VFF-S
Акты
Жилищный кодекс
Содержание раздела
Вниз

Жилищный кодекс Российской Федерации
Ипотека. Материалы СМИ [8]

  1. Скрытие покажет. ФАС завела первые шесть дел по ипотечному кредитованию. «КоммерсантЪ», 02.04.07.
  2. Ипотеку – на поток. ВТБ-24 перешел к скоринговой модели оценки заемщиков. «Время новостей», 04.04.07.
  3. Цены на квартиры рухнут когда надо. Государство в любой удобный момент может снизить проценты по ипотеке. Если захочет. «Новая газета», 05.04.07.
  4. Пирамида популиста. Сергей Миронов обещает решить жилищные проблемы трети россиян. «Газета.Ru», 07.04.07.
  5. Кредит на свой угол. Банки упрощают условия получения ипотечных продуктов. «Московский комсомолец», 10.04.07.
  6. Игра на деньги. Закон разрешит банкам обманывать россиян, берущих потребительские кредиты. «Новые Известия», 10.04.07.
  7. Ударим закладной по ипотеке. Упрощение оформления кредита поможет снизить стоимость жилья. «Российская газета», 11.04.07.
  8. Каждый пятый россиянин остро нуждается в жилье. Хотя большинство слышало про ипотеку. «Московский комсомолец», 13.04.07.
  9. Федеральная программа «Нереальное жилье». «Газета.Ru», 14.04.07.
  10. Гендиректор АИЖК Александр Семеняка: «За год по стране было заключено 206 тыс. ипотечных сделок». «Московский комсомолец», 17.04.07.
  11. Цена не позволяет. Число москвичей, желающих взять ипотеку, сократилось почти вдвое. «Время новостей», 18.04.07.
  12. Предвыборно-ипотечный эксперимент. Минобороны рапортует об успехах в обеспечении военнослужащих жильем. «Независимая газета», 26.04.07.
  13. Швейцарский акцент на доступный процент. Банк Москвы выполняет пожелания вице-премьера Дмитрия Медведева. «Время новостей», 27.04.07.
  14. Процентная открытость. Банкиры хотят узаконить ипотеку и кредитки. «RBCdaily», 03.05.07.
  15. Ипотечные облигации раскупили на троих. Интерес к ценным бумагам АИЖК проявили иностранцы. «КоммерсантЪ», 24.05.07.
  16. АИЖК уточнило бизнес-план на 2007 год. «Время новостей», 25.05.07.
  17. Ипотека растет в отрыве от жилья. «Газета.Ru», 30.05.07.
  18. Опять за старое. «Тройка Диалог» может вернуться на рынок ипотеки. «RBCdaily», 31.05.07.
  19. Александр Семеняка: Федеральный ипотечный стандарт – это баланс интересов кредитора и заемщика. «Время новостей», 04.06.07.
  20. Жилье под 8% годовых. СУ-155 и Независимый строительный банк придумали ипотечный маркетинговый ход. «Время новостей», 07.06.07.
  21. Ипотека для пенсионера. Сколько лет можно выплачивать кредит на жилье. «Время новостей», 07.06.07.
  22. Ипотека ниже котлована. Московские строители, пытаясь продать панельное жилье, начали придумывать схемы, похожие на дешевую ипотеку. «Газета.Ru», 07.06.07.
  23. Сигнал рынку. АИЖК сделает ипотечные кредиты дешевле. «Время новостей», 21.06.07.
  24. Ипотека набирает обороты. Объем кредитов населению на приобретение недвижимости к 2012 году увеличится в 16 раз. «Независимая газета», 25.06.07.
  25. Агентства признали, чиновники нет. Почему медленно растет ипотечный портфель. «Российская Бизнес-газета», 26.06.07.
  26. Зарплата на квадратный метр. Риэлторы подсчитали, в каком регионе лучше брать кредит. «Время новостейя», 02.07.07.
  27. Разговор в пользу богатых. Ипотечные кредиты не становятся доступнее. «Новые Известия», 03.07.07.
  28. Ипотека взялась за работу. В Кабардино-Балкарии в рамках программы ипотечного кредитования жильё получат около 4,5 тысячи человек. «Парламентская газета», 03.07.07.
  29. Гарантии жизни не нужны. Число страховок при получении ипотечного кредита можно сократить. «Время новостей», 11.07.07.
  30. Англичанам тоже не хватает доступного жилья. В Британии назрел ипотечный кризис. «Время новостей», 12.07.07.
  •     Содержание раздела

    Скрытие покажет

    ФАС завела первые шесть дел по ипотечному кредитованию

    Фото: Николай Цыганов / Коммерсантъ. Загружается с сайта Ъ      На прошлой неделе Федеральная антимонопольная служба впервые предъявила банкам претензии по скрытым комиссиям при ипотечном кредитовании – за два дня ФАС возбудила сразу шесть дел о нарушении закона «О рекламе». Участники рынка расценивают инициативу чиновников как давление на кредитные организации и прогнозируют кризис доверия населения ко всей банковской рознице.
         На прошлой неделе УФАС по Удмуртской республике возбудило сразу шесть дел о нарушении закона о рекламе при продвижении ипотечных кредитов. Претензии предъявлены четырем банкам («ВТБ-24», «АК Барс», Банку Москвы, Ижладабанку) и двум небанковским организациям (издательству «Пронто-Казань» как распространителю недобросовестной рекламы и компании «Строй-Инвест»). Дела возбуждены по результатам проверок рекламы ипотечных кредитов, размещенной в газете «Из рук в руки» и журнале «Вся недвижимость. Ижевск», где указывалась лишь кредитная ставка без дополнительных платежей. По словам начальника управления контроля и надзора на рынке финансовых услуг ФАС Юлии Бондаревой, к рекламе ипотечных кредитов такие претензии служба предъявляет впервые.
         До сих пор ФАС интересовалась ипотекой только в случае навязывания заемщикам услуг отдельных страховщиков. Проявление внимания к рекламе ипотечных кредитов в самом ведомстве формально объясняют небольшим сроком действия нового рекламного законодательства. «Новый закон о рекламе, содержащий норму об обязательном указании всех условий кредита, вступил в силу лишь летом прошлого года,– пояснила Ъ Юлия Бондарева.– Поэтому мы считаем, что региональные управления обратили внимание на ненадлежащую рекламу ипотеки достаточно оперативно. Ввиду отсутствия закона о потребкредитовании и пока не действующей инструкции ЦБ по раскрытию эффективной ставки статья 28 закона о рекламе является единственным инструментом борьбы со скрытыми комиссиями». Согласно КоАП, нарушение рекламного законодательства обойдется банкам в штраф размером от 40 тыс. до 500 тыс. руб. Дополнительно ФАС обяжет их изменить ненадлежащую рекламу.
         Участники рынка считают, что активизация антимонопольной службы вызвана общим напряженным фоном вокруг дополнительных платежей, взимаемых банками при кредитовании. «В ипотеке их особенно много,– говорит адвокат коллегии адвокатов Евгений Ращевский.– Тем более что кроме банковских платежей здесь взимается самое большое количество небанковских комиссий: за страховку, оценку, регистрацию залога, нотариальное удостоверение документов и т. п.». А некоторую заминку в действиях ФАС участники рынка объясняют тем, что в ипотеке даже большое количество дополнительных платежей в процентном отношении не так сильно увеличивает сумму выплат, как в других видах розничного кредитования.
         Зампред банковского комитета Госдумы и президент Ассоциации региональных банков Анатолий Аксаков полагает, что интерес ФАС к этому вопросу также подстегнул ипотечный кризис в США. «В условиях стабилизации цен на недвижимость в России возрастает риск дефолтов по ипотечным кредитам,– пояснил Ъ господин Аксаков.– Поэтому служба заинтересована в получении заемщиками полной информации по кредитам с тем, чтобы они могли объективно оценить свою платежеспособность».
         Участники рынка опасаются, что претензии ФАС к такому относительно беспроблемному сегменту рынка, как ипотека, могут дискредитировать остальные банковские продукты. «Резко возросшая активность ФАС в сегменте ипотечного кредитования чревата тем, что в дальнейшем служба может распространить свои претензии не только на сектор кредитов, но и на вклады»,– говорит директор департамента маркетинга Русь-банка Дмитрий Юрцвайг. А это, по мнению участников рынка, чревато уже подрывом доверия населения ко всему розничному банковскому бизнесу.

    СВЕТЛАНА Ъ-ДЕМЕНТЬЕВА.
    © «
    КоммерсантЪ», 02.04.07.


    Ипотеку – на поток

    ВТБ-24 перешел к скоринговой модели оценки заемщиков

         Банк ВТБ-24, планирующий к 2010 году занять 15% ипотечного рынка страны, сделал очередной шаг к осуществлению своих намерений. Он распространил скоринговую систему оценки заемщиков и на ипотечные кредиты. Пока такой механизм в ипотеке применяет лишь несколько банков, поскольку этот метод оценки заемщиков экономически выгоден и эффективен лишь в случае массовой выдачи кредитов.
         Скоринговая система оценки заемщиков, основанная на статистических данных, работает в ВТБ-24 с июля прошлого года – это продукт совместной разработки банка и компании Experian-Scorex. Для проверки желающих получить ипотечный кредит она начнет применяться только сейчас. Пока скоринг будет возможен только для работы с заявками на небольшие для ипотеки суммы: до 70 тыс. долл. в Москве и Санкт-Петербурге и до 35 тыс. долл. в регионах.
         Скоринг – механизм оценки заемщика на основе анализа определенных его качеств (пол, возраст, доход, место работы, стаж). В зависимости от веса каждого показателя банк относит потенциального клиента к определенной группе. А поскольку основа скоринга – предположение, что люди из одной социальной группы ведут себя примерно одинаково, банк может заранее составить представление о том, как заемщик, попавший в ту или иную группу, будет погашать кредит.
         «Оценку заемщика на основании скоринговых моделей в большинстве случаев целесообразно внедрять для небольших сумм (это снижает риски банка в случае возникновения проблем)», – объясняет вице-президент, заместитель директора департамента анализа рисков ВТБ-24 Ирина Кремлева. По ее расчетам, в нижний сегмент будет попадать около 30% всех заявок на ипотеку. В дальнейшем банк планирует распространить скоринг на все ипотечные продукты, а максимальная сумма кредита, решение по которой может применяться с использованием этого механизма, будет увеличена.
         «Внедрение скоринга применительно к ипотеке продиктовано масштабом и динамикой развития этого бизнеса», – отметил в официальном сообщении банка старший вице-президент, директор департамента анализа рисков ВТБ-24 Вадим Кулик. По его словам, переход на поточную модель оценки заемщиков позволит банку снизить затраты, ускорит процесс принятия решений и даст конкурентные преимущества. Судя по тому, какими темпами банк выдает кредиты, затраты на работу оценщиков должны быть существенными. Сейчас портфель ипотечных кредитов ВТБ-24 составляет 27 млрд руб. Только за март банк выдал ипотечных кредитов более чем на 3,5 млрд руб. «С внедрением системы для розничных продуктов банк уже улучшил качество кредитного портфеля. Все говорит о том, что затраты на скоринг-систему окупились сполна», – добавила г-жа Кремлева.
         Большинство банков, использующих скоринг-модели, не торопятся вводить этот механизм для ипотеки. Системой «ЦМД-софт» (разработка одноименной компании), включающей в себя возможность скоринг-оценки заемщиков, пользуются в Национальной ипотечной компании. Недавно она же была внедрена в Московском банке реконструкции и развития. Продукт «Экспресс-ипотека» Юниаструм банка предполагает оценку заемщиков также с помощью скоринга. Но далеко не все, даже крупные, банки готовы перейти к поточному методу оценки ипотечных заемщиков. «В Альфа-банке скоринг не применяется для ипотечного кредитования. Мы проводим андеррайтинг каждой заявки. Это надежнее и обеспечивает индивидуальный подход», – говорит руководитель блока «ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев. В Росбанке, где скоринг используют для розничного кредитования, пока не намерены распространять его на ипотеку. Впрочем, как утверждают в Experian-Scorex, их программа скоринга в сегменте ипотечных кредитов применяется в нескольких российских банках. По мнению компании, использование скоринга экономически оправданно для банка, когда кредитный продукт становится массовым. Если ипотечные кредиты банка невелики, больший смысл имеет экспертная (ручная) проверка.
         В компании отметили, что аналогичная ситуация наблюдалась ранее в сегменте автокредитования, когда кредитные заявки оценивали и проверяли вручную. Сейчас скоринговые системы в автокредитовании используются уже повсеместно. Скорее всего, в будущем скоринг придет и в сегмент кредитования малого и среднего бизнеса, когда этот вид кредитования станет в нашей стране действительно массовым.

    Елена Хуторных.
    © «
    Время новостей», 04.04.07.


    Цены на квартиры рухнут когда надо

    Государство в любой удобный момент может снизить проценты по ипотеке. Если захочет

    Значительная часть квартир в новых районах пустует – их купили для перепродажи. Загружается с сайта НоГа      Недавно мы стали свидетелями масштабного ипотечного кризиса, разразившегося в США. Массовые невозвраты кредитов обвалили фондовый рынок. Ведущие ипотечные компании уже на грани банкротства. Все эти проблемы не имеют к полудевственному отечественному рынку никакого отношения. Но – только на первый взгляд.
         Бурный рост цен на недвижимость в США (там творилось примерно то же, что у нас, в России) и сравнительно низкая процентная ставка по ипотеке (всего 5-6% годовых) позволяли американским спекулянтам делать квадратные метры буквально из воздуха, а банки все азартнее включались в эту игру.
         Окончилось все ожидаемо: началась стагнация цен на недвижимость, которая резко изменила ситуацию на этом рынке. Вчерашние спекулянты оказались должниками банков, а денег на выплату процентов у них не было.
         Особенно жестко просел сегмент так называемого subprime-кредитования. Речь идет о кредитах, которые выдают людям с не очень хорошей или вовсе плохой кредитной историей, которых большинство банков и на порог не пускает. Но есть небрезгливые и рисковые конторы, которые пытаются заработать на чем угодно. Mortgage Banking Association of America (Ассоциация ипотечных банков) заявила, что уровень просроченных платежей по ипотеке достиг 13,3% (впервые с 2002 года), а арест заложенного жилья за неуплату был произведен по 0,54% всех кредитов (рекорд за 37 лет сбора данных).
         В принципе добропорядочные граждане с безупречной историей, имеющие стабильные средние доходы, которые могут спокойно из месяца в месяц покрывать проценты, к кризису имеют незначительное отношение. Однако рынок высокорискованных займов составляет примерно пятую часть ипотечного рынка США, чего вполне достаточно, чтобы влиять на общую ситуацию.
         Кредитная катастрофа заставила брокеров сбрасывать бумаги ипотечных компаний, что резко обрушило фондовый индекс. Естественно, это не стало «личным» делом США, и волна обвалов коснулась всех крупнейших мировых торговых площадок.
         Вот и мы узнали об ипотечном кризисе в США после того, как заокеанская волна затронула наш фондовый рынок. Большинство отечественных экспертов отнеслись к этому событию спокойно. Они уверены, что американский сценарий ипотечного кризиса в России маловероятен, потому что ипотечные бумаги на российских торговых площадках – пока музейная редкость. Наша биржа не развалится даже в том случае, если ипотеку отменят вовсе.
         «Я не вижу объективных предпосылок для создания критической ситуации, – говорит Олег СКВОРЦОВ, заместитель председателя правления Абсолют Банка. – Падения цен на рынке недвижимости не наблюдается. Да, в перспективе доля проблемных ипотечных кредитов может увеличиться в связи с активным развитием и востребованностью этого вида займа. Но на сегодняшний день емкость рынка велика, он далек от насыщения, поэтому в течение ближайших пяти лет я не вижу причин для кризиса».
         «В США всегда отсутствовала мощная поддержка ипотеки со стороны государства. Используя свой экономический и административный ресурс, наше правительство просто не даст этому рынку провалиться», сказал «Новой» Агван МИКАЕЛЯН, замгендиректора аудиторско-консультационной группы «Финэкспертиза». Он считает, что поддержка государства сможет сыграть положительную роль.
         Действительно, если на рынке ипотеки не произойдет форсмажора, о кризисе говорить не приходится. Грубо говоря, мы едва ли дойдем до него естественным путем, как американцы. Но в том-то и весь фокус, что форсмажорных ситуаций никто не отменял. Более того, к ним есть реальные предпосылки.
         «В ближайшее время вряд ли возможен кризис, хотя когда-то и к этому можем подойти, поскольку у нас не сбалансированы спрос и предложение, – говорит Анатолий АКСАКОВ, заместитель председателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам. – Кризис может быть связан с так называемым оттоком ликвидности. В 2004 году у нас была такая ситуация». Анатолий Аксаков отметил, что сейчас многие вкладывают в недвижимость не для того, чтобы купить жилье, а для того, чтобы сохранить свои сбережения. Причем не только граждане, но также инвестиционные компании.
         «Не секрет, что у нас в России больше объем спекулятивного капитала, который увеличивался в связи с укреплением рубля и в том числе с ростом цен на недвижимость», – добавил он.
         Анатолий Аксаков пояснил, что если вдруг разразится международный финансовый кризис и потребуется срочно закрывать какие-нибудь дыры за границей, то иностранные инвесторы резко начнут выводить деньги. «Если такой отток произойдет, сразу же возникнут проблемы у инвесторов, которые вкладывают деньги, у банков, одним из направлений работы которых является недвижимость, – уверен депутат. – Потом начнут сбрасывать недвижимость, чтобы закрыть эти дыры. В связи с этим и может быть кризис».
         Другой возможной причиной кризиса Анатолий Аксаков считает низкий уровень монетизации экономики: «Отношение денег к ВВП в России низкое, меньше 30%. А должно быть хотя бы 100%. И в результате небольшой отток живых денег из страны сразу же отражается на всей экономике».
         В российском контексте экономический эвфемизм «отток ликвидности» обычно означает банковский кризис. Последний такой действительно был летом 2004 года, когда ЦБ отозвал лицензии у нескольких кредитных учреждений, а по стране гулял виртуальный черный список банков, которые якобы ждала аналогичная участь.
         Сегодня многие эксперты не исключают возможности того, что в силу введения новых правил игры на рынке потребительского кредитования, а тем паче в силу повышенной активности в этом направлении Роспотребнадзора, ведомства страшной разрушительной силы, нас ожидает крах пары-тройки «потребительских» банков. Вот вам и повод для оттока ликвидности.
         Два эти примера роднит один фактор: вмешательство государства в дела рынка, пусть и абсолютно оправданное. Иммунитета к чиновникам бизнес не имеет.
         А тут, как назло, выборы. В это время активность всех госорганов повышается кратно. Каждый кандидат стремится сделать для народа что-то хорошее, мало заботясь о том, как это отразится на экономике в перспективе.
         Не исключено, что в 2007-2008 годах та или иная политическая сила поднимет тему доступного жилья в ее самой примитивной трактовке: доступное жилье – дешевое жилье. Соблазн сбить цены аккурат к выборам будет велик. Тем более что технически это несложно.
         Как рассказал «Новой» Александр ЛИБЕРОВ, бизнес-директор по металлургии аудиторско-консультационной группы «Развитие бизнес-систем», «цены в Москве могли бы упасть радикально, были бы нормальная ипотека и свободные площадки. Если государство возьмет на себя риски, то ставка может упасть аж на 4-5%. Но государство почему-то до сих пор топчется на месте, и ставка остается там же, где была».
         Александр Либеров поясняет, что государство может повлиять на ситуацию не только на рынке ипотеки как таковом, но в области недвижимости в целом: «Государство в любой момент может этот узел разрубить, – говорит эксперт. – Будет приказ, Кудрин возьмет под козырек и побежит выписывать гарантии по ипотечному кредиту. А государство выделит резервный фонд в размере 25 млрд долларов на покрытие этого риска. И перестрахует его в какой-нибудь уважаемой западной компании, через российского страховщика. Вот когда это произойдет, тогда пойдет настоящая ипотека. Цены упадут на 25% в тот же день, особенно на жилье эконом-класса. И потянут за собой все остальные цены».
         Если государство все-таки постарается сбить цены, многие люди, которые раньше платили по кредитам с легкой душой, еженедельно читая в газете «Из рук в руки» о том, что их ипотечная квартира прибавила в цене еще пару тысяч у.е., крепко призадумаются. В особенности те, кто взял кредит на излете ценовой гонки. Для них может случиться так, что квартиры упадут ниже той цены, которая была уплачена при подписании договора. То же самое касается незадачливых спекулянтов, которые смогут перепродавать недвижимость только друг другу. Короче, они увидят, что реально теряют деньги.
         И, естественно, начнут «сбрасывать» метры, усугубляя общий кризис.
         Несладко придется и банкам. Это в Америке кредиторов легко разделить на благонадежных и неблагонадежных. У нас же кредитная история по-прежнему редкость. Банки рады любому клиенту, дают ему кредит и без первоначального взноса, и без поручителей, и под «серую» зарплату – ну только что не под честное слово. Если в США неблагонадежным считается каждый пятый заемщик, то в России этот процент невозможно прикинуть даже на глаз.
         В Америке государство самоустранилось с ипотечного рынка, поэтому ничем не может помочь даже в условиях кризиса. В России оно способно сыграть роль страховой компании. Но только в том случае, если не надумает этот рынок собой подменить.

