VFF-S
Акты
Жилищный кодекс
Содержание раздела
Вниз

Жилищный кодекс Российской Федерации
Материалы СМИ [42]

  1. Выкупные метры. Регионы предлагают свои варианты поддержки жилищного строительства. «Российская газета», 07.11.08.
  2. Город оставит застройщиков без маржи. Власти скупят жилье с дисконтом в 25%. «RBCdaily», 14.11.08.
  3. «Дон-строй» прошел по экономклассу. ВТБ открыл девелоперу кредитную линию на $500 млн. «КоммерсантЪ», 17.11.08.
  4. Виктор Козлов: «Новые дома в округе появляются только за счет сноса». «Независимая газета», 17.11.08.
  5. Квадратный метр дрогнул. «RBCdaily», 17.11.08.
  6. Рынку недвижимости пришел дефолт. «Труд», 19.11.08.
  7. Круглая цена «квадрата». «Новые Известия», 21.11.08.
  8. Цены пустят с молотка. «Труд», 21.11.08.
  9. Аналитики, вы нам надоели! Эксперты в сфере недвижимости называют журналистам цифры, выгодные риелторам. «Новая газета», 01.12.08.
  10. Недвижимые цены. Жилье дешевеет практически везде, но только не в России. «Новые Известия», 01.12.08.
  11. Сброс и предложение. Падают ли цены на квартиры в Москве. «Российская газета», 01.12.08.
  12. Покупай кто может. «Труд», 01.12.08.
  13. Квартиры пошли в нагрузку. «КоммерсантЪ», 04.12.08.
  14. Деньги на выезд. Власти обещают выделить дополнительные средства на ликвидацию аварийного жилья. «Российская газета», 05.12.08.
  15. Кто взял «город миллионеров». «Новая газета», 08.12.08.
  16. Недвижимость пришла в движение. «Российская газета», 09.12.08.
  17. Эксперты советуют национализировать строительный бизнес. «Независимая газета», 11.12.08.
  18. Девелоперы не могут набрать оборот. «КоммерсантЪ», 12.12.08.
  19. «Главстрой» сменил лицо. «КоммерсантЪ», 12.12.08.
  20. «Квадрат» по льготе. «Российская газета», 12.12.08.
  21. Капремонт навсегда. «КоммерсантЪ-Власть», 15.12.08.
  22. Жилищный сервис потребовал молотка. Петербург выставил на торги первые шесть домоуправлений. «RBCdaily», 15.12.08.
  23. Ставки сорваны. Владельцы торговых помещений в Ростове-на-Дону пересмотрят аренду площадей. «RBCdaily», 15.12.08.
  24. «Именно в кризис я оценил то, что «ДОН-строй» так и не стал публичной компанией». «КоммерсантЪ», 16.12.08.
  25. Стройкомплекс может умереть. «Независимая газета», 16.12.08.
  26. Квартира в подарок. «Российская газета», 16.12.08.
  27. Элитная распродажа. Цены на дорогие квартиры пока не снижаются,но говорить о скидках уже можно. «Новые Известия», 19.12.08.
  28. Придут через год. Покупатели временно потеряли интерес к загородному жилью. «Новые Известия», 19.12.08.
  29. В Москве прошел аукцион по закупке жилья... «Российская газета», 22.12.08.
  30. Недвижимость двинулась вниз. «КоммерсантЪ», 24.12.08.
  31. Бум после спада. Через год в России может резко повыситься спрос на жилье. «Новые Известия», 24.12.08.
  32. Жилищный ценопад. Несмотря на существенное снижение цен на столичные квартиры, купить их нереально. «Независимая газета», 30.12.08.
  •     Содержание раздела

    Выкупные метры

    Регионы предлагают свои варианты поддержки жилищного строительства

         Правительство России пообещало поддержать строительный комплекс, выкупая готовое, но непроданное жилье. На эти цели до конца года должно быть потрачено около 70 миллиардов рублей. А в некоторых регионах надеются, что финансовый кризис вообще обойдет их стороной и темпы строительства не будут снижены. Такой оптимизм строится в расчете на господдержку.
         Министр строительства, архитектуры и транспорта Башкортостана Равиль Ибатуллин заявил, что в 2008 году республика не намерена снижать темпы и построить 2, 2 млн квадратных метров жилья, и этот уровень почти достигнут. В прошлом году, напомним, было возведено 1, 9 млн квадратных метров. В следующем году планируется увеличить ввод жилья до 2,3 млн «квадратов».
         Такой оптимизм кроется в механизмах господдержки: республика финансирует подведение инженерных коммуникаций к районам застройки, а также ипотечное кредитование. Отвод земли происходит без обременения. В итоге цена метра фиксируется в пределах 22-24 тысячи рублей, а процентные платежи по социальной ипотеке вдвое ниже обычных. При этом первый взнос субсидируется из бюджета.
         Не собираются сворачивать социальную ипотеку и в Татарстане. В 2009 году основные силы будут задействованы на завершении «недостроя». Обсуждается возможность выкупа у стройкомпаний готовых квартир, а также незавершенных объектов. Не исключено, что приобретать такое жилье будет Государственный жилищный фонд при президенте РТ. Но о возможной цене выкупа, подчеркивают в минстрое, говорить рано.
         Татарстан готов наращивать и малоэтажное, и индивидуальное строительство. На обеспечение стройплощадок коммунальной инфраструктурой, развитие дорог в этом году муниципалитеты получат из республиканского бюджета 1,5 млрд рублей. Еще столько же – в 2009 году. «Мы планируем создать такие условия, чтобы девелоперам и стройкомпаниям было бы выгодно работать в этом секторе», – заявил министр экономики РТ Марат Сафиуллин.
         Как уже сообщала «РГ», федеральные власти собираются приобретать жилье на аукционах, а в качестве стартовой цены использовать так называемую «среднерыночную» стоимость, которую ежеквартально по каждому региону рассчитывает и утверждает минрегион (см. таблицу). Можно предположить, что и при организации региональных торгов в качестве ориентира будут приниматься именно эти цифры. Однако реальные (а не рассчитанные чиновниками) цены практически во всех крупных городах выше. В министерстве это объясняют тем, что считают среднюю цену не в областном центре, а в целом по области (республике). Исключение сделано лишь для Москвы и Петербурга. Но ведь выкупать-то жилье предстоит как раз в городах, а не на периферии. Так что с выкупной ценой не все пока понятно.
         О выкупе готового или почти готового жилья не только за счет федеральных средств, но и региональных финансов, сообщают еще несколько регионов. Такая «операция» уже осуществлена в Москве, где 1 млрд рублей в обмен на тысячи квадратных метров получил один из крупных застройщиков. Всего же городской бюджет выделил на помощь стройкомплексу 2 млрд рублей. Правда, по какой цене приобретены квартиры для очередников, точно никто сказать не может.
         В Челябинской области «нашли» около 1,5 млрд рублей. Но здесь их «передадут» строителям не напрямую: треть суммы направлено для увеличения уставного капитала Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки.
         – Деньги пойдут на выкуп залоговых обязательств и завершение строительства жилья, – сообщил «РГ» первый вице-губернатор Владимир Дятлов. – Мы сформировали реестр готовых домов и»незавершенки». Намерены предложить Федеральному центру на условиях софинансирования выкупить эти объекты.
         Предполагается, что в выкупленные за счет бюджета квартиры переедут жители аварийных домов. Региональные власти уже выделили на это полмиллиарда рублей. Еще 400 миллионов направлено на предоставление субсидий для приобретения жилья молодым семьям и бюджетникам.
         Особенность челябинской программы – выделение из областного бюджета почти девяти миллиардов рублей на возведение крупных социальных объектов. Причем к строителям предъявляется требование: предпочтение отдавать местным подрядчикам и производителям материалов. Так опосредованно поддерживаются и предприятия стройиндустрии.
         Немалая сумма – три млрд рублей – на выкуп непроданного жилья будет направлена и в Ростовскую область. Из них 2,5 млрд потратят на переселение из аварийного жилья, а также из поселков, закрывающихся при реструктуризации шахт.
         Предложения иного рода обсуждаются в Санкт-Петербурге и Подмосковье. В Северной столице губернатор Валентина Матвиенко выказала готовность выкупить у девелоперов участки, на которых строительство не начиналось. Таким образом, горадминистрация хочет освободить стройкомпании от необходимости выполнять взятые на себя обязательства по открытию новых стройплощадок, что в нынешних условиях проблематично, а заодно обеспечить их такими дефицитными сегодня оборотными средствами. Выкуп активов здесь собираются проводить по итоговой цене торгов санкт-петербургского Фонда имущества или по оценочной стоимости, если участок был приобретен компанией на вторичном рынке. Однако отбирать простаивающие участки никто не собирается – выкуп может произойти только в том случае, если компании «сами придут и предложат их продать».
         Правительство Московской области пообещало погасить более 1 миллиарда рублей кредитного долга Сбербанку пяти крупнейших застройщиков. Каким образом строители затем расплатятся с бюджетом, чиновники не комментируют. Но, очевидно, это будут готовые квартиры.
         Впрочем, далеко не везде власти намерены влиять на стройрынок.
         Например, в Екатеринбурге и Свердловской области планов поддержки нет. По крайней мере, корреспонденту «РГ» в обладминистрации заявили, что пока такой необходимости не видят, поскольку темпы строительства в области не упали. А если что и случится, то «рынок должен вытащить себя сам». Впрочем, не исключено, что это вовсе не окончательная точка зрения региональных властей. И по мере развития ситуации она будет пересмотрена.

    Загружается с сайта РГ

    Ирина Невинная, Катерина Погонцева, Михаил Ильин, Ольга Кондрева, Сергей Леонов, Юлия Кибирева.
    © «
    Российская газета», 07.11.08


    Город оставит застройщиков без маржи

    Власти скупят жилье с дисконтом в 25%

         Правительство Москвы намерено обесценить жилье еще на четверть. Столичные власти планируют на ближайших торгах выкупить у девелоперов строящи­еся квартиры по цене 59 тыс. руб. за 1 кв. м, что значительно дешевле предыдущих сделок с застройщиками, а тем более цены жилья на открытом рынке. Всего до конца года город планирует выкупить около 500 тыс. кв. м и потратить на жилье чуть более 1 млрд долл.
         В ближайшее время столичные власти намерены провести новый конкурс по выкупу у застройщиков жилья под социальные цели, сообщило вчера РИА Новости со ссылкой на источник в городской администрации. До конца 2008 года Москва намерена купить на рынке около 500 тыс. кв. м жилья, причем ограничений в его географии не будет. Цена выкупа установлена на уровне 59 тыс. руб. за жилой «квадрат», что на 20-25% ниже, чем на прошедших в октябре торгах. Тогда город пообещал приобрести свыше 500 тыс. кв. м жилья у группы компаний ПИК (более 300 тыс. кв. м), корпорации «Глав­строй» (120 тыс. кв. м) и группы компаний СУ-155 (100 тыс. кв. м), установив среднюю цену на уровне 80 тыс. руб. за 1 кв. м.
         Однако подписывать контракты власти не торопились и попросили у застройщиков дисконт на уроне 12-17% от объявленной суммы. В конце октября четыре контракта на выкуп 60,6 тыс. кв. м жилья были заключены с ГК «СУ-155», причем цена выкупа, по словам источника в компании, была рыночной. Группа компаний ПИК не была согласна подписывать контракты с дисконтом и обратилась на прошлой неделе в ФАС с просьбой проверить законность требования властей. Но в среду застройщик отозвал свои претензии, направив, по данным ФАС, письмо с согласием продать квартиры по более низкой цене.
         «Главстрой» пока ведет переговоры о подписании контракта с правительством Москвы, говорят в компании. В то же время в подконтрольной Олегу Дерипаске корпорации допускают возможность предоставления городу скидки, но приемлемый размер дисконта не называют. «Стремление столичных властей выкупить жилье по более низкой цене считаем обоснованным, они действуют в рамках здравого смысла и с учетом государственных интересов, – заявляет директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой» Иван Слепцов. – Правительство Москвы как оптовый покупатель вправе рассчитывать на дисконт». Кроме того, по словам г-на Слепцова, за истекшее с момента объявления конкурса время существенно изменилась конъюнктура рынка недвижимости, «прежние ориентиры уже неактуальны».
         Аналогичные объяснения возможному снижению цен госзаказа приводят в департаменте города Москвы по конкурентной политике. Однако здесь не смогли прокомментировать ситуацию с новыми торгами. По словам пресс-секретаря департамента Анастасии Кочетковой, соответствующий распорядительный акт еще не подписан. «Город заинтересован в приобретении готовых квартир для реализации социальных программ и будет стараться совершать сделки по максимально низкой цене, чтобы сэкономить бюджетные средства и удовлетворить свои нужды», – заявил РБК daily источник в город­ской администрации. В то же время г-жа Кочеткова замечает, что планирующиеся траты на выкуп жилья входят в обещанные мэром Москвы Юрием Лужковым 2 млрд долл. на поддержку девелоперов.
         Как уже писала РБК daily, участ­ники рынка отмечают уменьшение стоимости строительства в России, которое обусловлено падением спроса на стройматериалы и услуги подрядчиков. По мнению председателя совета директоров «СУИхолдинга» Азария Лапидуса, цена строительных работ в ближайшие месяцы может упасть на 10-20%. «В течение 2009 года стоимость строительства для девелоперов может подешеветь на 30%», – говорит глава российского представительства Strabag Александр Ортенберг. В октябре средняя стоимость строительства жилья бизнес-класса (без учета коммуникаций) находилась на уровне 1,2 тыс. долл. за 1 кв. м, а в 2009 году она может опуститься ниже 1 тыс. долл. По данным экспертов, инвестиционная себестоимость строительства в 2008 году составляла в среднем 2 тыс. долл. за 1 кв. м. А рентабельность строительного бизнеса редко превышала 15%, уверял председатель совета директоров холдинга «Миэль» Григорий Куликов.
         По мнению участников рынка, серьезный дисконт, требуемый столичными властями, может оставить девелоперов без маржи. Тем не менее в сегодняшних условиях, когда девелоперам надо срочно выплачивать задолженность по кредитам, этот вопрос может отойти на второй план. «Прибыль – категория вчерашнего дня. Сегодня надо мыслить в терминах денежных потоков», – резюмирует аналитик ИК «Ренессанс Капитал» Петр Гришин.

    НИКОЛАЙ МИХАЛЕВ.
    © «
    RBCdaily», 14.11.08


    «Дон-строй» прошел по экономклассу

    ВТБ открыл девелоперу кредитную линию на $500 млн

    Загружается с сайта Ъ      Первый с начала кризиса крупный кредит получил в строительной отрасли девелопер, строящий жилье бизнес-класса и элитную недвижимость. Банк ВТБ открыл компании «Дон-строй» несколько кредитных линий на $500 млн. До сих пор федеральные чиновники неоднократно заявляли, что правительство готово поддерживать исключительно застройщиков домов экономкласса.
         Кредитные линии на $500 млн ВТБ открыл «Дон-строю» под 14-16% годовых, а первый транш компания получила в конце прошлой недели, рассказал «Ъ» информированный о сделке инвестбанкир. По его словам, на заемные средства, которые должны быть погашены в 2012 году, девелопер профинансирует объекты, завершение которых запланировано до конца 2009 года. В пресс-службе ВТБ подтвердили информацию о сумме заемных средств, не уточнив условий кредитования. «Заемные средства пойдут только на жилищное строительство»,– уточнил представитель банка. «ВТБ выдал нам кредит не по тем драконовским ставкам (18-20% годовых.– «Ъ»), которые сейчас предлагаются многими банками»,– сказал вчера «Ъ» гендиректор «ДС риэлти» (входит в «Дон-строй») Тимур Баткин, не конкретизировав процентные ставки по кредитам и условия залогового обеспечения по ним.
         Управляющий директор консалтинговой группы «НЭО Центр» Михаил Ильин, осведомленный о сделке между ВТБ и «Дон-строем», говорит, что банк открыл кредитные линии не в качестве проектного финансирования (кредит выдается под конкретный проект, банк оплачивает 60-70% его стоимости), а на комплексное финансирование компании. Полученная от ВТБ сумма составляет 5-10% инвестиционной стоимости девелоперского портфеля «Дон-строй», говорит Тимур Баткин. По его словам, до конца года компания достроит 100 тыс. кв. м жилья, в 2009-м – еще около 500 тыс. кв. м. Среди объектов, профинансированных за счет заемных средств ВТБ,– дома в Сокольниках, на Покровском бульваре, жилой комплекс «Седьмое небо» в районе Останкино, первая очередь комплекса «Измайловский», квартал на Плющихе, комплекс «Сетунь» и другие.
         Компания «Дон-строй» основана в 1994 году. Крупнейшие реализованные проекты – комплексы «Алые паруса», «Триумф-палас», квартал «Воробьевы горы». Основатели и совладельцы – Максим Блажко и Дмитрий Зеленов. Финансовые показатели также не раскрываются. По экспертным оценкам, выручка в 2007 году – $1,5 млрд, чистая прибыль – около $250 млн.
         Девелоперам жилья бизнес-класса и элитных домов, к которым причисляет себя «Дон-строй», сейчас невозможно получить кредит. Даже по существующей средней ставке (20% годовых) займы выдаются выборочно и только застройщикам жилья экономкласса, говорит Михаил Ильин из «НЭО Центра». С начала года самый крупный кредит ($500 млн) на рынке элитной недвижимости получили в июле от Сбербанка на строительство башни «Евразия Тауэр» (208 тыс. кв. м) в деловом центре «Москва-Сити» ИПГ «Евразия» (подконтрольна совладельцу казахстанского банка «Тураналем» Мухтару Аблязову) и MosCityGroup Павла Фукса.
         Несколько западных банков, которые месяц назад готовы были выдать девелоперам под залог уже готового объекта кредиты по 11% годовых для рефинансирования текущей задолженности, за прошлую неделю подняли ставки до 17%, утверждает партнер S. A. Ricci/ King Sturge Павел Яншевский. Хуже всего пришлось девелоперам, строящим жилье бизнес-класса в регионах: многие банки стали отзывать выданные кредиты, добавляет гендиректор калужской компании «Русская недвижимость» Игорь Горских.
         Федеральное правительство готово поддержать исключительно региональных застройщиков домов экономкласса, а московские власти допускают к тендерам по покупке социального жилья только приближенные компании, говорит один из московских девелоперов. По его словам, на этом фоне каждый второй столичный девелопер столичного рынка оказался на грани выбора – полностью свернуть бизнес либо строить практически при нулевой рентабельности. Поддержку региональных застройщиков жилья экономкласса замминистра регионального развития Сергей Круглик недавно объяснил «Ъ» так: «Сегодня, когда у нас (в России.– «Ъ») около 78 млн кв. м недостроенного жилья и 80% средств привлекается за счет населения, мы поняли, что масштаб проблемы велик».

    Халиль Ъ-Аминов, Елена Ъ-Киселева.
    © «
    КоммерсантЪ», 17.11.08


    Виктор Козлов: «Новые дома в округе появляются только за счет сноса»

    Префект считает, что природные зоны, расположенные в СЗАО, мешают развитию округа

    Загружается с сайта НеГа      «НГ» продолжает рубрику «Встреча с префектом». На этот раз корреспондент встретился с главой Северо-Западного административного округа столицы Виктором Козловым. Он рассказал о ситуации с внутригородской миграцией, планах развития транспортной инфраструктуры и попенял на доверчивость жителей своего района.

         – Виктор Александрович, в Северо-Западном округе есть отдаленные районы. Не возникала ли идея постараться организовать рабочие места прямо в округе, чтобы избежать межрайонной миграции?
         – В принципе развитие любого региона должно происходить в определенных направлениях и отталкиваясь от его экономических возможностей. Ни один район не может быть самодостаточным, если у него нет нормальной экономическо-производственной базы. Мы стараемся создавать рабочие места непосредственно в нашем округе, дабы избежать трудовой миграции москвичей из района в район. Очень часто поднимается тема вывода предприятий, тогда я говорю: «Ну выведем мы предприятия и превратим Москву в спальный район – и что?» У нас есть пример – Митино. Там производств, кроме социальной сферы, никаких нет. Из этого следует, что основная масса людей утром садится на автобусы и едет в центр. В результате пробки на дорогах, забитая ветка метро. Сесть, например, в вагон на станции метро «Октябрьское поле» практически нельзя. В этой ситуации мы очень внимательно относимся к процессу перебазирования предприятий – даем согласие только в том случае, если нам увеличат количество рабочих мест.
         Например, завод «Орбита» в Строгино. В 90-е годы из пяти тысяч работавших осталось 800 человек. Потом появился новый руководитель завода. Индийский бизнесмен создал технопарк: дал в аренду малым производственным предприятиям площади завода, на которых оставалось оборудование. Дальше они сделали проект по организации мотелей и обслуживающей инфраструктуры МКАД. По расчетам, которые нам предоставили, там будет задействовано 12 тысяч человек. И понятно, что туда пойдут работать в основном строгинцы. То же самое в Митино: открывается торговый комплекс и отель – с ними и новые рабочие места для митинцев. Спальный район – это очень плохо.

         – Какие мероприятия осуществляются в СЗАО для развития его транспортной инфраструктуры?
         – Пущена Строгинская линия метро, которая разгрузила Краснопресненскую линию на 12 тысяч человек в час пик. Наш округ включает в себя три крупные магистрали: Волоколамское, Новорижское и Ленинградское шоссе. И чтобы их разгрузить, на территории округа запланировано строительство участка Четвертого кольца и транспортной развязки Волоколамского шоссе с улицей Академика Курчатова. Кроме того, предусмотрено строительство второго выезда из района Куркино. Будет сдан в 2010 году участок Звенигородского проспекта от МКАД до проспекта Маршала Жукова, что обеспечит бессветофорный проезд от МКАД до центра. В скором времени будет открыт тоннель на пересечении улицы Народного Ополчения с проспектом Маршала Жукова. Пробка, которая там была, в скором времени исчезнет. Но у нас ждать не любят, а сразу начинают протестовать.
         Был один депутат Моссовета от Тушино, который решил очень просто устранить проблему экологии и пробок – пересадить всех на велосипеды, а автомобили уничтожить. Но это же глупость! По моему мнению, нужно просто развивать дороги. По большей части все проблемы экологии города от пробок. Значит, нужно делать подземные и наземные переходы, убирать светофоры на трассах.

         – В СЗАО очень большое количество природоохранных зон. Как сильно это влияет на градостроительную политику района?
         – Природа – это и радость, и проблема для СЗАО. 46,4% территории – зеленые зоны, которые относятся к природным комплексам с различным статусом. Кроме того, 32% всего водного комплекса находится у нас. С одной стороны, такое количество зеленых уголков – это комфортно для жителей, с другой – мешает развитию округа. Так что приходится все делать на сносе.

         – В прошлом году мэр Москвы Юрий Лужков выразил недовольство в части решения проблем обеспечения жителей округа доступными объектами культуры и спортивными сооружениями. Что предпринимается в округе?
         – Сегодня жители СЗАО, чтобы сходить в театр, должны ехать в центр. В этом плане мы добились бюджетного строительства дома культуры на семь тысяч зрителей на месте кинотеатра «Таджикистан» в Строгино. Будет построен на месте дома культуры «Октябрь» дом культуры с двумя залами на 1200 и на 1700 человек, который мы передадим в ГУП «Москонцерт». Вечером там будут проходить концерты, а днем будут работать кружки. В следующем году мы завершим реконструкцию здания кинотеатра «Метеор», где разместится московский государственный ансамбль «Гжель». Что касается спорта, то в конце этого года будет введен уникальный муниципальный спортивный комплекс на два зала – хоккейный и для фигурного катания. Также в этом году вводятся 10 физкультурно-оздоровительных комплексов(ФОК) и в следующем году еще столько же. В Митино в ближайшие два года завершится строительство ледовой спортивной арены.

