Какие резервы есть для снижения квартплаты

     Министерство регионального развития подготовило поправки в Жилищный кодекс, которые позволят сделать процесс начисления квартплаты населению более прозрачным.
     Как уже писала «РГ» накануне, речь идет о том, чтобы заставить всех жильцов многоквартирных домов платить по счетчикам, причем за все – воду, электричество, отопление и газ. По мнению экспертов, это поможет упростить процесс тарифообразования на все перечисленные услуги ЖКХ. А именно: граждане будут платить только за реальное количество потребленных услуг ЖКХ, а не за то, что где-то в земле текут трубы.
     В перспективе это должно повлиять на размер квартплаты. Впрочем, как настаивают эксперты «РГ», для снижения квартплаты есть и другие резервы. Они отчасти в самой структуре тарифа на услуги ЖКХ. Если вы платите за водоснабжение, условно говоря, тысячу рублей, то только 200-300 рублей идет на закупку электроэнергии, еще 100 рублей – на оплату труда. Зато 600-700 рублей уходят на так называемые «прочие расходы». Они в себестоимости «водного» тарифа составляют 60-70 процентов, говорит заместитель директора экспертно-аналитического департамента Фонда содействия реформированию ЖКХ Александр Бударин. В тарифе на тепловую энергию на них заложено 30 процентов. Остальное – затраты на топливо, на покупную тепловую энергию и оплату труда. Но если последние составляющие понятны и достаточно прозрачны, то по «прочим расходам» есть вопросы. Отследить эти расходы крайне сложно. Поэтому первый вывод, который делают специалисты от ЖКХ, надо внимательно проанализировать структуру тарифов и жестко контролировать расход денег.
     «Предприятие всегда заинтересовано как можно больше своих затрат заложить в тариф. Поэтому можно предположить, что наверняка в любом тарифе есть резервы для его уменьшения», – считает специалист Института экономики города Дмитрий Гордеев. Но это не значит, что действовать надо наотмашь. «Нельзя взять и сказать, что 70 процентов на «прочие затраты» – это много, давайте оставим 50 процентов, – говорит эксперт. – Надо учитывать, что в тарифе заложены, например, средства на ремонт труб. Надо понимать, какие составляющие тарифа можно убрать безболезненно, а какие нельзя трогать ни в коем случае. Федеральной службой по тарифам прописана методика установления тарифа с учетом местных особенностей. Ее всегда можно взять и посчитать, верно ли начислен тариф».
     Впрочем, не все так просто. В сфере жилищно-коммунальных услуг работают преимущественно монополисты. Например, водоканал в ста случаях из ста в любом городе один. Владелец монополии всегда может найти нужные рычаги и «продавить» повышение тарифов через местных законодателей. При этом речь не обязательно идет о коррупции – бизнесмен может в красках поведать о ветхих трубах и о необходимости их срочной замены. В результате тариф может вырасти больше, чем необходимо на самом деле. К сожалению, на местах не везде есть специалисты, которые могут компетентно проследить за тарифообразованием, сокрушаются в Фонде содействия реформированию ЖКХ. И это уже зона ответственности региональной власти – найти таких специалистов и наладить контроль за формированием цен. Битва за разумные, реальные тарифы ЖКХ изначально должна проходить в регионах, говорит Александр Бударин. «Тарифообразование нужно сделать публичным, – советует наш собеседник. – Муниципалитеты должны разъяснять гражданам, из чего они складываются, вести планомерную работу по информированию о преобразованиях в сфере ЖКХ». И не забывать напоминать, что для семей с низким достатком предусмотрены жилищные субсидии, если платежи за коммуналку превышают 22 процента доходов семьи.
     Надо понимать, какие составляющие тарифа можно убрать безболезненно, а какие нельзя трогать ни в коем случаеАнализ ситуации показывает, что муниципальные образования, получив в свое время от своих регионов право устанавливать нормативы потребления коммунальных услуг, не везде распорядились им рационально. Просто взяли и повысили нормы, что тут же отразилось на конечной сумме платежа. В пример можно привести Москву. В прошлом году проведенная здесь проверка Контрольно-счетной палаты показала, что норматив водопотребления для граждан, у которых нет счетчиков, завышен в два раза.
     Сейчас регионы спешно пытаются исправить ситуацию. Но и здесь, предупреждает Дмитрий Гордеев, нельзя «с водой выплеснуть ребенка». И напоминает, что установление нормативов на холодное, горячее водоснабжение и водоотведение было передано на региональный уровень еще в 2005 году, когда вступил в силу новый Жилищный кодекс. «Существует два способа установки норматива: расчетный или на основе опыта потребления коммунальных услуг похожих домов, – поясняет Гордеев. – При этом надо делать скидку на то, что норматив никогда не может быть точным».
     Кстати, на то, что в этом году квартплата в отдельных регионах выросла на 50 и даже 80 процентов, повлияло и авральное проведение реформы ЖКХ. Как ранее сказал вице-премьер Дмитрий Козак, «в предыдущие годы многие муниципалитеты не проводили работу по повышению эффективности деятельности предприятий ЖКХ, не принимали решений о постепенной ликвидации перекрестного субсидирования, о замене натуральных льгот денежными выплатами». Но с 1 января 2010 года дальше откладывать реформу уже было нельзя. Новации ввели оптом, что для населения оказалось настоящим шоком.
     Почему вдруг так заспешили? По закону Фонд содействия реформированию ЖКХ, который финансирует региональные программы капитального ремонта и расселения аварийного жилья, может направлять деньги только после того, как на местах завершат все мероприятия, о которых говорил Козак. В прошлом году средства давали под честное слово. В этом – лавочка закрыта. Не выполнил условия – новых денег не получишь, а «старые» придется вернуть. Вот регионы и расстарались. Платежи резко пошли в рост.
     Взять хотя бы отмену так называемого перекрестного субсидирования. Это сложная, запутанная схема отношений граждан, предприятий, поставщиков ресурсов и государства, когда граждане платят меньше реальной стоимости услуг, зато предприятия – больше, чтобы компенсировать недоплату населением. При этом поставщик, который продает один и тот же ресурс разным категориям потребителей за разные деньги, еще и получает субсидии от государства, чтобы держаться на плаву. Отмена перекрестного субсидирования ломает эту порочную систему раз и навсегда. Вводятся единые тарифы для всех категорий потребителей ресурсов – и для граждан, и для предприятий. То есть тепло, вода стоят для всех одинаково. При этом государство больше не «подкармливает» поставщика ресурса субсидиями. Это справедливая схема отношений, создающая условия для формирования рыночных отношений в отрасли. Однако есть одно «но» – граждане получают квитанции, в которых значится 100-процентная стоимость жилищно-коммунальных услуг.
     Кстати, ликвидацию перекрестного субсидирования предусматривали еще Закон «Об основах федеральной жилищной политики» 1992 года и постановление правительства РФ от 21 августа 2001 года, напоминает Александр Бударин. И все можно было бы сделать постепенно. И обойтись без шока. В результате, по данным Фонда ЖКХ, к настоящему моменту 28 субъектов РФ уже полностью отказались от перекрестного субсидирования. Во многих регионах оно существует лишь в 2-3 муниципалитетах. Регионов, «плотно сидящих» на перекрестном субсидировании, наберется едва ли с десяток.
     Как же можно помочь людям и одновременно не угробить реформу ЖКХ? «Сегодня лишь 11 процентов домохозяйств получают жилищные субсидии. Надо расширять круг тех, кто может их получить, – считает Гордеев. – Пусть таких людей будет 30 процентов». Кстати, многие из опрошенных «РГ» экспертов не исключают, что власти придется в ближайшее время пересмотреть условия предоставления жилищных субсидий, хотя бы временно. Без этого будет трудно соблюсти баланс интересов граждан и отрасли, которая нуждается в серьезной модернизации.

