Не исключено, что социальное жилье будет предоставляться по новым, более жестким нормам

     Такое мнение высказали некоторые эксперты общественного совета при минрегионе, где вчера обсуждались возможности развития жилья социального назначения.
     Впрочем, министр Владимир Яковлев, отвечая на вопрос «РГ», был более осторожен. Он заявил, что «тема очень щекотливая», «подходы к ней ищутся» и в любом случае «санитарные нормы при предоставлении социального жилья должны соблюдаться».
     Новый Жилищный кодекс действует уже два года. Напомним, именно этот закон кардинально поменял жилищные права и обязанности граждан. Владельцы жилья теперь несут полное бремя собственности (например, они должны поддерживать свои дома в сносном состоянии вплоть до проведения капремонта). Претендовать на получение социальных метров могут только те нуждающиеся, кто не в состоянии обеспечить себя жильем самостоятельно. А именно так называемые «малообеспеченные». Кроме того, социальные метры должны предоставляться исключительно на условиях найма, приватизировать их после 2010 года будет нельзя.
     Впрочем, кого конкретно и по каким критериям отнести к малоимущим, Жилищный кодекс прямо не сказал, «спустив» решение этой непростой задачки на региональный уровень. В результате два года прошло, а мало-мальски единого подхода нет, более того, обязательства государства в большинстве регионов выглядят абсолютно пустой декларацией.
     В качестве примера на заседании прозвучал пример Волгограда, где лишь к осени прошлого года местные законодатели умудрились сформулировать наконец требования к местным малоимущим. В таковые «записывают» семьи, в которых доход на «нос» не превышает прожиточный минимум, а все семейное налогооблагаемое имущество «укладывается» в 120 тысяч рублей (4,5 тысячи американских долларов). Немудрено, что при общей «старой» очереди на социальное жилье – более 12 тысяч семей, по новому ЖК в нее умудрились попасть лишь 70 семей. Впрочем, новое жилье в городе практически не строится, квартиры в старом фонде освобождаются исключительно за счет «естественной убыли» жильцов, не имеющих наследников. А потому за год очередь продвинулась «аж» на 10 семей.
     В качестве альтернативного подхода был приведен опыт Нижнего Новгорода. Здесь отношение к претендентам на соцжилье куда гуманнее: в очередь можно встать, если все доходы семьи и все недвижимое имущество не позволяют приобрести квартиру в течение 10 лет. Соответственно и очередь здесь выросла на 8,5 тысячи претендентов. Что, впрочем, вовсе не означает, что все они обзаведутся жильем в обозримом будущем. Даже в Москве, где ежегодно строится несколько миллионов квадратных метров и отрабатывается сразу несколько социальных жилищных программ, время ожидания растягивается на добрых два десятка лет.
     Такое ощущение, что власть просто не спешит определиться, «кому» и «на каких условиях» положены социальные метры. Есть обязательства на бумаге – и ладно. Именно поэтому участники общественного совета говорили, что совсем не помешало бы включить в национальный проект по доступному жилью раздел, касающийся строительства именно жилья социального назначения.
     Предложения высказывались разные: прозвучала даже радикальная идея ежегодно закладывать в бюджете 300 миллиардов рублей, направляя их в строительство социальных метров. Большинство экспертов, впрочем, ее не поддержали, хотя, заметим, во многих развитых странах социальные дома возводятся на бюджетные средства. Владимир Яковлев, в свою очередь, тоже отметил, что «целиком бюджетное строительство в нынешних условиях невозможно», хотя государственная поддержка для возникновения у нас настоящего социального фонда необходима. Какой именно она будет, еще никто не знает – речь шла о возможности налоговых послаблений для стройкомпаний, участвующих в социальных проектах, о бесплатном выделении земли под такие дома.
     Что касается качества социального жилья, оно, по мнению некоторых экспертов, должно быть менее комфортным и более дешевым – как для строителей, так и в процессе эксплуатации. С этим высказыванием не согласился глава совета Олег Алексеев: «Что значит менее комфортным и более дешевым? Что, там не будет централизованного отопления? Или ванны? Мы уже проходили это один раз, когда строили хрущевки. Но тогда в эти дома переселялись люди из бараков...»
     Тем не менее, по некоторым данным, в министерстве идут проработки установления новых, более жестких нормативов при строительстве социальных домов. Какими они будут – сказать пока трудно.

Что такое социальное жилье?
     В 1998 году Европейский комитет по вопросам социального жилья (CECODHAS) предложил такое определение: «Понятие социального жилья охватывает строительство, предоставление, обновление и реконструкцию социальной жилой площади, т.е. жилья, доступ к которому контролируется на основании правил распределения, учитывающих потребности граждан, испытывающих трудности в поиске жилья».

Какая доля жилищного фонда приходится на социальное жилье?
     Голландия 35%,
     Россия 28%,
     Австрия 23%,
     Великобритания 21%,
     Дания 19%,
     Франция 17%

Семью с тремя детьми выставляют на улицу по решению суда

     Семью Владимира Варковского, прапорщика автомобильной воинской части № 08774, выселяют из общежития в Красном Селе в пригороде Петербурга по решению суда. Без предоставления другого жилища. «В случае отказа от добровольного исполнения решения суда будет произведено принудительное выселение…» – говорится в судебной повестке. Постановление об исполнительном производстве по выселению выдано отдельно на каждого члена семьи, включая двухлетнего сына Андрюшу.
     История эта началась не сегодня. В октябре 2002-го молодой прапорщик Владимир Варковский женился на Елене Баулиной. Елена, как и Владимир, живет в Красном Селе, работает продавцом-кассиром. Один раз уже была замужем. Жила Елена в малогабаритной «двушке», где с трудом умещалась большая семья: сама Елена с двумя ребятишками, родители, сестры.
     Сразу после замужества молодая жена с детьми переехала к мужу в общежитие. Правда, условия там были тоже непростые: Владимир, его родители, брат и сестра занимали две небольшие комнаты. И все же супругам выделили одну из комнатушек.
     Неухоженное четырехэтажное здание общежития на окраине Красного Села – последний дом на административной территории Питера. За ним – поля Ленинградской области. По соседству несколько заброшенных строений – баня, дом культуры, точнее, то, что от них осталось. Даже по меркам Красного Села это место на отшибе. Его по привычке называют «городок», хотя никакого военного городка здесь давно нет, а то, что прежде им было, передано гражданским властям. По соседству нет ни магазинов, ни детского сада. Остановка не освещается.
     Впрочем, Варковские не слишком замечали трудности быта. Владимир заменил отца детям Елены. А спустя пару лет у них появился и общий ребенок. Девять человек в двух комнатах жили надеждой. Отец Владимира, Юрий Варковский, прапорщик в отставке, служивший в той же части, где сейчас служит сын, должен был вот-вот получить квартиру.
     Как только семья Варковских поселилась в общежитии по адресу Геологическая улица, 75/5, Владимир попытался зарегистрировать жену с детьми по новому месту жительства.
     – Но в администрации Красносельского района нам объяснили, что сейчас наше общежитие меняет статус – переходит из ведомственного в городской жилищный фонд Петербурга, – говорит Елена. – Мол, как только это произойдет, мы и сможем решить вопрос с регистрацией.
     Слова подкрепили официальной бумагой. Вот выдержка из письма администрации от 21 февраля 2003 года: «После оформления документов на занимаемую жилую площадь Варковский В.Ю. может зарегистрировать жену и детей…». Они поверили и стали ждать.
     В 2005-м (не прошло и двух лет!) жильцы общежития на Геологической, 75/5, получили ордера на занимаемую площадь. А Варковским ордер не дали. По той причине, что годом ранее Варковский-старший получил-таки долгожданную квартиру. Только Владимиру с Еленой что с того? Варковский-старший вставал на очередь в далеком 1989-м, когда сыну Володе было восемь лет, поэтому он и оказался учтен в отцовском ордере. А Елена с детьми, о которой тогда Варковские ведать не ведали, естественно, нет.
     В новую квартиру в Пушкине переехали, помимо старших Варковских, брат и сестра Владимира, а также родственница, над которой семья взяла опеку, – всего пять человек. Владимир и Елена с тремя детьми остались в общежитии.
     В мае 2005-го Елена обратилась в суд по поводу отказа в регистрации. Ответчик – администрация Красносельского района – выдвинул встречный иск о выселении. И выиграл. Потому что, как выяснилось в ходе заседания, общежитие на Геологической, 75/5, было включено в государственный жилищный фонд Петербурга по распоряжению администрации Санкт-Петербурга от… 27 декабря 2001 года. А «истица в это время в спорной квартире не проживала».
     Как посчитал суд, оформить на себя спорную площадь мог старший Варковский, но он «ордер на комнаты не получал, договор социального найма не заключал». А как он мог получить ордер, если уехал в новую квартиру в 2004-м, а обитатели общежития получали ордера только в 2005-м?
     Городской суд подтвердил решение районного суда. Площадь в общежитии семья должна освободить. Мама со старшими ребятишками – девятилетней Юлей и одиннадцатилетним Димой – могут отправляться жить обратно к своим родителям. Папа Владимир – к своим. Младшего Андрюшу разрешают зарегистрировать по месту «прописки» либо матери, либо отца.
     Начальник жилищного отдела администрации Красносельского района Надежда Ломбанина фамилию Варковских узнала сразу. «Я как чиновник не имею права комментировать решения суда, – сказала она. – Могу только сказать, что суд в 98 случаев из 100 принимает решения в пользу граждан, в данном случае решил в пользу администрации. Значит, были основания…
     Замкнутый круг. Сначала районные чиновники тянули время и не регистрировали жену с детьми в том единственном месте, где они могли жить. И на что имели полное право: Владимир – как член семьи нанимателя, Елена – как его законная жена. А потом отсутствие регистрации по фактическому месту жительства обернулось тем, что и самого права уже не осталось.
     Сегодняшняя ситуация такова, что жить семье негде. У родственников и без них тесно. Снимать жилье с тремя детьми нереально. Зарплата Владимира – около семи тысяч рублей в месяц. А наем однокомнатной квартиры на окраине Петербурга в Красном Селе не меньше девяти тысяч.
     Выселение было назначено на 23 марта. «Как же такое возможно?» – спросили мы судебного пристава, женщину. Та развела руками: «А что мы можем поделать? Плачем и выселяем».
     Впрочем, акцию все же отложили. Варковские, не согласившись с решениями районного и городского судов, обратились в Верховный суд РФ. И теперь вопрос о приостановке исполнительного производства будет отдельно рассматриваться в конце апреля.

