Волна народного протеста докатилась до Рублевки

Жулебино
     «Новая» уже сообщала о том, что в Жулебино произошли избиения и задержания жильцов. К участку активистки Светланы Левчишиной приехали милиционеры во главе с участковым и предложили ей проехать в ОВД, чтобы там уладить какие-то формальности. Светлана согласилась сделать это около своего дома, не захотела ехать в ОВД. Тогда один из милиционеров начал ее избивать. На шум вышла сестра Светланы Татьяна Кадиева, которую тоже избили. В итоге обеих женщин увезли в ОВД «Жулебино», якобы за хулиганство. Также в отдел были доставлены депутат Митрохин и помощник депутата Лебедева Закондырин, пытавшиеся отбить женщин. Закондырина будут судить.
     Когда друзья и родственники пришли к ОВД, чтобы поддержать Светлану и Татьяну, к ним вышел милиционер, направил на безоружных автомат и, передернув затвор, пригрозил, что будет стрелять. Действия майора один из очевидцев события заснял на камеру мобильного телефона.
     Когда женщинам удалось освободиться, племянники отвезли их в травмопункт. Теперь Светлана боится выходить из дома, окруженного милицией. На сестер заведены уголовные дела.

Кунцево
     На митинг против незаконной застройки вышла молчавшая до сих пор Рублевка. Люди хотели обратить внимание властей на то, что работы по адресу: Рублевское шоссе, 111-А, ведутся без ордеров, которые были отобраны у строителей по решению специальной комиссии во главе с первым замом мэра Ресиным еще в конце мая, когда в котловане произошло обрушение грунта. За время стройки было вырублено огромное количество редких видов тополей и вязов, и расстояние от котлована до оставшихся елей и берез стало значительно меньше положенных 30 метров. С помощью милиции стройка была приостановлена. Хотя компания «Кунцево-Инвест», заказчик работ, уже не раз платила миллионные штрафы, строительство элитного 23-этажного дома с вертолетной площадкой продолжается.

Улица Удальцова, 8
     В понедельник прошел митинг против постройки двух высотных домов в непосредственной близости от поликлиники и детского сада. Вырубка деревьев под застройку уже началась, и вряд ли ситуацию спасут чудесные елочки, посаженные на месте пеньков Сергеем Митрохиным, лидером московского «ЯБЛОКА», ведь руководство поликлиники строительство поддерживает. Пока что депутату удалось спасти только гаражи, расположенные по адресу: Удальцова, 16. Сначала замглавы управы Кузьмичев велел рабочим разобрать гаражи, но потом приехал Митрохин, и гаражи оперативно вернулись на место.

Рынок дорогого жилья в Москве не может найти покупателя

     Доля элитных объектов в Москве не превышает 4-5%, но в ценовом выражении они занимают порядка 30% рынка. По данным агентства недвижимости «Калинка-Риэлти», объем рынка элитных новостроек в столице составляет более 5 млрд долл. Однако высокая стоимость квадратного метра еще не гарантирует девелоперам и агентствам недвижимости высокие прибыли: предложение на рынке дорогого жилья не соответствует запросам покупателей. В результате элитные объекты простаивают и ищут своего потребителя по полтора года.
     В столице сейчас насчитывается около 350 тыс. кв. м нового элитного жилья на разных стадиях строительства. По оценкам компании Blackwood, первичный и вторичный рынки в сумме дают порядка 500 тыс. кв. м. Но и эти полмиллиона «квадратов» выглядят каплей в море общего объема квартир. Игроки рынка связывают это с трудностью поиска площадок под элитный объект: землю под эконом-класс найти гораздо легче. При этом в ценовом соотношении, если не учитывать дома, строящиеся в рамках социальных программ, на «элитку» приходится почти треть рынка жилья. Но, несмотря на дороговизну, далеко не все застройщики и продавцы получают соответствующие прибыли: спрос и предложение в элитном сегменте соотносятся плохо.
     Основную часть (72%) дорогого жилья на рынке составляют объекты со стоимостью от 10 тыс. до 20 тыс. долл. за кв. м. Покупатели же ищут квартиры, «квадрат» в которых стоит 8,5-15 тыс. долл., – на такие цены ориентируются 84% потребителей. Аналогичные несовпадения наблюдаются и в предпочтениях по площади квартир: спрос существует на квартиры с метражом 136 кв. м, тогда как на рынке выставлены объекты по 177 кв. м. В итоге рынок элитного жилья предлагает жилье по цене 3-3,5 млн долл. за квартиру, тогда как покупатели готовы потратить около 1,8 млн долл., констатируют эксперты агентства «Калинка-Риэлти». Это становится причиной длительной экспозиции объектов на рынке: более половины квартир компании не могут продать в течение полутора лет.
     Аналитики отмечают, что далеко не каждый покупатель готов платить за респектабельное жилье в районе Остоженки более 3,5 млн долл., и это является одной из причин того, что рынок постепенно уходит из центра. «Девелоперы охотно берутся за освоение промзон в центре, а также смещают элитные акценты в сторону популярных, но не центральных районов», – поясняют в компании «ДОН-Строй». В частности, сейчас раскручиваются Хамовники, Плющиха, Замоскворечье. «Элитные объекты появляются за пределами Садового кольца, а бизнес-класс уже выходит в Подмосковье», – добавляет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Основные ставки делаются на будущий деловой центр «Москва-Сити», «Большой Сити» и «Золотой остров», где должны сформироваться новые элитные районы.
     Рынок элитного жилья традиционно считается наиболее стабильным: он меньше других подвержен ценовым колебаниям. Доказательство тому – постепенное повышение цены квадратного метра дорогого жилья, тогда как эконом-класс с начала года только дешевел. Однако, по данным агентства недвижимости «Новое качество», стоимость элитного жилья в целом стабилизировалась. «Цены растут, но незначительно. На рынке новостроек это связано исключительно со степенью их готовности. По некоторым объектам, где изначально была завышена стоимость, она снижается», – добавляют аналитики агентства «Новое качество». И все же эксперты уверены в дальнейшем росте цен – на 1,5% в месяц. Однако такое удорожание может отпугнуть и без того неактивных покупателей элитного жилья.

Поведение застройщиков и покровительствующих им властей усиливает социальное напряжение в обществе

     Сломанные нос и ноги, выбитые зубы и разбитые головы, стрельба по безоружным манифестантам, защищающим свою собственность, из травматического оружия. Что должно еще случиться на бесконечных строительных площадках Москвы, чтобы власти – столичные ли, федеральные ли – наконец поняли, что происходит нечто неправильное. Застройщики или милиционеры, чаще всего принимающие их сторону, должны пустить в ход против неугомонных граждан настоящее, табельное оружие? Начать избивать обывателей, отстаивающих детские площадки возле своих домов, скверы, парки, да и, в конце концов, просто нормальное жизненное пространство, не только железными кулаками (как героический майор Игорь Новиков, по-свойски поучивший уму-разуму участницу митинга против строительства нового Дон-строевского дома-монстра в Щукине шестнадцатилетнюю Марию Коледу), но прикладами автоматов? Травить манифестантов газами? Безжалостно давить их бульдозерами? Или жители должны в ответ на «точечные застройки» возводить «точечные баррикады» и взяться за пресловутые булыжники или колья?
     Сводки со строек лужковского капитализма все больше напоминают прифронтовые.
     А строительные площадки уже давно куда правильнее именовать строительными фронтами. Строительный главнокомандующий столицы г-н Ресин мог бы каждое утро докладывать начальнику всея Москвы г-ну Лужкову о событиях на этих самых фронтах. К примеру, так: «Ночь на участке «Щукино» северо-западного фронта прошла относительно спокойно. Доблестным экскаваторщикам «Дон-Строя», несмотря на непрекращающиеся психические атаки со стороны жителей микрорайона и поддерживающих их политических экстремистов, удалось поднять три ковша грунта, углубив, таким образом, еще на полметра плацдарм для будущего строительства. На участке «Южное Бутово» юго-западного фронта идут тяжелые позиционные переговоры между жителями и управой». И так далее и тому подобное.
     Впрочем, до создания оперативных штабов и чрезвычайных советов дело и в охваченной золотой строительной лихорадкой Москве, и в других российских городах, где она, в соответствии с меньшим количеством оборачивающих там капиталов, зверствует не с такой всесокрушающей силой, дойдет, только если случится настоящее ЧП. Какое – после всего того, что уже было, трудно даже вообразить.
     При такой стоимости квадратного метра ни компании-застройщики, ни подмахивающие им документы, невзирая на экологические, технические и прочие нарушения, власти за ценой не постоят.
     Все попавшиеся под горячую строительную руку ребра и носы будут сломаны, уголовные дела на всех не по делу встревающих общественно-политических активистов заведены, все заведомо ложные клятвы даны, все взятки получены. Обогащаться ведь нужно здесь и сейчас. Пока высокие мировые цены на российское топливо обеспечивают предельную стоимость и хорошую ликвидность недвижимости. Пока сидит в своем кресле этот конкретный мэр (речь не только о Лужкове и его подчиненных, но и начальниках и чиновниках иных городов) и его присные. Одно из главных бизнес-правил России – «кто успел, тот и съел». Завтра рухнувший нефтяной рынок обвалит и рынок недвижимости, и то, что вчера можно было продать за 5 условных рублей, нельзя будет сбыть и за рубль. Через день или месяц «имеющего понятия» и способного «войти в положение» мэра могут посадить, и вслед за этим разорвется и заботливо выстроенная цепочка получения земельных отводов, визирования самых безумных строительных проектов, положительных экологических и иных экспертиз. Это сегодня на пятачке, где место для небольшого особнячка, можно разрешить возведение многоэтажного комплекса, а во дворе жилого дома, наплевав не только на интересы его жильцов, но и на особенности ландшафта, подземных коммуникаций и прочую ерунду, дозволить рыть многоуровневый подземный гараж. Неважно, что из-за новостроя пострадает историческая застройка. Никого не пугают и возможные провалы грунта. Всем, кому нужно, заплачено; все, кому должно, получили откаты, и остановить очередную конкретную стройку, пробитую ломом связей, взяток и подкупов, можно таким же ломом. Связей, телефонного права, мзды.
     Чтобы остановить идущий по стране строительный беспредел, должно произойти невозможное. Власти должны перестать относиться к собственному народу как к строительному мусору. Спокойствие, здоровье, благополучие, наконец, собственность которого может быть в любой момент принесена в жертву очередному проекту.
     Далеким от политики обывателям, возможно, впервые в жизни начинающим задумываться о своих гражданских правах и свободах, защищая свое имущество, свой маленький мирок, все равно о каком проекте идет речь – политическом или строительном.
     После многих лет официального осуждения жертв, брошенных в жерло революций, после обличения коммунистических «строек на костях» те же самые официальные лица забрасывают сломанными костями и выбитыми зубами стройки капитализма. Все, как в советском учебнике по политэкономии – «ради получения сверхприбыли капиталисты не остановятся ни перед чем».
     Чем такое отношение к своему народу заканчивалось в нашей стране, можно почитать все в тех же старых учебниках.
     Пока страницы новых пособий не пополнились свежими рассказами о «булыжниках пролетариата», строителям очередного «города-сада» невредно полистать и те, что давно списаны в утиль.

Протест против точечной застройки закончился дракой

     В Москве на улице Маршала Бирюзова в среду вечером были жестоко избиты члены «Авангарда красной молодежи» (АКМ) и Союза коммунистической молодежи (СКМ), участвовавшие в пикете против точечной застройки в Щукине. Одному из активистов сломали руку и выбили зубы. Пострадавшие уверены, что напавшие на них кавказцы, вооруженные битами и травматическим пистолетом, являются сотрудниками «ДОН-строя». В строительной компании заявили о непричастности к инциденту и назвали его «провокацией». Вчера вечером 150 жителей и активистов АКМ перекрыли автомобильное движение по улице Маршала Бирюзова.
     Инциденту предшествовал пикет жителей против строительства компанией «ДОН-строй» жилого корпуса возле дома 41 по улице Маршала Бирюзова. «Акция закончилась около 21.00, после чего активисты АКМ и СКМ, участвовавшие в пикете, пошли к метро. В районе дома 31 по улице Маршала Бирюзова из подворотни вышли четверо кавказцев, они догнали нас и начали избивать,– рассказал один из лидеров столичного движения 'Народ' (движение, возглавляемое зампредом московского 'Яблока' Алексеем Навальным.– Ъ) Петр Милосердов.– У одного из нападавших была бита, а другой стал стрелять из травматического пистолета». Как рассказал Ъ лидер АКМ Сергей Удальцов, пострадало четыре человека, которых увезла скорая: члену СКМ Владимиру Ермакову сломали руку и выбили зубы рукояткой пистолета, а жителю Митина Марату Галимзянову, участвовавшему в пикете, повредили позвоночник.
     Строительство жилого дома на улице Маршала Бирюзова предусмотрено постановлением правительства Москвы «О комплексной реконструкции района Щукино». Первая версия документа разрешала строительство восьмиэтажного дома, однако в проектной документации, датированной 2005 годом, речь шла уже от 35-этажном доме с автостоянкой, застройщиком которого выступает компания «ДОН-строй». При этом с горожанами строительство никто не согласовывал, хотя это требуется по законодательству.
     Активисты и жители уверены, что напавшие на них кавказцы связаны с «ДОН-строем». После инцидента милиция задержала нападавших и доставила их в ОВД «Щукино». Как сообщила Ъ глава инициативной группы жителей Любовь Тронева, приглашенные свидетелями горожане видели, как у нападавших проверяли документы: все четверо кавказцев оказались сторожами в СМУ-2, строительном подразделении «ДОН-строя». В УВД Северо-Западного административного округа отказались комментировать заявления жителей. «Пока идет дознание, и в интересах следствия подробности и фамилии задержанных не оглашаются»,– заявила Ъ пресс-секретарь УВД Наталья Уварова.
     В «ДОН-строе» какую-либо связь с нападавшими категорически отрицают. «Сотрудники компании не имеют никакого отношения к этому инциденту,– заявила Ъ пресс-секретарь строительной компании Екатерина Куканова.– Нами получена вся разрешительная документация для строительства. Такие инциденты являются провокацией, как и информация о том, что представители компании 'ДОН-строй' участвуют в столкновениях с жителями».
     Столкновения между жителями и строителями в последние месяцы происходят регулярно. В конце июля жители Кунцева подрались со строителями на улице Академика Павлова, начавшими строительство жилого корпуса на месте спортплощадки. Похожая ситуация сложилась на улице Фотиевой в Западном округе, где на месте детского сада ведется строительство дома: в середине июля жители подрались со строителями и милицией. В начале прошлой недели произошла драка со строителями в Жулебине, на месте возведения торгового центра. «Пример Южного Бутова показал, что силовое противостояние – наиболее эффективное,– считает зампред московского 'Яблока' Алексей Навальный.– Кроме того, переизбрание мэра Юрия Лужкова многие компании восприняли как команду к действию и активизировали строительную деятельность. Свое влияние оказывают и предстоящие выборы в Госдуму, ведь на защите жителей многие политики хотят заработать политические очки. Сочетание всех этих факторов и приводит к обострению конфликтов».
     Вчера поздно вечером жители района Щукино вместе с активистами АКМ (всего около 150 человек) перекрыли улицу Маршала Бирюзова, требуя появления префекта СЗАО Виктора Козлова. К месту проведения несанкционированной акции выехала милиция.

ТОЧЕЧНАЯ ЗАСТРОЙКА В МОСКВЕ: ПЕРВАЯ КРОВЬ

     В Москве появились первые жертвы в рядах участников акций против точечной застройки дворов. В микрорайоне Щукино охранниками строительной компании были зверски избиты восемь пикетчиков (переломы рук и ног, травмы головы, позвоночника и т.д.). Милиция заявила, что трое нападавших задержаны: в их машине найдены две биты, электрошок, нож и травматический пистолет, из которого они стреляли по пытавшимся убежать людям.
     Но несколькими днями раньше в том же микрорайоне с такими же пикетчиками на площадке «Дон-строя» разбирались милиционеры во главе со старшим участковым майором Игорем Новиковым (несовершеннолетней Маше Коледе сломали нос, повредили ребра). В ГУВД столицы, однако, заявили, что «о драке, избиениях и травмах информации нет». В «Дон-строе» тоже после каждого инцидента утверждают, что на их площадках «никаких столкновений с участием представителей компании не было, пострадавших нет».
     Конечно, в любой цивилизованной стране за подобные «художества» у компании немедленно отобрали бы лицензию и навсегда выгнали с рынка. Естественно, «боевики»-охранники получили бы тюремный срок, а их хозяева – многомиллионные иски от пострадавших. Но мы, как видно, до цивилизованности еще не дожили, и потому правоохранительные органы в подобных случаях как минимум не вмешиваются в конфликты. А нередки случаи, когда милиция и даже ОМОН выступают на стороне «более богатого», как утверждают участники пикетов, не бескорыстно.
     Непонятно, куда смотрят власти. Еще 27 июня на заседании Мосгордумы, где рассматривалось переназначение Юрия Лужкова на должность мэра, градоначальник заявил: «Больше точечного строительства в городе не будет!» А 1 августа он же письменно распорядился не выдавать разрешение на строительство новых объектов точечной застройки. О судьбе уже начатых объектов мэр сказал, что решения по ним будут приняты после анализа мест размещения. Однако ни анализа, ни решений до сих пор нет, и застройщики, пользуясь бездействием власти, торопятся застолбить бетонными фундаментами спорные площадки. В свою очередь жильцы разрушаемых дворов понимают, что могут надеяться лишь на себя, на собственную сплоченность и гражданское мужество. В результате противостояние выливается в мордобой в дворовых скверах и песочницах.
     Любопытно, что на днях жизнь поднесла эксперимент. Одной из площадок точечной застройки был выбран двор дома по 1-му Труженикову переулку в Хамовниках, где живут четверо действующих судей Конституционного суда. В связи с этим председатель КС Валерий Зорькин написал протестное письмо столичному мэру, в котором указывает на подтасовку данных в разрешительной документации, нарушение генплана развития столицы и т.д., а также на самоуправство сотрудников органов власти. И, естественно, просит данную стройку отменить.
     Пока неизвестно, как отнесется мэр к просьбе столь важного чиновника. До этого случая секретарь комитета защиты москвичей Алексей Навальный утверждал, что любые обращения по инстанции бессмысленны и что даже по судебному решению приостановить строительство за последние пять лет удавалось лишь в одном из 99 случаев. А вот если жители дома подрались со строителями или сломали им забор, то тут больше шансов на успех.
     Может, в конце концов и конституционным судьям придется вооружаться дрекольем?

ПОДРОБНОСТИ
     Двор дома N 41 по улице Маршала Бирюзова вчера был похож на бурлящий котел: у подъездов толпились люди и, не стесняясь в выражениях, обсуждали недавнее побоище.
     – Это просто кошмар, ужас! – не может подобрать слов Наталья Лапаник. – Я возвращалась вечером из магазина, навстречу шли члены инициативной группы. Вдруг на них набросились четыре кавказца. Я такой жестокости еще не видела: били наотмашь, не жалели ни подростков, ни стариков. И кричали: «Чтоб больше вас здесь не было!» У меня до сих пор перед глазами кровь...
     Избиение всех повергло в шок. По словам Александра Кульпина, члена инициативной группы из жильцов 41-го дома, они после акции шли к метро. Всего человек 30, мужчины и женщины от 15 до 70 лет. Возле угла дома их встретили четверо охранников строительной компании. Кепки надвинуты на глаза, накачанная мускулатура, у одного на поясе бейсбольная бита.
     – Они напали не сразу. Сначала пропустили нас вперед, затем набросились сзади, – вспоминает Александр Кульпин. – Четыре бугая, настоящие машины для убийства. Вклинились в толпу и буквально начали месить стариков и подростков. Один колотил битой, второй лупил по головам прикладом травматического пистолета. Слава Богу, хоть женщин не трогали...
     В итоге восемь человек попали в больницу, остальные отделались синяками и ушибами. Одному жильцу сломали ногу, другому выбили зубы, у третьего открытая рана головы, у четвертого перелом локтевого сустава... А одного мужчину охранники вообще повалили на землю и колотили битой и ногами. Чем это для него закончится, врачи пока прогнозировать не спешат.
     – Кстати, когда милиция схватила охранников, у них в машине обнаружили не только биты, но и билеты на самолет в Якутск на сегодня, – говорит Кульпин. – После расправы планировали быстренько улизнуть. Вот только нас запугать не получится. Теперь мы точно будем стоять до конца.