Госдума: «единороссы» отправили в «корзину» предложения регионов по преодолению коммунального террора

     Думская фракция «Единой России» игнорирует требования граждан установить вменяемые расценки на коммунальные услуги. На этой неделе грызловцы отправили в «корзину» все предложения по преодолению коммунального террора. Иными словами, необъявленная тарифная война продолжается и ее границы расширяются.
     С начала года многократно подорожали не только квартплата, вода, газ, электричество, но и вывоз мусора с лифтовым обслуживанием. Новая методика определения объема бытовых отходов, введенная действующим Жилищным кодексом (ЖК), привела к тому, что, по подсчетам жильцов многоквартирных домов, они вынуждены переплачивать значительные суммы за уборку мусора, которого не было, и за лифт, которым они не пользовались.
     Несуразица с начетом возникла после того, как плату за вывоз мусора стали устанавливать на базе квадратных метров квартир, а не количества людей, в них проживающих, как было до появления ультралиберального ЖК. Еще на этапе обсуждения этих положений депутаты от КПРФ удивлялись: могут ли метры производить мусор? «Единороссы» в такие детали не вникали, голосуя механически за все правительственные схемы по выкачиванию денег у граждан. Раз жильцы приватизировали квартиры, рассуждают правительственные либералы, то собственники должны оплачивать еще и некую долю по содержанию общего имущества в доме – мусоропроводов, мусорных контейнеров, их очистку, лифты. Для этого, согласно ЖК, на каждый метр частной жилой площади устанавливается определенный объем отходов в год. В каждом регионе эта величина – своя. В одном – 20 килограммов в год с квадратного метра, в другом – 15 кг/кв. метр. Цифра произвольная. Реально вычислить, сколько килограммов мусора произведут жилметры, никому еще не удалось и вряд ли когда-либо удастся. Значит, можно «рисовать» любую цену, все равно никто не проверит ее обоснованность. Очень удобная ситуация для тех, кто не прочь поживиться за счет простолюдинов.
     Народ, однако, не желает мириться с узаконенным в ЖК лохотроном. Дотошные граждане выяснили, что новая методика оплаты за мусор дала удорожание услуги в 1,5, а то и в 3 раза, в зависимости от региона. Если раньше, к примеру, семья из 3 человек платила 90 руб. в месяц за вывоз мусора (30 руб. с 1 человека), то та же семья, живя в той же квартире 60 кв. м площадью, при самой скромной норме – 1 кг мусора в месяц на 1 кв. м, заплатит в полтора раза больше при условии, что тариф за 1 кг отходов остается прежним – не более 2 руб. Но тарифы у нас не стоят на месте. Килограмм мусора уже подорожал в 2 и более раз. В итоге обитатели двушки заплатят не менее 200 руб. за мусор. А в среднем по стране цена мусорного вопроса достигает уже 500 руб. Недавние десятки рублей переросли в сотни, а в совокупности с остальными коммунальными расходами – во многие тысячи и неподъемные суммы для граждан.
     Люди возмущены. Они потребовали от депутатов, региональных и федеральных, не только снизить тарифы на услуги ЖКХ, но и увязать оплату за вывоз мусора с численностью живущих в квартире, а оплату за лифт – с этажом проживания плательщика. Одинокая пенсионерка не обязана оплачивать такой же объем мусора, как семья из нескольких человек, а жильцы первых этажей, не пользующиеся лифтом, – отдавать свои кровные за неполученную услугу. На требования граждан откликнулись парламентарии Ульяновской, Ярославской, Тюменской, Воронежской, Калининградской областей. Они разработали проекты поправок в ЖК и внесли их в Госдуму. Все пять инициатив были схожи и по содержанию, и по названию – внесение изменений в статьи 39 и 156 Жилищного кодекса РФ по вопросу порядка определения платы за вывоз бытовых отходов и техническое обслуживание лифтов.
     Продержав проекты не один месяц в комитете по гражданскому, уголовному и процессуальному законодательству, «единороссы» только на днях включили их в порядок работы Госдумы. Но не с целью принятия, а чтобы скопом отправить на свалку. Комментировать процедуру назначили своего единопартийца Д.Вяткина (избран от Челябинской области). Тот расстарался как мог, чтобы показать преданность партийной дисциплине. Житейские проблемы, которым посвящались законопроекты, ничего не значили для Вяткина. Обосновывая их отклонение, Вяткин наговорил много чего. Повторил тезис об общем имуществе в многоквартирном доме, за которое собственники якобы обязаны платить. Но рассчитывать плату по количеству жильцов в квартире и этажности их проживания невозможно, потому что в квартирах, как известно Вяткину, нередко живут незарегистрированные граждане. Квартир с нелегалами, утверждает Вяткин, бывает до половины в жилом доме. С них взять плату невозможно. За виртуальных парней, ездящих в лифтах и производящих много мусора, обязаны платить старики-одиночки, малые семьи и жители первых этажей.
     Вяткина это обстоятельство нисколько не смущает. Мусор и лифт стоят недорого, не то что «самые большие суммы за горячее и холодное водоснабжение». Для Вяткина 200-500 руб. – копейки. Ему невдомек, что депутатская зарплата несопоставима с величиной доходов 80% наших граждан. Ему невдомек, что он, депутат Вяткин, получает высокую зарплату за счет налогоплательщиков, которым отказывает в справедливом законодательном решении. О нем просят в многочисленных обращениях граждане, интересы которых обязан отстаивать господин Вяткин. Но Вяткин работает на бюрократов от коммунального бизнеса. Народу рекомендует «договариваться» по своим проблемам на уровне органов местного самоуправления. Только этот путь, как убедились коммунисты, не дает желаемого результата. Нужен федеральный закон. А «единоросс» Вяткин препятствует его принятию.
     За все пять законопроектов высказались положительно 3 фракции Госдумы, в том числе единогласно – КПРФ. В «Единой России» не нашлось ни одного депутата, который не побоялся бы поддержать актуальные инициативы регионов. Все, как один, трусливо отмолчались…
     Видимо, недостаточно того, что граждане громко заявили о своем протесте против тарифного террора. Чиновники продолжают опустошать карманы граждан. Неизвестно ни одного региона, где бы после совета Путина снизить тарифы произошли положительные изменения. Алексей Корниенко (КПРФ) считает, что ситуация в ЖКХ приобретает политический характер. Отрасль называют жилищно-криминальной.