     В столице почти все собственники жилья выбрали способ управления своим домом, сообщают столичные власти. При этом львиная доля доверилась своим ДЭЗам. Это вынужденный выбор, признал мэр Москвы.
     Более 95% собственников жилья в Москве определились со способом управления многоквартирными домами, сообщил сегодня первый заместитель мэра Москвы Петр Аксенов. Согласно статистике, которую привел Аксенов, в 72,6% домов в качестве управляющей компании собственники выбрали государственные унитарные предприятия – ДЕЗы. Еще 8,2% (это около 2,5 тыс. домов) предпочли частные управляющие компании. А на такую форму управления, как товарищество собственников жилья (ТСЖ), в Москве перешли только около 4,5 тыс. домов.
     Выбирать управляющую компанию для своего дома граждан обязал Жилищный кодекс, вступивший в силу 1 марта 2005 года.
     Он определил, что ключевую роль в управлении жильем должен играть собственник. Предполагалось, что это позволит жильцам больше не зависеть от пьяных сантехников из ДЭЗов, а конкуренция приведет к снижению стоимости коммунальных услуг. Особенно привлекательной на бумаге выглядела форма ТСЖ. Она предоставляет возможность собственникам жилья самостоятельно управлять совместным жилым имуществом, выбирать управляющие компании или подрядчиков. А также, например, сдавать подвальное помещение в аренду владельцу магазина и таким способом сокращать плату на содержание имущества. Теперь получается, что все эти возможности граждане проигнорировали.
     Они предпочли довериться родному ДЭЗу, причем выбор этот совершили осознанно.
     На самом деле это не так, говорят эксперты. Власти просто поставили перед управами задачу определить формы управления во всех домах, объясняет депутат Госдумы Галина Хованская. И чтобы выполнить предписание властей, говорит депутат, управы использовали «подложные договоры, предоставляли протоколы без приложения» и таким образом определяли способы управления дома. Вот так и получилось, что 95% собственников жилья в Москве «сами» определились со способом управления.
     Во многом этому способствовало равнодушие самих граждан.
     «Многим просто лень выходить из теплой квартиры на общественное собрание, которое занимает три часа, и разбираться с новыми формами управления», – говорит Хованская. Но есть и другие причины. «Управы и ДЭЗы активно препятствуют выбору в пользу ТСЖ», – говорит исполнительный директор управляющей компании ЖКХ «Запад» Елена Максимова.
     Часто ТСЖ фактически приходится брать власть в доме силой. Есть и такие случаи, когда ДЭЗ просто не передает документы и бюджетные дотации ТСЖ. «Чаще всего управы, работающие на рынке, не уступают своего места», – подтверждает председатель некоммерческого партнерства жилищных объединений и граждан «Надежный дом» Елена Бородуля.
     А в домах, принадлежащих к ветхому фонду и нуждающихся в капитальном ремонте, ДЭЗы отказались перечислять средства на капитальный ремонт, накопленные за несколько десятков лет, сообщают эксперты.
     Таким образом, жильцы старых домов, нуждающихся в ремонте, оказались перед сложным выбором: остаться со старым ДЭЗом и сохранить накопленные средства или перейти на новые формы управления и платить за капитальный ремонт из своего кармана.
     Еще об одной причине низкого интереса граждан к ТСЖ рассказал мэр Москвы Юрий Лужков на встрече с президентом Владимиром Путиным. ТСЖ отнесены к разряду некоммерческих организаций, которые должны обязательно быть зарегистрированы в Минюсте, что занимает около года, пояснил мэр. Кроме того, отметил он, товарищества должны платить НДС, налог на прибыль, налог на имущество, налог на землю, а также плату за оформление ТСЖ. Таким образом, ТСЖ необходимо иметь не только общественное руководство, но и бухгалтерский аппарат.
     Такое дополнительное финансовое бремя вызывает у людей непонимание, зачем им вступать в товарищества, считает Лужков.
     Впрочем, и обращение к частной управляющей компании не всегда способствует улучшению управления в домах. Зачастую за этими компаниями стоит руководство тех же ДЭЗов или их родственники. Воспользовались ситуацией и просто проходимцы. «Жилкомитет устанавливает управляющую компанию в доме, жильцы отчисляют коммерческие платежи на ее счет, но часть из них расходится на нецелевые нужды, примерно 20-30% просто теряются», – говорит Бородуля. «Кассовые сборы составляют почти 100%, то есть люди платят, а некоторые недобросовестные компании расходуют эти средства не по назначению», – подтверждает и Аксенов.
     Таким образом, реформа ЖКХ благополучно провалилась.
     Эксперты считают, что поправить ситуацию может введение административной и уголовной ответственности для управляющих организаций, пренебрегающих своими обязанностям. А также рост активности граждан, которые не только захотят на самом деле совершить выбор, но и будут готовы в судебном порядке бороться с препятствующими этому ДЭЗами и управами.
     А по мнению Лужкова, следует отменить налоги для ТСЖ и «работать над созданием дополнительных стимулов, которые привлекали бы жильцов в товарищества». Например, передавать часть городских субсидий вместо ДЭЗов в ТСЖ, чтобы они сами могли определять, кого приглашать в качестве управляющей компании.

Московские власти лоббируют освобождение ТСЖ от федеральных налогов

     Московские власти, похоже, скоро смогут объявить о том, что в столице полностью создана новая система управления многоквартирными домами. Как сообщил вчера журналистам первый заместитель мэра Москвы, руководитель комплекса городского хозяйства Петр Аксенов, более 95% собственников жилья в Москве определились со способом управления своими домами. Правда, объединяются в товарищества собственников жилья (ТСЖ) москвичи весьма неохотно: в городе насчитывается лишь 4,5 тыс. домов, в которых созданы ТСЖ. При действующем законодательстве объединение отдельных собственников квартир в юридическое лицо пока влечет за собой немало сюрпризов.
     По словам Петра Аксенова, сейчас городские власти составляют специальный реестр управляющих компаний, в который уже вошли 2 тыс. подобных организаций. В большинстве домов, или в 73%, в качестве управляющей компании собственники выбрали государственные унитарные предприятия – ДЕЗы. В 2,5 тыс. домах, или в 8%, собственники предпочли частные управляющие компании.
     Правда, пока управляющие компании выбирают собственники помещений, а не юридические организации – ТСЖ, как планировалось ранее и как должно было быть в идеале, отметил руководитель комплекса городского хозяйства. И хотя для стимулирования создания ТСЖ московские власти обещают участникам новых товариществ разнообразные блага вроде первоочередного включения в программу капитального ремонта, желающих образовать такие товарищества пока все равно мало. Хотя бы из-за того, что если юридическое лицо сегодня можно зарегистрировать в течение пяти дней, то на регистрацию ТСЖ уходит до полугода.
     Для массового и активного создания ТСЖ, по мнению Петра Аксенова, необходимо внести изменения в федеральное законодательство: освободить ТСЖ от налогов на прибыль, разрешить ускоренную регистрацию и убедить банки выступать гарантами управляющих компаний. По мысли чиновника мэрии, это должно обезопасить рынок услуг от недобросовестных фирм, которые, собрав с жильцов деньги, направляют их на другие цели или попросту исчезают.
     «Такие факты недобросовестного поведения уже имеют место: горожане исправно и регулярно платят коммунальные сборы, а некоторые недобросовестные компании расходуют эти средства не по назначению», – признал первый заместитель мэра.
     Новый Жилищный кодекс нацелил ТСЖ на рыночные отношения, но первые же попытки товариществ начать собственную деятельность и собрать средства на благоустройство дома приводит к возникновению дополнительных налоговых обязательств у жильцов, посетовал г-н Аксенов. Фактически ТСЖ должно платить со своей коммерческой деятельности налог на прибыль и НДС, что тоже не прибавляет популярности идее создания товариществ собственников жилья. По московским законам ТСЖ освобождены от налога на имущество, но налог на прибыль и НДС – федеральные. Поэтому спасти ситуацию, по мнению московских властей, может только внесение поправок в Налоговый кодекс по освобождению ТСЖ от всех налогов хотя бы на первые несколько лет их работы.

     На вчерашнем заседании Комитета Гоcударственной Думы по собственности депутаты отбили несколько атак на действующее законодательство о банкротстве и повторно внесли на первое чтение законопроект о создании института саморегулирования страховщиков.
     Комитет рекомендовал отклонить в первом чтении законопроект «О внесении изменений в статью 134 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в части изменения очередности кредиторов. В законопроекте, внесенном депутатом Госдумы Виктором Тюлькиным, предусматривается включить в перечень обязательств должника, которые погашаются вне очереди, расходы по возмещению вреда здоровью, по выплате выходных пособий и вознаграждений по авторским договорам. Одновременно из числа погашаемых вне очереди обязательств автор предлагает исключить вознаграждение арбитражному управляющему, судебные расходы должника, текущие коммунальные платежи и ряд других обязательств.
     Как отметил председатель комитета Виктор Плескачевский, законопроект в равной степени носит социальный и антисоциальный характер. Защищая интересы части трудового коллектива, он нарушает права других сторон: конкурсного управляющего, сотрудников судебной системы, поставщиков коммунальных услуг, а также работников самого предприятия-банкрота, перед которыми не погашены долги по зарплате. Кроме того, любые изменения в очередности кредиторов – очень сложный процесс, требующий внесения поправок во многие сопредельные законы, в том числе в Арбитражный процессуальный кодекс.
     Вторым вопросом комитет рассмотрел многострадальный законопроект «О финансовом оздоровлении организаций жилищно-коммунального комплекса РФ» (он ждет первого чтения еще с 2004 года). Комитет резко высказался против этого законопроекта, поскольку он устанавливает для предприятий ЖКХ особую процедуру банкротства, противоречащую действующему законодательству. Так, авторы законопроекта (Минрегион) предлагают решать вопросы финансового оздоровления коммунальных организаций через специально созданные территориальные комиссии. Они и будут определять, как «очистить» предприятие от долгов – через ликвидацию или через списание долгов, пеней, штрафов.
     Между тем, указали члены комитета, финансовое оздоровление является одной из стадий процедуры банкротства. Оно вводится по решению собрания кредиторов и Арбитражного Суда. Появление одноименной процедуры для организаций ЖКХ породит правовую коллизию, а главное – создаст прецедент «размывания» законодательства о банкротстве. Вслед за ЖКХ специальных условий банкротства могут потребовать для себя и другие отрасли. Кстати, такие попытки уже предпринимаются.
     Никто не отрицает необходимости очищения «жилкомхоза» от бремени долгов, накопившихся в течение последних лет. Однако, как считает Виктор Плескачевский, решение этой проблемы можно найти в рамках общих правил реструктуризации задолженности. Можно установить специальную процедуру, не употребляя терминов «банкротство», «финансовое оздоровление». Отклонив законопроект, комитет тем не менее указал на важность освобождения ЖКХ от долгов. Эта проблема нуждается в дальнейшем обсуждении, считает Виктор Плескачевский.
     Одной из важных тем заседания стало формирование института саморегулирования страховщиков. В отсутствие общего закона о саморегулируемых организациях вводить этот институт в разных сферах бизнеса приходится отдельными законами. Соответствующий законопроект «О внесении изменений в Закон РФ «Об организации страхового дела в РФ» (инициирован группой депутатов во главе с Виктором Плескачевским) уже рассматривался на комитете и был одобрен к первому чтению. Однако Правительство высказало ряд замечаний, с которыми члены комитета согласились. Законопроект был заново «перевнесен» на первое чтение с учетом необходимости его доработки ко второму чтению.