     Юрий Лужков потребовал разобраться с дракой около стройплощадки на улице Маршала Бирюзова. Для того чтобы московский градоначальник обратил внимание на нескончаемые строительные войны в московских дворах, потребовались выбитые зубы, переломанные ноги и руки и сотрясение мозга.
     Как стало известно, мэр Москвы Юрий Лужков дал поручение столичному ГУВД срочно разобраться с инцидентом, который произошел в среду вечером на улице Маршала Бирюзова, об этом заявил в пятницу пресс-секретарь столичного градоначальника Сергей Цой. «Конфликт вылился в столкновение жителей с неизвестными лицами, – цитирует Цоя «Интерфакс». – По заверению руководства ГУВД Москвы, в ближайшее время доклад будет получен, и будут приняты оперативные меры по расследованию инцидента». «Руководством ГУВД будут сделаны соответствующие выводы», – добавил пресс-секретарь мэра.
     Как сообщалось ранее, в среду были жестоко избиты участники акции против уплотнительной застройки в Щукине.
     Неизвестные переломали ноги, разбили головы и выбили зубы восьмерым возвращавшимся со схода возле дома №41 по улице Маршала Бирюзова пикетчикам. Группа из 8-10 молодчиков, размахивающих битами и пистолетами (по счастью, не боевыми, а травматическими) встретила их на пути к метро. Жертвами стали и двое случайных прохожих. На место происшествия приехал наряд из ОВД «Щукино» и троих из нападавших задержал. В их машине ВАЗ-2111 милиционеры нашли две биты, электрошок, нож и травматический пистолет, из которого нападавшие стреляли по пытавшимся убежать людям.

Как воюет Щукино    Это не первый крупный конфликт противников уплотнительной застройки с одним из крупнейших застройщиков Москвы.    17 августа во время предыдущей акции протеста милиция жестоко избила 16-летнюю активистку    В имевшем столь кровавые последствия сходе участвовали около 100 человек: местные жители, представители Союза инициативных групп Москвы из Митина, Бутова, Жулебина, Дмитровского проезда, а также активисты левых движений. Пикетчики ожидали встречи с префектом СЗАО Виктором Козловым. Но, как выяснилось, он приехал на стройку около 17.00 с тележурналистами и, рассказав перед камерами о благополучной обстановке, удалился.

     В четверг вечером на митинг в Щукино собрались уже более 200 человек.
     Возмущенные люди хотели услышать мнение о произошедшем от исполнительной власти. Узнав, что, несмотря на специальное приглашение, префект снова уклонился от встречи, участники акции вышли на проезжую часть и на 30 минут перекрыли движение. Они скандировали: «Козлов – в отставку!», «Долой «Дон-Строй» и «Лужков, уплотняйся сам!» И только на следующий день последовало заявления мэра Лужкова.
     По данным на 19.00 пятницы, Хорошевский суд решает вопрос о выдаче санкции на арест задержанных, а оперативники выясняют, есть ли связь между ними и застройщиком.
     Сами участники акции считают, что бойню устроили люди, имеющие прямое отношение к «Дон-Строю». По словам помогавшей милиции в опознании бандитов Маргариты Оболенской, их машина была задержана при въезде на остановленную стройку по адресу улица Бирюзова, 31. Другие пострадавшие, а также попавшиеся под руку отморозкам случайные прохожие, утверждают, что нападавшие выбегали именно со стороны стройки.
     «Потом в отделении милиции нам объяснили, что это была показательная акция», – рассказал «Газете.Ru» Кирилл Зверев, который со своим другом Максимом Лапшиным в это время просто шел в магазин. По его словам, у всех задержанных были билеты на самолет в Иркутск на эту же ночь и паспорта граждан Дагестана.
     Как утверждает проведший всю ночь в ОВД член Союза инициативных групп Александр Кульпин, задержанные официально числятся вахтерами и сторожами на стройке ГП «СМУ-2» (подразделение «Дон-Строя») – соответствующие удостоверения были найдены у них в карманах, и проживают на остановленной стройке по адресу: Бирюзова, 31. Кроме того, как считает Кульпин, двое из задержанных принимали участие в избиении пикетчиков 9 августа (по факту этой драки также возбуждено уголовное дело). «Один из них сцепился 9 августа именно со мной», – утверждает Александр Кульпин.
     В ОВД «Щукино» уже назвали обнаруженные у задержанных удостоверения «липовыми». А пресс-служба окружного УВД вообще отказывается давать какую-либо информацию «в интересах следствия».
     Застройщик называет столкновения «провокацией». В сегодняшнем обращении ГК «Дон-Строй» к СМИ, как и в прежних заявлениях, пресс-служба компании утверждает, что «сотрудники компании с начала строительства и по сегодняшний день не участвовали в столкновениях с местными жителями, в том числе не принимали участия в инциденте 22 августа».
     Застройщик считает, что его стройплощадку превращают в политическую трибуну «маргинальные политические движения».
     «На протяжении последних недель лица, не являющиеся жителями «Щукино» и не имеющие отношения к данному строительству, провоцируют конфликтные ситуации на ул. Маршала Бирюзова, объясняя их защитой прав жителей. Однако подобное вмешательство лишь мешает конструктивному диалогу между застройщиком, муниципальными властями и местными жителями», – говорится в обращении. Компания также подала в УВД СЗАО и прокуратуру заявления в связи с тем, что «несанкционированные мероприятия мешают проведению строительных работ и наносят серьезный финансовый и репутационный ущерб».
     По мнению директора института «Коллективное действие» Карин Клеман, избиение москвичей, скорее всего, спишут на хулиганство.
     «Хорошо, что Юрий Лужков хоть как-то отреагировал на эту безобразную ситуацию, – заявила госпожа Клеман «Газете.Ru». – Но общая ситуация с «Дон-Строем» в городе позволяет сомневаться, что к компании будут приняты меры. Благодаря своим хорошим отношениям с городскими властями она находятся на особом положении и чувствует себя хозяином города». По словам Карин Клеман, участники акции на Бирюзова, 41 обратились в Мосгордуму и Госдуму с просьбой взять расследование под контроль. В частности, по линии проверки их причастности к застройщику. «Мы требуем, чтобы эта версия была тщательно проверена. Это заказное нападение, и нельзя допустить, чтобы его списали на хулиганство», – отметила она.

Столкновение в Щукино

     В московском районе Щукино в четверг вечером несколько десятков человек заблокировали почти на полчаса улицу Маршала Бирюзова. Они требовали встречи с префектом Северо-Западного округа Козловым и представителями правоохранительных органов. Причина – острый конфликт, сложившийся между жителями Щукино, Митино и других районов этого округа и строительной компанией «ДОН-Строй». Впрочем, то, что происходит сегодня в столице вокруг так называемой точечной застройки, которую на словах запретил московский мэр Юрий Лужков, – это уже не просто конфликт, а почти война.
     Действительно, накануне перекрытия улицы, 22 августа, на пикетчиков, протестовавших против возведения здесь 35-этажного здания с подземными гаражами, было совершено нападение. Членов инициативных групп местных жителей, а также поддержавших их представителей ряда общественных организаций и партий уже после окончания акции по дороге к метро избили бейсбольными битами и даже открыли по ним стрельбу из травматических пистолетов. Вот как описывает ситуацию один из участников происшествия, первый секретарь московского СКМ Сергей Довгаль: «То, что нападавшие поджидали активистов борьбы с «точечной застройкой», сомнений не вызывает. Они не щадили ни женщин, ни подростков. При этом открыли стрельбу. Милиция, как всегда в таких случаях, не спешила и прибыла крайне поздно. Среди участников акции много пострадавших, в том числе серьёзно».
     Приехавшая по вызову «скорая помощь» увезла восемь человек. Коммунисту Владимиру Ермакову разбили голову и выбили зуб, жителю Митина члену КПРФ Марату Карамезянову повредили позвоночник, одному из жителей Бутова сломали ногу, пострадали и прохожие, к акции отношения не имевшие. Так сказать, «за компанию». Нерасторопная милиция всё же задержала троих из нападавших. В их машине нашли те самые биты, травматические пистолеты и электрошокеры. По неофициальным сведениям, они оказались сотрудниками охранного предприятия «ДОН-Строя».
     По официальным же сведениям получается, что не было вообще ничего. Или почти ничего – только пробитые головы и поломанные кости горожан. В руководстве «ДОН-Строя» заявляют, что действуют исключительно в рамках закона, а незаконными и провокационными являются сами акции протеста. Во-первых, потому, что в них участвуют не только местные жители, под окнами которых развернулась стройка, но и представители общественных организаций. Солидарность же, судя по всему, воспринимается «донстроевцами» как большое преступление. Ну а во-вторых, и местным жителям протестовать незачем: все бумаги и разрешения на строительство у компании, мол, имеются.
     Бумаги-то, может, и имеются, только вот жителям от этого не легче. По их словам, разрешение было выдано на строительство 8-этажного дома, а потом он вдруг превратился в 35-этажный, с офисными помещениями и четырёхуровневой подземной стоянкой. Помимо всего прочего, полагают они, такое строительство просто опасно из-за местных геологических особенностей: грунт может провалиться, а соседние дома пойти трещинами. И полученное «ДОН-Строем» разрешительное заключение Государственной экологической экспертизы №1222, которое демонстрируют им представители фирмы, вовсе не успокаивает.
     Увы, слишком хорошо известно, что в сегодняшней России большие деньги помогают получить какие угодно разрешения. В московском строительном бизнесе деньги крутятся не просто большие – огромные. А «ДОН-Строй», специализирующийся на строительстве элитного, то есть поистине золотого жилья, в Москве вообще на особом положении. Конкурировать по масштабам с ним может, пожалуй, только «Интеко». Впрочем, в столице хватает места и для той, и для другой компании. Не хватает его только для рядовых и небогатых москвичей, пусть они и составляют большинство населения города.
     Надо ли удивляться, что префект Козлов так и не приехал к возмущённым гражданам, перекрывшим улицу, не дал им никаких объяснений. А уж нерасторопность милиции вроде бы как сама собой разумеется. Это распоясавшихся молодых «единороссов», устроивших на днях провокацию у здания ЦК КПРФ, милиционеры всячески пытались «оградить» от безоружных комсомольцев и молодых коммунистов. Защищать же горожан от бандитов с битами и пистолетами, если за этими бандитами стоят большие деньги, получается, не дело милиции.
     Скорее, наоборот. Столкновения, случившиеся в среду в Щукино, – уже не первые. Во время состоявшейся там же акции протеста 17 августа, когда жители вышли протестовать против заливки фундамента (говорят, что если фундамент всё же зальют, надежды остановить строительство вообще не останется) и блокировали въезд на стройку, «силовую операцию» провели именно сотрудники милиции. Главным объектом этой операции была избрана 16-летняя комсомолка Мария Коледа. Доблестные милиционеры во главе с неким майором прямо на глазах у всех так «потрудились» над её воспитанием, что в приёмном отделении Боткинской больницы у девушки зафиксировали перелом носа, травму рёбер, сильные ушибы живота, мягких тканей головы, рук и ног.
     В общем, пока власти борются с «экстремистами», а простые граждане опасаются террористов, основные боевые действия грозят развернуться на другом фронте. Ведь когда очередные элитные застройщики лишают тебя и твоих детей двора, солнца, спокойного ночного сна, вообще права на территорию и нормальную жизнь, так как «неэлитным гражданам» такая жизнь, на взгляд нынешних властей, не положена, – другого выхода, кроме как сопротивляться, не остаётся.

     Как и предсказывала «Власть» (см. N22 за этот год), в начале августа в Москве появилась государственная корпорация для строительства по городскому заказу. По мнению обозревателя «Власти» Андрея Воскресенского, она возьмет на себя весь объем строительства жилья экономкласса, а на открытом рынке его не останется.

Возвращение Главмосстроя
     До последнего времени финансирование бюджетного строительства проходило через 28 городских ведомств. Это прежде всего департамент жилищной политики, который был заказчиком всего жилья, строящегося по городскому заказу. Затем – градостроительный департамент, в ведении которого находились все инфраструктурные проекты, прежде всего дороги. И наконец, департамент экономической политики, через который проходила вся «социалка»: школы, детские сады и прочее. Кроме того, были отраслевые заказчики помельче: скажем, за стадионы отвечал комитет по физкультуре и спорту, за кинотеатры – комитет по культуре и т. д.
     С будущего года абсолютно все городское строительство будет осуществляться через новый департамент городского заказа капитального строительства (многие уже называют его Мосгорзаказ). Жилищное строительство будет финансироваться через Мосгорзаказ с октября этого года.
     Непосредственно строительством Мосгорзаказ заниматься, естественно, не будет. Его задача – организовать процесс строительства на бюджетные деньги. Для начала ведомство на конкурсной основе определяет технического заказчика будущей стройки (то есть организацию, которая готовит всю техническую документацию). Кстати говоря, руководителем Мосгорзаказа назначен Леонид Моносов, гендиректор и совладелец ОАО «Москапстрой» – технического заказчика на большинстве объектов городской жилищной застройки. Теперь Леонид Моносов, конечно, снимет с себя гендиректорские полномочия.
     Далее следуют конкурсы на исполнителя проектных работ, затем – на генподрядчика будущего строительства. После этого Мосгорзаказ ведет финансирование стройки, следит за расходованием средств и выполнением графика. В общем, получается в чистом виде Главмосстрой советского образца.
     Отметим, что вновь созданный департамент не войдет ни в одно из существующих структурных подразделений правительства Москвы, а подчиняться будет непосредственно мэру.

Зачем это нужно
     Понятно, что с бюрократической точки зрения контролировать деятельность одного заказчика проще, чем двадцати восьми (и даже трех, если говорить о самых крупных). Поскольку объемы муниципального строительства возрастают, такая централизация вполне логична. «Образование единого департамента городского заказа – следствие увеличения объемов строительства городских объектов, в том числе бесплатного жилья по горзаказу,– говорит Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации «Лидер».– В целом в условиях стабильного наращивания объема бюджетных инвестиций в строительство создание единого департамента выглядит вполне целесообразно. Ранее деятельность различных ведомств пересекалась, создавая путаницу и дополнительную бюрократическую волокиту. Централизация всех функций по размещению городского заказа в едином ведомстве значительно удобнее с точки зрения управления и контроля. Для застройщиков создание единого ведомства повышает прозрачность административной системы».
     «Уменьшение количества государственных структур, регулирующих ту или иную отрасль, само по себе позитивно, так как влечет уменьшение количества согласующих и контролирующих структур и снижение объема коррупции в отрасли»,– соглашается заместитель гендиректора компании «Трест-1991» Татьяна Пальчикова.
     Впрочем, контролировать подразделения одной огромной структуры, работающей по разным направлениям, может оказаться еще более проблематично, чем контролировать разные ведомства.
     Можно предположить, что есть еще один – не столь очевидный – резон для создания единой строительной структуры. Очень часто новое строительство вызывает конфликты с жителями, и наверняка они будут происходить и в будущем. Улаживанием проблем занимаются многие организации и ведомства: префектуры, сами застройщики, тот же «Москапстрой», руководители стройкомплекса, мэр... Гораздо удобнее иметь для этих целей одну внятную структуру, на которой лежит ответственность за завершение стройки в обозначенные сроки.

К чему это приведет
     Пожалуй, не стоит говорить о том, что на рынке появился новый мощный монополист. В конце концов, инвестиционной деятельностью Мосгорзаказ заниматься не будет, а будет лишь распределять городской заказ между застройщиками. Но формирование круга «допущенных к телу» застройщиков теперь сосредоточится в одних руках, и, безусловно, это создаст условия для еще более жесткой монополизации отрасли.
     «Если весь столичный бюджет, выделенный на строительство, будет сосредоточен в одних руках, это приведет к тому, что субъективное мнение при выборе компаний, получающих строительный заказ, будет преобладать. Безусловно, в первую очередь это повлияет на рост коррупции, коррумпированность этого сегмента рынка недвижимости достигнет своей кульминации»,– пессимистично заявляет директор департамента маркетингового анализа компании «Масштаб» Наталья Чукаева.
     Правда, стоит заметить, что основная доля строительства по городскому заказу и сейчас распределена между несколькими крупнейшими компаниями, которые можно пересчитать по пальцам. Наоборот, с увеличением объемов строительства социального жилья возможно некоторое расширение этого тесного круга. Особенно учитывая, что мощности домостроительных комбинатов загружены полностью и к строительству по горзаказу будут привлекаться и менее крупные компании. «Сложно прогнозировать, каким образом скажется формирование Мосгорзаказа на отношениях с застройщиками: возможно, к строительству по горзаказу будут допущены новые компании, ранее в нем не участвовавшие»,– говорит Владимир Воронин.
     А вот увеличение объемов строительства социального жилья (для чего, собственно, и создается Мосгорзаказ) приведет к вполне очевидным последствиям на рынке. Жилье экономкласса, которое и сейчас в огромном дефиците, продавать почти не будут. «С рынка исчезнет востребованное недорогое панельное жилье, преобладающее в структуре жилья под социальные нужды. Следствием такого дефицита неизбежно становится повышение цен. Возрастет не только цена квадратного метра, но и средняя стоимость покупки за счет того, что квартиры в монолитных домах, как правило, имеют на 10-20% большую площадь, чем равнозначные квартиры в панельных сериях»,– прогнозирует Татьяна Пальчикова. «Я считаю, что создание такого органа еще больше отодвинет наш рынок во внерыночные отношения и количество доступного и дешевого жилья будет сокращаться»,– говорит Наталья Чукаева.
     В начале этого года московские власти выступили с инициативой установить льготы по приобретению жилья для коренных москвичей. Была даже разработана хитроумная схема, чтобы заинтересовать застройщиков в продажах квартир именно коренным москвичам. Но дальше разговоров дело не пошло – отчасти потому, что правозащитники тут же заговорили о неконституционности такой меры, отчасти потому, что схемы были хоть и хитроумными, но неработающими. Зато теперь все встало на свои места: никакой дискриминации нельзя усмотреть в том, что льготы предоставляются очередникам, малоимущим или молодым семьям. То, что все льготники по определению являются коренными москвичами,– только сопутствующее обстоятельство.
     Таким образом, московский рынок жилой недвижимости разойдется по полюсам. Первый – жилье «для бедных», то есть для льготников, которое будет строить Мосгорзаказ. Второй – жилье «для богатых», то есть бизнес-класс и выше. Середины, на которую мог бы рассчитывать средний класс, не имеющий права на льготы, в городе просто не останется.

«Мэром было принято решение о создании единой структуры»
     О том, как был организован Мосгорзаказ и что изменится с его появлением, рассказывает руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк.
     – Почему все-таки было принято решение сформировать совершенно новую структуру, которая будет распоряжаться гигантскими средствами?
     – Конечно, это результат нашего переосмысления функций государственного заказчика, но в первую очередь мы следуем Бюджетному кодексу, который ужесточает требования к расходованию бюджетных средств. У Москвы становится все больше денег. Предполагается, что в следующем году доходная часть московского бюджета – эта цифра пока еще нигде не озвучивалась – превысит триллион рублей. Соответственно, контроль над расходами и повышение финансовой дисциплины становятся одними из главных задач. Прежде в роли заказчика строительства выступали 28 различных ведомств. Перед нами был выбор: или создавать столько же контролирующих организаций, или передать функции заказчика одному департаменту. После обсуждения и тщательного анализа как с аппаратной точки зрения, так и с точки зрения выстраивания системы контроля, повышения ответственности исполнителей мэром было принято решение о создании единой структуры. Уже в будущем году департаменту городского заказа предстоит освоить 400 млрд рублей.
     – Строительство жилья по городским программам – это не только расходная, но и доходная статья бюджета. Та же социальная ипотека и программа «Молодая семья» предусматривают возврат средств. Таким образом, вы фактически создали инвестиционную компанию, равную по объемам всем остальным городским застройщикам...
     – Нет, департамент городского заказа не является инвестором. Его задача – только максимально рационально освоить средства, организовать конкурсы и построить столько жилья, сколько предусмотрено планом, желательно даже больше – за счет экономии средств. В будущем году на жилищное строительство за счет бюджета будет выделено порядка 78 млрд рублей, и на эти деньги надо построить 2,146 млн квадратных метров. За счет тендерного снижения стоимости, оптимизации проектных решений, возможно, будет построено даже больше. И это – все. Возврат средств новый департамент вообще не интересует и не должен интересовать – это дело департамента финансов. К продаже квартир по городским программам Мосгорзаказ никакого отношения иметь не будет.
     – Мосгорзаказ получает часть функций и кадров от других городских департаментов. Они не обиделись?
     – «Профильные» департаменты не будут заниматься текущей работой по исполнению городских программ, связанных со строительством. Но долгосрочная разработка, идеология этих программ по-прежнему останется в их ведении. Например, департамент жилищной политики отдает функцию финансирования строительства жилья, но сколько надо построить квартир и какой площади – по-прежнему решает он. Точно так же, как и обеспечение людей жильем – его ответственность, а не Мосгорзаказа. Последний – исполнитель в чистом виде, работающий на городские деньги и по заданию города.
     – Вы планируете год от года увеличивать долю городского заказа в жилищном строительстве. Между тем в Москве остается все меньше места для застройки. Получается так, что городской заказ «съест» прежде всего те площадки, на которых могло бы строиться более или менее доступное жилье экономкласса.
     – А городской заказ – это и есть прежде всего обеспечение москвичей доступным жильем. Я имею в виду программы социальной ипотеки и «Молодая семья». Но, кроме того, в Москве не так уж мало места. Возьмите только пятиэтажный фонд. 6,3 млн квадратных метров существующих сейчас пятиэтажек будут снесены. А еще 36 млн так называемых «несносимых» ждут своей очереди. Это может быть реконструкция с надстройкой этажей или опять же снос – но в любом случае это огромные площади. Реконструкция коммунальных и промышленных зон тоже огромный резерв.

