РЕФОРМА

    «В результате победы Великой Октябрьской социалистической революции в нашей стране были созданы необходимые предпосылки для решения одной из важнейших социальных проблем – удовлетворения потребности трудящихся в жилье».
    Это – не фрагмент архивного сборника статей и выступлений вождей советской эпохи. Это – фрагмент из действующего закона, по которому мы живем до сих пор: Жилищного кодекса РСФСР.
    Новый Жилищный кодекс РФ вступает в силу с 1 марта 2005 года.
    Конечно, процитированных «доисторических» положений там нет. Зато есть другие, куда более опасные – поскольку являются не декларативными, а реальными...
    Сегодня улучшить свои жилищные условия хотят более 60% российских семей. Очередников, имеющих по старому ЖК законное право на «улучшение», – 14 миллионов человек. Своей очереди они ждут по 15-20 лет. При этом доля граждан, которые могут сами решить свои жилищные проблемы, построив жилье, не превышает 9%.
    Правительство уверяет: к 2010 году число тех, кто сможет купить себе квартиру, возрастет до 25-30%, а к 2020 году эта доля возрастет до 60-70%. Его оппоненты полагают, что эти обещания не сбудутся, а новый Жилищный кодекс и вовсе называют «социально опасным проектом».
    И во многом они правы. Ведь для начала кодекс фактически отменяет принципы внеочередного и первоочередного предоставления жилья нуждающимся.
    В старом кодексе предусматривалось, что в первую очередь жилье предоставляется инвалидам и участникам войны и семьям погибших, лицам, страдающим рядом тяжелых хронических заболеваний, многодетным семьям, одиноким матерям, «чернобыльцам», незаконно репрессированным, учителям, семьям при рождении близнецов и так далее. А правом на внеочередное предоставление жилья обладали те, чье жилье стало не пригодным для проживания в результате стихийного бедствия, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, – при выходе из детских домов, выпускники вузов и аспиранты, направленные на работу по распределению.
    Теперь социальное жилье будет предоставляться исключительно исходя из времени постановки на учет. В общую очередь поставят и здоровых, и тяжелобольных, и реабилитированных стариков. Единственное исключение – жители «аварийных» квартир и домов, для которых сохраняется право на внеочередное получение жилья.
    Последствия не требуют особых комментариев. Особенно в той части, которая касается выпускников детских домов: по сути, их теперь будут выбрасывать на улицу.
    К тому же правом на получение социального жилья будут обладать только малоимущие – те, у кого доход на человека ниже прожиточного минимума. Иначе говоря, если семья из трех человек имеет месячный доход, который равняется примерно 300 долларам, – никаких шансов на получение социального жилья у нее нет. Купить квартиру? Указанного дохода хватит в лучшем случае на половину квадратного метра площади.
    Наконец, полученное социальное жилье нельзя будет приватизировать. Теоретически это, может быть, и верно: на Западе социальное жилье не становится собственностью тех, кому его предоставляют. Но таким образом создается очевидное неравенство прав граждан – тех, кто успел получить от государства жилье и успел его приватизировать, и тех, кто давным-давно встал на очередь (еще до того, как появилось право приватизировать государственные квартиры), но еще ничего не получил.
    Далее, нормы нового ЖК дают чиновникам огромную власть над гражданами. Так, вселить несовершеннолетних детей в квартиры, занимаемые по договору социального найма, можно будет без согласия властей. А жену или мужа – нет: чиновник может это запретить, если в результате вселения жилая площадь, приходящаяся на человека, станет меньше «учетной нормы». Ведь в этом случае граждане будут признаны нуждающимися в «улучшении» и могут, чего доброго, встать на очередь!
    И еще одна норма: в случае самовольного переустройства квартиры (под этим подразумевается «установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования») чиновники могут потребовать от граждан привести квартиру в прежнее состояние. А в случае отказа – лишить жилья. Если гражданин проживает по договору социального найма – этот договор может быть расторгнут по суду. Если квартира находится в собственности – по суду же может быть принято решение о ее продаже с торгов с выплатой бывшему собственнику полученных денег.
    Надо ли разъяснять, какой простор все это открывает для коррупции?
    Далее. Если земельный участок, где находится жилой дом, понадобился властям, они получают право выселить граждан. Но если кто-то думает, что гражданам предложат другое жилье, он здорово ошибается. Им предложат не квартиры, а деньги – сумму, рассчитанную чиновниками органов инвентаризации.
    Во-первых, можно не сомневаться: она будет куда меньше той суммы, которая нужна для покупки другой, равнозначной квартиры.
    Во-вторых, эту квартиру надо будет еще искать – что, с учетом нынешних «жилищных рисков», является нелегким занятием. Как будут решать эту проблему, скажем, одинокие старики, которые почти не ориентируются на жилищном рынке?

    Отдельная глава нового ЖК посвящена плате за жилье и коммунальные услуги. Но и здесь граждан не ждет ничего радостного.
    Во-первых, кодекс отменяет ныне действующие федеральные стандарты предельной стоимости жилищно-коммунальных услуг, а также устанавливаемую на федеральном уровне предельную долю собственных расходов граждан на квартплату. Все это предлагается отдать на откуп региональным и местным властям. К чему это приведет – понятно. В относительно «богатых» регионах еще смогут удержать оплату ЖКУ в приемлемых рамках, в «бедных» – заставят платить по полной программе.
    Во-вторых, в Жилищном кодексе записано: «Плата за содержание и ремонт жилья устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в зависимости от периодичности, уровня качества и перечня услуг и работ». И опять же размер этой платы будет устанавливаться органами местного самоуправления...
    В-третьих, новый ЖК предусматривает, что собственники жилья должны полностью оплачивать капитальный ремонт дома. При этом возможны два варианта. Первый – собственники на общем собрании многоквартирного дома в «добровольно-принудительном» порядке решают, сколько они будут за это платить. Второй – если собрание не приняло решения, то размер платы за капитальный ремонт установит исполнительная власть. И этот размер может оказаться совершенно непосильным для граждан.
    Между тем износ жилого фонда сегодня – более 60%, многие дома не ремонтировались десятилетиями. Но теперь тем, кто в них живет, не на что будет рассчитывать.
    Государство вновь ведет себя по принципу «мы вам ничего не должны». Кто живет в ветхом или аварийном доме – пусть выживает как может. Не выжил – сам виноват, что не смог приспособиться.
    В общем, трудно не согласиться с одним из главных критиков нового ЖК депутатом Госдумы Галиной Хованской, которая говорит: честнее было бы отменить статью Конституции, где Россия называется социальным государством...
    Жилищная реформа должна помогать гражданам адаптироваться к рынку жилья. Правительство решает другую задачу, силой «вытолкнуть» их на этот рынок.

Центр и местные власти готовятся к введению в действие Жилищного кодекса

Россиян опять подведут под статью

      Kвартирный вопрос – проблема всех времен и народов, особенно в пределах нашей кипучей и могучей державы. Свежая законодательная поддержка в России – жилищный пакет, действующий с января, и Жилищный кодекс, вступающий в силу с 1 марта, – вызывает естественную настороженность. С новыми законами у нас, как со старой монетой: повернешь одной стороной – красота, другой – портрет вождя или нечто совсем непонятное.

Проблемы в квадрате
      Сергей Петрович Михайлов еще недавно сиял от счастья: еще бы, наконец подошло к концу 10-летнее ожидание новой квартиры – его очередь. Пришел конец семейным страданиям: в стандартной «трешке» с ним и женой живут сын-студент и замужняя дочка с маленьким внуком.
      Но его радость вскоре поблекла – как водится, от общения с чиновниками. Товарищи, ответственные за выдачу жилья, виновато развели руками: квартир нет. Аргументы стандартные: нет поступлений, ждите ответа.
      Сергей Петрович, бывший военный, приказ понял и стал ждать. А потом, как человек, наслышанный о новинках жилищного законодательства, осознал, что получит квартиру скорее всего после 1 марта – когда вступит в силу новый Жилищный кодекс. С пугающе непонятным «договором социального найма»...
      Желание чиновников потянуть квартирную резину понятно: легче большинство очередников сразу перевести на новые правила, чем разбираться, что делать со старыми.
      Так чего же опасаются очередники и чиновники? На первый взгляд правила нового Жилищного кодекса в части предоставления госквартир мало чем отличаются от предыдущих. Жилец по-прежнему может меняться квартирами и сдавать соцжилье внаем. А если его потянет на перестройку (к примеру, сломать стены и поставить стеклопакеты), то придется собрать кучу бумажек и непременно приготовить шампанское и конфеты для барышень в ЖЭКах и прочих жилконторах. Тоже ничего нового.
      Но есть и свои «но». Например, в очереди на социальное жилье смогут стоять только малоимущие, дети-сироты и инвалиды. Кого считать «малоимущим», должны определить местные власти, исходя из доходов и стоимости имущества семьи. Что будет с теми, кто перестал входить в эту категорию, вообще непонятно.
      А договор соцнайма содержит множество «нельзя» для квартиросъемщика – иначе документ расторгнут, а его выселят. Например, нельзя устраивать оргии и притоны в муниципальной квартире или открывать маленькую камнедробильную мастерскую: все это может попасть под определение «использование жилого помещения не по назначению». И с соседями по новому закону лучше дружить: а то еще пожалуются на «систематическое нарушение их прав и законных интересов».
      Если в течение полугода не платить за квартиру «без уважительной причины», выселение также неминуемо. Эта норма была и в старом законе, но с учетом того, что с 2006 г. коммунальные платежи увеличатся почти вдвое, «злостных неплательщиков» наверняка окажется немало. Им могут дать другое жилье – по нормам общежития – 6 кв. м на человека. Или построят другое, «дешевое», жилье, где и будут жить те, у кого нет денег. Эдакое социальное гетто в российских масштабах.
      Как поступят с родственниками ответственного квартиросъемщика по новому договору в случае его смерти, тоже не ясно. Будут ли с ними перезаключать договор – не написано. Правда, один из авторов жилпакета, вице-спикер Госдумы Георгий Боос, обещал «МК», что выселять наследников не станут. Но если родственники окажутся богаче покойного, то за квартиру им придется платить. Это уже будет не социальный, т.е. бесплатный, а коммерческий наем.
      Кстати, с 1 марта 2005 г. квартиры, полученные по договору соцнайма, нельзя будет бесплатно приватизировать. А если все-таки захочется стать собственником жилья – извольте за него заплатить. Цена будет ниже рыночной, но далеко не условной.
      Между прочим, персонаж нашей квартирной истории попросил изменить его имя. Он надеется все-таки получить госжилье без проволочек и оговорок. Но на всякий пожарный собирает документы на приватизацию старой «трешки».

Чудо века – ипотека
      Недавно премьер-министр Михаил Фрадков выдвинул лозунг, сравниться с которым может только «По лампочке Ильича – в каждый дом!». Глава кабинета обещал выйти к 2010 г. на 1 млн. ипотечных кредитов ежегодно.
      Эксперты в этой области тут же опошлили высокую идею нудными цифрами. Чтобы выйти на эти показатели, надо выдать за этот год 170 тыс. кредитов на покупку жилья, или по 40 ссуд в день в каждом регионе. А по данным Минэкономразвития, за прошлый год народу отписали всего 40 тыс. кредитов.
      Поправки в Закон об ипотеке, вступившие в силу в январе этого года, предполагают изменение ситуации. Во-первых, сделку по ипотечному кредиту необязательно регистрировать нотариально и платить 1,5% от ее стоимости. Отдадите 20 руб. за госрегистрацию – и все.
      Во-вторых, документ снижает риск для банков при заключении таких сделок, а значит, позволяет им снижать проценты за кредит. Например, банкиры могут быть уверены, что деньги, которые выдаются на покупку квартиры, им вернут: заемщику придется оставить в залог свое жилье. К тому же у кредитора появилась возможность свои риски застраховать на 20% суммы сделки. Эксперты рассчитали, что если сейчас ипотечные кредиты покрывают примерно 70% стоимости квартиры, то нововведение позволит выдавать до 90% цены жилья.
      Пока же кредиты обывателю обходятся достаточно дорого – не менее 15-20% годовых, и доступны всего 7-10% россиян. А по сведениям главы Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимира Аверченко, ипотека в России составляет лишь доли процента от ВВП, в то время как в развитых странах – 50%.
      Но в Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) рассчитали: через 4-5 лет ситуация изменится и участвовать в ипотечных программах сможет половина российских семей.
      Другое дело, что может измениться и структура жилищного рынка. По данным специалистов, сейчас ипотечное кредитование на 93% ориентировано на вторичный рынок жилья, т.е. на уже готовые, а не свежевозведенные квартиры. Такими темпами через год-другой за счет ипотеки квартиры этого сектора раскупят. Если столь же резво не будет развиваться кредитование строящегося жилья, цены на заветные квадраты могут взлететь.
      Застройщикам же пока планируется выдавать не более 0,5-0,9% от общей стоимости рынка жилья. Если учесть, что после летнего банковского кризиса кредитные организации стали весьма осторожны со своей ликвидностью, они скорее всего десять раз подумают, прежде чем финансировать воздушные замки, которые неизвестно когда построят.

Накопи и купи
      Страсть нашего народа к финансовым пирамидам теперь узаконена. С 31 марта 2005 г. вступает в силу закон о жилищно-накопительных кооперативах. Авторы документа заверяют, что в нем содержатся положения, которые не позволят ЖНК скатиться до банального мошенничества.
      Формально все выглядит следующим образом: будущие собственники жилья вносят некий процент за строящуюся квартиру. Постепенно в ЖНК вступают все новые члены, их деньги тоже идут в дело. Спустя некоторое время те, кто был в доле изначально, получают свои квартиры. А те, кто вошел в нее позже, – обретут свое за счет очередных кооперативщиков и т.д. Чтобы иметь право на квартиру, надо оплатить не меньше 30% ее стоимости.
      Считается, что ЖНК – самый дешевый способ заиметь собственный угол. Это в 2,5-3 раза дешевле, чем взять ипотечный кредит. Только нудные эксперты вновь гнут свое. По данным МАИФ, в России 84 жилищных кооператива разного рода, в которых участвуют порядка 50 тысяч россиян. Все эти кооперативы должны теперь стать ЖНК и работать по новым правилам. Что в итоге делать с людьми, которые ждут в нынешних кооперативах своего квартирного счастья, не совсем понятно. По оценке первого вице-президента МАИФ Валерия Казейкина, на перестройку прежних организаций уйдет 500 лет.

