, однако сейчас агентство подошло к критической планке, которую устанавливает инфляция. Как заявил вчера премьер-министр Михаил Фрадков, с 1 января по 15 мая инфляция в России составила 5,6%. При этом федеральный бюджет основан на годовом прогнозе инфляции 8,5%, а министр экономразвития Герман Греф вчера еще раз подтвердил, что считает возможным удержать инфляцию по итогам этого года в пределах 9%.
     Процентные ставки по ипотечным кредитам в Сбербанке, Газпромбанке и банке «Союз» составляют 14%, во Внешторгбанке-24 – 13%.
     В АИЖК «Времени новостей» сообщили, что, по мнению агентства, ставка 11% остается рыночной и не нарушает стабильность банковского бизнеса. Г-н Семеняка рассчитывает, что снижение стоимости ипотеки может быть достигнуто за счет роста объема кредитования. По его словам, при помощи ипотеки в 2005 году было профинансировано 4% сделок купли-продажи на рынке недвижимости. Ипотечные кредиты составили 2,6% от общей суммы этих сделок. По данным г-на Семеняки, в 2005 году АИЖК рефинансировало каждый пятый ипотечный кредит в России, общее количество которых составило 78,6 тыс. В связи с этим глава АИЖК отметил, что развитие ипотеки никак не связано с ростом цен на недвижимость, ведь при таком объеме очень трудно влиять на рынок.
     Глава Минрегиона Владимир Яковлев в декабре прогнозировал, что общий объем предоставленных ипотечных кредитов вырастет с 20 млрд руб. в 2004 году до 150 млрд в 2007-м и до 415 млрд в 2010-м. В нынешнем году АИЖК планирует утроить объем рефинансирования ипотечных кредитов. Как сообщили «Времени новостей» в пресс-службе агентства, каждый месяц АИЖК рефинансирует приблизительно 1700 ипотечных кредитов, и по итогам 2006 года объем рефинансирования составит 21,6 млрд руб. – это в три раза больше, чем в прошлом году.

Почему в России плохо работают ипотечные программы

     До 65% россиян желают улучшить свои жилищные условия, для каждого десятого проблема стоит особенно остро. Однако пока только 1% населения рискнул воспользоваться ипотечным кредитом. Такие цифры прозвучали вчера на конференции «Ипотека и жилищное строительство»: катализаторы экономического роста». И хотя эксперты единодушно признают, что проникновение ипотеки в массы сейчас явно невелико, уже к 2010 году они прогнозируют объемы рынка на уровне 15 млрд. долларов.
     Главные вопросы, на которые искали ответы специалисты, почему ипотека в России работает так слабо и что можно сделать, чтобы запустить ее на полную мощь. Варианты предлагались различные. Например, гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка полагает, что стимулировать процесс нужно финансовыми мерами. Он сообщил, что АИЖК планирует к концу 2006 года снизить минимальную ставку по своей ипотечной программе на 1% – с нынешних 12 до 11%. Прогноз же на 2008 год еще более впечатляющ: к этому моменту ставка должна опуститься ниже 10%.
     По словам руководителя отдела банковских рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Павла Самиева, доступность жилья складывается из двух факторов: уровня цен и возможности приобрести жилье в рассрочку. Если сама перспектива купить жилье по ипотеке в России сейчас объективно существует (свыше 250 банков предлагают ипотечные программы), то с ценами проблемы огромные – они сегодня зашкаливают. Уже с начала 2006 года недвижимость подорожала более чем на 30%, а средняя цена 1 квадратного метра в Москве перевалила за 3 тыс. долларов.
     Одной из причин такого беспрецедентного роста, по мнению экспертов, стал закон о долевом строительстве, после которого резко сократились объемы ввода жилья. Вместе с тем быстрого эффекта от поправок в этот документ ждать не приходится – сейчас рынок подогревают высокие инфляционные ожидания застройщиков и действия спекулянтов. Да и заработки россиян не успевают за ценами на квартиры – в большинстве российских регионов доходы населения растут медленнее в разы.
     По мнению многих аналитиков, основная ошибка властей, реализующих многочисленные жилищные программы и проекты, заключается в том, что покупка жилья по ипотеке рассматривается отдельно от проблем строительства. В СССР ежегодно строилось порядка 80 млн. квадратных метров жилья, сейчас – ровно в 2 раза меньше. А поскольку потребность в жилье составляет 1,5 млрд. квадратных метров, такие объемы строительства могут решить квартирный вопрос только 1,5% населения.

ИПОТЕКА

     Какую ипотеку может предложить государство жителям Сахалинской области? Сколько должно стоить жилье, чтобы оно было по карману нуждающимся? Будет ли снижаться процентная ставка по ипотечным кредитам, выданным через Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК)?
     Об этом в минувший четверг шла речь на встрече руководства ОАО АИЖК с губернатором области и на совещании с представителями сахалинских кредитных, строительных, оценочных организаций и риэлтерских компаний.
     Как отметил первый заместитель генерального директора АИЖК Дмитрий Глазунов, Дальний Восток в списке региональной сети появился спустя пять лет с момента создания агентства. Отрадно, что и в Сахалинской области проявлен интерес к данной структуре.
     Сейчас АИЖК, акции которого полностью принадлежат государству, рассматривается как один из механизмов реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Приоритетное направление – рефинансирование ипотечных кредитов.
     По стандартам федерального АИЖК будет работать и ОАО «Сахалинское агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное в конце прошлого года. Деятельность агентства ориентирована в первую очередь на рынок строящегося жилья, отметила его руководитель Татьяна Коротич.
     По предварительному анализу, проведенному посредством мониторинга среди сотрудников бюджетной сферы, выявлено, что данной ипотекой на Сахалине готовы воспользоваться порядка 230 человек.
     Государственная политика делает акцент на решении жилищных проблем населения, имеющего средние доходы и накопления. Потребность в доступных ипотечных кредитах в Сахалинской области сегодня достаточно высока, но только пять банковских учреждений кредитуют население на покупку жилья на вторичном рынке. Однако основной массе жителей области эти кредиты остаются недоступными из-за низких доходов.
     Как решить эти проблемы? На этот вопрос пытаются найти ответ в областной администрации. Разработан проект областной программы развития массового жилищного строительства до 2015 года. Развитие ипотечного кредитования является одним из механизмов ее реализации. Эта система ориентирована на рынок строящегося жилья, основана на привлечении уполномоченной организацией средств коммерческих банков под гарантии областного и муниципальных бюджетов для организации финансирования жилья на территории области. Построенное жилье будет продаваться на условиях ипотеки, причем отдельным категориям граждан (бюджетникам) будут предоставляться субсидии, размер которых составит 30 процентов. После завершения строительства и оформления ипотечных кредитов закладные на это жилье будут проданы общероссийскому АИЖК.
     Данная схема, отметил вице-губернатор Олег Бочаров, позволит создать максимально гибкие и универсальные финансовые механизмы, способные дополнить, а в перспективе и полностью заменить бюджетное финансирование. Это требует привлечения ряда обязательных участников: банков, строительных, страховых, риэлтерских и оценочных компаний. Он предложил представителям названных структур, участвовавшим в совещании, активно присоединяться к этой деятельности. Дмитрий Глазунов подчеркнул, что банки во всех регионах сложно включаются в работу. Дефицит активности деловых кругов характерен и для Сахалинской области.
     По мнению представителя АИЖК, кредит с закладной более оборотоспособен, чем без нее, а уже в следующем году процентная ставка может снизиться до 11 процентов.
     Как отметил Д.Глазунов, доступным сегодня считается жилье, стоимость которого не превышает сумму дохода семьи за 3,5 года. Получается, что среднестатистические семьи не могут претендовать на приобретение жилья по существующим ценам. АИЖК предлагает свои меры к снижению стоимости квадратного метра: возведение домов типовых серий, новые финансовые инструменты и государственные инвестиции в строительство.

Несмотря на растущий спрос и рост цен на элитную недвижимость, россияне по-прежнему боятся впасть в долговую яму, занимая крупные суммы у банков

     Ипотечные брокеры и риэлторские компании, работающие в московском регионе, забили тревогу: несмотря на то что число выданных банками ипотечных кредитов растет, участники рынка недовольны ситуацией в области кредитования элитной московской и подмосковной загородной недвижимости. Они утверждают, что получить банковский кредит на покупку дорогостоящей квартиры или престижного загородного особняка стоимостью несколько миллионов долларов очень сложно. Большинство кредитных учреждений ограничивают максимальную сумму займа на приобретение жилья такого уровня. С другой стороны, по мнению ипотечников, в сложившейся ситуации частично виноваты российские граждане. Они боятся брать крупные ипотечные кредиты из-за страха впасть в «долговую кабалу» и нежелания легализовать доходы.
     На сегодняшний день кредитование элитной и загородной недвижимости становится все более привлекательным рынком для участников ипотеки – банков, ипотечных брокеров, страховщиков, оценщиков. По данным Международного ипотечного клуба (МИК), предложение ипотечных банковских продуктов для загородной недвижимости прочно занимает второе место после предложений ипотеки на вторичном рынке. С другой стороны, сегмент кредитования VIP-жилья является самым молодым в ипотеке, и число выданных кредитов пока незначительно. Например, в одном из крупнейших игроков этого рынка – «Москоммерцбанке» – RBC daily сообщили, что с начала 2006 г. только двум заемщикам был выдан кредит на сумму 1 млн долл.
     Юрист агентства недвижимости Renaissance Realty Сергей Кононыхин заявил журналистам, что в России ипотека ассоциируется с приобретением квартир в экономклассе, когда «люди приходят в банк за ипотечным кредитом, не имея реальных денег на приобретение квартиры». Юрист отметил, что в настоящее время к риэлторам все чаще обращаются клиенты, у которых достаточно средств на покупку жилья практически любого уровня. По его мнению, ипотека сегодня предоставляет возможность таким людям не извлекать деньги из бизнеса, а купить квартиру в кредит.
     Это особенно выгодно, если бизнес клиента дает более высокую доходность, чем предполагает ипотечный кредит. «Если человек платит 11-12% по кредиту, а рентабельность его бизнеса составляет 25% годовых, преимущества кредита очевидны», – подчеркнул г-н Кононыхин. С ним соглашается начальник управления клиентского обслуживания ипотечной компании «Мой дом» Юлия Пузакова. «Как правило, покупателями подобных апартаментов являются бизнесмены, умеющие хорошо считать, – сообщила она в беседе с RBC daily. – Взять ипотечный кредит – это в среднем 12% годовых в валюте, а «выдергивать» деньги из бизнеса и в последствии кредитоваться как юридическое лицо на пополнение оборотных средств – это 18-20% годовых в валюте».
     Впрочем, несмотря на то что банки, заинтересованные в привлечении заемщиков, увеличивают максимальные суммы займа под элитное жилье, размер ипотечного кредита в редких случаях достигает 1 млн долл. и выше. Аналитик консалтинговой компании Knight Frank Наталья Пронина говорит, что более 30% покупателей элитного жилья в Москве задают вопрос о возможности привлечения ипотечного кредита. «К сожалению, практически всем им приходится объяснять, что на данный момент это не предоставляется возможным, – сетует г-жа Пронина. – Большинство российских банков ограничивают размер кредита суммой в 500 тыс. долл., в то время как, например, в Лондоне, 90% элитных сделок на рынке недвижимости проводятся с привлечением ипотечного кредита».
     По словам вице-президента МИК, генерального директора агентства недвижимости «ЛАУРЕЛ» Ирины Радченко, на начало 2006 г. максимальные суммы валютных и рублевых ипотечных кредитов предоставили только четыре московских банка: «ЛОКО-Банк» (5 млн долл. или 137 млн руб.), «КИТ Финанс» (2 млн долл. или 60 млн руб.), Внешторгбанк (1 млн долл. или 30 млн руб.) и «Москоммерцбанк» (1 млн долл.). То что ипотечные кредиты на такие суммы востребованы – неудивительно. На начало января в центре Москвы максимальная стоимость 1 кв. метра жилья достигла 23 тыс. долл. Таким образом, новая квартира VIP-уровня площадью 200 кв. м в центре Москвы может обойтись покупателю в 4,6 млн долл.
     Опрошенные RBC daily банкиры признают необходимость развития сегмента элитной ипотеки. Заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Олег Скворцов уверен, что этот сегмент привлекателен для банков, так как позволяет «интенсивно наращивать портфель за счет заведомо «хороших» заемщиков». С ним согласился председатель совета директоров Русского ипотечного банка Алексей Гурьянов. «Наша задача – сделать ипотечные продукты на любой вкус и цвет. Поэтому нам интересен и этот сегмент», – заявил г-н Гурьянов корреспонденту RBC daily.
     Однако банкиры настороженно относятся к кредитованию элитной ипотеки. Заместитель председателя правления «Москоммерцбанка» Альберт Хисаметдинов пояснил RBC daily, что выдача крупной суммы кредита связана с повышенным риском ликвидности при реализации залога в случае дефолта по кредиту. А директор по банковским операциям DeltaCredit Лора Файнзилберг отметила в разговоре с RBC daily, что в банке нет продуктов, предназначенных для покупки элитной недвижимости, так как «наличие в портфеле кредитов на большие суммы связано с повышенным риском для банка». Г-жу Файнзилберг поддержал и г-н Скворцов. «Во-первых, займы на элитное жилье сложнее рефинансировать, чем обычные кредиты, – заявил он RBC daily. – Во-вторых, квалификация элитного жилья зависит от места расположения, наличия развитой инфраструктуры, хороших соседей и вида из окна. Изменение любого из этих параметров влияет на стоимость жилья». По его словам, «если на момент покупки квартиры из окна открывался вид на Красную площадь, а после плановой застройки квартала перед окнами выросло блочное здание, цена квартиры может упасть, что «затруднит оценку ее стоимости».
     Заместитель директор департамента ипотечного кредитования «Юниаструм Банка» Сергей Бессонов заявил RBC daily, что элитная недвижимость обладает более низкой ликвидностью. «Однако необходимо отметить, что в последнее время данный риск существенно демпфирован за счет роста цен на недвижимость» – резюмировал он. Ипотечные брокеры подобных опасений не разделяют. Г-жа Пузакова из компании «Мой дом» считает, что «риски при таком виде кредитования отсутствуют, поскольку ликвидность данной недвижимости достаточно высока».
     Недостаточное развитие кредитования элитной недвижимости участники рынка связывают не только с опасениями банков. Граждане, считают они, во многом сами тормозят развитие сегмента из-за страхов попасть в долговую яму и зачастую нежеланием легализовать доходы. Исполнительный директор «Фосборн Хоум» Павел Рассказов уверен, что боязнь людей брать крупные кредиты связана с менталитетом россиян, не привыкших жить взаймы, а также недостаточной информированностью по кредитным программам. «На Западе это сложившийся стандарт. С детства люди привыкают брать кредиты на различные нужды», – говорит г-н Рассказов. Вице-президент DeltaCredit Алла Цытович уверена, что «часто люди боятся брать кредит на 20 лет, боятся, что не будут платежеспособны и в принципе не хотят быть в долгу». Решение проблемы предложила аналитик Ассоциации российских банков Екатерина Покопцева. «Государству нужно принять закон «О потребительском кредитовании», обеспечить защиту прав кредиторов, совершенствовать банковское обслуживание и развивать кредитный брокеридж», – резюмировала она.