Владельцы недвижимости на берегу Черного моря получили поддержку от президента

     Владимир Путин потребовал от властей Сочи очень аккуратно, а в некоторых случаях неформально решать квартирные вопросы жителей районов, дома которых могут попасть под снос из-за строительства будущих олимпийских объектов. Такую установку краснодарскому губернатору и мэру столицы Олимпиады-2014 президент дал в конце прошлой недели в сочинской резиденции «Бочаров Ручей» в ответ на слова губернатора Краснодарского края, что «сносить в Сочи будут только незаконные строения, уродующие город». Между тем местные жители боятся, что их собственные дома здешнее чиновничество легко зачислит именно в такие «объекты».
     Темой встречи Владимира Путина с губернатором Краснодарского края Александром Ткачевым и мэром Сочи Виктором Колодяжным в резиденции «Бочаров Ручей», естественно, стали Олимпийские игры-2014. Владимир Путин сначала в очередной раз повторил, что основные государственные средства, выделяемые на подготовку к Олимпиаде, пойдут на развитие инфраструктуры Юга России и самого города Сочи. Имеется в виду, прежде всего, водоснабжение, энергетика, дороги, мосты, тоннели. «Победа в олимпийской гонке для нас – это, прежде всего, повод для развития Юга России», – сказал Владимир Путин. И только после этого добавил, что «и спортивные объекты не помешают». «Главное, что при этой масштабной работе нельзя забывать интересы людей, которые здесь живут», – подчеркнул президент.
     Александр Ткачев в свою очередь поблагодарил президента за «мощную поддержку» города Сочи в качестве столицы Олимпиады 2014 года. «Благодаря вам мы победили», – с чувством сказал губернатор. Он сообщил, что при подготовке к Олимпиаде предстоит решить вопрос сноса незаконно построенного жилья, которое уродует Сочи и другие города Краснодарского края. «Что законно, а что незаконно, надо еще разобраться», – внимательно посмотрел Владимир Путин поочередно на Ткачева и Колодяжного. «Что касается сноса незаконных построек, к этому надо подходить очень аккуратно. В условиях правовой неразберихи, которая была, очень легко уличить людей в нарушении каких-то прежних правил», – предупредил президент. Он попросил подходить к этому вопросу «не формально, договариваться с людьми, добиваться их согласия». «Нужно сделать так, чтобы «противников Олимпиады не было, а были одни сторонники».
     Слова президента прозвучали очень своевременно. В самом Сочи местным властям не очень-то доверяют. Многие из сочинцев, с кем удалось поговорить корреспонденту «НИ», опасаются, что их дом или постройка могут стать помехой на пути возведения олимпийских объектов, а соответствующих компенсаций они не дождутся. «Большинство моих друзей и знакомых опасаются, что могут пострадать, – говорит водитель такси. – От самой Олимпиады им ни жарко, ни холодно будет, а переселяться из хороших районов совсем не хочется».
     Вблизи места будущего возведения основных олимпийских объектов, в Имеретинской долине возле Адлера, где планируется разместить Олимпийскую деревню и стадион, стоят целые поселки из жилых строений. Значительная часть этих домиков не оформлена в собственность, хотя люди там живут в течение многих десятилетий. «Некоторые, конечно, сами виноваты. Тянули все с оформлением, думали, что раз живут, никто их не выгонит, – рассказывает местный журналист. – А теперь все оказалось поздно, уже больше года, как власти под всяким предлогом затягивают оформление этих домов в собственность, хотя формально не отказывают». Большинство этих строений совсем не похожи на роскошные дворцы, многие представляют из себя кое-как построенные домики, окруженные покосившимися деревянными заборчиками. То есть вполне подходят под определение Ткачева «незаконные постройки, уродующие город».
     Полагают, что их затронет олимпийская стройка, и жители самого Сочи, в котором по представленным планам не должно быть построено ни одного олимпийского объекта, и соответственно сносить что-то вроде бы незачем. «Мой домик расположен рядом с морем, я боюсь, что там захотят построить новую гостиницу или санаторий, и мне или ничего не заплатят, или дадут квартиру в высотном доме за пределами Сочи. Мне такая квартира совсем не нужна», – призналась в беседе с корреспондентом «НИ» сотрудница гостиницы, жительница центра Сочи. У нее две квартиры, одну из которых она сдает летом курортникам, и на это живет с семьей потом несколько месяцев.
     Опасения эти не беспочвенны, буквально на днях были показательно снесены первые незаконные строения, правда, пока коммерческие. Первой жертвой пала семиэтажная гостиница, которая по документам значилась как гараж. Подобных незаконных строений в Сочи еще много – около двухсот. Во всяком случае, столько дел сейчас рассматривается в судах. Еще сотни владельцев неофициальных домов, по словам местных жителей, пока ждут своей участи.
     Сам Сочи уже полным ходом готовится к Олимпиаде. Правда, строительство ни одного из запланированных объектов еще не начато. В Имеретинской долине только одиноко стоит заложенный в начале года камень, символизирующий старт строительства. Зато на всем Черноморском побережье уже взлетели цены на большинство продуктов и услуг. Однокомнатная квартира в непрестижном районе Сочи уже стоит больше ста тысяч долларов. На лотках масса сувениров с олимпийской тематикой, надпись «Сочи-2014» украшает прогулочные повозки, катера, карусели. В меню ресторанчиков предлагают закусить сплошь спортивными блюдами – «Золотой старт», «Второе дыхание», «Фристайл». Весь город украшен растяжками «Сочи-2014». Правда, если внимательно присмотреться, то до сих пор можно увидеть на баннере мелкую приписку – «город-кандидат».

У Фонда содействия реформированию ЖКХ появятся наблюдатели, а у финансового рынка – консультанты

     В ближайшее время правительство утвердит наблюдательный совет Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Сейчас обсуждаются кандидатуры будущих наблюдателей. А осенью будет создан консультационный совет по финансовым рынкам. Минфин уже разослал ведущим участникам рынка предложение принять участие в его работе.
     По словам заместителя министра финансов Антона Силуанова, в наблюдательный совет Фонда содействия реформированию ЖКХ войдут 17 представителей. Из них шесть будут от администрации президента, пять – от правительства и по двое – от Госдумы, Совета Федерации и Общественной палаты. Кроме того, правительство должно решить, кто возглавит совет директоров фонда, который должен быть создан в ближайшие месяцы. Однако пока имя претендента держится в секрете. В настоящий момент, добавил Силуанов, рассматриваются кандидатуры, предложенные Федеральным Собранием, министерствами и ведомствами.
     Напомним, что этой весной в Послании Федеральному Собранию президент поставил задачу создать Фонд содействия реформированию ЖКХ. Федеральный закон наделил новую организацию полномочиями по финансированию капитального ремонта ветхих многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилья. А также установил, что фонд, который создается как госкорпорация, должен начать работу с 1 января 2008 года и за пять лет решить все поставленные задачи. Средства на пополнение уставного капитала корпорации берутся из поступлений от признанной банкротом нефтяной компании «ЮКОС». Предусматривается, что объем фонда составит 250 миллиардов рублей. Из них 95 миллиардов рублей уйдет на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, а остальные на проведение капремонта ветхого жилья. Кстати, деньги в фонд будут поступать не только из федерального, но и из региональных бюджетов.
     Что касается консультационного совета по финансовым рынкам, то он будет состоять из 15 человек. Это сообщение «Интерфакса» подтвердили «РГ» в пресс-службе минфина. По словам директора департамента международных финансовых отношений, госдолга и госфинактивов минфина Дмитрия Панкина, совет нужен для того, чтобы знать мнение участников рынка ценных бумаг о перспективах его развития, их оценку государственной политики в сфере заимствований, а также предложения по законодательным изменениям, которые надо вводить на этом рынке. В совет приглашены представители Федеральной службы по финансовым рынкам, Центробанка, ведущих банков, инвестиционных компаний и бирж.

Тем временем
     Сейчас в минфине активно обсуждают создание системы учета условных обязательств государства. Как сказал Панкин, государственные органы могут принимать на себя очень много обязательств, о которых минфин не знает и не может их учесть в полном объеме. «По закону их надо исполнять. Если возникнет какая-то опасная ситуация, это может свалиться как снежный ком», – пояснил Панкин.

Эксперты не ожидают резкого всплеска ставок осенью

     Сценарий, по которому осенью развивается ситуация на рынке аренды, хорошо известен всем потенциальным квартиросъемщикам. После окончания периода отпусков спрос на столичное жилье растет в геометрической прогрессии и подогревается за счет самых разных категорий мигрантов – новых студентов, гастарбайтеров, иногородних россиян. За квартирами эконом– и бизнес-класса объявляется настоящая охота, предложения уходят с рынка буквально за считанные часы. Согласно исследованиям различных специалистов рынка недвижимости, только за прошлый год арендные ставки выросли на 20-35%, немалую роль в этом сыграли резкие сезонные колебания спроса. Однако в этом году арендаторов ждет приятный сюрприз.
     Аналитики консалтинговых компаний зафиксировали снижение темпов роста арендных ставок на московские квартиры. По оценке управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в 2007 году цены на квартиры бизнес– и элитного класса вырастут на 10-15%. По его мнению, такая ситуация связана со снижением общего роста цен на рынке продаж. «Вопрос выставления цены за аренду стал более продуманным. Арендодатели хотят избежать распространенной ситуации, когда объект недвижимости выставляется на рынок по высокой цене, срок экспозиции значительно увеличивается, клиента нет, и через какое-то время приходится снижать арендную плату», – говорит г-н Ковалев.
     По данным компании «МИЭЛЬ – Аренда», средняя стоимость найма однокомнатных квартир бизнес-класса составляет 1279 долл. в месяц, двухкомнатных – 2135 долл., трехкомнатных – 3900 долл., а многокомнатных – 10 143 долл. В свою очередь, руководитель отдела аренды компании «МИАН – агентство недвижимости» Наталья Сивко утверждает, что средние арендные ставки в сегменте бизнес-класса в среднем чуть более 1800 долл. «Что касается элитных квартир, то здесь разброс цен большой: от 3500 долл. до 18 000 долл. в месяц», – говорит она.
     Однако есть и очень дорогие квартиры, цены на них растут вне зависимости от общей ситуации на рынке. Так, согласно исследованию компании Blackwood, уровень максимальной арендной платы в первом полугодии 2007 года повысился с 35 до 50 тыс. долл. в месяц. Такие квартиры располагаются, как и раньше, в наиболее популярных и дорогих районах города – на Чистых прудах и Остоженке, все более востребованным становится и район Замоскворечья.
     Жилье эконом-класса, как и недвижимость самой дорогой категории, в меньшей степени подвержено общим тенденциям рынка. Высокий спрос на дешевые квартиры есть в любое время года. Согласно аналитике компании МИАН, на сегодняшний день три четверти сдаваемых в аренду квартир – объекты эконом-класса, но востребованность жилья этой категории по-прежнему значительно превышает предложение.
     Замдиректора компании «МИЭЛЬ – Аренда» Мария Жукова утверждает, что с начала года однокомнатные квартиры эконом-класса подорожали на 6,62%, двухкомнатные – на 9,15%, а трехкомнатные – более чем на 4%. Таким образом, стоимость найма квартир эконом-класса составила 709 долл. в месяц для однокомнатных квартир, 799 долл. для двухкомнатных и 941 долл. для трехкомнатных. А по оценке руководителя управления аренды квартир компании «ИНКОМ-недвижимость» Галины Киселевой, в этом году цены аренды в этом сегменте поднялись на 5%, но в некоторых случаях 10%. «Но не стоит забывать, что обычно наиболее значительный скачок цен происходит в сентябре-октябре. Подводить какие-то результаты 2007 года до окончания этого периода преждевременно. Тем не менее, по нашим прогнозам, рост цен в 2007 году не превысит 10%», – говорит г-жа Киселева.
     Одним из факторов развития рынка аренды может стать деятельность налоговиков. Как известно, Федеральная налоговая служба недавно даже предупредила, что может воспользоваться услугами участковых и соседей в деле ужесточения контроля за владельцами арендуемых квартир. «Пока заявление (ФНС. – Ред.) никак не повлияло на рынок, – комментирует Мария Жукова, – но вероятность, что эта инициатива повлияет на рост стоимости найма, есть. Вариантов два: люди как не платили налоги, так и не будут их платить либо будут перекладывать налоговое бремя на нанимателя. В этом случае стоимость квартиры может вырасти примерно на 15%. Это позволит получать необходимую сумму с учетом уплаты 13% налога. При сдаче квартиры юридическим лицам часто так и происходит».
     Наталья Сивко из компании МИАН, напротив, считает, что повышение цен в меньшей степени зависит от заявлений налоговиков: «Сегодняшние реалии таковы, что доказать факт сдачи квартиры внаем, а, следовательно, дальнейшие попытки ухода от налогов может только платежный документ, подтверждающий передачу денежных средств за жилье. То есть доказать уход от налогов можно только при передаче денег с поличным либо с помощью расписок или иных документов, подтверждающих факт получения средств. Сделать это достаточно проблематично».
     Если рынок аренды будет развиваться согласно прогнозам аналитиков, то ставки за вторую половину года вырастут на 5-10% в зависимости от сегмента. Правда, найти подходящее жилье будет все труднее. Причем на снижение предложения может повлиять не только сезонное повышение спроса. По оценкам экспертов, в первой половине года предложение на рынке аренды существенно пополнилось за счет квартир, владельцы которых решили повременить с продажей из-за общей неопределенности на рынке недвижимости. Однако если верить данным консалтинговых компаний, падение цен в секторе продаж закончилось, а в некоторых сегментах ставки стали понемногу подниматься в ожидании традиционно высокого осеннего спроса. Этим, безусловно, могут воспользоваться владельцы недвижимости, ожидающие подходящее время для продажи квартир. Тогда объем предложения на рынке аренды, вероятно, сократится, а значит, увеличится и время, которое придется затратить на поиск квартиры.

Судьбу уплотнительной застройки решит спецкомиссия

     Мэр Москвы Юрий Лужков вчера на заседании правительства сделал заявление о точечной застройке в городе. Здания, построенные на 50-60%, будут закончены, а судьбу остальных будет решать межведомственная комиссия, созданная при мэрии. В течение трех месяцев комиссия пересмотрит ранее принятые решения о строительстве отдельных объектов и поставит вопрос об исключении их из градостроительного плана. Префект СЗАО Виктор Козлов уже заявил о замораживании строительства в Щукине – самом конфликтном объекте точечной застройки.
     «Объекты, построенные на 50-60%, будут доделаны,– заявил вчера мэр Москвы Юрий Лужков.– Нужно иметь дурную голову, чтобы остановить строительство на этом этапе». Мэр уже издал распоряжения о создании рабочей группы и межведомственной комиссии, которые будут решать судьбу объектов точечной застройки. «Члены рабочей группы определят, относится тот или иной объект к точечной застройке,– объясняет начальник управления Москомархитектуры Наталия Климова.– Например, во время реконструкции района дома строятся не одновременно, а по очереди, поэтому и возникает ощущение, что ведется точечная застройка, а это не так». По ее словам, рекомендации рабочей группы поступят в межведомственную комиссию, которая сейчас находится на стадии формирования (в нее войдут представители Москомархитектуры, земельного комитета Москвы, комитета по охране памятников). «Она и будет принимать окончательное решение»,– уточнила госпожа Климова. В течение трех месяцев комиссия пересмотрит ранее принятые решения о строительстве и поставит вопрос об исключении их из плана строительства отдельных объектов. Судьба зданий, готовых менее чем на упомянутые мэром 50%, не определена – в мэрии говорят, что порядок запрета строительства еще не разработан. По данным Москомархитектуры, по итогам обработки жалоб жителей, поступающих на горячую линию ведомства, уже выделено 93 «проблемных» объекта, где строительство уже ведется, и 132 объекта, где строительство только планируется. Напомним, что мэр Юрий Лужков, будучи переизбранным на пост мэра Москвы, впервые заявил о запрете уплотнительной застройки в июне 2007 года. После этого в городе активизировались жилищные конфликты: в течение двух месяцев драки жителей со строителями и милицией были зафиксированы в Кунцеве, на улице Фотиевой в Западном округе, в Жулебине и других районах. Наиболее проблемной точкой оказался район Щукино: горожане недовольны тем, что строительство 35-этажного жилого корпуса бизнес-класса ведется компанией «ДОН-строй» в 20 метрах от дома 41 по улице Маршала Бирюзова, и проводят там регулярные пикеты, один из которых закончился избиением пикетчиков (Ъ сообщал об этом 24 августа). После этого случая Юрий Лужков велел ГУВД Москвы разобраться в происшествии.
     Вечером в понедельник на встречу к жителям прибыл префект Северо-Западного округа Виктор Козлов. Как рассказала Ъ глава инициативной группы жителей Любовь Тронева, господин Козлов объявил о приостановке стройки со следующего вторника. «Префект сказал, что готов даже изменить проект, построив не 35-этажный дом, а, например, автостоянку»,– добавила она.
     В компании «ДОН-строй» считают, что полная остановка строительства им не грозит. «Компанией получен пакет разрешительных документов, и не думаю, что у нас будут проблемы»,– заявила Ъ пресс-секретарь «ДОН-строя» Екатерина Куканова. Напомним, что руководство компании уже обратилось в прокуратуру Москвы и ГУВД с требованием наказать виновных за простой строительства, вызванного пикетами. «ДОН-строй» посчитал, что ежедневно теряет 1 млн рублей.
     «У мэра могут возникнуть серьезные проблемы по тем площадкам, где уже ведутся работы,– уверен руководитель аналитического консалтингового центра 'Миэль' Владислав Луцков.– Стоимость только проектных работ может составлять 5-6% от проекта, а ведь типовой дом с 5-6 тыс. кв. м жилья стоит в среднем $15 млн. На плечи правительства Москвы ложится возмещение понесенных инвесторами затрат, а это десятки миллионов долларов. Это неизбежно приведет к волне судебных исков против мэрии». «Созданная комиссия вряд ли сможет быстро решить проблему точечной застройки,– считает зампред московского 'Яблока' Алексей Навальный.– Переизбрание мэра Юрия Лужкова многие стройкомпании восприняли как команду к действию, также играют роль и предстоящие выборы, ведь на защите жителей хотят заработать и политики. Сочетание этих факторов будет и дальше нагревать конфликты».

