Мосгордума отказалась вернуть муниципалитетам право согласования строительных проектов

     Партийный тандем исполнительной власти со столичными парламентариями от «Единой России» настолько гармоничен, что городские депутаты не только полностью доверяют градостроительную политику московскому правительству, но и не позволят вмешиваться в нее своим районным коллегам. Единороссы полагают, что согласование градостроительной документации и без того слишком «взяткоемкий» процесс, чтобы перегружать его дополнительными визами депутатов муниципальных собраний. Вчера большинством голосов представителей партии власти Мосгордума отклонила предложение фракции «Яблоко – Объединенные демократы» вернуть местному самоуправлению возможность полноценно участвовать в процессе принятия решений о строительстве и реконструкции на своих территориях.
     Как рассказал лидер московских «яблочников» Сергей Митрохин, шансов хоть как-то повлиять на единоличные решения мэрии местное самоуправление лишилось больше года назад. Вступившая в силу в июле 2006 года новая редакция закона «Об организации местного самоуправления в городе Москве», по словам г-на Митрохина, оставила муниципальным депутатам «бесперспективную» возможность вносить свои предложения по тем или иным градостроительным проектам. «Никаких гарантий того, что к этим предложениям прислушаются, нет», – уверены оппозиционеры. Между тем именно лишение горожан права через своих посредников в муниципальных собраниях участвовать в регулировании перманентной застройки городских территорий, по мнению г-на Митрохина, спровоцировало «эскалацию конфликта на почве градостроительной политики». «Повышение градуса конфликта послужило причиной и громких заявлений мэра о прекращении точечного строительства», – считает Сергей Митрохин.
     При этом оппозиционные депутаты утверждают, что именно их муниципальные коллеги вместе с гражданами в первую очередь обращают внимание власти на нарушение закона. Ссылаясь на данные Москомархитектуры, г-н Митрохин заявил, что уже в ближайшее время будут отменены решения по 21 строительному объекту, и жалобы на действия инвесторов и строителей поступили в мэрию от жителей и из муниципальных собраний. К слову, выступавший вчера на пресс-конференции главный архитектор города Александр Кузьмин подтвердил, что в настоящее время на контроле у города находится 170 подозрительных объектов строительства, 25 из которых уже признаны пресловутой «точечной застройкой».
     Оппозиция предлагает дать возможность муниципальным собраниям участвовать в согласовании строительных планов города. Однако московские единороссы сочли эту инициативу требованием предоставить муниципалитетам право вето на решения правительства города. «Речь идет о праве вето на решения о строительстве в Москве, – уверен председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов. – Это попытка сделать барьер, что недопустимо в едином городском хозяйстве». По его словам, передача таких полномочий местному самоуправлению не вписывается в исторически сложившуюся централизованную систему власти города. «Разумная децентрализация», считает г-н Москвин-Тарханов, допустима в вопросах культуры и досуга, но не в вопросах градостроительства, дорожной и транспортной инфраструктуры. По мнению же председателя комиссии по государственному строительству и местному самоуправлению Мосгордумы Татьяны Портновой, подобные согласования будут не чем иным, как «чисто вкусовщиной – нравится, не нравится». Кроме того, в предложении г-на Митрохина единороссы разглядели и опасность увеличения «взяткоемкости» процесса подготовки строительной документации.
     Слушать представителей муниципалитетов единороссы не стали, сославшись на жесткий регламент пленарного заседания. Поэтому районные депутаты были вынуждены прямо в коридорах Мосгордумы жаловаться журналистам на то, что у них «отняли возможность выполнить взятые перед избирателями обязательства».
     «Когда в 2004 году мы шли в собрания, мы брали на себя обязательство представлять интересы своих избирателей во время работы с проектами застройки города», – сказал «Времени новостей» депутат муниципального собрания «Крылатское» Рустам Махмудов. По его словам, кое-что удавалось – в его округе «были остановлены две совершенно абсурдные стройки».
     Районные депутаты призывали своих городских коллег к солидарной ответственности, однако вынуждены были уйти из Мосгордумы разочарованными. Можно даже сказать, не понимающими своего счастья. Ведь, как выразился один из депутатов-единороссов, было бы несправедливо «перекладывать бремя зачастую непопулярных решений вопросов градостроительства» на плечи местного самоуправления.

Чиновники пояснили правила уплотнительного строительства

     Надежды жителей Москвы, что после заявления мэра столицы Юрия Лужкова о том, что в городе будет запрещена точечная застройка в их районах перестанут возводить новые дома, оказались преувеличены. Как выясняется, у москвичей и чиновников зачастую разное толкование понятия «точечная застройка». По мнению представителей власти, если дома строятся для жителей того района, в котором они возводятся, а не для инвесторов, то они не подпадают под понятие точечной застройки.
     Вчера главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, префект Центрального административного округа Сергей Байдаков и депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов провели пресс-конференцию, посвященную актуализированным градостроительным планам развития центра столицы. Так, до 2010 года планируется построить без малого 3,6 млн. квадратных метров жилья, кроме того, почти на 9,5 млн. квадратных метров увеличится нежилой фонд, в основном за счет новых детсадов, школ и других объектов соцкультбыта.
     Однако, учитывая крайне ограниченный ресурс строительных площадок на территории ЦАО, не совсем понятно, за счет чего будут реализовываться масштабные планы новостроек. Не стоит ли за этим точечная застройка? Кузьмин заверил, что нет. «Я бы не сказал, что точечная застройка все еще продолжается», – заявил он, отвечая на вопрос «НГ». Судьбу строительных объектов, мешающих горожанам, сегодня решает вневедомственная комиссия, работу которой возглавляет главный архитектор столицы.
     По словам Кузьмина, на телефон горячей линии поступило около 300 звонков от москвичей, проинформировавших власти о фактах точечной застройки в своих микрорайонах. В общей сложности выявлено 170 таких строительных объектов. Комиссия уже рассмотрела 120, однако далеко не все признала точечным строительством, на которое мэр столицы Юрий Лужков наложил категорический запрет. Лишь в 25 случаях строительство признано незаконным и решением правительства Москвы было прекращено. Кузьмин признал проблемы с определением законности строительства отдельных объектов. В том случае, если жилой дом строится для переселения в него жителей микрорайона, претензии со стороны властей к строительству снимаются. Если же квартиры должны получить сторонние граждане и организации, то возведение этого объекта признается незаконным. Впрочем, из его ответов не было ясно, как решается судьба новостроек, квартиры в которых делятся в какой-либо пропорции между сторонними инвесторами и жителями данного микрорайона.
     Главный архитектор столицы назвал некоторые адреса побед горожан. Например, строительство жилого дома в Ольховском тупике. Чиновники проявили принципиальность, несмотря на то что в данном случае речь идет об обманутых соинвесторах. Запрещено строительство и по адресу Тверской бульвар,17. Компания-застройщик получила разрешение строить здесь здание лет десять назад, однако своевременно не реализовала проект, за что теперь и поплатилась. В свою очередь, префект ЦАО уточнил, что всего в округе из 14 объектов строительства признали точечными и запретили шесть.
     Кузьмин пояснил, почему денонсируются некоторые разрешения на строительство, выданные ранее. Оказывается, чиновники тогда и сейчас используют разные критерии. Если прежде на многие вещи смотрели снисходительно, то теперь подход стал строже. Впрочем, конфликт между городскими властями и москвичами по вопросам точечной застройки все равно нельзя считать исчерпанным. Действительно, баланс интересов жителей, города и инвесторов соблюсти крайне сложно. И мнение чиновников, как правило, не совпадает с позицией горожан. А решают – чиновники, у общественности нет даже совещательного голоса при вынесении вердикта вневедомственной комиссией. Именно отсюда вытекает главное противоречие в оценках: продолжается или нет в Москве пресловутое точечное строительство.
     Главный архитектор столицы вывел универсальную, по его мнению, формулу определения допустимости точечной застройки – полное соблюдение строительных нормативов, плюс немного совести. Москвин-Тарханов на это философски заметил, что это «трудно сформулировать в законе». А закон – Градостроительный кодекс Москвы – между тем вскоре будет принят и поставит все точки над i.
     Эксперты убеждены, что такой закон необходим. «Само понятие точечной застройки не определено законодательством. Поэтому в принципе все, что не противоречит строительным нормам, может быть построено», – заявил старший юрист ЮК «Вегас-Лекс» Игорь Чумаченко. В идеале все вопросы должны решаться на стадии определения требований разрешения использования земельных участков и их предоставления под застройку, подчеркнул он. В столице за это отвечают Моском-архитектуры, департамент земельных ресурсов города и правительство Москвы. Однако их решения не всегда бесспорны, что вызывает справедливое возмущение жителей.
     Власти вроде бы пытаются вести диалог с общественностью. Но это, как правило, выливается в формальную процедуру. «Проблема в том, что в законодательстве не закреплено, что отрицательное мнение жителей городские власти должны учитывать, принимая решение о запрете строительства. Для чиновников важно соблюсти формальность, важен сам факт слушаний, а то, что решил народ, уже не важно».

В МОСКВЕ ПОСТРОЯТ ЕЩЕ 70 МИЛЛИОНОВ КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ ЖИЛЬЯ

     Зарубежных инвесторов, по словам мэра, привлекают в Москву долгосрочные программы. В их числе – строительство Четвертого транспортного кольца, дублирующих инфраструктурных магистралей, энергетических объектов, возведение 60 высоток во внешнем городском кольце, а также... возведение до 2020 года 70 миллионов квадратных метров жилья.
     Последний пункт обращает на себя особенное внимание. Москву уже давно дразнят «резиновой», но и этот материал растягивается лишь до определенного предела – потом рвется. Где же Лужков собирается разместить столь обширную жилплощадь? Нам видятся три основных направления.

ВСЕ ВЫШЕ И ВЫШЕ...
     Во-первых, если нет возможности растягивать Москву вширь, то удлинять ее ввысь ничто не мешает. Действительно, еще в 2003 году главный архитектор столицы Александр Кузьмин уверял, что верный способ решить жилищный вопрос – это «повысить высотность новостроек». После этого была принята городская инвестиционная программа «Новое кольцо Москвы». В ее рамках и должны были появиться 60 высотных многофункциональных комплексов. По планам в эти комплексы должно войти более 200 небоскребов, общая инвестиционная стоимость объектов должна составить 6 миллиардов долларов. Остается, правда, непонятным, каким образом наличие высотных зданий решит жилищную проблему. Квартиры в таких домах по карману разве что обитателям Барвихи – муниципальное жилье высотным не бывает.

БУДЕМ ОБЖИВАТЬ ПРОМЗОНЫ...
     Второй путь размещения в Москве еще 70 миллионов квадратных метров жилья, как нам видится, – вывод за пределы города так называемых промзон. Сейчас в столице громадные территории отданы на откуп заводам, многие из которых давно ничего не выпускают. Такие промышленные зоны в Москве занимают около 20 тысяч га – это примерно пятая часть города. В соответствии с Генпланом, до 2025 года площадь промзон должна сократиться до 7,5 тысячи га. Однако процесс вывода предприятий сопряжен с невероятными трудностями.
     По словам депутата Мосгордумы Ирины Рукиной, которая была основным разработчиком концепции застройки промышленных зон, главной сложностью является необходимость договариваться с собственниками объектов на таких территориях.
     – На любой промзоне есть огромное количество объектов и соответственно собственников, – рассказывает Рукина. – Многие из них имели в доприватизационный период некие предприятия в городе. После приватизации они получили землю вокруг предприятия в аренду на 49 лет. Выпуском продукции такой собственник не занимается, а землю придерживает в связи с ростом рыночных цен.
     Пожалуй, можно выделить и еще одну проблему с переселением промзон. При выводе предприятий за пределы города необходимо «лечение» зараженной на несколько метров земли. Ведь в промзонах встречаются и радиационные свалки, и химическое загрязнение. Например, вокруг автозавода ЗИЛ в Нагатинской пойме в 562 раза превышена предельно допустимая концентрация по солям тяжелых металлов.
     Тем не менее на территории одной из бывших промзон недавно появился первый микрорайон Волгоградский площадью 213 тысяч квадратных метров. Перед застройкой пришлось освободить 66 га на юго-востоке Москвы, откуда были выведены 56 промышленных предприятий и объектов сельскохозяйственного назначения (в том числе автокомбинат N 24, завод строительных изделий, теплицы совхоза «Горьковец» и пр.).

ВСЛЕД ЗА 5-ЭТАЖКАМИ СНЕСУТ И 9-ЭТАЖКИ
     Третий резерв для возведения в Москве 70 миллионов квадратных метров жилья – снос ветхих домов в пользу возведения на их месте вместительных зданий. Собственно, это происходит в столице уже давно и повсеместно. Например, началась реконструкция квартала Северное Измайлово.
     – Все панельные пятиэтажки пойдут под снос, – заявил префект Восточного округа Москвы Николай Евтихиев. – С блочными и кирпичными будем разбираться: если дом надежный и планировка хорошая, то, может быть, ограничимся реконструкцией. Скоро приступим к ремонту старых девяти– и двенадцатиэтажек.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
     Заместитель руководителя пресс-службы стройкомплекса Москвы Александр РУЛЬКОВ:
     – Действительно, обозначенные 70 миллионов квадратных метров будут возведены. Эта цифра покажется еще внушительнее, если знать, что всего сегодня в Москве 200 миллионов квадратных метров жилья. Будем реконструировать старые кварталы. Собственно, за счет того, что многие дома будут возводиться на месте уже существующих пятиэтажек, реальный прирост жилья составит не 70, а 55 – 60 миллионов квадратных метров. Промзоны – также большой резерв для заселения. Завод ЗИЛ, южные промзоны, завод «Красный Октябрь», Павелецкие промзоны, которые тянутся вдоль набережной. Эти территории не имеют конца-края и скоро будут приспособлены под жилье. Также огромная часть заветных 70 миллионов метров расположится на территории всевозможных свалок и сливов канализаций, которые мы сейчас усиленно разгребаем и облагораживаем. На подобных «окультуренных» землях уже возведены Марьинский парк и Братеево.

Регионам дадут денег на ремонт жилья

     Премьер Виктор Зубков подписал указ о назначении главы Фонда содействия реформированию ЖКХ. Распоряжаться 240 млрд руб. бюджетных средств будет советник ЦК «Единой России» Константин Цицин. Вчера же глава Министерства регионального развития Дмитрий Козак презентовал губернаторам принципы работы корпорации.
     Совещание, которое вчера прошло в Белом доме под руководством Виктора Зубкова, было посвящено вопросу подготовки регионов к зиме. «Это вопрос здоровья, настроения людей и их нормального быта», – подчеркнул важность момента премьер и сообщил, что ознакомился с целым рядом региональных газет, чтобы выяснить, как обстоят дела на местах.
     Премьер зачитал ленинградские газеты, из которых ясно, что в Лужском районе «по многим домам не выполняется ремонт стыков и панелей», а в Выборге «тепло пришло не во все дома». В ответ губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков пояснил, что на начало октября «население светом и теплом уже было обеспечено», но с крышей «есть проблемы». Все дело в 200 бывших военных городках, которые передавать на баланс некому.
     «Отвечаете головой за все, что там происходит», – пригрозил премьер и переключился на Приморье, где 7 тыс. человек уже две недели сидят без света. Вице-губернатор Александр Костенко пообещал все сделать к 3 ноября. Губернатор Мурманской области Юрий Евдокимов, как и месяц назад на аналогичном совещании, поднял вопрос о субсидировании пяти мазутозависимых регионов, которые до трети бюджета тратят на закупку топлива. Премьер, как и месяц назад, пообещал разобраться.
     В ходе заседания выяснилось, что регионы не потратили на ЖКХ почти 20% выделенных средств. Из 146, 5 млрд руб. освоено 117,3 млрд. «Проблема не в деньгах, а в неэффективном хозяйствовании», – сделал вывод глава правительства.
     Добавить эффективности работе регионов должна корпорация содействия реформе ЖКХ. Об этом, выступая вчера на заседании заявил «главный региональный политик» Дмитрий Козак. Главой корпорации по указу премьера вчера стал советник ЦК «Единой России» Константин Цицин, именно ему теперь поручено будет решать, заявки каких регионов на софинансирование ремонта ветхого и аварийного жилья удовлетворять, а какие нет. «Де-факто корпорация начнет работать только со следующего года. Все программы, включенные в нее, носят многолетний характер», – напоминает заместитель директора Института социальных систем Дмитрий Бадовский. Именно поэтому, по словам эксперта, не стоит опасаться использования административного ресурса со стороны партии власти.

     С приближением выборов государство все чаще обсуждает ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнем Общероссийском собрании советов муниципальных образований субъектов федерации Владимир Путин заявил: «Эта отрасль продолжает оставаться самой нереформируемой, самой неэффективной и проблемной. Знаю, что любой сидящий в этом зале скажет: денег у нас нет. И правда, я согласен с тем, что вы скажете на этот счет, ...в начале 90-х и финансирование нулевое было, я понимаю. Это мы учитываем, поэтому и десятки миллиардов направляются из федерального бюджета на поддержание этой системы. Ничего не реформируется почти что, очень мало регионов, где это происходит. По-прежнему доминируют муниципальные предприятия, по большей части убыточные, заинтересованные в росте тарифов и напрямую связанные с местной бюрократией. Вот в чем одна из серьезных проблем. И по-прежнему в эту сферу с большой неохотой пускают малый и средний бизнес. И не практикуют передачу в концессии инженерной инфраструктуры. Хотя, как я понимаю, это тоже вопрос такой спорный, но там, где это делается, и делается с умом, эффект есть».
     Тем не менее частный бизнес пришел в ЖКХ в 2003 году, когда глава РАО «ЕЭС России» Анатолий Чубайс был вынужден собрать нескольких олигархов и создать компанию «Российские коммунальные системы» (РКС). Но спустя полтора-два года бизнесмены за исключением Виктора Вексельберга потеряли интерес к этой отрасли и продали свои пакеты акций РКС. Готовится это сделать и РАО – недавно совет директоров энергохолдинга решил продать этот не совсем профильный актив. О том, насколько коммунальный бизнес в России привлекателен, обозревателю «Времени новостей» Николаю ГОРЕЛОВУ рассказали глава РКС, президент «КЭС-холдинга» Михаил СЛОБОДИН и зампред правления РАО «ЕЭС России», председатель совета директоров РКС Яков УРИНСОН.

Михаил Слободин: Состояние всего этого хозяйства, извините, не фонтан
     – Недавно главой Минрегионразвития, отвечающего за ЖКХ, был назначен Дмитрий Козак. В связи с этим вы ожидаете реального реформирования отрасли?
     – Революции Козак точно делать не будет. Мы давно говорили о необходимости создания центра управления реформами – с полномочиями, с ресурсами. Объем ресурсов, который сегодня передается Козаку в распоряжение, его аппаратный вес, мне кажется, придаст больше динамизма в этом процессе. А реформе-то не хватало как раз динамики, направление, по сути, было правильным.

     – А какое это направление?
     – Во-первых, каждый должен платить столько, сколько стоит услуга. Того, кто не может платить, государство субсидирует. И таким образом мы не субсидируем низкими тарифами на коммунальную инфраструктуру всех граждан, включая богатых и бедных, а помогаем только тем, кто реально в этом нуждается. Во-вторых, конкуренция.

     – Вы не считаете, если реформа будет управляться из центра, то это будет неэффективно – не может же Козак и его специалисты знать ситуацию в каждой деревне. Мы уже проходили, когда правительство отдало регулирование тарифов в ЖКХ в Федеральную службу по тарифам, которая, по сути, занималась только индексацией по малопонятному принципу.
     – Регулирование в ФСТ не отдали – отдали только пределы, минимум и максимум. Но, как всегда, вся суть в деталях. Претензии были правильными. Потому что регулирование на 2006 год произошло в самом конце 2005-го, когда все на местах уже приняли какие-то решения. А в 2006-м, когда уже урегулировали 2007 год, этого не было, все уже адаптировались. В этом плане логика таких пределов на сегодняшний день разумна.
     Что касается реформы ЖКХ, она не может быть проведена из центра. Задача центра – формировать правильную законодательную базу и условия для того, чтобы в регионах и на местах ситуация развивалась в правильном направлении.
     А прямое влияние федерального центра на реформирование коммуналки, участие в каких-то проектах в прямом виде – это вредно. Потому что действительно невозможно погрузиться во все проблемы не то чтобы в деревне, а даже в мало-мальски крупном городе, о чем и говорил сам министр сразу после назначения.