Как построить застройщиков?
      Иметь много денег, чтобы сразу приобрести «родовое гнездо», несомненно, здорово. Но чаще их бывает недостаточно, чтобы купить уже готовую квартиру в приличном районе. Поэтому значительное количество квадратных метров покупается в строящихся домах.
      И тут начинаются проблемы, самая малая из которых – несдача дома в срок. Застройщик вполне может начать решать свои финансовые проблемы за счет инвесторов, т.е. покупателей возводимого жилья. К примеру, предложить им доплатить еще несколько тысяч «американской зелени» – вроде как «концепция изменилась». Или сделать еще проще: продать строящуюся квартиру нескольким людям: пускай сами потом разбираются, кто прав. И долго-долго придется гонять по судам, требуя справедливости.
      Теперь хотя бы права инвестора будут защищены. По новому законодательству застройщик обязан заранее раскрыть все карты: что, как и где будет строить, откуда возьмет деньги, какие проекты уже реализованы. Если что забудет – штраф. Если дом в срок не сдаст – неустойка инвестору в размере 3% от стоимости покупки.
      Естественно, эти правила строителей не вдохновляют. По новому законодательству, прежде чем получить право на застройку, им надо представить массу документов о ее планах. К тому же разрешение дадут именно на тот срок, который указан в плане. Просьбу о его продлении придется подавать не менее чем за 2 месяца до первоначальной даты окончания строительства.
      Конечно, вряд ли новые правила отвратят застройщиков от возведения новых домов, но они наверняка захотят компенсировать моральные переживания за счет клиентов. По некоторым оценкам, стоимость жилья значительно возрастет максимум через год.
      Правда, быть собственником квартиры тоже мало радости. Надо больше платить за коммуналку плюс налоги. Если один из членов семьи, ждущей госквартиру, имеет свою жилплощадь, квадратных метров дадут меньше – вычтут размеры частной недвижимости. А еще, если местные власти облюбуют дом под «муниципальные нужды», то «частник» запросто лишится своей квартиры. Ему, конечно, возместят рыночную стоимость жилья и издержки на переезд. Но беда в том, что у нас до сих пор нет методик массовой оценки жилья, а то, что понимают местные власти под «рыночной ценой», может значительно отличаться от реальности.

Окружили меня, обложили
      Свое жилье – удовольствие дорогое, ведь расплачиваться за него надо не только во время покупки, но и после – когда приходит счет из налоговой инспекции.
      С одной стороны, новинки законодательства в этой сфере не так уж плохи. Например, до 1 января с.г. покупатель квартиры или дачи имел право на налоговый вычет на сумму не более 1 млн. руб. лишь спустя полтора года после заполнения им налоговой декларации. Теперь же налоги снижаются на сумму покупки сразу после ее совершения.
      Продавцу жилья тоже становится легче. Аналогичный налоговый вычет ему предоставлялся, если он владел домом или квартирой не менее 5 лет. Теперь стоимость продаваемого жилья уменьшает его налоги, если его собственности не меньше трех лет.
      С другой стороны, рост налогов на недвижимость неизбежен. С 1 января 2006 г. вводится новый земельный налог, по которому платить придется не с оценки БТИ, а с кадастровой стоимости земли, т.е. по ценам, максимально приближенным к рыночным. Это с учетом того, что кадастровая оценка земли в регионах идет очень медленно, а право устанавливать земельный налог отдано местным властям, правда, в федеральных пределах (0,3-1,5% от стоимости участка).
      По мнению председателя Комитета Госдумы по собственности Виктора Плескачевского, это может стать для локальных начальников слишком большим искушением. «У местных властей появляется стимул завышать кадастровую стоимость, остается интерес к завышению цены, – сказал он «МК». – Но пока более эффективной альтернативы этому не существует».
      Кстати, в Думе «лежит» тревожным грузом законопроект, устанавливающий местный налог на недвижимость. По нему владельцам жилья также придется платить по полной, т.е. по рыночной стоимости. Авторы документа полагают, что со всеми понижающими коэффициентами налог за типовую трехкомнатную квартиру не превысит $30 в год, на «двушку» – $7-10 в год.
      Тем не менее после страстей, разгоревшихся вокруг закона о монетизации льгот, в здании на Охотном Ряду не стали «подливать масла в огонь». «Мы решили подождать 1-2 месяца, чтобы иметь возможность рассказать людям о законе подробнее, – пояснил вице-спикер палаты Георгий Боос. – Есть идея собрать по этому поводу совещание с главами муниципалитетов». При этом предполагается, что новый налог начнет действовать с 2007 г.
      * * *
      Как обычно, в нашей стране все великие дела имеют свою червоточинку. Так и с жилищным пакетом. Законодательные идеи требуют подзаконных актов: единые формулы, в рамках которых должны действовать муниципалитеты, определение понятия «малоимущий» для постановки в жилищную очередь, правила выдачи квартир по очереди прежней и т.д. Пока всего этого нет. Кабинет министров слишком занят разборками с пенсионерами и прочими льготниками. В итоге даже идеологи жилищной реформы с трудом представляют, что из нее выйдет.
      – Если дальше так пойдет, я публично заявлю, что реформа жилья может оказаться провальной, – сказал Георгий Боос.
      Так и мостим благими намерениями дорогу в ад. Привычно, досадно, да ладно.

По оценкам экспертов, объем рынка ипотеки в этом году может составить 1 миллиард долларов

      Жилищный кодекс и целый пакет законов, принятых в конце прошлого года, по замыслу законодателей должны сделать жилье доступным. Доступное жилье – это отнюдь не бесплатное, а то, которое могут приобрести люди работающие, получающие стабильный доход и готовые для улучшения жилищных условий использовать те схемы, которые сегодня предлагает рынок. Так что основной упор в формировании рынка доступного жилья делается на ипотеку.
      Новое законодательство более четко определило правила игры на рынке ипотеки. В целом оно направлено на то, чтобы защитить интересы всех игроков – кредиторов, заемщиков, риелторских компаний. Другое дело, как сработают предложенные механизмы. Конечно, после принятия законов должно пройти время – год или два. Только тогда следует ожидать каких-то сдвигов. Но вряд ли произойдут кардинальные перемены. Ведь цены на недвижимость, как и процентные ставки по кредитам, устанавливает не закон, их диктует рынок и макроэкономическая ситуация в стране. Это понимают все участники рынка.
      «Несмотря на то что сам по себе Жилищный кодекс является существенным элементом законодательной базы, регулирующей рынок жилья в целом, я бы не хотела переоценивать его значение для развития рынка ипотечного кредитования, – считает Мария Серова, начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка. – Ряд положений Жилищного кодекса действительно в достаточной степени законодательно регулирует некоторые правоотношения сторон в процессе подготовки и оформления ипотечных сделок. К таким положениям могут быть прежде всего отнесены те, которые затрагивают права собственников жилья и третьих лиц, обладающих правом пользования жильем, положения, касающиеся соблюдения имущественных прав несовершеннолетних, ужесточения обязанностей собственника по содержанию жилья и т.д.».
      Руководитель Управления маркетинга и рекламы «Инвестиционной компании МГСН» Елена Максименкова, считает, что с принятием нового жилищного законодательства рынок недвижимости переходит на новые «рыночные» рельсы.
      «Введение нового Жилищного кодекса, который, несомненно, призван урегулировать ряд вопросов юридического плана, можно расценивать как пошаговое действие на государственном уровне по решению жилищного вопроса граждан, – говорит она. – Главный импульс к развитию ипотеки в связи со вступлением в силу нового Жилищного кодекса – это снижение издержек и рисков для кредитных и банковских организаций, что послужит, на наш взгляд, основанием для снижения размера кредитных ставок. Следовательно, объемы ипотечного кредитования должны возрасти. В частности, положения нового Жилищного кодекса регламентируют решение вопроса с неплательщиками по жилищным кредитам, вплоть до их выселения из жилья, приобретенного с помощью кредитных средств, а это также устраняет одно из препятствий для развития массовой ипотеки. Кредитные организации получают гарантии возвратности выданных кредитов, соответственно появляется более широкое поле для внедрения привлекательных ипотечных программ. Изменения также коснутся норм и правил, регулирующих права на недвижимое имущество. В частности, с 1 марта при приобретении жилья в кредит будет отменено обязательное нотариальное удостоверение сделки, на которое приходится 1,5% от ее суммы».
      Да, новое жилищное законодательство позволит несколько снизить риски банка и уменьшить сопутствующие издержки заемщиков. Однако главное, что останавливает желающих приобрести жилье с помощью ипотеки, отнюдь не нотариальная пошлина – людей отпугивают слишком высокие проценты по кредиту. По мнению аналитиков рынка, эти показатели вряд ли резко снизятся в ближайшее время. «Что касается влияния изменений, прописанных в Жилищном кодексе на столичный рынок недвижимости, считает Елена Максименкова, – то внесенные в кодекс поправки окажут влияние в первую очередь не на цены, а на технологию работы агентств недвижимости».
      «Ожидать резкого снижения процентных ставок по кредитам в ближайшее время вряд ли стоит, – говорит руководитель отдела по работе со СМИ «Дон-Строя» Екатерина Вертячих. – Тем не менее для развития ипотеки есть хорошие перспективы. Наша компания только в прошлом году начала всерьез заниматься ипотечными программами: с помощью ипотеки было заключено 3% сделок. В этом году мы планируем довести эти показатели до 10%».
      Если говорить о столичном регионе, то основные параметры кредитования выглядят сегодня так: заем, как правило, выдается на 10-20 лет под 10-15% годовых в валюте или 15-18% в рублях с условием первоначального взноса – 15-30% от стоимости жилья.
      В целом ипотечные программы разных банков мало отличаются. Но если сравнить их с предложениями пятилетней давности, то динамика развития рынка будет очевидна. Увеличился срок кредитования – с 10 до 15-20 лет. Выросло и количество банков, работающих с ипотечными программами. Они соревнуются в снижении размера первоначального взноса, в расширении круга кредитуемых объектов и в либерализации требований к подтверждению платежеспособности заемщика.
      Сегодня банки готовы рассматривать клиентов с доходом в 700 долларов и даже меньше, причем во внимание принимаются любые законные способы извлечения дохода (ценные бумаги, страховые полисы, сдача жилья в аренду), учитывается ценное имущество заемщика. Все чаще кредитные организации довольствуются справкой с места работы в свободной форме. Что же касается, процентной ставки, то и она за прошедшие пять лет снизилась. Конечно, далеко не так, как хотелось бы населению, но ее нижняя граница опустилась практически до 10%. Совсем недавно таких возможностей не было, пять лет назад кредит в валюте стоил 15% годовых и даже 18%.
      Чтобы удовлетворить растущий спрос, на рынке появляется множество механизмов, с тем или иным успехом замещающих ипотеку. За последние несколько лет все большей популярностью стали пользоваться жилищно-накопительные кооперативы, работающие по принципу кассы взаимопомощи. Внешний источник заимствований в этом случае отсутствует, кредитование одних пайщиков осуществляется за счет других, накапливающих средства. А если нет внешних заимствований, то нет и процентов по кредиту. Однако за возможность получить беспроцентный кредит приходится платить многими месяцами и даже годами ожидания своей очереди. А когда она подойдет, квартира при нынешних темпах роста цен может подорожать едва ли не вдвое. Тем не менее подобные кооперативы привлекают все больше людей.
      Другая распространенная ипотекозамещающая схема – рассрочка на инвестиционный период. Как известно, продажа новостроек начинается с котлована. В этих условиях многие застройщики, заключая договор, согласны получить лишь часть стоимости жилья, остальное покупатель вносит до окончания строительства в рассрочку. Льготный характер кредитования объясняется тем, что риски невозврата кредита сведены к минимуму – если заемщик не способен погасить долг, недостроенная квартира предлагается другому покупателю. Покупка жилья с помощью рассрочки на инвестиционный период пользовалась особенной популярностью в 2003 году и в начале 2004-го, когда темпы роста цен на недвижимость заметно превышали процент по кредиту.
      Если говорить о перспективах развития ипотеки на ближайший год, то прогнозы экспертов можно назвать сдержанно оптимистическими. С одной стороны, обнадеживают темпы развития ипотеки: в 2004 году объем рынка ипотеки составил 500-600 млн. долл. – это почти в два раза больше, чем в 2003 году. По оценкам экспертов, предполагается, что к концу 2005 года он может выйти на уровень 1 млрд. долл. В то же время резкого снижения процентных ставок скорее всего не произойдет. Елена Максименкова считает: «Ожидать, что в ближайшее время появятся программы жилищного кредитования под очень низкие проценты или кардинально изменятся условия получения кредитов, по нашей оценке, не стоит». По мнению специалистов рынка недвижимости, только лет через пять ипотека может стать по-настоящему доступной. По самым смелым прогнозам, к 2010 году потенциал рынка ипотеки составит 15 млрд. долларов.