ИПОТЕКА

     Количество сахалинцев, решивших воспользоваться ипотечным кредитованием, в ближайшее время может увеличиться. С 1 июня Сахалинский филиал Банка Москвы приступает к выдаче кредитов без первоначального взноса и увеличивает срок кредитования до 25 лет.
     Желающих приобрести жилье за счет ипотеки в большинстве случаев сдерживало одно из главных условий кредитных организаций – наличие первоначального взноса. Например, заемщики Сбербанка в кредитах «На недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотечный плюс», «Молодая семья» должны иметь собственные средства в размере не менее 10 процентов от стоимости жилья, Тихоокеанский Внешторгбанк, Мичиноку-банк – 30 процентов от стоимости жилья, Транскредитбанк – 15 процентов, Банк Москвы -20 процентов.
     Новация Банка Москвы будет работать пока в порядке эксперимента на период с 1 июня по 31 августа. Основное условие кредитования: процентная ставка – 13 процентов в рублях и 10 процентов в долларах США, отсутствие поручительства, страхование и другие требования пока остаются неизменными.
     Выдачи ипотечных кредитов без первоначального взноса в настоящее время практикуют 17 российских банков: Фора-банк, КредитУралБанк, АбсолютБанк, Дальневосточный банк и другие..
     Ипотечные программы этих кредитных организаций могут показаться чуть ли не единственной возможностью купить , квартиру. Однако при ближайшем рассмотрении становится ясно, что ни один банк не дает кредита на 100 процентов от стоимости приобретаемого жилья. А кредит без первоначального взноса -не более чем маркетинговый ход. Действительно, денег в качестве первого взноса за квартиру банк может и не попросить, однако заложить собственную квартиру обязательно потребует. Именно эти средства, полученные от заложенной квартиры, банк может зачесть в качестве первоначального взноса для покупки новой квартиры. Поэтому воспользоваться программой без первоначального взноса в вышеназванных банках могут лишь те, у кого в собственности уже есть недвижимость.
     В большинстве случаев такие программы нацелены на тех, кто хочет купить еще одну квартиру меньшей площади на вторичном рынке или сделать
     инвестиции в строящуюся или загородную недвижимость. Данный продукт может быть особенно интересен тем, кто планирует улучшить жилищные условия. Например, заложив имеющуюся трехкомнатную квартиру для покупки однокомнатной, можно обеспечить жильем своего ребенка.
     Новый продукт Банка Москвы может быть интересен молодым людям, имеющим приличные доходы, но не имеющим привычки делать накопления, рассказал директор Южно-Сахалинского филиала Иван Пятков. Однако, к примеру, участники областной молодежной программы «Жилье – молодым» стать заемщиками Банка Москвы в рамках программы не.смогут, заметил заместитель начальника областного управления молодежной политики Владислав Фролов. Кредитная организация предоставляет ипотеку только для приобретения недвижимости на вторичном рынке, а областная программа рассчитана на строящееся жилье.

     Дмитрий Медведев впервые отчитался перед президентом о реализации национальных проектов. Владимира Путина интересовали успехи в строительстве доступного жилья, но выяснилось, что тут хвастаться нечем. Неудачи первый вице-премьер свалил на медлительных строителей и коррумпированные региональные власти.
     Заседания совета по реализации приоритетных национальных проектов в четверг многие ждали с нетерпением. На нем впервые с отчетом о проделанной работе за полгода перед президентом должен был отчитаться первый вице-премьер Дмитрий Медведев, переброшенный в правительство из Администрации президента именно на этот сложный участок.
     Зная, что глава государства любит выступать с критикой провинившихся исполнителей, первый вице-премьер решил сразу же обезопасить тылы: «Сделать, конечно, предстоит много, работа только началась, но мы будем стараться делать ее качественно и эффективно». И добавил, что «основные элементы управления проектами созданы, создана правовая база».
     Доклады о результатах в сфере агропромышленного комплекса и образования президент выслушал без какой-либо критики в первую очередь потому, что отчитываться было не о чем. А вот проекту «Доступное жилье» президент уделил пристальное внимание. И не случайно: ведь проблемы народного ипотечного кредитования и строительства доступного жилья считаются одними из главных в его послании.
     Порадовав слушателей оригинальной сентенцией о том, что «жилье должно быть доступно всем категориям граждан России», Медведев заявил, что ему «перспективным кажется строительство малоэтажного жилья». «Мы планируем внести корректировки в законодательство с целью застройки такого жилья», – подчеркнул первый вице-, оговорившись, что пока это все-таки экспериментальный проект. Еще одним вариантом, который позволит создать жилье «по карману и молодым семьям, и военнослужащим, которые приобретают его с помощью государственных субсидий», Медведев назвал ипотеку, после чего привел данные, согласно которым объем новых ипотечных кредитов в 2007 году составит 116 млрд рублей. «Мы наблюдаем развивающуюся динамику в вопросах, касающихся ипотечного кредитования населения», – констатировал чиновник.
     Но данные, предоставленные докладчиком, не вызвали доверия. Согласно продемонстрированной диаграмме, число ипотечных кредитов выросло в 6,1 раза.
     «Это лукавая цифра», – не согласился президент.
     «Рост этот показан с 2004 года. А национальный проект когда реально заработал? С 1 января какого года? С 1 января текущего года. Обращаю внимание: с 2004-го по 2005 год рост с 18,5 до 56,3 млрд рублей. А сейчас, когда заработал проект, у нас с 56,3 до 116,5 млрд рублей рост. Рост меньше, чем с 2004-го по 2005 год. Темп прироста выдаваемых ипотечных кредитов меньше, чем в тот период, когда наш проект не работал».
     Тяжелый удар по вице-премьеру нанес глава Внешторгбанка Андрей Костин, который заявил, что сегодня многие граждане, нуждающиеся в квартирах, и вовсе «отказываются от ипотечного кредита, так как не могут найти устраивающее их жилье».
     «По Москве в прошлом году 30% граждан, получивших право на кредит от Внешторгбанка, отказались от него из-за не устраивающих их условий самого жилья, в этом году их число увеличилось до 50%», – подсчитал Костин.
     Получается, что ровно с того момента, как правительство решило заняться доступным жильем, оно так резко подорожало, что стало для большинства недоступным.
     Правда, и Медведев, и вслед за ним Путин уверены, что причина дефицита квартир – недостаточный объем строительства и противодействие местных властей. «Предмет банковских спекуляций с землей – ситуация безобразная. Что предлагается? Проработать вопрос о предельных сроках предоставления аренды», – заметил первый вице-премьер. Президент с этим тезисом немедленно согласился: «Действительно, разрешение получить на строительство крайне сложно, слишком все забюрокрачено и коррумпировано», – заявил он. «Чтобы легальным образом получить это разрешение, требуются месяцы, без преувеличения сотни тысяч рублей. Это абсолютно недопустимо, если мы хотим развивать строительство», – отчитывал собравшихся президент. После чего потребовал от полномочных представителей в федеральных округах «заняться этими вопросами так же, как они занимались в свое время вместе с прокуратурой и вместе с судебной системой приведением региональных и муниципальных правовых актов в соответствие с действующим федеральным законодательством».
     А глава Внешторгбанка, не дожидаясь наведения порядка, заявил о намерении банков «инвестировать свои средства в строительство, также строительные материалы и технику». Правда, в ответ на призыв «больше и дешевле строить» Андрей Костин немедленно получил щелчок от президента, который подчеркнул, что неплохо было бы и банкам кредитовать строителей подешевле. «Цена зависит от приемлемого уровня банковских кредитов, выделенных на эти цели», – заметил президент.
     Экспертам идеи, звучавшие в процессе обсуждения нацпроекта, не кажутся голословными. Вопрос, как всегда, в реализации. «Малоэтажное строительство – вполне нормальный проект, весь мир так живет, – говорит независимый эксперт Андрей Бекетов. – Да, в мегаполисах это сделать тяжело, а в регионах – реально». Банковские инвестиции в производственные мощности действительно позволят увеличить предложение на рынке жилья.
     «Деньги есть, но президент неоднократно говорил об эффективности их использования».
     «И у самих банков должна быть уверенность в том, что инвестиции будут потрачены именно на производство, а не уйдут куда-нибудь в офшоры», – предупреждает Бекетов.

Банки улучшают условия займов на покупку готового жилья

     Рост цен на недвижимость заставляет банки смягчать условия выдачи ипотечных кредитов. За последний месяц сразу несколько банков внесли изменения в свои ипотечные программы. Одни удлинили сроки кредитов, другие снизили первоначальный взнос, третьи чуть-чуть уменьшили ставки.
     Из-за безудержного роста цен на недвижимость, который наблюдался с начала этого года, многие потенциальные заемщики лишились шансов получить в банке ипотечный кредит. «Если до осени прошлого года в среднем по рынку на 100 одобренных заявок выдавалось 40-50 кредитов, то сейчас – лишь 25-30», – говорит начальник управления разработки кредитных продуктов «Внешторгбанк Розничные услуги» Мария Серова.
     Директор департамента розничного бизнеса Банка Москвы Роман Воробьев объясняет это тем, что при таком росте цен на жилье возможность накопить 10-15% от стоимости квартиры для первоначального взноса у многих потенциальных заемщиков практически исчезает.
     Так что теперь банкам приходится менять условия кредитования, чтобы сделать ипотеку доступной для большего числа клиентов. Масла в огонь добавило приближение лета. «В летний период традиционно совершается наименьшее количество сделок на рынке недвижимости», – констатирует председатель совета директоров РИБ Алексей Гурьянов.

Минимум на старте
     Те, кто не сделал этого осенью-зимой, к лету снизили размер первоначального взноса, необходимого для получения кредита. Так, РИБ снизил размер первоначального взноса с 15% до 10% от стоимости жилья на период до 25 июня.
     С 1 июня Московский кредитный банк (МКБ) снизил начальный взнос с 20% до 10%, во «Внешторгбанк 24» – с 15% до 5%. Но самый беспрецедентный шаг сделал Банк Москвы, который в рамках летнего предложения (до 31 августа) выдает кредиты на покупку жилья вообще без первоначального взноса.
     Начальник управления ипотечного кредитования МКБ Павел Ильин сказал, что в его банке прогнозировали снижение количества сделок на 10-15%, поэтому пересмотрели условия кредитования.
     А зампред правления Банка жилищного финансирования Олег Клепиков опасается, что в случае массового появления программ с очень низким первоначальным взносом на рынке спрос на недвижимость может увеличиться, что повлияет на цену жилья.
     Но Серова считает, что, как только темпы роста цен на жилье снизятся, банки ужесточат требования по первоначальному взносу вплоть до возврата к 15%.

Все дольше и дольше
     Другой шаг навстречу клиенту – удлинение сроков кредитов, что приводит к уменьшению ежемесячных платежей. Так, МКБ увеличил срок кредитования на 5 лет: до 20 лет для долларовых кредитов и до 15 лет – для рублевых. В Городском ипотечном банке и Банке Москвы срок кредитов во всех валютах вырос с 15 до 25 лет. В Национальной ипотечной компании («Ником») максимальный срок кредитования по программам «Столица» и «Региональная» вырос с 20 до 25 лет.
     Впрочем, банкиры отмечают, что срок в 25 лет – в большей степени маркетинговый ход банков. По расчетам Городского ипотечного банка, заемщик с доходом $2000 в месяц может претендовать на кредит в размере $72000 при сроке займа 10 лет. А при кредитовании на 15 лет максимальная сумма кредита составит $87000, на 20 лет – $93000, а на 25 лет она увеличится всего на $2500 до $95500.

Дешевеет
     Ставки рублевых кредитов на покупку готового жилья в среднем составляют 12-14% годовых, а валютных – 9,9-10,5% годовых. Это «справедливые» уровни, считают банкиры. Рыночных оснований для их снижения нет, выражает мнение большинства член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
     Несмотря на это, некоторые банки все же понемногу опускают плату за пользование деньгами. Так, Международный московский банк (ММБ) пока только на лето снизил минимальную ставку по валютным займам с 9,9% до 9%, а по рублевым – с 14% до 12,5%. Городской ипотечный снизил минимальную ставку в рублях с 13,5% до 11,9%. Правда, только для займов на срок не более 15 лет. «Ником» снизила базовую минимальную ставку кредита «Стандартный» с 10,5% до 9,7% в долларах, если срок кредита не превышает 10 лет. А банк «Абсолют» сделал 0,5%-ную скидку только корпоративным клиентам банка и клиентам дружественных агентств недвижимости или ипотечных брокеров.
     Зампред правления банка «Абсолют» Олег Скворцов предупреждает: «Отправляясь за кредитом в банк, который объявил ипотеку по ставке от 9%, клиенты должны понимать, что отвечать критериям такой программы сможет не каждый. Большинство из них будут брать кредит по ставке 10-12% годовых».
     Ставки могут снизить и другие банки, если Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизит проценты по своим кредитам. На прошлой неделе гендиректор АИЖК Александр Семеняка сообщил, что до конца текущего года минимальная ставка по программе ипотечного кредитования АИЖК будет снижена с нынешних 12% до 11%, а к 2008 г. она опустится ниже 10%.
     По мнению Жигунова, ставки кредитов могут снизиться до конца года не более чем на 0,5-1%.

ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ СТАЛИ ЕЩЕ НЕДОСТУПНЕЕ

     Завершившийся 2006-й стал первым годом реализации заявленных президентом страны Владимиром Путиным приоритетных национальных проектов. В том числе и такого актуального для России, как «Доступное и комфортное жилье». По данным различных соцопросов, сегодня нуждаются в улучшении своих жилищных условий свыше 60% наших сограждан – 90 миллионов человек. Большинству из них, по мысли авторов нацпроекта, помочь должна ипотека – кредитование на покупку домов и квартир. Но идея, давно работающая во всем мире, споткнулась на первых же шагах в России.
     Впрочем, у телезрителей российских каналов вполне может сложиться впечатление, что реализация нацпроекта «Доступное жилье» идет полным ходом. Чуть ли не ежедневно нам демонстрируют сюжеты с новосельями, осуществленными на ипотечные кредиты. На днях вот Сергей Иванов отрапортовал, что 300 офицеров уже в 2007 году станут участниками ипотечного эксперимента, который в перспективе решит проблемы с жильем по крайней мере для командиров полков, батальонов и рот Российской армии.
     А вот сюжеты, которые ТВ нам не показывает. В самый канун Нового года сразу 50 семей в Тольятти отказались от «доступного и комфортного жилья», подсчитав, что разорятся на покупке квартир, которые им вроде бы должны были оплатить государственными жилищными сертификатами. О проблемах с реализацией этого нацпроекта рапортуют многие регионы. Возьмем статистику. Так, количество новоселов, воспользовавшихся спасительницей ипотекой, только в Москве с сентября по декабрь сократилось на 20% по сравнению с тем же периодом 2005-го. В Воронеже за весь 2006-й лишь 250 семей решились взять ипотечный кредит на покупку жилья, тогда как годом ранее «смельчаков» было около 400. В Екатеринбурге то же самое: 300 семей – в 2006-м, и более 500 – в 2005-м. В некоторых регионах сокращение числа выданных ипотечных кредитов составило 40-50%.
     Почему это происходит? Не надо искать диверсантов, вставляющих палки в колеса президентским инициативам. Ответ прост: чтобы ипотека работала, реальные доходы большинства россиян должны увеличиться в несколько раз.
     О каком, если вдуматься, «доступном жилье» и банковских кредитах может идти речь, скажем, в Тамбове, где 1-комнатная квартира стоит больше 700 тысяч рублей, а средняя зарплата населения не превышает 4-5 тысяч рублей на человека?
     Независимые эксперты утверждают, что сегодня, чтобы тщиться надеждой получить в банке займ на покупку дома или квартиры, необходимо иметь ежемесячный заработок не менее 3 тысяч долларов на человека в Москве, и примерно 1000 долларов на человека же – в провинции. Неудивительно, что у значительной части населения бравурные ТВ-отчеты вызывают, мягко говоря, недоумение.
     – Ипотечные кредиты как решение проблемы обеспечения граждан жильем на сегодняшний день – миф, и завершившийся год это наглядно продемонстрировал, – заявил корреспонденту «Труда» руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко. – Чтобы ипотека действительно заработала, эти 90 миллионов граждан должны буквально в одночасье увеличить свои стабильные доходы в несколько раз. А пока даже в «богатой» Москве воспользоваться таким банковским кредитом может только 9% населения. Поэтому совсем неудивительно, что, когда только прозвучало заявление президента, люди встрепенулись, но, столкнувшись с реальной действительностью, быстро потеряли интерес к ипотеке.
     Кстати, в расчете на помощь государства в ряде российских регионов были свернуты пусть хилые, но хоть какие-то собственные жилищные программы, которые давали некоторому количеству страждущих надежду поменять жизнь к лучшему. Например, в Москве в 2006 году перестали финансировать муниципальную программу «Молодой семье – доступное жилье». Всем, кто стоял в очереди, осталось только одно – идти на поклон в банки, которые, в свою очередь, в прошлом году активно рекламировали собственные ипотечные программы.
     – Размечтались в прошлом году с мужем взять ипотеку по программе «Молодая семья», – поделилась наболевшим с корреспондентом «Труда» молодая мама из Москвы Милена Суровцева. – По калькулятору Сбербанка в интернете подсчитали, что с нашими официальными 45 тысячами рублями дохода на двоих, нам могут выдать около 3 миллионов на 20 лет. Но, позвонив в клиентскую службу, услышала, что максимум, на что мы реально можем рассчитывать, это 800 000 тысяч рублей на 10 лет. Сейчас это чуть больше 30 тысяч долларов – 6-7 квадратных метров жилья по московским ценам. Ну и для кого, спрашивается, Сбербанк придумал эту свою программу?
     – В прошлом году во время «горячей линии» с президентом я попытался задать Владимиру Владимировичу прямой вопрос по поводу программы субсидирования молодых семей на приобретение или строительство жилья, – рассказал корреспонденту «Труда» житель Петербурга Илья Иконников. – Хотя президент в эфире и не ответил, но из администрации города потом пришло письмо. В нем разъяснялось, что «молодая семья» – это семья, где обоим супругам – до 30 лет. Но чтобы получить эту субсидию, нужно еще 5 лет стоять в очереди на улучшение условий или, скажем, жить вместе с больными инфекционными хроническими заболеваниями. Выходит, в данное время эти субсидии могут получить только жители блокадного Ленинграда или участники ВОВ. Все, кому я показывал это письмо, катались со смеху.

