На поддержку «коммуналки» государство выделит 100 миллиардов рублей

     Главным вопросом повестки дня президиума правительства вчера стало жилищно-коммунальное хозяйство.
     «На ЖКХ много законных нареканий со стороны граждан. Хотя движение к улучшению есть, но оно незначительное на первый взгляд», – сказал премьер-министр Владимир Путин, добавив, что «здесь нужно действовать по известной российской пословице – «глаза боятся, а руки делают».
     Обозначив ЖКХ как хроническое заболевание страны, Путин тем не менее обратил внимание на оборотную сторону вопроса, где все не так печально. По словам главы правительства, завершилось формирование системы предоставления для оплаты коммунальных услуг адресных субсидий – их получают около 8 процентов россиян. Благодаря программам Фонда реформирования ЖКХ улучшились условия проживания 7 миллионов граждан, новые квартиры взамен аварийного жилья вскоре получат 120 тысяч человек. К 2012 году необходимо полностью избавиться от непригодных для жизни домов, уверены на Краснопресненской набережной.
     Путин также рассказал, что Фонд реформирования ЖКХ в 2009 году выделит регионам более 100 млрд рублей.
     Тогда как в прошлом году на эти цели в субъекты Федерации пошло 59 млрд рублей. «Но при этом мы будем добиваться от территорий соблюдения установленных законом требований – ускорения преобразований в жилищно-коммунальной сфере, софинансирования из региональных и местных бюджетов, целевого и эффективного использования средств», – подчеркнул он.
     Заодно Владимир Путин потребовал взять под особый контроль проблемы ресурсо– и энергосбережения, имея в виду установку в квартирах счетчиков воды, газа и тепла. «Жильцы должны платить лишь за те услуги, которые они реально потребляют, а не за то, что им «рисуют» в квитанциях, убежден премьер. Правительство, кстати, уже определилось с предельным ростом тарифов – по регионам он составит от 10 до 22 процентов. Несмотря на значительное падение цен на мазут, уголь и так далее, услуги ЖКХ не будут дешеветь, заявил «РГ» министр регионального развития Виктор Басаргин. Впрочем, по его мнению, центр сделал все необходимое, далее уже – ответственность властей субъектов. Ведомство планирует передать тарифное регулирование на уровень муниципалитетов. Это будут эксперименты, которые состоятся только при соблюдении двух условий: наличия плана комплексного развития сетей и независимого контролирующего органа.
     Белый дом намерен помогать гражданам не только на земле, но и в небе. Путин подписал постановление о выделении Росавиации 5 миллиардов рублей на субсидии авиаперевозчикам. До недавних пор в нашей стране повсеместно случались задержки рейсов, и пассажиры вынуждены были проводить многие часы, а то и дни ожидания в аэропортах. Теперь, если возникает такая ситуация, другая авиакомпания возьмет на себя перевозку людей в пункт назначения. Министерство транспорта в свою очередь оплатит все издержки.
     – Фактически речь идет не о поддержке компании, а о поддержке граждан. То есть государство гарантирует всем пассажирам выполнение рейсов, – пояснил вице-премьер Сергей Иванов.
     – Но нельзя допускать, чтобы авиакомпании доходили до такого состояния, – возмутился премьер. – В европейских странах в подобных случаях лишают лицензии.
     Коснулся президиум правительства и воды. Вице-премьер Игорь Сечин объявил о завершении длившегося два года формирования Объединенной судостроительной корпорации, в которую вошли 9 КБ и региональные верфи. «Это важный этап судостроения. Таким образом, мы сконцентрировали на этой отрасли административные и финансовые ресурсы», – заметил Владимир Путин.
     Кроме того, Сечин доложил о скором введении в эксплуатацию первой очереди ВСТО «Тайшет – Сковородино». На заседании кабмин одобрил межправительственное соглашение к российско-китайскому меморандуму, заключенному в октябре 2008 года. Согласно документу, компании «Транснефть» и «Роснефть» с китайскими партнерами построят ответвления от ВСТО до границы с Китаем. «Новая труба позволит увеличить наши экспортные возможности на 15 миллионов тонн в год, создаст стабильный и надежный рынок сбыта для нефти из восточносибирских месторождений», – подчеркнул премьер.
     Впрочем, положительные новости из нефтяной отрасли не редкость. Главе правительства куда приятнее было услышать от вице-премьера Алексея Кудрина показатели доходности размещенных средств Резервного фонда и Фонда национального благосостояния и лишний раз убедиться в правильности финансовой политики начала века. По данным вице-премьера, доходность от размещения в трехвалютной корзине составила 4,9 процента. В 2008 году страна заработала 1,6 миллиарда долларов, первый квартал этого года принес еще 1 миллиард заокеанских денег.
     – Некоторые страны, имеющие резервные фонды, вкладывали средства в более доходные, но более рискованные акции, – отметил Путин.
     – Да, это правда. И они потеряли примерно 20 процентов. Таким образом, например, норвежский, сингапурский фонды восстановят утерянные ресурсы не раньше чем через 10 лет, – добавил Кудрин.
     – Консервативный подход оказался выигрышным, – удовлетворенно резюмировал премьер-министр.

И с оптимизмом заглянул в будущее строительства

     Президент Дмитрий Медведев вчера дал интервью телеканалу НТВ. Почти вся беседа с главным редактором информационной службы НТВ Татьяной Митковой была посвящена жилищному вопросу. Президент приказал дать 40 тыс. квартир малоимущим и «раскочегарить» ипотеку для всех остальных.
     Это уже третье интервью Дмитрия Медведева федеральным телеканалам: первое он дал телеканалу «Россия» 15 февраля, второе – «Первому каналу» 15 марта. Однако вчера господин Медведев впервые не использовал свое интервью для критики. Напомним, что в феврале, говоря о работе губернаторов, он заявил, что Кремль не будет «закрывать глаза на, скажем, упущения в работе или просто на бездарность, расхлябанность, разгильдяйство в деятельности тех или иных начальников». На следующий день в отставку ушли четыре главы регионов. 15 марта президент предупредил бизнесменов, что их моральный долг – не бросать в кризис свои предприятия и работников, а честно бороться с кризисом, сохраняя рабочие места.
     Вчера господин Медведев был настроен более благодушно. Говоря о проблемах строительства жилья, он не стал, например, ругать банки за повышение процентов по ипотеке, а застройщиков – за нежелание продавать недостроенные квартиры государству с дисконтом (на это недавно жаловался президенту первый вице-премьер Игорь Шувалов). Дмитрий Медведев предпочел с оптимизмом говорить о том, какие результаты должны дать принимаемые государством антикризисные меры, и о прежних успехах в реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», за который он отвечал, когда был первым вице-премьером.
     Напомним, что доступность жилья, согласно принятому в 2003 году пакету законов и ФЦП «Жилище», должно обеспечить повышение темпов строительства одновременно с удешевлением ипотеки. Вчера президент посетовал, что «кризис ударил по очень многим нашим прежним разработкам». «И везде обидно и жалко»,– добавил он. По его словам, за три года удалось увеличить темпы строительства с 50 млн кв. м до 64 млн кв. м в год (ФЦП «Жилище» предполагает выход в 2010 году на доперестроечные 80 млн кв. м в год). А объем ипотечных кредитов увеличился с 260 млрд руб. в 2006 году до 633 млрд руб. в 2008 году. Цифры этого года, отражающие резкий спад объема ипотечных кредитов в четыре раза, президент называть не стал. Вместо этого он предпочел объяснить гражданам, не успевшим решить квартирный вопрос, что оптимизма терять не надо и что государство принимает меры.
     Президент пояснил, что фонду содействия реформирования ЖКХ даны дополнительные деньги на капремонт и переселение граждан из ветхого жилья, фонд содействия жилстроительству поможет застройщикам получать кредиты под строительство, а все адресные программы обеспечения жильем малообеспеченных граждан, военнослужащих и ветеранов не будут сокращены вместе с бюджетом. Для молодых семей, пенсионеров, работников соцсферы и бюджетников президент даже пообещал выделить «порядка 40 тыс. квартир».
     Что касается ипотеки, то, по словам президента, по нынешней ставке 20% годовых «ни один нормальный человек ипотеку брать не будет». Для снижения ставок Агентство ипотечного кредитования получило дополнительные 60 млрд руб., и вместе с программами софинансирования ставок в регионах, по мнению президента, эти меры позволят снизить ставку до 8-8,5%. «Когда это может произойти?» – живо заинтересовалась госпожа Миткова. «Это должно быть сделано буквально прямо сейчас, потому что деньги на это выделены,– сообщил Дмитрий Медведев, но тут же, правда, спохватился: – Я не хотел бы, чтобы были иллюзии: мы не сможем сейчас «раскочегарить» объем ипотечного кредитования сразу же до тех цифр, которые были».
     Оптимизм господина Медведева понравился застройщикам. Глава корпорации «Русская недвижимость», которая специализируется на строительстве доступного жилья, Игорь Горских заявил «Ъ»: «При ставке 8% ипотека будет доступна каждой второй семье, и строительная отрасль оживится в момент. Однако для обеспечения такой ставки надо сделать еще два важных шага – дать еще денег АИЖК, чтобы оно могло поддерживать ставку 14% на рынке, и выделить субсидии из бюджета на снижение ставки с 14 до 8% для сегмента доступного жилья». Глава совета директоров компании Rodex Group Антон Данилов-Данильян считает, что для снижения ставки по ипотеке и смягчения условий по выделению кредитов АИЖК должно быть выделено не 60 млрд, а 600 млрд руб. Не менее важно, по его словам, чтобы правительство давало гарантии для застройщиков под кредиты на обеспечение участков застройки инфраструктурой. «Слова президента – это хорошо. Но не должно быть разрыва между целеполаганием и конкретными способами реализации»,– сказал он.

Москвичи после долгого перерыва начали покупать жилье

     Столичный рынок недвижимости сдвинулся с мертвой точки. По данным риелторов, в апреле впервые за последние несколько месяцев зафиксирован рост продаж на 6,8 процента по сравнению с февралем.
     Как рассказали «РГ» в одном из столичных агентств недвижимости, самым «застойным» для рынка оказался январь с его длительными новогодними каникулами. Затем многие из москвичей в реальности ощутили на себе последствия кризиса. В компаниях, на предприятиях начались сокращения персонала, а доходы оставшихся сотрудников резко упали. И лишь в марте рынок начал оживать. В основном из-за так называемого отложенного спроса. Те, кто давно планировал приобрести жилье, дождались максимальных скидок либо от застройщиков, либо от частных владельцев, и сделки начали заключаться.
     – Сегодня востребованы два вида жилья, – рассказывает «РГ» PR-директор агентства недвижимости Руслан Барабаш. – С одной стороны, спросом начало пользоваться самое дешевое и ранее нерентабельное жилье. То есть комнаты в коммуналках, наиболее дешевые и малоликвидные квартиры. Например, малогабаритки. С другой – стали приобретать и дорогие квартиры – от 5 миллионов и выше.
     – Сейчас на рынке довольно стабильная ситуация. Средняя стоимость квадратного метра по сравнению с февралем снизилась на 7,9 процента, – утверждает управляющий партнер компании Оксана Каарма.
     – Квадратный метр в экономклассе в среднем стоит 4490 долларов.
     По словам риелторов, на вторичном рынке максимальное снижение цены отмечено в Северо-Западном административном округе столицы, кстати, всегда считавшемся достаточно дорогим, где цены упали в среднем на 5,2 процента. Так, к примеру, в Северном Тушине квадрат стоит 3940 долларов, в Строгино – 4300. А самые недорогие новостройки предлагаются в Южном административном округе – по 3820 долларов за квадрат.
     Как показывают маркетинговые исследования аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с начала сентября (то есть незадолго до наступления острой фазы кризиса) цены в среднем по городу снизились на 28,2 процента. Самым дорогим как был, так и остается центр Москвы, где цены упали всего на 10 процентов. Самая дорогая улица – Тверская: здесь квадрат стоит 9375 долларов, а еще полгода назад он был более чем на тысячу долларов дороже. На втором месте Остоженка, Пречистенка, Гоголевский бульвар, где квадратный метр можно купить за 8918 долларов.
     Медленно дешевеют и квартиры, расположенные в хороших районах на Юго-Западе, Западе и Севере Москвы, неподалеку от Третьего транспортного кольца. Эксперты утверждают, что потенциал снижения именно в престижных районах еще не исчерпан.
     Сильнее же всего за прошедшие семь месяцев подешевели и прежде считавшиеся самыми дешевыми окраины Востока, Юга и Юго-Востока Москвы в районах станций метро «Новогирееево», «Бирюлево», «Улица Подбельского», «Печатники», «Марьино», «Бибирево», «Улица Академика Янгеля», «Рязанский проспект», «Алтуфьево». В Новогирееве, в частности, можно купить квадратный метр за 3700 долларов. Примерно за столько же в Кузьминках, Текстильщиках. В Марьино и того дешевле – за 3600 долларов.
     Самым же дешевым был и остается самый отдаленный столичный округ – Зеленоградский. Из-за развитой инфраструктуры, экологически благоприятной обстановки, сосредоточения институтов и предприятий, специализирующихся на высоких технологиях, цены с начала кризиса здесь снижаются гораздо медленнее – на 26,3 процента (с 4409 до 3250 долларов за квадратный метр).

Генпрокуратура взялась за транжир в госкомпаниях

     Претензии предъявили госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ». В надзорном органе требуют отставки руководителя фонда Константина Цицина. Главное обвинение – растрата бюджетных денег. Только на зарплаты сотрудникам (в фонде работают всего 97 человек) в 2008 году потратили 235 млн. рублей.
     – Это сопоставимо с расходами на содержание в 2008 году центральных аппаратов Роснедр, Росархива, Роспатента, Росинформтехнологий и Роскартографии, вместе взятых, – поясняют в Генпрокуратуре.
     Топ-менеджеры и правда не скромничали. Вознаграждения главы фонда и его заместителей в несколько раз превышают доходы президента и премьера, которые были недавно опубликованы. Константин Цицин получил в 2008 году 16,5 млн. рублей. А его заместители – от 6 до 8 млн. рублей. Всего 7 топ-менеджеров фонда получили вознаграждения в сумме 55 млн. рублей.
     Для сравнения: примерно столько же затратила Еврейская автономная область на капитальный ремонт 48 многоквартирных домов общей площадью 56,15 тысячи кв. м, а Томская область – на ремонт 77 многоквартирных домов общей площадью 121,5 тысячи кв. м.
     – Эти траты противоречат требованиям Бюджетного кодекса и являются недопустимыми в условиях финансового кризиса и сокращения бюджетных расходов, – заявила глава пресс-службы Генпрокуратуры Марина Гриднева.
     Вызывают вопросы и командировочные расходы. Сотрудники госкорпорации путешествовали за государственный счет в бизнес-классе и СВ, арендовали жилье повышенной комфортности, оплачивали услуги VIP-залов. Только на покупку авиабилетов в 2008 году потрачено 3 млн. рублей, отмечают в Генпрокуратуре.
     Адекватны ли подобные зарплаты для госменеджеров? И как получилось, что в прошлом году растрату не заметили, а сейчас вдруг во время кризиса обнаружили?

Андрей Исаев:Деятельность ЖКХ под строгим контролем
     – Зарплаты утверждаются на наблюдательном совете фонда, куда входят высшие чиновники, – говорит директор департамента стратегического анализа компании ФБК Игорь Николаев. – А то странно получается: сначала представители государства такие оклады одобрили, а теперь то же государство в лице Генпрокуратуры претензии предъявляет.
     – Если дать заведомо низкие зарплаты, то либо туда пойдут специалисты низкой квалификации, либо будет поле для коррупции, – заявил «КП» Андрей Исаев, глава Комитета Госдумы по труду и социальной политике. – Очень важно, чтобы управляющие дорожили своим местом и боялись его потерять.

Объемы строительства социального жилья в столице выросли в 22 раза

     В минувшую пятницу Мосгордума приняла постановление, согласно которому очередники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, теперь смогут получать квартиры или дома в Подмосковье. Со слов редактора документа, заместителя председателя комиссии депутата Валерия Скобинова, эти меры помогут расселить всех нуждающихся в более короткие сроки, чем планировалось. Тем временем в столице, несмотря на финансовый кризис, продолжается строительство социального жилья. В этом году планируется закончить коттеджный поселок в деревне Захарьино и сдать квартиры в Щербинке и Южном Бутове.
     По итогам первого квартала 2009 года московские строители вели в эксплуатацию 1 млн. 63 тыс. квадратных метров социального жилья. За тот же период прошлого года в эксплуатацию был введен 1 млн. 56 тыс. квадратных метров. Это говорит о том, что, несмотря на кризис, столичные власти продолжают финансировать социальные проекты даже больше, чем раньше. По словам первого заместителя мэра в правительстве Москвы, руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, огромный скачок строители сделали в марте 2009 года, за этот месяц была выполнена большая часть планового задания. «Непосредственно на территории Москвы в первом квартале 2009 года было построено 718 тыс. квадратных метров жилья, из них 561 тыс. квадратных метров в марте, – отметил г-н Ресин. – Кроме того, можно смело утверждать, что по сравнению с 2008 годом объемы строительства выросли в 11 раз».
     В 2009 году планируется завершить программу по строительству социального жилья в Щербинке и Южном Бутово. В Щербинке дома будут уже в ближайшем месяце. В Бутово все площадки полностью готовы. Застройка района также должна быть закончена в 2009 году. Напомним, что в этих районах квартиры получают военнослужащие и очередники. Сегодня там проживают уже более 350 семей и еще около 800 получили ордера и готовятся к заселению.
     Также московское правительство оказывает помощь многодетным семьям, возводя для них коттеджи в деревне Захарьино района Южное Бутово. В 2008 году в столице было решено построить 187 коттеджей для столичных многодетных семей. Первый коттеджный поселок из 20 зданий был сдан в декабре 2008 года. 25 февраля 2009 года мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение, которым правительство Москвы утвердило очередной адресный перечень земельных участков для проектирования и строительства в 2009-2010 годах за счет средств столичного бюджета. Сейчас под коттеджную застройку выделено 14 участков общей площадью около 60 тыс. квадратных метров. 18 из 20 построенных домов уже заселены. В двух остальных расположились детский сад и медпункт. Всего же в течение трех лет планируется построить 441 такой коттедж. «Для продолжения строительства коттеджей определена территория, сейчас ведется работа по ее расширению для последующей застройки, – сообщил «НИ» Владимир Ресин. – Что же касается начала строительства, то, в первую очередь, необходимо подготовить проекты, как только они будут утверждены, будем искать средства на их реализацию». Столичный чиновник заверил, что до конца этого года по коттеджам в деревне Захарьино будет сделана вся проектная документация и выполнены подготовительные работы.

Квартиры дешевеют во всех регионах России, кроме Москвы

     Когда в начале кризиса эксперты прогнозировали обвал цен на жилье в России, скептики этому не верили. Когда же в начале года столичные власти дружно стали говорить, что квартиры в Москве подешеветь не могут по определению, многие восприняли это как исходящий сверху приказ «держать». Так и случилось: никаким обвалом цен на недвижимость в мегаполисе пока и не пахнет. С начала года стоимость доступных московских квартир в панельных домах упала меньше чем на 2%. Ситуация выглядит странно, ведь стройматериалы здорово подешевели. В регионах, к примеру, падение цен на жилье доходит до 15%.
     Последнее совместное исследование Ассоциации строителей России (АСР) и Союза инженеров-сметчиков по ситуации на строительном рынке показало: строительная отрасль начала проседать. В первую очередь это коснулось рынка стройматериалов, спрос на которые сильно упал: на кризис наложился сезонный фактор. С января 2009 года по начало апреля снижение цен на основные строительные материалы составило более 7%, только за март – 2,87%. В частности, бетон с начала года подешевел на 13,8%, железобетонные конструкции – на 8-12%. Кирпич «потерял» 19-27,7%, цемент – 23-27,6%. А цены на металлопрокат почти сравнялись с себестоимостью еще в январе.
     Во многом благодаря этому начала снижаться себестоимость строительства. С начала года себестоимость одного «квадрата» жилья в среднем по стране упала на 5,34% до 33 563 руб. А вслед за этим поползли вниз и цены на готовое жилье. Средняя цена квартиры в новостройке с начала года упала на 4% (на 7,3% с начала кризиса). Жилье на вторичном рынке в этом году подешевело на 8,9% (на 13,1% с осени 2008 года). В Санкт-Петербурге, который до кризиса шел в ценовой гонке следом за Москвой, квартиры «сбросили» 7,2%, Екатеринбурге – 8,1%, в Нижнем Новгороде падение цен составило 10,2%, а в Красноярске жилье с начала года подешевело на 14,5%.
     Тенденция на снижение себестоимости строительства и цен на жилье характерна для всей России. Исключение составляет Москва. В столице себестоимость строительства, по данным АСР, составляет 1710 «зеленых». Это в два раза выше показателей в среднем по России (800-1000 долларов). Кроме того, в мегаполисе до сих пор существуют бешеные наценки на жилье. К примеру, в среднем по стране разница между себестоимостью и рыночной ценой (39 354 руб.) 1 кв. метра в новостройке эконом-класса составляет 5791 руб. В Ленинградской области «навар» застройщиков сейчас – всего 1482 руб., в Подмосковье – 12 274. Но в Москве средняя добавленная стоимость застройщиков находится на уровне 78 688 руб. за каждый «квадрат»!
     «Очевидно, что в Москве строить намного более затратно, чем в других регионах страны, – рассказала «НИ» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. – Подключить коммуникации, «врезать» дом в старые трубы – в Москве это очень дорогостоящий процесс. Необходимо получить массу согласований. К тому же застройщики должны обеспечить инфраструктуру для строящихся домов. Они вкладывают деньги в детские сады, поликлиники, магазины». Специалист добавила, что незначительное падение цен на жилье в Москве связано и с ростом стоимости кредитных ресурсов. Кредитные ставки для застройщиков выросли с 12 до 18-20%, что отражается на себестоимости строительства. Все это так, но то же самое или почти то же самое происходит и в регионах, где жилье, как было сказано, заметно дешевеет. В том же Питере с подведением коммуникаций не меньше проблем.
     Член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Сергей Митрохин, в свою очередь, пояснил «НИ», что в Москве высокие цены на жилье из-за крайне дорогой и дефицитной земли. «Инвесторы, которые смогли получить землю под застройку, не будут снижать цены. Они будут ждать стабилизации экономической ситуации, им нужно окупить затраты на землю. Инвесторы держат цены, чтобы – как бы помягче выразиться – окупить транзакционные издержки на получение всякого рода разрешений. Московская земля сверхрентабельна, и снижать ее сверхрентабельность никто не будет», – сказал депутат. Вот в этих-то «издержках», похоже, и таится ответ на вопрос.
     Именно земельный аспект многие эксперты давно называют главной причиной резкого роста стоимости жилья в Москве. Компании, по словам специалистов, тратят гигантские средства, правдами и неправдами получая участки под строительство. Однако «компетентные органы» заявляют, что этот рынок чист. «Мы изучали вопрос выделения земельных участков под застройку. Фактов сговора между застройщиками и между ними и властями города не выявлено», – рассказали «НИ» в Управлении по борьбе с картелями Федеральной антимонопольной службы.
     «Нынешняя земельная политика – олигархическая, – убежден Сергей Митрохин. – Вся земля сейчас переходит в руки сверхбогатых людей: спекулянтов либо иностранцев. Это поддерживает устойчивый спрос и высокие цены. Москве нужна настоящая земельная реформа. В генплане необходимо жестко ограничить объемы коммерческого строительства. На основной части земель должно быть построено социальное жилье, доходные дома».
     Впрочем, луч света в темном царстве московского рынка недвижимости все же может появиться. Связано «просветление» с проблемами застройщиков. По словам вице-президента АСР Владимира Пономарева, около 70% строительных компаний России находятся в предбанкротном состоянии либо являются почти банкротами. «И хотя отдельные компании смогли реструктуризировать свои кредиты, совершенно очевидно, что в середине этого года будет новая волна проблем с погашением застройщиками своей задолженности перед банками. Расплачиваться им по кредитам нечем», – сказал г-н Пономарев. В этой ситуации, чтобы найти хоть какие-то деньги на погашение кредитов, застройщики просто обязаны пойти на значительное снижение цен. По словам Владимира Пономарева, официальные цены они почти не снижают, но в процессе переговоров могут дать скидку в 40-50%.
     Впрочем, проведя своими силами совсем небольшой мониторинг нескольких застройщиков, «НИ» выяснили, что едва ли не каждая вторая компания предлагает скидку в 30-50%, хотя первоначальные цены держат, как положено в городе, запредельными. В первую очередь дисконт предлагается на загородные коттеджи, но некоторые компании распространяют скидки и на жилье в черте города. «Сейчас покупатель жилья в Москве может рассчитывать на скидку до 50%, – подтвердила Ирина Радченко. – Но это касается только новостроек. На вторичном рынке до 80% занимают сделки мена: люди продают одну квартиру и покупают другую. Этим людям спешить некуда, они пока держат цены. Скидку можно получить, только если человеку нужно быстро продать квартиру». Выходит, что из-за кризиса столичный рынок недвижимости стал похож на турецкий базар: цифры на ценниках кусаются, но можно договориться.
     Что будет с ценами на жилье дальше – море прогнозов, нередко взаимоисключающих. В АСР считают, что темпы падения в большинстве регионов России начнут замедляться. Летом – в начале осени рынок вступит в фазу стабилизации, а в следующем году возможен небольшой подъем. Аналитики компаний-застройщиков в большинстве своем прогнозируют дальнейшее снижение цен на жилье эконом-класса минимум до осени. Они надеются, что к этому времени государство сумеет добиться снижения ставок по ипотеке, что подтолкнет спрос. Однако многие серьезные специалисты убеждены, что рынок достигнет дна только в начале 2010 года. А до этого цены просядут на 10% в среднем. Так что рекламные призывы типа «покупай сейчас – потом будет дороже» легко могут оказаться недостоверными.