         – Жители СЗАО жалуются на нехватку магазинов и предприятий торговли. Как решается этот вопрос?
         – Сегодня есть четкая городская программа – рынки должны быть цивилизованные, мелкая розница должна исчезать постепенно с улиц города. И исчезнуть совсем. Например, рынки выходного дня должны реализовывать овощи, фрукты, продукты питания, а никак не китайский ширпотреб.
         Меня часто называют «душителем малого бизнеса». Но вы поговорите с людьми, живущими около станции метро «Тушинская». Они готовы сами растерзать этих «предпринимателей». В подъезды не зайти, потому что там, извините, написано, территории загажены, да и машинами все заставлено. Та же ситуация на «Планерной», «Сходненской». Причем покупают эти товары люди, которые живут в Подмосковье, а не жители этих районов. Ну и, естественно, когда этих «предпринимателей» гоняют, они поднимают крик, что их душат. А мы просто хотим, чтобы стояли нормальные торговые комплексы и все было цивилизованно.

         – В вашем округе довольно часто происходят митинги и акции протеста местных граждан. С чем это связано?
         – Есть у нас один господин, депутат, который очень любит стравливать население с властью. Фамилию называть не буду, так как не хочу делать ему рекламу. Суется везде и подбивает людей протестовать. Стоит вспомнить ситуацию с нашим детским садиком на Жукова, 19 (Конфликт между жильцами дома 19 по проспекту Маршала Жукова и префектурой длится чуть больше года. Проблемы начались еще в мае 2007-го, когда среди жильцов прошел слух, что в их дворе возведут жилой дом, а не детский сад. Горожане митингуют на месте будущей стройки. – «НГ»). В прошлом году этот господин там устроил протестные выступления граждан во главе с многодетной матерью. Я ее спрашивал: «Разве вам садик не нужен?». А она ответила: «Нет, не нужен, мои дети уже выросли». Жителям двора организаторы рассказали, что там будет строиться жилой дом, а не дошкольное учреждение. Когда недоразумение было выяснено, бывшие возмущенные стали просить устроить туда своих детей. Пришлось давать расписки, что обязательно возьмем.

    © «Независимая газета», 17.11.08


    Квадратный метр дрогнул

    Ростовские риэлторы фиксируют случаи снижения цен на жилье

         Несмотря на то что в целом рынок жилой недвижимости уже несколько месяцев остается статичным, у некоторых продавцов квартир в Ростове начинают сдавать нервы. Сейчас в городе можно найти жилплощадь на 20-25% дешевле, чем летом. По свидетельству риэлторов, снижают цены в основном физлица и застройщики, остро нуждающиеся в средствах. Полномасштабный обвал рынка недвижимости аналитики ожидают в конце декабря этого года или в первом квартале следующего.
         По данным агентства недвижимости «Парус», сейчас квадратный метр первичного жилья в спальных районах Ростова в среднем оценивается в 40 тыс. руб., вторичного – в 50 тыс. руб. Центр обойдется покупателям в 70-75 тыс. руб. как на первичном, так и на вторичном рынке. Тем не менее, по словам гендиректора агентства «Парус» Максима Хмеля, уже сейчас находятся те, кто готов скинуть с каждого квадратного метра по 8-10 тыс. руб. А элитные квартиры стоимостью 4-6 млн руб., по прогнозам исполнительного директора Южной гильдии риэлторов и оценщиков Вартана Тикиджи-Хамбурьяна, в отдельных случаях могут подешеветь сразу на миллион рублей.
         Случаи снижения цен продавцами пока не носят массового характера, однако единичными их тоже не назовешь. По словам Максима Хмеля, падение цен фиксируется преимущественно на вторичном рынке жилья. «Торговаться готовы физлица, которым срочно нужно продать квартиру, а они не могут это сделать из-за кризиса и отсутствия спроса», – отмечает г-н Хмель. Застройщики вынуждены продавать свои площади по сниженной цене в случае, если покупатель готов приобрести сразу несколько квартир либо, что происходит гораздо чаще, если строительной компании необходимы деньги для выплаты долгов банкам.
         «Бывает, что на девелопере висит кредит, средств на продолжение строительства нет, а люди не готовы покупать жилье по ранее заявленной цене. Тогда, чтобы не замораживать проект, он выбрасывает на рынок жилье по сниженной стоимости», – рассуждает Вартан Тикиджи-Хамбурьян. «К примеру, приходит ко мне застройщик и говорит: продайте мне квартиры на сумму 8 млн руб. И мы реализуем их дешевле рыночной стоимости, не особенно это афишируя. Получив необходимые средства, застройщик снова выравнивает цены», – рассказывает гендиректор АН «Титул» Евгений Сосницкий. «Безусловно, лучше один раз уступить, чем навсегда остаться банкротом», – резюмирует Максим Хмель.
         Одновременно, по свидетельству г-на Тикиджи-Хамбурьяна, ростовские строительные компании стали чаще обращаться к риэлторам. «Раньше местные девелоперы редко продавали жилье через агентства, больше рассчитывая на свои отделы продаж. Теперь же на фоне общего падения спроса на недвижимость эти отделы не справляются с работой, по­скольку не имеют таких обширных баз данных, какие есть у риэлторов. Соответственно у застройщиков не остается иного выбора, кроме как идти в агентства и платить проценты от продаж», – поясняет Вартан Тикиджи-Хамбурьян.
         По мнению, в котором сходятся многие участники рынка, массового падения цен на жилье следует ожидать зимой. «Ожидается, что рынок обвалится после 25 декабря, когда строителям придет срок платить по кредитам, но я лично считаю, что стоимость квартир снизится в первом квартале следующего года», – говорит Евгений Сосницкий.

    ТАТЬЯНА СЕРБИНА, РОСТОВ-НА-ДОНУ.
    © «
    RBCdaily», 17.11.08


    РЫНКУ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИШЕЛ ДЕФОЛТ

    Загружается с сайта Т      Московское жилье стремительно теряет в цене. Со скидкой уходит уже каждая третья квартира. А темпы падения рынка достигли уровня 1998 года.
         Только за неделю цены на московское жилье упали на 1 %. С такими темпами падения через полгода квартиры станут на 30% дешевле. «Это темпы дефолта 1998 года. Тогда цена жилья упала в два раза. Предложение растет, а спрос падает. У большинства москвичей просто нет денег на покупку жилья», – пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости irn.ru» Олег Репченко.

    СКИДКИ РАСТУТ
         Треть квартир в Москве стали продавать со скидкой (до кризиса каждую пятую). И если раньше она не превышала 3%, то теперь достигает 7-10. Обычно скидку делают, когда жилье зависает на рынке. Теперь же все чаще стали уже со скидкой выставлять. Кроме того, на рынке продаж возросла доля жилья с изъянами (квартиры в старых домах, с неудобным расположением и т.д.) и, как правило, с большими скидками.
         «У покупателей это всегда вызывает подозрение, ведь хорошую квартиру уценять не будешь. Но сегодня на рынок выкидывается столько предложений со скидкой, что под шумок пытаются продать и недвижимость с низкими характеристиками», – объяснил директор департамента элитного жилья компании Penny Lane Realty Александр Зининский.

    АРЕНДА ДЕШЕВЕЕТ
         Кризис скорректирует и цены на аренду. Стоимость ренты столичных квартир с начала ноября снизилась на 6,7%. Особенно быстро цены падают на двухкомнатные квартиры бизнес-класса (на 10,5 %). Сегодня они стоят около 52 тысяч рублей. Жилье без ремонта и вдали от центра подешевело на 5,4%. Двушку эконом-класса можно снять за 37 тысяч.
         «Многие москвичи отказались от продажи квартир и стали их сдавать. В таких условиях приходится бороться за каждого арендатора», – подчеркнул пресс-секретарь агентства недвижимости «Доки» Руслан Барабаш.

    ЦИФРЫ
         30% квартир в Москве продают со скидкой
         10% размер минимального дисконта, на который идут продавцы жилья
         7% потеряли в цене за аренду московские квартиры
         5927 долларов стоит кв. м жилья в Москве (6122 доллара он стоил в октябре)

    Ширманова Татьяна.
    © «
    Труд», 19.11.08


    Круглая цена «квадрата»

    Россияне замерли в ожидании выгодных предложений от продавцов недвижимости

    Загружается с сайта НИ      Рынок жилья всегда первым реагирует на ухудшение экономической ситуации, утверждают риелторы. В то же время в нестабильные периоды покупка недвижимости остается, пожалуй, единственной возможностью для сохранения сбережений. Конечно, для покупателя важно, чтобы цены на квартиры падали, именно в этом случае факт покупки приносит особое удовольствие. Московские продавцы квартир уже понемногу начали снижать цены. Эксперты уверены, что стоимость столичного квадратного метра в 2009 году будет падать, так как предложение уже начинает опережать спрос. Есть хорошая новость и для тех россиян, которые планируют купить квартиру или дом в Европе. Правда, пока удешевление квадратных метров в таких популярных у наших сограждан странах, как Чехия, Болгария и Черногория, не наблюдается, но на волне всеобщей паники продавцы стали сговорчивее и продают квартиры со скидками.
         С конца октября столичная недвижимость подешевела и продолжает падать в цене, а вот на сколько – мнения разошлись. Так, аналитики инвестиционных компаний заявляют максимальные цифры – падение на рекордные 15-20%. Впрочем, специалисты уже назвали подобные оценки неправдоподобными даже в условиях кризиса. «Хотя рублевые цены на наиболее востребованную массовым покупателем недвижимость – квартиры в панельных домах в спальных районах столицы – продолжают уменьшаться, снижение в цене для «типовой двухкомнатной квартиры» за последние три недели составило в среднем по рынку около 200 тыс. рублей, но никак не 1-2 млн. рублей, как заявляли некоторые аналитики», – прокомментировали эксперты рынка.
         Одни аналитики рынка недвижимости считают, что цены снижаются на 0,5-1% в неделю. Специалисты риелторских компаний еще более осторожны в своих оценках, что, в общем-то, понятно: говорить о значительном снижении цен им не выгодно. Но тенденция становится все очевиднее, и скрывать ее от покупателей все труднее. В среднем за последний месяц московские квартиры подешевели на 5-7%. По данным экспертов, за неделю с 10 по 16 ноября долларовые цены на вторичное жилье уменьшились на 1,1% и составили 8,1 тыс. долларов за 1 кв. метр. В Московской области долларовые цены уменьшились на 0,9% и составили 3,4 тыс. доллара за 1 кв. метр. Объем предложений на вторичном рынке вырос за счет уменьшения спроса (число платежеспособных россиян, которые могут позволить себе покупать недвижимость, сильно сократилось) и появления так называемых инвестиционных квартир – тех, которые люди покупали про запас, чтобы потом сдавать в аренду или продать в случае ухудшения своего материального положения. Сейчас некоторые из них вынуждены продавать недвижимость для спасения своего бизнеса в условиях кризиса. Цены на вторичное жилье будут стремиться вниз медленно, резкого падения, на которое уповают некоторые желающие купить квартирку по бросовой цене, не предвидится. Больше всего подешевеют квартиры низкого качества, поскольку объем предложения увеличился, и теперь людям есть из чего выбирать.
    Многие потенциальные покупатели не верят в закат строительной индустрии. Фото: СЕРГЕЙ ВОРОБЬЕВ. Загружается с сайта НИ      Что касается новостроек, то они будут падать в цене быстрее, поскольку девелоперы и застройщики понимают, что покупатели становятся все нерешительнее и, боясь не реализовать построенное жилье, начнут снижать цены. Строительным компаниям нужны «живые» деньги, и они постараются привлечь покупателей выгодными скидками. Из-за кризиса ряд компаний заморозил свои проекты, но массового застоя на рынке новостроек, конечно, не будет. «Мы продолжаем реализацию ранее начатых проектов и приступаем к запуску новых, – сообщила руководитель отдела PR одной из строительных корпораций Елена Ашкова. – В ноябре в парковой зоне Нагорного бульвара мы начали строительство нового объекта – жилого комплекса бизнес-класса «Приоритет».
         Тенденция снижения цен на недвижимость сохранится и в 2009 году. Однако уже в 2010 году специалисты прогнозируют начало нового роста цен на московское жилье. Так что для покупки квартиры по выгодной цене у вас есть в запасе всего год.

    Европа по-прежнему ждет россиян
         Ждут корректировки цен на жилье и в Европе. Правда, пока ощутимого снижения стоимости квадратных метров не наблюдается. Но то, что спрос со стороны россиян, являющихся одними из основных покупателей недвижимости в европейских странах в последние годы, немного упал – уже очевидно.
         «Некоторые наши клиенты из Москвы продолжают рассматривать варианты, готовить документы на получение ипотечного кредита, но пока отложили покупку квартиры в ожидании более низких цен», – рассказали в риелторской компании, занимающейся недвижимостью в Чехии. Похожая ситуация и в других странах: рынок замер из-за отложенного спроса. В этой паузе есть и свои плюсы для тех, кто все же решил не ждать лучших времен, а покупать сейчас. Продавцы, боясь упустить покупателя, теперь охотнее идут на уступки, и с ними можно договориться о хорошей скидке.
         Чехия продолжает оставаться островком стабильности в центре Европы даже в условиях нынешних экономических потрясений. Россиян сюда привлекают мягкий, похожий на наш, климат, прекрасная инфраструктура, близость культуры и языка и, конечно же, невысокие цены на жилье. Кроме того, чешское законодательство позволяет приобретать иностранцам недвижимость с помощью ипотечных кредитов, которые до недавних пор предоставлялись здесь на весьма выгодных условиях: процентная ставка варьировалась в диапазоне 4-8%, а первоначальный взнос мог составлять всего 15% от стоимости приобретаемой квартиры. Теперь местные банки вынуждены пересматривать условия кредитования, но каких-то кардинальных изменений не будет: банки пользуются доверием и обладают достаточным капиталом для преодоления кризисных ситуаций. Сегодня квартиры в новостройках Праги, по данным компании «Абрупт-реалти», предлагаются по цене от 985 евро за 1 кв. метр, на вторичном рынке можно купить стандартную «двушку» после хорошего ремонта и не в сильно удаленном от центра районе за 100 тыс. евро. В курортных городах Западной Чехии (втором по популярности у россиян ареале) – в Карловых Варах и Марианских Лазнях – разброс цен на вторичное жилье от 800 евро за 1 кв. метр в панельных домах «советского» образца до 1600-2200 евро и выше за «квадрат» в домах, расположенных в курортной зоне, в реконструированных домах и новостройках.
         Две другие любимые россиянами славянские страны, где в последние годы наши соотечественники активно скупают квартиры, апартаменты и виллы – Болгария и Черногория. Рынки этих стран зависели от ипотеки меньше, чем рынки их более развитых и благополучных европейских соседей, а потому рост цен здесь сейчас практически не прекратился. Так, в Болгарии в прошлом году цены на курортную недвижимость на южном побережье Черного моря повысились на 18%. Активное строительство на берегах Черного и Адриатического морей началось лишь в последние несколько лет, цены, соответственно, тоже стали ползти вверх недавно. Именно у этих стран хороший инвестиционный потенциал в будущем.
         В Черногории россияне предпочитают покупать квартиры и апартаменты на побережье – в Которской бухте и Будве. Сейчас квартиры на Боко-Которской ривьере предлагаются в среднем за 2000-2400 евро за 1 кв. метр, на Будванской ривьере – 3300-3500 евро за 1 кв. метр. По прогнозам черногорских риелторов, цены на жилье в их стране будут «подрастать» примерно на 20% в год.
         Другая приморская страна – Болгария – привлекает не только своими пляжами, но и горнолыжными курортами, правда, россияне пока в горы не очень стремятся. «Из предлагаемой на рынке курортной недвижимости русские предпочитают именно апартаменты на морских курортах с возможно лучшим местоположением, с хорошим видом, со всеми удобствами, с большой террасой. Клиенты же из Великобритании и Ирландии ориентируются на зимние курорты, – рассказывает Николай Пехливанов, исполнительный директор болгарской компании по строительству курортных поселков. – Но в целом определяющим фактором в спросе является цена, которая в Болгарии довольно низкая – от 900 до 1200 евро за 1 кв. метр. Ни в одной другой стране ЕС курортная недвижимость не предлагается по такой низкой цене».
         Квартиры в новостройках на популярных черноморских курортах Солнечный Берег и Золотые Пески сегодня предлагаются по цене в среднем от 1000 до 1500 евро за «квадрат», стоимость элитного жилья доходит до 2000 евро за 1 кв. метр. Полностью обставленные апартаменты в строящихся комплексах недалеко от болгарских горнолыжных курортов Банско и Пампорово можно купить за 950-1130 евро за 1 кв. метр и 900-1500 евро соответственно. В люкс-новостройках Софии квартиры продаются по 1200 евро за 1 кв. метр, а в Варне – по 870 евро за 1 кв. метр.
         В Москве цены на жилье могут упасть на 30% в марте 2009 года. Об этом заявила управляющий партнер компании Mayfair Properties Марина Маркарова на конференции «Финансовый кризис и его влияние на рынок жилой недвижимости». На рынке наблюдается стагнация, так как клиенты приняли решение отказаться от покупок до начала 2009 года, что вызовет в дальнейшем отложенный спрос. Сейчас девелоперы официально не снижают цены на недвижимость, однако размер скрытых скидок на рынке в отдельных случаях колеблется от 10 до 70%, считает г-жа Маркарова. По мнению эксперта, в конце марта-апреле 2009 года начнется падение заявленной стоимости на 20-25% в секторе массового жилья и на 10% – в элитном.

    Компании ищут альтернативу ипотеке
         В октябре 2008 года большинство банков закрыли программы ипотечного кредитования, и сегодня на этом рынке осталось не более 10 игроков. Такие данные приводят аналитики брокера «Фосборн хоум» в своем ежемесячном обзоре. Ставки по кредитам взлетели более чем на 2% и составляют теперь 17-18% годовых в рублях и 14-15% в валюте (такие же были в 2002 году). В ноябре ставки вырастут еще на 0,5-1%. Сокращаются и сроки кредитования – до 15-20 лет вместо кредитов на 25 и 30 лет, которые предлагались еще весной 2008 года. А требования к заемщикам становятся все жестче: банки вводят профессиональные ограничения для заемщиков, чаще требуют, чтобы первоначальный взнос составлял не менее 20%, а доля ежемесячного платежа не превышала 45% дохода заемщика. Теперь удовлетворяется не более 40% заявок (в начале 2008 года показатель составлял 80-85%). И если со вторичным жильем банки еще продолжают работать, то получить кредит на квартиру в новостройке сегодня практически невозможно. В этой ситуации девелоперы вынуждены искать собственные пути решения проблемы реализации построенного жилья. Так, одна из крупнейших столичных компаний разработала программу для покупателей, которая должна на время финансового кризиса стать альтернативой ипотеки. По новой схеме покупатели жилья в Москве и Подмосковье должны будут заключать договор со строительной компанией на полную сумму стоимости квартиры и вносить минимум 40% от нее. Оставшаяся часть «растягивается» на 15 лет, в течение которых покупатель ежемесячно вносит равные суммы (с учетом ставки 15-18% годовых). Между тем полностью расплатиться за жилье с застройщиком потребитель должен к тому моменту, как дом будет возведен и сдан – это в среднем 2-2,5 года с начала строительства. Оставшуюся сумму необходимо будет внести целиком из собственных средств или оформить все ту же банковскую ипотеку, которая сегодня фактически не работает.

    Крупные застройщики ставят на Марокко
         В условиях кризиса девелоперы рассматривают Марокко как одно из лучших мест для инвестиций. В этой стране, в городе Танжере, началось строительство проекта Villa Royale кувейтской компании Gulf Holding Company (GHC). По словам вице-председателя компании Ахмада Аль-Амира, «весь мир переживает трудные времена, однако есть страны, такие, как Марокко, которые кризис не затронул». Инвестиции в проект составят 1,3 млрд. долларов. Дубайские компании Emaar Properties и Sama Dubai, катарская Diyar также «продвигают» свои проекты в Марокко. Министерство финансов этой страны утверждает, что экономические показатели Марокко являются позитивными, и в 2008 году рост ВВП составит 6%. Уверенности инвесторам прибавляет и программа Vision-2010 правительства Марокко, в рамках которой планируется привлечение в страну 10 млн. туристов к 2010 году.
         По информации Интерфакса и IRN.ru

    НАТАЛЬЯ БОЛОТОВА.
    © «
    Новые Известия», 21.10.08


    ЦЕНЫ ПУСТЯТ С МОЛОТКА

    Загружается с сайта Т      Столичные власти будут скупать жилье у застройщиков на аукционе. Причем участники будут играть на понижение – выкупят у тех, кто предложит минимальную цену.
         О выкупе 500 тысяч квадратных метров у строителей столичные власти объявили еще в октябре. Решение поясняли желанием помочь строителям в период кризиса, чтобы рынок не обвалился. Был объявлен конкурс, победителями которого стали компании «ПИК-Регион», «СУ-155» и «Главстрой». Недвижимость решили выкупать по цене 80 тысяч рублей за «квадрат». Это в два раза выше себестоимости, и по этому поводу поднялась большая шумиха в прессе.
         – Эта цена была сформирована еще летом, – пояснил «Труду» источник в правительстве столицы. – А в условиях нарастающего кризиса решили сэкономить бюджетные деньги.
         Власти «забыли» о конкурсе и предложили победителям новую цену – 59 тысяч рублей за метр. «ПИК-Регион» пожаловался на это решение в Федеральную антимонопольную службу (ФАС). Ведомство начало проверку. Не дожидаясь ее итогов, правительство Москвы придумало новую схему выкупа – аукцион. Он пройдет 5 декабря. Сколько, какого жилья закупить, по какой цене, решат в городском департаменте жилищной политики и жилищного фонда. Пока в этом ведомстве от официальных комментариев отказываются.
         – Возможно, в результате торгов жилье будет куплено даже дешевле – по строительной себестоимости (40-50 тысяч рублей за «квадрат»), – комментирует руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
         В этом случае москвичи только выиграют.
         – Город – оптовый покупатель, он скупит жилье по себе-стоимости. Значит, застройщикам выгоднее сделать скидку в 20-30% для такого массового покупателя, – полагает Репченко.
         Аукцион сэкономит деньги налогоплательщиков, на те же средства можно приобрести больше социального жилья. Это удержит строителей на плаву, и они смогут закончить объекты и выполнить обязательства перед частными соинвесторами. С другой стороны, эта «подушка» несколько сдержит падение цен на жилье. Но все равно к лету оно подешевеет на 20-30%.

    ЦИФРЫ
         59 000 рублей за квадратный метр – по такой цене столичные власти будут выкупать жилье
         163 000 рублей за «квадрат» – такова средняя рыночная цена жилой недвижимости в Москве

    Кузнецова Елена.
    © «
    Труд», 21.10.08


    Аналитики, вы нам надоели!