Местные власти часто вынуждены поднимать тарифы – ради субсидий из Центра

      «Единая Россия» смещает акценты в своей борьбе с безудержным ростом коммунальных тарифов. Совсем недавно основными вредителями назывались нерасторопные муниципальные власти, а теперь оказывается, что некоторые решения федеральной власти стали толчком к неправильной политике муниципалитетов. Как выясняется, местные власти часто вынуждены были поднимать тарифы – это было условием для получения субсидий из Центра. В Госдуму внесен законопроект, эти решения временно отменяющий.
     В законе о фонде реформирования ЖКХ есть норма, жестко рекомендующая местной власти к началу 2011 года ликвидировать у себя так называемое перекрестное субсидирование. Это когда одна группа потребителей платит больше, чтобы с другой можно было брать меньше.
     В нашей стране промышленный сектор традиционно платил за себя и частично за население. Федеральная власть, затеявшая реформу ЖКХ, отмену перекрестного субсидирования поставила чуть ли не во главу ее угла. Что неудивительно: ведь в 2007 году, когда реформа оформлялась законодательно, объемы этого субсидирования составляли, по разным оценкам, от 60 до 100 млрд. руб.
     Региональным и местным властям было объявлено, что деньги из федерального бюджета будут получать только те, кто представит графики перевода граждан на максимально полную оплату всего объема услуг ЖКХ. И вот теперь в Госдуме обсуждается поправка, откладывающая это дедлайн на целый год – до 1 января 2012 года. Об этом лично распорядился премьер и лидер партии «Единая Россия» Владимир Путин 9 апреля в Новосибирске.
     Ведь, как указывает глава комитета ГД по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум, который и подписался под законопроектом, в действующем законе планировалась постепенность перехода к 100-процентной оплате. Но хотели как лучше, а получилось как всегда: «Предполагалось, – заметил Шаккум, – что такая ликвидация будет поэтапной, а одномоментной – в конце 2010 года, так как это решение однозначно повлечет рост тарифов на коммунальные услуги для населения, что противоречит целям принятия федерального закона».
     Сам премьер на партийном мероприятии в Новосибирске выразился даже еще более ярко. «Те, кто раньше не делал постепенно, не принимал этих решений, необременительных для граждан в данном случае или для экономики, почему-то решили, что это нужно сделать немедленно, в один удар. И тарифы взлетели до небес». Правда, причину такого поведения он сам же и назвал – в 2011 году в те регионы, где перекрестное субсидирование не было бы отменено, деньги из федерального бюджета на ЖКХ перестали бы поступать. Путин тогда же пообещал, что переход к полной оплате населением услуг ЖКХ теперь снова будет установлен более плавным. То есть взял на федеральный Центр долю ответственности за те массовые протесты, которые весь февраль и март прокатывались по стране.
     Напомним, что еще совсем недавно единороссы уверяли всех, что главными виновниками взлета тарифа являются муниципалы, давшие возможность заработать «своим» компаниям. Была даже создана комиссия во главе с первым зампредом фракции ЕР Владимиром Пехтиным, которая ездит по городам и весям и разоблачает нечистых на руку руководителей. Но вот у Путина оказалось несколько иное мнение: коррупцию в этом деле он допускает, но больше всего обращает внимание на «безалаберность и неумение своевременно принимать ответственные решения».
     Однако тут на первый план скорее выходит сама федеральная власть, которая также безалаберно положилась на муниципальную, хотя, понятное дело, прекрасно знала о ее обычной безответственности. Более того, уверен зампред бюджетного комитета Госдумы от КПРФ Сергей Штогрин, муниципалов намеренно бросили в тарифный омут: «Мол, как-нибудь они сами выкрутятся с отменой перекрестного субсидирования и введением 100-процентной оплаты населением». Между тем, считает депутат, заранее было понятно, что в целом у местной власти не будет средств для выплаты субсидий малоимущим гражданам.
     Штогрин подчеркнул, что изменение у ЕР акцентов в борьбе с ростом тарифов не случайно, потому что это дело чисто политическое. По его мнению, «суть всей этой реформы коммунальной сферы, которой занимается чуть ли не половина путинского правительства, заключается в одном – введении полной оплаты за ЖКХ, хотя вот в Киргизии из-за этого уже бунт случился, да и у нас в стране не прекращаются протестные акции». Заметим, что недаром об ослаблении финансового аркана на муниципальном горле Путин объявил не где-нибудь, а на партийном форуме в Новосибирске. Как уже писала «НГ», череда этих мини-съездов в течение ближайших полутора лет плавно перейдет в думскую кампанию партии власти

Между управляющими компаниями и жильцами обнаружились новые посредники

     В столице Татарстана под сомнение поставлен организованный мэрией порядок взимания денег за услуги ЖКХ. Юрист Владимир Макаров подал в суд иск, в котором утверждает, что счет-фактура, по которой собственникам приходится платить за жилое помещение и услуги ЖКХ, не соответствует гражданскому и жилищному законодательству. Истец требует признать незаконными порядок взимания денег с жильцов за услуги ЖКХ и саму схему сбора средств, которые, по его мнению, перечисляются «посторонним юридическим лицам», не имеющим отношения к коммунальной сфере.
     Иск Владимира Макарова к одной из городских управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства, который суд планирует рассмотреть 20 апреля с.г., содержит 15 требований. Главное из них – признать противоречащим законодательству установленный порядок оплаты услуг ЖКХ, который, как утверждает истец, был введен исполкомом Казани.
     «Существует четко установленный путь перечисления денег от собственника жилья к управляющей компании, которая оказывает все услуги ЖКХ, – рассказал «НГ» истец Владимир Макаров. – На этом пути не должно быть никаких посредников. Однако в каждом районе города существуют коммерческие организации, общества с ограниченной ответственностью, на чьи счета перечисляются деньги жильцов. Более того, на бланках счетов-фактур, которые каждые месяц получают собственники жилья, сегодня существует запись: «Подтверждаю и прошу итоговые суммы личной оплаты перечислить на расчетный счет (далее указываются реквизиты не компании, а фирм-посредников, то есть посторонних юридических лиц. – «НГ»)». Под этой записью жильцу необходимо поставить подпись, иначе счет-фактуру не примут при оплате».
     Чуть меньше года назад в Казани был ликвидирован «Единый расчетный центр». На банковский счет этой организации жители города регулярно перечисляли квартплату, а мэр Казани Ильсур Метшин говорил, что расчетный центр «облегчит жизнь» жителям республиканской столицы. Летом 2009 года исполком столицы Татарстана был вынужден упразднить эту посредническую структуру как не соответствующую требованию федерального законодательства. Однако вместо «Единого расчетного центра» после его ликвидации появились уже несколько коммерческих расчетных организаций, которые стали новыми посредниками между жильцами и поставщиками услуг ЖКХ. Сейчас мэрия не комментирует ситуацию, ссылаясь на то, что иск Макарова подан к управляющей компании, а не к муниципалитету.
     «Продолжается старая практика, когда мы деньги платим не напрямую, а непонятным посредникам, – утверждает Макаров. – Если завтра, предположим, некое ООО «Расчетный центр» объявит себя банкротом и его владельцы скроются, плательщики не смогут доказать, что исправно перечисляли деньги за услуги, потому что в бланках их заставили расписаться под просьбой передать деньги посторонней коммерческой организации». В отношении управляющих компаний, которые в бланках счетов-фактур указывают реквизиты посторонних юридических лиц для оплаты, по инициативе Роспотребнадзора сейчас возбуждено административное производство.
     Иск Макарова поддержал Союз домовых комитетов Казани – организации, объединяющей более сотни многоквартирных домов и выступающей против республиканской реформы ЖКХ. «Если суд удовлетворит хотя бы одно требование по иску Макарова и признает посреднические компании незаконными – это будет первый шаг к демонтажу всей системы оплаты услуг ЖКХ, которая создана в городе, – заявил «НГ» активист Союза домовых комитетов Казани Гизатулла Бильданов. – Вслед за судом прокуратура будет вынуждена принимать меры к тому, чтобы обеспечивать действия федерального законодательства и упразднить посреднические коммерческие структуры».
     Казань