СПРАВКА «ТРУДА»
     Наиболее распространенными вариантами ипотечных кредитов в России являются займы под 11-16% годовых в рублях (10-11% – в долларах) на срок до 20 лет и выдача ссуды в размере от 10 до 30% фактической стоимости приобретаемого жилья. Как сообщили в «Банке Москвы», если еще минувшим летом за ипотечными кредитами в среднем за декаду обращалось 7-8 жителей столицы, то уже к декабрю – не более 3-4 человек.

АВТОРИТЕТНОЕ МНЕНИЕ
     Тамара ПЛЕТНЕВА, депутат Государственной Думы РФ:
     – Сумма в 980 миллиардов рублей, выделенная на реализацию проекта «Доступное и комфортное жилье» в течение пяти лет, явно недостаточна. Получается, что много говорим, но проку никакого. Ведь государство ничего не собиралось и не собирается строить для собственных граждан само и не выстроило систему финансовой поддержки частных компаний, стимулирования в банках ипотечного кредитования.

А КАК У НИХ?
     ПАРИЖ? Во Франции ипотечный кредит дело давно налаженное и, как правило, функционирует без сучка и задоринки. Почти все местные банки предоставляют кредиты на срок от 15 до 20 лет под 3,7 – 3,9% годовых. Минимальный же взнос при приобретении жилья составляет 10% от стоимости сделки. Для тех, кто имеет годовой доход менее 28 тысяч евро – это обычно молодые семьи из двух человек, – французское государство предусматривает льготный беспроцентный кредит на приобретение квартиры в первый раз.
     ПРАГА? В Чехии ипотека появилась всего десять лет назад и поначалу долго не приносила конкретного результата, пока банки не получили от государства гарантии возврата с достойной прибылью выданных ими кредитов. Теперь ипотека в нынешней Чехии стала одной из самых популярных форм приобретения и строительства жилья. Чешские банки охотно дают выгодные населению дешевые кредиты на 25-30 лет под 4-6 процентов годовых.
     ЛОНДОН? В Великобритании ипотекой охвачены до 98 % покупателей жилья. Объясняется это тем, что цены на недвижимость там необычайно высоки, зато ипотека доступна многим. Кредиты выдаются под 4,5 – 7 % годовых. В стране действуют тысячи компаний, предоставляющих ипотечные услуги, а клиенты имеют возможность выбрать кредит самый подходящий для них. Размер ежемесячной проплаты по нему не должен превышать трети дохода клиента. Кредиты предоставляются на срок до 30 лет. Причем многие англичане оплачивают только проценты банку, в надежде, что за 30 лет стоимость недвижимости вырастет в несколько раз и ее можно будет выгодно продать. Так и с банком расплатиться можно будет и на оставшиеся деньги новое жилье купить.

     В Петербурге состоялся первый аукцион по продаже жилья заемщика, не сумевшего выплатить ипотечный кредит. По прогнозам властей и экспертов, поводов для таких аукционов будет много - в этом году от 3 до 7% питерских заемщиков не смогут расплатиться с банками.
     Двухкомнатная квартира незадачливого заемщика в центре города была продана почти в три раза меньше рыночной стоимости. Квартиру «неликвидом» не назовешь - она расположена пусть и на первом этаже, но хорошего пятиэтажного сталинского дома.
     Владелец взял кредит на ее покупку у банка «Александровский» в прошлом году при посредничестве «Санкт-Петербургского ипотечного агентства» (СПбИА). Это ЗАО учреждено правительством Петербурга на организационно-методической базе Северо-Западного филиала АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию). Оно реализует городскую ипотечную программу в рамках федерального нацпроекта «Доступное жилье». В партнерах у СПбИА числится около 20 банков. Схема получения денег на покупку квартиры проста. Один из банков дает заемщику кредит по программе агентства, которое после этого покупает у банка закладную и все права по ней.
     Но в этот раз собственник не рассчитал свои силы и не сумел расплатиться с долгом.
     Его фамилия не раскрывается, но известно, что он пытался заняться малым бизнесом, однако дела не пошли, и несостоявшийся предприниматель не сумел оплатить кредит за несколько месяцев. СПбИА вместо длительной судебной процедуры предложило ему другой вариант - продать квартиру с торгов. У агентства заключен договор с Фондом имущества Петербурга о проведении аукционов в случае внесудебного порядка продажи заложенного имущества.
     Устроители торгов ждали аншлага, но в качестве покупателей пришли всего три человека. Причем все они представляли себя лично, а не каких-либо юридических лиц. Причем двое из них торговаться даже и не пытались. В итоге аукцион длился недолго. Жилье по стартовой цене - 2 млн 234 тыс. рублей - купил некто Ярослав Кузьмин. Эту цену определили оценщики, аккредитованные СПбИА. Она чуть ли не в полтора раза ниже рыночной стоимости жилья в Петербурге, где за квадратный метр просят 2-2,5 тыс. долларов.
     Представители петербургских властей удивлены таким исходом достаточно громкого дела. «Еще 11 декабря мы опубликовали объявление о торгах в нашем «Вестнике», - рассказала «Газете.Ru» начальник отдела по работе со СМИ Фонда имущества Петербурга Алина Куберская. - Видимо, Новый год сыграл свою роль в том, что было так мало желающих приобрести квартиру. Обычно к нам на аукцион приходит до 20 покупателей».
     «Это уже сложившийся круг покупателей, которых мы знаем в лицо. На этот раз их не было».
     Интересно, что еще в декабре некоторые агентства недвижимости вносили данную квартиру в свои прайс-листы и заявляли ее стоимость выше, чем на аукционе. Таким образом, не исключено, что квартиру приобрел кто-то из агентов для дальнейшей перепродажи.
     По словам Куберской, подобные аукционы будут проходить и в будущем - у Фонда имущества заключен долгосрочный договор с СПбИА. Судя по всему, поводов для таких аукционов будет много.
     По оценкам петербургских экспертов ипотечного рынка, в этом году невозврат кредитов составит от 3 до 7%.
     Причиной называется рост количества займов, конкуренция между банками и, как следствие, не всегда адекватная оценка платежеспособности потенциальных клиентов. Однако банки от этого не пострадают. Все страховки составляются в их пользу.

Владимир Путин подсчитал, сколько россиян может купить жилье в кредит

     Лишь каждый десятый россиянин может приобрести жилье с помощью ипотеки. При этом около 2 млн семей живет в ветхих или аварийных домах. Такие данные привел президент Владимир Путин, выступая в пятницу на заседании президиума Госсовета в Казани. По его мнению, решить проблему доступного жилья можно с помощью развития классической ипотеки и других форм кредитования, «ориентированных на граждан с невысокими доходами». При этом банкиры полагают, что главными факторами доступности являются цены на жилье, которые находятся на высоком уровне, а главное – доходы населения, этому уровню не соответствующие.
     «Очень важен вопрос обеспечения жильем населения с малыми доходами. Многое меняется, меняется к лучшему, но есть большая категория граждан, которая этих перемен пока не чувствует. И главным образом проблемы лежат в жилищной сфере», – заявил глава государства, открывая заседание. По его словам, жилье и коммунальные услуги должны стать реально доступными для людей. Он отметил, что принятые в рамках нацпроекта «Доступное жилье» меры позволили снизить ставки по ипотечным кредитам, число которых в прошлом году заметно выросло.
     Минимальная ставка по ипотечным кредитам, выданным по стандартам АИЖК с октября прошлого года, снизилась до 11% годовых. По состоянию на 1 января 2007 года агентство рефинансировало 39,214 тыс. закладных на общую сумму 27,05 млрд рублей.
     Между тем, по данным Министерства регионального развития, средняя цена квадратного метра жилья в России на вторичном рынке составляет 32,3 тыс. руб., на первичном – 33,3 тыс. Наибольший рост цен в прошлом году – на 46% – зафиксирован в столице. По состоянию на 1 октября 2006-го метр жилья в столице стоил 84,9 тыс. руб. на первичном рынке и 93,5 тыс. руб. – на вторичном. Банкиры, занимающиеся ипотекой, указывают на то, что именно стоимость недвижимости, а не процентные ставки по кредитам делают ее недоступной для населения.
     С низкими ставками по ипотеке жилье не станет принципиально более доступным для россиян, полагает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. «В банковской практике существует индекс доступности жилья. У нас в стране он равен 12-13. То есть за 13 годовых доходов человек может приобрести квартиру. Это очень большая цифра, индекс должен находиться на уровне 7-8. Например, в Лондоне, где стоимость жилья очень высока, этот показатель равен 7».
     Один из способов решить проблему – сделать так, чтобы недвижимость в России перестали воспринимать как способ заработать деньги, полагает первый вице-премьер Дмитрий Медведев, курирующий реализацию нацпроектов. «В какой-то момент жилая недвижимость превратилась еще и в средство накопления, стала финансовым инструментом, который позволяет не только защититься от инфляции, но и заработать приличную прибыль. Поэтому задача государственных и кооперативных институтов заключается в том, чтобы на рынке возникли и были представлены и другие работающие инструменты накопления, например ценные бумаги. Конечно, это непросто, но делать это нужно», – подчеркнул вице-премьер.
     Еще один способ повысить доступность жилья для населения, по мнению главы государства, – развивать так называемую социальную ипотеку, предусматривающую субсидирование первоначального взноса, гибкую процентную шкалу, длинный срок кредита. Такая программа уже есть в Татарстане. А жители Омска и области с начала нынешнего года освобождены от уплаты процентов по выданным им ипотечным кредитам. Это взял на себя областной бюджет в рамках региональной программы господдержки ипотечного жилищного кредитования. В первую очередь беспроцентные кредиты смогут получить бюджетники. Ранее в области действовал закон «О государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования в Омской области», согласно которому ставка по предоставляемым местными властями кредитам составляла 10%, а затем снизилась до 8%.

     Ответ президента России на вопрос о том, можно ли распространить ипотеку на недостроенное жилье, показал: государство не знает, как сделать ипотеку доступной малоимущим слоям населения.
     На один из вопросов, заданных в ходе пресс-конференции, президент России Владимир Путин так толком и не ответил. Хотя касался он темы, регулярно поднимаемой на самом высоком уровне: нацпроекта «Доступное жилье». Разрекламированная ставка ипотечного кредитования в 11% доступна только при покупке готовой квартиры, пожаловался Путину один из корреспондентов. Однако дороговизна недвижимости сводит положительный эффект от низкой ставки на нет.
     Один из выходов – покупать квартиры на ранних стадиях строительства, когда они дешевле. Разница в цене строящихся метров и уже построенных, по словам экспертов, составляет порядка 20%. «Почему ипотечный кредит при ставке 11% можно взять только под готовую квартиру, а не на нулевом цикле строительства?» – таков был вопрос, адресованный президенту в четверг. Но Путин, видимо, не сразу понял его смысл. Он начал рассказывать о том, что ипотечные кредиты и так дешевле и длиннее, но еще дешевле они быть не могут, поскольку инфляция составляет 9%.
     «Надо развивать экономику и подавлять инфляцию», – объявил Путин.
     Когда же не выдержавший корреспондент снова взял микрофон и повторил, что спрашивает про выдачу ипотечных кредитов на строящуюся квартиру, президент не стал долго рассуждать. «Банки хотят не только заработать, но и гарантировать себя от рисков», – коротко ответил он.
     Между тем предложение распространить ипотеку на строящиеся квартиры действительно имеет смысл. «В России выдаются ипотечные кредиты, когда строительство находится на нулевом цикле», – рассказала «Газете.Ru» вице-президент по развитию бизнеса ипотечного банка DeltaCredit Алла Цытович. Но есть одно условие: кредит выдадут под залог уже имеющейся квартиры.
     То есть для тех, у кого на момент взятия ипотечного кредита нет вообще никакой квартиры, эта услуга недоступна.
     Правда, у жителей ряда регионов все же есть возможность приобрести недостроенную и потому еще дешевую квартиру с помощью ипотеки. «Насколько мне известно, в регионах многие банки выдают такие кредиты, но только потому, что контролируют строительную компанию, на них завязаны ее финансовые потоки», – поясняет Цытович. Другой эксперт напомнил, что некоторые банки выдают кредиты на покупку квартир в строящемся доме, но при этом требуют, чтобы в нем было построено хотя бы три-четыре этажа.
     Однако все подобные кредиты дороже, чем для квартир, приобретаемых на «вторичном» рынке жилья. С квартирой в качестве залога ставка кредита будет выше на 1,5-2,5 процентного пункта. То есть составит не 11%, а 12,5-13,5% в год.
     Отвечая на вопрос журналиста, президент фактически встал на сторону банков. Однако банки в данной ситуации тоже можно понять – у них действительно нет алгоритма снижения своих рисков. «Риск гораздо выше, даже если есть квартира в качестве залога, – добавляет Цытович. – Представьте, вы живете в этой квартире и вдруг понимаете, что новостройку достраивать не будут. Вы перестаете платить за кредит. Выселять вас банку тяжело, особенно если в вашей квартире живут еще несовершеннолетние дети. Все это делается через суд». Когда люди живут в купленной по ипотеке квартире, они редко перестают платить, поэтому риски банков в данном случае гораздо ниже, соответственно, и кредит дешевле.
     Ответ президента показал, что и государство не знает алгоритма снижения рисков такой «недостроенной» ипотеки.
     Таким образом, блага жилищного нацпроекта не будут распространяться на самых малообеспеченных граждан – тех, у кого нет и не будет лишней квартиры, чтобы отдать ее в залог.

