Закупка жилья для очередников на рынке в столице станет нормой

     Как заявил мэр Москвы Юрий Лужков, в ближайшие дни столица объявит о проведении нового аукциона по закупке жилья для очередников, переселенцев из сносимых пятиэтажек, участников программы «Молодой семье – доступное жилье» и прочих социальных программ. Следовательно, сам аукцион состоится не раньше февраля.
     В ходе его московские власти намерены приобрести на рынке полмиллиона квадратных метров жилья. Напомним: именно такую цель столица ставила перед собой в минувшем году и не сумела достичь ее, несмотря на две предпринятые попытки. Итоги первой, в ходе которой город попытался купить квартиры в ходе конкурса, отменила Федеральная антимонопольная служба. Причиной послужило обращение одного из участников конкурса, которого не устроило то, что, объявив цену 80 тысяч рублей за квадратный метр, при подписании контракта городские власти попытались снизить ее в одностороннем порядке до 59 100 рублей. Вторую попытку они предприняли в декабре, уже в виде аукциона, цены на котором были резко снижены с самого начала – до 54 тысяч рублей за метр в ближнем Подмосковье и 65 тысяч рублей за «квадрат» – в Москве. После того как еще совсем недавно стоимость «квадрата» в жилье экономкласса доходила до 8 тысяч рублей за «квадрат», застройщики посчитали такие цены грабительскими. В очередь с предложениями продать свои новостройки они не выстроились. В итоге непосредственно в ходе самих торгов столица сумела приобрести лишь 90 тысяч квадратных метров. Сделка на остальные 288 тысяч была заключена за дверями торгового зала: закон позволяет сделать это по максимальной цене, если на лот не больше одного претендента. Именно так и обстояли дела с большей частью лотов на московском аукционе в декабре. В итоге город купил всего 378 тысяч квадратных метров жилья. Недостающие 120 тысяч «квадратов», предназначенных для очередников по планам прошлого года, и еще примерно 380 тысяч для выполнения социальных программ уже нынешнего года и намерено приобрести правительство Москвы на предстоящем аукционе.
     Много ли окажется желающих принять в нем участие на сей раз? Этого не берется предсказать никто. Дело в том, что обе стороны – и продавцы, и покупатели – пока заняли выжидательную позицию. Первые надеются, что власти поднимут цены, те же в свою очередь рассчитывают на то, что, когда прижмет, застройщики прибегут и так. Пока же, видно, просто еще не прижало. Председатель аукционной комиссии, первый заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда города Николай Федосеев так и заявил корреспонденту «РГ»: «Причин для поднятия цен на закупаемое жилье мы не видим».
     Зато некоторые недостатки в процедуре проведения самих аукционов, ведущие к потерям обеих сторон – и продавцов, и покупателей, – столичным властям уже очевидны. «Очень плохо, что город может покупать только готовое жилье, – считает Николай Федосеев. – Столичный бюджет на этом теряет от 20 до 40 процентов средств, так как всем известно, что любой дом на стадии котлована стоит намного дешевле. Причина этих потерь в данном случае кроется в том, что 94-й закон написан для товаров и услуг. А что такое готовый товар, если говорить о жилье? Готовый для кого – для жильца или покупателя в виде муниципалитета?» Федосеев уверен, что, если бы город имел возможность сначала выплатить строителям аванс, а расплачиваться целиком мог по мере готовности, это было бы выгодно и городу, и строителям.
     Об этом же недавно говорил на заседании правительства Москвы и мэр: «Если бы мы имели право уже сейчас заплатить из 16 миллиардов рублей, заложенных в бюджете на покупку социального жилья, миллиарда полтора строителям – победителям аукционов – хотя бы на зарплату! Назовите это или авансом, или кредитом. Кому от этого было бы плохо?» Но 94-й федеральный закон не позволяет этого делать. Чтобы изменить его, правительство Москвы намерено выступить с законодательной инициативой и добиться более четкого прописания правил проведения торгов по закупкам именно жилья.
     Внести изменения в соответствующее законодательство, по мнению столичных чиновников, нужно еще и по другой причине. К проведению нынешних аукционов по закупке жилья Россию подтолкнул кризис. Но это тот самый случай, про который говорят: нет худа без добра. Дело в том, что рано или поздно городским властям все равно нужно привыкать заниматься наиболее свойственной им функцией: приобретать жилье на рынке, а не строить самим, как это происходит сейчас. Зачем содержать громадный штат проектировщиков, архитекторов и прочих специалистов? Пусть это станет уделом самих строительных фирм. Собственно, именно так и поступают администрации большинства европейских городов. Взять тот же Мюнхен, где с этими проблемами управляется десяток чиновников, сидящих в одной комнате: нужны им квартиры для социальных нужд – они покупают их на рынке. Пусть не завтра, но рано или поздно к этому придет и Москва. Может быть, сегодняшние аукционы и станут для нее как раз первым шагом к этому?

Oднако рублевые цены в 2008 году показали рост

     Рынок недвижимости, встречавший Новый год с тоской о лучших временах, когда квартиры разбирались, как горячие пирожки, подводит итоги года ушедшего. С сентября 2008 года стоимость жилых «квадратов» начала падать. По данным GED Analytics, снижение долларовых цен на вторичном рынке в крупнейших российских городах (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) составило 13,3%. Однако рублевые цены по итогам года все же выросли на 5%, чему способствовало укрепление мировых валют относительно рубля. В этом году, как ожидают эксперты, квартиры будут дешеветь как в долларах, так и в рублях. Но даже снижение цен не сделает квартиры доступнее.
     Согласно исследованию GED Analytics, к концу 2008 года жилье подешевело практически во всех крупных городах России. Как поясняют эксперты, снижение цен было характерно в основном для городов с большими объемами нового строительства. Так, в двенадцати изученных городах цены в долларах снизились на 13,3%, причем максимальная планка в 30% (или 15% в рублях) была достигнута в Красноярске. При этом, по данным GED Analytics, в Нижнем Новгороде цены росли на 3% в долларах и 23% в рублях.
     Аналитический центр «Миэль» зафиксировал схожие изменения в стоимости квадратного метра в этих городах, однако, по подсчетам экспертов центра, в Красноярске квартиры в среднем подешевели на 9,6%, а в Нижнем Новгороде – подорожали на 16,5%. Другие участники рынка также говорят о завышенных цифрах аналитиков. «Подобные проценты могли наблюдаться в менее развитых в промышленном отношении регионах, где мало рабочих мест и высокая миграционная активность, например в Воронеже и Саратове», – считает коммерческий директор компании «Пересвет-Регион» Виктор Преснов.
     В то же время столичные квартиры уверенно дорожали большую часть года и по его итогам показали значительную прибавку в стоимости: по разным данным, на вторичном рынке она составила 21% в долларах и 42% в рублях. Новостройки подорожали, соответственно, на 26 и 47%. «Это обусловлено тем, что рост цен сохранялся до сентября 2008 года и темп роста превысил снижение последних месяцев уходящего года», – поясняет г-н Преснов. И все же с октября жилые «квадраты» в Москве постепенно начали дешеветь, теряя около 1% в неделю. По данным аналитического центра IRN.ru, средняя стоимость столичных квартир к 5 января снизилась в среднем до 5,3 тыс. долл. за 1 кв. м.
     Эксперты признают, что при безработице в 5 млн человек, падении реальных доходов не менее чем на 6-10% и повышении ипотечных ставок до 18-19% годовых в рублях жилье становится все более недоступным. «Доступность жилья основной части населения – больное место нашего государства. Как только на горизонте появляется хотя бы отдаленная перспектива решения этой проблемы, меняется общая ситуация на рынке, – рассуждает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. – Либо люди не успевают за ростом цен на жилье, либо меняются прочие условия».
     Прогнозировать дальнейшее развитие рынка эксперты сейчас опасаются, замечая, что рынок недвижимости очень зависим от общей экономической ситуации, доступности кредитов для застройщиков и покупателей, господдержки и изменения курсов валют. Как отмечается в отчете GED Analytics, под влиянием неблагоприятной макроэкономической ситуации снижение цен на «вторичке» может достигнуть 20-40% от текущих цен в рублях. Стоимость 1 кв. м в Москве, по мнению экспертов, должна составить 110 тыс. руб., при этом отдельные объекты могут продаваться со скидкой 50%.

     Но даже при этих условиях аналитики ждут значительного снижения спроса. По подсчетам компании МИАН, за последние три месяца 2008 года число сделок сократилось почти в два раза по сравнению со среднемесячными значениями в докризисный период. «В 2009 году количество сделок на рынке снизится относительно 2008 года в 2-2,5 раза», – отмечает директор по маркетингу МИАН Алексей Кудрявцев. При этом число сделок по покупке новых квартир в Москве, по его мнению, может сократиться в 3-3,5 раза.
     Потенциальные покупатели сейчас затаились в ожидании обещанных скидок и надеются на максимальное падение цен, поясняют застройщики. Однако они предупреждают, что нерешительные потребители могут опоздать: «За последние несколько месяцев выбор качественной недвижимости в столице сильно сократился. В основном, на первичном рынке предлагаются квартиры в домах на ранних этапах строительства, «неликвид», а также элитные квартиры в центре города, – рассказывает замдиректора «Квартал Эстейт» по маркетингу и продажам Павел Епихин. – Наиболее интересные объекты нашли своих покупателей осенью 2008 года». Эксперт добавляет, что резервов для увеличения предложения уже практически не осталось: «Нового строительства коммерческого жилья в Москве в ближайшие год-два не будет».

Московские власти пытаются предотвратить падение стоимости столичного жилья

     Судя по всему, снижение цен на московскую недвижимость, которое для населения стало хоть какой-то положительной тенденцией на фоне весьма непростой экономической ситуации, для городских чиновников смерти подобно. По крайней мере вчера на очередном заседании московского правительства во время обсуждения строительных планов города на 2011-2015 годы высшие руководители столичного мегаполиса во главе с мэром Юрием Лужковым не смогли сдержать эмоций и обрушились с критикой в адрес аналитиков, предвещающих дальнейшее падение цен на городские квартиры. Г-н Лужков назвал дезинформацией прогнозы, «приглашающие не торопиться с покупкой квартир», а повременить до очередного снижения стоимости квадратного метра.
     По словам руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, в городе сложилась пагубная ситуация, «подогреваемая с плохой стороны сообщениями средств массовой информации о том, что цены на жилье, включая социальное, вдруг с чего-то упадут на 50%». В результате привыкшие к сверхдоходам московские строительные компании оказались в нежизнеспособных для них условиях – «жилье не покупают, а кредиты грабительские». Жизнь у строителей, по словам г-на Ресина, остановилась. «Откуда вообще взялась эта цифра? Здесь просто не может возникнуть таких цифр. Если это социальное жилье, то речь там может идти только о нескольких процентах, а то, чтобы оно упало на 50%, просто невероятная ситуация», – уверен в отсутствии объективных причин для дальнейшего серьезного снижения цен на недвижимость г-н Ресин. Кроме того, по мнению г-на Ресина, «оставлять один на один» с возникшей на строительном рынке проблемой нельзя и коммерческих застройщиков. «Они огромное подспорье для решения социальных задач, и в этом объеме жилья также заложена и доля города, – обратился он к коллегам. – Властям нужно разобраться в этой ситуации, провести разъяснительную работу». «Как бы мы этого ни хотели, нужно смотреть правде и реалиям в лицо – сейчас это (снижение. – Ред.) невозможно, ниже не будет», – развеял надежду горожан градоначальник.
     О том, что в целом «экономических предпосылок для снижения цен нет», заявил и глава комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк, сославшись на то, что в стоимости жилья заложены затраты на строительство и на банковские кредиты. Острая потребность хотя бы в информационном подогреве спроса на московские квартиры даже отодвинула на второй план предложенный Москомархитектуры проект размещения жилищного и других видов строительства в городе Москве на период 2011-2015 гг. Программу, предусматривающую строительство за счет массовой реконструкции пятиэтажек, освоения промзон и ближнего Подмосковья 31 млн кв.м жилья, отложили на полтора месяца. По мнению чиновников, если сейчас «не стимулировать рынок жилья, его приобретение, выполнять программу будет некому».
     Впрочем, «экстремальные» прогнозы по поводу грядущего снижения цен в реальности выглядят не столь экстремально. Накануне СМИ процитировали известного аналитика рынка недвижимости Олега Репченко, из прогноза которого якобы и следовало, что столичная недвижимость может упасть в цене еще на 50%. Однако уточнение этой цифры у самого автора прогноза показало, что она включает в себя и уже состоявшееся падение цен, начиная с их пиковых значений прошлого года. «Ожидать снижения приходится, но, учитывая, что за последние месяцы прошлого года цена уже упала на 25-30%, такого резкого падения уже не будет», – заявил «Времени новостей» руководитель аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко. Согласно прогнозу специалистов ИРН, снижение цен на столичные квартиры в пределах 10-15% продолжится до марта этого года, после чего наступит период «ценовой стабилизации».
     Следует добавить, что значительное снижение цен на недвижимость предсказывал далеко не только г-н Репченко. Девелоперы же – по понятным причинам – убеждали покупателей, что снижения не будет или оно окажется минимальным. Теперь к этой рекламной кампании активно подключились и отцы города. Странно лишь то, что их возмущенных голосов практически не было слышно в период, когда цены на недвижимость росли на 50-80% в год. Теперь рынок расплачивается за тот спекулятивный рост. И есть надежда, что приобретет более цивилизованный вид, превратившись наконец из рынка монопольных продавцов в рынок массовых покупателей. И если для этого себестоимости, прибылям и откатам придется еще упасть, а творцам прежнего рынка – покинуть его, то тогда глубокий кризис принесет долгожданное оздоровление той отрасли, которую никакими иными способами оздоровить было уже невозможно.

Столичные власти обвиняют журналистов в стагнации рынка жилья

     Вчера на заседании городского правительства мэр Москвы Юрий Лужков назвал сообщения о снижении цен на жилье в столице слухом. Власти не видят предпосылок для уменьшения стоимости московского «квадрата», а в стагнации рынка недвижимости обвинили СМИ. Правда, спад цен на жилье уже длительное время прогнозируют не только коммерческие аналитики, но и серьезные экономисты, и девелоперы.
     Юрий Лужков заявил во вторник: «Как бы мы ни хотели снижения цен на недвижимость, нужно смотреть правде и реалиям в лицо. Сейчас это невозможно». Мэр также заявил, что и социальное, а не только коммерческое жилье сейчас не может подешеветь. По его словам, появившаяся недавно в прессе информация о возможном снижении на 50% цен на «квадраты» к середине текущего года – это приглашение «не приобретать недвижимость, не входить в ипотеку». «Никаких 50% при уже выжатом и находящемся на уровне себестоимости для строителей социальном жилье ждать не приходится», – заверил градоначальник.
     В свою очередь, руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин отметил: москвичам сейчас очень трудно взять кредит – банковские проценты с началом кризиса увеличились, а дезинформация о снижении цен подстегивает горожан и вовсе не покупать квартиры. В то же время г-н Ресин признал, что уже сейчас в Москве отмечается стагнация на строительном рынке. Первый заместитель мэра Юрий Росляк добавил, что в столице нет экономических предпосылок для резкого падения цен на жилье, поскольку в них «заложены затраты на строительство и стоимость банковских кредитов». СМИ, которые говорят о возможном резком падении цен, он обвинил в дезинформации. Чиновник возложил на них ответственность за стагнацию рынка, которая выражается в том, что квартиры перестали покупать, ожидая снижения цен.
     Заявление столичных чиновников коренным образом отличается от прогнозов многих экономистов, строителей и экспертов рынка недвижимости. Любопытно, что самый «жесткий» прогноз обвала цен сделали эксперты-экономисты Сбербанка. По сценарию, при котором инфляция в стране сформируется на уровне 11%, а доллар будет стоить 30 руб., «первичка» подешевеет на 34% в рублях и 46% в валюте, а «вторичка» – на 23 и 37% соответственно. По второму сценарию подскочившая инфляция, стагнация и обесценивание рубля урежут цены на первичном рынке жилья на 40% в рублях и на 60% в долларах. При этом банковские экономисты отмечают, что падение в Москве будет гораздо более сильным, чем в регионах. В Ассоциации строителей России (АСР) делают более «спокойные» прогнозы обвала цен – 20-25% в среднем по стране. Так что, журналисты тут, в общем-то, ни при чем.
     Депутат Мосгордумы, член комиссии по перспективному развитию и градостроительству Сергей Митрохин заявил «НИ», что, если из цен на жилье убрать нерыночную составляющую, то они как раз и окажутся ниже на 50%. «Обида столичных властей свидетельствует о том, что они хотят сохранить монополию на рынке недвижимости. Согласно официальным источникам я делаю вывод, что себестоимость квадратного метра жилья сейчас составляет 35 тыс. руб., причем она включает в себя и минимальную прибыль. Но продаются «квадраты» как минимум за 80 тыс. – а это и есть те самые 50%», – пояснил г-н Митрохин. По его словам, «если в столице провести реформу строительного сектора в интересах москвичей, то можно снизить цены на жилье в два раза и при этом оставить строителей с прибылью».

     У властей есть способ пережить кризисные времена, с толком использовав накопленные резервы, сохранив и приумножив рабочие места и реально обустроив Россию, – начать массовый капитальный ремонт обветшалого жилищного фонда.
     Есть, кажется, одна идея, которую никто не отрицает: для сохранения прежних и создания новых рабочих мест, для обеспечения тысяч предприятий заказами, для эффективной поддержки промышленности и граждан можно направить запасенные на реализацию инфраструктурных проектов деньги. Это, конечно, не то, что предложил в конце декабря Роструд, – послать уволенные «белые воротнички» на благоустройство дорог и озеленение скверов. Последнее – бред чиновников, читавших когда-то про опыты Гитлера и Рузвельта по выходу из депрессии. Но
     есть действительно реальный общенациональный проект, способный и новые рабочие места создать, а главное, прежние сохранить. Это ремонт многоквартирных зданий и переселение жильцов из аварийных домов. Масштабы задачи колоссальные, дел хватит для миллионов рабочих и инженеров,
     заказами на производство труб, проводов, унитазов, лифтов и прочего можно загрузить не только российские заводы и фабрики, но и оказать братскую помощь Белоруссии или Киргизии.
     По данным Счетной палаты, площадь ветхого и аварийного жилья в целом по стране составляет 91 млн кв. метров. По подсчетам только московских служб, из 90 тысяч лифтов, которые эксплуатируются в жилищном фонде столицы, 18 тысяч отработали нормативный срок службы в 25 лет. По словам зампреда Совета федерации Светланы Орловой, износ инженерных сетей в ЖКХ России составляет 50%, а канализации – 30%.
     Перед новым годом глава МЧС РФ Сергей Шойгу бил тревогу по выпавшему снегу и тоже особо отметил состояние коммунального хозяйства, прежде всего тепловых сетей. «Самая тяжелая ситуация на Камчатке, где изношенность теплосети в некоторых районах достигает 100%. При таком положении дел избежать аварий можно только чудом», – констатировал Шойгу.
     Что такое остаться зимой без тепла на Камчатке – и представить жутко.
     То есть, можно сказать, что счастливым образом сошлись два вектора – кризиса и упадка ЖКХ.
     Если сейчас власть объявит, что срочно направляет имеющиеся резервы на замену трухлявых труб и перекрытий, и тем она будет бороться с кризисом, обеспечит работу и заказы, то у кого из самых отъявленных и злобствующих либералов язык повернется возразить?
     Самое забавное в том, что и придумывать ничего не надо, есть и структура, и деньги. Именно на эти цели предусмотрены и давно выделены 240 млрд рублей. Это деньги Фонда содействия реформированию ЖКХ. Краткая история этой организации хорошо иллюстрирует реальные методы и настоящие цели распорядителей бюджетных и прочих средств. В условиях начинающегося кризиса эту историю небесполезно вспомнить.
     Еще летом 2007 года президент Владимир Путин подписал федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», согласно которому в России должна была начать работу некоммерческая организация, осуществляющая функции по предоставлению финансовой поддержки субъектам РФ и муниципальным образованиям на капитальный ремонт многоквартирных домов и переселение жильцов из аварийных домов.
     После фонд стал еще и госкорпорацией, было организовано поступление в него денег. Все шло хорошо, пока фонд не стал обладателем солидной суммы. Как только в нем накопилось больше двухсот миллиардов рублей, так сразу к ним и обратились взоры представителей ветвей власти. Прошлой весной ветви глубоко задумались: а что, собственно, с этими поступившими деньгами теперь делать? И Госдума оперативно приняла поправки в закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», согласно которым временно свободные средства госкорпорации (речь шла о 230 млрд рублей) разрешено было инвестировать в депозиты российских банков.
     Иными словами, изобретено устойчивое словосочетание «временно свободные средства» и определено, куда, как и кому деньги раздать. Начальник управления по связям с общественностью Фонда содействия реформированию ЖКХ Ростислав Мурзагулов на наивные вопросы о том, почему это вдруг образовались «временно свободные», когда, по данным МЭРТ, на решение проблемы ветхого жилья давно и срочно требуется больше 2 трлн рублей, а на капитальный ремонт – свыше 10 млрд рублей, дал исчерпывающий ответ: «30% от временно свободных средств – это те, которые необходимо перечислить в регионы, но по ряду формальных причин не получается делать это оперативно, и деньги просто ждут своей участи на счетах ЦБ». На вопрос, почему не используются остальные 70%, представитель фонда дал еще более жесткий ответ: «Короче, в настоящее время госкорпорация имеет возможность разместить 230 млрд рублей».
     Вся эта история происходила под личным контролем тогда еще президента Владимира Путина. В конце прошлого апреля он вызвал тогда еще главу Минрегионразвития Дмитрия Козака с докладом об итогах деятельности Фонда реформирования ЖКХ за I квартал 2008 года и поинтересовался, отчего столь медленно осваиваются выделенные фонду деньги, и что, собственно, фонд собирается на эти деньги сделать. Козак поделился планами: «Планируется ликвидировать аварийный фонд жилья, 20 тысяч семей переселить из аварийного жилищного фонда и провести капитальный ремонт в жилищном фонде, в котором проживает более полумиллиона семей». Рассказал, что в фонде уже 240 млрд рублей. И пока эти «временно свободные средства» находятся на депозите Центробанка под 3,5%. Путин заметил, что средства надо использовать более эффективно. На что Козак его обрадовал: «Ситуацию удастся исправить, так как в пятницу принят закон, который позволяет с 15 июля размещать средства в коммерческих банках на более выгодных условиях».
     То есть опять речь велась не о начале работ по починке крыш или осушке подвалов. А о работах более увлекательных – по перенаправлению финансовых потоков (мгновенно нашлись остряки, которые предложили переименовать фонд в Фонд содействия группе коммерческих банков). После чего к этому занятию подключился Минфин, а к осени передачу денег из фонда ЖКХ избранным банкам обусловили клятвой получателей, что размещенные средства они дадут реальной экономике. О починке стен речь по-прежнему не шла.
     Как не поступало и сведений, куда направлялись деньги из фонда ЖКХ. При этом
     с каждым месяцем сумма, которую продолжали величать «временно свободной», отчего-то усыхала. Летом она составляла 240 млрд, к осени – уже 180 млрд, в ноябре – 75 млрд. В конце же ноября Фонд ЖКХ выпустил релиз, в котором обещал в начале декабря разместить уже лишь около 25 млрд рублей в депозиты тех банков, которые будут кредитовать российские предприятия реального сектора экономики.
     О том, где и как используются остальные 215 миллиардов и есть ли они вообще в наличии, не сообщалось.
     Ничего не было слышно и об успехах в деле замены трухлявых труб, и, соответственно, об успехах в загрузке заказами металлургической отрасли на изготовление этих труб. Зато за неделю до конца 2008 года, 23 декабря, Минфин снизил минимальные рейтинги ценных бумаг, в которые могут размещаться временно свободные средства госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Замглавы Фонда Анна Чепурина пояснила, что смягчение критериев связано с нестабильной ситуацией на международном финансово-экономическом рынке: «Критерии пересмотрены, поскольку на рынке ситуация сейчас такая, что происходят массовые переоценки бумаг, в том числе и в связи с падением странового рейтинга, и с общей экономической ситуацией».
     Чьи и какие именно бумаги уже куплены или покупаются на средства фонда, не сообщалось. Массовая замена окон в домах на стеклопакеты за госсчет в целях экономии энергии тоже не была замечена…
     Но инициативы по перераспределению денег фонда продолжали поступать с завидной регулярностью. 24 декабря 2008 года министр регионального развития Виктор Басаргин на заседании совета по приоритетным национальным проектам и демографической политике сообщил, что на реализацию программы «Жилище» будет выделено из средств фонда ЖКХ более 80 млрд рублей. Из пояснений Басаргина стало понятно, что опять речь идет не о ремонте канализации. На этот раз – о «стимулировании спроса на рынке жилья и оздоровлении банковского сектора». В переводе на русский язык, видимо, это означает, что деньги будут брошены на борьбу со снижением цен на первичном рынке, которую беззаветно ведут российские чиновники. Через несколько дней проскользнуло сообщение, что было куплено примерно на шесть миллиардов квартир у девелоперов, которым срочно потребовалась помощь.
     Если тупо сложить все обещания по использованию средств фонда на поддержку банков, ценных бумаг и избранных предприятий, выданные с апреля прошлого года по сей день, то сумма выйдет большая, чем объявлялась изначально. Это дело банальное – прохождение-непрохождение финансов так запутано, чтобы никто посторонний никогда не разобрался бы в цифрах.
     Во всем этом хитросплетении много чего можно разглядеть при желании. Только одно не просматривается – починенные дома, вал заказов металлургам на трубы для теплосетей, машиностроителям – на те же лифты, автопрому – на грузовики для доставки кирпича и фаянсовых изделий к ремонтируемым объектам и так далее.
     Знающие люди поправят. Мол, средства фонда можно давать только при соблюдении ряда условий, в том числе при выполнении двенадцати требований, выставляемых тем, кто их осваивает, самое трудное из которых – создание частных управляющих компаний. Но
     краткая хроника госкорпорации свидетельствует, как слаженно и в кратчайшие сроки преодолеваются сложности с перенаправлением потоков, когда этим озабочены государственные структуры. Просто озабочены ответственные товарищи не какими-то там глупостями типа починки дыр в перекрытиях и загрузки заказами российских предприятий, а куда более увлекательным занятием – перераспределением потоков.
     И надо признать, что в такой тактике есть немалый резон. Вот если сбудется мрачное пророчество Шойгу, то обитатели многоквартирных домов на Камчатке смогут греться, сжигая ценные бумаги с пониженным рейтингом.
     В принципе, опыт есть, керенками буржуйки уже топили.