В Ростовской области ожидается значительное подорожание коммунальных услуг

     Рост тарифов на коммунальные услуги в 2008 году в Ростовской области составит в среднем 23%, а плата за жилые помещения увеличится на 17%. Об этом заявил руководитель региональной службы по тарифам Вадим Павлов.
     Установленный для Ростовской области индекс в 23% – это предельный совокупный платеж за газ, воду, тепло, электричество. По словам чиновника, для подавляющего большинства потребителей он будет ниже, однако конкретные ставки тарифов утвердят только в ноябре с.г.
     Столь значительное по сравнению с прошлым годом повышение тарифов Вадим Павлов объяснил общим повышением цен на энергоносители: «В будущем году оптовая цена на газ вырастет на 25%, кроме того, по прогнозу Минэкономики РФ цена на электроэнергию на оптовом рынке для предприятий увеличится в среднем на 17%, что не может не сказаться на конечном росте тарифов для населения».
     В нынешнем году предельный рост жилищно-коммунальных тарифов на Дону установлен на отметке в 20% (в целом по России – 22%). В то же время реальное увеличение платы за коммунальные услуги составило в регионе 17%. Там, где рост был выше, служба по тарифам проводила разбирательство и понижала плату до экономически обоснованной. Так, в четырех муниципальных образованиях, которые самостоятельно чрезмерно завысили цены, после вмешательства региональной службы по тарифам их размер привели в соответствие с запланированными показателями, а для населения произвели перерасчет.
     Как утверждают в службе по тарифам, увеличение стоимости коммунальных услуг должно повысить рентабельность предприятий ЖКХ. Получится ли это, сказать сложно. Тарифы повышаются ежегодно, но до сих пор на Дону каждое второе из них является убыточным. Похоже, дело не только в тарифах.
     Ростов-на-Дону

Рынок ипотеки Петербурга ждет 246 тыс. клиентов и 25 млрд долларов

     На вчерашнем заседании правительства Санкт-Петербурга городские чиновники огласили новые правила игры на рынке расселения коммунальных квартир и обеспечения жильем очередников до 2011 года. Претендовать на бесплатные квартиры смогут лишь льготники, а 246 тыс. семей должны будут сами платить за новое жилье. Его стоимость превысит 25 млрд долл.
     Губернатор Валентина Матвиенко отметила, что принятый целый ряд документов, нормативных актов станет базой для проведения в Санкт-Петербурге «прорывной жилищной политики» на период до 2011 года. К этому сроку будет выделено 9 млрд руб. для обеспечения жилищных сертификатов для 10 тыс. наиболее нуждающихся в жилье петербуржцев. Только за счет расселения коммунальных квартир Смольный намерен улучшить жилищные условия 214 тыс. человек, проживающих в 57 тыс. квартир коммунального заселения.
     Среди принятого вчера пакета законопроектов – поправки к закону «О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга». Год назад Смольный попытался решить проблему очередников за счет наиболее обеспеченной их части. Им предлагалось выкупать строящееся за счет города жилье. Однако эта инициатива не встретила понимания среди петербуржцев. По данным пресс-службы Смольного, после ознакомления 147 граждан, выразивших желание выкупить необходимые им квартиры, с результатами проведенной независимыми оценщиками рыночной оценки жилья, лишь 28 человек заключили договоры купли-продажи. Остальные отказались в связи с высокой стоимостью квартир. Теперь город готов пойти на серьезные затраты для снижения социальной напряженности среди очередников. Согласно одобренным вчера поправкам, петербуржцам, стоящим в очереди на жилье, будут предоставляться значительные скидки на новые квартиры – 50-70% в зависимости от того, как долго они стояли в очереди.
     Тем не менее эксперты рынка сомневаются, что при нынешнем уровне цен на квартиры горожане готовы покупать их даже с такими скидками. Средняя цена жилья по городу, по данным bn.ru («Бюллетень недвижимости»), составляет около 2,9 тыс./м?. Таким образом, минимальная цена на квартиру, пригодную для улучшения жилищных условий, колеблется вокруг 100 тыс. долл. По расчетам специалистов Городского ипотечного банка, при кредите в 100 тыс. долл. на 25 лет и 9% годовых ежемесячная выплата по кредиту за квартиру составит около 840 долл., что на 60% превышает средний уровень зарплаты в городе (500 долл. в месяц). Петербургские банки могут получить десятки тысяч потенциальных заемщиков, которым Смольный будет выдавать субсидии на покупку жилья, однако их платежеспособность оказывается под сомнением. Кроме того, масштабы задуманной чиновниками реформы поражают воображение банкиров: финансировать почти четверть миллиона сделок на общую сумму 25 млрд долл. под силу лишь крупнейшим финансовым институтам. Ситуацию усугубляет и обещание Смольного предоставить очередникам льготы на получение кредитов. «В городе около 246 тыс. семей, которые ожидают новую жилплощадь, для них смягчаются не только условия ипотеки, но и сами условия выдачи кредита», – заявил на этой неделе СМИ заместитель председателя жилищного комитета Санкт-Петербурга Игорь Кокорев.
     «Существующие сейчас ставки на ипотечные кредиты очень рыночные и говорить о том, что ставки будут еще ниже, трудно. В связи с кризисом в Америке cтоимость денег на мировом рынке в целом растет, – уверяет Андрей Пименов, глава представительства Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге. – Наша бюджетная система не позволяет четко гарантировать заемщику получение субсидий: бюджет принимается на год, а заем – на 20-25 лет. С другой стороны, можно сразу выделять из бюджета всю сумму субсидии, однако в этом случае возникают риски дефолта заемщика, досрочного погашения кредита и пр. Непонятно, где хранить эти деньги, и еще масса вопросов. Кроме того, сразу же возникнет проблема с подоходным налогом, ведь по закону, если процентные ставки опускаются ниже 9%, у заемщика возникает прибыль, с которой надо заплатить 35%».

     Юрий Лужков настаивает: точечная застройка в Москве запрещена. Тем не менее, строительство по ранее утвержденным проектам остановлено не будет. По мнению экспертов, постановление мэра об упорядочении застройки на сложившихся территориях – чисто политическое и работать не будет.
     В среду префект Северо-Западного административного округа Москвы Виктор Козлов опроверг информацию о замораживании строительства жилого дома на улице маршала Бирюзова. «Никто стройку останавливать не собирается», – цитирует его «Интерфакс». Как заявил Козлов, у застройщика есть все необходимые документы на ведение строительных работ. «Тем не менее, по требованию жителей мы еще раз перепроверим разрешительную документацию», – заявил он.
     Два дня назад на встрече с жителями Щукина префект пообещал поставить перед мэрией вопрос об изменении проекта строительства по ул. маршала Бирюзова, 41, а до тех пор добиться приостановки строительства. «Префект обещал, что после окончания заливки фундамента все работы будут прекращены до изменения проекта, – рассказал «Газете.Ru» присутствовавший на встрече депутат Мосгордумы Сергей Митрохин. – Вопрос о том, что здесь строить: автостоянку, «народный гараж» или физкультурный комплекс, – будет обсуждать вместе с жителями».
     Но оказалось, представителя столичной власти опять «неправильно поняли».
     «Гражданам сказали, что их пригласят на заседание комиссии (межведомственной комиссии по оценке соответствия размещения объектов капитальной застройки на территории Москвы под руководством главы Москомархитектуры Александра Кузьмина. – «Газета.Ru»), и они примут участие в обсуждении вопроса, – заявил «Газете.Ru» помощник префекта СЗАО Евгений Горелов. – Но решение о судьбе объекта будет принимать сама комиссия».
     Заявления столичных властей о моратории на точечную застройку москвичи «неправильно понимают» уже несколько месяцев. Не больше ясности внесли и принятые за это время официальные документы.
     О введении моратория на новое строительство столичный градоначальник заявил 27 июня на заседании Мосгордумы, утверждавшей его переназначение. Что до уже начатого или запланированного строительства в городских дворах, мэр обещал «проанализировать» существующие решения. Перспектива экспертизы придала уверенности москвичам. Они активно начали собирать документы, приглашать экспертов и митинговать. В итоге там, где удалось сильнее раздуть скандал, власти пошли на попятную и отменили несколько решений о застройке.
     1 августа Юрий Лужков уже письменно распорядился не выдавать разрешения на строительство новых объектов «точечной застройки». Ясность по множеству уже заключенных инвестконтрактов внес руководитель стройкомплекса Владимир Ресин. «Закон обратной силы не имеет. Там, где стройка еще не началась, будет проведена экспертиза о целесообразности строительства. Ее результаты будут приложены к проекту соответствующего распорядительного документа. Но таких контрактов, сразу скажу, немного», – отметил он.
     21 августа увидел свет очередной документ – постановление правительства Москвы N714-ПП «О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве». Согласно ему, разрешения должны выдаваться на основании документации, доказывающей, что строительство не является «точечным» и не нарушает градостроительные регламенты, нормативы плотности застройки и другие требования. Кроме того, эта документация должна пройти «публичные слушания (информирование)». Впрочем, уточнение в скобках говорит о том, что согласия граждан по-прежнему не требуется. Сопровождающую каждый проект справку, что стройка не является точечной, должны подписывать глава стройкомплекса, главный архитектор города и префект округа. На застроенных жилых территориях разрешается возведение только «предусмотренных социальными городскими программами» объектов.
     И, наконец, мэр потребовал в трехмесячный срок рассмотреть ранее принятые решения по объектам, строительство которых не началось, и внести предложения об исключении их из планов строительства.
     Хотя в постановлении четко сказано об объектах, «строительство которых не началось», из устных заявлений мэра следует несколько другое. Во вторник на заседании правительства Лужков заявил, что будут достроены здания, возведенные на 50-60%, а судьбу остальных будет решать межведомственная комиссия.
     «Игры и обман не свойственны правительству Москвы, – заявил мэр. – Сейчас с сарказмом идет обсуждение наших обязательств, но мы не играемся – точечная застройка в Москве уже остановлена».
     Стоит отметить, что по итогам жалоб жителей в Москомархитектуру выделено 93 «проблемных» объекта, где строительство уже ведется, и 132 объекта, где строительство только планируется. Остается только гадать, чем будут руководствоваться чиновники, решающие судьбу зданий, готовых менее чем на 50%, – подписанным мэром постановлением от 21 августа или его устными распоряжениями. Кроме того, не разработан пока и сам порядок запрета строительства.
     Впрочем, по мнению экспертов, любой пересмотр ранее выданных разрешений на строительство нереален, а само 714-е постановление – совершенно нежизнеспособный документ.
     «Пересмотреть ранее выданное разрешение, значит, признать свою ошибку, и здесь извинениями не отделаешься, – считает юрист фирмы «Юр-аудит» Сергей Кормушкин. – Закон обратной силы не имеет, тем более в случае ухудшения действующего положения. Последует вал обращений в суд, и мэрии придется компенсировать все убытки компаний, включая упущенную выгоду. В итоге город вполне может оказаться банкротом».
     «На каком основании будут «заворачивать» легальные проекты, и кто будет нести за это ответственность, в постановлении не сказано, – отмечает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. – Все это противозаконно и абсолютно не продуманно – административное решение появилось, а финансовых механизмов нет». По мнению Апрелева, в итоге крупных застройщиков эта кампания не коснется, а удар придется по малому девелопменту. «Всем известно, как строят в Москве: многие застройщики начали работы без полного набора разрешительной документации, вот их теперь и подловят. Но понятно, что девелоперы лучше пойдут на дополнительные расходы, чем потеряют все», – считает эксперт.
     Не все так просто и с будущим строительством. «Определения того, что такое точечная застройка, в Градкодексе нет, это не юридический термин, – добавил Сергей Кормушкин. – Зато есть проекты, не соответствующие нормативам, но разрешенные «в интересах города».
     «Решения мэрии насчет точечной застройки – чисто политические. Это вынужденная мера, вызванная необходимостью снять напряжение в выборный год», – уверен эксперт.
     Единственным жизнеспособным пунктом 714-го постановления эксперты считают запрет на строительство в районах сложившейся застройки объектов, не «предусмотренных социальными городскими программами». «Конечно, здесь тоже больше политики, чем экономических и правовых норм, – считает Кормушкин. – Соблюдающий партийную дисциплину Лужков должен сделать упор на социальном жилье. Но ведь строить его будут те же самые компании городского стройкомплекса, а погреть руки можно хорошо и на горзказе – одно другому не мешает».
     О серьезности намерений мэрии монополизировать право строительства на московской земле говорят и некоторые структурные изменения.
     В частности, создание департамента городского заказа капитального строительства города. По мнению члена президиума Российской академии естественных наук Ирины Рукиной, сейчас мэрия фактически возрождает советские методы строительства жилья, а для того чтобы строить за бюджетные деньги, нужна аккумулирующая средства госструктура.
     По мнению Рукиной, бизнес сможет принять участие в строительстве социального жилья, весь вопрос в том, на каких условиях. Еще сложнее будет требовать от коммерческих структур комплексной застройки. Поэтому следующий шаг властей эксперт видит в создании государственных строительных организаций, которые будут получать подряды без конкурса и работать без прибыли: «В итоге получится государственная компания, которая в качестве девелопера будет готовить площадки и документацию и одна будет строить».

Эксперты дрекают столичной недвижимости бурный весенний рост

     К середине 2009 года цена квадратного метра жилой недвижимости в доме экономкласса в Москве достигнет 8-10 тыс. долл. Из стагнации, по прогнозам экспертов, рынок жилья выйдет весной будущего года, после чего начнется новый стремительный рост цен, в результате которого стоимость квадратного метра вырастет минимум в два раза.
     Рост цен на жилье в России возобновится весной 2008 года. Об этом заявил вчера на брифинге, посвященном проблемам рынка недвижимости, главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник. «Цены вырастут вдвое за год – с весны 2008 года по весну 2009 года», – сказал он. По его мнению, в дальнейшем повышение цен на жилье на уровне 20-25% в год в нашей стране будет обусловлено ростом экономики и реальных доходов населения. Этот рост, не исключающий временную коррекцию вниз, например, в конце 2009 года, продолжится еще 10-15 лет. Затем, как полагает Стерник, они начнут снижаться.
     Никаких экономических факторов для стабилизации цен на недвижимость в России сегодня нет, солидарен с ним председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимир Пономарев. По его словам, платежеспособная прослойка населения, доходы которой позволяют приобретать жилье при сложившемся уровне цен, достигает в Москве не менее 10%, однако лишь 2% из них сейчас покупают квартиры. Таким образом, в настоящее время формируется отложенный спрос. Другой фактор, способный вывести из стагнации рынок жилой недвижимости, – сохраняющийся дефицит предложения. Объемы строительства жилья на уровне 50 млн. кв. м в год проблему не решают. Рынок начнет насыщаться лишь тогда, когда в стране начнут сдавать в эксплуатации ежегодно по 100 млн. кв. м жилья.
     На повышении цен отразится и развитие ипотечного кредитования. При этом, как считает Пономарев, молодой российской ипотеке кризис, подобный тому, который сотряс ипотечную систему США, не грозит. Наши банки извлекли уроки из чужих ошибок, некоторые из кредитных учреждений уже отказываются от необоснованного снижения требований к заемщикам. Но главное условие стабильности – сохранение роста цен на рынке недвижимости, что имеет принципиальное значение для устойчивости всей ипотечной системы. «Высокая ликвидность залогов обеспечивает рост объемов ипотечного кредитования в России», – резюмировал Владимир Пономарев.
     Впрочем, с такими оценками согласны далеко не все эксперты. В частности, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко заявил «НГ», что в двукратный рост цен не верит. «Такой бурный рост мог быть в прежние годы, когда цена «квадрата» в столице была на уровне 600-1000 долларов, – считает аналитик. – Однако с той поры цены на московские квартиры выросли до среднемировых». Причем где-нибудь в европейской столице элитное жилье можно купить за 5 тыс. долл. за квадратный метр, а у нас вплотную к этому уровню приблизились цены на квартиры в домах экономкласса». «Говорить о том, что квадратный метр столичной недвижимости будет стоить не 4-5 тысяч долларов, а 10 тысяч долларов, нельзя, – считает Репченко. – Рост цен на жилье если и возможен, то на уровне среднегодовой инфляции в 10-15%». Он также высказал предположение, что за заявлениями о неизбежном существенном росте цен на рынке недвижимости могут стоять компании-застройщики, поэтому к таким прогнозам следует относиться осторожно.

Цена жилья в столичном регионе будет расти ближайшие пять лет

     Американский ипотечный кризис лишь опосредованно может повлиять на российский рынок, поскольку у нас предложение недвижимости в два раза меньше спроса, сообщил вчера журналистам председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимир Пономарев. Поэтому, по его прогнозу, и цены на жилье будут расти в среднем на 25% в год.
     По словам г-на Пономарева, стоимость жилья в США практически не колеблется, тогда как в России она постоянно растет из-за острого недостатка предложения. А поскольку ситуация не меняется, «цены на жилье в ближайшее время падать у нас не будут». По его прогнозу, рост составит в среднем 25% в год. А экспертные оценки, говорящие об обратном, специалист считает «спекулятивными».
     Тем не менее косвенно сказаться и на российском рынке жилья американский ипотечный кризис все же может. Как отметил председатель НАУИР, это связано с качеством предлагаемых сегодня банковских продуктов. «Российские банки снижают качество ипотечных кредитов, предоставляя их без первоначального взноса, а это грозит рисками экономике», – считает эксперт.
     Несмотря на то что рынок ипотечного кредитования у нас только развивается и составляет не более 10% от всех сделок с недвижимостью, его объемы, по данным г-на Пономарева, ежегодно увеличиваются почти вдвое. Однако 80% сделок с ипотекой совершаются на вторичном рынке, то есть под залог недвижимости. Пока не будет задействован первичный рынок, о повышении доступности жилья не может быть и речи, считает эксперт. «Сейчас в России на человека в среднем приходится не более 20 кв. м, тогда как в Европе – 40-45, а в США – 80. Все радуются, когда Юрий Михайлович сообщает о строительстве 5 млн. кв. метров, но из них только 1,5 млн. поступают на свободный рынок», – сокрушается специалист.
     Для сравнения: в Китае ежегодно вводится в эксплуатацию 1 млрд. 300 млн. кв.м жилья, в России – только 50 млн. Причина невысоких темпов строительства, убежден г-н Пономарев, в «устаревшей строительной базе, завышенных ценах на цемент, дефиците квалифицированной рабочей силы». В качестве одного из способов развития ипотеки на первичном рынке он предлагает механизм совмещения ипотечного кредитования с инвестиционно-строительной деятельностью. Подобный механизм уже давно действует в США, где ипотечные сделки составляют около 90%.
     С тем, что цена «квадратов» будет расти, согласен и главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник. Как он рассказал «НИ», в столичном регионе этот процесс «носит долгосрочный характер». «Сегодняшняя стабилизация темпов роста стоимости жилья – временное явление, которое представляет собой всего лишь внутренние колебания темпов долгосрочного роста, вызванные усталостью покупателей от высокого роста цен на квартиры в Москве и Московской области в прошлом году», – отметил он. Уже весной 2008 года жилье в столичном регионе вновь начнет активно дорожать, уверен специалист. И процесс этот продлится «как минимум до 2011 года».