НЕМЦЫ ТОРГУЮТСЯ ДО ПОСЛЕДНЕГО
     Снижение покупательской способности немцев, увеличение предложений на рынке недвижимости Германии уже привели к почти повсеместному снижению цен на квартиры, дома и офисные помещения. По прогнозам аналитиков, и во второй половине 2009 года все виды недвижимости будут дешеветь. Связано это, с одной стороны, с большим количеством вынужденных продаж. Даже среди моих знакомых есть такие, кому, скорее всего, придется расстаться с купленным десять лет назад домом и наделом земли на окраине баварского Аугсбурга. Причина проста – выплачивать кредит стало не по карману. С другой стороны, ухудшились условия кредитования: теперь банки для выдачи займа требуют минимум 30% первоначального взноса (раньше они удовлетворялись и 10%). Правда, процентные ставки достигли исторического минимума. Так, кредит сроком на десять лет сегодня можно получить под 4% годовых – это на 1,5% меньше, чем в середине прошлого года. Для примера: вполне реально взять сейчас на покупку жилья за 250 тыс. евро и выплачивать ежемесячно 1050 евро, а не 1350, как год назад. Тот же, кто в состоянии сразу оплатить половину стоимости недвижимости, сможет получить кредит под небывалые 2,9% годовых. Причем для этого совсем не обязательно быть жителем Евросоюза, главное – финансовая надежность покупателя.
     Енс Гауз, инспектор по продаже недвижимости, констатирует: «Сейчас в Германии мы переживаем небывалое ранее у покупателей стремление торговаться. Это большое неудобство для продавцов». Но деваться некуда. По экспертным оценкам, две трети немцев считают, что продавать недвижимость лучше сейчас, чем какое-то время спустя, когда цены упадут еще ниже. Тем не менее аналитики прогнозирует уже к концу 2009 года стабилизацию цен на рынке недвижимости Германии, а в начале 2010 года – подъем цен вследствие притока на рынок иностранных инвесторов. Ожидается, что они придут, прежде всего, в густонаселенные районы страны и крупные города, где спрос выше среднего.
     Адель КАЛИНИЧЕНКО, Берлин

УКРАИНСКИЙ РЫНОК НАЩУПАЛ ДНО
     По данным украинских аналитиков, с 13 по 19 апреля 2009 года средняя цена продажи 1-3-комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 2,23%, до 1583 долларов за 1 кв. м. Рынок падает уже давно. Во многом это объясняется тем, что резко уменьшилось число желающих инвестировать в недостроенное жилье. Снижение интереса инвесторов застройщики начали отмечать еще в начале 2008 года, но это было еще полбеды. Затем банки прекратили выдачу ипотечных кредитов – и у застройщиков исчезли покупатели квартир в новостройках. А по мере того как кризис разрастался, жилье в недостроенных домах перестали покупать вообще – особенно после того, как стройки по всей стране начали замораживаться. Затем начался обвал цен на вторичном рынке, и на новостройки потенциальные покупатели вообще престали обращать внимание, несмотря на рекламу. Сейчас в среднем, если оценивать не предложения продавцов, а результаты реальных сделок, «квадрат» в украинской столице стоит не более 1500 долларов.
     Цены на жилье в Киеве не опустятся ниже 1 тыс. долларов за 1 кв. м, заклинают украинские аналитики рынка недвижимости. «Сегодня цены еще выше, чем себестоимость. Ниже опускаться они не будут», – считает президент крупной девелоперской компании Игорь Лысов. Председатель совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе тоже уверен, что рынок недвижимости уже нащупал дно. «Ниже себестоимости цены опускаться не будут», – подчеркивает он. По его прогнозу, отложенный спрос на жилье со стороны населения, который формируется под влиянием кризиса, спровоцирует в дальнейшем резкий рост цен на жилье.
     Яна СЕРГЕЕВА, Киев

Россияне не покупают квартиры, а активно их разменивают

     Последние данные исследования всемирного барометра финансового кризиса WIN Crisis Index стали едва ли не сенсацией: уже 12% россиян считают нынешнее время удачным для покупки недвижимости. Осенью таких было всего 7%. С чего бы это, ведь кризис на дворе? Отечественные специалисты уточнили: новые квартиры у нас почти не продаются, но зато число сделок по обмену жилья и разъездам приблизилось к докризисному уровню. При этом почти весь сектор риелторских услуг – «серый».
     Международное исследование показало, что интерес людей к недвижимости медленно восстанавливается в большинстве стран мира. В целом по планете доля считающих, что сейчас хорошее время для покупки дома, выросла по сравнению с ноябрем только на один процентный пункт – до 26%. Но общую статистику здорово подпортила Индия, где число пессимистов выросло с ноября по март на 18%. Зато жители стран «большой восьмерки» понемногу оправляются от кризисного шока. Доля позитивно настроенных респондентов в странах G8 выросла на 5% , в том числе и в России. Однако 12% оптимистов в нашей стране меркнут на фоне практически половины населения (46%), которая даже не может себе позволить думать о новом жилье.
     Впрочем, наши сделки с недвижимостью имеют свою специфику. Многие эксперты констатируют, что наблюдается оживление рынка альтернативных сделок, сделок по обмену жилья, многие из которых были заморожены в период резких изменений в экономике страны. Одновременно специалисты отмечают, что существенно возросло число «разведочных» обращений к застройщикам, агентствам недвижимости и независимым агентам. Иными словами, люди прощупывают почву, стараясь держать руку на пульсе рынка.
     Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев подтвердил «НИ»: на вторичном рынке пошли сделки. Цены там фактически заморожены, что создает благоприятную ситуацию для сделок по обмену, расселению. Однако активизация спроса населения практически не коснулась новостроек. «Все эти «разведочные» обращения к застройщикам не приведут к росту спроса на первичном рынке. Сейчас для людей важно, чтобы объект был готов к использованию, то есть был практически достроен. Никто не знает, что будет с рынком после лета, поэтому спроса на недостроенные дома нет.
     Никто не хочет вкладывать в котлован. Даже скидки никого не интересуют, хоть в четыре раза цену уменьшай. Спрос на первичном рынке сейчас жестко локализован – в отношении практически готовых объектов», – рассказал Константин Апрелев.
     Проще говоря, вся активность на рынке недвижимости будет сконцентрирована во вторичном секторе и главным образом на «съездах – разъездах». Финансовые проблемы не обошли стороной армию риелторов, активно работавших в этом сегменте. По оценочным данным экспертов, из-за кризиса уже закрылось до 30% московских агентств недвижимости. Происходит это главным образом из-за снижения спроса. Плюс к этому столичные жители ищут услуги подешевле.
     А многие классические агентства не могут конкурировать с частными маклерами, которые зачастую не платят налоги, не говоря уже об отсутствии расходов на содержание офисов и сотрудников, отмечают аналитики.
     Впрочем, эксперты не ждут возвращения «черных маклеров» из 1990-х. При этом они призывают желающих обменять или разменять квартиру не расслабляться – даже крупные агентства не гарантируют клиенту честной сделки. «Думаю, повторения ситуации 1990-х годов не будет – с «черными маклерами», убийствами, полным криминалом. Но проблем на рынке риелторских услуг существует масса, – поведал «НИ» председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин. – Нет регулирования этой сферы. Нет четких стандартов: что это за услуга, чем конкретно могут заниматься агентства, какова их ответственность перед клиентами. Поэтому люди воспринимают риелторов не очень хорошо. Исследования показывают: почти 50% населения считают, что при сделках с их помощью риск быть обманутым очень высок. В Москве и Санкт-Петербурге таких – две трети. У нас почти весь рынок риелторских услуг – «серый». И за последнее время к лучшему ничего не изменилось. Риелторское сообщество не улучшает свою репутацию, не было создано нормативных актов, касающихся его работы, норм по защите клиентов».

На рынке аренды дорогого жилья зафиксирован всплеск

     В апреле и начале мая число сделок на рынке аренды элитного жилья в Москве и Подмосковье неожиданно возросло на 40-50%, отмечают участники рынка. По оценке экспертов Penny Lane Realty, повышенный спрос наблюдался в сегменте квартир стоимостью от 3 тыс. до 5 тыс. долл. в месяц, а компания TWEED отметила интерес к загородным домам по цене от 25 тыс. до 50 тыс. долл. в месяц. Эксперты объясняют это стабильностью курса доллара, а также тем, что скидки на элитное жилье достигли 30% по сравнению с январем.
     Аналитики Penny Lane Realty наблюдают несвойственную для начала мая повышенную активность на рынке аренды жилья. По данным агентства, в первую неделю мая по сравнению с последней неделей апреля активность игроков рынка аренды недвижимости увеличилась на 40%. «Начало мая продемон­стрировало готовность игроков рынка аренды недвижимости к активным действиям, несмотря на экономическую ситуацию и дачно-пляжное затишье», – констатирует руководитель эксклюзивного отдела департамента аренды элитной недвижимости Penny Lane Realty Вадим Ламин.
     Гендиректор риэлторской компании «TWEED недвижимость» Ирина Могилатова отмечает, что активность на рынке элитной недвижимости начала расти еще в апреле: «Весь апрель у нас был очень удачный, рост произошел на 50%. Хорошо сдаются и квартиры, но особый спрос наблюдается на загородную недвижимость. Много запросов на коттеджи с ценами от 25 тыс. до 50 тыс. долл. в месяц. Такую картину наблюдают во всех компаниях, работающих в сегментах элитной недвижимости». Г-жа Могилатова объ­ясняет это явление возращением клиентов, которые в связи со стабильностью курса доллара отказались от экономии на аренде загородной недвижимости.
     Другие опрошенные РБК daily эксперты более сдержанны в своих оценках. Так, по данным IntermarkSavills, спрос на рынке элитной недвижимости в апреле сохранился на уровне марта как по числу заявок, так и по количеству заключенных сделок. «Наиболее востребованными со стороны арендаторов оставались квартиры с ежемесячной арендной платой до 6 тыс. долл. (около 70% совокупного спроса)», – говорится в обзоре IntermarkSavills.
     Впрочем, по данным агент­ства недвижимости Doki, во второй половине апреля и вовсе наблюдалось резкое снижение активности арендаторов. В целом количество запросов на аренду квартир сократилось на 27%, количество сделок в эконом-классе – на 8,9%, в бизнес-классе – на 3,2%, в сегменте элитных квартир – на 5,4%.
     Руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов считает, что на рынке аренды жилья сейчас наблюдается сезонный спад: «На рынке аренды кризис сказался в меньшей степени, и все традиционные сезонные тенденции рынка сохраняются. Так, в мае всегда происходит затишье, а всплеск спроса наблюдается в конце августа – сентябре». Рынок аренды элитной недвижимости стагнирует с сентября, утверждает г-н Таганов. «Этот сегмент держался исключительно на ино­странцах, и он сразу пострадал от кризиса. И никакого оживления там не отмечается, наоборот, на это состояние накладывается еще и сезонное затишье», – поясняет эксперт.

Кубанцы сомневаются – покупать ли квартиры сейчас или еще подождать падения цен

     Квадратные метры простым кубанцам стали куда доступнее, чем год назад.
     – Неужели настало время откупорить семейную кубышку и вложить сбережения в новое жилье? – сомневается народ. – С другой стороны, вдруг цены будут падать и дальше?
     – Прогнозы давать всегда тяжело, – говорит исполнительный директор Краснодарской краевой ассоциации риэлторов Ольга Проценко. – Мы допускаем, что стоимость жилья может опуститься на первичном рынке еще на пять процентов. Это цифра взята не с потолка. Она обусловлена себестоимостью затрат на строительство. По оценкам компании, сегодня себестоимость строительства квадратного метра жилья в Краснодаре колеблется от 25 до 36 тысяч рублей. Разница зависит от технологии строительства, стоимости земельного участка, подведения коммуникаций, района...
     Сейчас средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке – 43400 рублей. Для сравнения, в мае прошлого года – 50136 рублей. Цены колеблются от 25 тысяч рублей за квадратный метр до 106. По сравнению с июнем прошлого года, когда цены достигли своего пика, снижение составило 14,8%.
     Еще один вопрос, волнующий краснодарцев, – если все-таки вложить наличные в недостроенное жилье, будет ли сдан проект в срок?
     – Можно ждать чего угодно: от перенесения сдачи проектов на более поздний срок до их приостановки и сворачивания, – говорит Ольга Проценко. – Могут возникнуть и долгострои. Меня часто спрашивают, как поступить в такой ситуации. Лично я бы занялась поиском интересных вариантов – сейчас на рынке недвижимости, особенно на вторичном, их масса. Кто ищет, тот всегда найдет.

КСТАТИ
     Горожане выбирают квартирки поскромнее
     Это раньше почти треть всех квартир в Краснодаре покупали, чтобы получить с этого прибыль – выгодно сдать или снова продать. А сейчас активность частных инвесторов близка к нулю. Цели у покупателей жилья на первичном рынке совсем другие.
     – Цены упали, поэтому появился новый платежеспособный сегмент потребителей, – уточняет Ольга Проценко. – Это те люди, которые раньше не могли себе позволить купить квартиру. Более востребованным становится жилье эконом-класса. К тому же горожане предпочитают вкладывать деньги в объекты, которые вот-вот достроят. Люди просто переживают, что возведение жилья могут заморозить. К тому же запросы стали скромнее – и метраж поменьше, и класс пониже.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ
     Средняя стоимость первичного жилья на 11 мая 2009 года за квадратный метр:
     Эконом-класс – 40 тыс. руб.
     Средний – 43 тыс. руб.
     Бизнес – 53 тыс. руб.
     Элитный – 69 тыс. руб.

     Падение цен по сравнению с маем 2009 года:
     Эконом – 9,1%
     Средний – 13,4%
     Бизнес – 17,8%
     Элитный – 10,9%
     (По данным Краснодарской краевой ассоциации риэлторов)

Порядка 70% строительных компаний России сегодня находятся в крайне тяжелом финансовом состоянии, по сути, в предбанкротном

     Так оценивает ситуацию вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. Проекты на уровне котлована или нескольких этажей заморожены. А россияне больше не стремятся стать дольщиками.
     «Россияне отказываются покупать квартиры. Во-первых, сократились доходы граждан, а во-вторых, возросло недоверие к застройщикам», – пояснил «Труду» Пономарев.
     О том, сколько строек встанет, можно судить по цементной промышленности. Сегодня почти на 50% упала реализация цемента. «Это значит, что порядка 40-50% строительных объектов будет заморожено», – добавил Пономарев.
     Лучше всего держится на плаву строительная отрасль в мегаполисах. Например, в столице, по данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», на данный момент активными остаются до 92% строек. И только 8% временно приостановлены. Это примерно 25 строительных площадок. Решение о заморозке принимается в основном по объектам на ранней стадии, почти готовые тянут из последних сил.
     В Санкт-Петербурге ведется строительство 226 жилых объектов. Так, по данным агентства АРИН, из почти готовых зданий заморожено около 9%. 63% новостроек на начальной стадии остановлены. В переводе на квадратные метры объем строящихся в Питере жилых объектов составляет порядка 6,8 млн. квадратных метров, или 101,4 тыс. квартир. Из них 72% находится в активной стадии.
     В то же время упал спрос на участие в долевом строительстве. «Число сделок по сравнению с показателями годичной давности в 2-3 раза ниже», – рассказывает «Труду» замгендиректора АРИН Владимир Спарак. Вкладываться в туманные перспективы – слишком большой риск.
     Интерес потребителей привлекают только готовые дома или дома на последней стадии строительства. «В этом отношении ситуация полностью противоположна докризисной, когда очень большим спросом пользовались объекты на стадии котлована», – пояснила «Труду» директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Лана Волохина.
     Зато цены на котлован и готовые стены почти сравнялись. До кризиса разница была в 30-35%, а сегодня всего 15%.

     Решение жилищной проблемы и в сегодняшних непростых экономических условиях остается приоритетным направлением политики правительства Москвы, утверждает первый заместитель мэра столицы, руководитель городского стройкомплекса Владимир Ресин. Город продолжает предоставлять гражданам бесплатные квартиры, очередь на которые за последние пять лет сократилась на четверть. Все запланированные объекты строятся по графику.
     В советские времена был в ходу невеселый афоризм: «Сплотим наши ряды – и очереди станут короче». Увы, понятие очереди не исчезло и в наши дни. По той простой причине, что Россия – страна большая, и социально незащищенные граждане всегда будут очередь пополнять. И если очередей в магазинах не стало, то «квартирный вопрос», увы, не закрыт.
     Москва остается одним из немногих городов в стране, где малообеспеченным гражданам оказывается помощь в получении жилья. Другое дело, что власти в последнее время озаботились, кого нужно считать бедными, а кто может решить проблему с жильем не в порядке очереди, а с помощью какого-то другого вида поддержки со стороны городских властей – субсидии, купли-продажи с рассрочкой платежа, социальной ипотеки. Тем не менее в очереди, сформированной до 2005 года (момента принятия Жилищного кодекса), продолжают стоять 157 тыс. семей. И правительство Москвы делает все, чтобы ее сократить. По словам первого заместителя мэра Москвы, руководителя городского стройкомплекса Владимира Ресина, все те приоритеты, которые были обозначены в прошлые годы – жилье, инфраструктура, дороги и транспортные развязки, – сохраняются. «Несмотря на то, что экономическая ситуация в связи с кризисом непростая, все обещания, которые мы дали москвичам, будут выполнены, – заверяет главный строитель столицы. – Ни одна социальная стройка не приостановлена. Мало того, за три первых месяца московские строители ввели в эксплуатацию 1 миллион 63 тысячи квадратных метров жилья, а за тот же период 2008 года – 1 миллион 56 тысяч. Превышение пусть небольшое, но в нынешних условиях оно имеет огромное значение».
     По словам Владимира Ресина, важны не только объемы жилья. Все новое строительство ведется комплексно. Не происходит сокращения строительства объектов соцкультбыта. Из-за ограниченности средств упор делается на сбалансированность всех проектов. Логика простая: если нет денег на теплосеть, значит, не будет и на жилой дом. Если денег нет на дорогу, значит, не будет и на жилой дом. Если нет денег на школу, на детский сад, на поликлинику, больницу, то не будет и на жилой дом. Но если строится жилой дом, то одновременно строится все, что сделает новый квартал удобным для проживания.
     Именно на этом сегодня поставлен акцент. Вот лишь один пример: в первом квартале прошлого года был введен в строй только один физкультурно-оздоровительный комплекс, а в этом году – 11. Всерьез решается в Москве проблема обеспечения транспортной доступности районов массового строительства. Уже завершена реконструкция Варшавского шоссе от МКАДа до Щербинки. Началась реконструкция Дмитровского шоссе. В ближайших планах – транспортная развязка на пересечении Дмитровского и Долгопрудненского шоссе. Деньги на все эти объекты выделяются в полном объеме и в срок.

Россияне вспомнили о том, как они решали квартирный вопрос в советское время

     На парализованном кризисом российском рынке недвижимости наметилась любопытная тенденция: сделки по купле-продаже квартир постепенно уходят в прошлое, уступая место популярному в советское время обмену. Причем желающих изменить свои жилищные условия не пугает, что процесс этот крайне непростой и довольно длительный, зато, по мнению экспертов, в условиях нынешней нестабильной ситуации самый безопасный. Плюсы и минусы старой схемы вспомнили «Новые Известия».
     Новое – это хорошо забытое старое, приговаривают столичные риелторы, разбирая свои архивы двадцатилетней давности и пытаясь вспомнить, как без денег проводить сделки с недвижимостью. Впрочем, с тех времен правила жилищного обмена особо не изменились: стандартную трехкомнатную квартиру меняют на две однокомнатные того же класса, «двушка» разбивается на однокомнатную квартиру и комнату, а за «однушку» можно выгадать комнату в коммуналке с доплатой.

Невозможное возможно
     Единственное отличие, которое несколько затрудняет работу риелторов в том, что за годы приватизации муниципальная часть столичного жилого фонда – основа обменных процессов – составляет не более 20% квартир, а остальное жилье находится в частных руках. Однако, как уверяют в ГУП «Московский городской центр арендного жилья», где занимаются подобными вопросами, сделки по обмену муниципальных и частных квартир хоть и не прописаны в Жилищном кодексе, в Московском регионе, с разрешения местных властей, вполне допускаются. Их особенность в том, что между меняющимися собственниками жилья и нанимателями происходит взаимная передача прав на недвижимость. Но из-за того, что большинство граждан, по тем или иным причинам желающих переехать в другую квартиру, не знают о возможности смешанного обмена, сделок на этом рынке по-прежнему гораздо меньше, чем могло бы быть. «И это при том, что число готовых к обмену москвичей неуклонно растет, – сетует риелтор Тамара Мирошина. – Но вот найти подходящий по всем параметрам вариант – до сих пор большая проблема. Дело в том, что, как правило, наши клиенты хотят разменять свою квартиру на несколько, в то время как охотников объединить жилплощадь гораздо меньше».

Спорные территории
     Но даже если более или менее равноценный вариант обмена все же находится, из-за необоснованных запросов с обеих сторон сделка может оказаться под угрозой. «Нередко в процессе переговоров клиенты начинают придираться к любой мелочи, сравнивая престижность районов, качество ремонта, размер доплаты и даже нрав соседей, – рассказал «НИ» специалист по обмену жилья Борис Невидов. – Все эти дрязги существенно затягивают подобные сделки, нередко заводя их в тупик. Ситуация осложняется еще и тем, что в нынешних условиях точную стоимость той или иной квартиры не сможет назвать ни один эксперт, поэтому участникам обмена, если они не хотят вновь начать изнурительные поиски, остается поумерить свой пыл и все-таки постараться прийти к компромиссу». Как правило, риелторы в этих обстоятельствах помочь своим клиентам практически ничем не могут: их обязанности ограничиваются содействием в поиске подходящего варианта и юридическом сопровождении совершаемой операции, а вот сглаживать все острые углы участникам сделки приходится самостоятельно.
     По прогнозам экспертов, в связи с кризисом количество сделок по обмену квартир в ближайшее время существенно возрастет, но уже сейчас понятно, что этот способ становится все более популярным. По некоторым данным, в последние месяцы около 80% сделок с недвижимостью – это в том или ином виде обмен. «В условиях, когда невозможно прогнозировать курс валют, цены на недвижимость стремительно падают, а эксперты замерли в ожидании пика падения рынка, безденежные операции с жильем представляются самыми безопасными, – утверждает аналитик Светлана Полянская. – Кроме того, на данный момент понятие цены практически отсутствует, поэтому сделки купли-продажи становятся особенно рискованными, так что, пока ситуация не стабилизируется, подобный натуральный обмен – наилучшее решение жилищных проблем».

     Ассортимент московского рынка недвижимости самый широкий в мире: в столице можно купить даже десятую часть однокомнатной квартиры и прописаться в ней. А специализирующееся на перепродаже долей агентство предоставит услуги по «выживанию» из квартиры ее собственника.
     Волна скандалов, связанных с куплей-продажей невыделяемых долей в столичных квартирах докатилась до Мосгордумы, где прошел круглый стол на тему «Рейдерские захваты квартир москвичей. Социальные последствия». По одну сторону стола разместились представители мэрии и правоохранительных органов. По другую – около десятка москвичей, пострадавших от деятельности всего лишь одного из множества специализирующихся на перепродаже долей риелторских агентств. Между тем в интернете действуют целые сайты, где сотнями предлагаются малые доли московских квартир.
     Начинались рассказанные гражданами истории по-разному. У кого-то после смерти супруга четверть квартиры отходила к его детям от первого брака. В другом случае девятую часть квартиры унаследовал несовершеннолетний ребенок гражданской жены погибшего брата, в третьем – приватизированная однокомнатная квартира изначально принадлежала разошедшимся позже супругам и их ребенку.
     Финал этих историй практически один – меньшая доля квартиры оказывалась в собственности определенной группы лиц, начинавших тут же терроризировать собственников.
     Новые совладельцы предлагали человеку продать за бесценок его часть квартиры, а в случае отказа угрожали, уничтожали имущество, просто выбрасывали собственника на улицу. Как рассказал Юрий Ф., после развода бывшая жена предложила ему выкупить ее долю в их общей квартире. Быстро собрать деньги ему не удалось, и тогда супруга «подарила» половину квартиры фирме «Максигор». В итоге к экс-супругу явилась группа людей, возглавляемая руководителем фирмы Хачпаняном, у которого оказалась доверенность на право пользования, сдачи в наем и проживания в этой квартире. Новые хозяева сменили замки, и пожилой человек оказался на улице. Милиция вмешалась в это дело лишь один раз: взломав замки, участковый забрал в ОВД живших там посторонних людей. Но уже на следующий день все вернулось на прежнее место. В возбуждении уголовного дела о самоуправстве, незаконном проникновении в жилище и порче имущества потерпевшему было отказано. Ничем не помогли ему и в суде.
     «К нам в квартиру Хачпанян вламывался в момент, когда у меня на руках был арест на подаренную ему долю, запрещающий прописку, вселение и проживание, – рассказала другая жертва мошенников, Ирина Б. – Он выламывал двери и бесчинствовал в квартире в присутствии двоих милиционеров, которые даже не попытались его унять». По словам пострадавших, в собственности у сотрудников фирмы «Максигор» десятки долей по всей Москве. «Мы пытались объединиться, посылали всюду заявления, но никто упорно не хочет объединять наши дела, – рассказала Татьяна К. – Как заставить милицию действовать? Мы пишем на Петровку, 38, а звонит участковый. Обращаемся к Нургалиеву – то же самое».
     По словам представителя столичного ГУВД Александра Исаева, вселение может быть произведено только при наличии определения суда, в присутствии судебного пристава и участкового милиционера. «Однако те, кто взламывает чужие двери, апеллируют к свидетельству о покупке, регистрации, где-то обманом приглашают МЧС или милицию, показывают паспорт, мол, просто потеряли ключи, – заявил он. – Я не отрицаю факты недобросовестности наших сотрудников, но чаще вообще обходятся без них». Впрочем, в случае если милиция и прокуратура не будут реагировать на заявления об угрозах и побоях, Исаев советует жаловаться наверх. В частности, по его рабочему телефону 634-89-43.
     По мнению юриста пострадавших граждан Сергея Герасимова, проблема лежит гораздо глубже недобросовестности милиции.
     И возникла она еще в 1994 году с принятием Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 247 которого содержала положения о долевой собственности. С этого момента доли начали приобретаться в массовом порядке, потом они перепродавались и отнимались.
     К 2006 году проблема приобрела такие масштабы, что не замечать ее было уже нельзя. И правительство Москвы приняло постановление №89-ПП, утверждающее правила регистрации граждан по месту пребывания и жительства. «Там была хорошая норма: если сособственник доли хотел зарегистрировать себя или еще кого-то, он должен был предоставить для этого соглашение с другим собственником или решение суда, – рассказал Герасимов. – Но 10 октября 2007 года Верховный суд признал это незаконным. И сразу же цена доли возросла».
     Дело в том, что доли приобретались не только для того, чтобы выживать людей, но и для торговли пропиской. В итоге на одной десятой доле московской квартиры оказывались зарегистрированы по 10 человек.
     А платил за них за всех не имеющий отношения к этой афере ответственный квартиросъемщик. Что до предоставленной ГК «защиты» – преимущественного права покупки для сособственника квартиры, мошенники обошли его очень легко, приобретая доли по договорам дарения. При этом суды заняли неоднозначную позицию. «Были случаи, когда новоиспеченному собственнику незначительной доли в двухкомнатной квартире выделяли целую комнату. Или наоборот, отказывали во вселении, при равных долях, – рассказал Герасимов. – Теоретически суды должны руководствоваться нуждаемостью каждого сособственника, возможностью совместного проживания, сложившимся порядком пользования квартирой. Но на деле ничего этого не учитывается».
     По словам представителя департамента жилищной политики Ольги Вашкетовой, столичные власти изначально пытались минимизировать количество сделок, в результате которых пропадали люди. Была выделена группа риска, и все связанные с ней сделки рассматривались в комиссиях при префектурах. Была предпринята и попытка вместе с УФМС ужесточить правила регистрации и вселения (если сособственники не являются членами одной семьи или нет изолированного помещения). Но все это тут же отменялось прокуратурой под предлогом ущемления прав граждан.
     «Гражданский кодекс полностью расходится с Жилищным, по которому объектом жилищного права являются квартира, комната или дом. Ни о каких долях речь в нем не идет», – считает Вашкетова.
     «И гражданин (особенно если это постороннее лицо) вселяется не абы куда, а в жилое помещение. Но мы проиграли уже во всех судебных инстанциях. В последний раз, в марте, в президиуме Верховного суда нам сказали, что мы не предоставили достаточно доказательств, – продолжает она. – Сейчас мы внесли очередную инициативу – изменения в закон о перемещении и выборе места жительства. Мы предложили установить, что место жительства человека – это место, которое обеспечено, как объект жилищного права. Ждем, что нам скажут на этот раз».
     По словам замначальника УФМС по Москве Сергея Шевырева, несмотря на «нарушение прав граждан», ведомство решило не регистрировать посторонних людей на долях в 3-4 кв. метра. «На этот счет уже было подано очень много исков, но пока Мосгорсуд нас поддерживает, – рассказал он. – Но надо на законодательном уровне вообще запретить деление однокомнатных квартир. А дальше – как минимум с учетом санитарной нормы. Хотя и смежные комнаты поделить невозможно».
     По мнению организовавшего круглый стол депутата Сергея Никитина, единственный выход заключается в законодательном признании квартиры неделимым объектом недвижимого имущества.
     «Мы будем рекомендовать Госдуме изменить ст. 250 ГК с учетом зарубежного опыта, – заявил он. – Так, в Германии продавать долю квартиры третьим лицам нельзя – только сособственнику.
     А если у него нет средств, то это делает государство за счет средств специального фонда. При этом всегда остается возможность выкупить квартиру в кредит». Кроме того, считают в Мосгордуме, в Уголовном кодексе РФ должна появиться статья за захват чужой недвижимости, в частности за принуждение к продаже большей доли на кабальных условиях. Но пойдет ли на это озабоченная уже второе десятилетие оживлением рынка недвижимости Госдума, большой вопрос.