Принят и уже действует закон о недоступности жилья

      Стремительная социальная реформа, проводимая под патронатом президента, набирает обороты. Вслед за законом № 122 и резким повышением тарифов ЖКХ нас ожидает очередное потрясение: первого марта начинает действовать новый Жилищный кодекс (ЖК).
      Непубличный факт: закон о введении в действие ЖК, подписанный Путиным 29 декабря 2004-го, действует с 22 января, и многие граждане уже стали его жертвой.
      Новый Жилкодекс был одним из самых спорных законопроектов, который эксперты открыто обозвали «людоедским». Из-за огромного числа поправок он не прошел второе чтение прошлым летом и был перенесен на осень. Однако единороссы и жириновцы, воспользовавшись ситуацией в обществе после теракта в Беслане, провели ЖК во втором и третьем чтениях с минимальным числом поправок, внесенных независимыми депутатами и оппозиционными фракциями.
      В официальных СМИ уже началась пропаганда нового ЖК. Самое интересное, что лояльные эксперты, получившие доступ на Первый и второй каналы, комментировали даже не окончательный вариант ЖК, а его самый первый – «людоедский» – проект. Более того, есть данные, что и риелторские компании ссылаются в своей работе с клиентами именно на первый вариант законопроекта, игнорируя тем самым любые попытки защитить граждан от дикостей жилищного рынка.
      «Новая газета» обратилась к ведущим экспертам в жилищной сфере, к адекватным депутатам Госдумы, юристам, омбудсменам и правозащитникам с просьбой подробно и доступно проанализировать новый ЖК.
      Мы предлагаем нашим читателям зайти в любой крупный книжный магазин, потратить 19 рублей или, в конце концов, найти в интернете на нашем сайте окончательную редакцию Жилищного кодекса. И попытаться вместе с экспертами и журналистами понять: чему способствуют законодательные инициативы государства – доступности жилья или потере надежды на его получение?

      Открывает и курирует новую рубрику известнейший эксперт в жилищной сфере, независимый депутат Госдумы, член партии «ЯБЛОКО» Галина Петровна ХОВАНСКАЯ.
      Сначала небольшая преамбула, чтобы объяснить читателям идеологию и задачи реформы в жилищной сфере. Новый ЖК нам действительно необходим, и работа над ним шла более 10 лет. Просто потому, что в начале 90-х в стране появились жилищный рынок и его главный объект – собственник. Невозможно жить по закону, где все было ориентировано на нанимателя, а понятия «частная собственность» не существовало.
      Как всегда, было два варианта действий: или отдать разработку ЖК в руки компетентных независимых экспертов, или государственная власть «все сама сделает». Я и Олег Шеин представили свои законопроекты, но нам было сказано, что мы опоздали – правительство уже спустило свой проект. А мы можем только внести свои поправки.
      Правительственный проект разрабатывался фондом «Институт экономики города» (директор – Алекcандр Пузанов. – Е.М.), Гильдией риелторов (вице-президент – Константин Апрелев. – Е.М.), Департаментом Министерства промышленности и энергетики (возглавляет Сергей Круглик. – Е.М.), курировался вице-премьером Виктором Христенко и советником президента Игорем Шуваловым. В Думе самым яростным проводником правительственного законопроекта стал Павел Крашенинников (бывший член СПС, недавно вступил в партию «Единая Россия». – Е.М.).
      Правительственный проект представляет собой плохой микст из двух существовавших ранее проектов – того же Крашенинникова и Шамузафарова (был статс-секретарем Госстроя. – Е.М.). Несколько лет назад Шамузафаров попытался представить свой вариант закона в Госдуме. Его не отклонили только потому, что он сам забрал документ на доработку, и голосования так и не состоялись. Павел Крашенинников – один из разработчиков Гражданского кодекса. Этим я объясняю тот факт, что в новом ЖК многое переписано из гражданского законодательства. Крашенинников проигнорировал мнение сильных и куда более состоятельных экспертов в жилищной сфере…
      Получилось: Жилкодекс Крашенинникова и др. – это 124 страницы. Мои поправки к ЖК, к которым присоединились еще 15 оппозиционных депутатов, уместились на 160 страницах мелким шрифтом. Большинство из них Крашенинников отклонил без разумных объяснений.
      Теперь об интересах сторон. Новый ЖК представляет интересы в первую очередь федеральной исполнительной власти, во вторую – игроков жилищного рынка и только потом уже граждан. Жилкодекс нарушает 7-ю статью Конституции РФ, где говорится, что Россия – это социальное государство. Есть только один «телец» в ЖК – это рынок. Тот, кто не вписался в рынок, остался «за бортом».
      Этот «государственный» подход характерен для всех социальных законов, принятых в прошлом году. В случае с ЖК такой подход чреват не столько оживлением жилищного рынка, сколько резким увеличением количества граждан, потерявших надежду на жилье.
      Новый ЖК, как и 122-й закон, и реформа ЖКХ, позволяет власти сильно экономить расходы федерального бюджета за счет невыполнения или только частичного выполнения взятых на себя обязательств перед гражданами. Чтобы это деяние не было наказуемым, и меняются сегодня законы. Причем меняются некорректно.
      Пример. В конце года в Думу спустили и провели сразу во втором и третьем чтениях закон № 199. Проект закона по своему содержанию никакого отношения не имел к жилищной сфере. До тех пор, однако, пока в него в виде поправок правительства не вписали нормы, регламентирующие порядок предоставления жилищных субсидий старым федеральным льготникам. Это ветераны войны, инвалиды войны, тяжело больные люди. К этому закону также было выпущено постановление правительства по чернобыльцам. По этому закону вышеперечисленным категориям льготников выделяется 100-процентная субсидия на приобретение жилья (раньше полагалось само жилье). Но расчет субсидии, по которому органы исполнительной власти в регионах будут оценивать рыночную стоимость кв. метра жилья, совершенно нерыночный.
      Приведу в пример Москву. По закону № 199 один кв. метр типового жилья в столице в районе массовой застройки стоит 17500 рублей. (По остальным регионам – ниже.) Какую квартиру смогут купить люди в Москве, если квадратный метр самого дешевого жилья в спальном районе стоит от 30000 до 60000 рублей? Ну ладно Москва. Мы своим льготникам, не федеральным, выдаем субсидию из расчета 30000 рублей за кв. метр. И поэтому, скорее всего, будем доплачивать 12500 рублей ветеранам Великой Отечественной войны из московского бюджета. Но кто будет компенсировать недостачу в дотационных регионах?
      Таким образом, власть выдает федеральным льготникам всего лишь 60% от реальной стоимости положенной им жилплощади. И эта «щедрость» только для тех, кто успел попасть в очередь до 1 января 2005 года. После 1 января никаких субсидий из федерального бюджета не получит никто.
      Две категории граждан, которые мне удалось отстоять и которые будут иметь право на получение жилья вне очереди, – это дети-сироты и тяжело больные люди. Разработчики с трудом согласились, что дети-сироты или больные туберкулезом вряд ли смогут успешно вписаться в рынок.
      И еще одно добавление к закону № 199 и постановлению Фрадкова. Ничего в них не сказано о том, в каких объемах и когда будут выделяться субсидии. То есть по закону (!) инвалид войны может ждать и эти деньги очень долго.

В следующем выпуске:
      Кто после 1 января 2005 года имеет право на получение жилья от государства?
      По новому ЖК РФ претендовать на получение жилья бесплатно смогут только малоимущие граждане. Но в соответствии со статьей 12 Жилкодекса в списке малоимущих граждан первое место могут занять чиновники.

С 1 марта вступает в действие новый Жилищный кодекс. Квартирный вопрос закрыт

Новый Жилищный кодекс окончательно похоронил надежды обитателей ветхого жилья на получение собственной квартиры

      С 1 марта вступает в силу новый Жилищный кодекс. Как предполагается, в связи с этим жизнь многих граждан России сильно изменится. «Власть» рассказывает, насколько сильно.

Где жить придется
      По новому кодексу в России будет четыре вида жилья.
      Первый тип жилья – находящееся в частной собственности, то есть приватизированное до 1 января 2007 года или купленное на рынке до или после этой знаменательной даты, когда бесплатная приватизация полученных от государства до 1 марта 2005 года квартир заканчивается.
      Второй тип – социальное жилье. Его бесплатно получали и будут получать очередники. Но те, кто получит его после 1 марта 2005 года, приватизировать такое жилье не смогут.
      Здесь вроде бы все понятно, за исключением того, что именно муниципалитеты будут считать моментом получения квартиры – выдачу ордера или выдачу ключей от новой жилплощади. Если второе, многим гражданам, недавно ставшим счастливыми обладателями ордеров, но не успевшим въехать в недостроенные квартиры, придется пообивать пороги судов, доказывая свое право на приватизацию.
      Третий тип – специализированное жилье в госсобственности (служебные квартиры, общежития, жилье для беженцев и т.д.). Его нельзя продавать, обменивать или сдавать в поднаем.
      И наконец, коммерческое жилье, которое сдается гражданам в коммерческий наем и которое может принадлежать как частным собственникам, так и государству.
      В первую очередь коммерческими нанимателями квартир у государства станут не имеющие права жить в социальном жилье граждане (кто имеет такое право, см. ниже), но не приватизировавшие до 1 января 2007 года квартиры, в которых они сейчас прописаны и проживают. К коммерческому госфонду будут отнесены и дома, которые используются для временного поселения чиновников международных организаций и любых других граждан, способных заплатить за аренду.
      Предполагается, что муниципалитеты смогут сдавать такое жилье с правом его постепенного выкупа. Такое право, скорее всего, будет выборочным – в Москве подобная программа уже несколько лет действует для молодых семей.

Как платить придется
      Плата за жилье разного вида, естественно, будет разная.
      Все граждане будут оплачивать коммунальные услуги (свет, газ, тепло, горячую и холодную воду, вывоз мусора и проч.) и так называемую квартплату – за содержание, управление и текущий ремонт квартиры.
      У несобственников жилья (кроме признанных малоимущими) в квартплату добавляется еще и плата за пользование квартирой (наем). У собственников – плата за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
      На вопрос о том, насколько будут различаться цены (хотя бы примерно), нам не смог ответить ни один специалист. Расценки должны устанавливать муниципалитеты, а они к новым расчетам еще не приступили. Есть только общие прогнозы, по которым квартплата может вырасти вдвое (сейчас она составляет примерно треть от общей платы за жилье, остальное – коммунальные услуги). Размер платы за коммунальные услуги зависит от аппетитов естественных монополий и от того, будут ли пытаться местные власти снижать издержки в ЖКХ.
      Семьи с низкими доходами, как и сейчас, сохранят право на адресные субсидии. Получатели субсидий определяются так. Регионы устанавливают максимально допустимую долю расходов на квартплату и коммунальные услуги в общем доходе семьи. Если расходы на оплату жилья выше этой доли, семье положена субсидия. Методику расчета субсидий создает правительство. Собственно, этот порядок уже действует два года (на субсидии сейчас имеют право 21 млн человек), и правительство уверяет, что механизм расчета и предоставления субсидий почти во всех регионах уже отработан. Пока установлен федеральный норматив максимально допустимой доли расходов на оплату жилья – 22%. Однако некоторые регионы устанавливают ниже. Например, в Москве – 10%. Если, например, плата за жилье и коммунальные услуги составляет 1 тыс. руб., общий доход семьи, претендующей на субсидию, должен быть меньше 10 тыс. руб.
      Чем ниже планка, тем больше семей получает субсидии. Понятно, что в богатых регионах планка будет ниже, а в бедных – выше. В 2004 году было выплачено 35,3 млрд руб. субсидий, что в среднем составило по 448,1 руб. на семью.
      Но все равно несправедливости не избежать. Многие семьи чуть-чуть не дотягивают до получения субсидий. Чтобы облегчить участь людей с низкими доходами, в кодексе установлено, что для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума (сейчас около 3 тыс. руб.) установленная для получения субсидий планка расходов на жилье в общем доходе семьи уменьшается на отношение среднедушевого дохода к прожиточному минимуму. В Москве семья, у которой среднедушевой доход – половина прожиточного минимума, может обратиться за субсидиями, если ее расходы на жилье превысят не 10% от общего дохода, а 5%.

Кто по очереди
      По закону о введении в действие Жилищного кодекса все, кто встал в очередь до 1 марта 2005 года, так в ней и останутся. Правда, при принятии кодекса в Думе разработчики утверждали, что нынешняя очередь из 4,4 млн семей должна сократиться до 2 млн (как считается, это «настоящие малоимущие»). Как совмещаются эти два утверждения, выяснить не удалось.
      Единственное, что можно сказать точно, так это то, что после 1 марта в очередь смогут встать не просто все нуждающиеся по установленным в кодексе основаниям граждане, как сейчас, а только те нуждающиеся, которые будут признаны малоимущими и которые не воспользовались правом на бесплатную приватизацию.
      Правда, скорее всего, и они не смогут этого сделать, потому что никто не знает, как эту малоимущесть определять. В кодексе записано, что статус гражданина будут вычислять, исходя из дохода на каждого члена семьи и принадлежащего семье налогооблагаемого имущества.
      Методику вычислений должно разработать правительство. А она, по словам правительственных чиновников, пока только еще находится в процессе разработки.
      На основании этой пока не существующей методики регионы будут принимать собственные законы, а муниципалитеты – устанавливать местную планку доходов, ниже которой человек признается малоимущим. В постановке в очередь теперь будут участвовать и местные налоговые инспекции, которым также потребуется время для освоения нового для них рода деятельности.
      Так что можно с уверенностью предположить, что с 1 марта постановка в очередь на социальное жилье просто остановится на неопределенное время.

Кто вне очереди
      Внеочередное право на получение жилья сохраняется у граждан, жилые помещения которых признаны непригодными для жилья и не подлежащими восстановлению, у детей-сирот, у граждан, страдающих тяжелыми хроническими заболеваниями (больные туберкулезом в открытой форме, психически больные люди, семьи с ВИЧ-инфицированными детьми и т.д.). Список заболеваний устанавливается правительством. Его пока тоже нет.
      Понятие первоочередного права на получение жилья, которым могли пользоваться разнообразные категории льготников (многодетные семьи, матери-одиночки, ветераны), из кодекса исключено – они будут получать жилье на общих основаниях.

