У состоятельных россиян появились новые «жилищные» приоритеты за рубежом

     Жилье в Болгарии россиян интересует больше всего, за ней следует Финляндия и Германия. Об этом говорит рейтинг стран, в которых соотечественники предпочитают приобретать «квадраты», опубликованный недавно авторитетным порталом зарубежной недвижимости. Примечательно, что ни «всероссийская здравница» Турция, ни модная Черногория и даже некогда популярная Чехия не попали в первую пятерку.
     Рейтинг государств, в которых соотечественники облюбовали «квадратные метры» составлялся, исходя из запросов посетителей специального сайта. Получилось, что наибольшей популярностью у россиян пользуются курортные города Болгарии – 15,16% от общего числа запросов. Второе место за Финляндией: недвижимость в стране Суоми предпочли 7,78% пользователей. Замыкает тройку лидеров Германия, на долю которой пришлось 7,27% запросов. Следом за ней идет Испания (6,5% запросов), а на пятом месте оказались США с 5,09%. Не смогла попасть в пятерку лидеров некогда популярная у соотечественников Чехия – всего 4,55% запросов. Франция немного опередила Италию – 4,33% и 4,11% запросов соответственно. На предпоследнее место в десятку лидеров попал Египет, где жилье хотят приобрести 3,76% потенциальных покупателей. Последняя строчка осталась за Черногорией, «квадратами» в которой интересовались 3,29% респондентов.
     Составленная «десятка популярных стран» занимает чуть более 60% от общего числа запросов по поиску зарубежной недвижимости. Остальные 40% распределены между другими регионами. Так, Турция, которую еще несколько лет назад риелторы называли чуть ли не самой популярной и привлекательной для российского покупателя страной, «скатилась» до одиннадцатого места с показателем 3,09%. Составители рейтинга также фиксируют рост интереса соотечественников к недвижимости в Венгрии и Израиле.
     Рейтинг рейтингу рознь, говорят опрошенные «НИ» эксперты рынка. Спрос на зарубежную недвижимость был и будет, однако предпочтения россиян различны и зависят в первую очередь от ценового предложения на рынке и личного вкуса покупателя.
     «Наши люди активно приобретают жилье в Испании и Черногории. Но по-настоящему покупательский бум в последнее время возник на Южном берегу Крыма, где цены на недвижимость для россиян гораздо привлекательнее, чем, например, в Сочи», – рассказала «НИ» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Если за такую скромную по нынешним меркам сумму в Украине можно купить домик, то за жилье в европейских странах, по словам г-жи Радченко, придется раскошелиться. Например, весьма компактная секция в испанском таунхаусе обойдется покупателю от 120 тыс. евро. В Болгарии и Черногории россияне преимущественно покупают квартиры, цена которых колеблется в районе 50-70 тыс. евро. Однако специалисты предостерегают потенциальных покупателей: В Хорватии и Черногории необходимо тщательно проверять юридическую прозрачность сделки и качество проведенных коммуникаций.
     Как рассказали «НИ» эксперты, наши соотечественники действительно предпочитают покупать небольшие квартиры на черноморском побережье Болгарии, нежели в Турции. Все потому, что территория последней частенько подвержена землетрясениям. А Болгария, по мнению экспертов, «близка по духу» россиянам, да и уровень жизни в этой уже европейской стране выше, чем в Малой Азии. Аналитики говорят о спросе на дома в США, преимущественно в Калифорнии, однако минимальная цена в 200 тыс. долларов и затраты на дальний перелет отбивают желание покупать жилье у потенциального клиента.
     «Азиатское направление тоже интересно покупателям из России, но пока нельзя сказать, что это массовое явление. В Таиланде на продажу выставляются современные апартаменты, но они сейчас неактуальны в связи с нестабильной политической ситуацией в стране. Вьетнам же пока предлагает интересные проекты для институциональных инвестиций, это интересная страна, но рынок недвижимости в ней находится на стадии развития», – отметила Ирина Радченко.

Владимир Путин следит за работой фонда ЖКХ

     До конца этого года регионы получат около 50 миллиардов рублей из Федерального фонда содействия реформированию ЖКХ. Об этом вчера рассказал председателю правительства Владимиру Путину министр регионального развития Дмитрий Козак.
     Жилищным проблемам нынешний глава правительства всегда уделял пристальное внимание. В 2007 году было дано поручение сформировать Фонд содействия реформированию ЖКХ и придать ему статус госкорпорации. Тогда же Владимир Путин назвал и конкретные цифры, на «устранение» которых и направлена деятельность фонда: 93 миллиона квадратных метров ветхого жилья, из них аварийного -11,2 миллиона квадратных метров. В проекте Концепции долгосрочного социально-экономического развития России, которая будет вынесена на рассмотрение до конца сентября, минэкономразвития ставится задача ликвидировать в среднесрочной перспективе, то есть в течение 3-5 лет, аварийный и ветхий жилищный фонд.
     Владимира Путина интересовало, насколько эффективно тратятся госсредства и тратятся ли они вообще. «В настоящее время выделено 32 миллиарда рублей субсидий субъектам Российской Федерации. Я думаю, что до конца года эта цифра дойдет до 50 миллиардов», – сказал Дмитрий Козак. По словам министра, субсидии уже получили 68 субъектов, которые заключили соответствующие соглашения. И для первого года работы это неплохой результат, убеждал Козак, подчеркивая, что регионы должны были подготовить очень масштабные, детальные программы капитального ремонта, расселения аварийного жилого фонда и, главное, программы реформ в секторе ЖКХ.
     Другая не менее радостная новость поджидала премьера в последующих словах министра. По словам Козака, практически все российские регионы демонстрируют опережающие темпы роста доходов. По мнению главы минрегиона, начинают работать меры по стимулированию развития регионов, которые правительство утвердило в мае прошлого года. «За 7 месяцев текущего года совокупные доходы субъектов РФ превзошли аналогичный показатель прошлого года на 475 миллиардов рублей», – заявил министр, заметив важность того, чтобы эти деньги пошли по назначению – прежде всего на повышение уровня благосостояния граждан и на развитие регионов. Впрочем, 120 миллиадров рублей из этих средств были направлены на нужды здравоохранения, а также во всех регионах повысили зарплату бюджетникам.
     Владимир Путин заявил, что «для федеральных бюджетников с 1 декабря устанавливается повышение заработной платы на 30 процентов» и это должно быть скоординировано с увеличением заработка регионалов. «Мы принимаем меры, с тем чтобы не было дифференциации прав граждан одной и той же категории – тех, которые работают в бюджетной сфере», – заверил Козак. По словам министра, минрегион внес в правительство предложения по совершенствованию механизмов, стимулирующих региональные и местные власти к наращиванию собственного экономического потенциала.
     В заключение Дмитрий Козак не мог не напомнить премьеру о его же майском поручении, которое предусматривает ответственность региональных и муниципальных властей за эффективное использование бюджетных средств. Как осуществляются премьерские намерения, станет ясно зимой. По словам Козака, в его ведомстве создан общероссийский рейтинг субъектов России по подготовке к зимнему периоду. «Мы предложили аналогичные меры применить по отношению к муниципалитетам, потому что именно на муниципальном уровне лежит ответственность за эту работу», – считает министр. В ближайшее время министерство внесет в правительство комплекс мер по совершенствованию региональной политики, в рамках которого будут подготавливаться стратегические планы российских субъектов и муниципалитетов.

Повторное письмо президенту

     Уважаемый Дмитрий Анатольевич!
     В апреле текущего года обращались к Вам как к всенародно избранному президенту с просьбой рассмотреть вопросы о задержке в получении средств на капремонт жилья из Фонда содействия реформированию ЖКХ из-за чрезвычайно сложных и не совсем реальных условий и требований к открытию финансирования .
     На просьбу получен ответ из Вашей администрации, подтверждающей получение письма, и ответ из Минрегионразвития России от 2.06.2008 г. №13392 – АД 107. за подписью директора департамента жилищной политики А.А.Дронова, где в чисто бюрократическом стиле (как всегда) изложена проповедь об исключительной надобности создания «везде и вся» пресловутых товариществ собственников жилья – ТСЖ.
     Нам понятна позиция верховной власти как можно скорее создать в России некий коммунальный капиталистический эдем, палкой загоняя людей в новое «коммунальное счастье». Железные требования «везде и вся» создать 5, 10, 20% ТСЖ от общего числа домов (включая и совсем маленькие), да и другие условия невольно напоминают известные «500 дней» ускоренного строительства нового общества. Почему, скажем, к примеру, в Вашем указе от 5.05.2008 г. есть намерение только к 2020 году добиться готовности 70% активного населения быть предпринимателями, а вот стать полноправными хозяевами полуветхого жилья и проржавевших труб – надо обязательно сегодня? Ведь в Жилищном кодексе РФ предусмотрен добровольный порядок согласия собственников жилья на способ управления им. Почему это условие властью нарушается?
     Люди не верят власти, боятся вновь влезть в очередную авантюру. Они в большинстве случаев пока не могут, не готовы брать на себя «повышенные обязательства» в этих делах. Пока они у нас доверили управление общим имуществом домов, уже третий год работающим в городе управляющими компаниями. Это один из возможных путей управления. И в нашем прошлом в России собственники (к примеру, землевладельцы) не сами командовали, а нанимали управляющих. И здесь у нас похожая ситуация – сами мы не умеем, не можем в большинстве случаев заниматься этим, довольно сложным делом, профессионалов, к сожалению, нет, и поэтому нанимаем УК. В их работе пока еще не все гладко, нужно еще дорабатывать их ответственность за плохо оказываемые и неоказываемые услуги, нужно также создавать более конкурентоспособную обстановку в их деятельности, в том числе организацией малого предпринимательства. На это требуется время и усилия.
     В нашем городе Приозерске Ленинградской области для получения средств из фонда надо иметь уже не менее 25 ТСЖ, а к началу 2009 года – 50?! Сегодня есть только всего два. Почти героические усилия городской администрации по разъяснению и агитации о создании новых ТСЖ для получения финансирования на капремонт ни к чему не привели. И реальных перспектив на резкое изменение такого положения просто нет. А розовые чиновничьи «коммунальные галлюцинации» оста­ются галлюцинациями.
     Время идет. Все заняты каким-то словоблудием, составленные программы поддержки властью ремонта уже в этом году, можно сказать, провалены, туманны перспективы и на 2009 год.
     Таким образом, обещанные средства в помощь собственникам на ремонтные работы, как известная жар-птица, улетают в неизвестном направлении, и реальные дела все застопорились. При этом от такого чрезмерного усердия государства и фонда в выполнении не совсем выполнимых требований страдают в первую очередь те жители домов, где действительно нужен срочный ремонт и где вопрос о создании у них своих ТСЖ просто не стоит. Государство уже раз их обмануло, вынудив приватизировать жилье, не отремонтировав его. Теперь они просто боятся, создав свои ТСЖ, совсем оказаться за бортом господдержки средствами на капитальный ремонт. У местных муниципалитетов, с их дотационными бюджетами средств нет.
     Хотелось бы все-таки получить от Вас, господин президент, вразумительный ответ о реальной помощи в сложившейся ситуации, а не словоблудия Ваших чиновников. Просим, помогите открыть финансирование из фонда по Приозерскому району Ленинградской области без наличия требуемого числа ТСЖ. До конца года есть еще немного времени, чтобы власти и работающие в городе шесть управляющих компаний, занялись реальным делом. Конечно, сама идея создания ТСЖ не отвергается, но она, как показывает сама практическая жизнь, требует времени, привязки к конкретным условиям и т. д. Но поправки в нормативно-правовые акты вносить, вероятно, необходимо, а иначе желаемое будет просто выдаваться за действительность.
     Прошу извинить меня за не совсем парламентские выражения и длинный текст, просто накипело! Подписываюсь один, но так считает большинство.
     Копии ответов на мое письмо прилагаю как образец классической отписки на конкретный вопрос.
     С уважением
     А.Г. Гатовский, почетный разведчик недр.
     Приозерск Ленинградской области.

Владимир Ресин считает, что точечная застройка изжила себя

     Для того чтобы жилье в Москве стало более доступным, нужно развивать строительство, банковский сектор экономики, фондовый рынок и как можно больше строить в регионах. Об этом и многом другом рассказал «НГ» в интервью первый заместитель мэра столицы в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы Владимир Ресин.

     – Владимир Иосифович, ежегодно растет доля социального жилья в общем строительстве города. Откуда берутся ресурсы для этого роста? Каково оптимальное соотношение коммерческого и социального жилья? Не уменьшатся ли темпы строительства после того, как все очередники получат квартиры?
     – Вопрос социального жилья будет актуальным и для вас, и для ваших детей, и даже для правнуков. Эта тема вечна. И ни в одной стране мира она не решается на таком уровне, как в Москве. Я бы хотел, чтобы все жилье в городе было социальным. Но я реалист. И скажу так: оптимальным является такое соотношение, при котором строится максимум социального жилья, возможный для текущего бюджета. Бюджет дает нам возможность строить большие объемы социального жилья – сейчас возводим по 2,5 миллиона квадратных метров в год. Это примерно половина всего объема строительства в городе.

     – Где брать землю под застройку? Будете покупать у Подмосковья?
     – В Москве еще есть резервы для застройки – около 90 миллионов квадратных метров жилья. Но мы считаем, что будущее во многом за городами – спутниками Москвы типа Зеленограда. Только строить их нужно комфортно – с рабочими местами, комплексной застройкой, удобными квартирами и возможностью быстро добираться до центра Москвы. Вполне решаемый вопрос. Мы над ним уже работаем. Поэтому и покупку земли не исключаем. Уже идет работа в Люберцах – там будет построено 5 миллионов квадратных метров жилья, относящегося и к городу, и к области.

     – Сейчас в районе «Бабушкинской» над трехэтажным домом будут надстраивать еще пять этажей. Это будет постоянная практика? Теперь дома будут надстраивать?
     – Нет, это единичный проект. И если они и будут появляться, то тоже только в рамках уникальных. Массового надстраивания не будет. Ведь если посчитать, наверняка окажется, что выгоднее просто снести дом, а на его месте возвести современное многоэтажное жилье.

     – Некоторые архитекторы считают, что для граждан более интересна точечная застройка, а не комплексная. Это придает разнообразие району и больше приспосабливает его под конкретные нужды жителей. Как бы вы это прокомментировали?
     – Не согласен. Точечная застройка очень болезненно воспринимается москвичами. Шум, грязь, прочие неудобства стройплощадки мало кто хочет у себя под боком. Именно из-за протестов мы и отказались от подобной практики. И перешли к комплексной застройке кварталов. К такому решению отнеслись с пониманием большинство инвесторов и заказчиков. То, что точечная застройка изжила себя, – очевидно.
     А если говорить об архитектурной привлекательности точечного строительства, то она и при комплексном подходе не теряется. И даже наоборот. Когда «дают» целый квартал, у архитектора появляется возможность проработать градостроительную концепцию с нуля. Учесть все особенности ландшафта, колористики, архитектурной специфики всего района.

     – Что нужно сделать, чтобы приобретение жилья в Москве перестало быть для некоторых людей лишь хорошими инвестициями? Каковы иные источники эффективного вложения денег, кроме покупки квадратных метров?
     – Сбережения людей действительно должны работать и приносить им прибыль. Чтобы появились иные варианты вложения накоплений помимо покупки недвижимости, нужно реализовать целый комплекс мер. В первую очередь развить банковский сектор и фондовый рынок. И конечно, нужно строить в регионах. Когда уровень жизни там будет сопоставим со столичным, инвестиции в недвижимость будут распределяться более равномерно по городам России.

     – Как удается балансировать между интересами самых разных влиятельных и властных групп, желающих иметь и развивать недвижимость и собственность в Москве?
     – Наша задача – сделать город удобным для жителей. И поэтому в вопросах приобретения недвижимости и ее развития опираемся всегда на то, что нужно городу. И в плане экономической выгоды, и в плане сохранения культурного наследия.

     – Как будут развиваться аэропорты?
     – Сейчас заканчивается масштабное строительство в аэропорту «Внуково». Уже в ноябре там откроют новый пассажирский терминал площадью 250 тысяч квадратных метров. Этот терминал может стать самым современным и высокотехнологичным в России. А сам аэропорт станет главными воздушными воротами столицы. К «Внукову» уже подведены современные дороги, построены удобные развязки. Здесь введен в эксплуатацию уникальный центр управления полетами. Там планируется еще создание нового комплекса по обслуживанию самолетов и прокладка линии легкого метро. Уверен, что после завершения реконструкции это будет один из лучших аэропортов мира.

     – А транспортная инфраструктура как будет развиваться? Возможна ли перестройка тех районов, которые мешают транспорту?
     – Для решения этой проблемы одного рецепта нет. Нужно не только новые дороги строить. Нужно организовывать перехватывающие парковки, убирать на стоянки припаркованные вдоль улиц автомобили, развивать общественный транспорт, в том числе и новые его виды типа легкого метро и скоростного трамвая. Нужно, чтобы как можно больше дорог были бессветофорными. При этом мы стараемся, чтобы наши действия нанесли как можно меньше вреда районам сложившейся застройки, стараемся обойтись без их перестройки. Новые трассы убираются в тоннели, ограждаются защитными шумопоглощающими экранами, прокладываются через промзоны. Особенно перспективен в этом плане проект строительства дорог над железнодорожными путями.

     – Почему строительная тематика занимает центральное, подавляющее место в информационной политике Москвы?
     – Строительство – локомотив всей городской экономики и наиболее динамично развивающаяся сфера городского хозяйства. В 90-е именного оно вывело Москву из кризиса. И потянуло за собой остальные отрасли. Кто из жителей равнодушен к жилищному вопросу? А те, кто его решил, все равно смотрят за тем, как меняется их среда обитания – где выросла церковь или музей. Их интересует, где появится кинотеатр, новые дороги, парки. Всех интересует, не окажется ли точечная застройка в их дворе. Поэтому и у жителей, и у журналистов проявляется повышенный интерес к градостроительству и возникает много вопросов. А на вопросы мы всегда готовы ответить.

     – Расскажите об изменениях в структуре стройкомплекса.
     – В последнее время в градостроительной политике столицы четко сформировались два приоритетных направления – жилищное и дорожно-транспортное строительство. Логично, что курировать эти направления должны мощные самостоятельные структуры. Поэтому решили провести реорганизацию. И разделить департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы на департамент городского строительства и департамент дорожно-мостового и инженерного строительства. Мэр Москвы всегда очень тщательно подбирает команду – случайных и неоправданных реструктуризаций, перестановок и назначений в правительстве Москвы не бывает. Руководить новыми департаментами будут мои первые заместители Александр Косован и Александр Левченко. Кроме того, будет создана коллегия для рассмотрения основных вопросов развития отрасли и увязки сложных вопросов между собой. В частности, инженерия должна опережать строительство жилья.

Разработана схема регулирования тарифов на коммунальные услуги

     Тарифы будут разрабатываться жестче. В новом постановлении правительства РФ детально оговорены правила регулирования 33 тарифов и надбавок в жилищно-коммунальном хозяйстве. Но действовать они начнут только после разработки методических рекомендаций. Основываясь еще на старых правилах в начале сентября Федеральная служба по тарифам РФ повысила ставки оплаты за услуги ЖКХ на будущий год.
     В июле этого года правительство России приняло подзаконный акт «Основы ценообразования и Правил регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса». В результате появилась сложная система регулируемых тарифов, надбавок к тарифам и тарифов на подключение. Туда вошло пять тарифов организаций коммунального комплекса, шестнадцать надбавок к тарифам, шесть тарифов организаций коммунального комплекса на подключение, шесть тарифов на подключение вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости. Итого регулироваться будут 33 тарифа и надбавки. Регулирование будет осуществляться тремя методами: установлением фиксированных тарифов, установлением предельных тарифов (максимальных и минимальных), индексацией установленных тарифов.
     Тарифы на горячую и холодную воду, водоотведение, очистку сточных вод теперь могут быть разного вида – одноставочными или двухставочными. В двухставочном тарифе первая ставка – плата за кубометр потребленной или очищенной воды, вторая ставка – постоянная плата за содержание систем. Двуставочные тарифы можно устанавливать только при наличии приборов учета.
     В документе заложено, что власти должны учитывать социальную значимость коммунальных услуг и финансовые возможности населения. Действовать новый документ будет после того, как будут разработаны методические указания по расчету тарифов и надбавок – ФСТ должна их разработать в течение 10 месяцев.
     Между тем в начале этого месяца Федеральная служба по тарифам РФ утвердила пределы роста тарифов на услуги ЖКХ в следующем году. Водоснабжение и канализация в среднем подорожают на 20,26% (в этом году – на 12,44%), утилизация отходов – на 13,51% (на 12,75% в прошлом году). Тарифы на электроэнергию на 2009 год повысятся в среднем на 27%. Москвичи будут платить за 1 кВт-ч 3,01 руб. В целом же предполагалось, что в 2008 году квартплаты увеличатся на 18,4%, в 2009-м – еще на 19%, в 2010-м – на 19,5%, а в 2011 году – на 20% по сравнению с предыдущим годом.
     Заместитель генерального директора «Центра муниципальной экономики и права», принимавшего участие в разработке документа, Борис Мельников считает, что это положительные изменения. «В первый раз появляются правила игры, которым должны следовать и регуляторы, и организации жилищно-коммунального комплекса. А ведь в итоге это все отражается на населении. Предыдущие законы были отменены, и тарифы часто назначались в соответствии с предшествующими документами, наработанной практикой. Но сами по себе новые правила не заработают – в течение 10 месяцев нужно разработать и утвердить методические указания», – объяснил он «НГ».
     Эксперт уточнил, что предельные индексы есть и сейчас и работать можно. «На 2009 год тарифы повысили в соответствии с предельными индексами следующего года, – говорит Мельников. – Они могут превышать инфляцию, так как рост некоторых составляющих услуги, например топлива или электричества, намного выше индекса роста потребительских цен по стране. Предельные индексы связаны и с тем, что в коммунальных организациях реализуются инвестиционные программы. И чтобы инвестор решил вложить деньги, он сначала должен знать предельный индекс на следующий период».
     Также этот документ отменяет перекрестное субсидирование. То есть понижение тарифов для одной категории потребителей не будет компенсироваться за счет других. Льготы будут компенсироваться из других источников, например из бюджета. «Хочется надеяться, что организации ЖКХ станут самоокупаемыми, но гарантии нет, – усомнился директор «Центра муниципальной экономики и права». – Есть субъекты, где население не в полной мере оплачивает услуги ЖКХ, и там должны повышать тарифы быстрее, чтобы подойти к 100-процентной оплате».
     Однако, по всей видимости, отмена перекрестного субсидирования будет неприятным сюрпризом для многих регионов. Далеко не каждый бюджет будет способен полностью компенсировать льготы. И, следовательно, чем беднее регион, тем меньше возможны льготы. Поэтому москвичи оказываются в более выгодном положении.

СУ-155 возведет в Смоленске более 200 тысяч кв. метров жилья

     Группа компаний СУ-155 продолжает активно осваивать региональные территории. На этот раз она выиграла аукцион на аренду земли под застройку крупного участка в Смоленске, во Втором западном микрорайоне. Площадь арендуемой земли составляет 17 га. Этот лот обошелся СУ-155 в 36,6 млн руб. В ходе аукциона соперниками СУ-155, которым, однако, не удалось сделать более выгодного предложения по лоту, были ГК «Смоленская строительная компания», ОАО «Смель» и ОАО «Смоленскгражданстрой».
     На арендуемой земле СУ-155 предстоит возвести новый микрорайон, общая жилая площадь которого составит 208 тыс. кв. м. Территорию предполагается застроить домами панельных серий этажностью 17-24 этажа. Инвестиции в это строительство составят около 5,8 млрд руб.
     Предстоящее возведение жилого микрорайона стало еще одним крупным заказом, который позволит загрузить работой приобретенный СУ-155 в этом году завод ЖБИ в Брянске. Кроме того, к новому строительству в Смоленске будет подключен московский завод «Бетиар» и одинцовский завод «Стройиндустрия». На этих заводах ЖБИ изготавливают модернизированную в СУ-155 современную серию домов ИП-46С. Ее проектировочной особенностью по сравнению со всеми ныне существующими является та, что дома ИП-46С можно полностью проектировать из наиболее востребованных сегодня в городах одно– и двухкомнатных квартир.
     По предварительным планам, на застройку Второго западного микрорайона СУ-155 понадобится шесть лет. В итоге в Смоленске появится современный жилой микрорайон, в котором в комфортных и современных домах будет проживать свыше 7 тыс. человек. Вместе с жильем обладатели квартир получат всю необходимую инфраструктуру: рядом с новыми домами будут возведены детский сад и школа, досуговые центры для детей, магазины, торговый центр и многоэтажная автостоянка на 300 мест.
     Воплощение этих строительных планов станет еще одним вкладом компании СУ-155 в реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье» и даст возможность гражданам обзавестись действительно качественной недвижимостью.

     Помогите!!!!! Хотя бы советом в утешении отчаявшихся жильцов в доме 22 по улице Чекистов в городе Санкт – Петербурге. ЗАКОН бессилен.
     Дом построен на земле Лен ВМБ, полученной в бессрочное пользование от государства в советские времена. Строился для военнослужащих ( две парадные) с привлечением средств вкладчиков гражданских (одна парадная). Полученные военнослужащими квартиры по сертификатам – приватизированы.
     Ген.подрядчиком выступала Лен ВМБ. В 2004 году 14 мая зарегистрировано ТСЖ «Урицк-22» по действующему на тот мемент ЗАКОНУ. Лен ВМБ передало в 1999 году дом на баланс обслуживающему ее подразделению ОМИС 2000. С 2004 года ОМИС 2000 в нарушение Жилищного Кодекса присвоило себе право обслуживать дом, наняв при этом ООО «УНР 95». Последний собирает с собственников деньги.
     За 10 лет не проведено ни одного косметического ремонта. До мая 2007 года в доме отсутствовала горячая вода. Военная Прокуратура Лен ВО в июне 2006 года обязала ОМИС 2000 расторгнуть договор с ООО «УНР 95». Но на дворе конец 2008, а все остается по-старому. С 2004 года ( с момента регистрации ТСЖ ) ОМИС 2000 категорически отказывается передать дом для содержания ТСЖ.
     Военная прокуратура Лен ВО в ответе председателю ТСЖ указывает на то, что общим собранием собственников дома ОМИС 2000 не избирался в качестве управляющей компании и договор на управление домом с ним не заключался. А так же он не несет ответственности за содержание дома.
     Вот ведь как бывает. Присвоил себе право содержать дом, собирает деньги, а ответственности не несет. Собственники – заложники Лен ВМБ.
     Как избавиться от этого рабства???????? Закон не помощник.