     – Основа коммунального реформирования лежит в области дерегулирования тарифов? Ведь население, судя по всему, пока не в состоянии платить по себестоимости.
     – Нет. Вы находитесь в известной иллюзии. Почти везде уже платят по себестоимости и выше. А кто не может платить, у него субсидия. Система адресных субсидий сейчас просто отлаживается. Поэтому в 90% случаях ситуация нормальная, она не требует никакой революции – там нужен лишь механизм тонкой настройки. Единственное, сейчас говорят о высоких темпах роста тарифов в ЖКХ. Но не мы и не коммунальная инфраструктура во многих случаях становятся тем фактором, который повышает тарифы. У нас цены на газ на следующий год увеличиваются на 25%, а тарифы на услуги ЖКХ чуть ли не в два раза меньше. А тепло мы делаем в основном из газа.
     С точки зрения тарифообразования другая проблема. Мы уже не говорим, чтобы нам повышали тарифы в каком-то большом объеме. Мы ставим вопрос о том, что нужны долгосрочные тарифы. Нужны правила, как их повышать, а не просто «давайте повышайте». Нам нужна определенность на пять-семь лет. Должна быть разумная система мотивации нас на сокращение издержек. Ведь если мы этим занимаемся, то этот дополнительный доход не должен учитываться при тарифном регулировании на следующий год. Иначе никакого смысла инвестировать и улучшать качество нет.

     – Вы будете покупать 25% акций РКС, которые будет продавать РАО?
     – Будем смотреть. Это сильно зависит от цены.

     – Зачем вам нужен этот пакет, если у вас уже есть 75% акций РКС?
     – Логично консолидировать компанию до 100% – мы будем иметь полный контроль и делать то, что нам необходимо. Возможно, проведем определенную «перепаковку» активов. Ведь часть тепловых сетей напрямую технологически связана с ТГК, в зоне которых они находятся. И, вполне возможно, целесообразно окажется передать им эти активы. Кроме того, РКС нуждается в достаточно серьезных денежных вливаниях для развития, и процесс, например, выпуска и размещения допэмиссии с одним собственником провести гораздо проще.

     – Возможна ли, на ваш взгляд, конкуренция за продаваемый РАО пакет РКС?
     – Вполне может быть. Иностранцы им интересуются.

     – Им интересен коммунальный бизнес в России?
     – Конечно. Они им занимаются в других странах. Может, российские и иностранные финансовые институты заинтересуются.

     – Какой вид деятельности РКС уже сейчас дает прибыль?
     – Все виды деятельности дают прибыль. Водоснабжение имеет неплохую рентабельность. Но когда мы говорим о неплохой рентабельности, мы имеем в виду уровень 5-7%. Транспорт электроэнергии, продажа электроэнергии и тепла дают по совокупности небольшую, но доходность. Сказать однозначно, что тепло убыточное, а электричество или вода прибыльны, достаточно сложно. Но в целом мы по крайней мере тепло вывели в позитивный результат.

     – Почему же в целом в стране коммунальный бизнес убыточен?
     – В целом в стране идет достаточно серьезное оздоровление ситуации – накопления убытков не происходит, и это уже позитивно. Что касается нас, то мы просто профессионально этим занимаемся. Мы не можем существовать убыточно, у нас цель – позитивный результат как с точки зрения выхода на справедливый уровень тарифов, так и с точки зрения управления издержками. При этом качество наших услуг должно расти. А если говорить про муниципальные предприятия, то у них такой задачи, как правило, нет. Они понимают, что если случится авария или они получат убыток, то им муниципалитет поможет.
     А позади нас никого нет. Поэтому надо работать и делать то, что делают в других странах и в любом бизнесе, – это правильная система мотивации работников, подбор правильных кадров, привлечение инвестиций, правильная работа с внешними финансовыми институтами и акционерами и правильная бизнес-стратегия. Ничего нового.

     – Вы можете сказать, сколько КЭС как акционер вложили денег в РКС и какую получили отдачу?
     – Объем вложений средств в коммунальную инфраструктуру у КЭС ограничивается не только РКС – мы, например, приобрели компанию «Новогор» (коммунальная компания, работающая в Пермском крае, была создана структурами «Интерроса». – Ред.), которая в РКС не вошла, потому что у РКС нет средств на покупку этой компании. В целом же наш объем вложений в коммунальный бизнес составляет порядка 150 млн долл., или 4 млрд рублей.
     Отдача... Ну если бы мы вложились четыре года назад в акции «Газпрома», то, конечно, мы бы заработали больше. Тем не менее, по нашим оценкам, отдача в «коммуналке» хотя и не очень высокая, но все же на приемлемом уровне – примерно 20% годовых. Конечно, это не на уровне текущих денежных потоков, а на уровне капитализации компании. Я в этих оценках достаточно осторожен, так как подтверждение стоимости этих вложений очень условно, компания не котируется на бирже. Но, я надеюсь, где-то через два-три года мы получим реальное подтверждение того, сколько стоит этот бизнес. Серьезным индикатором, конечно, будет сделка РАО по продаже 25% акций РКС.

     – А если у вас как у покупателя этого пакета не будет реальных конкурентов, можно ли говорить, что сделка рыночная?
     – Позиция продавца во всяком случае точно будет. Кроме того, будет рыночная оценка. РАО «ЕЭС» настолько натренировалось продавать активы, что зачастую цены, которые они выставляют, даже рынок заплатить не может – вспомните аукционы по сбытовым компаниям. Поэтому я не думаю, что будет низкая оценка.

     – Если коммунальный бизнес, как вы говорите, прибыльное дело, то почему олигархи в 2004-2005 годах вышли из РКС, почему «Интеррос» продал вам «Новогор»?
     – Это пока не прибыльное дело, а безубыточное. И для того, чтобы вывести ситуацию на безубыточный уровень, надо приложить огромное количество усилий. Почему олигархи не занимаются этим делом? Участие в РКС для них было политическим проектом, по сути, непрофильной инвестицией. Поэтому два года назад, когда у РКС были реальные серьезные проблемы, для них, конечно, лучше было уйти. К тому же в этой компании тогда не было контрольного акционера. А коммуналке сейчас нужен, условно говоря, кулак для принятия решений, для того, чтобы двигаться вперед. А когда каждый вопрос выносится и обсуждается по нескольку раз десятью акционерами, ну какой смысл в таком бизнесе?
     Еще почему олигархи не идут – низкая доходность и при этом очень высокие социальные риски. Плюс технические и технологические риски – состояние всего этого хозяйства, извините, не фонтан. И что произойдет через месяц, через два, через три? Каждое утро просыпаться и думать, а ничего ли не случилось? Коммунальный бизнес – это на самом деле очень тяжелый труд. Надо ездить, заниматься проблемами, иметь менеджерскую команду. Это непросто. А мы сумели все это сконцентрировать.

     – В 2003 году Анатолий Чубайс предполагал, что РКС будет работать во всех регионах России. Но этого не случилось. Сейчас, когда в компании появился контрольный акционер, это возможно?
     – Конечно, мы не стремимся работать во всех регионах. Будем работать там, где нам комфортно, где понимают проблемы коммунальной инфраструктуры, где понимают, что для того, чтобы что-то получить, надо что-то дать, там, где реально платежеспособный спрос. Так что мы имеем возможность выбирать. У нас нет задачи спасти всю коммунальную инфраструктуру страны. Потому что мы не в состоянии это сделать. И никто не в состоянии, даже государство. Наша задача – занять свое достойное место в этом сегменте. Больше 10% рынка нам даже и не надо, это очень много.

     – КЭС будет строить вертикальную интеграцию с участием коммунальных систем?
     – Коммунальная инфраструктура не дает нам большой вертикальной интеграции. После определенной «перепаковки» РКС (с точки зрения того, что часть активов может быть передана ТГК) она будет становиться самостоятельным предприятием – с отдельной капитализацией, с отдельной логикой развития. Мы не хотим ограничивать себя в коммунальной инфраструктуре только теми регионами, где работают наши ТГК. Более того, скоро ТГК на своей территории будут самостоятельно развивать тепловой бизнес, тепловые сети. Им нагрузка в виде РКС не нужна. А на других территориях РКС будет интересно развиваться.

Яков Уринсон: Низкая рентабельность не всегда отпугивает инвесторов
     – РАО «ЕЭС России» собирается продавать принадлежащий ему пакет акций РКС (25% плюс одна акция). Когда состоится продажа? Сколько может стоить этот пакет?
     – РАО «ЕЭС» входило в коммунальный бизнес с одобрения правительства с тем, чтобы использовать опыт наведения порядка в электроэнергетике. Вместе с нами в проект «Российские коммунальные системы» пришел целый ряд компаний – и «Газпром», и «Интеррос», и еще несколько. Кто-то исходя из общего понимания ситуации и перспектив бизнеса в ЖКХ, кто-то исходя из коммерческих соображений. Сейчас из крупных инвесторов остались «КЭС-холдинг» (структура «Реновы» Виктора Вексельберга. – Ред.) и мы. Определенную работу в РКС мы сделали. Я считаю, что нам вместе, конечно, с командой Виктора Вексельберга, прежде всего Михаилом Слободиным и Николаем Степановым (исполнительный директор РКС. – Ред.), удалось наладить работу в тех регионах, где мы нашли поддержку местных властей, где удалось привлечь нормальный менеджмент.
     РАО «ЕЭС России» будет продавать свою часть акций РКС в январе-феврале. Вложив всего в эту компанию 1 млрд руб. – 250 млн руб. в уставный капитал при ее основании и 750 млн совсем недавно в ходе допэмиссии акций, – мы реально за свой пакет можем выручить около 2 млрд руб. По крайней мере на такую стоимость нас ориентируют независимые оценщики. Вообще популярность коммунального бизнеса все время растет, несмотря на проблемы, которые есть и в законодательной, и в нормативной базе, и в технологии управления, и в системе тарифного регулирования. Расширяется круг компаний, которые им занимаются.

     – На чем основана ваша уверенность, что вам удастся продать пакет по такой высокой цене? Ведь многие олигархи все-таки выходят из коммунального бизнеса.
     – Кто-то выходит, а кто-то входит. Наша уверенность в динамике показателей самой компании РКС. Ее совет директоров недавно подвел итоги первого полугодия, они достаточно хорошие. Прогноз по выручке на 2007 год составляет почти 31 млрд руб. и 1 млрд руб. – по чистой прибыли. И это «живые» деньги, их поступление не зависит от каких-то приходящих факторов, так как это деньги розничных плательщиков, прежде всего населения, очевидно, что электроэнергия, тепло, вода всегда будут нужны. Поэтому коммунальный бизнес – да, тяжелый, сложный, с низкой рентабельностью, но при этом очень устойчивый, очень стабильный. Я абсолютно убежден, что с расширением правовой, нормативной базы, с упорядочением всех отношений в жилищно-коммунальной сфере он будет развиваться. И все, кто играет «вдолгую», будут входить в ЖКХ. Сегодня уже не только российские компании интересуются РКС в связи с продажей нашего пакета. Я знаю, есть европейские компании, которые очень активно интересуются участием в РКС. Европейский банк реконструкции и развития проявляет большой интерес к участию именно в коммунальном бизнесе в России. Поэтому я абсолютно убежден, что наш пакет будет пользоваться спросом. Как минимум один покупатель уже есть, он очевиден (речь идет о КЭС. – Ред.), но, я думаю, будет больше претендентов. Я знаю, что есть много интересантов этого процесса, не только в стране, но и за рубежом – и нас, и КЭС уведомила французская компания, которая хочет поучаствовать в покупке нашего пакета. Есть и другие компании. Называть их сейчас неправильно.

     – Вы говорите, что в коммунальном бизнесе низкая рентабельность. Не по этой ли причине все-таки олигархи не стремятся идти туда?
     – Она низкая по объективным причинам. Причем не только у нас, но и за рубежом. Это ведь регулируемый бизнес – тарифы на жилищно-коммунальные услуги устанавливаются федеральной и региональной энергетическими комиссиями. Инвестиции в коммунальном бизнесе окупаются медленно. Тем более у нас в стране, где степень износа основных фондов в коммунальном бизнесе, по государственным статистическим данным, больше 60%. Нужны серьезные вложения.
     Но низкая рентабельность не всегда отпугивает. Если рентабельность низкая, но при этом она стабильна, и нет угрозы уйти в минус, инвестор, конечно, туда идет. Кстати, и большая энергетика, и, например, лекарственный бизнес тоже с низкой рентабельностью. Главное, чтобы он был устойчивый, стабильный, с понятными правилами игры. Инвесторов куда больше отпугивает, что сегодня не до конца определены правила игры в ЖКХ: закон о концессиях не действует, закон о теплоснабжении (который бы определял, кто собственник, менеджер, кто пользователь, кто и как платит – где-то это товарищество, где-то кондоминиум, где-то сами жители, где-то МУП) не принят, нет устойчивых правил тарифного регулирования... Сегодня ведь от воли чиновников зависит, получит ли бизнес возврат на вложенный капитал в ЖКХ или нет. Но, надо отдать должное, Минэкономразвития вышло с предложением перейти в жилищно-коммунальном хозяйстве на так называемую систему тарифообразования RAB. Это когда регулирующий орган закладывает в тариф возврат вложенного капитала по заранее определенному проценту. Если такая система будет утверждена, то это, конечно, будет шаг вперед – бизнес бы понимал, как окупятся его вложения. И наконец, как я считаю, очень важно определиться с частной собственностью в коммунальном бизнесе, с системой управления этим бизнесом.

     – В таком случае не совсем понятно, что иностранцев может привлекать в российском коммунальном бизнесе. Ведь получается, что идти в этот бизнес – все равно что ловить рыбу в мутной воде.
     – Нет, никакой нормальный бизнесмен – ни российский, ни крупный иностранный – не любит мутной воды. К тому же ЖКХ – это тот бизнес, который будет всегда. Здесь нет покупателей-монополистов (ведь, скажем, в алюминиевой промышленности очень высокий уровень рентабельности, но очень малое количество покупателей), и даже олигополистов. А это всегда бизнесу выгодно. Почему многие еще не пришли? Отпугивает как раз неопределенность в правилах игры, в нормативно-законодательной базе, о чем я уже говорил. Однако тот, кто идет первым, тот, хотя и больше рискует, но «столбит поляну» и получает более высокий доход.

     – По вашему мнению, РКС будет стремиться работать в тех регионах, где работают ТГК, в которых «КЭС-холдинг» – крупный акционер, или будут выходить в другие регионы? Вы поддерживаете создание такой вертикальной интеграции?
     – Я думаю, что дальше РКС будут развиваться как раз по линии объединения с тепловой генерацией – это предполагает концепция развития РКС. Но вертикальная интеграция – это когда представлена вся цепочка: производство, транспорт, сбыт. Однако законом запрещено соединение в одном юридическом лице, у одного собственника транспорта и генерации. Этого не будет. Но если территориальная генерирующая компания, которая занимается теплоснабжением, имеет того же собственника, что и «дочка» РКС, которая тоже занимается теплоснабжением в том же регионе, то это не вертикальная интеграция. Это объединение, которое может быть полезно, поскольку растут инвестиционные ресурсы, объединяются менеджерские кадры, которых очень мало в этой отрасли. Кстати, действительно буквально считанные единицы менеджеров, которые хорошо понимают и экономику, и, главное, инженерную сторону тепло-, водо– и энергоснабжения. Проблема надежности сверхактуальна – не дай бог, рванет, как газ в Днепропетровске. Поэтому на совете директоров РКС раз в полгода заслушивают отчет о надежности работы коммунальных предприятий. Последний раз отметили, что показатели аварийности в большинстве региональных «дочек» улучшились. Но, скажем, из 13 как минимум в двух регионах нас насторожили эти показатели. Это «КЭС-мультиэнергетика» (Пермский край) и «Петрозаводские коммунальные системы». Здесь показатель аварийности пока около 20%, он высокий. При этом ноль – в «Нижегородских коммунальных системах», 6% – в брянских, это нормальные показатели. В условиях высокого износа оборудования, плохого состояния трубопроводных систем это очень серьезная проблема, поэтому хорошие кадры тут на вес золота.

     – Как вы считаете, российский или иностранный бизнес в принципе в состоянии вытащить ЖКХ из кризиса?
     – Не просто в состоянии, я считаю, что это единственный выход для ЖКХ. Если государство одновременно и собственник, и менеджер, и тот, кто устанавливает правила игры, а как я говорил, коммунальный бизнес является регулируемым, это в принципе неправильно. Это все равно что в футболе игрок еще и сам судья, и тренер, и болельщик. Поэтому мне кажется, что государство должно прежде всего оставить за собой лишь функции установления правил игры, Правительство – выполнять роль регулятора. Собственник же должен быть частный. И уже он будет назначать менеджмент, наводить порядок, инвестировать.

     – О реформировании ЖКХ говорят уже много лет. И по большому счету непонятно, существует ли жизнеспособная программа реформы. Как вы считаете, с чего нужно начать Дмитрию Козаку, который возглавил Минрегионразвития?
     – Мне кажется, есть очень хороший задел для начала реформы. Была комиссия при президиуме Госсовета, возглавлял ее Минтимер Шаймиев (президент Татарстана. – Ред.). Она подготовила хороший материал, я сам им до сих пор пользуюсь в своей работе, где было расписано, что нужно сделать в законодательстве и нормотворчестве, чтобы навести в этой сфере порядок, что нужно сделать в системе управления и что нужно сделать в кадровых вопросах. Нужно просто методично все реализовывать, начиная с принятия закона о теплоснабжении, доведения до ума закона о концессии и принятия подзаконных актов к этому закону.

     – А какой должна быть схема реформирования ЖХК? Похожей в чем-то на реформу энергетики?
     – Нет, малая энергетика – это достаточно специфичная область. Здесь прежде всего, еще раз повторю, надо определиться с собственностью. Сейчас это арендные отношения. Скажем, РКС арендует коммунальные объекты на какой-то срок, каждый раз надо договариваться с властью о продлении. А у местных властей иногда бывают, мягко говоря, свои интересы в этой сфере, ведь все ГУПы, МУПы тоже бизнес на этом делают. И когда имущество арендовано, то собственник не воспринимает его как свое и не строит долгосрочных и стратегических расчетов, не вкладывается. Поэтому надо определиться: если концессия, то концессия, если мы отказываемся от частной собственности, например, в сетевом хозяйстве, то отказываемся. Еще группа вопросов – финансовое оздоровление организаций коммунального комплекса, варианты списания, погашения, реструктуризации старых долгов. И так далее.

     – Почему же до сих пор законодательная база по реформе ЖКХ не принята?
     – Не ко мне вопрос. Но она крайне необходима. Это большая, гигантская работа по наведению порядка, которая затрагивает интересы всех – губернаторов, мэров, компаний, которые работают в этой области и которые хотят в этой области работать. Надо искать решения, компромиссы. Это работа и законодательных органов, и министерств и ведомств. И она очень серьезно затрагивает социальную сферу, людей. Также это большие деньги – только у одной РКС прогнозный объем продаж на этот год 31 млрд руб.! И вокруг этого масса жучков, которые кормятся от ЖКХ. Так что, с одной стороны, это социальный и экономический вопрос, а с другой – чистая политика, поскольку это избиратели. Но проблемы серьезнейшие, и ими надо заниматься. Если Дмитрий Козак займется ими всерьез, как он это умеет, – системно, методично, на прочной юридической базе, – дай бог!

     – Государство должно каким-то образом поддерживать частных инвесторов в ЖКХ?
     – Нет, государство должно создать правила игры, определить отношения к собственности, создать нормальную систему тарифного регулирования. Сейчас государство создало фонд жилищно-коммунального хозяйства, но его вклад должен заключаться не в том, чтобы поддержать окупаемые инвестиции или прогарантировать их возврат, как иногда предлагается. Надо решать накопленные проблемы, прежде всего создание нормальной инфраструктуры в отрасли. Хорошо, если бы государство вложило средства туда, где есть большие дыры, образовавшиеся за многие десятилетия еще с советских времен, например в городские трубопроводы. Они же в ужасном состоянии. Я вот вспоминаю, когда был председателем совета директоров «Пермьэнерго», мы занимались теплоснабжением некоторых районов Перми. Я ехал на одну аварию на муниципальных сетях – это был октябрь или ноябрь, уже холодно было, там бил фонтан. Вскрыли землю, а там труба давно просто сгнила! Теплая вода течет по прокладке под трубой, а верха железного просто нет.
     А инвестиции, связанные с приборами учета, с местными подводами-отводами, со строительством новых современных, хороших котельных, – там государству нечего делать. Вот те же РКС в Брянске за восемь месяцев построили и недавно ввели в действие хорошую современную котельную. В Финляндии купили, собрали, проверили – все работает, перевезли в Брянск, смонтировали и к зиме запустили. И такие вложения окупаются очень быстро.