    Эксперты в сфере недвижимости называют журналистам цифры, выгодные риелторам. Мы узнали, сколько стоят квартиры на самом деле

    Загружается с сайта НоГа      Если судить по официальной статистике и сообщениям агентств недвижимости, то ситуация на московском рынке жилья сегодня характеризуется словом «стагнация». Где-то месяц назад все так и было: продавцы держали цены, не веря, что им все-таки придется их снизить. Сейчас спрос на жилье падает, многие выжидают, когда цены рухнут всерьез. Однако риелторы по-прежнему не признают, что спад цен уже начался и процесс идет весьма динамично.
         Чтобы выяснить, какова настоящая ситуация на рынке недвижимости в Москве и насколько реально падают цены, я связалась с риелторами трех крупных агентств недвижимости под видом потенциального покупателя.
         Решив, что подбирать буду двухкомнатную квартиру в спальном районе Москвы в пределах МКАД, площадью не менее 45 кв. м и расположенной от метро на расстоянии 20 минут пешком или пяти на транспорте, я обратилась для начала в агентство «Инком». Меня сразу предупредили, что если говорить об ипотеке, то пятиэтажку банк кредитовать не будет. Также лучше искать квартиру, которая находится в собственности у продавца не менее трех лет, чтобы он мог указать полную стоимость в договоре, зная, что не придется платить налогов. Если же квартира находится в собственности меньше трех лет, то не облагаемая налогом сумма не должна превышать 1 миллион. Раньше банки закрывали глаза на то, что в договоре указывалась ненастоящая цифра, но сегодня на такую квартиру получить кредит уже будет сложнее.
         Пока девушка подбирала по своей базе подходящие квартиры, чтобы у меня могло сложиться представление о примерных расценках, я стала расспрашивать ее, стоит ли вообще торопиться с покупкой или есть смысл подождать до следующего года, когда цены на жилье упадут еще больше. Однозначного ответа она дать не смогла: «Снижение цен налицо. Идет серьезный торг по квартирам, которые интересны. Чисто психологически, когда видно, что цены падают, конечно, боишься прогадать. Вообще, все сегодня ждут. И потом, никто не знает, что будет после Нового года. Мы же живем, как на пороховой бочке: сегодня деньги есть, а завтра нули уберут, и мы останемся ни с чем».
         По словам агента, несмотря на то что официально цены падают на 5% в месяц, на самом деле спад еще больший. Все дело в том, что никто не ведет статистики цен, по которым в итоге продаются квартиры. Как выяснилось, в Москве уже есть двушки в среднем по 5 миллионов рублей, хотя не так давно столько стоили однокомнатные квартиры. «К примеру, была однокомнатная за 5,2 млн, – рассказывает сотрудница «Инкома». – Продавать ее за 5 млн рублей никак не соглашались, а теперь предлагают уже за 4,9 млн. И мы уже думаем, что, может, они за 4,5 млн ее отдадут».
         Но вот несколько вариантов подобралось. Девушка бойко зачитывает мне с ходу: «Бирюлево, 45 кв. м, первый этаж 9-этажного дома, кухня 6,5 м, без балкона выставлена за…(наступает трехсекундная пауза) 5,2 млн рублей… Я таких цен не видела давно…» Конечно, стоит понимать, что состояние подобных квартир, скорее всего, оставляет желать лучшего, а приемлемые варианты с большей кухней будут стоить дороже.
         Чтобы проверить полученные сведения, звоню в «Миэль». Риелтор агентства не взялся прогнозировать, каких цен стоит ожидать в ближайшем будущем. По его мнению, падать в цене будут скорее новостройки. А вторичка если и упадет, то незначительно. Он также отметил, что если год назад выбирал продавец, то сейчас преимущества у покупателя. Однако вопреки всем ожиданиям среди подобранных им квартир самыми дешевыми оказались варианты стоимостью около 7 миллионов рублей, а большинство квартир предлагается за цены от 10 миллионов и выше. Из списка на 55 страницах не нашлось ни одной двушки даже за 6 миллионов.
         Эти цифры показались мне слишком высокими по сравнению с тем, что предлагали в «Инкоме». В поисках правды я решила обратиться в третье агентство, в «Миан». Там мне нашли двухкомнатную квартиру у метро «Царицыно» площадью 51 кв. м с 10-метровой кухней за 5,58 млн рублей, а в «Выхино» – за 5,2 млн. Агента из «Миана» такие цены не удивили, но она не стала признавать то, что стоимость жилья начинает резко падать: «Цены имеют тенденцию к снижению, они скорее сползают. Но выражается это в том, что квартиры выставляются дешевле, чем те, что были». Из присланной подборки «Миана» по северной части города средняя стоимость квартир составляет 5,5 млн рублей, но максимальная цена не превышает 6,2 млн рублей.
         По словам агента, на востоке и юго-востоке Москвы цены еще на 5-7% ниже. Учитывая то, что в принципе продавцы всегда уступают тысяч 100-200, если тщательно поискать, найти двухкомнатную квартиру с заданными параметрами за 5 миллионов рублей вполне возможно. При том, что в августе нижний порог составлял где-то 7 миллионов.
         В итоге получается, что цена, по которой можно приобрести сегодня квартиру, зависит не только от района, дома и прочих параметров, но и от агентства недвижимости, к которому вы обратитесь. Ну а если не торопиться с приобретением, то, исходя из нынешней ситуации, велика вероятность, что через год квартиры и вправду подешевеют на те 30%, которые прогнозируют эксперты.

    Анна Овян.
    © «
    Новая газета», 01.12.08


    Недвижимые цены

    Жилье дешевеет практически везде, но только не в России

         Процесс снижения цен на жилье распространяется по всему миру. Кое-где оно подешевело так, что может оттянуть инвесторов с фондового рынка. Об этом говорится в последнем Глобальном индексе цен на жилье международного консалтингового агентства Knight Frank. В России цены в последние месяцы практически не меняются, но в будущем году, по экспертным прогнозам, могут рухнуть.
         В III квартале этого года средние цены на жилую недвижимость во всем мире снизились на 0,3% по сравнению со II кварталом. Это произошло впервые с конца 1980-х годов. Об этом говорится в докладе агентства Knight Frank, которое наблюдает за ситуацией в 45 странах мира. Если посмотреть изменение цен в последнем квартале к тому же периоду 2007 года, то окажется, что мировая недвижимость подорожала на 3,8%. Но кризис стал особенно сильно бить по рынку в последние месяцы, поэтому более половины стран продемонстрировали квартальное падение цен, а каждая третья идет и к годовому падению.
         «Мы ожидаем, что эта тенденция продолжится, и к концу года на большинстве рынков будет отмечен нулевой или негативный рост. Между тем Россия и ряд других стран Восточной Европы в III квартале показали относительно неплохие результаты, а в Чехии рост цен в годовом исчислении даже немного увеличился. Однако сейчас уже появляются признаки того, что некоторые из наиболее сильных рынков предыдущих кварталов идут на спад», – считает Ник Барнс, глава международного аналитического отдела Knight Frank. Действительно, российская недвижимость в третьем квартале подорожала по отношению ко второму на 4,2%, а до этого «прибавила» еще 4,9%.
         По экспертным оценкам в сентябре-октябре столичный «квадрат» замер на отметке 6,2 тыс. долларов. Многие специалисты полагают, что это высшая точка. Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО) убеждены: наш рынок ждет не просто удешевление, а обвал. Скидки к заявленным ценам на недвижимость уже составляют 20-35%, но спрос все равно уменьшается, поэтому основная масса жилья остается непроданной. По мнению руководителя Центра экономических исследований ИГСО Василия Колташова, для сбыта «застрявшей» недвижимости требуется скидка в 55-65%.
         Однако, предупреждает эксперт, в 2009 году и таких мер будет уже недостаточно. Февраль станет переломным месяцем, дальше, по его прогнозам, ухудшение экономической ситуации в России пойдет быстрее. Спрос на жилищном рынке резко снизится. «Текущая ситуация – это пауза перед большим падением. Кто не успеет продать жилье в декабре-январе, тот вынужден будет сбывать его позднее за бесценок для покрытия текущих затрат. Произошедшее снижение цен ничего не дает ни потребителям, ни продавцам», – уверен г-н Колташов.
         «Рост предложения наблюдается и на рынке аренды. В ноябре он увеличился примерно на 30%. В то же время материальное положение съемщиков стремительно ухудшается. Людям сокращают зарплаты. Происходят массовые увольнения», – добавляет директор ИГСО Борис Кагарлицкий. По его оценкам, вскоре многие съемщики не смогут платить за аренду по нынешним ценам. Обвал начнется и на этом рынке, где цены в 2-3 раза превышают европейский уровень.
         В общем, жадные продавцы и арендодатели, которые держат цены до последнего, в 2009 году будут наказаны, а стоимость российского жилья может снизиться в разы, прогнозируют в ИГСО. Ник Барнс из Knight Frank видит еще один позитивный момент: инвесторы, в последнее время сильно разочаровавшиеся в фондовом рынке и надежности банков, смогут вложить деньги в очень кстати подешевевшую недвижимость.

    ДИНАМИКА ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ (с III квартала 2007 г. по III квартал 2008 г., %)
         1. Дубай +76,1
         2. Словакия +31,2
         3. Россия +26,9
         4. Болгария +26,8
         5. Чехия +25,1
         6. Украина +24,8
         …
         43. Эстония -16,0
         44. США -16,3
         45. Латвия -24,1
         Источник: Knight Frank

    НИКОЛАЙ ДЗИСЬ-ВОЙНАРОВСКИЙ.
    © «
    Новые Известия», 01.12.08


    Сброс и предложение

    Падают ли цены на квартиры в Москве

    Эксперты предсказывают реальное снижение цен на жилье, но только в перспективе, после Нового года. Фото: Васенин Виктор. Загружается с сайта РГ      «Уникальная система скидок!», «Sale – 50 процентов!», «Только у нас, и только до конца ноября» – такими объявлениями сегодня пестрят сайты риелторских контор, застройщиков. Растяжки с подобной рекламой украшают и многие стройки Москвы и Подмосковья.
         Корреспонденты «РГ» решили проверить, действительно ли сейчас, в условиях общей финансовой нестабильности, в столице появилась возможность подешевле купить квартиру.
         Сначала мы попытались сделать это на вторичном рынке. Предварительно «разведку» провели в одном из крупнейших столичных агентств недвижимости. Председатель совета директоров компании «Миэль-Недвижимость» Григорий Куликов рассказал, что за последние полтора месяца цены на вторичном рынке Москвы упали не более чем на 1-2 процента. Но посоветовал не отчаиваться: «Продавцы, как никогда прежде, сейчас готовы к торгу и порой сбавляют цену довольно серьезно. Если человек серьезно настроен продать жилье, может сбавить процентов 20...». Так и вышло.
         Вечером едем в Царицыно смотреть двухкомнатную квартиру. За небольшую – 45,6 квадратного метра – жилую площадь практически в «убитом» состоянии хозяин Юрий изначально просит 8,3 миллиона рублей. «Ну вы же понимаете, сейчас кризис, цены падают, – начинаем торговаться. – К тому же и квартира, мягко говоря, не в лучшем виде».
         «А за сколько вы готовы купить ее? – заинтересовался Юрий. И тут же прояснил свою позицию: – Дешевле, чем за 7 миллионов, точно не продам». Потом он еще подумал, и в результате торг остановился на 7,5 миллиона рублей. «Хочу продать эту квартиру и купить большую «трешку» в новостройке, добавив деньги сына», – поделился хозяин. И дальше он действительно не сбросил ни рубля. Но 800 тысяч рублей, или примерно 30 тысяч долларов, мы все-таки сумели сэкономить при первой же попытке!
         Правда, как вскоре стало ясно, удовлетворение от этой скидки мы получили больше моральное. Дело в том, что цена квартиры все равно слишком велика. Причем эти самые 7,5 миллиона рублей сегодня надо иметь наличными. Ведь на кредиты сейчас мало кто может рассчитывать.
         Большинство банков свернули ипотечные программы. Они не хотят рисковать деньгами в столь сложной финансовой ситуации. Да и сами москвичи, судя по многочисленным опросам, сегодня не спешат за новыми займами.
         Они тоже не уверены в завтрашнем дне и в том, что не потеряют работу и смогут по-прежнему получать приличную стабильную зар плату.
         Ну а каков же расклад на первичном рынке? Прежде, как известно, на стадии строительства всегда можно было приобрести жилье намного дешевле, чем полностью готовое. Но вкладывать деньги в «нуль», то есть только в закладываемый, а значит, самый дешевый дом, нам ни разу не предложили. Квартиру легче оказалось найти в домах, возведение которых практически завершено. В большинстве из них остались отделочные работы и подведение коммуникаций. Но, как честно предупреждали риелторы, о быстром заселении и там мечтать не стоит. На достройку уйдет минимум год-полтора.
         А скидки на новостройки в домах эконом-класса, то есть обычных панельках, увы, оказались, совсем небольшими. Порядка 8-10 тысяч долларов на квартиру. Общая же сумма новой жилплощади в столице и сейчас начинается с отметки 5 миллионов рублей.
         Что же касается ближайшего Подмосковья, то там новостройки в разы дешевле. Вот, например, в новом жилом комплексе «Пятница», что между Москвой и Зелено градом, однокомнатную квартиру можно приобрести за 2600 миллионов рублей, двухкомнатную – за 3 миллиона. Но, как убедились журналисты «РГ», пока что строительство жилого комплекса приостановлено. Как рассказали местные жители, стройка замерла еще в конце лета. Правда, представитель компании-продавца на объекте пообещал, что строители должны вернуться на площадку еще до новогодних праздников. Но ведь кто его знает – вернутся ли...
         На одном из форумов в Интернете наткнулись на крайне любопытную переписку. Девушка радостно сообщала, что, позвонив в одну столичную строительную компанию для того, чтобы выяснить, за сколько можно приобрести недвижимость в жилом комплексе «Лосиный остров», сумела сторговаться с продавцом почти на 50-процентную скидку. Изначально продавцы просили 156 тысяч рублей за квадрат, а в итоге сбросили цену до 88 тысяч. Но сказали при этом, что такое возможно лишь в рамках специальной акции и при 100-процентной оплате. Решаем проверить, так ли это. Выясняется, что без скидки двухкомнатную квартиру этой компании можно приобрести за 5 миллионов 613 тысяч рублей. А если принести всю сумму сразу, можно выиграть почти полтора миллиона рублей. В любом случае скидка возможна, но не наполовину, а максимум на 25 процентов. В общем, никакого обвала цен на жилье корреспонденты «РГ», как ни старались, пока не нашли.

         компетентно

    Анатолий Зайко, руководитель Мосстройнадзора:
         – Я думаю, что цены на жилье изменятся в Москве очень незначительно. Кризис кризисом, а жизнь продолжается, и потребность в жилье у москвичей очень велика. Конечно, инвесторы сейчас из-за роста цен на кредиты вынуждены несколько приземлить свои планы. С другой стороны, им на руку начавшийся процесс снижения цен на стройматериалы. Пока большая часть застройщиков концентрирует свое внимание на том, чтобы достроить то, что уже строится. Но если спрос будет, а он в столице, я уверен в этом, будет всегда, то и новые стройки снова будут закладываться.

    Владимир Ресин, первый заместитель мэра, руководитель столичного стройкомплекса:
         – Кризис, конечно же, задел и строителей. Из-за неуплат друг другу со стороны инвесторов и тех, кто с ними завязан, реализация ряда инвестиционных проектов тормозится. Правительство Москвы принимает меры для выхода из этой ситуации. В частности, жилье приобретается для очередников за счет городского бюджета. Это помогает выстоять и строителям. Постепенно начала разруливаться и ситуация с банками. Правда, 20 процентов, под которые они сейчас дают кредиты, весьма накладны для всех, кто занят в реальной экономике. Ведь они лягут в ту цену, за которую будет продаваться построенная квартира. И это при том, что цены на жилье в Москве и раньше были трудноперевариваемыми.

    Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости «Доки»:
         – По моему мнению, сегодня мы наблюдаем молчаливый конфликт между столичными застройщиками и покупателями, который грозит обернуться для первых «ядерной зимой». Причина этого противостояния лежит на поверхности. Уже несколько лет большая часть потенциальных покупателей не поспевает со своими постепенно растущими доходами за бегущими вприпрыжку ценами на жилье. И если с этим фактом до кризиса хоть как-то позволяли справиться ипотечные программы, то теперь реальных инструментов для решения жилищного вопроса нет. Первым делом пострадали некоторые риелторы, которые просто-напросто лишились работы, так как количество сделок резко сократилось. А уж потом досталось и большинству застройщиков, которые теперь в экстренном порядке заигрывают с теми, у кого есть достаточная сумма наличности, чтобы продолжать поддерживать существующий уровень цен.
         Суть данной стратегии заключается в том, что девелоперы, понимая неизбежность реального обвала цен, стали активно предоставлять скрытые скидки, объявлять акции и распродажи, пытаясь тем самым не допустить обрушения рынка и искусственно поддер жать спрос, но в то же время сохранить контроль над ситуацией в долгосрочной перспективе. Застройщики стали намного сговорчивее, и большинство уступает, но размеры щедрости ничтожны на фоне цен Москвы и области. Скидки в среднем не превышают 10-15 процентов.

    Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:
         – До конца этого года снижение цен будет в основном скрытым, осуществляющимся в основном за счет торга и скидок. После же наступления Нового года произойдет осознание необходимости реальной коррекции цен вниз. По нашим прогнозам, цены на московское жилье могут упасть на 20-25 процентов. Как рынок будет развиваться дальше, во многом зависит от дальнейшего развития макроэкономического фона.

    Кстати
         По исследованиям Национального агентства финансовых исследований, 63 процента респондентов уверены в том, что цены на жилье будут расти, несмотря ни на что, и только 9 процентов думают иначе.

    Екатерина Севрюкова, Ольга Игнатова.
    © «
    Российская газета», 01.12.08


    ПОКУПАЙ КТО МОЖЕТ

    ЭКСПЕРТЫ РЕКОМЕНДУЮТ СРОЧНО ПРИОБРЕТАТЬ КВАРТИРЫ

    Загружается с сайта Т      Мировой финансовый кризис в полной мере сказался на рынке жилья: строительство приостановлено, ипотека стала недоступна, цены на жилье снижаются. «Труд» попытался разобраться, сделает ли кризис жилье по-настоящему доступным или падение стоимости заветных «квадратов» скоро прекратится и они вновь станут «золотыми».
         По данным Индикатора рынка недвижимости, за последнюю неделю средняя стоимость квартир во всех монолитных и кирпичных домах снизилась на 0,7%, а в панельных и блочных – на 1,5%. Однако это лишь тенденция движения цен на рынке. Как отмечают эксперты, сегодня реальный покупатель может рассчитывать на куда более серьезный дисконт.

    ТОРГ УМЕСТЕН
         Строительный сектор одним из первых в полной мере ощутил пагубное воздействие мирового финансового кризиса. Застройщики в одночасье лишились банковского финансирования своих стремительно множившихся прежде проектов, а поле действия риелторских компаний быстро сузилось.
         Как бы это ни было печально для работников отрасли, для покупателей это открывает определенные перспективы. Дело в том, что многие возводимые объекты находятся в залоге у банка и девелоперы вынуждены на фоне упавшего спроса продавать квартиры по цене ниже запланированной, чтобы хоть как-то расплатиться с кредитором. «Застройщик может идти на продажу даже ниже себестоимости», – сказал «Труду» президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин.
         Стоит отметить, что открыто о снижении цен девелоперы говорят не часто, предпочитая либо превращать эту вынужденную меру в рекламную, с объявлением «беспрецедентных скидок», либо договариваться с покупателем, так сказать, на месте. «Сегодня если покупатель приходит с реальными деньгами, то он легко может получить скидку 10% от стоимости квартиры. Но можно сторговаться и на 25-процентный дисконт в зависимости от того, какую часть стоимости квартиры покупатель готов оплатить сразу», – пояснил «Труду» руководитель школы ипотечного брокера Алексей Теребков.

    ГОСУДАРСТВО НАМ ПОМОЖЕТ
         Немалое влияние на рынок оказывает и государство. Неоднократные заявления руководителей страны о выкупе за счет бюджетных средств тысяч квартир у застройщиков оказывают серьезную поддержку спросу и не позволяют ценам на недвижимость существенно снизиться. До конца текущего года государство намерено выкупить около 43 тысяч квартир, куда переедут очередники-военнослужащие и переселенцы из аварийных домов. Кроме того, из фонда реформы ЖКХ власти готовы выделить порядка 50 миллиардов рублей на достраивание домов высокой степени готовности.
         Впрочем, большинство экспертов довольно скептически относятся к этому начинанию властей. Так, по словам Алексея Теребкова, эти меры значительную поддержку рынку вряд ли окажут. «Нет конкретных цифр по количеству выкупаемых квартир. Сначала называли одну цифру, теперь совершенно другую», – посетовал эксперт. Кроме того, пока не принято окончательное решение о том, по какой цене будут выкупаться квартиры.
         Стоит отметить, что государство идет на выкуп не только для того, чтобы поддержать рынок, но и для того, чтобы удержать на плаву огромную отрасль экономики, в которой трудятся сотни тысяч людей.

    PR-ВЫЧЕТ
         Другое начинание российских властей – налоговый вычет. Теперь при покупке квартиры возвращаемая государством сумма увеличена со 130 до 260 тысяч рублей. Однако, по словам специалистов, эта инициатива также большого значения иметь не будет. «На количестве совершаемых сделок, на наш взгляд, это не отразится», – отметила PR-менеджер агентства недвижимости «МИАН» Алена Еремина.
         Эксперты уверены, что наименьший эффект увеличение налогового вычета будет иметь в Москве, где даже самая захудалая квартирка стоит не меньше 200 тысяч долларов. «Налоговый вычет – это серьезно для регионов, где цена квартиры сопоставима с суммой вычета. Но для Москвы это не больше чем PR-ход и определяющим, конечно, не будет», – пояснил руководитель школы ипотечного брокера.
         Впрочем, власти озаботились судьбой не только покупателей, но и продавцов. Так, например, столичная администрация намерена выделять субсидии инвесторам для оплаты кредитов, взятых на строительство. Причем выплаты коснутся не только непосредственно строительных работ, но также лизинга техники и даже выпуска корпоративных изданий.

    НЕ ДО ИПОТЕКИ
         Другой популярный инструмент для покупки жилплощади, ипотека, в отличие от указанных выше, по-прежнему эффективен, однако доступность его окончательно упала. Ипотечные программы в банках повсеместно сворачиваются, а те финансовые организации, которые все еще выдают кредиты, выдвигают такие требования, что им отвечают лишь немногие заемщики. «Сейчас банки становятся все более требовательными к заемщикам, и получить кредит стало сложнее. Заемщикам, в свою очередь, брать большие кредиты на тех условиях, которые предлагают банки, невыгодно. Сейчас имеет смысл брать только небольшие суммы на короткие сроки для улучшения жилищных условий. Мы считаем, что эти факторы замедлят развитие ипотечного кредитования», – заметила PR-менеджер агентства «МИАН» Алена Еремина. По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, ипотека в России вновь начнет работать в очень ограниченном объеме, и то не раньше, чем через пару лет.

    СЕЙЧАС ИЛИ НИКОГДА
         Большинство экспертов указывают на то, что в сложившихся условиях имеет смысл приобрести квартиру до весны – примерно тогда рынок начнет восстанавливаться после падения цен. «Цены пока будут снижаться, поскольку платежеспособность падает. В ближайшие несколько месяцев падение может составить 20-30% от прежнего уровня цен, – отмечает Олег Репченко. – Однако более существенного снижения ждать не стоит. При падении стоимости, например, на 80% начнется обратный перекос на рынке, спрос сильно превысит предложение».
         Такого же мнения придерживается и президент компании «Лидер» Владимир Воронин. По его словам, снижение цен продлится лишь до весны. «До марта будут беспрецедентные предложения, однако потом произойдет возврат к нынешним ценам, а после начнется уверенный рост. И тогда для застройщиков уже не будет никакого смысла делать скидки», – пояснил Владимир Воронин.
         Схожий сценарий прогнозируют и в «МИАНе». «В следующем году наиболее вероятен корректировочно-стабилизационный сценарий. В первой половине 2009 года ожидается снижение цен на 10-20%. Весной-летом ситуация начнет постепенно стабилизироваться, и начиная с осени возможен положительный тренд на уровне от 1 до 5% ежемесячно», – сообщила «Труду» Алена Еремина.
         Кроме того, по словам вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, в пользу покупки квартиры сегодня говорит еще несколько соображений: «Прежде всего сейчас появляются уникальные предложения, которых не было на растущем рынке. Сегодня продаются квартиры с историей в домах, являющихся памятниками архитектуры, потому что их владельцам срочно нужны деньги». Кроме того, по словам эксперта, сегодня приобретение собственной жилплощади тем более выгодно, поскольку из-за удешевления стройматериалов и рабочей силы сегодня можно недорого и качественно сделать ремонт в новой квартире.
         Впрочем, все эксперты сходятся во мнении, что если вы намерены приобрести квартиру в качестве инструмента сбережения и выгодного инвестирования, то пока имеет смысл подождать.