Медведев призвал граждан самим строить жилье

     Правительство хочет по-новому расставить акценты в исполнении нацпроекта «Доступное жилье». Поскольку форсированное кредитование на покупку жилья, не поддерживаемое ростом его строительства, приводит пока только к увеличению цен, власти решили спасти положение, агитируя граждан строить себе жилье самостоятельно. Первый вице-премьер Дмитрий Медведев вчера, проводя в Новгороде совещание по нацпроекту, призвал обратить внимание на частные дома, назвав их главным сегментом современного строительства. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уже готовы новые стандарты земельной ипотеки, которая, по расчетам чиновников, поможет снизить нагрузку на заемщиков.
     Дмитрий Медведев вчера сообщил, что в 2006 году в России было выдано ипотечных кредитов почти на 200 млрд руб. – вдвое больше, чем запланировано. Он согласился с мнением участников совещания, что учитывать нужно «не только метры, но и людей, которые улучшили жилищные условия». Здесь пока хвастаться нечем – объем кредитования растет прежде всего за счет увеличения цен на жилье, а не за счет числа заемщиков. Первый вице-премьер выразил озабоченность проблемами кредитования и строительства и пообещал: «Мы будем переходить к продаже земельных участков под личное строительство на торгах, потому что в отличие от других механизмов этот менее коррупционный. Следует использовать не только систему ипотечных кредитов, но и накопительную систему, должен быть сокращен объем согласований, упрощен порядок перевода земель из других категорий под строительство». Г-н Медведев признался: приступив к выполнению нацпроекта «Доступное жилье», власти обнаружили, что проблем в этой сфере гораздо больше, чем представлялось. Особенно досталось монополистам, которых, по словам г-на Медведева, «можно обуздать»: «Отдельные чиновники вместе с предпринимателями сели на землю, на которой сами не строят и никого не пускают. Те, кто уселся на эту землю, должны либо строить, либо уходить с нее».
     Г-н Медведев отметил, что сейчас средняя ставка по ипотечному кредиту составляет 12%, выразив надежду на ее снижение. Правда, крупные игроки рынка ипотеки не обещают быстрого снижения ставки, поскольку она и так находится на уровне среднерыночной или ниже. «Ставка 9,5-11% по валютным кредитам и 11-13% в рублях сегодня отражает реальную экономику ипотеки. Если и будет коррекция, то не более чем на 0,5-1%», – говорит член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. По его словам, в экономику ипотеки входят и стоимость ресурсов, и риски банков, и состояние законодательства, а ориентироваться, например, только на ставку рефинансирования Центробанка, которая сейчас составляет 10,5%, было бы неправильно. «Мы снизили процентные ставки по своим ипотечным программам буквально несколько дней назад. Сейчас они у нас одни из самых низких на рынке – от 10,75% в рублях. Мы готовимся рефинансировать свой ипотечный портфель и после привлечения более дешевых ресурсов от зарубежных инвесторов планируем еще снизить ставки», – обещает председатель правления Русского ипотечного банка Татьяна Вознесенская.
     Ставки АИЖК, традиционного маркетмейкера на рынке ипотеки, уменьшались уже несколько раз: с 18% до 11% годовых. «Снижение ставки до 11% планировалось только в 2007 году, но было сделано уже в октябре 2006 года. Сейчас ЦБ снизил ставку рефинансирования до 10,5%, что, возможно, станет ориентиром для наблюдательного совета АИЖК при определении минимальной ставки ипотечного кредита», – говорит руководитель департамента внешних коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.
     Но процентная ставка, будучи явным показателем состояния рынка, отражает в первую очередь доступность кредита, на доступность жилья влияют и другие факторы. «Главное – не снижение процентных ставок, а снижение нагрузки на заемщиков. Чем ниже ставки, тем недоступнее сегодня жилье, поскольку даже двукратное увеличение объема строительства не удовлетворит спрос», – возражает гендиректор ипотечной рефинансирующей компании «Атта-Ипотека» Александр Черняк. Несколько лет назад при ставках по рублевым кредитам в среднем 18% годовых заемщик мог приобрести больше квадратных метров, чем сейчас при средней ставке 12%, отмечает он.
     Создав успешно функционирующую систему рефинансирования ипотечных кредитов, правительство ищет подход к решению других проблем в реализации нацпроекта. Так, г-н Медведев вчера фактически призвал россиян селиться в частных домах, а не многоквартирных. В современном строительстве жилья «обязательно должен быть сегмент многоэтажных домов, но главное – наращивать индивидуальное строительство», – подчеркнул первый вице-премьер. Он назвал это чуть ли не стратегической задачей. «Если не расселимся по индивидуальным домам, непонятно, что будет происходить на наших территориях, это вопрос сохранения страны», – цитирует г-на Медведева РИА Новости. Первый вице-премьер признал, что пока частные дома по стоимости больше подходят для обеспеченных граждан. Но поскольку вот-вот обычные квартиры догонят по стоимости частные дома, правительство готовит для нацпроекта запасной аэродром – земельную ипотеку.
     Накануне о готовности начать пилотный проект по земельной ипотеке заявил глава АИЖК Александр Семеняка на встрече с губернатором Новосибирской области Виктором Толоконским. По мнению г-на Семеняки, земельная ипотека позволит «более эффективно решать вопросы, связанные с инженерной подготовкой площадки под застройку».
     Ипотека под залог земли позволит решить жилищные проблемы гражданам, готовым строить свой дом. «Процесс получения ипотечного кредита под залог земли по стандартам АИЖК будет состоять из нескольких этапов», – рассказала г-жа Ярцева. На начальном этапе, имея только участок земли, можно получить кредит, размер которого определяется по экспертной оценке стоимости этой земли, и направить его на подведение коммуникаций под будущее строение. Следующий этап – переоценка стоимости участка с подведенными коммуникациями. Переоценив участок, банк увеличивает сумму кредита и выдает заемщику дополнительную сумму. Закончив, например, первый этаж дома, заемщик вновь может обратиться за переоценкой и получить дополнительные деньги. Такой способ кредитования, по мнению специалистов АИЖК, выгоден и банкам, и заемщикам. «Поскольку проценты за пользование кредитом начисляются обычно на остаток невыплаченной задолженности, клиент сможет правильно планировать свои платежи, выбирая небольшими суммами кредит на строительство дома. Банки получают обеспеченный залог, стоимость которого растет пропорционально стоимости кредита, и могут не закладывать повышенные риски недостроя в процентную ставку», – говорит г-жа Ярцева.
     Второй вариант земельной ипотеки разработан для юридических лиц, которые могут иметь большие земельные площади на правах собственности или длительной аренды. Они смогут получить кредит на строительство жилого комплекса под залог рыночной стоимости земель.
     «Продуктов по земельной ипотеке на рынке практически нет, поэтому предложение будет очень интересным, но вряд ли сейчас может стать массовым», – отмечает г-н Жигунов. У Городского ипотечного банка была кредитная программа под залог земельных участков со ставками 13-14% в валюте. По словам г-на Жигунова, минус предлагаемой АИЖК схемы в том, что в процессе переоценки участка придется не раз переоформлять и перерегистрировать закладную. Кроме того, могут возникнуть проблемы со страхованием строящегося дома (страховать земельные участки не требуется) – компании не страхуют объект без крыши. «И, наконец, предметом залога для частных лиц могут быть только участки под индивидуальное жилищное строительство. Таких пока немного, хотя их число растет», – говорит г-н Жигунов.
     АИЖК уже подготовило стандарты на земельную ипотеку со ставками, приближенными по своим показателям к ныне действующим ставкам по другим стандартам агентства. В эксперименте изъявили желание участвовать около 20 российских регионов. Свои намерения уже подтвердили Нижегородская и Новосибирская области, где земельная ипотека может заработать уже в этом году.

     В руководстве АИЖК готовятся важные изменения. Пост председателя наблюдательного совета агентства оставит министр экономразвития Герман Греф. Вчера правительство опубликовало список кандидатов в наблюдательный совет АИЖК, среди которых имя г-на Грефа отсутствует. Не будет в новом составе совета еще одного министра – главы Минрегиона Владимира Яковлева, а также замруководителя «Росимущества» Дмитрия Аратского.
     Список кандидатов формировался, очевидно, при непосредственном участии первого вице-премьера Дмитрия Медведева, куратора нацпроектов. Источник в аппарате правительства так пояснил «Времени новостей» причины отставки г-на Грефа с поста председателя наблюдательного совета: «Он предложил заменить себя Андреем Шароновым, а Медведев не стал отговаривать и согласился».
     В новом составе совета увеличится представительство Кремля: в совет рекомендованы ранее не входившие в него начальник экспертного управления президента Аркадий Дворкович и консультант департамента экспертного управления Александр Плутник. Помимо них на утверждение премьер-министра Михаила Фрадкова представлены кандидатуры руководителя «Росстроя» Сергея Круглика, начальника управления «Росимущества» Ольги Лысак, директоров департаментов Минфина Дмитрия Панкина и Алексея Саватюгина, директора департамента МЭРТ Анны Поповой, начальника отдела департамента правительства Андрея Семенюка, гендиректора АИЖК Александра Семеняки, замминистра регионального развития Юрия Тыртышова и замглавы МЭРТ Андрея Шаронова.

Объем ипотечных кредитов, выданных банками в 2006 году, превысил 200 миллиардов рублей

     Рынок ипотеки рос в прошлом году внушительными темпами. И это несмотря на ажиотажный рост цен на недвижимость. По данным АИЖК, объем ипотечного кредитования в 2006 году составил 200 млрд. руб., тогда как в 2005 году – всего 43 млрд. По данным Управления стратегического планирования Сбербанка России, с начала 2005 года по сентябрь 2006-го доля жилищных кредитов в структуре задолженности физических лиц возросла с 8,8 до 14,6%. При этом в портфеле жилищных кредитов банков постоянно увеличивается доля ипотечных кредитов (обеспеченных залогом приобретаемого жилья): на 1 июля 2004 года она составляла лишь 34,9%, а к 1 октября 2006-го достигла 61,2%. Что касается лидера рынка – Сбербанка, то в прошлом году он выдал населению кредиты на сумму свыше 0,5 трлн. руб., доля жилищных кредитов в этом объеме превысила 20%, а остаток задолженности на конец прошлого года составил более 150 млрд. руб. Об увеличении ипотечного портфеля заявили и другие лидеры рынка. Консолидированный портфель ипотечных кредитов группы ВТБ за год вырос более чем в 3,7 раза. В Банке Москвы, по словам заместителя начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслава Шаламова, объем ипотечных кредитов увеличился за год в 7,5 раза. В 4 раза вырос ипотечный портфель Городского ипотечного банка. «К концу 2006 года общий объем ипотечных сделок превысил 300 млн. долл.», – сообщила «НГ» начальник департамента ипотечного кредитования Городской ипотечный банк Ольга Садовская. В три раза больше ипотечных кредитов выдал в прошлом году банк «Зенит». Событием на рынке ипотеки стала секьюритизация ипотечных портфелей, проведенная ВТБ, Городским ипотечным банком и Газпромбанком. «Сделки секьюритизации по ипотеке позволяют привлечь долгосрочные более дешевые ресурсы, чем, например, целевые займы», – считает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
     Безудержный рост цен на жилье неоднозначно повлиял на ипотеку. С одной стороны, эксперты говорят о том, что ипотечные сделки сложно проводить на растущем рынке. С другой стороны, объем рынка вырос во многом благодаря увеличению стоимости жилья и соответственно суммы кредита. «В Банке Москвы в 2005 году средний ипотечный кредит составлял 75 тыс. долл., а по итогам прошлого он дорос до 100 тыс.», – уточнил Вячеслав Шаламов. Причем это средний показатель по стране. Естественно, в Московском регионе он выше. «В 2004 году в Москве средний ипотечный кредит составлял 50 тыс. долл., в регионах – 25-28 тыс., а на сентябрь 2006 года – уже 120 тыс. долл. в Москве и 40-50 тыс. долл. – в регионах», – сообщил «НГ» Игорь Жигунов. На рост объема ипотечного рынка, по мнению некоторых экспертов, повлияло и увеличение сделок по рефинансированию ипотечных кредитов.
     Реальному росту ипотечного рынка способствовала активная политика банков, которые усилили борьбу за клиентов. Многие серьезно пересмотрели линейку жилищных кредитов. Вслед за Сбербанком летом откорректировал свои программы Банк Москвы и другие банки. Снижение процентных ставок также способствовало росту интереса населения к ипотеке. «За последний год ставки уменьшились в среднем по рынку на 1,5-2%, снизились требования банков к первоначальному взносу, стали мягче требования к кредитоспособности заемщиков», – уточняет Ольга Садовская. В Городском ипотечном банке минимальная ставка по ипотечным кредитам – 9,5%, а сбор за выдачу кредита составляет 0,8%. По словам Вячеслава Шаламова, в Банке Москвы за год ставки по рублевым ипотечным кредитам снизились в среднем на 1%.
     Банки все более охотно выдают кредиты на покупку жилья в новостройках, на приобретение загородных домов, земельных участков. Например, все жилищные программы Сбербанка действуют как на вторичном, так и на первичном рынке. Можно взять кредит на незавершенное строительство, на покупку загородной недвижимости. «По программе «Кредит на недвижимость» действуют одинаковые ставки, независимо от того, покупается ли жилье в новостройке или на вторичном рынке или кредит используется для строительства», – уточнили в Управлении стратегического планирования Сбербанка России. Полную линейку ипотечных продуктов предоставляет сегодня банк «Зенит». «Мы работаем с квартирами как на вторичном, так и на первичном рынке. Причем при покупке жилья на первичном рынке банк не устанавливает ограничений по компаниям-застройщикам», – уточняет начальник департамента розничного бизнеса банка «Зенит» Алексей Розоренов.
     Впрочем, по мнению экспертов, риски в этих видах кредитования более высокие. «Говоря о новостройках, сложно прогнозировать вероятность выполнения застройщиком своих обязательств по вводу в эксплуатацию и оформлению права собственности на строящееся здание. Что касается рынка загородной недвижимости, повышенные риски здесь связаны с относительно низкой ликвидностью коттеджей и загородных домов по сравнению с ликвидностью квартир», – уточняет Ольга Садовская. В целом риски в сегменте ипотеки, по мнению экспертов, ниже, чем в потребительском кредитовании. «Основные инструменты снижения рисков – более тщательный отбор платежеспособных заемщиков, в том числе с помощью бюро кредитных историй, поддержание необходимого уровня первоначального взноса, обязательное обеспечение по кредиту», – уточняет Ольга Садовская.По словам Вячеслава Шаламова, в Банке Москвы просроченная задолженность по ипотеке равна нулю. «В 2006 году мы излишних рисков на себя не взяли. У нас очень отлаженная система проверки кредитоспособности заемщиков», – уточнил он. Удельный вес просроченной задолженности в портфеле кредитов физических лиц Сбербанка составил на 1 ноября 2006 года 0,6%.
     Эксперты Сбербанка убеждены, что на данный момент нет оснований говорить о существенном повышении риска банков, активно занимающихся розничным кредитованием: «По данным на 1 декабря 2006 года, доля просроченной задолженности физических лиц составила лишь 2,7% – заметно ниже, чем, например, в странах Восточной Европы (в Польше в 2006 г. он составлял 5,3%, а в 2004 г. – 7,2%). Для ипотеки свойственны обычно еще более низкие уровни просроченной задолженности – выдавая большие объемы средств на длительный срок, банки с большей тщательностью проверяют платежеспособность потенциальных заемщиков. Кроме того, ипотечные кредиты обеспечены залогом приобретенной недвижимости, цена которой, вероятнее всего, снижаться не будет».
     Тем не менее доля ипотеки от общего объема сделок с недвижимостью пока невелика – около 5%. В Москве, по данным риелторов, она несколько выше – 10-15%. «Рост доходов населения, который не поспевает за ростом цен на недвижимость, – основная причина, препятствующая значительному числу российских граждан улучшить свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов», – убеждена Ольга Садовская. Эксперты Управления стратегического планирования Сбербанка считают, что сделать ипотеку доступной для массового потребителя можно главным образом за счет расширения предложения в результате нового строительства: «Федеральная целевая программа «Жилище» предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до 80 млн. кв. м к 2010 году. В этом случае будет решена проблема дефицитности жилья, и цены прекратят стремительный рост, который ограничивал развитие ипотеки в последние годы». Доступность ипотеки будет увеличиваться, по мнению экспертов Сбербанка, и за счет снижения процентных ставок, чему будут способствовать проводимые меры по сокращению инфляции, развитие рынка ипотечных облигаций, субсидирование ставок и налоговые льготы для граждан, приобретающих жилье.