Ежегодно 2,5 тысячи семей москвичей покупают квартиры с помощью столицы

     В Москве утвержден новый размер субсидии на строительство или приобретение жилья.
     В первом квартале текущего года он составит 100 969 рублей за квадратный метр жилого помещения, что дешевле примерно на 10 тысяч рублей, чем в четвертом квартале прошлого года. Как рассказал корреспонденту «РГ» первый заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилого фонда города Николай Федосеев, по закону города Москвы право на субсидию имеют все так называемые «старые очередники», то есть жители столицы, вставшие на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года. Таких в Москве сейчас 134 тысячи семей из 150,5 тысячи стоящих на учете. А вот размер самой субсидии у всех разный – в зависимости от срока ожидания жилья. Самую маленькую – 5 процентов от стоимости квартиры, на которую претендует очередник, можно получить после года стояния в очереди, максимальную – в размере 70 процентов – после 10 и более лет. «Снижение размера субсидий произошло впервые за много лет, – пояснил Николай Федосеев. – До сих пор они только росли. Например, лишь в течение прошлого года с 87 632 рублей субсидии поднялись до 111 846. Причина – происходящее сейчас удешевление жилья на столичном рынке».
     Решение, какой быть помощи города, принимает межведомственная комиссия, в состав которой входят кроме чиновников департамента жилищной политики и жилищного фонда их коллеги из экономического блока правительства Москвы, финансисты, а также представители фирм-застройщиков. Как рассказывают очевидцы, особенно бурным было именно последнее заседание. Отдельные члены комиссии предлагали вообще понизить субсидию до цены, по которой город недавно закупил жилье для участников социальных программ на аукционе, то есть до 65 тысяч рублей за квадратный метр. Но большинством голосов это решение было отвергнуто. «Город закупал оптом, а москвичи приобретают жилье в розницу,– объяснил руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Петр Сапрыкин.
     К тому же даже при нынешнем падении цен жилье экономкласса и сейчас стоит недешево – в пределах 6 тысяч долларов за квадрат. Многие горожане, получив деньги от города, предпочитают покупать новую квартиру не в самой столице, а в ближнем Подмосковье, где она существенно дешевле. Так поступают, рассказал Федосеев, примерно 60 процентов москвичей.
     По разным социальным программам город обещает построить для очередников 2,5 миллиона квадратных метров жилья, при том что в прошлом году его было построено 2,4 миллиона квадратных метров. И если еще в начале 90-х годов для того, чтобы справить новоселье, нужно было отстоять в очереди как минимум два десятилетия, то к 2010 году правительство Москвы обещает снизить этот срок ровно вдвое.

Застройщики хотят компенсировать падение рубля

     Для снижения валютных рисков девелоперские компании начинают переводить ценники на квартиры в условные единицы. В условиях стремительной девальвации рубля застройщики будут привязывать стоимость квадратного метра к бивалютной корзине. О новых правилах продажи уже заявили крупнейшие столичные игроки – ГК «ПИК» и ДСК-1. Другие компании отдают предпочтение традиционному доллару, называя бивалютную схему излишне запутанной. Участники рынка замечают, что те, кто продолжит отдавать «квадраты» за рубли, будут работать себе в убыток.
     Стремительно дешевеющие активы и падение национальной валюты заставляют застройщиков переходить на новые схемы работы. Вчера на сайте компании «Снегири» Александра Чигиринского появилось сообщение об отходе от рублевых расчетов. Девелопер оповестил партнеров, что с 1 февраля «в связи с резко усилившейся девальвацией рубля» цены для всех жилых комплексов компании будут исчисляться в условных единицах – долларах по текущему курсу ЦБ.
     В феврале от рубля откажется и крупный игрок московского рынка недвижимости ДСК-1. Стоимость квартир ДСК-1 также будет исчисляться в уже забытых россиянами «у.е.», курс которых будет рассчитываться исходя из текущего курса рубля к паре евро-доллар. На бивалютную схему уже перешла группа компаний ПИК. Как пояснила агентству Reuters пресс-секретарь ПИК Наталья Коновалова, в январе компания перевела цены в условные единицы, а пересчет в рубли идет исходя из курса к бивалютной корзине на момент транзакции.
     Коммерческий директор компании «Снегири» Дмитрий Шмелев считает, что в ближайшее время начнется массовый переход на валюту. Однако, на его взгляд, бивалютная схема только вызовет лишние проблемы. «Психологически удобнее работать с долларом», – добавил эксперт. «Боюсь, что возврат многих девелоперов к долларам или условным единицам при ценообразовании будет способствовать путанице среди покупателей», – предполагает замдиректора по маркетингу и продажам «Квартал Эстейт» Павел Епихин.
     Смена девелоперами правил ценовой игры вполне объяснима. «Очевидно, что с учетом падения курса рубля жилье за последние три-четыре месяца уже подешевело практически на 30% и продолжает дешеветь», – замечает директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой» Иван Слепцов. Г-н Шмелев более категоричен: «Сейчас большинство застройщиков эконом– и среднего класса работают себе в убыток, продавая жилье ниже себестоимости. Компании, которые дольше других будут работать за рубли, по всей видимости, имеют много проблем, раз готовы отдавать жилье за бесценок».
     Другие участники рынка называют цены в рублях видом скрытой скидки. «Еще в течение двух месяцев мы будем давать возможность нашим покупателям зафиксировать цену квартиры в рублях, – заявляет президент корпорации «Лидер» Владимир Воронин. – Конечно, если завтра доллар резко подскочит до 40 руб., то и я буду вынужден незамедлительно изменить ценовую политику». Г-н Шмелев предполагает, что отметка в 40 руб. может быть достигнута уже на следующей неделе.
     Большинство из опрошенных РБК daily застройщиков пока не отказались от рублевой схемы, хотя задумываются о будущем. По словам директора департамента жилой недвижимости «Интеко» Николая Румянцева, при реализации недвижимости компания устанавливает цены и производит расчеты исключительно в российских рублях. В компании «ДОН-Строй» РБК daily также сообщили, что продажи идут в рублях. «Но мы следим за ситуацией», – добавила представитель «ДОН-Строя» Екатерина Куканова. В «Главстрое» также заявляют, что цены «пока номинированы в рублях».
     В компании «Сити – XXI век» цена продажи жилья и прежде привязывалась к курсу доллара. «В прошлом году компания исходила из внутреннего курса 28,5 руб. за доллар. В случае превышения долларом этой отметки стоимость квадратного метра рассчитывалась по курсу Центробанка, – рассказал заместитель коммерческого директора «Сити – XXI век» Дмитрий Дементьев. – Это условие действует и в настоящее время. Однако, учитывая нестабильность валютного рынка, компания не исключает, что принципы ценовой политики будут пересмотрены».

Американцы без крыши
     Свыше 2,3 млн домовладельцев в США лишились жилья в прошлом году из-за того, что не смогли расплатиться по ипотеке. Как сообщает агентство Bloomberg, количество случаев лишения прав на недвижимость в США выросло в 2008 году на 81%. По данным компании RealtyTrac, число изъятий недвижимости банками стало рекордным за последние четыре года. При этом аналитики прогнозируют, что худшее еще впереди: рост безработицы вместе с падением стоимости домов выльется в новое повышение числа дефолтов по ипотечным кредитам. По прогнозам, в ближайшие три года в Америке может быть изъято до 8 млн домов.

Власти Петербурга обещают выкупить квартиры у застройщиков по прежней цене

     Цена квадратного метра при выкупе квартир для государст­венных нужд у застройщиков Санкт-Петербурга понижена на 3 тыс. руб. Соответствующий приказ Минрегиона РФ подписан 26 декабря. Однако ближайший конкурс, назначенный на 30 января, пройдет по старой ставке – 47,3 тыс. руб. В Фонде имущества Петербурга говорят, что это последний шанс для мест­ных игроков продать недвижимость оптом подороже. Сами застройщики по-прежнему считают, что цена несправедливо занижена.
     По цене 47,3 тыс. руб. за 1 кв. м на конкурсе 30 января город будет покупать недвижимость для ветеранов Великой Отечественной войны и расселения аварийных домов. Всего предполагается освоить 5,7 млрд руб. бюджетных средств. Если эти средства в январе не будут полностью израсходованы, следующие аукционы пройдут, очевидно, по сниженной ставке – 44,3 тыс. руб. за «квадрат». Выкупную цену понизил Минрегион РФ своим приказом от 26 декабря 2008 года, несмотря на жаркие просьбы петербургских строителей о ее повышении.
     Глава Фонда имущества Петербурга Андрей Степаненко уверен, что торги состоятся: «Новогодний бум приобретения квартир, на который уповали застройщики, не случился. В новых домах уходит не более 15 квартир в месяц, розничные цены у многих компаний колеблются в переделах 50-60 тыс. руб. за «квадрат». А конкурс дает возможность объемной разовой продажи, что оправдывает значительные скидки по цене». По данным Фонда имущества, строители живо интересуются ближайшим конкурсом. Основной костяк интересантов составляют компании средней руки. «Но есть и большие игроки: «Северный город» (холдинг RBI), корпорация «Строймонтаж» и «Эталон-ЛенСпецСМУ», московская компания «Квартира.ру». Москвичи даже более активны, чем местные строители», – сообщил источник РБК daily в Фонде имущества.
     «Никогда не участвовали в конкурсе и не собираемся, – парировал президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко. – А на месте Минрегиона я бы подождал еще три месяца. Тогда можно будет покупать жилье еще дешевле – у обанкротившихся компаний. Если политика государства – разорение строителей, то это верный путь». Генеральный директор ЛСР Игорь Левит называет цену «смехотворной»: «Проще бесплатно квартиры раздать – не так обидно будет».
     «Возможно, кто-то из девелоперов запаникует и подаст заявку. Но будут либо те, кто на рынке работает недавно, либо областные компании, у которых себестоимость строительства изначально ниже городской», – считает генеральный директор АРИН Алексей Бегунов. По мнению члена совета директоров холдинга Setl Group Вячеслава Семененко, перспективы торгов призрачные: «Пойти на них могут только компании, находящиеся в очень плохом состоянии». «Поскольку благонадежность компаний-претендентов не является основным критерием для участия в конкурсе, предвижу социальные проблемы с обманутыми дольщиками», – прогнозирует гендиректор «Ленстройтреста» Александр Лелин.
     По подсчетам директора по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталия Виноградова, объективная стоимость «квадрата» в Петербурге – не менее 60 тыс. руб.
     Напомним, первый конкурс по выкупу квартир у петербургских застройщиков прошел в середине декабря. В нем приняла участие только одна компания – ООО «СК «Дальпитерстрой», которая продала городу 438 квартир в пос. Шушары за 1,3 млрд руб. Разочарованный такими итогами конкурса вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров заявил, что цена требует увеличения минимум на 15%. Вчера г-н Вахмистров был недоступен для комментариев.

Cъемные квартиры заменят москвичам свое жилье

     Финансовый кризис привел к перетоку потребительского спроса с рынка купли-продажи жилья на рынок аренды. Отказавшись от запланированной ранее покупки собственного жилья, москвичи стараются сэкономить на аренде, поэтому наибольшим спросом пользуются квартиры эконом-класса, отмечают эксперты рынка недвижимости. При этом они указывают, что, несмотря на девальвацию рубля, в столице наблюдается тенденция снижения цен на съемные квартиры. По данным компании «Миэль-Аренда», только в декабре прошлого года однокомнатные квартиры эконом-класса потеряли в цене почти 8%. Эта тенденция сохранится до весны, прогнозируют эксперты.
     О перераспределении спроса с рынка купли-продажи квартир на рынок аренды говорят почти все риэлторы и эксперты, опрошенные РБК daily. «Отложив покупку квартиры, люди снимают жилье, – говорит директор аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. – А снимая квартиру в кризис, люди смотрят именно на эконом-класс». С ним соглашается и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, который отмечает, что спрос на рынке аренды в эконом-классе растет за счет тех, кто ранее планировал купить квартиру, но затем отложил покупку, дожидаясь снижения цен, или из-за того, что не может взять ипотеку.
     Г-н Таганов отмечает, что снижение спроса наблюдается не только на рынке купли-продажи жилья, но и в более дорогих сегментах аренды квартир: спроса на рынке элитной жилой недвижимости и квартир бизнес-класса сейчас практически нет, и дисконты могут достигать 50%. «Раньше элитная аренда существовала за счет иностранцев, а сейчас многие представительства компаний закрылись, специалисты разъехались», – поясняет Дмитрий Таганов. «Тот, кто снимал бизнес-класс, потеряв работу или бонусы, может позволить себе только эконом-класс», – добавляет г-н Репченко.
     Повышение спроса на квартиры эконом-класса, по идее, должно было бы привести к росту стоимости их аренды, однако эксперты наблюдают обратную тенденцию: в декабре-январе цены на съемные квартиры снижались, даже несмотря на девальвацию рубля. «При росте спроса на квартиры эконом-класса со стороны тех, кто отказался от покупки квартиры, спрос падает со стороны тех, кто больше не имеет возможности снимать жилье в столице и переходит на Подмосковье или, потеряв работу, вообще уезжает из московского региона. Эти процессы компенсируют друг друга», – полагает Олег Репченко.
     По данным первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, однокомнатные квартиры эконом-класса в декабре 2008 года подешевели на 7,99%, двухкомнатные – на 5,73%, трехкомнатные – на 4,24%. Средняя стоимость найма квартир бизнес– и элит-класса в декабре изменилась следующим образом: однокомнатные квартиры потеряли в цене 7,67%, двухкомнатные – 9,43%, трехкомнатные – 9,51%. Цена многокомнатных квартир уменьшилась на 23%.
     Согласно исследованию агентства DOKI, те же тенденции сохранились и в январе. Несмотря на ускоряющуюся девальвацию рубля, в первой половине января арендная ставка на однокомнатные квартиры эконом-класса упала на 6,4% и в среднем составила 23,5 тыс. руб. в месяц. Самая дешевая квартира предлагается у станции метро «Перово» за 14 тыс. руб. Цены на двухкомнатные квартиры в этом сегменте упали на 3%, стоимость их аренды в среднем составляет 26,5 тыс. руб. Средняя арендная ставка трехкомнатных квартир эконом-класса снизилась на 2,5%, до 43,9 тыс. руб.
     В сегменте бизнес-класса, по данным DOKI, наиболее активно подешевела аренда однокомнатных квартир – до 39,6 тыс. руб (они потеряли 10%). Двухкомнатные квартиры подешевели до 50 тыс. руб. (на 5,4%), трехкомнатные квартиры в январе сдавались в среднем за 81,6 тыс. руб. (-1,7%). Средняя арендная ставка на элитные однокомнатные квартиры снизилась на 5% и составила 60,1 тыс. руб., на двухкомнатные – на 2,5% (99,5 тыс. руб.), на трехкомнатные – на 4% (157 тыс. руб.).
     По словам гендиректора DOKI Валерия Барнинца, большинство квартир все еще сдается за рубли, однако уже есть случаи, когда собственники фиксируют цены в долларах или евро. Г-н Барнинец предполагает, что эта тенденция сохранится в ближайшие месяцы и арендные ставки постепенно перейдут на иностранную валюту. Однако Дмитрий Таганов считает, что переход на валюту был бы нежелателен, поскольку тогда произойдет моментальное «очернение» рынка аренды жилья. Он прогнозирует, что тенденция снижения цен на аренду квартир сохранится до весны: «Рынок весь 2009 год будет в упадке: проблемой будет и недостаток спроса, и общая негативная ситуация в экономике. Если увольнения примут массовый характер, рынок аренды пострадает в первую очередь: ведь арендуют жилье люди менее обеспеченные в отличие от тех, кто покупает квартиры».

Аренда жилья в столице подешевела на 25 процентов

     Самая дешевая «однушка» на окраине сегодня предлагается за 14 тысяч рублей в месяц, а в октябре даже плохонькое жилье сдавалось за 25 тысяч.
     По данным агентства недвижимости DOKI, только в январе средняя стоимость аренды однокомнатных квартир снизилась на 6,4% и достигла 23,5 тысячи рублей в месяц. Причем теперь можно уверенно торговаться или искать варианты дешевле. Так, в районе Преображенской площади (это недалеко от центра) малогабаритную однокомнатную квартиру можно снять за 16 тысяч, а за самую дешевую «однушку», расположенную в Перово (на окраине), просят 14 тысяч рублей.
     Снять двухкомнатную квартиру эконом-класса можно в среднем за 26,5 тысячи рублей. Осенью за эти деньги найти даже «однушку» было нереально, разве что совсем «убитую» и далеко от метро. Сейчас за 25 тысяч есть трехкомнатное жилье – это квартира в хрущевке без ремонта.
     Больше всего снизилась цена на аренду элитного жилья. За две рабочие недели января она уменьшилась на 10%, с осени цена упала на 40%. Однокомнатную квартиру бизнес-класса можно арендовать за 40 тысяч рублей. Самая дорогая – квартира в Староконюшенном переулке, 117 тысяч рублей (в декабре она стоила 170 тысяч).
     Хозяева начинают переводить квартплату из рублей в доллары, как это было три года назад. Правда, риелторы не советуют владельцам собственности так поступать. Аналитики прогнозируют дальнейшее падение на этом рынке. Учитывая, что доллар растет в цене, реальная квартплата будет увеличиваться. И хозяева рискуют остаться без жильцов. А найти новых сейчас не так просто. Как рассказали «Труду» риелторы компании «Инком», еще осенью квартиры разлетались, как горячие пирожки. Сдать однокомнатную квартиру (самую ходовую) можно было за несколько часов. Теперь, если хозяева упорствуют и не опускают цену, на это уйдет 2-3 недели. «Из Москвы из-за кризиса уехала основная масса квартиросъемщиков – уволенные менеджеры, продавцы, администраторы, строители, и спрос упал», – поясняет «Труду» социолог Инна Яговитая.
     Скромнее стали и риелторы. Они уже готовы брать не 100% месячной стоимости аренды за свои услуги, а 50 и даже 25%. Хозяева снижают залог за квартиру или дают рассрочку.
     «Снижение продолжится до конца весны – начала лета, – прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – В среднем цены упадут еще на 10%, но на квартиры без ремонта и далеко от метро могут упасть и на 15-20%. В дальнейшем ситуация стабилизируется. Если кризис продолжится, то падение остановится».
     Такого же мнения придерживается и главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник. Но по его мнению, реальная цена съемного жилья упала не очень сильно, так как покупательная способность населения падает – урезают зарплаты, растут цены. Если она будет снижаться и дальше, то и аренда будет падать.

     Какой из четырех приоритетных национальных проектов – образовательный, медицинский, сельскохозяйственный или жилищный – больше всего пострадает от кризиса?
     А.С. Степаненко, Санкт-Петербург

     Отвечает директор Института глобализации и социальных движений Борис КАГАРЛИЦКИЙ:
     – Пострадают, конечно, все нацпроекты, но больше других, думаю, «Доступное жилье». Смысл этого проекта не в том, чтобы просто увеличить масштабы строительства, а в том, чтобы сделать условия покупки жилья доступными для населения. Когда он задумывался, задача заключалась в том, чтобы увеличить объемы строительства для того, чтобы снизить цены. Но сейчас в условиях кризиса власти на средства проекта выкупают недостроенное жилье, которое никто не берет, и тем самым не помогают, а мешают ценам на жилье идти вниз.
     Надо признать, что на все национальные проекты денег сейчас все равно не хватит. В такой ситуации лучше всего было бы оставить из четырех один – два, а остальные отложить, чтобы за счет их средств реализовать в полном объеме хотя бы один проект. В нынешних условиях приоритетным, на мой взгляд, является проект «Образование». Мы можем потерять какие-то объекты сельского хозяйства, но если будут хорошие специалисты, мы сможем их восстановить, как это делалось в послевоенной Германии. А вот если мы потеряем людей, способных что-то делать, то восстановить мы уже ничего не сможем.
     Ваши вопросы присылайте по адресу econom@newnews.ru или на сайт newizv.ru в раздел «Школа антикризиса»

Москва уверяет, что подешеветь могут только элитные квартиры

     Юрий Лужков продолжил разъяснительную кампанию среди горожан, все еще не теряющих надежд купить квартиру в столице. Он заявил, что подешеветь в Москве может лишь дорогое, эксклюзивное жилье по цене 25 тыс. долларов за «квадрат», а стоимость квартир эконом-класса не упадет. И у независимых экспертов, и у федеральных чиновников на этот счет иное мнение.
     Заклинание цен на жилье столичное руководство начало ровно неделю назад. По версии членов правительства Москвы, журналисты, уверяющие, что квартиры будут резко дешеветь, вселяют в горожан ложные надежды. Жилье, уверяют городские власти, падать в цене не будет, и надеяться на это бессмысленно. Впрочем, в последнем разъяснении мэр уточнил: в мегаполисе может подешеветь только «индивидуальное жилье с огромными комнатами по цене 25 тыс. долларов за квадратный метр, выполненное по индивидуальным проектам и расположенное в хороших уголках города». Он подчеркнул, что таких квартир очень мало по сравнению с объемами жилья, цены на которые падать не будут. «Основная масса жилья в городе близка к уровню себестоимости, поэтому оно дешеветь не будет. Это как социальное, так и коммерческое жилье», – отметил Юрий Лужков.
     Между тем, вчера глава Минрегионразвития Виктор Басаргин заявил, что стоимость жилья в России в этом году снизится на 10%. По его словам, это связано с падением цен на стройматериалы, удельный вес которых в себестоимости жилья составляет порядка 50-60%. Мало того, министр признал: если их стоимость упадет еще больше, то жилье может и вовсе подешеветь на 12%. Аналитики жилищного рынка тем временем констатируют, что процесс уже начался. По их расчетам, за неделю, с 12 по 19 января, столичный «квадрат» упал в цене на 2,3% и опустился до средней отметки 5186 долларов. «Вторичка», всегда более дорогая, чем квартиры в новых домах, по их оценкам, дешевеет еще быстрее – 4,71% за неделю.
     Эксперты недоумевают, почему городские власти не замечают очевидного и решаются на столь рискованные прогнозы. «Странно, что мэр дает аналитику, как будто он риелтор. При всем моем к нему уважении он как эксперт и аналитик рынка не раз ошибался. Например, десять лет назад г-н Лужков говорил, что жилье в Москве будет стоить 200 долларов за метр», – рассказала «НИ» вице-президент Московской академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. По ее мнению, сегодняшние заявления властей выдержаны в духе «богатые тоже плачут». «На столичном рынке недвижимости сейчас жесткая стагнация, и нужно говорить не о том, что дешевле и что дороже, а о том, что количество сделок сократилось в десятки раз. Делать прогнозы, когда на рынке нет ни спроса, ни предложения, просто нереально», – сообщила г-жа Радченко.
     Депутат Мосгордумы, член комиссии по перспективному развитию и градостроительству Сергей Митрохин в оценке ситуации сослался на официальные данные Контрольно-счетной палаты: себестоимость «квадрата» в Москве составляет 35 тыс. руб., а власти выкупают его по цене около 65 тыс., поэтому у столичных квартир есть серьезный ресурс к понижению. «Цены на московские квартиры будут зависеть от того, как станут власти выкупать «квадраты» – по себестоимости или нет. Но надо обратить внимание, что входит в понятие «себестоимость», то есть включают ли инвесторы туда взятки, которые они должны «откатить», – подчеркнул Сергей Митрохин.

Чтобы сэкономить, люди готовы снимать квартиры в складчину

     Цены на аренду жилья поползли вниз. Многие москвичи уже не в состоянии платить за съемное жилье те же суммы, как в прошлом году. А многие приезжие из-за потери работы и вообще вынуждены покидать столицу.
     Поэтому сегодня самую недорогую однокомнатную квартиру в Москве можно арендовать за 400 долларов. Двушка стоит ненамного дороже – порядка 600 долларов в месяц.
     Это данные риелторских контор. Самая дешевая однокомнатная квартира, как рассказали «РГ» в агентстве недвижимости «Доки», сдавалась за 14 тысяч рублей в непрестижном районе Перово. За 20 тысяч рублей предлагают арендовать двухкомнатную квартиру в районе метро «Волжская». А на Юго-Западе, в районе метро «Академическая», сдается трешка за 25 тысяч рублей. И это квартиры не с голыми стенами, а вполне пригодные для проживания, хотя и не с евроремонтом. «Снижение цен происходит из-за резкого роста предложений», – поясняет РR-директор агентства «Доки» Руслан Барабаш. Предложения в экономклассе выросли в сравнении с ноябрем 2008 года на 30-40 процентов, в бизнес-классе – на 30 процентов, в классе элитного жилья – вообще на 50 процентов.
     Прежде всего, как говорит Барабаш, на рынок аренды хлынули те квартиры, которые изначально были выставлены на продажу, но так и не нашли своего покупателя. «Однозначно: темпы снижения цен на рынке купли-продажи недвижимости намного отстают от темпов падения цен на рынке аренды, – поясняет он. За три месяца, с ноября по январь, продажная стоимость упала по всем сегментам процентов на 15. Что же касается аренды, то здесь падение цен за тот же период отмечается в районе 20-25 процентов. Это закономерно, так как рынок аренды все-таки более подвижный и прозрачный. Когда речь идет о сдаче, то тут владельцы всегда более уступчивы и идут на значительные скидки. Ведь квартира сдается не на всю жизнь, а на время. Продается же она раз и навсегда. Поэтому всегда хочется сделать это с максимальной выгодой».
     Однако столичный рынок аренды сегодня сильно затоварен не только из-за непроданного жилья. Как отмечают эксперты, люди для того, чтобы переждать «смутные времена» и по максимуму сэкономить, снимают жилье вскладчину. «Где-то с ноября прошлого года началя процесс некоего кооперирования, – поясняет Барабаш. – Люди стали менее привередливыми. Друзья, знакомые, сослуживцы готовы съехаться и совместными усилиями снимать одну квартиру. На какое-то время можно и потесниться. Однако часть квартир из-за этого теряет съемщиков и также идет на рынок».
     И все это в совокупности ведет к снижению цен на аренду. Однако, как показывает практика, сбрасывать цены готовы пока только те владельцы недвижимости, которые или только сейчас решили сдать жилье, или вообще оказались без жильцов. Те же арендодатели, жильцы которых пока не спешат искать более экономичный вариант, считают, что не грех воспользоваться ситуаций и повысить арендную плату. «С сентября по декабрь прошлого года за однушку на «Речном вокзале» я платила 22 тысячи рублей, а с января мне повысили цену за квартиру до 26 тысяч, – пожаловалась коллега. – И это при том, что квартира в ужасном состоянии, а из всей бытовой техники там есть только электрическая плита».
     Риелторы советуют арендаторам не идти на поводу у хозяев. Если те сильно повышают цены, можно и не соглашаться на новые условия. По крайней мере, поторговаться. Вряд ли хозяева рискнут в таких непростых условиях в одночасье выставить несговорчивого жильца за дверь. Ведь искать нового им придется очень долго. И опытные владельцы недвижимости это знают.
     Кризис затронул и тех, кто имел очень солидные доходы. Богатые сегодня вынуждены переезжать в более дешевые квартиры. Поэтому число предложений по элитному жилью по сравнению с ноябрем увеличилось в два раза. «У нас в базе есть одна квартира – трехкомнатная с авторским дизайном в жилом комплексе «Триумф палас» на Соколе, за аренду которой владельцы просят один миллион 175 тысяч рублей в месяц, – рассказывает Барабаш. – Предлагается уже три месяца».
     Как правило, раньше квартиры такого уровня снимали топ-менеджеры иностранных компаний, работающих в Москве с доходами от 70 тысяч долларов в месяц. Чаще всего подобное жилье использовалось в качестве места для проведения важных переговоров и платили за нее фирмы. Теперь компании стараются обойтись без таких трат.
     Будет ли и дальше дешеветь аренда, сейчас никто однозначно сказать не рискует. Все будет зависеть от курса валют, ситуации на рынке труда и общего уровня жизни. «Делать какие-либо прогнозы достаточно сложно, – считает первый заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. – Обвала цен в ближайшие месяцы мы не ожидаем, для этого нет предпосылок. Идет общее удорожание жизни, а приобрести собственное жилье сейчас крайне сложно из-за свертывания ипотечных программ большинством банков. Поэтому аренда все равно будет востребована». Аналогичного мнения придерживаются и аналитики из центра «Индикаторы рынка недвижимости». «Кризис способен заметно ограничить финансовые возможности людей и на время парализовать рынок купли-продажи квартир, но он не устраняет потребность в жилье, – подчеркивается в прогнозе экспертов на 2009 год. – А, следовательно, на ближайший год рынок аренды обещает быть наиболее активным, а коррекция арендных ставок вряд ли станет значительной: в среднем за год не более 10-15 процентов вниз».