    регионы
         ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИИ

         САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
         «Потребительский спрос упал практически до нуля, – считает эксперт по недвижимости Николай Евгеньев. – Люди второй месяц не покупают квартиры. Банки до недавнего времени выдавали лишь единичные кредиты, в основном знакомым или родственникам. Такого я не помню даже в 1998 году». Пока для поддержания спроса объявляются различные акции. Скидки на квартиру могут достигать 15%, некоторые девелоперы предлагают беспроцентную рассрочку до 12 месяцев. Другой застройщик устраивает аукционы, предлагая в качестве лотов лучшие квартиры по стартовым ценам значительно ниже рыночных. «Цены на жилье будут и дальше снижаться. В декабре мы начинаем продажу квартир по цене на 40% ниже, чем планировали», – признался один из крупных питерских строителей.
         Впрочем, питерские власти заявляют о том, что поддержат строителей из федерального и городского бюджетов. Смольный планирует закупать квартиры для городских очередников на аукционе по стартовой цене 47 300 рублей за «квадрат». «Это не рыночная цена, но она соответствует себестоимости», – уверена губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. По мнению строителей, эта цена ниже себестоимости. По подсчетам специалистов, реальная рыночная цена квадратного метра в Петербурге – примерно 100 тысяч рублей. Продавать квартиры вдвое дешевле вряд ли кто-нибудь будет даже в условиях кризиса. «Это помощь строительному рынку? Нет, не помощь. Так толкают в бездну. Это будет разовое мероприятие для решения промежуточных проблем», – обижен президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков.
         ИРИНА СМИРНОВА

         РОСТОВ-НА-ДОНУ
         Объем продаж в последние месяцы значительно уменьшился. Если еще пару месяцев назад основной контингент покупателей составляли «ипотечники», то сегодня их число уменьшилось практически наполовину. Потенциальных покупателей не привлекает даже тот факт, что посреднические фирмы вдвое урезали свой процент, взимаемый за оказание услуг по подбору нужного варианта.
         Из более чем 100 банков в Ростове-на-Дону только четыре выдают ипотечные кредиты, и то только до 2 миллионов рублей. Да и процент по ипотеке в последние месяцы подняли до 20%.
         ЛЮДМИЛА КАРАМЫШЕВА

         УФА
         Однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м в новом кирпичном доме с большой парковкой и детской площадкой в Уфе предлагают по цене 2,2 миллиона рублей. Продавцы даже соглашаются скинуть 50 тысяч. В агентствах недвижимости признаются, что упавший спрос просто заставляет владельцев квартир идти на большие уступки – 10-12% от стоимости. По словам аналитика по недвижимости Айгуль Степановой, предложение на рынке жилья Уфы не сокращается. Однако уменьшилась и возможность людей покупать квартиры, поскольку большинство банков свернуло свои ипотечные программы. Из десятков банков, работавших в Башкирии по ипотеке до начала кризиса, сегодня реально выдают кредиты не более пяти. Да и те резко изменили условия, повысив ставки.
         СЕРГЕЙ ДОРОФЕЕВ

         ЕКАТЕРИНБУРГ
         Рынок жилой недвижимости в Свердловской области пока не испытывает серьезных потрясений в связи с кризисом. Стоимость квартир снижается не более чем на процент. Но из-за недоступности ипотечных кредитов в ближайшее время аналитики прогнозируют снижение спроса на жилье.
         Планы города по вводу жилья на 2009 год, скорее всего, не будут выполнены. Впрочем, пока предложение на рынке жилья не уменьшается и цены на квартиры за последний месяц снизились только на 0,68%. Объявленная стоимость новых квартир в Екатеринбурге – в среднем 73 тысячи рублей за квадратный метр. При этом государство планирует выкупать жилье не дороже 35 тысяч рублей за квадратный метр. Ипотеку местные банки практически не выдают.
         НАДЕЖДА ЭБЕЛЬ

         ЧЕЛЯБИНСК
         По данным риелторов, на челябинском рынке недвижимости избыток предложений, а число покупателей сократилось на 50-60%. Цена квадратного метра в Челябинске на первичном рынке составляет 40 722 рубля. Скидку делают не более чем на 50 тысяч рублей. Но даже на это собственники квартир идут редко, предпочитая подождать.
         До начала кризиса в Челябинской области ипотечные кредиты выдавали 40 банков, теперь только 12. К тому же ипотека стала доступна лишь ограниченному кругу заемщиков. Процентные ставки иногда доходят до 22%, первоначальный взнос составляет не менее 20-30%. Гораздо сложнее стало получить кредит сотрудникам строительного, металлургического и финансового секторов экономики. Поток заемщиков уже сократился на 50%.
         ЮЛИЯ КОЧКИНА

         ВОЛГОГРАД
         Если судить по объявлениям о продаже квартир, в Волгограде цены практически не изменились. Элитная «двушка» на берегу Волги в шаговой доступности от центра в докризисное время стоила 12,5 миллиона рублей за 100 «квадратов», тогда как сегодня даже после длительного торга цену скидывают не ниже чем до 11,5 миллиона. В среднем же цена квадратного метра в однокомнатной квартире в том же Центральном районе – около 80 тысяч рублей.
         Гораздо дешевле можно приобрести квартиру на окраине. Там квадратный метр в строящемся доме оценен всего в 35 тысяч рублей. Это то, что можно назвать доступным жильем. Скидки компании не предоставляют, но готовы принимать деньги в рассрочку. Тем не менее за октябрь-ноябрь в трех домах продали лишь три квартиры.
         Ипотечное кредитование, похоже, от кризисного удара пострадало более всего. Местные банки вообще приостановили выдачу таких кредитов, другие выставляют условия, неприемлемые для клиентов. Даже жилье экономкласса вновь стало недоступным.
         МИХАИЛ ВЕРЖБА

         КРАСНОЯРСК
         В Красноярске цены падают: за квадратный метр в новостройках в среднем просят 50 тысяч рублей, что на 5 тысяч меньше, чем месяц назад. «Больше всего жилье подешевело в новостройках в центре: за месяц цены упали с 92,5 до 75,2 тысячи за метр, – говорит председатель Красноярского союза риелторов Анна Шишкина. – В то же время цены поднялись на окраинах. Это связано с тем, что квартиры стоили там дешевле, в условиях кризиса их начали скупать и застройщики подняли стоимость».
         Стоимость двухкомнатной квартиры (55 квадратных метров) недалеко от центра составляет примерно 2,5 миллиона рублей, в агентстве можно получить скидку до 5%. Сами застройщики никаких скидок не дают, впрочем, предлагают в качестве бонуса бесплатное место на стоянке.
         Ипотека же доживает последние дни. Процентные ставки растут (до 20-30%). Почти втрое выросла и сумма первоначального взноса. Каждого клиента проверяют с особой тщательностью. Большинству красноярцев ипотека уже не по силам. «Покупателей на рынке сегодня очень мало, – говорит начальник юридического отдела риелторского агентства «Красноярский центр жилья» Олеся Роговенко. – Мы считаем за счастье, если в день к нам обращается хотя бы один реальный претендент на покупку».
         ЛЮБОВЬ РАК

         ВЛАДИВОСТОК
         Цены на квартиры во Владивостоке прекратили рост. Еще недавно квартиры скупались буквально оптом. Но теперь на одного покупателя приходится пять продавцов. Больше всего в цене потеряли многокомнатные квартиры, где стоимость «квадрата» упала на 8-10 тысяч. Директор риелторской компании Инна Кобец рассказывает: «Три месяца назад квартиру в центре площадью 66 квадратных метров продавали за 5 миллиона рублей, сегодня – за 4 миллиона, и хозяева готовы еще скидывать».
         Однако теперь ипотечный кредит может взять далеко не каждый. «Официально во Владивостоке банки кредиты дают, но при этом выдвигают такие требования, что их предложение скорее можно назвать вежливым отказом», – рассуждает директор проектной компании ООО «Аргус Арт» Владимир Прокуров.
         ДМИТРИЙ ЛАТЫПОВ

    тенденция

         САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
         «Потребительский спрос упал практически до нуля, – считает эксперт по недвижимости Николай Евгеньев. – Люди второй месяц не покупают квартиры. Банки до недавнего времени выдавали лишь единичные кредиты, в основном знакомым или родственникам. Такого я не помню даже в 1998 году». Пока для поддержания спроса объявляются различные акции. Скидки на квартиру могут достигать 15%, некоторые девелоперы предлагают беспроцентную рассрочку до 12 месяцев. Другой застройщик устраивает аукционы, предлагая в качестве лотов лучшие квартиры по стартовым ценам значительно ниже рыночных. «Цены на жилье будут и дальше снижаться. В декабре мы начинаем продажу квартир по цене на 40% ниже, чем планировали», – признался один из крупных питерских строителей.
         Впрочем, питерские власти заявляют о том, что поддержат строителей из федерального и городского бюджетов. Смольный планирует закупать квартиры для городских очередников на аукционе по стартовой цене 47 300 рублей за «квадрат». «Это не рыночная цена, но она соответствует себестоимости», – уверена губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. По мнению строителей, эта цена ниже себестоимости. По подсчетам специалистов, реальная рыночная цена квадратного метра в Петербурге – примерно 100 тысяч рублей. Продавать квартиры вдвое дешевле вряд ли кто-нибудь будет даже в условиях кризиса. «Это помощь строительному рынку? Нет, не помощь. Так толкают в бездну. Это будет разовое мероприятие для решения промежуточных проблем», – обижен президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков.
         ИРИНА СМИРНОВА

         РОСТОВ-НА-ДОНУ
         Объем продаж в последние месяцы значительно уменьшился. Если еще пару месяцев назад основной контингент покупателей составляли «ипотечники», то сегодня их число уменьшилось практически наполовину. Потенциальных покупателей не привлекает даже тот факт, что посреднические фирмы вдвое урезали свой процент, взимаемый за оказание услуг по подбору нужного варианта.
         Из более чем 100 банков в Ростове-на-Дону только четыре выдают ипотечные кредиты, и то только до 2 миллионов рублей. Да и процент по ипотеке в последние месяцы подняли до 20%.
         ЛЮДМИЛА КАРАМЫШЕВА

         УФА
         Однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м в новом кирпичном доме с большой парковкой и детской площадкой в Уфе предлагают по цене 2,2 миллиона рублей. Продавцы даже соглашаются скинуть 50 тысяч. В агентствах недвижимости признаются, что упавший спрос просто заставляет владельцев квартир идти на большие уступки – 10-12% от стоимости. По словам аналитика по недвижимости Айгуль Степановой, предложение на рынке жилья Уфы не сокращается. Однако уменьшилась и возможность людей покупать квартиры, поскольку большинство банков свернуло свои ипотечные программы. Из десятков банков, работавших в Башкирии по ипотеке до начала кризиса, сегодня реально выдают кредиты не более пяти. Да и те резко изменили условия, повысив ставки.
         СЕРГЕЙ ДОРОФЕЕВ

         ЕКАТЕРИНБУРГ
         Рынок жилой недвижимости в Свердловской области пока не испытывает серьезных потрясений в связи с кризисом. Стоимость квартир снижается не более чем на процент. Но из-за недоступности ипотечных кредитов в ближайшее время аналитики прогнозируют снижение спроса на жилье.
         Планы города по вводу жилья на 2009 год, скорее всего, не будут выполнены. Впрочем, пока предложение на рынке жилья не уменьшается и цены на квартиры за последний месяц снизились только на 0,68%. Объявленная стоимость новых квартир в Екатеринбурге – в среднем 73 тысячи рублей за квадратный метр. При этом государство планирует выкупать жилье не дороже 35 тысяч рублей за квадратный метр. Ипотеку местные банки практически не выдают.
         НАДЕЖДА ЭБЕЛЬ

         ЧЕЛЯБИНСК
         По данным риелторов, на челябинском рынке недвижимости избыток предложений, а число покупателей сократилось на 50-60%. Цена квадратного метра в Челябинске на первичном рынке составляет 40 722 рубля. Скидку делают не более чем на 50 тысяч рублей. Но даже на это собственники квартир идут редко, предпочитая подождать.
         До начала кризиса в Челябинской области ипотечные кредиты выдавали 40 банков, теперь только 12. К тому же ипотека стала доступна лишь ограниченному кругу заемщиков. Процентные ставки иногда доходят до 22%, первоначальный взнос составляет не менее 20-30%. Гораздо сложнее стало получить кредит сотрудникам строительного, металлургического и финансового секторов экономики. Поток заемщиков уже сократился на 50%.
         ЮЛИЯ КОЧКИНА

         ВОЛГОГРАД
         Если судить по объявлениям о продаже квартир, в Волгограде цены практически не изменились. Элитная «двушка» на берегу Волги в шаговой доступности от центра в докризисное время стоила 12,5 миллиона рублей за 100 «квадратов», тогда как сегодня даже после длительного торга цену скидывают не ниже чем до 11,5 миллиона. В среднем же цена квадратного метра в однокомнатной квартире в том же Центральном районе – около 80 тысяч рублей.
         Гораздо дешевле можно приобрести квартиру на окраине. Там квадратный метр в строящемся доме оценен всего в 35 тысяч рублей. Это то, что можно назвать доступным жильем. Скидки компании не предоставляют, но готовы принимать деньги в рассрочку. Тем не менее за октябрь-ноябрь в трех домах продали лишь три квартиры.
         Ипотечное кредитование, похоже, от кризисного удара пострадало более всего. Местные банки вообще приостановили выдачу таких кредитов, другие выставляют условия, неприемлемые для клиентов. Даже жилье экономкласса вновь стало недоступным.
         МИХАИЛ ВЕРЖБА

         КРАСНОЯРСК
         В Красноярске цены падают: за квадратный метр в новостройках в среднем просят 50 тысяч рублей, что на 5 тысяч меньше, чем месяц назад. «Больше всего жилье подешевело в новостройках в центре: за месяц цены упали с 92,5 до 75,2 тысячи за метр, – говорит председатель Красноярского союза риелторов Анна Шишкина. – В то же время цены поднялись на окраинах. Это связано с тем, что квартиры стоили там дешевле, в условиях кризиса их начали скупать и застройщики подняли стоимость».
         Стоимость двухкомнатной квартиры (55 квадратных метров) недалеко от центра составляет примерно 2,5 миллиона рублей, в агентстве можно получить скидку до 5%. Сами застройщики никаких скидок не дают, впрочем, предлагают в качестве бонуса бесплатное место на стоянке.
         Ипотека же доживает последние дни. Процентные ставки растут (до 20-30%). Почти втрое выросла и сумма первоначального взноса. Каждого клиента проверяют с особой тщательностью. Большинству красноярцев ипотека уже не по силам. «Покупателей на рынке сегодня очень мало, – говорит начальник юридического отдела риелторского агентства «Красноярский центр жилья» Олеся Роговенко. – Мы считаем за счастье, если в день к нам обращается хотя бы один реальный претендент на покупку».
         ЛЮБОВЬ РАК

         ВЛАДИВОСТОК
         Цены на квартиры во Владивостоке прекратили рост. Еще недавно квартиры скупались буквально оптом. Но теперь на одного покупателя приходится пять продавцов. Больше всего в цене потеряли многокомнатные квартиры, где стоимость «квадрата» упала на 8-10 тысяч. Директор риелторской компании Инна Кобец рассказывает: «Три месяца назад квартиру в центре площадью 66 квадратных метров продавали за 5 миллиона рублей, сегодня – за 4 миллиона, и хозяева готовы еще скидывать».
         Однако теперь ипотечный кредит может взять далеко не каждый. «Официально во Владивостоке банки кредиты дают, но при этом выдвигают такие требования, что их предложение скорее можно назвать вежливым отказом», – рассуждает директор проектной компании ООО «Аргус Арт» Владимир Прокуров.
         ДМИТРИЙ ЛАТЫПОВ

    Вержба Михаил соб. корр. «Труда»,,, Гельтищев Петр, Дорофеев Сергей, Карамышева Людмила соб. корр. «Труда», Кочкина Юлия, Латыпов Дмитрий соб. корр. «Труда», Рак Любовь соб. корр. «Труда», Смирнова Ирина соб. корр. «Труда», Эбель Надежда.
    © «
    Труд», 01.12.08


    Квартиры пошли в нагрузку

    Чтобы продать жилье, застройщики готовы уже на все

    Загружается с сайта Ъ      С августа продажи на московском рынке жилья упали в десять раз: если еще летом застройщики продавали до 40-50 квартир в месяц, то в ноябре – в среднем не более пяти. Чтобы хоть как-то заинтересовать покупателей, ждущих дна рынка, компании идут на различные ухищрения: одни дают большие скидки, а некоторые, особенно отчаявшиеся,– обещают подарить при покупке еще одну квартиру.
         Покупатель коттеджа в поселке «12 месяцев Экоlife» под Зеленоградом получает от компании в подарок однокомнатную квартиру в том же поселке, так звучит новогодняя акция компании «Мономах». «Стоимость коттеджа площадью 439,2 кв. м составляет 17,524 млн руб. Приобретая его, вы получаете квартиру площадью 42 кв. м в строящихся по соседству домах»,– уточнили в отделе продаж компании. «За время кризиса пока эта самая странная акция, но она, к сожалению, отражает реальные финансовые проблемы многих застройщиков и катастрофическое снижение объема сделок»,– единодушны во мнении опрошенные «Ъ» игроки рынка.
         По данным аналитического центра компании «Инком-недвижимость» (на основе данных по сделкам крупнейших московских застройщиков, среди которых ПИК, МИАН, СУ-155 и другие, занимающих 70% рынка), в ноябре в среднем столичным компаниям по своим объектам удалось реализовать около пяти квартир. «В сентябре этот показатель находился на уровне 20-30 квартир, в августе – 40-50 квартир»,– отмечает руководитель центра Дмитрий Таганов. По его словам, до этого лета среднее число сделок у каждого из застройщиков достигало 90-100 квартир в месяц.
         «В 2005 году, в период небывалого роста цен, нам удавалось реализовывать около 250 квартир в месяц»,– вспоминает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.
         Хотя все аналитики говорят о грядущем 20-30-процентном снижении цен, столичные девелоперы пока пытаются бороться с падением темпов продаж с помощью разовых скидок. «Сразу массово снижать цены компании боятся. Если рынок пойдет вниз, покупатели, и так ждущие некого дна, решат, что у них еще есть время»,– пояснил «Ъ» один из московских застройщиков. Скидка же временное явление и создает у покупателей желание успеть, добавляет собеседник «Ъ».
         Первой с новогодней акцией вышла компания «Дон-Строй»: покупатели квартир в «Доме на Беговой», ЖК «Лосиный остров» и ЖК «Измайловский» могут рассчитывать на 25-процентную скидку. Более скромно выступила группа ПИК: на все жилые объекты компании до 31 декабря 2008 года будет действовать пятипроцентная скидка, пояснили в отделе продаж девелопера. Без учета этой скидки двухкомнатная квартира площадью 58 кв. м в Новокуркине от ПИКа сейчас стоит 5,345 млн руб. Раскрыть темпы продаж в компании отказались. «Главстрой» также решил воспользоваться идеей новогодней распродажи. До 31 декабря квартиры в строящемся микрорайоне «Мичуринский» в домах первой очереди можно приобрести по цене ниже на 15% – от 162-186,3 тыс. руб. за 1 кв. м (старая цена – 180-207 тыс. руб. за 1 кв. м),. «В ходе переговоров в офисе компании покупатель может получить дополнительные привилегии»,– отметили в отделе продаж «Главстроя». По словам представителя «Главстроя» Ивана Слепцова, сейчас с учетом зарезервированных для тендеров по горзаказу квартир компания реализует на рынке Москвы и Подмосковья около 200-250 тыс. кв. м жилья. Группа СУ-155 готова предоставить своим покупателям скидку в размере всего 1,55 тыс. руб. с каждого метра. При этом покупателю необходимо внести первоначальный взнос в 40%, а оставшуюся сумму можно оплатить по окончанию строительства.
         Некоторые компании категорически отказываются устраивать распродажи. «Мы не даем скидки. Как и раньше, квартира в нашем комплексе «Аэробус» стоит около $5 тыс. за 1 кв. м»,– отметил Алексей Белоусов.
         «До объявления спецпредложения в каждом нашем объекте продавалось около двух квартир в месяц. Сейчас этот показатель достиг в среднем десяти сделок в месяц»,– сообщил о результатах новогодних скидок гендиректор DS Realty (входит в группу «Дон-Строй») Тимур Баткин. Однако эти скидки так и могут остаться разовыми акциями, продолжают настаивать девелоперы. По словам Тимура Баткина, из-за того что многие застройщики приостанавливают строительство, на рынке возникнет отложенный спрос и до конца 2009 года цены могут вернуться на докризисный уровень. Его мнение разделяет Алексей Белоусов. По итогам 2009 года объемы строительства в Москве снизятся в два раза – до 2,5 млн кв. м в год, прогнозирует руководитель IRN.Ru Олег Репченко.

    Маргарита Ъ-Федорова, Халиль Ъ-Аминов.
    © «
    КоммерсантЪ», 04.12.08


    Деньги на выезд

    Власти обещают выделить дополнительные средства на ликвидацию аварийного жилья

         До КОНЦА года на снос и расселение аварийного жилья будет дополнительно потрачено 50 миллиардов рублей. Об этом решении властей вчера на пресс-конференции сообщил председатель Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ Олег Толкачев.
         Регионы смогут получить деньги при условии наличия у них адресных программ по переселению граждан, а также собственных средств в бюджете на долевое софинансирование. Речь идет о средствах Фонда содействия реформированию ЖКХ, которые выделяются регионам не только на переселение людей из аварийного жилья, но и на капитальный ремонт тех домов, которые еще можно отремонтировать. Однако, по словам Олега Толкачева, изначальный расчет обойтись 240 миллиардами рублей не оправдался. «В России есть регионы, где ветхий – читай аварийный – жилой фонд составляется 30 процентов, а есть и такие, где половину всех домов. Поэтому было принято решение по текущему году дополнительно направить на ликвидацию и переселение из аварийного жилого фонда 50 миллиардов рублей», – заявил Олег Толкачев.
         Как раз накануне прошло заседание наблюдательного совета Фонда, где его руководство отчиталось о проделанной работе (в ноябре Фонду исполнился год). На начало декабря положительное решение о выделении средств принято по 74 субъектам Федерации с общей суммой чуть более 42 миллиардов рублей. По предварительным оценкам, эти деньги должны помочь решить квартирный вопрос почти пяти с половиной миллионам россиян. С другой стороны, таковых могло бы быть еще больше, если бы не пробелы в законодательстве о капремонте. Представитель Совета Федерации указал пункты, которые в ближайшее время будут подкорректированы. Например, в перечне работ по капитальному ремонту за счет средств Фонда указывается ремонт подвалов. Именно эта детализация, по словам Олега Толкачева, привела к неразберихе. В домах на Крайнем Севере и в районах с вечной мерзлотой вместо подвалов – свайные основания, которые сегодня не ремонтируются из-за недосказанности в законодательстве.

    Справка «РГ»
         Последнее социологическое исследование ВЦИОМ показало, что только 28 процентов респондентов осведомлены о сущности реформы ЖКХ. Общее количество людей, которые дали положительные ответы на вопрос об их намерении принять участие в собрании собственников жилья, объединиться в ТСЖ или выбрать управляющую компанию, равно 39 процентам. В то же время 28 процентов респондентов «не готовы», а 33 – затруднились с ответом.

