Кто спровоцировал рекордный скачок цен на жилье в Москве

      Пока мир следил за мировыми ценовыми максимумами нефти, Москва отметилась примечательным национальным достижением: впервые в отечественной истории средняя цена 1 кв. м столичного жилья превысила в сентябре отметку в 2 тыс. долларов. В последние две недели «квадраты» в городе дорожают темпами, вполне сопоставимыми с нефтяными. За деньги, на которые еще год назад можно было купить вполне приличную квартиру в не очень далекой от центра новостройке, сегодня продается то, что специалисты называют «плохой панелью» в 40-летней пятиэтажке. «Новым Известиям» удалось выяснить, что одна из главных причин заоблачной дороговизны квартир в столице – чиновничьи «откаты», которые поднимают цены на жилье на 40%.
      По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя цена 1 кв. м жилья в Москве составляет сейчас 2,019 тыс. долларов. За неделю она выросла сразу на 0,6%, а ожидаемый месячный прирост – 2,2%. Самые дешевые сегодня, разумеется, старые пятиэтажки и иные квартиры с микроскопическими кухнями, которые специалисты называют «плохой панелью». Однако и при их покупке придется выложить в среднем 1,769 тыс. долларов за «квадрат», и дорожают они быстрее всего (так же, кстати, как «плохой кирпич») – на 0,9% в неделю. Дороже всего на рынке жилье в так называемых сталинских домах и «типовом кирпиче» – квартиры небольших площадей в старых 6-11-этажных зданиях. Их покупка обойдется в среднем в 2,371 тыс. долларов за 1 кв.м. Это почти на пару сотен «зеленых» больше, чем в модных «монолитах» и кирпичных домах с увеличенными квартирными площадями.
      Столь бурное подорожание жилых «квадратов» фактически опрокинуло прогнозы многих экспертов рынка, которые в конце прошлого года утверждали, что в 2005 году наступит долгожданная стабилизация цен на недвижимость, которые в своем росте лишь слегка будут опережать инфляцию. Директор аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий Стерник в разговоре с «НИ» был откровенен: «Это хорошо, что цены растут, это нормальное явление. За последние два месяца номинальные долларовые цены выросли на 5%, в то время как за предыдущие полгода – на 7%. Это действительно рост, а не небольшое повышение в пределах инфляции. Но такой рост лучше для рынка, чем когда цены стоят на месте или тем более снижаются. Вот в прошлом году цемент, кирпич дорожали, а цены не росли. Тогда прибыль у застройщиков резко сократилась. В итоге пострадали тысячи граждан, потому что у застройщиков не хватало денег, чтобы достроить им квартиры». Впрочем, как признал тут же специалист, «не цены на цемент и песок диктуют правила на этом рынке, а спрос».

      Сами участники рынка недвижимости по традиции обвиняют в росте цен вступивший в силу закон о долевом участии в строительстве. Он, защитив права инвесторов, то есть граждан, покупающих квартиры, осложнил жизнь застройщиков. «Ведь все траты на проектирование объекта и подготовку к строительству, согласно новому закону, должны оплачиваться застройщиками, – поясняет «НИ» генеральный директор «МИАН-Девелопмент» Анатолий Морозов. – Они вынуждены решать проблему финансирования, прибегая к кредитам банков и других финансовых структур.
      По новому закону квартиры нельзя продавать до тех пор, пока не будет собран и согласован весь пакет разрешительной документации, опубликована проектная декларация и прочее. А такие траты на начальном этапе под силу только крупным компаниям. Поэтому я бы говорил о некотором дефиците предложений, который сложился на рынке новостроек экономкласса».
      Строители предупреждают также, что влияние нового закона в полной мере будет ощутимо только к концу этого – началу будущего года. Объясняется это тем, что пока еще многие столичные застройщики работают на площадках, разрешения на которые получены до вступления документа в силу. Так что дефицит площадок под застройку, по их прогнозам, будет только возрастать. Генеральный директор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко эти прогнозы в разговоре с корреспондентом «НИ» подтвердил: «Если раньше 20% квартир начинали продаваться на стадии котлована, то сейчас такая ситуация невозможна по закону. Сократился объем новостроек, происходит нагнетание дефицита». Да и до насыщения рынка жилья, по словам специалиста, нам еще далеко: в России на человека приходится в среднем 20 кв.м площади, в Западной Европе – 50-60 кв. м.
      Вместе с тем многие эксперты отмечают, что и себестоимость квадратного мера жилья неуклонно растет. Руководитель пресс-службы группы компаний «ПИК» Наталья Коновалова рассказала «НИ»: «Основные составляющие цены за квадратный метр – это стоимость земли, строительно-монтажные работы и стоимость всех согласований». Особо специалист выделила стоимость выкупа права аренды на земельный участок, или стоимость инвестиционного контракта с распределением ролей между городом и инвестором. «По инвестиционному контракту инвестор должен отдать в зависимости от месторасположения от 30 до 50% площадей городу либо по принятой в настоящее время схеме рассчитаться с городом денежными средствами. Соответственно это перекладывается на стоимость квадратного метра», – сообщила г-жа Коновалова.
      В цене находят свое отражение и договоры с энергоснабжающими организациями, которые тоже берут свою долю на развитие инженерных сетей, и постоянно дорожающие энергия и стройматериалы. «Кроме того, все согласования, а их достаточно много – порою до 200, тоже стоят денег», – подчеркнула Наталья Коновалова. И об этом разговор особый. Сколько стоит виза столичного чиновника на нужной бумаге, ни один участник рынка не стал рассказывать «НИ» даже при выключенном диктофоне и при торжественном обещании сохранить анонимность собеседника. Однако в Мосгордуме, депутаты которой сейчас готовятся к перевыборам и потому проявляют повышенную словоохотливость, хотя и «не под диктофон», нам удалось выяснить, что цена квадратного метра завышена в городе в среднем на 40% из-за чиновничьих «откатов», с которыми никто ничего не может поделать.
      В пресс-центре стройкомплекса Москвы «НИ» рассказали, что ежегодно в городе строится около 400 тыс. кв. м жилья. Примерно 80 тыс. из них предназначены очередникам, 200 тыс. – молодым семьям «на очень льготных условиях, по ценам значительно ниже рыночных», более 1 млн. кв. м – для переселения москвичей из ветхих пятиэтажек. На социальные нужды уходит 1/8 строящегося жилья. Всего же в мегаполисе около 4,5 млн. семей нуждаются сегодня в улучшении жилищных условий, и лишь менее 1% могут решить эту проблему. Добавим: и не смогут. По крайней мере до тех пор, пока чиновники не умерят свои аппетиты.
      Вместе с тем объяснять запредельную дороговизну только алчностью чиновников было бы слишком просто. Как пояснил «НИ» председатель Московского регионального отделения партии «Яблоко» Сергей Митрохин, специалист в области государственных и муниципальных финансов и ЖКХ, немалая часть в цене квартиры – это, разумеется, прибыль строителей. К тому же застройщикам приходится не только делиться с городом квартирами, но и выполнять его задания. Чтобы получить необходимое разрешение, нужно обустроить близлежащий район, разбить сквер, переложить дорожное покрытие и так далее. Все это также входит в цену, которую нам приходится платить при покупке жилья. Плюс посредники, которые реализуют квартиры на рынке. Вот и получается конечная цена почти втрое выше себестоимости.
      Федеральные власти в решении проблемы делают упор на развитие ипотечного кредитования. На днях глава Минэкономразвития Герман Греф заявил, что к 2010 году ипотекой смогут воспользоваться около 1 млн. россиян (в прошлом году таких было 43 тыс.). Государство обещает платить за них половину банковской ставки, чтобы годовой процент для тех, кто взял кредит, был не выше 6,5%. Москва надеется на успех собственной программы под названием «Социальная ипотека». Суть ее в том, чтобы продавать городским очередникам жилье фактически по себестоимости, то есть не по 2 тыс. долларов за метр, а по 700-800 «зеленых». При этом годовая процентная ставка, как обещают, будет составлять 4%. Правда непонятно, где очередник – человек, как правило, небогатый, а по новому Жилищному кодексу и вовсе малоимущий, возьмет деньги на квартиру даже за полцены. Остальные же должны решать свои проблемы по рыночным ценам.

      Ипотека, спорить нечего, – дело хорошее, и то, что и федеральные, и городские власти наконец за нее взялись, замечательно. Вот только как бы неудержимо растущие цены на жилье не девальвировали бы их усилия. Посчитаем вместе. Допустим, сегодня средняя «двушка» общей площадью 50 кв. м стоит около 100 тыс. долларов. Чтобы взять ипотечный кредит, нужно заплатить первый взнос – как ни крути, не меньше 25-30 тыс. «зеленых». Это если сегодня. А если хотя бы пару лет их копить, квартира поднимется в цене минимум до 150 тыс. долларов и накопленной суммы явно не хватит – надо будет выложить уже 40-45 тыс. Пока недостающие тысячи у потенциального покупателя появятся, цены уйдут еще дальше. Так что до процентов, которые обещает субсидировать государство, дело может просто не дойти.
      Пока все складывается, к сожалению, именно в пользу такого сценария. Геннадий Стерник на наш вопрос, до каких пределов могут расти цены, ответил коротко: «Нет пределов. Потому что есть спрос». Наталья Коновалова тоже убеждена, что «с учетом всего вышесказанного снижение цены на жилье не представляется возможным». Олег Репченко полагает, что осенью цены будут расти на 2,5% в месяц. «Если сентябрь не прыгнул выше, то и до конца осени такая тенденция сохранится. Разгон рынка до 3% в месяц необоснован экономически», – рассуждает он. Впрочем, как отметил эксперт, «ситуация, которую мы сейчас наблюдаем, – это уже превышение естественных темпов роста».

ИЗ ЧЕГО СКЛАДЫВАЕТСЯ СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 КВ. М ЖИЛЬЯ В 2 ТЫС. ДОЛЛАРОВ (по субъективным оценкам участников рынка недвижимости)
      Себестоимость строительства – 700
      Плата за участок – 400
      Выплата и обслуживание кредита – 150
      Согласования и сдача объекта, включая взятки – 400
      Риски – 150
      Все остальное идет в прибыль застройщика и посредника

Когда и как россияне смогут решить квартирный вопрос

«ВОЗВЫШАЮЩИЙ ОБМАН»

      19 апреля 2005 года на Президиуме Госсовета с участием президента Российской Федерации рассматривался национальный проект: «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Открывая заседание, В.Путин отметил, что «жилищный вопрос глубже и шире простой экономической проблемы, поскольку оказывает влияние на политический климат».
      В качестве ключевой задачи президент выдвинул формирование в России масштабного рынка доступного (недорогого) жилья с таким расчетом, чтобы к 2010 году каждый третий гражданин России мог приобрести квартиру. Для этого построить около 400 млн. кв. метров жилья, довести к концу расчетного периода ежегодный объем его ввода до 80 млн. кв. м. Ожидание в очереди на получение социального жилья сократить с 20 до 5 лет.
      Программа сопровождается перечнем из 125 мероприятий и 94 нормативно-правовых документов. Центральное место в них отводится ипотеке, объем которой должен вырасти за 6 лет с 46 тысяч до 1 млн. кредитов в год при одновременном снижении процентных ставок и первоначальных взносов.
      Мы вновь обратились к людям, непосредственно управлявшими строительным комплексом СССР, с просьбой оценить, насколько реальны планы нынешней власти. Вот их комментарий.

      ВЛАСТИ РОССИИ полтора десятилетия лезут из кожи вон, стараясь убедить народ, что их реформаторская деятельность носит созидательный характер. Однако простое сравнение результатов последних 14 лет с тем, что делалось за аналогичные периоды времени в Cоветской стране, свидетельствует о полной неспособности «демреформаторов» к созидательной работе практически на всех направлениях. Решение жилищной проблемы – одно из них.
      Советское государство в кратчайший период после окончания Великой Отечественной войны обеспечило крышу над головой населению городов и населенных пунктов, пострадавших от фашистского нашествия. На прежние места были возвращены тысячи эвакуированных на восток предприятий. Получив жилье и работу, советские люди, восстановив разрушенные заводы, фабрики, шахты, быстро наращивали выпуск продукции, а поскольку предприятия в местах эвакуации продолжали работу, производительные мощности страны фактически удвоились.
      Одновременно развернулось строительство десятков новых городов для развития высокотехнологичных отраслей промышленности и науки, открывших дорогу в ядерную энергетику, в космос и к решению других стратегических задач.
      Советская страна, опираясь на науку и материальное производство, не торгуя нефтью, газом, другими сырьевыми ресурсами, а направляя их на собственные нужды, гигантскими шагами шла по пути технического прогресса и социального развития. Это был настоящий экономический рост, а не мифическое «удвоение ВВП» за счет повышения цен на нефть, газ, электроэнергию, спекулятивных банковских операций, развития игорного бизнеса, рекламы и других сомнительных источников.
      О послевоенных достижениях страны нынешняя власть и подручные ей СМИ говорят мало и в большей части с искажением правды.
      Жилищная проблема всегда находилась в центре внимания государства. Курс на индустриализацию жилищного строительства позволил удвоить объемы ввода жилья с 246 млн. кв. м. (в 1951-1955 гг.) до 490 млн. кв. м. (в 1956-1960 гг.). В последующие три пятилетки вводилось в среднем по 530 млн. кв. м жилых домов, что дало возможность 160 миллионам человек улучшить свои жилищные условия.
      За 1970-1980 годы было построено 146 новых городов. В них получили работу по специальности и бесплатное благоустроенное жилье сотни тысяч молодых людей – выпускников советских вузов, техникумов, средних школ и профессионально-технических училищ. Население России увеличилось на 8,5 млн. человек. Либерал-демократы этот период называют «застоем», но за годы их «прогрессивных реформ» страна потеряла 10,5 млн. человек.
      В 1986 году была принята государственная программа СССР «Жилье-2000». Она ставила цель – в течение 15 лет предоставить каждой российской семье отдельную квартиру или жилой дом. За первые 5 лет (1986-1990 гг.) в РСФСР было построено 343,4 млн. кв. м жилья. В последующие 10 лет планировалось ввести один миллиард кв. м жилой площади. Реальность поставленных задач Советское государство обеспечивало выделением необходимых финансовых ресурсов, опережающим развитием производственной базы строительства и наращиванием мощностей строительных организаций.
      Либерал-реформаторы эту программу отбросили. За 1991-1995 гг. в России было построено 220 млн. кв. м, в значительной мере на заделах советского периода, а за 1996-2000 гг. – всего 160 млн. кв. м жилья, больше половины которого составили элитные дома и коттеджи. При этом прекратили существование 13 тысяч российских деревень. В городах были фактически свернуты работы по ремонту и реконструкции жилых домов. В три раза (до 90 млн. кв. м) вырос аварийный и ветхий жилой фонд.
      Положение в жилищной сфере стало критическим. Государственная власть России это понимает, но изменить ситуацию она не в состоянии. Поэтому ходит вокруг проблемы жилья кругами, как кот у тарелки с горячей кашей, напускает туману видимости работы, занимается обманом населения.
      Первая обманка – программа «Жилище 2002-2010», принятая в 2001 году. Она на государственном уровне закрепила двойное сокращение объемов жилищного строительства в России по сравнению с 1989 годом. Намеченный программой ежегодный прирост объема ввода жилья на 3-5% означает, что за 9 лет будет построено жилья около 400 млн. кв. м. Из них 60% размещается в 10 регионах: Москва, Санкт-Петербург, Татарстан, Башкирия, Краснодарский край, Московская, Ростовская, Самарская, Свердловская области. На остальные 79 территорий страны приходится 40% жилья в денежном выражении. Особенно тяжелое положение складывается на селе, где за последние 3 года (т.е. после принятия программы) финансирование жилищного строительства сократилось в 10 раз. Это означает, что и другие программные цели не будут реализованы.
      Вторым обманом стала выпущенная властью программа «Государственные жилищные сертификаты» для выдачи военным и другим категориям особо нуждающихся граждан. После проведения ее шумной рекламы оказалось, что отоваривать сертификаты нечем.
      Примерно то же происходит с федеральной программой «Расселение ветхого и аварийного жилья». По заявлению Г.Дваса, вице-губернатора Ленинградской области, где в таком жилье проживает 58 тыс. семей, за три года действия программы средств на ее реализацию не выделялось. Аналогичная ситуация и в других регионах.
      Следующий блеф – пропаганда ипотеки, доступ к которой, по данным Ассоциации российских банков, получили всего 1,5% взрослого населения страны. По мнению участников «круглого стола» – представителей банков и строительных компаний, состоявшегося 4 марта 2005 года, в стране нет необходимого количества жилья, способного удовлетворить спрос, а у банков нет финансовых резервов, чтобы выдать ипотечный кредит всем желающим. Ожидаемый ипотечный бум они оценивают как развитие рынка ценных бумаг, а не реальное решение жилищной проблемы для большинства населения.
      В общем, проблема жилья накаляется, подогреваемая костром реформ ЖКХ. Поэтому для успокоения населения власть и выдвигает новый проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Его рассмотрение на Президиуме Госсовета с участием президента Российской Федерации призвано, на наш взгляд, лишь усилить пропагандистское воздействие на общество, но никак не решить саму острейшую жилищную проблему.
      О реальности намеченных планов судите сами. Чтобы каждый третий гражданин России, а это
      48 млн. человек, или 12-16 млн. семей, смог приобрести квартиру к 2010 году, надо построить
      960 млн. кв. м жилья (48 млн. чел. 5 20 кв. м). Через социальное жилье надеются решить проблему около 10 млн. человек. Чтобы сократить время стояния в очереди на его получение до 5 лет, необходимо каждый год строить 25-30 млн. кв. м. (2 млн. чел. 5 12 кв. м). Для сравнения: в 2004 году за счет бюджета введено около 8 млн. кв. м жилья.
      На переселение 5 млн. человек из аварийных и ветхих домов и решения проблем 4,5 млн. семей, официально признанных остро нуждающимися, надо построить 325 млн. кв. м жилья.
      Таким образом, общая потребность в строительстве жилья для выполнения жилищной программы к 2010 году приближается к 1,5 млрд. кв. м. Эту цифру, кстати, и называл В.Христенко, выступая на Парламентском собрании 23 июня 2004 года. Согласитесь, это далеко не 400 млн. кв. м, намеченные программой «Доступное жилье».
      Далее. Чтобы довести ввод жилья до 80 млн. кв. м в год, в оставшиеся 6 лет объемы его строительства должны ежегодно прирастать как минимум на 15%. Поэтому В.Путин, выступая 5 сентября 2005 года на совместном расширенном заседании правительства, Госсовета, руководства Государственной думы и Совета Федерации с программой новой социальной политики, потребовал увеличить к 2007 году на треть объемы жилстроительства.
      Тезис правильный, но если учесть, что в 2004 году на сооружение нового жилья затрачено
      15 млрд. долларов, то в решение задачи надо дополнительно вложить 5 млрд. долларов, а такие средства, по заявлению ряда депутатов Государственной думы, в бюджете 2005-го и в проекте бюджета будущего года отсутствуют. Кроме того, для наращивания объемов строительства необходимо обеспечить соответствующее увеличение выпуска строительных материалов, изделий, поставку механизмов, подготовку кадров, выделять на это необходимые финансовые ресурсы. Все это в России имелось к 1989 году в соответствии с программой «Жилье-2000», но сегодня безжалостно развалено бездумными либеральными реформами и нуждается в срочной реанимации, средств на проведение которой тоже не предусмотрено. Если рассчитывать на использование импортных материалов, доступного (недорогого) жилья не будет.