СТРАХОВЩИКИ ОБЕЩАЮТ, ЧТО ЖИЛЬЕ СКОРО ПОДЕШЕВЕЕТ

     Для москвичей, измученных квартирным вопросом, похоже, забрезжил свет в окошке их будущего жилища. Аналитики из «Росгосстраха» заявляют, что к концу года цена на столичное жилье должна упасть чуть ли не на 20 процентов. Уже сейчас почти все сделки совершаются с заметными скидками. То ли еще будет перед Новым годом, уверены в крупнейшей отечественной страховой компании.
     Нам бы их оптимизм. Прошлый опыт нас давно отучил верить радужным обещаниям. Вспомним, что только за 2006 год средняя цена на столичное жилье выросла вдвое. Сейчас московский «квадратный метр» в панельном доме зашкаливает за 4 тысячи «зеленых». На этот рынок не рискуют соваться даже те московские семьи, чей подушевой доход приближается к 3 тысячам долларов. Как жить простому москвичу, как выполнять призыв власти «плодиться и размножаться», улучшая российскую демографию? На какой, простите за прозу жизни, жилплощади?
     Вопрос о том, кто же так нагрел московскую недвижимость, – из категории риторических. Только нелюбопытный не знает, что всему виной шальные доходы от экспорта ресурсов. Счастливчики, которым выпало счастье припасть к нефтяным трубам, давно поняли, что квартира про запас, а лучше несколько – лучшая гарантия сохранения и преумножения капитала. Они не прогадали: средства, вложенные в недвижимость пару лет назад, многократно окупились. В проигрыше оказались все те, у которых нефтедолларов не оказалось. Жилье для них остается несбыточной мечтой.
     Однако насколько несбыточной – это вопрос. Столичные страховщики не случайно отмечают тенденцию последнего времени: квартиры заметно теряют в цене. Больше всего – на 7 процентов – с начала года «похудели» дешевые пятиэтажки. Да и просто беглого взгляда на двери подъездов и водосточные трубы достаточно, чтобы заставить задуматься тех, кто копит на квартиру. Все доски объявлений пестрят сообщениями, что срочно продаются квартиры, причем разного ценового, качественного и размерного диапазона. Март вообще поставил рекорд: по сравнению с прошлогодней весной предложение на рынке недвижимости выросло более чем на 70 процентов! В 2006-м квартира, выставленная на продажу, улетала в среднем за три недели. Сейчас она может висеть до 3 месяцев. Ну и как следствие – терять в цене.
     Подстраиваются под реалии рынка и застройщики. Столичные компании теперь все чаще предлагают уже отделанные квартиры, хотя год назад жилплощадь продавались на стадии котлована. Так что если вы собрались улучшать жилищные условия, то есть смысл подождать – вдруг и впрямь прогнозы страховщиков подтвердятся.
     И еще один момент. Среди наших богатеньких соотечественников стало модным вить семейное гнездышко подальше от исторической родины. С недавних пор наши люди, к негодованию чопорных англичан, осваивают берега сонной Темзы. Как сообщают тамошние риэлторы, только за прошлый год недвижимость в Лондоне подорожала на 32 процента. Во многом благодаря стараниям новых русских: они совершают каждую пятую покупку элитного лондонского жилья стоимостью 8 миллионов фунтов и выше.
     Ну а если наши богатые люди окончательно туда переселятся, то жилье в Москве точно подешевеет. Для нас с вами.

Тарифы ЖКХ будут в 2008 году втрое опережать темпы инфляции

     В прошлую пятницу Федеральная служба по тарифам (ФСТ) установила предельные тарифы на услуги жилищно-коммунального хозяйства на 2008 год. В целом по стране коммуналка не должна подорожать больше, чем на 20%. Москва с отпущенными ей 19% практически вписывается в этот средний показатель. Больше всего услуги ЖКХ подорожают в Ненецком автономном округе, Магаданской и Оренбургской областях, а также на Чукотке, а меньше всего – в Новосибирской области.
     Напомним, что ФСТ устанавливает для каждого региона максимальные уровни роста тарифов за коммунальные услуги, за жилое помещение, услуги по водоснабжению и утилизации мусора, а также на тепловую энергию. В будущем году самый резкий рост платы за коммуналку – на 25% – разрешен Ненецкому автономному округу, Оренбургской и Магаданской областям, а также Чукотке. Минимальный по стране подъем тарифов (13%) ожидает жителей Новосибирской области. Плата за коммунальные услуги в Москве в 2008 году не должна подняться выше, чем на 19%, а за жилое помещение – на 17%. За воду населению мегаполиса придется платить на 15,1% больше, а за вывоз мусора – на 13,4%. Тепло в столице подорожает не более чем на 17,5%.
     Однако установленные ФСТ тарифы, как выяснили «НИ», – это еще не предел. Как рассказал «НИ» аналитик консалтинговой компании Алексей Иноземцев, часто в регионах происходит дополнительная накрутка. «Например, на электричество, тепло и горячее водоснабжение тарифы устанавливают региональные энергетические компании, а на все остальные услуги – муниципалитеты», – объясняет он. Однако там, где на рынке ЖКХ нет конкуренции (а она у нас мало где есть), домами управляют компании, которые населению нередко навязываются местной властью. И там, где действуют «свои» УК, сумма в счетах по квартплате, которые получают граждане, завышена сверх установленных ФСТ тарифов еще на 15-20%.
     О подобной практике рассказал «НИ» и юрист Абрам Кац. По его словам, факты необоснованного завышения тарифов на услуги ЖКХ – частый предмет разбирательства жителей регионов со своими муниципалитетами. «Однако все это делается, как правило, на общественных началах, а для того, чтобы доказать, что тарифы необоснованно высокие, нужно, как минимум, создать рабочую группу с обоснованными полномочиями, – пояснил он «НИ». – Юридической силы претензии старшего по подъезду не имеют, так что к ним никто не прислушивается». Делу, по идее, должны помочь товарищества собственников жилья, они могут выбрать УК, которая будет управляться с их домом эффективно и недорого. Но ТСЖ, едва создавшись, сами становятся налогоплательщиками, и дополнительные деньги в казну в итоге платят опять же жильцы домов. Так что при нынешних условиях и это не панацея от роста тарифов.
     Еще одна проблема, которую многие годы создает рост тарифов в ЖКХ, – инфляция. Напомним, что федеральные власти намерены удержать ее в 2008 году в пределах 6-7%. Как напоминает г-н Иноземцев, тарифы коммуналки входят в стоимость многих товаров и услуг. Иначе и быть не может. Правда, экономисты в последнее время отмечают, что «фактор ЖКХ» уже перестал быть определяющим для инфляции. Но это в том случае, если показатели не отличаются друг от друга в разы. На этот раз общий рост цен планируется втрое ниже, чем подорожание коммуналки, и это, по мнению специалистов, может стать критическим превышением, при котором ЖКХ просто не может не повлиять на инфляцию.

     В Москве в первую декаду апреля побит трехлетний рекорд по числу выставленных на продажу квартир. По данным агентства «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения в марте-апреле «взлетел до максимального значения за последние три года и составил 51 343 квартиры». Это на 14% больше, чем в феврале, и на 42% – чем на тот же период год назад. На этом фоне цены на столичное жилье продолжают снижаться. Причем наибольшее их падение зафиксировано в секторе элитной недвижимости, которая, по прогнозам многих риэлторов и застройщиков, в отличие от низкокачественного жилья должна была только дорожать.
     В опубликованном вчера еженедельном обзоре аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» отмечается, что в среднем цена предложения одного квадратного метра жилья по Москве, исключая элитные квартиры, за неделю понизилась на 9 долл. – до 4189 долл. При этом сильнее всего – на 0,3% – подешевели квартиры в современных монолитно-кирпичных и панельных домах. В свою очередь, среднегодовая доходность инвестиций в столичные квартиры уже уступает даже доходности по банковским депозитам. Боле того, не исключено ее дальнейшее снижение. «Если коррекция цен на квартиры сохранится, то доходность жилья может стать отрицательной, то есть потеря его стоимости не будет компенсироваться даже доходом от аренды», – прогнозирует IRN.RU.
     Не оправдались и надежды риелторов на рост цен в так называемом элитном сегменте квартир. Согласно расчетам информационно-аналитического агентства Rway за первую неделю апреля цены предложения на вторичном рынке московского жилья снизились почти на 2,8%. Больше всего потеряли в цене монолитные и кирпичные дома с квартирами бизнес-класса. Такие квартиры за неделю подешевели сразу на 3,5%. Столь сильное падение средних показателей вызвано резким снижением цен предложения на многокомнатные квартиры от четырех комнат и выше. Всего лишь за неделю они подешевели на 4,8%. «Изменения цен таких квартир, как правило, относящихся к классу элитных из-за их большой площади и стоимости, оказывают существенное влияние на общую ценовую ситуацию», – отмечает руководитель Rway Александр Крапин.
     «С сентября прошлого года на рынке жилья наблюдается очевидная стагнация, и этой тенденции следуют все сегменты – в том числе и так называемая элита», – сообщил «НГ» гендиректор аналитического центра RRG Денис Колокольников. По его словам, скорость падения с учетом инфляции в некоторых сегментах достигает 3% в месяц. «Стагнация продлится по крайней мере до осени, а по итогам года цена квадратного метра жилья может упасть в долларовом выражении не менее чем на 5%, а в реальном выражении с учетом инфляции – не менее чем на 10%».
     Еще более значительное падение цен предсказывает Александр Крапин. По его словам, относительно сентября 2006 года цены к концу 2007 года снизятся в долларовом выражении минимум на 10-15%. «Однако, по более смелым оценкам, падение составит 20-25%, прежде всего за счет неликвидов во всех сегментах, которые были сметены предыдущим ажиотажным спросом», – заявил «НГ» Крапин.
     В то же время сами риелторы сохраняют оптимизм, или, по крайней мере, пытаются убедить в этом потенциальных продавцов и покупателей. «Доходы населения продолжают увеличиваться, и вполне возможно, что уже к лету текущего года цены на жилье подрастут», – говорит глава аналитического центра «МИЭЛЬ» Владислав Луцков. По его словам, «к концу 2007 года ценовой прирост за год, возможно, достигнет 20-25%». С ним согласен и глава пресс-службы «ИНКОМ-Недвижимости» Антон Гололобов, по словам которого, «наблюдаемую коррекцию цен нельзя назвать существенной – в период бурного роста цен в течение 2006 года некоторые типы жилья были переоценены, из-за чего и происходит несущественный откат».

Поправки в Жилищный кодекс не защитят добросовестных приобретателей жилья

Жители столицы Татарстана требуют пересмотра тарифов на услуги ЖКХ

     Жители входящего в состав Казани поселка Дербышки, недовольные резким ростом тарифов на жилищно-коммунальные услуги, на очередном митинге приняли решение создать общественный совет, который будет контролировать сбор и распределение средств в сфере ЖКХ. В 2007 году пенсионеры Дербышек митингуют уже в четвертый раз (см. «НГ» от 12.03.07).
     Первый стихийный митинг жителей поселка собрался в январе, когда люди получили первые с начала года платежки с выросшими в разы тарифами на жилищно-коммунальные услуги. Сейчас в Дербышках работает инициативная группа, которую возглавил пенсионер Александр Дормидонтов. Пересчитав тарифы от «вывоза твердых отходов» и «капитального ремонта» до «отопления» включительно, он пришел к выводу, что все «нормы и тарифы взяты с потолка, без намека на какое-либо экономическое обоснование»: «Нарушается Жилищный кодекс РФ. Согласно ему люди, приватизировавшие квартиры, являются собственниками жилья и сами решают, кому будут платить за предоставление жилищно-коммунальных услуг».
     Как считают дербышкинские пенсионеры, казанские власти навязали собственникам поселкового жилья управляющие компании. Те, в свою очередь, заключают договор с Единым расчетным центром (ЕРЦ), который не только собирает в одну кассу все коммунальные деньги, но и от имени владельцев приватизированных квартир и квартиросъемщиков договаривается о тарифах с поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Кстати, факт создания ЕРЦ заслужил одобрение президента Владимира Путина, прибывшего в Казань в январе нынешнего года на заседание Госсовета, посвященного как раз реформированию коммунальных систем. Президент вообще высоко оценил ход реформы ЖКХ в Татарстане и в столичной Казани, где под окнами мэрии пикет против роста тарифов сменяется пикетом, а митинг митингом.
     Жители Дербышек угрожали, что если их требования не будут учтены, они проигнорируют выборы депутатов Государственной Думы и президента России. Однако для татарстанских властей более серьезные последствия будет иметь предложение, прозвучавшее 15 апреля с.г. на пикете, инициированном депутатами Госсовета Татарстана коммунистами Насимой Столяровой, Александром Салием, Робертом Садыковым: чтобы заставить чиновников наконец принять меры по тарифам ЖКХ, нужно «перекрыть все подъезды в Казанский кремль сотней здоровых мужиков и стоять до победного конца».
     Нужно сказать, что акции протеста в Казани все же не прошли мимо внимания президента Татарстана Минтимера Шаймиева, который в феврале указал на виновников всех бед в столице – это команда нового мэра Ильсура Метшина. «У вас много хороших идей, – сказал Шаймиев, – но вы должны нести ответственность за свои слова и проекты».
     Казань