     – Вы считаете, что сетевое хозяйство обязательно должно остаться за государственными структурами?
     – Не все сети. Магистральные вряд ли частник потянет. И это предмет вложения местных бюджетов при поддержке регионального и федерального, вот этого созданного фонда поддержки жилищно-коммунального хозяйства. А во все остальное, мне кажется, если частный инвестор, стратег вложится, то точно вложение этих денег будет более эффективным, чем у государства.

     – Мы не столкнемся с той же проблемой, как в электроэнергетике, – заставить частного инвестора исполнять взятые на себя обязательства?
     – Да нет такой проблемы в электроэнергетике. Если будут нормальные правила игры, инвестор будет приходить, вкладывать, «отбивать» свои деньги и вкладывать их снова. Как это во всем мире и происходит.

Подмосковье обошло столицу и регионы по темпам строительства жилья

     Московская область обошла столицу и другие регионы по количеству введенного жилья. Такие данные приводит Росстат, подведя итоги жилищного строительства за девять месяцев 2007 года. Темпы увеличения объемов строительства жилья в Московской области достигли 31 процента.
     Как сообщает Росстат, с января по сентябрь этого года в стране сдано в строй 375 тысяч квартир общей площадью 34 миллиона квадратных метров. Более 20 процентов нового жилья – на счету Москвы и Московской области. При этом Подмосковье признано лидером практически по всем показателям. И немудрено – там введено 3743 тысячи квадратных метров, или 11 процентов от общероссийского показателя. Для сравнения: доля столицы с 3551 тысячью квадратных метров составила 10,5 процента. Впрочем, эксперты не исключают, что к концу года Москва наверстает упущенное и вырвется вперед. Однако столица немного прибавила в объемах ввода жилья по сравнению с прошлым годом – всего 0,1 процента. Эксперты констатируют, что из-за дефицита земли прирост жилищного строительства в Москве вот-вот прекратится.
     «В Подмосковье же за последние семь лет объем строительства жилья вырос почти в 3 раза, – сообщил «РГ» Павел Перепелица, первый зам. министра строительства Московской области. – Если в 2000 году было введено в строй около 2,6 миллиона квадратных метров в год, то в 2006-м – 6,4 миллиона квадратных метров. Это 13 процентов от общего показателя страны. Задача, поставленная губернатором на этот год, – строить не менее 1 квадратного метра жилья на человека.
     Традиционно в первом и втором полугодии строительство идет медленнее, чем в третьем и четвертом. Так что сейчас наращиваем темпы с тем, чтобы ввести в строй порядка 7 миллионов жилых квадратных метров.

     Обсудить на форуме Рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги в России продолжает резко опережать инфляцию. Как сообщила вчера Федеральная служба госстатистики (Росстат), в январе-октябре 2007 года тарифы на услуги ЖКХ повысились на 13,5%. При этом инфляция по итогам десяти месяцев достигла 9,3%. В связи с этим Росстат отмечает, что за аналогичный период прошлого года тарифы на услуги ЖКХ повысились на 17,1% при инфляции в 7,5%. В октябре 2007 года тарифы выросли на 0,1% после аналогичного повышения в сентябре и роста по 0,2% в августе и июле. В июне тарифы увеличились на 0,1%, в мае не изменились, в апреле снизились на 0,1%, в марте выросли на 0,2%, в феврале – на 1,3%. Наиболее существенный скачок был зафиксирован в январе этого года – на 11,1%.

     «Квартирный вопрос» как вчера, так и сегодня выматывает уйму сил и нервов у многих из наших сограждан, либо нуждающихся в квадратных метрах, либо желающих улучшить свои жилищные условия. А таковых большинство, о чем свидетельствуют цифры. Для удовлетворения существующей в настоящее время потребности населения России в жилье необходимо иметь пять миллиардов квадратных метров. Реально объем жилищного фонда сегодня составляет чуть больше трех миллиардов. В результате более 60 процентов семей россиян не удовлетворены своими жилищными условиями. При нынешних ценах на квадраты и доходах граждан в лучшем случае решить проблему может лишь каждая пятая семья. Так что без поддержки со стороны многим из нас не обойтись. И таким «спасательным кругом» должен был стать приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Станет ли? И когда?
     По данным Министерства регионального развития, положительные подвижки на старте есть. Так, в прошлом году введено 50,6 миллиона квадратных метров жилья, или на 16 процентов больше, чем в предшествующем. За семь месяцев нынешнего года введено жилья на 36 процентов больше к соответствующему периоду 2006 года. Поступательное движение налицо. Однако при этом не надо забывать, что около 40 процентов жилищного фонда страны требует ремонта или модернизации, а часть его уже подлежит сносу.
     Наряду с тем, что предложение пока отстает от спроса, существенно сдерживающим приобретение жилья фактором остается «цена вопроса». По расчетам специалистов, для покупки квартиры площадью 54 квадратных метра минимальный доход на душу должен равняться примерно 21 тысяче рублей в месяц. Этому критерию сегодня соответствуют около 20 процентов населения. Для остальных же 80 процентов приобретение жилья на рынке – пока из области фантастики.
     Почему «пока»? Потому что определенный шанс улучшить жилищное положение большинству россиян дает разработанная в Минрегионе долгосрочная Стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан, рассчитанная до 2025 года. Ее основной целью является создание условий для массового строительства жилья, доступного для приобретения в собственность или найма для всех категорий граждан, независимо от уровня их доходов.
     Не будем подробно вдаваться в механизмы осуществления поставленной цели. Скажем лишь для ясности, что в зависимости от доходов граждан рынок жилья предполагается сегментировать на четыре части. Первая – социальный сегмент (для малоимущих и граждан, нуждающихся в мерах социальной поддержки при найме муниципального жилья). Вторая – рыночный сегмент наемного жилья (для граждан, доходы которых позволяют оплачивать наем жилья, но не позволяют приобретать его в собственность даже с использованием других механизмов, либо для граждан, по тем или иным причинам не желающим приобретать жилье в собственность). Третья – рыночный сегмент некоммерческого жилищного строительства (для граждан, доходы которых позволяют строить и приобретать жилье в собственность с использованием накопительных и кредитных механизмов, а также механизмов государственной поддержки, но недостаточны для приобретения жилья без использования таких механизмов, либо для граждан, по тем или иным причинам не желающим приобретать жилье в собственность в нестимулируемом сегменте рынка жилья). И четвертая часть – рыночный сегмент коммерческого жилищного строительства или нестимулируемый рынок жилья (для граждан, доходы которых позволяют приобретать жилье без использования механизмов государственной поддержки).
     Ясно, что гладкий на бумаге расклад при реальном внедрении в жизнь не будет стопроцентно соответствовать первоначальному замыслу, поскольку найдется немало граждан, входящих по своим фактическим доходам в более высокий сегмент, но желающих опуститься в этой градации пониже с целью урвать квадраты с помощью господдержки с наименьшими для себя затратами. То, что это возможно будет сделать, видно хотя бы из декларируемых сегодня публично некоторыми кандидатами в депутаты Государственной Думы пятого созыва собственных доходов. А овчинка выделки стоит, поскольку, согласно Стратегии, для финансового обеспечения строительства жилья с 2008 по 2025 год, наряду с кредитами, инвестициями и собственными средствами граждан, предусмотрено выделение бюджетных средств в сумме 6,5 триллиона рублей.
     Согласно прогнозам разработчиков Стратегии, к 2022 году должен быть достигнут показатель ввода жилья в объеме одного квадратного метра на душу населения в год (общепринятый стандарт), средняя обеспеченность жильем в 2025 году должна достигнуть почти 36 квадратных метров на одного человека (сегодня – более 21 квадратного метра), а улучшат жилищные условия не менее 48 процентов россиян.

В три проекта девелопер инвестирует 1,5 млрд долларов

     Как стало известно РБК daily, портфель компании Hermitage Construction & Management включает не только проекты логистической и торговой недвижимости, но и три жилищных проекта – масштабную комплексную застройку в Анапе и Геленджике и реконструкцию жилого квартала на Лиговском проспекте в Санкт-Петербурге, на месте мясоперерабатывающего завода «Самсон». Девелопер освоит в общей сложности 166 га и инвестирует почти 1,5 млрд долл.
     Управляющая компания Hermitage Construction & Management (HC&M) основана в 2004 году. В портфеле 14 объектов коммерческой недвижимости в 12 регионах России на 2 млрд долл. и три жилищных проекта. Общая площадь всех строящихся объектов компании более 3 млн кв. м.
     Как рассказал РБК daily генеральный директор HC&M Виталий Ткаченко, компания сейчас реализует проект по строительству сети региональных логистических комплексов и сети ТРЦ под брендом «Jam Молл». В 2008-2010 годах география сети охватит Киров, Иркутск, Смоленск, Псков, Омск и Анапу.
     Помимо этого, по словам г-на Ткаченко, Hermitage ведет работу над тремя крупными проектами по жилой застройке. На стадии предпроектных работ находится проект в Санкт-Петербурге на Лиговском проспекте, 271. Там будет построен многофункциональный жилой комплекс «Самсон-Лиговка» (100,4 тыс. кв. м на 2,8 га, инвестиции – 120 млн долл.). «Права на участок по проекту «Самсон-Лиговка» в собственности компании. Ранее были выкуплены заводские корпуса неработающего Первого мясоперерабатывающего завода», – пояснил глава компании.
     Два других проекта в Южном регионе: возведение элитного жилого микрорайона в Геленджике (16,2 га, 360 млн долл.) и комплексное освоение 147 га в Анапе. Первый участок расположен на Тонком мысе, в районе выхода из бухты Геленджикская, с береговой линией 1,5 км. Сейчас идет юридическое оформление участка и готовится тендер на разработку концепции. Второй проект на ранней стадии разработки: проводится анализ оптимального использования земельного участка. Запланированные инвестиции в анапский проект – 1 млрд долл. Участки в двух южных городах арендованы на 49 лет.
     По словам президента ИГ «Покров» (строит в Краснодарском крае) Николая Крайнова, по проектам в Геленджике и Анапе есть некоторые юридические риски: компания может не получить согласование на проект именно в том виде, в котором хочет его реализовывать. Г-н Крайнов отмечает, что спрос на жилье в Геленджике ограничен, поэтому предпочтительнее было бы делать коттеджную застройку с меньшим выходом площадей. «Олимпиада в Сочи поможет поднять спрос в Анапе и Геленджике, но скорее всего недостаточно», – считает он. Собеседник РБК daily предполагает, что участок под Анапой представляет собой виноградники, которые необходимо будет вывести, что создаст дополнительные затраты.
     Как отмечают аналитики, проект компании в Петербурге связан с перспективным развитием Лиговского проспекта и реорганизацией промзон. По подсчетам главного аналитика ИК «LBO Альянс» Алексея Мальцева, стоимость данного участка находится в диапазоне от 14 млн до 22 млн долл. По словам старшего консультанта отдела стратегического консалтинга «Knight Frank Санкт-Петербург» Игоря Кокорева, на месте завода перспективно строительство офисов, чуть менее – жилья. «Место не идеально, пока вокруг расположены промтерритории, но ситуация с выездами неплохая: сразу на две магистрали – Лиговский и Боровую улицу», – поясняет он. По оценкам аналитика, стоимость одного «квадрата» в жилом комплексе по сегодняшним ценам составит 2,5-3 тыс. долл., а арендные ставки офисных площадей – 350-400 долл. в год.
     Г-н Мальцев считает, что цены будут выше – соответственно 4 тыс. долл. и 600 долл. за 1 кв. м.

С 1 января 2008 года в Москве «коммуналка» подорожает более чем на 17 процентов

     С 1 января 2008 года услуги ЖКХ в Москве в среднем подорожают на 17 процентов. Постановление на этот счет подписал мэр Москвы Юрий Лужков.
     О том, что такой документ готовится, предупреждал несколькими днями ранее первый зам. мэра руководитель комплекса экономической политики и развития Юрий Росляк. Он напомнил, что, согласно федеральному законодательству, субъект РФ имеет право ежегодно повышать тарифы не более чем на 20 процентов. В строгом соответствии с законодательством и оказалось принятое решение. В итоге в будущем году москвичи будут платить лишь 66 процентов себестоимости жилищно-коммунальных услуг. К 100-процентной оплате, уверены московские власти, горожане пока просто не готовы.
     Итак, социальный наем жилого помещения со всеми удобствами и лифтом, которое расположено в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), теперь обойдется жителям столицы в 1 рубль 26 копеек за квадратный метр вместо 1 рубля 8 копеек. За пределами ТТК аналогичный тариф составит 98 копеек за квадратный метр вместо 84 копеек. Отсутствие лифта значительно уменьшает «цену вопроса» – в пределах ТТК тариф составит 56 копеек за квадратный метр и 42 копейки – за магистралью.
     Наниматели жилья в домах со всеми удобствами станут платить 3 рубля 46 копеек за квадратный метр; в домах без мусоропровода – 3 рубля 32 копейки, без лифта – 3 рубля 18 копеек, а вот без лифта и мусоропровода – до 3 рублей 4 копеек.
     Содержание и ремонт каждого квадратного метра в доме со всеми удобствами будет обходиться жильцам в 7 рублей вместо 6, в доме без мусоропровода – в 5 рублей 70 копеек вместо 4 рублей 90 копеек, в домах без лифта и мусоропровода – 5 рублей 70 копеек вместо 4 рублей 90 копеек.
     Поднялись и цены на воду. В домах с водопроводом и централизованным горячим водоснабжением горячая вода будет стоить 272 рубля 90 копеек в месяц вместо нынешних 228 рублей 70 копеек с человека, а холодная – 81 рубль 84 копейки вместо 67 рублей 80 копеек с человека. Гражданам, в чьих квартирах установлены газовые нагреватели воды, придется ежемесячно платить за холодную воду по 116 рублей 34 копейки с человека вместо прежних 96 рублей 40 копеек.
     Отопление за квадратный метр жилплощади для жильцов квартир социального найма увеличится с 9 рублей 90 копеек до 11 рублей 80 копеек, такой же тариф установлен для граждан, которые имеют квартиру в собственности. Для имеющих в собственности две квартиры и более эта цифра выросла с 13 рублей 60 копеек до 16 рублей 14 копеек. Горячее водоснабжение для тех, кто установил квартирные водосчетчики, обойдется в 11 рублей 80 копеек за кубометр.
     Как скажутся новые тарифы на бюджете прежде всего малоимущих семей? «Правительство Москвы сделает все возможное, чтобы традиционное повышение не ухудшило качества жизни столичных жителей», – заявила «РГ» Ольга Грачева, первый зам. руководителя департамента социальной защиты населения. Она напомнила, что московская семья имеет право на субсидию по квартплате, когда затраты на нее составляют 10 процентов от совокупного дохода семьи (в РФ – если 22 процента). Сейчас субсидии получают около 500 тысяч столичных семей, или почти 900 тысяч человек. 75 процентов из них – пенсионеры. А некоторые малообеспеченные семьи с мизерным доходом вообще не платят ни копейки.
     Столичные власти обещают, что процедура назначения субсидий в городе в ближайшем будущем будет существенно упрощена, что особенно важно для больных и пожилых людей.

     Впервые граждане решили взять реформу ЖКХ в свои руки без всякого чиновничьего начала. В минувшие выходные в Москве состоялся учредительный съезд общественной организации «Содействие защите прав собственников жилья».
     Жильцы многоквартирных домов, в частности, намерены напрямую участвовать в контроле за расходованием бюджетных денег, выделяемых на коммунальную реформу. Напомним, что до 1 января 2008 года каждому собственнику жилья предстоит решить, кто и на каких условиях будет управлять нашими домами. За оставшиеся полтора месяца нужно успеть не только выбрать управленца, но и официально оформить принятое решение. Иначе система управления будет назначена «сверху».
     Суть реформы ЖКХ заключается в том, чтобы внедрить в эту традиционно монопольную отрасль рыночные механизмы. Проще говоря, производители и поставщики услуг должны конкурировать друг с другом, и в результате коммунальное хозяйство со временем станет работать лучше, а тарифы уменьшатся.
     Между тем практика показывает, что сегодняшние коммунальные монополисты – ДЕЗы – не очень-то хотят расставаться с жилищной властью. А частных управляющих компаний, способных заменить неэффективные государственные структуры, пока не появилось в достаточном количестве.
     По данным минрегиона, в нашей стране на сегодняшний день доля домов, где товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительные кооперативы выбрали управляющую компанию, составляет менее половины от всего жилого фонда. Такая инертность жильцов отчасти объясняется отсутствием экономической заинтересованности в процессе. «Мы хотим, чтобы механизм реформирования ЖКХ стал максимально прозрачным, потому что именно собственники жилья являются инвесторами продвижения реформ ЖКХ», – уверен председатель организации Баатр Шонджиев, являющийся одновременно главой одного из московских ТСЖ.
     По нынешнему Жилищному кодексу после 2010 года оплата капитального ремонта ляжет на плечи собственников жилья. А между тем многие дома не ремонтировались 30, 40, а то и все 50 лет. Сегодня 3,2 процента всего жилого фонда признано ветхим. И это первая причина нежелания граждан создавать товарищества собственников жилья. Между тем государство никто не освобождал от обязательств по проведению капитального ремонта. Более того, в начале следующего года должен заработать Фонд содействия реформированию ЖКХ, через который будут распределены 240 миллиардов рублей, выделяемых государством на переселение людей из аварийных домов и капитальный ремонт тех, которые еще можно отремонтировать. В домах, которые собираются претендовать на деньги фонда, в обязательном порядке должны быть созданы ТСЖ.
     По мнению представителей организации «Содействие защите прав собственников жилья», деньги фонда должны только простимулировать региональные власти отдать долг гражданам-собственникам по капремонту их многоквартирных домов. «Для лучшего освоения деньги на капремонт должны быть переданы собственникам, чтобы уберечь их от мошенников, обосновавшихся в коммунальной отрасли, – подчеркнул «РГ» Баатр Шонджиев. Правда, как это будет выглядеть на практике, общественники жилья пока не решили.
     Впрочем, сырость концепции не отменяет основного факта – впервые собственники жилья проявили свою гражданскую позицию и решили активно участвовать в реформе ЖКХ. Со своей стороны, власти сделали шаг навстречу собственникам жилья. Депутаты Госдумы исправили ошибку, которую допустили в прошлом году. На прошлой неделе сразу во втором и третьем чтениях был принят закон, упрощающий порядок госрегистрации товариществ собственников жилья. В результате ТСЖ будут выведены из-под действия Закона «О некоммерческих организациях», что позволит им проходить регистрацию и вести отчетность по более простой и соответствующей их деятельности схеме. Теперь, чтобы зарегистрировать ТСЖ, гражданам достаточно будет подать заявку в налоговую инспекцию. Наибольшее облегчение от упрощения процедур испытают жители глубинки: им не нужно будет по любому, даже пустяковому поводу ехать в райцентр.
     По мнению заместителя начальника департамента жилищно-коммунального хозяйства министерства регионального развития Бориса Портянкина, нынешняя жилищно-коммунальная реформа проводится именно для собственника. «Законодатели создали все условия, собственникам жилья нужно только воспользоваться предоставленными правами, и тогда реформа заработает», – уверен Борис Портянкин.