Если не платить
      Гражданин-несобственник жилья, не платящий квартплату более шести месяцев, подлежит выселению по суду. Выселять будут в социальное жилье по нормам общежития (сейчас – 6 м на человека). Правда, выселить можно только тех должников, которые не платят за жилье без уважительных причин. Как уверяют разработчики, если гражданин не платил за жилье, потому что ему на полгода задержали зарплату, суд не примет решения о выселении.
      Что делать с собственниками квартир-злостными неплательщиками, будет решать суд. Однако собственников, у которых это единственная квартира, выселить будет невозможно. На них наложат штраф – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от невыплаченных сумм за каждый день просрочки. Например, если плата за жилье и коммунальные услуги составляет 1 тыс. руб. в месяц, то за день просрочки придется заплатить 43 коп. Понятно, что ущерб собственник несет небольшой. Правда, что делать, если собственник и штраф не станет платить, неизвестно.

Если ломать
      Выселить нанимателя можно, если он «разрушает жилье или использует его в непредусмотренных целях и таким образом нарушает интересы соседей, что делает для них проживание в доме невозможным». Таких нанимателей сначала будут предупреждать и требовать от них устранения нарушений и разрушений. Если же они не выполнят требований, их можно выселить через суд.
      У собственника по кодексу тоже можно отобрать квартиру за перепланировку, если суд сочтет, что она угрожает безопасности соседей и нарушает их права. Сначала суд предлагает восстановить предусмотренную проектом планировку, а если собственник не сделал этого, его квартира может быть продана на торгах. Восстановление обязан будет проводить новый собственник. Впрочем, если суд решит, что перепланировка никому не угрожает, ее можно будет легализовать.
      Выяснить, когда начнутся рейды по новостройкам с поиском нарушителей, не удалось. Скорее всего, проблемы с неутвержденными перепланировками, как и сейчас, будут возникать у тех, кто решит продавать переделанную квартиру. Правда, у законопослушных граждан, желающих легально перепланировать квартиру, с 1 марта возникнут проблемы: правительство пока не утвердило единой формы разрешения на перепланировки.
      Новый налог на недвижимость будет введен в ближайшие год-два. Исчисляться он будет исходя из рыночной стоимости квартиры. Так что за трехкомнатную квартиру в Москве он может составить $120-1600 в год

      Как переселять будут
      Граждане-несобственники квартир, живущие в социальном жилье, переселяются в другое жилье в нескольких случаях: если их дом сносится, если жилое помещение переводится в нежилое, если квартира признана непригодной для проживания, если после капитального ремонта дома площадь квартиры изменилась так, что семья оказалась нуждающейся в улучшении жилищных условий или, наоборот, норма площади на человека существенно превысит положенное (последнее особенно актуально при реконструкции старых зданий под элитное жилье).
      При этом если раньше во всех этих ситуациях семья могла улучшить жилищные условия, то теперь дополнительные метры социальщики получат, только если жилое помещение признано непригодным для проживания. Во всех остальных случаях им дадут квартиру прежней площади. Так что если кто-то надеялся на автоматическое улучшение жилищных условий и держался за неприватизированную квартиру в доме, который планируется снести, например в пятиэтажке, то ничего это не даст.
      Так что лучше приватизировать ее, если еще не поздно. Некоторые граждане, кстати, оказались опоздавшими с самого начала: живущим в ветхом и аварийном жилье было и раньше запрещено его приватизировать. Полученное после 1 марта социальное жилье они тоже не смогут приватизировать. Таким образом, они вовсе лишились права бесплатной приватизации.
      Собственников переселять тоже можно, но лишь по двум основаниям: если принято решение об изъятии земельного участка под домом для государственных и муниципальных нужд или если дом признан аварийным или подлежащим сносу. При этом, согласно кодексу, государство выкупает у собственника квартиру по рыночной цене и оплачивает все расходы на временное проживание в другой квартире, поиск и оформление нового жилья (либо предоставляет собственнику другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену).
      Правда, как известно, обычно понятие «рыночная цена» у собственника и государства расходится.

Как избавиться от бывшего родственника
      Кодекс вроде бы расширяет права собственников жилья и поражает в правах бывших членов семьи собственника. Бывшие члены семьи теряют право на проживание в квартире.
      Правда, это право может продлить суд, если, например, бывшая жена не может обеспечить себя жильем. Кроме того, суд может обязать собственника обеспечить жильем бывшего супруга и детей по их требованию.
      Закон о введении в действие кодекса также несколько восстанавливает бывших членов семьи собственника в правах: если при приватизации члены семьи имели равные права пользования помещением с приватизировавшим его лицом, то они сохраняют право пользования помещением и после развода, если «иное не установлено законом или договором».
      В общем, судиться с бывшим мужем или женой, скорее всего, в любом случае придется.

Во что нам это обойдется
      Пока налог на недвижимость исчисляется по старой схеме – не от рыночной стоимости квартиры, а от балансовой стоимости имущества по оценке БТИ.
      По мнению специалистов, новый налог на недвижимость будет введен в ближайшие год-два. Исчисляться он будет исходя из рыночной стоимости квартиры. По законопроекту, который был подготовлен в Думе еще в прошлом году, ставку налога на недвижимость местные власти смогут варьировать от нынешних 0,1% стоимости имущества до 1%. Как предполагается, взиматься он будет с 80% рыночной стоимости квартиры.
      Разработчики проекта утверждают, что налог на среднюю «трешку» не составит более 300 руб. в год. Возможно, где-то так и будет. Однако нетрудно подсчитать, что за среднюю московскую «трешку», ценой $150 – 200 тыс., придется заплатить от $120 до $1600 в год.
      Не для всех собственников эта сумма окажется посильной. Так что у малоимущих граждан есть выбор: либо до 1 января 2007 года деприватизировать свою квартиру и заключить договор социального найма, либо после введения налога продавать квартиру и покупать меньшую.
      ИРИНА ГРАНИК

«Реформа жилья может оказаться провальной»
      К новому кодексу, как рассказал корреспонденту «Власти» Ирине Граник вице-спикер Госдумы, председатель рабочей группы по разработке пакета законов по формированию рынка доступного жилья Георгий Боос, не подготовились ни правительство, ни власти на местах.
      – Как будут определять, является ли гражданин малоимущим?
      – Определять, кто малоимущий, а кто нет, будут муниципалитеты в соответствии с законами регионов. Чтобы определить, малоимущий гражданин или нет, кодекс предписывает учитывать доход на каждого члена семьи и стоимость принадлежащего им налогооблагаемого имущества.
      Для всех не признанных малоимущими граждан будут созданы условия для приобретения или найма жилья на рынке. Для этого мы приняли пакет законов по формированию рынка доступного жилья. Пакет стимулирует распространение и делает более доступными ипотечные механизмы приобретения жилья, долевые схемы участия в строительстве, жилищно-накопительные схемы. Кроме того, предусматривается господдержка отдельных категорий граждан, в том числе молодых семей, при покупке жилья.
      Что касается методики определения того, кто является малоимущим, правительство обещало к 1 марта выпустить методические рекомендации для субъектов федерации и органов местного самоуправления. Но, к сожалению, с этим запаздывает.
      – Запланировано ли строительство общежитий для выселения тех, кто не платит за квартиру?
      – Пока с переселенческим жилищным фондом в муниципалитетах проблемы.
      – Кодекс вводит такие виды жилья: социальное жилье для малоимущих, государственное жилье по коммерческому найму и жилье в собственности. Как будут различаться ставки оплаты?
      – Пока трудно сказать. Стоимость жилищно-коммунальных услуг на один квадратный метр будут устанавливать муниципалитеты.
      Очень важное положение кодекса: при оказании коммунальных услуг или услуг по ремонту ненадлежащего качества или с перебоями жильцы будут меньше платить. Однако методика снижения платы за жилье в этих случаях должна быть разработана правительством. А оно с этим опять-таки запаздывает. Также должна быть методика пересчета платы за отдельные виды коммунальных услуг при временном неиспользовании гражданами своих квартир. Однако и этой методики пока нет.
      – Можно ли сказать в целом, что регионы готовы к вступлению в силу нового Жилищного кодекса?
      – Какие-то готовы, какие-то нет. Все упирается в подзаконные акты и на местном уровне, и на федеральном уровне. Как я уже говорил, правительство запаздывает с федеральными подзаконными актами. Требуются единые правила и нормы для муниципалитетов, определение понятия «малоимущие», правила выдачи квартир по социальной очереди и так далее. Если так дальше пойдет, то я публично заявляю, что реформа жилья может оказаться провальной.

Выселенческая практика
      15 июня 1998 года житель Петербурга Илья Числов получил повестку о выселении из однокомнатной квартиры за долги по коммунальным платежам за год и три месяца в размере 1,5 тыс. руб. Заинтересовавшимся этим случаем журналистам он заявил, что квартиру не покинет, а если его будут выселять насильно, обольет все бензином и сожжет. О дальнейшей судьбе Ильи Числова и его квартиры не сообщалось.
      20 ноября 2000 года Магаданский горсуд вынес постановление о принудительном выселении семьи из пяти человек из трехкомнатной квартиры за долги по коммунальным платежам в размере 20 тыс. руб. Семье были предоставлены комнаты в коммунальной квартире.
      18 декабря 2002 года Октябрьский райсуд Архангельска принял решение о выселении из двухкомнатной квартиры 34-летнего жителя города. За семь лет он задолжал более 20 тыс. руб. Неплательщик был переселен в коммуналку.
      1 февраля 2003 года суд Ленинского района Саратова принял решение о выселении из четырехкомнатной квартиры семьи, задолжавшей за услуги ЖКХ 17 тыс. руб. Семье была выделена двухкомнатная квартира на окраине города.
      1 июля 2003 года Нытвенский народный суд Перми удовлетворил иски управления ЖКХ о выселении троих граждан за долги. Одна из выселяемых женщин не платила коммунальщикам с 1996 года и задолжала 10 тыс. руб. Все неплательщики были выселены без предоставления другого жилья.
      16 июня 2004 года суд города Салехарда постановил выселить из квартиры жителя города, не платившего за коммунальные услуги с апреля 1997 года и задолжавшего более 42 тыс. руб. Ему была предоставлена комната в коммуналке.
      19 октября 2004 года по решению суда города Магнитогорска из двухкомнатной квартиры была выселена местная жительница Татьяна Кравченко. Ее долг коммунальщикам за три года составил 17 тыс. руб. Для погашения долга неплательщице предлагали работу дворника и уборщицы, но она отказалась. В итоге ей была предоставлена комната в коммуналке.
      10 декабря 2004 года суд города Карабаново Владимирской области принял решение о выселении пенсионерки, которая семь лет не платила за двухкомнатную квартиру. У нее накопился долг, превышающий 30 тыс. руб. 11 декабря пенсионерку переселили в комнату в коммунальной квартире.
      19 января 2005 года Череповецкий горсуд принял решение о выселении жителя города за неуплату коммунальных платежей. Долг неработающего мужчины за три года составил около 20 тыс. руб. Коммунальщики предлагали ему работу, чтобы иметь возможность высчитывать долг из зарплаты, но он отказался. Итог тот же – комната в коммуналке.

«Кодекс – яркий пример отмены и умаления прав граждан»
      Депутат Госдумы Галина Хованская, в течение десяти лет возглавлявшая комиссию Мосгордумы по жилищной политике, рассказала корреспонденту «Власти» Сергею Петухову, чем ей не нравится новый Жилищный кодекс.
      – Почему вы выступали против кодекса?
      – Я выступала против во всех трех чтениях потому, что Жилищный кодекс противоречит Конституции РФ. В статье 55 Конституции сказано, что в России не могут приниматься законы, отменяющие или умаляющие права граждан, а кодекс и закон о введении его в действие – яркий пример и отмены, и умаления прав граждан.
      – Как же депутаты смогли проголосовать за такой закон?
      – Проголосовали как миленькие. Сейчас все почему-то забыли о том, что Жилищный кодекс был внесен в Думу перед выборами президента на второй срок, но тогда его тормознули, а как только выборы прошли, закон начали гнать, и уже 10 июня продавили в первом чтении, потом было море поправок, но кодекс и закон о введении его в действие все-таки приняли в спешном порядке во втором и третьем чтениях.
      – Какие права граждан, по вашему мнению, особенно ущемлены?
      – Например, в новом Жилищном кодексе вообще отсутствует понятие о первоочередном праве на получение жилья. «Зачистку» льготников власти начали еще в августе принятием 122-го закона, а сейчас, 1 марта, новым Жилищным кодексом лишь закончили ее. По закону о монетизации льгот права на первоочередное получение социального жилья с 1 января 2005 года уже лишились реабилитированные, чернобыльцы, инвалиды, а с 1 марта этого права лишаются и инвалиды войны, семьи погибших, многодетные матери. В Жилищном кодексе осталось право только на внеочередное получение социального жилья, и в порядке общей очереди.
      Кроме того, раньше для постановки на очередь достаточно было просто иметь квадратных метров меньше, чем полагается по нормам. А теперь еще нужно быть и малоимущим. А что такое малоимущие, никто в стране пока не знает. Жилищный кодекс предоставляет решать этот вопрос регионам. Но ни в одном субъекте федерации пока нет такого закона. Таким образом, постановка граждан, нуждающихся в социальном жилье, с 1 марта автоматически приостанавливается до тех пор, пока субъект федерации не примет соответствующий закон. А, например, в Мосгордуме такой законопроект на сегодня даже не внесен.
      – В каждом регионе будет своя шкала малоимущих?
      – Конечно, ведь в разных регионах разный прожиточный минимум, разная цена квадратного метра жилья. Но общий принцип для расчета, насколько я знаю, будет такой. По действующему законодательству максимальный размер государственной субсидии на приобретение жилья в РФ составляет сейчас 70% стоимости квартиры. Если доход человека и его имущество (которое он может продать) в сумме составляют 30% стоимости жилья, на которое он имеет право по санитарным нормам, то малоимущим его не признают. Малоимущими будут считаться те, у кого таких денег нет.
      – Тогда с учетом цен на жилье в Москве в категорию малоимущих попадет большинство ее населения.
      – В Москве расчеты будут вестись по цене самого дешевого типового жилья в районах массовой застройки, то есть из расчета 30 тыс. руб. за кв. м. Зная это, любой может сам подсчитать, малоимущий он или нет.
      – Как вы относитесь к запрету приватизации?
      – Это грозит взрывом недовольства со стороны граждан, которым до 1 марта этого года приватизировать свое жилье было запрещено законом. Они жили в общежитиях, аварийных домах, служебном жилье, надеясь, что вот-вот получат новую квартиру.
      – А таких много? Ленинградское шоссе перекрыть смогут?
      – Много или мало, судите сами. В Москве минимум 5% жилищного фонда – это общаги, где люди живут как сельди в бочке. Плюс к этому аварийный фонд, плюс ветхое жилье. Всего наберется процентов десять москвичей, то есть около миллиона человек. Наверное, они могут перекрыть все московские трассы. А еще на надо забывать про людей, которые по каким-то причинам захотят отказаться от приватизации своего жилья. Сейчас, когда по новому Жилищному кодексу бесплатная приватизация закончится 1 января 2007 года, очереди на приватизацию в Москве стоят на полгода вперед. Но дело в том, что по новому Жилищному кодексу и деприватизировать свою квартиру можно только до 1 января 2007 года. А если после 2007 года кому-то покажется квартплата слишком большой, что ему делать?
      – Он сможет продать квартиру и переехать в меньшую и будет меньше платить...
      – Или в другой район, менее престижный. Но это, согласитесь, не прибавит гражданам любви к власти.