     Многие годы решение о реконструкции, обновлении и строительстве нового жилья в столице зависело от ответа на вопрос: сносить или не сносить старые и ветхие жилые дома? Сейчас в Департаменте городского строительства Москвы работают над долгосрочной целевой программой сноса некомфортного жилья, которая должна изменить подход к этому процессу.
     Раньше вопросы реновации кварталов и сноса ветхого жилого фонда рассматривались не комплексно, а порознь. После совещания у мэра Москвы в марте этого года было решено отказаться от прежнего подхода. Составлен документ «Долгосрочная городская целевая программа сноса некомфортного жилья». «Для того чтобы она была принята, к ней должен быть приложен перечень всех сносимых жилых домов с графиком сноса по годам – таковы жесткие правила федерального законодательства, – говорит первый заместитель руководителя Департамента городского строительства Владимир Хайкин. – Нам понадобится шесть месяцев, чтобы такой список составить. Сама программа для передачи в Мосгордуму будет готова к началу четвертого квартала».
     Сейчас строители заняты определением так называемого коэффициента реконструкции, который учитывает объем нового строительства к объему сноса. В зависимости от величины полученной цифры кварталы будут разбиты на три группы. Первая – с коэффициентом больше 2. Эти кварталы попадают в реализацию немедленно в течение 2009 – 2011 гг. Вторая – коэффициент между 1,7 и 2. Эти кварталы попадают во вторую очередь. И, наконец, третья группа, где цифра меньше 1,7. Здесь, чтобы переселить жителей, нужно построить в том же квартале больше жилья, чем это возможно. «Первые две группы составляют примерно 60% всех кварталов пятиэтажек», – уточнил г-н Хайкин.
     Общий объем некомфортного жилья в столице составляет 32 млн. кв. метров. К ним относятся все пятиэтажки и дома, которые еще ниже, а также панельные 9-этажки. Из них примерно 10 млн. кв. метров приходятся на кирпичные пятиэтажки, жители которых возражают против сноса. Действительно, здесь хорошая инфраструктура, невысокая плотность населения, здесь достаточно комфортные условия проживания. Поэтому этот фонд подлежит капитальному ремонту. Все остальное «некомфортное жилье» подлежит сносу до 2025 – 2030 годов.
     Недавно стройкомплекс Москвы определил 16 кварталов, где достаточно высокие коэффициенты реконструкции, где есть согласие жителей на снос и есть стартовые площадки. Еще в 10 кварталах уже ведутся строительно-монтажные работы, как за счет бюджета, так и за счет инвесторов.
     «Работа по реновации кварталов сдерживается сегодня законодательным ограничением, – отмечает Владимир Хайкин. – В Земельном кодексе есть один пункт, который застопорил комплексную реконструкцию. Законом установлено, что единственным источником оформления договора аренды на землю является аукцион на земельный участок. А земельный аукцион в нашей стране проводится только на свободные от обременения земельные участки. Следовательно, аукцион не может быть проведен на объект комплексной реконструкции». Но ситуация вскоре может измениться – Мосгордума уже предложила внести соответствующие поправки в Земельный кодекс.

Банки урезали финансирование застройщиков как минимум на треть

     В ожидании усугубления кризиса на рынке недвижимости банкиры заняли ультраконсервативную позицию по отношению к застройщикам. Как подсчитала РБК daily, крупнейшие кредиторы реального сектора экономики Сбербанк и ВТБ с начала 2009 года сократили объемы кредитования строителей на треть. В целом по рынку объем кредитов девелоперам сократился в пять раз, подсчитали аналитики.
     Как рассказал РБК daily директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин, с начала 2009 года банк выдал столичным девелоперам всего пять кредитов объемом около 800 млн долл. (около 25 млрд руб.) на строительство преимущественно торговой недвижимости. «В лучший год мы выдали в Москве порядка 100 кредитов», – уточнил г-н Чувин. Всего за неполное полугодие 2009 года Сбербанк прокредитовал рынок недвижимости на 99 млрд руб. (3,1 млрд долл.).
     В пресс-службе ВТБ сообщили, что с сентября по декабрь 2008 года банк выдал строителям около 59 млрд руб. (1,8 млрд долл.), а за четыре месяца 2009 года – 37,6 млрд руб. (1,2 млрд долл.).
     Согласно отчетности Сбербанка и ВТБ, в первом полугодии 2008 года банки выделили на строительные проекты около 290 млрд руб. (11,6 млрд долл.) и 3,989 млрд долл. (99,725 млрд руб.) соответственно. Таким образом, по приблизительным подсчетам, объем кредитования строительного рынка Сбербанком и ВТБ сократился на треть. В Газпромбанке, Промсвязьбанке, Альфа-банке и Банке Москвы отказались раскрывать данные по текущему портфелю кредитов.
     В целом кредитование застройщиков уменьшилось как минимум в пять раз, считает аналитик ФК «Уралсиб» Станислав Боженко. «Кредитный портфель банков стагнирует», – говорит аналитик ИК «Ренессанс Капитал» Петр Гришин. Главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова отмечает, что кредиты на новые проекты сегодня не выдаются, кредитование же осуществляется только в рамках реструктуризации текущей задолженности.
     «Банки охладели к рынку недвижимости как России, так и Европы в целом», – говорит старший банкир ЕБРР Сергей Гутник. По его словам, минимизация активности кредиторов в РФ усугубляется неустойчивостью отечественного рынка и сложностями с синдицированием кредитов.
     Все боятся продолжения кризиса, считает Алексей Чувин. По его словам, если на рынке жилья более или менее понятна глубина падения цен, то в сегменте коммерческой недвижимости кризисные явления могут усугубиться. «Коммерческая недвижимость пока держится, но если еще будет виток кризиса, она может не выдержать», – считает он.
     Однако отрицательная тенденция постепенно переламывается, полагает президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян. Ряд девелоперов уже отмечают рост интереса к ним со стороны кредитных организаций. «Банки насытились деньгами и начали обращаться к нам со встречными предложениями», – рассказывает президент холдинга «Эталон-ЛенспецСМУ» Дмитрий Заренков.
     Приоритетными для ВТБ сегодня являются проекты высокой степени готовности, а также региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. ЕБРР также намерен активизироваться в 2009 году. По словам Сергея Гутника, банк планирует увеличить финансирование российских девелоперских проектов, но их отбор будет предельно жестким.

Разбитое корыто ТСЖ

     Для удобства «цивилизованного отъема денег у населения» Жилищным кодексом предусмотрено три способа управления многоквартирными домами: управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом, управление управляющей компанией (УК) и непосредственное управление собственниками помещений. Характерно, что расходы жителей возрастут при выборе любой формы управления: «куда ни кинь – всюду клин!». Некоторые управляющие компании попробовали брать с собственников квартир отдельную плату «за управление домом» – от 1 до 2,5 тыс . руб. в месяц с квартиры. В ТСЖ жители обязаны оплачивать работу правления. «Непосредственное управление», в сущности, и не предполагает никакого управления и не дает возможности организовать сколько-нибудь сложный ремонт дома – каждый платит только за себя, но при этом столько, сколько потребуют поставщики воды, электричества, газа и тепла. Так что и в этом случае при существующем монополизме и бездействии ФАС гарантируется непрерывный рост цен и тарифов и масса злоупотреблений.
     По закону власть должна перед передачей дома в управление ТСЖ или Управляющей компании привести дом в порядок, при необходимости сделать капитальный ремонт. Это крайне актуально, поскольку с 1991 г. капитальный ремонт жилья в стране почти не производился! Этот же ремонт будет последним, который проводится за государственный счет, – в дальнейшем все придется оплачивать самим жителям. Между прочим, капитальный ремонт дома обходится в 20-25% от стоимости нового жилья, сумасшедшие деньги! Как бы то ни было, сама возможность перечисления крупных государственных средств на счета УК и ТСЖ необычайно вдохновляет новых остапов бендеров на «участие в управлении» многоквартирными домами. Ведь законом г. Москвы «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов» на 2008-2014 гг. на эти цели предполагалось выделить кругленькую сумму – почти 490 млрд руб., а Федеральный закон №185-ФЗ должен был выделить на капитальный ремонт всего жилья РФ еще 150 миллиардов. Правда, кризис уже вносит свои коррективы – деньги все равно выделяются, хотя и в меньшем объеме.
     Московскими властями выделение средств на капитальный ремонт увязывается с жестким требованием создания ТСЖ. Префектурам дана команда выявить все дома, в которых доля неприватизированного жилья превышает 50%. В них московские власти в полном соответствии с ЖК спешно создают ТСЖ под управлением «нужных» людей вообще без учета мнения жителей! И это понятно: напуганные предыдущими операциями без анестезии вроде Закона №122-ФЗ о монетизации льгот, люди не хотят вступать ни в какие ТСЖ! До сих пор под управлением ТСЖ находится всего несколько процентов жилых домов в Москве. Тем не менее в ближайшее время Московское правительство намерено охватить ТСЖ более 3 тыс. многоквартирных домов. Специально для этих целей в мае 2008 г. издано распоряжение правительства Москвы №1014-РП «О порядке выполнения государственными учреждениями г. Москвы инженерными службами (ГУ ИС) районов по представлению интересов г. Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах». Как это выглядит на практике, мы, жители Южного Медведково, убедились на собственном опыте.
     В нашем микрорайоне «Южное Медведково» Северо-Восточного административного округа Москвы осенью прошлого года было зарегистрировано ТСЖ «Сухонка», объединившее (против их воли) жителей домов №1 и 1А по ул. Сухонской и д. 2А по пр. Дежнева. Сначала во дворе под осенним дождем было проведено «общее собрание» жителей, на которое пришло около 30 человек любопытных. На этом собрании представители ГУ ИС убеждали собравшихся в преимуществах ТСЖ, в частности, обещали капитальный ремонт домов за счет города (домам по 30 лет). Через пару недель по домам пробежала группа шустрых молодых людей, предлагавшая жителям «расписаться в своем желании провести капитальный ремонт», но почему-то на бюллетенях для голосования по учреждению ТСЖ и выборам его правления. В соседнем доме эти бюллетени просто бросали в почтовые ящики. Большого успеха эта затея не имела (да это и не требовалось!) – в нашем доме жильцы более 170 квартир из 190 в глаза не видели этих бюллетеней или голосовали против, а в соседнем за бюллетенями из почтовых ящиков так никто и не пришел. Однако весной мы с изумлением узнали, что у нас избрано и зарегистрировано ТСЖ, а также зарегистрирован его Устав, который никто в глаза не видел. Как такое могло случиться?
     Все дело в механизме «заочного голосования», предусмотренном ЖК для учреждения Товарищества. Государство как собственника неприватизированных квартир при таком голосовании представляют чиновники Управы. Если неприватизированных квартир больше 50%, то мнением жителей можно вообще пренебречь. За всех нас решают никем не избираемые чиновники… Каково?
     В нашем микрорайоне доля муниципального жилья составляет от 20 до 40%, поэтому для имитации добровольности при голосовании необходимы еще и голоса жителей. Ведь голос одного(!) чиновника считается наравне с голосами всего 20-40% собственников квартир. Но для того чтобы набрать недостающие 10-30% голосов (т.е. заведомое меньшинство собственников квартир), требуется больше наглости, чем усилий. Кто будет проверять, подписывались ли пожилые люди «за капремонт», «за помощь из собеса» или за ТСЖ, и вообще сличать их подписи? Суд? В суд надо предоставлять документы, а их управа не показывает, ссылаясь на «конфиденциальность»! Из префектуры СВАО ответили, что организация ТСЖ произошла по закону. В управе «Южное Медведково» посмотрели на инициативную группу как на скандалистов, не понимающих своего счастья: за них все решили, а эти недоумки еще и недовольны! И это не проблема только одного микрорайона Москвы, в разных местах все повторяется с небольшими вариациями. На Кутузовском проспекте,18 жильцам предлагали подписывать бумаги «о ремонте и уборке дома», а на Студеном проезде, 22-2, 24, 26-2 и на Северном бульваре, 5А и 7А, бюллетени для голосования по ТСЖ без особых раздумий разложили по почтовым ящикам. Москвичи уже привыкли выбрасывать рекламную макулатуру, заполонившую почтовые ящики, поэтому бюллетени для голосования явно ждала та же судьба. Большинство при таком заочном голосовании во всех случаях «обеспечивали» чиновники Управы. ТСЖ «созданы» и теперь по всей Москве идут суды, на которых москвичи оспаривают законность их создания таким жульническим образом.
     Что же это за закон такой, по которому голос одного чиновника перевешивает голоса сотен граждан – собственников квартир? Это Жилищный кодекс РФ, статья 136 вкупе с распоряжением правительства Москвы №1040-РП, предоставляющим ГУ ИС право голосовать за всех квартиросъемщиков. Статья 136 ЖК позволяет не только это; при желании в муниципальную площадь можно записать чердаки, подвалы и лестницы и таким нехитрым способом резко ограничить право голоса собственников квартир при любом голосовании. Все равно общая муниципальная площадь будет превышать площадь всех приватизированных квартир! То, что такое манипулирование законом и распоряжением №1014-РП грубо нарушает ст.19 Конституции РФ «Все равны перед судом и законом», похоже, никого не волнует. Как не волнует и благое пожелание ст.55 Конституции, п. 2: «В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина». Между прочим, распоряжение правительства Москвы – это даже не закон, только кого эти «мелочи» интересуют? Главное – чтобы чиновникам было вольготно, ну кому из властных структур интересны права граждан? Чем меньше у народа прав, тем легче им управлять!
     Это больше всего смахивает на чиновничий произвол, причем с круговой порукой, делающей почти невозможным восстановление справедливости. Из всего сказанного следует, что защита интересов собственника-государства вовсе не гарантируется Жилищным кодексом, так же как и права граждан-собственников и квартиросъемщиков. Единственное, что гарантируется – это защита корыстных интересов чиновников. Если такие истории сплошь и рядом случаются в Москве и в Питере, можно себе представить, что творится в провинции!
     Даже если жители поддались агитации и добровольно создали ТСЖ, в дальнейшем их ждет разочарование. Во-первых, где найти специалистов для работы в правлении ТСЖ? Не считать же достаточной подготовкой краткосрочные курсы для председателей ТСЖ, организованные префектурой… Даже если вам крупно повезло и во главе ТСЖ оказался кристально честный человек, опыт управления ТСЖ в условиях кризиса сразу у него не появится и на первых порах крупные ошибки и даже провалы неизбежны. Во-вторых, при создании ТСЖ квартплата в доме повышается – необходимо оплачивать работу председателя, бухгалтера и юриста, иногда правление товарищества не прочь обзавестись оргтехникой (компьютерами и пр.), могут затеваться межевание и получение кадастрового плана на землю, установка ограды и шлагбаумов, организация круглосуточной охраны и пр. Все это – за счет жильцов. Еще одна неприятная новость: члены ТСЖ несут коллективную ответственность за неплатежи. Есть уже примеры, когда правления ТСЖ ухитрялись создавать миллионные долги за коммунальные платежи, исправно получая квартплату от жильцов! В-третьих, капремонт за государственный счет откладывается на неопределенное время – кризис! В нашем районе в 2009 г будет ремонтироваться в 3 раза меньше домов, чем в 2008 г. Все дома, включенные в ТСЖ «Сухонка», из плана ремонта 2009 г. исключены. Что же будет дальше – в 2010-2011 гг.?! И это происходит в богатой Москве. Каково приходится России за пределами кольцевой автодороги, можно догадываться.
     Недавно Генпрокуратура обнаружила, что Фонд содействия реформированию ЖКХ, финансирующий капитальный ремонт жилья, предпочитает тратить государственные средства на свои нужды, а не на выполнение своей главной функции. Только на зарплаты высшему руководству Фонда в 2008 г. ушло 55 млн руб. (из них одному гендиректору 16,5 млн!). Зарплата гендиректора Фонда в несколько раз превышает оклады высших должностных лиц РФ. Всего же административные расходы корпорации, в которой работает 97 человек, в прошлом году превысили 340 млн руб. При этом Фонд приостановил выделение средств на капремонт в 21 субъекте Федерации. Несмотря на кризис, в текущем году Фонд планирует истратить на собственные административно-хозяйственные нужды еще на 100 млн руб. больше – легко догадаться, кто окажется в проигрыше.
     Все видят, что нынешняя Россия – это совсем не то, чем была РСФСР в составе СССР. А имеющие совесть могут к этому добавить, что нынешнему государству очень далеко до прежнего, социалистического. И никакие природные катастрофы тут не виноваты – как только разрушили Союз и отдали в частные руки бывшую общенародную собственность, так хозяйство и расстроилось. Может, самые наивные и верили президенту и правительству, что после приватизации страна расцветет, да только сами новые хозяева были озабочены в первую очередь прибылью, а не процветанием страны. Все потери государства в результате «реформ» невозможно даже оценить. Только в результате уменьшения ВВП общество потеряло до 10 трлн долларов. Все доходные отрасли «приватизированы» – откуда теперь государству взять средства на ЖКХ, оборонную промышленность, армию, здравоохранение и образование, на сельское хозяйство? Откуда – на достойные пенсии и зарплаты бюджетников? При этом бесплатная приватизация квартир и садовых домиков рядовыми гражданами явилась просто операцией прикрытия для «большого хапка» – разграбления всей общенародной собственности узким кругом избранных лиц.
     А теперь, владельцы квартир и дачных участков на 6 сотках, подумайте сами, много ли прибавилось у вас счастья от приватизации? Теперь вы называетесь собственниками, зато лишены многих прав, которые в советское время казались естественными. Или вы по-прежнему верите, что «каждый может стать миллионером»? Ну да, особенно теперь, во время кризиса! Не только ТСЖ, у разбитого корыта оказалась вся наша страна. Мировой кризис показал, в какое болото нас всех заманили. И выбираться из него надо сообща. Солидарность – наша единственная надежда на выход из кризиса. Рассчитывать, что в нынешних условиях, не меняя ничего в государстве, можно обустроить свой маленький рай с помощью ТСЖ или Управляющей компании могут только очень наивные люди или обитатели Рублевки. В этом смысле любые тяжбы и судебные разбирательства с жуликоватыми деятелями из ЖКХ не решают главных проблем: оттого, что на смену одной управляющей компании придет другая, рост тарифов не замедлится и средства на проведение капитального ремонта жилья ниоткуда не появятся! Пока правительство будет спасать банки, кризис будет продолжаться и углубляться. Для того чтобы в стране можно было жить, а не бороться за существование, нужны коренные перемены. Суть их изложена в антикризисной программе КПРФ. Конечно, национализация главных отраслей промышленности кое-кому сильно не понравится, но почему будущее страны и ее граждан должно зависеть от воли ничтожного меньшинства олигархов и крупных собственников? В конце концов, единственным источником власти в стране у нас объявлен ее многонациональный народ. Пора, наконец, заставить кремлевскую власть исполнять свою Конституцию и считаться с народом!

От 10 до 20 миллионов человек могут не суметь реализовать свое право на приватизацию

     До окончания бесплатной приватизации жилья у россиян осталось менее 9 месяцев. При этом миллионы желающих могут не успеть пройти необходимые бюрократические процедуры. Чтобы предотвратить «ажиотажную приватизацию» и сохранить право граждан на оформление жилья в собственность, необходимо продлить срок бесплатной приватизации как минимум на два года, считает член думского комитета по строительству и земельным отношениям Галина Хованская. В противном случае законным правом на приватизацию не смогут воспользоваться до 20 миллионов граждан.
     «От 10 до 20 миллионов человек могут не суметь реализовать свое право на приватизацию и деприватизацию жилья, которая оканчивается в марте 2010 года», – заявила вчера Хованская.
     В это число попали целые категории, которых депутат насчитала как минимум шесть. Это очередники, которые в любом случае не успеют приватизировать полученное жилье, а также жители, проживающие в жилье, запланированном под снос, поскольку в этом году программа переселения граждан из сносимого жилья приостанавливается. Кроме того, в сложной ситуации оказались дольщики – из-за общей тяжелой экономической ситуации строители свои проекты приостанавливают, а банки не дают кредиты, по крайней мере на нормальных для ведения бизнеса условиях. Третья категория – граждане, живущие в аварийном жилье, которым по разным причинам, в том числе искусственным, отказывают в приватизации. В сложную ситуацию также попали семьи, которые не могут договориться между собой о необходимости приватизации жилья, поскольку Жилищный кодекс запрещает им заключать отдельные договоры социального найма и делить квартиры. Пятая категория – жители общежитий, которые живут в условиях социального найма, и шестая категория – граждане, переселенные в новые дома из снесенных многоэтажек, которым город не успевает оформить новое жилье в собственность.
     По словам Хованской, группа депутатов направила на рассмотрение законопроект, который предусматривает отсрочку на два года окончания как срока приватизации, так и деприватизации. Дело в том, поясняет она, что часть населения, прежде всего малообеспеченного, столкнувшись с необходимостью нести новые затраты на содержание частной собственности по коммерческим расценкам, совсем не против того, чтобы вернуть его государству.
     При этом Хованская раскритиковала действия государства на рынке жилья. «Вместо того чтобы давать Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) 4 миллиарда рублей на снижение процентных ставок, было бы лучше направить их на поддержку малообеспеченных категорий граждан, – отметила Хованская. – К тому же с самого начала реализации название нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» не соответствовало содержанию, поскольку было направлено в основном на ипотеку, воспользоваться которой могла совершенно незначительная часть населения». Сегодня, по ее словам, около 100 тыс. семей, которые взяли ипотечный кредит в валюте, испытывают проблемы с ежемесячными выплатами. «Повезло лишь тем, кто сегодня из ипотеки выскальзывает ввиду приближения окончания выплат, – отметила депутат. – Остальные же находятся в довольно тяжелом положении, и государству стоило бы обратить внимание именно на них».
     Опрошенные «НГ» эксперты сошлись во мнении, что бесплатную приватизацию заканчивать необходимо. Вопрос в сроках. «Когда-то всему приходит конец, – уверен научный руководитель Высшей школы экономики Евгений Ясин. – Если была задана конкретная дата, ею и стоит руководствоваться. К тому же у населения была возможность подумать и взвесить все положительные и негативные моменты, так что говорить о продлении сроков не стоит». По его словам, есть проблема в том, что каждый человек требует гуманного отношения, но у него есть или по крайней мере должна быть еще и гражданская ответственность. «Всегда, когда принимается такое решение, чьи-то интересы будут ущемлены», – полагает Ясин.
     Адвокат Московской коллегии адвокатов «Николаев и партнеры» Павел Ламбров хотя и согласен с тем, что времени, отпущенного на бесплатную приватизацию жилья, было вполне достаточно, так что этот процесс, как ни крути, надо заканчивать. «Но, с другой стороны, я считаю, что Хованская, настаивающая на переносе сроков, тоже права, – полагает он. – Тем более что и практика доказывает справедливость таких требований. Например, в моей практике было дело в городе Домодедово о сносе аварийного дома, которое тянулось с 1982 года. Но, поскольку финансирования не было, снесен он был только в прошлом году. Уверен, что подобных случаев может быть куда больше». В настоящий момент существуют категории людей, которые из-за бюрократических проволочек не могут воспользоваться законным правом, считает эксперт. Так что продление сроков, о котором говорит Хованская, вполне логично.

