1. Новый Жилищный кодекс лишает граждан многих социальных прав. «Свободный Сахалин», 09.02.05.
2. Доступ к жилью с региональной пропиской. «Российская газета», 15.02.05.
3. Жилищный синдром. Россиян опять подведут под статью. «Московский Комсомолец», 21.02.05.
4. Существенного снижения ставок по жилищным кредитам не будет. «Независимая газета», 21.02.05.
5. Закон бомжий. Принят и уже действует закон о недоступности жилья. «Новая газета», 21.02.05.
6. Весна все спишет. Квартирный вопрос закрыт. «Новая газета», 24.02.05.
7. Чердаки и подвалы тоже можно взять в собственность. «КП.Ru», 25.02.05.
8. С наступающим первым марта, дорогие жильцы! «ИА МиК», 25.02.05.
9. Новый Жилищный кодекс окончательно похоронил надежды обитателей ветхого жилья на получение собственной квартиры. «КоммерсантЪ-Власть», 28.02.05.
10. Кодекс, из которого выселили людей. «Новая газета», 28.02.05.
11. Новый Жилищный кодекс: Что изменится для покупателей и продавцов квартир. «КП.Ru», 01.03.05.
12. Квартирный вопрос будет решаться по-новому. «Парламентская газета», 01.03.05.
13. Жилищный кодекс вступил в силу. Как он будет действовать? «Российская газета», 01.03.05.
14. Закон квадратного метра. «Российская бизнес-газета», 01.03.05.
15. Ипотека обретает реальные контуры. «Российская бизнес-газета», 01.03.05.
16. Собственникам – права, регионам – ответственность. «Российская бизнес-газета», 01.03.05.
17. Бесплатных квартир не будет. «Труд», 01.03.05.
18. На очереди – монетизация жилья. «Южно-Сахалинск сегодня», 01.03.05.
19. Новый Жилищный кодекс: непомерный оброк и лишение прав. «Правда.Ru», 01.03.05.
20. Новый Жилищный кодекс позволит пустить по миру бывших супругов и домоуправления. «Время Новостей», 02.03.05.
21. Жилищный кодекс: день первый. «Российская газета», 02.03.05.
22. Жилищный кодекс вывел людей на улицу. «Новая газета», 03.03.05.
23. Россияне не решат жилищную проблему. «RBCdaily», 04.03.05.
24. Владимир Яковлев и Виктор Христенко об особенностях новой коммунальной политики. «Российская газета», 05.03.05.
25. Бесплатное жилье лишь бедным. «Советский Сахалин», 05.03.05.

Антижилищный кодекс?

      С 1 МАРТА вступил в силу новый Жилищный кодекс. Но нерешенных проблем осталось много. Что мы потеряем и приобретем, решится ли наконец пресловутый квартирный вопрос? На вопросы читателей отвечают сторонники и противники нового кодекса, депутаты Госдумы Павел Крашенинников, Олег Шеин, Галина Хованская.

ОТВЕЧАЕТ заместитель председателя Комитета Госдумы по труду и социальной политике Олег ШЕИН.
      Прописка
      У меня неприватизированная квартира. Правда ли, что но новому Жилищному кодексу мне будет намного сложнее прописать близких родственников, даже жену или родителей?
      С. К а ш н о в, Самара
      – ЭТО правда. Предположим, что вы живете в неприватизированной квартире и решили жениться. Чтобы прописать у себя супругу, вам придется идти к чиновнику и получать на это разрешение. А на каком основании этот чиновник может разрешить или отказать, в новом кодексе вообще ничего не сказано.
      К тому же по новым правилам вы не имеете права без разрешения просто, безо всякой прописки, поселить у себя родственников. И на временное проживание, и на постоянную прописку требуется специальная виза.
      Страховка жилья
      Я слышал, что нас хотят заставить в обязательном порядке страховать свои квартиры. Власть хочет сделать нам вторую «автогражданку»?
      В. Ш у л е й с к и й, Санкт-Петербург
      – ПОКА процедура страхования прописана в Жилищном кодексе как добровольная. Но зачем было вводить специальную статью – непонятно. Выбор – страховать или нет – сейчас дает Гражданский кодекс.
      На мой взгляд, это сигнал, что «колышек забит». Если в кодекс включат упоминание о страховке, всегда будет легко вернуться к документу и превратить добровольную страховку в принудительную. Ваше сравнение с «автогражданкой» вполне уместно. Здесь наверняка будет та же логика.

Отвечает председатель Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел КРАШЕНИННИКОВ.
      Очередь на квартиру
      В очереди на квартиру останутся только малоимущие. Объясните, как будут определять, кто относится к этой группе?
      М. К л ю е в а, Ижевск
      – В КОДЕКСЕ прописаны два основных критерия: доходы и имущество. К первым относятся официальные зарплаты, пенсии, доходы от сдачи имущества в аренду. Собственностью считаются квартиры, дачи, автомобили и т.д. Рассчитывать минимальный доход будут региональные власти, потому что и уровень доходов, и стоимость жилья по стране сильно различаются.
      Примерно это будет выглядеть так: человек получает официальную зарплату – 3 тыс. рублей. При этом имеет дачу и новую иномарку. Он в список нуждающихся не войдет. Если же гражданин зарабатывает 25 тыс. руб., но живет в однокомнатной квартире и у него на иждивении трое детей и родители, его могут включить в категорию малоимущих.
      Приватизация
      Всегда считалось, что лучше приватизировать квартиру. А теперь я слышала, что с неприватизированной квартирой будет меньше проблем. Так что же мне делать?
      С. К р а в ч е н к о, Белгород
      – ПРИВАТИЗИРОВАННУЮ квартиру вы можете продать, завещать по наследству, сдавать внаем и т.д. Но на вас ложится «бремя собственника» – налог на недвижимость, на землю, капитальный ремонт за ваш счет. По предварительным расчетам, плата за техобслуживание увеличится. Нанимателей жилья это не коснется. К тому же планируется ввести дифференцированную шкалу налога на недвижимость.
      Поэтому есть вероятность, что владельцам приватизированных квартир придется платить больше. Так что стоит подумать, имеет ли смысл приобретать квартиру в собственность. В любом случае срок на раздумье – до 1 марта 2007 года. После этого приватизировать квартиру запретят совсем.

Отвечает депутат Госдумы Галина ХОВАНСКАЯ.
      Деньги или квартира
      Теперь при сносе пятиэтажек вместо приватизированных квартир будут выдавать деньги, а люди должны будут сами подыскивать себе новое жилье?
      В. Н и к о л а е в а, Москва
      – ЭТА норма действительно содержится в ст. 32 нового Жилищного кодекса. Вместо сдаваемой государству квартиры вы должны получить сумму, равную ее так называемой «выкупной цене» (рыночная стоимость жилья плюс затраты, связанные с переездом).
      Правда, в п. 8 этой статьи имеется оговорка: по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. То есть, если удастся договориться, вам дадут другую квартиру, но не дороже, чем стоит ваша в пятиэтажке.

Максим ЧИЖОВ.
© «АиФ», 02.03.05.

НЕ МОЖЕШЬ ПЛАТИТЬ – ОТДАЙ, СОВЕТУЕТ НАМ НОВЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС

Сергей НАУМОВ, г.Южно-Сахалинск.
© «Южно-Сахалинск», № 10(833), 10.03.05.

КАК СОКРАТИЛИ ЭЛЕКТОРАТ ПУТИНА В.В.

      В этом выпуске проекта «Закон бомжий» мы предлагаем читателям проанализировать поправки в статью 292 Гражданского кодекса РФ. Эти поправки были внесены правительством РФ вместе с новым Жилищным кодексом и имеют к нему, а именно к 31-й статье ЖК, непосредственное отношение. Без этих поправок 31-я статья, дискриминационно разделившая граждан на имущих собственников и неимущих пользователей жилья, оказалась бы «мертвой».