Фонд Александра Браверманна сыграет на понижение цен на жилье

     Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС), возглавляемый Александром Браверманом, собирается стать одним из крупнейших продавцов жилья в стране. Вчера наблюдательный совет фонда утвердил порядок его работы на этом рынке: РЖС будет выкупать 25-30% квартир у девелоперов, строящих на государственных землях, почти по себестоимости, часть жилья достанется очередникам, остальное поступит в свободную продажу. Учитывая масштабы РЖС, фонд сможет диктовать цены всему рынку, полагают эксперты.
     Вчера наблюдательный совет фонда РЖС, возглавляемый вице-премьером Александром Жуковым, утвердил положение об инвестиционной деятельности фонда по приобретению жилья, сообщили в пресс-службе фонда. Документ (имеется в распоряжении «Ъ») определяет механизмы выкупа нераспроданного жилья, которое девелоперы будут строить на землях фонда. РЖС готов выкупить до трети всего жилья, которое строится в рамках проектов по малоэтажному строительству, и до четверти площадей в многоквартирных домах.
     По данным Счетной палаты, площадь всех государственных земель составляет 1,58 млрд га (92,4% земельного фонда страны).
     Сейчас у фонда есть 82 участка общей площадью около 2,44 тыс. га, которые государство передало ему в качестве имущественного взноса. По подсчетам управляющего партнера Московской центральной биржи недвижимости Артема Цогоева, на этих землях теоретически можно построить от 24,4 млн до 61 млн кв. м недвижимости. Для сравнения: по данным Росстата, только в 2009 году по всей стране было введено 60 млн кв. м жилья.
     В РЖС рассказали, что уже заключены договоры аренды земель фонда с 11 компаниями, которые планируют построить около 2,356 млн кв. м жилья в многоквартирных домах и 32 тыс. кв. м в рамках малоэтажного строительства. Таким образом, уже сейчас фонд РЖС может заключить предварительные договоры на приобретение почти 600 тыс. кв. м.
     За основу выкупной цены берется нормативная стоимость, которую каждые полгода определяет Минрегионразвития для каждого субъекта РФ, и дисконтируется на 15%. Например, на первое полугодие 2010 года для Москвы установлена нормативная стоимость 1 кв. м в размере 73,8 тыс. руб. Получается, что с учетом дисконта фонд будет приобретать жилье в столице у своих контрагентов по 62,73 тыс. руб. за 1 кв. м. В Подмосковье выкупная цена составит 36,5 тыс. руб. за 1 кв. м, в Петербурге – 37,65 тыс. руб.
     Цена в Москве очень близка к себестоимости строительства, которая с учетом затрат на инженерные сети достигает $1,5 тыс. за 1 кв. м, подсчитал господин Цогоев. По его словам, девелоперы, строящие на землях фонда в Московской области и Петербурге, будут продавать госструктуре нераспроданное на рынке жилье практически «с нулевой маржой». Выкупная цена РЖС окажется примерно на 65% ниже текущих рыночных цен, говорит руководитель аналитического центра «Инком» Дмитрий Таганов. Впрочем, в фонде РЖС утверждают, что девелоперы, строящие на его землях, не несут затраты на сети, так эта проблема решается самим фондом совместно с местными властями.
     Самое важное, что фонд РЖС не намерен ограничиваться продажей государству квартир, выкупленных у своих партнеров. В случае отсутствия спроса на жилье со стороны государства фонд намерен продавать жилье на открытом рынке по цене, определяемой независимыми оценщиками. Чтобы как-то конкурировать на открытом рынке с фондом, девелоперам придется идти на существенное снижение своих цен, резюмирует господин Таганов. Именно снижение стоимости жилья эконом-класса для конечного потребителя является одной из основных задач фонда, отметили в пресс-службе РЖС. По сути, государство предпринимает еще одну попытку стать монополистом на рынке строительства жилья, считает заместитель гендиректора «Треста 1991» Татьяна Пальчикова. В марте глава Минрегионразвития Виктор Басаргин заявлял, что уже сейчас около трети всего жилья в стране строится на средства государства.