Опыт Кировской области в реформировании ЖКХ распространят по всей стране

     Генеральный директор российского Фонда содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин, посетив на днях Кировскую область, был приятно удивлен увиденным и пообещал, что опыт региона в освоении средств фонда будет распространен по всей России.
     Первого июля с.г. между фондом и правительством Кировской области был заключен договор, в рамках которого в течение четырех лет регион получит 2 млрд. 554 млн. рублей. Из них 1 млрд. 21 млн. рублей планируется потратить на переселение граждан из аварийного жилья и свыше 1,5 млрд. рублей – на капитальный ремонт многоквартирных домов.
     Первый транш – 267,84 млн. рублей – уже поступил. На эти средства в 20 муниципальных образованиях Вятского края будет проведен капремонт 470 многоквартирных домов. Жильцы 33 аварийных домов переедут в новые квартиры.
     На днях в Фонде содействия реформированию ЖКХ состоится подписание следующего соглашения – по второй заявке на общую сумму 185,41 млн. рублей. На получение этих средств претендуют 11 муниципальных образований региона.
     Как говорят в правительстве области, чтобы участвовать в программе фонда, руководители муниципальных образований максимально активизировали работу с населением. Итог порадовал: не успели средства поступить в регион, как в ряде поселений начали расти новые микрорайоны. В одном из них и побывал Константин Цицин.
     «Как только начал работать Фонд содействия реформированию ЖКХ, губернатор Николай Шаклеин обратился ко всем муниципалам: необходимо принять активное участие в формировании заявок на получение федеральных средств, – рассказывает глава Унинского района области Петр Полянцев. – А поскольку одно из требований фонда – наличие в муниципальном образовании товариществ собственников жилья (не менее 5% общего числа домовладений), мы стали вести разъяснительную работу с нашими жителями. Провели общие собрания, составили протоколы, определили, в какую сумму обойдется людям капитальный ремонт собственного дома».
     Именно последнее обстоятельство вызвало жаркие споры среди собственников квартир. Многие опасались: «Соберут с нас деньги, а крыша как текла, так и будет течь». Тем не менее руководители района сумели на конкретных цифрах показать, насколько выгодно участие в программе. Скажем, только капремонт крыши обходится чуть ли не в миллион рублей. Разве не привлекательно потратить лишь 5% собственных средств от необходимой суммы (остальное – деньги фонда, областного и местного бюджетов)?
     В конце концов люди поняли суть программы. Прошло всего два месяца, и селяне увидели потрясающий результат. Часть домов, попавших в программу, уже радует глаз новыми современными крышами, в остальных еще ведутся работы.
     Кроме капитального ремонта в Унинском районе активно реализуется и второе направление программы с участием Фонда содействия реформированию ЖКХ – переселение граждан из аварийных домов. По первой заявке на эти цели выделено в общей сложности 43 млн. рублей. Как осваиваются средства? Судите сами.
     На поселковом пустыре буквально за два месяца выросла шеренга двухквартирных благоустроенных коттеджей, куда до нового года заедут 107 жителей района.
     Без преувеличения, это не квартиры, а мечта любого новосела, особенно в сельской глубинке: просторные комнаты (с чистовой отделкой!), централизованное водоснабжение, ванна, санузел, веранда, подсобные помещения.
     Чтобы быстро и качественно освоить большие объемы строительства, подрядная организация задействовала 12 бригад, которые без выходных вахтовым методом трудятся по 12 часов в день.
     Во время своего визита в Кировскую область Константин Цицин отметил: «Не прошло и трех месяцев, как деньги были перечислены в регион, а уже сейчас мы видим практически готовый новый поселок. Остается только порадоваться за те семьи, которые, наверное, и не думали, что когда-то смогут жить в таких условиях. О примере Кировской области мы обязательно расскажем на всю страну, поскольку видим, как грамотно и эффективно здесь используются средства федерального бюджета».

Завершается строительство первого объекта курортного поселения Costa Rusa

     Группа компаний «Гелиос», входящая в холдинг РАМО (основная деятельность которого сосредоточена на юге России), вскоре завершит первый объект в составе курортного города Costa Rusa в Туапсинском районе. Общая территория проекта – порядка 72 га. С начала его возведения (2006 год) сумма инвестиций была увеличена с 50 млн до 1 млрд долл. И, как утверждают в компании, продолжает расти. Первый квартал курорта, террасный комплекс с частными апартаментами, уже частично продан частным владельцам. Потенциальные конкуренты Costa Rusa убеждены, что для успеха проекта необходимо акцентировать внимание не только на развлекательных объектах, но в первую очередь на инфраструктуре.
     Начало строительства первой очереди Costa Rusa началось в 2006 году между поселками Ольгинка и Небуг (Туапсинский район). Участок в 72 га, на котором расположатся объекты, способные вместить до 13-15 тыс. жителей и отдыхающих, находится в долгосрочной аренде ГК «Гелиос». «Здесь готовятся к возведению сразу две марины, парк водных развлечений, имеющий открытую и закрытую части, большое количество кафе, ресторанов, баров, магазинов брендовой одежды, детский сад, начальная школа, SPA-центр, использующий собственные минеральные источники», – говорит генеральный директор компании «Гелиос» Михаил Андреев.
     По данным «РБК daily Юг», на данный момент в стадии завершения находится первый объект элитного жилого квартала города, который будет состоять из апартаментов, большинство из которых уже продано. Как сообщили в «Гелиосе», новый комплекс рассчитан на десять апартаментов, соб­ственники которых уже в новом году могут приезжать отдохнуть на Черноморском побережье в собственном комфортном жилье. На данный момент уже полностью работает пляжная инфраструктура, которая готова принять первых отдыхающих. Сумму вложений в первый объект представители «Гелиоса» раскрывать не стали.
     Следующим этапом после возведения ряда комплексов апартаментов (пять-шесть комплексов) станет жилой массив (трех- и четырехэтажные дома улучшенной планировки), закладка фундамента под которые уже начата. Параллельно компания планирует начать продажу земельных участков под коттеджную застройку. Цена проекта постоянно растет, поэтому инвесторы воздерживаются от прогнозов на счет окупаемости проекта. Как заявили в службе по связям с общественностью «Гелиоса», предварительно задекларированная стоимость марины с прилегающей инфраструктурой (стоянки на 500 яхт, заправки, зимние стоянки), к строительству которой планируется приступить через четыре года, по предварительным прогнозам, составляет порядка 50 млн евро. О возможных соинвесторах Costa Rusa пока не заявляется. Окончательно город планируется возвести к 2015 году.
     По мнению руководства компании РАМО, Costa Rusa не будет явным конкурентом уже существующих курортных поселков (Новомихайловский посад, Небуг и т.д.) из-за новизны формата. «Сейчас у нас активно идет реконструкция старых пансионатов и строительство новых, которые в любом случае найдут своего отдыхающего, – заявила «РБК daily Юг» руководитель МУ «Национальные проекты, ипотека и инвестиции» администрации Туапсинского района Мария Власова. – Мы рассчитываем, что с возведением нового курорта приток туристов в район увеличится не менее чем на 15%».
     Потенциальным конкурентом для Costa Rusa может стать более масштабный по размаху проект курортного поселения Новомихайловский посад (ООО «Регнум»). «В этом месяце мы заканчиваем разработку генплана города, который будет размещен на участке порядка 700 га, находящегося в нашей собственности, – сообщила «РБК daily Юг» начальник отдела маркетинга и инвестиций «Регнума» Ирина Кузнецова. – Таким образом, вряд ли мы станем серьезно конкурировать. На наш взгляд, помимо туристического и развлекательного направления необходимо серьезно развивать инфраструктуру города, в том числе социальную. Только в этом случае любое поселение может называться городом и у этого проекта будет успех».

Почему наполовину снизились темпы строительства в столице?

     Минувшим летом на строительном рынке страны появились тревожные симптомы. Как свидетельствует статистика, во многих регионах объемы строительства в июне не только перестали расти, но и сократились.
     Например, в Санкт-Петербурге ввод в эксплуатацию объектов сократился по сравнению с прошлым годом на 20 процентов, а в Москве – даже наполовину. Прокомментировать ситуацию корреспондент «РГ» попросил первого заместителя мэра столицы, руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина.

     Российская газета: Владимир Иосифович! По данным Росстата, в первом полугодии в Москве ровно наполовину введено меньше жилья. Что случилось?
     Владимир Ресин: Итоги работы за первое полугодие – еще не катастрофа. Хотим мы этого или нет, но наиболее ударно строители обычно трудятся во второй половине года. Так что время для того, чтобы наверстать упущенное, еще есть. Но сигнал действительно тревожный. На мой взгляд, вернуть устойчивые темпы сдачи объектов можно, лишь срочно приняв целый комплекс мер.
     Каких именно? Давайте проанализируем ситуацию. Ведь сокращение объемов строительства характерно не только для Москвы. Итоги первого полугодия в разных регионах весьма неравномерные. Но есть и закономерность: сильнее всего темпы сдачи объектов в строй упали там, где строительный бум до недавних пор был наиболее мощным. То есть в Москве, Московской области и Центральном федеральном округе в целом, где объемы сдачи объектов сократились примерно на 15 процентов. Рост же их пока продолжается там, где строительный бум начался совсем недавно: в Сибири и на Дальнем Востоке. Вопрос в том, насколько его хватит.

     РГ: Вы хотите сказать, что дело в естественном насыщении рынка жильем?
     Ресин: Ни в коем случае! Спрос на жилье в центре России и особенно в Московском регионе остается колоссальным. Причем как со стороны коммерческого рынка, так и со стороны государства как заказчика – я имею в виду социальное строительство. Инвесторы буквально выстроились в очередь, предлагают множество новых интересных проектов. Государство наращивает социальные программы. И тем не менее темпы падают! О чем это говорит? О том, что где-то в длинной строительной цепочке – от проекта до готового здания – появилось «узкое место», какое-то звено дает сбой, который тормозит весь процесс.

     РГ: И что же это за звено?
     Ресин: В данном случае их даже два. Во-первых, бумажная волокита и переход к новой правовой базе. Прежде чем застройщик получит разрешение на строительство, он проходит через массу согласований – с энергетиками, коммунальщиками, архитекторами... Пока объемы строительства были относительно невелики, бюрократическая система худо-бедно справлялась со своими функциями. Но случился строительный бум – и инстанции буквально захлебнулись в собственных бумагах. Усугубляет ситуацию то, что все больше жилья и социальных объектов строится по горзаказу. В этом году в Москве впервые на долю социального строительства приходится более 50 процентов от общего объема. Третий год в городе строится по сто детских садов... Это все увеличивает нагрузку на государственные организации. Они, как и проектные институты, оказались слабо подготовленными к работе в таком режиме.
     Вторая проблема связана со строительным законодательством, перетряска которого началась в связи с недавним принятием нового Градостроительного кодекса. Чтобы кодекс заработал, вместе с ним должна быть принята целая пачка норм, подзаконных актов разных ведомств. Пока этих актов, разъясняющих нормы законов, нет, ни один закон в полную силу работать не будет. Но их разработка до сих пор происходит где-то в нед рах федеральных ведомств, что в итоге часто тормозит выдачу разрешений на строительство.
     Кроме того, порой федеральные законы противоречат друг другу да и меняются так быстро, что уследить за этим практически невозможно. С одной стороны, строители сталкиваются с ситуацией, когда под лозунгом дебюрократизации отменяется жизненно необходимое лицензирование в строительстве, а с другой – создается полная неясность в применении правовых актов, откуда-то возникают новые согласования, например сертификация энергетических установок. Такая логика режет строительную отрасль по живому. Получается замкнутый круг, как в детской игре «камень, ножницы, бумага». Невозможно положить ни кирпича – то бумажки мешают, то законодательные «ножницы»...

     РГ: Приведите пример, как это выглядит на практике.
     Ресин: Возьмем хотя бы блок вопросов, связанных с размещением госзаказа на работы, товары и услуги. Это нас волнует особенно, поскольку город сейчас сам становится одним из главных инвесторов комплексной реконструкции кварталов. Дело в том, что много социального жилья и объектов социальной инфраструктуры строится в сложных городских условиях, на участках, которые малоинтересны инвесторам. Поэтому их приходится брать на себя городу. Так вот, возвращаясь к законодательству. Руководствуясь, очевидно, самыми благими намерениями по борьбе с административными препонами, законодатель (всем известный ФЗ N 94) вольно или невольно наделил получателя государственного заказа практически стопроцентными гарантиями от разрыва контракта, даже в случае если последний оказался откровенным проходимцем. Закон о размещении госзаказа не предусматривает принятой в деловом обороте и, кстати, закрепленной в Гражданском кодексе такой формы прекращения отношений между заказчиком и исполнителем, как одностороннее расторжение контракта, которое могло бы происходить в строго определенных контрактом случаях.
     Получается, что задача у недобросовестного подрядчика одна: всеми правдами и неправдами выиграть конкурс, заключить контракт, получить аванс из бюджета – и срывай сроки, гони халтуру, перекидывай рабочих с муниципального объекта на коммерческую стройку. За все это по закону ему грозит лишь штраф. Но при определенной наглости даже его халтурщики могут оспорить в суде, и подчас весьма успешно! А это уже проблема ГОСТов, которые нередко содержат давно устаревшие требования к качеству и безопасности работ.
     Я убежден, что предстоящая отмена лицензирования в строительной отрасли и замена ее на саморегулирование должны получить отражение в законодательстве о размещении горзаказа. Уж если саморегулирование предпринимательской деятельности (CPO) получает право вместо государства определять готовность фирмы к выполнению строительных работ, то его задача и обязанность – помочь госзаказчику отделить добросовестных участников торгов от недобросовестных. Для этого нужно включить, в частности, в документацию о торгах требование об обязательном членстве соискателя в СPO, о наличии CPO поручительства за своего члена и его готовности оперативно предоставить ему замену в случае задержки качественного исполнения контракта и так далее.
     Или, к примеру, так называемая проблема «обманутых дольщиков». Кроме граждан, проинвестировавших свои средства в строительство домов, были и другие инвесторы – банки, компании, которые имеют гораздо больше юридических возможностей для защиты своих интересов. Поэтому органы власти ряда субъектов РФ и муниципалитеты до сих пор сталкиваются с немалыми трудностями при оформлении прав новых добросовестных застройщиков на арестованные «проблемные площадки». Им ведь важно как можно скорее достроить дома и передать людям уже оплаченные ими квартиры, а не думать о том, как удовлетворить в первую очередь интересы кредиторов из числа банков и инвесткомпаний. Поэтому региональные органы власти должны получить право проводить инвестиционные конкурсы по выбору нового инвестора и восстановлению платежеспособности застройщика еще до начала процедуры банкротства строительной компании, возводящей жилье, а также возможность участвовать во всех арбитражных спорах вокруг недостроенных объектов на правах третьих лиц с правом заявлять собственные требования.

     РГ: С чего конкретно, по-вашему, нужно начать изменение существующей системы выдачи согласований и разрешений на строительство?
     Ресин: Сейчас этот процесс длится годами. Я же предлагаю свести весь цикл проектной и предпроект ной работы к трем четким и понятным этапам, которые займут максимум 18 месяцев даже для самых сложных проектов. Для этого нужно либо изменить некоторые федеральные законы и подзаконные акты, либо дать Москве право самой писать для себя правила. Естественно, при условии, что они не будут противоречить федеральному законодательству. Последнее, на мой взгляд, было бы самым правильным. В этом поддерживают нас и депутаты Мосгордумы, пытается донести позицию столицы до федерального центра и мэр Москвы Юрий Михайлович Лужков.
     Ведь Москва на практике уже доказала свое ответственное отношение к нормам и правилам в строительстве. Неслучайно именно столица первой в России приняла свой Градостроительный кодекс – основной документ, который регламентирует в городе всю градостроительную деятельность. Строительство в столице идет так интенсивно, что ждать идеальных законов нам просто некогда. Но при этом многие ключевые вопросы, возникшие сейчас в области строительного законодательства, выходят за пределы компетенции города. Взять тот же Генплан развития столицы, без которого город – как стройка без проекта. По закону он должен быть утвержден правительством РФ, но эта процедура тянется годами, и конца ей не видно.

     РГ: Что же намерена делать Москва, пока происходит этот процесс?
     Ресин: Работать и всячески преодолевать существующие препоны. Лично я проверяю сроки выдачи согласований и разрешений. Самые жесткие меры принимаю к тем, по чьей вине они срываются. Учимся готовить документацию и на перспективу – подобно тому, как заранее строим коммуникации и дороги в новых кварталах. Например, вся проектно-сметная документация по программе строительства на 2010 год должна быть готова не позже февраля 2009 года – такую я поставил задачу. Затем будем отбирать подрядчиков на открытых конкурсах. Надеюсь, что это даст строителям возможность выходить на площадку без задержки.
     Это важные и нужные меры. Но, для того чтобы решить проблему в корне, я настаиваю на создании новых проектных организаций и развитии существующих. И проектировщики, и контролеры должны стать более гибкими, научиться лучше адаптироваться к меняющимся условиям рынка. Только при этом они перестанут быть «узким местом» и тормозом для целой отрасли.

     РГ: Генпланом Москвы предусмотрено построить к 2025 году 90 миллионов квадратных метров жилья. Разве найдется в городе еще столько места?
     Ресин: Площади в городе есть, нет пустых площадок. То есть таких, куда завтра же можно завозить технику и начинать стройку. Это огромные территории производственных предприятий, транзитных дворов, участки, прилегающие к железнодорожным путям... Мы знаем, как их осваивать и как развивать. Проблема лишь в том, что все они имеют множество обременений – начиная от переговоров с собственниками и заканчивая перекладкой коммуникаций. Именно поэтому я говорю, что законодательная база и вся «бумажная» работа, связанная со строительством, должны быть более приспособленными к этим условиям, помогать быстрее решать возникающие вопросы.

Справка «РГ»
     Только за прошлый год в Москве построено 5,4 млн кв. метров жилья, такая же задача стоит и в текущем году. Кроме того, предстоит снести 315 жилых домов по программе ликвидации ветхого и пятиэтажного жилого фонда. Для своевременного ввода жилья, которое построено и планируется построить, до 2011 года введены в эксплуатацию 5 районных тепловых станций, сооружено 45 километров коллекторов, завершено строительство 7 электроподстанций и первых пусковых комплексов подстанций «Герцево» и «Сити-2», благодаря чему уменьшился риск отключения электричества в жилых кварталах в моменты пиковых нагрузок.
     В 2007 году также построены и сданы 100 детсадов, 24 общеобразовательные школы, 2 блока начальных классов, 2 поликлиники в Кожухове, медицинский центр МГУ им. Ломоносова, анатомический корпус 68-й городской клинической больницы и ряд других объектов.

говорят москвичи о капремонте своего дома

     Первый этап городской программы капитального ремонта в столице должен завершиться к декабрю. Пока из 1700 домов госкомиссия приняла около 300, но половина из них – с недоделками, которые еще предстоит устранять. В этом убедился первый заммэра, руководитель комплекса городского хозяйства Москвы Петр Бирюков, который в конце прошлой недели побывал в поставленных на капремонт домах на юге и юго-востоке города.
     «Когда мы узнали, что наш дом поставлен на капремонт, то сначала очень обрадовались, – рассказывала властям Мария Ивановна, проживающая на улице Медиков, 1/1, строение 3. – Но затем начался кошмар: cначала стены покрасили, потом начали их долбить, чтобы сделать сигнализацию. Пластиковые окна, привезенные на замену старых рам, хранили в уже отремонтированном подъезде. Поэтому теперь все стены снова в царапинах, будто никакого ремонта и не было».
     ...Дом на Кантемировской, 5/1, встретил нас свисающими с потолков проводами, покорябанными стенами и тоже жуткой грязью, хотя запах свежей краски должен был бы свидетельствовать о том, что здесь ремонт вступил в завершающую стадию. Единственный плюс – перед каждым домом наконец появились щитки с информацией о том, какие именно работы проводятся в доме, сроки их окончания и телефоны организации-подрядчика. Только что от этого толку, если к указанному времени работы практически нигде не завершены? Например, с Элеваторной, 8, строение 1, строители обещали уйти к 30 августа, с соседнего дома номер 6 – и вовсе в июле... Но и там, и там еще, что называется, еще конь не валялся.
     Кое-где, судя по неприглядной картине, встретившей нас в Печатниках, работы даже и не начинались. Например, перед первым корпусом на Шоссейной, 19, на щите написано: начало капремонта – 18 марта, окончание – 18 сентября. Не тут-то было! Именно по этому поводу шумела толпа разгневанных жителей, собравшихся у дома. В одну квартиру заммэра пригласили, чтобы своими глазами убедился, что там творится по вине ремонтников. «Батареи срезали еще месяц назад, – возмущалась пенсионерка Надежда Иванова. – На улице уже холодина стоит, а нам еще только новые радиаторы привезли. Когда их поставят, узнать невозможно. Пришлось покупать обогреватели. Или пробили строители потолок, а кто дырки заделывать будет? Живем как на вокзале». Аналогичную историю поведала и Марина Турина из дома по улице Шоссейной, 19: «Когда мне поставили батареи, я неделю бегала за подрядчиками, чтобы они их покрасили, а потом еще столько же, упрашивая заделать дырки в потолке».
     Слова благодарности, которыми встретили Бирюкова на Волжском бульваре, 4, корпус 1, выглядели на общем фоне скорее приятным исключением. Здесь и правда все сделано по-человечески. Приведены в порядок отопление, холодное и горячее водоснабжение, утеплены фасады, поменяли окна и лифты, застеклены лоджии, отремонтирован подвал, в подъезде уложена красивая плитка. А в муниципальных квартирах установлена еще и новая сантехника. И главное – все точно в срок, еще в июле. К концу этого месяца строители пообещали довести до ума также дом на Люблинской, 5, корпус 1. Не оказалось ни одного недовольного горожанина и на улице Касимовской, 41. Здесь рабочие на время ремонта предусмотрительно закрыли листами оргалита стенки лифта – чтобы случайно не повредить. А стены подъезда покрасили в нежно-розовый цвет, как и заказывали жители.
     В целом же по городу не прекращается поток жалоб – лишь за неделю на «горячую линию» Мосжилинспекции по вопросам капремонта их поступает более 80. По установленному на время ремонта регламенту бригада должна находиться в доме не более трех месяцев, а в квартирах – от силы 3-5 дней. На деле же история обычно затягивается на неопределенное время. Подрядчики обещают, что без воды и электричества «нужно потерпеть» до 18.00, а сами спокойно оставляют людей, вернувшихся с работы, без ванны и горячего ужина до поздней ночи, а то и до следующего утра. Бывает, что меняют сантехнику и по несколько дней, отрезая квартиры от водоснабжения и канализации.
     Организованнее всего ремонт ведется в Центральном, Юго-Восточном, Западном, Юго-Западном административных округах и на объектах департамента капитального ремонта жилищного фонда города Москвы (заказчик – ГУП «Управление капитального ремонта и строительства города Москвы»). Достаточно проблемно – в Северном, Северо-Восточном, Северо-Западном округах, а в Южном и Зеленоградском план сдачи домов после ремонта за восемь месяцев окончательно сорван, не сдано ни одного объекта.
     В чем же дело? Городские власти не раз уже сетовали на то, что Федеральный закон N 94 «О размещении заказов...» дает возможность выигрывать тендер разным проходимцам, обещая заранее нереальные сроки проведения работ и их стоимость. «С рядом таких подрядчиков мы уже расстались, – рассказал москвичам Петр Бирюков. – 15 из них заменены на другие фирмы именно за срыв графика работ. Многие из них к тому же подвергнуты штрафам».

письмо в «РГ»
     Жители нашего дома уже знают, что такое капремонт по-московски. Люди устали от бардака, творящегося на их глазах с мая.
     И, естественно, возникает мысль: если все так долго тянется, значит, это кому-то выгодно? Ну зачем, например, было красить подъезды, в которых больше месяца на полу лежит соскобленная побелка? Почему объявления об отключении воды появляются лишь в тот самый день, когда она отключается, а не хотя бы на день раньше?
     Почему люди вынуждены многократно брать отгулы для того, чтобы в их квартире заменили стояки и трубы, а у рабочих все время чего-то не оказывается для проведения работ? Кто за все это ответит? Ведь до начала отопительного сезона осталось всего ничего. К тому же, если судить по информации, размещенной на стенде возле подъезда, ремонт должен был быть выполнен еще в августе, а трубы в квартирах заменены в июле...
     Наш подрядчик – ООО «Витекс-Б».
     С уважением,
     жильцы дома по ул. Мантулинской, 2.

Справка «РГ»
     Телефоны «горячей линии» Мосжилинспекции: 681-77-80, 681-21-45, 681-20-54.