Главный архитектор столицы разработал новую программу переселения

     Московских чиновников, обескураженных резким снижением доходов городской казны и кризисом в строительной отрасли, похоже, бросает то в жар то в холод. Еще недавно представители мэрии заявляли о том, что город не укладывается в сроки с реализацией программы сноса хрущевок, а сейчас выясняется, что в столичном правительстве готовится новый масштабный проект избавления от некомфортного жилья. Вчера глава Москомархитектуры Александр Кузьмин представил на заседании правительства Москвы программу, согласно которой к 2025 году под новые стройплощадки в пределах МКАД должно быть снесено порядка 20 млн кв. м из 32 млн кв. м. ветшающего жилого фонда. Чиновники надеются удешевить строительство в будущем за счет сохранения уже сложившейся внутри городской черты транспортной и инженерной инфраструктуры. «Выгоднее работать здесь, чем выходить на новые территории», -– заявил главный архитектор столицы, который, похоже, рассчитывает реанимировать не только бюджетное, но и коммерческое строительство не позднее 2011 года.
     По крайней мере к этому сроку, по словам г-на Кузьмина, должны быть готовы первые 16 «некомфортных» микрорайонов Восточного, Юго-Западного, Южного, Северо-Западного и Западного административных округов города. Стоящие там дома, по мнению городских чиновников, не слишком удобны для жилья: с низкими потолками, маленькими кухнями и, как выразился глава Москомархитектуры, «немобильной планировкой».
     В стройкомплексе рассчитывают, что при сносе за три года 4 млн кв. м новая застройка в границах города вырастет на 9,5 млн кв. м. Причем 6,5 млн кв. м новостроек пойдут на обеспечение квартирами жильцов сносимых зданий, а остальная часть -– на социальные городские программы. При этом чиновники не скрывают, что ради привлечения коммерческих застройщиков готовы уплотнять застройку. Александр Кузьмин заявил коллегам по правительству, что объемы жилья в новых домах должны быть в 2,5 раза больше сносимого.
     Заинтересовывать инвесторов представители мэрии принялись прямо на заседании правительства. Чиновники департамента экономической политики и развития города заверили, что себестоимость строительства в старых микрорайонах не превысит средний по городу уровень. Как пояснил руководитель столичного комплекса экономической политики и развития Юрий Росляк, эффективным строительство на месте сноса экономисты считают только в том случае, если затраты не превысят 0,7--0,8 от рыночной стоимости жилья того же класса. А главный архитектор Москвы заявил, что проекты планировки на «первоочередные» микрорайоны уже готовы и даже согласованы с жителями. «Проведены публичные слушания, правда, в виде информирования, как было раньше», -– утверждает г-н Кузьмин.
     Полет фантазии главы Москомархитектуры по сносимым микрорайонам попытались остановить префекты. Глава Западного административного округа Юрий Алпатов напомнил, что в последние годы от 5 до 10% жителей сносимых домов приходится отселять при помощи «судебных инструментов». В случае сноса «некомфортного жилья», опасаются территориальные руководители, убедить людей переехать будет еще сложнее. Тем более что Жилищным кодексом, по словам г-на Алпатова, такой показатель, как «некомфортность» в качестве основания для переселения не предусмотрен.
     Эксперты также считают «некомфортность» слишком субъективным критерием. Как пояснил «Времени новостей» руководитель направления реформ в сфере недвижимости фонда «Институт экономики города» Эдуард Трутнев, у столицы, по сути, нет правовых оснований для переселения граждан -– за исключением их личного согласия. Согласно действующему жилищному и земельному законодательству, единственным официальным основанием сноса сложившейся застройки, по его словам, является прокладка по этой территории трасс федерального значения и аварийное состояние жилья.
     По данным же Москомархитектуры, сейчас в предаварийном состоянии, характеризующемся износом свыше 60% строения, находится лишь около 1 млн кв. м городского жилья. Однако градостроители прогнозируют, что к 2015 году на жилищной карте столицы «появится больше черных пятен», а к 2025-му количество ветхого жилья достигнет 32 млн кв. м. По словам г-на Кузьмина, 10 млн кв. м планируется реконструировать в рамках программы капитального ремонта, а остальное следует пустить под снос.
     В мэрии надеются избежать конфликтов с федеральным жилищным и земельным законодательством, а также успокоить жителей при содействии Мосгордумы. В частности, по словам разработчиков программы сноса, исполнительной власти обязательно понадобится утверждение этого документа депутатами в виде местного закона. «Иначе мы не сможем изымать земельные участки», -– обратился с просьбой к местным законодателям первый замруководителя департамента городского строительства Владимир Хайкин.
     Однако даже представители «Единой России» в Мосгордуме накануне выборов отнеслись настороженно к призыву согласовать проект, который может вызвать у избирателей неоднозначную реакцию. К тому же после секвестра бюджета депутаты, судя по всему, сомневаются в актуальности строительных планов мэрии. Руководитель бюджетно-финансовой комиссии Мосгордумы Игорь Антонов напомнил, что опыт утверждения программных мероприятий в законодательной форме до сих пор был отрицательным. Невыполнение обязательств, заложенных в возведенную в ранг закона программу, по его словам, влечет соответствующую ответственность. Именно по этой причине из Мосгордумы была отозвана программа развития столичного метрополитена.
     Впрочем, не все единороссы оказались так скептически настроены. Председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов и его коллега по фракции Иван Новицкий заявили «Времени новостей», что чиновники дальновидны и «готовят сани летом». Кроме того, депутаты, ссылаясь на мэра, уверяли, что никакого кризиса в строительной отрасли нет.
     Как заявил вчера сам Юрий Лужков, «настроение, что строительство в городе умерло, -– преждевременно». По мнению градоначальника, предложенная главным архитектором программа сноса «реальная», и необходимо как можно быстрее «разработать каждый из территориальных анклавов». «Эта программа носит не столько хозяйственный, сколько социальный аспект», -– заявил г-н Лужков, дав понять, что будет добиваться ее согласования в Мосгордуме.

Замороженных объектов в столице осталось не более одного процента

     Вчера на пресс-конференции Владимир Ресин озвучил данные Москомстата об итогах работы московских строителей за первые пять месяцев работы. Они свидетельствуют, что, несмотря на кризис, стройкомплекс, в котором занято более миллиона москвичей, потрудился даже более эффективно, чем в это же время в прошлом году.
     В частности, жилья в Москве введено в строй более 790 тысяч квадратных метров вместо 754 тысяч прошлогодних квадратов, что составляет 104,8 процента. Реализуются не только все ранее принятые социальные программы, как то: строительство доступного жилья для молодых семей, коттеджей для многодетных москвичей, переселенцев из пятиэтажек и очередников. Но и как раз буквально накануне пресс-конференции правительство Москвы утвердило программу сноса всего некомфортного жилья в городе. А это ни много ни мало 20 миллионов квадратных метров, или вдвое больше, чем будет снесено к 2011 году «хрущоб». Первым районом, который по этой программе пойдет на комплексную реконструкцию, станет Новогиреево, где одновременно снесут 105 панельных пятиэтажек.
     Жилье возводится как на деньги из бюджета города, так и инвестиционные. «По-прежнему замороженными с начала финансового кризиса в городе остаются не более 0,5 -1 процента объектов, – подчеркнул Владимир Ресин. – Работа на всех остальных оживилась». Понимая, что при нынешнем дефиците земли столице не обойтись без городов-спутников, московские строители начали принимать активное участие в тендерах по застройке Подмосковья. В итоге был выигран крупный инвестиционный проект по сооружению 4 миллионов квадратных метров жилья в Люберцах.
     «Будут ли московские власти и дальше закупать жилье для очередников у строительных фирм на аукционах, как начали практиковать с начала кризиса?» – поинтересовался корреспондент «РГ» у Владимира Иосифовича. «Такой необходимости больше нет, – ответил он. – Ведь делалось это для того, чтобы удержать строителей от банкротства в момент, когда у них перестали покупать построенные дома. Теперь же покупатели снова появились». Любопытно, что правительство Москвы даже пошло навстречу компании «ПИК» и по ее просьбе расторгло уже совершенную сделку по покупке для городских нужд 80 тысяч квадратных метров жилья. Столица и правда купила их тогда почти за бесценок – меньше, чем по две тысячи долларов за квадратный метр. В тот момент строители были рады и этому. Но жизнь продолжается – спрос на квартиры снова появился, и руководство «ПИКа» пожалело, что поспешило. Городские власти к ситуации отнеслись с пониманием.
     Еще одна хорошая новость: столичные власти, как и обещали, закончат в этом году строительство жилья для обманутых дольщиков. Два последних дома – на Ленинском проспекте и улице Маршала Рокоссовского, будут сданы в строй не позднее июля, заверил Ресин. И с сожалением констатировал: «Только эту проблему решили, как возникла другая – долгостроя. Появились дома, в которых москвичи ждут квартиры годами. Будем и ею заниматься так же тщательно, как работали с обманутыми дольщиками».
     Несмотря на существенное сокращение доходов столичного бюджета в этом году, финансирование самых значимых проектов по сооружению дорог, таких как Ленинградское шоссе и развязки у Москвы-Сити, осталось в прежних объемах. Работы там также идут полным ходом. Введен в строй тоннель на пересечении улицы Народного Ополчения и проспекта Маршала Жукова. Завершен второй этап реконструкции Крестовского путепровода, по которому недавно открылось по четыре полосы движения в каждую сторону. Впереди – завершающий этап. «В общем, мы еще выпьем рюмку на могилах тех, кто хоронит московский стройкомплекс, ибо он был и остается локомотивом столичной экономики», – завершил пресс-конференцию Ресин.

Застройщики пожаловались премьеру на то, что средства господдержки не доходят до реального сектора экономики

     Шестнадцать строительных компаний Саратовской области направили открытое письмо премьеру Владимиру Путину с просьбой проконтролировать работу местных чиновников. По мнению авторов обращения, из-за бездействия саратовских властей до строителей не доходят федеральные деньги, выделенные на закупку квартир для государственных нужд. Руководители предприятий называют ситуацию на строительном рынке «катастрофической», по их мнению, государство сегодня остается единственным возможным покупателем жилья.
     Текст письма утвердили вчера на заседании областного Союза застройщиков, в который входят наиболее крупные компании этой отрасли. По подсчетам представителей объединения, в нынешнем году федеральный бюджет выделил на закупку жилья в два раза больше средств, чем в прошлом. Предполагалось приобрести более 2 тысяч квартир для уволенных офицеров, переселенцев из аварийных домов, ветеранов Великой Отечественной, молодых семей. За счет областного бюджета планировалось купить не менее 300 квартир для выпускников интернатов, приезжих с Крайнего Севера и некоторых других льготников. В целом госзаказ составил бы около 60% от намеченного на этот год строительства. Кроме того, строители рассчитывали, что региональный ипотечный оператор выдаст кредиты на покупку еще 2,5 тысячи квартир на коммерческом рынке (для этого областные власти увеличили уставный капитал оператора на 150 миллионов рублей). Однако, по мнению авторов письма, из-за бездействия городской администрации Саратова «финансовая интервенция на жилищном рынке» не состоялась.
     В частности, из 2,2 тысячи квартир для бывших военнослужащих (эта цифра указана в соглашении между областным правительством и Министерством обороны) закуплено меньше 100. Военное ведомство намерено приобретать жилье по цене 21,5 тысячи рублей за квадратный метр, а средняя рыночная цена в Саратове составляет около 25 тысяч. Как отмечают представители союза, снизить себестоимость возможно, если местные бюджеты согласятся возмещать строителям часть расходов на оформление земли и подключение коммуникаций, сейчас эти траты составляют от 2,2 тысячи до 3 тысяч рублей за квадратный метр. По подсчетам коммерсантов, на это потребовалось бы 50-60 миллионов рублей в год. Областная власть такое предложение не поддержала.
     Как заявил региональный министр строительства Дмитрий Федотов, в письме застройщиков «практически все не соответствует действительности». По словам главы ведомства, «ситуацию в отрасли нельзя назвать катастрофичной, определенное снижение объемов существует, но это касается в первую очередь инвестиционного коммерческого строительства – логистических, торговых, офисных центров».

Несмотря на кризис, строительство в столице продолжается полным ходом

     Еще недавно многие аналитики, оценивая последствия экономического кризиса, предсказывали строительной отрасли если и не агонию, то уж верную и длительную болезнь от свертывания объемов работ и тотальной «заморозки» объектов строительства. Предрекали и массовую «эпидемию» сокращений и увольнений в трудовых коллективах отрасли. Но уже к середине года стало видно, что эти беды не грозят московским строителям.
     Сейчас столичные строители хорошим словом вспоминают предыдущие годы, когда в Москве был сделан добротный задел по части строительства. Это дало реальную возможность продолжить важные для города проекты, в числе которых – возведение жилья для распределения по социальным программам, строительство социальной и транспортной инфраструктуры.
     Итоги работы строителей за пять месяцев текущего года оказались лучше самых смелых ожиданий. Так, увеличились объемы возведения жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объемы же социальной инфраструктуры и вовсе выросли многократно. Меньше чем за полгода строители сдали 1,204 млн. кв. метров жилья, что составило 100,8% по отношению к прошлогоднему периоду. По восьми адресам для многодетных семей были введены в эксплуатацию 90 коттеджей площадью около 19 тыс. кв. метров, сданы 13 детских садов, 15 физкультурно-оздоровительных комплексов и два блока начальных классов.
     Не стоит на месте и транспортное строительство. Сдан тоннель на Звенигородском шоссе, завершен второй этап реконструкции Крестовского путепровода, начаты работы по сооружению эстакады для съезда с Третьего транспортного кольца в деловой центр Москва-Сити.
     По мнению руководителей столичного стройкомплекса, в нынешних экономических условиях крайне важно сохранить трудовой потенциал одной из ведущих отраслей. Поэтому сегодня развернута масштабная работа по загрузке миллионного коллектива московских строителей. «Мы на рабочих площадках и на рабочих совещаниях говорим о конкретных вещах – о тех, которые надо выполнить, – заявил первый заместитель мэра Москвы, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. – Для нас главное это, а не фразы про «кризис». Кризис приходит и уходит, а дело остается. Строительство вытянуло нас из череды кризисов. И я уверен, что так будет и на этот раз».
     Главная задача, которая стоит сегодня перед руководством городского стройкомплекса, – обеспечить занятость миллионного коллектива московских строителей. Не допустить того, чтобы профессиональные коллективы были в состоянии неопределенности, тревоги за свое будущее. В основе выхода из нынешней ситуации лежит настроение людей, их уверенность в завтрашнем дне, их желание работать. «Коллектив столичного стройкомплекса как был миллион человек, так и остается миллион человек», – подчеркнул Владимир Ресин.

     23 июня в Москве на Триумфальной площади прошел пикет тульского общественного движения «Совет домовых комитетов». В столицу приехали десятки туляков, чтобы выразить свое несогласие с политикой в сфере ЖКХ, проводимой руководителями города Тулы и Тульской области.
     В Туле те горожане, которые, поверив декларациям Жилищного кодекса, стали организовываться, проводить общие собрания в много­квартирных домах, возрождать ЖСК, создавать ТСЖ, выбирать альтернативные управляющие компании, наткнулись на жесткое сопротивление со стороны городской администрации. Обращения за помощью в областную администрацию, к губернатору, в прокуратуру, суды результата не дали. Поэтому туляки, собрав около 20 тысяч подписей, приехали в Москву, чтобы обратиться напрямую к президенту, руководителям федеральных правоохранительных и правительственных органов и донести до них информацию о беспределе в тульском ЖКХ.
     Тульские власти пошли по дорожке, протоптанной в эпоху приватизации госимущества: не давать дорогу самоуправлению граждан в любых формах, никаких вам ТСЖ, никакого выбора управляющих компаний, никаких отчетов о расходовании денежных средств. В полумиллионной Туле в 2006 г. была создана «Управляющая компания г.Тулы», действующая по всем законам монопольного рынка: диктат цен и тарифов, уничтожение конкурентов, круговая порука во всех учреждениях, контролирующих рынок жилищно-коммунальных услуг.
     Первое время «Управляющая компания» пряталась под вывеской МУП (муниципального унитарного предприятия), в распоряжении которого оказались внушительные средства: движимое и недвижимое имущество на сотни миллионов рублей, деньги на содержание жилья (к началу 2009 г. годовой сбор составил 1,5 миллиарда рублей), а также деньги, которые «Управляющая компания» стала зарабатывать на общем имуществе многоквартирных домов, на аренде нежилых помещений и придомовых территорий, на аренде фасадов домов, интересных для рекламодателей, и т.п. В конце 2008 г. было принято решение об акционировании и приватизации МУП «Управляющая компания г.Тулы», а в мае 2009 г. стало известно, что акции ОАО «Управляющая компания г. Тулы», имеющей миллиардные обороты, проданы за… 30 миллионов рублей.
     Стало ясно, что монополизация рынка жилищных услуг в Туле и бесконтрольный рост тарифов преследовали одну цель: взять под контроль 99% жилого фонда города, превратив его в кормушку для теневых дельцов.
     Сделка с продажей ОАО «Управляющая компания г. Тулы» не осталась незамеченной. Депутат Госдумы из фракции КПРФ Юрий Афонин представил на обсуждение российского парламента проект протокольного поручения, согласно которому законность приватизации жилищно-коммунального монополиста подлежала бы проверке федеральными правоохранительными органами. Не получив поддержки других фракций, Ю.Афонин сам направил депутатский запрос в компетентные органы.
     Все тайное становится явным. Когда-нибудь туляки узнают, чьи интересы спрятаны за вывеской «УК г. Тулы». Но уже сегодня хотелось бы, чтобы федеральные органы власти обратили внимание на беспредел в тульском ЖКХ и воздействовали на местных руководителей.

На доступное жилье будет выделена около полутриллиона рублей

     Глава государства Дмитрий Медведев провел вчера заседание совета по реализации приоритетных нацпроектов. Он дал понять, что в условиях кризиса один из них – доступное жилье – должен стать главной антикризисной мерой. Государство готово выделить на реализацию проекта свыше 447 миллиардов рублей. Впрочем, даже президент сомневается, что эти деньги удастся потратить рационально.
     Обычно на таких мероприятиях обсуждаются перспективы развития всех четырех нацпроектов: образование, здравоохранение, доступное жилье и сельское хозяйство. На этот раз было решено обсудить проблемы строительной отрасли. Президент, открывая встречу, назвал строительство путеводной звездой, которая выведет страну из кризиса. Поскольку поможет и людей трудоустроить, и рынок доступного жилья насытить. Строящееся жилье, по его словам, должно быть жилье эконом-класса стоимостью не более 30 тыс. руб. за квадратный метр.
     На реализацию проекта правительство готово потратить 447 млрд. руб. «Мы никогда государственные инвестиции в таком объеме в последние годы, когда строительство уже велось на рыночных принципах, не выделяли», – сказал Медведев, прибавив, что государство становится основным игроком и инвестором на рынке жилищного строительства. Но отсюда, по словам президента, вытекает задача: «Эти деньги нужно эффективно потратить, чтобы они не растеклись в непонятных направлениях». Необходимость принятия быстрых мер подтвердил в беседе с корреспондентом «НГ» губернатор Красноярского края Александр Хлопонин. По его словам, надо обеспечить доступность ресурсов для населения: «Ипотека под 18% – это несерьезно. Необходима программа государственного субсидирования процентной ставки ипотечного кредитования, чтобы снизить ее до 7-8%». Также, по его словам, ресурсы должны быть доступны для самих строителей.
     «Доступное жилье» – это проект, которому в самом начале борьбы с кризисом надо было уделить колоссальное внимание, убежден гендиректор аудиторской консалтинговой группы «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян. По его мнению, программа могла стать одним из спусковых крючков перезапуска всей экономики: «Здесь перезапуск необходим, и единственный крупный серьезный игрок на сегодня – это государство. Все наши крупные строительные корпорации без серьезнейшего спроса, которого сейчас нет, и без объемов доступных ресурсов развивать отрасль не в состоянии».
     Однако, считает эксперт, пока нацпроект «Доступное жилье» еле тлеет. «Четыре месяца назад были жаркие споры – государство готово было купить у частных инвесторов недостроенное жилье, – напоминает гендиректор «ФинЭкспертизы». – При этом, выкупая недострой и подготовив инженерные площадки, ведь у нас в любом строительстве 30% – это разрешительная часть, включая взятки, – государство возвращало бы при завершении всех работ готовое жилье инвесторам для дальнейшей продажи. Но пока все так и осталось на уровне разговоров». К оптимистичным цифрам по строительству доступного жилья именно в разгар кризиса, озвученным президентом, эксперт относится скептически. Он убежден: «Нужно создавать искусственный спрос – через госзаказ, а потом это вернется деньгами в виде потребления».

Дмитрий Медведев потребовал, чтобы стоимость квадратного метра жилья не превышала 30 тысяч рублей

     Для стимулирования спроса на жилье государство рассматривает возможность дифференцирования ставок по ипотеке для разных категорий граждан.
     Серьезным испытанием стали экономические проблемы для сектора жилищного строительства, который стоит в первых рядах государственных приоритетов. По этому поводу вчера президент Дмитрий Медведев собрал заседание Совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике – необходимо было определить первоочередные государственные задачи в сфере жилищного строительства и методы их решения.
     Пока что динамика развития отрасли положительная. За первые пять месяцев года ввод жилья увеличился на 4 процента. Однако обманываться в руководстве страны никто не намерен. Там прекрасно понимают, что это вызвано инертностью сферы – до сих пор вводятся в строй дома, строить которые начали несколько лет назад.
     Интерес государства в жилищной сфере определен двумя вещами. Во-первых, социальными обязательствами, обещаниями и задачами, которые были определены ранее. Во-вторых, необходимостью стимулировать к работе всю российскую экономику, а строительство «исторически» является одним из таких средств. «Ничего нового с момента Великой депрессии человечество в качестве вот таких простых решений не придумало и не придумает, а для нас это еще и важнейшая социальная задача, потому что у нас с жилищным вопросом, как известно, все очень и очень плохо», – подчеркнул Дмитрий Медведев. Одно новое рабочее место в строительстве, дополнил президента вице-премьер Александр Жуков, создает восемь новых рабочих мест в 30 смежных отраслях.
     Поэтому в 2009 году в разгар финансового кризиса государство идет на широкий жест в адрес жилищного строительства. По разным направлениям в отрасль должно поступить 447 миллиардов рублей, которые, поставил президент задачу, должны быть освоены предельно эффективно. «Их нужно эффективно потратить с тем, чтобы они не растеклись в непонятных направлениях, и с тем, чтобы мы перед завершением финансового года не оказались в ситуации, когда инвестиции выданы, а из них израсходована только часть», – указал он.
     Впрочем, оставаться исключительным инвестором жилищного строительства государство не намерено. Но пока это так, государство собирается выдвигать жилищные приоритеты. Во-первых, они теперь отдаются жилью экономкласса стоимостью не более 30 тысяч рублей за квадратный метр. Во-вторых, жилье должно проектироваться с учетом требований к энергоэффективности и экологичности. И только под такие проекты, подчеркнул Медведев, должны выделяться земли из Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС).
     Тем, как идет работа по наполнению фонда, президент остался недоволен. «Нужно насытить его землей», – заявил Медведев, когда узнал, что уже подготовлено около 50 предложений по использованию земельных участков общей площадью более 6 тысяч гектаров, а до сих пор через РЖС запущено в дело только 570 га.
     Руководитель фонда Александр Браверман подтвердил, что спрос на землю действительно есть. В то же время значительная часть участков, которые могли бы быть переданы под жилищное строительство, находятся у малого числа держателей. Прежде всего, заметил Браверман, это Российская академия сельскохозяйственных наук и министерство обороны.
     «Как ни приедешь в какой-нибудь регион, лучшие земли, на которых ничего нет, брошены. Это земли либо Академии сельхознаук, либо учебных заведений. Это нерационально. Это земли вокруг городов – там должны быть дома», – быстро решил вопрос глава государства. А неработающие опытные хозяйства Медведев порекомендовал переводить в другие места.
     Финансирование строительства жилья лишь половина проблем отрасли. Все равно без должного спроса возводить новостройки не имеет никакого смысла. Спрос был всегда, но сейчас многие граждане выжидают – ждут, когда снизятся цены и ставки по ипотеке.
     Ипотечное кредитование как средство стимулирования граждан к покупке нового жилья еще во второй половине прошлого года перестало привлекать людей. По данным вице-премьера Александра Жукова, объем ипотечного рынка сократился в восемь раз. Проблема в высоких процентных ставках. Вице-премьер Жуков, рассказывая об ипотеке, заявил, что средневзвешенная ставка сегодня составляет 13,6 процента. «Высокая», – заметил Медведев.
     «Не знаю, откуда Александр Дмитриевич такие цифры берет», – удивился в свою очередь глава Мордовии Николай Меркушкин. Республиканской ипотечной корпорации ниже 19 процентов никто средств не дает. А без гарантий республики ставки вообще зашкаливают за 21 процент.
     Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка заметил, что вопрос не в доступных процентах, а в банковской ликвидности – для ипотеки нужны длинные деньги. При этом глава агентства приемлемым сейчас процентом считает величину ставки рефинансирования Банка России, увеличенную на 2-3 процентных пункта. То есть 13,5-14,5 процента годовых.
     Дмитрий Медведев с ним не согласился: «14,5 процента – вряд ли с этой ставкой кто-то справится сейчас». Президентская оптимальная ставка – 11,5 процента.
     Пока же для повышения доступности ипотечных кредитов и рефинансирования долгосрочных кредитов, ранее уже выданных банками гражданам, государство в 2009 году планирует направить в уставный капитал АИЖК еще 200 миллиардов рублей.
     Как рассказал помощник президента Аркадий Дворкович, сегодня государство прорабатывает сразу два сценария борьбы за приемлемые ипотечные проценты – возможность установления для всех усредненной ставки от 12 до 14 процентов или установление ставки в 15 процентов для более обеспеченных категорий граждан и ставки в 11 процентов для менее обеспеченных. Второй вариант пока что на стадии расчетов выглядит более приемлемым.
     Что касается тех граждан, которые, столкнувшись с явлениями кризиса, оказались не в силах погашать ранее взятые кредиты, то без господдержки они не останутся. «Государство продолжит оказывать поддержку ипотечным заемщикам, не только потерявшим работу, но и оказавшимся в трудной жизненной ситуации по иным причинам», – заявил Дмитрий Медведев. На эти цели в АИЖК зарезервировано 30 миллиардов рублей.
     Государство также может поучаствовать в формировании спроса на рынке жилья, взяв на себя в этой сфере немало обязательств. Например, до 9 мая 2010 года все ветераны Великой Отечественной войны должны быть обеспечены собственными квартирами с учетом выросшей с 22 до 36 квадратных метров нормой.
     Кроме того, продолжается программа по обеспечению жильем военнослужащих. В 2009 году планировалось предоставить квартиры 28 тысячам офицеров. «Человек, который отдал жизнь служению в армии, должен иметь гарантированное жилье к моменту увольнения на гражданку», – заявил Дмитрий Медведев, предложив увеличить эту цифру до 45 тысяч.