     Риски, с которыми сопряжена покупка жилья, должны существенно сократиться. Этому поможет законопроект о номинальных счетах, внесенный в Госдуму. Они будут аналогами «банковских ячеек». Деньги, положенные на этот счет, можно будет тратить только по назначению, ими не смогут злоупотребить ни заемщики, ни посредники.
     Как правило, сделки по купле-продаже жилья сопряжены со значительными рисками для кредитора. Денежные средства на покупку квартиры или же погашение ипотечного кредита зачисляются на банковские счета лиц, которым они не принадлежат.
     Обычно при сделке используются банковские ячейки. Покупатели кладут в них деньги для оплаты недвижимости. Затем продавец при выполнении условий по договору получает от банка доступ к этой ячейке.
     Но при данной схеме у заемщика остается возможность злоупотребления. «Нет никакой гарантии, что заемщик не воспользуется кредитными деньгами в своих интересах, когда банк перечислит их на расчетный счет, с которого клиент должен будет внести их в ячейку», - поясняет начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
     Такие риски и должны устранить номинальные банковские счета. По сути они будут аналогами банковских ячеек: банк будет открывать такой счет клиенту для проведения операций с денежными средствами. Средства с этих счетов можно будет использовать лишь на целевые нужды, прописанные в договоре и при особых условиях, говорит автор законопроекта депутат Анатолий Аксаков.
     Одновременно номинальные счета могут использоваться и при погашении ипотечного кредита, оплате страховой премии, а также налоговых и коммунальных платежей.
     В этом случае, как сказано в законопроекте, на номинальный счет зачисляется общая сумма, из которой некий посредник (эскроу-агент) погашает все виды периодических платежей заемщика.
     Номинальные счета авторы законопроекта предлагают использовать также и в случае с ипотечными ценными бумагами. «Эмитент ипотечных ценных бумаг обычно прибегает к услугам так называемого сервисного агента, на счета которого зачисляются все поступления от заемщиков по ипотечным займам. Как следствие, на ипотечные ценные бумаги накладываются риски, связанные с добросовестностью и кредитоспособностью агента», – говорится в пояснительной записке к законопроекту. Так, посредник имеет неограниченное право использования средств на счете, что дает ему возможность направлять платежи на любые цели.
     Кроме того, есть риск, что в случае банкротства посредника его личный кредитор может наложить арест на его счета, в том числе те средства, которые фактически ему не принадлежат.
     Номинальные счета позволят обеспечить движение денег от заемщиков ипотечных кредитов к владельцу облигаций с ипотечным покрытием, минуя счет сервисного агента.
     Банкиры оценивают инициативу думцев положительно. Начальник управления сопровождения индивидуальных сделок Промсвязьбанка Светлана Макарова считает, что введение номинальных счетов, безусловно, поспособствует снижению банковских рисков при движении денежных средств при сделках с недвижимостью и ипотечными ценными бумагами. «В создании цивилизованного рынка ипотечных бумаг очень важна законодательная база и развитая инфраструктура, а введение номинальных счетов было бы еще одним шагом в создании этой инфраструктуры», – говорит Светлана Макарова.
     «Использование эксроу-счетов настолько многогранно, что удивительно, почему их не ввели раньше», – соглашается Жигунов.

Уже через год московская недвижимость может подешеветь более чем на треть

     Компания «Росгосстрах» обнародовала прогноз, по которому уже через год цены на жилье в Москве и Московской области могут упасть более чем на треть. Такой сценарий мог бы поставить в сложное положение специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов банки. В случае невозврата кредита, суммы, вырученной от продажи заложенной недвижимости, могло бы не хватить на покрытие кредита и банк понес бы прямые убытки. Массовый невозврат кредитов, в свою очередь, грозил бы разорением тех банков, для которых ипотека – основной вид деятельности. Однако нового банковского кризиса из-за обвала цен на столичную недвижимость не будет – банки заранее подготовились к неблагоприятному для них развитию событий, заложив возможное снижение цен в свои риски.
     По мнению авторов прогноза, доходы потенциальных покупателей растут медленнее, чем цены на квадратный метр. Из-за этого нынешняя стагнация может перерасти в масштабное снижение цен, в результате которого к 2009 году цена квадратного метра типового жилья в Москве опустится с нынешних 4,2 тыс. до 3 тыс. долл., а в Подмосковье составит в среднем 2,4 тыс. долл. Как выяснила «НГ», «Росгосстрах» в своем прогнозе не уникален, аналогичные или близкие к ним риски падения цен на недвижимость в свои ипотечные программы заложили многие банки.
     По нынешним ценам покупать столичное жилье не готовы даже покупатели из нефтеносных районов России, доля которых за последний год выросла до 70% от общего числа покупателей квартир в Московском регионе, сообщил «НГ» руководитель центра стратегических исследований «Росгосстраха» Алексей Зубец. При этом он уточнил, что указанная коррекция цен произойдет не через два года, как указано в докладе, а уже через год. По его словам, коррекция цен на рынке завершится, когда российская семья сможет купить жилье с помощью ипотеки или сразу, отчисляя в течение шести лет треть текущего дохода на приобретение квартиры. Как отметил в беседе с корреспондентом «НГ» гендиректор консалтинговой компании Rway Александр Крапин, «уже начиная с сентября прошлого года домохозяйство с ежегодным доходом 6 тыс. долл., по критериям ипотечных банкиров, не могло претендовать на ипотечный кредит».
     «Росгосстрах», как и любая другая компания, страхующая риски на рынке ипотечного кредитования, просчитывает свои риски от изменений динамики цен, закладывая их в страховые тарифы. Правда, Зубец отрицает, что исследование его центра связано с обслуживанием страховых интересов группы. В то же время многие работающие с ипотекой банки также подстраховались от рисков обесценивания залога по ипотечным сделкам.
     Директора центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин, несмотря на то что был очень удивлен выводами специалистов «Росгосстраха», сообщил, что в «Бинбанке» первоначальный взнос при получении ипотечного кредита составляет 20% от стоимости приобретаемой квартиры, «чтобы в случае форс-мажора банк оказался в «минусе», квартира должна упасть в цене более чем на 20%, а средневзвешенный коэффициент обеспечения (соотношение кредита к стоимости залога) у всех банков составляет 60%, поэтому даже при развитии фантастического сценария обвала цен на 40%, на финансовой устойчивости банков это не отразится». Более того, банки готовы и к более сильному снижению цен на столичную недвижимость. Как рассказал «НГ» директор департамента розничных банковских продуктов Абсолют Банка Эмиль Юсупов, «если цены на рынке недвижимости будут снижаться, банки будут увеличивать долю первоначального взноса в своих ипотечных программах, чтобы таким образом гарантировать себе снижение рисков. Не исключено и повышение ставки».

     Ставки по ипотеке стали снижаться. Однако массовой ипотека все равно не станет. На ипотечные проценты повлияло недавнее снижение ставки рефинансирования, но банкиры считают, что государство должно не ругать их за недоступность ипотеки, а бороться с инфляцией и ростом цен на недвижимость.

Банки снижают ставки    Промсвязьбанк снизил процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях. Теперь при получении ипотечного кредита на покупку жилья на вторичном рынке ставка составит от 13% годовых (ранее от 14%), при покупке жилья в строящемся доме – от 15% (ранее от 17%)...

     По последним данным Росстроя, в 2006 году объем ипотечных кредитов вдвое превысил прогноз и составил более 220 млрд рублей. «По плану объем ипотечных кредитов должен был составить 108 млрд рублей», – сообщил руководитель Росстроя Сергей Круглик. «Газета.Ru» опросила ряд банков и попыталась выяснить, стала ли ипотека доступнее гражданам. Оказалось, что различные банки по-разному заманивают клиентов, но тенденция просматривается отчетливо – в среднем ставки снизились на 1%. Причина не только в том, что банки хотят увеличить клиентскую базу. «Газета.Ru» уже писала о том, как недавнее снижение Банком России ставки рефинансирования с 11% до 10,5% повлияло на снижение ставок по депозитам. Сейчас дошло и до ипотечных кредитов.
     Однако несмотря на рост количества выдаваемых ипотечных кредитов и снижение ставок, число нуждающихся в собственном жилье граждан никак не идет на убыль. Ипотека по-прежнему доступна лишь небольшому проценту населения. Прежде всего это связано с высокими процентами по кредиту.
     В ходе недавней пресс-конференции Владимир Путин заявил, что проблемы ипотеки связаны «с инфляцией и опасливостью банков». На вопрос о том, почему ипотечный кредит при ставке 11% можно взять только под готовую квартиру, а не на нулевом цикле строительства, Путин ответил, что это отражает реалии сегодняшней российской экономики.
     Действительно, ипотечные ставки на нулевом уровне строительства выше ставок вторичной ипотеки как минимум на 2-3%.
     Президент тогда сказал, что дешевле кредиты быть не могут, поскольку инфляция составляет 9%. «Надо развивать экономику и подавлять инфляцию», – отметил Путин.
     Эксперты согласны с президентом, говоря, что процентные ставки на рынке прежде всего зависят от инфляции. Поэтому снижение самих процентных ставок – следствие снижения инфляции в целом. Банкам невыгодно держать ставки ниже учетной, так как при этом возникает дополнительное налогообложение.
     По словам главного экономиста ИК «Тройка Диалог» Евгения Гавриленкова, пока не существует ни одного макроэкономического метода доведения процентных ипотечных ставок до приемлемых, кроме как снижение инфляции в стране. «Как можно, например, заставить банк выдавать ипотечные кредиты по ставке 5%? При такой процентной ставке банк не сможет окупить даже своих издержек», – отметил Гавриленков.
     Правда, правительство рассчитывает на дальнейшее снижение ставки по ипотечным кредитам в 2007 году. Например, об этом неоднократно говорил первый вице-премьер Дмитрий Медведев, ответственный за нацпроекты. По его словам, снижение ставки по ипотечным кредитам является одной из основных задач национального проекта «Доступное жилье» – добиться этого эффекта при реализации нацпроекта планируется в 2007 году. Но как правительство будет это делать, неясно.
     При этом банкиры отмечают, что проблема не столько в стоимости ипотеки, сколько в неудержимом росте цен на недвижимость. По данным аналитического центра «IRN.ru» средняя стоимость квадратного метра в Москве составляет 4220 долларов. Это в два раза больше, чем в прошлом году. При этом средний рост зарплаты с прошлого года составил 15-20%. «Получается, что средний уровень доходов человека несопоставим со средним уровнем стоимости жилья», – говорит заместитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин.
     Рост доходов населения и возможность снизить ставки все же повлияли на увеличение конкуренции среди банков.
     Однако в реальности банки фактически используют изменение макроэкономической ситуации для саморекламы.
     Например, в Банке Москвы рассказали, что нет никакой необходимости именно снижать ставки по ипотеке, так как сейчас они и так находятся на приемлемом рыночном уровне. Другие банки просто устраивают маркетинговые акции для клиентов с более выгодными условиями по ипотечным продуктам. К примеру, Городской ипотечный банк на время снизил ставку по ипотеке на один процент. А Абсолютбанк отменил все комиссии, которые заемщик несет при оформлении ипотечного кредита.
     Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшее время дальнейшего снижения ставок ожидать не стоит. К тому же снижение ставок всего на 1% вряд ли изменит ситуацию.

Участники ипотеки могут разорить банки

     Cегодня впервые будет подан иск заемщика к банку о незаконности дополнительных комиссий при ипотечном кредитовании. В рамках этого иска тоже впервые в поддержку заемщиков третьей стороной выступит Роспотребнадзор. Участники рынка считают исход дела предсказуемым, прогнозируя рост числа обращений заемщиков в суд. По мнению экспертов, в этом случае потери банков могут исчисляться миллиардами долларов.
     Отличительной особенностью иска, ответчиком по которому выступает Росевробанк, является то, что претензии по дополнительным комиссиям впервые предъявлены к ипотечному кредиту. Как рассказал Ъ представитель российской общественной организации по защите прав потребителей «Блокпост» Андрей Вьюгов, они собираются оспорить законность комиссии за выдачу ипотечного кредита в «0,8% от суммы кредита, но не более $5 тыс.». Представители Роспотребнадзора выступят третьей стороной по делу.
     Это уже третий иск, поданный заемщиками против банков с начала года в суды общей юрисдикции. Первый иск в защиту неопределенного круга лиц был подан 29 января 2007 года в Басманный районный суд Москвы против банка «Русский стандарт» о незаконности взимания комиссий за обслуживание счета. Второй иск с такими же претензиями был подан 5 февраля 2007 года в Хамовнический районный суд Москвы против Росбанка. Оба иска зарегистрированы судами, слушания по ним намечены на март 2007 года.
     В январе Роспотребнадзор выиграл в арбитраже аналогичное громкое дело против «Хоум Кредит энд Финанс банка». Оспорить претензии Роспотребнадзора банку не удалось ни в первой, ни в апелляционной, ни в кассационной инстанциях. Не принесло результатов и обращение в Высший арбитражный суд о пересмотре дела в порядке надзора. А 26 февраля Роспотребнадзор сообщил о возбуждении дела против банка «Русский стандарт» за маскировку реальных ставок за скрытыми комиссиями (см. Ъ от 27 февраля 2007 года). По прогнозам юристов, его исход, скорее всего, будет таким же.
     По мнению участников рынка, решения судов общей юрисдикции по делам граждан к банкам, скорее всего, не будут отличаться от решений арбитража. «В период дефолта и расцвета финансовых пирамид именно суды общей юрисдикции рассматривали огромное количество дел о нарушении прав потребителя в сфере финансовых услуг и имеют богатый опыт в смежной сфере,– говорит адвокат, член комиссии по правам человека при ассоциации юристов России Евгений Ращевский.– А в этом конкретном случае шансы заемщиков на выигрыш существенно увеличивает участие в деле Роспотребнадзора».
     Главная опасность для банков в случае вынесения судами решений в пользу заемщиков, по мнению экспертов, кроется в резком увеличении числа исков физлиц. «Если заемщики начали предъявлять претензии по ипотечным кредитам, которые несут меньшие риски и, соответственно, наиболее прозрачны в плане комиссий, то что говорить о других кредитных продуктах»,– сообщил Ъ представитель одного крупного банка. В результате у кредиторов возникнут не только риски резкого снижения доходности в будущем, но и риски банкротства. В частности, этому может способствовать одно из требований иска «Блокпоста» к банку «Русский стандарт» – исключить комиссии, которые заемщик считает незаконными, из текста всех договоров, заключаемых банком с потребителями.
     «Если дополнительные комиссии будут отменены задним числом, банку нужно будет вернуть заемщикам существенную часть ранее полученных в виде комиссий доходов,– говорит первый зампред банковского комитета Госдумы Павел Медведев.– Для тех банков, у которых такие комиссии составляли значительную часть прибыли, это может быть чревато банкротством».
     Действительно, согласно подсчетам ЦБ, сумма взимаемых дополнительных комиссий составляет десятки процентов от размера кредита – например, при автокредитовании заемщик платит дополнительно порядка 30%. При учете, что только за прошлый год было выдано потребительских кредитов на сумму $37,4 млрд, совокупные потери банков могут исчисляться миллиардами долларов. «Вряд ли суд отменит комиссии по ранее заключенным договорам, но если он все же признает дополнительные платежи незаконными, это негативно скажется на доходной составляющей банковских операций в будущем»,– признает руководитель департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
     Беспокойство участников рынка разделяют и в Банке России. «У нас суд не создает обязательную к исполнению для всех норму,– говорит источник Ъ в Банке России.– Но если решение будет положительным, то, опираясь на это судебное усмотрение, суды действительно могут, по крайней мере, в тех случаях, когда не прошли сроки исковой давности, создать проблемы для банков». Доводы же о том, что суд может отклонить требование признать незаконными комиссии по всем договорам, не выглядят весомыми в свете сложившейся практики принятия судебных решений. «Частное физлицо не имеет права выходить с иском в защиту интересов неограниченного количества лиц,– говорит адвокат Сергей Романов.– Однако, как показывает сложившаяся практика, от суда можно ждать любого решения».