Темпы строительства в России останавливаются, а новые квартиры дешевеют

     За последнюю неделю цены на жилье в Москве практически не изменились. Рынок застыл, ожидая, что будет дальше с банковской системой страны. По прогнозам авторитетных аналитиков, в ближайшее время жилая недвижимость в России, особенно новостройки, может существенно подешеветь. Квартиры перестанут быть инструментом инвестирования. А те, кто уже вложил в них деньги не для того, чтобы там жить, рано или поздно начнут их продавать.
     Все это – результат мирового финансового кризиса, который докатился и до нашей страны. Впрочем, подешевевшее жилье купить будет не легче – из-за того же кризиса многие люди начнут терять работу, лишаться части зарплаты, а ипотечные кредиты станут еще недоступнее.
     Мировой финансовый кризис принес в Россию дефицит денег. На фондовом рынке он привел к тому, что зарубежные и российские инвесторы стали восполнять нехватку денег продажей акций. В банковской отрасли вызвал нежелание банкиров кредитовать друг друга по разумным ставкам. Острота момента как будто спала после того, как государство закачало в финансовые рынки сотни миллиардов рублей. И хотя ситуацию удалось стабилизировать, проблема отнюдь не решена. Экономике по-прежнему не хватает денег, а раз так, то распродажа может коснуться и других имеющихся у инвесторов активов. И первой, по мнению многих аналитиков, стоит на очереди недвижимость. Ведь, как известно, значительная доля квартир, особенно в новых домах, скупается вовсе не для того, чтобы там жить, а выступает инструментом инвестирования.
     Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что с большой долей вероятности нас ждет снижение цен на квартиры в новостройках. «Этот сектор недвижимости наиболее близок к финансовому рынку и сильно от него зависит. С конца прошлого года в нем наблюдается снижение спроса, теперь это снижение, вероятно, ускорится, – сообщил «НИ» эксперт. – Все дело в том, что для инвесторов прибыли на этом рынке стали не адекватны все более возрастающим рискам. Неочевидно, что объекты будут сданы в заявляемые сроки, и то, что жилье вообще будет достроено. Спрос со стороны населения еще больше снижается – оборотных средств не хватает, а стоимость кредитов растет. Все это оказывает негативное воздействие на застройщика, вынуждая идти на снижение цен». По словам специалиста, уже этой осенью цены на жилье в строящихся домах могут снизиться на 20-30%.
     Снижению цен на первичном рынке будут способствовать и проблемы с ликвидностью в банковском секторе, поскольку строительство нового жилья полностью зависит от банковского финансирования. А раз денежных средств не хватает, банки будут вынуждены повысить проценты по кредитам, а также смогут диктовать застройщикам и другие условия. По мнению аналитика крупной инвестиционной группы Ивана Завадского, теперь одним из условий предоставления кредита может стать покупка банком пакета акций строительной компании или доли собственности в проекте. При этом строителям придется поделиться и существенной долей маржи, поскольку оценивать стоимость строительных проектов банки будут исходя из новых рыночных условий. «Помимо этого, строительные компании будут распродавать одну часть своих проектов и замораживать – другую», – считает эксперт.
     Директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин считает, что снижения цен, если оно будет, никто афишировать не станет. «Мы прогнозируем стабилизацию цен, а не их капитальное снижение, однако кризис подтолкнет застройщиков на скрытые действия. Официально цены на дома или квартиры застройщики, скорее всего, не уменьшат, но лично будут договариваться с каждым покупателем о системах дисконта», – сообщил «НИ» эксперт. По его словам, покупатель в такой ситуации сможет отторговать 7-10% от официальной стоимости квартиры.
     Что касается рынка вторичного жилья, то здесь иные перспективы. «Вероятность снижения цен на рынке вторичного жилья и коммерческой недвижимости нашими экспертами оценивается как невысокая, – заявил Константин Апрелев. – Значительная часть денежных средств с рынка ценных бумаг будет направлена в эту сферу, как более надежную, чем любая из валют. Снижение цен в этих секторах может произойти только в том случае, если кризис будет существенно углубляться, возрастет количество обанкротившихся предприятий и значительное количество специалистов потеряют работу». Зато, по словам эксперта, снижение цен может ожидать рынок земли, который так же, как и рынок ценных бумаг, является, по своей сути, спекулятивным.
     Есть и еще один фактор, который может изменить ценовую картину. С 15 сентября Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) установило новые правила выкупа ипотечных кредитов. Агентство будет выкупать с дисконтом займы, выданные под процент ниже ставки рефинансирования АИЖК. А вот если процент выше этой ставки, кредиты будут выкупаться с премией. Таким образом, агентство, по сути, установило минимальную ставку, которой придется придерживаться большинству российских банков, чтобы не работать себе в убыток. Такое решение, вкупе с нехваткой ликвидности, по мнению специалистов, должно привести к удорожанию ипотечных кредитов, что, в свою очередь, сделает российское жилье еще менее доступным.
     По мнению вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко, сильнее всего удорожание ипотеки скажется в российской глубинке. «В Москве лишь каждый пятый приобретает квартиры в кредит, остальные покупают сразу. Спрос в столице существовал и без ипотеки, а потому с ценами вряд ли что-то случится, – сообщила «НИ» эксперт. – А вот в некоторых регионах России приобретение недвижимости осуществлялось на 60% через ипотечные сделки. И там, конечно, цены, при условии увеличения ставок, упадут достаточно». По словам эксперта, в основном это коснется квартир эконом-класса, которые покупались за счет ипотечных сделок.
     Чтобы американский ипотечный кризис не повторился на российских просторах, правительство на днях приняло решение выделить АИЖК 60 млрд. руб. для рефинансирования ипотечных кредитов коммерческих банков. Однако, по мнению заместителя руководителя аналитического департамента крупной финансовой группы Ольги Беленькой, для потенциальных заемщиков это ничего не принесет. «Во-первых, банкам тяжело даются финансовые ресурсы, а во-вторых, АИЖК сама поднимает ставки, а потому ипотечные проценты для населения увеличатся осенью на 2%, а то и выше», – отметила эксперт.
     По мнению Павла Горячкина, процесс снижения цен на жилье начнется в столице и уже отсюда пойдет в регионы. Пока же цены на московскую недвижимость, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», пребывают в застывшем состоянии. За прошедшую неделю колебания не превышали 0,1%. Иван Завадский полагает, что ситуация на кредитных рынках нормализуется не ранее конца следующего года. «А года через два, когда финансовая ситуация наладится и восстановится потребительский спрос, все увидят, что квартир уже нет, поскольку не было строительства. Поэтому цены здорово вырастут», – отметила Ольга Беленькая.
     На Украине снижаются объемы строительства
     Одно из проявлений мирового финансового кризиса для украинцев состоит в том, что рынок недвижимости лихорадит. В секторе коммерческой недвижимости наблюдается сейчас растущий спрос и стабильное повышение арендных ставок, в то же время замораживаются незавершенные проекты и снижаются объемы строительства. По данным Украинской торговой гильдии, в 2007 году в целом по стране было введено в эксплуатацию всего 45% от ранее заявленных офисных площадей. Сегодня только в Киеве с текущего на 2010 год перенесено завершение строительства объектов общей площадью 150 тыс. кв. м. Поэтому ставки на коммерческие площади уверенно идут вверх.
     Наиболее неблагоприятная ситуация сложилась в сегменте жилой недвижимости. Механизмы, которые из года в год обеспечивали застройщикам реализацию проектов, сегодня начинают давать сбой. Так, ставшая привычной схема финансирования строительных работ за счет продаж будущего жилья конечным потребителям потерпела фиаско из-за падения спроса. По этой же причине украинские банки практически отказались от проектного финансирования жилищного строительства.
     Ситуация усугубляется тем, что ипотечные кредиты стали менее доступными. Те, кто еще недавно мог рассчитывать на быстрое положительное решение банка, сегодня с большой долей вероятности получат отказ. Но даже немногие потенциальные покупатели, которые способны подтвердить свою благонадежность, не спешат брать кредит из-за высоких процентных ставок. Динамика удорожания квартир на первичном рынке не поспевает за темпами инфляции. Жилье в столичных новостройках с января по май 2008 года подорожало на 9,6%.
     «Ощутимое снижение стоимости жилой недвижимости в ближайшее время маловероятно,– считает управляющий партнер Украинской торговой гильдии Виталий Бойко.– Сейчас идет накопление неудовлетворенного спроса. Покупки откладываются до лучших времен. Но, учитывая, что на одного официально зарегистрированного жителя Киева приходится только 21 кв. м жилья (это в несколько раз меньше, чем в развитых странах), остановить дальнейший рост цен сможет только значительное увеличение объемов строительства или глобальный кризис в экономике, который может повлиять на доходы населения». А вот начальник отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle на Украине Герман Паникар полагает, что непомерно раздутые цены в отдельных сегментах в первую очередь в жилом вскоре должны снизиться.
     Яна СЕРГЕЕВА, Киев

Немцы резко подняли первый взнос на ипотеку
     «Если мировые экономические потрясения как-то и задели наш рынок, то лишь в банковской сфере, – сообщила «НИ» Татьяна Беляк (Tatjana Beliak), русскоговоряшая маклер крупнейшей немецкой риелторской фирмы, расположенной в Мюнхене. По мнению этого опытного специалиста, позитивную роль сыграли некоторые принципиальные отличия германской системы выдачи кредитов от американской.
     «У нас куда более тщательно проверяют платежеспособность клиента, его личность, финансовое и семейное положение. К тому же кредиты немецких банков, никак не связанных с финансовыми учреждениями США, подкреплены деньгами самих заемщиков, – пояснила эксперт. – Раньше необходимым условием получения ипотечного займа было внесение в банк до 10% от запрошенной клиентом суммы. Негативные процессы в мировой экономике вынудили поднять этот порог для местного населения в три-четыре раза». Что же касается российских приобретателей недвижимости в Германии, то у них как была, так и остается возможность получения кредита в немецких банках под 4,5-5 % годовых, отмечает г-жа Беляк. Правда, предварительно им следует оплатить не менее 60% от стоимости жилья.
     Недвижимость в Германии дорожает, признает специалист, но не так скачкообразно, как в большинстве стран мира. Главный фактор ценообразования у немцев– географический. Как раньше, так и теперь, можно приобрести однокомнатную квартиру в многоэтажном доме непрестижного района Берлина всего за 25 тыс. евро. Другое дело, что продать это жилище потом будет почти невозможно. Наиболее же привлекательными для покупателей были и остаются центральные районы баварской столицы. Там «двушку» можно купить за 140 тыс. евро. Вилла на берегу озера или в горах близ Мюнхена обойдется уже где-то под миллион. Полдома в столь полюбившемся зажиточным россиянам Грюнвальде или Гармиш-Партенкирхене – от 500 тыс. евро.
     Сергей ЗОЛОВКИН, Берлин

В Америке жилье дешевеет
     По данным доклада компании S&P Shiller, занимающейся продажей недвижимости, цены на жилые дома в целом по США в 2007 году упали на 8,9%, а с начала нынешнего года – еще почти на 13%. Такой резкий спад не мог не нанести заметного ущерба этому сегменту рынка. Аналитики прогнозируют, что общая сумма продаж жилья в стране до конца года не превысит 4,92 млрд. долларов, тогда как в 2005 году она составляла 7,46 млрд.
     «Рынок недвижимости очень чувствителен. Он начинает ощущать приближение краха финансовой системы в самые первые месяцы ее заболевания, – комментирует ситуацию Кейс Гумбинджер, вице президент финансовой компании Pompton Plains. – А результат этих ощущений дает себя знать без промедлений: цены на жилые дома, даже на только что построенные, начинают сразу же падать вниз». Авторитетные американские специалисты убеждены: огромная федеральная помощь, оказанная государством в срочном порядке финансовой системе, не сможет остановить падение цен на жилье, в лучшем случае она замедлит спад до 3-4% годовых. Рынок недвижимости, если кризис не будет разрастаться, вернется в привычное русло зависимости только от спроса и предложения лишь в 2010 году, полагают эксперты.
     Однако на общем кризисном фоне жилье в сегменте luxury не только не дешевеет, но и дорожает. По данным вашингтонской Mortgage Bankers Association, предоставляющей займы, цены на роскошные и весьма недешевые кондоминиумы в таких городах, как, к примеру, Денвер или Сан-Диего поднялись в августе 2008 года, то есть в пик финансового кризиса на 1,4-1,9%.

Столичная недвижимость может на четверть подешеветь

     Московская недвижимость очень скоро может начать дешеветь. Риелторы отмечают увеличение продаж инвестиционных квартир и стремление ряда строительных компаний поскорее сбросить, пусть даже и со скидкой, имеющиеся у них в наличии квадратные метры. Эксперты рынка недвижимости расходятся в оценках возможных последствий нарастания этих тенденций. Часть из них допускают, что столичное жилье подешевеет примерно на четверть, другие настаивают на том, что масштабного снижения цен не будет, а на рынке будет обычная стагнация.
     Бюро недвижимости «Агент 002» подсчитало, что среди предлагаемых сейчас на продажу на вторичном рынке квартир 57% приходится на жилье, купленное менее года назад.
     Людям не свойственно часто менять жилье, сроки владения квартирой одной семьей растягиваются обычно на многие годы и даже десятилетия, а средний срок выхода объекта на повторную продажу в Москве составляет 8,6 года. Поэтому специалисты «Агента 002» делают вывод: основная масса выставляемых в первый год владения на продажу квартир – это инвестиционные объекты. Иными словами, инвесторы в московскую недвижимость торопятся зафиксировать прибыль до начала значительного падения цен на московскую недвижимость. К сожалению, сравнить нынешнюю долю инвестиционных продаж с ситуацией годом ранее по методике этого бюро недвижимости не представляется возможным. Как пояснил «НГ» руководитель отдела по связям с общественностью «Агента 002» Руслан Барабаш, исследование проводится впервые и сравнивать пока не с чем. По данным его фирмы, сейчас среди предлагаемых к продаже на вторичном рынке квартир 68% приходится на объекты, купленные в период с сентября 2007 года по март 2008-го, 20% – на квартиры, купленные с апреля по июнь 2008 года, 10% – на квартиры, которые перешли в собственность нынешних владельцев менее чем 3 месяца назад. И совсем незначительную долю – 1,8%, или 102 квартиры, – в структуре предложения занимают объекты, купленные менее 2 месяцев назад.
     В этом же бюро недвижимости подсчитали, что на минувшей неделе отмечена тенденция удешевления самого дешевого жилья на первичном рынке. Цены на квартиры экономкласса на минувшей неделе упали на 92 долл., или 2,2%, а предложение в этом сегменте увеличилось на 9,7%. По словам руководителя отдела новостроек бюро недвижимости «Агент 002» Дмитрия Иванова, снижение стоимости квадратного метра в экономклассе связано с тем, что многие застройщики сейчас выставляют на продажу наиболее ликвидные варианты квартир, которые ранее собирались продать в последнюю очередь, и среди них много объектов в низшем ценовом сегменте. Он считает, что кризис ликвидности и проблемы с рефинансированием краткосрочных кредитов диктуют девелоперам необходимость срочного увеличения объемов продаж в условиях снижения спроса.
     Если эти тенденции наберут силу, то не исключено, что жилая недвижимость в Москве может значительно подешеветь. Впрочем, не все аналитики верят в серьезность такой угрозы.
     Гендиректор компании RRG Денис Колокольников не склонен доверять данным «Агента 002». «Во-первых, нужно четко определить, что эти 57% конкретных квартир были куплены в инвестиционных целях, что невозможно по факту их покупки, – говорит аналитик. – Во-вторых, сложно предположить, что в статистике отображены одни и те же квартиры, так как в объявлениях о продаже никогда не фигурирует конкретный адрес».
     По мнению Колокольникова, пока нельзя говорить о значительном росте предложения инвестиционных квартир. «Летом еженедельно выставлялось на продажу 10-12 тысяч квартир, и хотя за последнюю неделю предложение достигло 15 тысяч, эти объемы предложения являются невысокими и связаны с сезонными колебаниями и сопоставимы с весенним уровнем, когда наблюдался интенсивный рост цен и спроса, а объем предложения квартир еженедельно достигал 14-15 тысяч», – сказал эксперт, предположив, что некоторое увеличение предложения связано с сезонностью. Тем более, считает Колокольников, сложно говорить о резком сбросе на рынок инвестиционных квартир. По его словам, такого жилья за последние несколько лет было куплено всего 120-150 тыс., поэтому даже если бы 10% от этого числа появилось на рынке, это бы сразу привело к двукратному увеличению предложения. При этом цены на квартиры продолжают медленно расти, в то время как при наступлении стагнации они должны падать.
     Колокольников напомнил, что в периоды стагнации в 2004-2006 годах столичный рынок недвижимости входил, когда предложение квартир достигало 20-25 тыс. в неделю и максимальное предложение на пике стагнации возрастало до 28 тыс. Сейчас еще далеко до такой ситуации, а потому преждевременно говорить о стагнации и снижении цен.
     Противоположного мнения придерживается директор портала недвижимости IRN.ru Олег Репченко. По его словам, с лета объем предложения недвижимости вырос в 1,5-2 раза, и объяснить подобный рост только увеличением сроков экспозиции, то есть времени продаж квартир, в результате чего они продаются медленнее и скапливаются в базах данных, сложно. «Следовательно, происходит заметный выход новых квартир на продажу», – говорит Репченко. По его мнению, совершенно очевидно, что в условиях кризиса и остановки рынка квартиры в первую очередь будут сбрасывать инвестиционные покупатели, купившие их для заработка или сохранения сбережений. По мнению Репченко, пока далеко не все инвестиционные покупатели всерьез воспринимают происходящее и надеются, что, как и в прошлые годы, цены на рынке некоторое время останутся в неизменности и потом опять начнут ползти вверх. Однако если на рынке появится отрицательный тренд и начнется явное сползание цен вниз – что вполне закономерно после затоваривания рынка, – то и объемы предложения таких квартир, скорее всего, будут нарастать.
     Репченко считает, что в ближайшее время наиболее вероятен вариант развития событий, при котором цены на столичную недвижимость начнут очень медленно снижаться. В большей степени это проявится в возникновении дисконта под конкретных покупателей, то есть когда глубокий торг позволит им сбросить цену на предлагаемую квартиру на 5-10%. При этом формальная статистика, скорее всего, не отразит это снижение реальной цены продаж, так как многие продавцы будут держать цены предложения на прежнем уровне.
     «Стагнация рынка недвижимости, по сути дела, уже началась, иначе бы никто не говорил о снижении цен и дисконте, – говорит Репченко. – И рост предложения, и остановка цен являются ее верными признаками». По прогнозу аналитика, стагнация на столичном рынке продлится по крайней мере полгода. Причем если до конца года цены на квартиры уйдут вниз как бы неявно на уровне торга, то в первой половине следующего года их снижение может быть более существенным и достигнет 20-25% от нынешнего уровня.

Не отразится ли мировой финансовый кризис на финансировании национальных проектов?

     Не будут ли свёрнуты программы по развитию образования, здравоохранения и жилищному строительству? Не станут ли деньги «убегать» на фондовые и банковские рынки для поддержки финансовой устойчивости? Сегодня эти вопросы задают себе многие, особенно те, кто непосредственно участвует в их реализации. Заместитель Председателя Правительства Александр Жуков поспешил успокоить общественность, что «стратегия развития страны до 2020 года предопределяет развитие человеческого капитала, вложение в образование, здравоохранение в размерах значительно больших, чем мы вкладывали раньше». «Несмотря ни на какие финансовые кризисы, – сказал он вчера, отвечая на вопросы журналистов, – мы будем выделять все больше ресурсов. Нацпроекты не прекращаются, деньги на их финансирование предусмотрены и в 2009, и 2010, и 2011 годах». Они, по его словам, станут эффективными государственными программами в области образования, здравоохранения и жилищного строительства. Начатые в рамках нац­проектов, они фактически уже подготовлены и утверждены. Таково ближайшее будущее. А каков сегодняшний день одного из важнейших нацроектов по доступному жилью?
>Ключевой вопрос политики
     Каждый третий россиянин к 2010 году должен получить возможность приобрести квартиру

     В настоящее время жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет примерно 1570 млн квадратных метров. Низкие объемы жилищного строительства и высокий спрос делают жильё очень дорогим или даже сверхдорогим, к тому же система ипотечного жилищного кредитования ещё недостаточно развита. Национальный проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» призван создать все условия для разрешения этих и других накопившихся проблем.
     В рамках нацпроекта «Доступное жильё» в 2008 году планируется обеспечить адресную поддержку десятков тысяч молодых семей, молодых специалистов на селе, обеспечить массовое строительство новых микрорайонов, увеличить темпы строительства социального жилья, конвейерное домостроение. К 2010 году как минимум треть граждан страны должна иметь возможность приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям. Как отметил Президент Российской Федерации Дмитрий Медведев, проект «Доступное жильё» самый масштабный, самый сложный не только в материальном, но и в психологическом плане проект. «То, что мы делаем сейчас, – подчеркнул Президент, – должно закончиться успехом. И не потому, что мы лучше и умнее, чем те, кто этим занимался раньше, а потому, что те методы и способы, которые положены в основу решения жилищной задачи, являются абсолютно адекватными и рыночными».
     Повышение качества жизни граждан России – ключевой вопрос государственной политики. Акцент на повышении доступности и качества здравоохранения, образования, комфортного жилья – не новые темы. Развитию этих отраслей уделялось существенное внимание, в частности, в Посланиях Президента России Федеральному Собранию в 2004 и 2005 годах.
     Заявленные Президентом социальные инициативы являются продолжением курса на инвестиции в человека. Эти инициативы развивают проводимый экономический курс, определяют конкретные первоочередные шаги в сфере здравоохранения, образования, жилищной политики. Приоритетной задачей стало также экономическое развитие и повышение инвестиционной привлекательности отечественного агропромышленного комплекса.
     Первые результаты уже есть. Начал усиленно развиваться рынок ипотечного кредитования, причём преимущественно в регионах. Еще несколько лет назад о самом существовании ипотечных жилищных кредитов знали только специалисты, а собственные ипотечные программы предлагали всего несколько крупных банков, при этом ставки по таким кредитам достигали 25%, а срок кредитования не превышал 10 лет. Сейчас это направление развивается, и Центральный банк заявил о намерении снизить требования к достаточности собственных средств коммерческих банков при выпуске ипотечных облигаций с 14 до 10%. Это даст кредитным организациям возможность получить ещё больший доступ к долгосрочному и дешёвому финансированию ипотечных программ и увеличит количество банков, предлагающих своим клиентам ипотечные программы.
     Основным инструментом развития ипотечного жилищного кредитования в России стало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). С его созданием банки получили возможность расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию уже сегодня активно рефинансирует кредиты региональных операторов. В настоящее время единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования действует в 87 регионах России. На территории шести субъектов – Иркутская, Смоленская, Ивановская, Тульская, Мурманская и Сахалинская области – АИЖК работает через систему сервисных агентов.
     Для примера можно взять Мурманскую область. Начальник областного управления по вопросам реализации приоритетных национальных проектов и взаимодействию органов государственной власти правительства Мурманской области Алексей Паламарчук заявил: «Неплохое развитие в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё» получило направление «Переселение из районов Крайнего Севера». Только на эту программу выдано 1 млрд 23 млн рублей – 757 жилищных сертификатов. Параллельно идёт программа по выделению жилья ветеранам и инвалидам, в первом полугодии, по оперативным данным, 35 квартир приобретено для этой категории граждан. В нынешнем году планируется ввести около 25 тысяч квадратных метров жилья, что почти в 2 раза больше, чем в 2007 году».
     В Самарской области в сфере реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё» выявлено прокуратурой 656 нарушений законодательства, внесено 213 представлений, по которым 84 должностных лица привлечены к дисциплинарной ответственности, 2 руководителя – к административной, 5 – предупреждены о недопустимости нарушений закона. Опротестовано 37 незаконных правовых актов. Прокурорскими проверками установлено, что в ряде районов области принимаются необоснованные решения о включении граждан в списки участников обозначенных подпрограмм в отсутствие полного пакета документов, в том числе подтверждающих признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий и имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчётной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии.
     Проблем в этой сфере немало. Летом 2005 года стоимость стандартной квартиры площадью 54 кв. метра была равна доходу средней семьи из трех человек за 4,3 года, то сейчас – уже за 5,3 года. По данным Росстата, средняя цена квадратного метра общей жилой площади в России на вторичном рынке выросла с 21 тысячи рублей до 45 тысяч, или более чем в два раза. Монополизация на рынке стройматериалов ведёт к стремительному накручиванию цен: по данным Росстата, в среднем в 2003-2007 годах цены на цемент росли почти на 35% в год, только в 2007 году они выросли на 62%. Правда, правительство вовремя обнулило ставку ввозной пошлины на цемент, в результате чего произошло снижение цен. Но в целом на стройматериалы цены растут.
     В ходе социологического обследования в числе прочих был задан вопрос «Знаете ли вы или что-то слышали о национальном проекте «Доступное жильё», который начал реализовываться в России в 2006 году?» Большинство опрошенных ответили, что что-то слышали (43%), причём большая часть ответивших подобным образом проживают не в Москве, где так ответили 33%, а в больших и малых городах, – по 45%. 21% респондентов заявили, что слышат об этом впервые. Основная часть давших такой ответ проживает на селе – 27%, и в мегаполисах – 23%. Наиболее информированными (респонденты, давшие ответ «знаю») являются люди в возрасте от 18 до 35 лет (38%), с высшим образованием (54%), с доходом более 4 тысяч рублей в месяц (44%).
     Если попытаться ответить на вопрос, какие направления национального проекта по жилью лучше всего известны россиянам, то, судя по последнему опросу на эту тему ВЦИОМа, наиболее знакомы вопросы ипотечного жилищного кредитования. Это говорит об огромном интересе людей к кредитам. Кроме того, опрошенные указывают на неплохое знание вопросов предоставления жилья молодым семьям. Много слышали об этом 18%-19% опрошенных; ещё 64%-65% слышали о них кое-что. Тогда как всего лишь 16% ничего об этом не знают. Причём по 14%-15% респондентов отметили, что за последнее время они сами или члены их семьи сталкивались лично с тем, что молодые семьи получают субсидии на приобретение жилья или на первый взнос по ипотеке; а также что люди уже улучшили или улучшают жилищные условия с помощью ипотеки (не по программе для молодых семей).
     И самое важное: каждый десятый опрошенный полагает, что позитивные изменения ситуации в жилищной сфере благодаря реализации проекта «Доступное жильё» уже есть. При этом молодёжь настроена более оптимистично, чем респонденты среднего и тем более старшего возраста. Так что национальный проект, несмотря на все проблемы на своём пути, продолжает развиваться и по мере успешной реализации программы число людей, знающих о ней, а главное, желающих в ней участвовать, будет с каждым годом только расти.

     Какова цель национального проекта «Доступное жильё»? Обеспечить всех удобными квартирами. Сразу вспоминается строительство «хрущёвок». Но «хрущёвки» со своими плюсами и минусами уже давно в прошлом. А качество жилья всё же должно соответствовать современным требованиям.