    Артем Никитин.
    © «
    Новая газета», 05.04.07.


    Пирамида популиста

    Загружается с сайта Газета.Ru      Сергей Миронов обещает решить жилищные проблемы трети россиян. Им должны помочь строительные сберегательные кассы, действующие наподобие советских касс взаимопомощи. Но специалисты опасаются, что в специфических российских условиях они могут стать пирамидами наподобие МММ.
         «По нашим оценкам, сегодня ипотека доступна 7-8% населения, – заявил спикер Совета федерации и лидер партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов на съезде представителей Ассоциации российских банков. – Если ввести строительные сберегательные кассы, то накопить на квартиру смогут еще 30% граждан». По словам Миронова, проект федерального закона «О строительных сберегательных кассах» находится сейчас на рассмотрении правительства.
         Строительные сберегательные кассы (ССК) очень похожи на советские кассы взаимопомощи, но с поправкой на рыночную экономику. Участие заемщика в системе ССК делится на два этапа. Первый – период накопления, в ходе которого клиент вносит оговоренную договором сумму в сберегательную кассу. Как только необходимая сумма (50% от стоимости жилья или первоначальный взнос по ипотеке) накоплена, клиент получает ее вместе с процентами по депозиту, а также кредит, который будет возвращаться после покупки жилья.
         Средства от этих выплат будут идти на кредитование следующего поколения заемщиков.
         Как рассказала «Газете.Ru» один из авторов законопроекта депутат Оксана Дмитриева, ставка по кредиту не должна превышать ставку депозита на 3%. Законопроект устанавливает минимальный срок по внесению депозита два года, максимальных ограничений не вводится.
         Таким образом, обеспечивать низкие процентные ставки планируется за счет создания замкнутой финансовой системы.
         Кроме того, законопроект предусматривает, что клиенту ССК государство обещает субсидии в виде 20% на прирост вклада. А чтобы государственными средствами не могли воспользоваться владельцы крупных денежных сумм, тем, кто покупает жилье ради инвестиций, планируется ввести ограничение. Субсидия от государства распространяется на прирост до 70 тыс. рублей.
         «Строительные сберегательные кассы – весьма распространенная форма ипотечного кредитования в экономически развитых странах, например, в Германии, там они аккумулируют существенный объем средств, сопоставимый с пенсионными накоплениями, – говорит ведущий аналитик отдела корпоративных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр Воронин. – Для России развитие подобной практики позволило бы отойти от порочного солидарного принятия населением рисков строительных компаний при возведении жилья».
         Однако эксперт сомневается, что ССК будут настолько эффективны, как ожидает Сергей Миронов.
         Стремительный рост цен на жилье, значительно опережающий прирост доходов населения, ставит под сомнение возможность накопления первоначального взноса на покупку квартиры.
         «При средней стоимости одного квадратного метра в 50 тысяч рублей и площади квартиры в 60 квадратных метров российской семье требуется накопить от 900 тысяч до 1,5 млн рублей, – говорит Воронин. – При этом среднедушевой доход, по данным Росстата, в ноябре 2006 года составлял около 10,3 тысяч рублей. Это порядка 30 тысяч рублей на семью из трех человек, из которых половина должна идти по продукты, оплату ЖКХ и т. п.».
         Вторая опасность – возможность превращения ССК в финансовую пирамиду.
         Банки, работающие с ипотечными кредитами, гарантируют надежность получения заемных средств. Кто будет нести ответственность за средства ССК, не ясно. «В стройсберкассах еще более высокая планка риска, чем в ипотеке: люди, которые там могут взять кредит, должны накопить в этом институте до 50% от стоимости жилья. Без жесткого контроля со стороны государства популярной идеей доступных кредитов могут воспользоваться проходимцы. Они создадут пирамиды, которые окончательно дискредитируют кредитный институт», – предупреждает президент Городского ипотечного банка Николай Шитов. «Минимизировать риски удастся в том случае, если государство примет непосредственное участие в ССК и будет установлен контроль на уровне Центрального банка.
         Иначе может получиться пирамида наподобие МММ, – соглашается президент CreditStar Сергей Севрюгин.
         А Воронин считает, что СКК уготована судьба пирамид и без помощи проходимцев. «В условиях существенной ежегодной инфляции в строительстве – общего удорожания услуг и материалов, недоразвитости энергетическо-коммунальной инфраструктуры, ложащейся дополнительным бременем на покупателей жилья – стоимость жилья для вновь вступающих в ССК членов будет постоянно расти. В определенный момент фонды кассы будут просто исчерпаны.
         Таким образом, реальное жилье может достаться только первым сотням или тысячам счастливчиков», – говорит эксперт.
         Представители банков, которые могут потерять часть клиентов за счет введения ССК, пока спокойны. Они полагают, что новая система кредитования не составит существенной конкуренции ипотеке. «Стройсберкассы – не противовес, не конкуренция ипотеке, а дополнение, у которого есть своя целевая аудитория, свой потребитель», – считает Игорь Жигунов, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка. А вице-президент банка DeltaCredit Алла Цытович не исключает, что банки смогут предложить новые программы кредитования на базе системы ССК. «Банкам должен быть интересен такой вид вкладов, особенно при условии, что они будут долгосрочными и безотзывными. Это позволит привлечь новых клиентов и даст возможность большему количеству людей осуществить свою мечту и купить квартиру».

    Мария Иванова, Наталия Еремина.
    © «
    Газета.Ru», 07.04.07.


    Кредит на свой угол

    Банки упрощают условия получения ипотечных продуктов

    Загружается с сайта МК      По оценке специалистов, в прошлом году, несмотря на двукратный в среднем по стране рост цен на жилье, объем выданных ипотечных кредитов увеличился почти в три раза.
         Для многих людей ипотека остается единственно доступным способом покупки квартиры или дома. На каких более выгодных условиях можно получить заветный кредит, попытался выяснить корреспондент «ЭВ».

    Отбор заемщика
         Сегодня в стране около 600 банков имеют ипотечные программы. Кредитные комитеты, которые рассматривают заявки потенциальных заемщиков, интересует в первую очередь постоянный доход заемщика и способы его подтверждения. Обладатели «белых» зарплат и трудовых книжек имеют преимущества перед получателями доходов в конвертах. Предоставление справки о доходах по форме 2-НДФЛ зачастую снижает им на 0,5-1% ставку по кредиту. Чем выше подтвержденный доход, тем на большую сумму кредита можно рассчитывать. Для того, чтобы определить объем привлекаемого кредита, достаточно найти на сайтах банков калькулятор по ипотеке или позвонить в банк.
         Шансы на получение кредита повышает диплом о высшем образовании, отсутствие иждивенцев, постоянное место работы и чистая кредитная история. Так что службу безопасности банка наверняка обрадуют документы, подтверждающие, что клиент уже брал кредит и исправно его погасил. Хорошее впечатление на кредитора произведут и рекомендации от работодателя заемщика.
         Менее благосклонно банки относятся к «бегунам», которые часто меняют место работы, родителям малолетних детей, к пенсионерам по возрасту. Очень сложно получить кредит одинокому отцу или матери малыша. Часто банки отказывают в кредите молодым людям моложе 21 года, а также лицам, имеющим проблемы с законом. Ранее многие банки отказывали в кредитах иногородним. Сейчас у банков существуют программы как для москвичей, которые желают улучшить свои жилищные условия, так и для приезжих. Хотя прописка по-прежнему влияет на максимальную сумму и срок кредита. Несмотря на обострившуюся конкуренцию и залог на приобретаемую или имеющуюся недвижимость, некоторые крупные игроки ипотечного рынка не хотят отказываться от поручительства юридических и физических лиц. Если вы обладаете одним из нежелательных критериев, огорчаться не стоит. На рынке сейчас несложно найти банк-»пылесос», который, одобряет практически все заявки. Главное – удачно выбрать ипотечную программу.

    Выбор ставки
         Сейчас на рынке представлено огромное количество самых разнообразных программ. Наиболее важными индикаторами для клиента являются процентная ставка, максимальный срок и размер первоначального взноса. Сейчас минимальная доля собственных средств, требуемая банками, сократилась в среднем с 20% до 11% от стоимости квартиры. Несколько крупных банков в прошлом году сократили ее до 0%. Процентные ставки снизились в течение года по ипотечным кредитам в рублях с 16-17% годовых до 11-13% годовых; по ипотечным кредитам в долларах – с 11-12% до 9,5-11% годовых. По данным ЦБ, в 2006 году средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам составила 14%, по валютным – 11%. Размер ставки зависит от ряда факторов: стоимость привлечения ресурсов, источник ресурса (целевые линии, ИПИФ, рефинансирование), кредитные риски, развитие правовой базы, уровень роста ВВП, инфляция.
         Максимальный срок кредитования сегодня – 25-30 лет. Для сравнения, в странах Европы ипотеку дают под 3-5% на срок до 100 лет. Как отметил руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев, обычно российские заемщики гасят 10-летний ипотечный кредит на три года раньше.
         Практически в каждом занимающемся ипотекой банке клиент может получить ипотечный кредит как под фиксированную ставку, так и под ставку с изменяющимся – так называемым плавающим – процентом. Это означает, что часть ставки фиксируется, а оставшаяся часть устанавливается равной переменному индексу. Обычно это – международный индикатор «стоимости денег» – т.н. LIBOR (London Interbank Offered Rate). LIBOR меняется ежедневно, но, как правило, для заемщика, воспользовавшегося таким кредитом, размер платежа пересматривается раз в год. Максимального значения (11,375%) LIBOR достигала в 1989 г., а на минимальный уровень 0,99% опускалась в 2003-м. Вот вам и уровень риска.
         В России появился сравнительно недавно аналог – МосПрайм. MosPrime – этот относительно новый российский индикатор существует с мая 2005 года и рассчитывается Национальной валютной ассоциацией (НВА) на основе ставок рублевых депозитов нескольких крупнейших российских банков. Как считает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, принимая решение о получении кредита с плавающей ставкой, клиенту необходимо понимать динамику изменения таких индексов. Например, показатель LIBOR два года назад был порядка 1,2%, и российские заемщики пользовались кредитом на жилье под примерно 12% (10,5+1,2). Теперь LIBOR более 5% и растет, т.о. реальная ставка по кредиту у таких клиентов теперь получается более 16% годовых в валюте. «Кредит под плавающую ставку – по соотношению выгод и рисков. Если на момент получения кредита ставка, привязанная к переменному индексу, ниже фиксированной по рынку и клиент планирует погасить кредит в короткий период (1-2 года), возможно, имеет смысл брать с переменной ставкой. Однако если речь идет о кредите на срок 20-25 лет, то уже клиенту надо взвесить, насколько он готов к такой игре», – добавил Игорь Жигунов.
         По мнению заместителя председателя правления банка «Агроимпульс» Ларисы Калякиной, кредит с плавающей ставкой выгодно брать, если клиент планирует досрочно погасить кредит в течение года, например, продав имеющееся жилье, или если клиент располагает денежными средствами, достаточными для приобретения недвижимости, но вкладывает их в развитие своего бизнеса, который приносит ему намного больший доход, чем 11-12% годовых. Как считает г-н Жигунов, фиксированные ставки дают дополнительные гарантии и стабильность клиенту.

    Выбор валюты и точки оплаты
         В какой валюте брать кредит – в долларах, евро или рублях, зависит от потребности заемщика. Например, в регионах больше спрос на рубли, т.к. там цены на недвижимость привязаны к рублям, а доходы населения в основной массе не привязаны к индексу валют. Ипотечные кредиты в рублях достаточно интересны и перспективны в случае ставки по ним не выше ставки по кредитам в долларах и устойчивом курсе валют. По мнению опрошенных банкиров, кредиты в дешевеющих долларах сейчас выгоднее рублевых.
         Не забывайте узнать, где находятся точки оплаты (кассово-расчетные центры и банкоматы cash-in). Иногда клиент оформляет договор ипотеки в офисе рядом с домом или работой, а потом получает нервные стрессы, когда ему ежемесячно приходится через пол-Москвы добираться до точки оплаты. Если вы даже не дружите с Интернетом, не поленитесь заглянуть на «ипотечные» форумы. Слова благодарности там встречаются редко, зато участники форумов расскажут вам о банках и их обслуживании столько любопытной информации.

    Выбор платежа
         Подавляющее большинство банков предлагает заемщику погашать кредит равными ежемесячными (аннуитетными) платежами. Аннуитетная система погашения предполагает необходимость досрочного погашения только в плановую дату платежа. При этом требуется переоформление утвержденного договором графика платежей.
         Сбербанк, крупнейший игрок на рынке ипотеки, для большинства видов кредитов предлагает дифференцированный способ погашения задолженности – погашение основного долга равными долями и уплату процентов на остаток задолженности по основному долгу (расчет производится за фактическое количество календарных дней). Как объяснили в пресс-службе Сбербанка, при дифференцированной схеме отсутствует жесткий график платежей, т.е. ежемесячные платежи заемщик может производить в любой день до определенной даты. Досрочно погашать основной долг можно также в любой день, независимо от даты уплаты плановых платежей по кредитному договору.
         «При аннуитетной схеме остаток основного долга по кредиту снижается медленнее, чем при дифференцированных платежах. Соответственно, при прочих равных условиях кредита при аннуитетных платежах сумма уплаченных заемщиком процентов за весь срок кредита превышает сумму процентов при дифференцированных платежах», – отметили в пресс-службе Сбербанка. Например, по жилищному кредиту в сумме 1 млн руб. на срок 20 лет под 15% годовых сумма процентов составит: при дифференцированной схеме 1 505 963 рублей, при аннуитетной схеме 2 154 617 рублей. Экономия заемщиком на сумме уплаченных процентов при дифференцированной схеме составляет 648 653 руб. (30% от общей суммы процентов при аннуитетной схеме).

    Комиссии
         Не забывайте, что при продаже квартиры, которая по сделке стоит более 1 млн рублей и находится в собственности менее трех лет, продавец должен платить налог в 13%. Увеличивать стоимость квартиры, чтобы компенсировать свои налоговые расходы за счет покупателя, продавец не заинтересован, потому что тогда стоимость его недвижимости будет выше рыночной. В результате и покупатели, и банки вынуждены идти на поводу у продавцов квартир, несмотря на то, что их риски при совершении сделки по этой «серой» схеме существенно возрастают. Далеко не все банки готовы быть соучастниками в налоговом преступлении, и поэтому сделка после передачи аванса за квартиру продавцу может сорваться в самый последний момент. Поэтому не забудьте проконсультироваться на этот счет в банке заранее. Не будем лукавить, найти банк, помогающий занизить стоимость приобретаемой квартиры, не проблема. Правда, за этот риск банки порой берут дополнительную комиссию с заемщика.
         Помимо платы этого необязательного платежа клиент может раскошелиться за рассмотрение заявки, за получение ипотечного кредита, за оформление ипотечной сделки, за аренду индивидуального банковского сейфа, за конвертацию валюты, за осуществление безналичного перевода и многое другое. Каждый банк имеет свои комиссионные предпочтения. Директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников советует: «Выбирайте банк, чьим основным источником дохода являются проценты. Чем меньше всяких комиссий – тем прозрачнее и зачастую дешевле ваша статья расходов».

    Сергей АРТЕМОВ.
    © «
    Московский комсомолец», 10.04.07.


    Игра на деньги

    Закон разрешит банкам обманывать россиян, берущих потребительские кредиты

    В нули на рекламе уже давно никто не верит. Фото: ВЛАДИМИР МАШАТИН. Загружается с сайта НИ      Вчера в Минфине сообщили, что законопроект «О потребительском кредите» в апреле будет внесен в правительство. Главный вопрос, который вызывал горячую дискуссию, – нужно или не нужно раскрывать эффективную (то есть реальную) процентную ставку, которая иногда в разы превышает заявленную – решен в пользу банков. Мало того, эта ставка вообще ничем не будет ограничена. Банкиры такому повороту рады, а независимые эксперты считают, что задуманный изначально для защиты потребителя новый проект только узаконит нечестную игру кредиторов против населения.
         Кто брал кредит, знает: банки, помимо обычной ставки, включают в договоры с клиентами разные виды комиссий, которые увеличивают стоимость займа. Иногда в разы. Кроме того, досрочное погашение потребительского кредита нередко грозит заемщику штрафом. В результате «цена вопроса» вместо заявленных 20% превышает и все 70%. Первой на это обратила внимание Федеральная антимонопольная служба, попытавшаяся разобраться с недобросовестными банкирами. Главными в черном списке ФАСа оказались «Русский стандарт», «Хоум Кредит энд Финанс», и «Банк ОВК». Однако заемщики с официальными жалобами никуда не обращались, и никаких санкций принято не было.
         В июне 2006 года глава ЦБ Сергей Игнатьев заявил о намерении нормативно закрепить обязанность банков раскрывать информацию о реальных затратах клиентов по потребительским кредитам. Он даже выпустил положение 175-Т «Об определении эффективной процентной ставки по ссудам, предоставленным физическим лицам». Документ вступит в силу с 1 июля нынешнего года. Правда, пока нет специального закона, банки смогут обходить эти нормы. Правительство рассматривает законопроект о потребительском кредитовании уже 4 года. И чем дальше, тем документ становится лояльнее к банкам и непримиримее к требованиям ФАС.
         Из последней его версии исчезло само понятие эффективной процентной ставки, которое существует во всех развитых странах Европы. «В документе не предусматривается введение понятия эффективной ставки», – сообщил вчера заместитель руководителя департамента финансовой политики Минфина Владимир Луков. По его мнению, это «более запутанное понятие», чем раскрытие всех платежей, их графика и итоговой суммы к погашению».
         Как сообщила «НИ» начальник управления по контролю на рынке финансовых услуг ФАС Юлия Бондарева, «такое понятие, как эффективная процентная ставка, должно существовать». «Проводилось исследование в нескольких городах России, которое доказало, что потребитель при выборе кредита ориентируется именно на банковский процент, понимая под ним стоимость кредита. Однако ее отражает именно эффективная ставка, которая включает в себя все платежи по предоставляемому займу», -считает г-жа Бондарева.
    Загружается с сайта НИ      Того же мнения придерживается и председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин. Как он рассказал «НИ», «за 4 года, пока законопроект находился в недрах Минфина, чиновники могли бы получить финансовое образование и узнать, что эффективная процентная ставка является важнейшим элементом честной конкуренции в системе кредитования». «Новый проект – это либо свидетельство непрофессионализма разработчиков, либо осознанный шаг навстречу банкам за счет интересов потребителей. Эффективная ставка существует и в Европе, и в США. Только у нас потребители вынуждены читать отчеты банков перед акционерами, где видно, во сколько раз реальная ставка превышает заявленную», – недоумевает г-н Янин. По его словам, такое положение вещей не выгодно и самим банкам. «Если потребитель будет занимать деньги, не зная точно, во сколько это ему обойдется, увеличится число невозвратов», – уверен эксперт.
         Предполагая такое развитие событий, многие банки уже заявили о возможном сворачивании программ эксперсс-кредитования, рассказал «НИ» вице-президент Ассоциации российских банков (АРБ) Андрей Емелин. По его словам, «банки не делают ничего противозаконного». «В договоре всегда все прописано,– уверяет он.– Не нужно подписывать документы в спешке, не разобравшись полностью со всеми нюансами, а потом жаловаться, что вас обманули». Что касается эффективной процентной ставки, то банкир рад, что ее убрали из законопроекта. Он не согласен с тем, что она может отражать настоящую стоимость кредита.
         Правда, закон еще не создан в окончательном варианте, ЦБ и МЭРТ должны внести свои поправки. Так что еще есть надежда, что о потребителе кто-нибудь все же подумает.