Инвестбанкам снижают рейтинг

     Котировки кредитных деривативов пяти ведущих инвестиционных банков США – Goldman Sachs, Morgan Stanley, Merrill Lynch, Lehman Brothers и Bear Stearns – за два месяца 2007 года сильно выросли в цене. Однако на прошлой неделе они торговались на уровне, аналогичном кредитному рейтингу Baa2 по шкале Moody's, что на пять ступеней ниже, чем рейтинг необеспеченных кредитных нот. Более того, это всего на пару уровней выше «мусорных» облигаций, которым не присваивается инвестиционный рейтинг. Виной тому тяжелая ситуация на рынке ипотечного кредитования в США.
     Дефолтный своп (сredit default swap) это вид кредитного дериватива. Покупатель свопа стремится застраховаться от изменений курса облигаций и выплачивает продавцу разово или периодически фиксированную сумму. Продавец в свою очередь обязуется выплатить покупателю оговоренную сумму в случае, если произойдет дефолт по кредиту или изменение кредитного рейтинга.
     Morgan Stanley и Goldman Sachs входили в пятерку крупнейших трейдеров кредитных деривативов в 2005 году. Lehman Brothers, Merrill Lynch и Bear Stearns входят в топ-12. «Они прилично заработали, секьюритизируя ипотечные кредиты в годы бума на рынке недвижимости в США», считает аналитик по облигациям Нью-Йоркской консалтинговой компании CreditSights Inc. Однако в прошлом году рынок начало заметно лихорадить, что теперь отражается и на бумагах инвесткомпаний. В середине прошлой недели аналитики Merrill Lynch понизили рекомендации по акциям Goldman Sachs, Lehman Brothers и Bear Stearns, а также Deutsche Bank и Credit Suisse с «покупать» до «нейтральный», прогнозируя снижение прибыли компаний в марте, поскольку инвесторы становятся осторожнее с покупкой ипотечных кредитных деривативов.
     Пятая часть всех ипотечных кредитов, выданных в США в 2006 году, приходилась на сектор кредитования рискованных клиентов с плохой кредитной историей, по данным ассоциа­ции ипотечных банкиров (Mortgage Ban­kers Association). Порядка 20 банков-кредиторов закрылись, были проданы или сократили операции в прошлом году. Круп­нейший ипотечный банк США Countrywide Financial Corp. заявил 1 марта, что в конце прошлого года каждый пятый рискованный заемщик просрочил платежи по кредиту на 30 дней и более. С 2005 года Merrill Lynch финансировал два ипотечных банка, которые потерпели неудачу, и приобрел третий First Franklin Financial Corp. за 1,3 млрд долл.
     Крупнейшие инвесткомпании серьезно зависят от ситуации на рынке ипотечного кредитования США. Так, по данным CreditSights, 13% американских активов Bear Stearns находятся в ипотечных ценных бумагах неинвестиционного класса. У Lehman Brothers этот показатель равен 11%. По оценкам экспертов, в Goldman Sachs, Morgan Stanley и Merrill Lynch эта доля варьируется от 13 до 15% (сами они не разглашают эту информацию). Аналитики прогнозируют, что у банков могут возникнуть проблемы с ипотечными закладными и связанными с ними деривативами. Индекс деривативов, основанный на 20 ценных бумагах, обеспеченных закладными, упал более чем на треть за последний месяц.
     «В течение последних трех лет мы наблюдали настоящий бум ипотечного кредитования. Компании вкладывали в кредитные деривативы, однако теперь ситуация изменилась», прокомментировал РБК daily Ричард Хофманн из Creditsights. По его словам, ситуацию усугубил обвал рынка в Китае в минувший вторник. «Теперь инвесткомпании должны придумать, как сохранить доходность на высоком уровне», резюмировал г-н Хофманн.

В Москве прошел первый конкурс по рефинансированию ипотечных кредитов

     В конце февраля российский ипотечный брокер «Фосборн хоум» объявил результаты первого в стране тендера между ведущими банками на право перекредитования пула ипотечных кредитов. Победителями конкурса стали «Райффайзенбанк Австрия» и Альфа-банк, предложившие наиболее выгодные условия для полутора тысяч заемщиков, пожелавших в поисках меньших процентных ставок перейти в другие банки.
     Первым отдельную программу по перекредитованию ипотечных кредитов в нашей стране год назад запустил Райффайзенбанк. Позже аналогичные программы создали ВТБ-24, Международный Московский банк, Национальный резервный банк, «Возрождение» и другие. Как считает вице-президент по банковским операциям банка DeltaCredit Лора Файнзилберг, клиент может начать процедуру ипотечного рефинансирования, если разница между старой и новой ставками составит 2-3%.
     В конце минувшего года ипотечный брокер «Фосборн хоум» открыл Всероссийский центр обмена ипотечных кредитов. В него несколько месяцев стекалась информация по заемщикам ипотечных кредитов, пожелавшим снизить ставки и ежемесячные выплаты по ипотеке. После того как в центре собрали «портфель» в 1,5 тыс. заявок на общую сумму около $50 млн., брокер предложил своим наиболее конкурентоспособным на российском рынке банкам-партнерам поучаствовать в конкурсе. Под самый занавес зимы были объявлены его итоги.
     Лучшие условия для клиентов брокера предложили «Райффайзенбанк Австрия» и Альфа-банк. Они установили ставки по ипотеке от 9,5% годовых в долларах, от 10,9% годовых в рублях и минимальные сроки проведения процедуры перекредитования. Победители также предоставили возможность для желающих увеличить сумму кредита до 90% от нынешней стоимости недвижимости, снизить или увеличить сроки кредитования, поменять валюту кредита. Ближайший квартал брокер будет сотрудничать по программе центра обмена только с выбранными банками.
     «Нам удобно работать сразу с пулом клиентов. Экономия денег на привлечении клиентов позволила снизить нашу стандартную в рублях ставку на 0,6%. Преимуществом программы является не только снижение ставок со средних на рынке 13 до рекордных 10,9%, но и возможность получить больший объем средств. Если, например, три года назад при кредите в $25 тыс. клиент купил квартиру за $50 тыс., то сейчас, заработав хорошие деньги на росте цен на свою недвижимость, которая уже стоит около $150 тыс., заемщик может претендовать на ипотечный кредит до $90 тыс.», – сообщил руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев. При этом полученные деньги можно потратить на любые цели – к примеру, купить дачу, автомашину, оплатить зарубежное образование детей или сделать ремонт в квартире.
     «Мы рассчитываем, что рефинансирование ипотечных кредитов привлечет продвинутых, умных и дисциплинированных в плане платежеспособности клиентов», – добавил господин Зибарев.
     По оценке гендиректора «Фосборн хоум» Василия Белова, сегодня в Москве около 20-22 тыс. заемщиков могут рассматривать возможность перекредитования ипотеки. «Я думаю, еще в течение двух последующих лет сохранится формула, по которой взятые полтора года назад ипотечные кредиты будет интересно рефинансировать. Учитывая динамику развития ипотеки в России, через полтора года круг желающих перекредитоваться увеличится в полтора раза», – подчеркнул господин Белов.
     «Фосборн хоум» снизил стоимость своих услуг по организации процедуры перекредитования с 1,5% от размера ипотечного кредита, как это было ранее, до фиксированной комиссии. Теперь вне зависимости от суммы привлеченного кредита клиент заплатит брокеру за организацию всего процесса перекредитования, оценку «ипотечной» недвижимости одноразовую комиссию в 8,7 тыс. рублей.
     Для того чтобы перекредитоваться через центр обмена ипотечных кредитов, достаточно один раз заполнить заявку на его сайте, один раз прийти на собеседование для заполнения генеральной доверенности в офис брокера и один раз в новый банк – для подписания нового кредитного договора. После этого момента вся процедура перекредитования, включая снятие обременения с недвижимости по первому кредитному договору, по заверениям банкиров, продлится неделю. Переход заложенной недвижимости от одного банка в другой контролируют доверенные банками нотариусы.
     Как отметил член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физлицами Роман Воробьев, снижение ставок по рефинансированию ипотечных кредитов напрямую будет зависеть от уменьшения ставок по «классической» ипотеке. Лора Файнберг считает, что незначительное снижение ставок по ипотечным кредитам продолжится. Если сейчас в среднем по рынку долларовая ставка составляет 11% годовых, то, по ее прогнозу, можно ожидать, что лет через семь она сравняется с общеевропейской ставкой в 5%.
     По мнению банкиров, появление на рынке единых баз заемщиков приведет к перераспределению ипотечных кредитных портфелей банков и, как следствие, снижению процентных ставок.

     Владимир Ресин пообещал снизить ставку ипотечного кредита до 6-7% и продавать жилье по себестоимости уже в конце следующего года. И это, как мне кажется, с некоторыми оговорками выполнимые обещания. Другое дело, что может лучше бы оставить все как есть. Я лично не уверен в том, что выполнение обещаний Ресина сделает жилье доступней, мне кажется, что для решения этой проблемы надо повышать налоги на собственность.
     Надо сказать, что еще с 2005-го, если не раньше, по рынку недвижимости ходят истории о том, что «Ресин ходил к Лужкову с заявлением об отставке по состоянию здоровья». На что московский мэр якобы реагировал категорическим отказом, заявляя что-то в духе «никуда я тебя не отпущу, другого такого у меня нет».
     С учетом того, что к концу 2008 года в отставку уйдет уже и сам Юрий Лужков, можно не сомневаться, что к моменту, когда придется продавать жилье по себестоимости под 6% годовых, и Ресина на его нынешнем посту, очевидно, не будет. Новый мэр, можно не сомневаться, удовлетворит просьбу чиновника об отставке, хотя бы в силу того, что приведет на ключевой для столицы пост главы стройкомплекса своего человека. Стало быть, выполнять обещания Ресина придется его преемнику
     Непонятно, зачем, находясь одной ногой в политическом небытие, делать заведомо невыполнимые популистские обещания. Тем более что при нынешней вертикали власти судьбу регионального чиновника, в данном случае сроки наступления политического небытия, определяют вовсе не настроения избирателей, а сугубо воля «старших товарищей», обмануть которых обещаниями куда сложней. Непонятно, зачем тогда сулить невыполнимое. Я к тому, что, предположим, выступление Ресина – это не пустые обещания. Ведь, пусть и с некоторыми оговорками, они выполнимы.
     Как это ни дико на первый взгляд звучит, но жилье в столице действительно может продаваться по ценам, близким к себестоимости, причем не 1 млн кв. м муниципального жилья, а все 5 млн кв. м.
     Для этого достаточно обеспечить вовлечение земли в «белый» оборот девелоперов.
     Некоторые компании «новой волны» в общем и целом уже работают по этим принципам. Скажем, владелец Mirax group Сергей Полонский в одном из интервью утверждал, что большинство своих объектов компания приобрела за «живые деньги» на этапе котлована или около того. И там, где стоимость проектов – то есть участка земли иногда с согласованиями, иногда без – проходит по бухгалтерии, рентабельность не поражает. При годовой выручке (последняя аудированная отчетность по US GAAP) в районе 4,7 млрд рублей прибыль Mirax составила менее 900 млн. Норма прибыли менее 20%, для сравнения: норма прибыли на рынке КБТ (крупной бытовой техники) в 1,5 раза больше, и на цены никто не жалуется.
     В принципе, и ставки в 6-7% являются не такой уж несбыточной мечтой. Да, сейчас инфляция в полтора раза выше, и это выглядит невозможным. Но ведь темпы роста цен снижаются год от года, и вполне возможно, что Минфину удастся добиться инфляции в 6-7% в течение ближайших лет. Но даже если и нет, Москве вполне по силам дотировать 1-2 процентных пункта ипотечных кредитов тем или иным категориями населения (например, только москвичам) или даже всем без исключения – было бы желание.
     Другое дело, что и от снижения ставок доступней жилье, скорей всего, не станет.
     Существует теория, которая увязывает стоимость квартир в обществе с развитой системой кредитования со способностью граждан выплачивать ежемесячно тут или иную сумму за владение ими.
     Возьмем рынок аренды жилья, на который уж точно не распространяется «заговор застройщиков», пытающихся удержать аномально высокие цены. Однокомнатная квартира в Москве за пределами Третьего транспортного кольца в среднем по престижности районе стоит около 700 долларов в месяц (можно, конечно, найти и дешевле, это, скажем так, гарантированная цена за жилье без явных дефектов).
     Та же квартира, приобретенная по ипотеке в собственности, обходится своему владельцу в 2-2,5 раза дороже. Аналогичные по расположению и качеству квартиры стоят 150-200 тысяч долларов, при нынешнем состоянии рынка можно, допустим, и поторговаться, опустив цену до, скажем, 140 тысяч. При ставке в 10% и сроке кредита в 20 лет ежемесячный платеж составит примерно ( с учетом выплат по телу кредита) 1400 долларов. Премия за собственность составляет, таким образом, 100-150% арендной ставки, что отражает убежденность общества в том, что квартира в собственности выгодней, престижней, удобней и так далее.
     И от того, что ставки упадут с 10% до 6%, эта плата вряд ли станет ниже. Однокомнатная квартира за Третьим кольцом в собственности так и будет, вероятно, стоить 1400 долларов. Только при ставке в 6% это будет соответствовать кредиту в 200 тысяч.
     Стало быть, по мере снижения ставок можно ожидать роста цен в абсолютном выражении.
     Ставки упали на 40% (с 10% до 6%) – цены выросли на те же 40% (со 140 до 200 тысяч).
     Бороться с этим процессом, как мне кажется, можно, сокращая премию за собственность, а для этого стоит сделать владение квартирой менее выгодным, престижным, комфортным и так далее. Повышение стоимости услуг ЖКХ в этом смысле хороший шаг, но все же недостаточный. Я бы предложил правительству, депутатам, Владимиру Ресину и Дмитрию Медведеву, всем, кто радеет за доступное жилье, задуматься о повышении налогов на недвижимость, скажем, до уровня в 1% от реальной стоимости.
     Это, с одной стороны, сократит спрос – владеть недвижимостью станет дороговато, и при нынешних ценах многие предпочтут ее арендовать.
     Кроме того, ясно, что на рынке сократится число «чистых инвесторов»: платить сегодня вполне ощутимые деньги за неясные перспективы роста цен в будущем понравится немногим. Наконец, на московском рынке как класс исчезнут иногородние покупатели, покупающие квартиру в столице «просто, чтоб была». Платить от 2 тысяч в год «за просто так» не будет точно почти никто.
     С другой стороны, эта мера увеличит предложение. Сдавать квартиры станет гораздо менее выгодно. Рынок аренды жилья является классическим, на нем нет крупных игроков, а установившиеся цены можно считать равновесными – следовательно, переложить на арендаторов новый налог владельцам квартир не удастся (особенно если это повышение будет плавным и растянется на несколько лет). В приведенном выше примере с однокомнатной квартирой из 700 долларов, полученных с жильца, почти 150 придется отдавать государству.
     Рентабельность сдачи в аренду сразу упадет на 20%, что заставит многих владельцев квартир задуматься об их продаже.
     Повышение налогов, уверен, сделает жилье куда доступней. Другое дело, что тогда даже проживание в собственной квартире будет стоить ощутимых денег. Ну что ж, даже доступное жилье, как и все на свете, очевидно, имеет свою цену.
     Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

Наталья Бурыкина высказалась за доработку законопроекта о новом налоге на недвижимость

     Председатель подкомитета Госдумы по налогам Наталья Бурыкина высказалась за доработку законопроекта о новом налоге на недвижимость. О необходимости введения такого налога с 2009 года говорится в Бюджетном послании Президента Владимира Путина на 2008-2010 годы.
     Новый налог, исчисляемый на основе массовой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, заменит ныне существующие налоги на землю и на имущество физических и юридических лиц. Он будет зачисляться в местные бюджеты, что даст стабильную финансовую основу местному самоуправлению. Правительственный законопроект о дополнении Налогового кодекса новой главой о налоге на недвижимость, по словам Натальи Бурыкиной, много раз обсуждался на заседаниях Комитета Госдумы по бюджету и налогам. Однако камнем преткновения на пути нового налога стало отсутствие в России единой, понятной всем методики массовой оценки объектов недвижимости.
     По мнению депутата, до тех пор, пока не будут определены главные параметры нового налога – его база, ставки, льготы, – платежи за недвижимость следует взимать по специфической ставке, к примеру, один рубль за один метр. Это позволит установить более справедливое налогообложение. Так, если рассчитывать новый налог исходя из рыночной оценки, могут пострадать граждане, живущие в городах с высокими ценами на рынке жилья. По методике, предложенной Минфином, стоимость двухкомнатной квартиры в столичной «хрущевке» составит 200 тысяч долларов. Пожилые люди, пенсионеры, малоимущие не смогут платить за нее налог в размере 2 процента от рыночной стоимости. Наталья Бурыкина предлагает вообще «не трогать бабушек, которые получили квартиру от государства», освободив их от уплаты налога или установив некую необлагаемую величину.
     При введении нового налога следует учесть и интересы граждан, приобретающих жилье по ипотеке. Расходы на выплату кредита и без того велики, и если брать с людей налог на недвижимость по полной ставке, это погубит ипотеку на корню. Необходимо предусмотреть возможность плавного введения нового налога по мере готовности муниципалитетов – так, как это было с введением земельного налога. При этом технический переход может быть растянут на 10 лет.
     Наталья Бурыкина выразила сомнение, что налог на недвижимость будет установлен уже с 2009 года: «Сейчас Госдума будет принимать бюджет на три года. Если вводить налог с 2009 года, то уже в конце апреля Правительство должно представить все расчеты по доходам, трансфертам, льготам. Будет ли оно готово к этому – большой вопрос».
     Для доработки законопроекта Наталья Бурыкина предложила воссоздать ранее существовавшую в Госдуме рабочую группу по налогу на недвижимость.