     Снижение стоимости аренды (c 01.01.2009 по 15.01.2009)
     Экономкласс – 6,4%
     Бизнес-класс – 10%
     Элитное жилье – 5%
     По данным риелторских агентств

Продавцы загородной недвижимости не объявляют о снижении цен, но уже не боятся предлагать хорошие скидки

     В последнем месяце 2008 года жилая недвижимость в Москве официально подешевела – в среднем на 2-6% без учета разнообразных скидок и дисконтов. Казалось бы, в сложившейся ситуации цены на загородные дома в Подмосковье просто обязаны были упасть. Но этого не случилось де-факто. Только отдельные девелоперы изменили цены в официальных прайс-листах, а большинство пока молчит. Специалисты не ожидают серьезного падения стоимости подмосковных коттеджей и таунхаусов. Тем не менее торг сегодня вполне уместен, убеждены эксперты рынка. Ведь де-юре совершенно очевидно (и не только экспертам), что снижение цен завуалировано продавцами под скидки и спецпредложения, которыми грех не воспользоваться. Проявив определенную настойчивость, покупатель может договориться о хорошей скидке на приглянувшийся коттедж: дисконты сегодня составляют от 15 до 30% от заявленной стоимости дома.
     Первые проблемы с реализацией домов и таунхаусов у девелоперов появились в сентябре: рост цен прекратился, объемы продаж начали сокращаться. Уже с середины лета продавалось в среднем 1,5 объекта на 1 подмосковный поселок. Самым кризисным месяцев оказался октябрь, когда объемы продаж сократились в 6-8 раз – стагнация рынка налицо. Впрочем, некоторые аналитики не склонны связывать замедление темпов продаж и роста цен с кризисом. «Скидки объявляли еще до кризиса те, у кого не шли продажи, – считают в одной из девелоперских компаний, работающих в сегменте поселков бизнес– и премиум-класса. – В сегменте коттеджей стоимостью более 1 млн. долларов еще год назад мы фиксировали остановку цен. Рынок остановился не из-за кризиса, а из-за того, что появились объекты, не соответствующие заявленному классу и предлагающиеся по завышенным ценам».
     Но большинство участников рынка все же видят первопричину падения спроса на загородное жилье и замедления темпов роста цен именно в кризисе.
     «В условиях финансового кризиса цены на недвижимость не упадут, но динамика их роста замедлится. Стоимость участков с подрядом повысится не более чем на 10% в течение года, земля поднимется в цене максимум на 15%. Если в прошлом году прогнозировался рост цен от 25 до 40 % по разным сегментам загородной недвижимости, то сейчас мы рекомендуем девелоперам закладывать очень невысокие темпы роста», – говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
     «Снизилась активность покупателей, и в итоге за последние два месяца загородный рынок упал на 30-40%. Спрос на дома бизнес-класса снизился на 20-30%, на дома премиум-класса – на 50-60%, – считают в компании Vesco Group. – Если же говорить про цены, то они не упадут. Городская и коммерческая недвижимость будет терять в цене, а загородное жилье нет. Загородный рынок более устойчив к кризису».
     Только отдельные девелоперы заявили о снижении цен, большинство же продавцов заняли выжидательную позицию. Возможно, игроки рынка пытаются не создавать панических настроений и маскируют уже начавшееся реальное падение цен специальными предложениями, акциями и скидками. Так, некоторые продавцы сегодня предлагают покупателям домов в качестве подарка малогабаритную квартиру в том же поселке.
     Что касается скидок, то не нужно стесняться их просить, даже если продавец ничего не предлагает сам. Торг сегодня вполне уместен и оправдан. Хорошие скидки предоставляются в крупных строящихся поселках, так как они сильно заинтересованы в постоянных продажах. Фактически, каждый покупатель имеет возможность получить дисконт в размере трети стоимости домовладения – все зависит от его настойчивости и целеустремленности. А также от того, насколько остро девелопер нуждается в деньгах. Сговорчивости продавцов способствует и избыток предложения. По разным оценкам, в настоящее время объем первичного предложения составляет порядка 13 тыс. объектов, что превышает нынешний платежеспособный спрос. Покупательская способность населения ощутимо упала в последние месяцы: увольнения, снижения и задержки с выплатой зарплат, рост цен заставляют людей корректировать свои планы и откладывать покупку дома. Особенно сильно спрос упал на объекты бизнес-класса – на 60% и более. По мнению большинства аналитиков, продавцы будут завлекать покупателей скидками до весны 2009 года. А потом, если ситуация на рынке не нормализуется, о снижении цен на 25-30% официально объявит большинство компаний.
     Испытание трудными временами выдержат далеко не все. Кризис расставит многих по своим местам, но покупатель от коррекции только выиграет. Ведь на рынке останутся самые надежные и наиболее опытные девелоперы, с которыми можно иметь дело.
     «Убрав с рынка слабых игроков, кризис даст возможность потребителю покупать более безопасные объекты, – считает Мария Литинецкая. – Исчезнут проекты с непонятной документацией, с непрозрачными схемами, и у потребителей отпадет необходимость нанимать специальных юристов и переплачивать комиссию риелторским компаниям для того, чтобы иметь гарантию, что выбранный проект будет достроен».
     Многие видят в кризисе возможность сделать рынок более цивилизованным, повернуть его в сторону клиента. Те поселки, цены на дома в которых до кризиса были сильно задраны, или класс которых был завышен, займут наконец-то свое место. У покупателя появится возможность рассматривать адекватные предложения, качество которых соответствует цене.
     Основной спрос сейчас приходится на дома «под ключ» на вторичном рынке, и в поселках, строительство жилья в которых завершено или находится в завершающей стадии, где риск потерять инвестиции из-за заморозки проекта минимален. В условиях нестабильности покупатели пытаются сохранить свои сбережения, а загородная недвижимость в ликвидном поселке – оптимальная альтернатива для защиты своих сбережений, полагают специалисты.

В Петербурге все еще находятся покупатели на апартаменты по 56 тысяч долларов за квадратный метр

     Аналитики единодушны в том, что в периоды снижения роста цен на типовые квадраты именно рынок дорогого жилья должен показывать рост. Похоже, эта тенденция для Петербурга не исключение. До сих пор в городе на Неве находятся желающие купить загородный дворец по цене 4,5 тыс. у.е. (опять у.е!). Или апартаменты с видом на Петропавловскую крепость или Эрмитаж за невиданную цену в 56 283 доллара за кв. м.
     «Спрос на качественные проекты в центре города будет всегда, поскольку предложение «знаковых» объектов весьма ограничено и их количество со временем особо не увеличится из-за сложностей с земельными участками, – говорит «НИ» вице-президент по стратегии и инвестициям холдинга RBI Михаил Возиянов. – Поэтому, несмотря на непростую финансовую ситуацию, рынок элиты продолжает поступательно развиваться. Он более устойчив к ценовым колебаниям даже в текущих обстоятельствах».
     Самым ярким подтверждением этих рассуждений может служить неожиданный всплеск продаж в элитном комплексе из 44 особняков под Петербургом. Отметим, что особняки здесь представляют собой реплики известных архитектурных памятников Петербурга и пригородных царских резиденций площадью от 350 до 800 кв. метров – то есть это небольшие дворцы. По данным компании «Конкорд», в конце декабря 2008 года продано целых четыре «дворца», тогда как раньше удавалось реализовать не более одного объекта в месяц. Как полагает директор по продажам компании «Конкорд» Анна Прозорова, «дворцовый ажиотаж» обусловлен нестабильностью на рынке и вовремя предложенной скидкой в 15%. Реализованы объекты по цене от 4 до 4,5 тысячи у.е. за квадратный метр (1 у.е равен 36 рублям). Компании осталось продать шесть последних особняков комплекса, цена на них снижена до 3,5 тысячи у.е. за квадрат. И это можно считать баснословной дешевизной, потому что стоимость «золотого квадрата» в элитных апартаментах в историческом центре Петербурга начинается от 10 тысяч долларов.
     По данным аналитика недвижимости журнала «Пригород» Дмитрия Синочкина, элитное жилье в Петербурге за 2008 год показало наименьший прирост стоимости квадратного метра. Средняя стоимость квадрата в элитном сегменте зафиксирована на уровне 216100 рублей (7723 доллара). Прирост в рублях – около 9%, в американской валюте – минус 4,2%. Для сравнения: типовое жилье выросло за год на 28,5%, квартиры бизнес-класса еще выше – на 32,5%. Диспропорцию эксперты объясняют тем, что элитный рынок был перегрет еще в 2007 году (отмечен рост в 40%), потому в 2008 году он рос медленнее.
     По данным экспертов петербургского офиса компании Knight Frank, в конце декабря 2008 года на первичном рынке элитного жилья продавались апартаменты в 36 жилых комплексах, непосредственно в 2008 году в продажу поступило 9 элитных объектов. Средняя цена «элитки», как указывает Knight Frank, в декабре составила 8396 долларов за квадрат, минимальная цена – 4724 доллара. Зато от взгляда на максимальную цену, по словам Дмитрия Синочкина, можно схватиться за сердце: 56 283 доллара за квадратный метр! Этот ценовой максимум зафиксирован на объекте компании «Возрождение Санкт-Петербурга» – в апартаментах реконструированного особняка на Мытнинской набережной – угол Зоологической. Отметим попутно, что именно из-за этого здания (бывшего общежития СПбГУ) в 2008 году в Петербурге шумел очередной градостроительный скандал, ведь в реальности строители не реконструировали охраняемый КГИОП объект, а снесли его стены. Зато не поскупившиеся покупатели получили жилье с самым фантастическим видом на Неву, Петропавловскую крепость, Эрмитаж и великокняжеские особняки Дворцовой набережной.
     В 2009 году, по мнению директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Полины Яковлевой, и без того ограниченное предложение в этом сегменте будет сокращаться. Как считает г-жа Яковлева, экономических предпосылок для кризиса на рынке «элитки», кроме искусственно создаваемой паники, не существует. «По нашему мнению, наиболее остро нехватка денег в банках будет ощущаться в ближайшие год-два, затем возможна стабилизация ситуации и активизация деятельности девелоперов, – говорит Полина Яковлева. – С другой стороны, спрос на элитное жилье устойчив и мало подвержен влиянию внешних факторов. Панические настроения менее всего отражаются на данном сегменте».

Госдума: «правительственный час» о жилищных проблемах

     Ждут его, по официальным данным, 30 млн россиян, по неофициальным – намного больше. Приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» обещана была крыша над головой всем остронуждающимся. Жилье станет доступным, провозглашали представители власти, мы расширим объемы строительства, модернизируем объекты инфраструктуры, увеличим ипотечное кредитование. Пошел четвертый год нацпроекту, рассчитанному на 6 лет, пройдена половина пути, а болезненная проблема не только не решена, но усугублена.
     Какие препятствия встали на пути доступного жилья, разбирались депутаты Госдумы в среду, 21 января, на «правительственном часе» с участием министра регионального развития РФ Виктора Басаргина, руководителя федеральной службы по тарифам Сергея Новикова, генерального директора государственной корпорации – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства – Константина Цицина. Представительства могло бы быть и больше: нацпроект окружен плотным кольцом многочисленных чиновничье-бюрократических структур, которые обязан пройти каждый претендент на жилье. Таков «рыночно-демократический» стандарт жизни в РФ.
     Басаргин сравнительно недавно возглавил Минрегионразвития, сменив Д.Козака, занявшегося строительством Олимпийских объектов в Сочи. Новый министр погрузился в цифры, за которыми не видно человека. В его докладе – все гладко: поддержано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), его уставный капитал за 2006-2008 гг. составил 14,2 млрд руб., а госгарантии – 58 млрд руб. Ипотечное кредитование растет, в 2008 году выдано кредитов на 630 млрд руб. Молодые семьи поддержаны на 10 млрд руб., чем воспользовались 108 тыс. семей. В регионах поддержка зависит от бюджетной обеспеченности. Но так как в РФ субъекты в основном дотационные, то там ограничились написанием программ. Людям от них ни холодно ни жарко. Вскоре министерство обнаружило, что в глубинке «рыночные механизмы труднореализуемы». Решили было выделять туда субсидии, но с ними тоже проблема: в 2006 г. удалось изыскать 18,3 млрд руб., а в 2008-м – всего 3,6 млрд руб., что в пересчете на рыночные цены на жилметры – сущий мизер. В 2009 г. намерены направить 21,5 млрд руб., что тоже прорывом не грозит. Цены-то растут. А жилфонд увеличился всего на 5,5% и, конечно, не стал доступнее.
     Депутатам показалось, что член правительства живет на облаках. Он совершенно забыл о той категории граждан, перед которыми у государства обязательство по предоставлению жилья. Это – молодые семьи, ветераны, инвалиды, малоимущие, жильцы аварийных домов, общежитий, военнослужащие. Но социальное жилье почти не строится. Если на рыночные схемы правительством выделяются сотни миллиардов рублей, то на социальное жилье – всего 29,9 млрд руб. в 2008 году. Что можно построить на эти деньги? Может, пару многоэтажных домов? Министру процитировали письмо офицера-очередника: «Стою в очереди на жилье с 1989 года и уже не чаю дож­даться».
     По мнению Алексея Корниенко (фракция КПРФ), нацпроект остался протоколом о намерениях. С жилищным вопросом переплетается масса других проблем и узлов, связанных с социально-экономической политикой. Изнашивается советское жилье, заменить его нечем. Речь уже не о комфортности, а о том, как вывести людей из аварийных объектов. При нынешних «рыночных» условиях жильцы аварийных домов смогут получить обещанное нацпроектом жилье лет через 100, а может, и позже. Очень вовремя подоспел финансовый кризис, которым теперь чиновники оправдывают свою бездеятельность.
     Депутат А.Корниенко часто бывает в своем регионе, в Ульяновской области. Картина, представшая в рабочем поселке Измайлово Барышского района, – не для слабонервных. Все жилье там – аварийное. Депутат побывал в домах, увидел, какие там стены, трубы, крыши, фундаменты. Первое, что, по его словам, «хотелось сделать, это вызвать МЧС и без промедления эвакуировать людей». В таких условиях живут 3,5 тыс. человек. Но жизнью это назвать невозможно. На дворе XXI век, а в квартирах – буржуйки, жильцы топят их дровами, чтобы хоть как-то согреться. Котельная не работает. Ее содержала суконная фабрика «Измайловская», которую рыночники обанкротили и закрыли. Следом рухнула котельная, закрылась больница, опустел детсад. Он был сдан в 1991 году. Замечательное здание, крепкое, построено в 4 кирпича как добрый отголосок советского времени. Теперь там гуляет ветер. Старый садик еще кое-как работает. Но там такой же холод, как и в школе, дети и педагоги – в одежде, иначе невозможно...
     Люди не понимают: почему их поселок не газифицируют, обходят стороной, превращая их малую родину в призрак? Эти вопросы депутат направил в исполнительные органы власти. А с посельчан между тем местные начальники выколачивают последние крохи под предлогом ТСЖ. В Измайлове действует уже четвертая управляющая жилфондом компания. Люди возмущены: названия компаний меняются, а лица остаются одни и те же. Приходят, соберут деньги с жителей и банкротятся. Тарифы установили, как в городе, хотя в квартирах нет ни отопления, ни горячей воды. А вода лишь техническая – и та поступает с перебоями, пить ее нельзя, потому что не работают очистные сооружения. Люди платят за холодные коробки, которые вот-вот рухнут им на голову. А компания, прибирая к рукам деньги, отчитывается, что все идет нормально.
     Измайлов не единственный такой поселок в Ульяновской области. Те же беды постигли жителей рабочего поселка Милекинского района. Там людей заставляют за свои деньги устанавливать в домах индивидуальные приборы обогрева, потому что износилась поселковая котельная. Если нет денег, то идите в Россельхозбанк за кредитом, рекомендует гражданам местное начальство. «Людей загоняют в кабалу. Вот и все реформирование, которое может предложить наша власть, – считает А.Корниенко. – За невыполнение нацпроекта по жилью никого не наказывают. Кремль спрашивает со всей строгостью с руководителя региона только за одно: за количество голосов на выборах за «Единую Россию». Выполнил губернатор задание, получил столько-то процентов за «партию власти» – молодец, оставайся губернатором, нет – уходи. А за нацпроекты – спроса никакого. Поэтому чиновники весьма прохладно относятся к проблемам граждан».
     В безысходном положении остаются 3272 человека, живущих в общежитиях г. Воронежа. Их вместе с разрушающимися строениями отдали в собственность некоему бизнесмену. Он теперь с них требует неоправданно высокую арендную плату или грозится выселением. Люди оказались бесправными. Таков для них итог нацпроекта о доступном жилье. Два года назад они обращались к коммунистам с просьбой помочь им. Депутаты направили запрос в правительство и получили ответ: нужна законодательная норма по жильцам общежитий. Норма такая внесена в Жилищный кодекс и принята в первом чтении в июне 2006 года. Но далее ее заблокировала «Единая Россия» по велению того же правительства. Вместо поправки возникла госкорпорация – Фонд содействия реформированию ЖКХ. И получила в свое распоряжение 249 млрд руб. из бюджета.
     Счетная палата РФ, проверив использование средств федерального бюджета, направленных на реализацию нацпроекта, установила, что среднестатистический россиянин может купить в год не более 1,5 квадратного метра жилья. На покупку двухкомнатной квартиры семье из 3 человек потребуется 50-60 лет. В качестве основного механизма «доступности» жилья предложена ипотека, а проще говоря, приобретение жилья в рассрочку. Но ее могут позволить себе единицы. За десять лет ипотекой в России смогли воспользоваться только 1,5% граждан.
     Да и строится жилья мало. За одиннадцать месяцев 2008 года, по данным Росстата, в стране построено лишь около 46 млн квадратных метров, хотя к концу 2008 года планировалось ввести в эксплуатацию не менее 72 млн «квадратов». Удивляться этому не приходится, поскольку по сравнению с 1990 годом производство цемента сократилось в 2 раза, кирпича – в 2,5 раза, пиломатериалов – в 5 раз, продукции крупнопанельного домостроения – в 6 раз, экскаваторов – в 10 раз, башенных кранов – в 14 раз.
     При нынешней организации исполнения нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» покупка квартиры в нашей стране – удовольствие только для богатых. По словам президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, «…чтобы получить разрешение на строительство объекта, надо прождать 2,5 года и получить 200 согласований, за которыми стоит своя цена… При этом цены на подключение жилого дома к электроэнергии и строительные материалы постоянно растут».
     А.Корниенко высказал предложения фракции КПРФ, которые позволили бы жилье сделать доступным для большинства граждан, а не для избранных: выделение земельных участков застройщикам осуществлять с условием строительства социальных жилых домов за счет бюджетных средств по фиксированной цене; утверждение актов приемки в эксплуатацию объектов застройщика органами исполнительной власти осуществлять после либо одновременно с приемкой в эксплуатацию социальных жилых домов; держать под строгим контролем сроки сдачи в эксплуатацию таких домов; кредит для покупки квартир в указанных домах должен предоставляться гражданам под 5% годовых под залог приобретаемой по очереди квартиры; расширить возможности индивидуального строительства жилых домов, особенно в небольших городах, поселках городского типа и в сельской местности; земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов должны оформляться местными органами власти с полным инженерным обеспечением за счет средств федеральных и местных бюджетов и предоставляться собственникам домов бесплатно.
     Что запало в головы чиновников, трудно сказать. Для них, и федеральных, и региональных, жилье давно доступно. Они ездят в комфортных авто, сидят в теплых светлых кабинетах, живут в просторных удобных квартирах, отдыхают на природе в красивых пригородах. Какое им дело до миллионов бесквартирных? Какое им дело до обманутых соинвесторов, до тех, кто каждый день рискует жизнью, живя в обваливающихся домах? Нацпроект для них – только сказочный сюжет для доверчивых и наивных граждан. Такова рыночная реальность.

Ведомство констатировало удешевление жилых метров в большинстве регионов

     Минрегион утвердил норматив стоимости одного квадратного метра жилья на первое полугодие 2009 года и расчетные показатели среднерыночной стоимости жилого «квадрата» в первом квартале по каждому региону. В большинстве территорий они уменьшились.
     Именно «среднерегиональная» стоимость (которая до сих пор пересчитывалась министерством ежеквартально) используется при расчете размера субсидий (социальных выплат), которые предоставляются некоторым категориям граждан для решения их жилищных проблем через систему жилищных сертификатов. С помощью этих государственных бумаг государство компенсирует военным, северянам, переселенцам с Байконура их затраты на приобретаемое жилье. «Цена» квартиры рассчитывается в каждом конкретном случае в зависимости от состава семьи и региона, где приобретается жилье, и фиксируется в сертификате. Эти же данные используются при счете государственных субсидий молодым семьям, а также при взаиморасчетах федерального и региональных бюджетов при выделении социальных квартир для очередников-ветеранов и инвалидов. Кроме того, в конце прошлого года именно эти стоимостные показатели впервые использовались в качестве стартовой цены квадратного метра при проведении конкурсного отбора стройкомпаний на участие в программе выкупа за счет федерального бюджета готового жилья для военнослужащих.
     Как уже сообщала «Российская газета», государство планировало выкупить порядка 16 тысяч готовых квартир, однако фактически контракты были заключены только на три тысячи. Строители, мечтая о гарантированных госзакупках в принципе, не пожелали продавать уже построенные метры по заниженным, по их мнению, ценам. А потому заявок на участие в конкурсе было намного меньше, чем ожидалось в начале. Возможно, дело в том, что среднюю стоимость метра в министерстве считают в целом по региону, а основные новостройки (где можно было бы приобрести значительные объемы жилья для госнужд) сосредоточены в столицах республик и областных центрах, где жилье заведомо дороже, чем на периферии.
     Тем не менее, выступая на недавнем совещании в Самаре, министр Виктор Басаргин еще раз подчеркнул, что цель жилищных госзакупок – это поддержка добросовестных строительных компаний во время кризиса. Но идти на поводу у строителей власть по-прежнему не собирается: ставится задача помочь достичь стройкомпаниям хотя бы минимального уровня рентабельности. Тем не менее на недавнем совещании у премьера Владимира Путина обсуждалась возможность иной методики расчета выкупных цен. Басаргин не исключил, что при проведении госзакупок жилья для социальных программ можно было бы к установленным показателям стоимости использовать повышающий коэффициент.
     Конкретных решений по этому поводу пока нет. А вновь утвержденные показатели стоимости метра в регионах почти повсеместно уменьшились. Лишь в нескольких субъектах (в частности, Белгородской, Калужской, Ленинградской областях, Республике Алтай) метр подорожал на 300-750 рублей. В большинстве же минрегион зафиксировал снижение среднерыночной стоимости – на одну-две тысячи рублей и больше рублей за метр.

Государство может пересмотреть условия выкупа жилья для соцпрограмм

     В ближайшее время минрегион представит в правительство предложения по поддержке стройиндустрии. В течение трех дней руководители строительного «крупняка», банков, через которые должна осуществляться господдержка, совместно с представителями министерства вырабатывали формулу «скорой помощи» строительной отрасли, спасение которой способно потянуть за собой рост производства буквально всей экономики.
     Первый этап работы близок к завершению: выслушав всех участников рынка, рабочей группе министерства предстоит в считаные дни подготовить пакет предложений по поддержке каждой из примерно полутора десятков стройкомпаний. Речь о тех, кто попал в правительственный перечень социально значимых, кому государство будет помогать в первую очередь. Конкретные же решения будут вырабатываться в правительстве – в специально созданной «антикризисной» комиссии.
     Задача – не только сохранить объемы жилищного строительства на уровне 50-60 миллионов квадратных метров в год. Параллельно должна решаться задача с занятостью. Именно поэтому помогать решено градообразующим компаниям, тем, кто активно участвует в строительстве социальных жилищных программ и просто строит много и надежно, по крайней мере до кризиса.
     Общие подходы господдержки уже определены. Государство обещает гарантировать получение строителями кредитов. Обсуждается и возможность субсидирования процентных ставок. Впрочем, эксперты утверждают, что последняя мера может и не реализоваться. Во всяком случае о снижении стоимости кредитов шли разговоры и два года назад, когда минрегион пообещал инвесторам и застройщикам поддержку. До субсидирования ставок, впрочем, так и не дошло – не удалось добиться согласия минфина.
     А вот сформировать госзаказ и приобрести на рынке готовое жилье за счет федерального бюджета, вполне возможно, министерство попытается снова. Первая попытка, об этом уже писала «РГ», оказалась не слишком удачной: из предполагаемых 16 тысяч квартир в декабре прошлого года было реально закуплено только три тысячи. Бизнес и власть явно не сошлись в цене. На днях на совещании у премьера Путина министр Виктор Басаргин предложил уточнить методику расчета стартовых выкупных цен: сейчас минрегион считает среднерыночную стоимость квадратного метра в среднем по региону. Жилье же строится в основном в крупных городах, и там оно, понятно, несколько дороже. Возможно, при подготовке к будущим торгам министерство будет использовать повышающий коэффициент с учетом реального состояния рынка в конкретном населенном пункте.