    КРЕДИТЫ ДЕШЕВЛЕ НЕ СТАНУТ
         Сбербанк России пока не видит оснований для снижения ставок по потребительским кредитам, сообщил вчера его президент и председатель правления Андрей Казьмин. Он отметил, что, по итогам 2006 года, остаток ссудной задолженности по потребкредитам, выданным банком, составлял 700 млрд. руб., что в 1,5 раза больше по сравнению с итогом 2005 года. При этом 22% от этой суммы приходилось на жилищные кредиты. По его словам, в прошлом году доля Сбербанка на рынке кредитования физлиц снизилась с 44 до 37%.
         По материалам Интерфакса

    НАТАЛЬЯ КУКЛИНА.
    © «
    Новые Известия», 10.04.07.


    Ударим закладной по ипотеке

    Упрощение оформления кредита поможет снизить стоимость жилья

    Загружается с сайта РГ

         Популярность ипотеки, похоже, превосходит все ожидания. За прошлый год ипотечный рынок достиг оборота свыше 260 млрд. рублей.
         Как в дальнейшем увеличивать объемы ипотечного жилищного кредитования в стране? И как сделать ипотеку более доступной? Эти вопросы стали ключевыми на вчерашнем совместном заседании Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, Ассоциации российских банков, Ассоциации региональных банков «Россия», Ассоциации ипотечных компаний при участии Ассоциации строителей России, Национальной страховой гильдии, Международной финансовой корпорации и Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию.
         Несмотря на высокие темпы развития ипотечного кредитования, воспользоваться этим способом приобретения жилья могут далеко не многие. Цена заемных денег остается все еще достаточно высокой. Поэтому в последнее время участники ипотечного рынка, пытаясь снизить издержки, все большее внимание уделяют унификации документов и процедур при выдаче ипотечных кредитов и ее секьюритизации, влияющей в свою очередь на снижение процентных ставок. Ключевой задачей ипотечного рынка является упрощение и ускорение оборота закладных. Это позволит банкам-операторам рынка быстрее сформировать крупные ипотечные пулы и организовать их рефинансирование путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
         Напомним, что еще в конце прошлого года банковские и ипотечные ассоциации предложили банкирам новый унифицированный формат закладной, главным преимуществом которой станет ускоренное прохождение регистрации в Федеральной регистрационной службе. Закладная удостоверяет право банка, выдавшего ипотечный кредит, на его возврат и реализацию заложенного имущества в случае дефолта заемщика.
         За основу взята закладная, утвержденная наблюдательным советом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и доработанная с учетом предложений министерства экономического развития и торговли, Федеральной регистрационной службы, Федеральной службы по финансовым рынкам и банковского сообщества.
         Обсуждая вчера практическую сторону вопросов стандартизации, участники заседания еще раз напомнили, что введение в оборот унифицированной формы сократит срок проведения правовой экспертизы и ускорит процесс выдачи закладных. Сейчас Федеральная регистрационная служба обязана зарегистрировать сделку в среднем за 15 дней. Однако если у сотрудников службы возникают вопросы по предоставленным документам, регистрация может быть приостановлена до их выяснения.
         Говоря о перспективах развития ипотечного рынка, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев отметил, что стандартизация будет способствовать активному использованию единой формы закладной, а значит, идти на пользу ипотечному рынку. Кроме того, он отметил, что рынок развивается и вносит свои коррективы в операции с типовой закладной, ее форма будет и в дальнейшем совершенствоваться, а также будут меняться, разрабатываться и систематизироваться иные стандарты ипотечной деятельности. Итогом заседания стало решение о создании рабочей группы по стандартизации и унификации ипотечных процедур, которая будет контролировать происходящие на рынке процессы.

    Нина Егоршева.
    © «
    Российская газета», 11.04.07.


    Каждый пятый россиянин остро нуждается в жилье

    Хотя большинство слышало про ипотеку

         Вопрос об улучшении жилищных условий актуален для 56% россиян, однако 72% опрошенных не брали ипотеку и не хотят этого делать. Такие данные представил Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) совместно с Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) по итогам опроса о том, насколько актуален для россиян вопрос улучшения жилищных условий; что знают об ипотечном кредитовании; по каким причинам не готовы взять кредит.
         Вопрос улучшения жилищных условий актуален для большинства россиян – 56%, в их числе 21% говорит о крайне высокой и 36% – об умеренной потребности в улучшении условий. В Москве и Санкт-Петербурге эта проблема менее обострена, чем в стране в целом, в «столицах» вопрос очень актуален для 15% опрошенных. Наиболее остро проблема стоит в других крупных городах, где на ее крайнюю актуальность указывают 33% опрошенных. Знают, что такое ипотека, 35% россиян. Еще 44% респондента что-то об этом слышали.
         Ничего не знают об ипотечном кредитовании 17% опрошенных. В Москве и Санкт-Петербурге уровень информированности по данному вопросу выше, чем в других городах и тем более в селах: указывают, что знают суть ипотеки 65% столичных жителей, 35-38% респондентов из других городов и 24% сельских жителей. Но при этом лишь 1% россиян имеет опыт ипотечного кредитования. Отмечают, что собираются взять такой кредит, 17% опрошенных, в их числе 4% планируют это сделать в ближайшее время и 13% – в будущем.
         Указывают, что ипотечный кредит не брали и брать не собираются, большинство респондентов – 72% (от 57% среди опрошенных, относящих себя к материально обеспеченным, до 79% среди плохо обеспеченных). Основные причины, по которым россияне не готовы взять кредит, – это недостаточно высокие доходы (на эту причину указывают 36% опрошенных); высокие процентные ставки (32%); неуверенность в стабильном доходе (23%); быстрые темпы роста цен на недвижимость (15%). Реже ссылаются на нестабильность рынка недвижимости (9%); отсутствие банка, вызывающего доверие (6%); невозможность официально подтвердить доходы (3%); сложность в оформлении (2%); отсутствие постоянной регистрации (прописки) в данном регионе (менее 1%).
         Всероссийский опрос ВЦИОМ проведен 3-4 марта 2007. Опрошены 1600 человек в 153 населенных пунктах в 46 областях, краях и республиках России. Статистическая погрешность не превышает 3,4%, сообщает РосБизнесКонсалтинг.

    © «Московский комсомолец», 13.04.07.


    Федеральная программа «Нереальное жилье»

    Загружается с сайта Газета.Ru      Лишь один из ста россиян воспользовался ипотечным кредитом, а треть даже не знают о такой возможности, говорят опросы общественного мнения. Причем жилищные проблемы испытывают 56% россиян, из них многие – остро. Причины дисбаланса просты: низкие заработки, высокие цены, неуверенность в будущем.
         Власти бодро рапортуют, что план по национальному проекту «Доступное жилье» выполняется в полном объеме, а главным успехом считают рост объемов ипотечного кредитования. Но по данным опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения, проведенного совместно с Национальным агентством финансовых исследований, только у 1% россиян есть ипотечный опыт. Знают, что такое ипотека, 35% россиян и еще 44% респондентов что-то о ней слышали. Лишь 17% размышляют о возможности взять ипотечный кредит, а 72% ее полностью исключают, хотя в улучшении жилищных условий нуждается около 56 % граждан РФ. Среди них 21% говорят о крайней потребности в улучшении жилищных условий.
         В приведенной статистике нет ничего удивительного, говорит Ирина Велиева, руководитель банковского направления аналитического агентства «Эксперт РА»:
         «Рынок ипотеки в России существует не так давно. Кроме того, не все желающие взять ипотечный кредит могут это сделать – здесь существуют как финансовые ограничения для заемщиков, так и возможность отказа самого банка в выдаче кредита».
         А вице-президент по развитию бизнеса ипотечного банка «ДельтаКредит» Алла Цытович даже радуется таким цифрам: «Что такое только 1% в России? Да это же более 1,4 миллиона человек. Если учесть, что лучшие ипотечные банки в год выдают не более 5000 ипотечных кредитов, это огромное число».
         Но несмотря на радость банкиров, цифры показывают, что за счет ипотеки решить жилищную проблему россиян не удастся. И дело здесь вовсе не в низкой финансовой культуре населения.
         Ипотека не будет востребована массово, пока средняя зарплата не сравняется с ценой квадратного метра, убежден президент CreditStar Сергей Севрюгин. «В России квадратный метр стоит в среднем 4 тысячи долларов, а средняя зарплата не приближается даже к тысяче долларов, – говорит эксперт. – А это международно принятый стандарт расчета доступности ипотечных программ. Поэтому в России процент тех, кому доступна ипотека, намного ниже, чем в развитых странах». Как показывает опрос, 36% граждан главным препятствием для своего участия в ипотеке считают именно свои низкие доходы.
         К этой основной причине добавляются и другие факторы. 23% россиян не готовы взять ипотечный кредит из-за неуверенности в стабильном доходе.
         «Это зачастую останавливает заемщиков больше, чем ставка по кредиту», – признает директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Александр Дорош.
         Пугают заемщиков и высокие ставки по кредитам.
         На это ссылаются 32% респондентов. В среднем по России заемщики платят 11% годовых по ипотечным кредитам, а в Западной Европе и США – всего 2,5 %. Причина – в разном уровне инфляции.
         В этих условиях никакие усилия банков по развитию ипотеки не позволят радикально изменить ситуацию с доступностью ипотечных кредитов. Ни снижение минимального возраста заемщиков, ни учет «зарплаты в конвертах», ни согласие принять во внимание суммарный доход официально незарегистрированных супругов не сделают ипотеку привлекательной для широких масс.

    Наталия Еремина.
    © «
    Газета.Ru», 14.04.07.


    Гендиректор АИЖК Александр Семеняка:

    «За год по стране было заключено 206 тыс. ипотечных сделок»

         Недавно глава Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка был приглашен на селекторное совещание, в ходе которого первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев подвел промежуточные итоги выполнения федеральной программы «Доступное жилье». Основной задачей агентства являются создание условий для развития ипотеки в России и обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения. Каким образом АИЖК формирует платежеспособный спрос населения на жилье, какие новые финансовые инструменты для этого создаются и на что необходимо обращать внимание при выборе ипотечного продукта, рассказывает по просьбе корреспондента «ЭВ» Александр Семеняка.

    Справка
    Загружается с сайта МК      Родился в 1965 году в Москве. Закончил МГУ им. М.В.Ломоносова в 1987 году (прикладная математика). Кандидат экономических наук.
         1996-2002 – член правления, начальник Департамента ценных бумаг и долгосрочного финансирования, начальник Департамента корпоративного финансирования ОАО «Газпром». С 2002 года и по настоящее время – генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Владеет английским и французским языками.

    «Многое зависит от позиции региональных властей»
         – Александр Николаевич, какие важные события на рынке ипотеки произошли в прошлом году?
         – Во-первых, в 2006 году по сравнению с предыдущим годом в 2,5 раза выросло количество выданных кредитов. Всего за год по стране было заключено 206 тыс. ипотечных сделок. Около половины всех выданных кредитов в стране приходится на Сибирский и Поволжский федеральные округа. Значительный рывок сделал Сибирский федеральный округ, в котором число ипотечных договоров по сравнению с 2005 годом выросло в 4 раза. В этих округах в среднем один кредит приходится на 300 семей. Это очень хороший показатель, поскольку в России еще достаточно много регионов, где один кредит выдается на 1000-2000 семей. Для того чтобы выйти на уровень 1 млн ипотечных кредитов к 2010 году, необходим ежегодный прирост на 50%. Сейчас мы идем с опережением этого графика, так что задача, поставленная Президентом РФ, вполне реальна.
         Во-вторых, банки значительно активизировали работу на ипотечном направлении и расширили свою продуктовую линейку. Многие игроки в минувшем году увеличили максимальные сроки кредита, отказались от обязательного первоначального взноса. Потребители от этого разнообразия только выиграли. Банки стали работать на перспективу, осознали, что ипотека, как газовые контракты для «Газпрома», является их долгосрочным источником дохода. Ипотека надолго «привязывает» клиента к банку и позволяет дополнительно продавать другие банковские услуги.
         В-третьих, наметилась устойчивая тенденция снижения ставок по кредитам. В минувшем году они снизились по рублевым кредитам до 11%. В этом году планируется дальнейшее снижение ставок.
         В-четвертых, изменился механизм получения кредитов. Если пять лет назад ипотека была своего рода для банков «штучным товаром», то сейчас выдача кредитов поставлена на конвейер. В этом большая заслуга Федеральной регистрационной службы России, которая в регионах провела большую работу и распространила свои единые требования к порядку оформления документов по ипотеке на действия всех участников рынка. Благодаря этому сократились сроки и упростились процедуры регистрации сделок. Сейчас закон требует зарегистрировать сделку в течение месяца, ФРС требует оформления за 15 дней, а в некоторых регионах благодаря Федеральному ипотечному стандарту регистрируют сделку за три дня.

         – На Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Тюменскую области в 2006 году пришлась половина прироста по стоимости кредитов, но только 12% по количеству договоров. Почему так неравномерно развивается ипотека?
         – В столице крупные московские банки выдают кредиты в основном на сумму более 2 млн. рублей, в то время как небольшие региональные игроки выдают кредиты на сумму около 700 тыс. рублей. Среднедушевые доходы в указанных вами четырех регионах в разы выше, чем в целом по стране, отсюда и такой разброс по объемам кредитов.

         – В 2006 году в целом по стране стоимость 1 кв. м выросла за год на 40%. Существует мнение, что определенный вклад в это «достижение» внесла ипотека, которая стимулирует потребительский спрос. Вы согласны с этим?
         – С одной стороны, это действительно так. Сейчас по стране на ипотеку приходится около 9% всех сделок с жильем. Если иметь в виду, что средний кредит составил около 60% от стоимости квартиры, то, умножив 9% на 0,6 (коэффициент соотношения стоимости жилья к кредиту), мы получим 5%. Эти 5% – вклад, который принесла на рынок ипотека. Цены же выросли, как вы заметили, на 40%.
         На мой взгляд, ипотека окажет более заметное стабилизирующее влияние на рост цен на жилье, если на рынке строительства будет соблюден баланс спроса и предложения. Например, в Кемеровской области и Алтайском крае доля ипотечных сделок составляет 20-25% всех сделок с жильем. То есть в этих регионах каждая пятая сделка с жильем – ипотечная. При этом рост цен за 1 кв. м в этих субъектах отстает от средних по стране в 8 раз и составил всего 5% в год.

         – И в чем секрет этого «квартирного счастья»?
         – Многое зависит от позиции региональных властей. Там на уровне губернаторов были жестко поставлены задачи по двукратному увеличению объемов жилищного строительства и созданы прозрачные и благоприятные условия для застройщиков. Там власти на деле заинтересованы за счет ипотеки увеличить валовый региональный продукт, уменьшить безработицу и сделать квартиры доступнее. Если региональные власти рассматривают рынок строительства жилья как часть своего частного бизнеса, тогда и цены растут и темпы жилищного строительства невысокие.

    «Земельная ипотека важна для малых застройщиков»
         – Что такое Федеральный ипотечный стандарт?
         – Это система типовых договоров, в которых соблюден баланс интересов заемщика и кредитора. В нее входят типовые документация, форма закладных, условия получения кредитов и т.д. В федеральном стандарте отсутствуют штрафы за досрочное погашение, отсутствует возможность пересмотра в сторону повышения фиксированных ставок кредитором. Важно, что в случае потери работы заемщику дается на срок до полугода отсрочка по обращению взыскания. За это время он может восстановить свою платежеспособность, найдя другую работу, а может с помощью кредитора продать квартиру и найти себе жилье поскромнее.

         – Федеральный ипотечный стандарт применим по отношению к готовому жилью, а если дом еще не построен?
         – Особенность нашего законодательства такова, что пока дом физически не построен, юридически у заемщика не возникает титул (право собственности). Для юристов-правоведов, думаю, тут есть возможность изменить эту ситуацию. За рубежом титул возникает сразу после утверждения проекта. Просто там, пока на стройплощадке царит тишина, его стоимость равна нулю. Чтобы стимулировать застройщиков, наряду со стандартами жилищной ипотеки мы разрабатываем и стандарты земельной ипотеки – кредита, выданного под обеспечение земельного участка под строительство. Особенность этого инструмента такова, что после неделимого улучшения объекта, например закладки фундамента, стоимость предмета залога растет, и застройщик может взять в банке очередной транш на другие работы, к примеру на подведение к участку инженерных сетей. За счет поэтапного увеличения стоимости заложенного участка можно привлечь до 70% необходимых инвестиций. Земельная ипотека особо важна для небольших застройщиков, у которых есть опыт, есть руки, есть желание строить, но нет оборотных средств. С помощью долгового долгосрочного поэтапного финансирования они могут предложить свои услуги рынку и тем самым улучшат конкурентную среду в интересах конечного потребителя. Во-вторых, как и с жилищной ипотекой, мы планируем создать пул земельных закладных и выпускать ценные ипотечные бумаги, обеспеченные землей. Это создаст дополнительный финансовый инструмент, позволяющий снижать процентные ставки по строительным кредитам.

    «Любой кредит – аванс будущих сбережений»
         – На что вы советуете обратить внимание при выборе банка и ипотечной программы?
         – Любой кредит является авансом будущих сбережений. Поэтому чем длиннее срок кредита, тем больше сумма аванса. Меня всегда удивляет, когда люди, имея возможность получить кредит на 30 лет, берут всего на 15 лет. Их аргументы «не хочу залезать в кабалу», «не желаю платить двойную цену за квартиру» не выдерживают никакой критики. Они забывают, что подавляющее большинство кредитов гасится досрочно. И чем длиннее срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж, тем больше возможностей произвести досрочное погашение, при этом сохраняя общий уровень жизни семьи без отказа в полноценном отдыхе, образовании детям, качестве питания и т.д. Я уже не вспоминаю про рост доходов, про инфляцию, благодаря которой рубль сегодня и рубль через 15 лет – это разные деньги. Многим стоит задуматься о том, что им важнее – сохранение здоровых отношений в семье или сэкономленные за 15 лет, но, возможно, уже не нужные из-за разрушения семьи деньги.
         Второй важный момент: если вы получаете доходы в иностранной валюте и рассчитываете погасить кредит в течение трех лет, то сегодня вам выгодно брать кредит в дешевеющих долларах. Но если ваша зарплата в рублях и за три года вам точно никак не рассчитаться с банком, то спокойнее брать кредит в рублях и на гораздо более длительный срок. Дело в том, что наша экономика сильно «завязана» на мировые цены на нефть, а цикличность на нефтяных рынках никто не отменял, и не исключены неприятные тенденции по изменению курса рубля к доллару.

         – Какие платежи, на ваш взгляд, более выгодны: аннуитетные (ежемесячно, равными долями) или дифференцированные (погашение основного долга равными долями и уплата процентов на остаток задолженности по основному долгу)?
         – Маргарет Тэтчер как-то сказала, что «успехи Англии связаны с изобретением ткацкого станка и с амортизационным ипотечным кредитом». Благодаря равномерной долговой нагрузке амортизационные (аннуитетные) платежи очень удобны для клиентов. А при дифференцированной ставке страдает качество жизни, люди вынуждены первые годы для возвращения кредитов отказывать себе очень во многом в угоду погашения кредита. Но наибольшей успех в нашей стране, на мой взгляд, будет иметь схема поэтапного увеличения ставки, которая прямо противоположна дифференцированному способу оплаты. В этом случае ставка растет соразмерно доходам семьи, а размер расходов постоянен. Такая схема широко применяется в Израиле для репатриантов, в Мексике для кредитования наименее социально защищенных слоев населения, а в нашей стране доступ к ней будут иметь по разрабатываемым АИЖК Федеральным ипотечным стандартам молодые семьи и молодые офицеры.

    «Наша задача – дать банку заработать на обороте»
         – Как получить доступ к федеральному ипотечному продукту?
         – АИЖК кредитов не выдает, но более 260 банков и 72 региональных оператора (организации, учрежденные при участии региональных администраций) во всех регионах страны выдают кредиты по разработанному нами Федеральному ипотечному стандарту. Не поленитесь спросить у специалистов банка, выдает ли он продукты по федеральной программе АИЖК, и проконсультируйтесь, чем Федеральный ипотечный стандарт отличается от собственной программы банка? Конечно, при желании на рынке можно найти более выгодные продукты, чем предлагает Федеральный стандарт, но важно понимать, что в этом случае за все ваши риски несет ответственность банк, а не государство. Это важно учитывать при длительном планировании семейного бюджета, поскольку в случае системного кризиса вероятность дефолта среди людей с небольшим и средним доходами при получении ипотечного кредита значительно выше, чем среди состоятельных людей, чьи доходы в такие периоды менее подвержены сокращению. Именно поэтому в развитых странах государство берет часть рисков дефолта на себя и создает специализированные агентства, как наше. В случае системного кризиса государство ради смягчения социальной напряженности всегда протянет руку и даст попавшим в трудную ситуацию заемщикам отсрочку, чтобы они смогли восстановить платежеспособность. Тем более что при общей стандартности ипотечного продукта найти единое для всех, стандартное решение государству будет проще.
         Однако это не значит, что государство занимается благотворительностью. Тем заемщикам, кто не выполняет взятые на себя обязательства в силу безответственности или недисциплинированности, желания «урвать от государства», – прямая дорога в суд. Сейчас в судах находится более 300 исков, поданных АИЖК о наложении взыскания на заложенную недвижимость. Причиной подачи этих исков стали в первую очередь вышеназванные причины. По большей части исков суды выиграны. Бывают случаи заключения мирового соглашения в суде – когда заемщик обязуется погасить задолженность и соблюдать в дальнейшем график платежей, мы идем ему навстречу.