О неожиданных последствиях нового жилищного законодательства
      Поправки в 292-ю статью ГК РФ вызвали летом прошлого года публичный скандал. По большому счету, именно этот закон, единственный из всех 27 законов жилищного пакета, был вынесен усилиями экспертов и журналистов на общественное обсуждение. Более того, поправки в 292-ю статью спровоцировали раскол даже в рядах администрации президента РФ. Активно отстаивал эти поправки Игорь Шувалов, на тот момент еще не самый главный советник президента. Против поправок выступил глава администрации президента Дмитрий Медведев.
      В конце года президент подписал скандальный закон о поправках в 292-ю статью. 31 декабря они были опубликованы в «Российской газете», то есть вступили в действие. А 3 января Игорь Шувалов получил новые полномочия, свидетельствующие об особом доверии президента Путина.
      Изменения Гражданского кодекса комментирует Уполномоченный по правам ребенка г.Москвы Алексей ГОЛОВАНЬ. Формально к его мнению присоединились: глава администрации президента РФ, генпрокурор России, председатель Верховного суда России, министр образования России (полный список см. ниже).

      …Статья 292 часть 2.
      Права членов семьи собственников жилого помещения
      Переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника…
      Суть этой поправки очень проста. Собственник продает квартиру – и все, кто в ней был прописан, автоматически теряют право на проживание в этой квартире и регистрацию по месту жительства. И судьба членов семьи зависит от собственника: захочет – пропишет по новому адресу, не захочет – оставит на улице.
      По статистике ЖКХ, на каждую российскую квартиру в среднем приходится два-три пользователя (это дети, супруги и другие родственники). После внесения изменений в п. 2 ст. 292 ГК РФ сотни тысяч, а то и миллионы граждан России автоматически потеряли гарантированное Конституцией РФ право на жилье и попали в категорию потенциальных бомжей.

Лоббисты и законы
      Разработчики утверждают, что цель этой поправки – создание максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости. Это правда.
      Раньше находилось очень мало охотников покупать так называемые «квартиры с начинкой» (то есть дети, родители, бывшие и нынешние супруги, прописанные по этому адресу). Об этом хорошо знают риелторы и банкиры – люди, которые по роду своей деятельности заинтересованы в продаже и покупке квартир. Они давно лоббировали эту поправку, чтобы облегчить продажи, застраховать кредиты и, соответственно, увеличить свои прибыли.
      Но заметьте! Поправку инициировали и провели государственные чиновники. То есть люди, по роду своей деятельности обязанные знать, что 292-я статья возникла в недавно принятом Гражданском кодексе не просто так. 292-я статья, особенно в части 2-й, была важной социальной гарантией для пользователей жилых помещений, то есть членов семьи собственника. Более того, 292-я статья абсолютно соответствовала Конституции РФ и была подтверждена определением Конституционного суда РФ от 21.12.2000.
      И Конституция, и действующий с 1995 года Гражданский кодекс и определение Конституционного суда – все эти нормы, защищающие права пользователей, были приняты уже в наше время, когда появилась частная собственность. Поэтому довод разработчиков жилищного пакета о том, что существовавшее законодательство морально устарело и не отражало новых реалий, лицемерен.
      Например, Павел Крашенинников (один из разработчиков и апологетов законопроекта. – Е.М.) так объясняет суть новых поправок: «Права собственников превалируют, бывшая жена или муж уходят жить, откуда пришли». А если некуда идти – на улицу…
      Бывшие супруги, прописанные в квартире, – больная тема для многих граждан. Но все же эту проблему нужно решать, как в цивилизованных странах – через суд. И конечно же давно пора отменить прописку как явление, противоречащее Конституции РФ.

Что будет
      Вся существующая правовая система пошатнулась 31 декабря 2004 года (вступили в силу поправки к 292-й статье ГК РФ) и окончательно рухнула 1 марта 2005-го (начал действовать новый ЖК). Общество разделилось на два социально враждебных класса: собственники и бомжи. Потому что если собственник решит продать жилье, то пользователь потеряет прописку, а значит, все права, которые она дает. Это работа, пенсии, медицинские и социальные гарантии, право на образование, наконец, право избирать и быть избранным…
      Какой-то черный юмор: единороссы, которые практически единогласно проголосовали за жилищный пакет, в буквальном смысле лишают себя огромного электората! Хочу, кстати, заметить: Европейская конвенция, Конвенция СНГ, Конституция России отрицают всякую дискриминацию людей по какому бы то ни было признаку, в том числе и по имущественному положению. О каком равенстве перед законом можно говорить, если один человек может превратить другого такого же человека в бесправное лицо без определенного места жительства!
      Я также хочу предупредить собственников. Жилищный пакет направлен на защиту только одного права собственника – продать свою квартиру. Новый Жилкодекс и правительственная реформа ЖКХ в действительности приведут среднестатистического российского собственника жилья к разорению.
      Новый ЖК и остальные законы из жилищного пакета максимально облегчили куплю-продажу жилья, защитили собственника от членов семьи, но и только. А вот от вымогателей и квартирного бандитизма, который может стать просто массовым, никто собственника защитить не подумал. Любого можно будет запугать и заставить передать права на жилье, потому что процедура купли-продажи существенно упростилась.
      У нас уже есть случаи, когда бандиты запугивают людей и получают доверенность на продажу квартиры. Таких преступлений будет только больше, потому что раньше нужно было ходить по инстанциям: продать квартиру без согласия родственников, опеки, без участия нотариуса, без контроля со стороны государства было невозможно.
      Теперь собственник остался один на один с рынком.

Действующие лица и исполнители
      По этой поправке, а главное – по поправке в часть 4 ст. 292 (подробно о ней – в следующем выпуске проекта. – Е.М.), еще летом прошлого года удалось получить заключения лучших экспертов страны, а также различных ведомств и министерств России.
      Вот список тех, кто выступил против поправок в 292-ю статью ГК РФ:
      1) Администрация президента РФ (ее руководитель Дмитрий Медведев).
      2) Верховный суд РФ.
      3) Генпрокуратура РФ.
      4) Институт государства и права РАН.
      5) Министерство образования РФ.
      6) Институт правоведения при правительстве РФ.
      7) Исследовательский центр частного права при президенте РФ.
      8) Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при президенте РФ.
      9) Уполномоченный по правам человека РФ.
      10) Уполномоченный по правам ребенка г. Москвы.
      11) Комиссия по правам человека при президенте РФ.
      12) Правовое управление Госдумы РФ.
      13) Комитет Госдумы РФ по делам женщин, семьи и молодежи (его председатель – Екатерина Лахова – член «Единой России».)

Вот список тех, кто этим мнением пренебрег:
      1) Павел Крашенинников, депутат Госдумы (Крашенинников не явился на заседание Совета по гражданскому законодательству при президенте РФ, на котором обсуждались поправки в 292-ю статью и было вынесено отрицательное заключение).
      2) Виктор Христенко, министр промышленности и энергетики (куратор жилищного пакета от правительства).
      3) Сергей Круглик, начальник департамента Министерства промышенности и энергетики (активно участвовал в разработке).
      4) Георгий Боос, депутат и предприниматель (к нему, по нашим сведениям, имеет непосредственное отношение фонд «Институт экономики города», активный разработчик жилищного пакета. В правлении этого фонда числится вице-президент гильдии риелторов Константин Апрелев).
      5) Игорь Шувалов, советник президента РФ (курировал жилищный пакет от администрации президента).
      6) Владимир Путин, президент РФ (подписал).

      Руководитель проекта Елена МИЛАШИНА

Можно обсудить на сайтах:
      Форум «Новой»: Forum.NovayaGazeta.Ru
      Сайт Уполномоченного по правам ребенка г.Москвы: ombudsman.mos.ru
      Сайт Института «Коллективное действие»: ikd.ru
      Сайт московской жилищной газеты «Квартирный ряд»: moskv.ru

© «Новая газета», 10.03.05.

Бедность не порок, а шанс на новоселье

Ирина Невинная.
© «Российская газета», 11.03.05.