Верховный суд разобрал самые спорные моменты Жилищного кодекса

     Легко ли выселить на улицу бывшую жену? На каких условиях останутся в квартире дети горе-родителей, лишенных отцовско-материнских прав? Выбросит ли суд на улицу должника по квартплате, если человек не может найти работу? На все эти вопросы ответил пленум Верховного суда, решения которого сегодня публикует «Российская газета».
     Квартирный вопрос испортил наших граждан еще в прошлом веке. С тех пор многое поменялось, включая государственный строй, а жилищные проблемы остались такими же острыми и болезненными. Правда, с годами наши граждане к этим проблемам, если так можно выразиться, притерпелись, как привыкают к хронической болезни.
     Но три года назад случилось «обострение» – в 2005 году вступил в силу новый Жилищный кодекс. И он жестко встал на сторону собственников жилья, которых к тому времени было уже немало. А у несобственников возникли проблемы, о которых они раньше и не подозревали.
     Люди в последние годы массово пошли в суды за признанием права на жилое помещение, за выселением бывших членов семьи, за сохранением права на пользование квартирой. Прокуроры, муниципальные власти, коммунальщики пошли туда же с требованием лишить жилплощади должников, изъять помещения у алкоголиков и прочая, и прочая.
     Суды массово начали разбирать споры, руководствуясь новым законом. Но только всех жизненных ситуаций просто невозможно предусмотреть. Поэтому главный суд страны, когда накапливается практика рассмотрения дел определенной категории, собирает их, смотрит общие проблемы и объясняет нижестоящим судам, как надо решать ту или иную коллизию.
     То же произошло и с новым Жилищным кодексом. По нему очень много трудноразрешимых вопросов, и Верховный суд по возможности ответил на самые-самые.
     Постановление пленума важно не только для судей. Не меньший, если не больший интерес этот документ представляет для простых граждан, которых квартирные заботы привели в суд. Это не благие пожелания Верховного суда, а руководство к работе. Истцам и ответчикам надо знать, как правильно должен рассматриваться их вопрос.
     Постановление делится на три раздела. Первый, и самый большой, – о жилье собственников. Второй – о жилье по так называемому договору социального найма. И третий раздел – о специализированном жилье – маневренном фонде, крыше для переселенцев, служебном жилье и так далее.
     Главное, с чего начинает Верховный суд, это утверждение, что жилищное законодательство находится в совместном ведении центральной и местной власти. По жилью есть законы, правила, порядки, инструкции, как общероссийские, так и субъектов Федерации. Если в этих документах есть хоть какие-то противоречия, то главным считается Жилищный кодекс.
     И еще – если квартирный спор занял годы, то Жилищный кодекс применяется только по отношению к тем правам и обязанностям сторон, которые появились после 1 марта 2005 года – даты вступления в силу нового ЖК.
     Кстати, в жилищных вопросах россияне уравнены в правах с иностранцами и людьми без гражданства.
     Много копий было сломано по поводу выселения бывших членов семьи собственника. И здесь в материалах пленума есть немало интересных моментов. Так, членами семьи собственника могут быть родственники, а могут быть и посторонние, если собственник их вселил как членов семьи. Факт регистрации граждан в квартире собственником или отсутствие такой регистрации – не главное для решения вопроса о признании человека членом семьи. Это всего лишь одно из доказательств, которое еще должен оценить суд.
     Члены семьи собственника не могут вселить кого-либо без его ведома. Исключение – свои несовершеннолетние дети.
     Бывшие члены семьи выселяются. Важно – бывшими можно стать только при официальном разводе или признании брака недействительным. Если же не ведется совместное хозяйство, а развода нет, то это не бывший член семьи. Ребенок бывшим членом семьи не бывает.
     Если бывшему идти некуда, то суд может его оставить. Но временно. Причем суды должны четко прописать, насколько временно и на каких условиях. Задержаться могут те, у кого нет своего угла, денег на новое жилье, а есть плохое здоровье и на руках иждивенцы. Суд может обязать собственника решить вопрос с жильем для бывшего.
     Исключительно серьезными можно назвать те положения пленума, в которых говорится о выселении из муниципального жилья. Известно, что можно выселять, если квартплату не вносят шесть месяцев. Пожалуй, впервые, когда подан иск о выселении за неуплату по счетам, судам дано указание разобраться в причинах, по которым человек не платит. Причины бывают уважительными или нет. Так вот, уважительными причинами следует считать задержку зарплаты и пенсии, тяжелое материальное положение человека и его семьи, невозможность трудоустроиться и серьезная болезнь. И в этих случаях не выселят. Зато можно потерять жилье за громкую музыку, шум ремонта ночью, за превращение квартиры в офис, склад или загон для разведения животных.

Заместитель председателя Комитета Госдумы по собственности – об окончании бесплатной приватизации, второй волне обманутых дольщиков, выселении людей на улицу и пассивности самих жильцов

     – Евгений Исаакович, будут ли продлены сроки бесплатной приватизации жилья, о чем в последнее время ходит много слухов?
     – Нет, пока таких предпосылок нет. Законопроекты в Думу поступают, но профильный комитет решил отказать в продлении сроков приватизации.
     На сегодняшний день приватизировано 82% жилья. Срок льготной приватизации – до 1 марта 2010 года. Времени достаточно, и все, кто желает, – пожалуйста, пусть приватизируют. После 1 марта 2010 года приватизация будет возможна при согласии собственника недвижимости, и главное – уже по рыночным ценам.

     – А квартиры, находящиеся в социальном найме, можно будет приватизировать?
     – Нет, это законом не предусмотрено.

     – Сохранится ли возможность деприватизации?
     – Срок льготной и приватизации, и деприватизации заканчивается одновременно. Расприватизировать жилое помещение можно будет, только если органы местного самоуправления согласятся взять его на баланс. Но эта услуга будет уже платной.
     Второй раз приватизировать такую квартиру нельзя. Каждый человек имеет право приватизировать недвижимость только раз в жизни. Но, например, если квартира записана на жену и она ее расприватизирует и получит большую в соцнайм, то кто-то из других членов семьи сможет приватизировать ее на себя.

     – Вы были одним из инициаторов Закона «О долевом строительстве», который, в частности, предполагает новую схему банкротства для застройщиков. Недостроенные дома могут теперь выкупаться муниципальными и региональными властями. А достаточно ли у них финансовых возможностей для того, чтобы принять на себя большие объемы недостроя?
     – Мы говорим только о том, что у региональных и муниципальных властей появится такая возможность. Будут ли они ее использовать, зависит как раз от того, найдутся ли у них необходимые средства. Но и в тех случаях, где завершением проекта будет заниматься частный инвестор, местные власти должны контролировать, чтобы в первую очередь соблюдались права дольщиков, вложивших свои деньги на первом этапе.

     – Не секрет, что многие строительные фирмы так или иначе аффилированы как раз с региональными и муниципальными чиновниками. Нет ли здесь конфликта интересов?
     – Думаю, что конфликта интересов нет. Конфликт интересов – это ситуация, при которой возникает вероятность нарушения законных прав и интересов граждан. В законопроекте прописано, что муниципалитет в случае наличия соответствующего регионального закона выкупает недострой исключительно с целью соблюдения законных прав и интересов дольщиков, а именно достройки и завершения всех расчетов, выполнения прав требований перед дольщиками.

     – А если дольщиков окажется больше, чем квартир? На практике такие ситуации случаются.
     – Времена, когда 200 квартир продавались 300 гражданам, в основном прошли. Сейчас основная проблема – это замороженные стройки. Их надо закончить.

     – Скажите, а нужно ли будет перезаключать договоры соинвестирования, если стройку будет заканчивать другая фирма или местные власти?
     – Нет. Поэтому мы с сожалением говорим о том, что по Закону «О долевом строительстве» заключается не так уж много договоров. Потому, что это единственный способ полностью защитить права инвесторов. И мы подготовили поправки в законодательство, которые признают все другие схемы незаконными.

     – То есть будут запрещены популярные вексельные схемы, договоры мены и так далее?
     – Именно. Сегодня существуют еще и потребительские ипотечные кооперативы, потребительские кооперативы граждан – чего только не придумали. Все это незаконно, и за использование таких схем будет предусмотрен серьезный штраф.

     – В условиях кризиса ипотека практически встала. Может, стоит ускорить принятие закона о стройсберкассах, которые во многих странах составляют конкуренцию классической ипотеке?
     – Закон о стройсберкассах на сегодняшний день находится на рассмотрении в профильном комитете Госдумы. Вопрос сложный, требующий глубокой проработки, потому что государство не может допустить создания новых «пирамид». Но мы надеемся, что в ближайшее время законопроект все-таки будет вынесен на рассмотрение парламентом.

     – Вы предлагаете перейти к принципам саморегулирования в сфере ЖКХ, потому что управляющие компании (УК) неправильно используют деньги, собираемые с граждан, – объем таких злоупотреблений превышает 1,2 млрд руб. Но что помешает нецелевым образом расходовать средства, которые собирает с граждан саморегулируемая организация (СРО)?
     – Проблема в том, что сегодня на рынке работают управляющие компании, которые принимают платежи, но не расплачиваются вовремя с поставщиками. Создать УК может любой – достаточно уставного капитала 10 000 рублей, – а с людей собирают миллионы. Идея состоит в том, чтобы УК объединялись в саморегулируемые организации. Такие организации несут материальную ответственность за своих членов, для чего они создают компенсационный фонд и страхуют риски. Если УК вдруг соберет с людей деньги и исчезнет с рынка, то СРО расплатится с поставщиками из этих источников в том объеме средств, который был собран с населения.

     – Может, все дело в непрозрачности схем оплаты за услуги ЖКХ?
     – Они прозрачны от и до. Из того, что мы платим за жилье, 70% – это тарифы, которые утверждаются на федеральном или региональном уровнях либо муниципалитетами. Остальные 30% – это капитальный ремонт, содержание дворников, консьержей, электриков. У каждого ТСЖ свой расчетный счет, и никто не имеет права сваливать его деньги в общий котел, как это было раньше. Как тратить средства, решает ТСЖ, а не мэрия.

     – Вы предлагаете поправки в законодательство, которые в некоторой степени облегчат процедуру выкупа государственного и муниципального имущества субъектами малого предпринимательства. Между тем большинство из них волнует вопрос не столько выкупа (на это все равно недостаточно денег), сколько аренды. Естественно, предприниматели в первую очередь недовольны 108-м законом, который обязывает проводить конкурсы при перезаключении договоров аренды государственного и муниципального имущества. Не пора ли как-то скорректировать эту норму?
     – Этот закон вступает в силу с 1 июля 2010 года, так что не будем торопиться. Тем более что государство предлагает альтернативные возможности. Например, создание бизнес-инкубаторов, учреждение специального фонда муниципальной недвижимости для сдачи его в аренду именно малому бизнесу. Кроме того, в самом Законе «О защите конкуренции» есть статья, которая позволяет государству и местным властям поддерживать малые предприятия, осуществляющие приоритетные виды деятельности, на такие предприятия требования по проведению аукционов не распространяются. Данная поддержка выражается в государственной или муниципальной помощи (ст. 19 ФЗ «О защите конкуренции»).

     – Наконец, не могу не задать один из самых острых вопросов последнего времени: можно ли как-то откорректировать Жилищный кодекс, чтобы нельзя было выкидывать на улицу из-за долгов по ипотеке хотя бы многодетные семьи?
     – Специально для помощи семьям, которые сегодня не могут выплатить ипотечный кредит по причине потери работы из-за кризиса, было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Да и банкам в кризисный период невыгодно держать на балансе квартиры бывших заемщиков. Если же семья примет решение о том, что выплачивать ипотечный кредит даже с помощью рефинансирования невозможно, то она может встать на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилья по договору социального найма. Условия постановки граждан на такой учет детализированы законами субъектов (какой должен быть уровень дохода, нормы жилплощади и т.п.).

Рынок недвижимости сегодня живет по советским схемам улучшения жилищных условий

     Столичный рынок недвижимости уже полгода находится в жестоком кризисе. Продажи практически остановились, спроса нет, поскольку доходы населения продолжают сокращаться, а безработица – расти. Но ценовое «второе дно» еще не пройдено, полагают эксперты, предсказывающие в конце 2009 – начале 2010 года еще одно снижение стоимости квадратного метра. Характерно, что россияне теперь стали не покупать и продавать квартиры, а, как в старые времена, обменивать их. Доля обменов по сравнению с 2008 годом выросла в два раза. Средняя же цена квадратного метра московского жилья к началу июля составила 6 тыс. долларов.
     После существенного снижения объемов предложения в мае, которое традиционно совпадает с затяжными праздниками, летом рынок начал расти, правда, очень скромно. Но по нынешним временам любое увеличение предложения, даже незначительное, можно расценивать как положительную динамику.

Квартиры дешевеют, но не продаются
     В итоге, по данным аналитиков, в Москве общий объем предлагаемых к продаже квартир в конце июня увеличился по сравнению с маем на 6,4% – до 46,3 тыс. объектов. В Московской области рост объемов предложения был немного меньше и составил 3,6% – до 34,7 тыс. объектов. Средняя цена за 1 кв. метр жилья в Москве к началу июля равна 6 тыс. долларов (или 186,2 тыс. рублей), а в Подмосковье – 2,4 тыс. долларов (или 76 тыс. рублей) за «квадрат». Больше всего подешевели квартиры в новостройках – на 17%. Правда, спрос на них по-прежнему самый низкий. В условиях острого дефицита живых денег застройщики вынуждены стимулировать спрос на новое жилье выгодными условиями его приобретения – например, различными финансовыми продуктами. Строительные компании разрабатывают и предлагают собственные схемы покупки в рассрочку, а несколько банков возобновили ипотечное кредитование новостроек высокой степени готовности. Впрочем, жилой комплекс на стадии котлована сегодня найти можно с большим трудом: объекты, строительство которых началось в этом году, можно пересчитать по пальцам. В сегменте элитного жилья покупателям активно предлагаются хорошие скидки: дисконт может составлять от 15% до 50%.
     Есть еще одна хорошая новость для покупателей: на вторичном рынке увеличилась доля качественных квартир. В Москве объемы предложения квартир бизнес-класса и элитных выросли на 7% (до 6,6 тыс. объектов) и 7,6% (до 707 объектов) соответственно. А вот объемы предложения самых дешевых квартир сократились на 17,6% и составили всего четыре тыс. объектов. В Московской области тенденция оказалась еще более яркой: количество самого дешевого жилья сократилось на 13% (до 4 тыс.), а объемы предложения квартир бизнес-класса и элитных повысились на 3,8% (до 1,5 тыс. объектов) и на 10,5% (до 6,6 тыс. объектов) соответственно.

«Альтернативу» разменяли
     Еще совсем недавно практически все сделки по обмену жилья оформлялись через куплю-продажу. Сегодня продавцам и покупателям явно не до них – денег на доплату у многих нет, да и с покупателями явный дефицит. Дело в том, что одно из обязательных условий проведения «альтернативы» – наличие на начальном этапе сделки хотя бы одного «чистого» покупателя, не имеющего недвижимости, но обладающего деньгами и готового купить квартиру, при этом ничего не продавая. Увы, таких покупателей со свободными деньгами, желающих вложиться в недвижимость, сегодня не много, и предложение во много раз превосходит спрос. Поймав тренд, опытные риелторы, не желающие оставаться без работы, обратились к «забытому старому» из советского прошлого – квартирным обменам, прямым и непрямым. По оценкам специалистов, в таких сделках сейчас заинтересованы более 80% продавцов и покупателей. Их отличие в том, что в обменной операции задействованы только две стороны – два собственника, которые меняются друг с другом своей недвижимостью с доплатой или без. Это если речь идет о прямом обмене, в котором участвуют две квартиры. Чаще же бывают обмены непрямые, когда число квартир больше двух. Выстраивание таких обменных цепочек – дело хлопотное и сложное, требующее опыта и знания рынка от риелтора, терпения и готовности к переговорам от всех участников процесса. Но все же, если в докризисные времена найти агента, готового взяться за обменную сделку, а не за альтернативную, было крайне тяжело, то сегодня посредники вынуждены осваивать это направление, поскольку оно востребовано потребителями.

Растет спрос не столько на загородные коттеджи, сколько на землю

     Основной тенденцией первого полугодия на рынке загородной недвижимости Подмосковья стало существенное увеличение количества недорогих коттеджных поселков эконом-класса, которых в докризисные времена так не хватало покупателям. С января по июнь в продаже появилось 33 новых проекта, и 31 из них – поселки эконом-класса. В большинстве этих поселков продаются не готовые и даже не строящиеся дома с землей, а просто земельные участки без подряда на строительство. Именно на них сегодня есть спрос.
     Стоимость земли без строительного подряда снизилась в среднем в два раза с начала кризиса. Больше всех упали в цене крупные участки (более 5 га) и земли сельхозназначения. Эксперты загородного рынка считают, что покупатели теперь диктуют цены продавцам.
     А значит, стоимость подмосковной земли будет и дальше падать, и чем дальше от Москвы, тем существеннее. Сегодня неплохо продаются поселки на южном и юго-восточном направлениях, расположенные дальше 50-60 км от МКАД (Каширское, Рязанское, Симферопольское, Щелковское шоссе). Желающих обзавестись загородным домом перестали волновать такие критерии, как престижность направления, единый архитектурный стиль поселка, множество объектов инфраструктуры, за которые в былые годы люди готовы были переплачивать. Основные требования нынешних покупателей прагматичны и рациональны: чтобы были подведены все коммуникации; чтобы инфраструктура поселков включала только самые необходимые для загородной жизни объекты; чтобы применялись современные материалы и технологии, экономичные не только в строительстве, но и в процессе эксплуатации. Словом, от застройщиков ожидают продуманные «от и до» объекты, доступные по цене и качественные по реализации. Недоделки, на которые закрывались глаза до кризиса, сейчас не пройдут.
     В дорогом сегменте загородной недвижимости поселков бизнес– и элитного класса покупательский спрос сместился в сторону объектов стоимостью до трех миллионов долларов: около 60% покупателей хотят уложиться в эту сумму. А вот число желающих приобрести коттедж дороже пяти миллионов долларов упало в три раза, их доля сейчас составляет лишь 10% от общего спроса. Что касается вторичного рынка загородной недвижимости, то объем предложений здесь существенно сократился, что, в общем-то, понятно: продавать в кризис дом хозяев могут заставить только крайние обстоятельства.
     По словам риелторов, сегодня одним из наиболее важных факторов при принятии решения о покупке коттеджа или таунхауса является цена и размер скидки. «Торговаться надо обязательно, какой бы привлекательной ни казалась первоначальная цена. Сейчас на готовые дома «под ключ» дисконт может составить 30-35%, а на некоторые строящиеся объекты скидки доходят до 60% и более,– рассказали в одном из крупных столичных риелторских агентств, реализующих дома в нескольких подмосковных поселках. – Так что сегодня за 2,5-3 миллиона долларов вполне реально приобрести дом в готовом коттеджном поселке, который до кризиса стоил не меньше пяти миллионов долларов».

Рынок жилья в столице почти остановился

     Москвичи готовы продавать квартиры в рассрочку и ждать полной оплаты стоимости месяцами. В столице продолжает увеличиваться количество желающих продать жилье, а желающих его купить сократилось почти на 20 процентов.
     – Это чисто кризисное явление, – пояснил «РГ» генеральный директор агентства недвижимости «Доки» Валерий Барнинец. – К такому способу продажи продавцы не прибегали в столице даже во время последнего дефолта.
     По данным риелтеров и экспертов рынка недвижимости, продажи квартир сейчас в Москве держатся практически на нуле. В июне, по сравнению с маем, количество запросов на покупку жилья сократилось на 18 процентов, в то время как число заявок на продажу на 7 процентов выросло. Падает и стоимость жилья. По мнению генерального директора аналитического консалтингового центра корпорации «Миэль» Владислава Луцкова, цены на квартиры в городе снизились на 1,9 процента. Рекордное падение стоимости квадратного метра зафиксировано в экономклассе. Сейчас здесь средняя стоимость квадратного метра составляет 3858 долларов.
     Но, как считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, у большинства потенциальных покупателей нет достаточной суммы даже в условиях рухнувших цен. «Но потребность в жилье не отпала, поэтому покупатели диктуют свои правила игры», – говорит эксперт.
     Продавцы же, потеряв работу и из-за финансовых сложностей в семье, ждать с продажей квартиры не могут и потому соглашаются на рассрочку. «Данные сделки происходят следующим образом: в договоре купли-продажи, а также в свидетельстве о государственной регистрации права собственности указывается, что данная квартира продается с обременением, – поясняет Барнинец. – Покупатель при этом вносит до 80 процентов от ее стоимости, остальную сумму он может гасить в течение нескольких месяцев, полугода, максимум – года».
     По его словам, в июне собственники охотно соглашались на скидки в пределах 10, а иногда и 15 процентов от первоначальной стоимости. Время так называемой экспозиции квартиры (то есть ее активной продажи риелтерской фирмой) без существенного дисконта сейчас доходит до четырех-пяти месяцев. В дальнейшем либо собственник снижает цену, либо квартира снимается с продажи.

Росстат зафиксировал рекордное сокращение жилищного строительства

     Впервые после кризиса 1998 года объемы строительства жилья в России сократились более чем на 10%. Отсутствие дешевого финансирования у девелоперов и платежеспособного спроса на квартиры обрушило рынок недвижимости на 13%, подсчитал Росстат. Рекордное падение произошло в традиционно наиболее благоприятном для строителей месяце: в июне было введено лишь 4,9 млн кв. м жилья. Эксперты уверены, что оживления стройки следует ждать не раньше 2012 года. До этого времени строителям не стоит рассчитывать на возвращение статуса локомотива реального сектора экономики.
     По данным Росстата, июньское падение жилищного строительства в России было зафиксировано впервые после четырех месяцев позитивной динамики. Так, в феврале рост составил 7,4%, в марте – 4,2%, в апреле – 10,9%, в мае – 3,2%. В январе объемы построенного жилья сократились на 4% и составили 3,1 млн кв. м. В целом с января по июнь 2009 года было построено 21,6 млн кв. м жилья, что на 0,3% меньше показателя аналогичного периода 2008 года.
     Летнее сокращение объема ввода готового жилья на 13%, до 4,9 млн кв. м, является рекордным для российского строительного рынка, который неуклонно рос после финансового кризиса 1998 года. В течение последних трех лет Росстат фиксировал стабильный рост на уровне 20-50%. Негативная динамика проявилась лишь в июне и сентябре прошлого года, когда сокращение составило 5,1 и 2,3% соответственно, а рост жилищного строительства в итоге упал с 20,6% в 2007 году до 4,1% в 2008-м, когда было введено 63,8 млн кв. м. По прогнозу министра регионального развития Виктора Басаргина, в нынешнем году этот показатель может уменьшиться до 52 млн кв. м.
     Тем не менее опрошенные РБК daily эксперты полагают, что по итогам года падение объемов строительства может составить около 40% – вплоть до 40 млн кв. м. По мнению коммерческого директора компании «Снегири Девелопмент» Дмитрия Шмелева, действительное падение строительного рынка намного превышает официальные 13%. «На июнь традиционно приходится пик строительных работ, поэтому к показателю Росстата целесообразно использовать мультипликатор в диапазоне 2-3», – объясняет собеседник РБК daily.
     Генеральный директор группы ЛСР Игорь Левит уверен, что сегодня бессмысленно говорить о конкретных объемах падения строительного сектора, так как оно «крайне серьезное». «С начала кризиса в Москве и Санкт-Петербурге не началось строительство ни одного нового дома», – сокрушается он. Девелоперы бросили все силы на завершение запущенных ранее проектов, соглашается генеральный директор аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков. По мнению г-на Левита, эта ситуация сохранится до конца 2009 года. Начинать новое строительство девелоперы станут лишь через два года, считает г-н Шмелев. К этому времени рынок прочувствует дефицит новостроек, который начнет восполняться не ранее 2012 года.
     Тем не менее комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы рапортует о незначительном росте показателей активности столичных строительных компаний. Так, за шесть месяцев 2009 года они по­строили в Москве и ряде регионов России 1,8 млн кв. м, что на 11,3 тыс. кв. м больше показателей аналогичного периода 2008 года. Однако говорить о текущих объемах жилищного строительства в столице в ведомстве Владимира Ресина отказались, заметив, что сегодня нужно строить «чем больше, тем лучше». В «тучные» докризисные годы в Москве ежегодно строилось около 5 млн кв. м жилья, тогда как в минувшем году столица едва вытянула 3,28 млн кв. м.
     В декабре 2008 года в стройкомплексе Москвы рассказали РБК daily, что на ближайшие три года в столице было запланировано строительство 16,2 млн кв. м жилья, в том числе 10,2 млн кв. м за счет средств инвесторов. Управляющий парт­нер компании Panorama Estate Омар Гаджиев уверен, что эти проекты в ближайшее время останутся на бумаге. «Количество замороженных проектов стремится к 100%», – замечает он. В то же время представитель группы компаний СУ-155 Федор Сарокваша говорит, что сокращение затронуло преимущественно коммерческий сектор жилья: «Снижения объемов строительства жилья по госзаказу не происходит». Так, в СУ-155 этот показатель сохраняется на уровне 1,4 млн кв. м в год. Тем не менее из-за кризиса бюджет городского строительст­ва в Москве уменьшился на 50 млрд руб. и составил 190 млрд руб. В этом году столичные власти рассчитывают получить 1 млн кв. м социального жилья.