         – А какие преимущества имеют от партнерства с вами банки?
         – Наша задача – дать заработать банку на обороте, а для этого ему приходится потрудиться. Региональные средние и мелкие банки, как правило, работающие по Федеральному ипотечному стандарту, выдерживают конкуренцию с крупными на рынке ипотеки во многом благодаря обороту. Для конечного же потребителя это отражается в снижении ставки кредитования и расширении возможностей для получения ипотечного кредита.

    Сергей АРТЕМОВ.
    © «
    Московский комсомолец», 17.04.07.


    Цена не позволяет

    Число москвичей, желающих взять ипотеку, сократилось почти вдвое

         Ипотечное предложение стало столь разнообразно, что сейчас брать кредиты подавляющему большинству россиян мешает лишь одно – стоимость жилья. Только 2% россиян имеют опыт ипотечного кредитования, и пока 28% готовы воспользоваться ипотечным кредитом в будущем – таковы данные опроса, проведенного Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ). Причем многие проблемы, которые мешали воспользоваться кредитом еще пару лет назад (недоверие к банкам, невозможность официально подтвердить доход, отсутствие нужных документов, гражданства или регистрации), сейчас уже не столь актуальны – предложения банков сильно изменились. Главная помеха – рост цен на недвижимость и невозможность его прогнозировать. Именно это, по данным НАФИ, сократило число москвичей, желающих взять ипотечный кредит, почти вдвое: с 14% в 2006 году до 8% в нынешнем. По словам гендиректора НАФИ Владимира Дудницкого, наиболее остро вопрос роста цен на недвижимость стоит для Уральского и Центрального федеральных округов – высокие цены не дают пользоваться ипотекой.
         «Фактически те 28% россиян, которые по данным опроса сейчас готовы взять ипотечный кредит, – это более 25 млн человек. Это колоссальное количество, ведь сегодня пользуются ипотекой только около 2 млн человек. И даже 600 банков, работающих по ипотечным программам, не смогут обслужить их, если все эти 28% придут за кредитами», – резюмировал он.
         «Самая большая проблема в том, что, хотя рост доходов населения и высок (15-20% в год), он не может угнаться за 70-75-процентным ежегодным ростом стоимости жилья», – подтвердил руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев. Все остальные проблемы, по его словам, для заемщиков отошли на второй план: еще пару лет назад люди не доверяли банкам, не знали рынка ипотеки, не могли подтвердить доход или получить необходимые документы.
         «Сейчас вся доля потенциальных заемщиков с такими проблемами укладывается в 12%», – резюмировал гендиректор кредитного брокера «Фосборн Хоум» Василий Белов. По его словам, большинство банков сделало ипотечные программы, ориентированные на целевые слои населения. Например, для частных предпринимателей важна возможность подтвердить банку свой доход; менее обеспеченным семьям – возможность выплачивать по кредиту до 55-60% от общего дохода семьи. VIP-клиенты все чаще обращаются за ипотекой на покупку домов и квартир премиум-класса, где нужны кредиты на 4-5 млн долл., в том числе под залог земельных участков. «Сейчас такие предложения уже не редкость», – отмечает г-н Белов.
         «По ставкам ипотека стала доступнее – они снизились на 3-4% за три года, – говорит г-н Зибарев, – но опыт прибалтийских государств, а также стран Восточной Европы показывает, что поток желающих воспользоваться ипотекой растет в геометрической прогрессии после падения ставки до 6% годовых». По его словам, ставка 9-11% уже позволяет пользоваться кредитом без чудовищной переплаты. «Ставка все же вещь субъективная и зависит от того, насколько именно сейчас нужно жилье», – согласен г-н Белов.
         Учитывая темп снижения ставок по ипотеке, участники рынка в последнее время озаботились проблемой налоговой выгоды для заемщика. Налоговый кодекс считает низкой ставку по рублевым кредитам, которая меньше действующей ставки рефинансирования (10,5%), а по валютным этот порог фиксированный и составляет 9% годовых. Ставки по ипотеке в долларах вплотную подошли к этой цифре, дальнейшее их снижение будет выгодно заемщикам в любом случае, но повлечет для них налоговые последствия. «Вопрос о необходимости снижения этого порога давно обсуждается, и думаю, что к концу года он должен быть решен», – надеется Зибарев.
         Правда, к депутатам поправки такого рода пока не поступали. Еще в конце прошлого года зампред банковского комитета Госдумы Павел Медведев и член бюджетного комитета Наталья Бурыкина внесли ряд поправок в Налоговый кодекс, детализирующих налогообложение выгоды с высоких процентов по вкладам и слишком низких – по рублевым кредитам, но валютные кредиты поправки не затронули.
         «Пока такие предложения нам не поступали, – говорит член бюджетного комитета Думы Оксана Дмитриева, – но поправки нужны. В частности, они необходимы для того, чтобы заработал законопроект стройсберкасс, который сейчас проходит экспертизу в правительстве и может быть принят в эту сессию хотя бы в первом чтении. Поскольку ставки по кредитам от стройсберкасс, как предполагается, будут ниже среднерыночных, поправка будет мною внесена». Правда, по словам г-жи Дмитриевой, эта поправка будет распространяться только на клиентов стройсберкасс.
         В России медленно развивается кредитование под залог земли, считает первый вице-премьер Дмитрий Медведев. «В прошлом году было зарегистрировано всего 1249 земельных ипотек», – сообщил он. Это, по его словам, очень мало, а развивать национальный проект «Доступное жилье» без использования земельной ипотеки невозможно. Вчера на совещании Медведева с представителями экспертного сообщества гендиректор Агентства по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка предложил внести изменения в статью 62 закона об ипотеке, которые позволят комплексно решить проблему застройки территорий. «Предлагается расширить перечень финансовых инструментов, потому что объем денег, которые необходимо привлекать, гораздо больше, чем возможности банковской системы в целом», – отметил г-н Семеняка. По его мнению, необходимо использовать не только банковские кредиты, но и другие источники капитала, расширяя объем сделок.
         Глава АИЖК также предложил расширить перечень объектов, подпадающий под появившиеся в прошлом году законодательные нормы. Сейчас в законе речь идет о возможности использования залога земли под строительство коммунальной инфраструктуры, а можно бы было использовать этот механизм и при строительстве объектов социальной инфраструктуры. Кроме того, по его мнению, надо убрать из соответствующей статьи закона пункт, согласно которому предметом залога может быть только тот участок земли, под сооружение на котором инженерной инфраструктуры привлекаются деньги. Инициатива гендиректора АИЖК вызвала полемику среди участников встречи. Подводя итог дискуссии, первый вице-премьер сказал: «Я поручаю Минрегиону и МЭРТ вместе с АИЖК проработать вопрос о внесении изменений в главу 11, а именно в статью 62.1 (закона об ипотеке), и корректирующие нормативные акты и представить в 15-дневный срок в правительство». РИА НОВОСТИ

    Елена ХУТОРНЫХ.
    © «
    Время новостей», 18.04.07.


    Предвыборно-ипотечный эксперимент

    Минобороны рапортует об успехах в обеспечении военнослужащих жильем

         Вчера Минобороны РФ подвело предварительные итоги эксперимента по кредитованию участников накопительно-ипотечной системы (НИС) военнослужащих. Программа, запущенная военным ведомством во всех федеральных округах РФ с 1 января 2005 года, дает возможность молодым офицерам армии и других силовых структур получать через ипотеку жилье вне зависимости от того, имеются у них квартиры или нет. При этом если офицер приобретет жилье вне местности, где дислоцируется его воинская часть, МО РФ обязано предоставить ему по месту службы служебную квартиру.
         Как рассказал «НГ» начальник Федерального управления НИС жилищного обеспечения военнослужащих генерал-майор Александр Рыльский, участниками данной системы уже являются более 40,7 тыс. молодых офицеров и прапорщиков. На их именные счета ежегодно поступают финансовые средства, благодаря которым они смогут покупать по ипотеке жилье после 1 января 2008 года. При этом в рамках эксперимента 300 офицеров имеют возможность получить жилье уже в этом году.
         На эти цели из федерального бюджета выделено 100 млн. руб. В итоге более 220 офицеров подобрали себе квартиры, а 79 успели оформить их в свою собственность. Минобороны данный эксперимент уже признало успешным. Хотя цифры, характеризующие его, на первый взгляд, не впечатляют. Но именно эксперимент, по замыслу его создателей, как раз накануне выборов в Госдуму РФ должен показать нынешнему поколению молодых офицеров всю успешность новой системы, когда их право на жилище реализуется не через конкретные квартиры по окончании службы, а уже сейчас, по ипотеке.
         Каждый из участников эксперимента под гарантии Минобороны РФ мог взять кредит на сумму до 1,5 млн. руб., причем военное ведомство обеспечило каждому из них первичный взнос на сумму 160,4 тыс. руб. Участники эксперимента по своему выбору покупали дорогостоящие двух– и трехкомнатные квартиры в различных уголках РФ, но, как правило, в больших городах. При этом более половины жилья куплено вне места службы.
         Отныне собственникам ипотечного жилья придется на протяжении всей своей службы через индивидуальные накопительные счета, открытые в Минобороны, выплачивать долги по кредитам. Часть средств оплатит военное ведомство. А так как многие квартиры куплены по цене выше среднероссийской стоимости жилья, то военнослужащим придется доплачивать за них из своего кармана. Военных, утверждают в Минобороны, это не пугает. Как отметили в военном ведомстве, не исключено, что многие из ипотечных квартир офицеры и прапорщики будут сдавать в аренду. Генерал Рыльский не видит в этом криминала: «В стране наступили рыночные отношения».
         Между тем, как показал эксперимент, есть в НИС и проблемы. По словам Рыльского, в настоящее время военным ведомством и Минэкономразвития готовятся поправки в законы, определяющие основы функционирования НИС в армии и на флоте. Предполагается снизить стоимость жилья путем разрешения офицерам заключать договоры на покупку квартир уже на стадии строительства. Предлагается также за счет Минобороны оплачивать услуги банка, страховой компании и риэлтора при получении офицером ипотечного кредита. Чтобы офицер смог решить эти проблемы, предлагается предоставлять военнослужащему дополнительный отпуск на 10 суток.

    Владимир Мухин.
    © «
    Независимая газета», 26.04.07.


    Швейцарский акцент на доступный процент

    Банк Москвы выполняет пожелания вице-премьера Дмитрия Медведева

         Банк Москвы почти выполнил пожелание первого вице-премьера Дмитрия Медведева по нацпроекту «Доступное жилье», впервые в России предложив нельготную ставку по ипотечным кредитам на уровне 7% годовых (г-н Медведев говорил о 6%). Это стало возможным благодаря введению кредитования в швейцарских франках и японских иенах. Ипотека в европейской валюте появится в банке уже в мае, в японской – позднее, и ставки по таким кредитам составят от 6,5% годовых. Франки и иены банки могут занимать на международном рынке под 1-3%, поэтому даже при низких ставках по ипотечным кредитам для заемщиков Банк Москвы сможет заработать на них больше, чем на кредитах в рублях, долларах или евро.
         Предложение Банка Москвы – первый случай, когда ипотека в нетрадиционной для нее валюте будет выдаваться в масштабах страны. В ближайшее время ряд банков готов выйти на рынок с аналогичными проектами. Как сообщала газета «Время новостей», ипотеку во франках планирует запустить Инвестсбербанк, а возможность выдачи ипотечных кредитов в иенах рассматривает DeltaCredit.
         «Для клиента основным фактором является ставка, и почти единственный способ ее ощутимо снизить – найти более дешевые ресурсы для банка», – пояснил управляющий директор блока «розничный бизнес» Банка Москвы Александр Шерстюков. По его словам, крупный банк сможет привлекать средства в этих валютах по низким ставкам – 2-3% годовых во франках, в иенах еще дешевле. Заем в долларах обходится банкам более чем в 5% годовых без учета премии андеррайтерам за организацию кредита. Поэтому ресурс для снижения ставок по кредитам в этой валюте у банков почти на исходе, отметил г-н Шерстюков.
         Выдавать кредиты в швейцарских франках Банк Москвы начнет с мая. Ставки будут едины для всех регионов: на срок до семи лет – от 7% годовых, на семь-десять лет – от 7,2%, более десяти лет – от 7,4%. По этим же ставкам банк предлагает перекредитование. Для займов без первоначального взноса ставка повышается на 0,5% годовых, еще на столько же – за подтверждение дохода по форме банка. Кредит на строящееся жилье до этапа регистрации готовой квартиры обойдется на 1% дороже (от 8% годовых). Позже банк планирует выдавать кредиты в японских иенах, ставка по которым будет еще ниже – от 6,5%. Реальных франков или иен заемщики и продавцы жилья могут при желании и не увидеть: как и при кредитовании в долларах в банке будет доступна услуга конвертации рублей в необходимую валюту.
         «Меньшая ставка означает, что и денег от банка заемщик при одном и том же доходе сможет получить больше», – отметил заместитель начальника управления розничного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.
         Минусы у дешевых кредитов тоже есть. В России кредиты в иностранной валюте по ставке ниже 9% годовых влекут для заемщика налоговые последствия – 13% с разницы в ставке кредита и 9%. «Это нонсенс и недостаток законодательства. Даже в рублях без налоговых последствий сегодня ставка может быть до 7,8%, то есть ниже, чем в иностранной валюте», – говорит г-н Шерстюков. Но все равно клиент сэкономит на процентной ставке больше. Пока Банк Москвы сможет перечислять необходимые налоги по поручению заемщика. Впрочем, уже в этом году ряд банков обещает выступить с инициативой снизить или отменить порог налогообложения дешевых кредитов.
         Еще один фактор риска – колебание курсов валют. «Швейцарский франк – одна из самых стабильных в мире валют. Колебания его курса гораздо меньше, чем у доллара, в котором в Москве оформляется 80% ипотечных кредитов, или у евро. Похожая ситуация с японской иеной», – утверждает г-н Шерстюков. Прогнозировать курс любой валюты на 20 лет вперед почти невозможно, поэтому и для долларовых кредитов валютный риск не меньше, добавил он. «Ипотечные кредиты в долларах сегодня самый выгодный вариант, – возражает директор по маркетингу банка DeltaCredit Ольга Базанова. – На фоне рублевой инфляции и постоянно снижающего курса доллара реальная ставка по кредиту становится отрицательным значением».
         Но Банк Москвы настолько уверен в спросе на новое предложение, что рассчитывает уже до конца года выдать кредитов в швейцарских франках на сумму до 4 млрд руб. (для сравнения: по итогам 2006 года банк выдал ипотечных кредитов во всех валютах на 5 млрд руб.). К тому же в планах банка сделать ипотечные кредиты без первоначального взноса постоянно действующей программой, что в несколько раз увеличивает приток потенциальных заемщиков.
         «Это хороший маркетинговый ход: ставка – это то, на что в первую очередь обращает внимание клиент, прежде чем начать анализировать остальные нюансы. Мы сейчас рассматриваем спрос на ипотеку в японских иенах под 3,5% годовых, что станет еще большей сенсацией для российского рынка», – говорит г-жа Базанова. Другой крупный игрок на рынке ипотеки, ВТБ-24, категорически не собирается связываться с экзотическими валютами. «Выбор клиентом валюты розничного ипотечного кредита основан только на двух факторах: валюта его доходов и валюта, в которой продается недвижимость, – опровергает мнение о приоритете низкой ставки член правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Анатолий Печатников. – Мы собираемся кредитовать только в рублях, долларах и евро».

    Елена ХУТОРНЫХ.
    © «
    Время новостей», 27.04.07.


    Процентная открытость

    Банкиры хотят узаконить ипотеку и кредитки

         Банковское сообщество предлагает распространить действие закона «О потребительском кредите» на ипотечные кредиты и операции по кредитным пластиковым картам. По их мнению, единые правила должны действовать для всех видов займов – это приведет к тому, что операции с кредитными картами станут более прозрачными для клиентов, поскольку банки будут вынуждены заранее раскрывать им все условия кредитования. А заемщики смогут в течение двух недель отказаться без штрафных санкций не только от взятого потребительского кредита, но и от ипотеки и кредитных карт.
         Законопроект «О потребительском кредите» разработан Минфином и в ближайшие месяцы должен быть внесен на рассмотрение правительства. С одной стороны, этот законопроект призван ограничить права банков при выдаче потребкредитов. В случае его принятия у потребителя появится право на возврат потребкредита, если с момента его получения прошло менее четырнадцати дней. Кроме того, банкам запретят включать в кредитный договор условия, ущемляющие права потребителей, в частности, выплату процентов, начисляемых на сумму задолженности без учета сумм, уже выплаченных клиентом. Вдобавок на банки, выдающие потребительские кредиты, ляжет дополнительная нагрузка по предоставлению клиентам довольно широкого перечня информации о кредите.
         Между тем Минфин специально оговаривает, что законопроект не распространяется на ипотечные кредиты, поскольку они выдаются на более длительный срок и в гораздо большем размере, чем потребкредиты. Однако, как стало известно РБК daily, банкиров это не устраивает и уже сейчас в рамках рабочей группы Ассоциации региональных банков «Россия» ими подготовлен целый ряд поправок, в частности, о внесении понятий «ипотека» и «кредитная карта» в закон «О потребительском кредите». Если эти поправки будут внесены, заемщики также смогут без санкций отказаться от ипотечного кредита либо кредита по карте в течение 14 дней. В настоящее время этого сделать нельзя.
         По мнению вице-президента Ситибанка Натальи Николаевой, закон «О потребительском кредите» должен покрывать все кредитные продукты банков, рассчитанные на физлиц. «Иначе и для банков, и для заемщиков будут действовать совершенно разные правила игры при оформлении того или иного вида кредита», – сказала РБК daily Наталья Николаева. Вице-президент банка «ДельтаКредит» Константин Артюх также выступает за расширение законопроекта за счет включения ипотечных кредитов: «В принципе отсутствие в каком бы то ни было законе четкого перечня информации является для банка дополнительным риском, поскольку сейчас Роспотребнадзор может наказать кредитора за малейший информационный пробел».
         Включение же в законопроект понятия «кредитная карта» позволит, по мнению специалиста по безопасности платежных карт Ассоциации российских банков – членов Visa Александра Захарова, устранить законодательный пробел. «Сейчас ни в одном российском законе не прописано, что такое кредитная карта, – сказал он РБК daily. – Такие операции регламентируются только инструкцией ЦБ. Во-вторых, отечественные банки все активнее предлагают клиентам кредитные карты, зачастую без информирования о сути такой сделки, в результате клиенты вынуждены платить завышенные проценты». Сегодня зачастую кредитные карты рассылаются потенциальным заемщикам по почте, а клиент узнает о всех условиях кредитования только после снятия денег с карточки. По мнению Александра Захарова, предложенные поправки сделают операции с кредитными картами более прозрачными для клиентов и благодаря этому объем таких операций вырастет в несколько раз.
         Но с другой стороны, в этом законопроекте есть нормы, которые выгодны и самим банкам. Так, он предусматривает, что банки должны предоставлять клиентам только определенный законом перечень информации. Сейчас же банк может быть наказан за непредоставление полной информации об условиях кредита как Банком России, так и ФАС и даже Роспотребнадзором.

    ИГОРЬ ПЫЛАЕВ.
    © «
    RBCdaily», 03.05.07.