Россия готова открыть иностранцам рынок цемента, чтобы сдержать цены на жилье

     В правительстве «зреет» решение о снижении или даже полной отмене пошлины на ввоз цемента из-за рубежа. Глава Росстроя Сергей Круглик заявил вчера на пресс-конференции, что считает такой радикальный шаг вынужденным. От нескольких крупных отечественных компаний, контролирующих ситуацию на рынке, не приходится ждать необходимого увеличения производства цемента по доступным ценам.
     В результате, по словам Сергея Круглика, в Европе тонна стратегического строительного материала – цемента стоит не более 2, 8 тыс. евро, а в России, где весь сбыт расписан на несколько месяцев вперед, зашкаливает за 5, 7 тыс. евро.
     Зачем вкладывать огромные средства в реорганизацию, переходить на более экономичный (так работают все развитые страны) «сухой» способ производства цемента, если при существующем дефиците даже производство по старой, энергозатратной «мокрой» технологии дает предприятиям возможность безбедного существования.
     «Безбедного», заметим, весьма относительно: достаточно вспомнить о недавнем конфликте на одном из крупнейших предприятий, где рабочие пытались заставить работодателей поднять им зарплату.
     С неприятной вилкой «цена-качество» в отношении цемента (и, кстати, некоторых других стройматериалов тоже) строители вплотную столкнулись при выполнении президентской программы «15+15» – целевом строительстве в пяти проблемных регионах жилья для увольняемых в запас военных.
     Цены на выполнение госзаказа фиксировались на момент заключения договора, а себестоимость строительства, в том числе и из-за удорожания стройматериалов, росла в течение двух лет выполнения программы.
     В результате, например, в Калининграде, как уже сообщала «Российская газета», при строительстве жилья по госпрограмме пришлось использовать импортные материалы: цемент закупался в Швеции, бетонные блоки – в Польше. Местных стройматериалов остро не хватало, а привозить в анклав из «материковой» России получалось слишком накладно.
     Тем не менее квадратный метр для военных «уложился» по стоимости в 20 тыс. рублей. «При этом участники местного рынка не берутся строить по муниципальному заказу и за 24 тыс. руб. Конкурсы объявляют, а участники не идут», – заметил глава Росстроя. Впрочем, точной даты принятия решения Сергей Круглик не назвал. Он сообщил лишь, что соответствующее предложение прорабатывается сейчас в минэкономразвития, а законопроект может появиться уже до конца сентября.
     «Если будет принято решение открыть рынок, то отечественные производители будут вынуждены за счет накопленных за время галопирующего роста стоимости цемента средств модернизировать производство и добиваться оптимизации цены и качества, чтобы выдержать конкуренцию с мировыми производителями», – считает глава Росстроя.
     Кстати, эту информацию подтвердили и в самом минэкономразвития: рабочая группа межведомственной комиссии по защитным мерам во внешней торговле и таможенно-тарифной политике планирует рассмотреть вопрос об отмене 5-процентной пошлины на ввоз цемента из-за рубежа в самое ближайшее время. Среди возможных стран-поставщиков в минэкономразвития назвали Украину, Турцию и Китай. Возможно и расширение сотрудничества с Казахстаном – там в приграничных с Россией районах также вводится в строй несколько крупных цементных производств. Наиболее экономически выгодными, считают эксперты, будут поставки именно в приграничные регионы.
     Что касается выполнения самой программы по обеспечению жильем военных, которая к концу нынешнего года должна вдвое уменьшить очередь в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в Калининграде, она близка к завершению. Круглик только что вернулся из Северной столицы, где вместе с губернатором Валентиной Матвиенко побывал в Пушкине, где уже идет госприемка городка для военных. К последней декаде сентября микрорайон должен быть подключен к электричеству. И начнется заселение. По графику идет строительство и в других регионах. Небольшую тревогу, по словам главы Росстроя, вызывает Москва: здесь жилье по госпрограмме должен выделить город взамен на передачу федеральных земель. Впрочем, Круглик выразил уверенность, что к декабрю и здесь закончатся все согласования и офицерские семьи начнут получать ключи от новых квартир.
     Глава Росстроя отметил отличное качество не только самого жилья для военных, но и создаваемой вокруг инфраструктуры. «Этот опыт может стать большим подспорьем при реализации новых крупных проектов комплексной жилой застройки, – заключил Сергей Круглик. – На восьми строительных площадках из 22 проектов, отобранных по конкурсу в начале лета, работы уже идут».

Эксперты пророчат резкий рост цен

     До весны следующего года цены на жилье в России будут находиться в стагнации. Однако затем последует бурный всплеск, сопоставимый с тем, который сопровождал рынок в течение 2006 года, когда в целом по России жилье подорожало более чем на 40 процентов, а в Москве – на 100. Этот прогноз вчера на пресс-конференции в Москве обнародовали эксперты рынка недвижимости и ипотечного кредитования.
     В период с весны 2008 года по весну 2009 года, уверяют они, стоимость квадратного метра, в частности в столице и Подмосковье, взлетит вдвое. В столице же будущих олимпийских игр – Сочи – они поднимутся в четыре раза.
     Вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев считает, что, пока Россия не выйдет на темпы строительства – 100 миллионов квадратных метров в год, ни о каком снижении стоимости квадратного метра не может идти и речи. «Пока платежеспособный спрос на недвижимость вдвое превышает существующее на рынке количество предложений, будет продолжаться тенденция роста с некоторыми периодами стагнации», – считает он. Напомним, что согласно национальному проекту о доступном и комфортном жилье достигнуть годовой планки в 80 миллионов квадратных метров страна должна уже в 2008 году. Эксперт уверен в успешном развитии национального жилищного проекта, который, естественно, не закончится в будущем году. И, значит, уже к 2010 году Россия постарается выйти на темпы строительства жилья по 100 миллионов квадратных метров в год.
     А вот будет ли этому способствовать ипотека – вопрос спорный. Банки сегодня не слишком охотно кредитуют первичный рынок. Ведь при ипотечных сделках объектом залога становится квартира, которую в случае нарушения заемщиком обязательств по погашению кредита банк всегда может успешно реализовать. И в убытке уж точно не останется. Когда же недвижимость еще только в проекте или строится, то неизвестно какой ликвидности в результате получится продукт и вообще получится ли. Поэтому крупные отечественные банки чаще всего (примерно в 80 процентах случаев) сегодня выдают кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке.
     Что же касается напугавшего многих кризиса, который поразил ипотечный рынок в США, то здесь эксперты едины во мнении: России ничего подобного не грозит. Как считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, нашу страну не совсем корректно сравнивать с США. В Америке около 90 процентов сделок по приобретению недвижимости проходят через ипотеку и риски неплатежей ключевым образом влияют на рынок. А у нас, как уже было сказано выше, только 10-12 процентов покупателей используют ипотеку, поэтому ее роль на рынке не является определяющей, а самый дорогой московский рынок вообще перенасыщен «живыми» деньгами.
     Тем не менее, в чем также сходятся эксперты, сегодняшние условия выдачи ипотечного кредита порой поражают либерализмом. Ряд банков опустил планку требований к клиентам ниже всяких разумных пределов. «Казалось бы, когда речь идет о самом необходимом и дорогом для человека продукте – собственном жилье, банки должны убедиться в платежеспособности клиента и оценить, по силам ли ему тянуть «процентное бремя» в течение многих лет, – говорит Репченко. – Вместо этого появилось новое условие выдачи ипотечного кредита, без первоначального взноса. Однако подобный пиар-ход откровенно противоречит банковской житейской практике. А она показывает, что если человек внес хотя бы 10 процентов от стоимости будущего жилья, он уже заинтересован в погашении кредита. Разумно также предположить, что если потенциальный заемщик накопил 30 процентов от стоимости жилья, то он в состоянии накопить и остальную сумму. В ситуации же когда еще ничего не выплачено, человек может спокойно отказаться и от кредита, и от квартиры». Но, к счастью, лишь единичные банки сегодня играют в такие рискованные игры. Поэтому, как полагает Валерий Казейкин, если сегодня у кого-то из них и возникли проблемы с заемщиками, они с ними быстро разберутся и ни к какому кризису на рынке ипотечного кредитования это не приведет.
     К тому же в периоды стагнации цен, как полагает главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник, количество ипотечных сделок будет возрастать, в периоды же бурного роста – уменьшаться. Получается, именно сейчас самая пора озаботиться приобретением недвижимости с использованием ипотеки.

Приживутся ли в нашей стране доходные дома

     Правительство Нижегородской области на днях одобрило концепцию пилотного проекта строительства пяти доходных домов. Возведение первого начнется в 2008 году и продлится три года. При этом для привлечения инвесторов нижегородское правительство готово предоставить ряд льгот. В частности, снизить арендную плату за землю, дать поблажки по налогам, предоставить госгарантии под кредиты.
     Нижегородский опыт может пригодиться и в других регионах. Дело в том, что правительство в стремлении использовать все возможности для успешной реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» намерено вспомнить дореволюционный опыт и возродить в российских городах институт доходных домов. Как сообщил на днях министр регионального развития Владимир Яковлев, 20 сентября правительство планирует рассмотреть стратегию развития массового жилищного строительства до 2025 года, речь в которой идет в том числе о строительстве доходных домов.
     Причем домов эконом-класса, квартиры в которых должны заинтересовать тех, кто не только не накопил себе на отдельное благоустроенное жилье, но и не может выплачивать ипотечный кредит. И при этом не имеет права на социальное жилье. Сейчас эти россияне живут с родственниками, часто с семьями родственников, или снимают жилье у владельцев частных квартир. Однако, по мнению экспертов, они вполне могли бы переехать в доходные дома, где по крайней мере их не попросят освободить помещение в самый неподходящий момент. По оценкам участников рынка, квартиросъемщики поедут в доходные дома, даже если цена за их аренду будет на 15-20% выше, чем у частника.
     Так что спрос будет: в Москве, например, количество сдаваемых квартир находится в пределах 400-580 тыс., в Петербурге – 300-350 тысяч.
     До 1917 года большинство жителей российских городов снимали квартиры именно в доходных домах. Скажем, в Петербурге накануне революции лишь 4% высших государственных служащих имели недвижимую собственность. Однако после революции строительство и эксплуатация подобного жилья прекратилась.
     Спустя более чем 15 лет после начала рыночных реформ в России «воз и ныне там». Доходные дома можно пересчитать по пальцам одной руки, и все они для богатых. В Москве, например, он один, построенный в 2004 году (инвестором выступил департамент инвестиционных программ правительства Москвы). Запланировано строительство еще двух, правда, уже эконом-класса.
     В Петербурге в следующем году будут сданы три подобных дома. Одним словом, капля в море. Для сравнения: в Европе арендует жилье больше половины населения.
     Дело в том, что в сегодняшней России нет условий для массового появления доходных домов. Достаточно сказать, что в федеральном законодательстве понятие «доходный дом» вообще не определено. Однако главная проблема заключается в том, что невыгоден бизнес, основанный на строительстве и содержании доходных домов. Слишком долгий срок окупаемости (по разным оценкам и в зависимости от условий строительства и содержания – от 15 до 25 лет). Гораздо прибыльнее построить дом и сразу же его продать.
     Это хорошо понимают в Министерстве регионального развития, а потому чиновники намерены предложить компаниям, которые выразят желание строить и управлять доходными домами, существенные льготы, в том числе налоговые. В частности, планируется освободить застройщика, возводящего доходный дом, от аукционных выплат за земельный участок, внедрить механизмы долгосрочного кредитования и рефинансирования кредитов. Преференции должны способствовать и оптимизации цен на рынке аренды жилья, поиску баланса между его доступностью и доходностью. При этом, как подчеркивают чиновники Минрегиона, цены на квартиры в доходных домах будет определять его владелец, ему самому без вмешательства государства предстоит решить, будет она выше или ниже рыночной.
     Граждане, решившие арендовать квартиры в доходных домах, также не будут обделены преференциями. Они смогут рассчитывать на налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц с сумм, потраченных на арендную плату. Как считают в Минрегионразвития, это будет стимулировать переезд со снимаемых частных квартир и станет в том числе одним из элементов легализации рынка аренды жилья. При этом никаких ограничений на проживание, например, для немосквичей в московских доходных домах вводить не предполагается.
     Впрочем, у московских властей на эту проблему другая точка зрения. Они считают, что квартиры в столичных доходных домах должны сдаваться в наем только москвичам, прожившим в Москве не менее десяти лет. Такое положение зафиксировано в среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» на 2007-2009 годы. Правда, при этом власти Москвы, судя по всему, несколько иначе, нежели в Минрегионе, трактуют само понятие «доходный дом», подразумевая под ним не новый для сегодняшней России сегмент рынка жилья, а нечто похожее на социальное жилье для льготников. По крайней мере те два дома, строительство которых запланировано в столице, предназначены для молодых семей и очередников. Плата с них будет взиматься ниже рыночной. Это вполне в русле намерений мэра Юрия Лужкова, заявлявшего еще осенью прошлого года, что доходные дома в Москве должны быть только муниципальными, «где установлен не режим бешеных прибылей, а режим оплаты по себестоимости». В этом случае не совсем понятно, можно ли называть дом «доходным», если он не приносит дохода.
     Бума строительства доходных домов в России в ближайшее время вряд ли стоит ожидать. Однако при грамотной политике правительства и местных властей у таких домов, безусловно, есть шанс стать не только одним из важных сегментов рынка жилья, но и внести свой вклад в то, чтобы не только арендуемое жилье стало более доступным, но и сами съемщики квартир были законодательно защищены от их хозяев. Да, собственно, и наоборот: хозяева от квартиросъемщиков.

КОНФЛИКТ ПО ПОВОДУ ОЧЕРЕДНОЙ ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ В ЦЕНТРЕ СТОЛИЦЫ

     В последнее время сообщения о фактах точечной застройки в Москве напоминают новости из «горячек точек». Иногда столкновения москвичей, отчаявшихся найти справедливость, со строителями удается предотвратить только с помощью милиции. Жители дома N 1 по Звонарскому переулку пока пытаются остановить строительство дома по адресу Звонарский д.3/4, стр.1 мирным путем: жалуются в прокуратуру, пишут письма в правительство Москвы, в Мосгорстройнадзор... Пока напрасно. Призывы к чиновникам запретить незаконное, по мнению местных жителей, строительство 9-этажного жилого дома с двухъярусным подземным гаражом в особой заповедной зоне Москвы остаются без ответа.
     Возмущение людей понятно: уже вырублен единственный в районе сквер, а в результате так называемых работ по укреплению фундамента в подвалах соседних домов начали образовываться водоемы. Жители всерьез опасаются, что из-за того, что не были должным образом проведены геологические исследования, не только их дому, но и всем расположенным в округе зданиям грозит серьезная опасность после того, как начнется стройка.
     Дело в том, что в районе Звонарского переулка, расположенного между улицами Неглинная и Рождественка, протекает подземная река Неглинка, и любое строительство на слабых, песчаных почвах сопряжено с большим риском. Гарантий, что после того, как здесь будет вырыт котлован глубиной более 15 метров, вода не подмоет фундаменты домов целого квартала, никто не дает. Более того, никто из жителей Звонарского переулка не видел даже эскиза будущего дома. В управе района «Мещанский» его под разными предлогами упорно не хотят показывать, скорее всего, потому, что такового просто не существует в природе.
     Стоит отметить, что буквально рядом с планируемой стройкой находятся Сандуновские бани. К слову сказать, как раз напротив центрального входа в Сандуны планируется организовать пункт мойки самосвалов, выезжающих со стройки. Кроме опасного соседства со зданиями, имеющими историческую ценность, строительство жилого дома в Звонарском может угрожать подземным коммуникациям Центрального Банка России и Мосгордумы. Что в этом случае строителям придется объясняться уже не с возмущенными жителями соседних домов, а с серьезными людьми в погонах, можно не сомневаться. Для начала им придется объяснить, почему в разрешении, выданном Мосгорстройнадзором, датой окончания строительства обозначено 31 декабря 2008 года, а в распоряжении правительства Москвы N 801-РП срок строительства установлен до 31 декабря 2007 года.
     Кто будет нести ответственность за возможные негативные последствия строительства в Звонарском переулке, которое уже неоднократно откладывалось – застройщик в лице ГУ «Московский архитектурный институт МАРХИ» или подрядчик ГУП «Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов», – вопрос открытый. Потому что, как говорят сами жители, незаконно вырубить деревья – это одно, но если из-за того, что кому-то очень захотелось поселиться в историческом районе города, начнут рушиться дома в самом центре Москвы – совсем другое дело. Тут уже отмолчаться вряд ли получится.

Москвичам противостоят «строительные банды»

     Вчера сотни москвичей, пострадавших от уплотнительной застройки, пикетировали мэрию, договорившись в итоге о встрече с Влади­миром Ресиным – главным куратором столичного стройкомплекса. После обещания Юрия Лужкова отменить решения о строительстве объектов, ущемляющих права местных жителей, по всей столице развернулись «бои» между гражданами и бандами профессиональных боевиков, которые некоторые строительные фирмы нанимают для охраны своих объектов.
     Как рассказал РБК daily один из организаторов пикета Сергей Удальцов, в акции протеста участвовали представители 23 инициативных групп граждан, чьи интересы сейчас ущемляют строительные организации. Это жители Дмитровского проезда, улиц Маршала Бирюзова, Косыгина, районов Митино, Кунцево и Жулебино. Координирует инициативу неформальный совет. Всего в Москве сегодня порядка 300 площадок уплотнительной застройки.
     Противостояние у мэрии длилось несколько часов. Митингующие потребовали встречи с мэром Юрием Лужковым и наказания виновных в нападении на Сергея Зильбермана, одного из противников точечной застройки на бульваре Маршала Рокоссовского, 42, которого вчера утром избили бейсбольными битами. Пострадавший утверждает, что это месть со стороны строительной компании «Атолл». Протестующие вручили представителю мэрии свое требование ввести в состав создаваемой межведомственной комиссии по уплотнительной застройке представителей общественности и депутатов Мосгордумы. Протестующим удалось договориться о встрече 6 сентября нескольких членов инициативных групп с первым вице-мэром Владимиром Ресиным. Как говорит депутат Мосгордумы Сергей Митрохин, сейчас «строители торопятся вырыть хотя бы котлован или огородить будущую стройплощадку, чтобы не попасть в список объектов, которые придется заморозить». А некоторые строительные компании действуют по-другому: создают настоящие банды, иногда вооруженные огнестрельным оружием, из профессиональных боевиков, которые избивают и терроризируют москвичей. «По словам очевидцев, московская милиция старается не замечать «строительные банды», – говорит представитель общественной организации. – В дело должны вмешаться ФСБ и Генпрокуратура, иначе как раз к выборам в столице начнутся масштабные столкновения воодушевленных граждан, которым сам мэр Юрий Лужков пообещал соблюдать их права, с нанятыми строителями боевиками. Наивно полагать, что люди отступятся, ведь речь идет об их жилье, зачастую единственной дорогой собственности, что у них есть».

В СТОЛИЦЕ ПРОДОЛЖАЮТСЯ БОИ МЕСТНОГО ЗНАЧЕНИЯ ПРОТИВ ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ

     Война идет неравная: строители рискуют только деньгами, москвичи – своими жизнями. В минувший четверг в своем подъезде был зверски избит лидер инициативной группы жителей дома N 42 по бульвару Рокоссовского Сергей Зильберман. С открытой черепно-мозговой травмой и переломом коленной чашечки (били бейсбольными битами) он госпитализирован.
     Меж тем мотивы преступления видны невооруженным глазом: накануне вечером на стройплощадке фирмы ООО СКК «АТОЛЛ» началась массовая вырубка деревьев – это самая первая начальная стадия строительства. Тем самым фирма нарушила письменное распоряжение Юрия Лужкова и запрет первого заместителя мэра, руководителя стройкомплекса Владимира Ресина, заявившего: «Те объекты, где не начато строительство (точечная застройка), его и не будет, только в том случае, если этот объект не является объектом социальной сферы...» Во дворе дома 42 по бульвару Рокоссовского хотят построить отнюдь не детский сад, и Зильберман пытался помешать «лесорубам» фирмы-застройщика. Нанятые частные охранники засняли протестанта на видео, а следующим утром был проведен «показательный урок» с битами.
     В тот же день после обеда возле здания мэрии собрались представители инициативных групп из Митина, Бутова, Теплого Стана, Жулебина, с улиц Маршала Бирюзова, Косыгина, Дмитровского проезда и других. Люди требовали немедленной встречи с главным московским строителем Владимиром Ресиным. А встретились... – с ОМОНом, вызванным чиновниками. К счастью, в этот раз ОМОН не получал приказа на силовой разгон москвичей, и эта «встреча» обошлась без крови. А власть лишь пообещала своим гражданам, что встреча с г-ном Ресиным состоится, но... через неделю, 6 сентября.
     А ведь люди хотят от чиновников строгого и точного выполнения их же собственных обещаний. Напомним, что еще месяц назад мэр Юрий Лужков заявил, что решения по уже начатым объектам «точечной застройки» в Москве «будут приняты после анализа мест размещения». Но ни анализов, ни решений до сих пор нет. В итоге застройщики ударными темпами продолжают «столбить» уже выделенные им площадки. Жильцы, напротив, противостоят им с удесятеренной яростью.
     Власть, однако, продолжает делать вид, что ее это не касается. А теперь, отложив встречу с лидерами инициативных групп, тем самым выделила застройщикам еще неделю на «решение вопросов с общественностью». Не поинтересовавшись, например, у столичных травматологов, какими методами там идет «поиск консенсуса».
     Судя по всему, у городского руководства сегодня есть куда более важные дела – празднование Дня города. Но и в этот день власти надо помнить про тех людей, которым не до праздника.