Государство бросает коммунальное хозяйство на произвол судьбы и частника

     Официально пресловутая реформа ЖКХ началась в 1996 году, когда Ельцин с Чубайсом обнаружили, что на отрасль тратится значительное количество бюджетных средств. Если отбросить всю словесную шелуху, то суть реформы в том, чтобы максимально увеличить плату за услуги и сбросить с власти на население ответственность за состояние жилья, а заодно и котельных, сетей, свалок… С тех пор тарифы стремительно растут, а услуги не становятся качественными. Рядовому гражданину, как Алисе в Зазеркалье, приходится бежать изо всех сил, чтобы оставаться на месте, то есть суметь заплатить за квартиру.
     Непонятно, с какой стати повышены тарифы в 2009 году. Мазут стал дешевле, электроэнергия реально тоже не подорожала. У наших соседей, например в Норвегии, в связи с этим тарифы на услуги ЖКХ даже снизились, что для жителей вроде бы «рыночной» России выглядит просто фантастикой. Что касается водо­снабжения и водоотведения, то оно в озерной и речной Карелии уже стоит дороже, чем в странах, находящихся в пустыне.
     Особый разговор об управляющих компаниях (УК) и товариществах собственников жилья (ТСЖ). В Петрозаводске более 20 УК и более 50 ТСЖ. И огромное количество обслуживающих организаций и всевозможных подрядчиков и посредников. Управляющие компании борются между собой и с ТСЖ за право обслуживания жилфонда. Учуяв хороший бизнес, конкуренты идут даже на преступления. Так было осенью прошлого года, когда неустановленные злоумышленники переломали задвижки в подвалах, из-за чего отопительный сезон в этих домах начался на несколько дней позже. Свои акты вандализма злоумышленники провели очень избирательно – только в домах, обслуживаемых одной компанией.
     Появился даже определенный тип рейдерства в жилищной сфере. Создается группа жителей, они агитируют граждан отказаться от услуг одной УК и настаивают на передаче дома на обслуживание другой, за что и получают вознаграждение. В итоге жителям ряда домов приходят «квитки» сразу от двух организаций. Кому платить? Наиболее благоразумные предпочитают не платить никому. Из-за этой борьбы в Петрозаводске жилфонд идет к полному развалу.
     Чтобы показать свою работу, управляющие компании и ТСЖ делают приметную работу типа ремонта подъездов, установки скамеечек во дворах, а в это время гниют трубы в подвалах, текут крыши. Через несколько лет некоторые УК и ТСЖ исчезнут, а дома к этому времени обветшают. Государство скажет: а мы тут ни при чем, вы сами выбрали такой способ управления!
     Власти все равно, в каком состоянии жилфонд. Не зря же все сужается возможность выбора УК в городах и районах. Некому предъявлять претензии, жилец остается один на один с частником. А сгнившие трубы, плохое качество воды, мусор во дворах всегда используются как аргументы для очередного повышения тарифов.
     Интересная история произошла в одном из карельских райцентров. В мэрию обратились, как бы раньше сказали, молодые специалисты. Один работает в управляющей компании, другая связана с ТСЖ. Советского опыта у них, естественно, никакого, к коммунистам себя тоже не причисляют. Но, посмотрев на все, что происходит в этой сфере, они обратились к местному самоуправлению с предложением – вернуться обратно к муниципальным предприятиям ЖКХ, сопроводив это расчетами, что так выйдет дешевле. Факт налицо – частные компании с такой важной сферой жизнеобеспечения, как ЖКХ, попросту не справляются.

Интервью с генеральным директором МОЭК Александром Ремезовым

     В этом году Московская объединенная энергетическая компания (МОЭК) завершит консолидацию активов. Часть имущества, которое компания в настоящее время арендует у города, будет передана в ее собственность в виде взноса правительства Москвы в рамках второй допэмиссии. Из-за кризиса компания вынуждена временно приостановить реализацию таких проектов, как перекладка теплотрасс и модернизация собственных генерирующих мощностей. Вместе с тем МОЭК делает акцент на реализации других коммерческих проектов, таких как реконструкция центральных тепловых пунктов и предоставление консалтинговых услуг в коммунальной сфере региональным муниципалитетам. В этом году компания внедрит систему автоматизированного учета тепла. Об этом, а также о том, почему МОЭК не соглашалась подписывать договоры на покупку тепла с «Мосэнерго», в интервью корреспонденту РБК daily ЛЕОНИДУ ХОМЕРИКИ рассказывает глава компании АЛЕКСАНДР РЕМЕЗОВ.

     – Александр Николаевич, как отразился на МОЭК финансовый кризис?
     – Нам пришлось пересмотреть некоторые инвестиционные проекты. В частности, пересматривается программа согласования с правительством Москвы строительства новых генерирующих мощностей, которая должна была стартовать в октябре прошлого года. Она подразумевала финансирование полностью за счет средств инвесторов. Программа требует корректировки в связи с изменением спроса на электроэнергию и большим объемом строительства питающих центров, осуществляемого компанией «Энергокомплекс» совместно с МОЭК. Также изменились показатели к расчету окупаемости и общей эффективности проектов, чем мы сейчас и занимаемся.
     Вторая программа, которую мы реализовали в прошлом году, – это размещение облигационных займов и кредитование в Европейском банке реконструкции и развития. Но ставки по кредитам сегодня выросли чрезмерно. Мы продолжаем работу с ЕБРР и получили от них принципиальное согласие на кредитование. Но предложенная ставка составляет около 22% годовых (MOSPRIME + 2,5), что делает работы по перекладке труб малого диаметра излишне затратными. В результате сегодня срок окупаемости наших инвестиционных программ, на которые предполагалось брать кредиты, составляет 18 лет вместо шести, утвержденных ранее на совете директоров, что заставляет взглянуть на эту работу совершенно по-другому.
     Мы достаточно жестко подошли к формированию бюджета 2009 года. Для снижения возможных рисков просчитываем некоторые социальные риски, основным из которых является увеличение уровня неплатежей. Сегодня уже практически готов антикризисный бюджет МОЭК. Большая часть затрат направлена на наши обычные текущие работы, ремонт тепловых сетей, центральных тепловых пунктов и котельных.

     – Вы прогнозируете серьезное увеличение неплатежей по теплу?
     – По Москве мы этого не чувствуем. С 1 января увеличиваются тарифы, поэтому вне зависимости от кризиса мы всегда испытываем в январе известное снижение сбора платежей. А риски неплатежей мы прогнозировали, исходя из той информации, которая поступает по другим областям. Москва отличалась дисциплиной платежей даже в тяжелые перестроечные времена.
     В прошлом году мы снизили уровень дебиторской задолженности на 30%. Порядка 250 судебных исков по неплательщикам рассмотрено только в декабре. Это постоянная работа, которая дает системный результат. Мы не только выполнили все обязательства декабря, но и собрали большое количество долгов, перевыполнив месячный план по сбору платежей на 20%.

     – Много ли вы приобрели акций МТК в рамках оферты, сделанной в декаб-ре прошлого года?
     – Пока мало. Заявок подано на 14 млн руб. Это в основном физические лица. Но мы понимаем игроков и готовы полностью выкупить все акции на 3,6 млрд. Банк Москвы предоставил банковскую гарантию.

     – Когда ваша доля в МТК достигнет 100%?
     – Сегодня у нас 86% акций МТК. Думаю, 100% мы никогда не получим, останется какая-то часть «спящих» акционеров. Акционеры очень хотят продать акции. И некоторые из них возмущались в связи с задержкой выставления оферты, которая была допущена по причине противоречия двух законодательных норм. С одной стороны, мы обязаны в определенный срок выставить оферту, а с другой – должны провести конкурс по выбору банка-гаранта. Срок выбора банка превышает срок выставления оферты. Поскольку срок оферты определен подзаконными актами ФСФР, а требование по выбору банка является более высоким, мы пошли по пути соблюдения требований закона. Той цены, по которой мы объявили оферту (97 коп. за акцию), на рынке уже не будет никогда.

     – На что МОЭК направит средства, привлеченные от второй допэмиссии?
     – Они все целевые, там практически нет свободных денег. В отношении нашего главного акционера – Москвы – продолжается работа в части внесения городского теплосетевого имущества, которое не было внесено в первую эмиссию либо появилось после ее размещения. Там огромный комплекс на 27 млрд руб. Кроме того, предусмотрено поступление прямых бюджетных средств в размере порядка 20 млрд руб.
     Можно отметить единственный чисто финансовый блок – 1,3 млрд руб., которые мы получаем от города, это целевая инвестиционная программа по созданию автоматизированной системы сбора информации по объему потребления тепла. Она позволит нам выстроить современный сбор информации по объемам потребления. Мы сможем в режиме онлайн взимать плату с потребителей за фактический объем потребления тепла.

     – В результате доходы МОЭК вырастут?
     – Это приведет доходы нашей компании в соответствие с отпущенной продукцией. Скорее, это даст городу и потребителям экономию. От советской методики платежей за коммунальные услуги мы перейдем к рыночной. Эта работа будет закончена в конце 2009 года.

     – Какая ситуация сейчас с принятием постановления правительства Москвы о реконструкции центральных тепловых пунктов?
     – В декабре 2008 года была создана рабочая группа под руководством Владимира Иосифовича Ресина (руководитель столичного стройкомплекса. – РБК daily). Подготовлен компромиссный текст постановления, который устраивает все город-ские ведомства.

     – Вы сейчас активизируете или, наоборот, медленнее реализуете проект реконструкции ЦТП?
     – Мы проводим очень большую работу по привлечению инвесторов, но чувствуем снижение активности инвесторов в этом проекте. Сегодня мы работаем с четырьмя компаниями, обсуждаем условия их совместного участия в этом проекте. За счет собственных средств реализуем два из 44 пилотных проектов. Для того чтобы грамотно разговаривать с инвесторами, мы решили по двум ЦТП самостоятельно пройти этот путь, чтобы на практике понять все проблемы этого процесса, учитывая, что впереди еще 3000 объектов. Наш выигрыш во всей этой программе заключается в замене старого оборудования на новое. Мы сейчас сделали пересмотр смет по всем этим работам в сторону удешевления с учетом новой стоимости материалов, несколько даже подвинулись с точки зрения технических требований к оборудованию новых ЦТП. В итоге сумели снизить стоимость строительства на 15-20%. Никакой нашей заинтересованности в тех или иных поставщиках или в той или иной стоимости нет. Например, один из инвесторов предложил поставить чешское оборудование, и мы согласились при условии соблюдения технических параметров. В течение месяца планируем заключить первые инвестиционные договоры с инвесторами.

     – С кем из инвесторов вы ведете переговоры?
     – Это небольшие компании, в основном строительные, в том числе «Стромбетон», «Спассэнергосервис» («дочка» страховой компании «Спасские ворота». – РБК daily). Интерес есть, но меньше, чем до кризиса. Тогда десятки компаний приходили к нам, сегодня – единицы.

     – В прошлом году у МОЭК и МТК возник спор с «Мосэнерго» по поводу заключения договоров на поставку тепла. В споре ФАС признала виновными МОЭК, МТК и вашего собственника – правительство Москвы. Какая у вас позиция по этому вопросу?
     – Мы являемся оптовым потребителем для «Мосэнерго», и как любой потребитель в соответствии с антимонопольным законодательством имеем право выбирать, у кого покупать тепловую энергию. «Мосэнерго» считает, что это не так. Этот вопрос как раз сейчас и обсуждается в судебных инстанциях после небезызвестного рассмотрения в ФАС. На хозяйственную деятельность это никак не влияет.

     – Почему вы хотите покупать тепловую энергию у МТК, а не у «Мос-энерго»?
     – Есть определенные требования законодательства, Гражданского кодекса и есть ряд прецедентных судов. У нас выстроены следующие хозяйственные и производ-ственные отношения с МТК и «Мосэнерго». «Мосэнерго» производит тепловую энергию, МТК ее транспортирует, МОЭК покупает. Мы предлагаем покупать тепло у МТК, которое будет работать с «Мос-энерго», выстроив договорную модель в соответствии с технологической.

     – За счет заключения прямых договоров на покупку тепла вы сможете получить дополнительную прибыль?
     – Никакой дополнительной прибыли от этого мы не получаем. Яснее и понятнее становится вся цепочка нашей хозяй-ственной деятельности. В то же время у «Мосэнерго» выпадает часть финансового потока, которая необоснованно идет через них. Потребитель платит нам за тепло и транспорт. Мы оплачиваем эти услуги «Мосэнерго», которое не выполняет транспортную функцию, а потом отдает эти день­ги МТК. Мы хотим платить за транспорт МТК, а за тепло – «Мосэнерго».

     – Какие у вас стратегические взгляды на развитие МОЭК в долгосрочной перспективе?
     – Основная и принципиальная задача для компании – выйти на качественно новый уровень надежности теплоснабжения, закончив проект по перекладке труб. Мы также не расстались с идеологией реконструкции и модернизации собственной генерации. Думаю, что и комплекс корпоративных мероприятий по объединению всех городских теплоэнергетических активов либо под эгидой МОЭК, либо в другой организационной форме тоже продолжится. Это касается как тепло-, так и электросетевых активов. Кроме того, МОЭК намерена начать активные работы как оператор или хозяйственная компания в регионах, применяя опыт, полученный нами за эти четыре года в управлении теплоэнергетическими активами. Договоренности достигнуты с Ульяновском, Нижним Новгородом, Тверью, Воронежем, Орлом и Калугой.

Риелторы ищут виноватых в падении спроса на жилье

     Последние месяцы рынок недвижимости только радует потенциальных покупателей жилья: цены продолжают замедленное падение, а предложение только увеличивается. Однако спрос не спешит активизироваться. Продавцы жилья уверены, что на такое поведение покупателей оказывают влияние факторы скорее не экономические, а психологические.
     Вчера на пресс-конференции Российская гильдия риелторов (РГР) во всех своих сегодняшних бедах обвинила журналистов, которые якобы своими статьями настраивают граждан повременить с покупкой новой квартиры и дождаться ценового дна. По словам президента РГР Сергея Канухина, необходимо снизить накал страстей. В противном случае, уверен представитель риелторского сообщества, неизбежно последующий после падения цен на жилье их взлет больно ударит по карману россиян. Напротив, сами риелторы предвещают скорый выход рынка жилья из кризиса. Директор по бизнес-коммуникациям «МИЭЛЬ-Недвижимости» Юрий Карамаликов настаивает на том, что поток обращений потенциальных покупателей неуклонно растет. Столичные риелторы по итогам первого месяца 2009 года констатируют рост спроса на покупку жилья. Правда, только на вторичном рынке. Спрос на новостройки по-прежнему практически равен нулю.
     По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», цены на квартиры в той же Москве в январе упали на 5,4 процента. Таким образом, стоимость квадратного метра в столице ушла ниже планки в 5000 долларов. Быстрее всего дешевеют старые панельки и хрущевки. С другой стороны, цены в рублях из-за разницы курсов валют даже немного подросли. Выходит, что с точки зрения платежеспособности населения жилье уже не дешевеет. Однако эксперты настаивают на том, что этот вывод совсем не верен. Цена реальной продажи почти всегда меньше суммы, указанной в объявлениях. По мнению Сергея Канаухина, с началом кризиса рынок недвижимости повернулся к клиенту – покупатели стали активно торговаться. По мнению риелторов, активный интерес со стороны покупателей вернется уже через пару-тройку месяцев. Однако к существенным изменениям на рынке, и в этом сходятся большинство специалистов, может привести только возвращение ипотечного кредитования, которое сегодня стало практически недоступным для большинства покупателей.

По всей России

     Как стало известно РБК daily, правительство намерено расширить список строительных компаний, которым будет предоставлена господдержка в решении долговых проблем. Помимо 14 системообразующих организаций на помощь государства смогут рассчитывать также компании регионального уровня. Как рассказали в Минрегионе, основным механизмом спасения строителей станут госгарантии по кредитам. По данным участников рынка, соответствующее постановление находится на подписи у премьер-министра Владимира Путина.
     В настоящее время Минрегион консолидирует информацию о компаниях регионального значения, которые могут рассчитывать на господдержку в период финансового кризиса, сообщили РБК daily несколько участников рынка. По их информации, в середине января министерство уведомило губернаторов о необходимости согласовать уточненный перечень предприятий.
     Согласно письму статс-секретаря и замминистра регионального развития Анастасии Раковой (имеется в распоряжении РБК daily), рассчитывать на господдержку могут градообразу­ющие, социально значимые организации с количеством работников более 2 тыс. человек, расположенные в населенных пунктах с числом жителей более 10 тыс. человек. В Минрегионе в минувшую пятницу затруднились предметно обсуждать этот вопрос, сославшись на стадию сбора информации.
     Как ранее писала РБК daily, до конца февраля правительство должно определиться с формами господдержки системообразующих организаций стройкомплекса и ЖКХ. Государство может обеспечить строителям реструктуризацию долгов, а также предоставить госгарантии по кредитам и субсидии на погашение процентных ставок. Правительство также рассматривает возможность госучастия в капитале акционерных обществ и применения протекционистского таможенно-тарифного регулирования.
     Системообразующими признаны 14 компаний: ГК «СУ-155», ГК «ПИК», «Интеко», группа ЛСР, ДСК-1, «Главстрой», «Комплексные энергетические системы», «Евроцемент груп», «Новоросцемент», «Сибирский цемент», «Себряковцемент», «Мордовцемент», «Востокцемент» и «РАТМ-Цемент Холдинг». Представители этих компаний в течение последних двух недель подали в Минрегион свои заявки на госпомощь, которые должны быть переданы в межведомственную рабочую группу Минэкономразвития.
     Как рассказал РБК daily участник рабочей группы Минрегиона, ведомство сформировало список компаний, которые находятся в тяжелом положении и чьи заявки будут рассмотрены в первую очередь. По его данным, в этот список попали в том числе ГК «ПИК» и «Главстрой». «При сборе информации о состоянии компаний в Минрегионе учитывали все, даже долги перед физлицами», – говорит источник РБК daily.
     «Корпорация «Главстрой» подала на рассмотрение ряд проектов с ярко выраженной социальной составляющей», – сообщил РБК daily директор по связям с общественностью корпорации Виталий Королев. По его словам, в компании рассчитывают на госгарантии по кредитным линиям и субсидирование процентных ставок по кредитам. При этом, как сообщили РБК daily в Минрегионе, от госпомощи отказался «Себряковцемент», намеревающийся самостоятельно решать свои проблемы.
     Источник в Минрегионе утверждает, что основным механизмом господдержки могут стать госгарантии по кредитам, причем предоставление госгарантий в объеме до 5 млрд руб. будет рассматриваться на уровне Минрегиона, а выше этой суммы – на уровне первого вице-премьера Игоря Шувалова. В настоящее время готовится к выходу соответствующее постановление правительства, сообщили РБК daily участники рабочей группы. В Минрегионе подтвердили факт наличия проекта постановления.
     По данным компаний, рассчитывающих на господдержку в решении долговых проблем, курировать этот процесс будет ЦБ. По данным участников рабочей группы, в настоящее время рассматривается вопрос о предоставлении кредитным организациям возможности рефинансирования в Банке России кредитов, выданных системообразующим предприятиям, путем принятия в обеспечение векселей и прав требований по кредитным договорам.
     В конце декабря 2008 года правительство Москвы уже предоставило ГК «СУ-155» гарантии города перед Банком Москвы на сумму до 1,75 млрд руб. В январе 2009 года эта сумма была увеличена до 15 млрд руб. «Этот кредит необходим компании для выполнения обязательств по подписанным контрактам с Москвой, согласно которым компания должна передать городу готовое жилье», – пояснил РБК daily представитель «СУ-155» Федор Сарокваша.

«Россию» укоротили
     Чтобы не замораживать строительство башни «Россия» в ММДЦ «Москва-Сити», столичные власти совместно с девелопером проекта Шалвой Чигиринским решили изменить параметры проекта и реализовать его в несколько этапов – соответствующее решение было принято в пятницу на закрытом совещании у мэра Москвы. Концепция проекта может быть изменена кардинально. Столичные власти готовы отказаться от идеи строительства в «Москва-Сити» самого высокого здания в Европе и второго по высоте в мире. Разработанный британским архитектором Норманом Фостером проект предполагал строительство небоскреба общей площадью 520 тыс. кв. м и высотой около 612 м. По словам руководителя «Моспроекта-2» Михаила Посохина, в жестких условиях финансового кризиса объем башни будет уменьшен, снизится ее высота, возможно до 200 м, а также расширится площадь наземного паркинга. В пресс-службе Москомархитектуры заявили, что такой информацией не обладают. Шалва Чигиринский подтвердил РБК daily факт коррекции проекта башни «Россия».

Глава холдинга «Миэль» Григорий Куликов о риэлтерском бизнесе и ценах на жилье

     В последние недели января московские риэлтеры заговорили о восстановлении спроса. С лета объемы сделок ежемесячно снижались, а осенью, когда цены на жилье пошли вниз (с октября 2008 года оно подешевело на 7,1%), квартиры и вовсе перестали продаваться. Февраль-март должны стать решающими для всех игроков, считает председатель совета директоров холдинга «Миэль» ГРИГОРИЙ КУЛИКОВ. Он рассказал «Ъ», как его компания адаптируется к новым реалиям, и поделился опасениями, каким может стать рынок жилой недвижимости после кризиса.

     – Когда вы почувствовали, что с рынком недвижимости происходит что-то неладное?
     – Первые катаклизмы на фондовых рынках произошли в начале января 2008 года. Это заставило многих инвесторов увести свои активы. Обычно такой тип игроков ориентирован в основном на новостройки, что и повлекло за собой пик продаж в этом сегменте с февраля по апрель. Хотя снижение цен началось только в октябре прошлого года, уже летом объем заключенных сделок в Москве был вдвое ниже, чем летом 2007 года. Традиционной в период роста для столичного рынка была цифра 6-8 тыс. сделок купли-продажи в месяц. Уже в сентябре по сравнению с августом сокращение продаж составило 21%, в октябре относительно сентября – минус 57%. Важно понимать, что именно в эти месяцы обычно наблюдается обратная тенденция: число сделок только увеличивается, а на декабрь приходится пик продаж. Первичный рынок Подмосковья отреагировал на кризис более сдержанно: осенью, если сравнивать с показателями 2007 года, сделок было заключено всего на 20% меньше. Но этому есть логичное объяснение: в Москве резко упало предложение в сегменте новостроек, и неудовлетворенный спрос переместился в область.

     – В январе как риэлтеры, так и девелоперы заговорили о том, что спрос начинает восстанавливаться. Идет реальное увеличение сделок или просто звонков от потенциальных покупателей, прощупывающих почву?
     – Реакцию людей на кризис мы уже наблюдали не раз. Вначале это были 1995-1996 годы, потом последствия 1998 года, некоторое снижение спроса в 2004 году и последующая стагнация рынка. Причины паники были различны – от громких публичных заявлений о том, сколько должно стоить жилье в том или ином городе, до локальных банковских сбоев. Из опыта могу сказать, в нервном состояние люди пребывают от трех до шести-семи месяцев. Это период психологической адаптации к новым реалиям. Если исходить из этой уже проверенной логики и отсчитать установленные месяцы от сентября, когда на фондовых рынках наступила катастрофа, получается, что спрос начнет восстанавливаться с февраля-марта. К тому же у достаточного количества людей сегодня деньги есть. С определенного момента снять свободную ячейку в солидных банках стало практически невозможно. Хорошо, деньги лежат, но как долго это может продолжаться? Три-четыре месяца? А здесь свистопляска с курсами и разговоры, что вскоре всему этому придет конец. Куда нести? У многих ответ один: на рынок недвижимости. Подтверждением тому как раз стала последняя неделя января, когда нам удавалось заключать по восемь-девять сделок в день в сегменте новостроек. Еще в ноябре-декабре в лучшем случае продавалось две-три квартиры в день. Что важно, рублевые цены мы не снижаем.

     – Но как же повальный отказ банков предоставлять ипотечные кредиты? Ведь именно за счет ипотеки росло число сделок...
     – Здесь ситуация действительно сложная. По сравнению с первым полугодием 2008 года во втором полугодии количество ипотечных кредитов на московском рынке сократилось на 56%. Что будет в 2009 году, остается только гадать. При этом в ряде регионов у некоторых застройщиков количество ипотечных сделок на первичном рынке доходило до 70-75%. В Москве этот показатель до кризиса колебался на уровне 30-50%. Чтобы поддержать продажи, компании ничего не остается, как предоставлять покупателям программы рассрочек, но эта бизнес-модель в условиях кризиса требует наличия серьезной собственной финансовой подушки. Длинные рассрочки – более полугода – формируют большой объем дебиторской задолженности, с которой в существующих условиях может произойти что угодно: человек потеряет работу или просто решит расторгнуть недоисполненный им договор. При этом рассрочка на шесть месяцев ничего толком не решает и заменой ипотеке быть не может.

     – Многие эксперты пугают, что когда спрос восстановится, покупать будет нечего и цены опять пойдут вверх. Вы согласны с подобными прогнозами?
     – Опасения не напрасны. По имеющейся у меня информации, в ряде регионов стоят или демонтированы 60-70% башенных кранов. Даже при нормальном финансировании, которое существовало все эти годы, мы привыкли, что объекты редко когда вводятся в эксплуатацию в установленные сроки. Теперь, когда у всех застройщиков проблемы с ликвидностью, ждать чуда, что все будет строиться и сдаваться вовремя, не стоит. Все, кто прошлой осенью имел возможность не начинать стройку, ее не начали. По данным Минрегионразвития, объемы строящегося сейчас в России жилья – 78 млн кв. м, но официальных оценок, сколько из них заморожено, пока не прозвучало. Также сокращение доли коммерческого жилья будет идти за счет активной политики федеральных властей по выкупу квартир по госпрограммам. С одной стороны, без этих средств многие, особенно региональные девелоперы, могут просто не выжить в кризис, с другой – рыночное предложение будет неминуемо сокращаться. По нашим пессимистичным оценкам, выйти на объем предложения 2007 года с учетом всех этих факторов мы сможем лишь в 2011 году. Для примера: в 2007 году в среднем ежемесячно на первичном рынке Москвы в наличии были предложения по 324 адресам, в 2008 году – по 304, в Московской области – по 449 и 472 соответственно. Если ипотека начнет восстанавливаться раньше этого срока, цены вновь могут пойти вверх.

     – Ходят разговоры, что финансовые проблемы у застройщиков возродят на рынке столь распространенную в 1990-е схему бартера.
     – Я думаю, что в нынешних условиях эта модель не примет массового характера. Строительная компания может работать по бартеру при условии, что она располагает собственными средствами, чтобы выплатить зарплату, оплатить энергоресурсы, стройматериалы и так далее. Но если денег нет, а сегодня в таких условиях оказалось большинство игроков, бартер невозможен, ведь он не приносит мгновенной ликвидности. Осознание того, что у тебя есть документы на 20 квартир в строящемся доме, не спасет. Хотя некоторые хитрые застройщики и пытаются воскресить эту схему.

     – В конце прошлого года все заговорили о масштабных скидках на жилье, доходящих до 25-30%. Девелоперы в реальности готовы идти на такой дисконт?
     – Этот период уже миновал, ситуация изменилась. В основном это были компании, работающие в сегменте бизнес-премиум-класса, к тому же такие скидки устанавливались только на объекты двух категорий. Первая – товарные остатки, когда в доме из 200 квартир остается десять неликвидных (это или первый этаж, или большая площадь, или плохой вид из окна). Компания уже зафиксировала прибыль по проекту, и ей не в минус побыстрее закрыть старую историю и перейти к новым домам. Вторая категория – объекты, на которые застройщики готовы давать такие скидки (дома, сроки ввода в эксплуатацию которых 2010 год и далее). Учитывая тенденцию снижения стоимости стройматериалов и рабочей силы, девелоперы рассчитывают построить сильно дешевле и поэтому готовы идти на большой дисконт, чтобы привлечь быстрые деньги. В остальных случаях скидки обычно не превышают 10-15% в рублевом исчислении. В привычном для Москвы долларовом исчислении, очевидно, ценовая коррекция куда более существенна. В сегменте элитного жилья компании и вовсе не спешат снижать цены: эти объекты всегда будут штучным товаром. Из общего объема предложения на рынке новостроек на элитные квартиры и квартиры премиум-класса по суммарной площади приходится всего 8%, на вторичном рынке цифра еще меньше – всего 3%. К тому же по таким объектам существует колоссальный запас по рентабельности. По нашим прогнозам на 2009 год, дисконт может составить 15%.