ПРИБЫЛЬ СОБИРАЮТ ПО КРОХАМ

      В этом выпуске проекта «Закон бомжий» мы продолжаем вместе с читателями и Уполномоченным по правам ребенка г. Москве Алексеем Голованем анализировать поправки в 292-ю статью Гражданского Кодекса (ГК РФ). Напомним, поправки в 292-ю были внесены разработчиками вместе с жилищным пакетом летом прошлого года. Эти изменения ГК РФ обеспечивают работу 31-й, самой дискриминационной статьи нового Жилищного кодекса.
      Алексей Иванович ГОЛОВАНЬ – детский омбудсмен, то есть он защищает права детей. Поэтому прошлым летом именно Головань первый поднял тревогу по поводу нового Жилищного кодекса. Дело в том, что новый ЖК права детей на жилье грубо нарушает. Вернее, лишает детей жилья.
      Почему грубо? Потому что ненормально велик перечень законов национального (Конституция РФ, Семейный Кодекс, Гражданский Кодекс, «Закон о приватизации» и т.п.) и международного права (в первую очередь Конвенции ООН по правам ребенка), которые противоречат недавно вступившему в действие Жилищному кодексу.
      Чтобы понять, каким образом новый ЖК отобрал у детей крышу над головой, нужно сравнить статью 292 часть четыре. Какой она была и какой стала.

ЧТО БЫЛО
      …Статья 292 часть 4
      Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

ЧТО СТАЛО (после 31 декабря 2004 года, когда закон о поправках в 292-ю был подписан президентом РФ).
      …Статья 292 часть 4
      Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства)… допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Суть поправки (объясняет Алексей Головань. – Е.М.).
      Раньше, то есть с 1996 года по 2004 года, было так: если собственник хотел продать квартиру, в которой проживали (были прописаны) несовершеннолетние дети, ВСЕГДА надо было обращаться за обязательным согласием на совершение сделки в органы опеки и попечительства. Без этого согласия продать квартиру в которой проживали дети, было невозможно.
      Теперь будет так: при продаже квартиры, где прописаны дети, нужно обращаться в органы опеки только в том случае, если ребенок – сирота, остался без попечения родителей или его родители лишены или ограничены в родительских правах. Во всех остальных случаях органы опеки могут попытаться помешать продаже жилья, только если им известно, что родители не лишены родительских прав, но являются неблагополучными или уклоняются от выполнения родительских обязательств.
      То есть теперь в большинстве случаев продажи жилья, где зарегистрированы несовершеннолетие, к опеке обращаться не нужно, если, конечно, опека заведомо не проинформировала Федеральную регистрационную службу о том, что семья проблемная и могут быть ущемлены интересы детей.
      Надо сказать, что поправка в часть 4-ю 292-й статьи в первоначальном варианте было еще более однозначной: под защиту опеки попадали только сироты или социальные сироты (родители живы, но лишены или ограничены в родительских правах).

Лоббисты и законы
      Зачем и кому надо было убирать органы опеки с жилищного рынка? Хочу сразу сказать: я часто критикую органы опеки и попечительства. Я согласен с тем, что опеку нужно реформировать и, насколько я знаю, законопроект об опеке уже лежит Госдуме.
      Теперь смотрите: я критикую органы опеки со стороны ребенка, чьи права нарушены и не защищены должным способом. Кто еще критикует органы опеки? В большинстве своем, это риэлторы, чьи прибыли зависят от количества проданных квадратных метров, и банки, работающие по ипотечным программам. Первым – риэлторам – опека мешала получать на продажах квартир сверхприбыли. То есть мешала продавать жилье, принадлежащее асоциальному собственнику (алкоголику, наркоману и т.п.), в котором были прописаны дети этого собственника. Сверхприбыли – это когда алкоголику вручают, скажем, половину или даже треть от рыночной стоимости квартиры, а остальная часть остается в кармане у риэлторов. Это один из самых распространенных способов получить сверхприбыли, но далеко не единственный.
      Банкам опека мешала в двух случаях:
      1) когда не давала добросовестным родителям согласия на рискованную сделку по продаже квартиры и не позволяла таким образом взять ипотечный кредит (то есть когда опека была уверена, что семья не сможет расплатиться с банком, потеряет жилье и останется с детьми на улице);
      2) не позволяла банкам до суда и без предоставления другого жилья выселять из новой квартиры неплательщика (вместе с детьми) за неуплату ипотечного кредита.
      Что я хочу сказать: когда риэлторы или банки, защищая поправки в 292-ю статью, говорят о том, что опека плохо работает, коррумпирована и т.п., они преследуют свои корпоративные цели, а не защиту прав детей. Поэтому риэлторы и банкиры просто предложили убрать опеку с рынка.
      Эксперты, к которым я отношусь, ведущие юристы страны, предлагали опеку РЕФОРМИРОВАТЬ. То есть внести в готовый законопроект об опеке нормы, которые бы строго ограничили опеку в праве, мотивировках и сроках по отказу добросовестным родителям в продаже жилья с целью улучшения жилищных условий. Более того, по инициативе руководителя администрации президента РФ Дмитрия Медведева и Эллы Памфиловой была создана комиссия экспертов во главе с известнейшим цивилистом страны Александром Маковским.
      Эксперты предложили поправку, устраивающую банки. По этой поправке при заключении ипотечного кредита согласие опеки не требовалось. Было даже решено, что именно эту поправку внесет президент Путин, апологет развития ипотеки в России.
      А теперь хочу особо подчеркнуть. Разработчики жилищного кодекса, в первую очередь советник президента Игорь Шувалов, депутаты «Единой России» Павел Крашенниников, Георгий Боос и министр Виктор Христенко НАПЛЕВАЛИ на мнение экспертов, министерств и ведомств, защищающих права детей, и выполнили заказ риэлторов и банкиров. По сведениям из той же администрации президента, поправки в 292-ю статью были нагло пролоббированы. Я лично писал об этом президенту Путину РФ, три года назад призвавшему всю страну бороться с детской беспризорностью.
      Увы! Когда за словом «лобби» стоит слишком большая сумма в долларах США, наш президент чаще всего молчит. А ведь в данном случае это самое лобби приведет к огромному росту детей-беспризорников.

Как уже было
      В начале девяностых началась приватизация жилья по всей России. Проходила она без всяких правил, ограничений и без контроля со стороны государства. Огромное количество взрослых и детей потеряли тогда жилье. Прошло более 10 лет, а мы до сих пор, в частности служба Уполномоченного по правам ребенка г.Москвы, сталкиваемся с последствиями и пострадавшими от бесконтрольной приватизации и осуществленных тогда сделок по отчуждению жилья.
      Чтобы ограничить квартирное мошенничество и бандитизм 1992-го, 1993-го, 1994-го гг., государство в срочном порядке вносило ограничения в новый Гражданский кодекс и другие законы. В том числе в 95-м году были разработаны нормы по опеке, а в 96-м опека на основании закона стала полноправным игроком жилищного рынка. То есть опека стала защищать права всех без исключения несовершеннолетних. И с тех пор на каждом круглом столе риэлторов, куда меня часто приглашали, я слышал: «Эту опеку нужно отменить, у нас «встали» продажи…»
      Самое интересное, норму об опеке разрабатывал и вносил в ГК тот самый Павел Крашенниников, правда тогда он, кажется, был членом другой партии… Пример такого коньюктурного, а не юридического поведения (Крашенинников – юрист по образованию – Е.М.) – самый наглядный образчик принципа: «Закон, что дышло…»

Что будет
      Вот ситуация, в которой служба Уполномоченного совершенно недавно приняла участие.
      Дело в том, что согласие органов опеки сейчас не требуется на обмен муниципального жилья, в котором прописаны несовершеннолетние. И вот к нам пришла бабушка и рассказала, что ее дочь и зять, алкоголики, меняют свою трехкомнатную квартиру в районе Войковской на однокомнатную в Тверской области. У дочери и зятя – несовершеннолетние дети. В результате такого обмена, жилищные условия детей ухудшатся, но помешать неблагополучным родителям никто не может.
      Мы разослали запросы, позвонили в опеку, которая действительно не знала о сделке (риэлторы, проводившие неравноценный обмен, по закону не должны были ставить опеку в известность), и через суд успели признать сделку по обмену недействительной (риэлторы просто не успели перепродать квартиру). Теперь эта семья (родители не лишены и не ограничены в родительских правах!) стоит на учете в опеке, опека, в свою очередь, предупредила Федеральную регистрационную службу о том, что квартира – проблемная.
      Но, подчеркиваю, вся эта ситуация – нетипичный счастливый случай. Если бы у этих детей не было озабоченной бабушки, никто не помешал бы их родителям совершить обмен.
      А теперь так будет и с продажей жилья. Опека просто не узнает о неравноценных, мошеннических и просто рисковых сделках «добросовестных родителей», в результате которых пострадают их дети.