    Нина Егоршева.
    © «
    Российская газета», 05.12.08


    Кто взял «город миллионеров»

    И почему он об этом пожалел

    Таким «город миллионеров» не будет уже никогда. Загружается с сайта НоГа      Кризис меняет наше отношение к вещам, которые не так давно казались чем-то очевидным. К примеру, замминистра Минрегионразвития Сергей Круглик поставил под сомнение присутствие девелоперского проекта «Рублево-Архангельское» (который небезосновательно называют в народе «городом миллионеров») в числе получателей государственной поддержки в рамках нацпроекта «Доступное жилье».
         Правда, Сергея Ивановича смущает не то, что само по себе изолированное поселение, сплошь состоящее из домов класса не ниже бизнес-плюс, плохо сочетается с идеей доступности жилья. Иначе «город миллионеров» не был бы отобран летом 2007 г. для участия в нацпроекте по тендеру Росстроя, который в то время возглавлял как раз г-н Круглик.
         Теперь же заместителю министра не понравилось то, что проект «Рублево-Архангельское» весной этого года сменил собственника. По данным СМИ, компания «Нафта-Москва» сенатора и миллиардера Сулеймана Керимова продала его структурам собственника БИН-банка Михаила Шишханова. Официально сумма не озвучена, но эксперты оценивают ее в 5,3 млрд долл.
         Господин Круглик так и сказал: «Ведь так мы можем до бесконечности помогать проекту, кого-то капитализируя. Зачем?».
         Риторический вопрос замминистра распадается на два: зачем помогать участнику нацпроекта и зачем кого-то капитализировать. Сомнения в целесообразности госфинансирования «города миллионеров» я разделяю полностью. А вот целесообразность «капитализирования», видимо, очень зависит от того, кого именно и как капитализировать.
         По условиям нацпроекта, государство оказывает помощь в сооружении инфраструктуры и в виде субсидирования ставок по кредитам. По оценкам экспертов, до продажи в проект было вложено не более 600 миллионов долларов. Даже если бы все эти средства были государственными, что очень далеко от истины, разогнать капитализацию до искомых пяти с лишним миллиардов таким образом невозможно. Так, может, речь и не идет о чисто финансовой стороне вопроса?
         Девелопмент в России – бизнес весьма специфический. Специфика его, по общему мнению, состоит в том, что административная (чтобы не сказать – коррупционная) составляющая в затратах инвестора колеблется от 30 до 50%. Для ее колебания в нужном направлении очень полезен административный ресурс. В это понятие, безусловно, входит статус участника нацпроекта. Решение вопросов с чиновниками разных уровней, начиная с правительственного и заканчивая районной администрацией, в этом случае обходится и проще, и дешевле. Если хотите, то участие в нацпроекте – это льгота по административной ренте. И наличие такой льготы, безусловно, способствует капитализации девелоперского проекта.
         Логично предположить, что статус участника нацпроекта был заложен в стоимость сделки при продаже «Рублево-Архангельского» структурами Сулеймана Керимова структурам Михаила Шишханова.
         Но государство вольно как давать преференции, так и забирать их назад. Рискну предположить, что «Рублево-Архангельское» оказалось одним из победителей тендера Росстроя в том числе и потому, что проект представлял Сулейман Керимов – сенатор, крупный акционер Сбербанка и «Газпрома» и просто человек с политически безупречной репутацией. А Михаил Шишханов, как известно, – племянник ныне находящегося в политической эмиграции Михаила Гуцериева. Этот факт, конечно, не означает, что его фирмам заказано участие в нацпроектах. Но только в условиях финансового изобилия, которое, как известно, кончилось аккурат в этом августе. Сейчас государство экономит, выделяя спасительные миллиарды только своим. И со статусом участника нацпроекта происходит та же метаморфоза, что и с прочими льготами после их монетизации.
         И это одна половина беды. Вторая заключается в том, что в условиях кризиса потенциальная прибыльность девелоперских проектов, находящихся на нулевом цикле, стремится к тому же нулю. Особенно это касается дорогих и сверхдорогих затей. Да, российские миллионеры сейчас как никогда нуждаются в доступном для них жилье, вот только денег у них сейчас не так много, чтобы покупать его по ценам, изначально заложенным в проект «Рублево-Архангельское».
         К тому же, чтобы продать дома по какой бы то ни было цене, их для начала надо построить. Понятно, что сделать это без привлечения заемных средств практически невозможно. Как, впрочем, и привлечь под такой проект заемные средства в условиях кризиса.
         У «Рублево-Архангельского» по идее таких проблем быть не должно. Ведь под проект была открыта кредитная линия Сбербанка. Проблема в одном: открывали ее до того, как в банк пришел Греф, и к тому же под Керимова, который, напомню, на тот момент был одним из основных миноритариев Сбера. И если «город миллионеров» будет вычеркнут из «Доступного жилья», то и с кредитным финансированием проекта могут возникнуть проблемы.
         В общем, я не знаю всех деталей сделки между Керимовым и Шишхановым, не знаю, что обещал первый и сколько на самом деле заплатил второй. Но если отталкиваться от информации, которую можно найти в открытых источниках, то на месте Керимова я бы удвоил охрану. Когда продаешь уважаемому бизнесмену за пять миллиардов проект, который через полгода не стоит почти ничего, это очень полезно.
         Что же до ревизии участников нацпроекта, анонсированной Кругликом, то это, пожалуй, первое реально положительное событие, произошедшее в результате кризиса. Дело, как говорится, за Сочи.

    Алексей Полухин, редактор отдела экономики «Новой».
    © «
    Новая газета», 08.12.08

    Комментарии

    Светлана Кузнецова, генеральный директор компании МКАД, официального консультанта проекта «Рублево-Архангельское»:
         – Проект продолжает развиваться, ведется строительство инженерной инфраструктуры (канал, дороги, сети), проектируются объекты общим объемом более 1 млн кв. м.
         Первая очередь строительства, в которую входят офисный комплекс, четыре жилых квартала, поликлиника, школа, детский сад и другие инфраструктурные объекты, уже прошла предварительные слушания в комитете по архитектуре Красногорского района и готовится к рассмотрению на градостроительном совете при главном архитекторе Московской области.
         В наших планах открытие информационного офиса в марте 2009 г., при этом хотелось бы подчеркнуть, что Минрегионразвития, как и ранее, оказывает проекту соответствующую поддержку.
         Влияние финансового кризиса, безусловно, ощущается, но проект финансово поддержан Сбербанком РФ и, по моему мнению, будет успешно реализован.

    Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое Качество»:
         – Насколько я знаю, в проекте идет речь не об элитных домах, а о домах бизнес-класса в верхнем ценовом сегменте. Но сейчас просто не та ситуация, чтобы задаваться вопросами о том, найдутся ли на них покупатели. Сейчас вероятность этого высокая. Крупному проекту на таком рынке, как сейчас, без государственной поддержки будет тяжело. Но если рынок восстановится, тогда его реализация даже без помощи государства станет возможной.

    Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate:
         – Без государственной поддержки реализация такого большого проекта сейчас маловероятна. Но государство вряд ли будет поддерживать элитную застройку. Взять кредит в банке под элитный проект сейчас также будет сложно, потому что нет реальной потребности жилья элит-класса в таком объеме. Но даже если под этот проект найдут финансирование и он окажется реализован, то его будет очень сложно продать. В настоящий момент сегмент элитного загородного жилья уже находится в стадии насыщения. Ситуацию усугубляет еще и то, что с учетом общего экономического спада велика вероятность того, что число миллионеров в нашей стране будет не расти, а только сокращаться. Поэтому жить в «городе миллионеров» станет просто некому. Не спасет ситуацию даже переориентирование этого проекта на бизнес-класс. Здесь еще до кризиса возник явный дисбаланс спроса и предложения: очевидный перекос предложения в сегменте бизнес-класса перестал соответствовать реальному спросу. Застройщики не учитывали рыночную конъюнктуру и реальную платежеспособность населения. В результате именно застройщикам бизнес– и элитного жилья сейчас труднее всего.

    Светлана Крючкова, пресс-секретарь замминистра регионального развития Сергея Круглика:
         – Пока можно только гадать. Необходимо тщательно изучить все 22 проекта, а этого в ближайшее время мы сделать не успеем.

    Пресс-служба Сбербанка РФ не ответила на вопросы «Новой газеты».

    Анатолий Мартынов.
    © «Новая газета», 08.12.08


    Недвижимость пришла в движение

    Цены на жилье в Москве и Сочи спускаются с олимпийских высот

         Государство будет выкупать у граждан землю и жилье под олимпийскую инфраструктуру по тем ценам, которые сложатся на рынке на момент выкупа. Об этом заявил в интервью телеканалу Russia Today вице-премьер Дмитрий Козак. Это значит, что люди, продавая свои участки, например, в январе 2010 года, не получат за них рекордную цену июля 2008 года. При этом вице-премьер подчеркнул, что участки будут выкупаться по мере их востребованности – и сейчас, и через год, и через два.
         Финансовый кризис уже преподнес сюрпризы. Те, кто скупал летом участки и квартиры на олимпийском побережье, кусают локти – перегретый рынок возвращается к нормальной температуре. Та же тенденция и в Москве.
         За неделю средняя стоимость квартир в столице снизилась на 1,7 процента. В первую очередь вторичный жилой фонд. На дорогое жилье цены еще держатся.
         По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя цена московского квадратного метра потеряла за ноябрь около 5 тысяч рублей и снизилась со 164 до 159 тысяч рублей. Такими темпами цены на квартиры в Москве падали только в 1998 году после дефолта. В ближайшие месяцы цены в среднем потеряют еще порядка 15 процентов. Но даже «худеющие» цены мало привлекают покупателей. Отдельные аналитики указывают на десятикратное уменьшение спроса на новостройки по сравнению с прошедшим летом, когда крупный застройщик мог в месяц продавать в среднем до 50 квартир, в ноябре – всего пять. Что касается вторичного рынка жилья, то и здесь те, у кого «не горит», предпочитают попридержать жилплощадь.
         Спад покупательской активности пока не затронул жилье бизнес-класса и элитные квартиры. Цены на них будут «остывать» гораздо медленнее, считают эксперты Национального института содействия устойчивому развитию и повышению качества жизни (НУИР). 2-3-процентный прирост цен сохранится и в дальнейшем. В первую очередь речь идет об элитных объектах Москвы и Сочи в связи с предстоящей Олимпиадой-2014 и гарантированной господдержкой региона.
         На сегодняшний день разрыв между жильем бизнес-класса и хрущевками огромен. Высшая ценовая планка квадратного метра достигает 50 тысяч долларов за квадрат. «Если основной жилой фонд к концу весны должен подешеветь примерно на 30 процентов от сегодняшнего уровня, то на бизнес-квартиры цены могут потерять до 50 процентов», – пророчит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Цены на жилье сами по себе превысили все разумные пределы и практически выбили с рынка покупателей. «В Москве квартиры бизнес-класса по стоимости были сопоставимы с жильем класса «люкс», хотя не должны стоить дороже 10 тысяч долларов за квадратный метр», – уверен Олег Репченко.
         Что касается «летней столицы», то здесь цены на недвижимость заметно упали, а продажи практически остановились. Правда, такую тенденцию сочинские аналитики заметили еще в начале нынешнего года. Не последнюю роль сыграли «олимпийские цены», когда за короткий срок они скакнули на 30-40 процентов. В одночасье сочинская курортная недвижимость стала предметом роскоши.
         По данным сочинских агентств недвижимости, сегодня инвестиционная активность близка к нулю, а сделки проходят по сугубо договорным ценам. В новостройках заявленная цена квадратного метра – 135 тысяч рублей, но можно «скинуть» до 90-80 тысяч. Двухкомнатные квартиры на «вторичке», еще недавно стоившие четверть миллиона долларов, сейчас фактически вернулись к доолимпийской стоимости – 140-150 тысяч долларов.
         В Адлерском районе, где намечено построить практически все крупные олимпийские объекты, ситуация еще хуже, продажи здесь почти полностью остановились. Причина в том, что большинство людей не знают, какие именно земли будут выкупаться под олимпийские объекты в долгосрочной перспективе. Эксперты прогнозируют, что пик скрытого падения цен в Сочи придется на весну – начало лета 2009 года. Летом обещают начать масштабное строительство олимпийских объектов и появится ясность, кого на самом деле «подвинут», а какие территории останутся в нетронутом виде. Настоящее оживление рынка еще впереди. Оно наступит после 2011 года, когда контуры Олимпиады будут материальными.

    Справка «РГ»
         Компания R3 совместно с ВЦИОМ составила прогноз россиян относительно их планов на покупку жилья. Оказалось, что половина соотечественников в ближайшие семь лет не собираются улучшать свои жилищные условия. Причем по сравнению с прошлым годом таких стало больше на 16 процентов. Треть россиян хотели бы переехать в новую квартиру, но для этого у них нет финансовой возможности. И лишь 13 процентов опрошенных сообщили, что собираются купить квартиру.

    Нина Егоршева, Олег Галицких.
    © «
    Российская газета», 09.12.08


    Эксперты советуют национализировать строительный бизнес

    Национальный проект «Доступное жилье» под угрозой

    Стройки готовы к заморозке. Фото Григория Тамбулова (НГ-фото). Загружается с сайта НеГа      Российские застройщики резко сокращают объемы строительства и отказываются от реализации новых проектов, что ставит крест на национальном проекте «Доступное жилье» и планах ввода 80 млн. метров жилья к 2010 году, о которых в прошлом году говорил Владимир Путин. Региональные власти сообщают, что подготовленные ими участки уже не интересуют застройщиков.
         По прогнозам правительства, стройбизнес не восстановит нынешних объемов ввода жилья даже в среднесрочной перспективе. Эксперты же считают, что без массового государственного строительства Россия никогда не выйдет на приемлемые показатели жилищного строительства.
         Администрация Томска объявила о полном отсутствии спроса на готовые к застройке участки земли. «Люди не покупают землю, хотя участки готовы к торгам», – сообщил во вторник вице-мэр по развитию города Евгений Паршуто. По его словам, в настоящее время для многоэтажного жилищного строительства полностью готовы 10 участков. Однако они не интересуют строителей. «Как только мы почувствуем, что есть потребность в организации торгов, – мы эти торги будем проводить. Есть 10 участков со стартовой ценой 18 миллионов рублей – и это минимальная цена для застройщика», – заявил томский вице-мэр.
         Еще в середине года застройщики жаловались на нехватку подготовленных участков для строительства, а президент Медведев поручал правительству создать специальный фонд федеральных земель, которым могли бы воспользоваться региональные застройщики для массового жилищного строительства.
         Как известно, нацпроект «Доступное жилье» предусматривает увеличение объемов ввода жилья с 60 млн. в 2007-м до 80 млн. кв. метров в 2010 году. «Даже поставленные в нацпроекте высокие ориентиры, такие как ввод к 2010 году ежегодно 80 миллионов квадратных метров жилья, уже не могут удовлетворить потребности современного российского общества. Требуется как минимум предусмотреть этот рост до 100-130 миллионов квадратных метров в год, а по-хорошему – строить не менее одного квадратного метра жилья в год на каждого гражданина России», – говорил президент Владимир Путин в Послании Федеральному собранию в апреле 2007 года. Однако уже в 2008 году эти планы оказались перечеркнутыми, а ежегодный ввод 80 млн. кв. метров жилья кажется абсолютно нереальной задачей в ближайшие годы. По прогнозам Минрегиона, ввод жилья в 2008 году в лучшем случае сохранится на уровне прошлого года – около 61 млн. кв. метров. А в ближайшие два года стройбизнес ожидает резкий спад. «Ввод жилья, по прогнозным данным, в 2009 году составит 52 миллиона, в 2010 году – 53 миллиона квадратных метров», – считает замглавы ведомства Сергей Круглик.
         Между тем эксперты считают, что системные пороки российского стройбизнеса не позволят обеспечить страну жильем по приемлемым ценам, а финансовый кризис лишь обострил эти проблемы. При этом о выполнении президентского нацпроекта можно забыть.
         «Официальный отказ от нацпроекта – это вопрос в первую очередь политический. Но пересматривать планы на ближайшие годы необходимо абсолютно всем участникам: и конечным потребителям, и производителям, и государству», – считает глава аналитического отдела UFG Real Estate Евгений Наумов. По его словам, пока застройщики не поймут, на какой спрос им рассчитывать и где им взять деньги на первоначальные инвестиции – новых проектов вообще не будет. «За счет чего можно начинать новую стройку, если продажи квартир практически остановились, а банковское финансирование стало малодоступным?» – удивляется Наумов.
         Эксперты считают, что нынешний стройкомплекс невозможно оживить даже в случае бесплатной раздачи подготовленных земельных участков. «Неспособность строить ежегодно хотя бы 80 миллионов метров жилья – это признак системных проблем во всем строительном комплексе, который не умеет и не хочет строить большие объемы массового дешевого жилья», – считает генеральный директор «Финэкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. По его мнению, государственная помощь современному российскому стройбизнесу не даст никакого эффекта, и даже бесплатная раздача земли застройщикам не снизит объявляемые цены на жилье и не увеличит объемы строительства.
         «Чтобы получить согласования, предварительные технические условия или доступ к коммуникациям, застройщикам приходится нести большие затраты в самом начале проекта, перспективы отдачи от которого стали крайне неопределенными. Дополнительно необходимо оплатить «долю города», построить дорогу, благоустроить сквер, заменить электроподстанцию и т.п. В этих условиях затраты на покупку участка не являются решающими», – отмечает Евгений Наумов.
         «Для увеличения строительства нужны только желание и политическая воля государства. Сегодня муниципальные или региональные власти могут дешево купить предприятия стройматериалов, а также местные строительно-монтажные управления, силами которых можно развернуть массовое строительство дешевого жилья – в несколько раз более дешевого, чем предлагаемое сегодня девелоперами», – уверен Шустерняк.
         «Проблемы стройкомплекса вовсе не в цене участка. Реального платежеспособного спроса нет уже года два, и цены росли искусственно. А рост ввода жилья хотя бы до 80 миллионов квадратных метров возможен только после окончания передела собственности и появления новых девелоперов и риелторов со значительной долей государства», – соглашается руководитель отдела проверки сметного расчета инжиниринговой компании «2К» Александра Мальцева.

    Михаил Сергеев.
    © «
    Независимая газета», 11.12.08


    Девелоперы не могут набрать оборот

    Крупнейшие застройщики массового жилья Москвы ушли в минус задолго до кризиса

    Загружается с сайта Ъ      Еще до кризиса деятельность четырех крупнейших застройщиков – «Главмосстроя», группы ПИК, СУ-155 и «Мосстроймеханизации-5» (МСМ-5),– контролирующих около 70% столичного рынка жилья экономкласса, была убыточной. Их совокупные долги к лету достигли 318,54 млрд руб., что в пять раз больше их собственного капитала, подсчитали аналитики ОРСИ. Раньше, когда не было проблем с ликвидностью, подобная схема ведения бизнеса считалась нормальной. Теперь компании не могут погасить имеющиеся задолженности и вынуждены продавать квартиры с большим дисконтом.
         Анализ денежных потоков за 2005-2007 годы четырех крупнейших застройщиков жилья экономкласса в Москве – группы ПИК, СУ-155, «Главмосстроя» и МСМ-5 – свидетельствует об убыточности их текущей деятельности, говорится в исследовании биржевой системы по купле-продаже долговых обязательств девелоперов ОРСИ (25% принадлежит корпорации «Ростехнологии»). Исследование ОРСИ сделано на основе финансовых отчетностей, представленных компаниями Росстату. В наиболее сложной ситуации оказались ПИК и СУ-155, у которых на конец 2007 года чистый денежный поток оказался отрицательным – 61,09 млрд руб. и 50,2 млрд руб. соответственно (см. таблицу).
         Как отмечают аналитики ОРСИ, у всех рассматриваемых компаний денежные потоки (сash flow) формируются за счет заемных средств, и наибольшие заимствования приходятся на группу ПИК – 75 млрд руб. По оценкам ОРСИ, на конец второго полугодия 2008 года общая сумма обязательств «Главмосстроя», группы ПИК, СУ-155 и МСМ-5 перед всеми кредиторами (включая банки, держателей облигаций, подрядчиков и поставщиков) достигла 318,54 млрд руб., из которых на краткосрочные кредиты пришлось 101,41 млрд руб. Для сравнения: за весь 2007 год это соотношение составляло 293 млрд и 102 млрд руб. соответственно. В январе-июне 2008 года больше всего краткосрочных кредитов было у ПИК (48,43 млрд руб.) и СУ-155 (24,3 млрд руб.). У «Главмосстроя» этот показатель составил 17,79 млрд руб., у МСМ-5 – 760 млн руб. (см. таблицу).
         «На протяжении полутора лет совокупный размер собственных активов четырех исследуемых нами компаний едва превышал 60 млрд руб., из которых ликвидными является только половина»,– говорит руководитель аналитического департамента ОРСИ Инна Липушкина. Эти означает, что застройщики не в состоянии оперативно погасить краткосрочные кредиты, добавляет она.
         Представитель ПИК Наталья Коновалова отмечает, что благодаря недавно полученному от ВЭБа кредиту в $300 млн компания рефинансирует часть долгов. «Кроме того, с некоторыми кредиторами мы договорились о пролонгации обязательств»,– добавила она.
         Представитель «Главстроя» (куда входит «Главмосстрой») Иван Слепцов считает выводы ОРСИ некорректными: «Данные учитывают только показатели нашей генподрядной организации, а не всего девелоперского подразделения». Основной совладелец СУ-155 Михаил Балакин еще в октябре заявлял «Ъ»: «Сейчас мы не берем, а только отдаем, и надеюсь, что за счет оборотных средств до конца года компания снизит кредитную нагрузку почти в два раза». «В отличие от ПИК или СУ-155 у нас действительно низкая долговая нагрузка, так как практически все крупные кредиты мы успели погасить еще в 2005-2006 годах»,– заявил «Ъ» гендиректор МСМ-5 Обид Ясинов.
         Еще у одного крупного в столице застройщика – ДСК-1 (ежегодно строит более 1 млн кв. м жилья) – объем краткосрочных кредитов достигает 7 млрд руб., при этом стоимость основных средств едва превышает 4 млрд руб., говорит госпожа Липушкина. «Иначе говоря, у компании ограничены возможности быстро погасить имеющуюся задолженность»,– резюмирует она. Ситуация с кредиторской нагрузкой застройщиков будет только усугубляться, считают в ОРСИ: с одной стороны, ставки по кредитам перевалили за 20% годовых, а занимать деньги посредством выпуска облигаций стало невозможно. «Инвесторы стали распродавать облигации девелоперов. В октябре-ноябре они торговались в среднем по 70% от номинала, подешевев примерно на 20% (в то время как индекс RUX-Cbonds за это время снизился всего на 9%)»,– говорит Инна Липушкина.
         Не только девелопмент, но и другие быстро развивающие отрасли, такие как ритейл, работали в основном за счет краткосрочных кредитов, и из-за нынешних проблем с ликвидностью многие из них находятся в преддефолтном состоянии, говорит управляющий партнер Svarog Capital Олег Царьков. В сложившейся ситуации компании вынуждены соглашаться на невыгодные для себя условия по сделкам, считает управляющий директор Da Vinci Capital Management Евгений Фетисов. Так, «Главстрой» и СУ-155 уже согласились продавать строящееся жилье с серьезным дисконтом – по 59 тыс. руб. за 1 кв. м вместо первоначальных 80 тыс. руб. (см. «Ъ» от 14 ноября).