Государство поддержит рынок с помощью выкупа жилья

     Государство не отказывается от планов выкупа готового жилья, с тем чтобы не только решить социальные проблемы, но и помочь стройбизнесу.
     На программу переселения из ветхого жилья выделяется 30 млрд рублей для приобретения более 22 тысяч квартир. Но при этом Фонд содействия реформированию ЖКХ получил право отзывать эти средства, если они использовались с нарушениями. Соответствующий закон публикует сегодня «Российская газета». По данным на июнь, Росстат зафиксировал рекордное сокращение жилищного строительства: по сравнению с тем же месяцем прошлого года сдано на 13 процентов меньше готового жилья, чем в прошлом, а именно 4,9 млн кв. метров.
     Если в начале года жилищное строительство сохраняло положительную динамику, то в июне случился обвал – как подсчитал Росстат, сразу на 13 процентов. Причем случилось это в традиционно наиболее благоприятное для строителей летнее время.
     Каковы причины происшедшего? Исчерпал ли стройбизнес «внутренние резервы» в надежде получить обещанную государством поддержку, но пока так ее и не дождавшись? (Решение о выделении средств первым компаниям вроде бы уже на выходе, но реальной информации по этому поводу пока нет.)
     Или июньское падение случайно (во что верится с трудом) и будет снивелировано в дальнейшем? Мнения экспертов расходятся. В минрегионе, например, пока не меняют довольно оптимистичного прогноза работы отрасли, согласно которому по итогам года будет построено примерно 52 млн жилых метров, то есть на 12 процентов меньше, чем в прошлом году.
     Сами строители признаются: нынешний год во многом инерционный, компании достраивают дома, заложенные в прежние годы. Но освоения новых площадок, подготовки «свежих» проектов практически нет, и это характерно не только для столичных Москвы и Санкт-Петербурга (где хотя бы планы по реанимированию строительства озвучиваются), но и в еще большей степени для регионов. Поэтому, считают в профессиональной среде, следующий год, скорее всего, будет провальным, а оживления жилищного строительства можно ожидать в лучшем случае в 2011-2012 годах.
     Тем не менее независимые аналитики IRN считают, что нынешняя ситуация довольно благоприятна для «очищения» рынка. Гонка за масштабностью, неоправданным расширением географии строительства, «накоплением» земельных участков без цели немедленного освоения (а скорее для возможных в дальнейшем спекуляций) должна смениться более «трезвым» и «здоровым» подходом: начнется более активное освоение имеющихся площадок в большей степени на собственные средства или средства соинвесторов.
     Между тем мнение участников рынка о том, что государство могло бы куда активнее поддержать бизнес, практически единодушно. Среди обещанных мер господдержки – выкуп готового или почти готового жилья для выполнения соцпрограмм (обеспечения военных и ветеранов войны, а также переселения жильцов из аварийных домов). При этом понятно, что выделяемые государством миллиарды должны пойти на дело, а не «испариться» в неизвестном направлении. В частности, на старте выполнение программы, реализуемой на средства Фонда содействия реформированию ЖКХ. Речь идет о переселении жителей из аварийных в новые дома.
     Сегодня «Российская газета» публикует новый закон, который обяжет регионы возвращать в фонд деньги в случае выявления нарушения условий предоставления финансовой поддержки или нецелевого их использования.
     Это будет уже второй закон, касающийся распределения средств фонда, за последние недели. Предыдущий, вступивший в силу 1 июля, сократил объемы помощи регионам из фонда на этот год в среднем на 16 процентов. По отдельным регионам лимит был урезан почти наполовину.
     Многие регионы довольно болезненно отреагировали на потенциальное сокращение финансирования из фонда ЖКХ. И даже «пригрозили» сворачиванием региональных программ капремонта домов и расселения аварийного жилья. Напомним, что в конце 2007 года бюджет выделил госкорпорации на эти цели 240 миллиардов рублей. В прошлом году фонд мог передать 30 процентов от суммы. Однако регионы выбрали только около одной четвертой части. После того как в качестве антикризисной меры на 2009 год доля регионального софинансирования была снижена с 32 до 10 процентов, регионы буквально кинулись скорее выбирать положенные им лимиты. К настоящему моменту 18 регионов полностью выбрали положенную им сумму средств.
     Тем не менее, как пояснили в фонде, ряд субъектов так и не смог в этом году отправить в фонд заявки. Кроме того, некоторые регионы до сих пор не отчитались о расходовании средств, предоставленных им по программам прошлого года. По правилам деньги, после того как ушли со счетов фонда, должны в течение двух месяцев быть перечислены товариществам собственников жилья, которые уже непосредственно потратят их на ремонт дома. Однако результаты проверки показали, что в регионах не торопятся расставаться с «ремонтными» деньгами: на региональных и муниципальных счетах «зависло» 7,35 миллиарда рублей.
     Новый закон, как объясняют его появление власти, вовсе не ставит перед собой цель отобрать у регионов «ремонтные» деньги, а лишь подтолкнуть власти на местах активнее их использовать.
     «Финансовая поддержка, оказываемая фондом ЖКХ регионам, – это не просто большие деньги. В нынешних тяжелых экономических условиях указанные средства являются ресурсом преодоления кризиса, использования его как возможности развития, – прокомментировал «РГ» ситуацию гендиректор Фонда содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин. – Освоение этих денег обеспечит занятость многих сотен тысяч человек. Поэтому распоряжаться данными финансовыми ресурсами надо предельно ответственно, и фонд ЖКХ, с учетом последних изменений, внесенных в законодательство, будет следить за этим с еще большим вниманием».
     Новое законодательство в полной мере касается программы ускоренного расселения аварийного жилья. Напомним, государство обещало через фонд ЖКХ выкупить недостроенное жилье, готовое на 70 процентов и выше. На первых порах реализация программы осложнялась нежеланием застройщиков продавать квартиры по цене, установленной минрегионом, однако после того, как министерство пересчитало среднерыночную стоимость квадратного метра в среднем по региону, дело пошло на лад.
     На сегодняшний день, как сообщили «РГ» в фонде ЖКХ, одобрены 82 заявки в 67 регионах на сумму более 30 миллиардов рублей (первоначальный лимит в 50 миллиардов рублей местные власти не выбрали), с учетом софинансирования субъектов – 40,5 миллиарда рублей. На эти деньги будут переселены 87 610 человек в 32 415 квартир. По состоянию на 13 июля заключено 2972 госконтракта на приобретение 22 281 квартиры. Уже сдано в эксплуатацию 213 домов.

80 процентов строительных объектов в России сегодня заморожены

     Ситуация, которая возникла сегодня на рынке недвижимости, может привести к серьезным последствиям в будущем. По данным, которые вчера на пресс-конференции озвучил президент Российского союза строителей (РСС) Владимир Яковлев, по России сегодня простаивают до 80 процентов строек. А значит, что после завершения кризиса, наша страна столкнется с серьезной проблемой – дефицитом вводимого жилья.
     Если еще в начале года жилищное строительство сохраняло положительную динамику, то в июне случился обвал – как подсчитал Росстат, сразу на 13 процентов. Вчера глава союза привел еще более пессимистичные цифры: по итогам первых шести месяцев этого года общий объем строительно-монтажных работ в стране сократился на 20 процентов. Минрегион уже понизил свой первоначальный прогноз на этот год относительно объемов ввода жилья примерно на треть – до 53 миллионов квадратных метров. Сами строители признаются: нынешний спад на стройрынке еще «цветочки» – компании достраивают дома, заложенные в прежние годы. «Задела на 2010 год фактически нет», – заявил в ходе той же пресс-конференции президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. Оживления жилищного строительства, считает эксперт, можно ожидать в лучшем случае в 2011-2012 годах.
     Между тем мнение участников рынка о том, что государство могло бы куда активнее поддерживать бизнес, практически единодушно. Напомним, среди обещанных мер господдержки – выкуп готового или почти готового жилья для выполнения соцпрограмм. В частности, на старте выполнение программы, реализуемой на средства Фонда содействия реформированию ЖКХ. Речь идет о переселении жителей из аварийных в новые дома. По состоянию на 13 июля заключено 2972 госконтракта на приобретение 22 281 квартиры. Уже сдано в эксплуатацию 213 домов.
     Однако в отдельных регионах реализация программы осложняется нежеланием застройщиков продавать квартиры по цене, установленной минрегионом. «Стоимость социального жилья, покупку которого организует государство, составляет порядка 30 тысяч рублей за квадратный метр», – приводит цифры Владимир Яковлев. Для сравнения, в Москве, даже с учетом фактически еженедельного падения цены на 0,5-0,7 процента, средняя стоимость квадратного метра составляет 122-128 тысяч рублей, по стране – порядка 39-40 тысяч рублей.
     При этом, по мнению экспертов, стоимость квадратного метра могла быть и ниже за счет снятия дополнительных «обременений» – примерно на 20-40 процентов. Это цены на землю, вопросы, связанные с документацией. Однако, считает Владимир Яковлев, даже в этом случае, «если снижение цен будет происходить, то невысокими темпами». Впрочем Ростислав Гольдштейн, зампредседателя Комитета Госдумы по проблемам Севера и Дальнего Востока считает, что определенные шаги по ее поддержке правительством уже предприняты. В бюджете заложены средства на покупку жилья для льготников, расселение ветхого и аварийного фонда, увеличения капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
     Однако строителям нужен собственный комплекс антикризисных мер. И он уже проходит согласование на самом высоком уровне. Поработать придется всем. В том числе депутатам. В Думе есть несколько законопроектов, которые позволят активизировать жилищное строительство. Один из них касается отмены взимания налога на добавленную стоимость при долевом способе застройки. К процессу подключаются регионы. У нас в Коми сейчас обсуждают возможность компенсации части процентных ставок по банковским кредитам для строителей.
     На повестке дня чиновников, считает Гольдштейн, упрощение административных процедур, усовершенствование антимонопольного регулирования, система контроля за ценообразованием на стройматериалы, а также новые нормативные документы для отрасли – сейчас действуют акты 50-60-х годов. Кроме того, уже запущены крупнейшие инвестиционные проекты Олимпиада, Универсиада и саммит АТЭС, реализация которых тоже станет антикризисной мерой для строителей, напомнил депутат. Он уверен, что как только рынок жилья вновь начнет набирать прежние обороты, рост цен на квадратные метры возобновится.

Свердловское УФНС обвиняют в ущемлении прав человека

     Уполномоченный по правам человека в Свердловской области Татьяна Мерзлякова обратилась в областную прокуратуру с просьбой оценить действия региональной налоговой службы, задним числом увеличившей налог на недвижимость, находящуюся в совместной собственности граждан. Если прокуроры истолкуют ситуацию в пользу налогоплательщиков, шанс оспорить аналогичные доначисления появятся и у жителей других регионов.
     Свердловский омбудсмен просит областных прокуроров проверить законность действий налоговых органов, задним числом пересчитавших налог на имущество физических лиц за 2008 год. Согласно этим расчетам, налог для собственников жилья, владеющих им совместно, увеличился в несколько раз. По законодательству сумма налога увеличивается по мере роста инвентаризационной стоимости недвижимости. При стоимости до 300 тыс. руб. ставка составляет 0,1%, от 300 тыс. до 500 тыс. руб.– 0,25%, свыше 500 тыс. руб.– 2,5 тыс. руб. и 1% с суммы, превышения. При прежней системе расчета было выгодно оформлять жилье на членов семьи – его стоимость делилась на всех, и платить налог можно было по меньшей ставке. При цене квартиры 600 тыс. руб. каждый из четырех собственников налог уплачивал со 150 тыс. руб., все вместе – 600 руб. Сейчас налоговики рассчитали налог из общей стоимости жилья, а уже потом поделили его на всех собственников. В результате налог на ту же квартиру вырос до 3,5 тыс. руб.
     В региональном управлении Федеральной налоговой службы (УФНС) изменения объяснили распоряжением федерального руководства. Как сообщили в УФНС, в 2008 году Минфин опубликовал письмо, которым утвердил новый порядок начисления налога. Однако недавно на совместном совещании ведомств выяснилось, что в прошлом году регионы рассчитывали налог по-старому. Поэтому было принято решение пересчитать его за 2008 год и применить новый порядок в 2009 году.
     Письмо Минфина, о котором говорят в УФНС, датировано 21 апреля 2008 года. В нем действительно сообщается, что налог надо платить с общей стоимости жилья, поскольку законодательство не рассматривает долю в собственности в качестве стоимостного показателя при расчете налогов. В письме Минфин сообщил, что «считает целесообразным», чтобы новый порядок применялся при расчете налога за 2008 год. Очевидно, что налоговые органы на местах не успели отреагировать на это разъяснение Минфина и к установленной законом дате (1 августа 2008 года) разослали гражданам «старые» извещения.
     Эксперты расходятся в оценке шансов оспорить действия ФНС. Вадим Ягудин из компании «Ардашев и партнеры» отмечает, что новации, ухудшающиеся положение налогоплательщика, не могут иметь обратной силы, однако эта норма распространяется только на изменения законодательства. В данном же случае законы не менялись. Директор ассоциации «Налоги России» Игорь Теущаков отмечает, что по Налоговому кодексу инвентаризационная стоимость жилья является налоговой базой, а об ее изменении налогоплательщиков надо уведомлять минимум за один месяц. «Сделать это должна была УФНС, так что шансы оспорить ее действия имеются»,– полагает эксперт. Отметим, что сложившуюся ситуацию запутывает сам Минфин. В более «свежем» письме от 22 июня 2009 года подтверждается новый порядок уплаты налога с недвижимости, однако заявляется, что письменные разъяснения Минфина не являются нормативными правовыми актами «и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме». В случае если «понимание» граждан при поддержке свердловской прокуратуры возобладает над позицией УФНС, шансы оспорить аналогичные доначисления появятся и у жителей других регионов.

Конституционный суд позволяет жильцам выселить из своих подвалов коммерсантов

     Жители Перми добились в Конституционном суде РФ признания права собственности на подвалы в жилых домах. Теперь бизнесмены, ранее выкупившие эти помещения у мэрии, будут вынуждены считаться с мнением жильцов.
     По обращению пермского товарищества собственников жилья Конституционный суд РФ принял решение, которое открыло дорогу для возвращения подвалов в распоряжение жильцов многоквартирных домов.
     В свое время администрация Пермской области продала несколько помещений в доме N 71 по Комсомольскому проспекту коммерческой структуре. В числе проданной недвижимости было и подвальное помещение. После нескольких сделок купли-продажи владельцем этого подвала стал один из пермских бизнесменов. Сначала жильцы дома не возражали против такого соседства. Однако вскоре предприниматель затеял глобальную перепланировку. В результате в нескольких квартирах пропало отопление. А во время аварии на водной магистрали коммунальные службы не смогли попасть в технологическое помещение с вентилями, и пришлось отключать воду во всем доме, а не в отдельном подъезде.
     После нескольких подобных происшествий жители дома, уже объединившиеся в товарищество собственников жилья, стали выяснять, на каком основании бизнесмен самовольно хозяйничает в подвале их дома. Узнав, что подземное помещение принадлежит предпринимателю на праве собственности, пермяки попытались аннулировать правоустанавливающий документ.
     Они посчитали, что подвал должен находиться в их общем распоряжении, так же, как, например, крыша дома или подъезды.
     Однако процессы в Арбитражном суде Пермского края, инициированные жильцами, завершились не в их пользу. Федеральный арбитражный суд Уральского округа в прошлогоднем решении, ссылаясь на Жилищный кодекс РФ, указал, что подвал может принадлежать жильцам лишь при условии, что это исключительно техническое помещение. То есть жители могут взять его в общую собственность только в том случае, если весь подвал заставлен электрощитами или все его пространство занимают водопроводные трубы. А если подвал можно использовать как склад или магазин, жильцы не имеют на него никаких прав. Поэтому бизнесмены вправе делать в подземелье все, что им захочется.
     – Так можно любое помещение в доме признать складом, – говорит Александр Зотин, председатель правления ТСЖ «Комсомольский проспект-77». – Найти место в том же подъезде, где можно коробку с шоколадками поставить, и объявить, что это место для склада и продать его.
     Жильцы дома не согласились с таким решением и обратились в Конституционный суд России. Высшая судебная инстанция постановила, что в состав общего имущества жильцов может входить любое нежилое помещение, и для этого совсем необязательно, чтобы оно было предназначено только для технических нужд.
     – Сейчас на основании этого решения мы сможем снова обратиться в суд, – говорит Виталий Степанов, член правления ТСЖ «Комсомольский проспект-71». – Поскольку решение Конституционного суда РФ обязательно для исполнения всеми судами, мы считаем, что сейчас подвал перейдет в нашу собственность.
     Пока в Перми товарищества собственников жилья ведут настоящую судебную баталию по возвращению подвалов в распоряжение жителей домов. При этом они испытывают противодействие как со стороны бизнесменов, освоившихся в подземных помещениях, так и со стороны местных властей.
     – Городские власти смогли продать пермских подвалов на семьсот миллионов рублей, – поясняет Александр Зотин. – А если сейчас коммерсанты, которых мы выселим оттуда, подадут иски о возврате денег, бюджету придется туго.
     Не так давно жильцы смогли отстоять подвал дома по улице Ленина, 96, который администрация хотела продать за несколько миллионов рублей. А буквально на днях Арбитражный суд Пермского края вернул подземные помещения жителям дома по адресу улица Островского, 55.
     – Конечно, подвалы – это лакомый кусочек недвижимости, который власти хотят продать подороже, – говорит Александр Зотин. – Однако коммерсанты уже начинают отказываться от этих покупок, потому что выгоды это им не принесет. Они предпочитают заключать договоры аренды не с администрацией, а с ТСЖ на взаимовыгодных условиях.

     Квадратный метр жилья экономкласса не должен стоить больше 30 тысяч рублей, заявил премьер Владимир Путин. Эта благая цель может быть реализована, соглашаются эксперты. Но при условии, что государство снимет с застройщиков все обременения, вложится в подготовку площадок под строительство и, самое главное, выведет из себестоимости квадратного метра расходы на взятки и откаты чиновникам.
     «Обращаю особое внимание, что стоимость квадратного метра жилья экономкласса не должна превышать 30 тысяч рублей. Этого можно и нужно добиться не в ущерб качеству и комфортности», – заявил в пятницу Путин на заседании президиума совета по реализации нацпроектов и демографической политике.
     По словам премьера, следует ориентироваться на то, чтобы такие квартиры были бы «по карману» не менее чем 40% граждан.
     По мнению Путина, региональной власти нужно проявлять больше заинтересованности в развитии инфраструктуры под застройку. «Считаю, что регионам нужно активнее и более заинтересованно участвовать в развитии инфраструктуры под малоэтажное строительство», – сказал он.
     «Малоэтажным» нацпроект «Доступное жилье» стал еще в мае 2006 года. Тогда власти подсчитали, что почти 60% россиян предпочитают жить в малоэтажном доме в пригороде, а подавляющее большинство уже живущих в собственном доме не хотели бы переезжать в квартиру в многоэтажке. Предполагалось, что возводить малоэтажные дома менее затратно. Эта практика не оправдала себя.
     Впервые ориентир в 30 тысяч рублей за 1 квадратный метр задал строителям не премьер, а президент Дмитрий Медведев – 1 июля на заседании совета по реализации приоритетных нацпроектов. «30 тысяч рублей за квадратный метр – это предельная сумма, а все остальные должны укладываться в еще меньшие суммы», – пояснял тогда позицию Кремля помощник президента Аркадий Дворкович. По его словам, средняя цена за жилой метр должна быть еще ниже.
     В последний раз такие цены москвичи видели в 2002 году. К примеру, в самом «экономном» округе Москвы – Юго-Восточном АО – согласно квартирному калькулятору аналитического портала IRN.ru, 1 квадратный метр стоил 30 тысяч рублей в конце 2002 года, пик пришелся на февраль 2009-го – 150 тыс. рублей за 1 кв. м. Сейчас средняя цена в ЮВАО – 112 тыс. руб. за 1 кв. м. В остальных округах Москвы она еще выше.
     Похоже, власти и сами понимают, что 30 тысяч рублей – это цена не для Москвы и Санкт-Петербурга. Поэтому премьер и адресует свои пожелания региональным начальникам. Однако даже в регионах озвученные президентом параметры выглядят нереально.
     Согласно июньскому отчету АИЖК по рынку жилья и ипотеки в России, средние цены жилья, покупаемого в ипотеку за последние три месяца, ниже всего были в Южном и Приволжском федеральных округах (33,2 тыс. и 35,7 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно), в Центральном и Уральском округах они сохраняются примерно на одном уровне (41,7 тыс. и 40,5 тыс. руб. за 1 кв. м), а самые дорогие – на Северо-Западе и на Дальнем Востоке (44,7 тыс. и 51,3 тыс. руб. за 1 кв. м).
     В назначенную властями цену не укладывается даже себестоимость строительства жилья, не говоря уже о конечной стоимости. «Даже в самых дешевых и климатически благоприятных российских регионах уложиться в себестоимость в 30 тыс. руб. за метр будет тяжело. Это очень низкая цена», – объясняет независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.
     А по данным руководителя аналитического портала IRN.Ru Олега Репченко, в областных центрах – городах-миллионниках себестоимость жилья составляет $1,5-2 тыс., или порядка 60 тысяч рублей. Достичь уровня себестоимости в 30 тысяч рублей можно. Не за год и не за два. При этом властям придется полностью взять на себя расходы по подготовке площадей под застройку. «Если будет как во всем мире: на бюджетные средства готовится площадка, подводятся дороги и коммуникации, а застройщик лишь возводит «коробку», то 30 тысяч – возможная цена», – поясняет Репченко.
     При этом застройщиков необходимо освободить от всякого рода обременений. Доля местных властей в новом доме обычно составляет 10%. «Но бывает и больше. Не забывайте, что в Москве эта доля доходила и до 50%», – уточняет эксперт. Конечно, «коробка в чистом поле» может уложиться в себестоимость в 30 тыс. за метр – с учетом снизившихся цен на стройматериалы и расходов на зарплаты строителей, говорят эксперты. Но, чтобы в такой коробке можно было жить, придется потратить еще столько же.
     Эксперты убеждены, что строители не захотят работать себе в убыток. Строительство жилья за 30 тыс. за метр никогда не будет массовым. Прошлой зимой, когда у застройщиков начались проблемы с финансированием, мэр столицы Юрий Лужков предложил выкупить объекты по цене более 100 тыс. руб. за 1 кв. м, но мало кого из застройщиков прельстила такая цена.
     Разницу между рыночной и назначенной ценой придется компенсировать либо местному, либо федеральному бюджету, убеждены эксперты.
     Помнится, неожиданный пробег премьера по торговым рядам «Перекрестка» в Крылатском принес свои плоды. В первую очередь подешевело мясо, ценники на которое неприятно поразили премьера. Была снижена торговая наценка и на некоторые другие продукты. Снизить по команде стоимость квадратного метра вряд ли получится, убеждены эксперты. «Коррупционная составляющая в строительстве еще выше, чем в торговле, в стоимость квадратного метра закладываются откаты и взятки чиновникам, вычленить эту составляющую себестоимости нереально», – говорит заместитель гендиректора Центра политических технологий Алексей Макаркин.
     Административно-командные методы управления экономикой в принципе неэффективны. «Конечно, можно попросить банкиров не уходить в отпуск, пока не прокредитуют реальный сектор, или взывать к прокуратуре, чтобы та защищала незаконно увольняемых работников, но победить системную коррупцию и тем самым снизить цены неформальными методами невозможно», – говорит Макаркин. При этом в отличие от цен на стройматериалы или мясопродукты уровень коррупции в условиях кризиса не снижается.