      Новый Жилищный кодекс, который начинает действовать с сегодняшнего дня, безусловно, новое слово в российской жилищной политике. Не всем это «слово» по душе, потому что оно переносит нас в совершенно иные, рыночные отношения в жилищной сфере. А в рыночных условиях принято, чтобы каждый нёс ответственность за свои действия, своё имущество, своё будущее. Государство здесь уже не нянька, а гарант соблюдения прав.
      Жилищный кодекс РФ иногда называют «крашенинниковским», поскольку рабочую группу по его разработке возглавлял председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников. Однако в подготовке новой жилищной «конституции» участвовали сотни специалистов, экспертов, ведущих правоведов страны, представители регионов, депутаты Госдумы, члены Совета Федерации. Позади десять лет (!) кропотливой работы, сопровождаемой яростными дискуссиями и критикой со стороны самых разных политических сил. Проект ЖК прошёл все мыслимые правовые экспертизы, в том числе и экспертизу Совета Европы.
      Новый кодекс заменит собой не только безнадежно устаревший «советский» ЖК, но и несколько тысяч разрозненных и нередко противоречащих друг другу правовых актов, из которых до сегодняшнего дня состояло наше жилищное законодательство. В этом нагромождении не могли разобраться порой даже специалисты, чего уж говорить о простых гражданах. С введением ЖК утратили силу и некоторые законы, появившиеся уже в наши дни – «О приватизации жилищного фонда в РФ», «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников жилья», а также отдельные нормы Гражданского кодекса РФ.
      Прав у российских собственников и нанимателей жилья, с одной стороны, прибавилось, с другой – убавилось. Самое глобальное изменение касается, конечно, порядка обеспечения граждан жильем. Советская норма о бесплатном жилье каждому нуждающемуся в улучшении жилищных условий «умерла». Теперь, как кстати, записано и в Конституции РФ, на бесплатные квартиры могут рассчитывать только те нуждающиеся, которые в законодательном порядке будут признаны малообеспеченными. Причем установление критериев малообеспеченности и нуждаемости передается на уровень субъектов Федерации, а ответственность по предоставлению жилья – на уровень местного самоуправления.
      Квартирный «подарок» от государства будет предоставляться только на условиях социального найма. Бесплатно приобрести его в собственность станет невозможно. Иначе говоря, все, кто будет получать жилье от государства начиная с 1 марта 2005 года, утрачивают право на его приватизацию. За теми, кто успел «проскочить» до этой даты, право приватизации сохраняется еще в течение двух лет, до 1 марта 2007 года. Правда, эта норма записана не в самом ЖК, а в сопутствующем федеральном законе о введении кодекса в действие.
      Иначе станет формироваться и жилищная очередь. В ней не будет первоочередников и внеочередников, за исключением детей-сирот и тяжелых хронически больных. Перечень заболеваний определяет Минздравсоцразвития. Однако пересмотра уже имеющихся очередей не предусматривается. Все 4,4 миллиона граждан, которые на сегодняшний день состоят на учете для получения квартиры, ее получат. И, возможно, не через 15-20 лет, как в советское время, а через 5-7.
      Что касается людей, у которых есть хоть какой-то достаток, то для них Жилищный кодекс предусматривает другие формы решения квартирного вопроса. В частности, это ипотека, коммерческий наем жилья, создание жилищно-строительных, жилищных и жилищно-накопительных кооперативов. Причем кодекс существенно снижает административные барьеры, которые стоят перед участниками этих схем.
      Отдельные категории населения, к примеру молодые семьи, военнослужащие, северяне, будут обеспечиваться жильем в рамках федеральных целевых программ, то есть бюджет частично или полностью возместит им расходы на приобретение квартиры. Особенность ЖК состоит в том, что он подробно описывает все процедуры сделок и операций, которые гражданин собирается провести со своим жилищем, будь это переоборудование квартиры или перевод дачного домика в категорию постоянного жилья.
      В кодексе дается исчерпывающий перечень документов, которые надо собрать гражданину, устанавливается, в какие сроки чиновники должны решить конкретный вопрос.
      Большой раздел отводится праву общей собственности в многоквартирных домах. В частности, в кодексе предусмотрено, что земельный участок, отнесенный к придомовой территории, должен находиться в общей долевой собственности всех собственников. Не муниципальные чиновники, а сами жильцы будут решать, как использовать этот участок, что можно и что нельзя строить во дворе. И вряд ли они позволят, чтобы на детских дворовых площадках, как грибы после дождя, росли небоскребы.
      Однако у жильцов многоквартирных домов, где есть хотя бы одна приватизированная квартира (а такой дом вместе с землей автоматически считается кондоминиумом), прибавятся не только права, но и обязанности. Жилищный кодекс обязывает их в течение одного года создать товарищество жильцов, зарегистрировать кондоминиум, выбрать председателя, правление и на конкурсной основе заключить договор на управление домом с муниципальной или частной управляющей компанией. Если жильцы не сумеют или не захотят провести эту хлопотную и малопонятную процедуру, управляющую компанию им назначит муниципалитет. Словом, с 1 марта у собственников жилья начнется очень интересная жизнь. Помимо прочих новшеств на них будет возложена также обязанность по капитальному ремонту дома, то есть их платежи увеличатся.
      Теперь, собственно, о платежах. О том, что теперь и наниматели, и собственники должны будут оплачивать жилье исходя из полного возмещения затрат, знают все. Переход к стопроцентной оплате планируется завершить к концу 2005 года, однако Совет Федерации сейчас пытается добиться переноса этой даты. В Жилищном кодексе подробно «прописан» состав платежей и порядок утверждения тарифов на коммунальные услуги. Будет ли от этого больше порядка – покажет время.
      Вопреки шумихе, что с принятием нового ЖК начнутся тотальные выселения должников, никаких новых норм в этой части кодекс не предусматривает. Просто в нем полностью воспроизведены соответствующие положения статьи 15 Закона «Об основах федеральной жилищной политики». Условия выселения остались прежними: жилье по договору социального найма, неоплата в течение 6 месяцев, выселение исключительно по суду с предоставлением другого помещения по норме общежития, то есть не менее 6 кв. метров на человека. При этом если в ходе судебного заседания выяснится, что должник не получал зарплату или пенсию, муниципалитету будет отказано в иске о выселении. Если же гражданин во время судебного процесса погасит долг или хотя бы часть его, дело будет прекращено.
      Что касается собственников, то с них долг будет взыскиваться в порядке исполнительного производства (опись имущества, его изъятие и реализация). Основанием для прекращения права собственности на жилье и, соответственно, для выселения собственника может служить только злонамеренное разрушение жилья или грубое нарушение интересов соседей. В этом случае изъятое жилье продается с торгов, а гражданину возвращается стоимость квартиры, за вычетом издержек. Дальше он решает свою жилищную судьбу самостоятельно.
      Отдельная проблема, не связанная с долгами, – выселение членов семьи собственника. Это очень больной вопрос для граждан, которые прописали в свои приватизированные квартиры мужа, жену, а потом развелись, утратили родственные связи с ними. В соответствии прежними нормами за бывшими членами семьи собственника сохранялось право постоянного пользования данным помещением – причем даже тогда, когда сам собственник выехал из квартиры или продал ее. Эта абсурдная норма не позволяла собственнику разъехаться с бывшими родственниками. Да и квартиру, из которой нельзя выписать и выселить чужих людей, вряд ли кто-то захотел бы купить.
      В новом ЖК предусматривается, что лица, которые утратили семейные связи с собственником и при этом сами не являются собственниками данного помещения, теряют право проживать в нем. То есть подлежат выселению. Однако если у них нет своего жилья, они могут жить в квартире бывшего супруга в течение года после развода, чтобы успеть подыскать себе другое жилище. Исключение – члены семьи, которые в свое время имели право на приватизацию, но отказались от него в пользу супруга.
      Закон позволяет выселять и граждан, которые приобрели квартиру по ипотеке, но не смогли выплатить долг кредитору. Если это их единственная крыша над головой, то муниципалитет обязан предоставить им временное жилье в специальном жилфонде сроком на один год. За это время квартира должника будет реализована, он получит назад все внесенные взносы и сможет купить себе более скромное жилище. Эта норма существенно снижает банковские риски, что по идее должно привести и к снижению процентной ставки по кредиту.
      Среди самых «больных» и спорных норм кодекса – порядок сноса жилья в случае, когда земельный участок подлежит изъятию для государственных и муниципальных нужд. Что это за нужды, в ЖК четко не указывается, и есть опасность, что муниципалитеты начнут вольно толковать эти нормы. Впрочем, здесь на защиту граждан встанет уже другой кодекс – Градостроительный, который также был принят в составе «жилищного» пакета законов. В соответствии с ним изымать участки можно будет только в рамках публично утвержденных и согласованных с общественностью градостроительных регламентов и генпланов.
      А вот со сносом домов в связи с их выходом из строя история другая. Если собственники сами довели дом до «ручки» и он превратился в источник опасности для окружающих, то жильцов заставят сносить его за свои деньги. И новое жилье они должны будут приобретать самостоятельно. Если же речь идет о муниципальном жилфонде, то заботы о сносе и замене жилья, естественно, ложатся на муниципалитет. Отсюда вывод: собственник должен не жалея сил и средств заботиться о своем имуществе, дабы не лишиться его. Эту науку нам еще учить и учить.

Жилищный кодекс вступил в силу. Как он будет действовать?

      С сегодняшнего дня вступает в силу новый Жилищный кодекс. Закон касается всех и каждого, потому что, как следует из его названия, связан с жильем. Он по-новому формулирует наши права и обязанности, выстраивает взаимоотношения между собственниками жилья и его нанимателями.
      Одно из самых серьезных новшеств – отмена кодексом бесплатной приватизации жилья, что уже вызвало во многих городах неслыханный наплыв граждан в приватизационные органы и привело к социальной напряженности. Именно с этого вопроса «РГ» и начала интервью с одним из авторов нового жилищного закона, председателем Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлом Крашенинниковым.

      Российская газета Бесплатная приватизация – сегодня самая больная тема. Люди штурмуют чиновничьи кабинеты, ходят на переклички в очереди, переплачивают посредникам... Неужели нельзя было решить вопрос безболезненно?
      Павел Крашенинников До момента принятия и публикации нового Жилищного кодекса информация об отмене бесплатной приватизации появлялась и в газетах, и на телевидении. Разработчики закона сразу же предупреждали, что будет предусмотрен некоторый переходный период, когда можно будет приватизировать полученное ранее жилье. Но не все этому, прямо скажем, поверили. Отсюда и ажиотаж, и стремление некоторых структур, например, риэлтерских, им воспользоваться.
      Бесплатная приватизация жилья сохраняется до 1 января 2007 года. То есть граждане, уже проживающие в квартирах по договору социального найма, имеют еще без малого два года, чтобы решить для себя этот вопрос: переводить жилье в собственность или нет. Те, кто получит квартиру на условиях социального найма после 1 марта 2005 года, приватизировать ее уже не смогут.
      В связи с оформлением приватизации хотел бы обратить внимание на важный момент: практика последних месяцев показала, что чиновники, принимающие решение о приватизации, нередко требуют от заявителей предъявить договор о социальном найме как документ. Но те, кто получил свою квартиру давно, въезжал в нее по ордеру, естественно, такого договора не имеют, потому что с ними такой договор просто никто не заключал. Так вот, это ни в коем случае не будет означать, что данная квартира не может быть приватизирована. Жилое помещение подлежит приватизации вне зависимости от того, есть ли письменный документ о социальном найме или такого документа нет.

      РГ А что конкретно может предпринять жилец, которому чиновник таким образом мешает приватизировать свое жилье?
      Крашенинников В нашем праве существует понятие «договор» как факт и как документ. Отсутствие простой письменной формы договора не влечет за собой его недействительность. Это записано в Гражданском кодексе. Поэтому достаточно сослаться на Гражданский кодекс.
      Кроме того, думаю, чиновника может легко убедить такой ваш аргумент, как обещание обратиться в суд, чтобы привлечь его к ответственности.

      РГ С какой формулировкой? За «неисполнение должностных обязанностей»?
      Крашенинников За «воспрепятствование осуществления права на приватизацию».