Общепринятая практика выдачи ипотечных кредитов пошла под суд

     Как стало известно Ъ, на прошлой неделе впервые сделана попытка доказать в суде незаконность обязательного комплексного страхования при выдаче банками ипотечных кредитов. Ответчиком по иску заемщиков выступает один из лидеров ипотечного кредитования – банк «Уралсиб», однако оспаривается, по сути, общепринятая практика выдачи ипотечных кредитов. Участники рынка уверены, что отказ от страхования приведет к росту ставок по кредитам и теоретически может сорвать нацпрограмму по доступному жилью.
     Как рассказала Ъ пресс-секретарь российской общественной организации по защите прав потребителей «Блокпост» Лидия Игнатова, на прошлой неделе в Хамовнический районный суд Москвы был подан иск против банка «Уралсиб». «Блокпост» оспаривает включение банком в договоры ипотечного кредитования условий об обязательном комплексном страховании (приобретаемого жилья, жизни и здоровья заемщика, а также риска утраты права собственности – страхование титула). В случае с «Уралсибом» размер страховки достигает 1% от суммы кредита. Таким образом, делается попытка оспорить общепринятую практику выдачи ипотечных кредитов. Дополнительным аргументом истца в деле против «Уралсиба» служит то, что банк обязывает заемщиков прибегать к услугам единственного страховщика – аффилированной с ним страховой компании, входящей в группу «Уралсиб», от которой банк получает комиссионное вознаграждение как страховой агент. Комплексное страхование служит обязательным условием получения ипотечного кредита почти во всех российских банках. При этом закон об ипотеке сделал обязательным только страхование заемщиком заложенного имущества от рисков утраты или повреждения. В случае, например, пожара страховая сумма пойдет на возврат кредита банку. Этот вид страхования можно попытаться оспорить только в Конституционном суде, доказав, что положения закона противоречат Конституции. Законность других видов страхования, законом об ипотеке не предусмотренных, оспорить в районном суде до сих пор никто не пытался.
     «Блокпост» ранее подал иски о законности взимания дополнительных банковских комиссий при кредитовании к банку «Русский стандарт», Росбанку и Росевробанку, которые сейчас рассматриваются (см. Ъ от 5 марта). Иск по небанковским дополнительным платежам предъявлен впервые. В своем исковом заявлении «Блокпост» ссылается на закон «О защите прав потребителей», запрещающий навязывать дополнительные услуги. А независимые юристы апеллируют к 428-й статье Гражданского кодекса о договоре присоединения. «Договор об ипотеке является договором присоединения: банк предлагает договор по своему стандарту, а заемщик не может изменить какое-либо условие,– говорит управляющий партнер адвокатского бюро 'Форум' Кирилл Нам.– В такой ситуации банки часто включают в договоры дополнительные условия, напрямую с ипотекой не связанные и обременительные для заемщика. Защитить заемщика, являющегося слабой стороной по договору об ипотеке, призвана статья 428 Гражданского кодекса. Она позволяет через суд исключить из договора обременительные условия». При этом, по мнению партнера компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Максима Кулькова, вероятность проигрыша банка существенно повышает его аффилированность со страховщиком. «Это позволяет заемщикам обратиться с претензиями в Федеральную антимонопольную службу и возбудить дело о нарушении антимонопольного законодательства»,– полагает он.
     В самом банке «Уралсиб» не считают незаконным требование комплексного страхования, ссылаясь на принцип свободы договора. «Это стандартная практика не только в России, но и в мире,– пояснил Ъ исполнительный директор по розничному бизнесу ФК 'Уралсиб' Василий Палаткин.– Мы выдаем ипотечные кредиты на срок до 30 лет и должны страховать свои риски». А уровень риска, по его словам, сильно зависит от того, с какой страховой компанией работает банк. «Сейчас мы реализуем кампанию по аккредитации при банке ряда других страховщиков с разветвленными филиальными сетями»,– добавил он.
     Не желают отказываться от взаимовыгодного сотрудничества и другие банкиры, и сами страховщики. Страховым компаниям, по их собственным оценкам, заемщики-физические лица принесли в прошлом году около $50 млн сборов из общего количества премий в $23 млрд. Замгендиректора страхового дома ВСК Елена Веневцева сомневается, что «отказ от страхования снизит затраты заемщика». Банкиры же уверены, что ставки по ипотеке возрастут, а требования к заемщикам ужесточатся. «Лишившись возможности минимизировать риски за счет страхования, банки могут заложить увеличившиеся кредитные риски в процентные ставки или другие дополнительные платежи по кредитам»,– говорит руководитель департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, прогнозируя увеличение ставок по ипотеке на 1%, а возможно, и более. При этом наиболее критичным банкиры считают вынужденный отказ от страхования жизни и здоровья заемщика. «90% страховых случаев в сфере ипотеки – это потеря заемщиком жизни или здоровья»,– соглашается замдиректора финансового департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин. По его мнению, отказ от дополнительных страховок способен вызвать рост ставок минимум на 1-1,5%, что вкупе со снижением темпов прироста кредитных портфелей из-за ужесточения условия кредитования делает невозможным достижение ориентиров, заданных в рамках национальной программы «Доступное жилье».

Станислав Волошин: «Для понимания того, как ипотека работает, нужно обращаться к специалистам. Иначе слишком просто сделать неправильные выводы»

     По статистике, от 60% до 70% россиян нуждаются в улучшении своих жилищных условий. И всем давно уже ясно, что самый простой путь для этого – ипотека. Но, как выяснилось на «Прямой линии», на которую с читателями «МК» вышел Станислав Волошин, директор департамента розничного бизнеса одного из российских лидеров ипотечного кредитования – ИМПЭКСБАНКа, многие из нас имеют о ней самое общее представление. И готовы соглашаться на любые варианты, даже не обращая внимания на то, что на рынке всегда есть альтернатива. Надеемся, что г-н Волошин, честно выдерживая жесткий прессинг читателей в течение часа, поможет сэкономить время, деньги и нервы не только дозвонившимся, но и тем, кто прочитает этот номер «МК». А кто не прочитает – сам виноват.

Азбука ипотеки
     – Здравствуйте, Андрей беспокоит. Можно ли взять ипотечный кредит без первоначального взноса или с каким-нибудь минимальным? И на каких условиях?
     – У вас собственные накопления имеются? Или принципиально хотите воспользоваться пока заемными средствами?

     – Хотел бы на 100% воспользоваться заемным кредитом.
     – В Москве и Санкт-Петербурге у нас такая программа действует. Соответственно, эта возможность у вас существует. Но только на вторичный рынок.

     – А новостройки?
     – Без первоначального взноса банки в Москве «первичку» не кредитуют.

     – Тогда о вторичном рынке расскажите.
     – Программа ипотечного кредитования Импэксбанка без первоначального взноса рассчитана на срок от 5 до 25 лет. Существуют тарифы в рублях (12-13% годовых) и в валюте (10-11%). Единственным отличием программы без первоначального взноса от обычной является ежемесячная комиссия до того момента, пока вы не погасите примерно 20% стоимости своей покупки.

     – Когда я выплачу 20% стоимости жилья, то эта комиссия прекращается? А какова ее величина?
     – Вы совершенно правы, прекращается. А величина составляет 0,2% от суммы кредита.

     – А от чего зависит величина процентной ставки по кредиту? Есть разница между «белой» зарплатой и «не белой»?
     – На сегодня нет. Банк берет процентную ставку, комиссию за выдачу, что, в принципе, есть во всех кредитных организациях, работающих по ипотеке.

     – А какова величина?
     – В нашем банке, если выбираешь на весь последующий период 10% годовых, единовременная комиссия 2%. Если выбираешь ставку 11% – то единовременная комиссия 1%.

     – А выбираю я ее сам?
     – Конечно, сам. Данная программа просто определяет вашу стратегию по покупке квартиры. Вы хотите купить быстрорастущее жилье в хорошем районе и долго-долго его обслуживать. Либо вы хотите просто купить выбранную квартиру, быстренько погасить кредит и сэкономить при этом на процентах. Достаточно часто наши клиенты берут большую единовременную комиссию и меньшую процентную ставку.
     Обычная житейская история. Человек жил в Липецке, приехал в Москву. У него есть квартира в Липецке, которую он не хочет продавать дешево, и какие-то свои деньги. Причем особо сильно тратиться на необходимое жилье в Москве у него желания нет. Он выбирает программу с 11-процентной ставкой и комиссией в 1% и спокойно продает ту квартиру. Потом он приходит к нам и производит какие-то погашения. У каждого разные материальные и жизненные ситуации.
     – Да, лучше все-таки прийти в отделение банка и там четко проконсультироваться.
     – Правильный выбор. Николо-Ямская улица, дом 40, можете туда обратиться, включая субботу, до 18 часов или позвонить по телефону (495) 204-45-90 или 204-45-89.

     – Здравствуйте, Виктор Андреев, Москва. Я не могу себе позволить даже с помощью кредитов купить новое жилье, меня интересует вторичный сектор. Какие по нему есть программы и условия?
     – Чтобы приобрести квартиру на вторичном рынке, нужна достаточно стандартная сделка – вы предоставляете комплект документов, который требует банк. Он, в принципе, во всех банках одинаковый. После этого получаете кредитное решение на сумму, которую вам может предоставить банк. Либо наши сотрудники вам рекомендуют риэлтора, либо у вас уже есть подобранная квартира и свой риэлтор. И вы совершаете сделку. А почему вы решили, что не можете себе позволить покупку первичного жилья?

     – Решил так. Сам для себя.
     – У нас есть предложения по первичному бюджетному жилью улучшенной планировки со стенами, возможно, даже с каким-то минимальным ремонтом. В районе Волгоградского проспекта улица Окская. Стоимость кв. метра там в новом доме составляла от 2200 до 2500 долларов. Условно мы берем 60 кв.м 2-комнатную квартиру, она получается порядка 150-170 тыс. А вы говорите, что хотите получить кредит на вторичное жилье, где стоимость квадрата зачастую зашкаливает за 3 тысячи долларов.

     – Я имел в виду стоимость в пределах названных вами цифр.
     – В очередной раз убеждаюсь, что для понимания, как этот рынок работает, нужно обращаться к специалистам. Иначе слишком просто сделать неправильные выводы. В нашем ипотечном центре вам подберут варианты. В любом случае, вы получите квалифицированную консультацию. Все зависит от ваших потребностей. Единственное, если вас Волгоградский проспект раздражает?

     – Я просто первый раз об этом слышу.
     – Вот видите, я вам сразу предложил. Можете позвонить туда, пока не поздно, и узнать, остались ли там квартиры и по какой цене. Я буду рад, если сэкономлю вам часть денег и вашего времени.

     – Спасибо большое. Этот район продаете вы?
     – И мы в том числе.
     – Ну все, вопросов больше нет. Спасибо.

     – Здравствуйте, Татьяна. Никогда не сталкивалась с ипотекой и, вообще, плохо представляю процесс. Какую программу кредитования вы мне можете посоветовать, если я хочу приобрести 1-комнатную квартиру в Москве, допустим, не больше, чем за 150 тысяч? Доход у меня где-то в среднем 2-2,5 тыс. долларов. И на какой срок можно взять? Я больше 10 лет работаю в одной фирме. А сейчас снимаю жилье за 500 долларов.
     – Вам нужно купить квартиру, которую можно будет быстро отремонтировать и въехать. И тем самым минимизировать свои расходы по аренде того помещения, которое вы снимаете. И нужно получить, соответственно, прописку. Вам точно подходит программа по «вторичке». Исходя из суммы, которую вы сейчас назвали, и зарплаты, уверен, что это будет доступно для вас. А если ваше предприятие достаточно публичное, брэндованное, и вы давно в нем работаете, то можете рассчитывать на ипотеку без первоначального взноса.
     – А что это такое?
     – Это когда вы предоставляете только пакет документов. И, не тратя собственных денег на первоначальный взнос, получаете деньги для покупки квартиры.
     – Меня этот вариант устраивает.
     – Он многим нравится. Только сразу говорю: он чуть дороже, чем остальные. Поэтому вопрос, есть ли у вас личные сбережения, или вы хотите получить кредит без первоначального взноса, – это вопрос жилищных консультаций. Вы можете обратиться в наш ипотечный центр, заполнить там анкетную форму. Вам дадут список всех документов, которые необходимо предоставить. Вы не замужем?
     – Нет.
     – Тогда для вас пакет документов будет проще. После этого, получив одобрение и утверждение лимита кредита, если у вас есть свой риэлтор – можете обратиться к нему. Или наши сотрудники помогут определиться с риэлторской компанией, сотрудничающей с банком. И за качеством работы которой мы следим. А почему вы такие цифры стоимости жилья называете?
     – Я искала по Интернету 1-комнатную квартиру. И меньше, чем за 150 тысяч, ничего не нашла.
     – Наверное, вы смотрите какой-то супербрэндовый район.
     – Я хотела свой район, в районе ст.м. «Семеновская».
     – «Семеновская» – это район, приближающийся к Садовому кольцу и к Сокольникам, вообще-то – это дорогой район. Если сместить свои интересы немножко повосточнее, вы можете там совершенно спокойно и за 100 тысяч купить. Подмосковье у нас сейчас очень хорошо продается, там есть цены и по 100, и по 110.

Все – в дом
     – Здравствуйте. Чем отличается кредит на приобретение квартиры от ссуды на строительство жилого дома?
     – Принципиально отличается. При покупке квартиры вы берете целевой кредит на жилье, которое передаете в залог. А на строительство дома – это практически необеспеченный кредит. Вы получаете по нему деньги, но потратить их можете вовсе не на декларируемые цели, а практически на любые. Вот в чем их отличие.

     – Здравствуйте, дается ли ипотека на частные дома или только на квартиры? Я с Орехово-Зуевского района, г. Куровское.
     – Конечно, дается. У нас оформляется ипотечный кредит как на покупку жилых домов, так и под их залог. Вас какая больше интересует сделка?
     – Покупка. Мы хотим купить дом по ипотеке.
     – У нас такая программа существует. Единственное ограничение этой программы – дом должен находиться не дальше 50 км от МКАД.
     – А если 78 км от МКАД?
     – Под стандартные условия вы вряд ли попадете. Но если там настолько хороший дом, и вы привлекательные для банка заемщики, любой банк будет готов сделать исключение.
     – Куда можно обратиться?
     – Можете обратиться в наш ипотечный центр, который находится в Москве. Это ул. Николо-Ямская, д. 40, ст.м. «Таганская».

     – Здравствуйте, меня зовут Мария. Можно ли купить таунхаус по ипотеке? И чем это будет считаться: квартирой или домом?
     – Это будет считаться таунхаусом. Он приравнен к коттеджу и жилому дому. Он оформляется в собственность вместе с прилегающим земельным участком. И хотя бы поэтому приравнять его к квартире проблематично. А с точки зрения цены данный тип строения не отличается.
     – Допустим, я брала кредит на 10 лет, а могу я его досрочно погасить за 3 года, к примеру?
     – Банк же не может вам отказать в приеме платежа. Конечно, можете.
     – А в какой валюте лучше брать кредит?
     – Вы спрашиваете мое личное мнение?
     – Ваше личное мнение как специалиста.
     – На горизонте 10 лет, боюсь, что самый могущественный аналитик не сможет вам сказать, в чем выгоднее брать.
     – А вдруг я возьму на 3 года? Мы еще не решили, на сколько брать и какую сумму.
     – Сейчас доллар по отношению к рублю не растет. Это происходит на протяжении 2-х лет. Соответственно, ставка по валютному кредиту чуть ниже. Вы можете сэкономить, если курс доллара будет всегда стабилен. Если он вырастет, то ваши издержки по процентным платежам возрастут. Если доллар сильно упадет, то, наоборот, сэкономите. Если не хотите брать на себя валютные риски – берите кредит в той валюте, в которой получаете заработную плату.