Отставные военнослужащие решили перекрыть под Самарой трассу федерального значения

     В то время как во Франции военнослужащие 15-й отдельной мотострелковой миротворческой бригады (ОММБр) участвуют в совместных российско-французских учениях «Нормандия-Неман-2007», на зимних квартирах голубых касок (Рощинский гарнизон, Самарская обл.) кипят нешуточные страсти. Более 1200 отставных офицеров – сослуживцев нынешних миротворцев, готовятся к акциям протеста в связи с нерешенностью их жилищных проблем. На 22 апреля с.г. ими намечено перекрытие трассы Москва-Самара.
     На днях группу отставных офицеров во главе с председателем местной общественной организации военнослужащих запаса Сергеем Горенко принимало руководство Минобороны во главе с начальником Службы расквартирования и обустройства войск МО РФ генералом армии Анатолием Гребенюком. После беседы с генералом отставники акцию протеста отложили. Но проблема осталась. Суть ее в том, что с 2001 года Рощинский гарнизон, который построен по европейским стандартам после вывода в 1995 году российских войск из Германии, постановлением правительства РФ стал закрытым. А это значит, что квартиры, в которых живут отставные офицеры, признаны служебными. При этом военных пенсионеров, по их словам, «пытаются отселить каким-то странным образом: путем выдачи им государственных жилищных сертификатов (ГЖС)».
     По словам Сергея Горенко, вместо них в городке поселятся около 300 семей офицеров-миротворцев. Офицер запаса утверждает: «Мы не против отселения, но государство должно выдать нам реальные квартиры, а не ГЖС». На сертификаты, по словам рощинских отставников, «разве что туалет в Самаре можно приобрести». На одном из митингов военные пенсионеры потребовали снять с поселка Рощ статус «закрытого военного городка». Как рассказал «НГ» помощник начальника Службы расквартирования и обустройства МО РФ полковник Василий Лавренюк, его ведомство согласно частично сделать рощинский гарнизон открытым, чтобы ряд военных пенсионеров приватизировали «немецкие» квартиры. Однако против этого активно выступает, по его словам, командующий войсками Приволжско-Уральского военного округа (ПУрВО) генерал армии Владимир Болдырев.
     Позиция командующего вполне логична: в Рощинском гарнизоне необходимо сформировать резерв служебного жилья, чтобы сделать службу контрактников в 15-й ОММБр привлекательной. Но куда отселить отставников? Как выясняется, особых средств на это в военном бюджете страны на 2007 год нет. По словам полковника Лавренюка, сейчас решается вопрос о строительстве в Самаре 100-квартирного дома для бывших офицеров. Но это, как говорится, капля в море. На днях в Рощинский гарнизон должна прибыть комиссия военного ведомства. Однако больших надежд отставники на нее не возлагают. В 2005-2006 годах, чтобы снять социальное напряжение, над этой проблемой уже работала комиссия из штаба ПУрВО, но воз, как говорится, и ныне там. Как считает Сергей Горенко, если представители МО РФ опять спустят их дело на тормозах, им ничего не остается, как начать бессрочные акции протеста. Заметим, что трасса Москва-Самара находится вблизи военного городка и ближайших объездных путей здесь нет.

Создан прецедент. На востоке столицы жители в борьбе за свои сталинские дома дошли до референдума

     Депутаты поселка Восточное утвердили позавчера состав муниципальной избирательной комиссии (МИК). На следующей неделе комиссия выберет председателя и объявит дату районного референдума по вопросу о сносе существующего жилья с целью строительства на его месте новых высотных зданий.
     Создание муниципальной избирательной комиссии стало результатом конфликта депутатов и жителей Восточного с префектурой Восточного округа. Не так давно городская власть утвердила план строительства в поселке бюджетного и коммерческого жилья. По словам депутата муниципального образования «Восточное» Владимира Баскакова, новое жилье будет строиться на месте существующих сталинских малоэтажных домов. Недавно проведенный в поселке опрос показал, что около 65% жителей – против подобных планов. Впрочем, на инициативу города это никак не повлияло. И жители решили провести референдум с формулировкой вопросов: «За реконструкцию поселка со сломом существующего жилья?», «За реконструкцию с сохранением?..».
     – Подобный референдум будет прецедентом для Москвы, – сказал «Новой» Баскаков. – Жители сами смогут решить, что в их муниципалитете строить, а что сносить. Может быть, нашему примеру последуют и другие муниципальные образования.

В Орле отменили Жилищный кодекс

     Жилищный кодекс (ЖК) – документ несовершенный, поэтому Госдума сейчас готовит к нему множество поправок. В Орле не стали ждать, пока депутаты перепишут ЖК, и отменили действие некоторых его статей. Судебным решением вытекающее из кодекса постановление городской администрации о том, что граждане должны платить за расход электроэнергии в местах общего пользования, признано не соответствующим нормам федерального законодательства.
     История началась в феврале этого года. В счетах на оплату коммунальных услуг горожане обнаружили две дополнительные строчки: «плата за электроснабжение мест общего пользования» и «плата за электроснабжение лифта». Мэр Орла Александр Касьянов объяснил это тем, что «ЖК и все жилищное законодательство РФ делают из наших граждан собственников не только в праве завещать или подарить свою квартиру, но и в обязанности платить за содержание всего дома, в котором квартира находится». «До принятия Жилищного кодекса граждане всей России не платили за лампочки в подъездах и возле них, а также за электроснабжение кодовых дверей, усилителей телеантенн, систем противопожарной автоматики и дымоудаления, – развил свою мысль градоначальник. – Платили за уборку и исправность лифтов, но не за электроэнергию, которая лифты питает. ЖК нас ставит в жесткие рамки: за электроснабжение мест общего пользования и лифтов обязаны платить собственники жилья».
     По словам г-на Касьянова, в прошлом году эти расходы частично брал на себя городской бюджет, и это обошлось ему в 60 млн. руб. Тем временем росли долги Орла перед энергетиками, которые не уставали напоминать: если задолженность не погасят, то они ограничат режим потребления. А поскольку областной центр по электроэнергии в жилых домах задолжал 12 млн. руб., выбора «платить или не платить» у города, по версии мэра, уже не было.
     С такой оценкой не согласились областная служба по тарифам и прокуратура. Прокурор Советского района Орла обратился в суд с заявлением, в котором постановление администрации города о введении платы за электроснабжение мест общего пользования было оспорено, поскольку оно «нарушает права и свободы» горожан. Дело дошло до суда, в котором представители администрации доказывали, что они всего лишь исполняют жилищное законодательство РФ. Тем не менее судья Советского райсуда Александр Щербаков решение мэрии исправил. Плату за лампочки в подъездах, электроснабжение лифтов в многоквартирном доме он отнес к услугам по оплате жилого помещения, хотя ЖК и принятые в его исполнение постановления правительства РФ трактуют их как коммунальные услуги и требуют, чтобы они были прописаны отдельной строкой.
     Пока решение суда в законную силу не вступило, мэр Орла послал запрос в Минрегионразвития, которое отвечает за исполнение ЖК и официально толкует его нормы. Оттуда пришел ответ, признающий позицию городских властей правильной, поскольку она полностью соответствует действующему кодексу. Получается казус: федеральное министерство понимает закон и постановление правительства так, а Советский районный суд – совсем иначе. Тем временем в местных СМИ стали появляться обращения городских депутатов, которые призывают горожан отказаться от дополнительных платежей. Как отмечают юристы, по сути, законодатели выступают за то, чтобы Жилищный кодекс на территории Орла перестал действовать.
     «Советский районный суд, толкуя по-своему ЖК, не рискнул призвать население к отказу от оплаты. Он завуалировал свое решение так, что из него непонятно, то ли горожанам платить за то, что прописано в кодексе, то ли не платить. И в конце концов сослался на то, что точку в этом споре должен поставить областной суд», – комментирует ситуацию начальник городского управления тарифной политики организаций коммунального комплекса Андрей Тиунов. В мэрии пока надеются, что город выпал из-под юрисдикции РФ временно – до рассмотрения дела кассационной инстанцией Орловского областного суда.

     Рост платы населения за коммунальные услуги в ближайшие годы будет опережать рост тарифов на услуги ЖКХ для организаций, отмечается в прогнозе социально-экономического развития РФ на 2008-2010 годы, опубликованном вчера на сайте Минэкономразвития.
     Предельный размер повышения тарифов на услуги коммунального комплекса, отмечается в документе, в значительной мере определяемый ростом тарифов на товары и услуги естественных монополий, составит: в 2008 году – 17%, в 2009-2010 годах – 18-19%. При этом рост размера платы населения за жилищно-коммунальные услуги в среднем будет превышать предельный размер роста тарифов на услуги ЖКХ вследствие необходимости доведения уровня платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги в ряде регионов до 100%.
     Цены для населения на электроэнергию также будут расти опережающими темпами. В частности, регулируемые тарифы на электроэнергию будут увеличены в 2008 году на 12 процентов, в 2010 году – 13,5 процента. Для населения рост тарифов будет более существенным – 14 и 18 процентов соответственно. Вырастет и цена на газ, реализуемый населению, – в 2008 году, например, на 25 процентов. Прогноз планируется рассмотреть сегодня на заседании Правительства.

Госдума срочно поправит Жилищный кодекс в интересах малолетних россиян

     В нижней палате парламента готовы к рассмотрению поправок в жилищное законодательство, которые должны урегулировать одну из самых несправедливых и противоречащих здравому смыслу коллизий, которые появились в практике после принятия Жилищного кодекса. Как заявил вчера председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников, эти поправки защищают права несовершеннолетних детей на пользование жилым помещением в случае, когда родители разводятся и один из них становится «бывшим членом семьи». «У нас твердое убеждение, что дети не могут быть бывшими членами семьи, это же вытекает из логики Гражданского и Семейного кодексов, – рассказал г-н Крашенинников. – К сожалению, после принятия Жилищного кодекса судебная практика пошла вразнобой, и дети наравне со взрослыми стали выселяться из квартир».
     Не нужно быть «суперюристом», как заметил г-н Крашенинников, чтобы запомнить правила, которые зафиксированы в Семейном кодексе: родительский долг заботиться о детях включает в том числе и обязанность предоставлять им жилое помещение. Однако для тех, кто этого все-таки не понимает, кто не может, по его выражению, «комплексно анализировать законодательство», чтобы исключить возможность неоднозначных толкований, эта норма будет четко сформулирована еще и в Жилищном кодексе. «Речь идет очень узко только о правах несовершеннолетних! Поправка исключительно уточняющая, – так охарактеризовал ее г-н Крашенинников. – Это как раз тот самый случай, когда легче принять поправку в закон, чем ездить по всей стране и убеждать судейский корпус». Павел Крашенинников назвал такое вмешательство в кодекс «точечным», поскольку эта норма выделена из внушительного пакета поправок в ЖК, принятых недавно нижней палатой в первом чтении. Рассмотрение такого пакета, по его словам, – дело длительное, а дети ждать не могут.
     Отсутствие в кодексе четкой формулировки относительно прав несовершеннолетних россиян действительно спровоцировало за последние два года, что действует новый ЖК, массу конфликтов и жалоб. Дело в том, что если к моменту заключения брака жилплощадь находилась в собственности одного из супругов, второй супруг вместе с кольцом и фамилией прав на нее не приобретал и после развода лишался и права на пользование квартирой. Суды сейчас выселяют бывших жен и бывших мужей вместе с детьми в придачу. Появилось даже общественное объединение «выселенных жен», уже не первый месяц добивающихся восстановления прав своих детей. Их-то и успокоил в первую очередь г-н Крашенинников. «Родственные отношения детей с родителями не могут прекращаться, когда родители развелись. Поэтому родитель должен обеспечить ребенка жилым помещением или у себя дома, или в другом месте», – заявил вчера он, напомнив, что точно такие же «алиментные» обязательства возникают и по отношению к престарелым родителям или в случае, если бывший член семьи потерял трудоспособность. Однако на их счет отдельной поправки не предлагается. По мнению г-на Крашенинникова, достаточно существующих норм гражданского и жилищного законодательства. «Здесь концепция не меняется», – сказал он.