    Ипотечные облигации раскупили на троих

    Интерес к ценным бумагам АИЖК проявили иностранцы

    Загружается с сайта Ъ      Вчера на ММВБ впервые были размещены российские ипотечные ценные бумаги. Доходность облигаций на уровне 7,12% годовых оказалась даже ниже, чем ожидали организаторы, а также эмитент – Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Со столь низкой доходностью облигации интересны в первую очередь стратегическим иностранным инвесторам, что не позволит сформировать ликвидный рынок этих бумаг.
         Вчера состоялось размещение первого российского выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных по кредитам. Эмитентом нового типа облигаций выступила 100-процентная «дочка» АИЖК – ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК». Общая сумма размещенных бумаг составила 2,9 млрд руб. При этом спрос превысил предложение в 2,8 раза. Заявки на ставку купона подавались инвесторами в диапазоне от 6,4% до 7,25% годовых. В итоге величина купона была определена на уровне 6,94% годовых, что соответствует доходности к погашению 7,12% годовых. Накануне эмитент оценивал доходность на уровне 7,25-7,55% годовых.
         Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала три субординированных выпуска ипотечных ценных бумаг в форме жилищных облигаций с ипотечным покрытием 19 апреля этого года. Объем транша класса «А» составил 2,9 млрд руб. Транш облигаций класса «Б» имеет объем 264 млн руб., транш класса «В» – 130,794 млн руб. Срок погашения – 15 февраля 2039 года. Планируется, что облигации класса «Б» выкупят ЕБРР и АИЖК, а облигации класса «В» – АИЖК. Организатором выпуска облигаций является Ситибанк.
         Гендиректор АИЖК Александр Семеняка ранее заявлял, что в России спрос на бумаги класса «А» будет сформирован банками и управляющими компаниями. Однако, судя по результатам вчерашнего размещения, это заявление выглядит слишком оптимистично: для российских участников установленная доходность оказалась недостаточной. У большинства российских банков фондирование операций обходится дороже, чем предлагаемая доходность по облигациям АИЖК. Управляющие же паевых фондов ориентируются на доходность вложений, сравнимую с уровнем инфляции, то есть не менее 8%.
         Управляющий директор Ситибанка Юджин Белин заявил вчера, что «разработанная структура выпуска была исключительно позитивно воспринята инвесторами, результатом чего стала очень существенная переподписка». Однако на аукционе были удовлетворены лишь три заявки, что позволило участникам рынка связать их с организаторами размещения. «Мы понимали, что бумагу разберут иностранцы, и не стали участвовать в аукционе»,– сообщил трейдер ИНГ-банка Константин Коструб. «Облигации АИЖК купили крупные, скорее всего, западные инвесторы,– считает аналитик Бинбанка Александр Федоров.– Более мелким игрокам российского рынка такой выпуск неинтересен».
         Участники рынка отмечают, что одним из сдерживающих факторов является отсутствие четких технических параметров выпуска. В частности, по словам экспертов, по бумагам с заявленным сроком обращения 30 лет не определен график поступления средств от погашения закладных. При этом, согласно заявлению эмитента накануне размещения, срок обращения облигаций составит около трех с половиной лет. «Бухгалтерия и риск-менеджмент банков зашли в тупик от того, как учитывать эти бумаги – непонятно даже, как проводить их оценку»,– рассказывает господин Коструб.
         Участники рынка не ожидают высокой ликвидности по новым бумагам на российском рынке. По словам господина Федорова, иностранные инвесторы «вполне могут положить себе бумагу в портфель лет на пять». С ним соглашается и Константин Коструб, отмечая, что «в России ликвидного рынка по этим бумагам не будет, потому что покупатели будут держать их несколько лет».

    ЕЛЕНА Ъ-ГОСТЕВА.
    © «
    КоммерсантЪ», 24.05.07.


    АИЖК уточнило бизнес-план на 2007 год

         Наблюдательный совет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) утвердил уточненные показатели бизнес-плана на 2007 год. Реальный объем рефинансирования закладных должен составить 37,7 млрд руб. вместо заложенных в концепции 22,7 млрд руб., а секьюритизация ипотечных кредитов предусмотрена в объеме 18,5 млрд руб. На заседании наблюдательного совета также были согласованы представленные генеральным директором АИЖК Александром Семенякой кандидатуры Павла Войтова и Сергея Барсукова на должности его первых заместителей. Г-н Войтов трудится в АИЖК с 2003 года, с октября 2005 года занимает пост заместителя генерального директора. Г-н Барсуков с 2005 года являлся управляющим директором инвестиционного банка «КИТ Финанс».
         «ВРЕМЯ НОВОСТЕЙ»

    © «Время новостей», 25.05.07.


    Ипотека растет в отрыве от жилья

    Загружается с сайта Газета.Ru      В минувшем году россияне брали в долг у банков на покупку жилья в два раза активнее, чем предполагало правительство. В этом году займут еще больше. Но рост сумм кредитов не сопровождается увеличением количества купленных квартир, подозревают эксперты. Зато точно помогает дальнейшему росту цен на них.
         По данным Министерства регионального развития, в 2006 году россияне взяли кредитов в два раза больше, чем было запланировано в федеральной целевой программе «Жилище». Согласно первоначальному плану, в 2006 году россияне должны были занять на покупку жилья 108 млрд рублей, в 2007 году – 151 млрд руб. Оценив смелость граждан, в начале 2007 года правительство значительно увеличило прогноз по развитию ипотеки в России: до 250 млрд рублей. Но россияне, похоже, перевыполнят и его. По данным Центробанка, только за первый квартал текущего года россияне уже успели одолжить на эти цели 82,3 млрд рублей, что на 4% превышает показатель первого полугодия 2006 года.
         «Все началось с Москвы и Питера, сейчас ипотека распространяется и по регионам. Это востребованная услуга, которая будет развиваться», – объясняет этот бум независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Однако другие аналитики считают, что данные Минрегионразвития не отражают действительной ситуации на рынке. «Учитывая, что стоимость квадратного метра в среднем подросла на 40-50%, можно говорить скорее о снижении количества ипотечных сделок», – рассказал «Газете.Ru» аналитик информационно-аналитического агентства RWAY Александр Пыпин.

       По данным Центрального банка, самыми активными заемщиками в этом году стали жители Центрального федерального округа. Они в первом квартале набрали жилищных кредитов на 23,4 млрд рублей. Среди городов лидирует Москва. Жители столицы решились занять у банков 12,6 млрд рублей. Вдвое скромнее ведут себя жители области – они взяли 5,2 млрд рублей. Значительно отстает от столицы и Петербург – там граждане купили квадратных метров всего на 5,5 млрд ипотечных рублей. Второе же место держит Сибирский федеральный округ (15,5 млрд рублей). Чуть меньше – 15,1 млрд рублей – заняли жители Приволжского федерального округа. Далее следуют Уральский, Северо-Западный и Южный федеральный округа (11,3, 9,5 и 5,03 млрд соответственно).


         С ним согласен и руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко, который уверен, что ипотека в России за последние несколько лет существенно не выросла. «Сегодня только 5% сделок по покупке жилья заключается по ипотеке. Такие же объемы были и в 2005-м, и в 2006 году, – говорит эксперт. – В прошлом году аналитики ожидали повышения интереса к ипотеке, но существенный рост цен сделал ипотеку менее доступной».
         Руководитель аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru» подтвердил, что рост общего объема ипотечных займов связан с ростом цен на недвижимость, хотя добавил, что, по его данным, фактические данные все же свидетельствуют о росте количества ипотечных сделок: «Если год назад их было всего 8-10%, то сейчас – порядка 30%».
         По данным банка «Дельта-Кредит», из-за существенного повышения цен на жилье россиянам пришлось занимать не столько чаще, сколько больше: в 2005 году москвичи брали по ипотеке в среднем $50 тыс., в 2006-м – $70 тыс., в первом квартале текущего года средняя ипотека доросла до $100 тыс. Так что россияне покупают то же количество жилья за большие деньги.
         «Ипотека ни в одной стране мира не является инструментом для бедных», – признает Алексей Кудрявцев. По данным «МИАН-агентство недвижимости», сейчас ипотеку в Москве могут позволить себе лишь семьи с совокупным доходом от $2,5-3 тыс. на человека. Для регионов, где средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет $1-1,5 тыс., сумма необходимого дохода может быть в несколько раз ниже.
         Говоря о перспективах ипотечного кредитования в 2007 году, аналитики не смогли прийти к общему мнению. «Остановка роста цен на московскую недвижимость может привести к росту спроса на ипотеку», – полагает Репченко.
         Алексей Кудрявцев также насроен оптимистично: уровень доверия к ипотечным программам как со стороны населения, так и со стороны застройщиков повышается. «Продолжается наметившееся снижение ставок по ипотеке, что также, несомненно, простимулирует спрос. На рынке уже есть предложения со ставкой в 7% по валютным займам», – говорит аналитик. Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка, напротив, считает, что Москва вышла на максимальные цены, которые способствуют снижению количества сделок по ипотеке: «В столице снижение спроса на жилье, связанное с ростом цен, тормозит объемы выдачи уже с конца прошлого года». Аналогичная ситуация скоро сложится и в регионах, где цены пока еще продолжают активный рост, уверен эксперт. А Олег Репченко с опасением относится к перспективе увеличения количества ипотечных займов:
         «Сейчас рынок замер в ожидании большего снижения цен. Но вскоре, когда станет очевидно, что быстрыми темпами цены не будут падать, россияне обратятся к ипотеке. Повышенный спрос на ипотечные «метры» приведет к очередному росту цен на недвижимость».

    Мария Иванова.
    © «
    Газета.Ru», 30.05.07.


    Опять за старое

    «Тройка Диалог» может вернуться на рынок ипотеки

    Загружается с сайта RBC      Инвестиционная компания «Тройка Диалог» рассматривает возможность вернуться на рынок ипотеки. Если такое решение будет принято, компания купит лицензию одного из банков, а затем для его развития инвестирует в него свои средства. Учитывая перспективы роста ипотечного рынка, эксперты называют такое желание вполне закономерным. Игроки же рынка не исключают того, что «Тройка Диалог» хочет создать банк для дальнейшей перепродажи.
         Как рассказал РБК daily источник, знакомый с планами компании, «Тройка Диалог» рассматривает возможность создания ипотечного банка. По его словам, компания планирует приобрести лицензию за 3 млн долл. Капитал банка впоследствии может составить 40-50 млн долл., активы соответственно 400-500 млн долл. Для реализации проекта «Тройка» планирует использовать свое название и свою дистрибьюторскую сеть. Кроме того, впоследствии компания намерена самостоятельно проводить секьюритизацию выданных кредитов.
         «У компании есть раскрученное имя, развитая дистрибьюторская сеть, а также опыт по выпуску ценных бумаг, – говорит источник. – Этих трех компонентов вполне достаточно, чтобы сделать успешный проект». В «Тройке Диалог» от официальных комментариев отказались.
         У «Тройки Диалог» уже есть опыт ведения ипотечного бизнеса. В 2003 году она совместно с компанией «Росгосстрах» заявила о планах создания одного из крупнейших ипотечных банков в России. Весной следующего года для этих целей был куплен банк «Герд», переименованный позднее в Городской ипотечный банк (ГИБ). Для его развития была приглашена команда экс-топ-менеджеров банка DeltaCredit, банк возглавил известный банкир Николай Шитов. Тогда «Тройка Диалог» рассчитывала вывести банк в тройку лидеров по ипотечному кредитованию. Банк вошел в десятку: по объемам выданных кредитов в 2006 году Городской ипотечный банк занимал восьмое место в рейтинге РБК самых ипотечных банков. Однако в декабре прошлого года ГИБ был продан Morgan Stanley, по оценкам, примерно за 200 млн долл. Впрочем, офи­циально сумма сделки не называлась.
         Эксперты называют логичным, что «Тройка Диалог» рассматривает возможность возвращения на ипотечный рынок, учитывая дальнейшие перспективы его развития. «Вполне закономерно, что «Тройка» задумалась о выходе на этот рынок. Рынок ипотечного кредитования достаточно перспективен. Я не исключаю, что и другие компании могут последовать примеру инвесткомпании», – говорит аналитик ИК «Проспект» Вероника Чекина. «Потенциал роста рынка ипотеки достаточно велик, но и конкуренция высока. Однако у компании есть все шансы выйти на этот рынок и занять определенную нишу, поскольку одним из преимуществ ведения этого бизнеса будет взаимодействие банка с компанией, скажем, в области секьюритизации ипотечных кредитов», – полагает аналитик ИК «Брокеркредитсервис» Денис Мухин.
         В то же время участники рынка придерживаются несколько иного мнения и полагают, что компания может хотеть создать банк для дальнейшей продажи. «Рынок был впечатлен суммой сделки по продаже ГИБ, которую удалось получить акционерам банка, – это почти в пять раз больше собственного капитала. Можно сказать, это самая удачная сделка по продаже банковского бизнеса в стране за последние годы. Может быть, находясь под впечатлением от этой сделки, прежние акционеры ГИБ решили попробовать вновь заняться этим бизнесом», – говорит директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников. Некоторые участники рынка предполагают, что «Тройка» может рассматривать такую возможность в интересах треть­их лиц. «Зачастую компании объявляют о покупке банка для себя, а потом передают этот банк третьим лицам, которые не могут изначально его купить. Не исключено, что здесь как раз такой случай», – добавляет зампред правления Русского международного банка Константин Зырянов.
         По мнению г-на Печатникова, создавать монопродуктовые банки в настоящее время стало сложнее. «Создавать монопродуктовые банки было целесообразно на рубеже 2000-2001 годов, когда рынок ипотеки не был так сильно развит и не было развито рефинансирование ипотечных кредитов. Сейчас же монобанкам сложно развиваться из-за больших требуемых инвестиций в развитие инфраструктуры», – полагает Печатников.
         В свою очередь директор департамента ипотечного кредитования Хоум Кредит энд Финанс Банка Владимир Гасяк полагает, что найти планируемую сумму на развитие ипотечного банка для «Тройки Диалог» не будет проблемой. «У компании достаточно хорошее имя и авторитет. Рынок ипотеки развивается, и еще есть время и возможность выйти и занять определенную нишу. А вот как разовьется этот проект, сможет ли банк быстро выстроиться, построиться и занять нишу – это очень большой вопрос. И во многом он будет зависеть от того, какая будет набрана команда для развития банка», – добавил г-н Гасяк, ранее работавший в ГИБ.

    НАТАЛЬЯ СТАРОСТИНА, ЕЛЕНА ТОФАНЮК.
    © «
    RBCdaily», 31.05.07.


    Александр Семеняка: Федеральный ипотечный стандарт – это баланс интересов кредитора и заемщика

    Загружается с сайта ВН      Правительственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которому власти отвели роль катализатора развития рынка ипотеки, недавно разместило первый выпуск нового финансового инструмента – ипотечных ценных бумаг. Покрытием по ним стали ипотечные кредиты, выданные по единым стандартам, со средней кредитной историей около двух лет и средней процентной ставкой 14,33% годовых. Размещение прошло успешно: при объеме выпуска в 2,9 млрд руб. переподписка составила 2,8 раза, процентная ставка фиксированного купона была определена на уровне 6,94%, а доходность к погашению составила 7,12% годовых. Получив по основному траншу этого выпуска рейтинг выше суверенного рейтинга России, АИЖК намерено сделать открытой для участников рынка всю документацию по размещению. Это значит, что любой финансовый институт, желающий секьюритизировать свой ипотечный портфель, сможет воспользоваться уже опробованным механизмом.
         Технология выпуска ипотечных ценных бумаг не единственный продукт, который АИЖК предлагает рынку использовать в качестве стандарта. Агентство недавно провело информационную кампанию «Федеральный ипотечный стандарт», разъясняя потребителям ипотеки их возможности в отношениях с продавцами ипотеки – банками. Совокупность документов и условий по выдаче ипотечных кредитов, которые АИЖК предлагает как федеральный стандарт, по словам главы агентства Александра Семеняки, создает баланс интересов и рисков между банком и клиентом.
         В интервью обозревателю «Времени новостей» Андрею ДЕНИСОВУ генеральный директор АИЖК Александр СЕМЕНЯКА рассказал, чем уникально прошедшее размещение, где кроются риски в формирующемся ипотечном рынке и как их можно избежать.


         – Это ваш дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг, и он сразу имеет сложную структуру, разделен на три транша. В чем разница между ними, по какому принципу определяется их размер?
         – Выпуск действительно состоит из трех траншей – бумаг класса «А» (старший выпуск), «Б» (средний выпуск) и «В» (младший выпуск). Размер «старшего» составил 2,9 млрд руб. Его объем был определен рейтинговым агентством по итогам анализа качества обеспечения с учетом того, что рейтинг этих бумаг должен быть не ниже рейтинга Российской Федерации (по данным агентства Moody`s рейтинг установлен на уровне А3, что на две ступени выше суверенного). Доля этого выпуска составила порядка 88% от общего объема дебютной эмиссии, «среднего» – 8%, «младшего» – 4%. «Средний» выпуск также получил предварительный рейтинг Ва1 (на две ступени ниже суверенного), «младший» не рейтингуется.
         «Старший» размещен по открытой подписке на ММВБ, два других – по закрытой подписке. Номинальный срок обращения выпуска – 20 лет (этот срок определяет самая «длинная» закладная в пуле). Однако, по предварительным оценкам, погашение по ипотечным кредитам будет проходить досрочно, поэтому «старший» выпуск будет иметь самый короткий срок жизни. И, как ожидает организатор нашего выпуска Ситибанк, в среднем срок обращения может составить около 3,5 года. Следом будет гаситься «средний» выпуск, а «младший», в котором будут сосредоточены все риски пула, получится самым «длинным».
         Собственно, в этом и есть новаторство инструмента – при неопределенности в сроке погашения пула сроки погашения траншей более определенны, и для разных типов инвесторов предложены разные бумаги по уровню надежности.

         – Сообщалось, что потенциальным покупателем «среднего» транша является ЕБРР, а «младшего» – само АИЖК. Если это так, то, значит, на рынке нет инвестора на самый рисковый транш?
         – Первоначально мы тоже так считали. Но в ходе встреч с инвесторами выявили спрос и на «младший» транш со стороны хедж-фондов. Проблема в другом – относительно небольшой размер дебютной сделки и маленький размер «младшего» транша делают его публичное размещение нецелесообразным.

         – Какой показатель доходности по купону и к погашению был достигнут в ходе торгов?
         – Ставку размещения определил рынок между доходностью облигаций АИЖК и госдолгом. Поскольку рейтинг класса «А» выше суверена, то доходность была лучше облигаций, гарантированных РФ, но дебютный характер и риск досрочного погашения потребовали премию к досдолгу.

         – Ведь для рынка это действительно новый инструмент. Инвестиционные аналитики даже отмечали, что не все инвесторы «понимают» эту бумагу...
         – Мы создали два важных прецедента. Во-первых, прошла проверку в российском законодательстве используемая за рубежом структура выпуска, позволяющая разместить ипотечные бумаги для разных категорий инвесторов – для тех, кто хочет надежный инструмент с невысокой доходностью (это прежде всего пенсионные и страховые резервы), и для тех, кто желает рисковать и готов покупать большую доходность. В будущем по мере роста размера пула можно выделять большее количество выпусков, но принцип сохраняется: за счет структурирования вы можете охватывать все более широкие категории инвесторов. Если применять международное правило названия выпусков, то надо называть их первый «А», последний «Я» (аналог латинской Z) – тогда все потенциальные инвесторы будут видеть «пол» и «потолок» доходности и формировать свои запросы к структуре выпуска. Но это – дело будущего.
         В ближайших планах – сделать выпуск на 10 млрд руб., возможно, с большим количеством траншей. Может быть, рассмотрим вариант иного структурирования, например разделим базисный актив на процентные платежи и платежи по основному долгу. Почему это имеет смысл делать? Потому что платежи по долгу – это железобетонно, а вот сколько вы получите процентов? Волатильность процентов сопоставима с волатильностью валюты или нефтяных фьючерсов. То есть это вообще спекулятивный инструмент, и его динамика, колебания цен будут определяться движением процентных ставок на рынке.
         Второй важный прецедент – это структура выпуска в форме открытого стандарта, то есть им может воспользоваться любой желающий.
         У отдельного банка или ипотечной компании может не быть рейтинга и относительно небольшой портфель кредитов, но если такие структуры объединятся, сформируют большой пул и применят данный стандарт секьюритизации, то они смогут привлекать деньги по той же цене, что и заемщики с суверенным рейтингом.
         Всю документацию по этому выпуску мы планируем сделать публичной – таким образом мы облегчим доступ новым участникам к этому инструменту и рынку относительно недорогих заимствований.

         – К вопросу о стандартах. АИЖК провело рекламную кампанию «Федеральный ипотечный стандарт» и открыло в связи с этим «горячую» информационную линию. В чем цель этих действий, ведь агентство не является кредитующей организацией и не предоставляет услуг населению напрямую?
         – Вы правы, агентство не выдает кредиты, их выдают банки, ипотечные компании, ипотечные агентства. Мы реализуем программу правительства, направленную на формирование рынка ипотечного кредитования в целом. А социологические опросы показывают, что люди, во-первых, мало знают про ипотеку, а во-вторых, все еще плохо ориентируются в том многообразии продуктов, которое есть сегодня на рынке.
         Федеральный ипотечный стандарт – это свод типовых договоров, в котором – и это мы хотим особо подчеркнуть – сбалансированы интересы заемщика и кредитора. Этот баланс достигнут опытным путем и является результатом усилий всех участников рынка. Поэтому, даже не являясь конечным кредитором, мы считаем, что потребитель должен знать: есть продукт, сбалансированный по интересам сторон, и, приходя в банк, потенциальный заемщик при прочих равных условиях должен поинтересоваться, предлагает ли банк этот продукт и чем продукт самого банка отличается от этого стандарта.