Чиновники купят для них 1,2 млн кв. м жилья по нерыночным ценам

     Чтобы выполнить городские программы по обеспечению жильем, московские власти решили часть квартир приобрести в Подмосковье. В ближайшие полтора года на покупку почти 1,2 млн кв. м (около трети вводимого в 2007-2008 гг. муниципального жилья) будет направлено более 50 млрд руб. – эта сумма предусматривает 30-процентный дисконт от рыночной стоимости подмосковного жилья. Взамен чиновники могут пообещать компаниям-продавцам привлекательные площадки в Москве.
     Правительство Москвы утвердило план ввода жилья для решения общегородских жилищных программ на 2008 год. Как сказано в распоряжении #1859-РП от 29 августа, опубликованном в конце прошлой недели, всего очередники (молодые семьи и другие льготные категории) должны получить 2,584 млн кв. м жилья. Из них 1,284 млн кв. м строится за счет средств горбюджета, 400 тыс. кв. м – площади, полученные от инвесторов в качестве доли города. Еще 150 тыс. кв. м очередники смогут приобрести на предоставленные городом субсидии. Оставшиеся 750 тыс. кв. м городские власти планируют построить, выступая соинвестором в девелоперских проектах, «в том числе за пределами Москвы». Это первый случай, когда Москва ищет квадратные метры для муниципальных программ в других городах.
     «В Москве не хватает земли для строительства муниципального жилья»,– объяснил Ъ один из авторов распоряжения – начальник управления градостроительных программ Департамента градостроительства г. Москвы Алексей Шепель. По его словам, нехватка муниципального жилья, которую планируется ликвидировать за счет схемы соинвестирования, очевидна уже в 2007 году. Как сообщил господин Шепель, план обеспечения очередников жильем на этот год составляет 1,911 млн кв. м, из них более 400 тыс. кв. м город приобретет у девелоперов на условиях соинвестирования. Действительно, часть жилья для нуждающихся москвичей может быть построена в Подмосковье, подтвердил один из заместителей главы Департамента градостроительной политики г. Москвы Владимира Ресина.
     Условия соинвестирования, по словам собеседников Ъ, находятся в стадии обсуждения. Алексей Шепель считает, что входить в девелоперские проекты городу лучше на ранних стадиях строительства, а размер инвестиций не должен превышать 70% от рыночной стоимости квадратного метра в готовом доме. В Департаменте экономической политики отказались от комментариев, ссылаясь на отсутствие официальных документов.
     По словам господина Шепеля, департамент уже ведет переговоры с рядом девелоперских компаний, строящих жилье на федеральных землях и в промзонах Москвы, а также на подмосковных участках. В частности, достигнуты договоренности о приобретении около 140 тыс. кв. м жилья у ДСК-1. Первый замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский подтвердил его слова, сообщив, что рассматривается возможность привлечения города в качестве соинвестора застройки микрорайона Восточное Щитниково в Балашихе и строительства в Люберцах. Он не исключил, что ДСК-1 передаст городу больше площадей, чем предположил Алексей Шепель. Условия соинвестирования менеджер комментировать отказался, заявив, что к единому мнению стороны пока не пришли. Сейчас продажи жилья в Люберцах еще не начаты, а стоимость квадратного метра в домах Восточного Щитникова (должны быть сданы в эксплуатацию в конце 2008-го – начале 2009 года) составляет 51-57,5 тыс. руб. в зависимости от площади квартиры. В балашихинских новостройках (должны быть сданы в эксплуатацию в конце 2007 года) квадратный метр ненамного дороже – 50-60 тыс. руб. Таким образом, разница в сроках сдачи новостроек не всегда гарантирует 30-процентную разницу в цене квартир.
     Тем не менее руководитель отдела новостроек бюро «Агент 002» Дмитрий Иванов считает, что подмосковные застройщики охотно откликнутся на предложение города, потому что «из-за высоких цен они сейчас испытывают серьезные проблемы с продажами квартир». Дисконт, предлагаемый господином Шепелем, ему кажется «нормальным». «При оптовых продажах жилья дисконт зачастую составляет 10-40%, и это укладывается в экономику застройщика»,– говорит он. Впрочем, замгендиректора компании «ДОН-Строй» Тимур Баткин отмечает, что дисконт более 30% может оказаться критичным для экономики застройщика. Но у города есть рычаги воздействия на недовольных застройщиков. «Продажа жилья по сниженным ценам может стать условием для получения привлекательных площадок в городе»,– говорит девелопер, строящий жилье по городским программам.

Цены на жилье в столице скоро снова начнут расти

     На днях правительство Москвы заявило о том, что в 2008 году на выполнение общегородских программ будет выделено 2,5 млн. кв. метров жилых площадей. Эксперты, отдавая должное социальной активности московских властей, считают, что это станет одной из причин нового роста цен на жилье в столице. По их мнению, единственный способ сделать жилье более доступным – развивать ипотеку.
     Несмотря на то,что цены на жилье пока не растут, индекс доходности жилья уже пошел вверх, прибавив за неделю 0,1% и составив -0,55 от банковского депозита. Это говорит о том, что проценты от банковского вклада все еще превышают прибыль от инвестирования денег в недвижимость, но картина постепенно начинает меняться.
     Между тем желание московского правительства сделать жилье более доступным может привести к обратному эффекту, – считают некоторые участники рынка недвижимости. Напомним, в рамках жилищной программы «Москвичам – доступное жилье» в 2008 году правительство Москвы выделит жителям столицы 2 млн. 584 тыс. кв. метров.
     Как рассказал «НИ» главный аналитик Российской гильдии риелторов (РГР) Геннадий Стерник, «в последние годы московские власти стали выделять до 50% нового жилья на муниципальные программы для очередников. С одной стороны, хорошо, что правительство пытается решить социальные проблемы, но вывод с рынка нового жилья сокращает объем предложения и неизбежно ведет к росту цен», – убежден эксперт. Кроме того, по словам г-на Стерника, появление станций метро в новых микрорайонах также повысит стоимость квадратных метров. «Единственный способ сделать жилье более доступным – повышение объемов строительства и развитие первичной ипотеки», – считает он. Однако пока не только на первичном, но и на вторичном рынке ипотека в России практически не развита.
     Как рассказала «НИ» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, «существует две основных модели ипотечного кредитования: классическая американская и немецкая Bausparkasse (строительно-сберегательная касса). В первом случае ипотечный кредит выдается под залог уже построенного дома, во втором – система стройсберкассы финансирует строительство дома. «Американская модель ипотеки скорее подходит для зрелого среднего класса, у которого уже есть значительные накопления», – уверена эксперт. Суть деятельности немецкой модели ипотеки заключается в следующем: вкладчик заключает договор накопления сбережений со строительной сберегательной кассой и вносит в течение определенного срока фиксированные взносы. Когда накопленная сумма составит 30-50% от стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. При этом проценты по кредиту гораздо ниже, чем по обычному ипотечному кредиту – около 5%.
     В России пока только готовится законопроект «о строительно-сберегательных кассах». «Недавно он получил одобрение правительства, и осенью состоится первое чтение, – сообщила «НИ» разработчик закона Оксана Дмитриева. – Средства, собранные строительными сберегательными кассами, будут инвестироваться в новое строительство, благодаря чему объемы вводимого жилья вырастут, а вместе с этим, возможно, стабилизируются и цены на квадратные метры».

     За лето квадратный метр московской недвижимости подешевел в среднем на 50 долларов. Особенно заметно упало в цене жилье экономкласса. Эксперты полагают, что в обозримой перспективе цены могут снизиться еще процентов на 20.
     По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN), за лето квадратный метр жилья в столице подешевел более чем на $50. Если в конце весны в среднем он стоил 4107$, то сейчас кв. м. оценивается уже в 4061$. С июля по август на 1% подешевела недвижимость в юго-западном округе Москвы, на 0,7% – в северо-восточном, на 0,5% – в восточном, на 0,2% – в южном и юго-восточном округах столицы, подсчитали в центре «Индикаторы рынка недвижимости».
     С приближением осени процесс снижения цен не прекратился. IRN отмечает, что за прошедшую неделю на 0,1% упали цены на жилье в «сталинских» домах и современных панельных высотках. А по информации центра «Аналитика рынка недвижимости» (ARN), за прошедшую неделю было зафиксировано максимальное снижение цен на квартиры в ЦАО (на 3,4%).
     Впрочем, несмотря на общую тенденцию, на рынке можно найти примеры и повышающихся цен. Так, по информации центра «Индикаторы рынка недвижимости», за прошедшую неделю на 0,2% подорожало жилье в «хрущевках». А по данным ARN, за эту неделю был также отмечен прирост цены на 0,6% в ЮЗАО Москвы.
     В целом, вложения в столичную недвижимость сегодня продолжают оставаться убыточными. Доходность от таких инвестиций составляет -0,55 доходности банковского депозита, подсчитали в центре «Индикаторы рынка недвижимости».
     Жилье дешевеет, потому что в Москве просто не находится покупателей на такую дорогую недвижимость, объясняет руководитель информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY Александр Крапин. Поэтому продавцы сейчас вынуждены снижать заявленные цены.
     Если раньше практически любые квартиры в Москве сметались моментально, то сейчас сроки экспозиции значительно увеличились, жилье выставляется на продажу по несколько месяцев, соглашается гендиректор ЗАО «ФинЭкспертиза. Консалтинг» Дмитрий Шустерняк . «По некоторым данным, сегодня реально цена покупки и цена предложения может расходиться на 15%, покупатель выторговывает себе значительные скидки, а продавец вынужден на них соглашаться», – говорит он.
     Игроки рынка скрывают, что цены падают, отмечают эксперты.
     Ведь если это станет общеизвестно, приобретение квартир в Москве с инвестиционными целями вовсе прекратятся, а уже купленная недвижимость начнет выставляться на продажу, что еще более дестабилизирует рынок, полагает Шустерняк. Но несмотря на усилия, прилагаемые игроками рынка, жилье в столице может подешеветь на 5% до конца года, прогнозирует Крапин. Наиболее значительное падение цен произойдет на недвижимость эконом-класса, полагает эксперт.
     В сложившейся ситуации возможно развитие московского рынка недвижимости по двум сценариям, говорит Шустеряк. При первом будет наблюдаться кратковременное (6-10 месяцев) и заметное (на 15-20%) падение цен на наименее ликвидные квартиры. Однако после этого ситуация снова выровняется, и цены постепенно вернутся к исходным значениям, предполагает эксперт. По второму сценарию ситуация на рынке будет развиваться без кратковременной коррекции, у инвесторов хватит терпения и ресурсов пережить долговременный период дисбаланса спроса и предложения, предполагает Шустеряк. «Тогда через какое-то время ценовые ожидания потребителей снова сравняются с предложением – рынок после продолжительно затишья начнет потихоньку разогреваться, а цены продолжат расти, но уже гораздо более скромными темпами.
     В любом случае даже если в какой-то момент цены на квартиры упадут на 20% потом они опять поднимутся, то есть ничего драматического не произойдет. Просто рынок сбросит лишний пар», – говорит эксперт.
     Однако вряд ли снижение, даже кратковременное, затронет коммерческую и элитную недвижимость в Москве. Сегодня наблюдается высокий рост цен на офисы класса A, B, C, D, говорит Крапин. Инвесторы в связи с отрицательной доходностью вложений в жилую недвижимость охотно окупают высокодоходную коммерческую. А что касается рынка элитного жилья, то он развивается по своим собственным законам, отмечает Крапин. Ежегодно вводится всего около 200-250 тыс. кв. м. элитного жилья в Москве. Скорее всего, в дальнейшем цены на элитную недвижимость будут расти со скоростью инфляции, предсказываетэксперт.

Госдума упрощает перевод бесхозного жилья в собственность муниципалитетов

     Жилье, которое осталось без владельца и на которое никто не претендует, может перейти в собственность муниципальных образований. Такой порядок наследования выморочного имущества (т.е. имущества, оставшегося после смерти собственника жилого помещения без наследников ни по закону, ни по завещанию) предложили авторы поправок в Гражданский кодекс, принятых вчера Госдумой в первом чтении. Как пояснил один из разработчиков законопроекта, глава думского комитета по гражданскому, арбитражному и уголовному законодательству Павел Крашенинников, ранее ГК допускал переход выморочного имущества лишь в федеральную собственность. Новый же порядок, по словам депутата, «позволит частично решить проблему нехватки жилья, предоставляемого по договору социального найма гражданам, стоящим на учете по улучшению жилищных условий». Г-н Крашенинников особо подчеркнул, что подготовленные его комитетом поправки в ГК «представляются логичными и целесообразными», ведь обеспечение малоимущих жильем является прерогативой именно муниципальных образований, а также властей городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга.
     Адвокаты, специализирующиеся на делах, связанных с недвижимостью, замечают, что с юридической точки зрения инициативу думцев можно лишь приветствовать, но практической пользы от этих поправок немного. «Случаи признания имущества выморочным весьма редки – как правило, наследники есть, и они борются за свои права. Вызывает большое сомнение, что таким образом может быть решена проблема с обеспечением жильем малоимущих», – поделился с корреспондентом «Времени новостей» своим мнением адвокат по жилищным спорам Алексей Шевченко. Юрист предположил, что законодатель преследовал цель ускорить перевод выморочного имущества в собственность РФ или муниципальных образований. «С определенными проблемами сталкиваются долевые собственники, – пояснил юрист. – Предположим, сосед умер, а налоговые службы – а именно они на местах отвечают за учет такого имущества – длительное время не принимают жилье».
     Есть и еще одна сложность: пункт 3 ст. 1151 ГК, в котором, собственно, и идет речь о выморочном имуществе, гласит, что порядок наследования и учета такого жилья «определяется законом». Но закона, который определил бы, какой именно орган должен принимать в свою собственность бесхозное хозяйство, а какой выплачивать долги наследодателя или судиться с возможными претендентами на имущество, до сих пор нет.

     Прокуратура Саратовской области инициировала проверку исполнения Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса (ЖК) Российской Федерации» в регионе. По информации прокуратуры, вопреки требованиям закона, конкурсы по выбору управляющих компаний органами местного самоуправления до сих пор не проводятся. В связи с этим сотрудникам прокуратуры поручено проанализировать ситуацию с введением ЖК и в случае необходимости принять меры прокурорского реагирования. В соответствии с законодательством органы местного самоуправления должны до 1 мая 2008 года выбрать компании, которые будут управлять жилыми домами, не сделавшими этого выбора самостоятельно. При отсутствии управляющих компаний после 1 мая 2008 года у жильцов не определившихся домов могут возникнуть проблемы с получением коммунальных услуг.

Московские власти начали формировать черный список стройплощадок

     Похоже, мораторий на так называемую точечную застройку, объявленный мэром Москвы Юрием Лужковым накануне своего назначения на новый срок, еще не гарантирует горожанам спокойный домашний отдых. В популистских заявлениях власти столицы пользовались неофициальной профессиональной терминологией, которую, как выясняется, сложно применить для запрета строительства в уже сложившихся микрорайонах. Но, даже специально разработав определение уже вошедшего в официальные документы сленгового выражения «точечная застройка», чиновники исключили из списка строительных табу любые социальные проекты города. Таким образом, моратория смогут избежать инвесторы, которые на паритетных основах строят для города социальное жилье, больницы и детские сады. Кроме того, останавливать уже развернутые стройки будут, видимо, в единичных случаях. Ведь, как признал вчера главный архитектор города Александр Кузьмин, «когда под окном появляется кран, может быть уже поздно».
     Черный список первых претендентов на остановку строительства на стадии подготовки, по словам главы Москомархитектуры, специальная межведомственная комиссия по оценке объектов капитального строительства начнет составлять уже сегодня. Как г-н Кузьмин пояснил «Времени новостей», пока чиновникам предстоит оценить технические и градостроительные документы объектов по более чем 300 адресам, по 99 из которых уже идет строительство. Все объекты, по его словам, сейчас отбираются исключительно по жалобам горожан.
     Помимо технической документации чиновники будут придираться к стройплощадкам по ряду новых критериев. В частности, теперь, чтобы не попасть в черный список, обязательным является проведение перед началом строительства публичных слушаний проекта. Впрочем, и ранее существовавшая в городе процедура, видимо, как считают в Москомархитектуры, менее формальной для горожан не станет. По прогнозам г-на Кузьмина, несмотря на то, что сейчас, например, от позиции москвичей зависит облик Центрального административного округа, где начинаются публичные слушания градостроительного плана застройки территории, «на слушания приходить будет минимум людей, потому что это не кран под окнами».
     «Нужно не опоздать участвовать в слушаниях», – предупредил горожан главный архитектор, добавив, что законодательство защищает не только простых жителей московских микрорайонов, но и инвесторов. А вмешаться в неудобное строительство можно лишь на стадии подготовки градостроительной документации, проектирования, межевания, но не на стадии котлована. Кроме того, по словам г-на Кузьмина, определение «точечная застройка» не будет распространяться на социальные объекты города. Глава Москомархитектуры напомнил обещание мэра, что теперь вся городская земля будет выделяться исключительно под строительство социальных объектов, и в соответствии с этим генплан города станет не «планом возможностей», как раньше, а «планом необходимости». Необходимостью же, пояснил главный архитектор столицы, станет дальнейшее освоение территорий, занятых несвойственными для города функциями. Таких, например, как бывший военный полигон на Ходынском поле, ставший жилым микрорайоном.
     По признанию главного архитектора, он вообще предпочитает плотную жилищную застройку освоению зеленых зон, еще сохранившихся в городе. «Я бы лучше жил, где плотность 20 тыс. человек на квадратный километр и рядом имел бы прекрасный парк, чем там, где плотность 15 тыс. и сплошная до горизонта застройка», – сказал Александр Кузьмин, отметив, что на ближайшее время «озеленение – наш конек». Парковые зоны, в частности, предполагается расширять за счет реконструкции и реставрации территории старообрядцев Рогожской слободы, Марфо-Мариинской обители на Большой Ордынке, которую предполагается обновить к 100-летию основания монастыря в 2009 году. Кроме того, после завершения реконструкции парка-заповедника «Царицыно», результаты реставрации которого вызвали нарекания независимых специалистов, московские зодчие возьмутся за парк «Лефортово». А споры по поводу нового облика «Царицыно» главный архитектор считает лишь делом вкуса, в котором власти и художники не всегда солидарны с предпочтениями «определенных социальных слоев населения».

Вложения в недвижимость за год обесценились на 4,4%

     Инвесторы, вложившие средства в столичную недвижимость год назад, во время бурного роста цен, сейчас оказались в убытке. Как отмечается в исследовании центра макроэкономических исследований компании БДО «Юникон», на конец августа реальная рублевая доходность подобных вложений впервые стала отрицательной (-4,42%). Причина этого кроется в стагнации на рынке недвижимости: на фоне резкого снижения спроса рост цен в годовом исчислении в долларовом выражении составил только 8,3%, что не смогло компенсировать девальвацию доллара относительно рубля и инфляцию. В августе обесценивание инвестиций в московскую жилую недвижимость продолжилось, составив по итогам месяца 0,18%.
     В лучшей ситуации оказались те инвесторы, которые предпочли недвижимости рублевые банковские вклады: их доходность наконец стала положительной и составила от 0,28 до 0,59% в зависимости от срока вложений. В августе с учетом низкой инфляции реальная доходность депозитов в иностранной валюте возросла. По долларовым депозитам она была от 0,39 до 0,63%, по вкладам в евро – от 0,36 до 0,59% в зависимости от срока и суммы депозита. Впрочем, в годовом исчислении валютные вклады оказались недоходными. Убыток по депозитам в долларах составил 5,79%, в евро – 0,07%.
     Все это, впрочем, особо не влияет на популярность этой банковской услуги среди населения. По данным Федеральной службы государственной статистики, объем вкладов физических лиц в российских банках превысил 4,3 млрд руб. За год с 1 июля 2006 года этот показатель увеличился на 39,1%. Наиболее популярны депозиты на срок от одного года и выше – таких 62,9% от общего объема привлеченных банками вкладов. На долю депозитов, открытых менее чем на год, приходится 19,4%. Объем вкладов «до востребования» составляет 16,3%.
     Покупательная способность наличных долларовых сбережений по итогам августа увеличилась на 0,1%, накоплений в евро – на 0,12%. Однако в годовом исчислении валютные сбережения остаются убыточными. Так, накопления в наличных долларах обесценились на 11,75%, в евро – на 6,14%.
     До 21 августа фондовый рынок падал, индекс РТС снизился до двухмесячного минимума – 1820,65 пункта, потеряв по итогам месяца 4,1%. В результате реальная рублевая доходность вложений в ПИФы оказалась в широком диапазоне: от -12,13 до +12,38% для фондов акций, от -3,46 до +1,29% для фондов облигаций и от -20,77 до +1,54% для смешанных фондов.
     Реальная рублевая доходность обезличенных металлических счетов в августе выросла на 0,76%, но в годовом исчислении этот инструмент сбережений показал отрицательный результат (-1,46%).