Презумпция недобросовестности
      Слова «добросовестные родители» – закавычены не случайно. Дело в том, что разработчики поправок в 292-ю статью до сих пор скрывают имя и должность человека, который написал к этим поправкам пояснительную записку. (Хотя я подозреваю, кто это может быть, но официально у этой записки автор – аноним). А жаль! Потому цинизм, нигилизм и просто бред – в каждой строчке этой записки. В том числе есть там и такой довод в пользу поправок: «добросовестность родителей» (по аналогии с «презумпцией невиновности») , которую существование опеки ставит по сомнение.
      Вот аргументы Павла Крашенинникова: «Почему вы всех родителей сразу в алкоголики записываете?.. Если семья нормальная, то она не будет совершать сделку в ущерб интересам детей…».
      Во-первых, есть статистика: в 2003-м году в России свыше 60000 родителей были лишены родительских прав, а 172779 неблагополучных родителей были поставлены на учет в органах внутренних дел. И это только те, кто попал в поле зрения органов системы профилактики правонарушений и безнадзорности детей. Да еще при норме: один сотрудник органов опеки на 5 тысяч детского населения. При такой пропорции, согласитесь, выявить всех неблагополучных родителей в Росси просто невозможно.
      Во-вторых, несостоятельность принципа «добросовестность родителей» доказывается национальным законодательством, в котором наоборот предусмотрена именно НЕДОБРОСОВЕСТНОСТЬ РОДИТЕЛЕЙ, а также право несовершеннолетнего на защиту, если обнаружено противоречие интересов родителей и ребенка. Это 38, 45 статьи Конституции РФ, п.2 ст. 56 и п.2 ст. 64 Семейного Кодекса.

Что делать?
      Разработчики поправок и всего жилищного кодекса – не самые лучшие юристы. Они пропустили (пока!) ряд норм в Гражданском и Семейном кодексах (СК), которые могут блокировать действие части 4-й 292-й статьи. Статья 37 Гражданского кодекса и п. 2. статьи 64**, статья 121*** Семейного кодекса – все эти нормы так или иначе ведут родителей в опеку за разрешением на продажу квартиры. Известные риэлторские агентства, которые дорожат своей деловой репутацией, так сейчас и поступают: отсылают клиентов в органы опеки и попечительства за заключением. Возможно, они делают это не по доброте своей, а потому, что нормы ГК и СК могут стать основанием для отмены сделки.
      Так или иначе, но с 31 декабря появилась новая для жилищного рынка проблема: теперь уже органы опеки и попечительства отказываются давать заключение на сделку, ссылаясь на поправки в 292-ю статью.
      Получается бардак, а не «оживление жилищного рынка». Насколько я знаю, устранять бардак разработчики собираются опять нецивилизованным способом: по моим сведениям, уже готовятся анти-детские поправки в Семейный кодекс РФ.

      * Гражданский Кодекс Статья 37.
      Распоряжение имуществом подопечного
      2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

** Семейный Кодекс. Статья 64.
      Права и обязанности родителей по защите прав и интересов детей
      2. Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.

*** Семейный кодекс. Статья 121.
      Защита прав и интересов детей, оставшихся без попечения родителей
      1. Защита прав и интересов детей в случаях смерти родителей, лишения их родительских прав, ограничения их в родительских правах, признания родителей недееспособными, болезни родителей, длительного отсутствия родителей, уклонения родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов (очень важно!!! – Е.М.) , в том числе при отказе родителей взять своих детей из воспитательных учреждений, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений, а также в других случаях отсутствия родительского попечения возлагается на органы опеки и попечительства…
      Руководитель проекта Елена МИЛАШИНА

ОБСУДИТЬ НА САЙТАХ:
      Форум «Новой»: Forum.NovayaGazeta.Ru
      Сайт Уполномоченного по правам ребенка г. Москвы: ombudsman.mos.ru
      Сайт Института «Коллективное действие»: ikd.ru
      Сайт московской жилищной газеты
      «Квартирный ряд»: moskv.ru

© «Новая газета», 14.03.05.

Новые законы о жилье: долой опеку!

      До сих пор серьезным «тормозом» при совершении сделок с недвижимостью были органы опеки и попечительства (ООП). Их «добро» требовалось во всех случаях отчуждения квартир, в которых проживают несовершеннолетние. Риэлторы регулярно жаловались, что ООП необоснованно препятствуют сделкам. Также существовал риск, что недобросовестный продавец «сбудет» квартиру в обход ООП и впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным.
      Обновленное законодательство существенно урезает полномочия органов опеки и попечительства. Теперь их согласие на сделку нужно, только если в продаваемой квартире проживают члены семьи ее собственника, находящиеся под опекой или попечительством либо несовершеннолетние члены семьи собственника, «оставшиеся без родительского попечения» (ст. 292 Гражданского кодекса РФ).
      Под опеку или попечительство совершеннолетние граждане могут попасть только после признания их судом недееспособными или ограниченно дееспособными. Поэтому, например, если в квартире живет душевнобольной родственник, но на момент продажи нет решения суда о его недееспособности, то обращаться в ООП не требуется.
      «Оставшимися без попечения» могут быть признаны дети, родители которых уклоняются от воспитания, лишены родительских прав, тяжело больны, длительно отсутствуют, а также в других случаях (см. ст. 121 Семейного кодекса РФ). Закон оговаривает, что без согласия ООП не обойтись, если этим органам ИЗВЕСТНО о проживании детей без родительского присмотра. Таким образом, если окажется, что в купленной квартире зарегистрированы («прописаны») несовершеннолетние из категории «оставшихся без родительского попечения», а продавец это утаил и согласия ООП не получал, то сделка может быть признана недействительной только при условии, что дети находились под наблюдением ООП.

ВАЖНО
      Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, являющиеся не только членами семьи родителя-продавца, но и полноправными сособственниками жилья, то согласие ООП на сделку по-прежнему необходимо (исходя из ст. 37 ГК РФ). Такая ситуация возможна, например, если квартира приватизирована в долевую собственность родителей и детей.

МНЕНИЕ РИЭЛТОРОВ
      Елена БАРМИНА, директор департамента территориальных отделений ЗАО «Корпорация МИАН»:
      – Из-за обновлений в законодательстве увеличились сроки регистрации прав на жилую недвижимость. Прежде это можно было сделать за 7-10 дней, теперь же придется ждать не меньше месяца.
      Также введено понятие «статистической информации», которая будет предоставляться органом госрегистрации любому заинтересованному лицу. Эта информация может содержать в себе сведения об общем количестве сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период, а также о средней цене этих сделок. Таким образом, намечается сдвиг в законодательстве в сторону усиления контроля властей за доходами граждан.