Госдума резко ограничит продажу и покупку жилья

Власти Москвы пересчитают владельцев двух и более квартир

     В отличие от столичного рынка купли-продажи жилья сегмент съемных квартир находится на подъеме. Свободные площади сейчас разлетаются как горячие пирожки: на одно предложение поступает не менее 15-20 звонков от желающих им воспользоваться. Городские власти и налоговые службы торопятся собрать урожай, поставив рынок аренды, объем которого оценивается в $4 млрд., под свой контроль. Эксперты предупреждают, что бороться с «серой» арендой с помощью административных рычагов будет непросто – для этого потребуется поменять российское законодательство.
     «Рынок аренды квартир в Москве сейчас гораздо более активен, чем сегмент купли-продажи жилья, где, начиная с осени прошлого года, наблюдается стагнация», – отмечает руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева. Средние ставки в эконом-классе весной этого года достигли $750 в месяц, в бизнес-классе – $1,8 тыс. В категории элитного жилья цены, как водится, запредельные и могут превышать $40 тыс. за квартиру.
     Повышенный спрос на столичную жилплощадь традиционно обеспечивают жители других городов, приток которых в Москву год от года растет. Приезжие довольно быстро приспособились к повышению арендных ставок, снимая квартиры не поодиночке, а по несколько человек или даже семей. «Flat-mates – съем квартир в складчину – явление не новое, таким способом давно пользуются студенты и молодежь, однако в последнее время оно получило широкое распространение и среди приезжих других возрастных групп из-за повышения цен», – рассказывает руководитель направления аренды «МИАН-агентство недвижимости» Наталья Сивко.
     Специалисты не сомневаются, что ставки в этом году продолжат свой рост, пусть даже не такими быстрыми темпами, как в прошлом. Заместитель директора управления аренды холдинга «МИЭЛЬ» Мария Жукова считает, что стоимость найма в 2007 году увеличится примерно на 15% в сегменте эконом-класса и на 7-10% на рынке аренды «элитки» и жилья бизнес-класса.
     По данным столичной налоговой службы, в наем или поднаем (когда жилье принадлежит городу) сдается порядка 120 тыс. квартир. Однако, даже по самым скромным прикидкам независимых аналитиков, эта цифра как минимум вдвое больше. Рынок аренды жилья сегодня абсолютно непрозрачен, поскольку большинство сделок нигде не регистрируется, в результате чего городской бюджет несет огромные потери.
     Как сообщили «ЭВ» в горадминистрации, в прошлом году свои доходы от сдачи жилья в аренду задекларировали лишь 6 тыс. владельцев квартир, а в казну поступило только 220 млн. руб., хотя налоговые поступления могли быть примерно в десять раз выше. Чиновники бросились наверстывать упущенное. И.о. руководителя федеральной регистрационной службы по Москве Сергей Денисенко заявил, что его подопечные вместе с налоговиками будут выявлять граждан, которые не платят налоги с арендованной жилплощади. Под прицелом контролирующих органов окажутся прежде всего владельцы нескольких квартир. «У нас есть собственники пяти квартир. Уместно предположить, что они не живут во всех одновременно, а получают с них немалый доход, не платя при этом ни копейки налогов», – пояснил главный столичный регистратор. Одновременно в наступление на рынок «серой» аренды перешли городские власти. Недавно на ГУП «Московский городской центр арендного жилья» были возложены функции «по созданию в столице цивилизованного рынка найма и поднайма жилых помещений», причем как принадлежащих городу, так и находящихся в частной собственности.
     Заместитель директора этого предприятия Татьяна Бахвалова рассказала «ЭВ», что в городе планируется ввести регистрацию всех договоров аренды квартир. Клиентам ГУП обещают абсолютную юридическую чистоту любых сделок с недвижимостью «за гораздо меньшие деньги по сравнению с риэлторскими компаниями». Кроме того, ГУП намерен инициировать упрощенный порядок декларирования доходов, при котором людям не придется обивать пороги налоговых инспекций – Центр аренды жилья будет сам передавать в налоговые органы информацию о сделках.
     Но главное новшество, которое по замыслу городских чиновников заставит граждан обращаться в ГУП, должно коснуться порядка регистрации приезжих: ее предлагается проводить только на основании договоров найма и поднайма, оформленных и учтенных в городском Центре. «Это позволит вплотную подойти к решению проблемы учетной регистрации мигрантов», – отметила Татьяна Бахвалова.
     В Федеральной миграционной службе (ФМС) сомневаются в реальности планов городской администрации. Список документов, необходимых для постановки на учет, содержится в российском законодательстве и включает в себя миграционную карту, которую получает гость на границе, а также его паспорт и удостоверение личности хозяина квартиры. «Ни указами мэра, ни законами Московской городской думы эту процедуру изменить невозможно», – говорит источник «ЭВ» в ФМС.
     Повисли в воздухе и угрозы Юрия Лужкова установить для граждан, сдающих квартиры нелегалам, максимальные штрафы в 800 тыс. руб. «Административная ответственность за предоставление жилого помещения незаконным мигрантам существует и сейчас и составляет от 20 до 40 минимальных размеров оплаты труда (от 2 тыс. до 4 тыс. руб.)», – напоминают эксперты. «Позиция столичных властей понятна: нарушение законодательства нужно пресекать, но каким образом будет происходить наказание арендодателей, пока неясно», – добавила Наталья Сивко.

Новый порядок регистрации ТСЖ похоронил реформу ЖКХ

     Приравняв ТСЖ к некоммерческим организациям (НКО), государство фактически поставило крест на развитии института, которому ранее отводилась роль чуть ли не главного двигателя реформы ЖКХ. Если раньше ТСЖ регистрировались в налоговых органах в течение 5 дней по упрощенной процедуре, то теперь процесс рассмотрения заявок, поданных в Росрегистрацию, занимает не менее двух месяцев. Причем почти 100% из них возвращается к учредителям ТСЖ с отказом: собственники жилья просто физически не могут выполнить все требования к оформлению документов, предъявляемые к ним новым законодательством.
     Абсурдно, но факт: зарегистрировать коммерческую фирму сегодня гораздо легче, чем ТСЖ. «Беда в том, что нас приравняли к некоммерческим организациям, отношение к которым в государстве сейчас не самое положительное», – говорит глава ТСЖ «Чертаново-17» Анатолий Иванов. Некоторое время назад «Чертаново-17» попыталось внести изменения в устав своего товарищества и зарегистрировать их в ТУ Росрегистрации по Москве.
     «В отделении на Тульской не было ни одного стенда, рассказывающего, куда и с какими документами нужно обращаться членам ТСЖ, – рассказывает Иванов. – В конце концов заявку у нас приняли, но, промурыжив пару месяцев, вернули обратно, поскольку документы не соответствовали требованиям закона об НКО». ТСЖ как некоммерческая организация должна представить в Росрегистрацию нотариально (!) заверенные копии свидетельств о праве собственности всех (!) владельцев помещений. «Если в доме 150 квартир, то на это могут уйти месяцы, если не годы», – считает глава ТСЖ «Запад-2» Нелли Лукина. По оценке г-на Иванова, 15% собственников квартир хронически отсутствуют (находятся в командировке, проживают в другом месте, сдают жилье и т.д.) и не вникают в проблемы управления домом.
     Кроме того, в документах на регистрацию ТСЖ надо указывать подробные сведения обо всех учредителях, включая точное место рождения. Чиновники Росрегистрации могут заставить переделывать весь пакет документов только из-за того, что один из квартировладельцев указал деревню и область, в которой он родился, а район – забыл или перепутал. Наконец, регистрация ТСЖ в принципе невозможна, если юридическим адресом товарищества является помещение, считающееся общим имуществом. А такие случаи в Москве, где 90% домов даже не описаны, встречаются сплошь и рядом. Если с 2000 по 2006 годы правоустанавливающие документы смогли получить порядка 1400 столичных ТСЖ, то сейчас процесс регистрации фактически застопорился.
     Отсутствие логики со стороны органов власти, принявших решение о включении ТСЖ в перечень НКО, тем более очевидно, если учесть, что другие объединения собственников жилья в него не попали. ЖСК, жилищные комитеты и прочие управляющие жилфондом организации по-прежнему регистрируются налоговой службой как обычные юридические лица. «Это полный абсурд, – считает Иванов из «Чертаново-17», – распространение на нас правил, предъявляемых к НКО, привело в том числе к усложнению процедуры отчетности. Чтобы заполнить огромное количество документов, которые от нас требуют, нужно создавать целый отдел квалифицированных сотрудников». Правда, когда речь заходит о налогообложении, отношение к ТСЖ со стороны государства резко меняется. Никаких льгот как НКО они не получают. Скорее наоборот, помимо налогов на землю, общее имущество дома, НДС, с ТСЖ, как с обычной коммерческой структуры, взимается налог на прибыль.
     «Налогом на прибыль облагаются целевые взносы жильцов на капитальный ремонт и благоустройство дома», – поясняет глава управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами столичного Департамента жилищной политики Виталий Акимкин. В горадминистрации понимают, что без изменения законодательства о ТСЖ ни о какой реформе в сфере ЖКХ в ближайшее время говорить не приходится. Жильцы просто откажутся брать ответственность за содержание дома на себя.
     «Необходимо вернуться к старому порядку регистрации ТСЖ в налоговых органах, а также снизить для них бремя налоговой нагрузки», – отметил г-н Иванов. Однако пока такой вариант развития событий представляется маловероятным.