Россиянам построят жилье экономкласса по 30 тысяч рублей за метр

     Имя Владимира Путина может войти в историю жилищной архитектуры точно так же, как имя Никиты Хрущева, и производное от него название может стать синонимом дешевого низкокачественного жилья. В пятницу премьер предложил развернуть программу строительства жилья экономкласса с предельной стоимостью квадратного метра не выше 30 тыс. руб. Как и 40-50 лет назад, власти собираются построить много жилья за небольшие деньги. При этом никого не заботит, что ждет эти дома через пару десятилетий, когда стандарты жизни и требования к комфортности жилья станут совсем другими.
     Задачу строительства низкобюджетного жилья Владимир Путин поставил в ходе заседания президиума Совета по реализации приоритетных национальных проектов. Анализируя ход реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», премьер поручил органам власти активно участвовать в формировании цены и структуры предложения на рынке жилья. При этом, по его словам, строить следует жилье экономкласса. Такие приоритеты премьер объяснил сложной текущей ситуацией в строительной отрасли. В первом полугодии застройщики сдали в эксплуатацию 21,6 млн. кв. метров жилья, что в принципе сопоставимо с объемами сдачи за аналогичный период 2008 года. Однако выйти на прошлогодний уровень удалось почти исключительно за счет завершения строительства объектов, заложенных в 2007-2008 годах. Сейчас же, по словам Путина, объемы строительства жилья в России сократились почти на 20%.
     Премьер напомнил о 450 млрд. руб., предусмотренных в бюджете-2009 на цели государственной жилищной политики. Поскольку государство в условиях кризиса фактически выступает главным игроком на рынке жилья, оно обязано активно формировать цену и структуру предложения, стимулировать развитие такого сегмента, как жилье экономкласса и особенно малоэтажное жилье. «Обращаю особое внимание, что стоимость квадратного метра жилья экономкласса не должна превышать 30 тысяч рублей. Этого можно и нужно добиться не в ущерб качеству и комфортности. При этом нам следует ориентироваться на то, чтобы такие квартиры были по карману не менее 40% граждан нашей страны», – заявил премьер.
     Независимые эксперты считают, что возможность существенно удешевить стоимость строительства жилья в России есть. Наиболее просто эта задача может быть решена прежде всего в регионах, если губернаторы обеспечат застройщиков участками земли с подготовленной инженерной инфраструктурой на безвозмездной основе. Для Москвы порядок цифр иной: себестоимость квадратного метра жилья экономкласса, строящегося по социальным программам, в пределах 24 тыс. руб., однако с учетом затрат на инфраструктуру она достигает 40-42 тыс. руб.
     Директор Института проблем глобализации Михаил Делягин считает, что не существует препятствий резко снизить себестоимость строительства жилья в нашей стране. Есть технологии, позволяющие возводить жилье стоимостью 300-400 долл. за квадратный метр. Но практически реализовать это едва ли возможно. «Произвол коррупционеров-чиновников и монополистов-застройщиков, не заинтересованных в снижении издержек, от которых зависят их доходы, не позволяет использовать современные строительные технологии», – подчеркнул эксперт.
     С таким выводом согласен гендиректор ЗАО «ФинЭкспертиза. Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. «На строительном рынке существуют компании, создававшиеся и умеющие работать в совсем другой экономической ситуации, когда снижение затрат было не столь актуально», – говорит эксперт. В условиях кризиса надо менять игроков. Несколько десятков тысяч человек из-за этого потеряют доходы, зато несколько сотен тысяч человек получат новое жилье. Снижение цен на рынке недвижимости невозможно без «серьезной и яркой политической воли». Пока дело сводится к разговорам и созданию многочисленных комиссий, указывает Шустерняк.
     По мнению главного аналитика российской Гильдии риелторов Геннадия Стерника, сегодня в себестоимости строительства столичного жилья примерно одну треть составляют расходы компаний, связанные с затратами именно на землю. Таким образом, если государство будет безвозмездно предоставлять строителям землю под застройку и субсидировать подключение коммуникаций, к тому же исключит из сметы строительных проектов графу «Расходы на согласования», то получается весьма ощутимая экономия.
     Стерник уверен, что от снижения себестоимости строительства рынок жилья России только выиграет – оживет. «Общая покупательная способность населения уменьшилась. Нужно привести предложение в соответствие с новым уровнем ценового спроса», – подчеркнул эксперт. По его мнению, развертывание массового строительства жилья экономкласса возможно только путем возрождения индустриального домостроения. Будущее – за панельными домами, которые можно строить менее чем за год, при этом стоимость квадратного метра близка к обозначенным премьером 30 тыс. руб. Ведь жилье, возводимое монолитно-каркасным способом, значительно дороже панельного, а сроки строительства достигают двух лет.
     Возведенное в ранг государственной политики строительство жилья экономкласса невольно возвращает на 40-50 лет назад, когда в СССР с подачи Никиты Хрущева началось массовое строительство панельных пятиэтажек. К слову сказать, представители строительной отрасли утверждают, что и сегодня именно строительство пятиэтажных домов наиболее близко по себестоимости к 30 тыс. руб. за метр. В таких домах не нужны лифты, насосные станции и т.п. дорогостоящее оборудование. Хрущевки задумывались как временное, до наступления коммунизма, решение жилищной проблемы. Но коммунизм так и не наступил, стандарты качества жизни, в том числе касающиеся требований к жилищу, изменились. Люди, живущие сегодня в хрущевках, оказались заложниками старых, мало приспособленных для нормального обитания стен. И нет гарантий, что то же самое, только гораздо раньше, не случится с предложенным Путиным в качестве очередного промежуточного варианта решения жилищной проблемы в России – жильем экономкласса.

     В Москве к жилым помещениям приравняли балконы, лоджии и веранды. Это позволило снизить число москвичей, претендующих на помощь города в улучшении жилищных условий: вспомогательную площадь стали учитывать при постановке в очередь. Переменить свое мнение столичные власти не захотели даже после протеста прокуратуры.
     Столичные депутаты отклонили протест городской прокуратуры на ряд положений московского закона от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Как сказано в протесте, ч. 3 ст. 1 этого документа противоречат федеральному законодательству и подлежит отмене, поскольку «ограничивает право граждан на признание их нуждающимися в жилых помещениях». Кроме того, прокуратура предлагает «принять исчерпывающие меры по приведению закона в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации».
     Дело в том, что в московском законе вводится понятие «площадь жилого помещения», в нее включены и площади вспомогательных помещений, в том числе балконов, лоджий, веранд и террас. Исходя из размера этой площади, определяется учетная норма при постановке в очередь на квартиру. В то время как, согласно Жилищному кодексу РФ, та же учетная норма определяется из «общей площади жилого помещения», «включающей вспомогательные помещения, но «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».
     Поэтому прокуратура предложила внести соответствующие изменения в городское законодательство, чтобы при определении учетной нормы не учитывалась площадь террас, балконов и лоджий.
     Однако, как заявил председатель комиссии по законодательству Мосгордумы Александр Семенников, протест прокуратуры удовлетворен быть не может. Налицо разные фигурирующие в законодательстве понятия: «площадь жилого помещения» (она используются при постановке на учет) и «общая площадь жилого помещения» (применяется для определения той площади, которую гражданин получает).
     По его мнению, эти два понятия используются в жилищном законодательстве для решения разных задач и ситуаций, а прокуратура не учла в своем протесте этого основополагающего момента. К тому же, жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и города Москвы. И учтя тот факт, что в федеральном законодательстве не определен четкий критерий понятия «жилые помещения», Мосгордума восполнила этот «правовой вакуум» и дала свое определение.
     Кроме того, напомнил Семенников, закон был принят еще 3 года назад, и тогда прокуратура не заметила в нем никаких противоречий.
     «Прокуратура заметила их сейчас и нашла в себе смелость признаться в ошибке, это надо сделать и нам», – возразил коммунист Сергей Никитин. По мнению лидера «Яблока» Сергея Митрохина, московский закон трактует федеральный не в интересах граждан. «Балконы и лоджии становятся препятствием для получения новой площади, – заявил он. – Но это не полноценная жилплощадь, на ней не живут, а выходят покурить. И балкон не должен быть причиной дискриминации».
     А Евгений Бунимович припомнил балкон своей квартиры, на который уже 5 лет назад жилищная организация запретила выходить в целях безопасности. «ДЕЗ предупредил жильцов, что наши балконы могут обрушиться, – рассказал он. – Более того, их обещали централизованно убрать, чтобы не свалились кому-нибудь на голову. Но получается, что, пока этого не случилось, наши соседи не могут встать на очередь».
     По мнению депутата Михаила Москвина-Тарханова, под любые нормативы должны быть подложены экономически выверенные механизмы. «У нас давно на дворе рыночная эпоха, – заявил он. – Достаточно посмотреть, как оценивает квартиры риэлтер: он учитывает только жилую площадь, иногда – форму лоджий».
     По его словам, следующему составу Мосгордумы придется переработать огромный пласт городского жилищного законодательства.
     «Не надо обвинять московское законодательство в негуманности, – обиделся Семенников. – Это кажущаяся несправедливость. Ведь есть люди, которые 18 лет стоят в очереди, и у них нет балконов. И каждый раз, когда мы решаем добавить новых нуждающихся, эта очередь растягивается. Можно сделать учетную норму и 50 кв. м. Но мы должны быть прагматиками, а не давать пустые обещания». По его мнению, «стать очередником – еще не значит решить проблемы». «Надо говорить о конкретных цифрах, – поддержал коллегу депутат Александр Турта. – Изменив городской закон, мы увеличим очередь на 50 тыс. очередников. При нынешних 200 тыс.».
     «Это схоластический спор, – заявил депутат Мосгордумы, единоросс Иван Новицкий. – Можно и не учитывать балконы. Но только вчера мы рассматривали адресную инвестиционную программу на следующий год: стройкомплекс сможет построить только 1 млн кв. м жилья. Этого очень мало. И основная часть построенного пойдет на отселение ветхого жилья, а очередникам придется ждать еще 40 лет. Поэтому надо прекратить дискуссию и жить по возможностям». В итоге, депутаты отклонили протест прокуратуры, сохранив, соответственно, прежнюю редакцию закона «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».
     По словам признанного специалиста по жилищному законодательству, депутата Госдумы Галины Хованской, решение столичного парламента «потрясает своим цинизмом».
     «Прокурорский протест был вынесен по моему обращению к генеральному прокурору Юрию Чайке, – рассказала Хованская «Газете.Ru». – К нему я приложила письмо московской семьи, которой отказали в постановке на учет из-за наличия балкона площадью 0,75 кв. метров». Кроме того, считает Хованская, если норма четко прописана в федеральном законе, региональные законодатели не имею права ее корректировать, и сейчас городская прокуратура может обратиться в суд о признании ее незаконной. «Господа забыли, что федеральный закон выше городского. Но если так – они получат судебное решение», – заявила Хованская.

Владельцы съемного жилья начали поднимать цены

     В прошедшем месяце снять квартиру в столице стало дороже в среднем на 10-15%. Сильнее всего подорожала аренда «однушек» – на 13-23%. Специалисты объяснили рост цен сезонным всплеском спроса – трудовые мигранты вернулись покорять Златоглавую. К тому же в столице появилось необычайно много выпускников школ из российских регионов, зачисленных по результатам ЕГЭ. Успокаивает одно – нового скачка цен в скором времени не предвидится. Однако рынок готовится к другой «проблеме» – за арендодателей вновь взялись налоговики.
     По данным аналитиков, с началом нового сезона на рынке городской аренды стоимость найма росла скачкообразно. Причем во всех сегментах сразу. Аренда подорожала на 5,5-23%, или в среднем на 10-15%.
     Найм однокомнатной квартиры эконом-класса подорожал за август на 13% – до 24,9 тыс. руб. в месяц. Аренда «однушки» бизнес-класса подскочила на 14,3% – до 40 тыс. руб. в месяц. В элитном сегменте стоимость съема «однушки» выросла на 23% – до 70 тыс. руб. в среднем по городу. «Двушка» эконом-класса теперь обходится арендатору на 5,6% дороже. Цена вопроса – 30 тыс. руб. в месяц. Аренда двухкомнатной квартиры бизнес-класса подорожала на 8,9% – до 50 тыс. руб. в месяц. Элитные «двушки» за август прибавили 19,7% стоимости найма и стоят сейчас 86 тыс. руб. в среднем по столице. Аренда «трешек» дорожала не столь стремительно. Найм трехкомнатной квартиры эконом-класса за август подорожал на 5,5% – до 38 тыс. руб. в месяц. Снять «трешку» бизнес-класса стало на 9,1% дороже. За такую квартиру просят 75 тыс. руб. Трехкомнатные апартаменты для элитных постояльцев стали дороже на 7,5%. Съем элитной «трешки» обходится в 170 тыс. руб.
     Аналитики отметили, что самая дешевая «однушка» сдается сегодня в районе метро «Перово». За нее просят 17 тыс. руб. в месяц. Снять самую дешевую «двушку» в Москве можно за 20 тыс. руб. – у метро «Пражская». Самую дешевую «трешку» предлагают в районе метро «Домодедовская» за 25 тыс. «деревянных».
     Самая дорогая «однушка» в августе сдавалась у метро «Пушкинская» и стоила 238 тыс. руб. в месяц. За аренду самой дорогой «двушки», что у метро «Киевская», хозяева просят 477 тыс. руб. А наиболее дорогая «трешка» находится в элитном особняке у метро «Сокол». Ее аренда влетит в 1,377 млн. рублей.
     Гендиректор агентства недвижимости DOKI Валерий Баринец объяснил резкий скачок цен на рынке аренды жилья возросшим количеством потенциальных арендаторов. Рост спроса на дешевое жилье связан с началом учебного года и традиционным переездом трудовых мигрантов в столицу. По мнению г-на Баринца, в ближайшие 1-2 месяца будет сохраняться устойчивый спрос на квартиры. Благодаря этому тенденция роста стоимости аренды может сохраниться.
     Впрочем, другие специалисты считают, что нового всплеска цен быть не должно. «Безусловно, нынешний всплеск цен – сезонный. У нас всегда, каждый год перед сентябрем цены растут на 10-15%, – рассказала «НИ» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. – Но я думаю, что в ближайшее время цены стабилизируются. Возможно, в сентябре еще немного подрастут, но причин для резкого роста стоимости аренды нет. А падение цен, как всегда, начнется в мае».
     В любом случае арендаторам придется платить за квартиры немало. Зато и многие арендодатели занервничали: к ним снова проявляют интерес налоговики. Известно, что рынок аренды примерно наполовину «серый». Пару лет назад с этим решили бороться с помощью бытового стукачества. Тогда фискалы рекомендовали соседям недобросовестных предпринимателей «писать письма» в ФНС. Особо не помогло, рынок аренды прозрачней не стал. Теперь у ФНС новая идея. В пятницу управление ФНС по Москве напомнило, что с 2009 года арендодатели могут платить налоги с доходов от сдачи в аренду жилья с помощью приобретения патента. Для этого нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и купить годовой патент за 43 тыс. 200 руб. Причем один патент распространяется на неограниченное число квартир. В этом случае заполнять декларацию о доходах с аренды не нужно.
     Сейчас арендодатели, работающие в качестве ИП, платят налог в 6% от дохода. Выходит, что патент выгоден тем, кто получает от аренды 720 тыс. руб. в год, или 60 тыс. в месяц. Это арендодатели дорогих квартир элит-класса или нескольких квартир. Остальным, как говорят эксперты, проще платить 6% налога на прибыль. «Патент хорош для сдающих дорогие квартиры. Вообще же, ничего изобретать не надо. Наша налоговая система весьма либеральна. А если налоговики хотят повысить сборы, то нужно лучше организовать их работу. Например, с арендатора можно брать НДФЛ (13%) не с дохода, а с дохода минус аренда. Тогда все арендаторы побегут к арендодателям и заставят их работать в белую. А у нас пропагандируют стукачество, просто 37-й год!», – сказала Ирина Радченко.

Почему начал оживляться рынок новостроек в ближайшем Подмосковье

     Подмосковный рынок недвижимости постепенно выходит из застоя, вызванного кризисом, утверждают эксперты. В последние месяцы спрос на квартиры неуклонно растет, количество сделок купли-продажи увеличивается, а застройщики продолжают возводить новые объекты. Чем привлекательно жилье в Московской области для покупателей, а также какие предложения и по какой цене актуальны на сегодняшний день, выяснили «Новые Известия».
     Демократичные цены по-прежнему главное, но далеко не единственное достоинство квартир в подмосковных новостройках. По уровню комфорта, пригородное жилье уже нисколько не уступает столичному, а вот экологическая обстановка здесь значительно лучше. Не отстает в развитии и местная инфраструктура: чтобы сделать свои проекты еще более привлекательными, помимо жилых домов застройщики не забывают строить и необходимые социальные и бытовые объекты. Однако в период острой фазы кризиса их старания оказались напрасны: спрос на квартиры упал практически до нуля. Ситуация начала понемногу исправляться только в последние месяцы: эксперты фиксируют нехарактерный для сезона отпусков рост интереса со стороны потенциальных покупателей, который свидетельствует об адаптации участников рынка к условиям новой реальности.

Города-сателлиты всегда в цене
     «Лидерами потребительских предпочтений в области по-прежнему остаются города-сателлиты: Одинцово, Красногорск, Химки, Мытищи, Люберцы, Балашиха и Реутов, – рассказала «НИ» заместитель генерального директора одного из столичных агентств недвижимости Инна Игнаткина. – Благодаря непосредственной близости к Москве они имеют развитую, интегрированную в столичную инфраструктуру, удобное транспортное сообщение, и при этом цены здесь остаются на 30 и более процентов ниже, чем в соседних московских районах. Можно отметить и рост интереса потенциальных потребителей к городам «среднего» Подмосковья: Троицку, Щербинке, Королеву, Щелково, Пушкино, Железнодорожному, Видному, Домодедово и Подольску. В общем, количестве сделок, совершенных в прошедшем полугодии в Московской области, более 50% приходится именно на города в 10-30 км зоне от МКАД».
     Что же касается уровня пригородного жилья, то, по словам риэлтеров, подмосковный рынок недвижимости «специализируется» на домах среднего и эконом классов. Как правило, это монолитные или панельные новостройки с квартирами улучшенной планировки. Единичные объекты бизнес-класса встречаются только в наиболее развитых районах Подмосковья, вроде Химок, Подольска или Красногорска.

Скидки возможны
     Нестабильная финансовая ситуация вынуждает потенциальных покупателей быть бдительными: примеры замораживания строительства многих объектов на стадии котлована заставляют их обращать внимание на дома высокой степени готовности, которых в Подмосковье около 50% от общего объема предложений.
     Впрочем, сейчас можно сэкономить даже при покупке квартиры в сданном в эксплуатацию доме. «Застройщики, – пояснил «НИ» риелтор Юрий Мальцев, – пусть и со значительным отставанием от заявленных изначально сроков, продолжают выводить на рынок новые объемы жилья, в надежде распродать его как можно быстрее, поэтому, даже приобретая квартиру в готовом доме, можно рассчитывать на дополнительную скидку. Или, по крайней мере, ее цена будет незначительно отличаться от стоимости жилья в объекте на этапе сооружения котлована».
     Особой популярностью пользуются добротные двушки эконом-класса, с удобным месторасположением и улучшенной планировкой. При этом, по наблюдениям г-жи Игнаткиной, средний бюджет покупки сегодня составляет около 3,5 млн. руб. «На первичном рынке эта сумма позволяет приобрести хорошую двухкомнатную квартиру в городах ближнего Подмосковья, например в Химках, Балашихе или Мытищах, или трехкомнатную в среднем кольце, в частности в Щелково, Пушкино и Подольске, – поясняет специалист. – На вторичном рынке в зависимости от потребностей семьи можно выбирать между площадью, удаленностью и качеством постройки. Например, в 3 млн. рублей можно уложиться, приобретя как однокомнатную квартиру в доме бизнес-класса в пределах 20 км от МКАД, так и более просторную, двух– или трехкомнатную, на большем удалении или в домах 1960-1970-х годах постройки».

Цена вопроса
     Как отмечают эксперты, оживление на подмосковном рынке недвижимости во многом дело рук самих жителей области: более половины сделок купли-продажи жилья совершаются местными покупателями. Впрочем, благодаря относительно низкой стоимости квартир, многие москвичи всерьез задумываются о переезде в один из городов-сателлитов как о единственно возможном способе решения квартирного вопроса. «Вновь становятся востребованными неактуальные еще полгода назад ипотечные кредиты, выдачу которых возобновили многие столичные банки, – рассказал г-н Мальцев. – Пользуется популярностью и рассрочка, причем сейчас ее берут максимум на год, и речь, как правило, идет о недостающей сумме в пределах 2 млн. рублей. Но в основном клиенты склонны единовременно выплачивать всю стоимость квартиры целиком, при этом жестко торгуясь относительно условий оплаты и дополнительных скидок».
     Строительные организации, в свою очередь, охотно идут на дисконт и пока не спешат поднимать цены, дожидаясь момента, когда спрос на квартиры станет стабильным, а некоторые из них даже снижают цены на жилье. «В этом году председатель правительства РФ Владимир Путин призвал застройщиков довести цену квадратного метра жилья до 30 тыс. рублей, – пояснил «НИ» представитель инвестиционно-строительной компании «Сова-Холдинг». – Мы восприняли это требование как руководство к действию и учли его при разработке своего нового масштабного проекта – жилого комплекса «Новые Снегири» в Истринском районе Московской области. Стоимость квартир в многоэтажных домах и таунхаусах этого объекта начинается с отметки 29 тыс. рублей за квадратный метр».
     А пока цены на подмосковную недвижимость постоянно лихорадит, однако если говорить о средних значениях, то эксперты склонны оценивать квадратный метр пригородного жилья в 69,5 тыс. рублей. Впрочем, желающим приобрести квартиру в ближайших городах-спутниках за «квадрат» придется выложить от 72 до 108 тыс. рублей. Экономным покупателям стоит обратить внимание на новостройки эконом-класса в Реутове или Долгопрудном, а более состоятельным – присмотреться к предложениям в Красногорске и Реутове.

Цены на недвижимость за год кризиса нащупали дно, от которого не могут оттолкнуться

     Жилье в России в обозримом будущем резко дешеветь – как, впрочем, и дорожать – не будет. Эксперты считают, что рынок недвижимости уже достиг кризисного дна, однако его полное восстановление скорее всего затянется на несколько лет – до полного выхода отечественной экономики из кризиса. Такой прогноз едва ли устроит продавцов и покупателей, которые каждый по своей причине меньше всего заинтересованы в стагнации рынка.
     Россия вошла в пятерку стран-лидеров, в которых зафиксировано наибольшее падение цен на недвижимость за год глобального финансового кризиса. В рейтинг падения цен на жилье, опубликованный в минувшую пятницу аналитическим центром GED Analytics, вошли 28 стран мира. В исследовании отмечается, что по итогам первых шести месяцев текущего года сильнее всего недвижимость подешевела в Латвии – на 47,7%. На втором месте столица ОАЭ – спад на 46,2%. Третью позицию занимают Украина и Болгария, где квартиры подешевели на 20,9%. Четвертая строчка рейтинга досталась Сингапуру – минус 18,1%, за которым следует Россия. В нашей стране недвижимость за первое полугодие подешевела на 16,8%.
     Впрочем, по данным GED Analytics, цены на недвижимость в России, похоже, достигли дна. В сентябре, впервые с начала кризиса, продавцы жилья повысили цены на 0,3% в рублях на квартиры в Москве и Московской области. Рост цен на столичное жилье в первую очередь был характерен для вторичного рынка – на 0,4%, в то время как цены на новостройки выросли в среднем на 0,1%. При этом повышение цен на квартиры в столице затронуло два сегмента: недвижимость стоимостью до 4 млн. рублей и стоимостью более 30 млн. рублей. Что касается регионов, то в большинстве из них снижение цен на жилье пока продолжается, хотя и не такое ощутимое, как фиксировалось прежде.
     Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru) Олег Репченко в целом разделяет оценки ситуации на рынке жилья в России, данные GED Analytics. По мнению Репченко, последний месяц августа способствовал продолжению перехода российского рынка недвижимости к стабилизации. Волна снижения цен на квартиры в Москве и регионах, вызванная финансовым кризисом, стала ослабевать в конце весны, а к началу осени практически сошла на нет. «Если летом нестабильный макроэкономический фон и курсы валют еще приводили к усилению темпов коррекции стоимости жилья в середине лета, то сейчас цены на недвижимость выглядят близкими к окончательной стабилизации», – считает эксперт.
     Однако он призывает не воспринимать окончание снижения цен как неизбежное начало нового витка роста. «Стоимость квадратного метра как в столице, так и в регионах России вполне может оставаться на нынешнем уровне продолжительное время», – полагает Репченко. По его мнению, в сложившихся условиях есть два сценария выхода рынка недвижимости из кризиса. Первый (оптимистичный и наиболее вероятный) – постепенное восстановление по схеме 1999-2002 годов. Как и после дефолта 1998 года, в нынешних условиях за прошедший с начала кризиса год цены на недвижимость снизились примерно на треть и готовы стабилизироваться на этом уровне. При условии постепенной нормализации экономики рынок недвижимости в ближайший год будет постепенно наращивать обороты по активизации спроса и количеству сделок, но при примерно постоянном уровне цен, как было в 2000 году.
     Пессимистичный сценарий Репченко не исключает, что в случае развития мирового финансового кризиса цены на жилье в России возобновят падение. Такой вариант возможен в том случае, если цены на нефть упадут к 40 долл. за баррель или ниже. Это подтолкнет новую девальвацию рубля, падение российского фондового рынка и т.п. В этих условиях долларовые цены на недвижимость в России также продолжат снижение.
     В свою очередь главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник находит признаки начала периода стагнации отечественного рынка недвижимости. По его словам, наиболее ощутимо на 20-25% – объемы продаж жилья на вторичном рынке в Москве упали в январе-феврале текущего года. Но начиная с марта таких резких колебаний вниз уже не наблюдается. «Цены мягко снижаются, но уже не падают. К лету объемы продаж, наоборот, даже несколько активизировались», – говорит Стерник. Он считает, что его прогноз развития рынка недвижимости России в условиях глобального кризиса, сделанный в октябре прошлого года, предполагавший как раз такое развитие событий, реализуется достаточно точно. Рынок, выходящий из кризиса по L-образной траектории – стремительное падение, а затем длительный период восстановления, – ждет 2-3 года стагнации, которые будут характеризоваться высокой волатильностью и неопределенностью поведения игроков, полагает Стерник.

Сентябрь не принес ожидаемого роста

     Сентябрь не оправдывает ожидания строителей и риэлтеров – цены на жилье в Москве так и не начали расти. По данным аналитического центра IRN, стоимость квадратного метра на вторичном рынке застыла на уровне чуть меньше $3,9 тыс. Застройщики отмечают оживление спроса, добавляя, что цены поднимать пока нет смысла, чтобы не спугнуть покупателя.
     Прошедшие три недели сентября, в которые до кризиса начинался сезонный подъем рынка, не показали ожидаемого роста цен на квартиры. Только риэлтерское агентство Doki зафиксировало рост стоимости на жилье в Москве – за прошедшую неделю на 1,6% – до $4,009 тыс. Остальные опрошенные «Ъ» эксперты констатируют стагнацию. Аналитическая служба IRN отмечает даже несущественное снижение цен с 14 по 25 сентября – всего на 0,1% в долларах и на 1,6% в рублях – до $3,858 тыс. и 118 209 руб. соответственно. По данным IRN, стоимость одного квадратного метра преодолела психологическую отметку в $4 тыс. в середине июля 2009 года и с тех пор колеблется незначительно ниже этого показателя.
     «От сентября ждали роста рынка, но мы его не видим. Последний месяц наблюдалось даже незначительное снижение цен. И мы не видим симптомов для роста цен в ближайшее время»,– говорит гендиректор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов. С ним соглашается и глава аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов. По его мнению, для даже незначительного роста цен нет никаких причин: «Мы видим только рост интереса к сделкам, что логично, так как люди вернулись из отпусков, но не сами сделки». Федеральная регистрационная служба города Москвы пока обнародовала данные о количестве заключенных сделок купли-продажи квартир только по август. В соответствии с этими данными, в августе их было меньше, чем в июле: 4,589 и 4,887 тыс. соответственно. Год назад сделок было значительно больше – в июле 2008 года – 6,117 тыс., а в августе – 6,302 тыс.
     Количество экспонируемых квартир сейчас высоко – по данным центра «Инком-недвижимость», около 45 тыс. «Нормальный показатель – около 35-38 тыс. квартир, таким он был около года назад»,– отмечает господин Таганов. По его мнению, увеличение количества сделок произойдет не раньше весны, а вылиться в некоторый рост цен это может не раньше следующих лета-осени. Глава IRN Олег Репченко также не ждет роста цен: «По крайней мере, до нового года они будут на прежнем уровне». Господин Репченко не исключает, что цены в долларах могут незначительно вырасти за счет изменения валютного курса в сторону ослабления доллара.
     «Сделок сейчас больше, чем в застойные месяцы в начале года, когда их практически не было. Но мы не ожидаем повышения цен. Нам важно, чтобы оживление спроса, которое мы сейчас замечаем на рынке, укрепилось»,– подчеркивает директор по маркетингу фирмы «Квартал-Эстейт» Павел Епихин. Девелоперы сравнивают сентябрьский спрос на жилье с «плохими» докризисными месяцами, например летними. «Сейчас самый большой спрос с начала года. В сентябре я ожидаю, что мы продадим в 2-2,5 раза больше квартир, чем в августе»,– говорит глава ФСК «Лидер» Владимир Воронин, добавляя, что цены поднимать нет смысла, чтобы не спугнуть покупателя.