         – В чем выражается баланс интересов?
         – Для заемщика, например, нет штрафов за досрочное погашение кредита, как у других банков. Нет отдельных комиссий за ведение счетов. Не предусматривается немедленное выселение из квартиры в случае потери работы – заемщику предоставляется шестимесячный период, чтобы найти работу и возобновить платежи. Мы даем подсказку заемщику: есть некий федеральный стандарт. Понятно, что в банках могут быть отклонения от этого стандарта, и чем-то они могут быть более удобны потребителю, например низкой процентной ставкой. Но надо интересоваться: нет ли условий, ухудшающих это предложение – более длинным периодом моратория или значительными штрафными санкциями за досрочное погашение и т.д. «Федеральный ипотечный стандарт» – это своего рода эталон, относительно которого заемщик может проводить сравнение.
         В интересах банка эти стандарты учитывают сложившуюся практику взаимодействия с федеральными регистрационными органами, которая позволяет в короткие сроки регистрировать ипотечные кредиты и возникающие на их базе ипотечные закладные. И если на базе этих закладных уже проведены сделки секьюритизации за рубежом или в России, то у банка есть понимание, что при необходимости обеспечить ликвидность данного актива он сможет сделать это в короткие сроки. Все это сокращает банку издержки. Плюс рефинансирование выданных кредитов в кратчайшие сроки.

         – Каков был эффект от горячей линии?
         – Четверть звонивших задавала общие вопросы про ипотеку. В этом смысле реклама привлекла внимание к тому, что есть федеральная программа. Примерно 30% вопросов были связаны с документами, с условиями кредитования – это, по-видимому, те люди, которые уже ходили в банки и заинтересовались именно условиями стандарта. В отдельных регионах увеличилось количество обращений от людей, желающих получить ипотечные кредиты. Мне кажется, образовательная цель рекламы и цель мотивировать людей к изучению рынка, в общем, были достигнуты.

         – В последнее время много говорится о проблемах нового инструмента – муниципальной земельной ипотеки. Этот вопрос обсуждался на совещании по реализации нацпроектов в апреле, где Дмитрий Медведев назвал цифры: заключено всего лишь 1500 сделок. У вас тогда были конкретные предложения. В чем вы видите проблемы на этом рынке и как их решить?
         – Основная причина, по которой земельная ипотека муниципалитетов не работает, лежит в сфере бюджетирования. Многие муниципалитеты дефицитны, поэтому как таковая книга долга у них отсутствует.
         По действующему порядку предполагается, что муниципалитет может закладывать земельные участки, которые предназначены для жилищной застройки в текущем году, с тем чтобы к ним подключать объекты коммунальной инфраструктуры.
         Здесь возникает ряд проблем. Инвестиции в коммунальную инфраструктуру достаточно масштабны. За счет краткосрочного кредита – а многие банки дают лишь одно-, двухгодовые кредиты с правом пролонгации – такие инвестиции невозможно окупить. Нужно привлекать деньги сразу на 5-10 лет, на которые банку должно быть предоставлено адекватное обеспечение. Единственное, что есть у муниципалитета, – это земля. Так вот институт залога этой земли должен позволять муниципалитетам строить не только объекты коммунальной инфраструктуры, но и социальной – школы, больницы, а также и дорожной инфраструктуры. На все это муниципалитету для обеспечения залога может не хватить стоимости участка, отведенного под жилую застройку.
         Мы предлагаем рассмотреть возможность оформления в залог не только того участка, который стоит в плане продаж текущего года, но и тех, что стоят в планах следующих лет. Таким образом можно увеличить объем обеспечения у муниципалитета, и он сможет не просто подвести коммуникации к конкретному дому, а сразу создать нормальные условия для застройки, например, микрорайона.

         – Постоянно говорится о том, что возможности ипотеки ограничены недостаточными темпами жилищного строительства. Насколько, на ваш взгляд, здесь может стать катализатором земельная ипотека?
         – Вообще, чтобы сбалансировать спрос и предложение на рынке жилья, надо не просто ставить задачу увеличения объемов строительства, но и обеспечивать новые источники финансирования, которые позволили бы прийти на этот рынок новым застройщикам. Сегодня издержки по входу застройщика на рынок достаточно высокие, плюс, чтобы финансировать строительство за счет собственных средств или средств граждан, компания должна обладать достаточно приличным капиталом.
         Возможности для развития конкуренции на этом рынке я вижу в следующем. Если у компании есть собственные средства в размере 30% от стоимости проекта, то задача земельной ипотеки – дать остальные 70%. То есть за счет своих 30% средств компания может участвовать в аукционе, купить землю, сделать проект, а после того, как выигран тендер и выбран генподрядчик, такой компании открывается кредитная линия на стройку.
         При такой схеме, кстати, не требуется привлечение средств населения на этапе строительства. За счет кредита оплачивается задаток подрядчику, а дальше он регулярно отчитывается о выполненных работах, периодически составляется акт о том, что сделаны неделимые улучшения, соответственно повышается стоимость залога, и на ее прирост выделяется новый транш кредита в рамках общего лимита на данный проект.
         Как это могло бы повлиять на конкуренцию и темпы строительства? Те компании, у которых есть опыт строительства, но не очень большой капитал, за счет такого инструмента могут принять более активное участие в строительстве. А крупные компании, которые уже сегодня имеют серьезный капитал, могли бы в три раза увеличить количество площадок, на которых они работают.
         А в целом достигаются два эффекта. Во-первых, за счет конкуренции могла бы начать снижаться прибыль застройщика. Во-вторых, само кредитование под залог земли с поэтапной выборкой дешевле, чем тот процент, который застройщик платит крупным инвесторам-дольщикам. На сегодня, например, ПИФы недвижимости рассчитывают на доходность порядка 25% годовых, тогда как стоимость кредита в банке под застройку может составить около 10% годовых. В итоге – снижение цен на жилье.

         – Возможно ли здесь использовать механизмы рефинансирования, как АИЖК делает в жилищной ипотеке?
         – В мире работают разные модели. Конечно, на этапе строительства осуществлять рефинансирование можно, но трудно и нетехнологично.
         Другой случай – когда речь идет о строительстве жилья для коммерческого или социального найма, и земельный кредит нельзя погасить за счет средств от продажи квартир, а источником платежей по кредиту становится арендная плата. Ведь застройщику необходим под такой проект уже не 2-3-летний, а, скажем, 20-летний кредит. По завершении строительства дома необходимы средства для рефинансирования дорогого краткосрочного кредита, чтобы и арендные платежи были не очень высокими и заемщик не обанкротился.
         Но есть и другие механизмы поддержки. Например, в Канаде на этапе строительства предоставляют поручительство. У нас это актуально для крупных банков – они имеют возможность фондироваться и не нуждаются в наших деньгах, но они сталкиваются с новой схемой и берут на себя новые риски. Например, риск того, что в случае дефолта заемщика можно было рассчитывать на корректную оценку залога и порядок его реализации. Эти риски могут закрываться поручительством специализированного института развития.

         – Развитие этих механизмов – это зона ответственности АИЖК? Вы здесь тоже будете выступать как катализатор развития рынка?
         – Спрос на рынке жилья формируется по рыночным законам. Ипотека и приток средств от секьюритизации больших капиталов, прежде всего зарубежных, будет резко увеличивать платежеспособный спрос. А предложение нового жилья, имею в виду жилищное строительство, все еще сковано административно-распределительными цепями. Очевидно, что рыночные силы эти цепи порвут и через кризис противоречие разрешится. Однако полагаю, что еще не поздно цепи начать распутывать, запуская земельную ипотеку. Если будет решение нашего акционера о реализации программы земельной ипотеки, то опыт АИЖК по развитию жилищной ипотеки может сбыть использован для ее развития в сжатые сроки.

         – Слегка пугает, что вы говорите о кризисе. Вы видите реальную угрозу?
         – Угрозы не вижу, но темпы роста ипотеки и цен на жилье заставляют задуматься, что будет в случае роста волатильности.

         – Получается, что с этой точки зрения было бы безопаснее, в том числе и для государства, более плавно опускать ставку по ипотеке, не «гнать» ее вниз темпами инфляции?
         – Ну, поскольку доля агентства в общем объеме выданных кредитов сокращается, то реально ставка сейчас определяется рыночными способами. Проблема ставки в другом. Те продукты, которые сегодня предлагают банки, имеют фиксированную ставку. Так привыкли работать банки, так привыкли работать рынки. Возможно, сейчас есть смысл подумать о новых инструментах, в которых ставка будет плавающей. Ведь сейчас риск фиксации ставки лежит на банке, а введение плавающей ставки позволило бы более справедливо распределить его между банками и заемщиками.

         – Ведь кризис неплатежей, который только что произошел в ипотечном секторе США, имеет корни именно в этой сфере?
         – Там кредитовали людей практически в размере стоимости жилья, и сейчас, когда выросли процентные ставки, проявилось два негативных эффекта. Во-первых, при росте ставок цена жилья стала снижаться. Это первая мотивация бросить платить, в этом случае «беспечность» была вызвана отсутствием вложения сбережений в покупку жилья. Второй эффект связан с тем, что многие брали кредиты с плавающей ставкой в расчете на то, что учетная ставка либо снижается, либо стабильна. Стоимость денег в стране возросла, соответственно стоимость жилья снизилась – как следствие возросли размеры платежей по кредиту. Для семей с невысокими доходами увеличение платежей за счет роста процентной составляющей напрямую привело к необходимости либо практически до нуля «зажимать» текущее потребление, либо не платить по ипотечному кредиту.

         – Для российской действительности эта проблема существует?
         – Существует, но в закамуфлированной форме. У нас заемщикам с доходами ниже среднего региональные администрации за счет бюджетов активно субсидируют процентную ставку. Заемщик от этого риска закрыт, но я вижу опасность для бюджетов. Ведь де-факто эти субсидии 20-летние, а де-юре ограничены бюджетом текущего периода. Если ипотека по объему выданных кредитов ежегодно растет на 100% – а мы это наблюдаем в последние три года, – то у бюджета обязательства от года к году утраиваются. Это слишком быстрая прогрессия. В какой-то момент бюджеты будут вынуждены пересмотреть эту практику: либо прекратить вообще, либо, чтобы стимулировать новое строительство, сохранить ее только для заемщиков, а для старых пересмотреть свои обязательства. В этом случае у людей, взявших такие кредиты, произойдет «выпадение» доходов, и смогут ли они выплачивать ипотеку и дальше только за счет собственных средств, неизвестно. Здесь действительно может возникнуть риск массовых неплатежей.

         – То есть угроза кризиса все-таки есть, да еще в сфере муниципальных финансов?
         – Важно, чтобы Министерство финансов и региональные бюджеты обратили на это внимание. Нам многие регионы говорят, что доля таких субсидиарных расходов в их бюджетах значительна и они уже задумываются над их возможным решением. Одно из них – использование по таким бюджетным обязательствам в качестве обеспечения ту же землю.
         То, что произошло в США, заставило нас задуматься над проблемой субсидирования процентных ставок. Там ипотечное кредитование – привычный механизм обеспечения граждан жильем, при котором риск рынка лежит на кредиторе. У нас же для того, чтобы граждане начали предпринимать попытки решать проблему обеспечения жильем собственными силами, государство на первом этапе взяло часть рыночных рисков на себя. Поскольку концентрация данных рисков может возрастать в геометрической прогрессии относительно темпов развития ипотечного кредитования, то, на мой взгляд, бюджетам имеет смысл переходить к субсидированию платежей первых лет, чтобы обязательства перед гражданами не нарастали как снежный ком.

    © «Время новостей», 04.06.07.


    Жилье под 8% годовых

    СУ-155 и Независимый строительный банк придумали ипотечный маркетинговый ход

         Группа компаний СУ-155 и Независимый строительный банк вышли на рынок с предложением по продаже квартир с кредитной ставкой 8% годовых в инвестиционный период строительства жилья (от момента «котлована» до момента получения прав собственности на квартиру). Об этом сообщил вчера на пресс-конференции председатель совета директоров СУ-155 Михаил Балакин. После инвестфазы заемщику будет предложена ипотека с обычной кредитной ставкой, однако он, уверяют в банке, получит возможность отказаться от услуг Независимого строительного банка. Само предложение довольно провокационное. Ведь сейчас процентная ставка по ипотеке составляет в среднем 12% годовых в рублях, а на этапе строительства – 14% годовых. Эксперты не исключают, что благодаря такому маркетинговому ходу банк и СУ-155 пытаются сохранить спрос на квартиры, не снижая на них цены. Банк же, судя по всему, рассчитывает получить дополнительных клиентов, ибо отказаться от его услуг на этапе оформления прав собственности на квартиру клиенту будет достаточно сложно.
         Для получения кредита со ставкой 8% требуется стандартный набор документов. В качестве доплат – комиссия банка в размере 0,5% от суммы кредита. Срок получения кредита будет определяться сроками строительства жилья. Впоследствии на этапе заключения основного договора купли-продажи квартиры потребитель имеет возможность получить ипотечный кредит в любом банке на оставшуюся сумму по существующим на тот момент рыночным ставкам. По словам сотрудников Независимого строительного банка, ипотечный кредит будет выдаваться по ставке рефинансирования, увеличенной банком на 5%.
         Покупка жилья на стадии строительства традиционно расценивается банками как наиболее рискованная. Но Независимый строительный банк тем не менее утверждает, что готов опустить ставку до 8% – это даже ниже инфляции. Председатель правления банка Владимир Тропаревский сказал, что считает такую ставку «правильной и обоснованной». При этом он, сославшись на коммерческую тайну, отказался сообщить, какие гарантии застройщик обеспечивает банку. Впрочем, исходя из отчета банка за 2004 год, размещенного на сайте, компания СУ-155 входит в число основных учредителей банка, и если ситуация не изменилась, то, вполне возможно, на корпоративном уровне СУ-155 и Независимый строительный банк действительно имеют возможность компенсировать издержки друг друга.
         Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош считает, что ставка в 8% «больше похожа на рекламный ход»: «Таким образом Су-155 стремится привлечь дополнительный поток клиентов на падающем рынке, сохранив при этом существующий уровень цен. На мой взгляд, это предложение – завуалированная скидка СУ-155 через компенсацию банковской ставки, как в случае с производителями авто с пониженной банковской ставкой вследствие договоренностей с банком не ронять цену на рынке, но сделать предложение более выгодным». Дело в том, указывает он, что базовые ставки Независимого строительного банка, размещенные на сайте, – минимум 15% в рублях и 13% в долларах на те же объекты СУ-155 до получения права собственности. «Фактически это (предложение ставки 8%. – Ред.) – 10-процентная скидка, которая подтверждает, что цены на недвижимость снижаются гораздо стремительнее, нежели по официальным данным застройщиков», – считает г-н Дорош.
         Впрочем, очевидно, что банк попросту рассчитывает в будущем если не увеличить, то как минимум не потерять клиентскую базу. Ведь после окончания инвестиционной фазы клиенту перекредитоваться в другом банке будет непросто: такую услугу предлагают лишь несколько банков. А погашать кредит Независимого строительного банка и брать ипотечный в другом банке де-факто невозможно, так как для этого нужны свободные средства в размере остатка стоимости квартиры и время для оформления нового займа.

    Дарья ДЕНИСОВА.
    © «
    Время новостей», 07.06.07.


    Ипотека для пенсионера

    Сколько лет можно выплачивать кредит на жилье

         Новшеством последнего времени стали ипотечные кредиты, расплачиваться по которым можно далеко перешагнув порог пенсионного возраста. Уже у многих банков есть кредиты на жилье, закончить выплачивать которые можно в 65, 70 и даже 85 лет. Появились и предложения ипотеки на 40 лет. Взяв такой кредит даже в 20 лет, заемщик на дату окончания выплат практически гарантированно перейдет в разряд пенсионеров. Банки, предлагающие такие кредиты, обращают внимание на то, что многие люди начинают получать серьезные доходы уже в достаточно зрелом возрасте и работать продолжают до глубокой старости. Оппоненты отмечают, что долговременные ссуды чреваты слишком большой переплатой, а расходы на страхование жизни – обязательное условие ипотеки для вышедших на пенсию граждан увеличиваются как минимум вдвое.

    Кто заплатит за пенсионера
         Времена, когда взять ипотечный кредит можно было только на срок, ограниченный датой выхода на пенсию, уходят в прошлое. Сейчас уже у многих банков в графе «максимальный возраст заемщика» стоят цифры 65, 70 и даже 80 лет. Последнее условие, например, действует для всех ипотечных программ Судостроительного банка. Банк развивает программу кредитования на покупку загородной недвижимости, которую покупают люди достаточно зрелого возраста, достигшие определенного положения и хороших финансовых возможностей. «По этой причине глупо ограничивать 40-летних клиентов окончанием выплат строго в 55-60 лет. Большинство высокооплачиваемых менеджеров продолжают активно работать и после достижения пенсионного возраста, у многих свой бизнес, поэтому снижения кредитоспособности по достижении условного пенсионного возраста у них не происходит», – отмечает зампред правления Судостроительного банка Сергей Пантелеев. А чтобы подстраховаться от риска смерти заемщика, банк настоятельно рекомендует записать в созаемщики или в поручители кого-то из членов семьи – это могут быть, например, уже взрослые дети. Они смогут продолжить выплачивать кредит за квартиру или дом.
         Если дети не достигли достаточного возраста или дохода, чтобы стать созаемщиками по кредиту родителей, банк теоретически может рассчитывать на то, что родственники, унаследовавшие квартиру или дом, продолжат выплачивать кредит. «Законодательная норма о наследовании одновременно с имуществом и обязательств наследодателя (то есть в случае ипотеки квартира наследуется только с условием продолжения выплат) является дополнительной гарантией», – обращает внимание заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. Но на практике, по словам начальника управления кредитования «Межпромбанка плюс» Тамары Ивановой, «существуют значительные риски, связанные с процедурой наследования и перехода обязательств по кредиту. Кроме того, в этом случае возникают кредитные риски, связанные с невозможностью оценить платежеспособность потенциальных заемщиков-наследников». «Юридическая возможность существования ипотеки с наследованием прав и обязательств по кредиту существует. Такой опыт имеется – ипотека в США. При этом экономическая ситуация и доходы заемщиков должны быть стабильны и прогнозируемы. Для России такой возможности пока нет – слишком много рисков», – согласен начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса Транскредитбанка Григорий Иващенко.
         И все-таки и без созаемщика или поручителя кредит с максимальным возрастом погашения лет в 70 получить можно. «Самый главный риск – риск смерти заемщика – страхуется всеми банками на рынке ипотечного кредитования», – напоминает Шаламов. В сочетании с нормой об обязательствах наследников это компенсирует риски практически полностью, за исключением рисков возникновения издержек, связанных с истребованием страхового возмещения или долга от наследников.

    «Жизнь» по двойному тарифу
         Риски банка по кредитам со сроком погашения после пенсии заемщику, конечно, придется компенсировать за свой счет. Возможно, это будет повышенный процент по кредиту, но практически в 100% случаев значительное увеличение тарифа на обязательное страхование жизни. По словам банкиров, отчасти развитие программ долгосрочного кредитования или кредитования пожилых людей осложняет неготовность страховщиков брать на себя высокий риск выплат. «Страховые компании зачастую отказываются страховать такую возрастную группу (старше пенсионного возраста. – Ред.)», – говорит начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Елена Бушнякова. Но если страховщики и соглашаются страховать жизнь таких заемщиков, то услуга обойдется в среднем вдвое дороже по сравнению со стандартными сделками, отмечает заместитель директора департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ) Павел Ильин. В результате суммарные выплаты заемщика, вышедшего на пенсию, со временем только возрастут. Но гораздо больше придется потратиться тому, кто взял долгосрочный кредит.
         «Текущая практика личного страхования при ипотечном кредитовании свидетельствует о том, что страховые компании более внимательно относятся к заемщикам свыше 45-50 лет, что, как правило, отражается на цене страховки. Возможно, со временем, когда у страховщиков накопится больше информации по этому сегменту клиентов, они изыщут возможности снижения тарифов, в том числе и за счет более выгодных условий перестрахования данных рисков», – говорит г-н Шаламов.