НЕДВИЖИМОСТЬ ПОДЕШЕВЕЕТ НА ТРЕТЬ

     Впервые за 10 лет цены на российскую недвижимость в начале осени пошли не вверх, а вниз. В условиях обостряющегося кризиса квартиры в крупных городах (например, в Москве, Красноярске, Сочи) теряют инвестиционную привлекательность, банки оценивают их с большим дисконтом. «Труд» выяснял, будут ли и дальше падать цены на жилье и как не пострадать при покупке квартиры.
     По данным аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости», средняя цена на столичную жилую недвижимость в сентябре снизилась на 1,5% – до 153 тысяч рублей за квадратный метр. Правда, из-за колебаний валютных курсов индекс его стоимости в долларах чуть вырос (на 2%). Новостройки в Краснодарском крае, которые еще год назад манили инвесторов, летом начали быстро дешеветь, а к сентябрю упали в цене с 52 до 45 тысяч рублей за метр. Коррекция цен в среднем на 5-10% сейчас заметна практически во всех крупных городах.

У ЗАСТРОЙЩИКОВ КОНЧИЛИСЬ ДЕНЬГИ
     Первыми стали дешеветь новостройки. Дело в том, что разразившийся финансовый кризис в первую очередь ударил по застройщикам. Большинство из них привыкли строить дома на кредитные деньги, затем быстро продавать квартиры и возвращать деньги банкам. Однако прошедшей весной у российских банков закрылся доступ к дешевым западным деньгам, в результате чего они подняли процентную ставку для застройщиков.
     А затем и вовсе отказали им в выдаче кредитов. Строить сразу несколько объектов стало просто не на что. Кредитные лимиты для девелоперов практически закрыты с начала лета, о чем сказали «Труду» сразу несколько столичных банкиров. Но до осени застройщики наотрез отказывались признавать, что у них серьезные проблемы. О тяжелой финансовой ситуации первым заявило руководство компании Mirax Group (один из лидеров на рынке строительства бизнес-центров и элитного жилья).
     Президент Mirax Group Сергей Полонский объявил о заморозке всех проектируемых объектов общей площадью 10 млн. квадратных метров (это 83% от всего бизнеса). Так, компания решила законсервировать стройку бизнес-центра Mirax Plaza на Украине (там уже построено 11 этажей), жилого комплекса «Мякинино» в Москве и еще ряда объектов. На прошлой неделе международное рейтинговое агентство Fitch выказало обеспокоенность ситуацией с ликвидностью сразу нескольких девелоперов: групп «ЛСР», «ОПИН», «ПИК» и компании «Система-Галс». Для некоторых из этих компаний был изменен прогноз со «стабильного» на «негативный».
     Теперь, чтобы завершить строительство хотя бы первоочередных объектов, девелоперы вынуждены снижать цены на квартиры. Правда, пока снижение цен завуалировано различными скидками, бонусами и акциями, отмечает директор по продажам бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец. Мотивирующие акции сегодня предлагают, например, «СУ-155», группа «ПИК» и практически все региональные застройщики.

ИНВЕСТОРЫ ИЗБАВЛЯЮТСЯ ОТ КВАРТИР
     Резкий скачок вверх цен на квартиры в крупных городах, и особенно Москве, Санкт-Петербурге и Сочи, последние три-четыре года во многом провоцировали инвесторы. Риелторы хорошо помнят, как еще пару-тройку лет назад они покупали сразу по 5-10 однокомнатных квартир (они считаются самыми ликвидными), с тем чтобы через 3-6 месяцев их продать и получить доход 30%, а то и 50%. Также желающие сорвать куш скупали квартиры на начальном этапе строительства, чтобы продать их с маржой 100% и больше. Теперь же они уловили тренд к снижению стоимости жилой недвижимости и решили как можно быстрее зафиксировать прибыль.
     Опасения вызывают и новостройки, ввод в эксплуатацию которых может быть задержан. Подталкивает инвесторов к выводу средств с рынка недвижимости и 50-процентное снижение стоимости акций российских компаний. «Ситуация с фондовым рынком и рекордное снижение котировок привели к тому, что часть инвесторов готова перевести активы из собственности в акции крупных компаний. В результате в сентябре доля инвестиционных квартир в структуре предложения существенно возросла», – отмечает Барнинец. В то же время желающие купить квартиру (и не только в Москве) выжидают. «Наступило затишье, темпы продаж резко снизились, – говорит представитель строительной компании «Монолитхолдинг» (Красноярск) Александр Осадчий. – Цены остановились, в этой ситуации потребитель занял выжидательную позицию, надеясь, что они упадут еще больше».

БЕЗ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ
     Большинство ипотечных банков приостановили выдачу ипотечных кредитов. А значит, от покупки квартиры будут вынуждены отказаться потенциальные покупатели. На стоимость московской недвижимости сокращение ипотечных сделок пока не оказывает заметного влияния, считает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Однако, по оценке Morgan Stanley (в России работает его подразделение Городской ипотечный банк), в сегменте квартир экономкласса 85% ипотечников, а «Агент 002» утверждает, что ипотека востребована и при покупке элитного жилья. В регионах для покупателя ипотека вообще практически единственная возможность приобрести квартиру, а для продавца – быстро ее сбыть. «Сейчас в Свердловской области по ипотеке покупается 80% квартир», – говорит Елена Мяло, директор уральской брокерской компании «Магазин ипотеки». По оценке «Донстроя», в Ростовской области ипотекой пользуются 7 из 10 покупателей жилья. В результате закрытие ипотечных программ приведет к существенному снижению платежеспособного спроса, что также повлияет на снижение стоимости квадратного метра. «В Красноярске цены снижаются каждую неделю на 0,2-0,3% – говорит директор Объединения красноярских риелторов Евгения Алькова. – И все-таки покупателей нет. А те, которые остались, стали намного разборчивее: если раньше каждый клиент смотрел по 2-4 квартиры, то теперь – по 15-20».

ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ
     На сегодняшний день среди экспертов нет единого мнения об изменении цен на жилье, однако все опрошенные «Трудом» эксперты уверены, что расти цены не будут как минимум до весны 2009 года. «Достигнутый уровень цен будет сохраняться практически неизменным в течение нескольких месяцев, в течение которых объем платежеспособного спроса будет восстанавливаться до того уровня, с которого рынок смог бы выйти на очередной виток развития», – говорит Дмитрий Таганок из «Инкома». Генеральный директор аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков считает, что дешеветь будут только отдельные, ранее переоцененные сегменты, например типовое жилье в отдаленных районах Москвы. Член совета директоров корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко считает, что ясность с ценами наступит только ближе к новому году, когда станут понятны финансовые возможности как застройщиков,так и потенциальных покупателей, которые из-за кризиса также могут лишиться средств на покупку квартиры. А Валерий Барнинец из «Агента 002» уверен, что «если цены в ближайшие полгода не снизятся на 15-20%, это может привести к катастрофическим последствиям и системному кризису в отрасли».
     «Финансовые проблемы застройщиков могут привести к снижению стоимости жилья максимум на 20%», – считает начальник аналитического управления ФК «Открытие» Халиль Шахмаметьев. При этом «на первичном рынке цены сохранятся или чуть снизятся, а на вторичном могут упасть сильнее».
     Однако если верить оптимистичным прогнозам по разрешению финансового кризиса, то уже к весне на рынке появятся деньги, а дефицит жилья обострится, цены резко скакнут вверх и отыграют осеннее падение. «Предложение в сегменте экономкласса очень ограниченно, себестоимость строительства растет, правовая база и требования к застройщикам усложняются – эти факторы играют на повышение», – продолжает Барнинец.
     Если же кризис затянется, то застройщики будут вынуждены распродавать жилье по себестоимости (для Москвы это 2500-3000 долларов за квадратный метр), отмечает аналитик УК «Лидер» Станислав Маргилевский. Однако покупателям держать деньги под матрасом и ждать возвращения цен трехгодичной давности аналитик все же не рекомендует.

риски
     В ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЛУЧШЕ НЕ ВСТУПАТЬ
     «Ситуация на рынке очень напряженная, – считает главный аналитик российской гильдии риелторов Геннадий Стерник. – Есть высокая вероятность повторения 2004 года, когда некоторые крупные застройщики обанкротились». Напомним, что 2004 год стал годом «обманутых дольщиков»: из-за невозможности выполнить обязательства «Социальная инициатива» (застройщик работал по всей России и на Украине) и «Бизнес Групп» занялись двойными продажами, чтобы возвести объекты. В результате многие дома так и не были достроены, а более 30 тысяч человек так и остались без квартир. Тем, кто уже стал дольщиком, делать уже нечего – только ждать. Причем из-за перебоев с финансированием сроки сдачи дома, вероятнее всего, будут сорваны. Тем же, кто еще не вступил в долевое строительство, пока лучше не рисковать. «Если нет необходимости сохранить деньги либо диверсифицировать вложения и горизонты инвестирования достаточно долгосрочные, то советую некоторое время подождать пока с покупкой квартиры в строящемся доме», – говорит генеральный директор аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков.

в мире
     ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ УЖЕ ПОДЕШЕВЕЛА
     Недвижимость за границей уже теряет до 30% стоимости из-за финансового катаклизма. Первыми квартиры подешевели в США и Испании.
     Волна переоценки недвижимости пришла из Америки. Летом 2007 года цены в среднем снизились на 10%. Это привело к массовому отказу американских ипотечных заемщиков расплачиваться за кредиты (им-то приходилось выплачивать прежнюю стоимость). В результате банки стали реализовывать имущество неплательщиков: на рынок хлынули квартиры, а спрос не увеличился. Это привело к дополнительному снижению стоимости жилья. В результате в среднем за год падение цен на недвижимость достигло 20-30%. При этом стоит учесть, что рынок в США не столь переоценен, как в России. Так, если в Москве за 300 тыс. долларов можно рассчитывать на покупку малогабаритной квартиры в панельном доме в отдаленном районе, то за эти же деньги в Америке можно купить стометровую студию на побережье в Гавайях.
     В Испании падение стоимости жилья уже достигло 30%, при этом дома вдали от побережья или крупных городов вообще перестали продаваться. Это связано с тем, что все покупки сейчас делают состоятельные иностранцы: они покупают дома в курортной зоне, чтобы приехать туда раз в год, а все остальное время получать доход от сдачи в аренду. Сегодня пятиспальный дом площадью 240 кв. метров в Каталонии всего в четверти километра от пляжа можно купить всего лишь за 290 тыс. евро.
     В Турции этой весной цены на недвижимость в главных туристических центрах снизились на 15-40%. Первоначальной причиной стали местные законодатели, которые вопреки ожиданиям инвесторов так и не облегчили правила приобретения недвижимости для иностранцев. Однако нынешнее ежемесячное снижение на 1-2% вызвано уже кризисом: у инвесторов больше нет ресурсов поддерживать прежние темпы строительства апартаментов.
     По оценкам экспертов, снижение цен коснется и Черногории. Около 30% покупок в этом регионе делали инвесторы с целью быстрой перепродажи. Теперь они могут вывести деньги из недвижимости, чтобы переложить их в другие инструменты инвестирования или пустить на покрытие убытков от финансового кризиса. Тогда 15-процентного снижения цен не избежать.
     Минимальные потери должны понести домовладельцы в Болгарии: стоимость квадратного метра (около 1,7 тыс. евро) в два и более раза ниже, чем в остальной Европе. Инвесторы не успели надуть мыльный пузырь, который может лопнуть. Максимальное снижение – до 7-10%.

везение
     КТО ВЫИГРАЕТ
     Обладатели полной наличной суммы на покупку квартиры: они могут купить квартиру классом выше, чем три месяца назад за те же деньги.
     l Получившие одобрение на ипотечный кредит и зарезервировавшие деньги в банке: независимо от того, что банки закрывают ипотечные программы, для них действуют прежние ставки, а на одобренный лимит можно купить квартиру в том же сегменте дешевле или за те же деньги более комфортную.

     КТО ПРОИГРАЕТ
     Те, кто планировал взять ипотеку осенью. Как минимум до середины следующего года банки либо вовсе не будут выдавать ипотеку, либо потребуют большой первоначальный взнос (от 30%) и предложат высокую ставку (до 20% годовых в рублях).
     Те, кто купил квартиру в строящемся доме: из-за нехватки денег крупные застройщики могут задержать строительство на несколько месяцев, а мелкие – вовсе заморозить возведение объекта. Но особенно пострадают ипотечные покупатели, ведь во время строительства ставка выше, чем после его окончания.
     Инвесторы, которые вложились в недвижимость на начальном этапе строительства весной нынешнего года. Возможно, доход от покупки потерявших до половины стоимости ценных бумаг будет большим и быстрым.

     Взятки с квартир, квартиры на взятки – в эту модель бизнеса, действующую в строительной сфере, заложено то, что экономисты называют «статусной рентой», а президент Медведев – коррупцией. Если не будет взяток, некому будет покупать квартиры по $10 тысяч за метр.
     Все говорят о жилье. Объемы строительства сокращаются, девелоперы впадают в тихую панику. Глава группы ОНЭКСИМ Михаил Прохоров мог бы получить $10 млн по пари, предложенному ему летом главой девелоперской компании Mirax Сергеем Полонским в ответ на прохоровские заявления о том, что девелоперы осенью будут молить купить их конторы по три копейки.
     Ну и? Отменят ли приговор так называющему себя среднему классу, то есть – снизятся ли цены на бетонные мешки до уровня, поддающегося осмыслению?
     По известным экономическим законам – должны бы снизиться. С другой стороны, нашему хозяйству западные экономические законы вообще не писаны, а уж строительной отрасли – тем более.
     Вот недавно московские власти рапортовали о достижениях стройиндустрии. Любопытно.
     За восемь месяцев количество желающих приобрести жилье в столице упало на 50%. По законам, нынче опороченным взрывом финансового гнойника в Штатах, падение спроса вроде должно вести к упадку цен. Ничуть. За те же 8 месяцев стоимость московского жилья увеличилась на 30%.
     И именно в этот момент московские власти впервые мужественно признают, что в самом деле в этом году на рынок поступило почти вдвое меньше квартир, чем за те же восемь месяцев в прошлом году, 2 млн квадратных метров жилья вместо 3,5 млн.
     То есть вертикаль управления работает безупречно: снижается спрос – снижаем и предложение.
     Кстати, и мировой финансовый кризис подоспел. Теперь все на него валить можно. А именно: не хватает оборотных средств, не перекредитуешься нынче, приходится сворачивать проекты…
     И ведь не врут. Просто говоря, отечественный экономический механизм ворочался так. В Штатах брали кредиты процентов под семь, скажем, годовых, а в России эти деньги выдавали в виде кредитов тем же строителям уже под процентов двенадцать-четырнадцать. И финансисты в накладе не оставались, и зодчие имели деньги на работы и после тоже выгоду получали.
     Но тут американцы закрутили вентиль, и дешевые деньги перестали капать. Замер великолепно отлаженный механизм превращения дешевых заокеанских кредитов в дорогую московскую (или питерскую, или сыктывкарскую) недвижимость.
     Следует отметить: механизм и ныне в прекрасном состоянии, без дефектов, готов к использованию, он именно замер, а не развалился. Никаких внутренних посылок к кризису у нас нет – у нас все нормально, все отлажено, это там, за океаном, напортачили так, что теперь не по 12-14%, а по 40% кредиты некоторые отечественные банки предлагают.
     Невольно возникает наивный вопрос: но ведь прибыли были немалые, то есть отчего бы в ожидании починки американского краника, источающего доллары, свое, накопленное «топливо» не использовать, чтобы механизм не простаивал?
     Нет, в самом деле, не врут банкиры и девелоперы – нет у них денег. В большой секретности держатся подробности прохождения финансов по всем трубкам и цилиндрам механизма. Но и самые общие рассказы обслуживающего его персонала дают некое представление о принципах работы.
     Российские финансисты, удваивая стоимость кредитов, часть навара сразу «отстегивают» кому положено, часть срочно вывозят на Кипр или еще куда, часть честно направляют в совершенствование механики удвоения.
     Строителям еще сложнее. Полученные, к примеру, 100 рублей они сразу делили на 2 кучки. В одну откладывалось то, что положено «отстегнуть» кому надо – это примерно 30%, в нашем случае – 30 рублей. Еще в нее то, что требуется на получение разрешения, на подключения, на отдачу части квартир городу и так далее. Это 25-30 рублей. Итого – 55-60 рублей уже уходят. Во вторую кучку идут деньги на непосредственно строительство. Готовое изделие продается, скажем, за 200 рублей. Из них 112-114 отдается банку. 55-60 уже роздано. Остается на все про все примерно тридцатка. Это – на зарплаты, на жизнь, на Кипр.
     Но еще до всяких мировых кризисов движение механизма стало замедляться, спрос – падать. Дело в том, что огромные издержки заставляют предлагать жилье в той же Москве по средней цене в $6 тысяч за метр, а более или менее приличное – по $10 тысяч.
     Сами девелоперы говорят: «Какой же дурак купит это наше ноу-хау – коробка необработанного бетона – по цене, по которой можно в массе красивых городов в комфортных странах приобрести жилье по всем параметрам лучшее?»
     И сами же отвечают: основные приобретатели этих бетонных поделок по 10 тысяч за квадрат – те самые чиновники, которые деньги имеют как раз с подношений строителей.
     Получается, что продавцы дают взятки тем, кто потом их товар на эти взятки и покупает.
     Эта идеально замкнутая система денежного оборота способна функционировать только при постоянной подпитке дешевым ресурсом из Штатов, а потому и уязвима.
     Количество хлебных мест в государстве, к сожалению, ограничено.
     Поэтому в последнее время, рассказывают девелоперы, действует следующее правило. Надо так планировать работы и так подходить к ценообразованию, чтобы 25% проданных в доме квартир полностью покрывали все затраты. Остальные – пусть хоть сто лет стоят. Сколько таких стоит? Это – страшная тайна, ответа нет.
     Сами же девелоперы тщательно анализируют рынок и давно заметили, что большая часть жилья покупается вовсе не для проживания покупателя, а просто потому, что этот покупатель не знает, куда еще деньги девать. Про то, что в банках проценты низкие, чиновники уже уяснили, но на этом экономическое образование большинства из них и закончилось. Некогда людям.
     С другой стороны, не в Ниццу же ему переезжать, там работы нет.
     В той или иной степени именно такая модель бизнеса действует и на других рынках.
     В нее сразу заложено то, что корректные экономисты называют «статусной рентой», президент Медведев – коррупцией, а другие граждане – «взяткой вульгарис». Весь отличный механизм сконструирован на производство взяток прежде прибыли, потому что, если не будет взяток, то кто же тогда станет покупать бетонные мешки по 10 тысяч за метр?
     Конструктивный дефект этой системы – необходимость «подпитки» деньгами извне – начал проявляться уже до всяких заокеанских кризисов. Собственно,
     весь кризис на российском фондовом рынке – расплата за несделанные реформы, в том числе пенсионную, в результате чего на отечественном рынке покупают и продают почти исключительно заграничные инвесторы. Россиян там где-то 1%.
     К примеру, во вторник группа компаний ПИК представила свой полугодовой отчет. Там все хорошо, прибыль растет. Но чертовски выросла краткосрочная задолженность. За полгода чистый долг группы вырос с $ 603 млн до $1,32 млрд. Кстати, этот рост стал причиной того, что Fith Rating поместило рейтинг ПИК «под наблюдение» и предупредило о возможности понижения его до «негативного». Погасить долги группа должна до 2009 года. До последнего времени было непонятно, где она возьмет на это деньги.
     Кризис помог. Под общепанические разговоры о мировом финансовом шторме правительство страны приняло решение пустить бывший Стабфонд в расход, то есть на погашение набранных компаниями и банками долгов. Авось и ПИКу перепадет.
     В самом деле, иначе придется сворачивать строительство. Увольнять тысячи таджикских рабочих. Сокращать штаты управленцев. Это можно было бы еще пережить. Но не помоги сейчас запустить механизм стройиндустрии, без средств к приобретениям могут остаться десятки или сотни тысяч членов семей госслужащих. И некому станет покупать даже 25% квартир в новых домах. Это уже подрывает сами основы экономического строя страны.
     Параллельно, кстати, идет массированная пропаганда того, что реальные доходы среднего россиянина растут немыслимыми темпами, что они резко опережают рост производительности труда и якобы надувают финансовые пузыри.
     Это тоже правда. Росстат подтверждает: в августе 2008 года средняя зарплата в России стала на 33,1% выше, чем год назад. И составила 17,78 тысяч рублей.
     Так подешевеют ли квартиры?
     Уже сейчас все продавцы получили негласное указание скидывать до 5-10 процентов от объявленной стоимости. Но при личных переговорах с клиентами по формуле: «Только для вас».
     Это объяснимо – квартиры, оставшиеся после продажи четверти общего количества, и так стоят, а с деньгами сейчас напряженка. Но вот планов по снижению цены не только никто не строит, но и думать об этом не думают. Все ждут новых источников финансирования, новых фонтанчиков дешевых кредитов.
     И пока они не забьют, темпы строительства будут сокращаться и сокращаться. Уровень цен – поддерживаться из всех сил. Сами девелоперы говорят, что если в этом году можно кое-где порой выторговать скидочку при покупке жилья, то весной уж все наладится.
     А не наладится – так вообще можно перестать строить.

В столице Каспия темпы жилищного строительства втрое выше общероссийских

     Сегодня в Астрахани – почти 150 действующих строительных площадок, расположенных на более чем 700 тысячах квадратных метров, на которых возводится жилье. 450-летие города, отмечаемое в эти выходные, астраханцы встречают с реальной надеждой на окончательное решение застарелых городских проблем, в том числе жилищной. О текущих делах и перспективах «РГ» рассказал мэр Астрахани Сергей Боженов.

     Сергей Боженов: Только в течение прошлого и в этом году по итогам двух десятков аукционов у нас сформированы площадки под строительство многоэтажных домов общей площадью более 500 гектаров. Еще десять площадок выставлены на аукцион и обретут своего владельца до начала зимы, а девять находятся в стадии формирования. 30 участков общей площадью 376 гектаров сформировано в результате проведения публичных слушаний по изменению вида землепользования.
     Скоро в Астрахани будет застроено многоэтажками 700 гектаров, на этих территориях появятся девяти– и десятиэтажные дома. Как пример масштабной жилищной застройки – микрорайон «Западный-2», где на площади 70 гектаров возводится сразу 14 высоток, это 75 тысяч квадратных метров жилья. На территории запланировано строительство объектов социальной инфраструктуры.
     Вообще Астрахань вошла в число лидеров по вводу жилья: в прошлом году мы построили 600 тысяч квадратных метров, или 1,2 метра на душу населения. Это больше, чем по России. Для сравнения: в ЮФО этот показатель – 0,408, в стране – 0,425. В этом году планируется ввести уже 800 тысяч квадратных метров.
     Мы можем строить и больше. Чтобы снизить себестоимость жилья, в этом году направлено 252 миллиона рублей на создание инженерной инфраструктуры площадок под жилищное строительство.

     Российская газета: Кроме активного жилищного строительства, на чем еще расставлены акценты в развитии города?
     Боженов: Еще три года назад Астрахань, которую по праву называют жемчужиной прикаспийского региона, производила удручающее впечатление. В ремонте нуждались около 90 процентов городских магистралей, износ инженерных сетей приблизился к опасному пределу в 85 процентов, запущенные парки и скверы привлекали только лиц без определенного места жительства. Гордость Астрахани – построенные нашими предками внутригородские каналы – заросли илом, а большинство мостов из-за аварийного состояния были закрыты еще в начале 90-х годов прошлого века.
     Чтобы кардинально изменить ситуацию и начать решать накопившиеся проблемы, мы поставили перед собой три стратегические задачи: увеличить собственную доходную базу, максимально включиться во все федеральные и региональные целевые программы, активно использовать возможности государственно-частного партнерства.
     С тех пор сделано немало. В два раза вырос муниципальный бюджет – с 1,9 до 4,1 млрд рублей, в том числе благодаря постоянной работе над выводом из тени заработной платы. Решение этой задачи позволило за три года поднять доходы от НДФЛ более чем в 1,6 раза – с 900 до 1500 млн рублей. А более эффективное распоряжение муниципальным имуществом позволило увеличить доходы от него втрое.
     Нами была поставлена и другая, не менее важная задача кардинального изменения условий жизни астраханцев. Ее решение было заложено в двух градостроительных документах: генеральном плане развития города до 2025 года и правилах землепользования и застройки, без которых было бы невозможно дальнейшее участие Астрахани в федеральных и инвестиционных программах. Эти два основополагающих документа прошли всенародное обсуждение и легли в основу долгосрочной программы развития города. Кстати, они повлияли и на решение жилищной проблемы. Сегодня Астрахань активно участвует в федеральной программе ликвидации ветхого и аварийного жилья. Впервые администрация города направила 100 миллионов рублей собственных средств на переселение горожан из трущоб.
     В решении жилищной проблемы города большую роль играет государственно-частное партнерство.
     Большой массив подлежащего сносу ветхого и аварийного жилья расположен в центральной части города, которая наиболее привлекательна для вложения инвестиций. Поэтому мы предлагаем инвесторам уникальные проекты – переселять жителей трущоб и строить в центре не отдельные дома, а целые микрорайоны с жилыми домами, торговыми центрами, автостоянками и другими объектами социальной и коммерческой инфраструктуры. На сегодняшний день у нас готово четыре таких проекта общей стоимостью 40 млрд рублей.
     Окончательно проблема переселения жителей из ветхих и аварийных домов должна быть решена к 2012 году, как и другая острая проблема Астрахани – приведение в порядок внутригородских каналов.