На уровне 4,5 тыс. рублей за тонну

     Руководство Краснодарского края выступило с инициативой заморозить розничные цены на цемент в регионе на уровне 4,5 тыс. руб. за тонну. Попутно краевые власти обвинили доминирующее на кубанском рынке ОАО «Новоросцемент» во взвинчивании цены на основной строительный материал, а антимонопольные органы пригрозили оштрафовать производителя на 500 тыс. руб. На самом заводе обвинения отвергают, а эксперты говорят, что цены растут из-за увеличения спроса, в том числе связанного с олимпийской стройкой.
     В ОАО «Новоросцемент» входят три новороссийских завода – «Октябрь», «Пролетарий» и «Первомайский» – мощностью 4,1 млн т цемента в год (в 2006 году выпустили 3,7 млн т). Компания покрывает 39,6% потребностей Южного федерального округа и почти монопольно властвует на кубанском рынке, поглощающем 2,5 млн т. Продукция занимает 30-40% ростовского рынка (1,2 млн т). Еще 800 тыс. т компания в 2006 году отправила на экспорт.
     По данным Росстата, с декабря 2006 по ноябрь 2007 года стоимость цемента выросла на 95-108%, с 2642 до 5150-5500 руб. за тонну. Озабоченность кубанских властей повышением цен вылилась в ряд резких высказываний губернатора Краснодарского края Александра Ткачева в адрес производителей. По его словам, экономика края находится на подъеме, но «некоторые участники рынка, пользуясь спросом, наживаются и спекулируют». В качестве основного виновника роста стоимо­сти цемента в краевой администрации называют «Новоросцемент».
     Чтобы не допустить дефицита сырья, краевые власти настаивали на первоочередном удовлетворении нужд собственного рынка. Кроме того, они выступили с призывом зафиксировать цены на уровне 4,5 тыс. руб. за тонну. Однако, как заметил РБК daily источник в департаменте строительства края, до смены собственника (летом этого года за 500 млн долл. «Новоросцемент» приобрела кипрская компания «Чевре Инвестментс Лимитед», близкая к экс-владельцу «Газметалла» Льву Кветному) новороссийцы отказывались идти навстречу пожеланиям администрации.
     Не получив ожидаемой реакции, кубанские власти привлекли к расследованию ситуации с ростом цен на цемент местных антимонопольщиков. Как сообщила РБК daily замруководителя терруправления ФАС РФ Руфина Дегтярева, в июне в отношении «Новоросцемента» было вынесено представление о недопущении роста отпускных цен на продукцию свыше 5% в квартал, однако уже в сентябре этот уровень был значительно превышен – до 25%. В итоге ТУ ФАС решило возбудить в отношении производителя административное производство. Если будет доказано нарушение, производителю грозит максимальный штраф в 500 тыс. руб.
     В руководстве предприятия во всем винят посредников. По утверждению управляющего директора «Новоросцемента» Игоря Солоника, мешок цемента у предприятия стоит 250 руб., а покупателям он достается уже по значительно более высокой стоимости. «Перепродажей цемента занимается до 180 фирм, – заметил он, – поэтому кубанский цемент стал дороже турецкого». В то же время в «Новоросцементе» дали понять, что не планируют прекращать поставки цемента в соседние регионы.
     Эксперты рост цен объясняют экономическими предпосылками: скоро в регионе может возникнуть дефицит цемента. По данным директора департамента по связям с общественностью «Евроцемент груп» Сергея Мещерякова, в 2006 году цементные заводы ЮФО произвели 9,6 млн т цемента при по­треблении 8,5 млн т. В этом году спрос прогнозируется на уровне 9,9 млн т. А к 2010 году уровень потребления может достичь 14 млн т в год, в то время как суммарные мощности цементных заводов ЮФО составляют 10,8 млн т в год. Господин Мещеряков уверен, что дефицит цемента возникнет в 2008 году, когда по­требление достигнет 11,3 млн т.
     По мнению директора аналитиче­ского департамента ИГ «Антанта Капитал» Георгия Иванина, к концу года цены на цемент вырастут еще на 50% в среднем по стране и на 70% в ЮФО. Эксперты ИГ «Антанта Капитал» утверждают, что в нынешних условиях стоимость цемента будет расти в течение ближайших пяти лет в среднем на 15-20% в год и после исчезновения дефицита стабилизируется. А по данным аналитиков Московской фондовой биржи, на которой торгуется новороссийский цемент, биржевые фьючерсы на декабрь уже зашкаливают за 6,5 тыс. за тонну.

Первые итоги работы комиссии по точечной застройке в Москве

     В конце прошлой недели межведомственная комиссия мэрии Москвы по точечной застройке провела заседание с лидерами инициативных групп граждан, протестующих против уплотнения дворовых территорий. В результате переговоров члены комиссии (в нее входят все столичные префекты, а возглавляет комиссию главный архитектор Москвы Александр Кузьмин) признали незаконным строительство небоскреба на улице Маршала Говорова. Всего же за два месяца своей работы комиссия под давлением общественности запретила достраивать 21 объект из 500, считающихся проблемными. В интервью корреспонденту РБК daily МАРИИ ЧЕБАТКО депутат Мосгордумы СЕРГЕЙ МИТРОХИН рассказал, как москвичи учатся отстаивать свои интересы.

     – В чем суть проблемы с точечной застройкой в столице?
     – Сегодня в Москве около 500 объек­тов застройки, которые вызывают конфликты. Как депутат, я контролирую ситуацию примерно на 150 объектах в городе, из них 25 готовится к приостановке, но судьба этих решений пока неясна. 21 объект тем не менее удалось заморозить. Это жилой дом с помещениями физкультурно-оздоровительного комплекса и подземной автостоянкой (Ангелов пер., между д. 2-6), административное здание с рестораном (ул. 26 Бакинских Комиссаров, вл. 6), 23-этажный жилой дом (Братиславская ул., мкр. 7, вл. 17), многофункциональный комплекс с пунктом общественного питания (ул. Дружбы, между вл. 10/32 и 6), административно-офисный центр (Земляной Вал, вл. 32а, стр. 1), жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом и подземной автостоянкой (Планетная ул., вл. 43а) и другие. Главная проблема таких строек в том, что новые дома отнимают жизненное пространство у жителей районов, в которых начинается строитель­ство. Для возведения новых зданий приходится ликвидировать дворы, деревья, детские и спортивные площадки.

     – А что говорит по этому поводу закон?
     – В Земельном кодексе есть понятие «объекты и земли общего пользования». Если бы на этих землях сегодня нельзя было строить, то проблемы точечной застройки не существовало бы вовсе. Сегодня в Земельном кодексе существует запрет на приватизацию объектов общего пользования, но его очень легко обойти, сдав эти земли в аренду. Дело в том, что если на общем участке построить здание, то его уже можно приватизировать. Поэтому я считаю, что в Земельный кодекс необходимо внести поправку, согласно которой землю общего пользования нельзя будет отдавать под застройку. Такую поправку я внес в Мосгордуму и надеюсь, что она будет рассмотрена до конца этого месяца.

     – Этим летом мэр объявил о создании межведомственной комиссии по точечной застройке. Как она работает?
     – Комиссия создана в сентябре 2007 года, но не по доброй воле властей, а в ответ на кампанию протеста против точечной застройки. Координационный совет инициативных групп проводил активные протестные действия, и Юрий Лужков был вынужден реагировать. Тогда же было подписано постановление №714, ограничивающее точечную застройку. Эти меры можно считать победой жителей столицы.
     Комиссию возглавляет главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. В нее входят представители строительного комплекса, все столичные префекты и сотрудники некоторых профильных департаментов. Но, к сожалению, комиссия полностью закрыта от общественности, даже от депутатов.

     – Значит, эффективность ее работы низкая?
     – Межведомственная комиссия, безусловно, необходима, но нельзя ожидать от нее решения всех вопросов, поскольку она обязана учитывать интересы столичного стройкомплекса. Это огромные финансовые интересы и сверхрентабельная деятельность в Москве, а комиссия пытается выполнять роль буфера между стройкомплексом и населением. Такую роль с блеском выполнить невозможно. Недовольными останутся все, кроме тех, чьи интересы будут удовлетворены. Правда, Кузьмин пошел на то, чтобы члены комиссии проводили встречи с жителями и депутатами Мосгордумы. На этих встречах комиссия отчитывается по итогам работы, а жители могут высказать свои пожелания или недовольство. В ряде случаев встречи заканчиваются плодотворно.

     – Получается, что корень проблемы точечной застройки в главенстве коммерческой составляющей над социальной.
     – Да, проблема в том, что на первом месте, к сожалению, у властей стоят коммерческие интересы. Даже когда речь идет о социальных задачах, правительство Москвы решает их так, чтобы от этого выигрывали какие-либо коммерсанты. Это так называемая инвестиционная составляющая. Подобная политика приводит к тому, что одни москвичи должны расплачиваться своей средой обитания, чтобы удобно было другим. Все социальные объекты, которые не приносят дохода, должны строиться на деньги бюджета, и все – никаких инвестиционных составляющих.

     Так сложилось, что Москве часто приходится быть первой во многих общественно значимых делах, которые важны для всей России. Одна из таких проблем связана с капитальным ремонтом жилых домов. Рассказывает Олег ТОЛКАЧЕВ, председатель Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству.
     В столице проблема ремонта жилого фонда очень актуальна. Поэтому при первой же возможности московские городские власти приняли программу по капитальному ремонту домов. Причем она касается всех построек, которые были сооружены 30 лет назад. Стало быть, 1977 год стал началом отсчета. Все «великовозрастные» здания отныне подлежат ремонту. Причем это будет адресная работа. Не «средняя температура по городу», а вполне конкретная привязка: то есть улица такая-то, дом такой-то.
     Раньше на эту работу обычно выделяли примерно 2-2,5 миллиарда в год. Для такого мегаполиса, как Москва, этого, естественно, мало. Постепенно накапливался недострой и росло недовольство жителей. Теперь все изменилось. Финансирование программы с 2008 года увеличено в 20 раз. 42 миллиарда рублей запланировано в бюджете на эти цели в 2008 году. На следующий, 2009 год – 48-49 миллиардов. А на 2010 год заложили 59 миллиардов. Все названные внушительные суммы пойдут на комплексный и выборочный капремонт. Причем средства надо освоить в течение трех лет.
     Самое главное – как их расходовать, 140 миллиардов – колоссальные деньги. Чрезвычайно важно использовать их эффективно. Без высококачественной проектной документации это невозможно. Но такая документация – удовольствие дорогое, примерно 3-5 процентов от общего объема ремонта. Тем не менее без нее не обойтись. И именно она в конце концов позволит удешевить работу по ремонту. У нас возведено много домов серийного типа. На каждую производственную серию будет составлена определенная документация, и по ней ремонтники будут приводить дом в порядок.
     Уже дано поручение заводам, которые обслуживают строительную индустрию – приступить к выпуску продукции, необходимой для ремонтных работ. Речь идет о множестве деталей, начиная со «столярки» и окон и заканчивая стройдеталями и кабельной продукцией. Главное, чтобы выпуск изделий шел промышленным, серийным образом. Это в разы сократит стоимость и время работ. Конечно, износ у домов разный, но все это будет учитываться при адресной привязке.
     Второй определяющий фактор – качество. Всем надоело смотреть, как через полгода после косметического ремонта со стен начинает слезать краска. Сегодня нормативы по разным видам работ составляют от 2,5 до 5 лет – гарантийный срок небольшой. Мы хотим поднять его с 5 до 8 лет. По разным видам работ разные сроки. Цифры взяты не с потолка, а появились после научной проработки. Это нужно, чтобы каждые два года дома не перекрашивать и квартиры не переделывать. Ремонтники должны сами обеспечивать себя качественными материалами, нанимать хороших специалистов и следить за качеством. Если что-то не получилось, фирма обязана за свой счет все восстановить и переделать.
     Подряды на ремонт будут получать только те организации, которые выиграют конкурс. Никаких «междусобойчиков». И тут уже будет учитываться все: от стоимости работ до репутации на рынке. Компания должна иметь лицензию и хороший послужной список. Построек, которые надо ставить на ремонт, в столице множество. Всего в Москве 39 тысяч домов. Из них на городском балансе около 38. Еще 6 тысяч – здания различных ведомств. Но из общего количества сегодня всего 1700 стали товариществами собственников жилья (ТСЖ). Городу, чтобы делать ремонт, гораздо проще иметь сегодня дело с собственниками домов. У них есть счет в банке, они являются юридическими лицами. Председатели ТСЖ хорошо знают, что плохо в их доме и на что надо обратить особое внимание. При ремонте часто возникают всякие непредвиденные обстоятельства. Тут надо иметь и доступ в квартиры, и обеспечить безопасность. Вот недавно ко мне обратились жильцы одного дома на Поварской с вопросом, зачем в их доме надо проводить ремонт с отселением, если семь лет назад уже был сделан капремонт? Я стал выяснять, оказалось, что ни ремонта, ни отселения жильцов префектура не планирует, а ходят по дому какие-то мошенники и жулики со своими целями. В ТСЖ такое невозможно.
     Поэтому на начальном этапе массового ремонта зданий в 2008 году столичные власти приняли твердое решение, что в первую очередь капремонт начнется в домах, где уже созданы ТСЖ. Там уже сложился коллектив жильцов, которые помогают работе, а не препятствует ей. К сожалению, в законе о ТСЖ тоже не все идеально проработано. Приходится кое-что корректировать. Очень важно, чтобы ТСЖ создавались в режиме наибольшего благоприятствования. Тогда люди поверят в это благое дело. На днях Московская Дума приняла закон, по которому нельзя взимать налог со средств, которые аккумулируются на счетах ТСЖ. Ведь получается парадокс: люди получают дотации от города, сами вкладывают свои деньги в ремонт дома, а с них еще и берут налог за то, что они столь сознательно поступают. И таких вопросов много. Но я уверен, что эта программа пойдет и собственники получат отремонтированное жилье.
     Конечно, на фоне 38 тысяч городских домов 1700 товариществ – цифра небольшая. Но мы только в начале пути. Далеко не все еще знают, насколько лучше можно жить, если быть хозяином своего дома. Главное – жильцам не прогадать и выбрать настоящего управленца. Понимаю, что хороших председателей ТСЖ не так много. Но город уже приступил к подготовке тех, кто намерен всерьез заняться своим домовладением. Сегодня властями столицы поставлена цель – к 2010 году 80 процентов домов должны перейти в собственность жильцов.
     Кроме городских денег в Москву должна поступить часть средств из федеральной программы по капремонту и слому ветхого и аварийного жилья. Всего там 250 миллиардов рублей. Доля столицы в этом пироге – примерно 8 миллиардов. Эти деньги совсем не лишние, их надо получить. Причем надо выполнить ряд непростых условий. Во-первых, перейти на 100-процентную оплату коммунальных услуг, чего в столице пока сделать невозможно. Значит, предстоит поработать с законом и внести нужные поправки. Во-вторых, если на дом выделяется 100 тысяч федеральных рублей, то от жильцов надо получить 5 процентов их кровных. Хорошо, если домовладелец один, а если это 800-квартирный дом? Взыскать пять процентов со всех жильцов просто нереально. Поэтому город предложил компромисс: выделить нужные средства из городского бюджета. Иначе дело может просто застопориться. Так что работы много.

     Цены на недвижимость в Москве вернулись на уровень начала года. Столичные власти прогнозируют дальнейшее повышение стоимости жилья. В ноябре средняя цена квадратного метра в Москве составила 125 681 рубль. В январе квадрат стоил 123 993 рубля. И по прогнозам экспертов рынка, дальше цена будет расти в среднем на 1 – 2% в месяц.
     Москва, в отличие от большинства городов России, пока продолжает считать цены на недвижимость преимущественно в долларах. Продавцы указывают цены в рублях, как велит закон, однако это мало понятно покупателям, которые привыкли к более лаконичным цифрам. В результате довольно сложно проследить, что же происходит с ценами на самом деле – они растут, снижаются или остаются на прежнем уровне. «С начала осени этого года оказался повисшим в воздухе основной вопрос рынка – начался ли все-таки новый реальный рост цен на квартиры или на самом деле продолжается их завуалированное снижение», – говорится в отчете центра «Индикаторы рынка недвижимости».
     Все опрошенные продавцы – застройщики и риэлторы – констатируют рост цен. По данным компании «Квартал», рост рублевых цен остается стабильным уже второй месяц подряд. Особенно это заметно на новостройках. В октябре цена квадрата в новом доме перешагнула рубеж в 4 тысячи долларов. Стабильно растет и стоимость «вторички». Для примера – только за последнюю неделю октября в Москве цены увеличились на 0,95%, а в Московской области – на 0,45%.
     Однако у экспертов, не работающих в риэлторских компаниях, мнение другое. Они уверены, что никакого роста цен нет. Все дело в падении курса доллара. Американская валюта дешевеет, и продавцы просто приплюсовывают к стоимости курсовую разницу. По мнению специалистов Российской гильдии риэлторов, после незначительного (до 3 – 5%) снижения цен весной – летом этого года происходит их восстановление до уровня декабря 2006 года и чуть выше. И пока не обнаружится постепенное повышение до уровня 3 – 5% от декабря, можно говорить о стабильности.
     «Со второй половины лета этого года рублевая динамика цен на недвижимость не обнаруживает вообще никакого роста, а отражает, скорее, колебательный режим поведения цен в коридоре 102 – 104 тысяч рублей за метр, – говорится в ежемесячном исследовании экспертов Аналитического центра IRN.ru. – Причем некоторые могут усмотреть в такой динамике стоимости жилья даже продолжение снижения цен, пусть и происходящего заметно меньшими темпами, нежели в первой половине 2007 года».
     Несмотря на неразбериху с ценами в октябре, большинство экспертов уверенно говорят о дальнейшем росте, и к концу года рост цен на недвижимость несколько превысит уровень инфляции (по данным Росстата, показатель инфляции за январь – октябрь 2007 года составил 9,3%). Еще значительнее – на 10 – 12% в год – может подорожать жилье элитного сегмента.
     Практически все участники рынка сходятся во мнении, что в ближайшей перспективе квадратные метры на вторичном рынке столицы будут дорожать не более чем на 1% в месяц, а в новостройках – на 1 – 2%.

ЦЕНЫ БУДУТ РАСТИ?
     Глава столичного стройкомплекса Владимир РЕСИН:
     Сейчас цены на жилую недвижимость немного стабилизировались, хотя, к сожалению, на весьма высоком уровне. Цемент, энергоресурсы, земля дорожают, зарплата растет. То, из чего состоит цена квадратного метра, все только дорожает. Пока за счет всяких технологических улучшений и так далее. Поэтому если говорить о себестоимости, она, конечно, будет расти».

     Конфликт между московскими властями и владельцами гаражей достиг апогея. Программа гаражного строительства буксует, а на месте снесенных гаражей и стоянок строится коммерческое жилье и офисы.
     В среду комиссия по городскому хозяйству и жилищной политике Мосгордумы обсудила проблему строительства гаражей в столице. Как признался начальник управления координации выполнения программ гаражного строительства московского стройкомплекса Юрий Припаньковский, несмотря на достаточное финансирование, ввод новых объектов существенно отстает от плановых показателей. Так, при запланированных на 2007 год 134,4 тыс. машиномест за 9 месяцев было построено только 65 тыс. И это еще не самая большая проблема.
     Пока новые гаражи строят, существующие сносят.
     По данным зампреда профильной комиссии Мосгордумы Валерия Скобинова, за первые 6 месяцев этого года в городе были ликвидированы более 17 тыс. машиномест. На местах недавнего скопления «ракушек», «мешавших» проезду пожарной техники или «установленных на газовой трубе» и потому ликвидированных, появляются многоэтажные паркинги и дорогие частные стоянки. А еще чаще коммерческое жилье или торговые точки.
     «Мы вымываем из Москвы доступные машиноместа, заменяя их на дорогие», – сформулировал суть действующей в Москве программы гаражного строительства Валерий Скобинов.
     Горожане же не спешат покупать места в новых гаражах, значительно превышающих по стоимости сами машины, и существенная их часть простаивает (как признают риэлтеры, хорошо идут только самые дорогие машиноместа – по $30-40 тыс. в районах элитных домов). Автовладельцы бросают свои машины во дворах и на тротуарах (не помогают справиться с этой ситуацией и штрафы в 2 тыс. рублей за парковку на тротуаре). И сейчас в Москве, по словам начальника отдела транспорта и дорог НИиПИ Генплана Михаила Крестмейна, стоящий транспорт создает больше проблем, чем движущийся.
     Дальше, как заявили участники обсуждения, будет еще хуже. По словам зампредседателя Московского городского союза автомобилистов (МГСА) Григория Венгерова, в программе строительства гаражей на ближайшие три года впервые отсутствует экономическое стимулирование ее участников. «Уже 12 лет назад участников гаражного строительства освобождали от доли затрат на инфраструктуру, а сегодня эта доля внесена в конкурсную документацию, и участок получает тот, кто больше за него заплатит», – рассказал Венгеров.
     Кроме того, на конкурсы выносят не свободные, а обремененные – занятые гаражами и стоянками – участки.
     Причем выделение компенсационных машиномест взамен ликвидированных в обязанность инвестору не вменяется. Как объяснил депутат Мосгордумы Сергей Митрохин, по существующему в городе порядку инвестор лишь финансирует вывод обременений с полученного участка, а префектура его организует, не давая никаких гарантий владельцам этих «обременений».
     А для того, чтобы облегчить этот процесс, в Москве давно уже используется простой трюк – прекращение договоров аренды на землю. Как рассказал Венгеров, из полутора тысяч автостоянок, входящих в МГСА, только 27% обеспечены действующими договорами. И продлить просроченные договоры невозможно: двумя постановлениями правительства Москвы префектурам запрещено отводить земельные участки под автостоянки, а департамент земельных ресурсов отказывается этим заниматься, отсылая горожан в те же самые префектуры.
     По мнению депутата муниципального собрания «Коньково» Сергея Пыльнова, договоры аренды не продлеваются, чтобы ничто не мешало отдавать эти участки под коммерческое строительство. По этой же причине, считает Пыльнов, была прикрыта и тема «Народного гаража», а все подобранные по этой программе участки (фактически точечная застройка) теперь выставлены на конкурс. Кроме того, власти, учитывая необходимость проведения конкурса, не позволяют выступать владельцам попадающих под снос гаражей заказчиками нового строительства.
     Впрочем, все это прекрасно вписывается в концепцию программы гаражного строительства Москвы.
     Как говорил ранее первый замруководителя стройкомплекса Константин Королевский, земля должна использоваться эффективно и потому новые гаражи будут строиться методом «замещения», то есть на месте старых плоскостных гаражей должны появляться новые многоярусные комплексы или жилые дома с подземными парковками. Что до «выводимых» гаражей, то имеющие на них документы владельцы имеют право на денежную компенсацию либо на долгосрочную аренду машиноместа в коммерческом гараже. «Ракушек» это, правда, не касается, их московские власти уже давно перестали замечать. Как заявил Припаньковский, комментируя число ликвидированных машиномест: «Основные очаги сноса гаражей мы знаем, а «ракушки» нас не волнуют».
     По мнению Сергея Митрохина, подобную компенсацию адекватной назвать нельзя.
     «Я не говорю, что нельзя совсем трогать неэффективно используемую под плоскостными гаражами землю, – заявил он. – Но, если права нынешних владельцев не будут гарантированы, эта программа – чистый произвол». Митрохин считает, что проблема должна быть урегулирована законодательно. Согласно подготовленному им законопроекта «О защите прав граждан при сносе одноэтажных гаражей в Москве», законным владельцем гаража признается горожанин, когда-либо заключивший договор аренды земельного участка, вне зависимости от того, был ли этот договор просрочен или разорван управой района. Таким собственникам должны быть гарантированны места в готовом гараже или, при желании, денежная компенсация по рыночной стоимости. Кроме того, законопроект признает за ЖСК право строить на своем месте новый отвечающий требованиям города гараж без всякого конкурса.
     Впрочем, по мнению правозащитников, фабула этого закона повторяет нормы Конституции и Гражданского кодекса. «Действующее законодательство и так требует в случае вынужденного отчуждения имущества равноценной компенсации, – заявил «Газете.Ru» президент Коллегии правовой защиты автовладельцев Виктор Травин. – Но потерять гараж в Москве проще простого, городские власти плевали на Конституцию и заняты только тем, чтобы доказать, что гараж его законному владельцу не принадлежит и все его документы не легитимны». По мнению Травина, принятие нового закона ничего не изменит. «Какая разница правительству Москвы, какой закон не выполнять», – заявил он.