БОЛЬНОЙ ВОПРОС
      Как защитить интересы детей?
      Наши либеральные законодатели, что называется, вместе с водой выплеснули и ребенка. Вернее – большинство детей, которых собственники жилья (в т.ч. родители), пожелав продать квартиру, теперь запросто смогут оставить без крыши над головой. Есть ли сейчас хоть какие-то возможности защитить несовершеннолетних?
      «Зацепка» имеется в обновленной редакции ч. 4 ст. 292 Гражданского кодекса. Это правило о том, что если в квартире проживают дети, «оставшиеся без родительского попечения», то для сделки все-таки потребуется согласие органов опеки и попечительства (ООП). Важно, что для признания ребятишек живущими «без присмотра» отец с матерью необязательно должны быть лишены родительских прав. Если родители тяжело больны, длительно отсутствуют, просто уклоняются от исполнения обязанностей, а также в других случаях (ст. 121 Семейного кодекса РФ), можно обращаться в ООП с просьбой принять детей под наблюдение. Это позволит привлечь органы опеки к защите прав детей, если зайдет речь о продаже жилья. С другой стороны, сделку, «провернутую» в обход ООП, в подобных случаях можно будет оспорить в интересах несовершеннолетних.
      Важно иметь в виду ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса. Согласно ей в случае прекращения семейных отношений собственник вправе выселить бывшего члена семьи. А при продаже квартиры «бывший» потеряет жилплощадь, даже если сохранил право на нее по решению суда (подробнее см. в прошлом выпуске «Вашего дома» за 1 марта). Однако, если бывший супруг или другие члены семьи имеют право на получение алиментов от хозяина квартиры, то они вправе потребовать через суд, чтобы собственник обеспечил их иным жильем. Так, например, если после развода малолетнего ребенка оставят с матерью, а отец-собственник решит продать квартиру, то бывшая жена сможет потребовать от него предоставления другого жилья.
      Наконец, как выяснилось на недавней Конференции Московской ассоциации гильдиии риэлторов, в агенствах недвижимости немало сознательных юристов, которые готовы просто отказываться содействовать сделкам, в результате которых могут пострадать несовершеннолетние.

ПИСЬМО В ТЕМУ
      «Вместе с жильем «продали» долги»
      Мой брат купил квартиру, а через некоторое время ему прислали квитанцию об уплате долга Мосгортеплу. Но эта задолженность возникла еще у прежнего хозяина, до покупки квартиры! Обязан ли покупатель оплачивать долги, всплывшие после совершения сделки?
      Сергей.
      Нет, не обязан. Как поясняет юрисконсульт Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ХОМЧЕНКО, задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг возникают не у имущества – объекта сделок купли-продажи, а у лиц, являющихся собственниками этого имущества и участниками сделок. Кроме того, по законодательству оплата ЖКУ осуществляется потребителем этих услуг лично либо уполномоченным им лицом, но только по поручению должника и с согласия такого лица. Продажа квартиры не освобождает прежнего хозяина-должника от исполнения обязательств, возникших в связи с принадлежавшим ему имуществом до совершения сделки.
      Те же правила применяются и при задолженности по налогам. Кстати, уплата налогов за другое лицо прямо запрещена законодательством.
      Благодарим за консультации специалистов Фонда «Институт экономики города». 15 марта 2005 г.

Анна ДОБРЮХА.
© «КП.Ru», 15.03.05.

Бедность как шанс на новоселье

«Русская недвижимость».
© «Южно-Сахалинск сегодня», № 23(130), 15.03.05.

Если у вас нет квартиры, реформы вам не страшны

      По крайней мере, в жилищно-коммунальном хозяйстве. Хотя новый Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу 1 марта нынешнего года, похоже, распространяется даже на, условно говоря, собачью будку, сдаваемую в наем или находящуюся в личном владении.
      Посему каждому небезынтересно знать, сколько, за что и кому придется платить, руководствуясь очередным нормативным правительственным документом. На эти вопросы подробно отвечает первый заместитель начальника департамента ТЭК и ЖКХ Елена ИВАШОВА.

Право выбора
      Итак, новый Жилищный кодекс четко разграничил квартиросъемщиков на нанимателей и собственников.
      В этой связи он определяет плату за жилье и коммунальные услуги. В соответствии со статьей 154 она различна у граждан, которые проживают по договору найма, и собственников жилья. Первые будут платить за пользование жилым помещением, то есть за наем. Вторые – нет.
      Следующая позиция – содержание и ремонт. Для нанимателей сюда входят: плата за управление домом, содержание мест общего пользования и текущий ремонт общего имущества. У собственников ко всему вышеперечисленному добавлена еще плата за капитальный ремонт жилья.
      Сколько это? До тех пор пока собственники не собрались на общее собрание и не приняли решения о размере оплаты за капремонт, ее вправе установить муниципалитет. Что сегодня на первом этапе он и сделает: примет решение о ставке за капитальный ремонт жилья. Мы рекомендовали устанавливать ее в том же размере, что и для самого муниципалитета, который тоже является собственником жилья.
      Допустим, если 4 рубля 10 копеек – средний стандарт по области, дифференцированный по муниципальным образованиям от 3 рублей 50 копеек до 5 рублей в зависимости от состояния жилищного фонда, то в принципе самый легкий путь – принять ставку, которая зафиксирована и для муниципалитета. В дальнейшем собственники жилья имеют право на общем собрании принять свое решение по тарифам, исходя из предложений управляющих компаний или местной власти. При этом необходимо учитывать сроки проведения капитального ремонта на доме, их объем, стоимость.
      Вполне возможно, что капремонт, предположим, крыши моего дома запланирован не в этом году, а через пять лет. Обойдется он по нынешним ценам примерно в миллион рублей. Вопрос, сможем ли мы, собственники нашего дома, через пять лет собрать необходимую сумму? Скорее всего, нет. Поэтому на собрании мы должны определиться, что будем собирать эти деньги авансом, внося платежи в течение пяти лет. В данном случае дилемму: как платить, за что и сколько – решают жильцы самостоятельно путем голосования.
      Другой вопрос – коммунальные услуги. Все наши потребители получают их от естественных монополий, поэтому в данном случае у граждан нет права регулировать цены на ЖКУ. А если дорого? Выход здесь один – установки счетчиков потребления тех же воды, тепла. Здесь важно понимать, коль скоро граждане не вправе влиять на размер самого тарифа по коммунальным услугам, они могут снизить плату за них путем уменьшения потребления ЖКУ.
      Следующий аспект – кому платить. В связи с тем, что Жилищный кодекс РФ начал действовать, появляются предложения от частных компаний по управлению многоквартирным жилым домом. Есть и перекосы. К примеру, когда владелец большей части квартир, даже не собрав собрание, заявляет: «Я буду управлять домом, найму управляющего и скажу, сколько платить».
      Это крайний вариант, но возможный. С введением нового законодательного документа может начаться вообще изменение всех взаимоотношений в этой сфере, в первую очередь договорных. Что касается нанимателей, то, если в доме есть управляющая компания, все платежи вносятся в нее. Собственники жилых, помещений платят, согласно кодексу, либо управляющей компании, либо напрямую поставщикам жилищно-коммунальных услуг.
      В данном случае важно отметить один момент, что желающие заниматься управлением дома должны собирать и платежи с квартиросъемщиков. Возможно также, что собственники решат вообще отказаться от услуг управляющей компании, дабы сэкономить деньги по содержанию жилья на посредниках. В этом случае и наниматели, и собственники оплачивают услуги самостоятельно тем организациям, которые их оказывают. Получается, что от того решения, которое принимают граждане, зависит размер оплаты за содержание и ремонт жилья.
      Хотелось бы обратить внимание и на то, что новый документ при неоплате в установленные сроки или неполной оплате жилищно-коммунальных услуг вводит пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Число субсидентов увеличивается
      Тем не менее независимо от того, что население сегодня вправе регулировать уровень оплаты по содержанию и ремонту жилья, установив свои ставки и тарифы, а по коммунальным услугам – путем уменьшения объемов потребления, может возникнуть ситуация, когда семья все равно не в состоянии покрывать расходы на ЖКУ Словом, ей требуется социальная поддержка.
      Но мне бы хотелось поговорить не о расчете самих субсидий. Жилищный кодекс внес очередные поправки в перечень тех семей, которые имеют право их получать. Согласно постановлению правительства, вступившему в силу 30 августа 2004 года, не имели права на получение социальной поддержки граждане, снимающие жилье у частников. С 1 марта нынешнего года оно возвращено.
      Например, если житель Углегорска снимает жилье в Южно-Сахалинске и сам оплачивает его и коммунальные услуги, то этот гражданин опять имеет право получать помощь в центре субсидий областного центра. Единственное, что для этого нужно, – заключение договора найма с владельцем квартиры в письменной форме, плюс все необходимые справки о доходах. Следует заметить, что сам хозяин квартиры от этого ничего не теряет. По договору найма свою долю он получает, снижается лишь плата, которую вносит его жилец жилищным организациям за оказываемые услуги.
      Нередки ситуации, когда, предположим, студент снимает только койку или комнату в квартире, где проживает еще и хозяин. Если он заключит со студентом в письменной форме договор найма, в котором будет прописано, что тот за комнату, которую снимает, и жилищно-коммунальные услуги платит сам, то студент тоже за свое жилище имеет право на получение субсидии. Хозяину же квартиры, если он пользуется социальной поддержкой государства, субсидия пересчитывается на занимаемую им часть жилой площади.
      Кстати, сегодня не только в этом случае договоры найма заключаются в письменной форме. Закон требует оформления на бумаге абсолютно всех отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: на поставку тепла, воды, на содержание и обслуживание жилья, на управление жилищным фондом. В противном случае встает вопрос о понуждении к заключению соглашения, но уже в суде.
      Другое дело – хорош ли тот договор, который предлагается для подписания.
      Здесь важно знать, что каждый гражданин имеет те же права, что и предприятие, предлагающее договор. Единственное, наниматели подписывают типовую форму договора, установленную правительством. Собственники участвуют в его заключении на принципах взаимовыгоды, без ущемления прав какой-либо из сторон. В общем, прежде чем подписывать бумаги, следует их внимательно прочитать, дабы точно знать, какие виды услуг, какого качества и в какие сроки должны быть оказаны гражданину.
      И последнее. Откровенно говоря, Жилищный кодекс – еще один документ, некоторые статьи которого трактуются неоднозначно. Чем внимательнее его читаешь, тем больше возникает вопросов. Причем у нас, специалистов, что уж говорить о рядовых гражданах.
      Сейчас могут появляться дома, рядом стоящие, но с разным уровнем платежей в зависимости от тарифных ставок, принятых на общем собрании жильцов. Например, одни решат платить за содержание и ремонт мест общего пользования 10 рублей с квадратного метра, другие – тысячу. Но в обоих домах есть субсиденты. Естественно, встанет вопрос, исходя из каких нормативов им начислять субсидию?
      Закон говорит о том, что социальная помощь для граждан, проживающих в разных домах, определяется согласно средним условиям муниципального жилья. То есть субсидия будет начисляться не на фактическую плату за жилье, ведь в элитных домах она может быть и астрономической, а только на среднюю для данного муниципального образования.
      Еще раз хочу подчеркнуть, что по новому законодательству граждане и муниципалитеты имеют абсолютно равные права в установлении платы за жилье и коммунальные услуги. Главное, самим квартиросъемщикам не пустить дело на самотек.