      ОБ ИПОТЕКЕ. Специалисты считают, что свободный рынок жилья и возможность его приобретения, в том числе с помощью ипотеки, начинается при душевом месячном доходе на человека в семье 25 тыс. рублей. По данным Росстата за IV квартал 2004 года в стране почти 21 млн. человек имеют доход ниже прожиточного минимума, равного 2451 рублю. Этот минимум рассчитан по стоимости действующей потребительской корзины – 2308 рублей, которая, по мнению ученых Института социально-экономических проблем народонаселения РАН, является издевательством над человеком. Сейчас власти создают новую корзину, которая позволит повысить прожиточный минимум аж на 104 рубля. Независимые специалисты Аналитического центра Юрия Левады считают, что потребительская корзина должна составлять не менее 7 тыс. рублей в месяц.
      Не случайно, эксперты консалтинговой компании «Bauman Innovation» сокрушаются: «О каких массовых ипотечных займах может идти речь, если средний уровень зарплат в стране 300 долларов!» А ведь более двух третей населения страны имеют доходы ниже этого уровня.
      Власти России, пытаясь бездумно внедрить в российское общество западные модели решения жилищного вопроса, базирующиеся, как известно, на высоком материальном благополучии (зарплата, пенсии, пособия) граждан, ничего не делают для повышения жизненного уровня населения России.
      США, европейские и другие развитые страны, чтобы удерживать темпы роста экономики и через это обеспечивать высокий уровень жизни своих граждан, бороться с бедностью, всячески стимулируют производство и внутренний потребительский спрос, продвигая свои товары на рынок.
      Советский Союз, продолжая и развивая вековой опыт Российского государства, учитывая практику западных стран, твердо и последовательно проводил патерналистскую политику по отношению к населению, силой государства помогал гражданам решать назревшие у них проблемы, в том числе и по жилью.
      Потребительская корзина СССР, будучи в два раза больше нынешней российской по продовольствию, подкреплялась бесплатным жильем, медицинским обслуживанием, образованием, низкими ценами на потребительские товары, продукты и лекарства, услуги службы быта, ЖКХ, транспорта, связи, свободным доступом к культурным ценностям, различными льготами за заслуги перед государством и обществом. С учетом всех этих факторов в пересчете на сегодняшние цены стоимость советской потребительской корзины составляла примерно 1000 долларов. Благодаря этому реальная покупательная способность внешне невысоких зарплат, пенсий, пособий, стипендий советских людей была многократно выше сегодняшних. Российские власти, имея огромные финансовые средства от продажи нефти и газа, связанные с ростом мировых цен на энергоресурсы, не направляют их на восстановление других отраслей экономики, несмотря на то, что многие из них, включая высокотехнологические и конкурентоспособные, продолжают разрушаться, а могли бы давать людям работу с достойным уровнем заработной платы.
      Правительство обязано строить свою работу на базе точных данных и оценок. По расчетам специалистов Российской академии труда и социальных отношений, чтобы стимулировать внутренний спрос в стране и на его основе решать назревшие проблемы, размер прожиточного минимума для граждан должен составлять порядка 20 тысяч рублей в месяц.
      Поэтому с полной убежденностью мы говорим, что современная жилищная политика правительства России бесперспективна и порочна. При нищем населении жилищная проблема неразрешима, и не надо обманывать народ. Новая жилищная программа – это очередной пиар-акт перед выборами Государственной думы и президента.
      Когда-то Ходжа Насреддин пообещал эмиру за 20 лет научить своего ишака грамоте, а затем заметил, что через 20 лет или эмир умрет, или ишак сдохнет. Примерно то же можно будет сказать о программе «Достойное жилье» уже после 2008 года. Даже если она будет выполнена в полном объеме, проблема жилья останется такой же острой, как сейчас. Миллионы людей будут мучаться, а отвечать за это никто не будет.
      Конечно, если население России будет и дальше вымирать ускоренными темпами, то жилищная проблема решится сама по себе. Быть может, на это и рассчитано предполагаемое «формирование рынка доступного жилья»?
      Во всех других случаях выход из сложившейся ситуации видится в том, что государство должно принять меры к быстрому наращиванию объемов строительства жилья до 130-140 млн. кв. м в год, на которые была ориентирована отвергнутая либералами научно обоснованная программа «Жилье-2000».
      Для этого нужны средства. К концу 80-х годов в России на душу населения ежегодно вводилось по 0,5-0,6 кв. м жилья (70-80 млн. кв. м). На личные средства граждан строилось 20%, остальные 80% (55-65 млн. кв. м) возводились за счет государственного бюджета, средств предприятий и общественных фондов. Где эти деньги? Сейчас правительство практически полностью освободило государство от участия в жилищном строительстве. Бюджетообразующие отрасли переданы в частные руки, общественные социальные фонды растащены по карманам олигархов и бюрократии, реализованы в футбольные команды, яйца Фаберже-Вексельберга, в недвижимость и финансовые активы за рубежом, а масса народу осталась наедине со своими проблемами без жилья и без средств для нормального существования. Удивляет, что президент Российской Федерации, защитник конституционных прав народа, соглашается с таким курсом, предлагая амнистию для грабителей и ипотеку для ограбленных.
      Предлагаемое развитие ипотеки в любом пропагандируемом варианте при нынешнем уровне жизни и доходах людей – это не что иное, как принуждение граждан идти в долголетнюю кабалу к частным банкам. К примеру, в Москве при сегодняшнем уровне цен на жилье и процентах на ипотечный кредит (15-17%) можно платить за квартиру до конца жизни, и не расплатишься. Частные банки в конечном итоге станут подлинными владельцами основной массы жилья, будут диктовать людям свои требования, а за невыполнение нещадно выселять из домов и квартир, не считаясь с тем, что при нынешних ставках ипотеки и 20-летнем сроке кредитования покупатель заплатит банку за квартиру в два раза больше ее фактической цены. Поэтому мало кто хочет сделать такой «подарок» детям и внукам.
      Мировая практика ипотечного кредитования существует и развивается на базе экономического подъема в стране, обеспечивающего постоянное повышение заработной платы и уровня жизни населения, и на низких процентных ставках за кредит. По данным Европейского центрального банка в 2003 году средний уровень процентных ставок в ЕС составлял 5,11%, в том числе самый дорогой в Швеции – 5,36%, самый низкий в Финляндии – 3,28%.
      Председатель правления ипотечного банка Н.Шитов считает, что доступной ипотеки не будет, пока инфляция в стране выше уровня 7%, а руководитель Минэкономразвития РФ Г.Греф, ратуя за ипотеку, прогнозирует инфляцию в 2005 году порядка 10-12%. В результате, по данным компании «Ромир Мониторинг» и Центра международных экономических и политических исследований РАН, 95% граждан России не верят в ипотеку и будут отвергать все усилия по ее принудительному насаждению.

      ЕСТЬ ДРУГОЙ ПУТЬ. Государство может и должно превратить строительство жилья в своеобразный локомотив развития экономики. Финансово-экономическому блоку правительства (А.Жуков, Г.Греф, А.Кудрин) давно пора уяснить, насколько выгодно сегодня вложение средств в жилищное строительство. Себестоимость одного кв. метра жилья (9700 руб.) в два раза ниже, чем его продажная цена (20000 руб.). На этом удорожании жируют многочисленные инвесторы, риэлторские конторы, банки, страховые компании и прочие посредники. Этот «жир» следует направить, в значительной мере, в государственную казну. Развернуть строительные мощности на быстрое наращивание объемов жилищного строительства. Строительные организации, ведущие сооружение массового (недорогого) жилья, должны получать от государства различные поощрительные преференции по налогам, сборам, кредитам и т.п.
      Финансовые ресурсы надо возвращать в руки государства, чтобы они работали на решение общенациональных, а не частнособственнических проблем. Урезать государственные расходы на содержание раздутого управленческого аппарата, ликвидировать излишества в сооружении многочисленных административных зданий, помпезных офисов и т.п. сооружений.
      Известно, что каждый рубль, вложенный в строительство жилья, тянет за собой развитие сопутствующих отраслей производства: стройматериалов, лесохимии, машиностроения и электротехники, легкой промышленности. Это миллионы рабочих мест, это зарплата и налоги, которые пополняют бюджеты всех уровней и расширяют возможности граждан в приобретении жилья.
      Государство может и должно стать главным застройщиком и продавцом жилья, стимулируя различными способами участие граждан в решении жилищных проблем. Поощрять людей, способных заработать себе на квартиру, помогать тем, кому это не по плечу. Создать государственные кредитные организации для льготного кредитования строительства и приобретения жилья гражданами России. Разработать системы поощрения рождаемости для молодых семей и обеспечения жильем стариков и инвалидов. Тогда граждане будут поддерживать государство в развитии экономики, реальном проведении новой социальной политики, выдвинутой президентом России, в защите интересов и безопасности страны.
      Проводя разумную политику, государство могло бы, решая жилищную проблему, с большой эффективностью использовать на этом направлении огромный стабилизационный фонд. Эту работу следует вести, не ожидая, когда в страну начнут поступать иностранные инвестиции, на что ориентируют наши руководители самого высокого уровня. Там, где эти инвестиции появляются, невооруженным глазом видно, что это так или иначе связано с нефтяной и газовой «трубой». Для развития же всей российской экономики инвестиционного блага не будет никогда. За рубежом найдется мало желающих везти свои деньги в страну, из которой вывозятся миллиарды собственных средств при массовом обнищании населения.
      Главным источником развития России и его идейной основой (идеологией) сегодня должна стать опора на собственные силы. Народ может мобилизоваться, если почувствует, в том числе на примере решения жилищной проблемы, что власть поворачивается не на словах, а на деле к его нуждам. Без этого все планы будут, как говорил поэт: «...нас возвышающий обман!».

Теперь чиновники заставляют нас платить и за капитальный ремонт

Теперь они вынуждены выселять людей на улицу, невзирая на Конституцию

      Когда несколько месяцев назад беженцы, проживающие в общежитии на Ясном проезде, стали получать первые повестки в суд, их соседи-москвичи уже понимали: придет время – и их тоже выкинут. На этой неделе опасения сбылись: практически в каждую семью пришла судебная повестка.
      О противостоянии жильцов общежития на Ясном проезде и спецназовцев Федеральной службы исполнения наказаний (бывшего ГУИНа) «Новая» писала уже неоднократно. История такова. Общежитие, давным-давно построенное швейной фабрикой «Смена», в 1994 году было приватизировано. Долгие годы жильцы бились за отмену этой приватизации, поскольку она была проведена незаконно. Согласно закону приватизировать общежития нельзя – они должны переходить в управление города. Однако владельцы швейной фабрики записали общагу как объект соцкультбыта – словно это ДК или книжная палатка – и без особых затруднений прибрали ее к рукам.
      Десять лет, пока жильцы ходили по судам, правоохранительным органам как-то не удавалось постичь незаконность этой приватизации. На одиннадцатый год у прокуратуры вдруг открылись глаза, и приватизацию общежития отменили в считаные часы. Это случилось в августе прошлого года.
      У жильцов уже тогда зародились сомнения: с чего это вдруг правосудие повернулось к ним лицом? Сомнения усугублялись тем, что еще задолго до отмены приватизации, весной 2004 года, в общежитие зачастил спецназ, охраняющий СИЗО №4, расположенный неподалеку. Спецназовцы вели себя по-хозяйски: заходили в квартиры, проверяли документы.
      Жильцы пробовали протестовать, говорили, что зарегистрированы в своих комнатах постоянно, однако гуиновцы и слушать не хотели. Тамошнее начальство не уставало повторять, что постоянной регистрации на койкоместо не предусмотрено. А ведь в общаге на Ясном все были зарегистрированы по конкретным адресам, с указанием номеров комнат. Государство, когда дело доходило до выборов или до призыва в армию, регулярно вспоминало, кто где прописан. А теперь вдруг поджало хвост и мямлило что-то про койкоместа.
      ГУИН прибрал к рукам всю картотеку паспортного стола общежития. Где она теперь – никто не знает. В химкинском общежитии уже был случай, когда картотеку уничтожили. Жители общаги на Ясном опасаются, что и здесь с картотекой случилось то же самое. Жильцам уже намекали, что постоянная прописка, проштампованная в паспортах людей, – липовая.
      В сентябре прошлого года, после отмены приватизации, общежитие вместе с жильцами перешло в ведение Федерального агентства по управлению имуществом и практически сразу, с согласия префектуры СВАО, было передано ГУИНу. И вот тогда в действие пошел спецназ во главе с гуиновским генералом Злодеевым.