В Москве появится малоэтажная застройка

     Малоэтажная застройка будет развиваться на территории 29 московских деревень, несмотря на сопротивление крупных компаний, рассчитывавших развернуть на их месте массовое панельное строительство.
     Как стало известно «ЭВ», во втором квартале 2007 года на тендеры по подбору инвесторов планируется выставить застройку деревни Кожухово и поселка Ухтомский, расположенных в черте города. Чиновники утверждают, что не будут давить на жителей, предоставив им право самостоятельно выбирать – оставаться жить в своих нынешних домах или переехать в новые коттеджи и таунхаусы, которые намечено построить в границах этих населенных пунктов.
     В течение многих лет вокруг перспектив малоэтажной (2-4 этажа) застройки в столичном мегаполисе велись ожесточенные споры. Многие, в том числе в горадминистрации, считают такие проекты экономически невыгодными из-за нерационального использования дефицитных земельных участков и высокой себестоимости строительства. Однако в прошлом году власти четко определили свою позицию по этому вопросу, утвердив списки сносимых и сохраняемых в черте города деревень.
     «На территории тех 36 деревень, которые подлежат ликвидации, должно быть развернуто массовое многоэтажное строительство и обеспечен максимальный выход площадей. Еще 29 деревень и поселков решено сохранить в качестве кварталов городской малоэтажной застройки», – сообщил «ЭВ» руководитель ГУП «Управление перспективных застроек» (ГУП УПЗ) Владимир Хайкин. ГУП УПЗ готовит градостроительную документацию по первоочередным 12 объектам – Новоподрезково, Мелькисарово, Верескино, Ухтомский, Восточный, Акулово, Малино, Дачный, Кожухово, Захарьино, Потапово и Толстопальцево. «Наша задача – создать малоэтажные оазисы на границах спальных районов и обеспечить жителям нынешних деревень комфортные условия проживания», – говорит Хайкин.
     Действительно, сегодня московские деревни разительно отличаются от соседних типовых кварталов. Большинство из них застроены неказистыми деревянными домами, давно не видавшими ремонта. Стабильного газо-, водо– и электроснабжения, не говоря уже об объектах социальной инфраструктуры, практически нигде нет. Жители жалуются на дискриминацию, но уезжать с обжитых мест хотят немногие. «И не надо», – говорит Хайкин. По его словам, власти готовы пойти навстречу гражданам и предоставить им самим право решать свою судьбу. Никакого универсального подхода к реконструкции сохраняемых деревень не существует. Конечно, для властей предпочтительно, если все жители на общем собрании согласятся на комплексную реконструкцию и волновое переселение в новые дома. Однако, если этого не произойдет, чиновники обещают максимально учесть пожелания каждого собственника.
     «Кто-то может объединиться с соседями и продать свое домовладение инвестору под строительство жилого комплекса. Другой захочет уступить только часть участка и на полученную компенсацию самостоятельно отремонтировать собственное жилье. Третий вообще не планирует ничего менять и обирается всю жизнь прожить в старом доме. Это его право, которое мы должны уважать», – рассуждает Хайкин.
     О бережном отношении к собственникам власти заговорили после скандала с выселением семьи Прокофьевых из поселка Бутово. «Мы не должны воевать со своим народом», – заявил глава стройкомплекса Владимир Ресин, подчеркнув, что впредь все подобные противоречия должны сниматься в ходе переговоров. Вместе с тем чиновники признают, что последнее время прийти к разумному соглашению становится все труднее. В деревенских домах оказываются зарегистрированы по 5-8 семей, каждая из которых претендует на значительную компенсацию. Люди нанимают юристов, обращаются за помощью к оппозиционным столичным властям депутатам, подключают СМИ. По данным Москапстроя, еще 5 лет назад выкупная цена домовладения составляла $20-30 тысяч, сейчас – $200-300 тыс. Если на месте старой лачуги планируется построить высотный дом на 200 квартир, то игра, конечно, стоит свеч. Однако в случае с малоэтажной застройкой экономика проекта разваливается на глазах.
     По словам Владимира Хайкина, поднять инвестиционную привлекательность московских деревень планируется за счет прямых бюджетных инвестиций в их инфраструктуру. «На средства города к деревням будут подведены основные коммуникации, проведено асфальтирование дорог и освещение улиц. Кроме того, бюджет будет финансировать строительство детских садов, школ, поликлиник и физкультурно-оздоровительных комплексов», – говорит собеседник газеты. По его мнению, принцип малоэтажной застройки позволит реализовать новый для рынка недвижимости формат – собственный дом в городской черте. В силу ограниченности таких предложений они могут быть интересными для инвестора, рассуждает Хайкин. По его оценкам, площадь новой малоэтажной застройки в целом по городу не превысит 1 тыс. 210 га, а ее объем с трудом дотянет до 1 млн кв. м.
     Все проекты имеют несколько очередей реализации. На первом этапе начнется застройка свободных территорий – пустырей, коллективных садов, сельхозугодий и т.д. «Жители увидят, что строится на их месте, и, как мы надеемся, будут активнее включаться в процесс реконструкции», – говорит Хайкин. Например, в деревне Захарьино для начала предполагается застроить двухэтажными домами два пустыря на въезде. Одновременно город начнет строительство школы и физкультурно-оздоровительного комплекса.
     К концу 2007 года ГУП УПЗ обещает подготовить градостроительную документацию по всем 12 деревням, переданным в его ведение. По словам Владимира Хайкина, на сегодняшний день в завершающей стадии готовности находятся проекты планировок деревень Кожухово и Потапово, а также поселка Ухтомский. В Потапово уже есть инвестор: еще в конце 90-х деревня была передана жилищно-строительной ассоциации «Альфа», в планах которой – строительство коттеджного поселка на 1500 домов (часть из них уже введена в эксплуатацию) с объектами социальной инфраструктуры. «Застройка деревни Кожухово и поселка Ухтомский в ближайшее время будут выставлены на торги одним лотом каждый», – сообщил Хайкин. Он подчеркнул, что проект планировки Ухтомского несколько раз пересматривался, пока не был найден вариант, полностью устроивший жителей. Предполагается, что «начинка» поселка будет состоять из 2-этажных коттеджей и таунхаусов, по периметру которой появятся 7-12-этажные здания жилого и коммерческого назначения.
     Участники рынка считают, что город мог бы более рационально распорядиться своей землей, однако признают, что определенный резон в решении горадминистрации все же есть: малоэтажная застройка признана важной частью нацпроекта «Доступное и комфортное жилье». В начале апреля Госдума утвердила в первом чтении регламентирующий ее закон. «Москва с небольшим отставанием повторяет опыт развития европейских столиц, а значит, у нас обязательно должны быть малоэтажные пригороды не как суперэлитный сегмент, а как жилье для среднего класса», – уверен Владимир Хайкин.
     Уже существующие в черте города коттеджные поселки и таунхаусы пользуются стабильным спросом: большинство домов нашли покупателей еще на стадии строительства. В настоящее время на вторичном рынке представлены лишь несколько таких предложений. Так, таунхаус площадью 300 кв. м в поселке Сосновка в Крылатском выставлен на продажу по цене $800 тыс., дом площадью 335 кв. м в Серебряном Бору продается по $8 тыс. за кв. м, а за квартиру площадью 338 кв. м в трехэтажном жилом комплексе «Дворцово-парковый ансамбль» просят $1,5 млн. Гораздо дешевле обойдется собственный дом в строящемся поселке Потапово – 1 кв. м в будущем коттедже стоит 69 тыс. руб., в таунхаусе – 75 тыс. руб..

Цены на квартиры в столице остались запредельными даже после небольшого падения

     За последнюю неделю цены на недвижимость в Москве упали еще на 0,3%. Кроме того, стало ясно, что на сегодняшний день жилье больше не является инвестиционным инструментом – его доходность оказалась ниже уровня банковского депозита. Такие данные привел аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН). Специалисты полагают, что столичные квартиры и дальше будут немного дешеветь. Одни эксперты уверяют, что этот процесс продолжится до лета, другие – что до нового года.
     Коррекция цен на квартиры в Москве продолжается. По данным ИРН, за последнюю неделю жилье в столице в среднем подешевело еще на 13 долларов за 1 кв. метр, или на 0,3%. Таким образом, среднестатистический «квадрат» стоит сегодня в долларовом выражении 4176 «зеленых». И хотя в большей степени проседает в цене по-прежнему низкокачественное жилье, коррекция постепенно начинает затрагивать и дорогой сегмент – квадратный метр в кирпичных и монолитных домах также подешевел на 0,2%. Все это радует тех, кто собрался покупать квартиру, и настораживает тех, кто на жилье хотел заработать. Если еще сравнительно недавно недвижимость считалась лучшим вложением средств, то сегодня средняя доходность жилья впервые за долгое время снизилась до уровня около 80% от банковского депозита. С этой точки зрения рынок уже просто рухнул, ведь еще на конец минувшего лета вкладываться в «метры» было в 12 раз выгоднее, чем размещать средства на счете в банке.
     О том, что на рынке жилья будет дальше, сегодня много спорят, высказывая самые разные суждения. Глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик поведал недавно, что рост цен возобновится в 2008 году. «Роста цен на жилье практически не было в этом году. В следующем году, в связи с цикличностью сдачи жилья, мы прогнозируем опять, с меньшей степенью, подъем цены», – сообщил он. Объясняя, при чем тут цикличность, чиновник привел в пример возросшие в два раза в 2006 году цены на жилье в обеих столицах. Это, по его версии, было обусловлено тем, что основной объем сдачи жилья пришелся на декабрь прошлого года. А еще г-н Круглик не исключил применения административных мер для регулирования этой проблемы.
     Между тем абсолютно не факт, что такие меры вообще понадобятся. По крайней мере в ближайшем будущем. Аналитики уверены, что роста, сопоставимого с прошлогодним, в сколько-нибудь обозримой перспективе от московской недвижимости ждать не имеет смысла. По словам генерального директора ИРН Олега Репченко, хотя нынешнее снижение цен и не может быть определяющем фактором в долгосрочной перспективе, по всей вероятности, цены будут падать и дальше. «Коррекция продлится до конца лета, – отметил он «НИ». – Дальше возможен некий рост, но не выше уровня инфляции». Причины этого, по мнению эксперта, просты – у москвичей сейчас просто нет денег на покупку столь дорогого жилья. «За прошлые годы цены взлетели в четыре раза, так что коррекция должна была случиться рано или поздно. Чрезвычайно высокий уровень цен не позволяет даже среднему классу покупать квартиры», – сообщил г-н Репченко. Впрочем, по его мнению, такое явление наблюдается только в Москве, в то время как в других крупных российских городах цены продолжают расти, и в ближайшее время не остановятся.
     Еще более оптимистичный для покупателей и пессимистичный для рынка прогноз выдал «НИ» вице-президент Всероссийской гильдии риелторов Константин Апрелев. «Думаю, что цены будут снижаться до нового года, а вполне возможно, что и в течение 2008 года, – рассказал он. – Хотя многое будет зависеть от того, как будут идти дела на рынке ипотеки. Если ставки продолжат снижение и упадут до уровня 8%, это может существенно увеличить спрос и оживить рынок».
     По словам г-на Апрелева, свою роль может сыграть и изменение мировой конъюнктуры цен на нефть. «Если американцы разбомбят Иран, цены на «черное золото» резко повысятся, а вместе с ними и доходы россиян вообще и москвичей в частности. Все это также может спровоцировать подъем стоимости жилья». В отсутствие же подобного форс-мажора, считает собеседник «НИ», недвижимость продолжит плавный спуск вниз.
     Несмотря на высказанный оптимизм, тем, кто задумался о покупке квартиры, специалисты советуют не затягивать со сделкой. «Для приобретения жилья сейчас на фоне всего последнего полугодия идеальная ситуация. Некоторые риелторы, видя стагнацию рынка, без вопросов готовы давать скиду до 10%. Когда рынок более или менее придет в чувство, добиться таких условий будет трудновато», – пояснил Олег Репченко.