Московский стройкомплекс обеспечен работой на семь лет

     Мосгордума вчера приняла два важнейших для горожан закона, определив, по сути, на каких условиях и в каком состоянии они получат в собственное управление жилые дома и землю под ними. Депутаты не только одобрили в первом чтении спущенные из мэрии законопроекты «О землепользовании в городе Москве» и «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов «Ответственным собственникам – отремонтированный дом» на 2008-2014 годы», но и пообещали во время их дальнейшего рассмотрения наполнить документы собственными представлениями о правильном ремонте и справедливом распределении земли.
     Примечательно, что некоторые идеи парламентариев явно шли вразрез с «важным политическим решением» мэрии полностью взять на себя расходы по капремонту жилья и выделить на эти цели в течение семи лет 490 млрд руб. Беспрецедентная сумма, превышающая даже объемы создаваемого федерального фонда реконструкции жилья, показалась законодателям слишком щедрым подарком простым горожанам. В частности, председатель комиссии по регламенту, правилам и процедурам, единоросс Александр Крутов полагает, что так называемый «ответственный собственник» должен непосредственно принимать участие в реконструкции жилого фонда. «Нужно продумать долевое участие собственников в капремонте, – заявил он. – Не рубль на рубль, конечно, это было бы слишком оптимистично, но тем, кто готов вкладывать средства в ремонт, надо давать приоритет в очередности». Кроме того, депутат предложил коллегам подумать о механизме возмещения казне столь значительных затрат в будущем. «Необходимо подготовить нормативный акт об изменении оценочной стоимости жилья для налогообложения, ведь его рыночная стоимость после капремонта значительно возрастет», – забегая далеко вперед, заявил г-н Крутов.
     Напомним, что в одобренную московским правительством в минувшем октябре семилетнюю программу капремонта вошли только многоэтажки, построенные до 1991 года. Из 27,5 тыс. находящихся в «зоне ответственности» города домов полный ремонт предусмотрен только в 1,5 тыс. многоэтажек. Выборочные работы по обновлению фасадов, кровель, инженерии должны быть проведены еще в 12 тыс. кондоминиумах. Не вошедшие же в эту программу дома, по словам руководителя комплекса городского хозяйства города Петра Бирюкова, попадут в другие проекты по реконструкции или сносу ветхого и устаревшего жилья.
     Выделяя значительные средства на ремонт, власти поставили условие – перед его началом в доме должно быть создано товарищество собственников жилья, которое затем и возьмет собственность на баланс и в управление. При этом, однако, ТСЖ оказываются бесправными наблюдателями, которые не могут ни оценивать качество ремонта, ни участвовать в принятии решений об объемах его проведения. Именно этот момент и смущает оппозиционеров в Мосгордуме. «Заказчиком и контролером выполнения программы является исполнительная власть, – сказал лидер фракции «Яблоко – Объединенные демократы» Сергей Митрохин. – У ТСЖ же никаких прав нет, а в отсутствии каких-либо единых стандартов ремонта трудно говорить о его качестве в отношении всех домов». Пресловутой «ложкой дегтя» в щедрой программе капремонта считают этот недостаток и представители КПРФ.
     Единороссов смутил несколько иной аспект – председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов усомнился в том, что при столь значительном росте объема капремонта властям удастся найти необходимое число квалифицированных маляров и штукатуров. По признанию депутата, он опасается не столько за то, что получится в итоге «белорусско-таджикский вариант» ремонта, сколько за то, что московский стройкомплекс «откроет рот, а проглотить объемы не сможет».
     Однако обещание выделить почти полтриллиона рублей перевесило все сомнения – голосование по закону о капремонте было единодушным. Чего не скажешь по результатам обсуждения закона о землепользовании, который, по словам первого замруководителя департамента земельных ресурсов Олега Рыжкова, закрепляет за правительством Москвы право принятия решений о развитии уже застроенных территорий. Оппозиционеры отказались поддержать законопроект, критикуя его за «чиновничий субъективизм», потакание коррупции и провокацию конфликтных ситуаций в городе. В частности, г-н Митрохин считает что формулировки, определяющие размеры земельных участков кондоминиумов слишком расплывчаты, поскольку обещают горожанам лишь некий «необходимый минимум». «Кто будет определять эту необходимость и по каким критериям, непонятно», – возмущался он. Кроме того, одна из самых «болезненных» процедур – изъятие земель для государственных нужд – в новой редакции закона не предусматривает публичных слушаний или какого-либо согласования с общественностью. «Трагичность ситуации при комплексном развитии территорий, когда независимо от возраста домов, их местоположения и мнения жителей в интересах инвестора будут сносить целые кварталы, а людей переселять в принудительном порядке, может быть на порядок выше драматизма точечной застройки», – заявил лидер «Объединенных демократов».
     Единороссы предпочли это мнение проигнорировать, поскольку сами считают, что куда трагичнее для горожан «жить в квартирах с грибком на стенах». По мнению Михаила Москвина-Тарханова, массовое переселение в рамках городских программ реконструкции и реновации компенсируют вынужденным переселенцам психологически неприятные процедуры смены места жительства новыми квартирами. К тому же, как заявил «Времени новостей» депутат, размер земли, которую получат в долевую собственность жители московских многоэтажек, будет впоследствии конкретизирован поправками. «Мы им отведем только площадь под периметром дома, – сказал он. – В конце концов я не хочу, чтобы жители центра столицы, где дома тесно прилегают друг к другу, оказались в неравных условиях с периферией».

Наблюдательный совет Фонда содействия реформированию ЖКХ утвердил условия получения денег регионами

     Вчера приступил к работе наблюдательный совет Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, который возглавляет министр регионального развития Дмитрий Козак. И сразу же было принято первое решение по существу: утвержден пакет документов, которые регионы должны предоставить при подаче заявки на получение денег из средств фонда.
     Напомним, что через фонд, который создан как госкорпорация, будут распределяться 240 миллиардов рублей, выделяемые по инициативе президента Владимира Путина на переселение людей из аварийного жилья и капитальный ремонт ветхих многоквартирных домов. Деньги в фонд должны перечислить уже до конца декабря.
     Для нашей страны, где 3,2 процента всего жилого фонда признано ветхим, а больше половины требует капитального ремонта, эти средства – как глоток живой воды. На сегодняшний день 70 процентов жилья уже находится в частной собственности. При этом Жилищный кодекс предполагает, что собственники жилья должны сами, за свой счет привести в порядок свои многоквартирные дома. Все последние годы не утихают споры по поводу того, что возложенная на плечи россиян ноша оказалась слишком тяжелой, что государство должно помочь собственникам привести старый жилой фонд в приличное состояние. Теперь, наконец, власти выделяют ресурсы, и немалые. Правда, с одним условием. Добавить к государственным субсидиям придется и региональным бюджетам, и собственникам жилья.
     По закону доля граждан должна составить не менее 5 процентов от сметы расходов на ремонт конкретного дома. Другое дело, если у собственника маленькая зарплата и семеро по лавкам. Есть идея внести поправки в законодательство, в соответствии с которыми малоимущие не будут платить за проведение капремонта. Эти расходы возьмет на себя государство. Также рассматривается вариант включить расходы на капитальный ремонт в состав субсидируемых услуг при оплате жилья и «коммуналки».
     Решение о софинансировании со стороны жителей – это принципиально важно. Во-первых, это повысит их ответственность в расходовании бюджетных средств. И, во-вторых, не даст раздуть смету. В законе о создании фонда есть жесткий перечень работ – это прежде всего ремонт крыши, фасада, коммуникаций и лифтового оборудования. По каждому виду работ устанавливается норматив стоимости, который нельзя превышать. Впрочем, если собственники хотят использовать при ремонте более качественные и дорогие материалы, они это могут сделать за счет собственных средств.
     По мнению чиновников, все эти меры должны стимулировать граждан скорее объединятся в товарищества собственников жилья или выбирать управляющую компанию. Ведь без этого бюджетных денег не получить.
     Между тем еще ранее власти предостерегали от поспешных выводов, что за 250 миллиардов рублей можно решить все проблемы ЖКХ. Из фонда деньги планируется выделять один раз. В дальнейшем собственник сам должен следить за своим имуществом. По окончании совещания Дмитрий Козак сообщил, что пока не все регионы согласны с условиями софинансирования, особенно это касается небольших городов и поселков, которые просят смягчить условия. По словам министра, с одной стороны, минрегион не собирается идти на уступки. С другой – некоторые послабления все же возможны, более детально эти вопросы будут обсуждаться на всероссийском совещании 11 декабря

     Во вторник первый вице-премьер Дмитрий Медведев проведет заседание президиума Совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике. Присматриваясь к результатам работы за год, особое внимание будет уделено программе в области жилищного строительства.
     С самого старта нацпроект, призванный обеспечить россиян доступным жильем, давался непросто. То руководству страны приходилось ломать регионы в вопросах выделения земель, то экстренно принимать меры для развития рынка строительных материалов. Проценты по ипотеке сначала оказались заоблачными, и до сих пор их пытаются довести до приемлемого уровня. Однако, как сказал Остап Бендер, «лед тронулся» – сквозь череду удачных и неудачных опытов механизм жилищного строительства удалось запустить. И президент Владимир Путин уже сам констатирует, что в стране начался строительный бум.
     В предвыборный период национальные проекты среди прочих тем стали поводом для политических дебатов. Жилищная проблематика в этом ряду оказалась едва ли не на первом месте – оппоненты власти используют каждую возможность, чтобы раскритиковать ошибки государственной политики. В руководстве страны подобные выпады считают необоснованными.
     «Если в среднем темпы роста экономики составляют 7 процентов, то рост отрасли в 15-20 процентов – в два раза и выше – это успех», – подчеркивает помощник президента Игорь Шувалов. Действительно, к этому году темпы жилищного строительства не только вышли на плановый уровень, но и постепенно превышают его. Если в 2006 году до плана не хватило каких-то 200 тысяч квадратных метров, то в этом при плане 54,3 миллиона ожидается введение около 60 миллионов квадратных метров.
     Наконец активно начал развиваться сектор промышленных стройматериалов. «Когда стали заниматься проектом, выяснили, что у нас стройматериалами никто не занимается (из министерств. – Прим. «РГ»)», – сказал Шувалов. Проблемы проявились тут же – дефицит цемента привел к взлету цен на него. Сегодня все больше компаний активно прорабатывают идею строительства собственных цементных заводов, есть иностранные инвесторы, готовые вложить средства в открытие стекольного, плиточного производств. Уже за границей российские фирмы конкурируют между собой за покупку импортных технологических линий.
     Одно из любимых направлений критики нацпроекта в области жилищного строительства – доступность квадратных метров гражданам. За последние несколько лет цены на жилье стремительно взлетели вверх. Между тем меньше покупать квартиры из-за этого не стали. Доля молодых семей в стране, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, в 2007 году превысила прогнозы – 19,7 вместо 17 процентов. Всего же около 30 процентов россиян сегодня могут купить квартиру, однако в рамках нацпроекта нацеливаются повысить этот показатель до 50 процентов.
     За каких-то два года количество выдаваемых ипотечных кредитов выросло с 40 тысяч до более 300 тысяч. И это при том, что российские стандарты выдачи ипотечных кредитов значительно жестче, чем в США и Европе.
     «Есть один негатив – высокая процентная ставка», – соглашается помощник президента. При том, что в плане на этот год заложено 11 процентов, на деле – 13-14.

Помощник президента считает, что нацпроект по жилью реализуется лучше, чем ожидали

     Завтра состоится заседание президиума Совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике. Первый вице-премьер Дмитрий Медведев планирует уделить особое внимание самому тяжелому из них в реализации и самому важному для большинства людей – проекту «Доступное жилье». Накануне заседания помощник президента Игорь Шувалов убеждал журналистов, что проект реализуется лучше ожиданий государства. А вот ожидания граждан, по мнению кремлевского чиновника, несколько завышены.
     По словам г-на Шувалова, нет такой политической силы, которая не критиковала бы власти за рост цен на жилье. «Я стал беспокоиться, когда увидел дебаты партий. Все говорят о том, что доступность жилья снижается, хотя в этом году жилья в России построят на 20% больше, чем в прошлом». Подведение итогов нацпроекта должно выбить из рук оппозиции этот аргумент, считает г-н Шувалов.
     В послании Федеральному Собранию в этом году президент Владимир Путин поставил задачу резко ускорить темпы строительства и довести в ближайшие годы объем ежегодно вводимого жилья с нынешних 52-54 млн кв. м до 100-130 млн. В этом году вместо запланированных 54,3 млн должно быть построено порядка 60 млн кв. метров.
     По словам г-на Шувалова, вопреки общепринятому мнению, коэффициент доступности жилья (то есть количество семей, совокупный доход которых позволяет им в течение трех лет приобрести квартиру на собственные и заемные средства) возрастает. По итогам 2006 года он составит 19%, в то время как разработчики нацпроекта ожидали его на уровне 14%. В первом полугодии этот показатель достигал 19,7%. К 2010 году, как записано в нацпроекте, он должен возрасти до 30%. Помощник президента полагает, что результаты нацпроекта не всегда оправдывают ожидания людей, так как эти ожидания являются «завышенными».
     Среди проблем, которые предстоит решить в рамках нацпроекта, одно из первых мест занимает вопрос обеспечения жильем очередников. По оценке помощника президента, в очереди на получение бесплатного жилья состоит 3,1 млн семей, но для муниципальных властей это «неподъемные обязательства». По мнению г-на Шувалова, для решения этой проблемы можно вернуться к системе жилищно-строительных кооперативов и предложить желающим приобрести таким образом жилье вне очереди. При условии субсидирования из муниципальных и региональных бюджетов стоимость жилья в ЖСК может снизиться на 20-30% по сравнению с рыночной, полагает г-н Шувалов.
     Глава «Росстроя» Сергей Круглик, также присутствовавший на брифинге, сообщил, что в рамках нацпроекта в 2006-2007 годах не были достигнуты плановые показатели по объему бюджетных субсидий и госгарантий по кредитам на строительство жилья. Так, в 2007 году субсидии планировались в размере 5,5 млрд руб., а использованы были лишь 120 млн руб. Госгарантии были выданы на сумму 8,16 млрд руб. вместо планируемых 17,5 млрд руб. Впрочем, не следует зацикливаться на цифрах. Задача нацпроекта, убежден г-н Круглик, не в том, чтобы израсходовать все выделенные на эти цели бюджетные средства. «Главное, что мы научили рынок использовать кредитно-финансовый механизм», – отметил глава «Росстроя». По мнению г-на Шувалова, механизм субсидирования и гарантирования кредитов не заработал в полную мощность из-за сложностей использования этого механизма на уровне субъектов федерации. «Мы не смогли принять порядок, который устроил бы всех», – пояснил он. Впрочем, это не главное. «Если даже учитывать те параметры, которые мы не выполнили, проект «Доступное жилье» для граждан России начал работать. Цель по доступности и темпам роста ввода жилья достигнута», – подвел итоги г-н Шувалов.

Нацпроект «Доступное и комфортное жилье» все больше разочаровывает россиян

     Завтра первый вице-премьер Дмитрий Медведев проведет заседание президиума совета по реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье». Главный акцент будет сделан на итогах двух лет работы, которые, по оценкам чиновников, вполне успешны. Правда, в глазах населения нацпроект по жилью выглядит наиболее провальным. Эксперты тоже не разделяют оптимизма чиновников и предупреждают, что эпоха всех нацпроектов скоро закончится.
     Заседание состоится всего за несколько дней до выборов в Госдуму, что нельзя считать случайностью. Конкуренты «Единой России» особенно жестко критикуют партию власти за провалы в решении именно жилищной проблемы. Поскольку единороссы отказались от участия в предвыборных теледебатах, то трибуна президиума совета по нацпроектам остается для Медведева единственной возможностью ответить оппонентам.
     Советник президента Игорь Шувалов уделяет этому большое внимание. В минувшую пятницу он даже провел специальную встречу с журналистами. Шувалов назвал критику нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» безосновательной. По его мнению, факты свидетельствуют об обратном. В частности, за девять месяцев 2007 года гражданам выдано 530 млрд. руб. кредитов на покупку квартир. Из них 363 млрд. руб. – ипотечные кредиты, а 167 млрд. руб. – это кредиты, выданные без залога жилья под поручительство третьих лиц и кредиты для участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
     В 2006 году построено 50,6 млн. кв. метров жилья, а по итогам текущего года этот показатель составит около 60 млн. кв. метров.
     Причем чиновники ссылаются на статистику, согласно которой в прошлом году за счет мероприятий проекта «Доступное и комфортное жилье» прирост объемов строительства составил 4,3 млн. кв. метров, а в этом году прогнозируется увеличение общего объема ввода жилья сразу на 7,8 млн. кв. метров. И этот все благодаря нацпроекту.
     Впрочем, та же статистика вооружает фактами и оппонентов. Например, отстает от плана привлечение к ипотеке молодых семей. На эти цели за два года выделено 5,7 млрд. руб., однако по итогам 2007 года переходящий остаток будет равен почти 2 млрд. руб. Ипотека остается недоступной для большей части молодежи. Средние ставки по ипотечным кредитам в 2007 году не удалось снизить до 11%, как рассчитывали в правительстве. В результате за девять месяцев текущего года менее 25 тыс. молодых семей приобрели квартиры по ипотеке. Очевидно, что плановый показатель на 2007 год – 47,8 тыс. молодых семей – не будет достигнут. На федеральном уровне всерьез обсуждается целесообразность увеличения возрастного ценза до 35 лет, что позволит существенно расширить круг участников ипотечных программ для молодых семей, однако состоятельность этого утверждения предстоит проверить опытным путем.
     Вызывает вопросы и решение властей фактически заморозить финансирование нацпроектов на уровне 320 млрд. руб. в год, о чем некоторое время назад заявил Медведев. И это делается на фоне высокой инфляции. По итогам 2007 года покупательная способность рубля снизится почти на 12%. Источник «НГ» в Кремле признал, что в будущем году инфляция превысит прогноз МЭРТа, составив не менее 9%, в 2009 году картина окажется ненамного лучше. Между тем рост цен на жилье в России, считает Шувалов, продолжится и составит 15-20% в год.
     Таким образом, замораживание финансирования нацпроектов фактически приведет к сокращению объемов госинвестиций в наиболее проблемные сферы. И программа «Жилье» наверняка будет более других подвержена рискам. Впрочем, этот негатив даст о себе знать после парламентских и президентских выборов, когда с точки зрения завоевания голосов избирателей нацпроекты во многом утратят значимость, о чем сейчас предупреждают эксперты.
     Руководитель Центра социальной политики Института экономики РАН Евгений Гонтмахер убежден, что «эпоха национальных проектов заканчивается, они исчерпали свой потенциал». «Нацпроекты представляли собой набор отдельных мероприятий. И этот недостаток как был, так и остался», – подчеркнул ученый. Он признал, что благодаря нацпроекту «Доступное и комфортное жилье» увеличились объемы строительства. В то же время из-за роста цен на рынке недвижимости ипотека стала еще менее доступна. Лишь около 10% россиян могут себе позволить в этих условиях приобрести квартиры по ипотечным программам. Косвенным подтверждением провала этого нацпроекта, по мнению Гонтмахера, является потребительский бум – люди активно покупают автомобили и бытовую технику. Они тратят деньги, на которые рассчитывали купить квартиры, но поняли, что эта мечта недостижима.