      Первыми из комнат начали выкидывать беженцев. В общаге жили несколько семей из Баку и Абхазии. Стариков Ламару и Нугзара выгнали прямо на улицу, идти им было некуда. Маленькая комнатка без окон, где они жили уже пятнадцать лет, новым хозяевам понадобилась для того, чтобы хранить там швабры.
      Соседи, заступавшиеся за выселенцев, требовали показать документы, на основании которых людей можно вот так выгнать. Генерал Злодеев прилепил к стене скотчем распоряжение о передаче здания его конторе. На этой бумажке не было реквизитов, непонятно было, кто ее подписал.
      – Что вы нам суете эту филькину грамоту? – возмутились жильцы. – У нас только суд может принять решение о выселении!
      – Будет вам решение, – спокойно ответствовало начальство ГУИНа. – Неужели вы думаете, что суд будет на вашей стороне? Мы же с ними – одна система.
      Уже тогда очевидность решения суда ни у кого не вызывала сомнений – ни у жильцов, ни у ГУИНа. Последние даже не посчитали нужным этого суда дожидаться и начали действовать самостоятельно.
      Помимо нескольких семей беженцев, чьи вещи попросту выкинули на улицу, еще нескольких женщин повычеркивали из списка жильцов. Эти женщины, бывшие работницы «Смены», были прописаны в общежитии, а жили у мужей. Многие – в таких же общежитиях, как и это, на Ясном проезде. Одна из них, Ольга Коренева, много лет жила с мужем и четырьмя детьми в служебном помещении какого-то ДЕЗа. Они там работали за гроши, а вернее, за надежду. Ждали, что им дадут квартиру. Но как раз прошлой зимой из служебного помещения их «попросили», а обещанную квартиру продали. Ольга Коренева с детьми приехала в Ясный проезд. «А вас уже из списка аннулировали, – развела руками комендант Елена Винникова. – Нечего было болтаться черт знает где». Вот так, безо всякого решения суда.
      Ольга за свою жизнь уже столько намыкалась, что опыт борьбы у нее накопился довольно приличный. Она дошла да самой администрации президента. Там в семнадцатом кабинете сидел некто, по словам Кореневой, Комаров. Этот Комаров, по словам Кореневой, сказал ей измученным голосом:
      – Как вы нам надоели со своим общежитием. Скорей бы уж вас этот ГУИН выселил. Вы нарожаете, а нам с вами мыкаться…
      До тех пор, пока ГУИН позволял себе действовать без решений суда, жильцы общежития позволяли себе некоторые его решения отменять. Например, как-то собрались все вместе и заселили обратно в каморку без окон пожилых Ламару и Нугзара.
      Тогда и государство было вынуждено узаконить выселение людей на улицы. Жильцы общежития на Ясном проезде получили повестки в суд.
      Истец сразу поделил всех жильцов на две категории, на первый и второй сорт. Ко второму сорту отнесли всех беженцев. В исковых заявлениях, которые они получили, значится просто: просим освободить помещения.
      В исковых заявлениях к москвичам, которые раньше работали на «Смене», ГУИН развернуто поясняет, почему у людей есть прописка, а их выгоняют на улицу. В заявлении говорится: «Помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Договор найма специализированного жилого помещения с ответчицей не заключен, так как ответчица не связана трудовыми отношениями с истцом».
      Также в заявлении сказано: «Истец испытывает постоянную нехватку жилых помещений для размещения сотрудников, что негативно сказывается на укомплектовании кадрами, социально-бытовом положении сотрудников и на оперативной обстановке в УФСИН России по г. Москве». Вот так: теперь вдруг выясняется, что выгнать на улицу можно кого угодно. Вам кажется, что ваше общежитие давно получило статус жилого дома? Напрасно! Этот статус с него могут запросто снять, а вам разъяснят ваши птичьи права и заставят съехать. (Если ваш дом ведомственный и до сих пор не перешел в управление города, над вами висит та же участь.)
      Судьба жильцов общежития на Ясном проезде решится семнадцатого октября. Суд обещает быть скорым на расправу: каждой семье в расписании суда отведено пятнадцать минут. Предполагается, что за это время Бабушкинский суд успеет во всем разобраться. Жильцы считают, что там уже и так во всем разобрались: иначе как бы суд принял заявление, которое требует лишить людей их конституционного права – права на жилье?
      В том, что это «законное» выселение по решению суда все же состоится, сомнений практически нет. В Пскове людей суд выгнал из дома, отталкиваясь даже не от нового Жилищного кодекса, а от обыкновенного распоряжения губернатора. Губернатор сказал: «Выселить!» – и выселили.
      У жильцов дома на Ясном проезде осталась одна надежда, они за нее держатся. Недавно судью Бабушкинского суда приговорили к пятнадцати годам за квартирные махинации. Теперь, собираясь в суд, люди надеются, что другие судьи убоятся творить совсем уж страшный произвол.

      В Малой Камарчаге – водяной бунт. В результате реформы ЖКХ на водокачке – единственном источнике в деревне – появилось объявление: прежде бесплатная вода будет отныне отпускаться народу только 4 часа в сутки, ведро стоит 16 копеек, тонна – 15,64 руб. Чтобы собирать деньги, на водокачку пришлось нанять смотрителя, на которого поначалу и обрушили гнев селяне. Потом взялись за местную власть. Но глава сельсовета непреклонен: за услуги ЖКХ надлежит платить полностью, иначе энергетики обрежут провода, идущие к водокачке. Предписания федеральной власти обращаются в Малой Камарчаге в полную нелепицу – выручки за воду не хватит даже на четверть мизерной зарплаты смотрителя водокачки, а ведь ему надо еще купить кассовый аппарат, дать финансовые документы.
      Деревня уже лишилась медпункта и клуба – проданы; магазин распилили на дрова; телефонная связь обрезана, как и уличное освещение. Нет работы, нет документов на жилье, поэтому невозможно оформить жилищные субсидии. На 85% социальные услуги Малой Камарчаге оплачивает краевой фонд поддержки. Разбираться с народными волнениями в деревню потянулись депутаты краевого Заксобрания. Безуспешно.
      Похожие события сейчас происходят в десятках красноярских сел. Здесь перемены возможны только к худшему.
      В самом Красноярске демонстраций протеста против 100-процентной оплаты услуг ЖКХ не отмечается. Горожане свое отмитинговали – платят 90% от так называемых реальных затрат уже почти три года. В 2002 году Александр Хлопонин, стремясь стать губернатором края, публично обещал снизить тарифы на ЖКХ в два раза. И не реформировать отрасль за счет населения. Избравшись, тут же поступил наоборот. И даже несмотря на то, что федеральный центр рекомендовал переходить к 100-процентной оплате постепенно, Хлопонин решил рубить хвост собаке не по кусочкам, а сразу. При этом плата красноярцев за услуги ЖКХ выше стандарта, рекомендованного Госстроем (в текущем году это 28 руб. за кв. метр), и очень близка к установленной федеральным центром предельной стоимости услуг ЖКХ. Это 31,9 руб. на 1 кв. м общей площади жилья. Скажем, для типичной квартиры общей площадью 65,9 кв. м это 2102 руб. Почти столько ежемесячно и начисляют к оплате: в зависимости от количества прописанных – чуть больше или чуть меньше двух тысяч целковых.
      За то десятилетие, которое продолжаются реформы ЖКХ, типичную квартиру в типичном красноярском доме ни электрик, ни сантехник не посетил ни разу; лампочки в подъезде вкручивают сами жильцы, сами или на свои деньги они ремонтируют и двери в подъезде; на лестничных пролетах и клетках не убирались несколько лет – горы мусора, вонь, крысы. Предприятия ЖКХ меж тем регулярно сетуют на нехватку денег и желают, чтобы горожане платили не 100%, а 200 или даже 250. Непрозрачные тарифы, предъявляемые ими, превышают экономически обоснованный порог в 2-2,5 раза. Благо, краевое управление ЖКХ и региональная энергетическая комиссия урезают аппетиты коммунальщиков.
      Льготы на оплату услуг ЖКХ монетизированы в крае с 1 августа, субсидии тем, кто их добился, переводятся на персонифицированные социальные счета в Сбербанке. В течение трех лет абсолютно четко выяснилось, что малообеспеченные от реформы ЖКХ даже несколько выиграли (благодаря субсидиям), и им, очень бедным, просто невыгодно богатеть, потому как они лишатся госпомощи. Пострадали же люди, которые выбрались из нищеты. Расчет на то, что богатые будут платить больше, понятно, не оправдался. Ведь они и так платили за излишки площади (сверх социальной нормы) и вторые квартиры 100% тарифа. По сути, пенсионеров и малоимущих власти субсидируют за счет врачей, учителей и рабочих, людей со средним достатком.
      Еще в 2003 году было зарегистрировано ООО «Красноярский жилищно-коммунальный комплекс». Как заявлялось, «для формирования конкуренции на рынке ЖКХ». Однако частная компания, учрежденная чиновниками, в итоге монополизировала весь ЖКХ города. Процесс выглядит так: управляющая компания ООО «КрасКом» находится как бы «над» муниципальными предприятиями. В конкурсах, проводимых мэрией (а отнюдь не жильцами, не потребителями), «КрасКом» неизменно завоевывает право на оказание коммунальных услуг и арендует или берет в доверительное управление предприятия ЖКХ. В качестве приоритетной задачи «КрасКомом» декларируется «уменьшение на 20-30% уровня административных и технологических затрат на предприятиях, находящихся под его управлением». Заметьте – не тарифов. Тарифы, понятно, будут увеличиваться.
      Власти при этом решили помочь управляющей компании. Три года назад для того, чтобы уровень оплаты за услуги ЖКХ не повышался, Хлопонин предложил дополнительно заложить в бюджет региона еще 5 млрд руб. Сейчас, в результате расчетов краевой администрации, выяснилось, что для оздоровления ЖКХ надо потратить 40 млрд руб. Это доходы за год всего краевого бюджета. Значит, помимо того, что мы заплатим сполна (100%) за услуги ЖКХ, потом еще бюджет заплатит собранные с нас налоги. Заплатит частной фирме. Вспоминать о том, что частный бизнес вообще-то рискует собственным или заемным капиталом и следит, чтобы доходы покрывали расходы, в крае, возглавляемом удачливым в прошлом бизнесменом Хлопониным, не принято.
      Реформа ЖКХ стартовала в начале 90-х. Все эти годы мы слышим о том, что хозяйство в разрухе и, если ничего не изменится, жить скоро будем в землянках. При этом ЖКХ – под одним и тем же чутким руководством, фамилии руководителей не меняются, как и озвучиваемый ими катастрофический процент изношенности коммуникаций. Меняются лишь должности и вывески контор. Где деньги, Зин? Собранные за эти 10 лет с населения и из бюджетов всех уровней? Нет ответа, нам предлагают другой вариант: платить этим же товарищам в несколько раз больше. И тогда появится вероятность, что такие суммы они физически не сумеют профукать.

      Хочу рассказать, как мы поменяли шило на мыло с 15-тысячедолларовой разницей в свою пользу. Мы с мужем задолжали родственникам энную сумму денег и решили «вытащить» ее из недвижимости. Дело было в конце прошлого года.
      В нашем распоряжении была 37-метровая «однушка» в Медведково с некогда хорошим ремонтом (изначально сделали евро, вытянули полы-стены-потолки) и недалеко от метро. Дом еще совсем недавно был новостройкой (1997 г.п.), но уже начинал стареть. Морально, разумеется.
      Это была серия П-44, 14-этажная панелька, облицованная белой и серовато-зеленой плиткой, местами малость поотлетевшей.
      В конце девяностых наш дом, окруженный хрущебами-пятиэтажками, был лучшим в квартале, но со временем хрущевки снесли и на их месте построили псевдокраснокирпичные «лужковки» П-44Т. Эти новенькие многоэтажки с эркерами и мансардоподобными техэтажами смотрелись гораздо презентабельнее нашего простенького с виду П-44. (Кстати, эта серия – проект 1975 года).
      С другой стороны, наше предложение было ценно отсутствием «хвоста» альтернатив (т.е. оперативностью) и качественной основой ремонта.
      Дали объявление. Цену поставили $68000, на $30 за метр выше тогдашней среднерыночной стоимости по нашей категории (данный район, новый дом, ремонт, свободная продажа). А если набежит толпа желающих, так мы что, мы еще прибавим. Но толпа не набежала. У нас было ровно пять просмотров. Аванс в результате внесли люди, которые были вторыми. Они тоже что-то продавали, и им довольно срочно нужно было прописаться на меньшую жилплощадь.
      Итак, мы отдадим долг. И у нас останется около $50000. Разумеется, их сразу надо во что-то перевложить. И не в комнату, а в квартиру. И при этом очень не хочется залезать в пригород.
      На тот момент $50000 в Москве можно было потратить на:
      1) паевый договор «Социальной инициативы» или «ВНЛ» (это т.н. «пирамиды», но вариант рассматривался, так как у нас уже был опыт инвестирования в «СИ» и завершился удачно);
      2) вторичку, первые этажи на окраине в убитом состоянии.
      Наш вариант оказался совсем другим, и нашел его муж: «однушка»-новостройка, 35 м2, на Сходненской, за $53000. С гардеробной и альковом, в симпатичном доме серии П-3М. Лучше нашего, и район подороже.
      Я, разумеется, тоже видела это объявление, но из-за подозрительно низкой цены (этой квартире стоить бы тысяч 60-62) мозг не распознал информацию как ценную. «Ну позвони попробуй», – сказала я без всякого энтузиазма, и муж позвонил. Через пять минут секрет таинственной квартиры был раскрыт. Это «переуступка», продается инвестиционный договор. Причем срочно. У пайщика остается всего неделя на то, чтобы его продать. Почему только неделя, спрашиваем. Потому что потом – госкомиссия, и уже ничего не переоформишь. Придется ждать еще 1,5-2 года до получения права собственности. А деньги нужны сейчас!
      Я, честно говоря, не знаю, согласно каким пунктам нашего законодательства человек не может переуступить право инвестирования после того, как дом будет принят ГК. Ну да мы не стали это выяснять. Мы решили купить этот пай. И на все про все у нас было 7 дней. Мы уложились за 5 рабочих.

Что мы делали:
      День первый.
      9:00. Принят аванс за квартиру в Медведково. Договорились, в какое отделение Мосрегистрации идем, какую сумму указываем в договоре и т.д.
      16:00. Заказан комплект документов БТИ в бюро. 18:00-20:00. В ЕИР– «Медведково» получены: копия финансово-лицевого счета, выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности (не бесплатная, стоила около 80 руб.).
      День второй.
      15:00. Позвонили в депозитарий, заказали банковскую ячейку и пропуска на нужное число.
      18:00. Внесен аванс $500 за новостройку на Сходненской. Взяли у пайщика ксерокопии пакета документов.
      19:00-24:00. Внимательно читали упомянутые бумаги, звонили знакомому юристу, все проверяли.
      День третий.
      13:00-14:00. Составлен и согласован текст договора купли-продажи по Медведково.
      15.00. Наши покупатели получили в Мосрегистрации квитанции на оплату госпошлины по регистрации сделки, а наш продавец отправил свою супругу к нотариусу, и та оформила согласие, что не возражает против переуступки. (Мой муж сего похода избежал, т.к. наша квартира была куплена до свадьбы).
      16:30. Получены документы БТИ.

День четвертый. Первая сделка.
      12:00-14:00. В депозитарий заложены в ячейку $68000. (Предварительно купюры были проверены. Мы заплатили за это 1700 руб.).
      15:00. В Сбербанке оплачены пошлины за ускоренную госрегистрацию (не помню, сколько это стоит, платили покупатели, но недорого).
      16:00-17.00. В выбранном нами отделении Мосрегистрации подписан и передан регистратору договор купли-продажи вместе с кипой всех БТИ и прочих прилагающихся бумажек.

День пятый. Вторая сделка.
      11:00. В Мосрегистрации получены проштампованные экземпляры договоров и свидетельство о праве собственности на имя новых владельцев. Передан ключ от банковской ячейки.
      11:30. Сделаны ксерокопии со всех свежих документов (для доступа в депозитарий).
      14:00. Забрали деньги из депозитария.
      16:00-18:00. Привезли деньги нашему продавцу. В той фирме, где он заключал инвестиционный договор, оформили соглашение о перемене лиц в обязательстве (стоило это $500), проверили все проплаты нашего пайщика и подписали с ним акт о взаиморасчетах.
      Уф! Успели. Сделка века совершена.

У внимательного читателя наверняка возникли два вопроса:
      1) Как это всё так быстро прошло в Мосрегистрации (не за семь положенных дней, а за день). Ответ: за предварительно согласованную с регистратором взя..., пардон, помощь в размере 1500 руб. Но самое счастье – это что в очереди не стоять.
      2) А не стрёмно было вот так вот взять и купить кота в мешке? Ответ: сутки просидели в интернете, начитали массу информации по всем фигурантам цепочки: инвестор – соинвестор-1 – соинвестор-2. Более всего нас интересовала фирма ХХХ, мелкая и неизвестная. Стали спрашивать в форумах типа tsj.ru, строился ли кто-нибудь через них и чем дело кончилось. Нашли благополучных новоселов; упоминания каких бы то ни было проблем, связанных с ХХХ, не выявили. И решились.
      Вскоре дом был сдан, зимой-весной шли обмеры БТИ, в июне началось заселение. На окнах висят занавесочки, кто-то уже живет. А мы только начинаем делать ремонт. Год-два посдаем, а потом опять продадим.