     РГ: Какие еще плоды дает городу государственно-частное партнерство?
     Боженов: Мы научились привлекать инвестиции абсолютно во все сферы экономики. Астрахань вышла на 13-е место в рейтинге инвестиционной привлекательности среди городов с населением более 250 тысяч человек.
     Прорывным в этом плане станет нынешний год. При росте на 72 процента объем инвестиций составит около 48 млрд рублей. А всего с 2004 года в Астрахань вложено почти 100 млрд инвеструблей.
     С помощью реализации инвестиционных проектов решается одна из стратегических задач – наращивание собственной доходной базы муниципалитета, после окончания реализации сегодняшних инвестиционных проектов в бюджеты всех уровней ежегодно будет поступать более 500 млн рублей.
     А увеличение инвестиций в нашу экономику и рост городского бюджета должны напрямую отражаться на росте доходов каждой астраханской семьи. Это еще одна важнейшая стратегическая задача. На сегодня прирост средней зарплаты по Астрахани составляет 25 процентов в год. Число горожан, имеющих доходы ниже прожиточного минимума, за три с половиной года снизилось на рекордную величину – с 19,5 до 14 процентов. Но главная цель – сделать так, чтобы в Астрахани вообще не было людей с доходами ниже прожиточного минимума. Один из самых действенных путей ее достижения – развитие малого бизнеса.

     РГ: Что власть готова сделать для этого?
     Боженов: При администрации города и в районах работают Советы по вопросам предпринимательства, где решаются проблемы, стоящие перед малым бизнесом. Со своей стороны мы делаем все возможное для развития малых и средних предприятий. Так, в этом году начала работать система «одного окна» при оформлении земельных документов, которая позволила в четыре раза сократить срок оформления всей документации. Если раньше этот процесс занимал год, то теперь примерно два-три месяца. Сейчас не предприниматели бегают по всевозможным инстанциям, а чиновники. Мэрия также сформировала список муниципальных объектов недвижимости, не подлежащих приватизации, которые мы планируем отдать в долгосрочную аренду предпринимателям.
     На сегодня ситуация в предпринимательстве такова: за последние три года выпуск товаров и услуг малыми предприятиями увеличился в два с половиной раза.

     РГ: В каком состоянии социальная сфера города?
     Боженов: В Астрахани проводятся широкомасштабные социальные преобразования, основная задача которых – повышение качества здравоохранения, образования, социальной защиты населения.
     Более половины городского бюджета направляется именно на социальную сферу. В городе строятся и ремонтируются школы, роддома, больницы. 150 миллионов рублей было потрачено на оснащение медицинских учреждений города современным оборудованием. В целом же на финансирование здравоохранения в этом году выделено почти 900 миллионов.
     Все это дает ощутимые результаты. За последние два года рождаемость в Астрахани повысилась на 3,2 процента, что выше, чем в среднем по ЮФО. А смертность снизилась на 11,6 процента.
     Но с улучшением в городе демографической ситуации все острее становится проблема нехватки детских садов. Поэтому разработана и реализуется программа реконструкции и строительства дошкольных учреждений. В этом году в ее рамках – впервые с начала 1990-х – в Астрахани откроется новый муниципальный детский сад на 280 мест.
     Чтобы юные астраханцы росли здоровыми, особое внимание уделяем развитию в городе массового спорта. Строятся современные спортивные площадки. К концу года их будет уже более десятка. Набирает обороты программа развития дворового футбола, которым охвачены тысячи подростков.
     На молодых делается ставка во всех сферах жизни города – от искусства до кадровой политики, на молодежные программы выделяются немалые средства, учитывая, что это инвестиции в будущее города.

Кстати
     Важным этапом развития и благоустройства Астрахани стали мероприятия, реализуемые к ее юбилею. Указ главы государства «О праздновании 450-летия основания г. Астрахани» был подписан в октябре 2005 года. Поддержку в реализации важнейших городских проектов на протяжении трех лет оказывал Владимир Путин. Не случайно депутаты городской Думы единогласно одобрили предложение мэра Сергея Боженова о вручении звания «Почетный гражданин города Астрахани» премьер-министру страны. Также на предъюбилейном заседании депутатского корпуса были подведены итоги последних лет и дан старт новому масштабному проекту «Астрахань-455», представленному главой города. Реализация программы начнется уже в этом году. Ее важнейшие этапы – строительство городской магистрали беспрерывного движения и второго моста через Волгу, что будет способствовать развитию отдаленных городских микрорайонов.

Участки под малоэтажное жилье можно будет купить без коррупционных схем

     Массовый «вброс» земельных участков, полностью подготовленных под жилищную застройку, начнется уже летом будущего года. Об этом сообщил вчера гендиректор Федерального фонда содействия развития жилищному строительству Александр Браверман. Это поможет серьезно подкосить коррупцию при распределении земель и снимет их дефицит. Но готов ли бизнес к предлагаемой массовой застройке?
     Напомним, госкорпорация Фонд содействия развития жилищному строительству была создана нынешним летом по указанию президента с одной главной целью – найти неиспользуемые земельные участки для жилищного строительства и «вбросить» их на строительный рынок. Уменьшение острого для большинства городов дефицита свободных площадей должно, с одной стороны, простимулировать рост объемов строительства жилья, а с другой как минимум сдержать (если не сбить) цену квадратного метра. Причем речь идет не просто о «пустырях», которые их владельцы (в частности, учреждения системы Российской академии наук, Сельскохозяйственной академии и других федеральных структур) либо «придерживали» до лучших времен, либо эксплуатировали не лучшим образом. Фонд обязали организовать обеспечение участков всей необходимой для строительства разрешительной документацией, а также инфраструктурой. Собственно – как это и положено по Градостроительному кодексу.
     По словам Александра Бравермана, наконец завершена дискуссия о назначении фонда. Он создан для развития дивелоперского рынка, а не для того, чтобы сосредоточивать все основные ресурсы (прежде всего земельные и административные) в руках одного «игрока». Словом, на монопольное положение фонд претендовать не будет.
     «Земельные ресурсы огромны», – оптимистично заявил Браверман, не назвав пока, впрочем, никаких конкретных цифр. Известно только, что поиски «неэффективно используемых территорий» производятся как внутри населенных пунктов, так и на границе с ними. Для городов-миллионников «пояс» составляет 30 километров, для небольших населенных пунктов соответственно меньше.
     Участки, информацию о которых в фонд могут передать региональные и муниципальные власти, а также бизнес-структуры, подвергнутся тщательной инвентаризации. И по каждому специальная правительственная комиссия примет решение: оставить землю под федеральные нужды либо передать в управление субъекту или муниципалитету под строительство жилья или иные социальные нужды. Сроки по использованию земли жесткие – подготовить проектную документацию, инфраструктуру и передать (продать на аукционе) участок под жилищную застройку надо будет в срок не более трех лет.
     Более того, глава фонда сообщил, что приоритет будет отдаваться проектам в основном малоэтажной жилой застройки.
     Как заявила президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева, правильность такого подхода уже очевидна. Именно «малоэтажка», по ее словам, может ускорить темпы возведения жилья. Строительство идет активнее там, где активно развивается именно малоэтажная индустрия, выделяются земли под жилые поселки, заявила Николаева.
     Однако развитие «малоэтажки» потребует срочной корректировки земельного и жилищного законодательства, принятия специфических техрегламентов, развития различных схем финансирования. Что, к слову, особенно актуально в условиях нынешнего кризиса.
     Буквально на днях в Госдуме будет рассматриваться закон о поддержке кооперативного малоэтажного строительства с господдержкой в части обеспечения землей и инфраструктурой. Об этом сообщил зампред Комитета Госдумы Александр Коган.
     Предлагаемые нормы направлены прежде всего на удешевление «малоэтажки». К слову сказать, современные технологии, как показывает опыт уже построенных предприятий по производству каркасных и модульных домов, позволяют уложиться по стоимости их возведения в очерченные президентом 20 тысяч рублей за метр (в среднем по стране). А земельные аукционы помогут сэкономить и при приобретении участков под застройку. Наиболее оптимистичные эксперты говорят о 20 процентах сокращения таких расходов.

Продажа квартиры за 2,5 миллиарда рублей – всего лишь рекламный трюк?

     СМИ сообщили, что своего покупателя нашла самая дорогая в истории Москвы квартира, которая была выставлена на продажу в прошлую пятницу. Девятиэтажные апартаменты якобы ушли за 2,5 миллиарда рублей.
     Имя покупателя обладателя квартиры на Чистых прудах, состоящей из 7 жилых и двух технических этажей, естественно, не разглашается. Говорят лишь, что это бизнесмен в возрасте около 40 лет, но не Абрамович и не Дерипаска.
     «РГ» решила проверить, в самом ли деле в Москве нашелся человек, который отдал пусть и за очень большую квартиру, 67 миллионов евро или примерно 100 миллионов долларов. Связавшись с агентством недвижимости, которое занимается продажей данного объекта, корреспондент «РГ» услышала следующее: «Да, действительно, недавно в открытую продажу поступил городской таун-хаус в клубной резиденции на Чистых прудах общей площадью 1,3 тысячи квадратных метров стоимостью 2,5 миллиарда рублей, – рассказал руководитель отдела по связям с общественностью агентства недвижимости Руслан Барабаш. – Открытая продажа – это когда жилье может быть реализовано не только конкретной риелторской компанией, но любым агентством недвижимости, которое сможет найти покупателя. Занимаются продажей этой квартиры и наши сотрудники. О том, что уже нашелся конкретный покупатель на эту квартиру и сделка проведена, у нас сведений нет».
     В агентстве пояснили, что резиденцию на Чистых прудах по типу таун-хауса (строение, состоящее из нескольких квартир, занимающих несколько этажей) начали строить в 2006 году. В прошлом году, еще на стадии сооружения, одну квартиру уже выставляли на продажу. Тогда за нее просили порядка 40 миллионов евро. Нашелся ли на нее покупатель, в агентстве затруднились сообщить.
     По сведениям Барабаша, самое дорогое элитное жилье, которое было продано в Москве за последнее время, стоило порядка 20 миллионов долларов. Это квартира в районе Остоженки – улицы, которая признана в российской столицей самой дорогой по стоимости одного квадратного метра жилья. Сейчас «квадрат» там тянет на 50-60 тысяч долларов. В принципе за один квадратный метр 9-этажных апартаментов на Чистых прудах просят аналогичные деньги. Если учесть общую площадь квартиры, и выходит сумма, так поразившая москвичей.
     На первом этаже таун-хауса находится бассейн, на втором – гостиная, на третьем – комната отдыха, на четвертом – детская, на пятом – спальня, на шестом – еще одна спальня, на седьмом -кабинет, на восьмом – зимний сад, на девятом – терраса. Имеется и собственная подземная стоянка. Вся же клубная резиденция состоит из шести квартир-подъездов. Так что в любом случае четыре из них еще свободны.

компетентно
     Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:
     – Считаю, что найти покупателя на квартиру стоимостью 2,5 миллиарда рублей в Москве сегодня нереально. Да и к тому же менее чем за неделю. Это штучный товар, который если и продается, то годами. Посудите сами: 100 миллионов долларов стоят особняки в Беверли Хилз, на Голливудских холмах, Майорке, Сейшеллах, которые могут себе позволить лишь мировые звезды кино, шоу-бизнеса. За эти деньги в Европе замок можно купить!
     Данную историю с квартирой на Чистых прудах считаю не чем иным, как лишь неким рекламным ходом для того, чтобы стимулировать покупательскую активность. Дело в том, что в связи с последними событиями на мировом, в том числе и российском фондовом рынке, обнаружился дефицит наличности. Поэтому даже люди, которые хотели бы купить не супер элитную, а просто хорошую квартиру в Москве, отказались от сделок.
     Московский рынок недвижимости замер. Многие агентства предпринимают попытки его оживить, поэтому и придумывают разные акции и ходы, пытаясь донести до потенциальных покупателей мысль: «Посмотрите, вон каких денег людям не жалко, а вы на пять-шесть миллионов рублей не можете раскошелиться!»

«НИ» освоили тонкости покупки квартиры в Старом Свете

     Несмотря ни на какие мировые кризисы, недвижимость в Москве до сих пор намного дороже, чем во многих куда как более комфортных уголках планеты. «НИ» выяснили, как, почем и главное – зачем россияне покупают квартиры в Европе.
     Беглое знакомство с предложением жилья показывает: продав двухкомнатную квартиру даже не в Москве, а, скажем, в Долгопрудном, можно приобрести две(!) «двушки» в Берлине. Дом в Германии, правда, не новый, зато ремонт проведен только что. Заметим, квартиры располагаются в одном из старых районов немецкой столицы, в то время как от Долгопрудного до центра столицы российской приходится добираться как минимум час по пробкам.

Мечта в квадратных метрах
     Квартиры за рубежом покупают по разным причинам, но главные две: чтобы сохранить и даже приумножить вложенные деньги или чтобы жить в них самим. Естественно, мотивация в обоих случаях разная. В первом варианте вы ищете страну по таблицам доходности, где можно купить жилье подешевле и продать подороже. Во втором выбираете место для проживания на свой вкус, держа в уме (по желанию) политическую стабильность в регионе, климат, знание языка да и просто свои детские мечты. А вот причины, по которым покупать стоит именно сейчас, универсальны для обоих вариантов – несуразная дороговизна московских квадратных метров и удешевление недвижимости во всем мире.
     Сначала разберемся с дороговизной. Если у вас хватает денег на покупку московской квартиры, то на зарубежное жилье хватит тем более: по данным аналитического центра Global Property Guide, имеются только два места в мире, где «квадрат» дороже – район Прайм Сентрал в Лондоне и Верхний Манхэттен в Нью-Йорке. Впрочем, в других рейтингах Златоглавую обгоняют также Куршевель и Монако, но, с другой стороны, в тех краях нет Рублевки. Так что владелец московской недвижимости (или ее потенциальный покупатель) может быть уверен: дороже он почти ничего не найдет.
     Теперь разберемся со второй причиной покупки. «Из-за мирового экономического кризиса цены на недвижимость снижаются во многих странах. По этой причине сейчас наступил благоприятный момент для покупки. Но прежде чем принимать решение о приобретении недвижимости, надо оценить, в каких странах потенциал рынка самый высокий», – советует читателям «НИ» руководитель отдела зарубежной недвижимости российского отделения Knight Frank Елена Юргенева.

Экономичная география
     Г-жа Юргенева отмечает, что сейчас падает в цене сравнительно дешевая недвижимость, а вот «элитка» во многих странах продолжает дорожать. По результатам второго квартала зафиксировано снижение стоимости элитных «квадратов» только в Куршевеле (-2,0%), Токио (-9,4%), Флоренции (-8,0%) и Дублине (-16,7%). Вот почему специалист считает, что для потенциальных приобретателей с бюджетами от 10 млн. евро настал хороший момент для покупок вилл во Франции на Лазурном берегу, а также пентхаусов в Монако и Лондоне.
     Инвесторов с более скромными бюджетами заинтересуют предложения в странах с хорошим потенциалом роста – Турции и Черногории, считает наша собеседница. Также в последнее время увеличился интерес россиян к Болгарии, где приобретаются преимущественно квартиры в диапазоне 50-70 тыс. евро. По данным специализированного портала Prian.ru, недвижимость в этой стране является лидером по интересу пользователей – на Болгарию приходится каждый седьмой запрос. Этому способствует как близость культур, так и географическая близость двух стран, а также хороший климат, наличие моря и отсутствие землетрясений, которые нередко случаются в конкурирующей Турции. Кстати, Турцию вполне разумно относить к Европе, хотя в Старом Свете лежит лишь малая часть ее территории. Однако страна недалека от России, имеет выход к не только к Черному, но и «европейскому» Средиземному морю, стремится в ЕС и по культуре гораздо ближе к Европе, чем любое другое ближневосточное государство.

Плата за стабильность
     Большинство экспертов убеждены: хотя сейчас цены на квартиры в Старом Свете плавно снижаются, через несколько лет они неминуемо снова пойдут вверх – после того, как мир выберется из глобального финансового кризиса, а уровень жизни в развивающихся странах Европы вырастет.
     Для тех же, кто не желает сидеть сложа руки и ждать, пока его метры пойдут в гору, есть несколько способов начать извлекать доход сразу после приобретения жилья. Первый путь затратный – найти квартирку подешевле, отремонтировать побыстрее и продать. Но на этом поприще действует так много профессионалов, что любителю лучше туда не соваться. Второй путь – купить жилье и отбивать его стоимость, сдавая в аренду. К сожалению, в большинстве более-менее стабильных стран, а также в Москве и Киеве, доходность такого бизнеса невелика и не превышает 5,5% (по данным аналитического центра Global Property Guide). Другими словами, квартира будет «отбиваться» 18 лет.
     К несчастью, практически все регионы, где квартиры дешевы, а их аренда дорога (поэтому вложения быстро окупаются), политически и экономически не очень стабильны. Так, доходность вложений в каирское жилье составляет 11,35%, а, следовательно, они окупятся через 9 лет. За тот же срок выйдет в ноль квартира в Маниле, а за 10 лет – в Панаме. Увы, все эти города далеки от благоустроенной Европы. Золотой серединой можно считать Стамбул, где сдаваемая квартира «отобьется» за 12 лет.

Под крышей риелторов
     И, наконец, о том, как надо покупать недвижимость в Европе. В первую очередь нужно выбрать надежное агентство, существующее на рынке долгое время, а не заниматься покупкой самому или пытаться сэкономить на комиссиях, склоняясь в пользу непонятных, но дешевых фирм-посредников. Несмотря на всю банальность этого совета, покупатели настолько редко ему следует, что кое-где это уже превратилось буквально в государственную проблему. Так, весной правительство Турции ограничило покупку недвижимости иностранцами (в связи с многочисленными случаями обмана покупателей). Спустя несколько месяцев это ограничение было отменено, и сейчас готовится новый закон, регулирующий эту сферу.
     Кроме собственно цены квартиры и репутации агентства, стоит сравнить условия, при которых возможна покупка недвижимости иностранцем. Например, в некоторых странах дом можно взять в кредит, причем саму ипотеку разрешается оформить в российском банке. В других – обязательно надо иметь счет в местном банке и оформлять ипотеку в нем же. Кое-где, как, скажем, в Великобритании, из-за финансового кризиса сейчас взять ипотечный кредит практически нереально. В Турции иностранцы могут занять деньги у банка на жилье как в российском банке, так и в местном. Однако российский банк может выдвинуть слишком жесткие условия, а турецкие кредитуют покупки лишь в черте города, причем далеко не каждого.
     Также существенны различия в оформлении права собственности. Например, в Болгарии иностранное физлицо может приобрести в собственность только саму квартиру, но не прилегающую землю. В Испании же, кроме собственно жилплощади, вы получите в придачу долю общественных помещений здания и относящихся к ней земель, к примеру, лестничных пролетов, коридоров, подвала, чердака, крыши, двора и парковки.

Новенький коттедж обойдется в 5 миллионов рублей

     Осуществление заветной для многих подмосковных жителей мечты – жить на земле – стало еще ближе. В Домодедове начал работу первый в России завод по производству несъемной опалубки для строительства коттеджей.
     «В стране объявлена программа по решению жилищной проблемы, которая предусматривает строительство огромного количества доступного жилья, – сказал в ходе торжественной церемонии открытия глава округа Домодедово Леонид Ковалевский. – Этот завод поможет решить множество трудных вопросов, поскольку новая технология сокращает затраты времени и средств на строительство».
     Блоки несъемной опалубки из пенополистирола предназначены для строительства малоэтажных домов. Новое оборудование было закуплено в Германии и установлено на территории Домодедовского завода ЖБИ. Как пояснили инженеры, на заводе, который обошелся в 1,7 миллиона евро, работают 3 формовочных автомата, 8 пресс-форм, предвспениватель и дробильная установка. С помощью этих чудо-машин и создаются необычные дома.
     Суть новинки заключается как раз в блоке несъемной опалубки. Он состоит из трех частей: с двух сторон утеплитель (пенополистирол), являющийся одновременно элементом жесткости, между ними – арматура и пространство для заливки бетона. При возведении дома блоки устанавливаются по периметру здания, армируются, а в полости заливается бетон, как в кувшин. Затем на них сверху последовательно устанавливаются следующие ряды – таким быстрым и простым способом сооружается монолитная железобетонная стена, что позволяет строить здания в сейсмически опасных районах.
     В результате несъемная опалубка позволяет сократить сроки строительства минимум в 2-3 раза! То есть один двухэтажный дом в одиночку можно установить на месте застройки месяца за три, а 5-6 человек могут возвести коттедж всего за 10 дней. Причем такие дома требуют минимальных затрат на отопление, поскольку хорошо сохраняют тепло. «Блоки несъемной опалубки выполняют функцию утеплителя, звукоизоляции, позволяют легко возводить инженерные коммуникации, поскольку блоки можно просто прорезать ножом, вставить трубу и потом «запенить», – объяснил корреспонденту «РГ» главный инженер проектного бюро Отдела капитального строительства СУ-155 Сергей Лукашов. – Внутри можно штукатурить, облицевать кирпичом, камнем и другими материалами. Кроме того, эти блоки, за счет того что являются, по сути, термосом, создают идеальные условия для затвердения бетона. Благодаря этому строительство спокойно можно вести даже зимой при низких температурах».
     Именно благодаря минимальным срокам строительства и техническим характеристикам было решено первые коттеджи направлять в Цхинвал для строительства нового микрорайона «Московский». Коттеджи особенно подходят для этой местности, поскольку способны выдержать землетрясение силой 9 баллов. В них предполагается сделать 4 спальни, гостиную, ванную, 13-метровую кухню, два санузла, кладовую, прихожую, холл, четырехметровый балкон и гараж.
     Однако и для Подмосковья, которое строит жилья в стране больше любого другого региона и теперь решило особое внимание уделять малоэтажному строительству, этот проект актуален. Как заявил Леонид Ковалевский, в округе начинается реализация целого ряда крупных проектов «Большого Домодедова», и там новые дома будут востребованы. Напомним, «Большое Домодедово» – бизнес-проект нового города, в котором будут жить до 450-500 тысяч человек. На 3 тысячах гектаров земли планируется разместить 12 миллионов квадратных метров жилья. По проекту часть жилой застройки составят малоэтажное строительство и коттеджи, а часть – привычные городские многоэтажки. Удовлетворить такой повышенный спрос новое оборудование позволяет: производительность линии составляет 350-400 квадратных метров несъемной опалубки в сутки. Проще говоря, специалисты смогут ежедневно производить два двухэтажных коттеджа площадью почти 200 квадратных метров. Как рассказал председатель совета директоров группы компаний «СУ-155» Михаил Балакин, такие дома с минимальным ремонтом «под ключ» на рынке будут стоить около 4,5-5 миллионов рублей.

Количество жалоб на капремонт в Москве превышает число ремонтируемых домов

     Результаты первого года реализации программы капремонта жилых домов в Москве могут быть весьма удручающими. Выступая на днях перед депутатами Мосгордумы, руководитель департамента финансов города Юрий Коростелев признал многочисленные «нестыковки и недостатки» в управлении ресурсами городской программы «Ответственным собственникам – отремонтированный дом». «Порядка 44 млрд рубликов – это серьезная вещь, как их организовать, чтобы они эффективно сработали», – пытался оправдать промахи чиновников г-н Коростелев, но сообщил, что правительство города может внести некоторые корректировки в программу. В частности, могут быть пролонгированы сроки ее выполнения в связи с переходом от выборочного ремонта к полной реконструкции всех включенных в программу многоэтажек.
     Воспользовавшись моментом, когда в рамках проекта нового трехлетнего бюджета Москвы были обозначены объемы финансирования ремонтных работ в будущем году (более 58 млрд руб.), депутаты переадресовали г-ну Коростелеву жалобы москвичей, буквально засыпавшие приемные Мосгордумы. Председатель бюджетной комиссии городской Думы Игорь Антонов заявил, что если верить избирателям, то «после ремонта квартиры и подъезды оказываются в более плачевном состоянии, чем до него». А глава комиссии по социальной политике и трудовым отношениям Михаил Антонцев, возмущавшийся, что его аппарату приходится отвечать на большое количество обращений недовольных москвичей, настаивал на необходимости отказаться от так называемого «выборочного» ремонта и во всех без исключения городских многоэтажках развернуть комплексные работы по улучшению комфортабельности проживания.
     Напомним, что в запланированную на 2008-2014 годы программу «Ответственным собственникам – отремонтированный дом» из 27,5 тыс. построенных до 1991 года домов вошло 1,5 тыс. зданий, подлежащих полному ремонту, и около 12 тыс. многоэтажек, где, по мнению чиновников, можно обойтись локальной переделкой. В целом на обновление жилищного фонда планируется истратить до 490 млрд рублей.
     Наличие серьезных проблемы с реализацией программы чиновники впервые вынуждены были признать в августе – под давлением недовольных москвичей глава комплекса жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Петр Бирюков согласился с тем, что далеко не все нанятые городом подрядчики справляются с поставленными задачами. Тогда коммунальщики пообещали разорвать с «горе-предпринимателями» договоры и за их счет в качестве компенсации провести повторный ремонт.
     Но, судя по тому, что москвичи продолжают забрасывать петициями Мосгордуму и контролирующие организации, пока изменений к лучшему не наблюдается. По словам председателя Контрольно-счетной палаты Москвы Виктора Двуреченского, в его ведомство поступило уже более 1900 обращений, при том что в этом году ремонт ведется в 1728 домовладениях. Более чем в половине жалоб москвичи указывают на некачественную работу подрядных организаций и причиняемый ими из-за слишком растянутого во времени ремонта дискомфорт. По словам г-на Двуреченского, аудиторы опасаются, что неэффективное расходование бюджетных ассигнований и неграмотный выбор подрядчиков «приведет к недострою при полном расходовании средств». По его словам, более 57% лотов на городских конкурсах по определению подрядчиков проходит при наличии лишь одного поставщика услуг. В результате в некоторых округах столицы с одной и той же ремонтной организацией заключается до 78 договоров. По подсчетам аудиторов, в таких случаях на один объект приходится лишь около шести рабочих-ремонтников при необходимой норме в 40-60 человек.
     По словам сопредседателя городского общественного движения «Жилищная солидарность» Дмитрия Катаева, негативное отношение жителей московских многоэтажек к исполнителям программы капремонта в первую очередь связано с изначальной установкой властей свести к минимуму сотрудничество с инициативными группами жильцов. «Заказчиком и распорядителем средств остаются структуры администрации. Это главное отличие капремонта по-московски от капремонта по федеральному закону «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», согласно которому средства передаются собственникам в ТСЖ, ЖСК либо управляющим организациям», – говорится в резолюции сентябрьского совета общественных экспертов по жилищному самоуправлению. По мнению общественников, отказавшись от федеральных средств на капитальный ремонт жилья, московские власти тем самым ушли от необходимости выполнять закон, который дает жителям хоть какие-то рычаги управления.
     При этом, по словам г-на Катаева, имеющая статус закона городская программа не дает возможности оценить эффективность расходования средств даже специалистам. «Непонятно, что же, собственно, входит в капитальный ремонт и чем полный капитальный ремонт отличается от выборочного», – заявил он «Времени новостей». По его оценке, разница финансирования объектов капитального ремонта примерно в четыре раза больше средств, выделяемых на локальные переделки, и составляет около 8 тыс. руб. на 1 кв. м. А вот сопоставить расходы с фактическим результатом, по его словам, в силу отсутствия критериев ремонта не представляется возможным.
     Однако в мэрии, судя по всему, не склонны драматизировать ситуацию. Тем более что депутаты, принимая в первом чтении законопроект о бюджете, предусматривающий новые крупные вливания в «оштукатуривание» столичного жилого комплекса, ограничились лишь рекомендациями. Чиновники считают, что «программа ведется конструктивно», а предстоящая корректировка программы капремонта является обычной для всех городских документов процедурой.