ВТБ построит более 1 млн кв. м доступного жилья в «русском Детройте»

     ВТБ не хочет отставать от Олега Дерипаски по объемам строительства в Северо-Западном федеральном округе. Банк планирует застроить почти 200 га в поселке Шушары под Петербургом, где возводят свои заводы Toyota, General Motors и Suzuki. Запланированные объемы строительства – свыше 1,1 млн кв. м жилья и около 300 тыс. кв. м офисов – дают ВТБ возможность претендовать на получение государственных субсидий в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Инвестиции в проект могут составить до $2,5 млрд.
     О новом девелоперском проекте ВТБ вчера рассказал вице-президент-управляющий директор банка Александр Ольховский. По его словам, планируется застроить принадлежащий ВТБ участок земли в поселке Шушары площадью 198 га, который достался банку после покупки Промстройбанка. Согласно генплану Петербурга, там планируется создать зону общественно-деловой (110 га) и жилой застройки (88 га). ВТБ планирует вложить в инженерную подготовку территории $50 млн. По словам господина Ольховского, «проработкой концепции» развития территории занимаются компании Setl Group и «Петрополь». По предварительной оценке, там можно построить 1,1 млн кв. м жилья экономкласса и 300 тыс. кв. м офисов, сообщил он. Для реализации проекта создан закрытый ПИФ «Развитие территории», которым управляет «ВТБ Управление активами». Участок в Шушарах уже передан на баланс ЗПИФ.
     Илья Еременко, гендиректор ЦРП «Петербургская недвижимость» (подразделение Setl Group), подтвердил эту информацию. По его словам, концепция будет готова к октябрю. По информации руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis Сергея Федорова, Промстройбанк начал скупать земли в Шушарах еще четыре года назад и планировал построить там сеть логистических комплексов. По его данным, 200 га земли в Шушарах обошлись Промстройбанку в $60-100 млн, а сейчас эта земля стоит $300-400 млн.
     Источник Ъ в ВТБ прогнозирует, что объем инвестиций в проект в Шушарах составит не менее $1 млрд. Оценка Сергея Федорова – $1,1 млрд, из них $880 млн придется на строительство жилья, а гендиректор агентства недвижимости «Савва» Константин Апрелев считает, что проект обойдется ВТБ в $1,95-2,49 млрд.
     ВТБ начал самостоятельно инвестировать в недвижимость в 2006 году. Тогда стало известно о двух проектах банка в Петербурге: строительство на берегу Невы в центре города 470 тыс. кв. м жилья, офисов и гостиниц на территории Государственного института прикладной химии (проект «Набережная Европы») и строительство недалеко от Смольного около 400 тыс. кв. м офисов, в том числе и нового здания городской администрации (проект «Невская ратуша»). По словам вице-президента ВТБ Павла Косова, инвестиции в «Набережную Европы» составят $1 млрд, сроки реализации – 2010-2017 годы, «Невская ратуша» обойдется в $400-800 млн, сроки строительства – четыре года. В Москве у банка пока всего один проект: в Петровском парке около стадиона «Динамо» ВТБ планирует построить более 500 тыс. кв. м офисов, торговых и гостиничных площадей, вложив около $1 млрд. Также ВТБ вместе с правительством Чувашии строит жилой микрорайон площадью 738,8 тыс. кв. м между Чебоксарами и Новочебоксарском в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Наконец, ВТБ предложено поучаствовать в проекте застройки территории Шуваловского парка в Петербурге, а также в строительстве микрорайона площадью около 2 млн кв. м около подмосковного Зеленограда, которое продвигают менеджеры ФГУП «Рособоронэкспорт».
     Президент Российской гильдии риэлтеров Александр Романенко напоминает, что сейчас на стадии строительства в Санкт-Петербурге находится порядка 15 млн кв. м жилья, из них более 7 млн кв. м в городе планирует построить холдинг «Главстрой» Олега Дерипаски. Сейчас средняя стоимость квартир в городе – $2-2,3 тыс. за 1 кв. м. По прогнозу господина Романенко, в ближайшие годы стоимость жилья «точно не упадет, а расти, скорее всего, будет незначительно». Чтобы обеспечить спрос на квартиры в Шушарах, ВТБ нужно установить цены ниже рыночных примерно на 20%, считает эксперт.
     Зато заявленные объемы строительства жилья в Петербурге дают право ВТБ претендовать на получение госсубсидий в рамках нацпроекта «Доступное жилье», отмечает замгендиректора компании «Новая площадь» Евгений Фетисов. Участником программы может стать проект, предполагающий строительство более 1 млн кв. м жилья в течение десяти лет. Их инвесторам государство обещает компенсировать расходы на инфраструктуру и проценты по кредитам. В июне Росстрой отобрал первые 22 участника программы, среди которых оказались проекты «Нафты-Москва», «Реновы», «Главстроя», а также проект ВТБ в Чувашии. Бюджет программы на 2006-2010 годы – более 900 млрд руб.

Застройщики спешат: у самых медлительных отберут площадки

Комиссию по точечной застройке разбавят москвичами

     Москвичи, пострадавшие от уплотнительной застройки, одержали первую победу. После переговоров с главой стройкомплекса столицы Владимиром Ресиным вчера было принято три решения. В межведомственную комиссию по точечной застройке будут включены представители общественности. Правитель­ство Москвы обнародует полный список проблемных стройобъектов. И наконец, ГУВД Москвы ускорит расследование фактов бандитского избиения противников точечной застройки так называемыми строительными бандами, которые формируют в столице из профессиональных боевиков некоторые строительные компании.
     На прошлой неделе москвичи, пострадавшие от точечной застрой­ки, пикетировали здание мэрии и вынудили чиновников выйти на переговоры. Делегацию (в нее вошли представители 23 горячих точек) пообещал принять куратор стройкомплекса Москвы Владимир Ресин. Вчера встреча состоялась, в переговорах помимо Ресина участвовали префекты столичных округов, главный архитектор Москвы и глава межведомственной комиссии по контролю за точечной застройкой Александр Кузьмин и милицейское начальство. Как сообщил один из переговорщиков, лидер организации «Авангард крас­ной молодежи» Сергей Удальцов, вице-мэр внимательно выслушал все жалобы и по­обещал, что строительство на улице Маршала Бирюзова, где идет ожесточенное противостояние застройщика, компании «ДОН-Строй», и жителей, будет приостановлено. В ближайшие дни в СМИ, сказал Ресин, будет обнародован полный перечень объектов точечной застройки. «Нам удалось добиться включения в межведомственную комиссию, созданную чиновниками для чиновников, представителей общественности, депутатов Мосгордумы Сергея Никитина (КПРФ) и Сергея Митрохина («Яблоко»)», – уточнил Удальцов. Руководству ГУВД Москвы было рекомендовано ускорить расследование случаев бандитского избиения противников точечной застройки «строительными бандами». А на сайте Москомархитектуры должен появиться нормативный документ, окончательно разъясняющий смысл термина «точечная застройка».
     Мэрия Москвы вчера распространила сообщение о встрече с жителями, в котором предупредила о недопустимости «политизации темы строительства жилья». Эксперты, правда, убеждены, что в преддверии выборов политизация проблемных тем неизбежна. «Выборы – время больших торгов граждан с властью», – полагает руководитель отдела социально-политического анализа ВЦИОМ Леонтий Бызов, добавляя, что выборы – удачное время для того, чтобы граждане могли заставить власть учесть их интересы.

В последние недели августа цены на московское жилье начали расти

     К началу осени рынок столичной недвижимости ожил. Период затяжной стагнации, похоже, закончился. Однако это еще не означает, что в ближайшее время начнется новый виток роста цен.
     Стагнация на рынке столичной недвижимости постепенно сходит на нет. По данным аналитического центра IRN.RU, весной индекс стоимости жилья снижался на 1,5-2% в месяц, в июле на 0,7%, а в августе – всего на 0,3%. Причем если в первые недели августа индекс стоимости жилья уменьшался, то за последние две недели месяца он прибавил на пять пунктов. В августе цены на разные типы жилья испытывали различную коррекцию – стоимость дорогих квартир в престижных районах продолжала расти, а самое дешевое жилье тянуло индекс вниз. Разную ценовую динамику показали и отдельные районы столицы. Треть из них по итогам августа оказались в плюсе, а две трети – по-прежнему в минусе.
     В ближайшее время, по мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, некоторое колебание цен с сохранится. Окончание стагнации, по его словам, не означает нового витка роста цен. Речь идет скорее о постепенном оживлении спроса и активности на рынке. Реальное возобновление роста цен возможно не раньше следующего года, причем на уровне, не превышающем инфляцию, – около 1% в месяц. По мнению главного аналитика Российской гильдии риелторов Геннадия Стерника, рост цен на жилье возобновится весной следующего года и будет весьма внушительным: за год – с весны 2008-го до весны 2009 года цены вырастут вдвое. Об этом он заявил на недавней пресс-конференции, посвященной проблемам рынка недвижимости.
     Другая точка зрения на перспективы рынка у руководителя информационно аналитического агентства Rway Александра Крапина. По его мнению, в ближайшее время снижение цен на жилье продолжится. Важно учитывать, что реальные цены продаж сегодня существенно отличаются от цен предложения. По оценкам агентства, эта разница составляет 9-12%. «Стоимость московских квартир сегодня крайне завышена, она почти в два раза превышает уровень справедливой цены», – сообщил «НГ» Александр Крапин. По его словам, уровень справедливой цены рассчитывается во многих странах, он соответствует примерно трем годовым доходам домохозяйства на приобретение среднего жилья. В Англии, например, это отдельный дом площадью в 75 кв. м. Для России точкой отсчета служит стандартная двухкомнатная квартира площадью в 54 кв. м. Однако сегодня покупка такой квартиры не по силам среднему домохозяйству даже с помощью ипотеки. По его прогнозам, цены продолжат снижаться до II квартала будущего года. Летом они скорее всего стабилизируются, а с осени 2008 года возможен новый рост цен. Но он будет соответствовать реальной инфляции – 1,5-2% в месяц. Стабилизировать ситуацию на рынке, по его словам, помогут механизмы, сдерживающие спекулятивные операции на рынке недвижимости.
     «До сих пор у нас нет таких инструментов, тогда как разные страны регулируют это налоговыми методами. К примеру, во Франции, если ты в первый же год после покупки жилья его перепродаешь, придется заплатить налог в размере 30% от маржи, полученной в результате операции», – уточнил Александр Крапин. По его словам, сегодня на рынке жилья реализуется стратегия дефицита: застройщики продают мало и дорого, а не работают от оборота. Ссылки на дефицит площадей в городе вряд ли уместны. По оценкам Rway, площади промышленных зон составляют в Москве около 20 тыс. га. Дополнительные квадратные метры жилья способно дать и увеличение плотности застройки.

Жители Петербурга вышли защитить свой город от градостроителей

     В минувшую субботу, 8 сентября, в день 66-й годовщины со дня начала Ленинградской блокады, петербургской общественности удалось провести марш против разрушения Северной столицы современными градостроителями. На марш пришли не менее 5 тыс. человек, в том числе неожиданные гости из Москвы. Актер Олег Басилашвили, находящийся на гастролях, присоединился к митингу при помощи мобильной связи.
     После полудня на 4-й Советской улице у БКЗ «Октябрьский» развевались белые «яблочные» флаги, знамена движений «Живой город» и плакаты движения «Охтинская дуга». Самый популярный транспарант – алый силуэт на белом фоне с надписью «Сохраним живое сердце Петербурга». Неожиданно какой-то светловолосый юноша подвел к собирающейся колонне демонстрантов колоритную группу африканцев и велел им: «Стойте здесь». Старший группы Майк Киту сообщил «НИ», что около ста студентов Университета дружбы народов приехали из Москвы выразить свою солидарность с петербуржцами. «Мы потомки Пушкина и не хотим, чтобы его любимый город Петербург разрушали небоскребами», – внушительно пробасил африканец, добавив, что он учится на юриста. «Чего им здесь надо?» – неприязненно спросил у корреспондента «НИ» юный «несогласный» в черной кожанке-косухе с металлическими заклепками, в черной бандане на голове. Узнав, что африканцы хотят защитить город Пушкина, парень хмыкнул и отошел доложить обстановку своим соратникам, заметно напрягшимся в момент появления столь неожиданных гостей города.
     Колонна законопослушно двинулась в сторону согласованного с властями места для митинга – в сад имени Чернышевского. Вольно или невольно, но группа африканцев разделила марш на две части: первую половину составили «яблочники», коммунисты и активисты борьбы с градостроителями, а во второй, более политизированной, собрались представители Объединенного гражданского фронта (ОГФ), «Обороны», анархисты, панки, движение «Народ», а также лимоновцы. Во главе первой группы шел Григорий Явлинский с петербургскими соратниками. Вторую группу возглавляли Гарри Каспаров и лидер движения «Народ» Сергей Гуляев. Лимоновцы взметнули над головами черные флаги с серпом и молотом в белом круге. Милиция и сотрудники ГИБДД усердно регулировали дорожное движение и наблюдали за порядком. На прилегающих улицах было множество фургонов с омоновцами и пустых автобусов, однако эти подразделения силовиков не особо афишировали свое присутствие. Зато вдоль всего маршрута с двух сторон стояло множество мужчин и юношей в жилетках добровольных народных дружин, среди них были даже 16-летние учащиеся ПТУ. Увидев приближающихся к саду имени Чернышевского лимоновцев, милиционеры без обиняков вырвали у них из рук черные флаги и переломали их, после чего пропустили «обезоруженных» демонстрантов на митинг.
     После минуты молчания в память о погибших во время блокады Ленинграда, с которой начался митинг, из динамиков раздался яростный и гневный голос Олега Басилашвили. Актер сейчас на гастролях в Екатеринбурге, но он был одним из членов комитета поддержки марша, наряду с коллегой Сергеем Юрским и режиссером Сокуровым. Благодаря телефонной «громкой связи» Олег Басилашвили сказал: «Когда я слышу, что новым символом Петербурга должен стать Охта-центр вместо ангела-хранителя на шпиле Петропавловской крепости и золотого купола Исаакия, помогавших нам выживать в блокаду, я содрогаюсь от негодования!» Когда митинг закончился, выходящих из сада африканцев ожидали небольшие неприятности. Несколько человек в жилетах федеральной миграционной службы стали проверять у них документы и переписывать данные. После того, как корреспондент «НИ» поинтересовалась у проверяющих, какое правонарушение совершили чернокожие участники марша и в чем их подозревают, африканцев мгновенно отпустили. Вскоре из рации, которую держал в руках стоявший неподалеку милиционер, раздалась четкая команда: «Активизировать работу по отлову граждан!». Правда, больше в тот вечер никого не задержали.

     Московское правительство утвердило проект Градостроительного кодекса, оставив за собой право разрабатывать, утверждать и актуализировать схемы планирования развития территорий. К тому же мэрия станет монополистом на точечное строительство. Горожане же смогут высказываться на публичных слушаниях. Их, может быть, услышат.
     Во вторник правительство Москвы со второй попытки приняло Градостроительный кодекс столицы. Как заявил на заседании мэр Юрий Лужков, кодекс, как «конституция города», основательно продуман и проработан. Объемный фолиант содержит вопросы территориального планирования, особенностей градостроительной деятельности на охраняемых территориях и в зонах исторической застройки. В кодекс входят статьи о нормативах градостроительного проектирования, об информировании жителей города о градостроительной деятельности, выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, самовольном строительстве.
     Предыдущую редакцию документа два месяца назад Лужков отправил на доработку. В частности, нарекания мэра вызвали низкие штрафы за нарушения положений кодекса, а также отсутствие точных определений (например, что является самовольным строительством). Кроме того, мэр потребовал ужесточить контроль за точечной застройкой.
     Между тем призванный регулировать все виды строительной деятельности на территории города документ получил отрицательные отзывы еще до первого обсуждения московским правительством. И ни одно из замечаний экспертов к его повторному рассмотрению устранено не было.
     Так, против предложенной редакции московского кодекса высказались авторы аналогичного федерального документа. В частности, как заявили в своем отзыве эксперты Института экономики города, проект неправомерно упраздняет институт градостроительного зонирования (правил землепользования и застройки), заменяя его функциональным зонированием, которое не содержит правовых гарантий для правообладателей недвижимости и инвесторов.
     То есть фактически содержит попытку заменить правила землепользования и застройки схемами принятия индивидуальных административных решений.
     К тому же, как говорится в отзыве, проектом вводится новый институт «реорганизации территории», в отношении которого не определены правовое содержание и порядок применения. А это значит, что порядок «реорганизации территории» также может устанавливаться исполнительным органом власти. «В проекте открыта дорога для индивидуальных административных решений, не основанных на нормах закона», – считают эксперты Института экономики города.
     Кроме того, как следует из проекта столичного кодекса, мэрия наделяет себя правом разрабатывать и утверждать, а затем и актуализировать территориальные и отраслевые схемы планирования развития территорий. И если сам Генеральный план утверждается на открытых заседаниях Мосгордумы, то многочисленные постановления об его актуализации принимаются практически кулуарно.
     В таком же полузакрытом режиме проект позволяет принимать решения о не предусмотренной в Генплане точечной застройке.
     Спустя почти три месяца после появления первых заявлений о запрете точечной застройки городские власти наконец-то определились, что же они имеют в виду. Как следует из законопроекта, запрет на строительство в районах сложившейся застройки касается лишь объектов, не предусмотренных социальными городскими программами. Отстранив от уплотнительной застройки частных инвесторов, московские власти продолжат ее сами, только теперь уже в рамках «госзаказа». А по госзаказу в Москве, как известно, строятся и социальные объекты, и инженерные сооружения, и жилые дома.
     Между тем, как уверяют авторы документа, с помощью «новой конституции в сфере градостроительства» будет положен конец многочисленным конфликтам из-за новой застройки на территории жилых кварталов. По словам главного архитектора столицы Александра Кузьмина, проект предусматривает участие жителей столицы в градостроительной политике: граждане будут иметь право предоставить в органы власти свои замечания и предложения к проектам Генплана города, документации по планировке территории, а также предложения о внесении изменений в эти документы. Кроме того, пообещал он, в каждом внутригородском муниципальном образовании будут проводиться публичные слушания по проекту Генерального плана города.
     Однако, как считает депутат Госдумы Галина Хованская, упоминание в законопроекте о публичных слушаниях еще не означает права голоса москвичей в принятии решений.
     По ее мнению, в самом кодексе или в отдельном законе должен быть прописан порядок проведения таких слушаний, иначе это будет, в лучшем случае, информированием граждан о предстоящем строительстве. «До тех пор, пока не будет досконально прописана сама процедура проведения этих слушаний – кто и когда оповещает граждан, каким образом проходит обсуждение, и главное, как будут использованы результаты, – интересы жителей не будут учитываться, и будет сохраняться одна из основных причин строительных конфликтов», – заявила Галина Хованская «Газете.Ru».
     Кроме того, как считает депутат, если ограничить коммерческое строительство в Москве, для социального жилья найдется достаточно места и за пределами обжитых дворов.
     «Из вводимых в Москве 4,8 млн кв. м жилья очередникам причитается только 400 тыс. Еще 1 млн приходится на переселение (хотя это по большей части тоже коммерческие проекты). На этом «нужды города» кончаются», – отметила Галина Хованская. По ее мнению, новые правила могут создать еще больше проблем, столкнув интересы не желающих застройки своих дворов жителей старых домов и претендентов на социальное жилье.
     В ближайшее время законопроект будет направлен в Мосгордуму. Однако, как считает Галина Хованская, принципиальных изменений в документе не произойдет. «29 из 35 депутатов Мосгордумы – члены партии «Единая Россия», – говорит Хованская, – и они просто заблокируют любые поправки. Подобные документы должны делать люди, максимально независимые от властей».