Щшна МАНЧИЛИНА.
© «Губернские ведомости», № 42(2267), 16.03.05.

Жилье для всех. И для каждого?

      Когда мы объявили тему «делового завтрака» – как изменится наша жизнь с появлением нового Жилищного кодекса, – в редакцию поступило беспрецедентное количество писем, телеграмм, сообщений через Интернет, телефонных звонков с вопросами. Причем вопросы продолжали и продолжают приходить постоянно и после встречи в редакции.
      Поэтому мы договорились с нашим гостем, что этот разговор не будет единственным. Новый документ такой объемный, что отдельных и подробных разъяснений заслуживают многие его разделы. В этой же, первой, публикации мы отталкивались от вопросов, которые в редакционной почте встречались чаще всего.

      Российская газета Жилищный кодекс сейчас многие критикуют, и довольно резко. Какие из упреков вы готовы принять? Надо оговориться, что когда мы обсуждали Трудовой кодекс и у нас на «деловом завтраке» был министр труда Александр Починок, он сказал четко и ясно: если бы мы «бодались» до последней запятой, то никогда бы не вышли из согласительной комиссии, и никакого Трудового кодекса просто бы не было... Надо было хотя бы застолбить основные моменты, а потом уже доводить принятый закон, что, кстати, сегодня и происходит... Вернемся к вопросу: что ждет Жилищный кодекс?
      Павел Крашенинников Что касается Трудового кодекса, то 50 поправок там было моих, 49 из них были приняты. Если бы больше юристов работали над кодексами, наверное, они были бы более качественными. Я бы выделил как наиболее подготовленный Гражданский кодекс. Над ним действительно работали лучшие специалисты.
      Что касается Жилищного кодекса, мы его готовили 10 лет и, кстати, в «Российской газете» еще в 94-м году публиковали один из вариантов проекта. Так что когда оппоненты говорят, что Жилищный кодекс в спешке принимали, я это отметаю. Кроме того, по моему настоянию, прошлой весной мы его не стали принимать сразу в трех чтениях. После первого чтения взяли паузу до осени с тем, чтобы летом мы смогли поездить по регионам, собрать как можно больше поправок. И сейчас, уже после принятия Закона, мы продолжаем работать в регионах, анализируем, что воспринимается и что не воспринимается.
      Я хочу сказать, что любой закон – это компромисс, и конечно, есть вещи, которые можно было бы сделать, на мой взгляд, лучше. Но рабочая группа, правительство посчитали по-другому.
      Например, я считаю, что применительно к товариществам собственников жилья в кодексе действует очень жесткая норма. Речь о том, что если жилищно-строительный кооператив не преобразовывается в товарищество, его нужно ликвидировать. Возможно, эту норму нужно исправить. Благо до 2007 года есть время.
      Еще одна норма, против которой я голосовал, но которую «пробили» ряд депутатов. Она на первый взгляд очень привлекательная. Это преимущественное право приобретения комнат в коммунальных квартирах соседями. То есть проживают соседи, у них на праве собственности разные комнаты. Один решил свою продать. С 1 марта он должен предложить ее в первую очередь соседу. С одной стороны, это привлекательная вещь, потому что эта норма направлена на ликвидацию коммунальных квартир. Но с другой стороны, реально это ограничение права собственности гражданина – владельца этой комнаты.

      РГ Когда принимался Закон о приватизации жилья, все граждане России получили право бесплатно оформить свою квартиру в собственность. После вступления в силу Жилищного кодекса это право потеряли обитатели общежитий, жители аварийных домов (кстати, иногда признанных аварийными незаконно). Не смогут стать собственниками своего жилья те, кто живет в военных городках и гарнизонах. В чем они провинились перед властью?
      Крашенинников Если вспомнить Закон о приватизации жилья, то он не давал право на бесплатную приватизацию абсолютно всем. Он говорил о том, что граждане и члены их семей, проживающие по договору найма или аренды в жилом помещении государственного либо муниципального жилищного фонда, имеют право приватизировать занимаемое жилое помещение. И в ст. 4 данного Закона были оговорены исключения, кто не имеет права приватизировать. В частности, занимающие служебное жилье, военные, обитатели общежитий, этого права не имели в силу закона.

      РГ Вы фактически признаете, что жилищные права этих людей как были ущемлены при старом законодательстве, так остались нереализованными и при новом?
      Крашенинников Не так. Абсолютного равенства прав для всех граждан, к сожалению, в принципе быть не может. Ну посудите сами: прав у членов ЖСК на бесплатную приватизацию тоже не было. Члены ЖСК не приватизировали квартиры бесплатно, они выплачивали свой паевой взнос. Те жители, которые построили свои жилые дома (у нас все село – частный сектор) или купили квартиры, или получили по наследованию, все они тоже не воспользовались приватизацией. Все они тоже, получается, ущемлены? Просто у них этого права не было. Если бы они занимали квартиру по договору социального найма, то это право Закон о приватизации им бы дал.
      Должен сказать, что в отношении общежитий, переданных на баланс муниципалитетам, при подготовке ЖК мы предусмотрели право жильцов бесплатно приватизировать занимаемые ими помещения до 1 января 2007 года.