Финансовый обвал хоронит мечту россиян о доступных квартирах

     На минувшей неделе стало очевидно, кто в России падет первой жертвой захлестнувшего страну мирового финансового кризиса. Сначала практически все отечественные банки, работающие с ипотекой, включая государственных «гигантов», объявили о том, что они прекращают принимать заявки на кредиты под строящееся жилье. Потом один из самых известных и «раскрученных» девелоперов заморозил целый ряд строительных проектов. А в минувшие выходные столичный банк пошел еще дальше: он попросил заемщиков по ипотеке погасить часть задолженности досрочно.
     Рынок недвижимости, мол, скоро обвалится, а потому залог (то есть те самые квартиры, ради которых деньги и взяты) сильно снизится в стоимости. Поэтому, пока не поздно для банка, платите. В экспертном сообществе заговорили о том, что национальный проект «Доступное жилье» в таких условиях находится под реальной угрозой. Отказываясь давать кредиты на покупку новостроек, банки одновременно заметно поднимают процентные ставки по ипотеке и на вторичном рынке жилья. Дешевле, чем под 13% годовых (неважно, в валюте или рублях) получить заем сейчас – большая удача. Источник «НИ» в банковских структурах сообщил: недалек тот день, когда и 17-18% будут считаться подарком. Уже в самое ближайшее время ряд кредиторов готов поднять ставку до 20% и выше. Это означает, что на деньги, выплаченные за год по одним только процентам, теоретически можно было бы купить еще одну квартиру. Такие ставки не выглядят запретительными, уверяют эксперты, вторичное жилье будут «брать», особенно в регионах, где уровень цен пока значительно ниже московского и питерского.
     Что делать с «первичкой», то есть с новостройками, пока не ясно. В минувшую пятницу один из крупнейших российских девелоперов заморозил порядка 50 проектов, не вошедших в стадию строительства. А доля продаваемых им квартир по ипотеке упала с 7-14 до 0% из-за прекращения финансирования со стороны банка-партнера. Рынок очень близок к настоящей панике. Иначе сложно объяснить призыв, с которым обратился в конце прошлой недели к ипотечным заемщикам довольно известный столичный банк: гасите, мол, хотя бы часть задолженности по кредитам досрочно. А то рынок обрушится, цены упадут, квартиры ваши подешевеют, а мы в случае чего останемся в убытке. По сути, кредитный договор, в котором прописаны сроки и объемы погашения займа, оказался гораздо дешевле денег. Специалисты рынка опасаются, что подобное отношение к взятым на себя обязательствам могут проявить и заемщики: если они увидят, что квартиры, на которые они заняли астрономические суммы, не строятся, они могут просто-напросто прекратить выплаты. И тогда кризис может обернуться уже другой, совсем плохой своей стороной.
     Между тем прогноз, что цены на жилье в Москве упадут, разделяют далеко не все авторитетные специалисты. В этом, в частности, отнюдь не убеждена президент Института экономики города Надежда Косарева. «Я не понимаю, почему они должны упасть. Ведь спрос на столичные квартиры обеспечивают не только москвичи, но и жители регионов», – заявила она «НИ». По ее словам, большинству россиян сейчас действительно непонятно, что делать с ипотекой, а именно – где в условиях кризиса брать долгосрочный ресурс. Возникшие у банков проблемы с ликвидностью перекинулись на строителей: у девелоперов нет гарантий спроса на жилье. «Сложившуюся ситуацию надо адекватно оценивать и также адекватно на нее реагировать. Уже сейчас очевидно, что показатели, заложенные в нацпроект «Доступное жилье», вряд ли будут достигнуты. Планировалось, что к 2020 году жилье станет доступным для 60% населения, а уже в недалеком 2010-м – для 30% россиян. Но на сегодняшний день доля людей, которым по карману купить квартиру, не превышает 18%», – пояснила Надежда Косарева.
     Ассоциация строителей России (АСР) и Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) в своем недавнем заявлении утверждают, что к сегодняшней нездоровой ситуации на рынке привело именно стремительное развитие ипотеки за последние годы. По их данным, объем выданных ипотечных кредитов вырос в РФ с 4 млрд. в 2002 году до 556 млрд. руб. на конец 2007 года. Около 700 тыс. российских семей приобрели свои квартиры и дома по ипотеке. В то же время контрольные цифры по количеству выданных ипотечных кредитов, заложенные в нацпроекте «Доступное жилье», привели к необоснованной динамике роста объемов кредитования, утверждают специалисты двух ассоциаций. Выпуск облигаций под обеспечение ипотечных кредитов, который называют секьюритизацией, обеспечил рефинансирование чуть более 10% выданных кредитов.
     Ситуацию на рынке также расшатал непрекращающийся с 2006 года рост цен на квартиры, признают АСР и НАУИР. Доступность жилья снизилась даже для узкого слоя населения – обладателей стабильных доходов (таких сейчас менее 20%). Последней каплей» стали возникшие в этом году проблемы у девелоперов с кредитованием строительства. Ко всему этому присоединились увеличившиеся риски нереализации построенного жилья и начатая реформа инвестиционно-строительной деятельности. Все это привело к существенному снижению темпов ввода жилья в текущем году. По данным Росстата, в стране в первом полугодии 2008 года было введено 21 млн. кв. м жилых площадей, что на 2,9% больше, чем в первой половине 2007 года. Однако в прошлом году темпы роста за то же время составляли 34,3%, а не жалкие неполные 3% в этом. Иными словами, строить стали в 11 с лишним раз медленнее.
     Росстат также сообщает: при значительных объемах жилищного строительства в столице (5,4% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом) в первом полугодии произошло снижение темпов ввода жилья в эксплуатацию на 50,7% (!) по сравнению с этим же периодом прошлого года. Москве, кстати, по большинству оценок, выходить из создавшейся ситуации будет особенно непросто.
     В прошлый вторник в СМИ появилось сообщение о том, что городские власти выделят 2 млрд. долларов на поддержку застройщиков. В среду глава столичного департамента финансов Юрий Коростелев назвал эти сообщения «глупостью». А в четверг «НИ» получили из пресс-службы московского департамента по конкурентной политике (Тендерного комитета) письменный комментарий сложившейся ситуации, в котором, в частности, говорится: «Что касается помощи города строительным компаниям, то она будет оказываться путем предоставления им субсидий или выкупа акций отдельных компаний. Предполагается, что на эти цели будет направлено около 50 млрд. рублей. В каждом случае решение будет приниматься индивидуально в зависимости от интересов города». Заметим, нетрудно подсчитать: 50 млрд. руб. это практически и есть 2 млрд. долларов. Вероятно, простое совпадение.
     Как бы то ни было, строительство уже, похоже, стало первой жертвой мирового финансового кризиса, который докатился до России. Конечно, «подставила» отрасль ипотека, однако и строители, похоже, так увлеклись подъемом цен, что остановиться сами уже не могли. О судьбе ипотечного рынка в РФ можно сейчас только гадать. В Москве вчера закрылась крупная выставка недвижимости. В ее программе был «круглый стол» на тему: «Грозит ли России ипотечный кризис?» Однако за несколько часов до его начала стало известно, что встреча не состоится, поскольку главные действующие лица – банкиры – на эту тему разговаривать не желают. Судя по всему, они уже нашли ответ на этот вопрос.

ЖИЛЬЕ В ШВЕЦИИ МОЖЕТ ПОДЕШЕВЕТЬ В ДВА РАЗА
     «Рынок замер перед обвалом», – так сегодня комментируют ситуацию с ценами на недвижимость многие эксперты в Швеции. На продажу выставлено рекордное количество квартир и вилл, большинство из которых ждут своего покупателя уже более двух месяцев. Это, по мнению аналитиков, верный признак скорого падения цен. «Продавцы еще не готовы примириться с новой экономической реальностью, требуя прежних цен, а покупатели уже не хотят платить по ставкам, действовавшим на рынке несколько месяцев назад», – комментирует ситуацию Объединение торговцев недвижимостью в своем докладе. Впрочем, падение уже началось, но самое драматичное еще впереди. Квартиры в Стокгольме подешевели в среднем на 10%, и это изменило саму процедуру их продажи. Многие продавцы, желая сбыть с рук «залежавшийся товар», указывают сегодня в объявлениях конкретную цену, на которую они согласны. Между тем еще недавно обычной практикой были аукционы: устанавливалась нижняя ценовая планка, отталкиваясь от которой маклеры устраивали соревнование покупателей. Но теперь соревноваться некому. По мнению Хокана Фрисена, руководителя аналитического отдела крупнейшего банка Швеции Skandinaviska Enskilda Bank, в течение года цены на квартиры в больших городах упадут на 15%, а на виллы и таунхаусы – «еще больше». Впрочем, нижней границы падения никто точно предсказать не может. По некоторым оценкам, жилье подешевеет минимум в два раза. Это связано с неуверенностью людей в завтрашнем дне на фоне грядущей низкой конъюнктуры и ростом стоимости банковских кредитов. 90% шведов приобретают жилье в кредит, 80% из них в качестве залога предоставляют уже имеющуюся в их распоряжении недвижимость. Банки сейчас дают кредиты под 7% годовых, еще несколько месяцев назад обычной была ставка в 6%. Ужесточились и условия выдачи займов. Фактически их могут получить только те, кто в состоянии выдержать подъем процентной ставки до 9%. Для среднего скандинава, берущего заем на 200 тыс. евро, это означает, что ежемесячно ему придется выплачивать примерно на 300 евро больше. Неуверенность в том, как будет развиваться рынок жилья в ближайшие месяцы, заставила власти Стокгольма приостановить начавшуюся приватизацию общественного жилья. «Мы продлили время на размышление квартирным товариществам еще на два месяца, – заявил Йоаким Квидинг, директор компании, занимающейся продажей общественной недвижимости шведской столицы вновь образованным квартирным товариществам. – В нынешней ситуации хаоса, когда трудно определить цену квартир и прогнозировать стоимость кредитов на ближайшее будущее, было бы несправедливым принуждать людей принимать немедленное решение». Алексей СМИРНОВ, Стокгольм

В БАКУ НАДЕЮТСЯ НА МОСКОВСКИХ АЗЕРБАЙДЖАНЦЕВ
     Риелторы отмечают: с начала прошедшего лета в Баку наблюдается самый низкий за последние три года объем покупок жилья в первичном и вторичном секторе. При этом цены пока не меняются. Правительство еще в начале сентября решило приостановить государственное ипотечное кредитование до конца года. Специалисты полагают, что в последние дни декабря это решение будет пролонгировано. Между тем в последние 1,5 месяца работы остановились почти на половине объектов. Ряд аналитиков полагают, что в ближайшие месяцы жилье на первичном рынке подешевеет на 3-7%. Однако, как утверждает независимый эксперт Чингиз Велиев, явление это будет кратковременным. По его данным, в Москве сейчас ведутся проверки в ряде банков, связанных с выходцами из Баку, а также на Черкизовском рынке на предмет контрабанды. По мнению аналитика, это заставит азербайджанских деловых людей перенести капиталы из российской столицы в другие более безопасные для их бизнеса места, в том числе в бакинские новостройки. По мнению г-на Велиева, такие финансовые вливания позволят преодолеть стагнацию на рынке. Покупка недвижимости в Баку московскими выходцами из Азербайджана, считает эксперт, беспроигрышное вложение капитала с гарантированно высокой прибылью, поскольку цены на столичные квартиры в среднесрочной перспективе будут только расти. Еще лучшим вложением капитала он считает покупку свободных участков, в том числе и на окраинах азербайджанской столицы, где подъем цен ожидается многократным. Рафаэль МУСТАФАЕВ, Баку

Для получения субсидий на ЖКХ регионам и муниципалитетам придется поработать

     Главным вопросом в повестке дня вчерашнего заседания президиума правительства стала подготовка к зимнему отопительному сезону и реформирование жилищно-коммунального сектора. Несмотря на то что движение вперед есть, переход на рыночные механизмы в отрасли идет со скрипом. Власти намерены серьезно ускорить его темпы, используя и кнут, и пряник.
     Отечественный жилищно-коммунальный сектор – не только самый близкий к народу, но еще и самый большой в России – 26% всей нашей экономики. Тем не менее, по словам министра регионального развития Дмитрия Козака, этот сектор у нас сейчас «самый недореформированный». Причина в том числе состоит и в том, что непосредственными потребителями услуг ЖКХ являются простые граждане, и все происходящие в этой сфере изменения ложатся дополнительным финансовым грузом на их плечи.
     Тем не менее успехи во внедрении новых механизмов хозяйствования в этом секторе уже есть. «На сегодняшний день мы можем с удовлетворением отметить, что количество убыточных предприятий ЖКХ стало значительно меньшим: если в 2005 году их было более 60%, то сегодня – 38%», – сообщил журналистам Дмитрий Козак. По его словам, основные задачи, которые необходимо решить в этой сфере, – внедрение рыночных механизмов управления предприятиями ЖКХ, переход на 100-процентную оплату, оказание адресной социальной помощи малоимущим гражданам и прекращение перекрестного субсидирования. Но самое важное, чтобы предприятия отрасли стали рыночными. «Во всем мире ЖКХ дает до четверти доходов в муниципальный бюджет, а мы сегодня тратим из региональных и муниципальных бюджетов 100 млрд. руб. на дотирование этих предприятий. Эта ситуация недопустима», – отметил глава Минрегиона.
     Российской спецификой реформы отечественного ЖКХ является и то, что для внедрения рыночных механизмов используется наиболее надежный в нашей стране административный метод, сочетающий кнут и пряник. Основной инструмент проведения реформ – Фонд реформирования ЖКХ, который выделяет субсидии субъектам РФ. По словам министра г-на Козака, получить деньги, например, на ликвидацию ветхого аварийного фонда они могут только по предъявлении региональной программы реформ. То же самое касается и передачи полномочий по регулированию тарифов. С регионального уровня они теперь пойдут еще ниже, на уровень муниципалитетов, но не всех, а только тех, кто разработал комплексную программу развития объектов коммунальной инфраструктуры. Разработка этих программ идет сейчас крайне медленно. По словам Дмитрия Козака, только в 37 регионах есть муниципальные образования, в которых имеются такие документы. «Таким образом, мы будем стимулировать субъекты РФ и муниципалитеты к тому, чтобы эти программы появлялись, чтобы все тарифообразующие элементы были понятны, прозрачны для людей, для органов власти», – заявил глава Минрегиона.
     Еще одна проблема, которую предстоит решать, – это массовое внедрение счетчиков потребления коммунальных услуг. «Сегодня принято решение о том, что начиная с 2009 мы внесем поправки в закон о Фонде реформирования ЖКХ, и с 1 января 2009 года субсидии из фонда будут предоставляться регионам только при предоставлении программы поэтапного перехода на оснащение приборами учета жилых домов и жилых квартир», – сообщил Дмитрий Козак. По его словам, сейчас в России такими приборами снабжены только 0,1% квартир и 15% зданий и сооружений, что не стимулирует ни граждан, ни предприятия к сбережению ресурсов.

РОССИЯНЕ НЕ ПОЛЬЗУЮТСЯ ЭЛЕКТРООБОГРЕВАТЕЛЯМИ ПО БЕДНОСТИ
     Зимой, да и сейчас, в межсезонье, когда на улице уже прохладно, а батареи чуть теплые, неплохо дополнительно «подтопить» квартиру. Однако три четверти наших граждан (76%) обычно не пользуются зимой электрическими обогревателями, выяснил Фонд «Общественное мнение» (ФОМ). И отказываются они от этих полезных домашних приборов не потому, что им «в холодной землянке тепло», а главным образом из-за бедности. Так, среди граждан с низким уровнем дохода доля не прибегающих к помощи электронагревателей доходит до 87%. Каждый четвертый все же пользуется нагревателями, но лишь половина из них (чаще всего молодежь, люди с высшим образованием и высокими доходами, жители мегаполисов) не отключают при этом другие электроприборы. Остальные выключают все, что жжет киловатты, большей частью из-за экономии, реже – из-за недостатка мощности сети.
     По данным социологов, 75% опрошенных живут в домах с газовыми плитами и поэтому оплачивают потребление электроэнергии по основному тарифу. В домах с электроплитами, для которых предусмотрен более низкий тариф, проживают лишь 23% опрошенных. У оставшихся 3% нет ни того, ни другого. «Более половины участников опроса (54%) считают для себя ежемесячные расходы на электричество приемлемыми, терпимыми, причем это касается владельцев обоих типов плит», – отмечает специалист ФОМа Елена Дмитриева.
     По величине счета «за свет» россияне распределились следующим образом: менее 100 руб. в месяц платят 8%, 100-199 руб. – 21%, от 200 до 299 руб. – 22%, 300-399 руб. – 19%, от 400 руб. и более – 20% респондентов. Отметим, что, несмотря на разницу в тарифах, большие счета приходят в основном владельцам электрических (31%), а не газовых (17%) плит.
     Николай ДЗИСЬ-ВОЙНАРОВСКИЙ

Специалисты винят в этом всемирный экономический кризис

     Жилье в кубанской столице в последнее время дорожало не по дням, а по часам. А тут риэлторы обмолвились, что вроде как начался спад – дескать, цены на квартиры начали падать. Но и это еще не все – мол, скоро они и вовсе рухнут из-за всемирного экономического кризиса.
     Краснодарцы замерли – неужели они дождались этого дня, когда на скопленную сумму можно будет купить не однушку в «хрущевке», а приличную квартиру в новостройке?
     – Действительно, цены на жилье стали снижаться, – рассказала нам исполнительный директор Краснодарской краевой ассоциации риэлторов Ольга ПРОЦЕНКО. – Но это касается только жилья эконом-класса, проще говоря, «хрущевок». Отмечу, что снижение не столь серьезное, чтобы говорить о каком-то глобальном падении цен. Порядка пяти процентов.
     Но зато сейчас вполне реально купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке дешевле двух миллионов рублей. Еще пару недель назад за такую сумму что-то найти было бы нереально. Связано это прежде всего с тем, что спрос на такое жилье падает, люди предпочитают переплатить, но жить в новой современной квартире. Меньше всего здесь «виноват» экономический кризис в мире.
     А вот квартиры в новостройках, особенно в элитном классе, дешеветь, по мнению специалистов, похоже, не собираются и к концу года, наоборот, вырастут в цене.
     Так, может, все-таки стоит подождать, вдруг цены опустятся еще ниже?
     – Лично я бы квартиру купила именно сейчас, – продолжает Проценко. – Некоторые аналитики предрекают снижение цен, но прогнозы, как показывает практика, – дело неблагодарное, потому как можно просто упустить выгодный момент для сделки. Конечно, стоимость квадратного метра может снизиться еще немного, однако к концу года недвижимость, как обычно, вновь подорожает.
     Самые «дорогие районы» крайцентра
     1-е место
     Центр города – самый дорогой район. Квадратный метр здесь стоит порядка 64,5 тысячи рублей.
     2-е место
     Юбилейный и Фестивальный микрорайоны. Цены здесь ниже совсем ненамного, в среднем на пару тысяч рублей.
     3-е место
     Славянский микрорайон – квадратный метр стоит порядка 56 тысяч рублей.

ЧТО ПОЧЕМ
     От 40 т. р. м2 – эконом-класс (вторичный рынок)
     От 57 т. р. м2 – новостройки
     От 85 т. р. м2 – элитные новостройки

А В ЭТО ВРЕМЯ
     Кредиты в Краснодаре подорожали
     Краснодарцы жалуются, что получить кредиты стало еще труднее. Мало того, что нужно собрать кучу справок, так еще и среднемесячная зарплата заемщика в 30 тысяч рублей банкиров уже не устраивает.
     – Причины отказам были и будут всегда, – рассказали нам в одном из крупнейших банков края. – Возможно, в последнее время их стало больше, но в этом нет ничего необычного. В условиях финансового кризиса выдача кредитов стала более строгой.

Но смогут ли москвичи купить его и теперь?

     Аналитики рынка связывают это, естественно, с мировым финансовым кризисом, который оказывает свое влияние и на нашу страну, и на Москву в частности. Многие из тех, кто хотел купить жилье по ипотеке, уже не могут это сделать, так как банки ужесточили условия выдачи кредитов. Как рассказали «РГ» эксперты из Бюро недвижимости «Агент 002», лишь за неделю, с 3 по 10 октября, средняя стоимость квартир на вторичном рынке в Москве снизилась на 2,5 процента.
     Понижение цен затронуло все категории квартир во всех округах столицы. Так, лидерами снижения стали квартиры на юго-западе города, где квартиры подешевели на 5,2 процента, на востоке – на 3,6, в Зеленограде – на 4,3, на юго-востоке – на 3,2, центре столицы – на 2, на юге – на 1,9 процента. Меньше всего снизились цены на жилье на западе Москвы – на 0,6 процента и на севере города – на 0,3 процента.
     Больше всего подешевели трехкомнатные квартиры в Зеленограде – сразу на 15,3 процента, двухкомнатные квартиры в ЦАО – на 5,4, однокомнатные квартиры в ЮЗАО – на 5,2 процента.
     В общем и целом самую недорогую «однушку» сегодня в Москве можно приобрести за $ 145-150 тысяч, «двушку» – за $ 190-200 тысяч, «трешку» – за $ 230 тысяч.
     По данным аналитического отдела Бюро недвижимости, число желающих продать жилье в Москве в сентябре выросло по сравнению с августом сразу на 67 процентов. В агентстве отмечают, что пик обращений к ним приходился на дни с максимальными колебаниями на фондовом рынке. Как подчеркнул «РГ» директор по маркетингу компании Антон Григоренко, в целом для рынка риелторских услуг Москвы характерна положительная динамика, что вызвано высоким уровнем спроса в первом полугодии 2008 года. «Однако основной тенденцией второго полугодия становится снижение объемов продаж на фоне падения спроса из-за резкого роста цен и снижения объемов ипотечного кредитования», – добавил Григоренко.
     С этой точкой зрения согласны и другие эксперты. Так, в «Миэле» утверждают, что в дальнейшем количество предлагаемых к продаже квартир будет только расти. Однако причин для резкого падения цен аналитики из этого агентства не предвидят. «В дальнейшем наиболее вероятный сценарий на рынке жилья столицы такой: сохранение цены предложения на прежнем уровне при стагнации спроса», – подчеркнул один из руководителей компании Владислав Луцков.

Спасти строительство от развала может только выкуп жилья за бюджетные средства

     В 2008 году в России будет сдано в эксплуатацию почти на 10 млн. кв. м жилья меньше, чем планировалось. Правительство пытается выработать различные варианты поддержки отрасли, поставленной на грань выживания. В связи с этим вчера первый вице-премьер Игорь Шувалов провел закрытое совещание, на котором рассматривались пути преодоления кризиса в строительстве. В числе мер, способных стабилизировать ситуацию, предлагается господдержка платежеспособного спроса на рынке недвижимости. Ради этого государство готово скупать квартиры у компаний-застройщиков, оказавшихся из-за кризиса в сложной финансовой ситуации.
     Из-за кризиса планы модернизации электроэнергетики на 11 триллионов рублей оказались под угрозой срыва
     Закрытое совещание у Игоря Шувалова очень напоминало заседание антикризисного штаба. В числе участников – представители госструктур, банковского сообщества, девелоперов и застройщиков. Коллективный разум должен выработать программу выхода из кризиса, которую предложат на утверждение премьеру Владимиру Путину. На повестке дня стоял вопрос спасения огромной отрасли, где занято около 5,3 млн. человек. По прогнозам экспертов, как минимум миллион строителей в ближайшие месяцы может потерять работу в связи с резким сокращением объемов строительства. Спад произойдет уже в 2008 году, по итогам которого в эксплуатацию сдадут не 72 млн. кв. м жилья, как планировалось, а примерно на 10 млн. кв. м жилья меньше.
     Замминистра регионального развития Сергей Круглик объясняет происходящее снижением спроса на недвижимость и подтверждает готовность государства выступить в качестве покупателя. Как считают чиновники, это позволит сохранить на приемлемом уровне платежеспособный спрос на жилье. Если в прежние годы государство строило или покупало на рынке до 2,5 млн. кв. м жилья, то теперь объемы закупок должны существенно увеличиться. На эти цели может быть направлено около 100 млрд. бюджетных рублей, прежде всего из средств Фонда реформирования ЖКХ, поделился планами Круглик.
     В свою очередь, президент Дмитрий Медведев определил несколько приоритетов для правительства в этой сфере. Один из них – поддержка граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, через всемерную поддержку рынка строительства в России. Другой – поддержка девелоперских компаний. «Все это позволит стабилизировать ситуацию и дальше двигаться ускоренными темпами. Мы не должны потерять все то, что создавалось в последние годы», – заявил Медведев вчера на встрече с вице-премьером Дмитрием Козаком и новым главой Минрегионразвития Виктором Басаргиным. При этом президент особо подчеркнул, что поддерживать строительный бизнес необходимо, и определенные суммы на эти цели государство будет выделять. Свою лепту в спасение строительной отрасли, по мнению Козака, должно внести Минрегионразвития, которое в ноябре представит в правительство предложения по снижению уровня цен в сфере бюджетного строительства.
     Московский мэр Юрий Лужков, выступая вчера на бизнес-форуме в Праге, изложил концепцию столичных властей по спасению строительных компаний. По его словам, в Москве создана временная антикризисная комиссия по финансовому мониторингу организации промышленности и строительства, которая будет распределять финансовые средства в объеме до 2 млрд. долл., выделенных из городского бюджета на поддержку бизнеса. Ранее курирующий строительство в Москве заместитель московского мэра Владимир Ресин доказывал экономическую целесообразность приобретения столичным правительством долей в перспективных строительных компаниях.
     И все же меры по поддержке строительной отрасли не кажутся исчерпывающими. «Этот сектор испытывает серьезные проблемы, – говорит аналитик по недвижимости ИК «Финам» Сергей Фильченков. – Из-за кризиса все крупные компании пересматривают свои планы». Причины кроются в том числе в снижении покупательской способности населения. «Последние месяцы рынок ипотеки в России как таковой перестал существовать», – считает эксперт. По его мнению, государственные вливания в отрасль, поддержка крупных компаний-застройщиков, выкуп у них жилья, даже при том, что его придется реализовать с 20-30-процентным дисконтом, должны положительно повлиять на ситуацию. Но судьба мелких и средних компании-застройщиков незавидна – далеко не все из них переживут кризис.