К каждым пяти рублям, потраченным жильцами на капремонт своего дома, государство обещает добавить 95 рублей

     Государство возьмет на себя львиную долю расходов по капремонту многоквартирных домов. Для этого создается специальный фонд. Жильцы-собственники оплатят не менее пяти процентов стоимости ремонта, остальные 95 составят бюджетные средства и средства фонда.
     Как воспользоваться принятым в конце июля Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» тем, кто хочет привести свой дом в порядок? На вопросы «РГ» ответил один из разработчиков закона, директор Департамента территориального развития Минэкономразвития России Ремир Мукумов.
     Российская газета: Федеральный бюджет выделяет на капремонт старого жилья и расселение из аварийных домов 250 млрд. рублей, причем 10 млрд. – до конца нынешнего года. А в Минрегионе России, например, говорят, что общая потребность – 1-1,5 трлн. рублей... Как определялась сумма?
     Ремир Мукумов: Есть статданные о количестве нуждающегося в ремонте жилья и экспертные оценки, сколько это может стоить. Так, на 1 января 2007 года аварийного жилья в России насчитывалось 11,2 млн. кв. метров. При подготовке закона учитывалось Послание президента РФ, в котором прямо указывалось, что объем фонда должен быть не менее 250 млрд. рублей.
     Что касается расхождений в экспертных оценках, это естественно. Стоимость ремонта зависит от того, что вы хотите сделать с домом. Можно ведь в принципе превратить его в новый дом, но тогда придется выполнить огромный объем работ – от укрепления фундамента вплоть до перекладки крыши, это дорого. Плюс к тому, если финансирование проводить целиком за счет бюджета, цена будет на 20-30 процентов выше – у исполнителей не будет стимулов экономить.
     И поэтому, когда разрабатывался закон, было принято принципиальное решение: необходимо софинансирование со стороны жителей. Это повысит, во-первых, их ответственность к расходованию бюджетных средств. И, во-вторых, не даст раздуть смету. И еще было решено позволить товариществам собственников жилья и управляющим компаниям самим выбирать подрядчика.

     РГ: Каким образом будет происходить распределение денег?
     Мукумов: Логика закона такова. Сначала определяются лимиты для каждого субъекта РФ исходя из принципа пропорциональности по общей площади жилых помещений в конкретном регионе. Но при этом установлено два ограничения: сумма не может быть меньше, чем 500 млн. рублей, и не больше 8 млрд.
     Чтобы получить реальные деньги, субъекты обращаются в фонд содействия реформе ЖКХ. Но при этом им необходимо выполнить ряд условий: создать ТСЖ, провести конкурсы по привлечению управляющих компаний, выдавать бюджетные субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг людям, а не коммунальным предприятиям. И так далее.
     И только выполнение этих условий (либо наличие нормативных правовых актов, предусматривающих, что эти условия будут выполнены) дает регионам доступ к средствам фонда.

     РГ: Вы оценивали, сколько регионов на данный момент полностью соответствует всем требуемым законом условиям?
     Мукумов: На сегодняшний день прямо прийти и получить деньги могут четыре региона. Но оставшиеся регионы вместо того, чтобы говорить, что от них требуют невозможного, должны принять те законодательные акты, которые необходимы. К примеру, часть регионов не хочет переходить на выдачу субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг непосредственно жителям. Но ведь есть постановление правительства РФ. Его надо выполнять.

     РГ: Есть продвинутые мэры, продвинутые города, опередившие регион в проведении коммунальной реформы. К примеру, Ангарск. То есть может быть так, что регион в целом каким-то условиям закона не соответствует, а отдельный город соответствует. Что, в этом случае его жители будут «наказаны» и не смогут провести ремонт?
     Мукумов: Региональным органам власти, если они хотят получить средства фонда, необходимо все равно выполнить условия. Но в законе есть возможность для муниципалитетов, которые показали себя лидерами, заявиться на получение средств фонда напрямую.

     РГ: Кто определяет, какая сумма выделяется муниципалитету?
     Мукумов: Объем финансирования по муниципалитетам определяется субъектами РФ.
     Логика этого закона была очень простая: финансирование должно быть максимально прозрачным. В законе это видно: лимиты по регионам определяются не исходя из каких-то «подковерных» соображений, а в зависимости от количества жилищного фонда. Это первое. Второе. На последнем этапе «живые» деньги перечисляются либо ТСЖ, либо УК. Какова цель? Чтобы деньги пошли напрямую людям. Чтобы они не оставались в муниципалитетах и сам муниципалитет не проводил конкурс для подрядных организаций.

     РГ: Но ведь есть программы капремонта, программы по сносу. И в законе написано, что без таких программ регион и город средства из фонда не получат. Но эти программы составляют чиновники. Как жильцы могут повлиять на то, чтобы их дом был включен в программу?
     Мукумов: Нужно проявить инициативу самим. Собрание собственников принимает решение и отправляет письмо в муниципалитет: просим включить наш дом в муниципальную программу проведения капремонта. Либо муниципальную программу по сносу аварийных домов. И таким образом, муниципалитет обязан их либо включить, либо мотивированно отказать.

     РГ: Допустим, ТСЖ определилось с перечнем необходимых работ и обращается в муниципалитет. Муниципалитет говорит: да, мы вас включаем. Как затем определяется сумма для конкретного уже дома?
     Мукумов: Муниципалитет проверяет, во-первых, соответствует ли смета перечню работ, которые закреплены в федеральном законе, и тем нормативам предельной стоимости работ по капремонту, которые установил субъект. Анализирует общее количество заявок и объем имеющихся средств. После проведения этой экспертизы деньги направляются на счет ТСЖ или УК.

     РГ: То есть членам товарищества можно еще на стадии подготовки заявки сделать какие-то прикидочные расчеты, чтобы определить, какие деньги понадобятся?
     Мукумов: Имеет смысл уже сейчас решить, какие виды работ нужны и их очередность. И потом оценить, сколько смогут внести сами собственники, чтобы узнать, на какую сумму можно делать заявку.

     РГ: И что дальше?
     Мукумов: Затем ТСЖ либо управляющая компания должны отобрать подрядные организации: кто будет заменять лифт, кто будет чинить кровлю, и т.д.

     РГ: Как будут выбираться подрядчики? Поскольку речь идет о бюджетных деньгах, они должны выделяться исключительно на конкурсной основе. Но кто будет проводить конкурс, если подрядчика определяют сами собственники?
     Мукумов: В данном случае деньги уходят из бюджета и переходят в Фонд содействия реформирования ЖКХ, а в конечном итоге на счета ТСЖ и управляющих организаций. И с этого момента они перестают быть бюджетными. На них соответственно перестает действовать закон о размещении госзаказов, который предусматривает конкурсную процедуру.
     Такой механизм появился не сразу. При подготовке проекта были обсуждения: а не распространить ли правила, по которым размещаются государственные и муниципальные заказы, и на подбор подрядных организаций? Но учитывая громоздкость таких процедур (45 дней на подачу заявки, обязательное опубликование, создание конкурсной комиссии и т.д.), было принято решение от этого отказаться. Тем не менее субъект РФ, как определил закон, может самостоятельно установить правила для отбора подрядчиков ТСЖ и УК.

     РГ: Как будет происходить софинансирование? Министр регионального развития Владимир Яковлев считает, что собственники вполне могут оплатить десять процентов стоимости ремонта. В законе написано «не менее 5 процентов». Кто и как будет «складывать» личные и государственные деньги?
     Мукумов: После того, как решение о выделении средств принято, они должны поступить на счет ТСЖ или УК. По закону, собственники должны добавить к этим деньгам свои пять процентов. Контроль также возлагается на муниципалитеты и на Фонд содействия реформированию ЖКХ. В первый год в регион перечисляется 30 процентов от установленного лимита. При оформлении очередного транша надо будет представить документы, в числе прочего, и о том, сколько же денег заплатило население. Если даже 4,9 процента, а не пять, финансирование в дальнейшем будет приостановлено.
     На уровне муниципалитета механизм контроля за расходованием средств тоже жесткий. Для получения очередной порции средств нужно будет целиком и полностью отчитаться за предыдущий этап.

     РГ: Мы говорили, что жители уже могут составлять заявки в муниципалитет. Понадобится ли для этого принятие каких-то подзаконных актов, методик, утверждение бланков документации?
     Мукумов: Все это уже давным-давно есть. Миллиарды рублей запланировано уже в этом году направить на жилищное хозяйство из консолидированного бюджета субъектов РФ. Так что многие программы, сметы уже утверждены. Активно работающие ТСЖ, жилищные кооперативы все это знают. Знают, естественно, и управляющие компании, которые в большинстве пока остаются муниципальными.

     РГ: Когда программа фактически стартует?
     Мукумов: Сейчас решаются вопросы по организации фонда: это формирование наблюдательного совета, правления фонда, назначение генерального директора, регистрация юридического лица, затем – перечисление из бюджета уставного капитала этого фонда. Думаю, на это достаточно месяца-двух, и потом можно уже будет начинать работу.

Правительство Москвы утвердило программу приватизации городского имущества на 2008-2010 годы

     Среднесрочную программу приватизации государственного имущества на ближайшие три года утвердили вчера московские власти.
     На заседании городского правительства ее представил глава вновь возрожденного земельно-имущественного комплекса и департамента имущества, ставший в составе нового правительства заместителем мэра, Владимир Силкин. Удивительно, но к предложенному им проекту в ходе обсуждения замечаний практически не оказалось. Юрий Лужков объяснил это тем, что в столице не только выработаны основные принципы этой работы, но и тем, что город научился достаточно строго придерживаться их.
     До сих пор начиная с 90– годов в ходе приватизации столица стремилась главным образом пополнить городской бюджет. Получая за счет этого примерно по 15 процентов годовых доходов, она сумела, по признанию мэра, «спасти социальный комплекс, выполнять обязательства, взятые городом по поддержке пенсионеров». Как пояснил Силкин, лишь с 2005 по 2007 годы земельно-имущественный комплекс направил в городскую казну 25 миллиардов рублей. «Сейчас же для города деньги не главное, центр тяжести переходит на рациональное использование имущества», – заявил Юрий Лужков.
     Если за предыдущие три года перед городом стояла задача приватизировать 260 предприятий, то в новую трехлетку столица намерена реорганизовать государственный сектор экономики, состоящий из 475 ГУПов. Решение об акционировании 224 уже принято. Еще по 75 серьезным предприятиям, от которых во многом зависит благополучие мегаполиса, вроде «Мосгортранса», «Мосводоканала», «Мосводостока» и ряда других, власти примут только после серьезнейшего анализа, опасаясь последствий, к которым может привести потеря управляемости городом. В любом случае, подчеркнул Юрий Лужков, «массовки не будет» и судьба каждого предприятия будет решаться сугубо индивидуально.
     Но делать это тем не менее нужно немедленно. Дело в том, что переходный период от ГУПов к ОАО – самый опасный. «Мы должны отдавать себе отчет в том, что нередко имеем дело с преступными группировками, которые обладают немалыми финансовыми и людскими ресурсами, направляемыми на то, чтобы своровать у города имущество», – откровенно выразился в разговоре с корреспондентом «РГ» Владимир Силкин. И рассказал в качестве примера, как директор ГУП «Западный порт» благодаря обращению города в правоохранительные органы, теперь осужденный, уволил всех своих замов и нанял команду, целью которой было обанкротить это крупнейшее предприятие, а затем присвоить. Другой механизм избрали бывшие руководители Велозаводского рынка. Они взяли кредиты, которые не собирались платить, в результате тоже обанкротили рынок с целью украсть его. Город до сих пор вынужден отстаивать свои интересы в судах. Попытались мошенники похитить у столицы и известную карандашную фабрику имени Красина. «Собрали собрание – и тоже объявили ее банкротом, – рассказал Силкин, – не уведомив об этом даже городские власти, хотя 39 процентов акций предприятия принадлежит столице. Цель – продать и завладеть вырученными средствами». «Но если у мошенников даже кто-то купит это предприятие сейчас, – счел нужным подчеркнуть зам. мэра, – город все равно не разрешит на его месте построить что-нибудь другое. Выложив деньги, новый собственник будет обречен сидеть себе и точить карандаши хоть до скончания жизни».
     Под прицелом рейдеров, по оценке Силкина, в настоящее время находится еще как минимум 1015 крупных столичных предприятий. И только «активные, жесткие действия департамента имущества» не дают им присвоить их.
     В ходе обсуждения новой программы подчеркивалось, что приватизацию по– московски ни в коем случае нельзя отождествлять с продажей. Продано будет вообще не более 13 предприятий, или только 6 процентов. В эту группу попадут те, которые не имеют никаких существенных активов и не приносят городу доходов. Во вторую группу отнесены предприятия, которые на первом этапе будут оставаться в собственности города с целью подъема их доходности. Примером такого подхода Силкин назвал бытовой комбинат «Заря», который давно уже живет лишь за счет сдачи помещений в аренду и несет «золотые яйца лишь своим руководителям». Продав его сейчас, город мог бы выручить небольшие деньги. Поэтому решено сделать иначе – продать его с инвестиционным проектом застройки на этом месте и благодаря этому получить для города на порядок выше.
     С особым вниманием Юрий Лужков призывал отнестись к акционированию ДЕЗов. Их на первом этапе решено оставить на 100 процентов в собственности города, в будущем постепенно снижая его долю. Пока же власти накладывают на создаваемые на базе ДЕЗов акционерные общества серьезные ограничения: они могут заниматься только обслуживанием населения, не имея права ни в каких других целях использовать полученные имущество и помещения. «Наша задача – чтобы ни жители, ни работники не заметили превращения ГУПов в АО ни по какому другому признаку, кроме как улучшение качества обслуживания москвичей», – подчеркнул Юрий Лужков.
     Не собирается Москва повторять и опыт, говоря словами мэра, «мадам Пияшевой», когда столица осталась без булочных и магазинов по торговле товарами первой необходимости. Поэтому все социальные объекты в городе и такого рода торговые объекты будут приватизироваться только без права перепрофилирования.

Из-за нехватки квадратных метров в столице резко выросло число риелторов-мошенников

     Этой осенью на столичном рынке арендуемой недвижимости творится небывалый ажиотаж: с одной стороны, квадратные метры в дефиците, с другой – цены на них выросли до предела. В таких условиях появилось необычайно много риелторов-мошенников. Специалисты агентств недвижимости утверждают, что подавляющая часть недобросовестных маклеров работают в одиночку. Несмотря на это, в их сети попадаются сотни доверчивых соискателей. Наказать мошенников сложно, так как правоохранители просто не могут собрать доказательств преступления.
     После заключения сделки с частным маклером Ольгой у москвича Андрея Седова хватило денег лишь на комнату в коммуналке на окраине столицы. «Сейчас меня окружают обшарпанные стены, а за ними – 12 соседей с вечным похмельем, – жалуется Андрей. – Я мечтал поселиться в двухкомнатной квартире рядом с парком в Сокольниках, в элитном доме, который мне показывала приятная девушка-риелтор Ольга. Она смело открыла мне дверь в сдаваемую квартиру своим ключом, я и не думал, что она меня подставит». Андрею Седову понравился вариант, и он даже представил, куда расставит свою коллекцию миниатюрных моделей машинок, а в какой угол повесит гитару. Скопленной за полгода суммы хватало, чтобы совершить сделку. «Сразу нужно было заплатить 90 тысяч рублей. 30 тысяч рублей – за первый месяц проживания, еще 30 тысяч рублей – для комиссии маклеру за оказанную услугу по подбору, а остальная сумма шла в залог хозяину квартиры, – рассказывает Андрей. – Я тут же сбегал в банкомат и приготовился заключать договор. Ольга, показывая ксерокопии документов на квартиру, сказала, что хозяйка уже давно живет за границей, а ей поручила сдать недвижимость. Однако на следующий день я так и не смог открыть квартиру ключом, который вручила мне риелтор». Оказалось, что кроме Андрея, эту квартиру сняли еще пять человек, заплатив по 90 тыс. рублей. Разыскать Ольгу теперь будет довольно сложно. Ведь никто у нее при заключении сделки не просил показать паспорт. А бланки договоров с печатями она набрала в одном из крупных агентств недвижимости, где стажировалась несколько дней.
     Специалисты утверждают, что сейчас таких риелторов-одиночек, промышляющих мошенничеством, становится все больше. И официальные фирмы уже начали беспокоиться таким наплывом частных «конкурентов». «Все дело в том, что нынче квартиры расходятся как горячие пирожки, и клиенты теряют бдительность. Им лишь бы ухватиться за вариант и побыстрее заселиться, никто уже и не думает о безопасности, – рассказал «НИ» директор одного из столичных агентств недвижимости Сергей Иванов. – Это на руку мошенникам». Риэлторы признаются, что в этом году спрос на жилье колоссальный, от этого и растет цена за съемные квадратные метры, а значит, и суммы, на которые «попадают» клиенты.
     Как заявили «НИ» в Российской гильдии риелторов, за год стоимость аренды квартир выросла в среднем на 20%. «Большая часть риелторов-одиночек пользуется большими ценами и суматохой вокруг этого», – рассказывает «НИ» Сергей Иванов. По его словам, недобросовестные частные маклеры – это, как правило, риелторы, которых выгоняют из мелких агентств за допущенные нарушения. «Большинство из них люди, приехавшие в столицу из регионов, и намеревавшиеся быстро заработать в фирме большие деньги, – говорит Сергей Иванов. – Однако риелтором быть не так-то легко, а когда мимо проходят большие суммы, у некоторых возникает желание обмануть. Когда их хватают за руку и выгоняют, они решают пуститься в свободное плавание и зарабатывать нечестными способами».
     Риелторы-одиночки обычно идут на сговор с хозяином квартиры – на большее у них не хватает сил. «Это самое популярное мошенничество этой осени, – призналась «НИ» частный маклер Тамара Попова. – Заключают с клиентом договор на год, берут с него комиссию и залог, а спустя два месяца расторгают сделку и выпроваживают жильца на улицу. А квартиру вновь сдают».
     На эту схему мошенничества попал гость столицы Александр Лепеничев. В съемной квартире Александр прожил полтора месяца. «Спустя месяц хозяйка заявила, что сама собирается жить в этой квартире, – рассказал «НИ» Александр. – Я попытался ей возразить, но в итоге мы только поругались. И началась сумасшедшая жизнь. Она заявлялась в квартиру в любое время, кричала и разбрасывала мои вещи. Не выдержав, я съехал. А потом, когда искал новый вариант, обнаружил объявление о сдаче этой «неспокойной» квартиры. Мне в агентстве признались, что это риелтор на пару с хозяином так зарабатывают».
     Юристы утверждают, что квартиросъемщики могут отстоять свои права в суде. «По законодательству никто не может выселять жильца, если он не нарушил правил проживания, описанных в договоре, – сообщил «НИ» адвокат Петр Домбровицкий. – Но люди редко идут в суд».
     Как рассказала «НИ» заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова, не брезгуют риелторы-одиночки и старой схемой мошенничества – продажей адресов квартир, которые якобы должны сдаваться. «По этой схеме сейчас действуют не только частные маклеры, но и так называемые информационные агентства, которые за сравнительно небольшую плату предлагают помощь в поиске квартир, – рассказала «НИ» Мария Жукова. – Как правило, подобная помощь сводится к предоставлению подборки предложений из самых разных (в том числе сомнительных) источников. Всю остальную работу людям приходится делать самостоятельно».
     В милиции считают, что дела, в которых принял участие риелтор-одиночка, раскрыть очень трудно. «Риелторы, какие они бы ни были, заключают перед сделкой договор, а обычно там сказано, что основанием договора является оказание услуг, – объяснил «НИ» официальный представитель ГУВД Москвы. – Трудно потом доказать, что это было мошенничеством. Слишком каверзно составляют договор. Если же договора не было, то, разумеется, здесь речь идет об аферисте. Но и тут собрать доказательства и найти преступника тяжело».
     Все специалисты солидарны во мнении, что лучше обезопаситься от мошенничества, чем потом тщетно пытаться вернуть свои деньги. «Нужно тщательно проверить агента, посмотреть его документы, созвониться с фирмой, – советует «НИ» Мария Жукова. – И ни в коем случае не общаться с риелторами, которые действуют самостоятельно. Кроме того, особое внимание следует обратить на составление договора найма, основного документа, описывающего отношения арендатора и арендодателя. Также нужно изучить документы хозяина, то есть его право собственности. Отдельно нужно оговорить вопросы, связанные с износом квартиры и порчей имущества. И главное, пока не увидели квартиру, которую предлагает агент, и не пообщались с хозяевами, не стоит платить никаких денег».