Количество ветхого жилья на территории РФ растет катастрофически

     Попытки правительства сократить бедность путем увеличения пенсий создают только иллюзию успеха. Число граждан с доходами ниже прожиточного минимума в последние годы действительно снижается, но одновременно растет количество обитателей ветхих и аварийных домов, которых невозможно отнести ни к среднему классу, ни к просто обеспеченным гражданам. Государственный фонд ЖКХ обещает в этом году новоселье 165 тысячам россиян. Однако общую тенденцию обветшания жилого фонда эти усилия не переломят. Из-за кризисного спада в строительстве площадь аварийного жилья в стране будет только увеличиваться.
     В конце прошлой недели государственный фонд ЖКХ пообещал, что около 165 тыс. человек до конца 2010 года будут переселены в новые дома в рамках коммунальной реформы.
     Общий объем средств, направленных на капитальный ремонт и расселение аварийного жилья, составил 232,8 млрд. руб. Это позволит отремонтировать 89,3 тыс. домов и расселить 9321 аварийный дом, где проживает свыше 165,8 тыс. человек, сообщают представители фонда. Ранее, выступая на мартовском Всероссийском форуме жилищно-коммунального хозяйства, глава Минрегиона Виктор Басаргин уже сообщал о том, что в проведении капитальных ремонтов, ликвидации аварийного жилья в 2009 году был достигнут значительный прогресс. «Расходы на переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом программ необходимости стимулирования рынка жилья составили 69,7 миллиарда рублей. Всего жилищные условия улучшат более 137 тысяч человек», – сообщил министр.
     Однако если судить по данным официальной статистики, оптимизм чиновников по поводу прогресса в ликвидации аварийных и ветхих домов пока не оправдан. Согласно сводке Росстата о положении России за 1992-2008 годы, площадь ветхого и аварийного жилья в течение 16 лет утроилась и достигла уже 99,5 млн. кв. м. По разным экспертным оценкам, в ветхом и аварийном жилье проживают от 2 до 5 млн. человек. Простой же расчет показывает, что если на одного человека в стране приходится около 22 кв. м, то в 100 млн. кв. м ветхого и аварийного жилья проживают около 4,5 млн. россиян. Как отмечает эксперт департамента оценки «2К Аудит – Деловые консультации» Ирина Воробьева, в России в 2010 году будет построено чуть больше 50 млн. кв. м жилья, а строить нужно как минимум 70-80 млн. кв. м, чтобы постепенно стабилизировать ситуацию с ветшающим жилым фондом.
     Растущая площадь ветхого жилья в России – один из главных индикаторов низкого благосостояния страны, свидетельствующий о нарастающей бедности, связанной не с уровнем доходов, а с условиями проживания. С 2000 года количество граждан с доходами ниже прожиточного минимума, по данным Росстата и Минздравсоцразвития, сократилось вдвое: с 40 до 18 млн. человек. Однако этот показатель не учитывает численность россиян, проживающих в ветхом и аварийном жилье. Этих граждан никак нельзя отнести к категории богатых или обеспеченных, и численность их постоянно растет. Если в 1992 году таковых насчитывалось менее 2 млн. человек, то в 2008 году их стало почти 5 млн. человек. (Официальных данных за 2009 год Росстат пока не дал.)
     В самом фонде ЖКХ площадь ветхого и аварийного жилья не считают прямым индикатором бедности. «По данным статистики, количество граждан, имеющих доходы ниже прожиточного минимума, составляет примерно 20%, в то время как площадь ветхого и аварийного жилья к общему объему жилого фонда составляет около 3%. В стране только наметилась дифференциация жилья в зависимости от доходов. Более выражена эта тенденция в Москве и крупных городах, в то время как в малых городах она менее заметна», – объяснил представитель фонда.
     Эксперты же говорят, что данные Росстата слишком занижены. «Реальные показатели количества ветхого и аварийного жилья гораздо выше. Количество ветхого жилья на территории РФ растет катастрофически, и через 5-10 лет пойдет волна его обрушения, – рассказывает советник гендиректора группы компаний «Дружба-Монолит» Василий Диалектов. – Многие жилые объекты не классифицируют как ветхие или аварийные только потому, что после принятия такого решения следует переселять жильцов, для чего требуются дополнительные средства».
     «Рост объемов ветхого и аварийного жилья – не самостоятельная проблема. Она – одно из следствий отсутствия доступного жилья в России», – объясняет гендиректор компании «ФинЭкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. Ситуация определяется низкими темпами жилищного строительства, которые не позволяют насытить рынок квартирами, доступными по цене, и расселить людей, проживающих в ветхом и аварийном жилье. Обеспечить квартирами экономкласса социально незащищенные слои населения, которые как раз и живут в ветхих и аварийных домах, коммуналках и бараках, невозможно, пока в сфере строительства не появится новый игрок. Таким игроком, по мнению Шустерняка, могло бы стать только государство. Есть и другой вариант – поддержка индивидуального строительства жилья самими гражданами. Но и здесь без активной помощи государства не обойтись. Земельные участки для индивидуального строительства должны быть подготовлены: подключены к коммуникациям. В самом фонде ЖКХ отметили, что «участие государства в процессе ликвидации аварийного жилого фонда – необходимое условие решения проблемы ветхого и аварийного жилья» и что «деятельность фонда тому подтверждение: в новое жилье должны быть переселены около 149 тыс. человек, на 22 марта 2010 года переселены и оформляют документы 131 тыс. человек (в том числе 70 тыс. человек получили документы). Такого объема переселения из аварийного жилья не производилось в стране за последние десятилетия».
     Независимые эксперты уверены: проблему можно решить существенно и ежегодно наращивая объемы жилищного строительства. «В целом по стране цена вопроса составляет более 5 триллионов рублей. Ни бюджет, ни граждане такую сумму не осилят. Разрыв между комфортностью и доступностью можно сократить, наращивая объемы строительства, увеличивая предложение на рынке», – говорит Диалектов. Но пока такого наращивания на российском рынке недвижимости не предвидится. Поэтому вывод большинства экспертов неутешителен: не попавшая в официальную статистику бедность, связанная с плохими условиями проживания, будет только увеличиваться. В самом же фонде ЖКХ видят иной путь решения проблемы: активный капитальный ремонт многоквартирных домов, еще не ставших ветхими и аварийными. «Сегодня работает фонд, который за время своего существования окажет финансовую поддержку для капитального ремонта примерно 12% многоквартирных домов. Это предотвратит переход примерно 250 миллионов квадратных метров жилья в разряд аварийных», – говорит представитель фонда ЖКХ. И тут возникает вопрос: на кого ляжет оплата капремонта остальных домов? Так, депутаты Мосгордумы планирует переложить оплату на собственников квартир.
     Площадь ветхого жилья в РФ продолжает увеличиваться
     1992 1998 2000 2001 2006 2007 2008
     Общая площадь ветхого и аварийного жилья, млн. кв. м
     29,8 45,6 65,6 87,9 95,9 99,1 99,5
     Общая площадь на одного жителя, кв. м
     16,8 18,7 19,2 19,5 21,3 21,5 22
     Источник: данные Росстата

Все новые бюджетные стройки должны подешеветь на 20 процентов

     В ближайшие дни специально созданный при правительстве России экспертный совет по ценообразованию в строительстве, работу которого координирует вице-премьер Дмитрий Козак, должна определить первый пакет предложений по обузданию цен на госстройках.
     Примеров того, как «зарываются» в котлованы бюджетные миллиарды, множество. Даже на самом скромном муниципальном уровне – при возведении школ, дорог, спорткомплексов – бюджет тратит вдвое-втрое больше, чем планируется первоначально.
     Есть ли возможность строить за государственные деньги недорого и добротно? На вопросы «Российской газеты» ответил Евгений Ермолаев, руководитель Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности стройматериалов.

     Российская газета: Так почему итоговые цены на те же школы так отличаются от первоначальных? О чем идет речь, если не брать в расчет коррупцию?
     Евгений Ермолаев: К сожалению, при планировании строительства объекта невозможно было точно оценить, во что оно выльется – не было соответствующих нормативов. Фактические затраты оказывались выше в два-три раза, а по масштабным стройкам зачастую еще больше. То же самое и на стадии проектирования. Дву крат ные ошибки в расчетах – это стандартный случай. Это одна из основных причин завышения стоимости в государственных и муниципальных стройконтрактах.
     На это накладывалась незаинтересованность практически всех участников процесса в сокращении издержек. Например, чем дороже проект, тем выше стоимость проектирования, тем больше заработает проектировщик. Поэтому «разбазаривание» закладывается уже на стадии проектирования и продолжается в процессе строительства.
     Наконец, до недавнего времени стоимость строительства можно было «уточнять» – главное, надо было грамотно составить акты сдачи-приемки выполненных работ. Фактически стоимость стройки для бюджета напрямую зависела от ловкости подрядных организаций в оформлении документов, обосновывающих свои издержки. Такая система ценообразования – это благодатная среда для злоупотреблений и коррупции.