Брак и семья – подспорье для кредита
     – Здравствуйте, Станислав. Это Ольга из Москвы. Могут ли получить кредит пары в гражданском браке?
     – Конечно. Вы обращаетесь в наш ипотечный центр, ул. Николо-Ямская, д. 40. Когда будете обращаться, можете оформить ипотечный кредитный договор на одного из гражданских супругов. Либо вы, либо ваш супруг обращаетесь в наше отделение. А все вопросы относительно возможных споров в будущем могут решаться с помощью брачного договора.
     – Предоставляется ли ипотека на приобретение жилья в Краснодаре, если мы живем в Москве?
     – Да. У нас проходит большое количество сделок, когда люди живут в Санкт-Петербурге, а покупают квартиру в Сочи, либо люди, проживающие в Новосибирске, покупают квартиру в Санкт-Петербурге. У нас нет такой привязки. Главное, чтобы покупаемый объект находился в зоне расположения наших филиалов, которых у нас 45. И условия кредитования для граждан Российской Федерации по всей стране одинаковые.
     – Вы выдаете ипотеку на приобретение жилья на вторичном рынке или строящееся жилье в том числе?
     – По Краснодару, скорее всего, для вас более доступна будет программа вторичного жилья.

     – Добрый день, подскажите: у меня есть квартира 1-комнатная бабушкина, которую я хотела бы продать. Как мне лучше? Сначала продать ее и с первоначальным взносом брать у вас ипотеку, или потом погасить за счет этой суммы быстрее кредит?
     – Мой вам личный совет – сначала купить, а потом продать. Оставаться вообще без жилья в нынешнее время из практических бытовых соображений неправильно. Но не буду лукавить и в другом. Когда ты участвуешь собственными деньгами – у банка и другое отношение к заемщику, и издержки по текущим платежам меньше. Выбор – за вами. Насколько вы уверены, что вам удастся тот или иной вариант.
     – То есть я могу сама выбрать любую ставку первоначального взноса, и от этого будет зависеть процент?
     – Конечно. Вы можете 40% внести и купить не 1-комнатную, а 2-комнатную квартиру, платя за нее ежемесячно ту же самую сумму. Просто это вопрос структуры вашей сделки, которую вам нужно определить со специалистом: чего хотите, какая цель?
     – А как записаться на консультацию?
     – Зачем записываться? Вы просто приходите на Николо-Ямскую, дом 40, они работают с понедельника по субботу. В субботу до 18 часов.
     – И сразу, без предварительной записи, я могу там поговорить?
     – Да.
     – Ой, спасибо.

     – Здравствуйте. Меня интересует ипотека для молодых семей. Сейчас есть такое?
     – Есть государственная программа для молодых семей. Но она к коммерческой ипотеке имеет мало отношения.
     – А какая наиболее выгодна? Мы проживаем в г. Зарайске Московской области. У меня есть небольшие сбережения, но я сейчас нахожусь в декретном отпуске. У меня работает муж. У него заработок до 20 тысяч. С его заработком нам предлагают 100 тысяч и на 10 лет.
     – У нас есть программы и до 25 лет, и сумму можно взять побольше. Хотите миллион двести тысяч?
     – Берется кредит на конкретного человека, так?
     – Вы переживаете, что кредит будет оформлен на супруга?
     – Да. Первый взнос будет мой, а мало ли что может быть.
     – Рецепт прост – заключайте брачный договор. Это вопрос вашей сделки. У нас много случаев, когда семейные пары, понимая, что будущее бывает не всегда безоблачным, стараются эти вопросы решить заранее.
     – А какой процент, если взять миллион двести на 10 лет?
     – А зачем брать на 10 лет, если вы можете взять на 20 лет? Миллион двести мы делим на 240 месяцев, это будет 5000 руб., основной долг нужно будет платить. Мы по рублям считаем – минимальная рублевая ставка 12% годовых. Порядка 13,5 тыс. руб. будет ваш платеж стоить. Это, наверное, при зарплате в 20 тыс. достаточно великовато. Но вы ведь тоже можете выйти из декрета. При прочном тыле и вы сами, и супруг наверняка будете делать карьеру. В семье должно идти в гору, а не под гору...
     – С чего же мне начать?
     – Я рекомендую начинать процесс решения своих жилищных проблем, обратившись за консультацией к профессионалам – крупным риэлторским фирмам, либо напрямую в банк. Здесь вам помогут определиться, подобрать программу и жилье. Приходите в ипотечный центр ИМПЭКСБАНКа на Николо-Ямскую, дом 40 (ст.м. «Таганская»), или обращайтесь по телефонам 204-45-90 и 204-45-89. Там получите консультацию. Мы работаем и по субботам.
     – Спасибо большое.
     Связь предоставлена компанией «Роснет».

Увы, произошло это не в России

     Пока в России пытаются решить пресловутый «квартирный вопрос» и больше говорят о развитии ипотеки, в Великобритании выдают кредиты на приобретение жилья направо и налево. Причем тамошних банкиров, как оказалось, не сильно смущает социальный статус заемщика и даже его возраст, в чем и смог убедиться 102-летний пенсионер из графства Восточный Сассекс, получивший кредит в размере 200 тысяч фунтов (свыше 400 тысяч долларов). Причем погасить его он планирует «всего-то» за 25 лет.
     Еще недавно ипотечные займы не выдавались людям старше 65 лет. Однако в последнее время из-за усилившейся конкуренции борьба идет за любого клиента.
     Несмотря на то что ежемесячный платеж составляет почти одну тысячу фунтов, пенсия британца нисколько от этого не пострадает. Наоборот, предприимчивый пенсионер планирует разбогатеть. Ведь приобретенное жилье он будет сдавать в аренду, а денег, полученных от арендаторов, по его подсчетам, с лихвой хватит и на кредит, и на безбедную старость.

ВОПРОС ДНЯ
     А вы бы на что кредит взяли?
     
Амаяк АКОПЯН, фокусник:
     – Насчет 102-летнего старичка я бы не иронизировал. Вот анекдот... У армянина 120 лет спрашивают: «Как житье-бытье?» А он: «Я младшего сына отправил в дом престарелых, и теперь все замечательно!» А вот деньги непроверенным людям я бы не давал – у меня друг взял в долг «на бизнес», обещал вернуть в полтора раза больше, а сам все прокутил...

Дана БОРИСОВА, телеведущая:
     – Только что рассчиталась с ипотечным кредитом, и, как это ни смешно, жизнь стала скучнее. Выплата кредита меня очень дисциплинирует. Планирую купить в кредит загородный дом.

Сергей САМОЙЛОВ, советник Президента РФ:
     – Только на помощь друзьям. Я много раз брал – и по 100, и по 200 тысяч рублей. Друзья никогда не подводили.

Георгий ШЕВЦОВ, зампред Комитета Госдумы РФ по промышленности, строительству и наукоемким технологиям:
     – На самое важное. На образование детей, но процентные ставки сейчас слишком высоки, чтобы говорить об этом серьезно. Культура жить на заемные средства у нас только зарождается, поэтому многие злоупотребляют доступными на первый взгляд кредитами.

Николай КРУГЛОВ, чемпион мира по биатлону:
     – Когда я начинал карьеру, у меня не было средств на качественное снаряжение. Отец продал свои золотые олимпийские медали, а деньги потратил на меня. Я у него в долгу...

Юрий СКУРАТОВ, экс-Генпрокурор РФ:
     – После того как наша сборная по футболу выиграла у команды Эстонии, я бы взял кредит – 100 тысяч долларов – для премиальных игрокам.

Михаил СВЕТИН, народный артист России:
     – У друзей, бывает, одалживаю на лекарства. Иногда в преферанс проигрываю, занимаю, чтобы долги отдать. А у меня занимать боятся – по лицу видно, что не дам!

Борис НЕМЦОВ, член политсовета СПС:
     – Сам я деньги не люблю занимать. А вот в долг даю часто – даже тогда, когда знаю, что не вернут.

Марина ХЛЕБНИКОВА, певица:
     – На мне висят сразу три кредита: за машину, за квартиру и за ремонт в квартире. Лучше взять деньги в кредит, чем отказывать себе в чем-то. А копить у меня не получается.

Олег, читатель сайта KP.RU, Москва:
     – Взял кредит доверия у своей жены. Мне «инвестиции» в нашу совместную жизнь сейчас важнее всего остального.

     Сегодня ипотека занимает особое место в широких кредитных рядах банков. Схема достаточно проста: от 10 до 50% стоимости жилья оплачивается покупателем сразу, оставшуюся сумму кредитует банк, с которым заемщик потом расплачивается в течение нескольких лет.
     Дополнительного залога не требуется. Им может являться сам объект приобретаемой недвижимости. Однако, очевидно, что многие россияне не спешат становиться ипотечными заемщиками...
     Очередей за ипотекой не наблюдается по той простой причине, что потенциальные потребители слабо представляют себе работу «ипотечного механизма» банка. А, как известно, все непонятное пугает. К тому же большую роль играет психологический фактор – перспектива жить в долг смущает даже тех, кто в состоянии платить по кредиту. И в то время пока цивилизованные Европа и Америка закладывают и покупают, россияне предпочитают хранить свой «золотовалютный резерв» под матрацем или в другом укромном месте. И если Боб Смит привык с самого рождения жить в долг, то нашему родному Ивану Петрову привычнее занять у хорошего знакомого определенную сумму и потом, мучаясь угрызениями совести, месяцами бегать от своего кредитора. И где-то Петрова можно понять: как говорится, чужие берешь на время, а свои отдаешь навсегда!
     «Пройдет несколько лет, и я смогу взять ипотеку под низкие проценты, куда мне торопиться»! Примерно так рассуждает российский обыватель, ожидая падения ставок по кредитам до европейского уровня. И наш Иван Петров продолжает жить с семьей в тесной однушке. И хорошо еще, что не снимает, как некоторые. Чего-то ждет…, а чего и сам не знает. Он ни в коем случае не хочет брать кредит, и в довесок ответственность на себя. А так ли обременительны эти обязательства, как кажется на первый взгляд? И могли бы ставки, заявленные банками, быть ниже?

Какая экономика, такие и ставки
     Эксперты ипотечного рынка заявляют – процентные ставки, действующие сегодня у нас в стране, являются отражением современного экономического состояния. Размер ставки напрямую зависит от целого ряда рыночных показателей, таких как: темпы развития экономики, уровень инфляции, уровень правовых и кредитных рисков. По оценке президента Национальной ипотечной компании Сергея Постнова, ситуация на рынке ипотечного кредитования сейчас стабильна и в ближайшее время картина кардинально меняться не будет. «В 2006 году мы значительно снизили требования к нашим клиентам. Это вполне естественный процесс для компании, ведущей гибкую кредитную политику. Нами были отменены комиссии, влияющие на уровень дополнительных расходов клиентов, снижена до 500 рублей плата за рассмотрение документов, добавлены сроки кредитования: 7, 20 и 25 лет. Первоначальный взнос на сегодняшний день составляет только 10% от стоимости приобретаемой недвижимости», – поясняет Постнов.
     Понятно, что для дальнейшей либерализации необходимо улучшение экономических условий в целом по стране. В первую очередь речь идет о завышенной стоимости квадратного метра и недостаточном уровне доходов населения. Пока значительных продвижений в решении этих вопросов не предвидится. Зато можно понаблюдать за приостановкой роста цен на жилье. Это долгожданная «передышка» после бешеного бега. Но стагнация носит временный характер, рынок находится в выжидательном состоянии. И есть несколько сценариев развития событий. Например, дальнейший плавный рост или волнообразное повышение стоимости недвижимости. Так, в январе – феврале этого года цены увеличивались на 3-4% в месяц, и это естественное повышение.
     Предположения, что цены на московскую недвижимость со дня на день обвалятся, абсурдны. Если это оглушительное падение не произошло осенью 2006 после известного накала страстей, то почему оно должно случиться сейчас? И потом, кто-нибудь помнит годы, когда жилье в столице было доступным в прямом понимании это слова?!

Что делать?
     Настоящий плюс подобной ситуации – возможность отдышаться и оглядеться самим. Есть время найти квартиру, которая будет соответствовать Вашим желаниям и потребностям ещё долгие годы. Сейчас её стоимость не успеет подняться на 20%, за то время пока Вы занимаетесь оформлением кредита, как, это могло произойти летом прошлого года. Напомним, что в 2006 году был велик процент заемщиков, которые просто не успевали подобрать жилье на одобренную банком сумму. Опережая развитие событий, Национальная ипотечная компания предложила заемщикам максимально короткие сроки рассмотрения кредитной заявки – в течение 24 часов. Это предложение действительно для всех клиентов, подобравших объект покупки и подавших на рассмотрение полный комплект документов.
     Зарубежные специалисты в области ипотечного кредитования отмечают разнообразие кредитных программ, растущий спрос и наличие здоровой конкуренции в российской ипотеке. За прошедший год рынок ипотечного кредитования совершил головокружительный взлет и в 2007 году продолжит развитие, а значит объемы выдачи кредитов будут только увеличиваться.

     План по нацпроекту «Доступное жилье» выполнен в полном объеме, отчитываются чиновники. Главным успехом они считают рост объемов ипотечного кредитования. Но реально ипотека не стала доступнее, и пока не поднимется уровень жизни населения, не станет, даже если остановить рост цен.
     Программа нацпроекта «Доступное жилье» в 2006 году выполнена в полном объеме, заявил курирующий его реализацию в Минрегионразвития Андрей Чибис на конференции «Ипотечное кредитование в России» в пятницу. Главным успехом Чибис назвал развитие ипотечного кредитования. «В стране выдано в 2006 году ипотечных кредитов на сумму более 260 миллиардов рублей», – отметил он, напомнив, что в планах на 2006 год предусматривался показатель 108 миллиардов.
     Оптимистично были настроены и другие участники конференции. В 2006 году количество выданных кредитов выросло в два раза, в стоимостном выражении их общий объем увеличился в 4,5 раза, напомнил генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка. По его словам, в 2007 году объем выданных ипотечных кредитов вырастет до 300 миллиардов рублей.
     Впрочем, сами участники рынка ипотечного кредитования оптимизма чиновников не разделяют. Несмотря на снижение ставок и упрощение получения кредитов, например, отмену первоначального взноса, за прошлый год ипотека не только не стала доступнее, а, наоборот, все больше отдаляется от потребителя.
     Рост объемов выданных кредитов во многом произошел из-за роста цен на недвижимость, поднявшихся в прошлом году в Москве почти в два раза, а в более мелких городах – в полтора.
     Из-за этого молодые менеджеры, составляющие основной контингент заемщиков, перестали интересоваться ипотекой, сообщала в интервью «Газете.Ru» вице-президент по развитию бизнеса ипотечного банка «ДельтаКредит» Алла Цытович. По ее подсчетам, стоимость средней квартиры в Москве составляет примерно 10 годовых зарплат представителя среднего класса, в Санкт-Петербурге – 11,5. (Под средним классом понимаются люди с доходом от $1500 на семью в месяц.)
     А потому даже стабилизация цен на недвижимость, которая наблюдается в последнее время, и дальнейшее снижение процентных ставок по кредитам непринципиально повлияют на доступность ипотеки.
     «Конечно, снижение ставки сделает ипотеку чуть более доступной, но основной вопрос доступности ипотеки – платежеспособность населения и цены на жилье», – поделилась своими соображениями с «Газетой.Ru» пресс-секретарь Городского ипотечного банка Екатерина Правдина. Действительно, сложно говорить о доступном жилье, когда доходы населения по стране колеблются в районе 10 тысяч рублей в месяц – такие данные за 2006 год предоставили Минэкономразвития и Росстат. А по нормативам Минрегиона, заложенным для предоставления субсидий при покупке жилья, средняя стоимость одного квадратного метра в России в первом квартале 2007 года составляет 17 460 рублей.
     Кроме того, снижение кредитных ставок, к которому активно призывают кураторы нацпроекта «Доступное жилье», не значит, что участники ипотечных программ будут платить меньше. Во многих банках декларируют снижение ипотечных ставок только с одной целью – выиграть в борьбе за заемщика, и параллельно со снижением ставок увеличивают сумму, взимаемую за рассмотрение заявки, сообщила «Газете.Ru» представитель одного из банков, специализирующихся на ипотечном кредитовании.
     Помимо роста доходов населения сделать жилье более доступным могут застройщики, если станут возводить больше жилья и по более низким ценам.
     «Себестоимость строительства, безусловно, гораздо меньше, чем рыночная стоимость в Москве и в принципе везде, – признает гендиректор ИС «СканРиалти» Алексей Иванов. – Снижение цен – это вопрос прибыли, которую хочет получить застройщик.
     Если он согласится на уменьшение маржи, то, конечно, стоимость продукта будет ниже, а прибыль застройщика, соответственно, меньше. Но сегодня конъюнктура рынка такова, что в этом нет необходимости и застройщик просто не пойдет на это».