    «Длинные» кредиты рекомендуют только в безвыходном положении
         30-летним кредитам давно перестали удивляться – в арсенале многих банков есть такие предложения. И хотя чем дольше срок кредита, тем больше заемщику придется в итоге заплатить процентов, «длинные» кредиты помогают снизить размер ежемесячного платежа. А недавно на ипотечном рынке появилось предложение от Росевробанка – ипотека на 40 лет. По слухам такой же срок хочет предложить и GE Money bank, собирающийся в ближайшие дни запустить свою ипотечную программу.
         «Конечно же, увеличение срока кредитования, с одной стороны, позволит минимизировать ежемесячный платеж по кредиту и получить больше денег от банка, но, с другой стороны, заемщик переплатит с учетом процентов за пользование кредитом еще более значительную сумму», – предупреждает зампред правления банка «Стройкредит» Сергей Рыбин. «Но разница в суммах займов при сроках 20 и 40 лет небольшая: при увеличении срока кредита в два раза сумма кредита увеличивается не более чем на 15%. Главное преимущество таких долгосрочных кредитов – возможность снизить нагрузку на бюджет семьи», – отмечает Павел Ильин из МКБ.
         Предложения банков до 40 лет на ипотечные кредиты, конечно, имеют право на жизнь, но их выгодность для клиента сомнительна, говорит начальник управления розничного кредитования Первого республиканского банка Елена Балашова, приводя в пример свои расчеты. Рассмотрим стандартную ипотечную сделку – кредит в сумме 200 тыс. долл., ставка для всех сроков – 10% годовых, хотя обычно с увеличением срока кредитования увеличивается и ставка по кредиту (см. табл.).
         «Если сравнить 20-летний и 40-летний кредиты, мы увидим, что при уменьшении ежемесячного взноса всего на 232 долл. переплата по кредиту увеличивается на 352 080 долл. Переплата увеличивается в геометрической прогрессии, так как ежемесячные (аннуитетные) платежи в первый период кредитования состоят на 90-95% из погашения процентов и только на 5-10% – из погашения основного взноса. Есть ли смысл в таком сроке кредита, решать, конечно, заемщику», – резюмирует Балашова.
         «Кредит сроком на 40 лет с учетом средней продолжительности жизни в России, стоимости недвижимости и процентной ставки по ипотечным кредитам предполагает, что доход заемщика должен быть не менее 2-2,5 тыс. долл. в месяц и сохраняться неизменным как в студенчестве, так и на пенсии. На мой взгляд, на текущий момент это абсолютно нереальная ситуация, и рассматривать кредиты на срок 40 и более лет можно только с точки зрения рекламного продукта», – считает начальник кредитного управления Банка проектного финансирования Станислав Гундар. Кроме того, «надо просто вспомнить российские банки, которые существуют 40 и более лет. Если ни один, кроме Сбербанка, не вспомнился, значит, планирование на 40 лет неактуально», – заключил он.
         Но большинство склоняется к тому, что спрос на «длинные» кредиты все же будет – в дорогих сегментах или, наоборот, программах с социальной поддержкой. «Спрос же на такую ипотеку будет в основном в сегменте кредитов свыше 300-500 тыс. долл.», – полагает Шаламов. «Это предложение станет реальным инструментом для приобретения жилья в рамках программ для молодых семей, имеющих государственную поддержку», – прогнозирует менеджер проекта департамента розничного бизнеса Собинбанка Людмила Житкова. Начальник отдела сопровождения и контроллинга продуктов ипотечного кредитования ФК «УРАЛСИБ» Гульнара Гайнуллина оптимистично смотрит на будущее «длинных» кредитов: «Возможно, когда наш ипотечный рынок будет более развит, а потребители готовы к приобретению таких продуктов, то банки будут предлагать схемы с наследуемым кредитом. Дело в том, что сейчас такие кредиты не предлагают в первую очередь в силу того, что менталитет и культура потребления сложных финансовых услуг еще не достигли того уровня, который присутствует в Старом и Новом Свете, где такие продукты не редкость, а обычная практика рынка».
         А пока средний срок российского ипотечного кредита составляет семь лет, «длинные» кредиты являются скорее инструментом для заемщиков, которым во что бы то ни стало нужно уменьшить ежемесячный платеж, пусть и слишком дорогой ценой.

    Переплаты по кредиту в зависимости от его срока, долл.

    Срок
    кредита
    Сумма
    кредита
    Процентная
    ставка
    Ежемесячный
    взнос
    Общая сумма
    платежей
    Переплата
    за весь срок
    кредита
    10 лет200 00010%2644317 280117 280
    20 лет200 00010%1931463 440263 440
    40 лет200 00010%1699815 520615 520

    Елена ХУТОРНЫХ.
    © «
    Время новостей», 07.06.07.


    Ипотека ниже котлована

         Московские строители, пытаясь продать панельное жилье, начали придумывать схемы, похожие на дешевую ипотеку. Один из лидеров панельного домостроения «СУ-155» предложил свою «котлованную ипотеку». В ближайшее время многие крупные застройщики могут начать «скидочную» войну. Но это не сделает жилье доступным.
         Начал «скидочную войну» один из самых крупных игроков рынка панельного домостроения – «СУ-155». Компания объявила о запуске программы ипотечного кредитования под 8% годовых в рублях. Деньги на покупку нового жилья предоставит «Независимый строительный банк». По словам Михаила Балакина, председателя совета директоров «Су-155», данная программа создает механизмы, позволяющие расширить число покупателей квартир в секторе эконом-класса. «Жилье не может быть дешевым, но оно может быть доступным», – отметил он. Балакин не стал скрывать, что подобную ипотеку нельзя получить на длительный срок. Получить льготный кредит можно лишь на период строительства жилья: от момента «котлована» до заключения договора купли-продажи квартиры.
         Эксперты предупреждают покупателей, что не стоит слишком сильно радоваться предложению застройщика. Они полагают, что можно найти варианты и лучше. «Большинство застройщиков предлагают программы рассрочки платежа на первый год или два после покупки», – рассказывает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. В период стабильного спроса такую рассрочку давали примерно под 12% годовых. «Но в условиях стагнации рынка, когда количество сделок резко сократилось, многие перешли на беспроцентную рассрочку», – говорит эксперт.
         «То, что предлагает «Су-155», – схожий механизм, просто упакован в обертку под названием ипотека», – предостерегает покупателей от ложных выводов Репченко.
         Причина появления подобных предложений в том, что рынок панельного жилья, на котором специализируется «Су-155», дешевеет активнее «кирпича». Например, за последнюю неделю панельные и блочные дома потеряли в цене 0,5 %, в то время как так называемый «качественный кирпич» подешевел лишь на 0,1 %. Но даже несмотря на снижение, покупателей, желающих платить больше $4 тыс. за метр в «панели», почти нет. Будущие новоселы рассчитывают на большее снижение и воздерживаются от покупок. Поэтому массовых покупок по ипотеке от «Су-155» ожидать не стоит. Правда, руководитель агентства Rway Александр Крапин уверен, что предложение «Су-155» может заинтересовать определенную категорию покупателей. «На рынке всегда есть покупатели, которым жилье нужно срочно. Но в целом все больше людей сейчас занимают выжидательную позицию и откладывают покупку в ожидании большего снижения цен», – пояснил аналитик.
         Поэтому данное предложение стоит расценивать как маркетинговый ход, призванный привлечь внимание к компании. Начальник финансового отдела «СУ-155 и К» Юлия Яковенко раскрыла подробности дешевой ипотеки. «Процентная ставка 8% годовых действует в течение двух-трех лет, пока не оформлен договор купли-продажи, а затем потребитель имеет возможность получить ипотечный кредит на оставшуюся сумму по существующим на тот момент рыночным ставкам на срок до 15 лет», – говорит Яковенко. В компании утверждают, что оформление кредита на сумму $100 тыс. на срок два года позволяет сэкономить более 300 тыс. рублей.
         Однако уже сейчас покупатель может сэкономить гораздо больше без всякой специальной программы. «Официальные цифры статистики говорят о стагнации рынка или незначительном снижении цен. Но, если проанализировать суммы реальных сделок на вторичном рынке, то можно наблюдать, что продавцы, отчаявшись продать квартиру по высокой московской цене, дают дисконт 15-20%», – говорит Крапин. Но и такие скидки не способствуют росту продаж, которые, по данным аналитика, снизились в два раза по сравнению с 2006 годом.
         «Су-155» попросту пытается решить проблему с оборотом средств – квартиры сейчас продаются крайне плохо», – поясняет инициативу застройщика Репченко.
         Представители «Су-155» утверждают, что сейчас средняя ставка по ипотечному кредиту составляет 14%. Но аналитики уверены, что можно найти предложения и дешевле и компенсировать скидку застройщика за счет покупки по ипотеке уже готового жилья. «Сейчас самые выгодные проценты предлагают представительства иностранных банков. У них можно найти ипотеку под 9-10 %. При этом качество обслуживания у них лучше, чем у отечественных банков», – утверждает Крапин.
         Однако Михаил Балакин предполагает, что нововведение «Су-155» может получить распространение на рынке. «Подобные программы могут появиться у «ПИК» и «ДСК-1», – заявил он. Эксперты согласны с ним, но уточняют, что дело не в оригинальности или удобстве программы «котлованной ипотеки». В условиях отложенного спроса застройщики будут хвататься за любую финансовую соломинку, лишь бы повысить продажи, считают специалисты.
         Несмотря ни на что, «Су-155» рассчитывает на успех. «Если, обкатав программу в Москве, мы увидим положительный результат, то повезем ее в регионы», – заявил Балакин. «В регионах программа «Су-155» точно не будет пользоваться спросом», – уверен Крапин. Уже сейчас там есть ставки по ипотеке, которые ниже заявленных 8%. Например, в Ханты-Мансийском автономном округе можно взять ипотеку под 5% годовых», – заключает эксперт.
         Аналитики описывают сложившуюся на рынке ситуацию термином «отложенный спрос» – покупатели по-прежнему нуждаются в жилье, но сознательно откладывают покупку, поскольку ждут снижения цен. Спрос не может откладываться бесконечно, и, как только станет ясно, что серьезного снижения не будет – «затаившиеся» покупатели выйдут на рынок. И тогда цены на квартиры снова поползут вверх.

    Мария Иванова.
    © «
    Газета.Ru», 07.06.07.


    Сигнал рынку

    АИЖК сделает ипотечные кредиты дешевле

         Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 1 июля обновляет стандарты предоставления своих ипотечных кредитов. В частности, снижена минимальная ставка с 11 до 10,75% годовых. Кроме того, теперь партнеры агентства (банки и другие ипотечные операторы) будут предлагать свои продукты заемщикам на сроки от одного до 10 лет, от 10 до 20 лет, и от 20 до 30 лет. Ранее заемщики могли взять кредиты на сроки до 15 и до 30 лет. Как пояснили «Времени новостей» в департаменте коммуникаций агентства, сокращение периода кредитования позволит заемщикам более гибко планировать свои бюджеты и повысит доступность этих кредитов.
         Теперь жилищные кредиты у партнеров АИЖК можно будет получить на следующих стандартных условиях. При наличии у заемщика 10-30% собственных средств от стоимости жилья предусмотрена процентная ставка 13,5% (если срок погашения кредита составляет от года до 10 лет), 13,75% (срок погашения – от 10 до 20 лет) и 14% (от 20 до 30 лет). Если получатель кредита располагает 30-50% личных ресурсов, размер ставки будет соответственно 12, 12,25 и 12,5%. В случае, когда объем собственных средств составляет от 50 до 70%, ежегодные процентные отчисления установлены на уровне 10,75% (срок погашения – от года до 10 лет), 11% (от 10 до 20 лет), 11,25% (от 20 до 30 лет).
         «Снижение ставки обусловлено нашей текущей оценкой ипотечного рынка», – говорит представитель агентства. О том, что зависимость именно такова, недавно говорил в интервью «Времени новостей» гендиректор АИЖК Александр Семеняка «Поскольку доля агентства в общем объеме выданных кредитов сокращается, то реально ставка сейчас определяется рыночными способами», – отмечал он.
         Отметим, что на днях Банк России снизил ставку рефинансирования с 11 до 10,5% годовых. Как известно, такие действия регулятора служат для банков сигналом для коррекции своих ставок по депозитам и кредитам. Впрочем, в агентстве утверждают, что практически одновременное снижение ставок и ЦБ, и АИЖК никак не связаны между собой организационно, хотя, очевидно, являются следствием текущих тенденций в экономике.
         Это первое снижение ставки агентства в нынешнем году, в 2006 году АИЖК ее понижала трижды. Глава АИЖК Александр Семеняка обещал в прошлом году, что к 2008 году ставка может составить 10% годовых.

         Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию в 2006 году увеличило чистую прибыль по международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) почти в 5 раз – до 341,63 млн руб. с 68,99 млн руб. в 2005 году. Активы АИЖК за год выросли в 2,7 раза – до 36,09 млрд руб. с 13,11 млрд руб., собственный капитал – в 3,7 раза, до 5,53 млрд руб. с 1,5 млрд руб. Объем закладных, находящихся в собственности АИЖК, вырос в 2,8 раза – до 28,01 млрд руб. с 9,78 млрд руб. Доналоговая прибыль агентства в 2006 году увеличилась почти в 5 раз – до 450,43 млн руб. с 93,55 млн руб., операционные доходы – в 3 раза, до 762,32 млн руб. с 256,3 млн руб., чистый процентный доход – в 2,7 раза, до 1,2 млрд руб. с 440,6 млн рублей.
         Выпуск финансовой отчетности по МСФО является важным шагом в повышении прозрачности деятельности Агентства для инвесторов. Раскрытие информации по финансовой отчетности АИЖК по международным стандартам будет способствовать развитию такого направления деятельности агентства, как секьюритизация стандартных ипотечных кредитов, а также позволит повысить эффективность использования предоставляемых государственных гарантий. ИНТЕРФАКС

    Наталья РОМАНОВА.
    © «
    Время новостей», 21.06.07.


    Ипотека набирает обороты

    Объем кредитов населению на приобретение недвижимости к 2012 году увеличится в 16 раз

         Сбербанк России подвел итоги ипотечного кредитования за первый квартал. За три месяца года объем выданных кредитов по жилищным программам (жилищные кредиты и кредит «Молодая семья») превысил 30 млрд. руб. Это в два с лишним раза больше, чем за аналогичный период предыдущего года. В первом квартале 2006 года этот показатель составил около 13 млрд. руб.
         По мнению экспертов, бурному развитию ипотечного рынка способствуют, с одной стороны, высокие темпы роста доходов населения, с другой – острая потребность большинства российских семей в новом жилье. Да и сами банки в условиях жесткой конкуренции вынуждены постоянно улучшать условия кредитования, расширять линейку жилищных кредитов, упрощать процедуру их получения. Так, лидер рынка – Сбербанк еще в прошлом году серьезно модернизировал свои программы. Сегодня с их помощью можно приобрести как квартиру, так и загородное жилье на первичном и на вторичном рынке либо построить собственный дом. При этом все программы предусматривают гибкость в выборе срока кредитования, первоначального взноса, валюты кредита и вида обеспечения. «Ипотечный кредит» и «Ипотечный+» предусматривают залог в виде приобретаемого объекта недвижимости. При этом кредит «Ипотечный +» выдается на покупку жилья, строящегося с участием кредитных средств Сбербанка, и предлагает более выгодные ценовые условия. Есть в линейке и кредиты, которые выдаются только под поручительство физических лиц, без материального обеспечения. Такую возможность дает «Кредит на недвижимость» при условии, что сумма заемных средств не превышает 750 тыс. руб. Если же клиенту требуется большая сумма, то в качестве залога по этому кредиту может выступать недвижимое имущество, которое не является объектом кредитования, транспортные средства, а также ценные бумаги и т.д. Причем по «Кредиту на недвижимость» действуют одинаковые ставки независимо от того, покупается ли жилье в новостройке, на вторичном рынке или используется для строительства.
         По данным пресс-службы Сбербанка, все большим спросом пользуется кредит «Молодая семья». Он включает все условия жилищных кредитов и дополнительно предусматривает возможность отсрочки погашения основного долга – на период строительства жилья или после рождения ребенка срок кредитования увеличивается до пяти лет. «Существующие в настоящее время программы жилищного кредитования позволяют достаточно полно охватить различные потребности заемщиков, однако в случае необходимости банк будет их модифицировать», – сообщили «НГ» специалисты управления стратегического планирования Сбербанка России.
         По мнению экспертов, важнейшее преимущество жилищных кредитов Сбербанка – это выгодные ценовые условия: низкие ставки по рублевым кредитам по сравнению с другими рыночными предложениями, отсутствие штрафов за досрочное погашение. Еще в августе прошлого года Сбербанк принял решение о существенном снижении процентных ставок по рублевым кредитам: в зависимости от срока предоставления кредита и формы обеспечения они были понижены на 1-3%. А в мае этого года было объявлено о новом снижении. Со 2 мая по кредитам на цели приобретения, строительства и ремонта недвижимости установлены минимальные ставки в рублях от 10,25% годовых (ранее от 11,8% годовых), а в долларах и евро – от 10,75% годовых (ранее от 12,3% годовых). Плюс к этому с мая был увеличен максимальный срок кредитования – с 20 до 30 лет.
         По мнению экспертов Сбербанка, ипотека – один из наиболее перспективных сегментов банковских услуг. В 2006 году общий объем задолженности по ипотеке вырос более чем на 340%. «По нашей оценке, в случае сохранения благоприятных макроэкономических тенденций и реализации запланированных федеральной программой показателей ввода жилья объем кредитов населения на приобретение недвижимости может к 2012 году увеличиться в 16 раз. В этом случае доля ипотеки в структуре задолженности населения составит около 40% (в начале текущего года на долю всех жилищных кредитов приходилось около 19% задолженности)», – сообщили «НГ» в управлении стратегического планирования Сбербанка России.

    Татьяна Емельянова.
    © «
    Независимая газета», 25.06.07.


    Агентства признали, чиновники нет

    Почему медленно растет ипотечный портфель

         По прогнозам, на сегодняшний день в России должно было быть выпущено ипотечных ценных бумаг на 60 миллиардов рублей. Факт – 22,6 миллиарда. И это несмотря на то, что дебютный выпуск Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), проведенный в мае, получил более высокий рейтинг, чем Российская Федерация. Иначе говоря, западные рейтинговые агентства признали: вкладывать сюда деньги надежнее, чем в государственные бумаги.
         Почему же рынок ипотечных ценных бумаг так вяло развивается? И где выгоднее размещать нынешние бумаги – в России или за границей? Об этом зашел разговор на одном из «круглых столов» недавнего Международного экономического форума в Санкт-Петербурге.
         По словам генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, АИЖК, затевая свой первый выпуск, стремилось разработать схему, которую потом могли бы использовать все банки. Выпуск был разбит на три транша. Причем старший, который и был размещен на российской бирже (остальные два выкупили ЕБРР и АИЖК) и на который пришлось 88 процентов всей суммы (2,9 миллиарда рублей), по доходности оказался на уровне «голубых фишек». Заявок от желающих купить эти облигации поступило в 2,8 раза больше, чем сумма транша.
         Это был первый структурированный выпуск ипотечных облигаций, номинированный в рублях, размещаемый по открытой подписке и предлагаемый широкому кругу инвесторов через российскую биржу.
         По мнению Семеняки, опыт агентства говорит о том, что секьюритизация пакетов закладных по ипотеке, выпуск под них облигаций и размещение их на бирже – дело очень доходное и перспективное. Правда, в российском законодательстве имеется ряд недостатков, которые заставляют некоторые банки предпочитать размещение своих выпусков на Западе. Главное – выделенные в отдельный пакет ипотечные закладные не защищены от того, что в случае банкротства банка они будут точно так же включены в состав конкурсной массы. Но тогда получается, что надежность такого пакета кредитов нужно оценивать не по ним, а по надежности банка в целом. А раз так, теряется смысл секьюритизации. Ведь она и проводится для того, чтобы из общей массы кредитов выделить самые надежные с точки зрения погашения, получить под них более высокий рейтинг и, стало быть, дороже продать.
         Вторая особенность, опять же невыгодно отличающая нас от Запада, состоит в том, что в ипотечные ценные бумаги не могут вкладываться деньги Пенсионного фонда и резервы страховых компаний. А ведь это по сути самые «длинные» из имеющихся денег, и именно они больше всего нужны ипотечному рынку. Но «длинные» пенсионные деньги пока в ипотечные бумаги инвестировать нельзя. Можно в бумаги государственные. «Почему, если у нашего транша рейтинг выше?» – недоумевал Александр Семеняка. На Западе, как известно, именно деньги пенсионных фондов являются одним из основных источников поступления капиталов в ипотечное кредитование.
         Наконец, по мнению главы АИЖК, у нас слишком высокие требования к качеству закладных, которые можно секьюритизировать. Допустим, первые взносы по кредитам должны быть не ниже 30 процентов, в то время как многие банки уже дают деньги при условии 10-процентной первой оплаты.
         Между прочим, основные показатели закладных, включенных в портфель кредитов, послуживший основой для первых ипотечных облигаций АИЖК, выглядели так: процент – 14-15, первый взнос – 60 процентов, срок погашения – от 10 до 20 лет. Стоит отметить, что все это значительно более высокие требования, чем те, под которые готовы выдать деньги большинство банков, участвующих в ипотечной программе. Но, понятно, что именно такие цифры в значительной степени и обеспечили высокий рейтинг облигаций АИЖК.
         Правда, были в составе портфеля закладных кредиты и с более либеральными требованиями. Однако их выделили в два других транша, как уже говорилось, выкупленных ЕБРР и самим агентством. И рейтинг у среднего транша, естественно, был гораздо ниже (младший вообще не рейтинговался). Хотя Александр Семеняка утверждает, что были желающие купить даже младший, самый рискованный транш.
         Выпуск АИЖК был призван раскрутить ипотечные ценные бумаги на российском фондовом рынке. Поскольку до сих пор облигации эти больше торговались за границей. Объем трансграничной секьюритизации составляет на данный момент 9,9 миллиарда рублей. По оценкам участвовавших в «круглом столе» экспертов, она проще. Да и желающих купить наши ипотечные облигации за рубежом больше, чем в самой России. Так будет, по расчетам специалистов, еще как минимум года 2-3. Если за это время удастся внести необходимые поправки в отечественное законодательство, ситуация изменится.
         Правда, когда это произойдет, осталось неясным. И заместитель руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Владимир Гусаков, и эксперт Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Олег Иванов признали, что упомянутые Александром Семенякой корректировки закона нужны и работа в этом направлении идет, но пока далеко не во всех государственных структурах встречает понимание.