      РГ Действительно, очень много вопросов по приватизации общежитий. Например, из Нижегородской области, город Кстово. Случай типичный: администрация отказывает в приватизации. Жильцы даже не могут собрать необходимых документов, чтобы получить хотя бы официальный отказ. «И.о. главы администрации объясняет, что статус общежития может быть снят только со всего дома, и в настоящее время это невозможно в связи с проживанием части граждан на койкоместах». А в Твери, как сообщили наши читатели, отказывают на основании того, что в общежитии не выдержаны санитарные условия.
      Крашенинников Давайте подробнее, потому что тема касается десятков тысяч граждан. Когда в 90-х годах шла массовая приватизация государственных предприятий, по закону их ведомственный жилищный фонд приватизации не подлежал. В большинстве случаев его передавали муниципалитетам. А в Законе о приватизации жилищного фонда, статья 4, тоже говорилось, что общежития не подпадают под приватизацию.
      Соответственно получилось, что они выпали из приватизационного процесса, а проживающие в них граждане остались в подвешенном состоянии. Вроде бы их дом – это уже не общежитие, к предприятию не имеет никакого отношения, и люди там давно не работают, но при этом их права и обязанности в законодательстве были абсолютно не прописаны.
      Готовя Жилищный кодекс, мы решили это исправить. В Законе о вступлении в действие ЖК, который был опубликован в «Российской газете» 12 января и начал действовать 22 января, указано, что на такие общежития распространяются правила договора социального найма. Подчеркну, что норма вводится 7-й статьей этого Закона напрямую, никаких письменных договоров при этом жильцам заключать не нужно. В результате их права существенно расширены, они могут, например, обменять свое жилое помещение.
      Более того, поскольку Закон о введении в действие ЖК вступил в силу до 1 марта 2005 года, следовательно, у этих граждан появилось право приватизировать свое жилье до 1 января 2007 года. Местные приватизационные органы обязаны указать перечень документов, которые должны прикладываться к заявлению тех лиц, которые решили приватизировать свои помещения в общежитии.

      РГ И все-таки что делать, если чиновник отказывает и даже не принимает заявление на приватизацию? У человека в результате нет письменного отказа, и он не может обратиться в суд.
      Крашенинников Надо писать заявление и отправлять почтой с уведомлением.

      РГ Что делать жильцам общежитий, которые не были переданы муниципалитетам? В Москве, например, городу не передано примерно 70 процентов общежитий. Эти люди потеряли право на бесплатную приватизацию?
      Крашенинников Эти общежития юридически принадлежат соответствующим предприятиям. Владельцы и руководители предприятий вправе использовать их по прямому назначению – для работников и их семей. Здесь приватизация невозможна.

      РГ При оформлении приватизации потребовали уплатить семь тысяч рублей. Разве можно считать такую приватизацию «бесплатной»? Законно ли это?
      Крашенинников Приватизация считается бесплатной до 1 января 2007 года.
      Про конкретную сумму ничего не могу сказать. Что касается самой передачи квартиры в собственность, она бесплатная. Но за оформление, за госрегистрацию надо платить. Есть Налоговый кодекс, он устанавливает пошлину. Но бесплатная приватизация не означает, что не надо платить за государственную регистрацию и за оформление приватизации.

      РГ Если военный уволится из Вооруженных сил, останется ли у него служебная квартира или он обязан ее сдать воинской части? И есть ли возможность приватизировать служебное жилье до 2007 года?
      Крашенинников Cлужебное жилье не подлежит приватизации без согласия собственника. В данном случае вряд ли можно рассчитывать, что такое согласие со стороны командования частью будет дано. Но я хочу сказать, что Госдумой в первом чтении принят закон, который касается как раз обеспечения жильем военнослужащих. Там предусмотрена довольно любопытная схема. Это будет своего рода ипотека, но в качестве взносов будет засчитываться выслуга лет в армии и в других госорганах таким образом, чтобы, увольняясь в запас, военный и его семья были обеспечены жильем.

      РГ Полученное по таким программам жилье будет считаться собственностью получившего его офицера?
      Крашенинников Да, оно будет собственным.

      РГ Павел Владимирович, поскольку через два года приватизация жилья окончательно умрет, многие сегодня оказались перед мучительным выбором: приватизировать или не приватизировать? Жизненных коллизий масса. Например, дом идет под снос. Что человеку выгоднее – переводить квартиру в собственность или оставить так, как есть? Но главное, что беспокоит малообеспеченных граждан: хватит ли у них средств, чтобы содержать собственное жилье? Какими будут налоги на недвижимость? Сколько уйдет денег на капитальный ремонт? Коммунальные платежи тоже растут стремительно...
      Крашенинников Все зависит от того, какие планы у человека на занимаемое жилье, от состава семьи и от уровня жизни. Для жителей Москвы и других крупных городов – что тут сомневаться, конечно, надо приватизировать. Потому что в той же Москве жилье стоит колоссальные деньги и отказываться от этого, мне кажется, неразумно.
      Не случайно сейчас представители московских властей активно говорят, что не надо приватизировать, что будет «жуткий» налог на недвижимость. В крупных городах власти не заинтересованы в том, чтобы весь жилищный фонд стал частным. Легче управлять, когда жилье остается муниципальным, пускай и переданным жильцам по договору найма. Легче, к примеру, проводить решение об уплотнении существующей застройки – таких конфликтов в столице очень много. С собственниками же в соответствии с Жилищным кодексом такие решения необходимо согласовать.
      Тем не менее я не считаю, что приватизировать надо всегда и всем. Что дает приватизация? Она дает достаточно большие права. Квартиру можно продать, передать по наследству, подарить. Если вам нужно расширить жилье, вы можете сделать это за счет ипотечного кредита, и в качестве стартового капитала использовать имеющуюся квартиру. Конечно, если она приватизированная.
      А муниципальная квартира – это квартира чужая, в ней вы не собственник, вы – наниматель. Но, с другой стороны, в этом случае вам не нужно будет платить за капитальный ремонт, это обязанность собственника, то есть муниципалитета. Нужно вносить плату за жилье и коммунальные услуги, при этом если человек не будет оплачивать, то собственник-муниципалитет его может выселить, подав иск в суд. При этом если человек является малоимущим, то здесь плата будет ниже, потому что по Закону он должен вносить только коммунальные платежи. Так называемая арендная плата или плата за жилье с малоимущих взиматься не будет.
      Соответственно, гражданин только сам может сделать выбор. Кстати говоря, в стране уже 70 процентов граждан приватизировали свои жилые помещения.

      РГ Очень часто люди не спешат с приватизацией, если жилье в перспективе идет под снос. Если семья большая, а квартира маленькая, то при сносе были все шансы бесплатно получить просторное жилье. Живущие под одной крышей выросшие дети и старики могли разъехаться...
      Крашенинников Новый Жилищный кодекс не ухудшает права жильцов муниципальных квартир. При сносе дома при расселении они должны получить жилье по социальным нормам.

      РГ Но критики Жилищного кодекса цитируют 89 статью: «предоставляемое гражданам в связи с выселением ... жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным ..., равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению». Но если «равнозначным», значит, например, из однокомнатной квартиры семья из четырех человек в трехкомнатную выехать уже не сможет? Вчера им не надо было доплачивать за дополнительные метры, они просто получали от города три комнаты по социальной норме. Теперь их могут заставить доплатить?
      Крашенинников Да, здесь некое противоречие все-таки существует. Когда я говорил, что при расселении идущего под снос дома действуют прежние нормы, я имел в виду статью 86 ЖК «Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома». В этой статье указано, что выселяемым из подлежащего сносу дома гражданам «предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма». При этом, естественно, должны действовать социальные нормы предоставления жилой площади, принятые в конкретном городе или поселке. Такой же порядок предусмотрен и статьями 87 и 88 для случаев, когда дом признается непригодным для проживания или ставится на капитальный ремонт. Но вы правы, 89-я статья действительно противоречит трем предыдущим статьям. В ней, безусловно, надо указать «исходя из количества членов семьи».