     Скоро москвичи будут оплачивать капремонт жилья самостоятельно. Об этом говорится в рассмотренном Мосгордумой законопроекте «Основы жилищной политики города Москвы». Революционные положения подготовленного мэрией документа напугали даже единороссов – документ прошел первое чтение лишь с условием, что новации будут вводиться не сразу.
     В среду Мосгордума обсудила новую редакцию закона «Основы жилищной политики города Москвы». По словам первого замруководителя столичного департамента жилищной политики и жилфонда Эдуарда Якушенко, действующий с 1998 года закон был принят еще до появления Жилищного кодекса РФ (ЖК) и не соответствует его нормам. «Большая часть норм закона устарела, поэтому целесообразно принятие его новой редакции в соответствии с ЖК», – заявил он на пленарном заседании Мосгордумы.
     Серьезно видоизменившийся документ вызвал много вопросов у депутатов, но самую острую дискуссию вызвала норма, перекладывающая на москвичей обязанности по финансированию капитального ремонта жилья.
     Согласно ст. 75 законопроекта, расходы собственников жилых помещений в многоквартирном доме включают в себя плату за коммунальные услуги, за содержание и ремонт жилого помещения, услуги по управлению домом, а также плату за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Как говорится в документе, собственники квартир обязаны нести расходы по капремонту общего имущества в доме соразмерно своей доле в общей собственности на это имущество.
     Как следует из законопроекта, размер платы за содержание, текущий и капитальный ремонт определяется на общем собрании собственников с учетом «предложений управляющих организаций» или правлением ТСЖ (там, где оно имеется).
     Если же собрание не состоится или жильцы не смогут договориться между собой, будет применяться размер платы, установленный правительством Москвы.
     Господин Якушенко представлял документ в Мосгордуме дважды. Первый раз – на заседании профильной комиссии, накануне пленарного заседания. Тогда же и возник вопрос о том, каким образом предложенная система будет работать. Так, в документе ничего не сказано о том, где будут аккумулироваться накопления граждан на капремонт, кто отвечает за их сохранность, куда пойдут средства жителей домов, не имеющих персонифицированных счетов. Или же, каким образом власти будут принуждать граждан вносить платежи, если они на общем собрании решат не копить эти деньги, а, к примеру, скидываться на капитальные работы по дому по мере возникновения необходимости.
     Не ясно даже, что именно называется общим имуществом собственников квартир – в половине московских домов технические этажи сдаются в аренду городскими властями.
     Ответа не нашлось ни у замруководителя жилищного департамента, ни у других представителей мэрии. Как заявила представитель департамента экономической политики и развития города Марина Исаева: «Мы работаем над документами и стандартами, которые Москва предложит собственникам жилья».
     Однако больше всего депутатов обеспокоила возможная реакция москвичей.
     Как заявил в кулуарах председатель комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов, внести документ в таком виде означает вызвать очередную волну митингов возмущенных горожан. Чиновники возражали, что у них нет средств и если хоть частично не взять их с москвичей, программа капремонта просто провалится. В итоге остановились на том, что вводить в действие статью о капремонте одновременно со всем законом нельзя – нужен переходный период.
     К этому же выводу пришли и на пленарном заседании в среду, решив, что в течение этого периода будут отработаны механизмы перехода обязательств по финансированию капремонта от города к гражданам. Заодно было предложено разделить дома по категориям (старый жилой фонд, новостройки, дома ЖСК), чтобы начать с новостроек либо тех домов, где капремонт был проведен недавно, и «не делать подарков» владельцам дорогого нового жилья. А также четко прописать в законе все группы освобождающихся от платы льготников. Однако, по мнению части депутатов, действующее законодательство вполне позволяет московским властям не отказываться от взятых на себя обязательств по капремонту старого жилого фонда.
     Просто городские власти отказываются от такой возможности.
     «Жилищный кодекс действительно возлагает ответственность за капремонт на собственников, – заявил депутат Сергей Митрохин. – Но не надо забывать и про действующий закон «О приватизации», сохраняющий за бывшим наймодателем обязанности по непроизведенному капремонту». По словам Митрохина, он приветствует переходный период, но лишь в том случае, если за это время будут отремонтированы все нуждающиеся в этом на сегодняшний день дома.
     Между тем финансирование капремонта – далеко не единственное спорное положение в законопроекте.
     Так, депутат Михаил Антонцев обратил внимание на то, что при существующем дефиците жилья упрощается процесс перевода жилых помещений в нежилые. А Сергей Митрохин не нашел в базовом жилищном документе ни слова о том, что при переселении москвичи должны оставаться в своем районе, или же о возможности собственников самим реконструировать свое жилье. Зато появилась такая экзотическая норма, как выселение без предоставления другого жилья граждан, лишенных родительских прав. «Каким бы ни был плохим родителем человек, это все же не повод делать из него бомжа и усугублять криминогенную обстановку в городе», – считает Сергей Митрохин.
     По мнению одного из авторов действующего в Москве на сегодняшний день закона депутата Госдумы Галины Хованской, из него «вычищены» многие защищающие права граждан положения.
     Зато появились прямо противоречащие ЖК и потому недействительные статьи (по обмену социального жилья на частное). И, кроме того, в новой редакции закона большинство полномочий по регулированию вопросов жилищной сферы переходит от Мосгордумы к исполнительным органам власти, то есть делает ее более закрытой и бесконтрольной.
     К тому же, считает Галина Хованская, столичные власти слишком спешат с новым законом и не совсем правильно оценивают ситуацию. «Уже готов большой блок поправок в федеральный ЖК, и многое из того, что они сейчас из него переписывают в городской закон, будет ему противоречить», – отметила она.

Россияне против введения запрета на покупку второй или третьей квартиры

     Сформулированная не так давно российской властью вплоть до президента задача привести налогообложение недвижимости в рыночные рамки выросла в несколько параллельно существующих концепций: взимать налог исходя из рыночной стоимости жилья, из доходов его владельцев или же вводить повышенный налог только для собственников нескольких квартир. Пока ни одна из этих концепций безусловной поддержки в обществе не получила и перспектива введения нового налога сегодня одна из наиболее неоднозначно оцениваемых новаций власти. По оценкам Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), россияне в большинстве своем поддерживают идею реформирования налогообложения жилья. Москвичи, как ни странно, гораздо меньше деревенских жителей опасаются того, что за основу при расчете величины налога будет браться цена жилья.
     По данным ВЦИОМ, большинство россиян (68%) считает несправедливым, что налог на недвижимость не зависит от качества и рыночной стоимости жилья. Полагают, что это справедливо, 13% опрошенных. Причем таковых меньше в группе малоимущих респондентов и значительно больше в группе финансово благополучных граждан.
     Предложение исчислять налог на жилую недвижимость с учетом рыночной цены жилья 47% опрошенных воспринимают позитивно. Тех, кто оценивает это предложение негативно, несколько меньше – 37%. Доля сторонников такого нового налога выше всего среди жителей Москвы и Санкт-Петербурга – 66%. В провинции жители оказались более консервативны, и позитивно новую версию расчета налога воспринимает не более трети граждан. Причем чем меньше населенный пункт, тем меньше и сторонников нового налога. В селах, к примеру, противников нового способа исчисления налога по цене жилья практически в два раза больше, чем в Москве (22 и 12% соответственно). Удивительно это тем, что жителям столицы, где цены на жилье достигли заоблачных высот, казалось бы, наоборот, стоит больше опасаться введения налога на основе рыночной цены жилья.
     На вопрос, что должно стать основой для исчисления налога на недвижимость, наибольшее количество опрошенных -35% – ответило, что за основу необходимо принимать уровень доходов ее владельцев. Менее значимыми для определения ставки налога общественному мнению представляются такие факторы, как общий метраж квартиры, дома (10%), балансовая стоимость квартиры, составляющие расходы на ее строительство (10%) и местонахождение жилья (6%).
     Идея исчислять этот налог в зависимости от уровня доходов владельцев наименее популярна в группе материально обеспеченных опрошенных, где ее поддерживают 27% респондентов, тогда как в группах средне– и плохообеспеченных она, естественно, гораздо популярнее – 35-38%.
     Среди мер, способных ограничить спекуляции на рынке недвижимости, наиболее эффективной россиянам представляется введение повышенного налога на вторую или третью квартиру, причем процент сторонников этой меры за год возрос (с 28 до 36%). Немало тех, кто считает, что властям не следует ничего предпринимать, поскольку это нормальный рыночный процесс (18%) или это бесполезно (13%).
     Радует при этом тот факт, что экспроприаторские настроения общества по отношению к людям, имеющим в собственности несколько квартир одновременно, постепенно идут на убыль. С 21 до 14% сократилась доля сторонников уголовного наказания за спекуляцию жильем. За радикальные меры госрегулирования рынка жилья, то есть за запрет на покупку второй или третьей квартиры, высказываются сегодня лишь 9% опрошенных, в то время как год назад таких граждан было 12%.

Жилищный кодекс: вполне продуманные и предсказуемые последствия

Минрегион составил план расходования обещанных президентом денег

     В Министерстве регионального развития уже знают, как будут распределяться 250 млрд руб., которые в четверг обещал выделить на реформирование ЖКХ и переселение людей из ветхого жилья президент Владимир Путин. Вчера глава Минрегиона Владимир Яковлев, отметив, что «таких средств в нашем бюджете еще не было», дал понять, что разойдутся миллиарды довольно быстро. Ведь площадь ветхого жилья в России составляет 93 млн кв. метров, а площадь аварийного – 11,2 млн кв. метров.
     Напомним, что в своем послании Федеральному Собранию президент предложил создать фонд реформирования ЖКХ, средства которого должны направляться на решение важнейших проблем «коммуналки». В частности, не менее 100 млрд руб. предназначаются на программу переселения граждан из аварийного жилья, а 150 млрд руб. – на ремонт жилищного фонда. Однако г-н Яковлев подчеркнул, что для решения проблем российского жилого фонда необходимо и финансовое участие регионов. По его словам, до сих пор при расселении жителей из ветхих и аварийных домов средства федерального и регионального бюджетов расходовались из расчета 50 на 50. «Понятно, что сейчас, когда речь идет не об одном миллиарде, а о 100, власти некоторых регионов – таких, как Алтайский край, Корякский округ или Камчатская область, – не смогут обеспечить это соотношение. Поэтому будем подходить дифференцированно. Но софинансирование территорий тем не менее остается обязательным условием», – заявил глава Минрегиона.
     При участии местных властей и вовлеченности бизнеса Владимир Яковлев считает абсолютно реальной задачей расселение 11 миллионов ветхих квадратных метров за пять лет. Что же касается капитального ремонта жилья, то здесь рапортовать об успехах будет сложнее. По словам министра, около 3 млрд квадратных метров жилья в России имеют износ до 70%, причем 500 млн из них не ремонтировалось 40-50 лет. «Разве можно представить себе, что жители или даже местные власти своими силами смогут с этим справиться?» – отметил г-н Яковлев. В 2006 году доля капремонта жилья в России не превышала 0,8-0,9% объема всего жилого фонда в нашей стране. Минимальным же лимитом по капремонту является 2%, или 50-60 млн кв. метров в год.
     «Хватит ли денег на капремонт? А когда их вообще на что-то хватает?» – задал руководитель Минрегиона риторический вопрос и призвал не только тратить выделяемые миллиарды, но и пытаться сдвинуть с места забуксовавшую реформу ЖКХ. В частности, Владимир Яковлев надеется, что сам факт признания государством долгов по ремонту будет стимулировать создание товариществ собственников жилья. Ведь одной из причин нежелания россиян брать на себя управления своими многоквартирными домами является страх получить вместе с собственностью и обязанность нести расходы на капремонт. Для жителей новостроек это не такая уж и проблема, а для владельцев квартир в старых домах ремонт может стать непосильным бременем. Глава Минрегиона заверил, что предложения о распределении средств на капремонт тоже уже подготовлены. Но предупредил, что это еще не значит, что ТСЖ будут получать на свой баланс только отремонтированные дома. «При создании ТСЖ местные органы власти заключат соглашение с каждым конкретным домом, в котором будет оговорено, что будет сделано местными властями, а что – самими жителями», – уточнил г-н Яковлев.
     Другой поблажкой, обещанной министром, ТСЖ станет избавление от части налогов. Борьба за это сейчас ведется администрациями и законодателями многих российских городов, а в Минрегионе, по словам г-на Яковлева, уже готовы поправки в законодательство, предполагающие, что накопления ТСЖ на капремонт не будут облагаться налогом на прибыль. Кроме того, местным властям, в ведении которых находятся земельные налоги, «рекомендуется» не взимать их с ТСЖ.