     РГ: Как умудряются обойти все эти «подводные камни» в других странах?
     Ермолаев: Например, в Германии, как и в других странах с развитой рыночной экономикой, существует несколько уровней ценообразования, и для каждого используются свои стандарты.
     На верхнем уровне – укрупненные нормативы по видам строительных объектов. Именно они применяются, когда нужно спланировать бюджет будущей стройки. На среднем уровне, на стадии проектирования, нужны уже более детальные данные. Здесь нормируются конструктивные решения. Есть возможность «поиграть» конструкциями, подобрать оптимальную по соотношению цена-качество. Наконец, наибольшая детализация происходит на нижнем уровне, когда нормы определяют стоимость технологических операций непосредственно во время строительства.
     Такой подход позволяет оценивать затраты на всех стадиях инвестиционного процесса на порядок точнее.

     РГ: В прошлом году правительство поставило перед минрегионом задачу срочно навести порядок в нормативной базе. Что сделано?
     Ермолаев: Мы уже переходим на поэтапную систему ценообразования – по аналогии с Европой. С начала 2010 года утверждены нормативы цены по всем видам объектов капстроительства – пока более двух тысяч, и работа продолжается.
     Например, нужно построить школу на такое-то количество учеников. Необходимый норматив даст возможность укрупненно оценить, во что обойдется ее строительство бюджету.
     Если решение о строительстве принято, то наступает второй этап – проектирование. Для этой стадии разработаны нормативы второго уровня – цены конструктивных решений. Сейчас они находятся на стадии утверждения. Они помогут рассчитать, сколько все это будет стоить. Главное изменение – проектировщики теперь должны «укладываться» в запланированную в бюджете сумму, а потому, предполагается, выберут наиболее эффективные решения.

     РГ: А если проектировщики ошибутся, и уложиться в запланированные деньги в принципе окажется невозможным?
     Ермолаев: Ну, во-первых, для расчета укрупненных нормативов использовалась база данных по всем новостройкам абсолютно всех регионов. Если мы рассчитывали стоимость строительства той же школы, мы проанализировали и учли стоимость строительства многих школ в России за последние годы. Так что, уверяю, заниженными эти нормативы не будут.
     При этом требования к безопасности строительства и качеству конструкций, возложенные на проектировщиков и строителей, никто не отменяет. Подчеркну, в новой «системе координат» им будет выгодно не раздувать стоимость проекта, а, наоборот, уложиться в уже определенные в бюджете рамки без ущерба качеству.
     Мы провели исследование затрат на создание подобных объектов в разных регионах. Взяли типовую школу. Проявилась четкая закономерность: чем ближе к Москве, тем дороже. В новой системе ценообразования такие перекосы, диспропорции в затратах в соседних, сходных по условиям регионах, будут невозможны. Новая система значительно ограничит возможность для бесхозяйственности хотя бы потому, что бюджет строительства известен заранее, и процедура его пересмотра будет крайне ужесточена.

     РГ: Когда речь идет о строительстве школ, поликлиник, такой подход может дать эффект. Но есть и уникальные проекты, например, мост на остров Русский в Приморье, который, по слухам, уже обошелся в 35 млрд рублей. Какими нормативами определить их стоимость?
     Ермолаев: В международной практике стоимость уникальных для каждой страны объектов определяется на основе индивидуальных данных, собираемых по модульному принципу из уже реализованных где-то за рубежом инженерных решений. Мы, являясь членами международной ассоциации инженеров-ценовиков, изучаем практику Китая, США, европейских стран. Таким образом, у нас есть возможность рассчитывать стоимость «наших» уникальных строек, пользуясь зарубежными аналогами.

     РГ: На сколько, по вашим оценкам, удастся снизить стоимость строительства благодаря новым «правилам игры»?
     Ермолаев: Ожидаемый эффект по вновь начинаемым стройкам – примерно 20 процентов экономии.

     РГ: Но вы говорили, что по факту удорожание было двукратным и даже в три раза. А переход на новую систему дает только 20-процентную экономию. В чем тут дело?
     Ермолаев: Действительно, окончательная стоимость любого объекта в старой системе получалась в несколько раз выше, чем на стадии бюджетного планирования. При этом, когда планировался бюджет, он практически всегда серьезно занижался. Например, посмотрите, сколько денег изначально закладывается на строительство средней больницы – 12 тыс. руб. за кв. метр. Ясно, что в такую сумму строители никогда не уложатся. Ну, такое обоюдное лукавство чиновников и бизнеса: заложим в бюджет поменьше, чтобы легче проходило решение, а потом в процессе стройки расходы всегда можно скорректировать, причем с большим запасом. Поэтому экономически обоснованная стоимость строительства – это некая «золотая середина» между тем, что планировалось и что получалось в итоге. В том и смысл новой системы, что уже при планировании бюджетных расходов задаются объективные параметры стоимости будущего объекта.

     РГ: Пока мы говорили только о цене собственно строительства. Но конечная стоимость зависит и от других вещей – цены землеотвода, платы за подключение к инженерным сетям, электричеству...
     Ермолаев: Действительно, по нашим оценкам, стоимость земельного участка, подключения к электроэнергии, инженерным сетям в крупных городах может составлять 30 -50 процентов в стоимости строительства объекта. В транспортной сфере эти сопутствующие затраты могут достигать до 70 процентов. Не случайно в правительстве серьезно озаботились проблемой административных и прочих «барьеров». Действительно, например, плата энергетикам помимо собственно стоимости работ по подключению учитывает массу других затрат, в том числе инвестиции в развитие.

     РГ: Тема, как воздействовать на естественные монополии, обсуждается уже много лет, но пока безрезультатно...
     Ермолаев: И не только относительно естественных монополистов, но и локальных тоже. Мы, например, предлагаем обсудить возможность ограничения цен на местные стройматериалы, прежде всего нерудные. В дорожном строительстве есть такая закономерность: как только запланировано строительство крупной дороги, тут же стоимость песка и щебня в местных карьерах возрастает втрое, а то и впятеро. Сегодняшнее законодательство этому безобразию никак не противодействует.
     Можно по аналогии вспомнить историю со взвинчиванием цены на цемент. Правительству тогда пришлось срочно продумывать и принимать «точечные» меры – отменять пошлины на импортный цемент, чтобы унять аппетиты отечественных производителей.
     Думаю, надо искать какие-то общие решения против таких проявлений, возможно, ввести прогрессивное налогообложение сверхприбыли для локальных монополистов.