     – Не менее чем цены на квартиры многих интересует, что происходит со стоимостью аренды жилья в Москве. Какого максимального снижения стоит ожидать здесь?
     – Хотя уже с октября психоз на рынке был налицо, «Миэль-Аренда» выполнил квартальный план более чем на 90%. Причем этот план был утвержден еще в 2007 году. В ноябре средняя арендная ставка на типовую однокомнатную квартиру в панельном доме в спальном районе составляла $1060 в месяц, двухкомнатную – $1330, трехкомнатную – $1600. В январе 2008 года однокомнатные стали стоить – $823, двухкомнатные – $1009, трехкомнатные – $1213. Однако надо иметь в виду, что цены за аренду в большинстве своем по-прежнему номинированы рублях, и падение долларовой стоимости связано с ростом курса доллара. Прогнозировать, что дальше будет со ставками, пока сложно. Спрос на аренду квартир в столице, даже несмотря на кризис, продолжает расти, хотя и не такими темпами, как раньше. В январе 2009 года по сравнению с декабрем прошлого года спрос на аренду жилья вырос на 46,4%, в январе 2008 года этот показатель был выше – 64%.

     – За последние месяцы все уже привыкли к преддефолтным состояниям многих компаний: ритейлеры не могут расплатиться с держателями облигаций, девелоперы панически ищут, где перекредитоваться. Что сейчас происходит с риэлтерским бизнесом?
     – Риэлтерские агентства ощущают себя гораздо лучше, чем те компании, развитие которых требовало серьезных кредитных ресурсов. К тому же так изначально сложилось, что в большинстве агентств риэлтеры работают не на фиксированном окладе, а зарабатывают на проценте от заключенных сделок. В среднем на вторичном рынке, например, агенты получают за сделку от 20 до 50% от общей комиссии компании. При этом средняя сумма сделки колеблется на уровне 7 млн руб., а хороший агент проводит в год около десяти сделок. Также может существовать индивидуальный план по выручке, и процент варьируется в зависимости от выполнения плана. На первичном рынке в лучшие времена он может достигать 12%. Следует понимать, что именно выплаты заработных плат являются одной из наиболее существенных статей расходов в бюджете компаний. Некоторые игроки пытались изменить устоявшуюся модель бизнеса и вводили схему, при которой риэлтер работал за определенный фиксинг плюс небольшой процент от суммы сделок 10-15%. Но из этого ничего не вышло – большинство таких агентств закрылись. Неудача постигла и тех, кто решил выстраивать бизнес по принципу разделения труда, когда сделку обслуживает не один специалист, как было принято, а несколько, например «Агент 002». Подобная модель опять же очень сильно раздувает бюджет: все эти специалисты имеют достаточно ощутимые оклады и небольшой бонус за совершенную сделку. Сейчас, насколько я знаю, почти все агентства, решившиеся на подобные эксперименты, либо закрылись, либо приняли решение отказаться от этих идей и перейти к отработанной схеме выплаты процентов. Идея дискаунт-агентств не сработала. О закрытии своего агентства «Тактик & Практик» недавно заявила группа МИАН, прекратил свое существование тот же «Агент 002», «Открытая компания»...

     – Перед вами стоит вопрос сокращения персонала?
     – «Миэль» не только риэлтерское агентство. Мы холдинг, и мы развиваем пять направлений (инвестиции, девелопмент, консалтинг, брокеридж и управление активами), среди которых есть и капиталоемкие, такие как девелоперский бизнес. Поэтому, конечно, мы вынуждены проводить оптимизацию штата. Надо отметить, что оптимизация по холдингу шла весьма неоднородно: в управляющей компании численность персонала уменьшилась на 55%, в бизнес-единицах – существенно меньше. Можно сказать, что в целом численность персонала уменьшилась примерно на 10-15%. До кризиса у нас было чуть более 3 тыс. человек, сейчас стало 2,6 тыс. При этом сразу отмечу, риэлтеров мы практически не увольняем. Кризис заставил нас сместить приоритеты именно в сферу услуг – брокеридже как жилой, так и коммерческой недвижимости. Это направление одним из первых и начнет свое восстановление. Как только массовый психоз прекращается, люди привыкают к новым условиям и вновь начинают покупать. Мы также изменяем структуру наших офисов, уменьшаем их площадь – до 50-100 кв. м. Например, на Ленинском проспекте мы занимали три этажа, а теперь – полтора. Кроме того, сегодня холдинг не ведет активную маркетинговую деятельность по стимулированию продажи франшиз. Тем, кто уже приобрел контракты, мы оказываем всяческую поддержку, но пока планов инвестировать во франчайзинг или какие-то региональные программы по развитию именно брокериджа на ближайший год у нас нет.

     – Общая ситуация на рынке не могла не сказаться на показателях холдинга – сильно ли вас расстроили финансовые результаты деятельности «Миэль»?
     – Результаты деятельности меня, наоборот, порадовали. В целом год был для холдинга прибыльным. По выручке по сравнению с показателями 2007 года по итогам 2008-го мы ожидаем прирост 30% – она может составить 21 млрд руб. Точные данные будут после завершения аудита. Уверен, как и у других компаний, положительная динамика в основном достигнута благодаря показателям первого полугодия. Именно тогда у нас шли рекордные продажи в сегменте новостроек.

     – Учитывая падение объема сделок, какие прогнозы по выручке вы делаете на 2009 год?
     – Многое будет зависеть от курса валют, стоимости нефти, других макроэкономических факторов. В условиях сильнейшей волатильности сегодня делать прогнозы достаточно сложно. Мы будем корректировать наши планы в соответствии с развитием ситуации на рынке в феврале-марте. Именно эти месяцы, по нашему мнению, должны стать решающими.

     – Удается ли вам успешно расплачиваться по кредитам?
     – В 2007 году сумма обязательств по кредитам достигла почти $1 млрд. На начало 2008 года кредитная нагрузка была снижена нами до $570 млн, а уже к ноябрю – до $154 млн. Из них более 80% – это долгосрочные обязательства со сроками погашения в 2010 году и позднее. На 1 февраля 2009 года сумма долга составляет менее $144 млн. При этом большая часть наших кредитов выдана в рублях. Основным кредитором является Сбербанк РФ.

     – На этой неделе стало известно, что вы закрываете свой единственный офис в Санкт-Петербурге – единственное региональное подразделение, работающее не по франшизе. Почему?
     – Не закрываем, а передаем под управление лидеру рынка Санкт-Петербурга – компании «Адвекс». Наше питерское отделение работало вполне успешно в течение пяти лет и специализировалось на вторичном рынке и ипотеке. В основном оно было ориентировано на сделки Санкт-Петербург-Москва. В условиях кризиса управлять региональным офисом слишком затратно, поэтому мы договорились о сотрудничестве с компанией «Адвекс». Если у них появляется клиент, желающий приобрести квартиру в Москве, они направляют его к нам, и наоборот. Раньше эту же функцию исполняло наше представительство, и это требовало постоянных издержек – затрат на аренду офиса, выплату зарплат офисным сотрудникам и тому подобное. Кроме того, с помощью этого партнерства мы рассчитываем где-то в три раза увеличить число петербуржцев, покупающих через нас квартиры в Москве.

     – То есть теперь вы фокусируетесь на московском рынке?
     – Не только на московском, хотя в столице у нас сильные позиции. По нашим данным, за 2008 год доля «Миэль» на первичном рынке составляет 17,2%, на вторичном – 7,3%. В регионах у нас большие девелоперские планы. В Омске мы строим микрорайон, есть проект в Сочи, и это не все.

     – Еще до петербургского офиса стало известно о закрытии компании «Мультиброкер». Почему было принято решение, ведь проект был запущен совсем недавно и вряд ли окупился?
     – Не стоит смешивать «Миэль» и «Мультиброкер». Эта компания не является ни дочерней компанией, ни бизнес-единицей в составе холдинга, в отличие от компании Praedium и агентства элитной недвижимости «Усадьба». «Мультиброкер» – это мой личный проект как частного лица. В проект было инвестировано $7 млн. Были разработаны новые технологии, но в октябре стало понятно, что ипотечный рынок встал, и прогнозировать, как долго продлится эта ситуация, очень трудно. Поэтому мною было принято решение перевести проект в спящее состояние, но это никак не помешает мне через некоторое время, когда рынок восстановится, вновь запустить его.

     – Как в ритейле, так и в девелопменте все ждут наступления периода слияний-поглощений. Даже «Базовый элемент» Олега Дерипаски объявил о готовности впустить в свой бизнес партнеров. «Миэль» рассматривает на рынке активы, которые можно приобрести с дисконтом?
     – Да, сейчас мы ведем переговоры с рядом риэлтерских компаний, некоторые из них рассматривают возможность продажи бизнеса. Также общаемся с небольшими фирмами и отделами других агентств (руководитель и несколько сотрудников), которые готовы присоединиться к холдингу. Основным активом в риэлтерском бизнесе являются люди с наработанной годами базой клиентов, и сегодня в кризис нам важно создать для них благоприятные условия. Но пока раскрывать детали соглашений я не могу.

     – Вы решили заморозить региональные программы по продаже франшиз по риэлтерскому направлению, а ваши девелоперские проекты – они также приостановлены?
     – Как и большинство игроков рынка, мы не спешим сейчас входить в новые проекты. Объем нашего девелоперского портфеля составляет более 1,3 млн кв. м. Из них 1,1 млн кв. м – это наша стройка в Омске. В конце января проект был утвержден на градостроительном совете города. Сейчас мы ведем переговоры с российскими банками – Газпромбанком, Сбербанком – и крупнейшими китайскими о предоставлении финансирования. Надеюсь, что особых проблем здесь не возникнет, ведь мы строим в Омске для обычных людей. В 2008 году сумма инвестиций «Миэль» в региональные проекты составила более 1 млрд руб. Если говорить о загородной недвижимости, то все, что мы строим, будет достроено. Что касается начала новых строек и тех площадок, которыми мы сегодня обладаем, сейчас мы взяли мораторий примерно до марта-апреля. Так три площадки, где планировалось строительство коттеджных поселков, пока заморожены. Мы решили пока не запускать проекты, а спокойно сконцентрироваться на бумажной стадии. В целом же объем нашего девелоперского портфеля по загородному рынку составляет 110 тыс.кв. м.

     – Чего вы ожидаете в 2009 году?
     – Я считаю, что сейчас происходит некий момент истины и оздоровления как для компаний, так и для отдельных граждан. Но не может не радовать тот факт, что уже в конце января – начале февраля рынок начал показывать совершенно явные признаки оживления. Хотя цены снижаются, но люди продолжают продавать и покупать, и это самое главное. Пока нам стоит свыкнуться с мыслью, что в ближайшее время сделки будут происходить на нижних границах по всем ценовым категориям недвижимости. В долгосрочной перспективе все может кардинально поменяться: в России качественного жилья не хватает, что формирует большой отложенный спрос, и этот кризис только усугубит ситуацию.

Москва заняла второе место в мире по дороговизне жилья

     Несмотря на кризис, российская столица по стоимости элитных апартаментов вышла на второе место в мире, опередив Лондон, Нью-Йорк и Париж. Цена московского «квадрата» премиум-класса к концу 2008 года приблизилась к 21 тыс. долларов. Впрочем, и в спальных районах квартиры стоят дороже, чем во многих благополучных европейских столицах. Однако, как говорят специалисты, раздувшийся пузырь цен уже начал лопаться.
     К концу 2008 года московское жилье элит-класса подорожало до 20 853 долларов за 1 кв. м, подсчитала международная исследовательская компания Global Property Guide. За прошлый год наша столица поднялась в списке городов с самым дорогим жильем с четвертого на второе место. Сейчас она уступает лишь игорной столице Европы Монте-Карло, где «квадрат» стоит баснословные 47 578 долларов. А вот лондонский Сити (20 756 долларов) остался позади. Правда, особой гордости это не вызывает, скорее удивление и беспокойство.
     «В прошлые годы в Москве ощущался сильный дефицит жилья, что привело к резкому взлету цен, – поведал «НИ» вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. – Однако нельзя сравнивать элитное жилье в центре нашей столицы с жильем на Лазурном Берегу или в Лондоне. Это абсолютно разные объекты. В действительности объектов элит-класса в Москве 2-3, не больше. Просто к этой категории застройщики зачастую причисляют жилье бизнес-класса. Так что в реальности этот рынок был сильно переоценен».
     Запредельные цены на шикарные квартиры в Москве – это еще полбеды – стоимость жилья даже эконом-класса в «спальных районах» зашкаливает у нас за все разумные пределы. Средняя цена «квадрата» в Москве на конец января, по данным аналитиков, составляла 5310 долларов. В центре города метр стоил в среднем 8151 «зеленых», на юго-западе – 6186, на северо-западе – 5300, на юге – 4832 доллара. Квадратный метр стандартной квартиры в Бирюлево или Новопеределкино стоит столько же, сколько в элитных апартаментах в центре Торонто – 4200 долларов. Что касается премиум-жилья, то в представительских районах Копенгагена оно стоит всего 3800 «зеленых» за квадрат, в Цюрихе – 3460, а в Берлине – порядка 3 тыс.
     Впрочем, как прогнозируют специалисты рынка, у Москвы мало шансов удержаться на вершине рейтинга самых дорогих городов. Финансовый кризис очень больно ударил и по застройщикам, и по покупателям, что должно сдуть столичный пузырь. Падение цен уже началось. По данным аналитиков, в январе средняя долларовая цена жилой недвижимости в столице упала на 5,4% по сравнению с декабрем 2008 года. На окраинах она дешевеет сильнее, чем в центре.
     «Денег у потенциальных покупателей жилья практически нет. В первый месяц 2009 года падение цен по отдельным секторам составило до 10%. Думаю, что к концу года цены на эконом-класс могут упасть на 30%, бизнес-класс – на 40-50%, «элита» просядет на 40% в валютном выражении», – сообщил Константин Апрелев. Другие эксперты говорят, что падение коснется не всего рынка, а лишь его части. «Самое сильное проседание началось в эконом-классе. Еще год назад до 80% сделок в этом сегменте заключалось с помощью ипотеки. Сейчас ипотеки практически нет, – рассказала «НИ» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. – В бизнес-классе ситуация тоже сложная. На квартиры в недостроенных домах уже идет обвал цен, застройщики дают скидки до 40-50%. Однако если дом сдан, то цены, как правило, держатся. В элит-классе колебания совсем небольшие. К дорогим квартирам появился интерес у людей, которые, к примеру, ушли с фондового рынка. Но и в этом сегменте некоторые застройщики могут давать значительную скидку, если дом не сдан».
     Таким образом, если сбудутся прогнозы экспертов, средняя цена «квадрата» в Москве к концу года понизится до 3500-3700 долларов. А элитное жилье в центральных районах подешевеет до 12 500 долларов за кв. м в среднем. Но и в этом случае город все равно останется в мировой десятке. Мы лишь «опустимся» до уровня Парижа (7-е место рейтинга), где стоимость «квадрата» в премиум-апартаментах составляет сейчас 12 122 доллара. Но ведь кризис сбивает цены везде.

СТОИМОСТЬ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ В СТОЛИЦАХ (КВАРТИРЫ ОТ 120 КВ. М В ЦЕНТРЕ ГОРОДА)
     Город Цена (долларов за 1 кв. м)
     Монте-Карло (Монако) 47 578
     Москва (Россия) 20 853
     Лондон (Великобритания) 20 756
     Токио (Япония) 17 998
     Гонконг (Китай) 16 125
     Нью-Йорк (США) 14 898
     …
     Сантьяго (Чили) 1 221
     Лима (Перу) 1 154
     Джакарта (Индонезия) 1 102
     Кито (Эквадор) 820
     Каир (Египет) 574
     Источник: Global Property Guide

Больше двух миллионов рублей за сотку получили первые олимпийские переселенцы

     Подготовка к изъятию земель под первоочередное олимпийское строительство должна закончиться к 31 марта, сообщил вице-президент госкорпорации «Олимп-строй» Александр Саурин.
     Транспортные и инженерные объекты Олимпиады-2014 пока обеспечены землей на 60 процентов. Некоторые проекты еще проходят согласование. Другое дело, спортивные сооружения – территории для них подготовлены на 99 процентов. А объекты здравоохранения уже полностью обеспечены землей.
     Эти цифры вчера были озвучены на пресс-конференции в виде телемоста, связавшего Москву и Сочи. В ней также принял участие вице-губернатор Краснодарского края Василий Надирадзе.
     Александр Саурин подчеркнул, что не преследуется цель изъять как можно больше территорий. «Мы должны минимизировать этот процесс, нам не нужно входить в дополнительные расходы, в том числе и на выплату компенсаций, лучше вложить деньги в объекты», – сказал вице-президент «Олимпстроя».
     Для обустройства сочинской Олимпиады 2014 года понадобится 4,5 тысячи гектаров земли. Александр Саурин уточнил, что 37 процентов этих земель лежат в горах, примерно столько же – в городе и 28 процентов – в прибрежной зоне. Но это пока только предварительные цифры. И администрация Краснодарского края вместе с госкорпорацией «Олимпстрой» будет вести реестр участков, где планируется разместить олимпийские объекты 2014 года. Но коммерческую тайну жителей-переселенцев разглашать не собираются, пояснил «РГ» Василий Надирадзе.
     Что касается рынка недвижимости, то, по его мнению, в связи с экономическими сложностями он сейчас уже не такой, как в сентябре прошлого года. Стоимость квадратных метров снизилась, происходит также падение продаж. Надирадзе подчеркнул, что эти тенденции не связаны со строительством олимпийских объектов. Сами же инвесторы продолжают строительство, как и в прошлом году, в том числе и жилых объектов.
     Для отселения людей планируется выделить тысячу квартир разной площади. Сейчас в Сочи идет процесс изъятия земель и резервирование их под олимпийские объекты. Администрация края и корпорация намерены учесть все пожелания жителей. Предполагается, что людям будут предоставлять участки, обустроенные инженерными коммуникациями, дорогами и электросетями. В планах – создать несколько поселений недалеко от олимпийских объектов. Например, в новом поселении, которое расположится рядом с Олимпийским парком, прорабатывается проект застройки ста участков вместе с музеем и часовнями. Будут аналогичные поселения в районе Хосты, но здесь уже речь идет о выделении для жилья и олимпийских объектов имущества государственных унитарных предприятий. Администрация края ведет работу с минрегионом и Росимуществом. В феврале, по словам Надирадзе, ожидается документ на уровне правительства по этим федеральным объектам и резервированию участков.
     Василий Надирадзе напомнил, что средства на компенсацию в основном идут из федерального бюджета. При ее расчете, пояснил он, определяются не только убытки из-за потери жилья, но и потери, связанные с коммерческой деятельностью жителей, которые они могут понести. Сложнее для «спикеров» телемоста оказалось обозначить размер компенсаций: раньше чиновники разных уровней называли примерный разброс сумм, теперь они стали осторожнее, ссылаясь на «экономические реалии». И все же Надирадзе привел конкретный пример: семье переселенцев выплатили по 2 миллиона 350 тысяч рублей за сотку.

Префект ЦАО Алексей Александров: Жить в центре Москвы становится и престижно, и комфортно

     Алексей Александров, еще недавно возглавлявший в правительстве Москвы комитет межрегиональных связей и национальной политики, пришел в «РГ» в новом качестве – префекта Центрального административного округа.
     В эту должность он вступил в октябре прошлого года. Тем интереснее для журналистов «РГ» был его взгляд на проблемы центра Москвы – теперь уже с позиции человека, ответственного за их решение.

     Российская газета: Алексей Олегович! В связи с сокращением доходов города из-за кризиса Мосгордума начала корректировку столичного бюджета. На местах, в округе, например, чувствуется, что денег стало меньше?
     Алексей Александров: Конечно, чувствуется. Тем не менее все социальные обязательства, взятые правительством Москвы, мы выполняем. Положенные выплаты жители округа получают вовремя и в полном объеме. А с санаторными путевками даже проще стало. С чем столкнулся, приступив к работе? Приходит на прием семья – муж – федеральный льготник, а жена – региональный. Хотят вместе поехать отдохнуть, в один санаторий. А я им говорю: это невозможно, так как за путевку супруги отвечает город, а супруга – Мин здравсоцразвития России. Теперь такой проблемы нет. С 1 января 2009 года обеспечение санаторными путевками всех льготников без исключения передано столице. Чтобы получить их, ветеранам нужно подать заявку в районное управление социальной защиты.

     РГ: Где же денег убавилось?
     Александров: В строительстве.

     РГ: Может быть, и не стоит пока начинать таких грандиозных проектов, как снос Центрального дома художника, вокруг которого к тому же бушуют страсти?
     Александров: О сносе ЦДХ пока речь не идет. Решение не принято, никаких документов в префектуру не поступало. 24 февраля состоятся лишь публичные слушания по поводу предлагаемой на этом месте застройки. Они проводятся в соответствии с законом города как раз для того, чтобы учесть мнение жителей.

     РГ: А что с проектом по превращению Провиантских складов в музей города Москвы? Слышали, заморожен...
     Александров: Это не так. На днях мы как раз решали вопрос, как совместить этот памятник архитектуры с потребностями сегодняшнего дня. Чтобы увеличить площадь будущего музея, авторы проекта предлагают накрыть исторические здания атриумом. Вопрос в том, как не испортить облика уникального комплекса.

     РГ: Внесите ясность еще в один вопрос. Действительно ли город готов вновь разрешить точечную застройку, как говорит молва, лишь бы удержать инвесторов?
     Александров: Это не так. К тому же проблем с инвесторами у нас нет. На территории Центрального округа реализуется порядка 400 инвестиционных контрактов, и мы получаем немало новых предложений. Свою задачу мы сейчас видим в проведении инвентаризации, чтобы вовремя заметить, где начинается долгострой. Дело в том, что у центра Москвы своя специфика. Здесь, где ни копни, наткнешься на памятники культурного наследия. Застройщикам каждый раз приходится обращаться за соответствующими заключениями в Москомнаследие, Росохранкультуру... На это уходят месяцы, строительство же стоит.

     РГ: Образно недавно выразился по поводу сроков получения разрешительной документации Юрий Лужков: «Только ненормальный способен на то, чтобы строить в Москве...»
     Александров: Как сократить сроки, и шла речь на правительстве. Но будем справедливы: даже сейчас принятие решения, согласование и выход на стройплощадку в Москве происходят в два-три раза быстрее, чем в любой европейской стране. Немцы, например, с завистью говорят: нам нужно 10 лет на то, что вы делаете за три года. Неудивительно, что инвесторы не только не бегут из Москвы, но и охотно соглашаются на наши предложения по изменению уже утвержденных проектов.

     РГ: Что вы имеете в виду?
     Александров: Как известно, летом прошлого года правительство Москвы запретило строительство офисных зданий в центре города. Почему такое решение принято – понятно. На территории ЦАО проживает около 700 тысяч человек, а рабочих мест – 2,5 миллиона. Сюда на работу едет чуть не пол-города. И каждый новый офисный центр, построенный даже с подземным паркингом, увеличивает транспортную нагрузку на дороги. Для того чтобы вызволить москвичей из пробок, теперь будут строить офисные здания в других округах и поближе к МКАДу. Инвесторам, получившим под деловые комплексы землю в центре, предложено перепрофилировать свои проекты в гостиничные центры и апартаменты.

     РГ: И что же?
     Александров: Полное понимание. Например, на месте так называемого 5-го квартала (между улицами Никольская, Ильинка и Большим Черкасским переулком) работают сразу четыре инвестора. Они должны были застроить весь этот квартал офисами. Мы договорились с ними, что там возведут один торговый центр, а также гостиницы и апартаменты. Поэтому наплыва людей не будет.

     РГ: На недавнем заседании общественного градостроительного совета при мэре принято аналогичное решение по перепрофилированию здания на Пресне... К тому же надо учесть, что немало фирм уже сами съезжают с Тверской. Может быть, и впрямь в центре скоро станет свободнее?
     Александров: Это, на мой взгляд, закономерно. Приходит время, когда престиж фирмы определяется не расположением ее офиса на Тверской или Арбате, а совсем другими вещами. Например, сколько стоит аренда, насколько сотрудникам компании удобно добираться до работы.

     РГ: Вот и в опустевших витринах некоторых бутиков в центре появились объявления «сдается в аренду». Может, самое время открыть там снова продуктовые магазины, дефицитом которых страдает центральная часть города с 90-х годов?
     Александров: Приказать сделать это префектура не вправе, ведь большая часть помещений, в которых располагаются хоть бутики, хоть супермаркеты, давно находится в частной собственности. Да это, собственно, и не нужно: их владельцы сами будут вынуждены искать прибыльный вариант использования помещений. И, скорее всего, сделают выбор в пользу магазинов с более дешевыми товарами. Должен заметить, что проблемы, где купить батон хлеба или килограмм картошки в центре Москвы, и сейчас уже не то что совсем не существует, но стоит она уже не так остро, как раньше. За последние годы у нас открылось 344 социально ориентированных продовольственных магазина, более 80 аккредитованы на торговлю товаров «из продуктовой корзинки». Еще 50 таких магазинов откроется в этом году. В итоге в центре города, потрясавшем москвичей сумасшедшим уровнем цен, минимальный набор продуктов сейчас обходится жителям дешевле, чем в среднем по Москве.

     РГ: Отвлечемся немного от повседневных забот. Как, по-вашему, будет в ближайшее время решена судьба мавзолея?
     Александров: Я напомню: Красная площадь как памятник истории, культуры и архитектуры находится под охраной ЮНЕСКО. Поэтому любые изменения на ее территории не допускаются. Кстати, российские законы тоже не позволяют менять облик Красной площади.

     РГ: Сам мавзолей и площадь можно и не трогать. Но почему бы не предать земле тело Ленина, как предлагают партии и движения?
     Александров: Я могу высказать на этот счет только личное мнение. Мне кажется, что поднимать этот вопрос рано. Нужно уважать прошлое своей страны и ее старшее поколение.