Налоговики разъяснили порядок сдачи в аренду недвижимости

      Вечно животрепещущий вопрос, нужно ли платить налоги со сдачи квартир, как оказалось, не оставляет россиян равнодушными; значительную часть звонивших по «горячему» телефону приемной Федеральной налоговой службы по-прежнему интересует эта проблема. Поэтому налоговики в очередной раз выпустили разъяснение, как платить подоходный налог гражданам, сдающим в аренду собственное недвижимое имущество.
      Законодательство однозначно говорит, что сдача имущества в аренду налогом облагается. Это налоговики специально подчеркивают в разъяснении, не говоря при этом почему-то, что штраф за незаконное предпринимательство – от 30 до 50 тыс. руб. Правда, для внимательно читающего Налоговый кодекс налогоплательщика все же остается несколько греющих душу поблажек.
      Для того, кто сдает недвижимость в аренду, не регистрируясь при этом в качестве индивидуального предпринимателя, единственный способ избежать объяснений с фискалами по поводу уплаты 13-процентного подоходного налога – это сдать имущество не такому же, как он, физическому лицу, а частному предпринимателю или лицу юридическому. В таком случае за исчисление и уплату налога отвечает налоговый агент, то есть арендатор. Согласно 226-й статье Налогового кодекса, налоговый агент, от которого налогоплательщик получил доходы, обязан «исчислить, удержать и уплатить сумму налога».
      Именно поэтому при правильной организации процесса, с точки зрения налогообложения, иногда выгоднее сдавать квартиры через серьезные посреднические фирмы, которые берут недвижимость в аренду, а затем сдают ее в субаренду. Формально по закону арендатор должен удержать налог именно из дохода арендодателя, и уплата его за счет налогового агента кодексом не допускается. Точно так же не допускается включение в договор оговорок, по которым налоговые агенты принимают на себя обязательства нести расходы по уплате налога на доходы физических лиц за самих физлиц. Но, как показывает практика, с риэлторскими фирмами можно договориться, чтобы те позаботились о сдаче квартиры «вбелую». Правда, брать на себя такие заботы они согласны, как правило, лишь при сдаче дорогостоящего элитного жилья на длительное время.
      Проблема в том, что владельцам жилья, пусть даже всей душой желающим заплатить налоги со сданной квартиры и спать спокойно, технически выполнить это довольно проблематично. Чтобы заплатить подоходный налог от сдачи квартиры, мало подать декларацию. Нужно еще найти банковские реквизиты для уплаты налога и правильно перечислить его. К тому же не совсем урегулирован такой момент, как факт прекращения сдачи квартиры в аренду. Заплатив один раз, попадаешь инспектору «на крючок», и чтобы подтвердить, что квартира не сдается и доход не приносит, зачастую приходится представлять в инспекцию соглашение о расторжении договора.
      В случае, если квартира сдается не фирме, а напрямую физическому лицу, позаботиться об уплате налога придется самостоятельно. Как подчеркивают фискалы, согласно законодательству прямая обязанность сдающего квартиру внаем – подать декларацию. И раз в год заплатить налог с доходов.
      Правда, и здесь есть одна маленькая хитрость. Если сдача квартиры в аренду носит систематический характер, то такую деятельность можно приравнять к индивидуальному предпринимательству. Если зарегистрироваться в налоговой в качестве предприятия без образования юридического лица (ПБОЮЛ), а теперь такая регистрация проходит в упрощенном порядке в течение пяти дней, можно значительно минимизировать свои налоговые траты. Дело в том, что предприниматель со сдачи квартиры может платить не 13-процентный подоходный налог, а перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН) и платить по этой системе 6% от доходов плюс 150 руб. в месяц фиксированный платеж в Пенсионный фонд. Причем при подсчете доходов учитываются расходы на ремонт квартиры, на оплату коммунальных услуг, на рекламные объявления, в том числе и на услуги риэлтора по поиску жильцов. Важно и то, что имущество, сдаваемое в аренду в предпринимательских целях, освобождается от налога на имущество, который в перспективе планируется серьезно повысить для физлиц в рамках единого налога на недвижимость.
      Есть и еще одна возможность законно рассчитаться с государством при сдаче квартиры – единый налог на вмененный доход(ЕНВД). С нового года должен вступить в силу расширенный перечень видов деятельности, которые (решением местных властей) могут быть переведены на этот налог. В этот перечень, в частности, попадает оказание услуг по сдаче внаем жилых помещений. Но «вмененка» будет скорее актуальна для тех, кто сдает жилье в больших объемах – например, в курортных зонах.

Спроси у «Комсомолки»

Цены на жилье в столице стали расти быстрее

      Участившиеся скандалы с обманщиками-строителями и митинги несостоявшихся новоселов у многих отбили желание обзаводиться квартирой в новостройке. Куда более спокойным и надежным сейчас выглядит вторичный рынок.
      Конечно, и тут могут возникнуть проблемы с «нечистыми» моментами в истории квартиры. Но по крайней мере само жилище и документы на него налицо – их можно посмотреть, а проверку юридических нюансов доверить специалистам.
      Правда, за все хорошее надо платить. Осложнение ситуации на первичном рынке (т.е. рынке новостроек) – как из-за последних скандалов, так и в связи с проблемами, которые возникли у застройщиков после введения в действие закона о долевом строительстве – привело к понятным последствиям. Цены и на те новостройки, где у застройщиков все в порядке, и на вторичное (т.е. не новое) жилье стали расти быстрее.
      Сказался и так называемый отложенный спрос. По утверждению риэлторов, многие из клиентов, пришедших к ним в конце августа – начале сентября, на самом деле планировали покупку квартиры еще зимой-весной. Но решили погодить – а вдруг жилье подешевеет. Были ведь и такие прогнозы, но – не сбылись.
      Ну а в реальности средняя цена квадратного метра в столице в начале осени перевалила через рубеж в 2000 долларов.

МНЕНИЕ РИЭЛТОРА
      Нина КУЗНЕЦОВА, генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН»:
      – На рынке вторичного жилья заметно значительное снижение предложений. Безусловно, этот факт приведет к увеличению спроса. Соответственно, нас ожидает очередное повышение цен на вторичное жилье до конца 2005 года. Поскольку цены на квартиры в Москве растут быстрее, чем доходы потенциальных покупателей, многие сегодня обращают внимание на жилье в ближайшем Подмосковье. Поэтому, на мой взгляд, возможно также повышение цен на вторичное жилье и в Подмосковье.

КСТАТИ
      Сильнее всего растут сейчас цены на двухкомнатные квартиры (разные эксперты дают разные оценки – от 2,8 до 3,9 процента в месяц).
      В лидерах подорожания также очень плохое жилье («хрущевки») и очень хорошее (кирпичные высотки, монолито-каркасные дома) – темпы роста цен здесь выше, чем в среднем по городу. Если с хорошим жильем все понятно, то популярность «хрущоб» объясняется активной скупкой жилья «под снос» – некоторые граждане надеются таким образом улучшить свои жилищные условия с наименьшими затратами.
      Среди округов «чемпионы» по росту цен на жилье – ЮЗАО и ЗАО. Как в общем-то почти всегда.

ЭТО ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

      Вторичный рынок надежнее
      Покупка квартиры – это важный этап в жизни каждого человека, особенно если средства на нее копились годами, а вы иногда экономили на отпуске и любимых увлечениях. Если вы не надеетесь на стабильность цен рынка жилья в будущем; на то, что новостройки начнут сдавать в срок и без проволочек оформлять документы в собственность; если вас пугают расходы на отделку новостройки и подключение коммуникаций; вас не устраивает, что пока все квартиры не отремонтируют – лифты дома и подъезд будут завалены стройматериалами, а с утра и до позднего вечера стук молотка, жужжание дрели не дадут спать ребенку... ПОКУПАЙТЕ КВАРТИРУ НА ВТОРИЧКЕ! Практика показала, что вероятность «влипнуть» на вторичке минимальна, т. к. всегда есть владелец квартиры, тогда как в новостройках часто менялись инвесторы, застройщики и т. п. Кому выставлять иск в случае двойных или тройных продаж, непонятно. А для проверки вторички в настоящее время отработана надежная схема. На такие квартиры банки охотнее выдают ипотечные кредиты и под значительно меньшие проценты.
      По просьбам москвичей заказать услуги по: приватизации квартиры, оформлению наследства, составлению договора купли-продажи (мены, дарения и т. п.), регистрации сделок теперь можно и в субботу с 10.00 до 16.00 по адресу: ст. м. «Охотный ряд», Газетный переулок, д. 9, стр. 2, тел.: 202 36-39, 291-87-03.

Что такое социальная ипотека
      Много лет стою в очереди на жилье – уже потеряла всякую надежду. Зарплату вроде бы получаю неплохую, но не настолько, чтобы квартиру купить. Слышала, что в Москве появилась новая жилищная программа – социальная ипотека. Какие там условия? Насколько они отличаются от драконовских банковских?
      Мария Костомарова, Москва.
      Правительство Москвы недавно действительно предложило новую схему кредитования жилья – так называемую социальную ипотеку. Суть программы: москвичи-очередники могут приобретать жилье в кредит по его себестоимости – сейчас это примерно 700-800 долларов за квадратный метр.
      Условия, на которых будет выдаваться такой кредит, – облегченные по сравнению с обычными банковскими. Первоначальный взнос не нужен, процентная ставка минимальная – 10,5% годовых, вернуть деньги нужно в срок от 3 до 30 лет.
      На кого рассчитана эта программа? Конечно, не на всех нуждающихся в жилье. Участники социальной ипотеки могут не иметь сбережений, однако должны отвечать таким условиям:
      иметь стабильный доход – порядка 600 – 700 долларов на семью из трех человек (иначе не выплатить кредит) и рабочий стаж не менее полугода,
      иметь возможность погасить долг до 60 лет (предполагаемые участники программы – люди в возрасте от 20 до 45),
      созаемщиками выступают все будущие собственники квартиры – соответственно им всем должно быть не больше 60.
      Дома для участников социальной ипотеки будут построены в Западном Дегунине, Перове и Лианозове.
      Проконсультироваться по вопросу участия в программе можно в Агентстве по реализации жилищных займов и субсидий, запись на прием по телефонам: 229-47-17, 229-69-50.

ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ
      Как заработать на собственной честности
      Не бойтесь указывать в договоре реальную цену, по которой покупаете (продаете) квартиру. Это не только поможет отстоять права, если возникнут проблемы со сделкой, но и позволит... подзаработать. Не забывайте, что покупателям и продавцам недвижимости предоставляются налоговые льготы. У вас будет шанс получить немалую сумму, размер которой зависит от выручки за продажу или расходов на приобретение жилья.

Стоит ли покупать квартиру с жильцами
      Мы долго искали подходящую квартиру. Наконец, нашли «самое то»: и место, и планировка отличная, и цена устраивает. Единственное, что немного смущает: в паспортном столе наш риэлтор выяснил, что в квартире прописаны бывшая жена и еще сестра продавца-собственника. Но сами они здесь давно не живут, и хозяин успокаивает нас, что по новому Жилищному кодексу они не будут иметь никаких прав на жилплощадь. Действительно ли это так или покупать такую квартиру все-таки опасно?
      Кульчицкие.
      Дать однозначный совет здесь сложно. Взвесьте «за» и «против» (см. ниже), учтите ваши конкретные обстоятельства и решайте сами.
      С одной стороны, поправки в жилищное и гражданское законодательство действительно дали собственникам – продавцам недвижимости гораздо большую свободу. Так, теперь ни бывшие члены семьи, ни прописанные родственники хозяина квартиры после ее продажи не сохраняют прав на жилплощадь (согласно ст. 31 Жилищного кодекса и ст. 292 Гражданского кодекса РФ).
      С другой стороны, законодательство о регистрации граждан, т.е. правила «прописки» и «выписки», позволяют снять жильца с регистрационного учета (читай – выписать) только по его личному заявлению либо на основании решения суда.
      Таким образом, если продавец не убедит своих родственников выписаться из квартиры до ее продажи, то «подселиться» к вам они, конечно, не смогут – ЖК и ГК не разрешают. Однако юридически освободить квартиру от этих жильцов удастся только через суд. Понадобится подавать заявление о признании таких лиц «утратившими право пользования жилым помещением». Затем судебное решение передается в паспортно-визовое отделение ОВД, и бывшие жильцы снимаются с регистрационного учета по месту жительства в квартире.
      Что будет, если не позаботиться об этом и не выписывать родственников продавца? Кроме дискомфортных ощущений, что вы «не одни» в квартире, придется нести дополнительные расходы. Поскольку некоторые виды коммунальных платежей (газ, вывоз мусора, холодное и горячее водоснабжение) начисляются, исходя из количества лиц, прописанных в жилье.

Московские чиновники не подозревают о том, что они не выполняют распоряжение мэра

      С 1 октября по распоряжению мэра в Москве должны были ввести Единый жилищный документ. По идее он призван заменить собой выписку из домовой книги, справку о проверке жилищных условий и копию финансово-лицевого счета. Главная задача – существенно сократить время, которое москвичи тратят на получение различных справок. Однако, как выяснили «Новые Известия», в подавляющем большинстве единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ) о распоряжении градоначальника даже и не слышали.
      Идея сокращения бумажной волокиты была предметом безграничной гордости московских чиновников. Нововведение вписывалось в рамки реализации принципа «одного окна» в работе органов исполнительной власти города. Предполагалось, что с 1 октября вся информация, необходимая для обмена, приватизации, продажи жилья, получения временной или постоянной регистрации, оформления жилищной субсидии, будет содержаться в одном документе, который можно будет получить бесплатно в день обращения в ЕИРЦ.
      «Новый документ намного упростит общение москвичей с органами исполнительной власти города, жилищными организациями и сократит количество документов, в которых возникает потребность у горожан при решении жилищных вопросов», – обещал месяц назад генеральный директор ГУП «Московский городской единый информационно-аналитический центр» Александр Варев.
      Впрочем, реализацию этих планов многие ставили под вопрос еще в конце августа, когда было подписано соответствующее распоряжение мэра. Во-первых, было непонятно, почему при выдаче трех документов чиновники могли брать взятки, а одна справка их этой возможности лишает. Во-вторых, не решалась проблема с очередями. «Очереди есть во всех органах исполнительной власти Москвы, – рассказал «НИ» один столичный чиновник на условиях анонимности. – Даже в учреждениях, оказывающих платные услуги, где часы работы продлены до 21.00, а суббота – рабочий день. Что уж говорить об обычных ЕИРЦ, где прием ограничивается четырьмя часами в день. Да и потом, если раньше москвичи стояли за документами в трех разных очередях, теперь они все окажутся в одной, а людей-то при этом меньше не станет».
      Дождавшись первого в октябре рабочего дня, «НИ» решили выяснить, действительно ли эффективной оказалась замена трех документов на один. Результаты посещений и обзвона ЕИРЦ в различных районах Москвы оказались неожиданными. В Строгино нам сообщили, что, несмотря на то, что начать выдавать Единый жилищный документ (ЕЖД) планировалось с 1 октября, у них до сих пор нет ни соответствующей базы, ни бланков. Когда все это появится, сотрудник районного ЕИРЦ Елена Моисеева не знает.
      «Что за Единый жилищный документ? – спросили корреспондента «НИ» в районе «Марьина Роща». – Ничего мы про него не слышали, выдаем три справки, как обычно». В Крылатском о ЕЖД тоже ничего не знали. В районе «Тверской» нам напомнили, что 1 и 2 октября были выходными днями, а вчера был день не приемный, поэтому нового документа там не выдавали. На вопрос, можно ли будет получить ЕЖД сегодня, собеседник «НИ» честно ответила: «Не знаю». В районе «Войковский» нам сообщили, что распоряжения от ГУП «Московский городской единый информационно-аналитический центр» о том, чтобы начать выдавать Единый жилищный документ, не получали. А узнав, что на этот счет есть распоряжение Юрия Лужкова, которое предписывает начать делать это с минувших выходных, сотрудница уличила нас в непрофессионализме. «С 1 октября? – возмутилась представитель ЕИРЦ. – У вас, кумушка, очень старые новости». После этого последовали короткие гудки.
      Подумав, что, может, мы и вправду не в теме, «НИ» обратились в пресс-службу правительства Москвы с просьбой рассказать, почему и на сколько перенесено введение ЕЖД. Оказалось, что и там о новом документе осведомленность не выше, чем в районах. «А что, такое распоряжение на самом деле было? – удивились в городской пресс-службе. – Вы знаете, этот вопрос не к нам». Телефоны ГУП «Московский городской единый информационно-аналитический центр» вчера весь день не отвечали.
      Впрочем, в некоторых районах единую справку все же начали выдавать. К примеру, в Северном Бутово. Однако к каким-то заметным изменениям это пока не привело. Выдает новый документ и ЕИРЦ района «Печатники». Его руководитель Екатерина Милова считает, что появление документа существенно облегчило им работу. Однако есть и иные точки зрения.
      В районе «Сокольники» «НИ» удалось выяснить, что для выдачи единой справки была запущена специальная компьютерная программа. Однако в ней было так много ошибок, что из-за постоянных сбоев быстро образовалась толпа разъяренных москвичей, которым пришлось потратить немало времени, чтобы получить нужный документ. Чтобы подобного больше не повторялось, от программы было решено отказаться и работать по-старому.
      В ЕИРЦ района «Преображенское» вчера практически нельзя было войти. Очереди в разные окна начинались у входа в расчетный центр. Поговорив с посетителями, мы выяснили, что и здесь никаких нововведений еще не появилось. Директора не было на рабочем месте, а секретарь о новациях городского правительства ничего не слышала. Между тем очереди все увеличивались. Аншлаг вызвала висевшая на двери при входе табличка, оповещавшая, что всем льготникам нужно принести ксерокопии всех справок, какие у них только есть (пенсионные, об инвалидности и прочая, и прочая), и отдать их в определенное окно.
      «Зачем?» – бурно возмущались льготники. Секретарь объяснила «НИ», что правительство заставило ЕИРЦ провести эту акцию для обновления базы данных. Некоторые люди, в основном пожилого возраста, не могут выстоять очередь и уходят домой. Персонал, как рассказала нам москвичка Елена В., очень любит прерываться на чай, когда посетителей особенно много, уходят минимум на 15 минут. Большинство из тех, с кем нам удалось поговорить, ни о каком Едином жилищном документе ничего, разумеется, не знали, а потому не сильно расстроились от того, что он не был введен в срок.