Россия догоняет темпы жилищного строительства в СССР

     По данным Росстата, в первом квартале 2007 года в России построено 9,5 млн кв. м жилья – это более чем в полтора раза больше, чем за соответствующий период 2006 года. Экономисты уверены, что Россия стоит на пороге инвестиционного и строительного бума. Строители напоминают, что и таких темпов роста мало, чтобы удовлетворить потребности в жилье. Впрочем, и те и другие допускают, что победная статистика строительной индустрии связана с нацпроектом «Доступное жилье» – самые впечатляющие цифры роста достигались в регионах.
     Росстат опубликовал подробную информацию о строительстве жилья в январе-марте 2007 года. Зафиксировано резкое ускорение ввода в эксплуатацию жилых домов: в первом квартале построено 101,5 тыс. квартир общей площадью 9,5 млн кв. м, это на 51,1% больше, чем в первом квартале 2006 года.
     Отчасти такие высокие темпы роста связаны с необычной сезонностью: зима-2006 была очень холодной, многие стройки встали, соответственно, спад в строительстве был глубже, чем обычно, а в 2007 году все было с точностью до наоборот. Впрочем, опрошенные Ъ экономисты указывают, что только удачным стечением погодных обстоятельств объяснить всплеск в строительстве нельзя. И Юлия Цепляева из ING Russia, и Ярослав Лисоволик из Deutsche UFG уверены, что речь идет о начале инвестиционного бума (подробнее см. Ъ от 18 марта). По данным Росстата инвестиции в основной капитал в январе-марте выросли на 20,1% (2,7% за аналогичный период 2006 года и 13,7% за весь 2006 год).
     О том, какой мог бы быть рост после исключения фактора сезонности, можно судить по производству стройматериалов: кирпичей произведено 2,7 млрд штук (на 21,8% больше, чем в январе-марте 2006 года), цемента – 11 млн тонн (рост на 37%), железобетонных конструкций – 6,2 млн кубометров (24,1%). Господин Лисоволик полагает, что в 2007 году именно стройиндустрия будет «вытягивать за собой всю экономику».
     Впрочем, из материалов Росстата следует, что в региональном разрезе и абсолютные объемы строительства жилья, и темпы их роста крайне неоднородны. В аутсайдерах Ингушетия, где ввод жилья составил всего 1,3 тыс. кв. м, или 16,7% от уровня первого квартала 2006 года, и Ярославская область – 16,3 тыс. кв. м (56%). А в некоторых регионах количество жилья выросло в разы и даже десятки раз, впрочем, как правило, при довольно низких объемах, где речь может идти об одном-двух введенных в эксплуатацию многоквартирных домах.
     А вот лидеры неизменны: в Москве и Московской области построено в сумме почти 2,3 млн кв. м, или 24% всего жилья в стране. В 2005 и 2006 годах доля центра была несколько ниже – 22,8% и 22,4% соответственно. Впрочем, если в Москве ввод жилья в последние годы практически стагнирует – в первом квартале 2007 года он вырос всего на 1,3%, то в Московской области идет впечатляющий рост – в январе-марте здесь построено в 2,1 раза больше, чем за соответствующий период 2006 года. Заметим, что если по стране в целом жилищное строительство еще не достигло уровня 1990 года, то столичный регион его давно перерос (см. график). В 2006 году в Москве и области построено почти в 2,5 раза больше жилья, чем в 1990 году.
     Строители, опрошенные Ъ, сомневаются, что на успехах в строительстве успели сказаться принятые в связи реализацией президентского нацпроекта поправки в законодательство: многие из них либо еще не вступили в силу, либо только начинают реализовываться. Впрочем, замгендиректора компании «Новая площадь» Евгений Фетисов некоторую связь видит: «Есть мнение, что многие регионы специально задерживали сдачу домов в четвертом квартале 2006 года, чтобы перенести их на начало 2007-го и получить возможность рапортовать о резком росте жилищного строительства и реализации нацпроекта 'Доступное жилье'».
     Впрочем, в этом случае говорить о начале бума в строительной отрасли пришлось бы уже в 2006 году – по данным Росстата, рост в ней составил 15,2%. А гендиректор концерна «Крост» Алексей Добашин говорит, что в реальности рост строительства жилья не превысил 30%, причем в первую очередь благодаря индивидуальному жилищному строительству. Вместе с тем он отмечает, что в абсолютных цифрах увеличение несущественно: «Чтобы удовлетворить потребности населения в жилье, нужен рост не на 50%, а не менее чем в пять раз».

     Мосгорсуд оставил в силе постановление Зюзинского районного суда о выселении семьи Прокофьевых из дома в Южном Бутове. В четверг решение вступило в законную силу. Представители жильцов полагают, что приставы придут сносить дом уже в мае, и готовятся к сопротивлению.
     В четверг вступило в законную силу решение Зюзинского районного суда Москвы о выселении семьи Прокофьевых из домовладения, расположенного в поселке Южное Бутово. Как сообщала «Газета.Ru», 23 марта 2007 года судья Зюзинского суда Оксана Абдуллаева, рассмотрев иск префектуры Юго-Западного административного округа Москвы к нежелающим выселяться жильцам, постановила изъять из пользования Юлии Прокофьевой и ее сына Михаила земельный участок с расположенным на нем домом. В счет компенсации за утраченное жилье префектуру обязали выплатить ответчикам мизерную сумму – 1,5 млн рублей без предоставления жилплощади. Юлия Прокофьева сразу заявила, что намерена обжаловать решение судьи Абдуллаевой во все возможные инстанции.
     Через полтора месяца Московский городской суд приступил к рассмотрению кассационной жалобы. Процедура рассмотрения заняла около получаса.
     Около двадцати жителей Южного Бутова из числа тех, кто отказывается покинуть земельные участки, пришли к зданию Мосгорсуда заблаговременно. Громко обсуждая создавшееся за последние несколько лет положение, бутовцы проходили сквозь рамку металлоискателя на входе. Однако попасть в здание удалось не всем. Какая-то женщина поссорилась с милиционерами и судебными приставами, после чего ее ненадолго задержали. Позже сами бутовцы утверждали, что задержаны были три человека, однако честно признались, что конфликт возник из-за врожденной скандальности зачинщицы.
     Судебное же заседание началось с того, что судья-докладчик зачитала материалы дела.
     Чтение было прервано появлением ответчицы – Юлия Прокофьева вошла в зал в сопровождении депутата Государственной думы России Александра Лебедева, патронирующего семью в течение года, его помощника Александра Закондырина и еще нескольких депутатов Госдумы. За ними в зал ввалились опоздавшие бутовцы. Не обращая внимания на председательствующую Ирину Лемагину («Не надо нам мешать, мы рассматриваем дело!», «У нас нет мест!» – восклицала она), вошедшие заняли все свободное место между клеткой и лавками и принялись слушать продолжение чтения.
     После того как материалы дела, доводы сторон, а также резолютивная часть решения Зюзинского суда были оглашены, адвокаты Прокофьевых и представители истца недолго состязались в прениях сторон. Юристы префектуры сообщили суду, что Юлия Прокофьева дважды не согласилась решить дело мировым соглашением, отказавшись променять землевладение и домик без канализации, отопления и водоснабжения на две квартиры в Южном Бутове (обе по 37 квадратных метров), а потом на две квартиры в районе Кутузовского проспекта (по 50 квадратных метров). Адвокат Прокофьевой Олег Никифоров, комментируя кассационное представление, говорил, что «Зюзинский суд в своем решении вышел за пределы исковых требований» (истцы просили суд выселить ответчиков с предоставлением двух квартир), выражал сомнение в том, что «на участке будет возведено муниципальное жилье, а не коммерческое», а напоследок усомнился в правильности оценки земельного участка Прокофьевых.
     Представители Прокофьевых просили суд вернуть дело на новое рассмотрение. В свою очередь прокуратура и ответчики против этого возражали.
     Тройка судей совещалась около десяти минут. Выйдя из совещательной комнаты и отогнав от судейского стола пару бутовцев, обменивавшихся телефонами при помощи ручки одного из судей, председательствующая Ирина Лемагина огласила короткое решение.
     Московский городской суд оставил постановление нижестоящего суда в силе, а кассационную жалобу без удовлетворения.
     «С этого момента решение Зюзинского суда вступает в законную силу, – закончила судья Лемагина. – В течение десяти суток решение будет передано в канцелярию Зюзинского суда. Обжаловать решение Московского городского суда вы имеете право в течение года в президиуме Московского городского суда».
     «Позор! – кричали жители. – Мерзавцы! Твари!»
     «Они заранее приговор напечатали!» «Суд весь продажный!» «А не надо больше ходить по судам, хватит», – скандалили в зале и у дверей три десятка человек. Судьи вызвали милиционера и в его сопровождении уехали куда-то на лифте. Сама Юлия Прокофьева плакала в стороне. Ее утешал депутат Лебедев.
     Помощник депутата Закондырин тем временем охотно предсказывал развитие событий. «Будет просто-напросто повторение того, что случилось год назад, – сказал он «Газете.Ru». – Я думаю, что все начнется 15 мая. К этому дню в Зюзинский суд поступит сегодняшнее решение, за несколько дней судебные приставы-исполнители подготовят документы для исполнения иска… Сначала они, скорее всего, просто придут в дом и предложат покинуть участок. И может быть, 25-го или 26-го мая начнется принудительное выселение».
     По словам Александра Закондырина, в поселке в ближайшие дни будет развернут штаб сопротивления, который существовал в июне-июле 2006 года. Собеседник не исключил, что в него войдут члены партии «Справедливая Россия», в которую с недавнего времени влился депутат Лебедев с командой.
     Глава инициативной группы жильцов Владимир Жирнов на вопрос, что теперь будут делать жители Бутова, ответил осторожно: «Народ встанет не защиту конституционных прав». И добавил, что такое возможно, когда «политика Лужкова идет вразрез с политикой Владимира Путина».

     Вину за цены на лондонское жилье – а от них у человека слабонервного запросто навернутся слезы на глаза – часто возлагают на богатых россиян, полюбивших британскую столицу. Но и на их родине рынок недвижимости раскален добела. Цены постоянно ползут вверх; в больших российских городах новостройки растут как грибы.
     Если не брать в расчет сырьевые отрасли, – а именно они преобладают в российской экономике – российские компании, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, в 2006 г. эмитировали больше новых ценных бумаг, чем предприятия любого другого сектора. И все же бум в этой сфере подпитывается прежде всего кредитами. По оценке инвестиционной компании 'Ренессанс Капитал' у крупных фирм, специализирующихся на массовой застройке, собственный капитал составляет лишь 10% от общего объема активов. Тем не менее, их рублевые облигации пользуются у инвесторов немалой популярностью. Принося доход в размере 9-10%, ценные бумаги строительных компаний 'первого эшелона' торгуются на том же уровне, что и облигации основных эмитентов из секторов, производящих потребительские товары.
     Однако долговые обязательства, выпускаемые российскими фирмами, специализирующимися на недвижимости – более рискованный объект для вложения. Структуру капитала здесь определяет преобладающая в секторе модель деловых операций. Крупные компании, работающие с коммерческой недвижимостью, как правило, имеют и строительные отделения: в результате превалирует тенденция 'построить и продать', а затем взяться за следующий крупный проект, а не создавать портфель недвижимости для сдачи в аренду, который приносил бы фирме стабильные рентные доходы. В условиях быстро растущего рынка недвижимости, где, вероятно, до 40% объектов приобретается с целью вложения денег, эта система срабатывает. Способствует ее эффективности и предоплата, – по сути она представляет собой беспроцентный кредит, возвращаемый 'натурой' – которую вносят будущие владельцы жилья. В разных вариантах подобные взносы обеспечивают до двух третей финансирования среднестатистического строительного проекта.
     Помимо того, что эта система поощряет непрерывное новое строительство, она создает на рынке волатильность – если рост цен на недвижимость снизится, иссякнет и поток взносов на 'нулевой стадии'. Кроме того, непонятна судьба таких взносов, если на рынке наступит спад, и компании начнут 'лопаться'. Теоретически в этой ситуации погашение облигаций должно обладать приоритетом перед многими видами предоплаты. В реальности же, из-за политических соображений держатели облигаций могут оказаться в 'хвосте' очереди претендентов на возвращение вложенных средств.