    Халиль Ъ-Аминов.
    © «
    КоммерсантЪ», 12.12.08


    «Главстрой» сменил лицо

    Руководить строительным бизнесом Олега Дерипаски будет экс-глава ГАЗа

    Загружается с сайта Ъ      На базе корпорации «Главстрой» создается компания, которая будет управлять всеми активами строительного сектора «Базового элемента» – компаниями «Базэл цемент», «Трансстрой», ОАО «Сити», «Альтиус Девелопмент» и другими. На должность главы новой УК назначен один из самых доверенных топ-менеджеров Олега Дерипаски бывший руководитель ГАЗа Алексей Баранцев. Прежний руководитель «Главстроя» Артур Маркарян стал советником нового гендиректора.
         О том, что у ЗАО «Главстрой менеджмент» появился новый глава, «Ъ» рассказал один из топ-менеджеров, работающий в структуре «Базэла». Как пояснил источник «Ъ», это не просто смена руководства, речь идет о создании на основе «Главстроя» компании, которая будет управлять всеми активами строительного сектора «Базэла». О том, что строительные активы «Базэла» будут объединены, в своем интервью «Ъ» рассказывала гендиректор холдинга Гульжан Молдажанова (см. «Ъ» от 1 декабря). Она говорила, что это будет сделано в том числе для того, чтобы привлечь нового стратегического партнера, который поможет строительному дивизиону «Базэла» пережить кризис. По словам одного из источников «Ъ» в «Базэле», под управление УК переходят компании «Трансстрой» (инфраструктурное строительство), «Главмосстрой», «Моспромстройматериалы», ОАО «Главстрой» (девелоперское подразделение корпорации «Главстрой»), «Базэл цемент» (цементный бизнес), «Альтиус Девелопмент», «БЭЛ девелопмент», «Базэл недвижимость», «Русские отели», «Базэлдорстрой», Центральный научно-исследовательский институт транспортного строительства. «Создание УК стало возможно после того, как была завершена сделка по консолидации 100% акций одного из ключевых активов строительного сектора – корпорации «Трансстрой»»,– пояснил собеседник «Ъ».
         Главой новой УК назначен Алексей Баранцев, а прежний глава холдинга Артур Маркарян стал его советником. Господин Маркарян подтвердил информацию о реструктуризации и о новом назначении. Помощница Алексея Баранцева не смогла вчера вечером связать с ним, так как он находился на совещании в «Главстрое».
         Алексей Баранцев работал на металлургических заводах, входящих сейчас в «Русал», с 1992 по 2002 годы, с 2002 года по март 2008-го – гендиректором ГАЗ, с марта по декабрь 2008 года – первым заместителем гендиректора «Русских машин» (все это дочерние структуры Олега Дерипаски).
         Артур Маркарян возглавил корпорацию «Главстрой» в июле 2006 года, когда компания перешла под контроль «Базэла» Олега Дерипаски. До этого господин Маркарян являлся управляющим директором по строительному бизнесу «Базэла». В разные годы господин Маркарян работал в «Еврохиме» и банках ABN Amro, «Менатеп».
         Вице-президент ЗАО «Интеко» Олег Солощанский отмечает, что сейчас в условиях тяжелой экономической ситуации почти все компании занимаются оптимизацией управленческой структуры, направленной на сжатие затрат и ускорение принятия управленческих решений. «Артур Маркарян был очень активным руководителем, что-то у него получалось, что-то нет, но он старался. Господина Баранцева я не знаю, поэтому не могу охарактеризовать, но стройка требует специализации, человеку, пришедшему из машиностроения, будет нелегко втянуться, особенно в сегодняшней тяжелой для девелоперов ситуации»,– отмечает он. Президент АвтоВАЗа Борис Алешин напоминает, что господин Баранцев в ГАЗе занимался подготовкой предприятия к реструктуризации, в результате которой ряд активов был объединен в одно ОАО.

    Ольга Ъ-Сичкарь, Дмитрий Ъ-Беликов, Халиль Ъ-Аминов.
    © «
    КоммерсантЪ», 12.12.08


    «Квадрат» по льготе

    В Лотошинском районе селянам помогают найти ответ на квартирный вопрос

         Из 80 тысяч человек, занятых в сельском хозяйстве Подмосковья, всего 15 процентов – молодые специалисты. Отправится старшее поколение на пенсию – кто его заменит? Не умрет ли село? «Этого нельзя допустить, – заявил Николай Савенко, министр сельского хозяйства и продовольствия региона, на «Деловом завтраке» в «РГ». – У нас и программа специально разработана. Главная ее цель – создать все условия для того, чтобы села укреплялись, чтобы люди пускали здесь корни».
         Не скроем, журналисты восприняли слова скептически и поинтересовались: «А с жильем помогаете?» Крыша над головой – лучший стимул остаться в деревне. «А как же! Поэтому и к вам пришел, чтобы заинтересовать читателей», – ответил министр. И пригласил в Лотошинский район.

    30 процентов найдите сами
         Тут живет семья Клеванских. С Марией встретились на ступеньках центральной районной больницы, где она работает терапевтом. «Заберем с мужем детей из школы и детского садика и – милости просим в нашу новую квартиру», – улыбается Маша.
         И вот возле панельной пятиэтажки, расположенной в поселке Кировский (пять минут от Лотошино), из «жигуленка» высыпает младшее поколение Клеванских: первоклашки Бениамин и Лева (дочка) и двухгодовалый Марк. «Разденьте детей, потом и я поднимусь», – предлагаю родителям. Они смеются: «Теперь у нас прихожая большая, все поместимся!»
         ...Роман Саши и Маши завязался в Твери. Будущий отец многодетного семейства (тогда завгар крупной автобазы) подвез симпатичную студентку медакадемии и после этого, изучив маршруты ее передвижения, стал караулить приглянувшуюся девушку. А через три месяца для них уже звучал вальс Мендельсона. Беня родился, когда мама Маша училась на пятом курсе, а Лева – на шестом. Перед вручением диплома Маша стала искать по Интернету городки, где требуются врачи. На семейном совете выбрали Лотошино – благо рядом столица и родная Тверь. Да и квартиру главврач посулил.
         Но молодой семье пришлось снимать жилье. Сменили два адреса. Топить печку супруги научились в совершенстве. Коллеги Маши, так и не дождавшись обещанных главврачом квартир, уезжали один за другим. Только за год отправились искать счастья в других местах 120 медиков. Было от чего опустить руки. Особенно когда выяснилось, что скоро семья ждет пополнения. Но Клеванские не привыкли ни унывать, ни счастье «планировать». «Бог детей дает, и на детей дает». И точно.
         «Как-то зазывают в администрацию района и говорят: есть жилищная программа для селян, подавайте документы, – вспоминает Мария. – Оказалось, можно или дом построить, или квартиру приобрести. При этом 30 процентов стоимости оплачивает федерация, 40 процентов – Московская область, и только 30 процентов надо найти самому. Мы загорелись».
         От идеи строительства дома быстро отказались: такое жилье требует постоянного ухода, лучше силы поберечь на детей. А вот квартира – то, что нужно. На семью из 5 человек полагались хоромы аж в 90 квадратных метров. Правда, такой жилплощади в Лотошино и по соседству с ним не нашлось. Из предложенных вариантов Клеванские выбрали трехкомнатную квартиру в поселке Кировский. Но и за 68 квадратных метров тоже надо было платить приличную сумму. Их 30 процентов составили 655 тысяч рублей (в 2006 году областной «квадрат» стоил в среднем 24 250 рублей). У молодой семьи накоплений было немного. Размеры зарплаты у врачей известны, Александр в то время заведовал поселковым гаражом – тоже особо не разбежишься.
         Оказалось, такая ситуация предусмотрена в программе. Недостающие средства семье предложили взять в банке, причем ссуда была беспроцентная. Поскольку Маша – бюджетница, гарантом выступил бюджет муниципального образования. На сбор бумаг времени много не потребовалось. И в сентябре 2007 года Клеванские справили новоселье. Сейчас потихоньку обживают квартиру. Пусть не новую, купленную на «вторичном» рынке, и долги еще надо выплачивать, но дома, как говорится, и стены помогают. Расплатятся, квартиру оформят в собственность.
         Посмотрев на счастье многодетной семьи, прежде мыкавшейся по чужим углам, многие в районе воспрянули духом. «Тут же образовалась очередь претендующих на участие в программе, – рассказывает Маша. – Вслед за нами приобрели жилье на льготных условиях еще две семьи».
         «Скоро и те, кто уехал в мегаполисы, начнут возвращаться в маленькие города и поселки, – рассуждает Александр. – Здесь и воздух чище, и люди добрее». «А скучать не приходится?» – интересуюсь не без иронии. Маша смеется: «Посмотрите, какой подарок мне Саша сделал». Выяснилось, когда Александр сидел в отпуске по уходу за Марком, через пеленки заглядывал в телевизор. И отправил фотографию жены в популярную передачу, где из дурнушек делают писаных красавиц. Снимок был почти в пятак, но огромные глаза Маши телевизионщиков заворожили, и скоро раздался звонок: «Уж очень вы красивая. Месяц не краситься, не стричься, а потом Золушкой приезжайте к нам». В назначенный час за телепревращениями Маши следил весь район. От той передачи остались подаренные наряды и гордые улыбки лотошинцев при встрече с Машей, будто это их показали с экрана на всю страну.
         Чем еще можно заняться в поселке Кировский? Оказывается, как раз сейчас семейство опаздывает на занятие в новенький спортивно-культурный комплекс. Лева занимается танцами, Беня – еще и карате. Родители плавают в бассейне. Марк в это время развлекается в игровой комнате, специально предусмотренной в комплексе для самых маленьких. Все при деле.

    Быт или не быт?
         Сейчас 70 процентов лотошинцев каждый день разъезжаются на заработки. Впрочем, ситуацию здесь собираются менять. К этому администрация раойна подходит комплексно, руководствуясь принципом: быт определяет культурная среда. Поэтому и занялись ее наполнением. Один из примеров тому – новенький спортивно-культурный комплекс.
         Здесь можно проводить соревнования по волейболу, баскетболу, теннису, гандболу, мини-футболу. Есть где тренироваться спортивным школам и командам. А вот тренажеры – качай мускулы, кто хочет. Два бассейна. Один – для малышни, в другом плавают и стар, и млад. Хотите танцевать – пожалуйста. Для этого – зеркальный зал со станками. Заметим, такое удовольствие карман не тянет: 100 рублей – за занятие, а малообеспеченные, инвалиды набираются здоровья бесплатно. Программа «Каждый ребенок занимается спортом» близка к выполнению, – подчеркивают в администрации. – А другая «Каждый пятый ребенок играет Моцарта» – уже выполнена».
         Следующий пункт нашей экскурсии – школа искусств, рассчитанная на 500 человек. Она въехала в здание, в котором прежде обитали чиновники администрации. «Лучшее – детям» – это, поясняют, не лозунг, а принцип. В просторном концертном зале – рояль и фортепиано. Огромные люстры веселят глаз хрустальным блеском. Нарядные кресла особенные – концертные, с подлокотниками. По соседству – литературная гостиная. Есть и просторные кабинеты для начинающих мастеров красок, других рукодельных занятий...
         И техникум открыли в Лотошино, можно получить здесь и высшее образование. В администрации района подчеркивают: «Если у детей есть будущее, то и у поселка есть перспектива».
         Ну а как же решается «квартирный» вопрос? Из 18,5 тысячи жителей Лотошино остро нуждаются в жилье 300 семей. Для них вот-вот будут заложены 8 домов по программе «Доступное жилье». Через три года, рассчитывают районные власти, люди справят новоселье. За это время появятся и другие нуждающиеся, поэтому стройка продолжится. При этом 70 процентов стоимости квартир оплачивает областной бюджет, 30 процентов надо искать самому. Если банк по каким-то причинам не хочет дать деньги в кредит, гарантом выступит муниципалитет – и беспроцентная сумма в кармане.
         Но и это не все. Скоро в районе вырастут 4 аграрные деревни. Уже выделено 1250 квадратных метров – участки расположатся в населенных пунктах Ушаково, Михалево, Микулино и в самом Лотошино. Каждая деревня рассчитана на 100 семей. Сейчас определили первые 37 семей, готовых купить в среднем по 1,5 тысячи долларов за квадратный метр. Жилье – на любой вкус. Первая линия – двухквартирные коттеджи, вторая – таунхаусы, третья – 101-квартирные дома.
         В районной администрации корреспонденту «РГ» заявили, что намерены сделать свой район первым в стране, где вообще снята жилищная проблема. «Сейчас и государство, и областная власть как никогда уделяют внимание развитию сельских территорий, среде обитания. Будем стараться завоевывать новые рубежи», – обещают власти.

    Справка «РГ»
         По данным министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области, по программе национального проекта «Развитие АПК» в 2006-2007 годах было построено и приобретено 17 000 квадратных метров жилья для 340 молодых семей и специалистов на селе. В этом году новоселье справили 119 молодых семей и специалистов (всего 312 человек). Для улучшения их жилищных условий всего построено и приобретено около 6 тысяч квадратных метров жилья.

    Ирина Пуля.
    © «
    Российская газета», 12.12.08


    Капремонт навсегда

    ТЕ ЖЕ ГРАБЛИ

    Загружается с сайта Ъ      В среду мэр Москвы Юрий Лужков сообщил, что в счетах за коммунальные услуги москвичей, чьи дома прошли капремонт, может появиться новая строка: «После капитального ремонта домов в платежки граждан может быть включен процент на амортизацию этих домов». Лужков пояснил, что на эти деньги будет производиться следующий капремонт.
         Массовый ремонт московского жилья начался в этом году после принятия городской программы «Ответственным собственникам – отремонтированный дом». В рамках программы до 2014 года в Москве должно быть отремонтировано около 12,5 тыс. домов, на что в городском бюджете предусмотрено 490 млрд руб.
         Однако городские власти уже завалены жалобами жильцов на плохое качество ремонта и медлительность работ: в департамент капремонта жилищного фонда Москвы пришло более 2,5 тыс. обращений, в Контрольно-счетную палату Москвы – 1900, Мосжилинспекция выявила более 3 тыс. нарушений «технологии и качества выполнения работ».
         В октябре вице-мэр Петр Бирюков даже принес публичные извинения жильцам дома на Планерной улице, в котором по вине ремонтников было затоплено 13 квартир. После этого мэрия расторгла контракты с 30 из 370 ремонтных организаций и заявила о намерении отказаться от услуг рабочих из Средней Азии в пользу белорусов. Однако и эти меры правительству Москвы, видимо, показались недостаточными, и оно решило заблаговременно начать подготовку, чтобы через несколько десятков лет (чаще капремонт не делают) попытаться исправить сегодняшние ошибки.

    © «КоммерсантЪ-Власть», 15.12.08


    Жилищный сервис потребовал молотка

    Петербург выставил на торги первые шесть домоуправлений

         Фонд имущества Петербурга назначил на 24 декабря первый конкурс по продаже 80-процент­ных долей в шести жилкомсервисах, государст­венных организациях, занимающихся управлением многоквартирных домов. Торги пройдут по трем лотам, по две компании в каждом. Всего за шесть жилкомсервисов город намерен получить 55,7 млн руб. Одним из претендентов на участие в торгах является холдинг «Сити Сервис», входящий в состав литовского City Service.
         На торги выставлены жилкомсервисы (ЖКС) в Красногвардейском, Невском, Киров­ском, Фрунзенском и Центральном районах Петербурга, а также в Ломоносове. «Это будет первый подобный конкурс в истории города», – сообщила начальник отдела развития и реализации новых проектов Фонда имущества Ольга Желудкова. Аукцион будет проводиться по закрытой форме подачи документов. Победителем станет тот, кто предложит наибольшую цену. По словам г-жи Желудковой, потенциальные инвесторы проявляют к торгам высокий интерес.
         «Сейчас мы делаем первую продажу, выбрали шесть наиболее проблемных ЖКС, работающих в тех районах, где действует мало частных компаний», – сообщил РБК daily председатель жилищного комитета Петербурга Юнис Лукманов.
         По информации Фонда имущества Петербурга, стартовая цена лотов варьируется от 12 млн до 27,5 млн руб. Самый дорогой лот состоит из 80% долей ООО «Жилкомсервис №3 Фрунзен­ского района» и 80% долей ООО «Жилкомсервис №2 Центрального района».
         Сейчас услуги по управлению и эксплуатации жилищного фонда в Петербурге оказывают около 60 частных управляющих компаний, 24 ЖКС со 100-процентным госучастием и 21 ЖКС, в которых доля города составляет 20%. По словам г-на Лукманова, последние были переданы Жилкомсервису №2 Московского района, находящемуся в город­ской собственности. «Это сделано для того, чтобы через ЖКС №2 принимать решение об продаже компаний», – пояснил глава комитета.
         В первом конкурсе по продаже ЖКС намерена участвовать компания «Сити Сервис» литовского холдинга City Service, работающего в сфере обслуживания недвижимости в четырех странах – Литве, Латвии, России и Украине. Мы будем участвовать в торгах, подтвердил председатель совета директоров «Сити Сервиса» Олег Вихтюк. По его словам, на продажу выставляются проблемные активы, задолженность этих ЖКС многократно превышает цену продажи. Состояние жилого фонда, который обслуживают продаваемые жилкомсервисы, г-н Вихтюк оценил как «такое же, как везде в городе». Юнис Лукманов затруднился назвать сумму долгов продаваемых ЖКС.
         Генеральный директор ООО «Управляющая компания «СТАКС» Евгений Пургин считает цену продаваемых компаний высокой и поэтому участвовать в торгах не намерен. «По сути, продается юрлицо с договорами на обслуживание, – говорит он. – Жители в любой момент могут провести собрание и выбрать новую управляющую компанию или передать ее функции ТСЖ».
         По данным г-на Пургина, сейчас в Петербурге 80% рынка управления домами контролируют жилкомсервисы, около 10% – частные управляющие компании, остальное – ТСЖ и ЖСК.

    АНДРЕЙ ЖУКОВ, НАТАЛЬЯ КОВТУН, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ.
    © «
    RBCdaily», 15.12.08


    Ставки сорваны

    Владельцы торговых помещений в Ростове-на-Дону пересмотрят аренду площадей

         Арендные ставки на торговые площади в Ростове могут значительно снизиться уже к концу этого года. Крупные арендаторы, понесшие в этом году финансовые потери, направили владельцам площадей письма с просьбой снизить стоимость квадратного метра на 20-30%. Как считают эксперты, многие арендодатели готовы пойти на уступки. На следующий год аналитики предрекают дальнейшее удешевление торговых площадей.
         До последнего времени стоимость аренды 1 кв. м торговой площади в Ростове-на-Дону дер­жалась на уровне 1300-1500 руб. в месяц. Однако уже к новому году ставки могут упасть как минимум на 30%, до 800 руб. за квадрат. «Насколько мне известно, многие крупные арендаторы попросили владельцев помещений снизить цены, – рассказал «РБК weekly Юг» гендиректор АН «Акцент» Евгений Тенишев. – И ряд арендодателей рассудили, что им выгоднее сдавать площади по более низкой цене, чем держать их совсем пустыми».
         О падении цены на торговые площади говорит и глава АН «Парус» Максим Хмель. По его данным, уже сейчас в центре Ростова-на-Дону можно найти помещения по 1 тыс. руб. за 1 кв. м. «На рынке очень много действительно интересных предложений еще по более низкой цене», – утверждает он.
         Как считают участники рынка, цены могут скинуть не только владельцы небольших помещений, но и крупные торговые центры. «Аcтор-Плаза», к примеру, вряд ли будет менять ставки. «Там площади арендуют богатые люди, на которых кризис не сильно повлиял. А вот ТЦ, рассчитанным на другой уровень потребителей, вероятно, придется пересматривать условия аренды. Ведь там работают компании, торговый оборот которых в последние месяцы сильно снизился», – поделился с «РБК weekly Юг» один из участников рынка.
         По мнению риэлторов, в январе и феврале следующего года ростовские площади будут стоять полупустыми, так как очень многие компании сворачивают число своих магазинов или просто закрывают свои представительства в городе. «Есть две точки зрения на перспективы развития рынка торговой недвижимости в следующем году. В первом случае аренда будет дешеветь и дальше. Во втором – после нескольких кризисных месяцев арендаторы снова начнут заполнять ТЦ и стоимость аренды выравняется», – считает г-н Тенишев. По мнению г-на Хмеля, средняя цена аренды после нового года упадет до уровня 2006-2007 года – 30-40 долл. за 1 кв. м. А один из экспертов предположил, что аренда может подешеветь вдвое уже в феврале.

    ТАТЬЯНА СЕРБИНА, РОСТОВ-НА-ДОНУ.
    © «
    RBCdaily», 15.12.08


    «Именно в кризис я оценил то, что «ДОН-строй» так и не стал публичной компанией»

    Совладелец группы «ДОН-строй» Максим Блажко о скидках на жилье и будущем рынка недвижимости

    В сегодняшних условиях рентабельность для нас не столь значима, важнее сохранить мощности, производство, людей. Даже если рентабельность будет 2% – будем работать. Загружается с сайта Ъ      Группа «ДОН-строй», один из крупнейших строителей жилья в Москве, в ноябре объявила о предновогодних скидках на квартиры в размере 25%. И хотя она практикует подобные распродажи уже несколько лет, а скидка распространяется не на все объекты, а лишь на «товарные остатки», пиар-акция вызвала бурю возмущения среди девелоперов, опасающихся обрушения рынка. О том, почему «ДОН-строй» вынужден согласиться на ожидания покупателей и как группе удалось в числе первых застройщиков получить помощь от государственных банков, рассказал в интервью «Ъ» совладелец «ДОН-строя» МАКСИМ БЛАЖКО.

         – В начале ноября ВТБ открыл вашей компании несколько кредитных линий на $500 млн. Хотя банк пообещал выделить в виде займов 33 млрд руб. исключительно застройщикам экономкласса. Простите, но как-то язык не поворачивается назвать построенный «ДОН-строем», например, жилой комплекс на Мосфильмовской объектом массового строительства...
         – Конечно, коммерческие проекты «ДОН-строя» экономклассом не назовешь, мы строим жилье, относящееся к высшим ценовым сегментам недвижимости. Но одновременно в рамках выполнения инвестконтрактов нами реализуется огромное количество социальных программ: жилье для расселения пятиэтажек, строительство детских и спортивных объектов, финансирование городских жилищных программ, реконструкция инженерных сетей и многое другое. Оцените: наши затраты только на строительство муниципального жилья, осуществляемое по инвестконтрактам в период с 2000 по 2011 год, составляют около $950 млн. А общий объем участия «ДОН-строя» в социальных программах за этот период превышает $2,4 млрд. Для наглядности могу сказать, что в общем объеме затрат по каждому проекту доля расходов на социальные (в том числе инфраструктурные) программы составляет от 15 до 40%.

         – Почему именно вашей компании банк подложил такую «финансовую подушку»?
         – У нас давние партнерские отношения с ВТБ. Задолго до финансового кризиса выстраивались кредитные отношения с банком, развивалась совместная ипотечная программа с ВТБ 24 (розничным банком ВТБ.– «Ъ»). То есть для банка бизнес «ДОН-строя» знаком, понятен и прозрачен. К тому же переговоры начались не вчера. Так счастливо для нас совпало, что окончательное решение о предоставлении нам $500 млн ВТБ принял в сложное не только для нас, но и для всей отрасли время. И своевременность этой поддержки мы очень ценим. В большинстве банков лимиты на финансирование строительства закрыты, там же, где это направление сохранено, возможно получить лишь краткосрочный кредит, причем по ставкам, значительно превышающим докризисные.

         – Куда направите полученные средства и что выступает залогом по этому кредиту?
         – Кредитные средства пойдут на реализацию нашей жилищной программы, в первую очередь на завершение строительства домов, сдать которые планируется до конца 2009 года. В нее включены проекты со сроком реализации до 2011 года общей площадью более 3 млн кв. м. Залогом по кредиту выступает сама программа, то есть денежные потоки, которые мы должны выручить от продажи достроенных квартир. Цена рассчитывалась исходя из цены квадратного метра в докризисный период (лето 2008 года) с учетом возможной коррекции до 20% в зависимости от объекта.