ЧТО ТАКОЙ ЕДИНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ДОКУМЕНТ
      По словам Генерального директора ГУП «Московский городской единый информационно-аналитический центр» Александра Варева, ЕЖД должен содержать те сведения, которые ранее указывались в выдаваемых жильцам справках и выписках. В частности, в нем должна быть указана форма собственности жилого помещения, номер лицевого счета, характеристика квартиры, где обитает заявитель, находится ли она в его собственности или коммерческом найме. В документе должна даваться подробная информация и о самой квартире: количество комнат и их размер, год постройки дома, наличие лифта. Не обойдены вниманием и сами жильцы – ЕЖД сообщает, кто зарегистрирован по указанному адресу и проживает там временно или постоянно. Указано в новом документе и наличие жилищных льгот, имеющихся у нанимателя (собственника) или членов семьи. Отдельная строка посвящена задолженности заявителя перед службами ЖКХ.

С октября столица переходит на новую форму коммунального расчета: единый жилищный документ

      С этого понедельника москвичи смогут выбирать, что лучше: терять в очередях время и нервы, собирая кучу справок, необходимых, к примеру, при оформлении сделок с недвижимостью, регистрации дальних родственников, или же оформить документ в одном месте и всего на одном листе. Согласно постановлению столичных властей, с 1 октября этот своеобразный коммунальный отчет может потребовать любой москвич.
      И собственнику жилья, и ответственному квартиросъемщику районные расчетные центры должны предоставить всю исчерпывающую информацию по их квартире. Единый жилищный документ на одном бланке объединит не только выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого бланка, в него также включат полную техническую характеристику жилплощади, данные о последней проверке жилищных условий.
      Кроме этого, в новом жилищном досье появится строка о зарегистрированных на жилищной площади жильцах, а также сведения, на чьем балансе находится тот или иной дом и кто является владельцем квартиры, на которую составляется единый жилищный документ. В специальной графе операторы-расчетчики обязательно должны указать наличие коммунальных льгот тем, кому они положены, и при необходимости указать наличие задолженности по оплате услуг ЖКХ, если для этого есть основания.
      Как сообщили «РГ» в городском Центре жилищных субсидий, такая единая форма поможет, во-первых, быстрее оформлять жилищные субсидии льготникам, а во-вторых, даст возможность как самим жильцам, так и жилищным организациям своевременно отслеживать все изменения в коммунальных платежах и не допустить ошибки. Однако до конца этого года прежние расчетные формы в виде документов могут использоваться наравне с единой формой: «все включено». По мнению городской администрации, это двойное хождение даст возможность без горячки и спешки перейти к единой форме.

В САМАРЕ ЗАДУШИЛИ ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

      Заявление председателя товарищества собственников жилья (ТСЖ) «Пять звезд» подкупает простотой: «В связи с выражением недоверия к моей работе со стороны дольщиков прошу освободить меня от занимаемой должности». Подпись – А. Алешин. Дата – 31 марта 2003 года.
      Председательствовал в товариществе Александр Николаевич по совместительству. Основная его должность – генеральный директор группы компаний «Маяк-стройинвест», которая возводит дома в центре Самары. Недоверие Алешину собственники жилья выразили после того, как проведенная ими ревизия показала: 42 тысячи рублей из кармана товарищества председатель пустил на водоснабжение своего офиса, принадлежащего «Маяк-стройинвесту». Возмутились жильцы и ничем не обоснованным предложением Алешина повысить оплату каждого квадратного метра жилья с 6 до 15 рублей. В общем, единогласно было решено освободить от должности не только председателя ТСЖ, но и его соратников – управляющего и главного бухгалтера.
      Но, видимо, Алешину не хотелось отрываться от сладкого коммунального пирога, и он создал управляющую компанию ООО «Маяк-Сервис». По новому Жилищному кодексу такие компании вместе с товариществами призваны обеспечивать техническое обслуживание домов и рассчитываться с коммунальными службами. Естественно, деньгами дольщиков. Какой из двух организаций отдать предпочтение – решают собственники жилья, которые покупают свои квартиры у… Алешина. Когда он председательствовал в ТСЖ «Пять звезд», естественно, и договоры заключались только с товариществом. А теперь он сам выступает в роли конкурента, действуя против ТСЖ.
      Как рассказала председатель правления товарищества Антонина Макарова, минувшим летом жильцы дома N 280 по улице Садовой получили анкеты заочного голосования, которое проводил некий гражданин Зеленцов. По итогам анкетирования выходило, что жильцы не доверяют своему ТСЖ, а функции управления передают алешинскому ООО. Но общее собрание опровергло этот результат: собственники жилья поддержали товарищество и избрали свое правление.
      Тем не менее во дворе дома вырос офис управляющей компании «Маяк-Сервис». Оттуда жильцам пришло письмо, в котором обвиняется товарищество, доведшее дом до «кризиса в инженерных системах». Как могло случиться, что новые системы за два года износились до «кризиса» – загадка. (Кстати, дом был построен под руководством Алешина.) Одновременно жильцов соблазняют обещанием снизить на 35 копеек стоимость обслуживания метра площади. Расчет на то, что народ уже забыл, как прежний председатель хотел задрать цену в 2,5 раза.
      Сейчас в Самаре многие строительные компании обязывают дольщиков заключать договоры со своими коммунальными детищами, которые созданы в соответствии с новым Жилищным кодексом. Причем эти управляющие компании не рвутся в старый жилой фонд – только в новостройки, где не требуется больших затрат, зато можно получить быстрый «навар». Поскольку у них за спиной стоят богатые строительные фирмы, они имеют солидные офисы, технику, содержание которой можно «повесить» на шеи жильцов. Тому же «Маяк-Сервису» переданы на баланс 11 машин, тракторов и прочей техники, включая экскаватор. Целая мехколонна. Видимо, строительные компании перестали в ней нуждаться.
      Вспомним, сколько правильных слов звучало в ходе коммунальной реформы о пагубной монополизации нашего ЖКХ, праве жильцов на самоуправление и о конкуренции. Но пример дома № 280 по улице Садовой показывает, что в этой борьбе побеждает не добросовестный, а сильный и богатый. Жильцы же в итоге могут получить еще один жэк, только частный.

      В 2003 году появилась возможность осуществить покупку квартиры. Я обратилась к риэлтору, которого мне посоветовала моя знакомая, но он не сильно заинтересовался мной, т.к. я не собиралась покупать хоромы и готова была отдать только реальные деньги за реальное жильё. Предварительно договорились «за все» услуги – 1400 у.е.
      В общем, апрель-май месяц мой риэлтор в бегах по своим делам и обещает заняться моим вопросом не раньше конца мая. Меня это не то, чтобы раздражает, но не устраивает, и я, в начале рабочего дня, начинаю искать варианты квартиры сама. Захожу на сайты, делаю выборку квартир, которые мне, потенциально подходят, копирую данные в один документ и распечатываю его. Всего в выборке от 5 до 10 вариантов.
      Что ищем? Однокомнатную квартиру в ЮАО Москвы, станции от м. Коломенская и ниже по ветке, цена от 35000 до 37000 вечнозелёных. Состояние не убитое, балкон, телефон, не первый этаж. Скромно.
      Итак, каждый день, после составления выборки, я начинала её прозванивать, не забывая и все предыдущие варианты, до которых я не достучалась. Информация скурпулёзно записывалась на тот же лист. За день я назначала на вечер от 1 до 2 просмотров. Я на машине, район один, успеть реально. Не забываем при этом, что утром я работаю, а ночью пишу дипломную работу в университет.
      Были неудачи. Например, одно крупное агентство недвижимости продавало однушку в районе м. Домодедовская, цена декларировалась 35000 у.е. за квартиру в 14-ти этажном панельном доме с огромным балконом, кухней под 10 м, раздельным санузлом, комнатой, метров 18. Я приехала, посмотрела квартиру – понравилась, поговорила с хозяевами – милые старички, лёгкая альтернатива. Меня устраивало.
      Звоню в агентство, чтобы подтвердить согласие на залог. Мне объявляют 2000 у.е., вместо обычных 500 у.е., я согласна, дом мне нравится. Тут мне объявляют, что квартира стоит 38000 у.е.
      Разница в 3000 долларов меня выбила из колеи, и я отказалась. Скорее, не потому, что не смогла бы найти денег, но потому, что это было как-то слишком за один день – а что будет дальше?
      Еще одна неудача – квартира с трещиной в потолке. Панельный дом, в Бирюлёво-Восточном, цена 35000 у.е., чистая продажа. Приезжаю. Бог мой! Потолки не просто серые, а чёрные, в комнате трещина в потолке такая, что туда пролезет моя ладонь, кухня 6 или 7 метров, всё в ужасающем состоянии.
      И наконец – удача.
      В один из дней мне попалось объявление о продаже квартиры на ул. Липецкой (тоже Бирюлёво-Восточное) в панельном 17-ти этажном доме! О таком доме за 37000 у.е. можно было и не мечтать тогда!!! Звоню, мне отвечают, что человек, который осуществляет продажу сейчас на даче и надо перезвонить через 1 неделю. Но я же все скурпулезно записываю и перезваниваю. Со мной готовы встретиться. Приезжаю. 7 этаж в 17-ти этажном доме, кухня 8,5, комната 19 м, балкон 3м, прихожая 7 м, ванна-туалет 3 м. Планировка отличная. Состояние не идеальное, но на первых порах жить можно и в такой обстановке, подтёков нет, всё работает. Окна на улицу, но при этом вид на дендропарк, ничего – поставим стеклопакет. Чистая продажа, без посредников, документы собраны. Согласны!
      Звоню риэлтору, договариваюсь с ним о проверке квартиры, оформлении документов и проч., цена вопроса – 400 у.е. Т.е. чистая экономия – 1000 у.е. За мои поиски вариантов, которые отнимали, в сущности, минут 40 в день.
      В итоге, через 2-3 недели, деньги были переданы через ячейку, документы отданы на регистрацию и получены обратно. Мы въехали в новый дом. На всё про всё я потратила около 1 месяца, параллельно не отрываясь от работы, диплома и сдачи гос экзаменов в Университете. Документы на квартиру я получила в тот же день, когда сдала последний Гос.
      Итог: при покупке квартиры не уповайте на агентов, можно найти вариант самим из открытых источников, поручите агенту работу, которую Вы сами делать не хотите или не имеете на это времени. Если у Вас есть время – сделайте сами. В «Личном опыте» масса советов на эту тему. Помните, что покупка квартиры – это ваша проблема, поэтому стоит взять дело в свои руки.

Как применяются на практике законы «жилищного пакета»

Чем хуже обстоят дела на рынке новостроек, тем больше появляется желающих купить вторичное, то есть не новое, жилье

      Вот и сейчас риэлторы отмечают увеличение количества сделок на вторичном рынке.
      В самом деле, первичный рынок становится все более проблемным. Строительство сокращается, скандалы с обманутыми застройщиками гражданами учащаются, а чтобы разобраться с документами, в которые нужно вникнуть потенциальному новоселу, впору звать целую юридическую контору... На этом фоне «вторичка» выглядит гораздо более благополучной. В том числе и с юридической точки зрения (см. материал на стр. 2). Единственная неудача заключается в том, что в результате цены на вторичное жилье стали расти быстрее...

Почему растут цены
      Спрос-то на вторичное жилье за последние месяцы вырос. А предложение – нет. Беда в том, что вторичный рынок не может расти и шириться сам по себе (если, конечно, не наблюдаются массовый исход граждан из города и «скидывание» квартир, что в Москве сейчас маловероятно). Ширится первичный рынок, строится больше нового жилья – растет и «вторичка». Строится меньше жилья – неоткуда браться «новым поступлениям» и на вторичном рынке.
      Нынче же ситуация складывается такая. Новые стройки сворачиваются, потенциальные покупатели новостроек напуганы участившимися скандалами. И все больше граждан, желающих купить жилье, хотят это сделать на вторичном рынке. Как вы думаете, что там будет с ценами?

И на «хрущобы» есть покупатель
      Наиболее активно сейчас дорожает относительно новое жилье (все, что построено уже после перестройки) – с более-менее приличным метражом, относительно просторной кухней и не успевшими прийти в аварийное состояние коммуникациями. И... «дешевое» жилье (если, конечно, какую-то столичную недвижимость нынче можно назвать дешевой).
      Дело в том, что относительно недорогие квартиры в столице – в большом дефиците. Жилье небольшого метража почти не строится, а то, что строится, расходится на муниципальные нужды. Вот «старые поступления» и дорожают. В частности, большим спросом пользуется жилье под снос – некоторые граждане надеются таким образом улучшить свои жилищные условия с наименьшими затратами. Еще одна тенденция из того же ряда: в «однушках» и «двушках» цена «квадрата» дорожает быстрее, чем в многокомнатных квартирах. В результате сложилась любопытная ситуация: в некоторых категориях панелей цена «двушки» вплотную приблизилась к цене «трешки».

Где в Москве жить дороже
      Самыми дорогими в смысле жилья округами по-прежнему остаются ЦАО, ЗАО и ЮЗАО. Любопытно, однако, что в последнее время очень бурно начали дорожать квартиры в «дешевом» Восточном округе.

ПРОГНОЗЫ
      Что будет с ценами дальше?

Ирина ЧЕРНЯЕВА, руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект»:
      – Судя по сегодняшней ситуации на рынке недвижимости – активности покупателей, нехватке «свободных» квартир, – цены падать не собираются.
      Традиционно высоки спрос и цены на жилую площадь в современных домах, не старше 1992 года постройки, квартирах в Центральном, Западном, Юго-Западном округах, а их предложение невелико.
      В «недорогом» секторе рынка предпосылок для увеличения числа предложений пока нет, что также не способствует снижению роста цен. Если количество предложений не увеличится, цены и здесь будут расти.

Нина КУЗНЕЦОВА, генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН»:
      – На первичном рынке мы наблюдаем сегодня дефицит предложений эконом-класса. Что касается прогнозов, то можно ожидать, что стабильный рост цен на 2 – 2,5% в месяц сохранится.
      На рынке вторичного жилья также заметно снижение количества предложений. Между тем спрос не уменьшается. И соответственно до конца 2005 года нас ожидает очередное повышение цен на вторичное жилье.

Юрий СТРЕТОВИЧ, директор Управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
      – Могу предположить, что цены только будут расти и за год увеличение стоимости квадратного метра достигнет 15-20%. Сейчас спрос постоянно увеличивается, а количество продавцов – нет. Думаю, на осень товара хватит, а что будет дальше – неизвестно. В этот период я бы посоветовал покупателям покупать, а продавцам продавать. Сейчас хороший сезон, когда можно с выгодой для себя продать квартиру и улучшить жилищные условия.
      20% На столько, по оценкам экспертов, в среднем вырастет в цене столичный квадратный метр за этот год.

Сегодня будет публично представлен Национальный проект о доступном жилье

      Господдержку в приобретении жилья получат молодые семьи, молодые специалисты на селе и очередники.Сегодня на заседании коллегии минрегиона будет представлена программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
      Программа разработана по прямому поручению президента и имеет статус Национального проекта. Кстати, вчера в Пензе Владимир Путин еще раз напомнил о том, что сделать жилье для россиян доступным в обозримом будущем – крайне важно. «Российской газете» стали известны основные приоритеты нового подхода государства в решении пресловутого «квартирного вопроса».
      Накануне глава минрегиона Владимир Яковлев лишь в общих чертах говорил о значимости и основных задачах программы, правда, при этом назвал «цену вопроса». Министр заявил, что только в течение двух ближайших лет на достижение «доступности и комфортности» будет выделена из федерального бюджета беспрецедентная сумма – 213 миллиардов рублей. В свою очередь, глава Росстроя Сергей Круглик нашел возможность более подробно сообщить, какие же конкретные приоритеты закладывали разработчики при подготовке документа.
      По-прежнему решение жилищного вопроса в девяти случаях из десяти предполагается решать рыночными методами. То есть попросту речь идет о приобретении жилья гражданами на первичном или вторичном рынке. Лишь 9 процентов всех домохозяйств, по оценкам авторов программы, не смогут обеспечить себя жильем самостоятельно и потому будут нуждаться в предоставлении социальных метров.
      Но малообеспеченные (и материально, и с точки зрения жилплощади) – это не единственная социальная группа, попавшая в число приоритетных для оказания государственной поддержки. В первую очередь, по словам Сергея Круглика, государство намерено позаботиться о доступности жилья для молодых семей, в том числе молодых специалистов, согласных поднимать село. Социальная подоплека такого подхода понятна: это и попытка смягчения демографической проблемы, и закрепление молодых перспективных кадров в сельском хозяйстве.
      Меры, на которые готово пойти государство, действительно очень серьезные. Впервые речь идет о том, что приобретение жилья молодежью до 30 лет с помощью ипотечного кредита будет осуществляться вообще без первоначального взноса, который сегодня доходит до 40 процентов стоимости будущей квартиры. Точнее, банки взнос этот, конечно, получат (иначе они просто откажутся участвовать), но вноситься он будет за счет бюджетных средств, как федеральных, так и региональных и местных. Параллельно будет действовать и система предоставления субсидий на приобретение готового или строительство нового жилья.
      Впрочем, развивать ипотечное кредитование предполагается и в расчете на все остальное население. Увеличение числа и объемов кредитов в ближайшие годы в 20 раз планируется достичь за счет обеспечения государственной поддержки рефинансирования ипотечных кредитов (этим занимается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) и формирования рынка ипотечных ценных бумаг.
      Самым тесным образом с развитием ипотеки, повышающей платежеспособный спрос на жилье, связано и увеличение объемов строительства жилья, то есть его предложение на рынке. Если эти два направления не сбалансировать, неизбежно произойдет резкий скачок в стоимости квадратного метра. Именно поэтому при подготовке программы эксперты анализировали, что именно нужно сделать, чтобы помочь строительному бизнесу.
      «Узкие места» известны: это, например, трудности с подведением коммунальной инфраструктуры при отведении новых площадок под жилые микрорайоны и модернизация действующих мощностей при уплотнении застройки. Много претензий у строителей и к процедуре оформления всей необходимой для строительства документации: от разрешения на землеотвод и согласования проекта и до принятия уже готового жилья в эксплуатацию. Финансовая господдержка будет сосредоточена именно на этих направлениях – для снижения административных барьеров и для обеспечения стройплощадок.
      При этом ключевым принципом практически по всем пунктам программы остается ее софинансирование: чтобы получить федеральный рубль по любому из пунктов, регион должен будет внести и свою собственную вполне осязаемую лепту.