В 2008 году цены на жилье в стране продолжат расти

     Цены на жилую недвижимость в России в 2008 году вырастут на 15-20%, сообщил в конце прошлой недели журналистам руководитель Росстроя Сергей Круглик. Положение дел это вряд ли изменит: когда 1 кв. метр в Москве стоит 4228 долларов, лишние восемь сотен к его «доступности» мало что добавляют.
     Свой довольно умеренный прогноз руководитель федерального агентства озвучил в ответ на предсказания некоторых экспертов рынка недвижимости, которые утверждают, что в будущем году страну ждет двукратный скачок цен. «Мы прогнозируем 15-20% роста, возможно, динамика будет скоординирована уровнем инфляции», – заявил Сергей Круглик. По его словам, цены на недвижимость колеблются по синусоиде. «В настоящий момент они стабильны, в 2008 году будет повышение, но незначительное», – пообещал он. Да это, отметим, и не столь важно. В самом деле, если сегодня 1 кв. метр жилья, например, в Москве уже сейчас стоит 4228 долларов, то даже 20% добавки на его доступность вряд ли существенно повлияют.
     У помощника президента России Игоря Шувалова оценки иные. Говоря о реализации жилищного национального проекта, он отметил: «Цель по доступности и темпам роста ввода жилья достигнута». По его словам, коэффициент доступности жилья по сравнению с прошлым годом вырос на 0,7% и составил 19,7%. При этом чиновник признал: результаты нацпроекта не всегда оправдывают ожидания людей, но это вызвано тем, что эти ожидания зачастую являются «завышенными».
     По данным г-на Шувалова, получения бесплатного жилья ожидают сегодня в России 3,1 млн. семей. Когда придет их очередь, неизвестно, потому что, как он подчеркнул, для муниципальных властей это – «неподъемные обязательства». Помощник президента полагает, что проблему можно решить. Для этого он предложил вернуться к системе жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), с помощью которых люди смогут купить квартиру со скидкой 20-30%. Впрочем, если эта схема будет запущена в будущем году, жилье придется все равно приобретать по нынешним ценам. Они ведь, если верить Сергею Круглику, поднимутся на те же 20%.
     Объемы строительства нового жилья в России не покрывают потребности населения. При этом деньги, которые были выделены в рамках нацпроекта на субсидирование строительных компаний, так и не израсходованы. По данным Росстроя, в 2007 году субсидии планировались в размере 5,5 млрд. руб., а использованы были лишь 120 млн. Госгарантии были выданы на сумму 8,16 млрд. руб. вместо планируемых 17,5 млрд. Г-н Шувалов считает, что во всем виноваты власти субъектов Федерации.
     Председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимир Пономарев с таким утверждением не согласен. Как он рассказал «НИ», «строительные компании не используют государственные субсидии, потому что не всегда в состоянии обеспечить возвратность средств». Дело в том, что государство оплачивает лишь 30-40% , остальные деньги – это банковские кредиты. А банки финансируют такие проекты без всякой охоты, опасаясь, что сумма с процентами не будет возвращена в срок. Причина, по словам г-на Пономарева, в невыгодных для застройщика условиях и связанных с этим дополнительных издержках. «Во всех государствах финансирование инженерной инфраструктуры (газ, канализация, электричество) идет из федерального и муниципального бюджетов. У нас такого нет. Все приходится оплачивать застройщику. В результате конечная стоимость 1 кв. метра увеличивается в разы, и 80% населения не обеспечено жильем», – констатирует эксперт.

Правительство Москвы продолжает реализовывать программу по сносу ветхого и аварийного жилого фонда. Многие считают, что это верный способ получить быструю прибыль. Однако эксперты предупреждают о возможных рисках

     В Москве активно сносятся пятиэтажки, однако на сегодняшний день единой программы, как и систематизированного документа на этот счет не существует. Как рассказала «Газете.Ru» помощник адвоката адвокатского бюро «Юрлов и партнеры» Наталия Еселевская, урегулирование порядка и оснований сноса жилых домов, а также предоставления жилья гражданам осуществляется достаточно большим количеством федеральных законов и подзаконных нормативных актов.

Как сносят дома
     Рассказывает Тенгиз Каджая, генеральный директор ООО ФПК «САТОРИ»: «После принятия решения о сносе здания необходимо выбрать метод демонтажа. Чаще всего используется механизированный снос или ручная По словам экспертов адвокатского бюро «Юрлов и партнеры», существует множество причин, согласно которым дом могут снести. Так, подлежат сносу жилые помещения, расположенные в деревянных или многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений. Если окна квартир выходят на магистраль и уровень шума выше предельно допустимой нормы, то дом также подлежит сносу.
     «В целом же эти причины сводятся к тому, что если строения или их техническое состояние угрожают жизни и здоровью граждан, законодательство предусматривает возможность переселения жителей и владельцев жилых помещений либо предоставления справедливой компенсации», – утверждает старший партнер юридической компании «Велес» Денис Братковский.
     Решение, принятое правительством Москвы, должно быть доведено до сведения жителей в письменной форме в течение двух недель после даты принятия документа (нормативные акты правительства Москвы публикуются в печатном издании «Вестник мэра правительства Москвы»). Также власти обязаны информировать граждан по почте и через публикации в СМИ.
     Главный вопрос при сносе жилья – компенсация тому, кто в нем живет. «При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду», – утверждает старший юрист юридической фирмы «Мегаполис Лигал» Елена Турецкова.

Если житель собственник
     Собственник жилого помещения вправе рассчитывать на получение либо денежной компенсации, либо равнозначного жилья. При этом такой гражданин вправе требовать предоставления жилого помещения с качественными характеристиками не хуже, чем у изымаемого (не меньшей площади и не худшей планировки – например, с не меньшим количеством комнат), а также расположенного в том же районе и обязательно в собственность.
     В соответствии с законом район проживания – это территория, ограниченная одним или несколькими районами в пределах административного округа, привычная для повседневного быта и уклада жизни местных жителей.
     Если кто-то из переселяемых сам изъявит желание перебраться на жительство из родного района в другой, ему надо написать заявление в управление департамента жилищной политики и жилищного фонда своего административного округа и изложить свою просьбу. Скорее всего, его желанию пойдут навстречу. А вот требования о предоставлении квартиры по конкретному адресу, в конкретном доме и на этаже, с определенным количеством комнат удовлетворены не будут, поскольку законом это не предусмотрено.
     «При этом из каждого правила есть исключения, – поясняет Денис Братковский. – Во-первых, жителей Центрального и Зеленоградского административных округов могут определить на жительство в границах только этих округов. Во-вторых, жителей из районов Москвы, которые не имеют границ с другими районами города (например, Внуково) должны переселить в пределах административных округов, в состав которых эти районы входят. В-третьих, при предоставлении двух и более жилых помещений одна квартира обязательно предоставляется в районе проживания. Исключение делается для многодетных семей, имеющих несовершеннолетних детей. Им могут дать несколько квартир, но все они должны находиться в районе проживания».
     «Если собственник не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения, – предупреждают эксперты юридической фирмы «Мегаполис Лигал». – Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления уведомления собственнику».
     Ситуация немного меняется, если собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.
     Как уточняет старший юрист Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Анна Яковлева, размер площади жилого помещения, предоставляемого при улучшении жилищных условий, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города Москвы в соответствии с правовыми актами города Москвы. Однако в результате улучшения жилищных условий собственник и члены его семьи снимаются в установленном законом порядке с жилищного учета.

Если житель не собственник
     В случае выселения жильцов, пользующихся жилым помещением в режиме социального найма, действуют те же правила, что и в отношении собственников. Жильё предоставляется опять же в статусе социального найма, и у пользователя сохраняется право приватизировать предоставленное жилое помещение, если он его не использовал до этого. При предоставлении жилплощади жителям Москвы, не состоящим на жилищном учете и занимающим жилые помещения менее нормы, учитывается наличие иного жилья и действия, совершенные за последние пять лет, в результате которых жилищные условия ухудшились. Если окажется, что переселяемый владеет еще жилплощадью, или он совершил сделки, в результате которых жилищные условия ухудшились, ему предоставляется жилье, равнозначное по общей площади освобождаемому.
     То есть «лишние метры» ему не светят.
     В случае, если наниматель стоит в очереди на улучшение жилищных условий, но очередь еще не подошла, то он получит столько же метров, сколько было. При этом закон Москвы позволяет таким жителям при переселении, независимо от того, состоит он на жилищном учете или нет, претендовать на другое благоустроенное жилье по договору социального найма в соответствии с нормой – не менее 18 квадратных метров общей площади на одного человека. Иными словами, как утверждает Анна Яковлева, таким гражданам могут быть предоставлены жилые помещения по договорам социального найма или безвозмездная субсидия в размере от 5% до 70% от нормативной стоимости жилья для приобретения в собственность жилых помещений. Размер субсидии зависит от того, сколько времени гражданин стоит в очереди.

Стоит ли покупать?
     Определенные выгоды, которые может получить собственник сносимого жилья, порождают простой вопрос – стоит ли такое жилье приобретать. «При принятии решения о том, покупать ли квартиру в доме, который планируется сносить, стоит учитывать, что кредит на подобную покупку получить невозможно. – предупреждает руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Елена Логвина. – Недвижимость под снос может в любой момент потерять свою рыночную ценность и банки всячески избегают каких-либо сделок в отношении ветхого жилого фонда».
     Но квартиры в ветхих пятиэтажных домах все равно сейчас пользуются популярностью среди покупателей.
     Такое жилье на сегодняшний день является самым дешевым на рынке и его, как правило, покупают в инвестиционных целях.
     «Частные инвесторы, приобретающие такую квартиру, знают, что через несколько лет Москва полностью избавится от ветхих пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения, и вместо обветшавшей квартиры они получат качественное новое жилье», – считает директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин.
     Однако нужно помнить о возможных рисках такой инвестиции. Прежде всего, как отмечает пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов, велик риск задержки реализации планов по сносу домов и получения новой квартиры. В некоторых случаях сроки переселения отодвигаются на 4-5 лет. Поэтому в условиях стабилизации рынка и корректировки цен на низкокачественное жилье, к которому относятся сносимые «хрущевки», вложения могут показать отрицательную доходность. К тому же туманные перспективы улучшения жилищных условий часто стимулируют продавцов завышать стоимость такой квартиры. Поэтому в итоге, как признают эксперты компании «Квартал», цена квартиры «под снос» может превышать ее потребительскую стоимость. «Поэтому, если преследовать инвестиционные цели, то лучше купить квартиру в новостройке у застройщика, имеющего высокую репутацию на рынке. В этом случае сроки получения жилья и риски значительно меньше», – приходит к выводу Сергей Лядов.

     На последнем заседании Совета по вопросам жилищного строительства при Председателе Совета Федерации была обсуждена животрепещущая тема – «Актуальные вопросы жилищной политики в Российской Федерации».
     Представительный состав участников предполагал деловой, откровенный разговор. Так оно и получилось. Речь шла о самых жгучих проблемах жилищного строительства, причем с акцентом на социальный аспект жилищной политики. В этом плане наиболее обобщающим стало выступление президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, который доложил об исполнении данного на предыдущем заседании совета поручении разработать и представить на рассмотрение проект Концепции социальной жилищной политики, приоритетом которой должно стать формирование фондов социального и арендного жилья.
     Теоретически, отметил выступивший, при существующих сегодня на рынке ценах только 26,4 процента семей могут самостоятельно приобрести жилье, в том числе с использованием заемных средств. В соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 годы выполняются обязательства перед отдельными категориями граждан, число которых чуть более 0,5 миллиона семей, или один процент от общего числа российских семей. А что же остальные – те, что уже полтора-два десятка лет топчутся на месте в надежде получить жилье? А как будет решаться проблема 65-70 процентов граждан, которые не попадают в прослойку малоимущих, но при уровне своих доходов не имеют возможности купить или построить даже с помощью заемных средств жилье?
     Вопросы, что называется, в лоб. А положение усугубляет еще и то, что государство, уповая на рынок, отпустило вожжи, в результате чего цены на жилье, словно резвый скакун, рванулись безудержно вверх. На рынке первичного жилья рост цен в прошлом году достиг почти 48 процентов, на вторичном и того больше – 54,4 процента.
     Тяжелым ударом по ФЦП и приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» стал резкий рост цен на рынке строительных материалов.
     Предлагаемая концепция позволяет противостоять рыночной вакханалии путем выделения «рыночного» сегмента, где цены определяются спросом и предложением и сегментом «социального жилья», на котором государство, выступая заказчиком, добивается от подрядных организаций снижения себестоимости жилья. Причем особое внимание уделено формированию фонда социального жилья, которое предполагается осуществлять с использованием средств как местных бюджетов, так и федерального и регионального бюджетов.
     Почему, несмотря на предпринимаемые сегодня усилия, не удается вырваться из замкнутого квадрата и кардинально изменить ситуацию по строительству и доступности жилья, говорил практически каждый из выступающих. Депутат Государственной Думы Галина Хованская сетовала на то, что депутаты проявляют непонятную медлительность в принятии изменений в тот же Жилищный кодекс для исправления тех ошибок, которые сами же и допустили. Она выразила тревогу по поводу того, что к управлению домами часто допускают явных мошенников. Но, пожалуй, еще более страшны масштабы коррупции, поразившие отрасль. Депутат столкнулась даже с тем, что сегодня существует специально организованное обучение на предмет того, как делать «откаты».
     Кому идут эти самые «откаты», можно было понять из прозвучавших в нескольких выступлениях цифрах – примерно 30 процентов средств, расходуемых на строительство жилого дома, когда еще и первый колышек на забит, уходит на разного рода «согласования». А, например, представители РАО «ЕЭС России» навязывают строителям договоры, согласно которым нужно платить большие суммы только за право, а не в натуре, получить энергообеспечение.
     А по мнению директора Национального градостроительного института Александра Кривова, главной причиной проблем в строительстве являются не цены на стройматериалы, не «откаты», а отсутствие четкой градостроительной политики, что породило проблему землеотводов. Именно последнее и спровоцировало скачок цен на жилье в последнее время. По мнению выступившего, у нас создается искусственный дефицит территорий для жилищного строительства. И предложил: надо государственные структуры подстроить под выполнение задачи – строить по одному квадратному метру жилья в год на каждого россиянина, а не уповать на рынок.
     А член Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Починок вообще назвал «безумием» задачу при нынешнем состоянии нашего строительного комплекса строить по 140 миллионов квадратных метров жилья в год. Действительно, как заметил один из участников дискуссии, при наших дедовских методах на один «квадрат» жилья тратится около одного кубометра цемента, что в два-три раза больше, чем при используемых в мире прогрессивных технологиях. А президент Российского союза строителей Виктор Забелин обратил к тому же внимание на неравномерность ввода жилья в регионах. Основной объем строительства в стране осуществляется лишь в нескольких субъектах Федерации. В то же время там, где стране крайне важно наращивать население, например на Дальнем Востоке, жилья вводится крайне мало.
     Странно только одно: все, о чем говорили на заседании совета, всем и давно хорошо известно. Больше того, в выступлениях часто звучали ссылки на зарубежный опыт – там-то любую из названных проблем решают быстро и эффективно. Почему же мы, имея все необходимые ресурсы, никак не можем по-настоящему сдвинуть проблему с мертвой точки, доведя цену квадратного метра едва ли не до самой высокой в мире?
     Юрий ГОВЕРДОВСКИЙПредставительный состав участников предполагал деловой, откровенный разговор. Так оно и получилось. Речь шла о самых жгучих проблемах жилищного строительства, причем с акцентом на социальный аспект жилищной политики. В этом плане наиболее обобщающим стало выступление президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, который доложил об исполнении данного на предыдущем заседании совета поручении разработать и представить на рассмотрение проект Концепции социальной жилищной политики, приоритетом которой должно стать формирование фондов социального и арендного жилья.
     Теоретически, отметил выступивший, при существующих сегодня на рынке ценах только 26,4 процента семей могут самостоятельно приобрести жилье, в том числе с использованием заемных средств. В соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 годы выполняются обязательства перед отдельными категориями граждан, число которых чуть более 0,5 миллиона семей, или один процент от общего числа российских семей. А что же остальные – те, что уже полтора-два десятка лет топчутся на месте в надежде получить жилье? А как будет решаться проблема 65-70 процентов граждан, которые не попадают в прослойку малоимущих, но при уровне своих доходов не имеют возможности купить или построить даже с помощью заемных средств жилье?
     Вопросы, что называется, в лоб. А положение усугубляет еще и то, что государство, уповая на рынок, отпустило вожжи, в результате чего цены на жилье, словно резвый скакун, рванулись безудержно вверх. На рынке первичного жилья рост цен в прошлом году достиг почти 48 процентов, на вторичном и того больше – 54,4 процента.
     Тяжелым ударом по ФЦП и приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» стал резкий рост цен на рынке строительных материалов.
     Предлагаемая концепция позволяет противостоять рыночной вакханалии путем выделения «рыночного» сегмента, где цены определяются спросом и предложением и сегментом «социального жилья», на котором государство, выступая заказчиком, добивается от подрядных организаций снижения себестоимости жилья. Причем особое внимание уделено формированию фонда социального жилья, которое предполагается осуществлять с использованием средств как местных бюджетов, так и федерального и регионального бюджетов.
     Почему, несмотря на предпринимаемые сегодня усилия, не удается вырваться из замкнутого квадрата и кардинально изменить ситуацию по строительству и доступности жилья, говорил практически каждый из выступающих. Депутат Государственной Думы Галина Хованская сетовала на то, что депутаты проявляют непонятную медлительность в принятии изменений в тот же Жилищный кодекс для исправления тех ошибок, которые сами же и допустили. Она выразила тревогу по поводу того, что к управлению домами часто допускают явных мошенников. Но, пожалуй, еще более страшны масштабы коррупции, поразившие отрасль. Депутат столкнулась даже с тем, что сегодня существует специально организованное обучение на предмет того, как делать «откаты».
     Кому идут эти самые «откаты», можно было понять из прозвучавших в нескольких выступлениях цифрах – примерно 30 процентов средств, расходуемых на строительство жилого дома, когда еще и первый колышек на забит, уходит на разного рода «согласования». А, например, представители РАО «ЕЭС России» навязывают строителям договоры, согласно которым нужно платить большие суммы только за право, а не в натуре, получить энергообеспечение.
     А по мнению директора Национального градостроительного института Александра Кривова, главной причиной проблем в строительстве являются не цены на стройматериалы, не «откаты», а отсутствие четкой градостроительной политики, что породило проблему землеотводов. Именно последнее и спровоцировало скачок цен на жилье в последнее время. По мнению выступившего, у нас создается искусственный дефицит территорий для жилищного строительства. И предложил: надо государственные структуры подстроить под выполнение задачи – строить по одному квадратному метру жилья в год на каждого россиянина, а не уповать на рынок.
     А член Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Починок вообще назвал «безумием» задачу при нынешнем состоянии нашего строительного комплекса строить по 140 миллионов квадратных метров жилья в год. Действительно, как заметил один из участников дискуссии, при наших дедовских методах на один «квадрат» жилья тратится около одного кубометра цемента, что в два-три раза больше, чем при используемых в мире прогрессивных технологиях. А президент Российского союза строителей Виктор Забелин обратил к тому же внимание на неравномерность ввода жилья в регионах. Основной объем строительства в стране осуществляется лишь в нескольких субъектах Федерации. В то же время там, где стране крайне важно наращивать население, например на Дальнем Востоке, жилья вводится крайне мало.
     Странно только одно: все, о чем говорили на заседании совета, всем и давно хорошо известно. Больше того, в выступлениях часто звучали ссылки на зарубежный опыт – там-то любую из названных проблем решают быстро и эффективно. Почему же мы, имея все необходимые ресурсы, никак не можем по-настоящему сдвинуть проблему с мертвой точки, доведя цену квадратного метра едва ли не до самой высокой в мире?