     РГ: А как вы относитесь к идее укоротить на две трети башню «Россия» в Москва-Сити, обещавшую стать самым высоким зданием в Европе? Ведь вместо небоскреба высотой 612 метров российская столица получит обычное для нее 200-метровое здание.
     Александров: Мне кажется, нужно стремиться не к тому, чтобы у нас появился небоскреб, выше которого нет ни у кого, а к тому, чтобы в нем было удобно жить и работать. А это пока под вопросом. Дело в том, что когда ММДЦ только планировался, предполагалось, что там будет построено 2,5 миллиона квадратных метров площадей офисов. Потом эта цифра выросла до 4,7 миллиона. То есть увеличили почти в два раза, а парковок как было заложено на 21 тысячу машиномест, так и осталось. К чему это приведет? К созданию еще одной гигантской пробки на подъездах к Сити. Поэтому сокращение «России», на мой взгляд, только на пользу.

     РГ: Недавно на заседании правительства Москвы вы подняли вопрос о судьбе рабочих поселков – памятников конструктивизма 20-30-х годов...
     Александров: У нас целых 26 кварталов этой застройки – Буденновский поселок, дома на улице Усачева, Абельмановская Застава и другие. Ярые защитники старины ратуют за их сохранение как исторической среды города. Но я пожелал бы этим людям хоть с месяц пожить в одном из таких домов. Почувствовать на себе, что такое крохотная кухня в XXI веке, квартира без ванны и жизнь без лифта на пятом этаже. Да еще в доме фактически без фундамента и со стенами из самана.

     РГ: А что жители этих домов говорят?
     Александров: Я встречался с ними. Мечтают о том, чтобы их поскорее расселили. А те, кто выступает против, просто боятся, что их принудят уехать из центра. На что я могу сказать: 95 процентов жителей, чьи дома попадают под снос в центре Москвы, тут же, в Центральном округе, получают новые квартиры. Уезжают в другие округа семьи только по желанию или получающие при расселении не по одной квартире. Хотя соблюдать это условие для города сложно, так как коэффициент расселения в среднем составляет 1,7. То есть попавшие под снос получают квартиры чуть не в два раза просторнее прежних.
     Вот я и вышел с этим вопросом на правительство. Выяснилось, что Москомнаследие предлагает снести только один квартал, 14 из 26 – реставрировать, а остальные – реконструировать. Но что такое реставрация? Кухни как были «клетушки», так ими и останутся, лифт тоже не воткнуть... Можно разве что взять такой дом в металлический каркас, чтобы он совсем не развалился. (При реконструкции – то же самое. В этом случае «клетушки» еще и надстроят.) Мне такой подход кажется сомнительным, и я согласия на него не дал.
     Я ничего не имею против того, что старину надо любить и уважать, но нужно помнить и о том, что в городе продолжается жизнь. Вот и давайте сохраним по одному дому из каждой серии как памятники, а рядом построим новые современные дома, в которых москвичи не будут чувствовать себя отшельниками на заброшенном острове посреди мегаполиса.

Замена льгот по ЖКХ денежными субсидиями вызывает недоверие у пенсионеров и депутатов

http://vremya.ru/images/docs/223212.jpeg     В разгар финансового кризиса московские законодатели решили подумать о нуждах пенсионеров и прочих малообеспеченных жителей столицы. Вчерашнее заседание двух комиссий Мосгордумы – по социальной политике и по городскому хозяйству было посвящено запланированной на лето «монетизации льгот, предоставляемых отдельным категориям москвичей по оплате жилищно-коммунальных услуг».
     О том, что такое монетизация, московские льготники знают не понаслышке. Они так же, как и их «коллеги» из других регионов, помнят о принятом четыре года назад решении федерального правительства заменить натуральные льготы (например, право на бесплатный проезд, бесплатные лекарства и санаторное лечение) денежными компенсациями. Как известно, тогда, в 2005-м, мэр Юрий Лужков сумел изыскать средства для финансирования льгот из бюджета столицы, благодаря чему Москва (в отличие, например, от Санкт-Петербурга) не увидела выступлений разгневанных пенсионеров.
     Нынешняя московская монетизация базируется на постановлении столичного правительства, подписанном мэром Лужковым 10 декабря прошлого года. Согласно этому документу, новая схема субсидирования льготников вступит в силу 1 июля. Те москвичи, которые ранее имели право на скидку в оплате коммунальных услуг (как правило, речь идет о 50-процентной льготе), будут оплачивать все 100%. Городские власти, в свою очередь, будут компенсировать гражданам эти траты, перечисляя льготникам деньги на банковский счет или «социальную карту москвича» либо выдавая компенсацию наличными – через почтовые переводы.
     Для того чтобы переоформить право на льготу, потребуется лишь подать заявление в «Центр жилищных субсидий», действующий в каждом районе столицы, подчеркивают разработчики новой схемы субсидирования – видимо, забывая о том, что подача заявлений обычно сопряжена с многочасовым ожиданием в очередях. К тому же, как признали на вчерашнем заседании депутаты Мосгордумы, информирование населения о предстоящих изменениях поставлено из рук вон плохо, хотя до начала монетизации осталось каких-то полгода.
     У членов двух комиссий столичного парламента, судя по всему, должно было сложиться двойственное впечатление о результатах «обкатки» монетизации. С одной стороны, департамент ЖКХ и благоустройства района «Якиманка», избранного в качестве «экспериментальной площадки», сообщает о том, что введение нового порядка оплаты услуг прошло нормально. С другой стороны, уже с нового года в Мосгордуму и мэрию стали поступать многочисленные обращения и жалобы от москвичей, не понимающих, как именно будут «монетизировать» их льготы.
     «Как это будет организовано на местах, непонятно, – поддержал жалобы избирателей председатель комиссии Мосгордумы по социальной политике единоросс Михаил Антонцев. – Ведь это все очереди, дополнительные документы. На многие вопросы исполнители в районах ответить не могут». Если введение новой системы вызвало вопросы даже у представителей партии власти, то оппозиционные депутаты подвергли инициативу мэрии жесткой критике. Лидер «Яблока» и глава фракции этой партии в Мосгордуме Сергей Митрохин заявляет, что порядок монетизации льгот, предлагаемый властями, «открывает путь для обмана людей». «Если это не обман, то путаница, но она тоже может привести к обману и недопустима», – уверен г-н Митрохин.
     Депутат-«яблочник» обратил внимание депутатов на то, что ответы представителя правительства Москвы – замруководителя департамента ЖКХ Михаила Рыбальченко на вопросы парламентариев существенно расходились с текстом постановления, подписанного Юрием Лужковым. По словам г-на Рыбальченко, размер денежной компенсации составит 50% от фактической суммы, уплаченной за услуги. Т.е., как следует из слов чиновника, москвич-льготник фактически продолжит отдавать в бюджет лишь половину платежа. Однако, подчеркнул г-н Митрохин, в постановлении написано совсем другое: а именно, что за ЖКХ льготник будет платить, «исходя из среднемесячных значений начисленных платежей за три месяца, предшествующих текущему месяцу».
     К тому же, добавил лидер «яблочной» фракции, отмена льгот приведет к тому, что малообеспеченные москвичи просто перестанут платить за коммунальные услуги. «Если бедным людям придется выбирать: купить еду или оплатить услуги ЖКХ, то они, очевидным образом, выберут еду», – пояснил г-н Митрохин.
     В целом же, по мнению лидера партии «Яблоко», монетизация коммунальных льгот в ее нынешнем виде представляется не только непродуманной и запутанной, но и явно несвоевременной мерой. Это решение «нужно отложить на год и тщательно продумать», полагает Сергей Митрохин. Впрочем, он не считает, что следует в принципе отказываться от замены 50-процентных льгот денежными субсидиями – по словам «яблочника», для начисления компенсаций можно ввести целевые банковские карточки, с которых можно будет снимать деньги исключительно для оплаты услуг ЖКХ.

Больше москвичей теперь вправе претендовать на субсидии

     В Москве утвержден новый стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг на 2009 год, используемый для расчета субсидии на оплату жилья и услуг. В постановлении, подписанном мэром Юрием Лужковым, цифры заметно подросли по сравнению с прошлогодними.
     Например, для одиноко проживающего гражданина теперь действует стандарт в размере 1544 руб. 32 коп. в месяц (год назад было 1219 руб. 32 коп.). Для семьи из двух человек – 1247 руб. 27 коп. в месяц на каждого члена семьи (было 981 руб. 87 коп.). Для семьи из трех человек и более – в размере 1176 руб. 77 коп. в месяц на каждого члена семьи (было 925 руб. 47 коп.).
     С увеличением этого стандарта, как рассказали корреспонденту «РГ» в Городском центре жилищных субсидий (ГЦЖС), повышается планка максимального дохода граждан, дающая право на получение жилищной субсидии. То есть теперь на них могут претендовать семьи с более высоким доходом, чем год назад. Тогда у одиноко проживающего москвича он не должен был превышать 12 193 руб. 20 коп. в месяц – теперь 15 443 руб. 20 коп.; в семье из 2 человек – не выше 19 637 руб. 40 коп. – теперь 24 945 руб. 40 коп.; доход семьи из трех человек ограничивался суммой 27 764 руб. 10 коп. – теперь 35 303 руб. 10 коп.
     Если после сложения всех доходов в вашей семье выходит не больше обозначенной суммы, вы вправе претендовать на субсидии.
     Сейчас в Москве, по данным ГЦЖС, 510 тысяч семей получают городские субсидии. С новым стандартом число претендентов может прибавиться. Это особенно важно в условиях кризиса, когда кто-то из членов семьи останется без работы. По закону, расходы на жилищно-коммунальные услуги не должны превышать 10 процентов от совокупного дохода семьи. Если больше, следует обратиться в районный центр жилищных субсидий по месту жительства.
     Телефон «горячей линии» ГЦЖС: 632-98-58.

Ответ на вопрос, заданный властям

     Наша читательница Ленина Сидоровна Зазимко (как интересно сошлись в имени-отчестве-фамилии и века, и наша славянская общность!) задала вопрос властям: почему льготники-москвичи будут платить со всеми наравне, а потом получать льготную часть через банк после «прокрутки» и постоянного обесценивания денег? «Объясните мне, пожилому человеку с высшим образованием, не совсем здоровому физически, но не выжившему из ума, не впавшему в маразм, в чем заключается объявленное членами московского правительства «повышение эффективности»? Или у нас опять наступают – правда, никогда не кончавшиеся – времена «эффективных собственников», доведших нами построенную страну до нынешней разрухи? Неужели авторам этой, отдающей коррупционностью (банки наверняка благодарны авторам) затеи ранее не хватало «адресности»? Объясните, в чем – как говорит современная молодежь – «фишка» этой затеи?».
     Ну, во-первых, в самом вопросе заключается ответ, и многие читатели это поняли – в откликах один мотив: очередное ограбление. Во-вторых, ясно, что при существующем строе иначе и быть не может, но я все-таки хочу ответить по существу, более предметно и аналитически. Если помнят читатели моей статьи «Студеная вода Селигерья», я поглубже вник в проблемы ЖКХ, съездив в Осташков, пообщавшись с профессионалом Владимиром Астафьевым и обратившись к опыту других регионов. Так вот, много лет нам внушали, что ЖКХ – бездонная яма, гиблая отрасль и прочие ужасти. Но теперь, после того как были расхватаны за бесценок нефтепромыслы, уникальные предприятия, благодатные побережья, новое поколение представителей и лоббистов хищнического капитала, ненасытные привластные чиновники поняли, что ЖКХ осталось чуть ли не единственной областью, где крутятся огромные «живые» деньги. Их надо прихватить! Каков механизм? Вытеснить из этой сферы последних профессионалов, совестливых трудяг, обанкротить, плюя на страдания населения, и – приватизировать. Например, в Кувшинове – нищем райцентре той же Тверской области – система ЖКХ уже прихвачена представителем ненасытной бюрократии.
     Того же хотят добиться и в Осташкове, и в Москве. Потому мы, льготники, будем платить по полной частнику-владельцу, корпорации бандитов в переносном, а то и в прямом смысле, а социальные льготы ждать из бюджета, от государства. Бюджет лопнул, истаял – хрен с вами, льготниками-то, – денежки уже собраны! Причем, обратите внимание, дисциплинированно собраны, дружно. Характерное письмо пришло из Вологды: учительница стонет – коммунальные платежи непомерно выросли, но она уже считает, как заплатит их и перейдет на лагерную или блокадную пайку хлеба. То есть русский, советский дисциплинированный человек готов последнее заплатить, если положено. Кем положено, на каком основании? – не обсуждается глубоко, так – ропот по поверхности пройдет, ну, на улицу с плакатиком выйдут, а потом покорно побредут в сбербанк…
     Другое немаловажное обстоятельство. На недавнем «круглом столе» в Госдуме прямо говорилось в выступлении А.Ю.Русских (КПРФ), зам. председателя думского Комитета по наукоемким технологиям, что паразитический Фонд содействия реформированию ЖКХ, получивший 240 млрд руб. из бюджета, по прямому назначению истратил немногим более 50 млрд руб., 121 млрд руб. разместил в коммерческих банках под 13% годовых. А ведь это деньги для ремонта и расселения граждан из ветхого жилья. Но на их средствах наживаются чиновники фонда. И не одни они, уверен. Фонд был создан по указу президента Путина – разведчика, не экономиста, но обучаемого человека и уже опытного политика. Он-то знает, что такое фонды во всем мире, для чего они создаются и как функционируют. Для чего вообще дублировать профильное министерство? Для получения тех же бюджетных денег и направления их в нужное русло. Ставятся во главе фонда свои люди – «единороссы», потом во всех городах и весях на ЖКХ ставятся после прихватизации подручные «единороссики», и стройная система перекачки денег – без всякого улучшения качества услуг – обеспечена. И тут льготники с заранее сниженными платами – лишняя обуза. Соберем по полной, переведем на заграничные счета, проведем выборы или другое одурачивание народа, а там и с компенсацией решим. Кстати, за это время окажется, что многим и возвращать денег не надо – смертность у нас сознательно поддерживается властью на высочайшем уровне.
     Я уже писал о том, что из всех цивилизованных стран граждане России, с ее природными богатствами, платят в соотнесении с доходами семей больше всех в Европе. В не имеющей полезных ископаемых Дании плата за квартиру составляет 8 процентов от совокупного дохода, во Франции – 10 (и попробуй там подними хоть на 1 процент – сметут любое правительство!), в любимой премьером Германии – 19 процентов. Официальная статистика говорит, что для всей России (включая миллионеров и нигде не живущих бомжей) характерна эта же цифра, ну, допускают, что 22 процента. Но согласитесь, что заплатить 19 процентов из зарплаты учителя в 2000 евро – это одно, а 60 процентов из зарплаты в 7000 рублей вологодской учительницы – совсем другое.
     Одним из пунктов всенародного референдума, запрещенного властями, коммунисты включали положение о том, что плата за ЖКХ не должна превышать 10 процентов совокупного дохода семьи. И умелый профессионал, чему доказательством служила и моя статья, добросовестный работник на этой трудной, но неизменно доходной ниве, подтвердит: эта цифра не с потолка взята, это – достижимая реальность. Но те, кто сидит на шее народа и ищет новые пути его ограбления, никогда не допустят этого, а народ покорно голосует за своих кровопийц. Вот и вся черная «фишка», Ленина Сидоровна.

     Из-за кризиса на мировых финансовых рынках цены на зарубежную недвижимость упали настолько, что некоторые наши соотечественники начали задумываться о покупке иностранного жилья. Впрочем, по мнению экспертов, такой шаг будет логичным, если вы приобретаете недвижимость для себя или рассматриваете такое вложение как долгосрочную инвестицию. Спекулятивных же возможностей в ближайшие годы рынок заграничного жилья, скорее всего, не предоставит.
     Пока риэлтеры иностранной недвижимости гораздо меньше страшатся кризиса, чем их коллеги, работающие с отечественными квадратными метрами. По прогнозам экспертов, число сделок купли-продажи недвижимости за рубежом в 2009 году вполне может выйти на уровень предыдущего года. Впрочем, риэлтеры соглашаются с тем, что пока покупатели занимают выжидательную позицию. В агентстве «РиэлтЛенд» признались, что сейчас в основном совершается незначительное число сделок: покупатели смотрят, как будут развиваться события. В агентстве недвижимости EstateService утверждают, что интерес к зарубежным объектам до Нового года существенно снижался, однако сейчас он стабильно восстанавливается. Многие, по словам экспертов EstateService, планируют покупки на весну текущего года. Самая оптимистичная статистика у агентства недвижимости DOKI: в январе агентство зафиксировало увеличение количества обращений клиентов о приобретении зарубежной недвижимости на 32% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.
     По мнению некоторых экспертов, кризис хоть и повлиял на рынок зарубежной недвижимости, но не изменил его кардинальным образом. «Главный тренд всех международных рынков – значительное сокращение покупательской активности, что крайне негативно сказывается на некоторых сегментах «спекулятивной» недвижимости, где цены падают на 30-40% и многим строительным компаниям грозит банкротство. Речь идет о неликвидных объектах, которые бездумно строились девелоперами «на вырост рынка», на кредитные деньги и без реальной оценки спроса»,– считает управляющий директор агентства EstateService по Москве и Санкт-Петербургу Геннадий Тузов.
     Наибольшее падение цен было зафиксировано в США (в некоторых штатах до 80%) и Западной Европе. В первом случае падение произошло, как известно, за счет выдачи огромного числа subprime-кредитов, во втором – из-за ужесточения условий кредитования, в частности увеличения первоначального взноса с 5% до 25-30%. Стагнацией сегодня охвачены рынки недвижимости скандинавских стран, крупных городов Швейцарии, Австрии, Италии. Из европейских рынков максимальное снижение стоимости жилья наблюдалось в прибалтийских странах (20-60%), Великобритании (10-20%), Испании (15-35%) и Ирландии (15%).
     При этом росли цены на недвижимость в Восточной Европе и на Кипре. По данным агентства недвижимости DOKI, рост цен по итогам 2008 года наблюдался в ОАЭ (15-25%), Словакии и Болгарии – 15%, на Кипре – 4% (по версии других компании – около 12%), в Швейцарии – 3%. «Медленный рост наблюдался в начале года во Франции, Турции, Болгарии и Португалии, однако коррекция во второй половине года свела эти показатели к нулю, что, учитывая глобальную ситуацию, очень неплохо. Австрия показала свой минимум среднегодового роста, эксперты зафиксировали 2-процентное увеличение стоимости, и в основном за счет Вены. Лидером по снижению цен стала Черногория – тут цены вернулись на уровень 2004-2005 годов, то есть снизились почти в два раза (хотя структура предложения изменилась с тех пор кардинально, и найти интересные объекты и объекты на первой линии крайне сложно – хозяева не торопятся их продавать)»,– объясняет положение дел Геннадий Тузов.
     Более того, в ряде стран жилье продается по ценам, вполне приемлемым даже в условиях кризиса. Например, в Болгарии и Чехии, которые в этом году продемонстрировали рост цен на недвижимость, можно купить объект за $50 тыс. В Болгарии за эти деньги продаются квартиры в курортном городе площадью порядка 40 кв. м. Правда, по прогнозам экспертов, в 2009 году цены на недвижимость в Болгарии еще снизятся. В первую очередь это произойдет за счет существенных скидок от девелоперских компаний, которые испытывают проблемы с возвратом кредитов и поэтому вынуждены снижать цены.
     Не удивительно, что многие покупатели медлят с приобретением недвижимости в ожидании еще большего понижения цен. Однако профессиональные риэлтеры такой подход к инвестициям в недвижимость считают рискованным. «Во время кризиса количество выставляемой на продажу недвижимости значительно возросло. Покупатель может выбрать наиболее привлекательные объекты, которые в дальнейшем будут приносить хороший доход. Как правило, на этапе роста цен такого выбора уже не бывает. Если покупатель будет ждать, что цены на недвижимость просядут еще больше, можно упустить момент»,– считает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец. «Частный инвестор никогда не поймает дно рынка, равно как и его пик. Он может к нему только приблизиться. Гоняться за скидками во время кризиса – глупо. При таком раскладе сегодня можно купить недвижимость в США, где в некоторых районах цены упали более чем на 80% и можно купить дом даже за $1, но без потенциала роста в следующие 20 лет»,– уверен руководитель отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. Сыграть на кризисе можно и сейчас, не дожидаясь окончательного обвала рынка. Главное – правильно выбрать территорию будущего инвестирования.
     Игорь Индриксонс советует обратить внимание на недвижимость Лондона и Нью-Йорка. В Лондоне наибольшей привлекательностью обладают центральные районы, цена предложения жилья здесь начинается от ?220 тыс. за однокомнатную квартиру. В британской столице весь прошлый год сохранялась тенденция к снижению цен на недвижимость. По данным Land Registry of England, в декабре цены на жилье в Лондоне упали на 2,3% и установили среднюю стоимость предложения на уровне ?307 071 за объект, соответствующем уровню конца 2006 года. В целом за год недвижимость в Лондоне подешевела на 12,9%.
     Наибольшее годовое снижение цен было зафиксировано в Ричмонде на Темзе (Richmond upon Thames) – 14%, наибольшее месячное изменение цены зафиксировано в Айлингтоне (Islington) – 4,1%. Всего за год (октябрь 2007-октябрь 2008) количество приобретаемой недвижимости сократилось на 66%. При этом меньше всего пострадал ценовой сегмент ?50 000-100 000, где спад составил 21%, а больше пострадал сегмент в ценовом диапазоне ?250 001-300 000, упавший на 72%. Спрос на жилье стоимостью более ?1 млн упал на 58%.
     В текущей ситуации Игорь Индриксонс предлагает инвестировать деньги в недвижимость Нью-Йорка, где за год цены снизились на 10%. При этом доля мотивированных продаж (вынужденные продажи по тем или иным причинам) за 2008 год в Нью-Йорке составила 4,7%, в Майами – 20%, в Лос-Анджелесе – 45%. Цена предложения в Нью-Йорке начинается от $2600 за квадратный метр.
     Вложения в квадратные метры США посчитала выгодным и Ассоциация международных инвесторов в недвижимость (AFIRE), которая отдала первое место в рейтинге стран наиболее привлекательных для инвестирования в 2009 году американскому Вашингтону. Нью-Йорк занимает третье место в списке. Второе, четвертое и пятое место заняли соответственно Лондон, Токио и Шанхай.
     Однако с инвестициями в США следует быть поосторожнее и выбирать крупные города, в которых недвижимость, несмотря на падение цен, по-прежнему не утратила ликвидности. Согласно отчету, подготовленному бюро переписи США, количество пустых домов, принадлежащих частным владельцам, к концу 2008 года выросло до 19 млн штук (по сравнению с 2007 годом эта цифра увеличилась на 6,7%). В некоторых районах США падение цен уже достигло 80% и, по различным прогнозам, это еще не предел. Например, согласно опубликованному докладу Международного валютного фонда (МВФ), падение цен в США продолжится и в 2010 году, а инвестиционный аналитик Джон Талбот, известный высокой точностью своих предсказаний, сулит продолжение падения цен на американскую недвижимость в ближайшие пять лет.
     Валерий Барнинец считает, что «надо покупать недвижимость в тех странах, где цены уже упали до своего исторического минимума, в первую очередь это США и Европа». По его мнению, в ближайшие годы эти страны будут переживать наибольший рост цен на жилье.
     За прошлый год существенное снижение цен на недвижимость продемонстрировала Испания. По разным оценкам, падение составило до 40-50%. Как отметили в компании EstateService, у российских клиентов спросом пользуется только береговая линия Испании. В этом сегменте падение цен составило около 20%. Хотя зачастую продавцы готовы идти и на более существенные дисконты. На форумах с предложением испанской недвижимости за несколько месяцев цена объекта иногда снижалась на $100 тыс. Сейчас, по мнению риэлтеров, испанский рынок жилья постепенно выходит из кризиса, а значит, постепенно увеличится и стоимость покупаемого дома. Еще большую привлекательность Испании придает возможность оформить ипотечный кредит под 4-5% годовых, правда, при условии, что 30-50% стоимости недвижимости покупатель внесет из своих средств.
     Впрочем, выгодными могут стать вложения не только в рынки недвижимости, пострадавшие от кризиса. Страны, которые сохраняли цены на одном уровне или демонстрировали положительную динамику, тоже могут предложить неплохие варианты. «Во время кризиса существуют две цели: сохранение капитала и получение прибыли, и стратегии достижения каждой из них различны. Прибыль можно получить, располагая существенными собственными средствами и готовностью тратить. Основная стратегия – выкуп активов у компаний или частных лиц, испытывающих серьезные затруднения с финансами. Риск – нескорое восстановление рынка страны, сложность – в принятии оперативных решений, неудобство: объект редко удается купить под свои нужды, приходится брать что дают. Сохранения капитала можно добиться, покупая высоколиквидную недвижимость в странах, мало подверженных влиянию кризиса, то есть в тех, где спекулятивная гонка за счет иностранных инвестиций была ограничена (Австрия) или просто не успела начаться: это, например, новейшее направление деятельности нашей компании – Албания»,– советует Геннадий Тузов.
     Падение цен на многих зарубежных рынках недвижимости заставило потенциальных покупателей изменить тактику инвестирования – основной целью покупки зарубежного дома в период кризиса является не приумножение, а сохранение накопленного капитала. По прогнозам экспертов, в этом году не стоит ждать роста цен в странах, которые продемонстрировали понижение цен. Поэтому рассчитывать на скорую прибыль от вложенных денег тоже не приходится: нужно рассчитывать на долгосрочное инвестирование сроком как минимум 3-5 лет. «На сегодняшний день можно констатировать изменение структуры спроса: основной задачей для большинства покупателей является сохранение капитала или совершение покупки, которая планировалась давно на наиболее выгодных условиях»,– поясняет Геннадий Тузов.
     По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, «кризис не изменил приоритетов: спросом пользуются традиционные для россиян страны, в том числе и курортные». «Выгодность – производная двух факторов: цены покупки и стоимости финансирования сделки. Что касается первого фактора, то цены упали довольно сильно, и, может быть, это еще не самое дно, но на дне покупают единицы. Что касается второго фактора, то покупка с привлечением кредитных ресурсов сегодня обойдется значительно дороже, поэтому, может быть, имеет смысл подождать некоторого снижения ставок»,– говорит Константин Ковалев.
     Что касается цены, то хорошую скидку можно получить у тех владельцев, которые хотят срочно сбыть с рук недвижимость и использовать деньги для других целей. Такие собственники, как правило, идут на самый привлекательный дисконт. Количество предложений заметно увеличивается и за счет объектов, которые ранее были куплены в ипотеку, но в связи с изменением финансового состояния многие заемщики отказываются от ранее купленных квадратных метров и выставляют их на продажу. По мнению экспертов, это тоже подходящий случай для покупки качественного жилья по выгодной цене. «Недавно нам поступило предложение: в Испании на побережье Коста Бланка – отдельно стоящий дом (92 кв. м) с небольшим участком земли и коллективным бассейном за $185 тыс., причем это не окончательная цена. Дом был выставлен на продажу банком в счет уплаты долга по ипотечному кредиту дефолтного заемщика. Отмечу: близстоящие дома в этом районе продаются на $50 тыс. дороже. Был случай, когда строительная компания выставила на продажу участок земли под строительство у моря. Если бы не кризис, компания вряд ли бы рассталась с таким прибыльным объектом»,– рассказали в агентстве зарубежной недвижимости «РиэлтЛенд».