Правительство признало, что народ хочет, но не может жить в комфортных квартирах

      После полутора лет своего премьерства Михаил Фрадков решительно взялся за освоение языка публичного политика. Что ни высказывание, то новый лозунг. Вот и вчера на расширенной коллегии Министерства регионального развития, посвященной национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», глава кабинета сделал амбициозное заявление. Правительству необходимо «переломить тренд от догонять к опережать».
      Зов премьера, правда, до боли похож на ностальгическое «Догнать и перегнать!». Но Михаилу Фрадкову, видимо, не до красивостей слога. «Мы на этапе перехода от слов к делам», – сказал г-н Фрадков собравшимся. И судя по всему, то, что этот переход никак не завершится, уже всерьез раздражает премьера. «Я вспоминаю, полтора года назад только о спросе и говорили. Мол, он все решит, все вытащит, в том числе и стройиндустрию. Ан нет!» – напомнил г-н Фрадков. Говоря о балансе спроса и предложения, он указал подчиненным на то, что национальные проекты, эта панацея, требуют новой организации труда и управления. И предложил чиновникам «быстрее двигаться и быстрее соображать», иначе ничего не сбудется.
      Касаясь непосредственно жилищной стратегии, премьер заметил, что для людей «речь идет о кровном, о своем, тут и спекулянт не пройдет рано или поздно».
      Желание рассматривать национальные проекты детально, или, как выражается премьер, «пошагово», да еще под софитами, придало обсуждению на коллегии особый пафос. Чрезвычайно демократичным выглядел список приглашенных, где все были перечислены по алфавиту, включая премьера и министра регионального развития Владимира Яковлева. В итоговом списке Михаил Фрадков значился 95-м, Владимир Яковлев – 104-м, а контролирующий процесс формирования рынка доступного жилья от кремлевской администрации помощник президента Игорь Шувалов – 103-м.
      В остальном заседание коллегии не отличалось от обычных министерских коллегий, даже несмотря на «амбициозность» предмета обсуждения. Г-н Яковлев прочитал доклад. Выяснилось, что две трети россиян не удовлетворены жилищными условиями. В очереди на квартиры стоит 4,5 млн человек. Ждать квартир очередникам в России в среднем приходится по 18--20 лет. Чтобы хоть как-то изменить положение, правительство планирует за два года потратить на формирование рынка доступного жилья 213 млрд руб.: 146 млрд – из федерального бюджета и еще 67млрд – из региональных.
      Выступившие вслед за министром Яковлевым участники коллегии говорили о росте цен на стройматериалы, которые невозможно догнать никакими кредитами. О том, что следует давно разрушить монополию в стройиндустрии. Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка призвал правительство к предсказуемости и предложил законодательно, хотя бы до 2010 года, закрепить господдержку ипотеки и госгарантии.
      На рост цен премьер отреагировал живо, вспомнив случившееся накануне решение Федеральной антимонопольной службы, предписывающее «Евроцемент груп» снизить цены к 1 ноября под угрозой принудительного расчленения компании: «Внимание к цементным заводам не случайно. Проблема цемента существует, и не замечать этого мы не можем, молчать не можем».
      Не хотел премьер молчать и по поводу позиции Минфина и МЭРТ по поводу развития рынка жилищного строительства. «Вы обречены решать эти задачи», – подчеркнул он. «Надо иметь планы и расставить конкретных исполнителей. И еще не запутать дело дополнительным контролем», – резюмировал премьер и покинул высокое собрание.

      В среду на коллегии Минрегионразвития состоялось первое публичное обсуждение национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Как власти собираются решить «жилищный вопрос», обозревателю «Известий» Ирине Федотовой рассказал глава Росстроя Сергей Круглик.

      известия: В чем основные приоритеты национального проекта?
      Круглик: В рамках проекта есть 4 конкретные подпрограммы. Первая – поддержка развития ипотечного кредитования. На это будут выделены бюджетные деньги. За два года АИЖК получит 30 млрд рублей гарантий и на 8,2 млрд рублей повысят капитализацию. По нашим оценкам, это позволит увеличить объемы жилищного кредитования к 2010 году в 20 раз. А число семей, которые смогут улучшить жилищные условия, возрастет от 9 до 30% общего числа нуждающихся. Мы также предполагаем, что в ближайшие годы снизится темп роста цен на жилье: если в 2004 году он составлял 25% в год, то к 2010 году это будет не более 8%.

      известия: Насколько улучшатся условия предоставляемых кредитов? Ведь сейчас ипотекой могут воспользоваться немногие.
      Круглик: Снижение процентных ставок на рынке уже происходит благодаря тому, что были приняты поправки в жилищное законодательство. Так, были сняты факторы, повышающие риски банков, через внесение поправки в ГК: необходимость согласований с органами опеки и попечительства, защищающими права несовершеннолетних жильцов, а также невозможность заложить жилье, если оно у вас единственное. За год процент снизился на 2 пункта, и сейчас реальная ставка по ипотечному кредиту составляет чуть более 14%. А еще недавно она была 18-22%. Банки не хотели рисковать.

      известия: Порядок предоставления жилья молодым семьям изменится?
      Круглик: Молодым семьям государство будет оплачивать до 40% от первоначального взноса – за счет федерального и региональных (муниципальных) бюджетов. На поддержку государства получит право молодая семья (возраст супругов до 30 лет), которая будет способна после погашения первоначального взноса выплачивать оставшуюся часть кредита. Будет использован и механизм уменьшения первоначального взноса за счет его страхования. Например, если вы должны заплатить 30% от суммы кредита, но страхуете при этом 20%, то ваш первый взнос уменьшится до 5-10%. Это расширит число молодых семей, которые смогут воспользоваться ипотекой, примерно на 100 тыс. Рассчитывать же на частичную компенсацию смогут не более 30-40% общего числа нуждающихся в жилье.

      известия: Как будут отбираться «достойные»?
      Круглик: В каждом субъекте будут свои критерии. Это зависит от региона, от стоимости жилья там. Следующая категория нуждающихся – молодые специалисты на селе. Им также будет оплачиваться первый взнос до 40%. А в ряде случаев – до 50-60%. Будет также даваться субсидия на приобретение жилья, в котором можно будет проживать по договору найма и впоследствии выкупить. Будет предоставляться и социальное жилье – ветеранам, инвалидам, военнослужащим и пр. Им будут предоставляться безвозмездные субсидии.

      известия: Что будет сделано для увеличения предложения жилья?
      Круглик: В бюджете заложено 12,5 млрд рублей госгарантий для проектов подготовки инженерной инфраструктуры на земельных участках плюс 1,7 млрд рублей – на субсидирование процентной ставки по выданным кредитам. Мы будем на 50% субсидировать процентную ставку. Если сегодня процент по кредиту составляет 14%, то мы его превратим в 7%. И уже на следующий год риэлторы и девелоперы смогут брать займы под 6-6,5%. Наша задача – выйти в 2010 году на удвоение объемов вводимого в строй жилья. А для того чтобы полностью удовлетворить спрос, надо вводить в строй в 4 раза больше. Поэтому спрос все равно будет больше, чем предложение.

      известия: Будет ли государство само строить жилье?
      Круглик: Нет. Строить самому – это самое неэффективное использование средств. Мы хотим раскрутить с помощью государственных средств рыночные механизмы, давая гарантии под то, что не работает. Средства будут привлекаться с рынка. Это будут деньги частных инвесторов, международных финансовых институтов, Пенсионного фонда.

      известия: Предполагает ли национальный проект ускоренные сроки реализации?
      Круглик: С 11 по 20 ноября программа «Жилище» должна быть утверждена правительством. Это существенно быстрее, чем предусматривает правительственный регламент, по которому она может быть утверждена только к февралю. И Фрадков нам уже пообещал «подправить регламент, если нужно». По нашему графику из 66 постановлений правительства и 28 законов, которые должны быть приняты в течение двух ближайших лет, мы должны разработать уже в декабре не менее двух третей.

      На коллегии Минрегионразвития, прошедшей вчера под председательством премьера Михаила Фрадкова, был обсужден национальный проект стоимостью 213 млрд рублей. «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» – один из четырех проектов, разработать которые президент Владимир Путин поручил правительству 19 сентября. Губернаторы и подрядчики утверждают, что этот проект похоронят спекулянты, система ипотечного кредитования и рост цен на стройматериалы.
      Главная цель национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», по словам представлявших его авторов министра регионального развития Владимира Яковлева и руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергея Круглика,– удвоить объем строительства жилья к 2010 году (с 40 млн кв. м в 2004 году до 80 млн кв. м в 2010-м). Напомним, что Владимир Путин потребовал от правительства подготовить всего четыре национальных проекта – в области здравоохранения, образования, доступного жилья и сельского хозяйства. Проект в области образования был запущен премьером 10 октября (см. Ъ от 11 октября). Тогда же Михаил Фрадков и Александр Жуков доложили Владимиру Путину, что в бюджете-2006 изысканы дополнительные 116 млрд рублей на финансирование четырех национальных проектов.
      Вчера Владимир Яковлев сообщил, что реализация его проекта на первом этапе, в 2006-2007 годах, обойдется в 213 млрд руб. Из них 146 млрд руб. составят средства федерального бюджета, 67 млрд руб.– региональных и муниципальных бюджетов. А в целом, по словам господина Круглика, «главным организационно-финансовым механизмом реализации национального проекта станет федеральная целевая программа 'Жилище'», финансирование которой он вчера предложил увеличить в шесть раз – до 640 млрд рублей до 2010 года.
      Главное, что позволит решить квартирный вопрос граждан, по мнению авторов национального проекта,– это развитие ипотечного кредитования. Владимир Яковлев вчера сообщил, что в рамках проекта планируется увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов с 20 млрд рублей в 2004 году до 415 млрд рублей в 2010 году. При этом рыночная ставка процентов по этому виду кредитов снизится с 15 до 8%. Отдельное внимание в проекте уделено молодым семьям и сельским жителям. Так, предлагается предоставлять субсидии молодым семьям на приобретение или строительство индивидуального жилья или оплату первого взноса при получении ипотечного кредита в размере 40% от средней стоимости стандартного жилья. При этом 10% будет предоставляться за счет федерального бюджета при условии софинансирования 30% за счет региональных и местных бюджетов. Молодым специалистам на селе предлагается предоставлять такие же субсидии за счет средств федерального бюджета в размере 50%.
      Губернаторы и строители – те, кому по замыслу Владимира Яковлева и предстоит воплотить этот национальный проект в жизнь,– его раскритиковали. Тамбовский губернатор Олег Бетин заявил, что в его области ипотечное кредитование не стимулирует строительство нового жилья. Большинство же ипотечных кредитов, которые берут граждане, тратятся на приобретение жилья на вторичном рынке. К тому же за год цены на цемент выросли на 80%. Его поддержал президент Российского союза строителей Виктор Забелин, который утверждал, что в ближайшие три года ипотечное кредитование не станет основным способом приобретения жилья. Кроме того, по его словам, действующее законодательство подталкивает застройщика «или уходить с рынка, или покрывать первоначальные затраты на строительство удорожанием жилья». Постоянное повышение тарифов на электроэнергию и цен на цемент тоже приводит к удорожанию строительства. По словам господина Забелина, в 2007 году производство цемента может оказаться уже недостаточным для удовлетворения потребностей строительства. Другая проблема, по словам господина Забелина,– в оформлении и согласовании различных документов, необходимых для строительства.
      Бывший министр строительства, а сейчас гендиректор корпорации «Трансстрой» Ефим Басин и гендиректор стройкомпании «Ведомства» Илья Дыскин заявили, что 50% стоимости жилья сейчас составляют различные поборы и доходы спекулянтов недвижимостью. Господин Басин также сообщил, что строительный комплекс готов удвоить строительство жилья к 2010 году. Дело тормозит промышленность, которая должна обеспечить строителей материалами и оборудованием. Он потребовал таможенных льгот на импорт оборудования, которое не производится в России. А заодно и налоговых льгот для строительных компаний на период строительства. Что же касается прозрачности строительства, которую, по мнению авторов национального проекта, должна обеспечить конкурсная система отбора подрядчиков, то она, по словам господина Басина, «превратилась в бутафорию»: для участия в конкурсе надо пройти до 200 согласований. Мэр Екатеринбурга Аркадий Чернецкий посетовал на то, что деньги на строительство дорог внутри городов не предусмотрены ни в федеральном, ни в местном бюджетах. В ответ на это Ефим Басин предложил вернуть дорожные фонды.
      Михаил Фрадков в ответ на критику обещал разобраться с ценами на цемент и бороться со спекулянтами на рынке жилья.

Жилищный вопрос решат не ранее 2020 года

      На состоявшейся вчера коллегии Минрегионразвития, в работе которой принял участие премьер-министр Михаил Фрадков, одобрена новая редакция Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище». По словам главы ведомства Владимира Яковлева, в течение ближайших двух лет на ее реализацию будет потрачено 213 млрд. руб. бюджетных денег. Причем 146 млрд. руб. должен будет профинансировать федеральный Центр и 67 млрд. руб. предстоит изыскать в регионах и муниципалитетах.
      Глава Минрегионразвития рассчитывает, что благодаря столь массированным бюджетным вливаниям наконец удастся изменить к лучшему ситуацию в сфере жилищного строительства. В частности, минимум удвоить объемы ежегодно сдаваемого в эксплуатацию жилья (с 41,2 млн. кв. м до 80 млн. кв. м). Оплатить долгожданное новоселье предоставят самим нуждающимся, увеличив число выдаваемых ипотечных кредитов до 1 млн. Однако даже такие стахановские темпы воплощения в жизнь определенного президентом Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», не позволяют решить задачу в обозримом будущем. На это уйдет лет 15, а то и 20. Ведь, по оценкам Росстроя, общая потребность россиян в жилье составляет почти 1570 млн. кв. м, а в очередниках числится 4,5 млн. семей.
      Разговоры чиновников, руководителей регионов и муниципальных образований, представителей бизнеса фактически свелись к двум пожеланиям, адресованным лично премьеру Михаилу Фрадкову. Дайте побольше денег, иначе ничего путного не выйдет, и призовите к порядку спекулянтов, которые и ответственны за галопирующий рост цен на квартиры. Денег, в частности, очень убедительно просил президент Чечни Алу Алханов. Республике на будущий год нужны дополнительно 9 млрд. руб., и Алу Алханов просил премьера замолвить словечко в МЭРТе, чтобы там решение вопроса не отложили в долгий ящик. Михаил Фрадков, хоть и не ответил положительно лично чеченскому президенту, но дал понять, что нет ничего невозможного, заверив строителей обещанием рассмотреть на правительстве их финансовые заявки.
      В резкой форме премьер среагировал на жалобы на засилье на рынке строительства и продажи жилья спекулянтов, чиновничьи поборы. «Спекулянт не пройдет рано или поздно», – заверил он. Законодательно будут созданы такие правила игры, что работать по прежним схемам «профсоюзу спекулянтов» станет не только невыгодно, но и опасно. Что касается коррупционной составляющей, то Михаил Фрадков констатировал сам факт того, что «появилась на публичном уровне терминология, связанная с поборами». Точных цифр, понятное дело, не существует, но, по оценке главы МЭРТа Германа Грефа, объем взяток на рынке строительства жилья достигает 3,5 млрд. долл. в год, а средний размер чиновничьих поборов за выдачу лицензии составляет 50 тыс. долл. Противоядие коррупционному злу премьер вчера не предложил. Из его уст прозвучало обещание проблему законодательно «решить и легализовать». Что следует понимать под «легализацией», Михаил Фрадков не разъяснил, но очень хочется верить, что это была не более чем досадная оговорка.