     РГ: Боюсь, бизнесу это предложение может очень не понравиться. А как воспринимается участниками строительного рынка новая система ценообразования?
     Ермолаев: Видите ли, до 2008 года полномочий по ценообразованию, закрепленных за федеральными органами власти, не существовало. Нормирование происходило на уровне регионов, причем этот участок был «освоен» коммерческими структурами, нередко лоббируемыми местными руководителями, которые единым фронтом выступали в качестве инициативных разработчиков «государственных» нормативов. Кстати, в свободном доступе этих нормативов не было – их продавали в виде электронных баз данных. Тоже весьма прибыльный бизнес.
     Между тем специалистам строительной отрасли хорошо известно, что дороговизну, например, московских объектов можно объяснить, в частности, и тем, что действующий в столице порядок ценообразования намного более «финансоемок», чем в других регионах.
     С вступлением в действие новой процедуры проверки сметной стоимости с учетом новых сметных нормативов, разработанных федеральным центром ценообразования, составление смет значительно упростится. И сами нормативы, и расчеты на их основе стали общедоступны и прозрачны. Эти изменения фактически делают невостребованными все коммерческие услуги в сфере ценообразования. Поэтому, естественно, противников у новой системы хватает.
     С другой стороны, решение о том, что существующий порядок ценообразования необходимо кардинально менять, принято на самом высоком уровне, и теперь важно выстроить новую систему до конца.
     Стоимость одного ученического места при строительстве школ

Минрегион не стал менять стоимость квадратного метра для переселенцев из аварийного жилья

Решат ли квартирный вопрос россиян новые технологии?

     Уже летом «Роснано» объявит конкурс на создание проекта энергоэффективного дома, при строительстве которого будут использованы нанотехнологии. Об этом вчера сообщил глава госкорпорации Анатолий Чубайс по итогам подписания соглашения о стратегическом партнерстве с Фондом содействия реформированию ЖКХ.
     Фонд уже реализует пилотные проекты такого рода, но с использованием стандартных технологий. Первый энергоэффективный дом, пока еще без приставки нано, глава Фонда ЖКХ Константин Цицин пообещал презентовать в конце мая в Казани. По расчетам специалистов, уровень теплопотерь в этом и ему подобных домах будет в два раза ниже, чем в обыкновенной панельке. Энергоэффективные дома (пока речь идет только о малоэтажках) будут оснащены солнечными батареями, тепловыми насосами, светодиодами и теплыми полами. В теории все это должно позволить экономить до 70 процентов энергии. Аналогичное жилье скоро появится еще в шести регионах, в том числе в Башкирии и Алтае, Ставрополье, Калужской, Белгородской, Ростовской областях.
     Пока в расчетах стоимости одного квадратного метра «умного» дома фонд исходит из суммы в 30 тысяч рублей (это максимум, установленный законом для жилья, строящегося по программам фонда). При этом Константин Цицин не исключил, что, поскольку при строительстве применяются все-таки дорогостоящие технологии, конечная цена энергоэффективного жилья может быть и выше – 40 тысяч рублей за квадратный метр.
     «Мы готовы пойти на траты, поскольку конечная цель – экономия в кошельках потребителей», – отметил Цицин.
     Можно предположить, что стоимость нового типового проекта, который Фонд ЖКХ собирается готовить совместно с «Роснано», будет на порядок выше.
     Представители госкорпораций подчеркивают, что строительство нанодома будет вестись в соответствии с мировыми стандартами. «Мы закажем типовой проект технического задания лучшим мировым компаниям и проведем тендер по разработке проекта энергоэффективного дома, в котором могут принять участие как российские, так и зарубежные компании», – сообщил Анатолий Чубайс, отметив, что техническое задание должно появиться в июне текущего года, и через месяц-полтора будет объявлен конкурс на создание проекта нанодома.
     «Для нас речь идет о крупнейшем потенциальном рынке. Только строительство энергоэффективных домов – это рынок на десятки миллиардов рублей как минимум, – подчеркнул глава «Роснано».
     То, что нанотехнологии пришли в ЖКХ, сегодня уже никого не удивляет. Другой вопрос: смогут ли нанодома решить жилищные проблемы россиян? По данным Росстата, в первом квартале 2010 года объемы жилищного строительства в России сократились на 8,3 процента по сравнению с аналогичным периодом 2009 года – до 9,6 миллиона квадратных метров жилья. Падение произошло в том числе и по малоэтажному строительству (минус 3,4 процента), на которое чиновники сегодня делают большую ставку.
     При этом в Фонде ЖКХ отмечают, что в нынешней ситуации, когда стройкомплекс все еще не оправился от кризиса, спрос на энергоэффективные дома возможен, только если на них будет госзаказ.
     Как выглядит «умный» дом

Сегодня два главных суда страны решат судьбу самовольных построек

     Высшие суды – Верховный и арбитражный – решили объяснить, кто в доме хозяин, с юридической точки зрения.
     Вы построили на своем участке сарай без разрешения? Сосед по подъезду затеял ремонт, из-за которого может рухнуть весь дом? Во дворе вашей многоэтажки сносят детскую площадку? Именно суд способен решить вашу проблему.
     Но, увы, законы сложны и порой расплывчаты, а право собственности в нашей стране появилось лишь двадцать лет назад. Поэтому собственники часто попадают в непонятные ситуации, а суды порой сами не могут разобраться, кто прав, кто нет.
     Чтобы такого не происходило, судам желательно выработать единую практику. Их решения должны быть предсказуемы и справедливы. Поэтому Верховный и Высший арбитражный суды подготовили проект совместного постановления пленумов о вопросах вокруг собственности.
     Типичный пример из нашей жизни: люди купили квартиры в многоэтажном доме, а земля под ним принадлежит кому-то другому, и юридический хозяин земли начинал творить на ней нечто ужасное для жильцов.
     Люди в мантиях в такой ситуации, как правило, отказывали жильцам домов в исках. Мол, земля не ваша, отдыхайте.
     Высшие суды рассудили иначе: люди могут требовать защиты своих прав, даже если их нарушают на де-юре чужой земле.
     Так что у жильцов может появиться и более цивилизованный путь: защитить свои права в суде. Как сказано в проекте постановления, собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом. А также иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
     При этом земельный участок переходит в долевую собственность владельцев помещений в таком доме бесплатно. Если участок сформирован и оформлен, каких-либо актов органов власти о возникновении права собственности у жильцов на землю под их квартирами не требуется.
     Но есть одна тонкость: бывает, что участок вокруг дома как таковой не выделен и не оформлен. В отношении него не проведен кадастровый учет. И пусть для непосвященного такие слова звучат, как китайская грамота, но с точки зрения закона это многое меняет. Нет кадастра – нет земли. Тогда юридическим собственником может быть, как сказано в документе, «соответствующее публично-правовое образование». То есть кто-то другой. Это могут быть и местные власти, и какие-то компании. Однако теперь жильцы могут спать спокойно: закон защитит их даже в таком случае.
     – Собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, – говорится в проекте постановления. – В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
     Понятно, что жильцам в суде придется доказывать, что они имеют право на эту землю, причем нужно будет бороться за каждый метр. Но по крайней мере, все проблемы будут решаться в правовом поле, а с людьми начнут разговаривать. До этого представители местных властей часто старались не «опускаться» до переговоров с людьми. А проблемы предпочитали решать с помощью ЧОПов или милиции. За глаза же на людей возводили напраслину, мол, хапуги, скандалисты, сутяжники.
     Подобная схема, например, использовалась в подмосковных Химках, где местный депутат просто перегородил единственную дорогу, ведущую к целому микрорайону. Чиновники в этом споре активно поддержали... нет, не жильцов, а депутата. Видимо, он оказался классово близким. А когда в прессе возник скандал, чиновники до последнего пытались исказить ситуацию, придумывая выгодные для них версии. В конце концов проблема решилась: в микрорайон была проведена новая дорога, и этот вариант всех устроил. Резонный вопрос: а почему сразу нельзя было договориться без скандала?
     В любом случае, есть шанс, что отныне чиновники и собственники «домашней» земли будут сговорчивей с жильцами. Собственники же помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в суде действия и бездействия органа власти по формированию соответствующего земельного участка. В частности, можно обжаловать решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на его аренду. И так далее.
     Также высшие суды объяснят, как можно зарегистрировать самовольную постройку. Плохая новость в том, что сносить нелегальные дома можно. Но для этого должны быть веские причины. Допустим, такая постройка угрожает чьей-то жизни. Если же с домом все нормально и он никому не мешает, просто построен без разрешения, то его можно зарегистрировать через суд. Как сказано в проекте, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Правда, человеку придется доказать, что он пытался получить добро, но бюрократические барьеры его остановили.
     Другой острый момент: когда конфликт возникает между соседями. Допустим, кто-то закопал канаву на своем участке, а она отводила воду, в том числе с чужих огородов. В результате других стало заливать. Многие считают, что на своей земле могут делать что хотят. Однако это не так. Если ваши права, как хозяина, нарушаются на чужой территории, суды должны встать на вашу защиту. Как сказано в проекте постановления, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке, ином объекте недвижимости ответчик совершает действие, нарушающее права истца. Говоря простым языком, даже если все плохое происходит за пределами вашей квартиры, но вам лично это угрожает, суд и закон будут на вашей стороне. Люди в мантиях вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать его устранить последствия своих поступков.
     На самом деле это далеко не полный список вопросов, ответы на которые есть в проекте постановления пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов. Вот такой важный документ обсудят сегодня самые опытные судьи страны.