Мэра Ставрополя заподозрили в незаконных махинациях с городским жильем

     Мэр Ставрополя Дмитрий Кузьмин официально признан фигурантом уголовного дела, по которому он подозревается в незаконных операциях с муниципальным жильем. Вчера следственное управление Следственного комитета (СУСК) при прокуратуре РФ по Ставропольскому краю распространило сообщение, в котором говорилось, что расследование против главы краевого центра было начато еще в понедельник. Согласие на возбуждение уголовного дела дал лично глава СК при Генпрокуратуре Александр Бастрыкин, а руководство всеми следственными действиями в рамках расследования взял на себя замначальника Главного управления (ГУ) МВД по ЮФО Сергей Солодовников. Для этого он специально прибыл из Ростова-на-Дону в Ставрополь. Вчера в мэрии и дома у г-на Кузьмина прошли обыски и выемки документов. Мера пресечения в отношении мэра пока не избрана, но это будет решено в ближайшее время. Сам г-н Кузьмин, по словам сотрудников его администрации, уже две недели находится в отпуске.
     Понедельник вообще стал несчастливым днем для ставропольского мэра, который является к тому же лидером регионального отделения «Справедливой России», единственного в стране, члены которого заняли в краевой Думе значительно больше мест, чем единороссы. На грядущих выборах, по оценкам аналитиков, он имел реальные шансы попасть в Госдуму РФ. Однако в понедельник Верховный суд (ВС) России принял решение отменить регистрацию Дмитрия Кузьмина в качестве кандидата в депутаты от «Справедливой России». ВС удовлетворил жалобу Аграрной партии, которая апеллировала к тому, что в ходе предвыборной агитации г-н Кузьмин пользовался незаконными технологиями.
     Поводом для возбуждения уголовного дела в отношении 41-летнего главы Ставрополя стали результаты проверки, которую с сентября в мэрии проводили сотрудники оперативно-розыскного бюро №1 ГУ МВД по ЮФО. Среди множества постановлений, подписанных Дмитрием Кузьминым, оперативники нашли и такие, что, по их мнению, противоречили нормам закона. Результаты проверки сначала легли на стол руководителя краевого СУСК, а потом поступили г-ну Бастрыкину.
     Согласно официальному сообщению, распространенному вчера краевым СУСК, «в ходе доследственной проверки было установлено, что глава города Ставрополя Кузьмин, не имея полномочий на принятие решений об отчуждении муниципального имущества, в июле 2005 года подписал постановление об обмене жилья». Меньшее жилище на большее тогда поменял руководитель аппарата правительства края Валерий Шаповалов. Между тем, по мнению следователей, он не нуждался в улучшении жилищных условий, так как его семья из пяти человек и так проживала в квартире, расположенной в центре Ставрополя, площадью 167 кв.м. Взамен квартиры, оцененной в 3 млн 600 тыс. руб., которую передал городу г-н Шаповалов, он получил дом с земельным участком стоимостью на миллион триста тысяч дороже. Эта разница и была определена сыщиками как размер ущерба, причиненный горбюджету мэром.
     В действиях градоначальника следственные органы усмотрели превышение должностных полномочий, совершенное с причинением тяжких последствий, и добились возбуждения уголовного дела по соответствующей статье УК. Вчера в здании администрации города и в квартире мэра Кузьмина прошли обыски. Об их результатах пока ничего не известно.
     Руководитель комитета информационной политики администрации Ставрополя Мисак Григорьев повторил, что о работе следователей в мэрии ему ничего не известно, также как и о местонахождении г-на Кузьмина.
     Не обошли следователи вниманием соратников ставропольского мэра по партии. Вчера началось расследование уголовного дела в отношении директора Благотворительного общественного фонда Дмитрия Кузьмина, депутата Ставропольской краевой думы Елены Бондаренко. По мнению сыщиков, в 2006 году по заказу и на деньги фонда были изготовлены и распространены листовки и школьные тетради, в которых была пропечатана информация о политической деятельности «Справедливой России» и призывы поддерживать эту партию. Подобная деятельность, как говорится в материалах уголовного дела, не связана с благотворительной деятельность и не предусматривалась уставом фонда. На подобные агитматериалы было потрачено около 11 млн руб. Но в налоговой декларации эти средства указаны не были, и, по подсчетам следователей, бюджет недосчитался почти 2,5 млн руб. Народную избранницу заподозрили в уклонении от уплаты налогов в особо крупном размере.
     Елена Бондаренко долгое время возглавляла информационное управление мэрии. Попав в ряды депутатов региональной Думы, заняла пост председателя комитета по массовым коммуникациям, информационным технологиям и средствам связи.
     Вопрос о том, будет ли участвовать мэр Ставрополя в предстоящих выборах в Госдуму РФ, вчера оставался открытым. ВС огласил только резолютивную часть постановления об исключении его из списка кандидатов, и причины принятия этого решения пока неизвестны. Но если опираться на суть жалобы Аграрной партии, статуса кандидата г-н Кузьмин лишился за незаконную агитацию. «Аграрии» обвинили мэра Ставрополя в подкупе избирателей путем раздачи продуктовых наборов в пакетах с символикой двух благотворительных фондов (общественного и некоммерческого), фактическим руководителем которых является Дмитрий Кузьмин. Картинки на пакетах были схожи с символикой партии «Справедливая Россия», и, следовательно, были агитационным материалом.
     Силовики Ставрополя вчера также говорили о «незаконных методах агитации» в пользу «Справедливой России» на территории края. Помимо продуктовых наборов, в вину членам фондов вменили бесплатное фотографирование граждан, что не только «воспрепятствовало свободному осуществлению гражданами своих избирательных прав», но и нарушило правила финансирования избирательных кампаний. Более 20 членов фондов понесли за это административную ответственность. Следователи не исключают, что вскоре на основании этих материалов появятся еще несколько уголовных дел, фигурантами которых, скорее всего, станут другие партийцы.
     В правлении «Справедливой России» считают, что действия правоохранительных органов в отношении мэра Ставрополя Дмитрия Кузьмина противоречат закону. По словам секретаря политбюро партии Николая Левичева, никаких бумаг с мотивированным решением об отмене регистрации кандидата Кузьмина в партийную канцелярию еще не поступало.
     В Ставропольском краевом избиркоме вчера заметили, что не планируют вычеркивать г-на Кузьмина из списка кандидатов. По словам его руководителя Бориса Дьяконова, решение ВС вступит в силу уже после выборов, к моменту распределения мандатов. Но даже если г-н Кузьмин пройдет в Госдуму по результатам голосования, депутатских полномочий он тем не менее не получит.

Цены на столичную недвижимость опять удивляют: обычная хрущевка стоит дороже старинного имения в Европе

     Есть у меня сосед Лева. У Левы есть теща – Августина Генриховна. Она вдова. Живет в трешке в Западном Бирюлеве. За последние пять лет из ее дома уехали все прежние соседи: тихие интеллигентные москвичи. Заехали новые: чернявые, шумные, скандальные.
     Живя общиной, они превратили предбанник у лифта в филиал армянского дворика. Там сушат белье и жгучий перец. На общем балконе рубят баранину и варят кофе на песке. Весело живут, дружно. Вот только Августина Генриховна задумала бежать из этого «маленького Еревана». К Леве и дочке. Но Лева соседствовать с тещей не хочет. Он решил поступить красиво: подарить маме аристократический титул и отправить ее куда подальше.
     В Европу, в один из старых замков.
     Все равно выйдет дешевле, чем покупать в нашем буржуйском доме трешку. Правда, чтобы обеспечить тещу теплой ванной с туалетом, придется раскошелиться.
     За цену, аналогичную стоимости московской трешки, можно купить замок без реставрации: с битыми стеклами на чердаке, без хорошей канализации и электропроводки. Зато с настоящим камином, историей и, возможно, парочкой добродушных привидений. Они будут мило шалить по ночам и распивать с вами глинтвейн промозглыми вечерами.
     – Будет теще достойная компания, – радостно потер руки Лева, листая каталог с предложениями европейских замков за вполне адекватные по столичным меркам деньги.

ЧТО ПОЧЕМ?

100 – 300 тысяч евро
     Много замков продают в Чехии, Франции, Германии. Есть предложения из Греции, Польши, Черногории. Но это больше поместья, нежели замки в стандартном понимании: чтобы башенки-решетки, камин, камень цвета песка, высокая ограда, сад со старыми деревьями (они у мастеров ландшафта в особой цене!). А еще желательно, чтобы здесь кто-нибудь кого-нибудь века три назад красиво отравил из-за любви или наследства. Самые дешевые замки – в Восточной Европе. Спрос есть. В агентствах, продающих эти исторические ценности, все чаще появляются русскоговорящие специалисты.
     – Европейская сделка длится полгода. Русские же импульсивны, хотят оформить быстро, не думая о последствиях, – рассказывает Майкл КРАВЧЕНКО, директор по развитию компании Blackwood. – Когда мы пытались освоить этот сегмент, партнеры удивлялись спешке клиентов.
     А задуматься есть над чем. Часто замки продают без реставрации. Они условно пригодны для жилья. Цена в пределах 100 – 200 тысяч евро в Чехии, Польше, Германии и 300 – 400 тысяч евро по побережью Франции. Такие руины продают годами. Подводных камней много: на реставрацию требуется сумма, сопоставимая с ценой покупки. Может помочь правительство страны, профинансировав до 40% затрат. Взамен придется смириться с тем, что дом, если он представляет историческую ценность, будет открыт для туристов. Совершенно безвозмездно для вас. Правда, в отведенные часы. Обычно это утро субботы. Ту часть замка, куда будут ходить любопытствующие, придется оставить в «исторической неприкосновенности», восстановив исторический интерьер. Никаких телефонов, телевизоров и современной мебели. Я была в паре таких замков. Помимо портретов родственников до XIII века, висящих в бесконечных залах, запомнилась очередь в туалет. Канализацию в замке реставрировали в начале прошлого века. Чтобы вымыть руки, требовалось ждать 15 минут, пока в древней раковине стечет вода, оставшаяся после прошлого посетителя. Тех, кому приспичило «по-серьезному», хозяева провожали в... огромный шкаф. Там прятали биотуалет.
     Хозяева просили «никому об этом не рассказывать» – за малейший новодел в историческом замке грозят большие штрафы.
     Приступить к реставрации надо, как правило, в течение года, иначе могут расторгнуть сделку.
     Многие такие руины продают по демпинговым ценам из-за того, что их владельцы – престарелые члены семьи. И после их смерти детям-внукам придется заплатить очень большой налог на наследство. Вот и избавляются детки от своих «вишневых садов».

От 500 тысяч до 1 миллиона евро
     Это уже замки после реставрации. Заезжай и живи.
     – Это самый популярный сегмент у русских, – рассказывает Роман ШЕНДРИКОВ, чье агентство третий год занимается покупкой европейских замков для россиян. – Соотечественники не хотят возиться с реконструкцией. Хочется, чтобы было гарантированное место, куда можно приехать на длинный уик-энд, несколько праздничных дней. Популярное направление в этом сегменте – север Нормандии. Сегодня у меня, например, уже пять заявок на подобные предложения.
     Имена покупателей риэлторы не разглашают. Упоминая лишь, что это представители среднего бизнеса с малоизвестными фамилиями, у которых на счету имеется «2 – 3 свободных миллиона евро». Например, есть некий господин, который за последние полгода купил каждой из своих трех дочерей-«принцесс» по скромному замку ценой в полмиллиона каждый во французской Бретани. Девочки довольны – ведь вместе с поместьем они приобретают титул прежних владельцев. Были дочками владельца колбасных заводиков, стали герцогинями.

От 1 миллиона евро и выше
     Здесь вне конкуренции французские Лазурный берег или Прованс. Либо Австрия со Швейцарией. Продав единственную квартиру в Москве, таких замков не покупают. К имению обычно прилагается личное коньячное или винное производство.
     Одно из свежих предложений: замок в Провансе за 18 миллионов евро. Бонусом – 13 гектаров виноградников и заводик, выпускающий 100 тысяч бутылок красного и розового вина в год.
     Скромнее надо быть? Да пожалуйста! Вот сразу два замка в провинции Sarlat-la-Caneda. Цена за оба – 2,3 миллиона евро. Даже ниже, чем за стандартный домик на Рублевке. Метраж тот же – 600 квадратных метров. Зато из реестра исторических монументов – оба замка построены в XIII веке и давались в качестве приданого во время свадьбы некой Жанны де Салинак. Правда, красивое имя? И таких замков в данной нише – каждый второй. И что удивительно, в отличие от многих других стран для покупки не требуется ничего, кроме достойного банковского счета.

Шоппинг-тур по замкам
     К риэлторам, понявшим, что европейские замки в Москве можно продавать как горячие пирожки на катке, подтянулись и турагентства. Они устраивают трэвел-туры по выставленным на продажу замкам. В приглянувшемся заинтересованный турист может переночевать, чтобы оценить прелести «придворной жизни». Собирается в такой тур и сосед Лева. Махнуть тещину трешку на замок с коньячным подвальчиком ему, конечно, не удастся. Он нашел более бюджетный вариант: с пяток чешских развалин XVIII – XIX веков в вилке от 69 до 180 тысяч евро. То, что для этого придется регистрировать в Чехии фирму – а иначе там недвижимость не приобретешь, – его не пугает. Он на многое готов, лишь бы в соседях у тещи появилась пара симпатичных привидений.

КСТАТИ
     Кто из звезд живет в Европе
     Одним из первых с привидениями поселился Николас Кейдж. За 2 миллиона евро он купил в Баварии старинный замок аж XVI века. Следом поянулись и другие актеры: Джонни Депп облюбовал Францию, Джордж Клуни пустил корни в Италии. В Англии – каждый второй дом записан на звезду Голливуда. Другая половина – на богатых россиян. Например, певица Алсу живет на два дома: в Москве и в Лондоне. После рождения дочки жила в Европе певица Глюкоза. Но не только знать обживается в Европе. Так, собирается приобрести виллу в Черногории и бывшая домработница Пугачевой и Киркорова – известная в узких кругах Люся.

РАСХОД НА УХОД
     Бесплатно обойдутся лишь призраки
     После расходов на сделку (5 – 7% от стоимости самого объекта) в бюджете следует выделить статью на содержание и «коммуналку». В случае с «замком с привидениями» это будет около 4 евро за квадратный метр в месяц.
     О цене ремонта говорить сложно. Отношение властей к постройкам, имеющим мало-мальски историческое значение, трепетное. Например, на крышу нужна особая черепица – какая-нибудь «Сиенская охра-25» и никакая больше, на потолок – исключительно балтийская сосна и т. д. Из 20 комнат консультант-медиевист разрешит адаптировать к комфортной жизни (свет, отопление, канализация, водоснабжение) в лучшем случае половину. Налог с недвижимости составит порядка 0,4% в год. Схожими процентами измеряется налог на землю. Услуги персонала (садовника, уборщицы и пр.) потребуют минимум 1 – 1,5 тыс. евро в месяц. Одним словом, бесплатными в замке будут лишь привидения.
     Владимир ЗИБРОВ

     Точечная застройка в столице подошла вплотную не только к домам рядовых москвичей, но и к стенам представительств иностранных государств. На уличные акции протеста иностранные дипломаты пока не выходят, но Путину уже жалуются.
     Точечная застройка, как оказалось, мешает не только простым жителям столицы. В четверг в Мосгордуме обсуждали проблему строительства вблизи посольских зданий. Как заявил начальник Главного управления по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК) Иван Сергеев, сейчас «в осаде находятся» 13 иностранных посольств. В непосредственной близости с их зданиями, шесть из которых к тому же являются особо охраняемыми памятниками, ведется широкомасштабное строительство и реконструкция. А это значит – провалы грунта, трещины в стенах, шум отбойных молотков и цементная пыль.
     По данным Сергеева, новые детища московского стройкомплекса возводятся впритык к посольствам Великобритании, Алжира, Намибии, Эквадора, Кении, Шри-Ланки и других государств.
     Причем в отличие от самих оказавшихся в опасности дипломатических особняков, это сооружения не в два-три этажа. Так, над находящимся в здании памятника представительством Святого престола в Вадковском переулке нависли 13 этажей будущего 17-этажного жилого комплекса. Причем, говорят в ГлавУпДК, новые здания не просто загораживают вид: на территорию посольства Португальской Республики в Грохольском переулке дважды в октябре 2007 года падали части опалубки и бетон, а на здание посольства Нигерии на Малой Никитской улице во время работ по реконструкции примыкающего к нему дома в январе свалилась огромная кирпичная глыба, полностью разрушившая флигель.
     «Памятнику истории и культуры регионального значения был нанесен значительный ущерб: разрушилась часть его кровли, карниза, капитальной стены, появились трещины в несущих стенах, – рассказал Иван Сергеев. – Никто не пострадал лишь по счастливой случайности. Но можете себе представить, какой был бы тогда международный резонанс».
     При этом, по словам Сергеева, многочисленные обращения ГлавУпДК успеха не имеют, скорее можно наблюдать обратный эффект. Например, после вмешательства управления в ситуацию с посольством Туркменистана, здание которого, по словам Сергеева, просто «разломилось» (в результате реконструкции соседнего дома в одном из помещений появилась сквозная трещина), строители «стали хамить с удвоенной силой» и сейчас пробивают в глухой стене дома окна.
     На вчерашней встрече иностранных дипломатов с Владимиром Путиным, потерявший терпение посол Туркменистана пожаловался на ситуацию уже лично российскому президенту.
     Впрочем, причины, по которым посольства так болезненно реагируют на обступившие их стройки, не ограничиваются грязью, шумом и падающим на головы кусками бетона с соседских строек.
     По словам Сергеева, в серьезную проблему превратились вопросы безопасности иностранных дипломатических представительств на московской земле.
     Дело в том, что посольские помещения прекрасно просматриваются из окон построенных впритык к ним домов. «Как можно спокойно работать под таким обзором? – вопрошает он. – Кроме того, это очень опасно: по миру гуляет терроризм, а в построенный стенка к стенке со зданием посольства дом может попасть кто угодно». По словам Сергеева, выкупать землю в радиусе 50 м от здания своего посольства могут позволить себе только богатые США, безопасность же других представительств должна обеспечивать Москва, как столица РФ.
     По словам заместителя начальника ГлавУпДК Бориса Портнова, если до развала Советского Союза требования управления учитывались на стадии согласования проекта нового строительства, то сейчас его просто ставят перед фактом. «Приходят подрядчики, показывают нам АРИ (акт разрешенного использования земельного участка) и назавтра начинают стройку», – рассказал он. При этом проекты новых зданий никак не учитывают интересы находящихся по соседству иностранных представительств. Например, раньше все примыкающие к ним здания должны были иметь глухие стены, теперь же в них прорубаются окна.
     Впрочем, этим летом правительство Москвы выпустило постановление № 458, которое дало ГлавУпДК возможность согласовывать проекты строительства на «сопредельных» территориях. Однако, по словам Ивана Сергеева, пока серьезных изменений нет. Так, заявил он, несмотря на объявленный в Москве запрет «точечной застройки», до сих пор не выпущен регламент, проясняющий, что же является такой застройкой, и каким должно быть расстояние до уже существующих зданий.
     Кроме того, заявил он, постановление опоздало, и сейчас надо срочно решать, что делать с уже существующими 13 стройками, грозящими нанести ущерб посольским зданиям: «ситуация требует принятия экстренных мер, иначе дело может кончиться скандалом», – заявил он.
     Присутствовавшим на совещании представителям исполнительной власти города возразить было нечего. «Да, мы нарываемся на скандал, – согласился с Сергеевым замруководителя столичного департамента внешнеэкономических и международных связей Борис Силаев. – В тех условиях, в которых оказались 13 посольств, их оставлять нельзя».
     По словам Силаева, тот факт, что в столичном законодательстве не урегулированы вопросы безопасности иностранных посольств, не освобождает Москву ни от ответственности по выполнению международных обязательств, ни от скандалов. «Венская конвенция, обязывающая принимающее государство обеспечивать неприкосновенность и безопасность иностранных представительств и принимать меры по недопущению нанесения им вреда, была принята не сейчас, а еще в 1961 году», – заявил он.
     Не стал возражать против очевидного и представитель Москомархитектуры.
     Зам главного архитектора по ЦАО Евгений Любимов даже высказал предположение о том, что часть объектов (в центре Москвы, рядом с иностранными посольствами!) – это «самострой». И самокритично признался в том, что городской стройкомплекс «набирает не специалистов, а случайных людей», не знакомых с «культурой производства».
     В итоге было решено создать межведомственную комиссию для проверки отравляющих жизнь дипломатам строек. По мнению инициировавшего совещание депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, Москва, обязанная выполнять свои столичные функции, должна решить этот «деликатный вопрос». А депутат Игорь Антонов пообещал провести ревизию регламентирующих размещение иностранных посольств и никем не отмененных нормативных актов советского периода. И заодно «помордовать» лично председателя Москомархитектуры Александра Кузьмина (состояться экзекуция должна еще до конца года – при обсуждении Градостроительного кодекса Москвы).