Михаил Фрадков нашел решение жилищной проблемы

      Вряд ли кто-то может предсказать сейчас, чем закончится очередная попытка властей по обеспечению россиян доступным и комфортным жильем.
      Ведь за все прошедшие годы никому так и не удалось воплотить в жизнь известный лозунг «Каждой семье по отдельной квартире». Хотя после того как решение вечной российской жилищной проблемы было возведено в ранг национального проекта, правительство, судя по всему, решило в полной мере заявить о собственной амбициозности.
      Вчера на коллегии Министерства регионального развития РФ премьер-министр Михаил Фрадков призвал публично озвучить не только сроки выполнения поставленных амбициозных задач, но и конкретных исполнителей. Такое протокольное мероприятие, как коллегия министерства, вдруг стало неким штабом, где глава правительства, министр регионального развития Владимир Яковлев и больше ста человек, в числе которых были и экономисты, и финансисты, представители регионов и строителей, в деталях разрабатывали план наступления.
      Но не только правительство демонстрировало демократичность, заявляя, что будет нести ответственность за свои действия. Достаточно было увидеть список участников расширенного заседания коллегии, в котором председатель правительства проходил под номером 95, а сам министр – далеко за сотым, чтобы понять, где есть настоящая демократия.
      В списке были и представители администрации президента – помощник президента Игорь Шувалов и начальник экспертного управления президента Аркадий Дворкович, которые, по сути, курируют реализацию национальных проектов. Правда, никто из них на коллегию так и не приехал. Тем не менее от желающих выступить отбоя не было. Более двух часов участники коллегии рассказывали о проблемах строительного комплекса, финансирования и о том, как, по их мнению, можно решить поставленную задачу. Премьер слушал и делал свои выводы: «За реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» должен быть установлен ежедневный контроль».
      – Чтобы это дело не подзапутать, надо иметь планы и расставить конкретных исполнителей, – настраивал присутствующих Фрадков, заметив, что существующие в обществе ожидания постоянно подогреваются. – От того, как мы построим работу, мы гарантируем строительство того, что ждут люди.
      Чтобы россияне поверили в очередные заверения, премьер, не пожалев красок, рассказал о профессиональных качествах того, кто будет ответственным за решение жилищной проблемы – Владимире Яковлеве. Видимо, долгая и пространная характеристика, данная министру, должна была впечатлить всех россиян, поэтому, подводя черту, Фрадков подметил и главную особенность Яковлева: «Он прагматично решает вопросы».
      Судя по всему, даже прагматичному министру придется нелегко. Согласно данным его ведомства сегодня 61 процент российских семей нуждается в жилье, а каждая четвертая семья – в улучшении жилищных условий. И, несмотря на активную пропаганду ипотеки, лишь 9 процентов семей имеют возможность приобрести или построить жилье с помощью своих или заемных средств. Впрочем, это и понятно: под те проценты, которые сейчас предлагают на рынке банки, лишь небольшая часть россиян со средним достатком может позволить себе купить квартиру по ипотеке.
      В первую очередь государство собирается поддерживать тех, кто только начинает взрослую жизнь
      На исправление ситуации Яковлеву дают время и деньги. В последующие два года на реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» предусмотрено 213 миллиардов рублей, из которых 146,1 миллиарда поступит из федерального бюджета, а 66,8 млрд. – из региональных и местных бюджетов. По замыслу разработчиков такое увеличение финансирования позволит к 2010 году в два раза увеличить темпы жилищного строительства. При этом объемы выдаваемых ипотечных кредитов к этому сроку увеличатся до одного миллиарда рублей при снижении ставок по ним с нынешних 14-15% годовых до не более чем 8 процентов. То есть фактически на уровень инфляции.
      По словам Яковлева, стоит ожидать сокращение сроков жилищной очереди с нынешних 20 до 5-7 лет, а также увеличение доли семей, которые смогут воспользоваться собственными или заемными средствами на приобретение жилья с трех хотя бы до 9%. Главным же организационно-финансовым механизмом национального проекта или, как заметил Фрадков, «приводным ремнем» станет федеральная целевая программа «Жилище».
      Руководитель Росстроя Сергей Круглик заметил, что «общий объем финансирования скорректированного проекта программы в 2006-2010 годах составит около 640 миллиардов рублей, или в шесть раз больше, чем в действующей программе». При этом программа предусматривает четыре основные направления работы: развитие жилищного строительства, совершенствование жилищно-коммунального комплекса, предоставление социального жилья и исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, а также развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья. В первую очередь государство собирается поддерживать тех, кто только начинает взрослую жизнь. Молодым семьям и специалистам будут предоставляться бюджетные субсидии на погашение первого взноса при получении жилищного ипотечного кредита. А те, кто не подпадает под определение «молодые», видимо, должны позаботиться о себе сами.
      Старт программы намечен на ближайшее время. В бюджете 2006 года на господдержку молодых семей уже предусмотрено 2,1 млрд. рублей, в бюджете 2007 года – 5,3 млрд. рублей, в том числе 4,3 млрд. – на субсидии молодым семьям и 1 млрд. рублей – на страхование ипотечных кредитов для молодых семей.
      По словам Яковлева, до 10 ноября программа должна быть согласована с правительством, и уже 20 ноября ее планируется вынести на рассмотрение кабинета министров. Учло минрегионразвития и общенациональную значимость программы и намерено особенно тщательно следить за ее воплощением в жизнь. Для этого в рамках министерства создана рабочая группа по контролю за реализацией программы на всех ее этапах.
      Предложений, как решить жилищную проблему, было немало. К примеру, президент Чечни Алу Алханов обратился к Фрадкову с просьбой дать поручение минфину о выделении не менее 9 млрд. рублей для решения этой проблемы в республике. Генеральный директор ЗАО «Трансстрой» Ефим Басин предложил ввести налоговые льготы на ввоз строительного оборудования, которое не производится в России, активнее защищать покупателей жилья и оказать господдержку жилищно-коммунальному хозяйству.
      – Мы явно на этапе перехода от слов к делам, – сделал вывод премьер, выслушав все предложения.
      По его мнению, в последнее время удалось переломить логику мышления, согласно которой все вопросы должен отрегулировать спрос. «Полтора года назад все говорили, что спрос отрегулирует все, вытащит экономику и индустрию, – напомнил Фрадков. – Сейчас мы начали понимать, что за этим стоит».
      Вспомнил премьер и о тех, кто за этим стоит, и призвал бороться со спекуляциями на строительном рынке. Иначе «мы все будем заложниками спекулянтов, шабашников», увлеченно продолжал он. По словам Фрадкова, контроль в этой сфере необходим, в том числе со стороны общества. Ведь в этом случае «спекуляций не допустят и соседи, и конкуренты, и люди, и губернаторы, потому что речь идет о кровном, о своем».
      – Спекулянт не пройдет! – объявил войну премьер. – Свет включен!
      Впрочем, досталось не только спекулянтам. «Мы, наверное, в самое ближайшее время столкнемся с проблемой землеустройства», – заметил премьер, напомнив, что этот вопрос возникнет, как только начнет расширяться застройка при запланированном увеличении объемов жилищного строительства. Сейчас проблемами землеустройства занимается Росземкадастр. «Мы должны ответить на вопрос: по силам ли этому ведомству решить эту проблему», – сказал Фрадков.
      Что же касается господдержки, то глава кабинета не менее решительно заметил, что «минфин рано или поздно будет решать эти вопросы, он обречен на это». Правительство готово поддерживать, потому что это «локомотив, который мы будем все толкать».
      Пока же толкать не начали, представленный минрегионразвития план по реализации национального проекта в сфере доступного и комфортного жилья все же одобрили.
      – Надо быстро двигаться, а еще быстрее соображать, – напоследок посоветовал чиновникам глава кабинета министров.

По закону у собственников квартир осталось меньше пяти месяцев, чтобы выбрать способ управления своим домом

      Вчера столичный градоначальник выступил с критикой принятого в марте Жилищного кодекса РФ. Юрий Лужков считает нереальным установленный документом срок – начало 2006 года, к которому россияне должны выбрать управляющую компанию для обслуживания жилых домов. Большинство наших сограждан еще даже не знают о том, что им предстоит сделать такой выбор. Во многих домах нет управдомов, которые должны общаться от имени жильцов с поставщиками коммунальных услуг. Да и выбирать, собственно, не из чего: на рынке ЖКХ пока нет конкуренции.
      По мнению мэра, Жилищный кодекс и многие другие российские законы регулируют вопросы приватизации квартир, но в то же время ничего не говорят о местах общего пользования: лестничных клетках, чердаках и подвалах… Чьи они, кто должен платить за их ремонт? Лужков выразил сожаление, что Госдумой не учтены поправки, которые подавались регионами во время обсуждения столь важного для населения документа. «Проголосовали единогласно и получили не закон, а настоящего ублюдка», – резко заключил мэр.

На выбор управляющих компаний для своих домов у москвичей осталось несколько месяцев

      В ближайшие месяцы россиянам придется на себе испытать, какие обязанности влечет за собой право собственности на приватизированную квартиру. Новый Жилищный кодекс, вступивший в силу в марте 2005-го, снимает с государства всю ответственность за эксплуатацию и ремонт жилого фонда, перекладывая ее на плечи собственников. Другими словами, заменой прохудившихся труб, ремонтом текущей крыши и вывозом мусора, не говоря уж о благоустройстве двора, теперь должны заниматься сами владельцы квартир. Естественно, не самостоятельно.
      В соответствии с новым ЖК обитатели многоквартирных домов по всей России до 1 марта 2006 года должны провести общие собрания, создать товарищества собственников жилья (ТСЖ) и выбрать управляющую компанию для эксплуатации своего дома. За неспособных на самостоятельные действия квартировладельцев выбор управляющей компании сделают местные власти. Реально перед горожанами будет стоять непростой выбор между уже давно знакомой дирекцией единого заказчика (ДЕЗ) и частными компаниями, которые сегодня в массе своей только пытаются войти в сферу коммунальных услуг.
      И в том и в другом случае главным отличием от нынешней коммунальной схемы будет то, что договоры с управляющей компанией станут пообъектными. Ведь сегодня ДЕЗ, собрав квартплату с сотен домов, перераспределяет деньги по своему усмотрению – как правило, латая дыры в наиболее проблемных местах. По сути, жители новых высоток, где пока нечего ремонтировать, сейчас вынуждены содержать соседнюю разваливающуюся пятиэтажку, а также по указке управы района оплачивать расходы на проведение различных общегородских мероприятий.
      Новый Жилищный кодекс предусматривает принципиально иные взаимоотношения между собственниками жилья и эксплуатирующими организациями. Заключив договор на эксплуатацию конкретного дома, управляющая компания должна отчитаться перед жильцами за каждый потраченный рубль. Все работы по благоустройству эксплуатационщики обязаны согласовывать с жильцами. По мнению идеологов реформы, появление конкурентов у ДЕЗов должно если не снизить цену, то уж точно повысить качество предоставляемых коммунальных услуг, а заодно избавить государство от ответственности за жилой фонд. Однако на пути к полноценному рынку коммунальных услуг реформа столкнулась с массой препятствий.

Товарищество сомневающихся
      Главная проблема сегодня заключается в том, что к реформе, как выяснилось, оказались совершенно не готовы сами жители. По данным социологического опроса, проведенного фондом «Коммунальная культура жизни», 77% москвичей вообще ничего не слышали о предстоящем выборе управляющих компаний. Большая часть жителей столицы не хочет создавать ТСЖ, предпочитая сохранить существующие отношения с ДЕЗом. Частникам москвичи не доверяют, опасаясь резкого роста квартплаты. Для подобных опасений есть все основания – ведь новый Жилищный кодекс позволяет членам ТСЖ определять размер квартплаты самостоятельно. И если жители нового дома могут снизить расходы на его эксплуатацию, то в ветхих панельных домах в тариф придется закладывать ремонт изношенного оборудования. Примечательно, что, как правило, больше готовы платить собственники жилья в новостройках, а жители старых домов порой вынуждены отказываться даже от необходимого ремонта. В любом случае опасения москвичей настолько велики, что каждое собрание жильцов в столице становится событием, а создание ТСЖ и заключение договора с частной управляющей компанией – чуть ли не гражданским подвигом.
      По данным директора фонда «Институт экономики города» Сергея Сиваева, сегодня более чем из 40 тыс. жилых домов в Москве ТСЖ смогли создать лишь около полутора тысяч. Причем в основном это новостройки, в которых создание ТСЖ было условием контракта, а управляющую компанию создавал инвестор-застройщик. В старом же жилом фонде ТСЖ создали менее 1% домов. О том, что пассивность жителей может стать одним из главных препятствий на пути реформы ЖКХ, говорит и председатель правления фонда «Коммунальная культура жизни» Наиль Гайнутдинов. «У нас нет практики проведения подобных собраний жильцов, дело это для всех абсолютно новое», – считает он.

Не хлебное место
      Впрочем, дело не только в консервативности москвичей, привыкших переводить квартплату, не думая о проблемах ДЕЗа. В коммунальный бизнес особо не рвутся и коммерсанты. Частные компании, занимавшиеся до сих пор управлением коммерческой недвижимостью, в жилищном фонде не заинтересованы – высоких прибылей тут не получить, а проблем полно. Кроме того, коммерсанты не хотят связываться с громоздкой финансовой отчетностью. Ведь более или менее просто собрать деньги можно лишь с владельцев приватизированного жилья, то есть опять же в «сознательных» новостройках.
      За муниципальные квартиры разницу в цене между реальной стоимостью услуг и утвержденным тарифом (который в столице пока гораздо меньше пресловутых 100%) должен платить город, но чтобы получить деньги из московского бюджета, управляющим компаниям требуются многие месяцы и огромное количество бумаг. Пока дотации идут частникам по временной схеме через расчетные счета ДЕЗов, которые заинтересованы в том, чтобы притормозить эти деньги. И, кстати, ДЕЗы, будучи сегодня монополистами, вовсе не заинтересованы выпускать из рук финансовые потоки коммунальных платежей – и с их стороны частникам, естественно, ждать помощи не приходится.
      Правда, власти, похоже, рассчитывают, что именно реорганизованные ДЕЗы и ремонтно-эксплуатационные конторы и станут основными игроками рынка жилищно-коммунальных услуг. По замыслу идеологов реформы в ближайшее время они должны быть акционированы и при сохранении у города контрольного пакета акций начнут работать как частные компании. Естественно, одно лишь простое переименование и перерегистрация формы муниципальных предприятий вовсе не означает появление рынка, поэтому город обещает стимулировать появление частных компаний «со стороны», способных предложить принципиально иное качество услуг жителям многоквартирных домов. Вот только критерии того, что считать качественной услугой, тоже еще не определены.

Неестественный отбор
      Если в ближайшие месяцы почти 40 тыс. домов в Москве в добровольно-принудительном порядке все же проведут собрания жильцов, организуют ТСЖ и выйдут на рынок в поисках управляющего для себя, то последствия могут оказаться самыми непредсказуемыми. Государство пока не определило финансовые и имущественные параметры, которым должна удовлетворять компания, борющаяся за право управления жильем. По сути, сегодня любой предприниматель, зарегистрировавший юридическое лицо, может прийти в дом, разбросать в почтовые ящики объявления, инициировать собрание членов ТСЖ и заключить договор на обслуживание жилья. При этом нет никаких гарантий, что такой человек, переключив на себя все финансовые потоки дома, не исчезнет вместе с собранной квартплатой уже через месяц.
      Как рассказал корреспонденту «Времени новостей» глава управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами мэрии Виталий Акимкин, подобные печальные прецеденты уже имели место.
      Возможно, критерии, которым должны удовлетворять частные компании, появятся после 1 марта 2006 года, когда городские власти начнут сами проводить конкурсы, отбирая управляющих для домов с неопределившимися жильцами. Однако по большому счету Жилищный кодекс запрещает городу вмешиваться в отношения ТСЖ и управляющей компании, даже если ее услуги оставляют желать лучшего. Поэтому даже в том случае, если выбор за жильцов сделает муниципалитет, вся ответственность за последствия принятого властью решения все равно ляжет на собственников квартир. Контролировать хозяйственную и финансовую деятельность своей управляющей компании москвичам в любом случае придется самостоятельно, но отвечать все же лучше за свое, а не за чужое решение.

      О том, с какими проблемами сталкиваются небольшие управляющие компании, уже пытающиеся конкурировать с монополией ДЕЗов, рассказывает глава УК «Жилфонд» Михаил КОНОВАЛОВ.