Государство готово превратить рыночное жилье в социальное

     Сегодня в минрегионе соберутся представители регионов, в которых активно строится жилье. Специалисты попытаются понять, как сказался на строительном рынке финансовый кризис, какие меры нужно предпринять, чтобы поддержать отрасль.
     Готовых рецептов пока нет, но, как заявил «Российской газете» заместитель министра регионального развития Сергей Круглик, «главный принцип – не подменять рыночные отношения государственным регулированием». При этом, уверен замминистра, государство может и должно сохранить и поддержать рынок, предложив «новые правила игры», ориентированные на изменившиеся экономические реалии.
     Внешне особых перемен к худшему пока незаметно: за девять месяцев 2008 года, по оперативным данным субъектов, введено порядка 33 миллионов квадратных метров жилья. Это практически уровень прошлого года – точнее, 97 процентов от прошлогодних объемов. До конца года будет гарантированно построено еще порядка 21 миллиона метров. А если предлагаемые меры помощи сработают, в министерстве надеются выйти на прошлогодние объемы жилищного строительства. То есть 61-62 миллиона жилых метров. Цены подрастают, но фактически на уровне инфляции или чуть больше.
     Однако сами строители выдают довольно тревожные симптомы: спрос падает, жилье продается все хуже. В то же время перекредитоваться для завершения строительства застройщикам практически невозможно: если даже банки не отказывают в деньгах, то ужесточают условия их предоставления настолько, что кредиты становятся фактически «запретными».
     «Да, внутри рынка происходят изменения, – признает Сергей Круглик. – Выстроилась очередь из строителей за получением долгосрочных кредитов. Выстроилась очередь из людей, которые хотели бы взять ипотеку, но из-за ужесточившихся условий кредитования тоже сделать этого не могут. То есть сократился спрос, а это совсем нездорово».
     В минрегионе подсчитали, что на незавершенной стадии сегодня находится порядка 78 миллионов квадратных метров жилья. Даже если 20-21 миллион, как планируется, будет сдан, то на следующий год перейдет более 50 миллионов «квадратов» «незавершенки». Достроить, если отрасль сядет на голодный финансовый паек, будет сложно.
     Как государство может вмешаться в ситуацию? Во-первых, полагают в министерстве, нужно поддержать спрос на уже готовое (или почти готовое) жилье. По федеральной программе «Жилище» государство несет обязательства по поддержке в приобретении квартир для военнослужащих, чернобыльцев, северян, вынужденных переселенцев и некоторых других категорий. Для них государство ежегодно покупает либо строит (например, силами минобороны) от 1 до 2,5 миллиона жилых метров. Обсуждается вариант: закладку новостроек временно прекратить, а все средства (причем, может быть, даже запланированные к выделению на несколько ближайших лет) потратить в кратчайшие сроки на приобретение уже построенных квартир. Таким образом, правительство может попытаться убить сразу двух зайцев. С одной стороны, фактически поддержать застройщиков, скупив у них «неликвидное» жилье, которое они не могут продать на коммерческом рынке. С другой, разом выполнить обязательства перед очередниками, которых, по данным дирекции федеральных жилищных программ, насчитывается примерно 510 тысяч семей. К слову, выкупаться жилье может по ценам существенно ниже среднерыночных, поскольку застройщикам, претендующим на госзаказ, предложат посоревноваться в ценообразовании. «Мы не собираемся поддерживать отдельные компании, мы будем поддерживать рынок», – подчеркнул Сергей Круглик. При этом одновременно придется пересмотреть и правила приобретения жилья с помощью жилищных сертификатов, внести поправки в законодательство, упрощающие процедуры по приобретению жилья и проведение соответствующих конкурсов.
     Аналогичным способом могут быть использованы средства фонда реформирования ЖКХ, предусмотренные для переселения граждан из ветхих и аварийных домов.
     В общей сложности, предположительно, на поддержку рынка правительство может направить сумму до 100 миллиардов рублей.
     Не надо забывать также и о 60 миллиардах рублей, которые должны быть выделены Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Не исключено, что сумма эта будет увеличена. В любом случае все эти средства агентство направит на выкуп закладных банков, которые смогут продолжить программы ипотечного кредитования населения.
     Обсуждаются также возможные механизмы предоставления кредитных средств банкам при условии, что они продолжат кредитовать застройщиков для завершения строительства жилых объектов. Каким образом будет происходить отбор таких строек, еще предстоит определиться.

     В средне- и долгосрочном плане решение проблемы недоступности жилья для средней российской семьи будет для граждан главным индикатором дееспособности власти.
     Темпы жилищного строительства в России в последние годы устойчиво росли, но так и остались невысокими. До заветной цифры 1 квадратный метр в год на человека было далеко, а теперь этот показатель кажется ещё более далёким.
     В апреле министр регионального развития РФ Дмитрий Козак говорил о планах постройки 72 млн квадратных метров жилья к концу этого года. Между тем за 8 месяцев этого года, по данным Росстата, в стране введено в эксплуатацию менее 30 млн «квадратов». Конечно, темпы сдачи обычно росли к концу года. Но ввести за оставшиеся до конца года месяцы больше, чем за предыдущие восемь, особенно в условиях снижения спроса, вряд ли удастся. Итого – не более 60 млн метров.
     Очевидно, что спроса (платёжеспособного) при таких ценах и не будет. Строительная отрасль сама себя загнала в ловушку сверхрентабельности и ценовых диспропорций.
     Повсеместно соотношение цены квадратного метра жилья к средней зарплате в регионе – от 2,5 до 3,5. В Москве это соотношение перешагнуло 5-кратный размер.
     Во всех наиболее привлекательных для жизни местах страны в жилую недвижимость обильно вложены деньги, взятки и откаты коррумпированных представителей региональной и федеральной бюрократии, давно названной Владимиром Путиным в Послании Федеральному Собранию 2005 года «замкнутой и подчас надменной кастой, понимающей государственную службу как разновидность бизнеса». Не секрет, что сами эти взятки и откаты нередко давались квартирами. Естественно, в гипертрофированном виде это происходило в Москве.
     Между тем 11 октября Президент России Дмитрий Медведев в беседе с личным составом тяжёлого авианесущего крейсера «Адмирал флота Советского Союза Н.Г. Кузнецов», говоря о жилищных сертификатах для военных, абсолютно прозрачно обозначил потребность в том, чтобы «схлопнуть стоимость квадратного метра жилья применительно к условиям конкретного населённого пункта и размер жилищного сертификата».
     Кричащая диспропорция между ценой труда и ценой жилья является не только острейшей социальной проблемой страны, но и перекашивает потребительский рынок и бьёт по экономике в целом. Существующие цены сдерживают трудовую мобильность. Жильё дорого не только для покупки, но и для аренды. Люди боятся продавать жильё в том числе и из опасений связываться с «такими суммами».
     В сегодняшних условиях наметившегося (по словам риэлторов и девелоперов) падения цен на жилую недвижимость государству и региональным властям лучше было бы не только ничего не делать для их поддержания, но и, наоборот, помочь наметившейся тенденции. У российской власти сегодня есть уникальный шанс превратить жильё из de facto предмета роскоши и инвестиционного товара в относительно доступный человеку со средними доходами товар.
     Ну, а строительный сектор, долгое время продававший свой товар в разы выше себестоимости, как представляется, накопил достаточно жирка, чтобы наиболее сильные, способные работать на разумных нормах прибыли застройщики выжили и развивались. Но в условиях оздоровлённого, а не искусственно надутого рынка.

Американский сценарий европейскому рынку недвижимости не грозит

     В конце прошлой недели в Мюнхене завершилась крупнейшая выставка коммерческой недвижимости в Европе – EXPOREAL. В этом профессиональном форуме участвовало 17500 компаний из 43 стран, ее площадь составила 11 тыс. кв. м. EXPOREAL-2008 посетили около 42 тыс. человек. В конференциях, проводившихся в рамках выставки, принимали участие порядка 500 экспертов, которые были единодушны во мнении – в этом году экспозиция, представленная на EXPOREAL, по сути, стала объективным отражением ситуации, сложившейся на международном рынке недвижимости в условиях мирового финансового кризиса.
     Подводя итоги выставки, они отмечают, что при общем увеличении числа участников и расширении выставочных площадей, в частности, уменьшилось общее количество экспонентов из Европы; американские компании не принимали участие в форуме вообще; новых объектов было представлено меньше, чем обычно; многие европейцы приехали в Мюнхен с проектами, которые уже презентовались ранее.
     Причем аналитики прогнозируют, что на EXPOREAL-2009 новых проектов будет еще меньше, так как инвесторы и застройщики направят все свои усилия на завершение уже реализуемых объектов, отложив на потом программы по развитию бизнеса ради сохранения существующих активов.
     Знакомство с экспозициями, представленными на EXPOREAL, позволило выявить следующую закономерность – последствия, вызванные ипотечным кризисом в США, разделили европейские страны условно на две категории. К первой относятся региональные рынки недвижимости, больше всего ощутившие на себе влияние кризиса и характеризующиеся явным, как и в Соединенных Штатах, снижением стоимости жилья. Это – преимущественно страны Западной и Центральной Европы – Испания, Португалия, Великобритания и Франция. Вторая категория – это развивающиеся рынки недвижимости стран Восточной Европы – Румынии, Турции, Болгарии, Черногории, Хорватии и России, которые ощутили кризис в незначительной степени. К этой же категории, судя по всему, можно отнести и хозяйку EXPOREAL – Германию.
     Даниэль Феррари, директор департамента недвижимости концерна Hellmich – крупного многопрофильного холдинга, специализирующегося в области девелопмента, строительства и управления недвижимостью, убежден, что у его компании нет причин для волнения: «Конечно, сейчас работать стало намного сложнее. Ряд крупных концернов, делавших ставку на заемные средства, сейчас оказались в довольно сложной ситуации. А наше положение вполне стабильно за счет значительных внутренних финансовых резервов. Добавляет оптимизма и тот факт, что, скорее всего, цены на недвижимость повысятся за счет банкротства слабых компаний, сидевших на кредитной игле, и таким образом, наше положение еще более укрепится».
     Несмотря на недавние заявления ряда крупных участников российского рынка недвижимости – таких, как Strabag, ПИК, Mirax, «Система-Галс», – о приостановке реализации ряда проектов, пессимистических настроений у российских девелоперов – участников выставки не наблюдалось. Скорее наоборот – так, например, ИПГ «Евразия» объявила на EXPOREAL о своих планах по созданию в России сети многопрофильных рекреационных парков, «Кловер групп» – о намерении инвестировать 205 млн евро в реализацию проекта многофункционального комплекса общей площадью 121 500 кв. м в центре Казани, а компания «Интеко» – об инвестировании 250 млн евро в многофункциональный комплекс «Тринити Тауэр» на Профсоюзной улице в Москве, который был впервые представлен на EXPOREAL, а также – о своих планах по увеличению в 3 раза объемов строительства в ряде российских регионов – Ростове-на-Дону, Краснодаре, Санкт-Петербурге и Самаре. «Мы продолжим реализацию всех инвестиционно-строительных проектов компании. Я считаю, что выполнение своих обязательств – это нормальный подход для любого девелопера, которому важно сохранить не только деньги, но и свою репутацию», – убеждена президент ЗАО «Интеко» Елена Батурина.
     Что же касается российского рынка жилой недвижимости, то, как утверждают эксперты, он пострадает из-за кризиса в гораздо меньшей степени, чем европейский, а тем более американский. Одна из причин – неразвитость в нашей стране системы ипотечного кредитования, являющейся основным финансовым инструментом для приобретения жилья в западных странах. На российском рынке очень мало ипотечных сделок – порядка 5 процентов, тогда как в других странах, и в особенности в США, большинство жилых объектов – до 90 процентов – приобретается в кредит. Более того, многие аналитики прогнозируют после относительной стагнации новый виток цен в российском сегменте жилой недвижимости из-за ухода с рынка наиболее слабых игроков, работавших на заемные средства, что непременно приведет к существенному уменьшению предложения при по-прежнему неудовлетворенном спросе. А спрос, по прогнозам, будет только расти, ввиду того что на фоне финансового кризиса, приведшего к оттоку средств с фондового рынка, который перестал быть привлекательным объектом для инвестиций, единственной альтернативой для вложения свободных средств останется рынок недвижимости.
     Еще одна тенденция, которую можно было проследить на EXPOREAL: на фоне финансового кризиса, лихорадящего рынки недвижимости США и большинства стран Западной Европы, девелоперы, реализующие проекты в странах Азии и Африки, оказались в гораздо более благоприятных условиях. Аннет Брюгер, директор по продажам германской компании Orascom, специализирующейся на девелопменте курортной недвижимости в Швейцарии, Арабских Эмиратах, Омане и Марокко, констатирует: «В Европе у нас действительно возникли проблемы с реализацией некоторых проектов, однако до азиатских и африканских рынков кризис пока еще не докатился, и мы там себя чувствуем вполне уверенно». Кстати, и та же российская компания «Интеко», возводящая в том числе и курортную недвижимость в Марокко, от своих планов отказываться не собирается. «Единственная корректировка планов, по словам Елены Батуриной, состоит в том, что все объекты будут создаваться не одновременно, как предполагалось, а поэтапно».
     Эксперты на EXPOREAL утверждают, что не только по разным странам, но и по различным сегментам недвижимости кризис ударит с неодинаковой силой. Наиболее стабильными, по их мнению, будут офисный, торговый и гостиничный секторы международного рынка. И если кризис удастся преодолеть за 1 – 1,5 года, то серьезных структурных изменений на рынке коммерческой недвижимости не произойдет. Просто реализация проектов растянется по времени, и насыщение рынка дефицитными квадратными метрами отложится на более поздний срок, что приведет опять же к повышению ставок аренды.
     Михаэль Кюхнель, советник по инвестициям и девелопменту компании Aengevelt, специализирующейся в области управления активами в сфере коммерческой недвижимости в Германии и Восточной Европе, утверждает: «Кризис нас, конечно же, затронул, но далеко не фатально. Последние несколько лет цены на коммерческую недвижимость в Европе были гораздо ниже, чем в России. В связи с этим мы отмечали большой интерес российских покупателей к инвестициям в этот сектор. Скорее всего, это было дальновидным решением, так как, по моему мнению, в связи с уменьшением предложения готовых объектов из-за мирового финансового кризиса цены на недвижимость и арендная плата будут только расти. Так, в Германии в последнее время цены в среднем увеличились уже на 3-5 процентов по сравнению с пиком кризиса, который мы миновали».
     Таким образом, судя по векторам, обозначенным на EXPOREAL, мировому финансовому кризису, начавшемуся с ипотечного кризиса в США в 2007 г., скорее всего, вряд ли удастся обрушить европейский рынок недвижимости, и его последствия окажутся действительно катастрофичными только лишь для рынка спровоцировавшей его страны.

Разрешив проходить альтернативную службу на строительных объектах, можно ликвидировать кадровый голод

     Строители надеются преодолеть финансовые трудности с помощью государства, заявил «Российской газете» президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман.
     В правительстве сегодня обсуждаются меры, которые помогут стабилизировать ситуацию на строительном рынке. Прежде всего речь идет о жилищном строительстве. «Государство протянуло руку строительному сообществу, – констатировал Николай Кошман. – Предлагается временно отложить реализацию новых крупных проектов и сосредоточить имеющиеся ресурсы, чтобы завершить возведение недостроенных домов. За счет средств программы «Жилище», в рамках которой государство помогает приобретать квартиры военным, северянам, чернобыльцам и некоторым другим категориям, судя по всему, будут выкупаться квартиры в уже построенных домах и домах высокой степени готовности. Еще один источник – Фонд содействия реконструкции ЖКХ, из которого финансируется переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. В результате не только ускорится выполнение социальных программ, но также облегчится финансовое положение крупных застройщиков. Конечно, строители это поддерживают.
     Однако проведение «жилищных госзакупок», по мнению Кошмана, важный, но не единственный шаг, который может сделать государство, чтобы поддержать стройбизнес. Когда принимался 214-й закон, прописавший четкий порядок привлечения строителями средств граждан, он запретил начинать работы на стройплощадке, пока не будут проведены все необходимые согласования и получено разрешение. Однако процесс прохождения всех бюрократических процедур, как и раньше, затягивается до двух лет и больше, а потому застройщики вынуждены фактически нарушать закон, оформляя документацию параллельно со строительством. «Почему бы не указать в Градостроительном и Земельном кодексах конкретные сроки, например, шесть месяцев, для решения всей бюрократии?» – предлагает глава АСР.
     Еще одна «больная мозоль» для строителей – инженерная подготовка площадок. По Градостроительному кодексу все сети и прочая инфраструктура возводятся за счет муниципалитета. По факту эту финансовую ношу (между прочим, примерно треть от полной себестоимости готового жилья) по-прежнему несут застройщики.
     Нужны, по мнению Кошмана, также прозрачные правила игры на рынке стройматериалов. Так, после бурного роста цен на цемент в прошлом году правительство снизило таможенные пошлины на его ввоз, и в страну хлынул дешевый цемент из Китая и Турции. Российские предприятия вместо реконструкции начали сворачивать производство.
     Наконец, еще одна очень серьезная проблема – постоянно растущий дефицит на специалистов-строителей. Кошман предложил приравнять работу молодых специалистов, выпускников профильных техникумов и вузов на стройке к альтернативной службе в армии.

Оставив рынок без квартир

     Власти, пообещав поддержать строителей во время кризиса, начали выкупать у застройщиков оставшиеся квартиры эконом-класса. Первой государственную помощь выделили группе компаний ПИК, которая только в этом году от оптовых продаж жилья получит около 1 млрд долл. Помимо этого на поддержку рассчитывают «Главстрой» и другие компании. Деньги из бюджета помогут девелоперам пережить непростые времена, однако уже через один-два года рынок останется без нового строитель­ства, опасаются эксперты, а владельцем большей части квартир будет государство.
     На прошлой неделе вице-премьер Игорь Шувалов обсуждал с участниками рынка недвижимости возможные варианты спасения отрасли. Глобальный финансовый кризис любую экономику из рыночной на время превращает в плановую, считают участники рынка, и в случае со строительством происходит смена основного заказчика. Сейчас заказывает и, соответственно, оплачивает стройку бюджет, и в ситуации всеобщего кризиса именно государство становится основным покупателем как строящегося, так и введенного жилья.
     Московские власти и прежде выступали в качестве соинвестора в строящихся проектах, получая в результате жилье под социальные нужды. Теперь же город готов приобретать уже построенные объекты. Продавать квартиры властям будут ГК «ПИК», «Главстрой» Олега Дерипаски, ДСК-1 и группа компаний СУ-155. Общий объем закупок должен составить около 40 млрд руб.
     «Вполне возможно, что компаниям, осуществляющим массовую застройку, в нынешних условиях проще продать квартиры с дисконтом государству, но это не значит, что покупатели уйдут с рынка», – считает заместитель генерального директора «Пересвет-Девелопмент» Сергей Баранов. Вопрос в том, какое жилье им останется. Участники рынка подчеркивают, что уже в следующем году доля городского заказа может составить около 70% от всего возводимого в Москве жилья и лишь небольшая часть поступит на рынок для свободной продажи.
     В рамках городской стратегии бюджетного строительства конечному потребителю будет крайне сложно конкурировать с государством. Ему придется покупать то, что останется, а это будет заведомо дорогое жилье, ведь власти выкупят «квадраты» именно в эконом-классе.
     Президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин прогнозирует, что уже через один-два года объемы ввода коммерческого жилья в столице снизятся в десятки раз. «Застройщики распродадут имеющиеся квартиры, а новые проекты сейчас почти все заморожены, документация не разрабатывается. В результате уже года через полтора компаниям будет просто нечего строить, а ввод жилья окажется на уровне 200-300 тыс. кв. м в год», – говорит г-н Воронин.
     Все это только лишний раз подтолкнет цены на жилье вверх, так что распродажу квартир за бесценок покупатели так и не дождутся, говорят эксперты. «Сейчас у простого потребителя есть возможность либо купить квартиру, либо отложить это дело на долгие годы, – рассуждает представитель ГК «СУ-155» Федор Сарокваша. – В ситуации, когда все прочие институты инвестирования показывают отрицательную доходность, квартиры, тем более в московском регионе, – единственное, что всегда будет только дорожать». Застройщики апеллируют к динамике цен на рынке жилья в начале осени: даже кризис не смог значительно пошатнуть рублевые цены.

     Текущая финансовая ситуация в мире проводит своеобразную проверку возможностей экстренного менеджмента не только в отдельных корпорациях и промышленных структурах, но и во всех государствах.
     Не стала исключением и Россия: ряд положений, касающихся поддержки отечественной экономики, озвучил лично премьер-министр Владимир Путин, а на прошлой неделе первый вице-премьер Игорь Шувалов провел совещание, на котором, в частности, разрабатывались меры по противодействию негативным влияниям финансового кризиса и сохранению статус-кво на российском рынке недвижимости.
     Оперативно среагировала на новые угрозы столичной экономике, в частности в секторе недвижимости, московская мэрия. В целях поддержки крупных девелоперов мэр столицы Юрий Лужков принял решение закупить у ряда строительных компаний жилье. Приток живых денег в эту область в непростой для строительного рынка момент трудно переоценить: аналитики считают, что это единственное, что способно помочь девелоперам пережить кризис.
     Столичные власти выделили на закупку жилья 40 миллиардов рублей – исходя из средней цены 80 тысяч рублей за квадратный метр. В настоящий момент город приобрел порядка полумиллиона квадратных метров жилой площади у компаний СУ-155, Главстрой, Группа Компаний ПИК, ДСК-1. При этом, как отмечают эксперты, заключенные сделки не только помогут строительным компаниям, но и принесут выгоду столице. Несмотря на то что большая часть новоприобретенных квартир расположена в ближайшем Подмосковье, заплаченные за них суммы фактически вдвое ниже аналогичных расценок за жилье близ МКАД. Для сравнения (данные аналитического портала irn.ru): квадратный метр в Южном Бутове стоит в среднем 137 тысяч рублей, в Жулебине – 125. Таким образом, Юрий Лужков не только помог давним партнерам города (Москва нередко выступала ранее соинвестором проектов жилищного строительства), но и нашел рычаг для дальнейшего разумного регулирования цен на рынке недвижимости. Остается добавить, что полученное жилье столичные власти намерены передавать участникам городских социальных программ и очередникам.

Донской бюджет выделит 3 млрд рублей на завершение строительства жилых домов

     Ростовская область обещает поддержать строительные организации, работающие в регионе, выкупив у них квартиры в недостроенных домах. Бюджетные средства пойдут и на проекты развития территорий, в которые регион уже вложил крупные суммы. Таким образом власти пытаются избежать появления замороженных ввиду экономического кризиса жилищных проектов и, как следствие, тысяч обманутых дольщиков, а в дальнейшей перспективе – дефицита на рынке недвижимости. Между тем кризис продолжает набирать обороты. Риелторы отмечают полную стагнацию на ростовском рынке жилья, а на 2009 год прогнозируют резкое падение цен на квартиры.
     К октябрю 2008 года ростовский рынок жилья замер на одной отметке. Средняя цена квадратного метра стабильно держится на уровне 54 тыс. руб., а спрос продолжает падать. По словам исполнительного директора Южной гильдии риелторов и оценщиков (ЮГРО) Вартана Тикиджи-Хамбурьяна, на рынке образовалось большое количество невостребованных площадей. «Люди, у которых еще имелись полученные до кризиса кредитные средства, охотно раскупали квартиры стоимостью до 1,5 млн руб. на окраинах и в городах-спутниках Ростова, а более дорогой сегмент остался невостребованным», – отметил Вартан Тикиджи-Хамбурьян. При этом купить квартиру в ипотеку сейчас весьма проблематично. «Многие банки сворачивают свои ипотечные программы или не выполняют свои обязательства по ранее одобренным кредитам», – отмечает г-н Тикиджи-Хамбурьян. По мнению президента национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров «Просто ипотека» Владимира Лопартина, пока что не снижают и даже продолжают наращивать объемы ипотеки лишь банки с государственным участием либо с участием иностранного капитала (Сбербанк, ВТБ 24, Райффайзенбанк, «ДельтаКредит», Абсолют Банк), однако и они увеличивают процентные ставки.
     На большой приток новых жилых площадей пока надеяться не приходится. Строительные компании в массовом порядке замораживают проекты, запланированные на вторую половину 2009-2010 годов. Причем опять же из-за сокращений ипотечных кредитов, которые на Дону составляли до 40%, и отсутствия кредитных средств, необходимых для завершения строительства. По данным РБК daily, этой осенью ставка по банковским кредитам для застройщиков может составлять до 50-70% годовых. Самые дешевые кредиты у Сбербанка – до 20% годовых. Но, как пояснил зампред правления Юго-Западного банка Сбербанка России Сергей Бритвин, пока что банк сосредоточен на финансовом сопровождении уже существующих проектов.
     Чтобы поддержать застройщиков, завершающих строительство жилых домов в Ростовской области в 2009 году, региональные власти приняли решение о выделении 3 млрд руб. на выкуп недостроенных квартир для льготников и работников бюджетной сферы. С помощью этих мер, по словам заместителя министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игоря Далаксакуашвили, чиновники рассчитывают убить двух зайцев. С одной стороны, бюджетные вливания помогут избежать консервирования строек и появления обманутых дольщиков. С другой – застоя на рынке недвижимости, который через один-два года может обернуться острым дефицитом жилых площадей и резким взлетом цен на жилье. «Большинство застройщиков, работающих на ростовском рынке, последние годы вели себя осторожно и не гнались за длинными деньгами. Доля заемных денег, например, у «Ванта», «Единства», «Монолита» или концерна «Покровский» составляет до 10%. Так что 3 млрд руб. должно хватить на завершение строек», – отметил генеральный директор риелторской компании «Титул» Евгений Сосницкий. По словам Игоря Далаксакуашвили, уже разработан законопроект, согласно которому на выкуп квартир в 2009 году будет направлено 500 млн руб. На бюджетную поддержку смогут рассчитывать и девелоперы, реализующие проекты развития территорий, таких как новый ростовский микрорайон Ливенцовка. «Мы будем поддерживать проекты, в которые бюджет уже вложил крупные суммы», – заявил Далаксакуашвили.
     По мнению Вартана Тикиджи-Хамбурьяна, после стагнации 2008 года первый квартал следующего года ознаменуется падением цены квадратного метра жилья на 20-30%, затем рынок стабилизируется. Следующее падение стоимости квартир ожидается осенью 2009 года, а к концу года рынок недвижимости постепенно пойдет в рост. «Сейчас все ждут, когда первый девелопер снизит цены на квартиры», – добавляет глава ЮГРО Евгений Проскурин.