     Жилой фонд Москвы стремительно ветшает. Сотни жилых домов в городе ежегодно признаются негодными для проживания. Только в Центральном административном округе столицы, где располагается наибольший процент старых зданий, из обследованных за год жилых домов не менее 10 процентов признаются аварийными. Однако у москвичей за последние годы накопилась масса вопросов и претензий как к экспертам, так и к чиновникам, курирующим технические комиссии.
     Еще сравнительно недавно жить в старом кирпичном доме в центре Москвы считалось за счастье. Люди всеми правдами и неправдами стремились перебраться из панельных многоэтажек в «спальных» районах столицы в так называемый «сталинский» жилой фонд. И вот теперь, обитатели этих кирпичных громадин внезапно оказались в положении потенциальных выселенцев: в любой момент их дом могут признать аварийным и определить под снос, либо под коренную реконструкцию. Разумеется, всех жителей в таком случае ожидает выселение. И все только потому, что дом или земля под ним приглянулись очередному нечистоплотному застройщику.
     Причин для признания здания аварийным может быть множество. Например, деревянные перекрытия дома (а такие перекрытия имеет почти весь жилой фонд 30-50-х годов прошлого века, не говоря уже о домах дореволюционной постройки) или трещины и перекосы в фундаменте, которые «вдруг» обнаружили нагрянувшие почему-то эксперты. В любом случае жители узнают о выводах технической комиссии чуть ли не в последнюю очередь, когда уже надо паковать чемоданы и поздно опротестовывать ее решения.
     За последние годы подобные аварийные выселения из старого жилого фонда стали в столице чуть ли не системой. В самом деле, пройдите по Старому Арбату, по Сретенке да и вообще по многим историческим улицам в пределах Садового кольца. И что вы там увидите? Банковские офисы, дорогие бутики, рестораны, шикарные казенные конторы. И почти все они размещаются в старых домах, которые еще совсем недавно были жилыми. Причем большая часть снесенных и реконструированных старых домов была «зачищена» от жильцов именно под предлогом признания их домов аварийными, в полном соответствии с городским законом №21 (от 31. 03. 2006 г.) «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».
     Разумеется, все подобные выселения людей из исторического центра на окраины сопровождались скандалами, жалобами во все инстанции, слезами и инфарктами. Порой доходило и до митингов протеста.
     Чтобы хоть как-то навести порядок в этом вопросе и прекратить самоуправство застройщиков, Мосгордума еще в начале этого года срочно приняла поправки к 21-му городскому закону, в соответствии с которыми возможно отселить человека из аварийного дома только в пределах его округа. Жителей же Центрального округа Москвы отныне разрешается переселять из аварийного дома только в пределах исторического центра города. И даже в этом случае городские власти теперь обязаны рассмотреть вопрос, в какую часть центра будет отселен данный гражданин, в какую именно квартиру (купленную на первичном или вторичном рынке жилья) и т.п.
     Мало того, буквально недавно решением мэра Москвы (в соответствии с постановлением Правительства РФ) принято решение о передаче права на признание жилых домов аварийными из ведения префектур в ведение городского правительства. В столице в кратчайшие сроки создается единая система управления подобной экспертизой, оценки ее выводов, рассмотрения протестов рядовых граждан на заключения экспертов, выслушивание предложений жильцов и независимых специалистов. Эта экспертиза будет оценивать состояние домов на основании только чисто профессиональных и технических заключений специалистов. Мало того, теперь москвичи сами смогут опротестовывать решения комиссий, добиваясь повторной экспертизы с иным составом технических специалистов, или даже в соответствии с градостроительным законодательством назначать свою экспертизу.
     На сегодня возможно признание дома аварийным и подлежащим расселению только по трем основаниям. Первое – ветхость жилого фонда. Тут и износ конструкций, и сдвиги фундамента, вызванные нарушением несущей способности грунта, и т.п. Второе основание – это так называемая «внешняя опасность». Сюда входят оползни, карстовые воронки, разливы вод. И третье основание – пожар, взрыв бытового газа, теракт и все то, что можно причислить к обстоятельствам форс-мажора.
     Но из всех вышеперечисленных оснований, только форс-мажор дает юридическое право городским властям расселять жильцов аварийного дома в любой район Москвы, хоть в Бутово, хоть в Зеленоград. При остальных обстоятельствах никого нельзя переселить за пределы своего округа.
     А это очень затратно, и отныне для потенциальных инвесторов, жаждущих любыми путями заполучить ваш дом, становится бессмысленным намеренно доводить здание до такого состояния, когда из-за длительного отсутствия ремонта перекрытия начинают складываться на голову жильцам. Даже если после этого дом и признают ветхим, инвесторам все равно придется либо за свой счет расселять людей, покупая им квартиры в пределах их района и округа, либо существенно вкладываться в капитальный ремонт здания. Теперь владельцам зданий станет значительно дешевле просто содержать и вовремя ремонтировать старый жилой фонд.

МНЕНИЕ
     Михаил МОСКВИН-ТАРХАНОВ
     председатель комиссии Московской городской Думы по перспективному развитию и градостроительству
     К нам в Думу постоянно поступали жалобы от москвичей, что жилые дома в городе признают аварийными как-то не так, не на том основании, что экспертиза порой ангажирована, что произвольно вычисляются коэффициенты износа зданий. Экспертные организации, производившие оценку состояния жилых домов, стремились получить заказы и при этом угадать интересы заказчика. Все эти эксперты работали при префектурах, где фактически и штамповались все необходимые решения по судьбе жилого фонда. Со временем неизбежно появлялись некие «приближенные эксперты», образовывались накатанные связи с местными чиновниками.
     Все это никак не способствовало проведению подлинно независимой экспертизы жилого фонда столицы. Создание комиссии на уровне правительства Москвы должно изменить ситуацию. Теперь главное для нас – сформировать общественное доверие к этой системе.

Половину платы за наем жилья очередниками возьмет на себя столичный бюджет

     Правительство Москвы впервые взяло на себя обязательство компенсировать половину платы за квартиру, если горожанину приходится ее снимать. Правда, данная льгота распространяется лишь на москвичей, стоящих в очереди на социальное жилье. Постановление на этот счет подписал мэр Москвы Юрий Лужков.
     Каково снимать квартиру, в столице знают не только иногородние. Выросли, например, дети, создали свою семью, и в родительском доме стало тесно. Но для того, чтобы снять для них отдельное жилье, приходится потуже затягивать пояса всему семейству, так как цены день ото дня растут не только на рынке недвижимости, но и аренды. Очередь же на муниципальное жилье в столице движется гораздо медленнее, чем хотелось бы всем – и властям, и самим горожанам. Средний срок ожидания квартиры по-прежнему, как правило, занимает до двух десятков лет. Стоит же в очереди около 200 тысяч семей. Как помочь им?
     Над этим вопросом задумались разработчики среднесрочной жилищной программы «Москвичам – доступное жилье» на 2007-2010 годы, принятой правительством Москвы в начале этого года. И вот тогда-то и было решено, что половину расходов семьи очередников, связанных с оплатой найма или поднайма жилого помещения, должен взять на себя столичный бюджет. Эта норма нашла свое отражение в программе, и вот, наконец, настал момент, когда правительство Москвы созрело для ее исполнения. Как сообщили корреспонденту «РГ» в департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в действие эта норма вступит с 1 января 2008 года.
     На какую же сумму могут рассчитывать москвичи, проживающие в снимаемой квартире? Размер компенсации, говорится в постановлении, равен 50 процентам среднерыночной цены найма квартиры в городе Москве или Московской области. Приведены и сами среднерыночные цены: для одиноко проживающего горожанина – это 14 тысяч рублей в месяц, для семьи, состоящей из двух человек, – 18 тысяч рублей, из трех человек – 22 тысячи, из четырех и более – 25 тысяч рублей. Понятно, что платить город согласен лишь за квартиру, которая снимается по социальным нормам, действующим в Москве. В частности, для одиноко проживающего москвича она может быть площадью до 33 квадратных метров, для семьи из двух человек– 36 квадратных метров, для семьи из трех человек – 54, четырех и более членов – по 18 квадратов на каждого человека.
     По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда, в 2008 году столичный бюджет готов оказать помощь в оплате жилья первой тысяче нуждающихся москвичей. Далее число пользователей этой льготой будет увеличиваться.

     Справка «РГ»
     Решение о выплате компенсации уполномочен принимать департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Для того чтобы получить право воспользоваться этой льготой, очередник должен обратиться с письменным заявлением в данный департамент, а также предоставить договор найма на квартиру. Размер компенсации зависит от численности семьи. Деньги квартиросъемщику перечисляются с лицевого счета департамента на счет очередника. При досрочном прекращении действия договора на наем (поднаем) квартиры прекращаются и выплаты.

80% коммуналок расселят до 2016 года

     С 1 января 2008 года в Петербурге стартует целевая программа по расселению коммунальных квартир стоимостью 75 млрд руб. В Смольном рассчитывают, что в ней примут участие частные инвесторы, которые за год смогут расселить более 3,5 тыс. семей. Реализация этих планов потребует инвестиций в размере более чем 10 млрд руб. Эксперты рынка сомневаются, что программа будет активно поддер­жана инвесторами: большая часть привлекательных объектов давно расселена.
     Вчера правительство Петербурга приняло последний блок документов, позволяющих запустить с 1 января 2008 года пять региональных целевых программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан. Если четыре из них – «Жилищные сертификаты», «Молодежи – доступное жилье», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» и «Жилье для работников бюджетной сферы», по словам председателя жилищного комитета Петербурга Юниса Лук­манова, будут, несомненно, выполнены, то пятая – «Расселение коммунальных квартир» может потребовать уточнений.
     По этой программе город готов предоставлять гражданам, проживающим в коммуналках и состоящим на учете в каче­стве нуждающихся в жилье, социальные выплаты на приобретение недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке. Размер выплаты составляет 30% от стоимости приобретаемого жилья. По словам г-на Лукманова, в программе могут участвовать не только сами граждане, но и инвесторы – юридические лица.
     Предполагается, что последние расселят за свой счет не менее 70% общей площади коммунальной квартиры. При этом помещения для выселяемых должны подбираться из расчета 18 кв. м общей площади на одного члена семьи и 33 кв. м на одиноко проживающего человека. Оставшиеся 30% площадей квартиры будут расселяться городом. После освобождения коммуналка переходит в собственность инвестора. В жилищном комитете надеются, что применение такой схемы повысит рентабельность тех объектов, которые сейчас не имеют инвестиционной привлекательности.
     Список квартир, которые мо­гут быть расселены с помощью инвесторов, будут готовить районные администрации совместно с подведомственным жилищному комитету горжил­обменом. Предполагается, что до 2016 года на расселение коммуналок город выделит более 75 млрд руб., из них 1,5 млрд руб. – в 2008 году. По плану чиновников при успешной реализации программы число коммунальных квартир в городе снизится на 40%, а к 2016 году – на 80%. При этом улучшить жилищные условия сможет около 214 тыс. человек.
     Эксперты рынка сомневаются, что программа будет интересна инвесторам. «В первую очередь остается вопрос формирования списка квартир, предоставляемых инвесторам. Чтобы квартиру можно было реализовать, она должна обладать инвестиционной привлекательностью, а таких квартир уже не осталось», – говорит Павел Созинов, полпред президента Российской гильдии риэлторов на северо-западе. По словам директора по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург» Николая Пашкова, значительная часть коммуналок – 58% – находится на окраинах: «В коммунальные квартиры преобразованы многие хрущевки. Для их расселения потребуется значительная площадь, как минимум из расчета один к двум».

В МОСКВЕ СНЕСУТ 9- И 12-ЭТАЖНЫЕ ДОМА. СНАЧАЛА ВЕТХИЕ, ПОТОМ ВСЕ ОСТАЛЬНЫЕ

     В новую квартиру переедет каждый пятый москвич. Столичные власти намерены снести не только все пятиэтажки, но и 9- и 12-этажные дома. С землей сравняют весь морально устаревший жилой фонд, все, что строилось в 70 – 80 годах. Такое решение столичные власти зафиксировали в проекте Генплана развития мегаполиса до 2025 года, одобренного на заседании правительства во вторник.
     Это решение можно назвать историческим, так как оно затронет каждого пятого москвича. В течение ближайших 18 лет с землей сравняют около 20 млн. кв. метров жилья. Из них 13 млн. кв. метров – это панельные, блочные и кирпичные пятиэтажки. Они расположены в основном на территории Западного, Северного, Северо-Западного, Восточного, Юго-Восточного и Юго-Западного округов. Примерно 5 млн. квадратов приходится на панельные 9- и 12-этажные дома серий II-49, II-57, II-18, большинство из которых находятся в Северо-Восточном, Южном, Восточном и Северном округах. И порядка 3 млн. кв. метров – другие многоэтажки брежневской эпохи, квартиры в которых не отвечают современным требованиям.
     Снос панельных пятиэтажных домов начался в Москве еще в 1995 году. Эти здания должны исчезнуть в 2009 году. Как сообщил глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин, по состоянию на конец третьего квартала этого года программа сноса пятиэтажек выполнена в среднем по городу на 54%, а в Центральном и Южном округах – на 100%. В общей сложности снесено более 4 млн. кв. метров.
     – Девяти- и двенадцатиэтажки будут сносить по тому же принципу, что и пятиэтажки, – говорит начальник аналитического управления финансовой корпорации «Открытие» Халиль Шехмаметьев. – Сначала самые ветхие, неудобной планировки (например, с сидячими ванными) и расположенные в самых престижных районах, вокруг ключевых магистралей и т.д. А только потом все остальные.
     Жильцов сносимых домов будут переселять в новые дома. Им положены компенсации: либо предоставление переселенцам равноценной (по количеству комнат) квартиры в том же районе (для жителей ЦАО и Зеленограда – в пределах округа), либо денежную компенсацию по рыночной стоимости прежнего жилья в безналичной форме для приобретения новой квартиры жилья (для собственников), или предоставления субсидий на покупку жилья (для нанимателей). Новое жилье предоставляют по социальным нормам. Для одиноко проживающего гражданина – это 33 кв. метра, для семьи из 2 человек – 36 кв. метров, для семьи из 3 человек – 54 кв. метра, для семьи из 4 и более человек – по 18 кв. метров на каждого, и, если такой возможности нет, допускается подарок от города – не более 9 кв. метров общей площади на семью.
     – Когда только начали сносить пятиэтажки, появился всплеск интереса к покупке квартир в этих домах, и это подогрело цены на них, – рассказывает Наталья Дронова, риэлтор компании «Инком». – Покупатели рассчитывали, что смогут прописаться в маленькую однушку, например, впятером и получить от города в качестве компенсации хорошую квартиру. Но теперь так не будет.
     – Московские власти уже перекрыли законодательную лазейку, которая позволяла спекулировать на сносимом жилье, – продолжает Халиль Шехмаметьев. – Поэтому вряд ли решение о сносе этих домов как-то скажется на росте цен и сейчас, и в будущем.
     Хотя эксперты не исключают, что как только будут обнародованы официальные списки сносимых домов, то квартиры в них несколько поднимутся в цене.
     – Однако это все будет в далекой перспективе, – уточняет Шехмаметьев.
     По словам Натальи Дроновой, около 1,7 миллиона москвичей живет сейчас в домах 9-и 12-этажных застройки 70-х и 80-х годов. Это значит, что каждый пятый москвич в течение ближайших 18 лет сменит свое жилье.

Конфликт в Южном Бутове исчерпан

     В конце прошлой недели мэр Москвы Юрий Лужков провел совещание по конфликт­ным объектам застройки. На встрече обсуждалась ситуация со скандальным Южным Бутовом, а также проблемы в Кутузове и Жулебине. Наметился серьезный сдвиг в решении этих вопросов. Между тем в других районах Москвы по-прежнему разгораются конфликты между жителями и застройщиками.
     Конфликт между московскими властями и владельцами частных домов в микрорайоне Южное Бутово вспыхнул еще в 2006 году, после того как московские власти решили возвести на его месте новый микрорайон. 19 июня семья Прокофьевых отказалась переехать из своего дома в однокомнатную квартиру. На место прибыли судебные приставы в сопровождении ОМОНа. Инициативная группа местных жителей устроила баррикады на подступах к дому и вступила в столкновение с представителями правоохранительных органов, у которых имелось судебное предписание на выселение. Для урегулирования ситуации Прокофьевым была предложена еще одна однокомнатная квартира, однако они от нее отказались и потребовали юридического оформления собственности на землю. После вмешательства Общественной палаты Мосгорсуд отменил прежнее постановление и вернул дело в Зюзинский суд. В мае 2007 года Зюзинский суд утвердил мировое соглашение между семьей Прокофьевых и префектурой ЮЗАО Москвы. Бутовские жители получили две однокомнатные квартиры и компенсацию за садово-огородные насаждения в размере 1,2 млн руб.
     В настоящий момент основная часть жителей Южного Бутова переехали в предложенные квартиры. Однако 15 домов все еще настаивают на предоставлении им равнозначных имеющимся земельных участков и строительстве равнозначных домов на этих участках за счет бюджетных средств. Как рассказал РБК daily депутат Мосгордумы Сергей Митрохин, присутствовавший на заседании, конфликт в Южном Бутове теперь можно считать исчерпанным. На прошедшем заседании Юрий Лужков подписал распоряжение об удовлетворении всех требований жителей Южного Бутова. Он подчеркнул, что если бутовцы столкнуться с любыми препятствиями со стороны местных органов власти, он будет разбираться в ситуации самостоятельно.
     Кроме того, на заседании также обсуждались аналогичные проблемы в Жулебине и Кутузове. В Жулебине на месте частных участков уже началось строительство нового микрорайона, тем временем люди так и не получили ни нового жилья, ни компенсаций. В Кутузове жители выступают против нового микрорайона, отказываясь переезжать из поселка. Как отметил г-н Митрохин, Юрий Лужков поручил префектам разобраться в ситуации и подчеркнул, что действовать на этих объектах необходимо по примеру Южного Бутова. «Юрий Лужков оказался осведомлен гораздо больше, чем представители местных органов власти. Он очень серьезно относится к этой проблеме. Очевидно, что мэр действительно хочет помочь этим людям», – заявил Сергей Митрохин по итогам заседания.
     Также на заседании обсуждались проблемы точечной застройки в Москве. «Юрий Лужков заявил, что Москва будет выполнять все предписания комиссии по точечной застройке, которую возглавляет главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Такой настрой мэра позволяет надеяться на то, что вскоре и эта проблема будет решена», – сказал г-н Митрохин. Тем временем в Москве более 500 объектов точечной застройки, вокруг которых по тем или иным причинам существует напряженность. В настоящий момент комиссия признала незаконным всего 21 объект. Крайне неблагополучным в этом отношении становится Северный округ, где, по утверждению общественных организаций, власти дали полный карт-бланш строителям и полностью игнорируют жалобы граждан. «Вот уже несколько месяцев мы требуем прекратить ночную стройку по адресу улица Алабяна, 13а, где компания СМУ-6 в буквальном смысле слова издевается над жителями целого микрорайона, – говорит представитель общественной организации «Комитет общественного контроля Сокола». – Но в префектуре, которая выдала разрешение на ночную стройку, с самым серьезным видом утверждают, что сделать ничего нельзя. Остается только догадываться, каким образом СМУ-6 удалось договориться с чиновниками».