На «бесхозных» участках построят первый миллион квадратных метров жилья экономкласса

     Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) объявил результаты первых аукционов на право аренды земельных участков для строительства новых микрорайонов в четырех регионах. Предполагается, что квартиры там будут стоить дешевле, чем сейчас, – по 30 тысяч рублей за «квадрат».
     Первые 1,1 миллиона квадратных метров жилья экономкласса появятся в Тюменской, Курской и Кировской областях, а также в Чувашии. Речь идет о неиспользуемых участках, принадлежавших до этого пользователям-федералам, но пригодных для строительства жилья.
     Власти на местах не скрывают, что темпы строительства жилья в регионах с началом кризиса сильно упали. Например, в Чувашии за год было построено на 10 процентов жилья меньше, по сравнению с прошлогодними показателями. Президент Чувашии Николай Федоров, который вчера представлял свой регион на пресс-конференции, посвященной подведению итогов первых аукционов, подчеркнул, что за счет «предложения фонда РЖС позволит компенсировать эту потерю уже в следующем году». В столице Чувашии Чебоксарах было продано право на аренду участка площадью более 6 гектаров, где в течение 4-5 лет должен появиться современный микрорайон на 100 тысяч квадратных метров жилья со всей необходимой инфраструктурой.
     О проседании рынка жилищного строительства говорит и губернатор Кировской области Никита Белых. По его региону на аукцион был выставлен участок площадью более 16 гектаров для последующей застройки 130 тысячами квадратных метров жилья.
     «Мы до конца года планируем выставить как минимум 25 участков на аукционы и собираемся столько же передать субъектам. Таким образом, суммарно мы сможем обеспечить земельные условия для возведения примерно 5,5 – 6 миллионов квадратных метров жилья, а это около 10-12 процентов от годового ввода жилья в России», – заявил на пресс-конференции глава Фонда РЖС Александр Браверман.
     Схема предусматривает крайне льготный режим работы для инвестора, в том числе за счет комфортных графиков арендных платежей. Например, в течение первого года, пока оформляются документы, будет браться лишь половина арендной платы. Все это, по мнению главы фонда, должно повлиять на цену на жилье в этом микрорайоне и на конечный спрос. Кроме того, фонд гарантирует выкупить у застройщика 25 процентов от построенного на этих участках по 30 тысяч рублей за квадратный метр и ниже (в зависимости от цен в регионе). Остальные 75 процентов квартир строители будут продавать самостоятельно уже по рыночной стоимости.
     Как подчеркивают в фонде, только аукционами деятельность фонда не ограничится. Впоследствии тот будет координировать взаимодействие всех заинтересованных структур – региональных и муниципальных властей, естественных монополий, банков, АИЖК. Победитель аукциона получает максимальное содействие в ходе жилищного строительства, а население – квартиры с оформлением права собственности на них.
     Кстати, в ближайших планах фонда проведение аукциона по продаже прав аренды федеральных 162 гектаров земли под жилищное строительство во Владивостоке в районе бухты Патрокл. Первые объекты на этом участке могут быть сданы уже к саммиту АТЭС-2012 во Владивостоке.

Виктор Басаргин убежден в том, что деньги системно выводятся из ЖКХ

     Вчера премьер-министр Владимир Путин провел совещание по вопросу подготовки предприятий большой энергетики и объектов жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) к работе в осенне-зимний период. В ходе него обсуждалась не только надежность поставок тепла и электроэнергии в жилые дома, больницы и школы, но и растущие долги населения и организаций. Глава Министерства регионального развития Виктор Басаргин усмотрел в этом практически заговор. По его мнению, муниципальные власти сознательно банкротят некоторые объекты ЖКХ, а собственники, экономя на капремонте оборудования, системно выводят средства из отрасли.
     Владимир Путин, открывая селекторное совещание, не стал нагнетать обстановку. Но от однозначно позитивных выводов итогов подготовки большой энергетики и предприятий ЖКХ все-таки постарался дистанцироваться. «Судя по информации, представленной ведомствами, в целом эта работа идет в плановом, нормальном режиме», – сказал премьер. Такая формулировка позволяет в случае необходимости переложить ответственность за возможные аварии, отключения электричества и тепла на министров, которые вольно или невольно могли ввести в заблуждение главу правительства. Впрочем, Путин обязал региональные власти и федеральные министерства и ведомства «в дальнейшем детально отслеживать ситуацию» в этой сфере. Особое поручение дано Ростехнадзору – провести дополнительные проверки электростанций и источников теплоснабжения на предмет их готовности к сезонным нагрузкам.
     «Повышенное внимание в этом году необходимо уделить сибирским регионам с учетом тех проблем, которые возникли после выхода из строя Саяно-Шушенской ГЭС», – определил географию приоритетов Путин. По его словам, в группе риска семь субъектов Федерации, ставших энергодефицитными. Еще одно его поручение руководству профильных министерств и ведомств – «компенсировать не только текущий дефицит энергии, но и сформировать достаточный резерв мощностей на случай погодных аномалий, других пиковых нагрузок». Решение этой задачи находится в прямой зависимости от аккуратности и своевременности оплаты потребителями счетов за электроэнергию, теплоснабжение и т.п. А здесь, признал премьер, не все ладно. Объем просроченных долгов превысил 158 млрд. руб., из которых 10 млрд. руб. задолжали бюджетные организации. «Бюджеты всех уровней не должны становиться источником неплатежей в экономике. Прошу сделать все, чтобы платежи шли вовремя», – потребовал Путин.
     Глава Минэнерго Сергей Шматко в финансовые вопросы погружаться не стал, зато поделился прогнозом синоптиков, согласно которому предстоящая зима ожидается близкой к норме и лишь немногим холоднее, чем предыдущая. Куда больше холодов министра тревожит ситуация с капитальным ремонтом объектов энергетики. Объемы ремонта в связи с кризисом заметно сократились. Собственники, признавая задним числом состояние оборудования удовлетворительным, ввели в моду заменять дорогостоящий капремонт на менее затратный текущий. В качестве воспитательной меры Шматко попросил дополнительные полномочия по контролю за проведением ремонта энергообъектов. Недобросовестных собственников он призвал наказывать рублем, снижая закупочные цены на электроэнергию.
     В свою очередь, Виктор Басаргин верит не в рублевый кнут, а в пряник моральных стимулов. Эффективной мерой повышения ответственности региональных и муниципальных чиновников, по его словам, стало введение рейтинга эффективности работы местных органов по подготовке к зиме. В итоге 51 регион уже начал отопительный сезон, а до 1 ноября к ним присоединятся остальные. «Проблем с запуском тепла практически нет», – доложил Басаргин.
     В то же время министр подтвердил слова премьера, что образовались немалые долги перед энергетиками. На сегодняшний день задолженность достигла 330 млрд. руб., причем долги населения составляют 94,8 млрд., а долг предприятий ЖКХ – 52,6 млрд. руб. Покрывать их придется бюджетам всех уровней. Расписывая ситуацию, Басаргин открыл чуть ли не заговор. По его словам, большинство наиболее проблемных объектов, обремененных долгами, находится в муниципальной собственности и никогда уже не восстановится. Власти сознательно банкротят их, доказывал министр, уверяя, что денежные потоки «системно уводятся из сферы ЖКХ».
     Однако Путин не стал принимать скоропалительных решений по выявлению вредителей. Вчера он ограничился заслушиванием глав некоторых регионов – как проблемных в отношении подготовки к зиме, так и передовых.

Что будет сделано к январю в сфере строительства социального жилья

     В 2009 году в Москве планируется построить до трех миллионов кв. метров жилой площади. Чуть более трети из них – это социальное жилье для молодых и многодетных семей и переселенцев из ветхих домов. К 2010 году будут ликвидированы 149 подлежащих сносу пятиэтажек и еще 37 ветхих зданий. Уже к сентябрю строители фактически выполнили план на год по возведению объектов социальной инфраструктуры. Сданы восемь школ, 22 детсада и 23 физкультурно-оздоровительных комплекса. Кроме того, в нынешнем году в столице отремонтировано 500 многоквартирных жилых домов.
     По официальной статистике, предоставленной «НИ» правительством Москвы, за последние 20 лет в городе построено порядка 80 млн. кв. метров жилья, полностью обеспеченного необходимой социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. Около четырех миллионов горожан в этот период улучшили свои жилищные условия.
     В этом году в связи с кризисом столичному стройкомплексу пришлось существенно урезать бюджет, и объемы строительства, разумеется, упали. В этих условиях первый заммэра Москвы и руководитель стройкомплекса Владимир Ресин в беседе с «НИ» так расставил приоритеты в работе властей: «Не сокращаются расходы, связанные с социальным строительством. Второе, что мы старались трогать меньше всего, – это доводка уже начатых объектов и поддержание в рабочем состоянии того, что уже сдано».
     За весь 2009 год планируется построить и ввести в эксплуатацию около трех млн. квадратных метров жилой площади. Как пояснил «НИ» Ресин, «более одного миллиона из них предусмотрены социальными программами, которые реализуются в городе». Это жилье, предназначенное для молодых и многодетных семей и для переселенцев из ветхого жилого фонда. Сдано 29,3 тыс. кв. метров малоэтажной застройки для семей с пятью и более детьми. Дома для них построены в деревнях Рождествено и Троице-Лыково, а также в районах Косино-Ухтомский и Капотня. Всего по этой программе в Москве возведут 197 коттеджей.
     По инициативе Юрия Лужкова в этом году появилась новая программа ликвидации ветхого некомфортного жилья. На текущий год запланирована ликвидация 149 пятиэтажек сносимых серий (из них 42 дома уже снесены). Всего, к слову, осталось разрушить 552 подлежащих сносу пятиэтажки. Кроме того, в этом году снесено 37 ветхих не пятиэтажных домов. Программа должна завершиться во всех округах Москвы в 2012 году.
     Одновременно с этим реализуется и рассчитанная на семь лет программа капитального ремонта. Уже к сентябрю 2009 года отремонтировано 500 многоквартирных жилых домов. Отметим, что капремонт повышает капитализацию жилья примерно на 20%. Реконструкцию ветхих зданий чиновники предлагают рассматривать как своеобразную инвестицию, способную принести доход любому жителю отремонтированного дома.
     Есть новости и для москвичей, вкладывавших средства в долевое строительство. По заверениям властей, с проблемой обманутых дольщиков в этом году покончено. В последнем из жилых домов, построенных специально для соинвесторов (расположен по адресу: Ленинский проспект, вл. 111/2) уже ведутся отделочные работы, прокладываются инженерные коммуникации, обустраивается территория. Люди смогут справить новоселье уже к Новому году. Чиновники подчеркивают, что для недопущения повторения историй с обманутыми дольщиками в Москве приняты законы, устраняющие лазейки для недобросовестных компаний.

Новый налог на недвижимость появится в России в 2012 году

     За самую дешевую малогабаритную однокомнатную квартиру в Москве с кухней в три квадратных метра и стоимостью 3 миллиона рублей придется каждый год платить по 3 тысячи рублей налога на недвижимость. А за квартиру ценой в 31 миллион рублей 31 тысячу. Это в 20 раз меньше, чем сейчас.
     Правда, случится такое не завтра. А с введением в России единого налога на недвижимость, который заменит ныне действующие налоги на имущество физических лиц и земельный. И не факт, что ваша сегодняшняя квартира будет обходиться в двадцать раз дешевле. Предполагается, что новый налог, платить который будут как организации, так и физические лица-собственники, введут не ранее 2012 года. Об этом в конце прошлой недели сообщил замдиректора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики минфина Сергей Разгулин на «круглом столе» в Институте экономики недвижимости Государственного университета – Высшая школа экономики.
     Отвечая на вопрос «РГ», насколько увеличится налоговая нагрузка на сегодняшних владельцев жилья, Разгулин ответил уклончиво: все будет зависеть от массовой кадастровой оценки квартир, дач, домов и гаражей, которая в разных уголках страны будет разная, а также от федеральных и местных льгот. Дело в том, что налоговой базой будет служить кадастровая, ориентированная на рыночную, стоимость объекта недвижимости, которая должна заменить существующую сегодня государственную инвентаризационную оценку БТИ. Максимальная ставка налога, установленная на федеральном уровне, по предварительным расчетам, составит 0,1 процента от кадастровой стоимости, зафиксированной частными оценщиками на 1 января каждого налогового периода. И теперь все зависит, насколько сильно кадастровая цена будет отличаться от той, что дает БТИ.
     Сейчас за однокомнатную квартиру стоимостью 3 миллиона рублей по максимуму могут насчитать 60 тысяч рублей налога на имущество физических лиц. По новому варианту – 3 тысячи. А за дорогую квартиру ценой 31 миллион сейчас могут взять 620 тысяч, а собираются – всего 31 тысячу. Как это отразится на местных бюджетах, которые питает этот налог? Они могут оказаться в минусе.
     Начальник управления оценки недвижимости Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Светлана Бондарчук заметила, что окончательный анализ по регионам и в целом по стране можно будет провести только после массовой оценки, когда станет ясна кадастровая стоимость недвижимости. А Разгулин добавил: если расчеты покажут, что ставка недостаточна, то ее максимальный размер может быть увеличен. «В любом случае введение налога на недвижимость не должно привести к выпадающим доходам местных бюджетов», – сказал он. По словам чиновника, при введении налога будет предусмотрен трехлетний переходный период, который должен завершиться к 2015 году. «С этого момента полностью утратит силу и ныне действующий налог на имущество физических лиц и земельный налог», – заключил Разгулин.
     При этом он признал, что переход к новому единому налогу на недвижимость все же «затронет социальную сферу», так что «торопиться с его введением не стоит». К тому же, еще раз подчеркнул чиновник, размеры ставок еще «не окончательные» и «могут быть скорректированы» к моменту принятия законодательной базы. Представитель минфина напомнил, что сейчас предельная ставка налога на имущество физических лиц в России составляет 2 процента и варьируется в этой границе по усмотрению муниципальных органов власти. От них же зависит, какие дополнительные льготы в дополнение к федеральным могут получать «на местах» граждане – плательщики имущественного налога.
     «Аналогичный механизм будет использоваться и в дальнейшем при переходе на единый налог на недвижимость», – кратко пояснил Разгулин. Но кое-какие новые детали все же раскрыл. В частности, по его словам, в дополнение к федеральным и местным льготам, действующим сейчас в отношении инвалидов I и II групп, героев, пенсионеров, «чернобыльцев», семей военнослужащих, государство предполагает ввести социальные налоговые вычеты для отдельных групп населения. Но подробно о вычетах он распространяться не стал, заметив, что «это самая интересная тема пока обсуждается в закрытом режиме».

Когда частный капитал придет на рынок ЖКХ

     22-23 октября в Санкт-Петербурге проходит Вторая российско-французская встреча территориальных образований «Управление жилищно-коммунальным хозяйством». Французская система ЖКХ – одна из наиболее эффективных в Европе, и уникальный опыт страны в таких отраслях, как городское теплоснабжение, питьевая вода и водоотведение, уборка мусора, будет для российских специалистов весьма полезен. Среди обсуждаемых тем – функционирование системы частно-государственного партнерства в сфере ЖКХ России и Франции. На российском рынке услуг ЖКХ, в частности в сфере водоснабжения и водоотведения, уже не первый год активно работают частные компании-операторы, и, как показывает практика, рядовые потребители от их появления только выиграли.
     Главная проблема российской сферы ЖКХ – острый дефицит средств. У государственных и местных органов власти, на балансе которых в основном находится все коммунальное хозяйство нашей страны, нет денег на модернизацию существующих систем водо– и теплоснабжения, поставок электроэнергии, на установку нового оборудования для тепло– и электростанций, котельных, водопроводов и канализации, на обучение персонала и на приличную зарплату. Даже на банальное латание дыр – устранение последствий многочисленных аварий и ремонтно-восстановительные работы – средств катастрофически не хватает. Выход из кризисной ситуации есть – допуск на рынок частных компаний-операторов, которые могли бы обеспечить модернизацию инженерных систем, трубопроводов и прочих коммуникаций за счет собственных или привлеченных средств – ведь банки, в том числе и Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), охотнее дают кредиты именно частным компаниям, так как они более эффективны и нацелены на получение прибыли. Во многих регионах (Пермь, Петрозаводск, Владимирская область, Оренбург, Нижний Новгород, Омск, Краснодар и другие) частные управляющие компании уже работают, и это приносит свои плоды. Но на пути частных инвестиций в отрасль сегодня стоят преграды в виде несовершенного законодательства.
     Отрасль ЖКХ крайне нуждается в инвестициях: надо менять ветхие трубопроводы, обновлять неэффективное оборудование котельных, модернизировать канализационные очистные сооружения, чтобы не загрязнять стоками водоемы. Системы водоснабжения и водоотведения, которые, по разным данным, чуть ли не на 90% принадлежат государству и муниципалитетам, находятся особенно в плачевном состоянии. Их модернизация даст возможность обеспечить населению надежные поставки воды – круглосуточно и хорошего качества.
     В мире существует несколько основных подходов к управлению ЖКХ. В одних странах (например, в Ирландии) абсолютно нет частной собственности в сфере управления объектами водоснабжения и водоотведения, этими вопросами занимается государство. В других частному бизнесу разрешено иметь определенную долю в компаниях-операторах водных систем, но доля эта строго регламентирована: так, в Германии «частникам» может принадлежать не более 25% акций предприятия. Есть и третья модель – когда водоканалы сдаются за определенную плату и на определенный срок в концессию наиболее эффективным операторам, но сама инфраструктура остается собственностью муниципалитетов. При этом четко оговариваются все обязательства компании-арендатора по качественному улучшению деятельности водного комплекса, которые она на себя берет. И, наконец, есть страны (Великобритания), где частные компании – уже не концессионеры, а полноправные владельцы всех сооружений водоканала.
     По мнению специалистов, для России больше подходит третий вариант – модель аренды/концессии, действующая, к примеру, во Франции. Но для ее полноценного развития опять же необходимы изменения в законодательстве. Во всем мире в таком капиталоемком бизнесе, как рынок ЖКХ, инвестиции окупаются десятилетиями. Поэтому частному бизнесу нужны законодательные гарантии того, что вкладываемые деньги будут окупаться. Для этого необходимо переходить от договоров аренды (на основе которых работают почти все частники в России) к более совершенной форме взаимодействия – договорам концессии (сейчас в Госдуме рассматриваются соответствующие поправки в закон о концессиях, которые позволят применять его в сфере ЖКХ). В этом случае будут прописаны четкие обязательства как для водоканала, так и для государства.
     Есть и еще одна проблема – регулирование тарифов, больная тема и для потребителей, и для инвесторов. Пока тарифы на услуги ЖКХ регулирует государство (и, скорее всего, так и останется в будущем), но существующая тарифная политика крайне непрозрачна. А это не идет на пользу ни гражданам, ни развитию отрасли.

Справка «НИ»
     Величина тарифов за услуги ЖКХ – болезненная тема, и вопрос о том, кто должен регулировать эту социально значимую сферу, постоянно обсуждается специалистами, в правительстве, на страницах газет и по телевидению.
     Представители законодательной, исполнительной власти, государственных и муниципальных коммунальных предприятий (МУПов и ГУПов) полагают, что тарифная политика и впредь должна оставаться в ведении государства, поскольку частные компании-операторы нацелены на получение прибыли и у них есть соблазн включить все свои издержки в тарифы.
     езависимые эксперты и представители бизнеса, соглашаясь с тем, что в области естественных монополий (а ЖКХ относится к таковым) государственное регулирование необходимо, но уверены, что существующая тарифная политика крайне непрозрачна, неэффективна и нуждается в изменениях.
     О том, как должны устанавливаться тарифы, по какому принципу регулироваться с точки зрения интересов потребителей и инвесторов и что в конечном итоге выиграют россияне от появления на рынке частных операторов, «Новые Известия» спросили у экспертов отрасли.


Александр ХАРИЧЕВ, исполнительный директор по стратегии и развитию ОАО «Российские коммунальные системы»:
     – ЖКХ – это регулируемый сектор экономики, тарифы и цены здесь определяют не предприятия – поставщики услуг, а органы власти: Федеральная служба по тарифам, региональные энергетические комиссии, региональные и муниципальные комитеты по тарифам. В сфере тарифного регулирования наши предложения следующие: тарифы должны быть долгосрочными (3-5 лет), чтобы все заинтересованные стороны – компания-оператор, власть, потребители, инвесторы – могли строить долгосрочные планы, и регулироваться они должны не по затратному принципу, когда за основу берутся фактические затраты предприятия на производство услуг. Этот принцип не только не эффективный, но и вредный, поскольку предприятия не имеют стимула сокращать свои затраты.
     Главная проблема отрасли ЖКХ – дефицит инвестиций. Обеспечить их приток мог бы помочь переход на принцип тарифообразования на основе метода доходности инвестированного капитала, ведь он обеспечил бы инвесторам гарантии возврата их денег. Наконец, в интересах потребителей можно было бы полностью перейти с одноставочных тарифов на двухставочные при расчетах за электроэнергию, когда ночное потребление обходится значительно дешевле. У населения есть такая возможность, но не все ею пользуются, а экономия на самом деле ощутимая.
     Частные компании-операторы, которым передаются в управление объекты коммунальной инфраструктуры, – относительно новое для России явление, отсюда и некоторое недоверие со стороны людей, обвинения в адрес частников в том, что они повышают тарифы. Хотя в действительности в последние годы тарифы на услуги ЖКХ росли во всех регионах, вне зависимости от того, работают там частные компании или МУПы с ГУПами.
     ЖКХ очень долго считалось у нас черной дырой, в которой исчезают бесследно миллионы. Собственно, этого принципа придерживаются и сегодня муниципальные и государственные предприятия. Для частной компании, стремящейся к эффективности (прибыльности), такой принцип неприемлем. Их появление на рынке дает потребителям реальную перспективу улучшения качества коммунальных услуг и коммунального сервиса, пусть не одномоментного, но гарантированного. Кроме того, с появлением частных компаний потребители вправе ждать от них ускоренного обновления коммунальных сетей, оборудования, строительства новых объектов. Скажем, в тех районах города, где раньше не было канализации, она может быть проложена, в тех домах, где на верхних этажах в часы пиковых нагрузок не было воды, она может идти круглосуточно.

Александр МАЛАХ, генеральный директор группы компаний «Росводоканал»:
     – Возможно, непосвященному человеку покажется странным, но и у потребителей, и у частных операторов один интерес: эффективная и надежно работающая система водоснабжения, поставляющая качественную, чистую воду. Тарифы – это больная тема для любого инвестора. Говорят, что у частников тарифы растут. Они будут расти и у частных операторов, и у МУПов, так как сейчас действующие тарифы экономически необоснованны. Уже конец года, а мы до сих пор не знаем, какие будут тарифы на наши услуги в следующем году – из-за непрозрачной тарифной политики.
     Нынешняя процедура утверждения новых тарифов очень сложна и многоступенчата. Ее главный недостаток – что она определяется не экономическими соображениями, а политическими. После всех согласований, длящихся от трех до шести месяцев, тарифы устанавливаются всего на год. А реализуемые нами инвестпрограммы рассчитаны на пять и более лет. На мой взгляд, необходимо увеличить минимальный срок тарифов хотя бы до трех лет. Переход на долгосрочные тарифы выгоден всем: муниципалитету, который получит развитие инфраструктуры и приток частных инвестиций; мэру, у которого появятся долгосрочные программы развития города; операторам, которые смогут полноценно планировать свою работу на длительный срок; и, наконец, простым людям – ведь качество их обслуживания улучшится.
     Каковы плюсы появления в сфере ЖКХ частных инвесторов? Первый и основной заключается в том, что частный бизнес нацелен на получение результата, он вынужден работать эффективно, чтобы не разориться. А у большинства муниципальных предприятий мотивация для повышения эффективности и качества услуг отсутствует: получая деньги из бюджета, они могут позволить существовать себе в убыток. Второй – происходит разделение функций контроля и исполнения. Оператор управляет водоканалом, а муниципалитет контролирует исполнение взятых обязательств. Третий плюс в том, что частный оператор, подписывая соглашение об аренде, берет на себя обязательства обновлять и развивать водоканал, что опять-таки выгодно конечным потребителям: силы и деньги тратятся не на бесконечное латание старых дыр, а на создание новых мощностей и модернизацию уже существующих.
     По подсчетам Минрегионразвития РФ, до 2020 года на модернизацию отрасли водопроводно-канализационного хозяйства необходимо потратить минимум 15 трлн. рублей из-за 70-процентного износа инфраструктуры. Очевидно, что в нынешних условиях государство не сможет взять на себя всю ношу целиком. Поэтому необходимо привлечение частных инвестиций, в том числе с использованием лучшей международной практики.