прямая речь
     Вячеслав Лебедев, председатель Верховного суда:
     – Сложилась очень хорошая практика – совместных постановлений ВАС и Верховного суда. Закончена разработка проекта постановления двух высших судов по практике рассмотрения дел о защите собственности и других вещных прав. Есть много вопросов, по которым мы будем проводить совместную работу.
     Антон Иванов, председатель Высшего арбитражного суда РФ:
     – Основополагающим и для развития права, и для деятельности бизнеса, и для жизни общества станет принятие совместного проекта постановления Пленумов Высшего арбитражного и Верховного судов, посвященного разрешению споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Это постановление призвано решить самые сложные вопросы, многие из которых создают непреодолимые трудности для работы бизнес-сообщества и становятся благодатной почвой для социальных конфликтов. Снос самовольных построек и признание в других случаях права собственности на такие строения, проблемы точечных застроек, момент возникновения права собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица, момент возникновения права хозяйственного ведения, юридическая сила сделок унитарных предприятий, совершенных без согласия собственника, вопросы приобретательной давности – вот неполный перечень тех проблем, которые будут разрешены при помощи этого постановления.

Высшие суды защитили владельцев жилья

     В четверг пленум Высшего арбитражного суда России утвердил ответы на самые запутанные квартирные вопросы.
     Хозяева самовольных построек получили право на легализацию, жители многоэтажек смогут защищать землю вокруг родного дома, а суды помогут найти управу на соседей-разрушителей. Все эти разъяснения есть в совместном постановлении двух главных судов страны: Верховного и Высшего арбитражного. Накануне пленум Верховного суда утвердил этот документ, а вчера за документ проголосовал и Высший арбитраж. Теперь можно смело судиться.
     Вопреки классику, квартирный вопрос портил не только москвичей, но и большинство жителей одной шестой части суши. И продолжает портить. Все потому, что собственность у нас защищена ненадежно.
     Такое ощущение, что в любой момент кто-то может прийти и отобрать родные шесть соток, снести построенную отцом хибару или выселить нас из купленной квартиры. С такими порядками процветающее общество не построишь.
     Защищать собственность должен закон. Между тем именно с ним порой возникали большие проблемы. Толкования сложны и расплывчаты, и люди в мантиях зачастую судили, кто во что горазд. В итоге, по странному стечению обстоятельств, выигрывали процессы, как правило, те, кто побогаче и посильнее. Остальным приходилось выметаться.
     Поэтому высшие суды решили навести порядок в таком остром и больном для каждого россиянина вопросе. Документ выдает всем судьям страны подробные инструкции, на которые люди в мантиях должны ориентироваться.
     Например, как сказано в постановлении: «отсутствие разрешения на постройку само по себе не основание для отказа в иске о признании права собственности». Суды должны легализовать дом, если в ходе судебного заседания, допроса свидетелей, экспертов выяснится, что его владелец пытался получить разрешение.
     Кстати, нужно также проверить, законно ли чиновники ему отказали. Еще одно условие: сохранение постройки не должно нарушать интересы третьих лиц. Чтобы проверить, безопасна ли постройка, суд должен заказать независимую экспертизу. Ключевое слово в данном случае «независимая».
     По словам юристов, законы, конечно, допускают признание прав на самовольную постройку. Иначе бы высшие суды и не смогли записать такой пункт в свое постановление. Но до сих пор люди в мантиях часто отказывали в таких исках, ссылаясь именно на отсутствие разрешения. Мол, раз нет бумаги, значит, дом потенциально опасен. Теперь у судов остается лишь два основания для отказа в регистрации прав на самовольную постройку: нарушения градостроительных правил или расположение объекта на земле, где строительство запрещено.
     Документ поможет и гражданам, сделавшим перепланировку в квартире без согласования с чиновниками. Сейчас получить разрешение на перестройку или строительство очень трудно в том числе потому, что нет жестких регламентов, как и когда должно быть рассмотрено подобное заявление.
     Другая проблема – земля у многоквартирного дома. Часто бывает, что юридически она не принадлежит собственникам квартир. В итоге появляется некто, кто начинает творить во дворе большого дома ужасные вещи. Скажем, сносит детскую площадку, затевает строительство, перекрывает дороги и так далее. Суды часто не принимали иски жильцов, мол, увы, земля не ваша. Пленумы высших судов проблему решили: бороться за свой двор можно, даже если де-юре он чужой.
     «Собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, – говорится в постановлении. – В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме».
     Более того, собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в суде действия и бездействия органа власти по формированию соответствующего земельного участка. Иными словами, выяснить, почему земля ушла в чужие руки и потребовать ее присоединения к дому – в юридическом смысле. В частности, можно обжаловать решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на его аренду. И так далее.
     Еще одна ситуация: нечистоплотный делец продал квартиру нескольким покупателям. Согласно постановлению, в таком случае в доме будет зарегистрирован тот, кто фактически в него въехал. То есть – кому повезло. Остальные вправе требовать с продавца убытки, и суд не вправе им отказать. Кстати, взыскать потерянные деньги можно даже с наследников продавца-обманщика.