      РГ Оппоненты нового ЖК предупреждают, что когда он вступит в силу, резко увеличатся расходы владельцев жилья. Это и налогообложение недвижимости, включая земельный участок под домом, по рыночной стоимости, и включение расходов на капитальный ремонт в оплату квартиры. В итоге может случиться, что многим их квартиры станут просто не по карману?
      Крашенинников Есть такое понятие: «бремя собственности». Приватизированное жилье – это реальный капитал, и его владелец обязан нести все расходы, всю ответственность по содержанию своей собственности. Что касается налогообложения по рыночной стоимости, соответствующий законопроект входил в пакет законов по формированию рынка доступного жилья, но его рассмотрение пока откладывается. Прорабатываются различные варианты массовой оценки жилья для целей налогообложения. Конкретные ставки будут регулироваться местными органами власти – и в их интересах учитывать при этом средний уровень доходов населения в регионе.
      Нужно заметить, что ЖК на тот же срок – до 2007 года – сохраняет право расприватизировать свою квартиру. Таким образом, малоимущие семьи или, скажем, жильцы старых домов, имеют время, чтобы взвесить «за» и «против» и определиться, в какой квартире им лучше жить – собственной или муниципальной, на условиях социального найма.

      РГ Очень много жалоб от обитателей общежитий, которые считают, что новый закон их обделил.
      Крашенинников Считаю, что, напротив, Жилищный кодекс поможет решить серьезную проблему, связанную с общежитиями. Речь идет об общежитиях, которые были сняты с баланса приватизированных предприятий и переданы муниципалитетам. Таких общежитий в стране тысячи. Семей, в них живущих, – десятки тысяч. Их права часто оказывались ущемлены, поскольку занимаемая ими площадь уже перестала быть ведомственной, но режим общежития фактически сохранялся. Так вот, в законе о введении в действие нового Жилищного кодекса говорится, что на жильцов таких общежитий распространяется положение о договоре социального найма. Не нужно ничего оформлять, ни собирать никаких бумаг – в силу закона эти люди однозначно считаются занимающими свою жилплощадь по договору социального найма. Соответственно, права их расширяются, они смогут эту площадь, например, обменять. И, естественно, теперь они смогут ее приватизировать – до 1 января 2007 года.

      РГ Критики ЖК утверждают, что новый закон ухудшает положение семей, переселяемых, например, из сносимых пятиэтажек или расселяемых по программам сноса ветхого и аварийного жилья. До сих пор семьи, занимавшие муниципальные квартиры, расселялись исходя из санитарных норм предоставления жилой площади. Для многих семей, когда в одной квартирке ютились сразу несколько поколений, это был единственный шанс разъехаться и получить человеческое жилье. Это правда, что теперь максимум, на что они смогут рассчитывать, – это получить ту же площадь, что и раньше?
      Крашенинников Сносится ветхая пятиэтажка. В ЖК черным по белому написано, что его жильцам предоставляется «другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма». При этом, обратите внимание, нигде не говорится «равноценное» жилье или «той же площади», как почему-то утверждают наши оппоненты. Действующие в регионах нормативы предоставления жилплощади закон не отменяет. Поэтому при переселении, например, семьи из семи человек, занимающей двухкомнатную квартиру, им, как и раньше, должна быть предоставлена жилплощадь исходя из действующей в регионе нормы и количества членов семьи. То есть фактически действующий порядок в отношении нанимателей муниципальных квартир не поменялся.
      Что касается жильцов приватизированных квартир, им будет предлагаться выкупная цена за освобождаемую площадь, включающая и все издержки собственника в связи с переездом.

От редакции
      Темой приватизации новый закон, понятно, не ограничивается. Вот лишь некоторые важнейшие вопросы, которые будет регулировать ЖК. Как сделать перепланировку, не нарушая ни своих прав, ни прав соседей? За какие провинности жильцов могут лишить занимаемой ими площади? Могут ли оказаться без крыши над головой бывший супруг или супруга собственника квартиры? Можно ли остановить стройку, развернутую прямо под окнами?
      Мы предлагаем нашим читателям принять участие в этом разговоре. Павел Крашенинников принял предложение «РГ» в ближайшее время принять участие в «Деловом завтраке». Свои вопросы вы можете задавать по телефону: 8 800 200 09 09 (бесплатно из всех регионов страны) 2 марта с 10.30 до 12.30 по московскому времени или уже сейчас по факсу: (095) 257-58-92, а также по электронной почте zavtrak@rg.ru

Сегодня вступает в действие новый Жилищный кодекс

Жилищный кодекс, который сегодня вступает в силу, может изменить ситуацию на квартирном рынке, но не сильно

      C 1 марта вступает в силу новый Жилищный кодекс. А уже через месяц, с 1 апреля, – закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Эксперты считают, что понадобится не меньше года, чтобы оценить достоинства и недостатки этих законов. По мнению законодателей, там заложены основы развития жилищного строительства и, в частности, ипотечного кредитования, без которого невозможен серьезный рост рынка жилья. Ведь по данным социологического исследования, проведенного по инициативе администрации президента РФ, 61 процент населения России хотели бы улучшить свои жилищные условия. Треть из них психологически готовы вступить в рыночные отношения и рассчитывать только на свои силы. Из всех способов приобретения жилья более половины опрошенных предпочли бы воспользоваться долгосрочным ипотечным кредитом.
      Жилищный кодекс предусматривает снижение издержек и рисков для кредитных и банковских организаций, что должно послужить основанием для снижения размера кредитных ставок.
      В частности, положения нового Жилищного кодекса регламентируют решение вопроса с неплательщиками по жилищным кредитам – вплоть до их выселения из жилья, приобретенного с помощью кредитных средств, а это также устраняет одно из препятствий для развития массовой ипотеки. Кредитные организации получают гарантии возвратности выданных кредитов, соответственно, появляется более широкое поле для внедрения привлекательных ипотечных программ. Изменения также коснутся норм и правил, регулирующих права на недвижимое имущество. В частности, отныне при приобретении жилья в кредит отменяется обязательное нотариальное удостоверение сделки, на которое приходится 1,5 процента от ее суммы.
      Это все так, но людей, желающих приобрести жилье в кредит, останавливают, главным образом, высокие проценты по кредиту.
      А тут, по мнению аналитиков, серьезные перемены в ближайшее время не предвидятся.
      Так, по данным Ассоциации российских банков, с использованием ипотечного кредита в России приобретается 1,5 процента жилья. В пересчете на объем ВВП это 0,007 процента, тогда как в США этот показатель составляет 55 процентов, а в Западной Европе – 35 процентов. На данный момент банковская система может удовлетворить потребность населения и предприятий в кредитовании не более чем на 20 процентов.
      В столичном регионе, например, заем, как правило, выдается на 10-20 лет под 10-15 процентов годовых в валюте или 15-18 процентов в рублях с условием первоначального взноса – 15-30 процентов от стоимости жилья.
      В целом ипотечные программы разных банков мало отличаются. Но если сравнить их с предложениями пятилетней давности, то динамика развития рынка будет очевидна. Увеличился срок кредитования – с 10 до 15-20 лет. Выросло и количество банков, работающих с ипотечными программами. Они соревнуются в снижении размера первоначального взноса, в расширении круга кредитуемых объектов и в либерализации требований к подтверждению платежеспособности заемщика. И все-таки ставки слишком велики, чтобы ипотека стала массовым явлением.
      Прогнозы экспертов можно назвать сдержанно оптимистическими. С одной стороны, обнадеживают темпы развития ипотеки: в 2004 году объем рынка ипотеки составил 500-600 миллионов долларов – это почти в два раза больше, чем в 2003 году. По оценкам экспертов, предполагается, что к концу 2005 года он может выйти на уровень 1 миллиарда долларов. В то же время резкого снижения процентных ставок скорее всего не произойдет. По мнению специалистов рынка недвижимости, только лет через пять ипотека может стать по-настоящему доступной. По самым смелым прогнозам, к 2010 году потенциал рынка ипотеки составит 15 миллиардов долларов.
      Для банка, конечно, хорошо, что он наконец на законных основаниях сможет отбирать у недобросовестного или некредитоспособного заемщика квартиру, переданную в залог, это будет стимулировать финансистов расширять рынок ипотечных кредитов. Будем надеяться, что среди кредитных институтов обострится конкуренция, что заставит их снижать ставки, и в конечном итоге выиграет потребитель. Но пока у него появилась еще одна причина не пользоваться ипотекой – страх перед тем, что он не сможет справиться с кредитом и лишится уже имеющегося жилья.
      Есть и еще один фактор, сдерживающий развитие ипотеки, который некоторыми аналитиками трактуется как, наоборот, стимулирующий, – это заоблачные цены на жилье. С одной стороны, они вроде бы правы – раз человек не может купить квартиру сразу, он воспользуется кредитом. С другой стороны, непомерная стоимость квартиры плюс высокие цены по кредиту могут отбить у человека всякую охоту покупать жилье вообще, несмотря на то, что он в нем остро нуждается. У человека могут просто опуститься руки после подсчета всех издержек, что в конечном счете скажется на социальном климате. Так оно в общем-то и происходит теперь.
      А цены на жилье, несмотря на ожидания некоторых аналитиков рынка, не спешат обваливаться. Хотя есть основания полагать, что в некоторых секторах рынок насытился и здесь можно ожидать снижения цен, но не обвала.
      Это касается, например, рынка вторичного жилья. По данным риелторов, цены на панельные и дешевые кирпичные дома на окраинах только за январь упали на 0,5 процента. А квартиры в старых домах в центре города выросли всего на 1 процент. В то же время средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 2 процента. Все это свидетельствует о том, что по крайней мере в этом году высокие цены на жилье устоят.
      По мнению экспертов, цены на жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах сильно завышены, но резкого падения спроса пока не предвидится. Ипотека может способствовать его поддержанию.
      Получается замкнутый круг: высокие цены мешают росту ипотеки, а ипотека способствует их поддержанию. Такая ситуация может оказаться достаточно стабильной, что приведет к некоторому ступору на рынке. То есть ожидаемого жилищного бума не получится.
      Иное дело, если обвал цен все-таки произойдет. При достаточном развитии ипотеки это может на треть, а то и больше увеличить круг людей, которые не только хотят, но и могут улучшить свои жилищные условия.

      Новый Жилищный кодекс закрывает еще одну брешь в российском постсоветском законодательстве. Достаточно сказать, что вся концепция документа построена на разграничении отношений между собственниками и властями разных уровней. Чувствуется, что Кодекс работает прежде всего на интересы собственника жилья. Четко оговорены его права, гарантии их защиты, пунктуально прописаны отношения собственника с государством.
      Важно, что практически все административные решения, затрагивающие жилищную сферу, могут быть обжалованы в судебном порядке. Взять статью о переселении: собственник теперь получает выкупную цену – рыночную стоимость сносимого жилья плюс компенсацию за все убытки в связи с изъятием жилья и земельного участка (прежде – только рыночную цену за само жилье).
      У собственника появились официальные права на выселение из своей квартиры бывших членов семьи. Претензии несостоявшихся невесток и зятьев на жилплощадь родителей бывших супругов на основании одной лишь регистрации приводили к многочисленным житейским драмам и нуждались в ограничении. Теперь эти ограничения появились. Но вместе с ними появился и вопрос: так ли справедлив новый закон в отношении самих бывших жен и мужей, если он позволяет выставлять их с вещами на улицу (возможна лишь отсрочка выселения по суду)?
      Правда, суд может принять решение об обязательстве собственника предоставить бывшему члену семьи другое жилье в случае наличия обязательств по выплате алиментов. Но при продаже собственником квартиры все права на пользование ею у других сожителей исчезают.
      Со вступлением Жилищного кодекса в действие земля под жилыми строениями объявляется собственностью ее владельцев. Возможно, для кого-то это хорошо. Однако многим российским кооперативам земля предоставлена в бессрочное пользование, а еще больше ТСЖ оформили договоры аренды в полном соответствии с Земельным кодексом. Однако почему-то навязывается одна-единственная форма пользования земельным участком – собственность.
      Причем границы и размер земельного участка регламентируются расплывчато, сказано лишь, что они определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. Но и Градостроительный кодекс не содержит нормативов отвода земли под многоквартирные дома.
      Бесспорно, в целом Жилищный кодекс вполне соответствует общей тенденции законодательства последних лет – он делегирует ответственность и социальные обязательства федерального центра субъектам РФ. Так, ответственность за предоставление бесплатного или дешевого жилья малоимущим возлагается на муниципалитеты, федеральные власти никаких обязательств на этот счет на себя не берут. Но кого считать малоимущим? В законодательстве это понятие не определено, оно устанавливается каждым субъектом РФ для каждого муниципального образования с учетом его развития и возможностей. Задачу, однако, усложняет то, что на федеральном уровне даже не обозначен критерий, который мог бы служить ориентиром для законодателей субъектов Федерации и муниципалитетов в определении этого статуса.
      Несомненным достоинством кодекса является утверждение технического паспорта жилых помещений, его регулярной технической инвентаризации. Собственники и арендаторы теперь будут иметь на руках документ, точно определяющий качество и технические характеристики жилья, что поможет повысить требовательность к строителям, проводить отделочные и ремонтные работы. Замечательно, что законодательно вводятся четко очерченные правила переустройства и перепланировки жилых помещений, а также регламентируется порядок перевода жилых площадей в нежилые и обратно. Кроме того, лицо, самовольно переустроившее помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность вплоть до продажи жилого помещения с публичных торгов.
      К сожалению, непроработанным остался порядок исключения из общей жилой площади лоджий, балконов, террас. Как известно, в прежних документах БТИ они включались с определенным коэффициентом в жилую площадь. Не прописаны и основные вопросы технической эксплуатации зданий и инженерных коммуникаций.
      Не помешала бы и более логичная система ответственности за просрочку или полную неуплату сумм за жилье и коммунальные услуги. Сейчас многие люди с более чем скромным достатком вносят все до копеечки, а их куда более чем состоятельные соседи, подчас занятые успешным бизнесом, живут как в раю, в худшем случае отделываясь от кредитора стандартным и нетревожащим их пени.