Москва отменяет монетизацию льгот на оплату ЖКХ

     В понедельник мэр Москвы Юрий Лужков объявил о том, что в столице приостанавливается монетизация льгот на услуги ЖКХ.
     По принятому в декабре постановлению с 1 июля 2009 года все льготники должны были оплачивать коммуналку в полном объеме, а возмещение получать в денежной форме – на счет либо наличными. При этом значительная часть горожан, в основном пенсионеры, добровольно перешли на новую систему еще в январе, заплатили коммуналку, а теперь если и получат компенсацию, то неизвестно когда и в рамках каких механизмов. За разъяснениями мы обратились к депутату Московской городской думы Сергею Митрохину.
     – Приостановка монетизации льгот на услуги ЖКХ связана в первую очередь с тем, что данная мера несвоевременна, а механизмы ее действия не проработаны. Во-первых, не понятно, какую сумму будут выплачивать в качестве компенсации: чиновники планировали высчитывать ее исходя из среднемесячной квартплаты за предыдущий квартал, а льготник на этом может много потерять. Во-вторых, сумму компенсационной выплаты планировалось включать в совокупный доход семьи, что могло бы сильно ударить по малоимущим гражданам, ведь они тогда лишились бы ряда других льгот. В-третьих, с июля текущего года предполагалось перевести всех льготников на монетизацию в принудительном порядке. Надо отметить, что 300 тысяч человек уже добровольно на это перешли, но остается еще как минимум 2 млн москвичей, имеющих право на льготы. А многим в условиях возросших тарифов оплачивать услуги ЖКХ полностью оказалось бы просто не под силу. Продолжающаяся инфляция и серьезный рост цен на товары первой необходимости еще более усугубили бы проблему. Перед людьми встал бы вопрос: платить за ЖКХ или купить продукты? Итог ясен: начался бы вал неплатежей.
     Пока остается открытым вопрос о том, как получат компенсацию те, кто вступил в программу с января. Теоретически возможно и то, что люди, уже вступившие в программу, свою компенсацию за январь так и не получат.

Квартиры дешевеют в долларах, но в рублях нынче стоят дороже, чем до кризиса. При этом сами специалисты признают: объективной информации о рынке московской недвижимости нет

     За февраль столичное жилье в среднем подешевело на 7,6%. И можно было бы смело говорить о резком, рекордном падении цен на московские квартиры, если бы не одна деталь. Эти цифры – в долларах. В рублях же цены на квадратные метры, по одной версии (данные аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» и http://metrinfo.ru/), даже немного выросли. А по другой – упали, но незначительно: минус 1,1%, по данным аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» (GED Analytics). И вообще получается, что сейчас цены на жилье в рублях выше, чем были в сентябре (см. график), хотя в последние недели средняя стоимость квадратного метра в рублях поползла вниз более уверенно.

Загрузить иллюстрацию

     Некоторые аналитики утверждают, что тенденция в «зеленых» показательнее, а то, что происходит с рублевыми ценами, – «техническая коррекция», объясняющаяся колебаниями курсов валют.
     Есть, однако, и другое мнение. «Хватит считать все в долларах! У нас зарплаты в рублях», – пишут на сайте kp.ru наши читатели. И с ними сложно не согласиться.
     Для тех, у кого есть ощутимые сбережения в американской валюте, цены на жилье, конечно же, упали. Ну а относительно средней московской зарплаты – рублевой, разумеется?.. Неудивительно, что, согласно опросу ВЦИОМа, только 29 процентов москвичей верят в то, что цены на квартиры действительно снижаются.
     При этом желающие приобрести квартиру в столице имеют шансы повстречаться как с продавцами, которые упорно отстаивают цены полугодовой давности даже в долларах, так и с теми, кто готов «подвинуться» и в долларах, и в рублях, что неоднократно показывали журналистские эксперименты (см. раздел «Недвижимость» на kp.ru).
     На прошедшей в феврале «антикризисной» конференции риэлторов под названием «Рынок недвижимости как механизм стабилизации экономики» специалисты и сами признали: прогнозы не оправдываются, а со статистикой что-то не то.
     – Ни у кого нет всего массива информации по реальным ценам продаж, – констатировал вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
     Иными словами, совершенно объективной информации о ситуации на московском рынке жилья в целом, похоже, нет даже у специалистов.
     Поэтому поговорим о тех тенденциях, которые более-менее очевидны.
     Квартиру в большинстве новостроек, несмотря на замороженные стройки и уменьшение предложения, сейчас действительно можно приобрести значительно дешевле, чем до кризиса, – разные источники говорят о 25 – 30 процентах, хотя, конечно, цифры оценочные. Особого спроса на такую недвижимость нет даже со стороны тех граждан, которые могли бы это удовольствие себе позволить, – в силу рискованности покупки.
     При этом застройщики почти еженедельно объявляют, что у них что-то подорожало в рублях, а то и в долларах. А снижение цен происходит не явным порядком – в виде скидок. Ориентироваться на официальные цены, указанные в прайсах, на рынке новостроек сейчас вообще мало смысла.
     Подешевело в любой валюте и то жилье на вторичном рынке, на которое спрос есть только во времена ажиотажа: «убитое», в старых панелях, расположенное в районах, откуда сложно выбраться на каком бы то ни было транспорте, и т. п. При этом принимать цены, указанные в объявлениях на вторичном рынке, также можно скорее для ориентировки – дальше начинается торг.

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ
     Дешевеют ли съемные метры
     – В полку желающих сдать жилье с января прибыло, – сообщила «КП» руководитель отдела аренды Московской городской службы недвижимости (МГСН) Наталья Сухина. – Собственники квартир, потерявшие работу, стали пытаться сдать жилплощадь.
     В то же время спрос на съемное жилье в Москве сохраняется. Не дают ему упасть в том числе и те, кто надеялся купить квартиру, но не смог из-за падения доходов, проблем с ипотекой и т. д.
     После уменьшения расценок на аренду в ноябре – декабре прошлого года на 15 – 20% положение стабилизировалось, заключают риэлторы. Специалисты считают, что предпосылок для еще более заметного падения платы за съемное жилье нет, если, конечно, кризис не обострится.
     Но в ближайшие месяцы нас ожидает традиционная сезонная корректировка цен: с конца весны начинают активно сдавать жилье москвичи, переезжающие на дачи. Несмотря на то, что такие квартиры предлагаются на короткие сроки (это не подходит многим нанимателям), они увеличивают количество возможных вариантов.
     – За счет этого плата за наем может снизиться в среднем на 3 – 5% к маю – июню, – поясняет Наталья Сухина.
     Между тем пошли разговоры, что хозяева жилья начинают переводить плату в у. е., привязывая ее к курсу доллара. В принципе это логично: рубль обесценивается все сильнее, а валюта дорожает. Но нанимателям-то каково?!
     – Что вы, если такое и есть, то не в массовом порядке, – уверяет Наталья Сухина. – Выбор предложений большой, и собственники-арендодатели, как правило, понимают: если они будут выдвигать слишком жесткие условия, то жильцы попросту найдут других, более адекватных хозяев.

ЧТО ПОЧЕМ
     По данным МГСН, на конец февраля -начало марта расценки на однушки эконом-класса (не «убитые», но скромные, с минимальной необходимой обстановкой) таковы:
     в пределах Кольцевой линии метро – порядка 30 тыс. руб. в месяц,
     4 – 5 станций метро от кольца – около 25 – 28 тыс. руб. в месяц,
     конечные станции метро, спальные районы – 20 – 23 тыс. руб. в месяц.
     Подготовила Анна ДОБРЮХА.

ПРОГНОЗЫ
     Что же будет дальше? Некоторые специалисты склонны считать, что с наступлением весны рынок все же начнет потихоньку оживать и темпы падения цен снизятся. При этом предполагается, что максимально возможное снижение стоимости жилья уже произошло. Но как быть с тем, что в национальной валюте мы этого дна даже и не заметили?
     Есть также мнение, что весной цены на недвижимость продолжат падать в долларах, а также будут снижаться уже и в рублях, даже если девальвация национальной валюты продолжится.
     – Многих строителей будет поджимать время по ранее взятым кредитам, и им необходимо распродать свои объекты как можно быстрее. А денег московского правительства на всех не хватит, – говорит Александр Анохин, ведущий аналитик Domdot.ru. – Спешка неминуемо приведет к снижению цен – либо в явном виде, либо, как и раньше, в скрытом – при помощи всевозможных скидок и акций. А вторичный рынок будет следовать за первичным, хотя и с запаздыванием.

     Давно уже слежу за ценами на жильё и тоже хочу высказать свои соображения по этому вопросу. Сразу оговорюсь, что я лицо вполне себе заинтересованное. Впрочем, как и все, высказывающиеся на данную тему. Я коплю денежку и надеюсь через какое-то время купить квартиру, и мне несомненно выгодно происходящее снижение цен. Так что антирозовые очки у меня на носу будь здоров! Хотя, конечно же, когда цены стабильно поползут вверх, то я побегу покупать первый и с дикими криками.
     Я рассуждаю сейчас примерно следующим образом. Цена на недвижимость, также как цена на нефть, или, например, развитие мирового кризиса в ближайшее время, представляется практически непредсказуемой, а уж в цифрах прогноз и вовсе невозможен. Это показывают все происходящие в последние годы события.
     Как отметил недавно на экономическом форуме Греф, это происходит не потому, что будущее якобы известно и нужно просто очень хорошо всё посчитать на калькуляторе чтобы вычислить его, а потому, что его действительно ещё НЕТ и многое будет зависеть от будущих и непредсказуемых действий вовлечённых в события сил. Примеры случайных процессов: Бросание кубика. Пол будущего ребёнка и т.д.
     В хозяйственной жизни такие ситуации возникают, когда объективные факторы влияния многочисленны и разнонаправлены, а всё происходящее остро приправлено субъективностью/идиотизмом/корыстью участников, и управляется в первую очередь именно этим. (Собственно, как это почти всегда бывает в человеческой жизни).
     Тем не менее, призвав на помощь старый добрый здравый смысл, кое-что внятное по данному вопросу сказать всё-таки можно.
     В последние несколько месяцев на моей памяти появилось всего лишь несколько серьёзных прогнозов развития событий на жилищном рынке. Я имею в виду только минимально ангажированные источники, а не девелоперов или риэлторов, интересы которых прозрачны и понятны. (Господ Путина, Лужкова и т.д. поместим в эту же группу). От себя добавлю: и перспективы их, к сожалению, очевидны тоже.

     Вот эти прогнозы:
     1) Прогноз Сбербанка в декабре 2008 года, в котором говорится о вероятном снижении цен в два раза к концу 2009 года. Смею полагать, что Сбербанк как-никак, но всё же немного думает, прежде чем что-нибудь говорить, ибо отвечает за свои слова своими деньгами.
     2) Прогноз в авторитетном российском деловом журнале в феврале 2009 года, где утверждается, что при существующих ценах на нефть и процентных ставках цена жилья в Москве должна быть около 1700 долл. за квадрат. Ничего себе!
     3) Неоднозначные высказывания Алексея Кудрина неделю назад на заседании ФНС про «отсутствие потенциала для роста цен на недвижимость в течение 5-10 лет» и т.д.
     Примыкает к вышеперечисленному группа достаточно негативных прогнозов ИРН и их аналогии цен на нефть и на жильё. ИРН, очевидно, не является полностью независимым источником, и поэтому склоняется к точке зрения девелоперов и риэлтеров. Хотя читать ИРН всё равно следует.
     Иностранные, некогда авторитетнейшие, агентства и банки с их последними прогнозами по России, кстати весьма злорадными, я не рассматриваю всерьёз, ибо буржуи полностью себя дискредитировали в последнее время.
     Все остальные прогнозы, которые я видел, построены по принципу «всё будет так же, как и сейчас, но только, возможно, немного меньше/больше». Такие прогнозы я и сам могу писать в любом количестве и на любую тему. Лёгкость в мыслях необычайная.
     Я отметил для себя, что широко распространять упаднические прогнозы сейчас весьма немодно. Именно и особенно – сейчас, в кризисное время, когда совершенно точно ясно, что для того, чтобы выиграть, надо чтобы кто-то проиграл вместо тебя. Т.н. аналитики, в общем-то, сидят в тех же самых ресторанах с теми же самыми риэлторами и застройщиками, от которых собственно и получают информацию, и просто так потом подставлять в своих обзорах своих приятелей им как минимум неловко.
     Без человеческого фактора никуда не деться.
     Последнюю неделю риэлтеры заговорили о «психологических (sic!) уровнях цен» в 5000-4500-4000 и т.д. долл. за кв.м., на которых цены обязательно будут держаться. У меня возникло два естественных вопроса.
     А) Почему же уже не упоминаются фундаментальные факторы ценообразования? Судя по всему, о них риэлторы теперь просто стесняются заговаривать. Как хотите, но глаза, как известно, боятся, а руки делают. К ценам, большим или малым, все всегда привыкают и быстро. «Человек, такая скотина, ко всему привыкает…» Ф.М. Достоевский.
     Б) Абсолютно то же самое про такие же «психологические уровни поддержки цен» такие же ребята говорили в 2008 году про индекс РТС на телеканале РБК. Ну помните – 2500-2000-1500-1000-500 пунктов, ниже которых не опустится... Сейчас всем смешно вспоминать ведь…
     Несомненным фундаментальным фактором ценообразования (ну кроме, естественно, Её Величества Нефти Сибирской Лёгкой...) является сокращение строительства нового жилья в нынешние времена. Как следствие, анонсируется грядущее снижение Его Величества Предложения и повышение цен. Последнее время, мне кажется, это фактор №1 по упоминаемости риэлторами/девелоперами в СМИ.
     Мне лично вот что тут смущает. С 1991 по 2008 год уровни строительства в стране были самые разные, и высокие и низкие, и по моим ощущениям это никогда не влияло на цены квартир. Нигде и никогда за последние лет 15 я не слышал фраз навроде «Рост/снижение цен на квартиры в нынешнем году в значительной степени определяется снижением/ростом строительства новых домов». Честно копаюсь в памяти и не могу припомнить ничего подобного. ИРН также об этом совсем недавно деликатно указал.
     Девелоперы – получается, что они как бурундучки в песочнице: копошатся чего-то там себе, строят (ну или не строят) там что-то у себя. А тем временем цены живут своей отдельной жизнью.
     Главнейший фундаментальный фактор для всех времён и народов – это спрос. Фундаментальнее уж точно ничего не придумать, разве что ракета «Тополь М» с ядерной боеголовкой на борту. Обратил внимание на то, что о спросе говорить сейчас абсолютно немодно у риэлторов.
     Российская ипотека, как квазиэмуляция спроса, умерла и надолго. В крайнем случае риэлтеры сейчас говорят о т.н. «отложенном спросе частных лиц», который скоро вытянет отрасль из болота за волосы, как Мюнхаузен. Размеры его оценить очень сложно. Все оценки субъективны. И моя в том числе.
     У меня сложилось непоколебимое впечатление за последние 15 лет жизни в нашей (не в «этой», а в нашей) стране, что русский т.н. «отложенный спрос» (так и хочется добавить «бессмысленный и беспощадный») является очень неустойчивым и краткосрочным. Мы практически всегда не умеем и не хотим копить. Тем более «всерьёз и надолго». И если у народа есть деньги в заначке, то они выплеснутся на рынок (кстати, не только квартир, но и машин, и холодильников и т.д. и т.п.) очень скоро, в этом году. Если уже не выплеснулись…
     А ведь кризис-то только начинается… Это российские индексы сейчас создают ощущение уже достижения нижней точки кризиса болтаясь стабильно внизу, как стариковская мошонка, потому что падать дальше кажется уже некуда (ну, по крайней мере, пока нефть целых 40 долл. стоит за баррель).
     А вот достаточно посмотреть на поведение серьёзных индексов, Доу-Джонс например, которые с начала 2009 года спокойно и неумолимо, как пикирующий бомбардировщик над целью, продолжают снижаться с темпом 10 (десять) % в месяц, чтобы понять, что ничего хорошего нас пока не ждёт. И в сфере недвижимости в том числе.
     Итого. Мой вывод из всего вышеизложенного банален донельзя.
     Цены на жильё в 2009 году будут падать и будут падать сильно. Для меня это лишь скучная констатация скучного факта. В то же самое время мне ясно, что практически никому из нас радости это не принесёт.
     Как говорится, пока толстый сохнет, худой сдохнет. Из истории, в общем-то, хорошо известно, что при кризисах и катаклизмах лишь считанным процентам граждан удаётся что-то с этого самого кризиса поиметь в той или иной форме. Все остальные же всегда проигрывают и сильно.
     Таким образом, можно смело предположить, что доступность жилья для абсолютно подавляющего большинства людей в России также снизится.

Власть пообещала не бросать коммуналку в условиях кризиса

     Вчера на десятом Всероссийском форуме жилищно-коммунального хозяйства вице-премьер Дмитрий Козак заявил, что государство не планирует сокращать объемы финансирования ЖКХ из-за кризиса. В свою очередь, министр регионального развития Виктор Басаргин сообщил, что у властей нет планов замораживания тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Независимые эксперты скептически относятся к возможностям реформирования отрасли в нынешних условиях – ей и так хорошо: и государство дает деньги, и с потребителей их можно брать все больше.
     По словам Дмитрия Козака, в коммунальном хозяйстве сегодня занято более 2,3 млн. человек, которые обеспечивают страну теплом, водой, газом, электроэнергией и другими видами услуг ЖКХ. Он четко обозначил, что никаких команд, что финансирование отрасли нужно сворачивать, пока не поступало. «Объемы финансирования, которые выделяются на эти цели из федерального бюджета и фонда ЖКХ, не сокращаются», – подчеркнул вице-премьер.
     В свою очередь, министр регионального развития РФ Виктор Басаргин заявил на том же отраслевом форуме, что у правительства нет планов замораживания тарифов на жилищно-коммунальные услуги. «Мы понимаем, что инфляционная и инвестиционная составляющие имеются в каждом тарифе. Поэтому заморозить их – это не давать развиваться системам водоснабжения, энергоснабжения, теплоснабжения – просто нельзя», – подчеркнул он.
     Миллиардные суммы, которые получает отрасль и от государства, и от потребителей, рассчитаны таким образом на то, что она будет развиваться и реформироваться. Между тем независимые эксперты весьма скептически относятся к перспективам реформы ЖКХ в условиях кризиса. По мнению аналитиков, проблема не только в том, что практически вся коммуналка в стране монополизирована. Беда еще и в том, что деньги, сколько бы их ни выделяли, уходят, как в черную дыру – когда в регионах не хватает средств, уберечь их от нецелевого использования становится многократно сложнее.
     По словам президента Московской жилищной ассоциации Владимира Кузнецова, нынешние программы реформы сектора ЖКХ давно потеряли экономическую составляющую. «Сейчас это только политика. Проблема в том, что выделяемые из федерального бюджета деньги очень хорошо «пилятся». Федеральным чиновникам удобно отдать региону, например, 10 млрд. руб. и при этом получить 1 млрд. «отстежки», – заявил «НИ» г-н Кузнецов.
     Он также сообщил, что не верит в эффективность сегодняшних программ еще и потому, что в прошлом году «многие миллионы рублей, направленные на реформирование ЖКХ, просели как «неосвоенные», а при перераспределении в глубинку эти средства попросту были похоронены». «Менять надо саму структуру ЖКХ, но этим в нашей стране никто заниматься не будет. Зачем? Ведь деньги дают и так, да еще и позволяют резко повышать тарифы, поэтому все довольны. В Москве, например, с 1 января повысили тарифы ЖКХ, причем это повышение никто всерьез не обосновал. По документам оно «плановое», а горожанам сообщили, что услуги подорожали из-за кризиса», – отметил Владимир Кузнецов.
     Напомним, что «особый новогодний подарок» получили не только москвичи – по стране тарифы коммуналки повысились на 25-30%. Услуги ЖКХ дорожали и раньше – на 15-18% ежегодно, но не на четверть и более, как сейчас. «В России все еще не сформирован цивилизованный рынок услуг ЖКХ, все деньги отдаются ресурсоснабжающим организациям, а чиновники только и ждут, когда потекут деньги из центра, ведь всегда найдутся компании, заинтересованные в больших откатах», – подчеркнул Владимир Кузнецов.

Несносимые пятиэтажки пошли под снос

     Во вторник на заседании городского правительства, где рассматривался проект постановления реализации градостроительного плана Южного административного округа Москвы до 2020 года, мэр Москвы Юрий Лужков раскритиковал префекта округа Юрия Буланова и председателя Москомархитектуры Александра Кузьмина, поставив им по «неуду» за работу.
     По словам Лужкова, в округе на 27 процентов увеличилось количество жалоб от жителей. Причем более 30 процентов из них касаются сферы жилищно-коммунального хозяйства. Возмущен мэр и тем, что в округе до сих пор не разработаны проекты санитарно-защитных зон.
     В проекте постановления, принятом по итогам обсуждения, запланировано в 2010 году построить 850 тысяч квадратных метров нового жилья. Из них почти 100 тысяч приходится на муниципальное жилье, подчеркнул первый заместитель руководителя департамента городского строительства Москвы Владимир Хайкин. Большая часть новых домов будут построены на месте снесенных блочных пятиэтажек. В округе имеется 34 квартала таких домов из числа так называемых несносимых серий общей площадью более миллиона квадратных метров. В настоящее время разработано 18 проектов планировки, а на четырех из них уже ведется работа. Снести предполагается 112 тысяч квадратных метров жилья, а нового построить взамен него более 400 тысяч квадратных метров. Чтобы эта работа пошла активнее, Хайкин призвал проектировщиков ускорить разработку проектной документации по сносу пятиэтажек, чтобы в 2010 году началось массовое строительство на освобожденных территориях.
     Лужков поддержал Хайкина: «Блочные пятиэтажки приносят такой же дискомфорт, как и пятиэтажный фонд сносимых серий», – заметил он и пояснил, что через год, полтора или два кризис закончится и Москва к этому времени должна быть готова к реализации такой масштабной программы, как снос пятиэтажек несносимых серий.
     Вместе с тем мэр призвал строителей вести работы так, чтобы не осложнять транспортной обстановки: «Обратите внимание на внешнюю сторону МКАД: из-за того, что земля там по меркантильным соображениям роздана большому количеству застройщиков, кольцевая по сути стала внутренней городской дорогой, забитой до отказа». О необходимости принятия срочных мер по улучшению транспортной ситуации в округе говорил и председатель комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов. Он предложил пустить поезд-челнок от Павелецкого вокзала до района Бирюлево с несколькими остановками около станций метро. «Помимо этого необходимо построить тоннели и эстакады через железнодорожные пути, а также отдельно рассмотреть вопросы о подведении улицы Подольских Курсантов к МКАД и строительстве автовокзала у станции метро «Красногвардейская», – считает депутат.
     По мнению Александра Кузьмина, в Южном округе необходимо разработать отдельные программы развития трех районов – Бирюлево-Западного, Бирюлево-Восточного и Нагатинского затона – самых проблемных в округе. В них, по словам главного архитектора Москвы, невысокий процент обеспеченности магазинами шаговой доступности и предприятиями торговли непродовольственными товарами.
     Юрий Лужков обратил внимание также на строительство гаражей. «Программа «Народный гараж» должна стать стратегически важной, причем не только для Южного округа, – заявил он. – Москвичи будут вкладывать свои инвестиции в организацию паркингов, если мы будем строить их дешевыми и в шаговой доступности от жилья». Мэр напомнил, что данная программа уже обсуждалась, но выполняется плохо: «Заниматься ее реализацией должна каждая управа вместе с правительством Москвы».

Жилье можно будет снимать за треть стоимости от сегодняшней аренды

     Снять квартиру можно будет у государства. Соответствующий законопроект внесен в Госдуму. Согласно его тексту жилье можно будет нанимать за треть стоимости от сегодняшней аренды. В отличие от привычной схемы соцнайма квартиросъемщиками смогут быть не только очередники, но и другие россияне с низким доходом, которые не могут себе позволить покупку нового жилья.
     Проект, на разработку которого ушло два года, уже получил одобрение от министерства регионального развития. Катализатором процесса явился финансовый кризис: ставки по ипотеке стали недоступно высокими, а денег на покупку жилья у населения как не было, так и нет. При этом, по оценкам экспертов, сегодня до 70 процентов граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не могут быть признаны малоимущими, а значит, претендовать на бесплатное жилье.
     Решением проблемы, по мнению депутата Госдумы и автора нового законопроекта Галины Хованской, могло бы стать создание жилого фонда некоммерческого использования. Въехать в такое жилье могут те граждане, чьи доходы не превышают среднюю зарплату по стране (сегодня это 15 тысяч рублей). Например, это бюджетники или военнослужащие. В отличие от соцнайма, предоставляемого бессрочно, некоммерческое жилье сдается на срок до пяти лет, при этом преимущественное право продления договора аренды остается за нанимателем. Приватизировать такие квартиры нельзя.
     Плата за некоммерческий найм жилого помещения, как обещают разработчики законопроекта, будет в два-три раза ниже рыночных цен. А относительно Москвы и других крупных городов, где стоимость аренды «однушки» доходит до 25 тысяч рублей, ниже как минимум в пять раз – то есть должно получиться не больше 5 тысяч рублей в месяц. Плюс расходы по квартплате.
     Кроме того, чиновники подчеркивают важность нововведения, поскольку снять жилье смогут в том числе и приезжие из других городов. Что крайне актуально в период кризиса, поскольку дает возможность перемещения трудовых ресурсов по стране.
     Однако пока вся проблема упирается в то, кто будет строить такое «бездоходное» жилье. По мнению Галины Хованской, в кризисных условиях эту задачу может решить только государство. «При строительстве жилого фонда некоммерческого использования государство через 25 – 30 лет даже смогло бы окупить свои затраты на возведение такого жилья, поскольку граждане, с одной стороны, платили бы небольшую арендную плату, а с другой стороны – несли бы расходы по эксплуатации этого жилого фонда», – говорит Хованская. Кстати, сами строители «за» строительство социального жилья в паре с государством, для которых в условиях кризиса это чуть ли не единственный шанс остаться на плаву.