         – Многие девелоперы сегодня стараются компенсировать падение спроса со стороны частных покупателей госзаказами. Вы ведь тоже вели переговоры с Минобороны?
         – Действительно, сейчас на рынке говорят о предложениях от оптовых покупателей жилья – Минобороны, Минрегионразвития, региональных администраций. Мы изучили эти предложения и поняли, что можем выгоднее продавать квартиры в розницу. Тем не менее с госструктурами «ДОН-строй» будет работать по контрактам – существенный объем собственных генподрядных мощностей мы переориентируем на госзаказ. До кризиса у наших генподрядных подразделений хватало работы внутри группы, но сейчас из-за того, что компания не начинает масштабных строек, часть мощностей освободилась. Эти мощности включают в том числе четыре завода ЖБИ, собственную производственную базу по изготовлению фасадных и светопрозрачных конструкций, механизированный парк – более 600 единиц строительной техники. И, конечно, огромное количество людей – только в монтажном подразделении работает более 1 тыс. специалистов. В 2007 году по генподряду объем выполненных работ составил около $700 млн, примерно таких же показателей ожидаем по результатам 2008-го. Мы хотели бы, чтобы приблизительно на 50% эти мощности были загружены внешними заказами, в которых госзаказ может составлять и 100%. Сейчас наши генподрядчики участвуют в конкурсах на строительство жилья, детских садов и другой инфраструктуры. Думаю, многие девелоперы сейчас переориентируют свои генподрядные и производственные мощности именно на госзаказ.

         – Какая рентабельность у этого направления?
         – Около 12-15%. Но в сегодняшних условиях рентабельность для нас не столь значима, важнее сохранить мощности, производство, людей. Так что даже если рентабельность будет 2% – будем работать.

         – В конце 2006 года вы оценивали стоимость бизнеса «ДОН-строя» в $3 млрд. Сколько стоила компания на сентябрь 2008 года?
         – В сегодняшних условиях трудно давать какие-либо оценки, но в июле 2008 года мы оценивали рыночную стоимость компании в $6-7 млрд.

         – Поступают ли сейчас предложения о продаже? На какой дисконт рассчитывают потенциальные покупатели?
         – Мы в принципе не рассматриваем вопрос продажи компании.

         – Вы так и владеете группой компаний на паритетных началах с Дмитрием Зеленовым или расстановка сил изменилась? Кредит от ВТБ – ваша заслуга?
         – Да, мы остаемся совладельцами на равных началах. Я, пожалуй, в большей степени фокусируюсь на оперативной деятельности. А кредит от ВТБ – результат работы всех сотрудников компании, а не чья-то персональная заслуга.

         – Раскройте оборот бизнеса по итогам 2007 года. Насколько рассчитывали в 2008 году и как кризис скорректировал ваши планы?
         – По итогам 2007 года совокупный оборот по группе компаний составил порядка $2,5 млрд. В 2008 году оборот должен был вырасти на 10-15%, но окончательный итог, вероятнее всего, будет скорректирован кризисом и, по нашей оценке, не превысит $2 млрд.

         – В том же 2006 году «ДОН-строй» последний раз раскрывал данные по кредитной нагрузке: тогда она составляла по всей группе около $200 млн. За эти годы долги группы сильно выросли?
         – Этот вопрос оставлю без ответа. Могу лишь сказать, что основными кредиторами «ДОН-строя» являются ВТБ и Сбербанк. В целом хочу заметить, что именно сейчас, в кризисные времена, я оценил то, что «ДОН-строй» так и не стал публичной компанией. Вроде все эти годы я был «двоечником», отстающим от своих коллег по цеху, которые уже провели IPO. Зато теперь никто не муссирует информацию, упала ли цена акций «ДОН-строя» на бирже, пришло ли время расплачиваться по долгам... И я не буду.

         – Вы не боитесь, что из-за нервозности на рынке кредиторы начнут выводить свои средства именно из непубличных компаний? Вполне реалистичный сценарий: держатели ваших кредитных нот на $150 млн со сроком погашения в 2010 году могут потребовать вернуть им деньги уже сейчас.
         – Признаюсь, нам уже пришлось досрочно погасить свои кредитные ноты. Их держателями были западные фонды: и как только грянул кризис, они поторопились вернуть деньги. В течение сентября мы вели с ними переговоры о том, чтобы сохранить ноты в рынке. Одновременно общались с ВЭБом о рефинансировании нашей «внешней» задолженности. К сожалению, в диалог мы вступили в последний момент, когда на переговоры уже не хватало времени. В итоге погасили практически всю сумму. Лишь кто-то из держателей кредитных нот оставил свои $2 млн – видимо, просто про них забыл.

         – В то время как большинство застройщиков вынуждены продавать жилье государству с минимальной доходностью либо замораживать свои проекты, «ДОН-строй», напротив, объявляет о скупке земельных участков. Выглядит это как-то странно. По крайней мере из открытых источников известно, что вы не располагаете таким же количеством наличности, как Михаил Прохоров...
         – На самом деле все просто и банально. Мы понимаем, что на рынок сейчас хлынет огромное количество площадок, девелоперских проектов, которые компании аккумулировали годами. При этом некоторые из этих площадок достались нынешним владельцам сравнительно дешево и не имеют как таковой сформированной входной цены. Когда рынок был на пике своего роста, владельцы участков и проектов не соглашались уступать свои активы, например, менее чем за $200 млн. Сейчас они спокойно говорят, что готовы продать за $30 млн. Сейчас мы уже получили более 400 предложений. Учитывая дисконт, предлагаемый продавцами, получается неплохая возможность с минимальными затратами пересмотреть свой портфель, заменив некоторые активы на более эффективные.

         – Какие у вас критерии отбора участков?
         – Мы рассматриваем предложения по жилым проектам в Центральном и Западном округах Москвы с параметрами 30-50 тыс. кв. м в классе de luxe и около 70 тыс. кв. м в бизнес-классе. Новые проекты коммерческой недвижимости пока развивать не планируем.

         – «ДОН-строй» объявил о 25-процентных новогодних скидках. Вряд ли ваши коллеги по цеху, которые второй месяц убеждают потенциальных покупателей, что снижение цен невозможно по определению, довольны политикой «ДОН-строя»...
         – Еще летом в «Доме на Беговой» за неделю мы закрывали по одной-две сделке по цене 150-160 тыс. рублей за 1 кв. м. Подобные объемы продаж нас вполне устраивали: получалось, что через два-три года мы все успеем распродать. Даже и не возникало сомнений в том, что выгоднее взять банковский кредит, на него достроить дом и продать оставшиеся квартиры по максимальной цене. Но в сентябре-октябре приходит понимание, что новые кредиты откладываются на неопределенный срок, а обслуживать свои обязательства необходимо. И этих двух-трех квартир в неделю уже недостаточно, чтобы тащить всю финансовую нагрузку. Происходит переосмысление, и вот мы уже готовы продавать и за 110 тыс. руб. Что это? Скидка? Распродажа? Или нормальная логика? Сегодня на ожидания покупателей могут не согласиться только те компании, у которых есть большой запас ликвидности и невысокая долговая нагрузка. Такие девелоперы могут сейчас строить и ждать, когда рынок вернется на ценовой уровень этого лета.

         – Следуя вашей логике, эти скидки могут действовать и после Нового года?
         – Объем предложения, который отведен под действие акции, до Нового года будет исчерпан – по этим ценам мы просто все сейчас распродадим.

         – Скидки уже принесли результаты?
         – Вы не поверите, но сейчас в комплексе «На Беговой» заключается до 20 сделок в день. У нас есть три объекта, где в каждом надо распродать около 20-30 тыс. кв. м жилья. Я рассчитываю, что за три месяца, максимум за полгода они все будут полностью реализованы.

         – Месяц назад основной совладелец СУ-155 Михаил Балакин уверял нас, что стоит только существенно понизить цены на новостройки, сразу же последует череда пересмотра уже действующих договоров. Вы не боитесь этого?
         – Вряд ли стоит этого опасаться. Думаю, наши клиенты осознают, что сегодняшняя ситуация – явление временное, и не будут спешить фиксировать убытки. Они понимают: цены вырастут. Каждая компания просчитывает свои риски, и мы оценили свой риск так. Да, будет временное снижение доходности, но необходимо сейчас продать определенное количество квартир и извлечь деньги, который рынок готов сегодня отдать. Я не призываю своих коллег следовать моему примеру. Но нельзя отрицать существующую реальность. Сегодня все идет к тому, что на рынке произойдет коррекция и на ближайшие месяцы мы можем вернуться к уровню 2005-2006 года, когда квартиры продавались максимум за $6 тыс. за 1 кв. м в сегментах бизнес и премиум и по $12 тыс. за 1 кв. м в классе de luxe. Этот период надо просто переждать.

         – Спрос падает сейчас не только со стороны покупателей жилья, арендаторы и ритейлеры также требуют скидок. Удалось ли вам договориться с IBS по пересмотру условий договора аренды в Nordstar Tower?
         – Мы не будем пересматривать условия и снижать стоимость аренды, поэтому, вероятнее всего, дело окончится отказом с нашей стороны. Nordstar Tower – удачная альтернатива «Москва-Сити», где, учитывая кризис, сроки ввода в эксплуатацию объектов могут не раз переноситься. Сейчас нам осталось сдать в аренду 20 тыс. кв. м площадей без учета помещений по предварительному контракту с IBS. На те офисы, которые должны были перейти IBS, нами уже найдены арендаторы.

         – Цементники также пытаются использовать кризис в своих целях и предлагают установить фиксированную цену на цемент. Вы готовы подписаться под подобным соглашением?
         – Пока рынок никто не отменял – по какой цене будут покупать, по такой и будет продаваться товар. Мы прекрасно понимаем: если сужается экономика проектов, будет меняться и ценообразование. И стройматериалы не исключение.

         – Чему вас научили первые месяцы кризиса?
         – За этот короткий срок я понял, что надо уметь принимать ситуации, на развитие которых ты никак не можешь повлиять. Не нервничать, пытаясь что-то изменить, а работать на будущее. Именно в такие периоды можно спокойно, без характерной для растущего рынка гонки заняться стратегическим развитием компании. Признаюсь, в последнее время было тяжело концентрироваться на вопросах, никак не связанных с кризисом. К примеру, недавно мы утвердили на Общественном совете проект многофункционального комплекса на пересечении Звенигородского шоссе и МКАД площадью 1 млн кв. м. Но радоваться этому событию, которое еще полгода назад было бы долгожданным, сложно. Причина в том, что сейчас трудно прогнозировать развитие проекта такого масштаба, и по нему действительно проблемно выстроить финансирование. Некоторое время мне казалось, что подобное мышление – лично мой недостаток как руководителя. Оказалось, что у большинства моих коллег проблемы аналогичные.
         И все же, пытаясь спрогнозировать развитие ситуации, я руководствуюсь в первую очередь уверенностью, что правительство добьется выполнения программ по поддержке отрасли. Целевое финансирование строительства, выкуп жилья под социальные нужды... Обнадеживают и последние новости о поддержке граждан, взявших ипотечные кредиты. Принимаемые меры, безусловно, способны вывести рынок из нестабильности.

         – Вы пытались для себя описать картину, как изменится рынок после кризиса?
         – В сегменте жилой недвижимости в следующем году резко сократится предложение, по сравнению с этим годом раза в три – ведь в 2008 году новые проекты на рынок практически не выводились, и кризис, вызвавший заморозку ряда объектов, только усугубил ситуацию. При этом на рынке неизбежно проявится накопившийся отложенный спрос, который к моменту выхода из кризиса может составить и миллион квадратных метров. Это приведет к тому, что уже во второй половине 2009-го – начале 2010 года цены на рынке жилья вернутся к уровню лета 2008 года.
         В сфере коммерческой недвижимости мы прогнозируем падение спроса на аренду офисных помещений и, соответственно, снижение ставок. Выживут удачные проекты, в которых сочетаются правильное местоположение и сбалансированная концепция. Таких объектов единицы, и они будут успешно реализовываться вне зависимости от ситуации на рынке. Предположительно стагнация на этом рынке продлится до 2011 года, поэтому к проектам в этом секторе мы будем подходить особенно аккуратно и выборочно. Что касается торговой недвижимости, то она наименее подвержена кризисным влияниям, хотя и на этом рынке будет наблюдаться временное снижение арендных ставок. Но выход из кризиса у данного сегмента будет наиболее быстрым, поскольку здесь проблема не столько системная, сколько поведенческая.

         – За последнее время многие ритейлеры (X5, «Магнит», «Седьмой континент») получили от своих кредиторов margin call. Как обстоят дела с торговой сетью «Алые паруса»? Как было организовано финансирование проекта?
         – Торговая сеть «Алые паруса» – это отдельный от наших девелоперских проектов самостоятельный бизнес, вообще не имеющий кредитной нагрузки. На сегодняшний день сеть включает 14 универсамов. Буквально неделю назад открылся магазин в поселке «Княжье озеро» на Новорижском шоссе, в ближайших планах – открытие новых магазинов в торговых комплексах «На Беговой» и «Сокольники».

         – Рассматриваете ли вы возможность продажи сети «Алые паруса», если будет названа адекватная цена? Какая она, по вашему мнению, сейчас – учитывая то, что в среднем ритейлеры подешевели с осени более чем в два раза.
         – Мы не рассматриваем возможность продажи торговой сети, более того, будем и дальше активно развивать это направление бизнеса.

         – «ДОН-строй» всегда позиционировался исключительно как московский девелопер. За эти годы вы так и не пытались выйти за пределы МКАД?
         – На волне олимпийского ажиотажа мы приобрели участок на берегу Черного моря в Сочи площадью 1,4 га, где планировалось построить около 90 тыс. кв. м жилья. Но сейчас решили отложить этот проект до хороших времен: пока непонятно, какое количество квартир здесь реально найдет своего покупателя.

         – Как вы относитесь к предложению депутатов проводить все сделки в новостройках по 214-ФЗ о долевом строительстве?
         – В целом закон правильный, но отдельные пункты делают его невозможным к применению. Необходимо внести поправки, которые сделают закон работоспособным, и сейчас мы активно участвуем в консультациях по данному вопросу.

         – В крупных городах, а тем более в Москве, девелоперам невозможно работать без поддержки административного ресурса: все согласования по проектам все равно замыкаются на чиновниках. Кто является административным ресурсом «ДОН-строя»?
         – Последние годы мы наблюдаем серьезные изменения в этом направлении. Несмотря на то что принимаемые законы зачастую неточны и не стыкуются друг с другом, правовое обеспечение деятельности в строительной отрасли значительно усилилось. Поэтому роль пресловутого административного ресурса становится все менее и менее существенной.

         – И все-таки какой у «ДОН-строя» административный ресурс?
         – Я. Так и напишите: главный административный ресурс «ДОН-строя» – Максим Блажко.

    Интервью взяли Маргарита Ъ-Федорова и Халиль Ъ-Аминов.
    © «
    КоммерсантЪ», 16.12.08


    Стройкомплекс может умереть

    Девелоперам придется снижать цены либо готовиться к массовым банкротствам

         Пузырь на рынке недвижимости может лопнуть в ближайшее время. Как заявило вчера руководство Ассоциации строителей России (АСР), «сдувание этого пузыря» – благо, но оно должно быть подконтрольным, для чего потребуются усилия государства. Однако эксперты считают, что даже обещанная государственная помощь не оживит строительство – девелоперам придется снижать цены либо готовиться к массовым банкротствам.
         «Цены по регионам снижаются неравномерно, но в целом можно сказать, что падение составляет 20-30%», – отметил вчера на пресс-конференции глава АСР Николай Кошман. Впрочем, по его словам, риелторы пока пытаются их сдерживать, так что истинная картина предстоящего ценового коллапса будет видна в ближайшее время.
         По его мнению, нынешняя кризисная ситуация на строительном рынке привела к тому, что темпы роста объемов жилищного строительства за 10 месяцев упали в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В этом году будет введено 61 млн. кв. м жилья, что соответствует уровню предыдущего года, однако в 2009 году объемы строительства упадут примерно на 20%. «Какие бы меры ни предпринимались, главное – повышение спроса населения», – отметил Кошман. Кроме того, он отметил серьезное положение с недостроем, которое может отразиться на 2,5 млн. семей, вложивших деньги в покупку жилья, и напомнил, что после кризиса 1998 года обманутых дольщиков было гораздо меньше – около 170-180 тыс. семей.
         Пути выхода из кризиса и взгляд лоббистов-строителей развил заместитель АСР Владимир Пономарев, который объявил о своем видении мер, которые необходимо предпринять для выхода из кризиса. Во-первых, отметил он, государству необходимо прекратить распылять свои финансы. «Необходимо стимулировать спрос активного населения. Нельзя допустить резкого падения цен, что может привести по цепочке к негативным последствиям, таким как банкротство стройкомпаний и т.д., – уточнил Пономарев. – В конце концов нужно вспомнить о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), где строительство и продажа связаны между собой, жилищно-накопительных счетах и т.д., а также о стимулировании инфраструктурных проектов».
         Между тем ситуация в отрасли критическая. Напомним, что в минувшую пятницу замглавы Минфина Антон Силуанов на конференции «Экономика мегаполисов и регионов» предупредил, что половина государственных строек в регионах будут заморожены из-за того, что субъектам не хватит денег из-за падения налоговых поступлений. По его данным, доходы регионов из-за падения налоговых сборов в 2009 году могут снизиться на 700-800 млрд. руб., и государство не сможет компенсировать эти потери. По словам представителя Минфина, регионам не стоит рассчитывать, что дефицит бюджета будет финансироваться за счет заимствований из госбюджета.
         Это заявление идет вразрез с ранее озвученными заявлениями. Напомним, что ранее строительную отрасль приоритетной назвал премьер-министр Владимир Путин, который в рамках антикризисного плана предположил, что государство будет приобретать в 2008-2009 годах готовое жилье экономкласса за счет средств Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище». Кроме того, предполагался выкуп части квартир для реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с использованием средств фонда ЖКХ. Однако появление соответствующих законов, видимо, затягивается, даже гособеспечение ФЦП в сфере строительства ставится под вопрос.
         По мнению опрошенных «НГ» экспертов, выход для отечественной строительной отрасли один – снижение цен. «Впрочем, потери строителей в этом случае будут весьма значительны – вырученные средства практически полностью придется пустить на завершение строительства уже реализуемых проектов, – отмечает руководитель отдела проверки сметного расчета инжиниринговой компании «2К» Александра Мальцева. – Однако сам факт, что стройки не будут заморожены, плюс более низкие цены могут привлечь инвесторов для финансирования будущих объектов. Очевидно, что теперь девелоперам придется отвыкать от сверхприбылей и работать по законам рынка, а не спекуляций». Что же касается объявленной программы по госвыкупу, то вряд ли это будет панацеей для рынка, считает эксперт. «Государство скорее всего не будет выкупать квартиры по рыночным ценам. В частности, в Москве власти выкупают муниципальные квартиры в новостройках практически по себестоимости, что в разы дешевле предложений на рынке, – говорит Мальцева. – По таким же ценам власти, видимо, будут производить госвыкуп. Государство может этим обеспечить спрос на недвижимость, однако сверхприбылей строителям госвыкуп не принесет, максимум они смогут окупить свои затраты. К тому же эта мера будет временной – власти не могут выкупать недвижимость вечно». Однако если строители откажутся снижать цены, то никакие денежные вливания не помогут, поскольку все подобные меры будут иметь лишь временный эффект. «Единовременные денежные вливания в отрасль будут эффективны в том случае, если спрос на недвижимость в ближайшее время вернется, а цены останутся на прежнем уровне, – считает аналитик. – Однако такой вариант развития событий пока кажется маловероятным».
         По мнению экспертов, оживление в строительстве возможно, если цены будут снижены до уровня «себестоимость плюс ограниченный уровень прибыли – 10%». Так, например, при себестоимости в Москве около 1500 за 1 кв. м застройщики могли бы с прибылью продавать готовое жилье по цене около 1700 долл. за метр, обеспечив высокий спрос и одновременно приемлемую рентабельность.
         Гендиректор компании «ФинЭкспертиза-Консалтинг» Дмитрий Шустерняк считает, что в нынешних условиях строительной отрасли помочь нельзя. «Ей осталось только умереть и затем возродиться, – полагает он. – Структура бизнеса такова, что адекватную цену одного квадратного метра дать просто невозможно – львиная доля в себестоимости засела в цену земли, подключения электроэнергии, газа и т.д. То, что падают цены, вполне понятно, но девелоперы будут в жутких убытках, при том, что они в этом совсем не виноваты. Они могут урезать себестоимость лишь в пределах своей рентабельности, которая составляет 10-20%». По мнению эксперта, если говорить о предложениях АСР, то «это все как мертвому припарки: с одной стороны, правильно, с другой – помочь не сможет». Сейчас, считает Шустерняк, должна быть принята госпрограмма с фиксированной нормой рентабельности, вплоть до 0%. «Парадокс в том, что в России все есть – рабочие руки, причем относительно дешевые, бетон, цемент, техника и т.д., а цены неоправданно высокие», – заключает аналитик.

    Сергей Куликов.
    © «
    Независимая газета», 16.12.08


    Квартира в подарок

    Начался период скидок и снижения цен на жилье и землю

         Вслед за городской недвижимостью начала падать в цене и загородная. По прогнозам экспертов, уже после Нового года стоимость домов и таунхаусов, расположенных за МКАД, может упасть на 10-20 процентов.
         «Кризис российского рынка недвижимости получил свое отражение и на одном из самых устойчивых своих сегментов – загородном жилье, – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Традиционно считается, что рынок загородного жилья затоварен объектами элитного и бизнес-класса. Поэтому в сегменте экономкласса, объектов которого катастрофически на рынке не хватает, снижение цен должно было бы вообще не отразиться. Однако цены на таунхаусы – один из наиболее экономичных видов загородного жилья – перестали расти, а в некоторых поселках девелоперы стали предлагать скрытые скидки, что обычно является первым признаком приближающегося снижения цен».
         По оценкам экспертов, сейчас стоимость одного квадратного метра таунхауса вместе с землей составляет порядка 82 тысяч рублей. При этом самый дешевый таунхаус стоит порядка 5,3 миллиона рублей. Примерно столько же стоит и средняя квартира на первичном рынке Москвы. За последние несколько месяцев ситуация на этом рынке не изменилась. Как считают аналитики, это уже является признаком стагнации. Однако на этом влияние кризиса на рынок таунхаусов не заканчивается. Появились и первые признаки будущего снижения цен.
         Так, недавно холдинг «Мономахъ» объявил о завершении строительства первой очереди поселка в 25 километрах от МКАД по Пятницкому шоссе. Речь идет о двухэтажных шестикомнатных таунхаусах, где каждый общей площадью около 200 квадратных метров. Жилье там стали продавать по ценам нулевого цикла, тогда как обычно готовый дом дороже котлована. Но и этого, по всей видимости, оказалось недостаточно, и спустя три недели «Мономахъ» объявил о начале предновогодних акций. Каждому покупателю двух таунхаусов или одного коттеджа в поселке компания обещает подарить однокомнатную квартиру в одном из загородных жилых комплексов. Стоит отметить, что самая дешевая квартира стоит порядка 2,1 миллиона рублей, самая же дешевая квартира в таунхаусе – 5,3 миллиона, а самый дешевый коттедж – 20 миллионов. Таким образом, получается, что скидка доходит до 10-20 процентов.
         «Первоначально шла речь о снижении цен только на переоцененные московские квартиры, – уточняет Репченко. – Ожидалось, что оно составит порядка 20-25 процентов. При этом к загородной недвижимости никакого отношения не имело. Стоимость квадратного метра загородного жилья, включая стоимость земли, должна была продолжить плавный рост. Но на локальную стагнацию рынка московских квартир наложился финансовый кризис. В итоге, по оценкам многих участников рынка, снижение цен на московские квартиры в отсутствие спроса вполне может дойти до 50 процентов. На этом фоне вполне логичным выглядит и возможное удешевление загородного жилья экономкласса на 10-20 процентов».
         В то же время, отмечают эксперты, снижению цен во многом может способствовать появление на российском рынке новых технологий возведения таунхаусов. На данный момент себестоимость строительства обычного таунхауса колеблется в пределах от одной до двух тысяч долларов за квадратный метр. А как недавно заявили представители компании Vesco Group, себестоимость можно уменьшить на 35 процентов. Даже с нынешнего минимального уровня – с тысячи до семисот долларов. И это себестоимость не только самого строительства, сюда уже входят отделка и присоединение к коммуникациям, так что после покупки владелец может сразу же въезжать и жить. Метод, предлагаемый Vesco Group, не является каким-то баснословно сложным. Это всего лишь заводы по производству модулей от 40 до 80 квадратных метров, которые могут производить по 300-500 домов за год. Стоит отметить, что обычно на строительство такого количества таунхаусов уходило от 1,5 до 2,5 лет. Если задумка осуществится, то к концу следующего года структура рынка таунхаусов может серьезно измениться -появится много дешевых многосекционных домов. И если уровень рентабельности на этом рынке сохранится, то вполне можно ожидать появления таунхаусов по 3,5 миллиона рублей. Вероятность такого сценария велика, так как о снижении себестоимости задумались не только в вышеназванной компании. Так, «Миэль – Загородная недвижимость» объявила о начале реализации проектов на Калужском и Киевском шоссе, где запланировано строительство коттеджных поселков, себестоимость строительства в которых должна составить порядка 500 долларов за квадрат. Дома площадью порядка 140 квадратных метров будут сдаваться с отделкой. Выход первого проекта на рынок запланирован на август-сентябрь 2009 года. Правда, если кризис будет усугубляться, планы эти могут сдвинуться.
         О том, что на загородном рынке наблюдается период падения цен, говорит и тот факт, что дешевеет и самый, казалось бы, стабильный сегмент – земля. По данным архитектурно-строительного центра «Эмакс», в первые числа декабря снижение цен на землю произошло практически по всем направлениям. Максимальные изменения зафиксированы на Симферопольском (минус 3 процента) и Егорьевском шоссе (минус 2,8 процента). Здесь сотка земли сейчас предлагается за 373 и 324 тысячи рублей соответственно. Стоимость земельных участков на Новорижском и Горьковском шоссе снизилась на 1,4 и 1,3 процента, до 751 и 341 тысячи рублей. Как отмечают специалисты компании «Эмакс», земля на Носовихинском, Ленинградском и Щелковском шоссе подешевела на 0,7, 0,6 и 0,5 процента, а стоимость одной сотки на этих направлениях соответствует 330, 304 и 336 тысячи рублей. На Дмитровском, Каширском и Боровском шоссе цена сотки снизилась на 0,3 процента. Участки на Минском шоссе подешевели на 0,4 процента, до отметки чуть более миллиона рублей за сотку.
         Только на Рублевке цены не падают. На Рублево-Успенском шоссе земля подорожала на 0,1 процента – сотка здесь стоит 1 миллион 630 тысяч рублей. На богатых кризис не отражается.