СЕГОДНЯ ВСТУПИЛ В ДЕЙСТВИЕ НОВЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ

      По новому Жилищному кодексу все расходы по эксплуатации, ремонту и содержанию жилья (от 7 до 10 миллиардов рублей в год) теперь будут нести владельцы квартир, а не государство. Для этого гражданам придется создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ) или вступать в уже действующие объединения. Так что за размалеванные стены подъездов, замусоренные лестничные клетки, сломанные домофоны и скамейки, слабый напор воды и холодные батареи придется спрашивать не с муниципальных чиновников, а с соседа по лестничной площадке – председателя или члена правления ТСЖ.
      По словам председателя Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Госдумы Павла Крашенинникова, «плата за жилье, полученное малоимущими по договору социального найма, вообще взиматься не будет». Зато всем владельцам приватизированных квартир скоро придется платить налоги – не только на недвижимость, но и земельный.
      В Жилищном кодексе больше нет понятия «бесплатное жилье». С нынешнего дня квартиру нельзя получить, ее можно только купить за наличный расчет у собственника или приобрести по ипотечному кредиту. (В улучшении жилищных условий нуждаются примерно 5 миллионов российских семей, из них около 1 миллиона готово взять доступный ипотечный кредит.) Те граждане, которые еще не успели приватизировать свои квартиры, могут это сделать бесплатно до 1 января 2007 года (можно также расприватизировать помещение, чтобы заключить договор социального найма).
      Муниципальное жилье будут получать только малоимущие. При этом число их значительно уменьшится, так как во время постановки в очередь будут учитывать не только жилищные условия, но и доходы семьи, имущество, наличие гаража и автомобиля и так далее. Россияне, вставшие в очередь на получение льготного жилья до вчерашнего дня (28 февраля 2005 года), сохраняют это право. Списки очередников (больше 4 миллионов семей) не ликвидируются. Для военных будет принят специальный закон, согласно которому они могут получить из федерального бюджета деньги на приобретение жилья.
      Маленькие радости нового Жилищного кодекса: ремонт квартиры, разборку антресолей, снос легких перегородок можно делать без согласования с городскими службами эксплуатации зданий. Устройство новых проемов в стенах, лестниц, изменение формы балконов, установка наружных антенн и кондиционеров, изменение конструкции полов и так далее можно осуществлять только после согласования со специалистами.

РАБОТА НАД ОШИБКАМИ

      С сегодняшнего дня вступил в силу новый Жилищный кодекс, сменив советскую систему распределения жилья. По мнению экспертов, жилищная реформа резко увеличит социальную напряженность. Действительно, многие положения Кодекса ограничивают права граждан на жилье и, порой, неадекватны современным экономическим реалиям.
      Напомним, что до сегодняшнего дня в России действовал Жилищный кодекс 1983 года, который подразумевал право всех нуждающихся в жилье граждан на бесплатные квартиры. Пусть это право было призрачным, пусть оно обросло многими ограничениями и бесконечными толпами очередников, но все же оно сохраняло надежду у сотен тысяч россиян на получение заветных квадратных метров.
      Теперь у нас отняли и эту надежду. Отныне на бесплатное жилье смогут претендовать только малоимущие граждане. Причем определять, кто малоимущий, а кто нет, будут самолично местные органы власти. Наверное, не стоит лишний раз упоминать, что это положение может стать почвой для коррупции. И те немногие квартиры, предназначенные беднякам, могут за взятки «уплыть» совсем не по адресу.
      Ордер на занятие жилого помещения упраздняется. Основанием для вселения в квартиру будет являться договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении жилья. Собственники квартир будут оплачивать расходы на текущий и капитальный ремонт и коммунальные услуги. Проживающие в соцжилье или арендующие его у государства, будут платить за найм, за текущий ремонт и коммунальные услуги. Малоимущие граждане, проживающие в квартирах по соцнайму, с 1 марта не будут платить составляющую квартплаты за жилье (арендную плату).
      В чем отличие ордера от найма? Во многом.
      Во первых, социальное жилье по наследству не передается, невозможен также его обмен или продажа.
      В случае неуплаты коммунальных платежей в течение 6 месяцев, граждан будут выселять из квартир в судебном порядке. Правда, лишь при условии, если власти смогут предоставить другое жилищное помещения по нормам общежития из расчета 6 кв м на человека. Выселение можно отсрочить, лишь только если удастся доказать, что неуплата коммунальных платежей вызвана уважительными причинами, в частности, длительной невыплатой зарплаты. Доказывать это придется через суд.
      Социальный найм не грозит только тем, кто успел приватизировать свои квартиры. Кстати, новый Кодекс отменяет бесплатную приватизации жилья. Лишь в исключительном порядке эту норму удалось продлить до 2007 года.
      Но если в случае с социальным наймом граждане теряют большую часть прав на квартиру, то собственники приватизированного жилья сильно потеряют в деньгах. Владелец приватизированной квартиры будет оплачивать налог на недвижимость, причем рассчитанный не по балансовой стоимости, как раньше, а по рыночной, которая обычно отличается в несколько раз. Налог составит от 0,1 до 1% от рыночной стоимости квартиры. Сколько точно – определят местные власти. К примеру, для московской трехкомнатной квартиры в спальном районе налог составит 1000 долларов (по ставке 1%). Возможно, будет введено и обязательное страхование жилья с ежегодной оплатой полиса.
      За услуги ЖКХ придется платить в полном объеме. Кроме того, жильцам из собственных средств придется оплачивать эксплуатацию дворов и подъездов, скидываться на капитальный и текущий ремонт.
      Владельцам московских квартир, по предварительным расчетам придется платить в год за свои квартиры от 1500 до 2000 тысяч долларов.
      Из сомнительных преимуществ, которые получат собственники, можно отметить лишь значительное увеличение их прав. Например, муж при разводе теперь может оставить бывшую супругу без крыши над головой, если докажет, что квартиру он приобретал до создания семьи. Кроме того, существовавшие ранее ограничения на оборот недвижимости, если в ней были прописаны дети, будут практически сняты. Судьба несовершеннолетних теперь будет целиком в руках их родителей, сообщают «Известия».
      Большое внимание кодекс уделяет перепланировке и переустройству квартиры. За несанкционированную перепланировку, в случае отказа привести жилье в прежнее состояние, квартиру у незадачливого владельца могут отобрать в судебном порядке и продать. Либо может быть расторгнут договор социального найма.
      Жилищная реформа, по мнению экспертов, опрошенных «Известиями», резко увеличит социальную напряженность. Даже до принятия кодекса, к примеру, в Карелии суды начали принимать решения о выселении злостных неплательщиков. Четыре семьи уже лишились своих квартир. Причем одну из них, не вносившую квартплату более 3 лет, выселили вообще без предоставления другого жилья. Остальные получили взамен меньшее по площади жилье на городских окраинах.

Новый Жилищный кодекс позволит пустить по миру бывших супругов и домоуправления

      Со вчерашнего дня россияне живут по новому Жилищному кодексу. Обеспечение граждан жильем отныне не является обязанностью государства. Не потянувшие ипотечный кредит окажутся в домах «маневренного фонда» вместе с алкоголиками-неплательщиками, хлопотать о расселении из аварийного дома придется самостоятельно, зато должно кончиться всевластие ЖЭКов: команду слесарей-дворников-электриков жильцы будут нанимать сами. А еще кодекс поможет сводить семейные счеты, дав право собственнику квартиры выставлять неугодных родственников за порог.
      Право бесплатной приватизации квартир россияне, вопреки опасениям, не потеряли. Без проблем оформить в собственность жилье можно будет до 1 января 2007 года, а после, если возникнет желание, только за большие деньги, выкупив квартиру у города. Причем в очереди на получение жилья на условиях социального найма вместе с инвалидами, больными туберкулезом и прочими «первоочередниками» останутся лишь самые малоимущие. Люди, не имеющие никакой официально зарегистрированной собственности – ни машины, ни даже крошечной комнатки в коммуналке. Тем самым из очереди выпадут все те, кто, имея малогабаритную квартирку, хочет улучшить свои жилищные условия. Всем им будут предлагаться некие ипотечные программы, где государство обещает субсидировать первоначальный взнос или проценты по ставке.
      Для жителей аварийных домов новый Жилищный кодекс формально предусматривает отдельную очередь. Однако надеяться на нее смогут лишь те граждане, кто пока не приватизировал (или расприватизировал обратно) свои квартиры. Собственникам квартир придется практически за свои деньги оплачивать снос здания. Жильцы должны будут оформить общую долевую собственность на землю, затем попросить городские власти подыскать покупателя на этот участок, затем подбирать жилье по сходной цене. В то время как расприватизировавшие квартиру смогут переложить проблемы своего переезда на плечи муниципальных администраций.
      Так что до 2007 года есть еще время подумать, что лучше: статус квартиросъемщика или собственника. Ведь собственники вместе с правами получат новые обязанности – придется следить за состоянием не только собственной квартиры, но и всего дома, включая лестничные клетки, чердаки и подвалы, внося за это ежемесячную плату.
      Плата за все эти удовольствия будет, вероятно, немалой, поскольку классические ЖЭКи, ДЭЗы и прочие домоуправления могу перестать существовать «как класс» – а на смену им должны прийти полностью коммерческие коммунальные службы. В рамках развития конкуренции в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Правда, новый кодекс дал жильцам право не только контролировать работу этих самых служб, но и требовать ее выполнения на должном уровне. Государственная жилищная инспекция по жалобам потребителей получает право штрафовать «коммерческих» коммунальщиков за ненадлежащее исполнение услуг.
      Жильцы дома, объединившись в кондоминиум, получат право на совершенно законных основаниях сдавать придомовые или подвальные помещения в аренду, а на вырученные деньги обустраивать хоть автостоянку с мойкой, хоть тренажерный зал на чердаке. Причем жильцы будут вправе даже пересмотреть условия аренды с владельцами магазинов, обустроившихся на первых этажах здания, или даже выселить неугодных арендаторов.
      Безнаказанно не платить за жилье годами уже не получится. За полугодовую неуплату коммунальных услуг кодекс грозит отселением во временный фонд жилья по стандарту общежития с койкоместом и шестью квадратными метрами на человека. Туда же отправятся и всевозможные брачные аферисты, прописавшиеся на площади супругов и требующие раздела и развода.
      Кодекс говорит, что отныне невзирая ни на какие прописки по месту жительства только согласие собственника даст право на проживание в квартире. Правда, вместе с аферистами на улице могут оказаться вполне добропорядочные, но неугодные экс-жены, экс-зятья и экс-снохи, с которыми владелец квартиры не достиг взаимопонимания. Закон будет защищать только несовершеннолетних детей, а разведенному супругу, пусть даже и прописанному в квартире, закон предписывает в течение года покинуть жилье бывшего супруга.
      В маневренный фонд можно будет выселить из квартиры, к примеру, за незаконно проведенную перепланировку. Правда, легальную перепланировку собственнику будет провести легче, так как Жилищный кодекс дает четкий перечень документов на согласование переустройства, указывая, что никаких иных документов согласующий орган требовать не вправе. Причем решение о согласовании или отказ должен быть вынесен не позднее 45 дней с момента подачи заявления.
      Первое время, пока кодекс еще не обкатан, не исключены и судебные разбирательства граждан с государством на предмет защиты своих прав на жилище. Проблема в том, что в дополнение к Жилищному кодексу правительство так и не подготовило необходимые подзаконные акты, регулирующие все многообразие жизненных ситуаций. Непонятно, куда деваться человеку, если собственники выселяют его из квартиры, но в городе пока не создано фонда маневренного жилья.
      Есть неразбериха и с ключевыми определениями. Кодекс, к примеру, делит помещения на жилые и нежилые, но критериев, на основании которых строение можно отнести к жилому фонду, пока не выработали. Если большинство жителей столицы и крупных городов, не владея ничем, кроме квартиры, нечасто сталкиваются с необходимостью оформлять сарай как место для проживания (и регистрации), то для южных регионов это может стать очень большой проблемой. В Краснодарском крае, например, нередко в рамках одного и того же домовладения люди строят новые помещения, делят дом межу родственниками на несколько автономных частей, пристраивая к основной постройке гаражи и летние кухни в качестве новых комнат. Все это еще больше усугубит нынешнюю неразбериху в системе регистрации недвижимости и прав на нее.
      Так что у критиков Жилищного кодекса, каковых хватало на всех стадиях его законодательного оформления, наверняка появятся практические основания для аргументации своей позиции и попыток добиться поправок в этот один из самых «жизненных» законодательных актов.

      Вчера в центре внимания экономистов, политиков да и всех граждан России оставался вступивший в силу новый основополагающий закон – Жилищный кодекс.
      Сейчас начинается самое сложное – проверка положений закона на практике, и буквально каждый применяет новый документ к себе, к своим проблемам и потребностям.
      Вопросов много. Критические замечания и опасения высказываются с самых разных сторон. Это и депутаты, и губернаторы, и члены строительных кооперативов, и юристы, специализирующиеся в области жилищного права, и самые обычные граждане, которых, конечно же, волнуют их жилищные проблемы и связанные с ними права и обязанности.
      Государство оставляет за собой право обеспечивать жильем только малоимущих нуждающихся граждан. Но кто и на каких условиях сможет этим правом воспользоваться? Что произойдет с действующими сегодня очередями на получение муниципального жилья?
      Отмена бесплатной приватизации через два года – это безусловный плюс для муниципальных властей, которые перестанут терять городской жилой фонд. Но права многих людей, считают критики ЖК, в результате будут ущемлены.
      Жилищный кодекс во главу угла ставит обеспечение и защиту прав собственников. Но одновременно, предупреждают эксперты, увеличиваются их обязанности, в частности, серьезно возрастут расходы на содержание жилья.
      Закон требует от жильцов – и собственников, и нанимателей – соблюдения интересов соседей и организаций, отвечающих за содержание жилья.
      Предусмотрена ответственность, например, за самовольную перепланировку квартиры. А за многомесячные долги по коммунальным платежам суд может наказать неплательщика, заставив освободить занимаемую площадь, предоставив, правда, более скромные условия проживания.
      »Российская газета» много обсуждала на своих страницах главный жилищный закон, когда он еще был в проекте. На вопросы читателей отвечали его авторы, с анализом и прогнозами выступали эксперты. И сейчас мы продолжим постоянный мониторинг уже практической работы нового закона, чтобы поскорее выявить его сильные и слабые стороны. Чтобы и правительству, и законодателям стало ясно, что, возможно, понадобится изменить и доработать. Сегодня в редакции «РГ» на «Деловом завтраке» на вопросы наших читателей ответит председатель Комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников. Но это только начало серьезного разговора.