Николай Кошман, президент Ассоциации строителей России:

     – В последние годы многие инвестиционно-строительные компании и банки проводили весьма агрессивную и рискованную политику по наращиванию объемов жилищного строительства. Строили в основном на банковские кредиты, возврат которых обеспечивался продажами готового жилья на свободном рынке.
     Пока цены росли и жилье покупалось, такая схема финансирования работала бесперебойно. Как только продолжение кредитования стало недоступным – вся стройка встала. И сегодня мы пожинаем горькие плоды. Над девелоперами висят огромные «старые» долги, а то, что уже построено или почти построено, – не продается, хотя цены на недвижимость снижаются.
     Соответственно и комплекс мер, направленный на вывод отрасли из ступора, должен работать по нескольким направлениям. Во-первых, восстановление кредитования, которое сегодня практически прекращено. Даже банки с госучастием, получившие огромные госресурсы, не продолжают открытые ранее кредитные линии и не рассматривают новые проекты, «записав» стройку в группу высоких рисков.
     Во-вторых, строителей можно поддержать, обеспечив спрос на готовое или почти готовое жилье со стороны государства. Решение социальных программ, госзаказ, – первые шаги в этом направлении сделаны. Нужно продолжать. Может быть, государство согласится софинансировать строительство жилья эконом-класса на стадии 50-процентной готовности с передачей затем готовых квартир муниципалитетам. Одновременно предотвратим появление новой волны обманутых дольщиков. Думаю, что можно было бы преобразовать Фонд содействия реформированию ЖКХ в полноценного оператора, обеспечивающего реализацию программ в жилищной сфере.
     В-третьих, необходима поддержка платежеспособного спроса среди населения. Здесь делается акцент на поддержку ипотечного кредитования. Кроме помощи тем, кто уже взял кредит, необходимо дальнейшее развитие ипотеки. Может быть, стоит рассмотреть вариант дотирования государством банковских ставок по кредитам, взятым на строительство жилья эконом-класса.
     Наконец, в руках государства имеется немало экономических рычагов. Это и ввозные пошлины на стройматериалы, и возможные отсрочки по земельному налогу для девелоперов, начинающих новые проекты, и снижение НДС.

Столичные власти решили не покупать квартиры на аукционах

     Правительство Москвы намерено отказаться от предоставления девелоперам господдержки путем покупки квартир на аукционах. Взамен столичные власти готовы инвестировать в строительство нового жилья, а также финансировать достройку замороженных проектов. Таким образом Москва будет развивать собственные программы строительства доступного жилья, заявил первый заместитель мэра столицы Юрий Росляк. Эксперты скептически относятся к этой затее, так как для ее реализации город должен провести ряд поправок в федеральное законодательство.
     «Московские власти поддержат строителей путем финансирования программ строительства социального жилья», – заявил Юрий Росляк. По его словам, с этой целью город планирует уже в этом году отказаться от практики приобретения у застройщиков готовых квартир на аукционах. «У нас появился ряд собственных городских площадок, на которых нам построить за свои деньги дешевле, чем дожидаться, когда будет построено готовое жилье и проведена официальная процедура регистрации собственности», – пояснил позицию г-н Росляк.
     Вместо покупки готового жилья столичные власти планируют развивать строительство за счет бюджетных средств, а также средств населения – «с привлечением средств граждан в рамках городской социальной ипотеки», говорит заммэра. Как рассказали РБК daily в комплексе экономической политики и развития Москвы, новая инициатива столичных властей предполагает не только финансирование городских строек, но и участие Москвы в девелоперских проектах совместно с частными застройщиками, то есть соинвестирование. Причем господдержка может выражаться в финансировании замороженных проектов, реализация которых остановилась из-за кризиса.
     Для реализации этой затеи Москве потребуется внести изменения в федеральное законодательство, которое запрещает городу инвестировать в частные девелоперские проекты. «Федеральное законодательство разрешает городу только выкупать готовое жилье в рамках госзаказа», – говорит источник в правительстве Москвы. После состоявшихся в декабре прошлого года аукционов по выкупу жилья у застройщиков новых торгов не было, сообщили РБК daily в городском департаменте по конкурентной политике.
     Напомним, первые торги по выкупу квартир у застройщиков состоялись в октябре 2008 года. Тогда город согласился купить у ГК «ПИК», «СУ-155» и «Главстроя» порядка 500 тыс. кв. м по цене в среднем 80 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако до заключения договоров власти потребовали 25% дисконта, и большая часть контрактов осталась неподписанной. Исключение составила «СУ-155», которая смогла продать около 60 тыс. кв. м. На следующем аукционе в декабре «СУ-155» реализовала городу 278 тыс. кв. м жилья, «ПИК-Регион» – 85 тыс. кв. м и «Рантект-МФД» – 5 тыс. кв. м. Тогда цена квадратного метра в столице составила 65 тыс. руб., а в Подмосковье – 54 тыс. руб.
     Столичные власти вынуждены отказаться от аукционов, так как не смогли договориться с застройщиками о цене выкупа квартир, считает управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев. Аналогичную позицию заняли и федеральные власти, которые планировали в 2009 году потратить на выкуп квартир в целом по России порядка 100 млрд руб. По словам первого вице-премьера Игоря Шувалова, застройщики не пошли навстречу государственным деньгам, отказавшись снижать цены до 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Теперь власти меняют механизм помощи девелоперам, напоминает Омар Гаджиев.
     По словам источника в правительстве Москвы, городским соинвестором девелоперов может стать департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, который выступал госзаказчиком аукционов по выкупу жилья у застройщиков. Однако в этом ведомстве заявили РБК daily, что функции госзаказчика в части инвестирования в строительство переданы созданному в 2007 году департаменту городского заказа капитального строительства (Мосгорзаказ), руководителем которого выступает Леонид Моносов. В столичном стройкомплексе не смогли прокомментировать этот вопрос.
     Реальная помощь в виде софинансирования до девелоперов может дойти не скоро, считают эксперты. По их мнению, даже при мощной поддержке президента поправки в законы можно провести не менее чем за три месяца. К эффективным инструментам господдержки гендиректор «Капитал Груп» Андрей Нестеренко относит облегчение налогового бремени, выкуп жилья и стимулирование конечного спроса. «А это возможно путем субсидирования процентной ставки на уровне 5%», – резюмирует коммерческий директор компании «Снегири Девелопмент» Дмитрий Шмелев.

Власти планируют реанимировать ЖСК советского образца

     Правительство прорабатывает вопрос о возрождении в стране жилищно-строительных кооперативов, заявил в среду первый вице-премьер Игорь Шувалов. По его словам, в России есть достаточно граждан, способных приобрести жилье на льготных условиях, и эта инициатива им в этом поможет. Специалисты сомневаются, что при нашей инфляции кредитование ЖСК нормально заработает.
     По словам первого вице-премьера, принцип работы ЖСК будет похож на тот, каким он был в советские времена. «Формируются кооперативы, и под них местные власти выделяют земельные участки, а государственные банки кредитуют тех, кто будет участвовать в строительстве, – пояснил г-н Шувалов. – Ничего нового в этом нет, мы просто модифицируем опыт, который существовал в Советском Союзе, к современным реалиям и к тем банковским возможностям, которые есть».
     Напомним, что ЖСК в нашей стране активно развивались с конца пятидесятых годов прошлого века. Члены кооперативов строили жилье за свой счет, но при этом получали некое содействие от государства. Главной при этом была ссуда, которую ЖСК мог взять в тогдашнем Стройбанке в пределах 60% сметной стоимости строительства на срок 10-15 лет, под 0,5% годовых. Сейчас о таких условиях заемщики не могут даже и мечтать.
     Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что предлагаемые правительством ЖСК не сделают жилье более доступным. «Не стоит забывать, что при советской власти инфляция была равна нулю, а сейчас за три месяца с начала года она уже составляет около 5%. В советские времена можно было прогнозировать цены на несколько лет вперед, сейчас – нет, – заметила «НИ» эксперт. – Человек внесет первоначальный взнос, но за несколько лет, пока дом будет строиться, инфляция увеличит стоимость стройматериалов, рабочей силы. Кто даст гарантию, что через три года человеку не скажут, что надо доплатить за квартиру еще кучу денег, поскольку стоимость жилья возросла?» По словам специалиста, помимо повышения стоимости квартир не исключен вариант, что из-за роста цен дом просто не будет достроен. И если, например, в долевом строительстве подобные риски берет на себя застройщик, то здесь все ляжет на плечи членов-пайщиков ЖСК.
     А вот вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что эта идея в отдельных случаях все же может стать продуктивной. «Чем больше разных возможностей и инструментов рынка, тем шире конкуренция. Учитывая, что кооперативы будут поддерживаться местными и федеральными властями, наверное, это может что-то изменить, – сообщил он «НИ». – Например, эту форму можно использовать для решения проблемы недостроенных домов, когда застройщик признан банкротом. Пока не зарегистрированы права на этот объект, можно объединить его дольщиков в ЖСК, и уже через кооператив пытаться решать проблему при содействии власти».
     Сейчас в России действуют несколько форм участия граждан в постройке собственного жилья, например долевое строительство и потребительские жилищно-строительные кооперативы. Их немало, но едва ли не все они вызывают нарекания из-за плохого управления, слабого контроля и нарушений прав дольщиков и членов кооператива. Константин Апрелев считает, что именно эффективное и прозрачное управление должно стать принципиальным отличием новых ЖСК. «Это надо прописать прямо в законе, чтобы не допустить самоуправства отдельных людей, – подчеркнул специалист. – Существующие сейчас кооперативы, в том числе и жилищные, плохо управляются, поэтому хочется надеяться, что с новым ЖСК такого не будет».
     Ирина Радченко предлагает вместо советского опыта использовать пример наших бывших товарищей по соцлагерю. «Есть замечательная идея ССК – строительных сберегательных касс, которая действует во всей Восточной Европе и в Германии. С ее помощью 50% граждан этих стран решили свои жилищные проблемы», – сообщила эксперт. У нас же проект закона об ССК отлеживается в Госдуме уже не первый год. Как отмечают специалисты, ипотечникам не нужен конкурент.
     В ближайших планах правительства создать закон о ЖСК и найти потенциальных кооператоров. «В течение 2009 года нам предстоит создать нормативную базу, провести организационную работу по формированию таких граждан, которые готовы приобретать жилье, в кооперативы», – сообщил Игорь Шувалов. «Желающих улучшить свои жилищные условия в стране 70%, однако сколько из них смогут таким образом купить себе жилье, будет зависеть от условий ЖСК, – заметила Ирина Радченко. – Сомневаюсь, что банки легко дадут льготные кредиты, если только не придет директива из правительства».

Государство пересматривает обещанный размер поддержки отрасли

     Строительные компании, попавшие в список системообразующих и рассчитывающие на господдержку в реструктуризации долгов, могут не получить запрашиваемые гарантии по кредитам. Как рассказали РБК daily участники рабочих групп в Минрегионе и Минэкономразвития, строители вынуждены сокращать уже согласованный размер помощи. Из-за несоответствия запросов лимиту, который не позволяет выдавать в одни руки более 10 млрд руб. госгарантий, урезать их как минимум вдвое может «Интеко» Елены Батуриной, попросившая у государства 49 млрд руб. «Главстрой» Олега Дерипаски уже понизил планку с 11,8 млрд до 8 млрд руб. Умерить свои аппетиты готовы также «Евроцемент груп» и «РАТМ Цемент Холдинг».
     Одобренные в феврале рабочей группой Минрегиона и направленные две недели назад в межведомственную комиссию Минэкономразвития заявки на господдержку от «РАТМ Цемент Холдинга», «Интеко» и корпорации «Главстрой» возвращены и находятся в стадии доработки, рассказали РБК daily участники рабочей группы и межведомственной комиссии. Выйти на уровень правительственной комиссии во главе с первым вице-премьером Игорем Шуваловым, который отбирает претендентов на госгарантии в размере свыше 5 млрд руб., удалось лишь бумагам группы компаний ПИК. По словам представителя группы Дмитрия Ивлиева, заявка ПИК находится «где-то между Минэкономразвития и комиссией Шувалова».
     На прошлой неделе рабочая группа Минрегиона должна была рассмотреть заявки от группы ЛСР, «Сибирского цемента» и «Евроцемент груп». Однако одобрение министерства получил лишь запрос «Евроцемента», который в течение недели может выйти на уровень Минэкономразвития. Как рассказали собеседники РБК daily, остальные претенденты на госгарантии, в том числе ГК «СУ-155», ДСК-1 и «Новоросцемент» после представления в Минрегион получили свои заявки обратно на доработку.
     Долгое прохождение заявок строите­лей по коридорам власти участники рабочей группы и межведомственной комиссии объясняют пересмотром условий предоставления госгарантий по кредитам, в частности их размера. По словам собеседников РБК daily, из-за несогласованности действий двух министерств претенденты на господдержку не смогли представить чиновникам корректную информацию. «Теперь межведомственная комиссия Минэкономразвития требует актуализировать заявки и скорректировать объем запрашиваемых госгарантий в меньшую сторону», – замечает источник в комиссии. К тому же Минэкономразвития будет рассматривать заявки спасаемых компаний только на 2009 год.
     Умеривать свои аппетиты строители вынуждены в том числе из-за введенных премьер-министром Владимиром Путиным лимитов. Согласно постановлению правительства №103 от 14 февраля, общая сумма гарантий, предоставляемых в обеспечение исполнения обязательств одного принципала, не может превышать 10 млрд руб. По этой причине заявка «Интеко» на 49 млрд руб. – самая крупная в строительной отрасли – может быть урезана. По данным участника межведомственной комиссии Минэкономразвития, сегодня речь идет о коррекции до 25 млрд руб. В компании Елены Батуриной это отрицают. По словам руководителя пресс-службы «Интеко» Геннадия Теребкова, компания обратилась за госгарантиями на кредиты, необходимые для реализации одного проекта (развитие индустрии стройматериалов и строительство новых ДСК), и понижать их объем не планирует.
     Как рассказал РБК daily директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой» Виталий Королев, в феврале Минрегион одобрил заявку компании на 11,8 млрд руб. в 2009-2010 годах и на 8,8 млрд руб. в 2011 году: «Однако в настоящее время на уровне Минэкономразвития объем госгарантий пересматривается, и на 2009 год он составит немногим более 8 млрд руб.». Ранее проходила информация о том, что «Евроцемент груп» и группа ЛСР претендовали на госгарантии в размере 21 млрд руб. и 7,5 млрд руб. соответственно, однако в компаниях сегодня эти цифры отрицают. В «Евроцемент груп» не раскрывают одобренный Минрегионом размер госгарантий, однако не исключают, что до поступления заявки в Минэкономразвития запрашиваемая сумма может быть скорректирована в меньшую сторону. «В любом случае она не превысит 10 млрд руб.», – резюмирует начальник отдела по связям с общественностью «Евроцемент груп» Елена Рудовская. В группе ЛСР заявили РБК daily, что сумма госгарантий «уточняется». В «РАТМ Цемент Холдинг» также говорят о возможном снижении требуемого объема поддержки, который в первоначальной заявке составлял всего 4,8 млрд руб.
     Из опрошенных РБК daily участников рабочей группы и межведомственной комиссии пересмотр размеров госгарантий не коснулся пока СУ-155 и ГК «ПИК». В ПИК замечают, что поданная заявка на 10 млрд руб. вписывается в бюджетные лимиты, поэтому не пересматривалась. По словам представителя СУ-155 Федора Сарокваши, размер запрашиваемых компанией госгарантий (14,5 млрд руб.) в Минрегионе замечаний не вызвал. На прошлой неделе в Мин­экономразвития и Минрегионе не смогли официально прокомментировать ситуацию.

Минрегионразвития готово выкупать жилье по ценам выше докризисных

     Минрегионразвития неожиданно повысило на 10% стартовые цены, по которым во втором квартале 2009 года власти будут выкупать у застройщиков готовые квартиры для социальных нужд. Новые цены превысили уровень докризисного второго квартала 2008 года на 27%, хотя в первом квартале этого года расценки впервые за два года были снижены. На открытом рынке жилье продолжает дешеветь: в Москве и Санкт-Петербурге с начала года – почти на 3%.
     В апреле-июне этого года власти намерены выкупать жилье в регионах для военных, переселенцев из ветхого жилья и льготников в целом по стране на 10% дороже, чем в январе-марте. Это следует из подписанного 25 марта главой Минрегионразвития Виктором Басаргиным приказа о среднерыночной стоимости жилья на второй квартал 2009 года. По версии ведомства, в апреле-июне среди городов-миллионников (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) наибольший рост будет наблюдаться в Краснодаре: здесь стоимость установлена на уровне 36,05 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 15,5% больше, чем в январе-марте (см. таблицу).
     В Москве и Санкт-Петербурге нормативная цена во втором квартале составит 83,75 тыс. за 1 кв. м (рост составил 13,4%) и 52,5 тыс. руб. за 1 кв. м (15,6%) соответственно. Впрочем, в отличие от других регионов нормативная стоимость жилья, устанавливаемая Минрегионразвития для двух столиц, является индикативной, так как выкуп жилья в этих городах осуществляется исключительно за счет средств местных бюджетов. Такая автономия позволила мэрии Москвы и Смольному диктовать свои цены застройщикам при выкупе у них жилья для социальных нужд. В Москве после долгих скандалов с застройщиками властям удалось выкупить для социальных нужд квартиры по 65 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Подмосковье – за 54 тыс. руб. за 1 кв. м при первоначальной цене 80 тыс. руб. Аналогично ситуация развивалась и в Петербурге: Смольный сократил стартовые цены выкупа на 30% – до 47,3 тыс. руб. за 1 кв. м.
     Собеседник «Ъ» в Минрегионразвития объясняет рост выкупных цен во втором квартале снижением предложения, причиной которого стало замораживание застройщиками строящихся объектов. По данным Росстата, в январе-феврале этого года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года объемы строительства в целом по стране сократились почти на 19%. Кроме того, устанавливая нормативные цены на второй квартал этого года, Минрегионразвития учитывало возможное повышение цен на стройматериалы. Как сообщал вчера «Ъ», в марте Московская фондовая биржа уже зафиксировала однопроцентный рост цен на цемент (до 1,975 тыс. руб. за тонну без НДС и доставки). «В большинстве регионов установленные в первом квартале цены практически были эквиваленты себестоимости строительства, что отпугивало многих застройщиков от участия в гостендерах»,– пояснил собеседник «Ъ». Установленные Минрегионразвития на второй квартал этого года нормативные цены оказались даже выше докризисного уровня. Так, в апреле-июне 2008 года средняя цена жилья в Москве была установлена ведомством на уровне 59,35 тыс. руб. за 1 кв. м., в Подмосковье – на уровне 36,55 тыс. руб., в Санкт-Петербурге – на уровне 35,5 тыс. руб. (подробнее см. таблицу).
     Между тем участники рынка не разделяют мнения чиновников. За первый квартал в Москве цены на открытом рынке упали на 2,66% – до 210 тыс. руб. за 1 кв. м, говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. По его мнению, в апреле-июне стоимость квартир в столице и за МКАД останется прежней. В Петербурге в первом квартале цены снизились в среднем на 3%, до 78 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитал председатель совета директоров агентства АРИН Андрей Тетыш. Среди крупных городов наибольшее снижение цен в апреле-июне прогнозируется в Нижнем Новгороде, где, по данным руководителя аналитической службы ГК «Триумф» Алексея Чемоданова, падение составит 8% – до 46,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

Фонд ЖКХ не дождался софинансирования от регионов

     Фонд ЖКХ официально заявил о приостановке финансирования своих программ в 21 регионе РФ – причиной стало неисполнение регионами своих обязательств по долевому финансированию программ фонда. В фонде утверждают, что, несмотря на кризис, средства у регионов есть. Официально признали проблему лишь в Кировской области, в остальных случаях в регионах ссылаются на недопонимание, небольшое отставание от сроков согласования документов, а то и полностью отрицают обвинения подчиненных Константина Цицина.
     Вчера фонд развития ЖКХ опубликовал на официальном сайте сообщение о приостановке финансирования адресных программ по капитальному ремонту многоквартирных домов и расселению аварийного жилья в 21 регионе РФ. Основанием стало неисполнение регионами своих обязательств по софинансированию программ фонда. Среди грубых нарушителей (по данным фонда, недофинансирование региональной доли превышает 1%) – Орловская, Псковская и Волгоградская области, Красноярский и Краснодарский края, Адыгея, Северная Осетия, Дагестан, Удмуртия, Тыва, Калмыкия и Карачаево-Черкесия.
     «Идет проверка отчетности, мы проверили все регионы и обнародовали информацию. Мы сознательно хотим заявить о приостановке финансирования громко, чтобы губернаторы увидели проблему и поняли, что от закона нельзя отклоняться даже на полпроцента»,– заявили «Ъ» в фонде ЖКХ, отметив, что речь идет о нескольких миллиардах рублей на регион. «Мы приостанавливаем текущее финансирование. Выделенных денег мы обратно не забираем,– пояснили в фонде.– Нельзя сказать, что пришел кризис и кончились деньги – это ерунда. Мы видим отсутствие финансовой дисциплины, эти средства заложены в бюджеты».
     В регионах называют разные причины срыва графика финансирования. «Цифры несущественно отстают от необходимых показателей, возможно, где-то просто не дошел отчет или в нем есть какие-то неточности. В любом случае, мы предоставим в фонд всю информацию, и финансирование возобновится. Все свои обязательства областные власти выполняют в полном объеме»,– заявил «Ъ» вице-губернатор Тюменской области Сергей Сарычев, напомнив, что из своей 50-процентной доли Тюменская область перечислила 49,84%. В Ямало-Ненецком автономном округе вчера затруднились прокомментировать решение фонда: как сообщили «Ъ» в департаменте строительства округа, о приостановке финансирования узнали только вчера, и в настоящее время «анализируют ситуацию».
     Вице-губернатор Краснодарского края Иван Перонко пояснил «Ъ», что софинансирование программы расселения аварийного жилья из краевого бюджета подтверждено поправками к краевому бюджету лишь 25 марта (доля региона составляет более 700 млн руб., пока перечислено около 600 млн руб., доля фонда ЖКХ составляет 1,66 млрд руб.). По словам замминистра ЖКХ Красноярского края Веры Разореновой, план финансирования капремонтов на 2009 год еще не утвержден, он будет рассмотрен в фонде ЖКХ на следующей неделе. За прошлый год, по ее словам, край выполнил все условия, отчет был принят фондом без каких-либо претензий (по данным фонда, из своей доли финансирования программы в 39,75% край внес лишь 21,88%).
     В Нижегородской области столкнулись с проблемой освоения средств фонда ЖКХ еще в 2008 году – 602,599 млн руб. поступили в область 28 декабря, то есть не могли быть использованы до конца 2008 года, и перешли в бюджет 2009 года в форме неиспользованного остатка. Однако фонд потребовал провести эти средства в бюджете 2008 года, пригрозив приостановкой финансирования из-за превышения годового регионального лимита. Депутатам регионального законодательного собрания пришлось срочно корректировать бюджет 2008 года на мартовском заседании. В 2009 году регион претендует на 657,07 млн руб., что составляет 89,5% от установленного для него лимита поддержки за счет фонда ЖКХ. Наконец, в администрации Волгоградской области сообщение фонда ЖКХ восприняли с удивлением, предположив, что в фонде перепутали их с Вологодской областью (по данным фонда ЖКХ, из доли Волгоградской области в 30,38% профинансировано 13,9%, сведений о состоянии дел в Вологодской области нет, в списках фонда она не приводится).
     Лишь в Кировской области признают, что не все муниципальные образования должным образом выполняют взятые на себя обязательства перед фондом ЖКХ. Губернатор Никита Белых обратился к руководителям органов местного самоуправления с требованием усилить контроль за целевым использованием средств и выполнением обязательств.
     В фонде считают проблему все же существующей. «Многие регионы, которые раньше финансировали 50% программ, сейчас вкладывают только 12,5%. Доля кризисных регионов была сокращена в разы, но те деньги, которые они защитили у нас, они должны вложить. Эти деньги есть. Я не хочу обвинять регионы в финансовой недисциплинированности, но мы хотим подать сигнал»,– заявил «Ъ» представитель фонда Ростислав Мурзагулов, отметив, что у регионов есть три месяца на решение технических проблем с финансированием. Если за это время они не исполнят свои обязательства, то фонд полностью прекратит их финансирование и пересмотрит их лимит, перераспределив средства в пользу «более аккуратных» регионов.

В Москве откладывается программа по сносу пятиэтажек

     Московский мэр Юрий Лужков вчера заявил о приостановке одной из главных программ столичной мэрии – сноса пятиэтажек первых строительных серий. Программа, в рамках которой планировалось снести 6 млн кв. м хрущевок к 2010 году, а их жильцов переселить в новые дома, откладывается минимум на год.
     По словам Юрия Лужкова, завершение программы сноса хрущевок в Москве откладывается на год и завершится в 2011 году, а не в 2010-м, как планировалось ранее. Градоначальник объяснил это «возникшими сложностями», не уточнив, что он конкретно имеет в виду. Блочные и панельные пятиэтажные постройки так называемого первого периода индустриального домостроения, возведенные в 50-60-х годах прошлого века при генсеке ЦК КПСС Никите Хрущеве, начали сносить в Москве в середине 90-х. В июле 1999 года Юрий Лужков издал постановление N 608, которое ставило перед его подчиненными задачу полностью ликвидировать все хрущевки первого периода общей площадью 6 млн кв. м. В постановлении ставилась задача начиная с 2000 года и вплоть до 2010-го ежегодно сносить не менее 700 тыс. кв. м подобных строений, а также строить не менее 1 млн кв. м нового жилья для переселенцев. Три четверти домов, подлежащих сносу, составили наиболее невзрачные панельные хрущевки серий K-7, II-32 и 1605-AM. Во всех дальнейших документах мэрии о сносе хрущевок (например, в постановлении от июля 2002 года об утверждении показателей программы по реконструкции пятиэтажного жилого фонда) 2010 год фигурировал как год окончания работ.
     С момента утверждения план по сносу хрущевок стал одной из главных социальных программ столичной мэрии и одной из наиболее упоминаемых в отчетах столичных чиновников. К примеру, в августе 2008 года глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин отчитывался о том, что уже демонтированы 1050 хрущевок из 1772 запланированных к сносу, а ранее даже предлагал превратить в 2010 году «последнюю пятиэтажку в Москве в памятник этому типу жилых домов». «Когда-то из полуподвалов туда въезжали наши родители, и это казалось нормальным, а теперь за условия жизни в пятиэтажках перед ними нужно извиниться»,– говорил господин Ресин.
     Хотя Юрий Лужков не объяснил, почему откладывается реализация программы по сносу пятиэтажек, это решение вполне укладывается в логику действий мэрии. Прошедшей осенью столичные власти заявляли о планах расселения жителей снесенных хрущевок в 2009 году на 1,4 млн кв. м нового жилья. В январе 2009 года мэр уверял, что не планирует сокращать объемы социального строительства в связи с кризисом, а в феврале он одобрил поправки к столичному бюджету, сокращающие с 99,6 млрд до 84,6 млрд руб. объем городских инвестиций в строительство жилья.
     Скорректированные планы мэрии более всего затронут жителей Северо-Восточного административного округа и Зеленограда, где, согласно официальным планам департамента городского строительства мэрии, только в первом квартале 2009 года должны быть снесены соответственно 17 и 13 пятиэтажек из общих 69 подобных строений. Тогда как жителей Центрального и Южного административного округов заявление Юрия Лужкова никак не затрагивает – хрущевки первой серии были снесены там с опережением графика.
     Несмотря на приостановку сноса пятиэтажек первых серий, Юрий Лужков рассказал о новых планах. По словам мэра, столичные власти вскоре планируют приступить к сносу пятиэтажек крупноблочной и кирпичной постройки так называемых несносимых серий. «Эта программа правильная, и мы по ней пойдем,– сказал он.– Несмотря на то что блочные дома следующих серий крепенькие, никакого комфорта жизни в них нет».