    Ольга Игнатова.
    © «
    Российская газета», 16.12.08


    Элитная распродажа

    Цены на дорогие квартиры пока не снижаются,но говорить о скидках уже можно

    Загружается с сайта НИ      Если октябрь для столичного рынка недвижимости оказался переломным месяцем, когда неожиданно для всех цены устремились вниз, то ноябрь и декабрь стали вполне предсказуемыми: цены продолжают падать. Впрочем, тенденция снижения стоимости квадратных метров меньше всего затронула элитное жилье: наиболее дорогие и качественные объекты почти не дешевеют, даже несмотря на кризис. Тем не менее для риелторов и строительных компаний, занимающихся «элиткой», наступают трудные времена. За редких клиентов сейчас разворачивается настоящая война. Для тех же, кто имеет свободные деньги и желает что-то купить, наступил благоприятный период: появилась реальная возможность приобрести по выгодной цене то, о чем давно мечталось. Главное – следить за предложениями и не упустить самое привлекательное.
         Девелоперы и продавцы проявляют невиданную доселе гибкость и лояльность, они теперь весьма уступчивы и сговорчивы. С начала ноября на рынке фиксируется высокая активность собственников, желающих продать свою недвижимость по максимально выгодной цене. Сегодня впору перефразировать выражение «Берите сегодня, через месяц подорожает» на «Продайте сегодня, через месяц подешевеет». Вот продавцы и торопятся, пока цены еще в самом начале своего свободного падения, которое им пророчат эксперты.
         Скидки, предлагаемые на некоторые новые объекты, порой доходят до 20-30%. Но в основном размер дисконта на элитном рынке сегодня составляет 7-10%. «Рост цен на жилую недвижимость приостановился, но, несмотря на это, практически все квартиры в элитном сегменте выставляются по существующей максимальной рыночной цене, – рассказывает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. – На сегодняшний день диапазон цен за 1 кв. метр «элитки» составляет 15-50 тыс. долларов, в зависимости от объекта. В квартирах домов бизнес-класса цены в среднем варьируются от 7 до 12 тыс. долларов за 1 кв. метр и также зависят от конкретных характеристик и местоположения дома. Корректировка цен в сторону понижения наблюдается на квартиры, которые представлены на рынке уже давно и цена которых была изначально завышена по сравнению со среднерыночной стоимостью на аналогичные предложения». По данным компании, соотношение сделок с дисконтом и сделок по заявленной цене сегодня составляет примерно 1:3, а до кризиса это соотношение было 1:5.
         Наибольшее количество предложений поступает в самом высоком ценовом сегменте квартир бизнес-класса (стоимость 1 кв. метра – 12-15 тыс. долларов) и сегменте элитных квартир стоимостью 15-25 тыс. долларов за 1 кв. метр. Доля этих объектов составляет 44-45% от всего объема предложений в элитном секторе. Сильно выросло количество предлагаемых к продаже люксовых апартаментов стоимостью от 35 до 50 тыс. долларов за «квадрат». Теперь они составляют 1/3 от всего объема, хотя в прежние времена их доля не превышала 1/6 от всех предложений. Существенно сократилось число предлагаемых к продаже квартир лишь в сегменте от 25 до 35 тыс. долларов за 1 кв. метр.
         Центральный округ Москвы – своеобразный «островок стабильности» на фоне всеобщего падения цен, где, вопреки всем прогнозам и здравому смыслу, средняя цена предложения за ноябрь, наоборот, выросла, по данным аналитиков, на 1,4% – до 17 340 долларов за 1 кв. метр в новостройках. На рынке вторичной недвижимости цены на элитные квартиры практически не снижаются с конца лета. Такая ситуация типична для рынка недвижимости в целом: самые дорогие и качественные объекты не дешевеют даже в кризис. Впрочем, продлится она недолго. «Игра на понижение» затронет все сегменты, и элитный в частности.
         По общему мнению экспертов, сегодня сложилась ситуация, когда снижающиеся цены на новостройки и скидки, предоставляемые застройщиками для привлечения средств в условиях кризиса, дают отличную возможность приобретения квартиры на максимально выгодных условиях. Продавцы готовы предоставлять индивидуальные скидки. Приятным дополнением сейчас оказываются и многочисленные новогодние акции, дисконтные программы. Опрошенные специалисты отметили общие особенности нынешних акций: их огромное количество (с «сюрпризом от Деда Мороза» на рынок выходит почти каждый объект), разнообразие (сегодня в ходу «антикризисные» предложения, подарки в виде машиномест, квартиры в апарт-отелях, годовое коммунальное обслуживание) и размеры предоставляемых бонусов (до 30% против 1-5% в прошлом году). Некоторые скидки вполне сопоставимы с прогнозируемой аналитиками просадкой рынка в 2009 году. Так что покупателю есть из чего выбирать и над чем подумать.
         Но думать рекомендуется не долго. Есть вероятность, что сговорчивость продавцов элитного жилья сойдет на «нет» уже к февралю. Рынок новостроек сейчас, как никогда, оказался близок к своему дну, и этим могут воспользоваться покупатели-прагматики, желающие сохранить свои сбережения в недвижимости. Не стоит забывать и о стремительно набирающей темпы инфляции – из-за нее в ожидании еще большего падения цен на жилье можно потерять все свои деньги

    НАТАЛЬЯ БОЛОТОВА.
    © «
    Новые Известия», 19.12.08


    Придут через год

    Покупатели временно потеряли интерес к загородному жилью

    Загружается с сайта НИ      На рынке загородного жилья сегодня происходят те же процессы, что и на рынке жилья городского: цены падают, объем предложения сокращается. Но если столичные квартиры еще худо-бедно покупаются, то подмосковная недвижимость почти перестала продаваться. Люди ждут дальнейшего снижения стоимости коттеджей и таунхаусов, и ожидания их, судя по прогнозам экспертов, оправдаются: уже через полгода цены на загородные дома могут опуститься на 30-40%.
         В первом полугодии 2008 года на загородном рынке появилось 20 новых коттеджных поселков, устойчиво росли спрос и цены на дома (по результатам первых шести месяцев рост цен составил 15%), и ничто не предвещало грозы. Но в конце лета ситуация начала меняться к худшему, и первые реальные проблемы у девелоперов появились в сентябре: рост цен прекратился, объемы продаж начали сокращаться. Уже с середины лета продавалось в среднем 1,5 объекта на один поселок. Самым кризисным месяцем оказался октябрь, когда объемы продаж сократились в 6-8 раз.
         Такое испытание выдержат далеко не все компании, кризис расставит многих по своим местам. Но покупатель от этой коррекции только выиграет. Хотя бы потому, что на рынке останутся только самые надежные и опытные девелоперы, с которыми можно будет иметь дело.
         Неизбежно произойдет ценовая коррекция оставшихся на рынке объектов. Те, которые продавались явно по завышенной цене, не соответствующей их уровню, упадут сразу на несколько позиций. Финансовые трудности вынуждают уже сейчас некоторые компании работать себе в убыток. Чтобы расплатиться с банками по кредитам, они готовы продавать объекты по себестоимости. Размеры скидок на коттеджи зависят в первую очередь от того, насколько остро девелопер нуждается в деньгах, и варьируются от 10 до 70%! Снижению цен поспособствует и образовавшийся избыток предложения. По разным оценкам, в настоящее время объем первичного предложения составляет порядка 13 тыс. объектов, что явно превышает сегодняшний платежеспособный спрос. Покупательская способность населения сильно упала в последние месяцы – увольнения, снижения и задержки с выплатой зарплаты, рост цен в магазинах заставляют людей корректировать свои планы и откладывать покупку дома.
         Впрочем, в 2009 году объем предложения новых поселков сократится по объективным причинам. Скорее всего, большинство тех проектов, которые вышли на рынок в 2008 году, будут заморожены. Начало строительства – самый капиталоемкий этап, и если застройщик не смог сразу продать несколько домов или не найдет кредит, он вынужден будет заморозить проект. Со строящимися коттеджными поселками сейчас вообще лучше не связываться, слишком велики риски – рекомендуют эксперты по загородному жилью. Тем, у кого есть в наличии свободные средства, лучше купить дом на вторичном рынке или участок без подряда, который будет намного дешевле участка с подрядом. Себестоимость строительства в ближайшее время существенно снизится, и через полгода можно будет построить дом дешевле, чем сейчас.
         Накануне Нового года вполне возможен небольшой всплеск спроса, что связано с праздничными скидками и предложениями. Появятся продавцы, готовые давать разумные скидки. Но и в этом случае стоит покупать готовые, а не строящиеся дома. Специалисты не советуют вкладываться в покупку участка с подрядом даже по сверхвыгодной цене в тех поселках, где еще ничего нет – инфраструктуры, коммуникаций.
         По мнению экспертов, снижение цен и нестабильность на рынке сохранятся до конца первого квартала 2009 года. Стабилизация может начаться лишь в середине следующего года. Появятся поселки эконом-класса вблизи Москвы, ориентированные на постоянное проживание, и поселки с участками без подряда по цене около 10 тыс. долларов за сотку со всеми коммуникациями.

    НАТАЛЬЯ БОЛОТОВА.
    © «
    Новые Известия», 19.12.08


    В Москве прошел аукцион по закупке жилья, предназначенного для участников социальных программ

         Застройщики не спешили избавляться от жилья. Из 64 лотов, по которым планировалось приобрести полмиллиона квадратных метров квартир, разыгрывалось всего 10.

    Любовь Проценко.
    © «
    Российская газета», 22.12.08


    Недвижимость двинулась вниз

    Квартиры дешевеют по всей России

    Загружается с сайта Ъ      Цены на жилье падают по всей стране, признала вчера Ассоциация строителей России, объединяющая около 300 участников рынка. Анализ сделок в более чем 20 крупных городах показал, что в ряде регионов квартиры дешевеют даже быстрее, чем в столице: в Воронеже с октября стоимость квадратного метра снизилась на 10-15%, в Ростове-на-Дону – на 7%, а в Москве – на 2,6%. Пик падения цен застройщики ожидают летом-осенью 2009 года.
         Аналитический отчет «О ситуации с ценами на рынке недвижимости и промышленности строительных материалов» был представлен вчера на совместном заседании Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) и Ассоциации строителей России (АСР). Согласно данным президента Союза инженеров-сметчиков, директора департамента ценообразования и аналитической работы АСР Павла Горячкина, только за последний месяц цены на вторичном рынке заметно снизились практически во всех крупных городах страны (в октябре-ноябре фактически стояли на месте.– «Ъ»). Наибольшее снижение наблюдалось в Воронеже – на 10-15%, Ростове на Дону – на 7%, Владивостоке, Краснодаре почти – 6%, Волгограде – 5,45%, в Петербурге и Красноярске – 5%, в Омске и Кемерово – 2,7%, в Москве – 2,6%, Перми – 2,2%, Смоленске – на 2,1% (см. таблицу). В Самаре, Томске, Ульяновске, Чебоксарах, Тольятти падение стоимости жилья пока не набрало обороты и находилось в пределах 1,5%. «Ни в одном городе за последние недели не был отмечен прирост стоимости»,– подчеркивается в отчете.
         На первичном рынке также идет снижение, однако в основном в виде спецпредложений и скидок от застройщиков: в регионах 5-10%, в Москве до 25%. «В регионах действительно идет повсеместное снижение цен, как на вторичке, так и на первичке из-за падения спроса. Например, в Нижнем Новгороде это снижение, по моим наблюдениям, составляет около 10%. В целом цифры, приводимые АСР – это скорее минимум»,– поясняет гендиректор «Пересвет-Региона» Михаил Лубенец. Он добавляет, что особенно снижение спроса на жилье заметно в городах крупными промышленными предприятиями, где идут сокращение производства и увольнения.
         На 15 декабря, по оценке экспертов АСР, средневзвешенное значение рублевых цен 1 кв. м жилья в России составило на первичном рынке 45,045 тыс. руб., на вторичном рынке 47,748 тыс. руб. «В отдельных регионах цены, по которым застройщики предлагают приобрести квартиры, близки к себестоимости»,– утверждает господин Горячкин. По данным АСР, средний показатель «полной себестоимости» строительства в России составляет 35-40 тыс. руб. за 1 кв. м. Из них примерно 20-30% составляют расходы на подключение к энергосетям, инфраструктуру, административные расходы. Остальное -«строительная себестоимость» (проектирование и строительно-монтажные работы), которая в среднем про России составляет 28-30 тыс. руб. за кв. м. В Московской области она достигает 51 тыс. руб. за кв. м (по данным Минрегиона на IV квартал 2008 года – 43,6 тыс. руб.) при цене на первичном рынке 75,7 тыс. руб. за кв. м, в Москве – 61,4 тыс. руб. за кв. м (76,8 тыс. руб.) при продажной цене 145 тыс. руб. за кв. м.
         АСР прогнозирует, что к весне 2009 года в среднем снижение цен на жилье в стране составит 15% на вторичном рынке и 10% в новостройках по отношению к докризисному уровню. Пик падения стоимости квадратного метра строители ожидают летом-осенью 2009 года, а увидеть оживление рынка раньше 2010 года они не надеются. Объемов построенного или готового на 70% жилья хватит лишь на год-полтора, поэтому если уже в ближайшее время не начнется реализация новых проектов, на рынке возникнет дефицит, отмечается в отчете АСР. Всего, по данным Минрегионразвития, сейчас в России насчитывается 78 млн кв. м незавершенных строек. Согласно отчету аналитиков банка UniCredit, под значительную часть жилья, находящегося сейчас в стадии частичной готовности – около 18 млн кв. м, девелоперы в 2009 году не смогут найти финансирование. «Уже в конце 2009 года может начать выливаться на рынок спрос, который сейчас откладывается. В 2010 году это будет проблемой для рынка, так как предложения из-за массы замороженных проектов будет катастрофически не хватать, что чревато ростом цен»,– считает председатель совета директоров инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Антон Данилов-Данильян.

    Ольга Ъ-Сичкарь.
    © «
    КоммерсантЪ», 24.12.08


    Бум после спада

    Через год в России может резко повыситься спрос на жилье

         Объемов построенного или готового на 70% жилья в России хватит лишь на год-полтора – таков последний прогноз аналитиков Ассоциации строителей России (АСР). После этого, если уже сегодня не будет начата реализация новых строительных проектов, жилищный рынок начнет испытывать дефицит. Так что наметившееся сегодня падение цен на квартиры может оказаться краткосрочным.
         Специалисты АСР не первые, кто предупреждает о наметившемся дефиците жилья в стране. Многие аналитики рынка недвижимости еще до кризиса говорили: нынешние темпы ввода новых жилых домов слишком низки в сравнении даже с 2007 годом. В последнем итоговом обзоре рынка аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» констатирует: «Осенью 2009 года следует ожидать большей активизации рынка, чем весной. К тому времени будет больше объем накопившегося спроса». И причиной тоже называется «недостаток новостроек из-за заморозки текущего строительства».
         Сегодня цены на жилье снижаются, правда, не столь существенно, как ожидалось многими. Так, по данным АСР, сейчас практически во всех крупных городах России дешевеет недвижимость на вторичном рынке. В декабре наиболее активное падение стоимости «квадратов» зафиксировано в Воронеже (10-15%), Ростове-на-Дону (7%) и Владивостоке (5,8%). Столичная «вторичка» подешевела на 2,6%, подмосковная – всего на 1,5%. Средняя цена на жилье в Москве по состоянию на 15 декабря составляет – 145-152 тыс. руб. за «квадрат», в Московской области – 93 тыс. Первичный рынок тоже идет вниз. Аналитики АСР отмечают: «Региональные застройщики активно предлагают спецпредложения и скидки – в регионах они составляют 5-10 % (в столице – до 25%). Максимальное понижение цены, которое может произойти по некоторым сегментам рынка, составит 30%. В отдельных регионах цены, по которым застройщики сейчас предлагают приобрести квартиры, близки к себестоимости».
         Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко напомнила «НИ», что первичный рынок по идее всегда должен быть дешевле вторичного просто потому, что в сегменте новостроек гораздо больше рисков. «Поэтому «первичка» по определению должна быть дешевле вторичного жилья. Но в последние годы девелоперы «сорвались с цепи», сформировав идею: нужно вкладывать в новостройки не для того, чтобы в них жить, а для инвестиций. Отчасти такой подход справедлив, но по большому счету это «пирамида», где все дорожает лишь на бумаге. Поэтому цены на «квадраты» в новых домах, во всяком случае, в Москве, несправедливо завышены», – пояснила эксперт. По мнению г-жи Радченко, в сегменте новостроек эконом-класса многое зависит от действий властей. «Платежеспособный спрос наладится, если реанимируется ипотека, и самого жилья будет достаточно, если столичные власти начнут размещать госзаказ», – полагает она.
         По оценке некоторых экспертов, в первом и во втором кварталах будущего года коррекция цен на жилье неизбежна, однако связана она будет с ценами на нефть. При продолжающемся падении барреля «черного золота» «первичка» может потерять до 30%, а «вторичка» – около четверти стоимости. Аналитики АСР более сдержанны в прогнозах, по их подсчетам, падение цен к весне 2009 года в среднем по стране составит к уровню августа 2008 года 15% на вторичном рынке и 10% на рынке новостроек. Пик падения аналитики ожидают летом-осенью будущего года, но оживления рынка раньше 2010 года эксперты не прогнозируют.

    ЦЕНЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В КРУПНЕЙШИХ ГОРОДАХ РФ ПО СОСТОЯНИЮ НА 15 ДЕКАБРЯ 2008 ГОДА (РУБ.)

    Загрузить
    иллюстрацию

    ЕЛЕНА ЗИБРОВА.
    © «
    Новые Известия», 24.12.08


    Итоги года: Жилищный ценопад

    Несмотря на существенное снижение цен на столичные квартиры, купить их нереально

         Впервые за несколько лет в Москве стала падать в цене недвижимость. Причем вниз ползет не только стоимость квадратного метра, но и сумма, которую нужно выложить за съем жилья. Цены на московское жилье продолжают снижаться, даже несмотря на мощную информационную кампанию в средствах массовой информации, направленную на поддержку роста цен. Однако до сих пор цены на жилье существенно превышают платежеспособный спрос.
         Несложно подсчитать, что снижение цен на московское жилье всего на 1%, эквивалентно суммарным потерям собственников жилья минимум в $15 млн. при существующей деловой активности. Поэтому экономически целесообразным является финансирование соответствующих информационных кампаний профессиональными участниками рынка, что подтверждается и суммарными объемами материалов, в которых предсказывается «неминуемый рост цен» на жилье уже в самой ближайшей перспективе. Однако цены продолжают снижаться, причем это относится не только к ценам предложений, но и к ценам реальных сделок, поскольку предоставление покупателям жилья различных скидок фактически уже стало нормой для последних 6-7 календарных месяцев.
         Средние цены предложений на вторичном рынке московского жилья в целом весной изменились незначительно – снизились на 0,1%. Тенденция снижения цен на московское жилье первоначально была характерна, в основном, для сегмента дорогого жилья, но уже в конце 2006 – начале 2007 года стала характерной и для жилья эконом класса. Если в феврале снижение средних цен предложения на жилье эконом-класса (в панельных и блочных домах) составляло 0,2%, в марте 0,6%, то в апреле оно достигло уже 1,5%. Это говорит о том, что общая тенденция неявного снижения цен и предоставления скидок покупателям, в апреле, наконец, нашла более явное отражение и в объявлениях продавцов, размещаемых в печатных изданиях и электронных базах данных.
         Только за апрель жилье в кирпичных и монолитных домах в Центральном административном округе (наиболее дорогое жилье) подорожало в объявлениях продавцов на 3,3%. Квартиры в этом округе с числом комнат больше трех (элитное жилье) и вовсе выставляются теперь по ценам на 6,7% большим, чем в марте текущего года. В то же время цены предложения на однокомнатные квартиры во всех типах домов в целом по городу, т.е. на наиболее массовое жилье, стали за месяц дешевле на 1,3%, а на двухкомнатные – на 1%.
         С социально-экономической точки зрения факт роста цен предложения на наиболее дорогое московское жилье объясняется все увеличивающимся разрывом между доходами наиболее состоятельной группы москвичей и остальных жителей столицы. Поэтому поведение цен на наиболее дорогое жилье будет и дальше отличаться от поведения цен на массовое жилье. Однако, кроме Центрального административного округа, цены предложения на такое жилье выросли только в Западном административном округе и Зеленограде. В остальных административных округа средние цены предложения на дорогое жилье снизились. Снижение цен на жилье эконом-класса зафиксировано во всех административных округах Москвы.
         Продолжающийся процесс снижения цен означает, что цены на жилье существенно превышают платежеспособный спрос большинства платежеспособных до 2006 года домохозяйств и для восстановления уровня деловой активности необходимо их снижение минимум на 15-20%, что с большой степенью вероятности и произойдет до конца текущего года.

    © «Независимая газета», 30.12.08



    НаверхПочтаПодписка – Главная
    /fz/jk/k42.html
    Реклама:
    Hosted by uCoz