В очередь! Всех и немедленно

      С боем встретили введение Жилищного кодекса жители Балакова.
      Накануне вступления кодекса в силу у здания регистрационной палаты собрались более 200 человек. Обычно с клиентами работают пять специалистов. В день они принимают на оформление 60-70 дел. Живой очереди не бывает: посетители заранее записываются на прием в специальном журнале.
      Однако в это утро в палату пожелали попасть пенсионеры, уверенные, что позже приватизировать квартиру уже не удастся. Дождавшись открытия учреждения, балаковцы ринулись внутрь, снесли двери, сломали стойку и уронили компьютер. Как поняли клерки, горожане услышали ужасную новость не то по телевизору, не то от соседей. Люди требовали принять документы у всех и немедленно.
      Успокоить толпу не удавалось несколько часов. «Возмущались и отсутствием лекарств, и проездных билетов, а теперь, мол, последнее отбирают. Имущественное право ведь сильно греет людей. Так не вовремя все сошлось», – вздыхает заместитель начальника балаковской палаты Галина Романова. Закона старики не читали. Зимой чиновники областного правительства упоминали пару раз в саратовской прессе о введении Жилищного кодекса, но вскользь и не утруждаясь переводом с канцелярита. Балаковцы их не поняли или не поверили, умудренные практикой монетизации льгот.
      На помощь осажденным прибыл наряд ППС. Чиновники одолжили милицейский мегафон и прокричали основные положения нового закона. Пенсионеры разошлись, заполнив журнал приема до середины апреля.

Участники строительного и банковского рынков не верят в развитие ипотеки в России и в ее способность решить жилищную проблему россиян

      Участники рынка недвижимости считают, что новый Жилищный кодекс, вступивший в силу с 1 марта, не способен решить квартирный вопрос большинства россиян. Такое мнение было высказано представителями целого ряда строительных компаний и банков в ходе круглого стола, посвященного проблемам развития ипотеки. Участники рынка полагают, что принятые законы, в том числе и новый Жилищный кодекс, направленные на стимулирование ипотеки и строительства, не смогут помочь решению задачи обеспечения населения жильем в силу отсутствия в стране необходимых финансовых ресурсов, а также слабости самих законов. Кстати, население также не верит в возможность решить проблему с помощью ипотеки, о чем свидетельствует опрос, проведенный компанией Romir Monitoring.
      Напомним, что новый Жилищный кодекс был принят в пакете законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Его идеология сводится к отмене бесплатной раздачи жилья в стране и перекладыванию на плечи граждан всех расходов по содержанию собственных домов. В частности, теперь право на получение жилья от государства имеют только те нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане, которые одновременно еще и являются малоимущими. Кроме того, Жилищный кодекс должен способствовать развитию ипотечного кредитования, поскольку он разрешает выселять из жилья неплательщиков по кредитам. В пакете также принят целый ряд законов, которые также, по замыслу разработчиков, призваны стимулировать как развитие ипотечного кредитования, которое государство рассматривает в качестве основного инструмента формирования рынка доступного жилья, так и строительный процесс в стране.
      Один из разработчиков законов президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева в ходе круглого стола заявила, что к 2007 г. банки смогут полностью удовлетворять платежеспособный спрос населения на ипотечные кредиты. Напомним, что основной целью принятого пакета является расширение спроса на ипотечное кредитование к 2010 г. до 30% от населения России. Таким образом, государство намерено решить квартирную проблему страны. Напомним, что по данным Росстроя, в России в улучшении жилищных условий нуждается 28 млн семей, при этом потребность в жилье достигает 1,5 млрд кв. м.
      Участники строительного рынка и рынка ипотечного кредитования между тем высказывают сомнения в том, что принятые законы смогут каким-то образом улучшить ситуацию в сфере ипотечного жилищного кредитования. «Прописанные в законах положения вряд ли будут способствовать существенному снижению ставок по кредитам – и тем самым обеспечивать выход на него большинству граждан, – сказала вице-президент РОСБАНКа Елена Красавцева. – Для этого нужно снизить ставку рефинансирования, а это находится вне зоны влияния законотворцев». Напомним, что принятые законы предусматривают целый ряд послаблений, направленных на снижение транзакционных издержек банков, что, по замыслу разработчиков, приведет к снижению также и рисков банков, следствием чего и должно было стать снижение процентной ставки по выдаваемым ипотечным кредитам.
      Впрочем, представители отдельных банков уже неоднократно указывали на тот факт, что процентная ставка по ипотечным кредитам зависит в том числе и от стоимости денег в России. По сравнению с этой величиной стоимость ипотечного кредита не велика, то есть в него уже заложен минимальный риск. Кроме того, участники рынка указывают еще и на тот факт, что у государства нет такого количества жилья, которое способно удовлетворить спрос, а у банков не достаточно финансовых резервов, чтобы выдать ипотечные кредиты всем желающим.
      К снижению объемов строительства в будущем, по мнению участников мероприятия, также может привести принятый закон о долевом строительстве, который должен вступить в силу с 1 апреля этого года и который вызывает массу вопросов у участников строительного рынка. «Закон может спровоцировать снижение объемов строительства и рост цен на жилье, – считает председатель правления компании «ПИК-Холдинг» Артем Эйрамджанц. – Проблема в том, что новыми правилами игры отношения между застройщиком и участником долевого строительства выстраиваются как отношения строительного подряда. А если это так, то в цену договора включается 18%-ный НДС, что сразу вызовет адекватное удорожание конечной цены квадратного метра». Участники «круглого стола» высказали опасение, что профессионалы рынка недвижимости рискуют получить еще один закон, который написан в отрыве от существующих реалий и который законодатели (как в случае с автогражданкой или монетизацией льгот) будут вынуждены менять уже в процессе его исполнения.
      На днях, кстати, компания Romir Monitoring провела опрос граждан на тему, готовы ли они воспользоваться ипотекой в условиях отмены бесплатного жилья. Результаты опроса, вообще-то должны заставить правительство насторожиться. Подавляющее большинство респондентов (91%) даже не задумываются об ипотеке ради улучшения своих жилищных условий, еще 3% опрошенных скорее склоняются к идее взять в банке кредит на покупку квартиры. И лишь 5% респондентов уверенно заявили, что обязательно сделают это в ближайший год. Впрочем, исследователи задавали вопрос, «собираетесь ли Вы в ближайший год воспользоваться ипотечным кредитованием?» При этом ипотекой готовы воспользоваться в основном респонденты от 25 до 34 лет (10%) и молодежь в возрасте от 18 до 24 лет (8%).
      Впрочем, как сказал заместитель председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по созданию рынка доступного жилья Валерий Казейкин, государство, по всей видимости, все же примет какие-то меры, чтобы заставить законы заработать. «Этот закон – «президентский», поэтому придется что-нибудь придумать», – сообщил он.

Владимир Яковлев и Виктор Христенко об особенностях новой коммунальной политики

      Какие граждане будут признаны малоимущими? Ведь только они по новому Жилищному кодексу могут получить бесплатное жилье. Ответ на этот вопрос содержится в методических рекомендациях министерства регионального развития, которые уже направлены в регионы. Об этом сообщил глава ведомства Владимир Яковлев.
      Одновременно с вступлением в силу Жилищного кодекса начинает работать одна из ключевых его новаций – право на бесплатное, без взимания платы за наем, жилье отныне закреплено только за малоимущими россиянами. «Вычислять» их будут органы местного самоуправления на основании двух документов минрегиона – рекомендаций по установлению доходов для признания человека малоимущим и по порядку его постановки на учет.
      Помимо них на эту роскошь по-прежнему могут рассчитывать только люди, занимающие непригодные для проживания помещения, сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, и лица, страдающие определенными законом хроническими заболеваниями. Как подчеркнул участвовавший в пресс-конференции, посвященной Жилищному кодексу, министр промышленности и энергетики Виктор Христенко, нынешняя очередь на получение жилья сохраняется. В ней стоит 4,5 миллиона семей, и, чтобы всех их обеспечить квартирами, потребуется при нынешних темпах около 18 лет.
      Новый кодекс, как заявил Владимир Яковлев, содержит и новации, способные навести порядок в жилищно-коммунальной сфере. Сейчас примерно одна треть тарифов на услуги ЖКХ – это деньги за неполученные жителями в результате утечек тепло и воду, за которые тем не менее они вынуждены платить. Так что за все проблемы ЖКХ по-прежнему платит потребитель услуг, прежде всего – за отсутствие системы энергосбережения. «Это неправильно, хотя проблемы ЖКХ возникли не сегодня и не вчера. От 40 до 70 процентов сетей требуют замены или модернизации», – констатировал министр, с недавних пор курирующий отрасль.
      Он надеется, что Жилищный кодекс поможет «выстроить правильные отношения поставщиков коммунальных услуг и их потребителей». Виктор Христенко конкретизировал ситуацию, сообщив, что на сегодняшний день лишь 0,3 процента жителей страны заключили с коммунальными службами договора, регламентирующие оказание услуг. Жилищный кодекс содержит нормы, которые позволят ввести правовую ответственность за предоставляемые услуги. Это огромная новация. Сейчас же жители вынуждены оплачивать счета и практически не могут их оспорить».
      Одновременно министры единодушно признали, что пока есть лишь робкие попытки привлечь частный бизнес в ЖКХ. Так что альтернативы нынешним ДЭЗам и ЖЭКам у жителей по большому счету нет. А выбор у них – вместе с желанием бизнеса работать в отрасли – появится только тогда, когда «хвост долгов» предприятий ЖКХ исчезнет. «Потому и срочно нужен закон о финансовом оздоровлении ЖКХ», – в очередной раз заметил министр регионального развития.
      В новых условиях ответственность за ЖКХ передается на региональный и местный уровни. Как отметил Владимир Яковлев, федеральные стандарты оплаты исчезают, уступая место региональным: «потолки» по оплате всех услуг будут устанавливать региональные власти. «Смогут ли регионы справиться с задачей в новых условиях? Конечно, скажу, что не смогут, но государство не останется в стороне, оно не снимает с себя ответственности». Помощь федерального центра, впрочем, придет только «в случае проблем с крупными котельными и магистралями». А еще в том, что с 6 до 8 миллиардов рублей в год вырастет сумма федеральной помощи для выплаты субсидий в регионах. «Но это – грант, который будет выплачиваться только тем регионам, которые правильно работают в сфере ЖКХ», – сообщил о еще одном «кнуте» для субъектов Федерации Виктор Христенко. Число же семей, получающих субсидии, к концу года, по оценке Владимира Яковлева, вырастет с 13 до 15 процентов.

Сюрпризы нового кодекса

      1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ – базовый документ в пакете из 26 законов, обеспечивающих реализацию программы «Доступное жилье».
      Этот документ вводит четыре категории жилья: находящееся в собственности, в коммерческом найме, социальное и служебное. Тем россиянам, которые не имеют своей квартиры или претендуют на улучшение жилищных условий, будут интересны две из них – социальное и коммерческое жилье. Социальное – это бесплатное, получаемое по очереди. Новым ЖК предусматривается, что право на него будут иметь только дети-сироты, инвалиды, малоимущие граждане. Понятие «первоочередник» уйдет в прошлое, будет существовать одна очередь. Местная власть предложит желающим и коммерческий наем муниципального жилья.
      Если рассуждать логично, то государство должно признать малоимущими тех граждан, которые не могут воспользоваться ипотекой по причине низких доходов. Однако никакой революции новый закон не делает. Малоимущих будут определять по старым меркам, по общему понятию «живущие за чертой бедности».
      Как все будет – в точности пока не известно. Документы, устанавливающие порядок предоставления помещений в жилищном фонде области по договорам социального найма, еще в работе. Областной департамент ТЭК и ЖКХ должен подготовить их к 1 апреля.
      Но первый заместитель начальника департамента Е.Ивашова дала небольшой комментарий по поводу новых порядков в распределении жилья.
      По ее словам, муниципальные власти должны определиться с понятием «социальное жилье». Какой жилой фонд отнести к нему? Дело в том, что социальное жилье не будет подлежать приватизации, то есть заботиться о нем должен муниципалитет. Это жилье будет даваться человеку в пользование до скончания его дней. И его будут предоставлять только в пределах социальной нормы.
      Часть муниципального жилья пойдет под коммерческий наем, который властям выгоднее, поскольку плата здесь будет выше, чем в социальном жилье. Возникает вопрос: не пойдут ли муниципалитеты по пути уменьшения доли социального жилья в пользу коммерческого? На него у разработчиков документа ответа, естественно, нет.
      Если сроки подготовки документа известны, то когда в муниципальных образованиях разберутся со своим фондом – неясно. По мнению Е.Ивашовой, пока ломать муниципальные очереди на жилье не стоит.
      Областное статуправление не располагает свежими данными о том, сколько сегодня сахалинских граждан стоят в этих очередях. Известны цифры лишь на конец 2003 года. Получается, что год с небольшим назад бесплатное жилье ожидали 24963 семьи. За тот же 2003 год получили его 1524 семьи. Но поскольку очередь движется очень медленно, а в жилье нуждается все большее число сахалинцев, можно предположить, что за 2004 год очередь меньше не стала. Поредеет же она только в результате действия новых законов. Некоторых оттуда просто исключат.
      Что до самого жилья, то его больше не появится, поскольку у муниципалитетов нет денег на строительство. Распределять по-прежнему будет практически нечего.