Московские власти «спасут» горожан от финансового кризиса резким увеличением тарифов на коммунальные услуги

     Вчера стало известно: с 1 января тарифы на тепло, газ, воду, электроэнергию и водоотведение поднимутся в Москве на 28-29%. Исполнительная и законодательная власти города объясняют это тем, что в столице уже несколько лет реализуется программа ликвидации перекрестного субсидирования ресурсоснабжающих организаций. Раньше от этого страдала промышленность, у которой тарифы были выше, теперь пора пострадать и населению, поскольку «стоимость ресурсов одна что для граждан, что для промышленности». Независимые эксперты убеждены: в условиях финансового кризиса, который реально грозит сокращением рабочих мест и зарплат, город вполне мог бы позволить себе либо поднимать тарифы не так резко, либо вообще отложить это дело до лучших времен.
     Американцы на днях порадовались: глава Федеральной резервной системы США Бен Бернанке, выступая в конгрессе, заявил, что считает необходимым принять новый пакет мер по поддержке экономики. Поддержка эта будет оказываться не на макроуровне, а на уровне конкретных людей: население и малые предприниматели получат от властей налоговые льготы на астрономическую сумму в 168 млрд. долларов. Логика проста: если государство в условиях рыночной экономики не в состоянии дать людям больше денег, то оно, по крайней мере, постарается меньше с них брать. Мистер Бернанке – человек авторитетный, к его словам прислушиваются финансисты всего мира, поэтому мало сомнений в том, что озвученная им сумма будет выделена и до адресата дойдет. Америка, кстати, не одинока – в ряде европейских стран правительства тоже ищут способы стимулирования потребителей – через льготы, налоги, тарифные программы.
     У нас ситуация иная. Вчера председатель бюджетно-финансовой комиссии Мосгордумы Игорь Антонов сообщил, что потребителей с 1 января ожидает рост тарифов. За коммунальные услуги москвичам придется платить на 28-29% больше. Депутат объяснил, что в столице несколько лет реализуется программа по ликвидации перекрестного субсидирования ресурсоснабжающих организаций. Раньше коммуналка была дорогой только для промышленности, а теперь будет – для всех. Раньше подобные «подарки» для москвичей объясняли инфляцией: что же вы хотите – все дорожает, и тарифы поэтому тоже не могут стоять на месте. И коммуналка, как все мы знаем, дорожала – на 15, 18%, но не на треть же! Что же до нынешней инфляции, то, как признался г-н Антонов, привязать к ней рост тарифов «сейчас достаточно сложно». «Никто не в состоянии спрогнозировать инфляцию в 2009 году. В этом году инфляция уже выше прогнозных показателей и, по моим подсчетам, составит 15-18%», – заявил депутат.
     Вчера же стало известно, что ФАС вновь дала поручения своим территориальным органам ежемесячно мониторить рынок социально значимых товаров: хлеба, молока и подсолнечного масла. Нечто похожее уже было в октябре прошлого года, и дело закончилось «добровольной» заморозкой цен на «народное» продовольствие. К чему она привела, все помнят: весной цены как с цепи сорвались, и все согласились, что тогдашняя «забота о бедных», по сути, была пиаровским ходом накануне выборов.
     Поскольку нынешний и прошлогодний сценарий схожи, возникает вопрос: не идем ли мы к новой «заморозке». В пресс-службе ФАС «НИ» сообщили, что служба будет делать выводы и принимать меры уже по итогам информации, поступившей из регионов. А по дальнейшему развитию событий на рынке антимонопольщики никаких прогнозов не делают.
     Так что, будет или нет новая продуктовая заморозка, пока не понятно. Но, может быть, ведомству заодно заняться и тарифами? Ведь в начальном звене всего этого безумного процесса повышения платы за воду, электроэнергию и прочие блага цивилизации, без которых ни один нормальный человек в столице не может обойтись, стоят монополисты. Пусть даже и называются они у нас «естественными».
     Начальник управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС России Владимир Ефимов пояснил «НИ», что у службы нет полномочий вмешиваться в тарифное регулирование. «Если тариф установлен в соответствии с законодательством, мы лишь констатируем факт и следим, чтобы организации не нарушали порядок ценообразования. На мой взгляд, тарифы ЖКХ обязательно должны быть мотивированы и проходить публичное обсуждение. Сейчас же тарифы покрывают затраты естественных монополий, которые могут покупать материалы, например газ, по необоснованной цене, которая в 2-3 раза выше рыночной», – заявил г-н Ефимов.
     Член комитета Государственной думы по бюджету и налогам Оксана Дмитриева во всем винит упомянутые уже естественные монополии. По ее словам, в этом году, еще до того, как кризис обрушился на Россию, их тарифы повысились на 25-26%. «Неудивительно, что тарифы ЖКХ с нового года тоже станут заметно выше, эта общая тенденция. Ведь темпы роста цен на коммунальные услуги в нашей стране задают естественные монополии», – пояснила «НИ» г-жа Дмитриева.
     Член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Сергей Митрохин заявил «НИ», что у Москвы есть единственный способ не повышать тарифы – сделать их прозрачными. «Никто ведь не знает реальных затрат на ЖКХ, в том числе и эксперты из Региональной энергетической комиссии, они лишь штампуют заявки и не проверяют сведения. Я считаю, что необходимо раскрыть экономическую и финансовую информацию всех естественных монополий, но это вряд ли будет сделано в ближайшее время. ЖКХ – это гигантская кормушка для руководителей естественных монополий и для чиновников, получающих свои дивиденды», – рассказал столичный депутат. По его мнению, все монополисты обязаны выкладывать информацию о затратах в Интернете, чтобы каждый человек знал, на что идут его деньги. Но на это никто не пойдет. «Эта информация защищена законом о коммерческой тайне, но только такие сведения и могут (и должны!) обеспечивать конкуренцию. А у естественных монополистов нет конкурентов, поэтому они лоббируют нынешнее положение вещей», – считает Сергей Митрохин.
     А вот президент Московской жилищной ассоциации Владимир Кузнецов заявил «НИ», что Москва уже сегодня вполне может позволить себе и не повышать тарифы на коммунальные услуги. «В столице как не было рынка, так его и нет. Всегда была монополия в виде ДЕЗов, и ни о какой конкуренции нет речи до сих пор. Сейчас ведь никто не обосновал повышение тарифов, по документам оно «плановое», а людям говорят, что во всем виноват кризис», – пояснил эксперт. По его словам, большое значение имеет заинтересованность чиновников – «там, где крутятся немалые бюджетные деньги, всегда найдутся аффилированные компании, работающие на откатах». «Более того, Москва не хочет пропускать прямые платежи в ТСЖ, ДСК и прочие структуры – все деньги идут ГУИСам (государственным учреждениям «Инженерная служба» в районах. – «НИ».). А отсутствие системы прямого финансирования только плодит коррупцию в жилищно-коммунальной сфере», – убежден г-н Кузнецов.

     Отныне участниками городской программы «Молодой семье – доступное жилье» смогут стать не только москвичи. Вчера столичное правительство утвердило третий этап этой программы, рассчитанный на период до 2015 года.
     «Теперь участниками программы смогут стать даже те семьи, где один из супругов не имеет постоянной регистрации в Москве, – сообщил на заседании правительства руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин. – Прежде два супруга должны были постоянно проживать в столице».
     Ранее столичные власти уже расширили круг лиц, которые могут претендовать на участие в программе и получить возможность приобретать жилье в Москве по себестоимости (то есть квадратный метр им будет обходиться в 30-35, максимум 55 тысяч рублей). С 30 до 35-летнего возраста был увеличен и возраст участников программы.
     Как отметил Петр Сапрыкин, до конца 2015 года молодые столичные семьи получат 2 миллиона 30 тысяч квадратных метров жилья. Улучшить свои жилищные условия, таким образом, смогут порядка 37 тысяч семей. «В частности, к концу текущего года для столичных молодых семей будет введено 280 тысяч квадратных метров жилья. Это 4475 квартир», – уточнил он. За прошедшие же два года молодым семьям было предоставлено более 6 тысяч квартир площадью 425 тысяч квадратных метров, построенных за счет средств бюджета Москвы. Петр Сапрыкин также пообещал, что до конца 2013 года справят новоселье все молодые московские семьи, вставшие до 1 марта 2005 года на учет на улучшение жилищных условий.
     Он заверил, что срок ожидания в очереди не превышает пяти лет.
     Столичные власти обещают взять на себя и часть расходов по погашению стоимости квартиры при рождении у молодых родителей собственного ребенка или усыновлении ими приемного малыша. Как рассказал первый заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев, ранее молодые семьи, участвующие в программе доступного жилья, при рождении первого, второго и последующих детей получали списание квадратных метров жилья. Так, за первенца «вычитали» 10 квадратных метров, за второго – 14, за последующих – по 18 «квадратов». То есть за эти метры не нужно было платить. Теперь возврат будет денежный. «На третьем этапе реализации программы при рождении ребенка будет списываться 30 процентов стоимости договора купли-продажи», – уточнил Н.Федосеев.
     Одобрив в целом новшества программы, мэр Юрий Лужков особо подчеркнул, что необходимо значительно увеличить объемы социально значимого жилья, которое город строит как раз для молодых семей. «В ближайшее время столичные власти должны обратиться в Мосгордуму с законодательной инициативой по исключению инвестиционного строительства на городской земле.
     «У нас есть бюджетные возможности, чтобы решать социальные вопросы для москвичей», – констатировал мэр. А вот по поводу строительства жилья для московских молодых семей в Подмосковье столичный градоначальник высказался резко отрицательно. По его сведениям, только в прошлом году 400 молодых семей отказались от льготного жилья в Московской области. Мэр отметил, что, получая жилье в области, московские семьи имеют все столичные льготы, но не могут ими пользоваться за пределами города.

ПРАВИТЕЛЬСТВО ПОТРАТИТ 100 МЛРД. РУБЛЕЙ НА ВЫКУП КВАРТИР В «НЕДОСТРОЕ»

     В начале недели на заседании правительства первый вице-премьер Игорь Шувалов рассказал о мерах, которые власти собираются предпринять для поддержки рынка недвижимости. Чтобы заместить упавший со стороны населения спрос и отток средств из отрасли, уже в ноябре власти выделят 100 млрд. рублей: это не позволит ценам на жилье обрушиться и поможет застройщикам завершить уже начатые проекты.
     Деньги будут привлекаться из разных источников: 50 млрд. рублей поступит из фонда ЖКХ, 11,6 млрд. будет направлено по различным программам Минрегионразвития, около 21 млрд. – из средств, предназначенных для покупки квартир военнослужащим. По словам Шувалова, квартиры в «недострое» будут выкупаться посредством аукционов на понижение или по другой схеме, при которой цена на жилье будет сформирована из себестоимости с небольшой маржой.
     Вместе с тем первый вице-премьер отметил, что господдержку застройщики получат на завершение уже начатого строительства, новые объекты из казенных денег финансироваться не будут. «А если я заказал средства под сметно-проектную документацию, это начатый проект или нет? – рассуждает начальник аналитического департамента ФК «Открытие» Халиль Шехмаметьев. – С одной стороны, нет, потому что само строительство еще не началось. А с другой, сметно-проектная документация может достигать 10-15% стоимости объекта». Как деньги будут распределяться между строителями, тоже остается загадкой, продолжает эксперт: «В Москве проживают 10% населения страны, поэтому 10% нужно выделить столице и 90% – регионам. С другой стороны, московские строители и раньше были более богаты, чем провинциальные. Кроме того, в регионах активно работают московские застройщики. Есть угроза того, что помогать будут вроде как региональным компаниям, а деньги получат москвичи».
     В целом предложенные меры, несомненно, поддержат отрасль, считает руководитель исследовательского центра «МИЭЛЬ Новостройки» Борис Флексер, поскольку будут предотвращены скандальные банкротства и появление обманутых дольщиков. «Однако надолго ли хватит бюджетных денег и чем это все закончится?» – замечает он. Халиль Шехмаметьев не исключает, что правительственный план спасения повлечет снижение цен на жилье: «На первичном рынке они могут упасть на 10%, на «вторичке» – на 20%». «Сейчас стоимость квартир в новостройках не снизилась, однако это может быть отложенной реакцией на кризис и снижение произойдет весной будущего года, – добавляет Борис Флексер. – Рынок переживает падение спроса, связанное с резким снижением количества сделок с участием ипотеки и выжидательной позицией покупателей: люди ждут, когда стоимость квартир упадет, чтобы купить их дешевле».
     По словам аналитиков, в среднем квадратный метр в Москве в новостройке сегодня стоит 5-7 тысяч долларов, «вторичка» в зависимости от района дороже на 10-20%.

Компания «BC Девелопмент» построит малоэтажный поселок в Тверской области

     Компания «BC Девелопмент» выходит в сегмент малоэтажного строительства. Как стало известно РБК daily, девелопер приобрел участок земли площадью 40 га на западном берегу озера Селигер в Тверской области под коттеджный поселок бизнес-класса. Проект будет реализован в партнерстве с промышленной группой «Союз», которая поставит на объект каркасно-панельные дома собственного производства. Инвестиции, по оценке экспертов, превысят 50 млн долл.
     «ВС Девелопмент» вышла на рынок Санкт-Петербурга в январе 2008 года. Ее создал бывший директор компании Becar Management Company Владимир Ядыкин с партнерами. Компания представляет интересы пула инвесторов, чьи имена не раскрываются. В портфеле девелопера проекты коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленобласти общей стоимостью около 500 млн долл. Самые известные из них – проект создания бизнес-центра в деловой зоне «Пулково-3» и строительство индустриального парка на территории Завода слоистых пластиков.
     О выходе компании в новый сегмент рынка РБК daily сообщил генеральный директор «ВС Девелопмент» Владимир Ядыкин. По его словам, девелопер завершил процесс формирования участка земли площадью 40 га на западной стороне озера Селигер, включая береговую линию. «Землю в районе деревни Шиловка покупали на вторичном рынке в течение года. На этом пятне до 2011 года планируем построить коттеджный поселок бизнес-класса на 100 домовладений с объектами инфраструктуры», – сообщил он. По словам г-на Ядыкина, проект будет реализован в партнерстве с промышленной группой «Союз», которая поставит на объект каркасно-панельные дома собственного производства.
     По мнению руководителя отдела оценки АРИН Инны Поповой, инвестиции в проект превысят 50 млн долл. При этом только инвестиции в покупку земли эксперт оценила в 4 млн долл. «Окупаемость проекта при средних темпах продаж домовладений (для бизнес-класса это один-три коттеджа в месяц) составит около трех с половиной – четырех лет. Уровень рентабельности – 40%», – подсчитала она. Однако, по мнению г-жи Поповой, кризис может откорректировать эти показатели. «Около двух лет инвестору предстоит потратить на разработку концепции и проектирование. Если к этому времени кризис закончится, темпы продаж в поселке могут быть значительно выше, учитывая накопившийся отложенный спрос», – отметила она.
     По мнению директора по развитию London Consulting & Management Company Константина Костина, скорее всего собственник приобрел данный участок по причине его низкой стоимости, поскольку цены на сельхозземли за последний год снизились на 20-30%. «Озеро Селигер – популярное место отдыха среди москвичей. Но у района есть серьезный минус: инфраструктура развита крайне слабо. Поэтому проводить необходимые коммуникации придется с нуля», – отметил он. А по словам руководителя загородного отдела консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Ольги Трошевой, такой крупный проект в текущей ситуации одномоментно не поднять. «У девелопера нет права на ошибку. Играть с архитектурными проектами и размерами земельных участков не получится. Теперь нужно изначально иметь грамотную концепцию, в которой все объекты ликвидны и есть запланированные точки выхода из проекта», – отметила она. По ее словам, выводить проект на рынок рационально очередями. «Возможно, позже оставшаяся земля вместе с концепцией, которая повышает цену, будет продана другому инвестору», – заключила она.

     Кризис дает шанс для появления новой, не мафиозной системы жилищного строительства. Для этого нужны всего две вещи – казенные деньги и некоррумпированные чиновники.
     Слыхали ли вы, что с ноября месяца, то есть буквально в ближайшие дни, жилье для россиян станет, так сказать, дважды доступным?
     Во-первых, по случаю реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», принятого три года назад, рассчитанного на шесть лет, оставившего за плечами подготовительный (2005 год), первый (2006-2007 годы) и как раз сейчас успешно преодолевающего свой второй и заключительный (2008-2010 годы) этап. А во-вторых, потому что именно
     в ноябре, по словам первого вице-премьера Игоря Шувалова, начнется грандиозная скупка новопостроенных квартир народного класса на федеральные деньги. На это отпущено 100 млрд рублей.
     Именно такая цифра почему-то получилась у Шувалова путем сложения 50 млрд из фонда ЖКХ, 21 млрд, выделенного на покупку жилья военным, а также неполных 12 млрд по программам Минрегиона.
     Но не будем придираться к арифметике. По любому счету деньги брошены весомые. Может статься, из-за этого авианосный флот, который собирается построить наш президент, придется даже убавить на боевую единицу умеренной величины.
     Но дело стоит того. Вся эта масса государственных денег умножится еще и дешевизной скупаемых квартир. Их ведь будут приобретать «в рамках аукционов на понижение или по другой схеме, при которой цена формируется из себестоимости и согласованной нормы доходности, так что строительным компаниям предстоит снизить цены».
     Кстати, это вовсе не очередные кризисные импровизации, в которых осмелевшие знатоки нынче наперебой уличают наше начальство. Это давно выношенная идея. «Как я уже многократно говорил, – подчеркнул премьер Путин, – выкупать мы будем по сегодняшним ценам, а не по вчерашним… По сегодняшним ценам или по завтрашним, или по послезавтрашним мы приобретем больше жилья и, значит, расселим больше людей, нуждающихся в этом переселении…»
     Выходит, премьер уже давно задумал эту выкупную операцию и даже многократно разъяснял технику ее проведения соответствующим лицам. Мы просто об этом не знали.
     Зато теперь легко можем все себе вообразить.
     Что значит скупка затоваренного жилья у строительных фирм по «сегодняшним» ценам? Речь определенно идет о таких ценах, которые ниже раздутых «вчерашних», но при этом достаточно убедительны для продавцов.
     Ведь именно они, бизнесмены-строители, наряду с банкирами и торговцами продовольствием, на тех же самых правительственных заседаниях были провозглашены общественно ценными группами, которых надо поддержать деньгами, чтобы выжили в кризисе.
     Сколько у. е. за квадратный метр нужно таким строительным бизнесменам, чтобы выжили? И не только выжили, но, по мысли Игоря Шувалова, еще и «осуществляли свои инвестиционные проекты…, чтобы они не сворачивали все, что за последние годы было наработано…» Так сколько все-таки? Как насчет 1000 у. е. за квадрат? С одной стороны, смешно. А с другой, не так уж много лет назад это была вполне реальная цифра. И если эти времена шаг за шагом вернутся (недаром премьер прозорливо упомянул не только о «сегодняшних», но и о неких «завтрашних» и даже «послезавтрашних» ценах), то на вышеуказанные суммы наше государство сможет купить и затем распределить между рядовыми людьми круглым счетом 3 млн кв. м жилья.
     Много это или мало? Совсем еще недавно Владимир Путин приказывал довести жилищное строительство «как минимум до 100-130 миллионов квадратных метров в год, а по-хорошему – строить не менее одного квадратного метра в год на каждого гражданина России». Иными словами, 142 млн. кв. м. И в самом деле, хорошо бы.
     Действительность скромнее.
     В рекордном в новейшей российской истории прошлом году отчитались за 60 млн кв. м. жилья, и это был один из немногих показателей, по которым сегодняшняя Россия откровенно отставала от советского уровня.
     Что же до нынешнего года, то по официальному счету за первые девять месяцев сдача жилья выросла на 3,9%. С поправкой на подтасовки, предполагаю, что не выросла вовсе.
     Поэтому предварительный вывод элементарен. В годы бума строили явно недостаточно, а сейчас, в начале кризиса, власти готовы профинансировать из казны сущую мелочь в добавку к этому недостаточному.
     Почему так вышло? Почему наша строительная отрасль так явно отстала от прочих отраслей, работающих на потребление, и отстала еще до начала всех нынешних злосчастий? Почему официальный «доступно-комфортно-жилищный» нацпроект таким очевидным образом провалился еще до того, как его отменила жизнь?
     Причина в том, что на переходе от социализма к капитализму наш строительный сектор пережил мутацию, слившись с бюрократией в замкнутые мафиозные образования, нацеленные не столько на максимальный рост своей продукции, сколько на максимальный рост цен на ту продукцию, которую производит. Непомерная разница между себестоимостью и продажной ценой квадратного метра стала его первородным грехом.
     Это было выгодно всем. Кроме рядовых людей, конечно.
     Строительный бизнес мог работать, не думая о перспективах и просто собирая деньги на будущие дома с будущих квартировладельцев. А спаянная с этим бизнесом региональная и городская номенклатура могла беззаботно стричь купоны, не тратя силы и энергию ни на заботу о нуждающихся, ни даже на подготовку территорий для застройки.
     Под этот общий интерес была заточена и официальная идеология, которая предлагала каждому человеку, независимо от его возможностей, желаний и житейских обстоятельств, лишь одну схему приобретения жилья – покупку квартиры в собственность. В относительно небогатой стране это заведомо лишало большинство людей возможности нормальным порядком обзавестись жильем.
     Никто наверху не думал о том, чтобы поощрять долгосрочный коммерческий наем квартир. Ничего, похожего на старорежимные «доходные дома», не возникло – ни даже в прежнем, дико капиталистическом виде, ни тем более в современном, с долгосрочными гарантиями для съемщиков.
     Правда, в отдельно взятых точках страны возводилось социальное жилье. Точнее, по различным казенным схемам приобреталось у застройщиков. Но по странному совпадению это делалось только там, где руководящие административные лица де-факто оказывались разом и заказчиками, и исполнителями этих проектов. И как раз там разрыв между себестоимостью и продажной ценой был особенно вопиющим.
     Со временем, и особенно в первые последефолтные годы, рыночная конкуренция понемногу начала оздоровлять даже и нашу строительную систему. К 2003-2004 годам доступность выставляемых на продажу квартир эконом-класса стала почти реальной для людей со средними доходами. Но даже и в эти благолепные времена не купить, а просто снять квартиру и под охраной закона жить в ней столько, сколько захочешь, было почти невозможно. И почти везде у бедняков было очень мало шансов получить жилье по социальному найму.
     А потом настал нефтяной бум, и зашатавшаяся было мафиозная система забурлила новыми соками.
     Возникла прослойка людей, не знающих, куда деть деньги. Они принялись скупать квартиры, как при советской власти скупали ковры и хрусталь. Цены взлетели, и жилье окончательно превратилось в спецтовар для богатого меньшинства.
     Примерно тогда же федеральное начальство ввело в игру свой нацпроект и еще больше все ухудшило. На рынок жилья полились деньги, еще сильнее раздувая этот пузырь.
     Сейчас пузырь лопается. И поделом. Кризис дает шанс родиться другой системе, приспособленной к нуждам людей, а не замкнутых коммерческо-чиновничьих кланов. У нас могли бы, наконец, появиться какие-никакие альтернативы в обзаведении жильем – и для бедных, и для средних, и для богатых.
     Власти строили бы дешевые социальные дома и сдавали в них квартиры беднякам по себестоимости. Местные администрации научились бы готовить территории под застройку, создавая возможности для массового строительства. Девелоперский бизнес привыкал бы работать в конкурентной среде и искал бы новые подходы к потребителю.
     И нужно-то для этого немного. Всего две вещи.
     Во-первых, казенные деньги. Сколько – сразу не скажешь, но уж гораздо больше, чем на 3 млн. кв. м. Откуда их взять в ужавшемся кризисном бюджете? Честный способ один: пожертвовать не одним авианосцем, а сразу всеми.
     А во-вторых, нужен аппарат управления, способный выполнять свои прямые обязанности и умеющий не сливаться с коммерсантами.
     Жаль, что этого немногого у нас нет. А то новейшие жилищные начинания начальства можно было бы назвать не попыткой спасти старую систему, а первым шагом в организации новой.