         мнение
    Игорь Жигунов, руководитель рабочей группы по жилищному финансированию и ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада:
         – Сделки секьюритизации позволяют, с одной стороны, оптимизировать структуру баланса и снять ряд кредитных рисков с кредитора, с другой – привлечь ресурсы по наиболее низкой ставке из возможных на рынке. В данном случае это ресурсы для следующих ипотечных кредитов. Пока с учетом рыночных факторов и состояния нормативной базы более выгодно размещать ценные бумаги на внешних рынках.
         Для того чтобы секьюритизировать портфель ипотечных кредитов, необходимо накопить его немалый объем (от 100 миллионов долларов и выше), а это могут сделать только участники рынка, занимающиеся ипотекой системно.
         И еще: в настоящее время в структуре банковских пассивов долгосрочные ресурсы занимают не более 8-10 процентов, что лишний раз подтверждает – привлечение долгосрочных и недорогих ресурсов остается одним из важнейших вопросов развития ипотеки.

    Юрий Звягин.
    © «
    Российская Бизнес-газета», 26.06.07.


    Зарплата на квадратный метр

    Риэлторы подсчитали, в каком регионе лучше брать кредит

         На прошедшей в конце прошлой недели конференции «Ипотека как бизнес» выявились интересные закономерности этого рынка. «По статистике быстрее всего ипотечное кредитование растет там, где средняя цена квадратного метра равна средней зарплате по региону», – говорит вице-президент по развитию бизнеса банка «Дельта-Кредит» Алла Цытович. Наилучшее соотношение в этом плане показывают Ханты-Мансийский АО и Тюменская область. «По данным ЦБ, среди наиболее активных регионов по объему выдачи ипотечных кредитов в 2006 году – первом квартале 2007-го Тюменская область заняла третье место после Москвы и Московской области», – рассказал член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. В Тюмени за этот период выдали кредитов на 25,8 млрд руб. (в Москве – на 65,3 млрд руб., в Подмосковье – на 26 млрд). Ханты-Мансийский АО – на пятом месте по активности ипотечного кредитования с 15,1 млрд руб. (на четвертом – Санкт-Петербург с 21,3 млрд рублей).
         По словам г-жи Цытович, в последний год ситуация в российской ипотеке сильно похожа на европейскую. Главная тенденция там – сильный рост цен на жилье. Например, за 2006-й в Великобритании и Франции оно подорожало на 15%, в Дании – на 18%, в Латвии – на 48%, в Эстонии – на 41%. И хотя везде общий спрос на ипотеку увеличивается, рост цен ведет к снижению количества людей, впервые покупающих жилье. Ведь гораздо труднее успеть за ростом цен, когда нечего отдать банку в залог в качестве первого взноса. В итоге акцент при покупке недвижимости смещается на ломбардные кредиты (под залог существующего жилья).
         При этом сейчас уже 70% европейцев предпочитает кредиты с фиксированной ставкой (десять лет назад таких было только 17%). Это, конечно, связано с процессом удорожания денег – Европейский центробанк постепенно поднимает учетную ставку, а курс евро растет по отношению к большинству мировых валют. В результате плавающие ставки в Европе растут. В США увлечение плавающими ставками при высокорисковом рейтинге заемщика закончилось тем, что многие клиенты не смогли справиться с растущими выплатами в условиях удорожания денег.
         В России ситуация в этом отношении более благоприятная – ставки имеют тенденцию к снижению. Правда, ориентироваться на ставку рефинансирования ЦБ не стоит – от нее плавающие ставки мало зависят. И несмотря ни на что, в России рынок ипотеки пусть медленно, но развивается. Многие граждане, покупающие квартиру с привлечением ипотечного кредита, уже пользуются услугами всей цепочки компаний, связанных с организацией сделки: ипотечного брокера, банка, риэлтора, страховщика и оценщика. Ипотечный брокер в среднем тратит на привлечение клиента 350 долл., говорит директор по ипотеке компании «Миэль-Брокеридж» Юлия Вербицкая. При этом затраты самостоятельного брокера и брокерского подразделения, созданного при риэлторской компании, могут сильно различаться. Банку один заемщик обходится в 400 долл., столько же тратит на его привлечение страховая компания. Если сложить затраты всех участников процесса, то получится, что в общей сложности они тратят на рекламу себя одному человеку солидную сумму – 2230 долл. Такие данные, по информации «Миэль-Брокериджа», были получены путем экспертных опросов участников столичного ипотечного рынка. Из всех компаний, участвующих в организации продажи жилья по ипотеке, самые большие затраты на привлечение клиентов у риэлторов – примерно 1000 долл. на человека. Самыми низкими оказались затраты оценочных компаний – всего 80 долл. на человека. В итоге все это отражается на комиссиях, которые платят граждане, желающие купить квартиру с помощью заемных денег.
         «Стоимость привлечения клиента, указанная для риэлторов, близка к истине, – говорит пресс-секретарь группы компаний МИАН Светлана Фуфаева. – Эти затраты складываются из размещения прямой рекламы в СМИ, в Интернете, наружной рекламы, а также поддержки отдела продаж POS-материалами (рекламные буклеты и тому подобное. – Ред.)». «Средняя цена привлечения клиента абсолютно условна, – утверждает директор по связям с общественностью ипотечной компании «Мой дом» Елена Козыбина. – Есть компании, которые много вкладывают в рекламу бренда, а есть те, что используют принцип прямого привлечения клиентов и «сарафанного радио», обе концепции работают, но затраты на прямое привлечение несравнимо меньше».
         Впрочем, как бы подвел итог помощник министра регионального развития Михаил Куликов, по данным Счетной палаты, «средний ипотечный кредит составляет сегодня 665 тыс. руб. – небольшая сумма, а ипотека доступна лишь 13-15% населения».

    Елена ХУТОРНЫХ.
    © «
    Время новостей», 02.07.07.


    Разговор в пользу богатых

    Ипотечные кредиты не становятся доступнее

         Половина жителей больших городов России испытывает проблемы с жильем, а следовательно, и потребность в его приобретении. При этом почти 70% россиян исключают для себя даже теоретическую возможность воспользоваться ипотечным кредитом. Таковы результаты последнего исследования фонда «Общественное мнение» (ФОМ).
         В целом по стране «квартирный вопрос» стоит весьма остро для 42% граждан, но в крупных городах доля озабоченных жилищной проблемой достигает 49%. И лишь каждый пятый допускает возможность решить ее с помощью ипотечного кредита. Именно допускает, поскольку вопрос социологами был сформулирован так: «Если бы вы собирались купить квартиру, дом, то каким образом вы предпочли бы получить необходимую сумму?» Ответ на него можно отнести к разряду гипотетических, ведь людей поместили не в реальные, а в некие предлагаемые обстоятельства.
         Тем не менее и в них наши граждане чаще всего выбирают путь самостоятельного накопления денег (19%). Ипотека стоит на втором месте с 16%. При этом ФОМ отмечает, что в 2000 году за ипотечный кредит «голосовало» только 9% респондентов. Не оспаривая цифр, напомним, что семь лет назад об ипотеке вообще мало кто знал, поскольку и банки, работавшие с ней, были наперечет, и закона, который толково бы регулировал весь этот непростой процесс, не было. Так что 7-процентный рост за семь лет, да еще и в условиях, когда жилищные кредиты под залог недвижимости предлагаются на каждом столбе, – не такое уж большое достижение. К тому же немногим меньше участников опроса (11%) предпочли бы не ипотечный, а обычный кредит в банке – процентная ставка по нему заметно ниже.
         Вопрос, стала ли ипотека доступнее за последний год, большинство россиян явно застал врасплох: 44% затруднились на него ответить. Вполне резонно предположить, что это вообще не их тема – рассуждать о банковском кредите может тот, у кого есть достаточно денег, чтобы его сначала взять, а потом вместе с процентами выплатить. А когда денег нет, все эти разговоры в пользу богатых. Тем не менее каждый четвертый участник опроса отметил, что ипотека стала более доступной. Их мнения не разделяют 12%, а еще 18% полагают, что ничего не изменилось.
    Загружается с сайта НИ      Те 30% россиян, которые не видят сдвигов к лучшему, винят в этом, прежде всего, высокие процентные ставки, называя их «драконовскими», или «кабалой на всю жизнь». Вторая причина – бедность, производная от низких зарплат россиян. Третья – высокая стоимость недвижимости и продолжающийся рост цен на жилье. Вот тут, надо отметить, граждане попали в точку. В конце июня председатель Счетной палаты Сергей Степашин сообщил, что покупательная способность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки за последние два года снизилась в среднем на 30%, назвав главной причиной именно беспрецедентный рост цен на недвижимость.
         Опрошенные «НИ» эксперты жилищного рынка также единодушно отмечают: снижение процентных ставок с лихвой компенсировано ценовой гонкой. И даже несмотря на то, что в этом году она остановилась, стоимость «квадрата», особенно в Москве, остается запредельной. На этой неделе 1 кв. метр жилья в столице, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», стоит в среднем 4070 долларов. Между тем года три назад цена в 1,8 тыс. казалась баснословной. При выдаче ипотечных кредитов банки брали тогда 13-16% годовых, сегодня заем можно получить и под 9-11%. Но на стандартную двушку нужно уже не 80-100 тыс. «зеленых», а все 200 или больше. Так что покупка квартиры для большинства становится все более несбыточной мечтой.

    МИХАИЛ КРЮЧКОВ.
    © «
    Новые Известия», 03.07.07.


    Ипотека взялась за работу

    В Кабардино-Балкарии в рамках программы ипотечного кредитования жильё получат около 4,5 тысячи человек

         В республике с целью эффективной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» разработан проект программы развития ипотечного кредитования на 2007-2010 годы. Она предусматривает рост объёмов ипотечного кредитования с 70 миллионов рублей в 2007 году до 1,1 миллиарда рублей в 2010 году. За это время и планируется обеспечить жильём около 4,5 тысячи человек. На сегодняшний день в республике выдано 147 ипотечных кредитов на приобретение и строительство жилья на сумму 71,9 миллиона рублей.

    ПГ.
    © «
    Парламентская газета», 03.07.07.


    Гарантии жизни не нужны

    Число страховок при получении ипотечного кредита можно сократить

         Пул из трех страховок (страхование жизни, права собственности на квартиру и самой квартиры) перестает быть обязательным условием получения ипотечного кредита. Вчера Городской ипотечный банк объявил о новом для российского рынка предложении. Он даст заемщику право решать, страховать свою жизнь и здоровье в пользу банка при получении ипотечного кредита или сэкономить на этом в среднем около 200 тыс. руб. за 15 лет, не забывая, впрочем, о рисках. Конкуренты банка говорят, что пока не готовы к таким предложениям. Они опасаются не столько отсутствия возмещения в случае смерти заемщика (в этом случае банк всегда может обратить взыскание на квартиру), сколько потери заемщиком трудоспособности и возможности погашать кредит.
         Сейчас обязательное условие получения ипотечного кредита – страхование по трем рискам: жизнь и трудоспособность, право собственности (титул), само имущество. Причем важно, чтобы полис страхования жизни был оформлен в пользу банка. Только это обеспечит ему выплату кредита в случае смерти или инвалидности заемщика. По данным Городского ипотечного банка, средний совокупный тариф по трем страховкам для заемщиков среднего возраста составляет не менее 1-2% от суммы кредита (это ежегодные выплаты). А иногда страхование жизни предполагает и дорогое медицинское обследование.
         Акция, предложенная Городским ипотечным банком, продлится до конца лета, но, по некоторой информации, банк хочет сделать ее постоянной. Клиенты, которые занимают у банка до 500 тыс. долл. (12,5 млн руб.), смогут выбирать, оплачивать страхование жизни или нет. «Теперь минимальный средний тариф по страховке (остается лишь титул и имущество) будет 0,5%. Это даже более существенная экономия, чем снижение ставки на 0,5 процентного пункта по кредиту», – говорится в сообщении банка. Как выяснилось, есть еще одно ограничение для этого предложения – заемщик должен быть моложе 45 лет. «В соответствии с международной практикой мы решили не настаивать на обязательном страховании жизни и трудоспособности клиентов», – говорит президент Городского ипотечного банка Николай Шитов.
         «При общей невысокой финансовой грамотности населения многие воспримут предложение банка как возможность сэкономить, что, конечно, привлечет клиентов», – полагает заместитель гендиректора СГ «Межрегионгарант» Александр Варенцов. Но очевидно, что для банка это весьма рискованный ход. «Едва ли банк ради увеличения клиентского портфеля решился бы принять на себя столь высокие риски, не компенсировав их процентными ставками или иными условиями в договоре», – говорит представитель страховой компании.
         Тем не менее, по словам члена правления Городского ипотечного банка Михаила Бусыгина, никаких дополнительных комиссий банк брать не планирует, скорее, он даст заемщику возможность сэкономить: «На средний кредит (срок – 15 лет под 11,9% годовых, сумма – 2,5 млн руб., заемщик – мужчина 35 лет) экономия клиента составит около 200 тыс. руб., или 8% от суммы займа». Он рассказал «Времени новостей» о различных последствиях ипотеки со страхованием жизни и без него. Если полис есть, в случае утраты трудоспособности заемщика ежемесячные платежи по кредиту будет покрывать страховая компания. В случае смерти заемщика страховщик полностью покроет перед банком остаток задолженности, после чего с квартиры будет снято обременение, и с нею можно будет проводить любые сделки.
         Стоит отметить, что, например, в большинстве договоров смерть в результате суицида, алкогольного или наркотического опьянения, военных действий, занятий экстремальными видами спорта не является страховым случаем. «Как правило, страховые компании обязаны провести платеж при наступлении страхового случая (летальный исход) вне зависимости от наличия наследников», – говорит г-н Бусыгин. Но на практике все зависит от условий, описанных в страховом договоре.
         Если страхования жизни нет, а страховой случай наступил, банк обращает взыскание на заложенное имущество, то есть квартиру. «Наследники могут договориться с банком о том, что они продолжат погашать долг. Если они не пожелают этого сделать, квартира будет продана, часть средств, покрывающая задолженность заемщика, получит банк, а остаток может быть передан наследникам», – резюмировал г-н Бусыгин.
         По его словам, пока случаев летального исхода среди ипотечных заемщиков в России очень мало, больше случаев утраты трудоспособности. И именно последний риск боятся брать на себя банки-конкуренты. «Полагаю, что давать возможность клиенту отказаться от страхования жизни преждевременно. Ипотека предоставляется на достаточно долгий срок, поэтому риск утраты жилья для заемщика будет слишком велик», – говорит начальник управления ипотечного кредитования Первого чешско-российского банка Павел Дядин. «Нас больше волнует не летальный исход, а возможность наступления инвалидности заемщика», – говорит первый зампред правления Москоммерцбанка Альберт Хисаметдинов. Человек не сможет работать и, соответственно, погашать кредит, и банк вынужден будет обратить взыскание на квартиру, а самого инвалида придется выселить. Это чрезвычайно сложная ситуация, в том числе с моральной точки зрения, полагает он. Кроме того, даже при наличии наследников, готовых принять на себя обязательства заемщика, для банка процесс получения денег может затянуться. «У нас есть продукт без страхования жизни – ломбардный ипотечный кредит, и по нему мы столкнулись со случаем, когда наследников было несколько», – рассказал г-н Хисаметдинов. Пока они не договорятся о том, в каких долях унаследуют имущество (а значит, и обязательства) покойного заемщика, банк не получит выплат.

    Елена ХУТОРНЫХ.
    © «
    Время новостей», 11.07.07.


    Англичанам тоже не хватает доступного жилья

    В Британии назрел ипотечный кризис

         Вслед за США кризис на ипотечном рынке начинает развиваться и в Великобритании. Совет ипотечных кредитных организаций на днях объявил о серьезном ухудшении ситуации в связи с тем, что граждане просто не в состоянии платить за купленную в долг недвижимость. Исправить ситуацию намерено новое правительство Гордона Брауна, которое уже пообещало британцам доступное жилье.
         Причин, по которым, как считают сами британцы, они оказались в «ипотечной кабале», как минимум две. Во-первых, за последние десять лет цены на жилье в Великобритании увеличились более чем втрое, кстати, не в последнюю очередь это произошло из-за наплыва в страну состоятельных иностранцев, в том числе из России. Сейчас среднестатистическая стоимость британского дома превышает 100 тыс. фунтов, в Лондоне – 400 тыс. фунтов. Во-вторых, ипотечные ставки привязаны к учетной ставке Банка Англии, которая сейчас составляет рекордные 5,75% годовых. Получается, что за последние 16 лет сумма займа выросла почти в три раза, а зарплата – меньше чем в два. Среднестатистическому заемщику приходится ежемесячно тратить на взносы около 1100 фунтов стерлингов, что достигает 75% среднего заработка после уплаты налогов. По данным Британской банковской ассоциации, с 1994 года средний размер ипотечного кредита вырос с 50 тыс. до 152,8 тыс. фунтов. За прошедшие 12 месяцев он поднялся еще на 12,5 тыс. фунтов. В последние три года примерно 40% покупателей недвижимости в возрасте до 30 лет пришлось прибегнуть к помощи родителей, отмечают члены совета ипотечных кредиторов. Этот показатель растет. Нормальной ситуацией считается, когда лишь один из четырех заемщиков использует средства родителей.
         Наконец, как отмечают британские эксперты, в стране увеличивается число граждан, которые завышают свои реальные доходы в надежде получить ипотеку. А ипотечные брокеры и банки попросту закрывают глаза на этот факт, полагая, что даже если заемщик не погасит кредит, эту недвижимость можно будет продать по более высокой цене. Отметим, что именно такая «игра на повышение» стала одной из причин ипотечного кризиса в США. Там тоже не слишком обеспеченные американцы брали почти бесплатную ипотеку, рассчитывая на рост цен на недвижимость.
         Новое правительство Великобритании уже объявило о разработке комплекса мер для исправления ситуации. В первую очередь планируется стимулировать выдачу долгосрочных ипотечных кредитов по фиксированным ставкам сроком до 25 лет. Власти крайне обеспокоены тем, что при выдаче займов на покупку жилья ипотечные брокеры предлагают только краткосрочные кредиты, в результате чего ежемесячный размер выплат повышается. Также чиновники намерены упростить систему выделения земельных участков под дома и увеличить предложение жилья на рынке. В 2006 году было построено только 160 тыс. новых домов, а рынку необходимо 223 тысячи.

    Татьяна СЕМЕНОВА.
    © «
    Время новостей», 12.07.07.


    НаверхПочтаПодписка – Главная
    /fz/jk/i8.html
    Реклама:
    Hosted by uCoz