      – Михаил Эдуардович, ваша компания считается одним из первопроходцев, взявшихся за управление многоквартирными домами, в том числе и муниципальными. С какими трудностями уже пришлось столкнуться?
      – Мы решили выйти на этот рынок еще три года назад. Проанализировали ситуацию и поняли, что конкурентов практически нет, кроме этого монстра ДЕЗа. Но нам во многом повезло – как раз тогда префект Южного округа Москвы создал управление реформирования жилищного хозяйства. В этом управлении хотели экспериментировать с привлечением частных компаний, и мы под этот эксперимент попали.
      Разумеется, жилые дома в управление мы получили не сразу. Сначала нас направили учиться в департамент жилищной политики мэрии. Учились недолго, месяц, наверное. Учились, разумеется, не трубы ремонтировать, а тому, на какой законодательной основе может функционировать ТСЖ, самоуправление в доме. В 2002 году мы зарегистрировали нашу организацию, и тут как раз префектура дала установку на проведение собраний собственников жилья и создание ТСЖ. И в одном из домов жильцы сказали: «Мы хотим ТСЖ, но не хотим больше работать с ДЕЗом». Так у нас появился наш первый дом – это не новостройка, дому 40 лет. Сегодня у нас уже 19 домов.

      – Было ли какое-то противодействие со стороны ДЕЗов, не желающих выпускать из рук управляющие функции?
      – Со стороны ДЕЗа было скорее непонимание, бурчание какое-то. Какое может быть реальное противодействие, если все это шло по плану префектуры?
      Проблемы не в ДЕЗах, а в жильцах. ТСЖ в Москве были образованы только там, где нашелся хотя бы один инициативный человек, который взял на себя все организационные моменты. Такие дома можно по пальцам пересчитать. ТСЖ легко организовать только в новостройках, где большая доля коммерческого жилья. Когда люди покупают жилье, они уже готовы к тому, что в доме будет ТСЖ. В старых домах заинтересовать жителей созданием ТСЖ почти невозможно. Люди боятся коммерсантов, думают, что мы пришли их охмурить и обобрать.

      – Вы хотите сказать, что частные управляющие компании не будут повышать коммунальные платежи?
      – Дом можно вести и за гораздо меньшие деньги, чем предполагается государственными расценками. В два-три раза меньше. И рентабельность будет нормальная. Здесь вопрос, что я на эти деньги сделаю. В старом доме частная компания по своим тарифам в любом случае не может далеко уйти от ДЕЗа. Если дом развалюха, то никто просто не поймет, за что деньги-то такие берут. Так что на текущее содержание дома расходы будут точно такими же. Естественно, управляющая компания оставляет себе процент рентабельности, но я вас уверяю, что частные компании наглеть не будут.
      Сегодня частники берут 10, от силы 15%, в то время как наше правительство разрешает брать 25%. Но столько никто не берет – тогда просто на все остальное денег не хватит. Да, частная компания берет 15%, но тут есть гарантия, что остальные 85% пойдут именно на этот дом. У ДЕЗа рентабельность, может, и поменьше, на уровне 6--8%, может быть 10%, но куда пойдут остальные деньги, никому не известно. Я не говорю, что кто-то их украдет, но наша государственная система такова, что ДЕЗу могут приказать пустить эти деньги не на дом, а на починку чего-то к празднику или юбилею.

      – Насколько я понял, частникам интересны только новые дома, где ничего не надо чинить. А в ветхом жилье вы не заинтересованы?
      – Частники с удовольствием брали бы и старые дома, если бы не проблемы, вытекающие из того, что дом муниципальный. Эти дома неинтересны частникам потому, что нынешняя система бюджетного финансирования – это громадное количество лишней бумаги. Это огромный пресс. Например, у меня спрашивают: «Почему ты эти деньги израсходовал?» – «Так мне крышу надо было починить!» – «Но средства-то из бюджета были не на крышу выделены». Нам-то, говорю, виднее, на что лучше деньги потратить – на крышу текущую или на озеленение! Финансовая отчетность тут чудовищная. Не проверки, а именно отчетность. Вот у меня всего один муниципальный дом из 19, так я специально держу высококвалифицированного экономиста только для этого дома и плачу ему больше, чем получаю с этого дома доходов.
      Еще один аспект, касающийся домов, где есть и собственники жилья, и наниматели муниципальных квартир. Собственники имеют право установить свою ставку квартплаты и по ней платить. Но при этом ТСЖ должно требовать у города погасить часть за муниципалов. Представьте, что вам надо провести какой-то ремонт. Цены приемлемы, дом согласился, представитель города, голосующий за муниципалов, тоже. Жильцы-собственники платят оговоренную сумму, а город – нет. Мол, в хозфинплане на этот год этих затрат нет. Мы готовы поверить, заплатить, но просим: запланируйте эти расходы на следующий год. Так вот весь год вам будут обещать рассмотреть этот вопрос, но я вам даю рубль за сто, что на следующий год вы в этот план не попадете!

      – В ближайшее время нынешние ДЕЗы должны быть приватизированы. Чем это грозит москвичам?
      – Я уверен, что для москвичей ничего не изменится – продажа ДЕЗов пройдет исключительно на бумаге. Сейчас ДЕЗы централизованы, но если нужно, то их переведут в ОАО или еще в какую-либо форму собственности. И все это не имеет никакого значения, так как город ни за что не выпустит ДЕЗы из своих рук. Ведь это огромная государственная собственность: техника, инвентарь, недвижимость. Можно, конечно, все акционировать, но кто это купит? Таких денег просто нет ни у кого. Так что контрольный пакет в любом случае останется у государства. К тому же выпустить из рук такую махину – это же огромный риск. Сейчас в Москве все худо-бедно, но в хорошем состоянии. Я сам частник, но я с содроганием думаю о том, что будет, если правительство Москвы пустит все это на самотек. Если это сделать резко – будет вакханалия.

      – Но смысл акционирования ДЕЗов – это перевод их на рыночные рельсы, демонополизация, конкуренция с частными компаниями.
      – Никакой конкуренции тут все равно не будет – частные компании слабее ДЕЗов по всем параметрам. Основными игроками рынка в любом случае останутся ДЕЗы. Да и большого количества частников не появится – поле-то не освобождается. Что же касается рыночных отношений, то стимулировать их развитие может только введение стопроцентной оплаты коммунальных услуг. Только это сможет заставить жителя внимательнее посмотреть на то, куда идут его деньги и что на этом рынке еще есть. Главное, чтобы все были поставлены в равные условия. Сегодня, например, ни один муниципал, который платит 3 руб. 70 коп. с квадратного метра, просто не знает, что его дом реально обходится в 12 руб. 44 коп. с метра, а разницу доплачивает город. Об этом никто не знает! Об этом не знают даже те муниципалы, которые в ТСЖ! Вот когда люди увидят, что перед соседним домом цветы и фонтан, а у них помойка, а деньги на оба дома отпускают одинаковые, то начнут задумываться.
      Но для этого надо всех поставить в одинаковые условия – и компании, и жильцов. И еще москвичи должны понять, что не все коммерсанты обязательно жулики. Жулики очень быстро распознаются. Коммерсантов, пытающихся снять сливки, очень быстро выгоняют. Частная компания, которая пришла надолго, понимает, что если она будет вести себя так же, как ДЕЗ, то на следующий год договор с ней не перезаключат.

      О том, с какими трудностями сталкиваются столичные власти в процессе реализации реформы ЖКХ, рассказывает председатель правления фонда «Коммунальная культура жизни» Наиль ГАЙНУТДИНОВ

      – Наиль Анасович, многие россияне еще не осознали, что в стране начинается еще одна масштабная приватизация государственной собственности, государство уходит из жилищно-коммунального хозяйства, передавая всю недвижимость жильцам как коллективному собственнику. В чем смысл этой реформы?
      – Смысл коммунальной реформы, инициированной правительством, заключается в увеличении роли хозяев квартир в управлении своим домом. До сих пор жители были лишь пассивными получателями услуг ЖЭКов и ДЕЗов. Теперь же владельцы жилья не просто имеют право, но и обязаны выбрать управляющую компанию и способ управления своим домом. Новый Жилищный кодекс фактически требует от собственников квартир, чтобы они стали инстанцией, контролирующей работу эксплуатирующих организаций.

      – Столь неожиданная забота о жителях вызывает подозрение, что государство просто слагает с себя всю ответственность за ЖКХ, перекладывая ее на плечи жителей?
      – Это не совсем так. Да, действительно теперь принимать все решения, связанные с эксплуатацией жилья, и нести за них ответственность будет собственник. Но это нормально, от этого никуда не деться. Государство же, начиная реформу, преследовало совершенно иные цели.
      Посудите сами – сегодня оборот капиталов в ЖКХ составляет около триллиона рублей в год. Это огромный сектор рынка. Но в то же время отрасль, контролируемая в основном государственными предприятиями, до сих пор остается убыточной. Получается, что убыточность и государственная собственность исключают инвестиции, а отсутствие инвестиций в свою очередь порождает убыточность. Реформа ЖКХ как раз и призвана разорвать этот порочный круг.
      Но покончить с монополией государственных ДЕЗов и ЖЭКов оказывается недостаточно, чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов. Необходимо провести широкую модернизацию ЖКХ, сделать его прибыльным. Надо не дотировать коммуналку из года в год, а рискнуть и серьезно вложиться один раз. Сделать это сегодня может только государство, да и то не по всей отрасли, а лишь в наиболее экономически благополучных регионах страны. И тогда эти регионы станут точками роста. Поэтому проведение реформы имеет особое значение именно в Москве, где многие механизмы были опробованы.
      Коммунальное хозяйство Москвы уже сегодня привлекает значительные инвестиции. Теперь задача – оптимально их использовать и повысить эффективность предприятий ЖКХ в целом. Собственно, для разработки моделей развития коммунального комплекса и был создан наш фонд. Кроме того, мы по поручению мэра уже начали программу обучения старших по домам и по подъездам и активистов местного самоуправления практике участия в управлении собственной недвижимостью.

      – Москвичи опасаются, что приход частных управляющих компаний приведет к резкому росту квартплаты.
      – Это заблуждение. Достаточно сказать, что в Москве уже сегодня большая часть жилого фонда обслуживается частными организациями, работающими по подрядам ДЕЗа. Кстати, многие эксперты считают, что работа коммерсантов по заказу и под контролем муниципальных органов – это наиболее оптимальная форма вовлечения частного бизнеса в ЖКХ, позволяющая сохранить государственный контроль над деятельностью эксплуатирующих организаций.
      Кроме того, даже если тарифы и вырастут, то очень незначительно. Дело в том, что в общей сумме коммунальных платежей доля расходов на эксплуатацию невелика. Большая часть – от 60 до 80% – это доля энергетических компаний, снабжающих дом теплом, горячей водой и электричеством. Их тарифы никак не зависят от того, какая компания обслуживает дом – частная или государственная. Так что, даже если жильцы выберут управляющую компанию, услуги которой будут существенно дороже дезовских, то на общей сумме их расходов это отразится слабо.
      И потом, откуда вообще взялось мнение, что с приходом частников цены должны повыситься? Знаете, за последние пятнадцать лет было сделано многое для того, чтобы дискредитировать само понятие «рынок», «реформа». С этим приходится считаться, но нельзя не замечать, что частники уже давно успешно работают в самых разных отраслях экономики. Хорошим примером такой работы является транспорт. Маршрутки сегодня распространены во всех городах, и цены на них практически не отличаются от цен в муниципальных автобусах или трамваях, а в Москве так зачастую и ниже. Но при этом городской транспорт получает гигантские бюджетные дотации и все равно убыточен, а шустрые «Газели» – ничего не получают, а оказываются прибыльными.

      – Давайте посмотрим с другой стороны: захотят ли серьезные частные компании заниматься управлением жилыми домами при том, что есть выгодная коммерческая недвижимость?
      – Скажем так, частники опасаются заниматься жильем, и это во многом обусловлено несовершенством законодательства. Например, по Жилищному кодексу, жители могут пригласить управляющую компанию, а затем, когда компания вложит в ремонт дома свои средства, в любой момент могут отказать ей. Это очень нестабильная система для бизнеса управляющих компаний. Какая компания будет вкладывать деньги без гарантии работы в течение длительного времени?
      Не решена пока и проблема перечисления дотаций, выделяемых городом на доплату за услуги ЖКХ. По существующей схеме эти доплаты идут через ДЕЗы, однако если ТСЖ обслуживается не ДЕЗом, а частной компанией, то перечислять их крайне сложно. Эта ситуация осложняется тем, что ТСЖ имеет право само устанавливать цены на обслуживание дома. Если эти цены устанавливаются высокими (например, в элитных домах), то получается, что город должен дотировать роскошь. Эти проблемы существуют не только в Москве, и решить их можно только одним способом – переходом на стопроцентную оплату коммунальных услуг. Однако, как заявил недавно Юрий Лужков, в Москве такой переход произойдет не раньше, чем через два года. Стремясь избежать социальной напряженности и не желая перекладывать издержки реформы на плечи граждан, мэр Москвы взял тайм-аут.

      – Многие эксперты и представители оппозиции считают, что, принимая Жилищный кодекс, Госдума проголосовала за «сырой» документ, который может потянуть за собой массу проблем.
      – Главная проблема сегодня заключается в том, что к реформе оказались совершенного не готовы жители. Руководствуясь благими намерениями, федеральные законодатели поторопились и дали всего год на то, чтобы жильцы провели общее собрание, организовали ТСЖ, выбрали управляющую компанию и заключили с ней договор. Однако даже в Москве подавляющее большинство жителей ни психологически, ни даже просто физически – по занятости или по состоянию здоровья – к этому не готово. Даже там, где уже есть домовые комитеты или даже ТСЖ, большинство жильцов в их деятельности не участвует.
      Ожидания идеологов коммунальной реформы, на мой взгляд, оказались несколько завышенными. Они использовали западный опыт, но даже в развитых капиталистических странах многоквартирные дома принадлежат в основном либо частным лицам, либо фирмам. Домов, находящихся в коллективной собственности – аналог наших ТСЖ, – в большинстве европейских стран не более 10%. А в России предполагается сделать эту форму основной.

      – Удастся ли решить все проблемы, не заставляя жителей расплачиваться за несовершенство законодательства?
      – Так или иначе реформа ЖКХ в стране идет, и идет достаточно быстрыми темпами. И очень важно, чтобы все участники процесса – власть, население, бизнес – обладали четким и единым видением цели этой реформы. Только в этом случае она будет успешной и пройдет с минимальными социальными потрясениями. Монетизация льгот показала, что резкие эксперименты очень опасны и могут привести к социальному взрыву. К счастью, в правительстве Москвы есть понимание этой проблемы, и власти готовы сделать все, чтобы москвичи вошли в реформу максимально комфортно. Фонд «Коммунальная культура жизни» создавался в том числе и для того, чтобы привлечь москвичей к диалогу с властью по вопросам реформы ЖКХ. Такой диалог – необходимое условие эффективного реформирования комплекса.
      Никакая реформа, начатая «сверху», не будет иметь успеха, если житель Москвы не поймет, что это не просто инициатива власти, но и его личное дело.

      Недавно продавали с женой одну квартиру (новостройку в Куркино) и покупали другую (вторичку в Строгино). Кстати, если кому интересно, по какой причине сменяли «шило на мыло» – обращайтесь, расскажу, может быть интересно.

Этот текст – отклик на «личный опыт» нашего читателя
      «За что мы берем с вас деньги» – ред.
      Возвращаюсь к теме риэлтеров. Уважаемый человек, самостоятельно продавший/купивший квартиру, а не расскажете ли, сколько времени у Вас заняло оформление всех справок, бумаг и прочая бумажная беготня?
      По моему прошлому опыту (когда родственники продавали квартиру и я помогал кое-что делать) оцениваю это время примерно в 1,5-2 недели (минимум). Если бы я был студентом или работал на госпредприятии за 3000 рублей в месяц и, следовательно, имел бы почти все время свободным – тогда «да», я бы этим занимался.
      Но, понимаете, у меня работа в архитектурном бюро, своя студия дизайна, жена и маленькая дочка.
      Плюс родственники, друзья и еще куча столь же неотложных дел. Извините, тратить 1,5-2 недели (а реально – больше)времени на сидение/стояние в очередях, мотаясь из конца в конец нашего большого любимого города (Москва имеется в виду) я не могу – мне его жалко.
      Я и по работе по несколько раз в день перемещаюсь с севера на юг и обратно по московским пробкам. Есть специально «заточенные» для этого люди. Вот пусть они и занимаются этим. За ЭТО я им с удовольствием и благодарностью заплачу.
      Так как они экономят время, мое и моей семьи.
      И позволяют мне приехать домой и поиграть с дочкой, а не созерцать харю мелкого чиновника, у которого нужно получить ненужную никому, кроме него бумажку, абсурдную по содержинию и безобразную по форме.
      Кстати, общая сумма обеих сделок (продажа новой двушки и покупка неновой трешки) примерно 200 тысяч пока еще зеленых. Заплатить за услуги крупного московского агентства недвижимости пришлось 2500 тех же «убитых енотов» (что, по моему мнению, адекватно услугам и помощи, полученной от агента, работавшего с нами).
      Откуда берутся цифры в 6-8 тысяч, мне не понятно. Либо люди попались на «разводилово», либо «не туда» обратились.
      Резюме: риэлторы (они же риэлтЕры :) получают деньги за ту работу, которую многие занятые люди не могут или не хотят делать сами.
      Естественно, за работу принято платить. Вот размер оплаты – предмет для обсуждения и торга. А необходимость таких людей лично для меня и моей жены – очевидна.