      РГ Значит, необходимо принимать поправку к 89-й статье, чтобы это противоречие снять?
      Крашенинников Будем работать.

      РГ Наверняка это не единственный момент, который придется уточнять, внося поправки в Закон. Сколько времени потребуется, чтобы кодекс притерся к жизни?
      Крашенинников Это постоянный процесс. Когда в 1992 году был принят Закон «Об основах федеральной жилищной политики», он ввел норму о выселении должников, которые не платили за жилье шесть месяцев. Но реально норма эта начала работать только через несколько лет – первые судебные дела пошли где-то только в 1995-1996 годах. Любой закон, тем более столь масштабный, не может быть безупречным сразу. Я не знаю законов, в которые бы после их принятия не вносились никакие поправки. Это нормальный законотворческий процесс.

      РГ Жилищный закон оставил два года для тех, кто хочет деприватизировать квартиру. Это могут сделать все желающие? Например, одинокие старики, не имеющие наследников, но приватизировавшие в свое время свои квартиры, сегодня тяготятся резко возросшими платежами...
      Крашенинников Думаю, для большинства таких граждан сложностей с деприватизацией не возникнет. Законом о введении в действие ЖК установлено, что малоимущие граждане имеют право расприватизировать приватизированное жилое помещение. А власти не имеют права им отказать. Но подчеркиваю, что это право закон дает только малоимущим.

      РГ Методические рекомендации по процедуре признания гражданина или семьи малоимущими подготовлены министерством регионального развития. Когда вся нормативная база будет готова? Ведь сейчас жилищные очереди «заморожены», и квартиру деприватизировать тоже нельзя, а двухлетний «счетчик» уже во всю стучит...
      Крашенинников Субъекты Федерации еще должны на основании рекомендуемой методики принять свои собственные законы, определяющие порядок признания граждан малоимущими и их учета для постановки в очередь на получение социального жилья. Но эта работа уже начата, не думаю, что она потребует очень много времени.

      РГ А какие права у собственников квартир в идущем под снос доме? Наши читатели спрашивают: не получится ли так, что предложенная выкупная цена за их жилье окажется недостаточной для приобретения равноценной квартиры?
      Крашенинников Когда речь идет о собственниках, то им нужно будет обязательно предъявить решение властей о том, что снос производится в связи с государственными или муниципальными нуждами. Например, нужно дорогу построить или трубопровод провести. Строительство, скажем, гостиницы или элитного дома ни в коем случае сюда не относится. И собственники могут и не согласиться в таких случаях со сносом. Но если в принципе они против сноса не возражают, следующий шаг – это договориться о выкупной цене. Согласно 32-й статье ЖК в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. То есть убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом и т.д. В 32-й статье также указано, что в качестве выкупной цены может быть предложено и другое жилое помещение.

      РГ Что делать, если предлагаемая муниципалитетом выкупная цена собственника не устраивает?
      Крашенинников Нужно провести свою оценку у независимых оценщиков. А дальше – решать спорный вопрос в суде. По старому законодательству обычно было так: муниципалитет решил, и гражданин ходит по судам и убеждает, что это не так. Сейчас обратная ситуация. Она заключается в том, что вначале город принимает решение. Объявляет гражданину, что так, мол, и так, здесь будет проходить автомагистраль, мы предлагаем вам такую-то цену. Тот говорит: сколько? Столько-то. Он: мало, я не согласен. Начинается торг. Не удается договориться, тогда муниципалитет идет в суд и доказывает, что действительно снос обоснован, есть нужды государственные или муниципальные. И в суде уже идет речь о цене.

      РГ Если решение суда, как можно с большой уверенностью предположить, будет в пользу городских властей, гражданин сможет его обжаловать?
      Крашенинников Естественно. Если он обжаловал, то решение суда низшей инстанции не вступает в силу, а только после кассации, после второй инстанции, вступает в силу.

      РГ По новому жилищному закону жильцы имеют право не только квартиру иметь в собственности, но и землю под домом приватизировать. Как известно, наша любимая Москва не отдает придомовые участки даже товариществам собственников жилья, которые имели право на землю уже несколько лет по Закону о ТСЖ. Что-нибудь теперь сдвинется?
      Крашенинников Действительно, в Законе «О товариществах собственников жилья» была такая робкая попытка о наделении ТСЖ земельным участком, на котором стоит дом, плюс придомовой территорией. Не получилось. Поэтому сейчас сделали более резкое и более широкомасштабное наступление на местные власти, и эта норма, о которой вы говорите, действует тоже с 22 января. Закон наделил собственников жилых помещений в многоквартирных домах долями в праве собственности на земельный участок – на саму «подошву» под домом и на придомовую территорию.
      Я хочу подчеркнуть, что здесь опять же не нужно никаких договоров оформлять, никаких приватизаций. Закон имеет прямое действие.

      РГ Значит, людям должны «автоматически» выдать свидетельство о собственности на земельный участок?
      Крашенинников Нет, это совершенно не обязательно. Это право нужно оформлять. Если, скажем, дома относительно новые, построены после войны, обычно все документы имеются: по землеотводу, по установлению границ участка. Значит, спорных моментов с границами участка не будет. Со старыми домами, правда, сложнее, если архивы не сохранились.

      РГ Что означает для собственников такое право на земельный участок?
      Крашенинников Это означает, что не просто виртуально наделили земельными долями каждого сособственника, но и дали сособственникам реальные права. Например, что местные власти не смогут использовать эти земельные участки без согласования с владельцами – например, гаражи поставить на месте детской площадки или новостройку во дворе начать, как такое происходило, к сожалению, во многих крупных городах. Теперь в подобных случаях землеотвод будет недействительным, его можно оспорить в суде. Впрочем, собственники вправе согласиться на предлагаемые действия, они могут какие-то условия при этом выдвинуть, и местные власти обязаны эти требования удовлетворить.

      РГ Два кооперативных дома рядом – жильцы не могут поделить общий двор. Говорят: не ставьте здесь свои машины, эта наша территория... Если отведен участок, то такие споры решаются элементарно. Нужно смело идти в суд?
      Крашенинников Да, конечно. И предмет иска – установление границ. Не о признании права собственности, право собственности уже возникло. Именно об установлении границ. Я думаю, что мы этот Закон, статью 16, тоже чуть-чуть подправим.

      РГ Что именно?
      Крашенинников Сейчас в этой статье говорится о «формировании» земельного участка. А мы напишем более четко – об «установлении границ».

      РГ Московский мэр Юрий Лужков обвинил Жилищный кодекс в том, что дети-сироты теперь потеряли право на получение государственного жилья. То же самое на днях повторил Евгений Примаков на заседании попечительского совета благотворительного фонда при Торгово-промышленной палате.
      Крашенинников Статья 57 ЖК, пункт 2: «Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются... детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей ... по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях...» Я ответил на критику? Справедливости ради замечу, что действительно пункта о детях-сиротах не было в первоначальном проекте ЖК, мы учли замечания после первого чтения и внесли необходимую правку.

      РГ Очень много вопросов по поводу жилищных прав бывших супругов. Получили жилье вместе, приватизировали на одного члена семьи. По новому Жилищному кодексу собственник может выставить бывшую жену (или собственница – бывшего мужа) на улицу?
      Крашенинников Если семейные отношения распались, то у бывших членов семьи собственника сохраняются права бессрочного пользования квартирой.

      РГ Но если собственник захочет продать жилье, а разведенный супруг, который пользуется правом бессрочного проживания, возражает? Продавать – нарушаются права одного супруга, не продавать – опять же нарушаются, но уже другого...
      Крашенинников Да, здесь будут существенные проблемы. С одной стороны, в такой ситуации действует норма Гражданского кодекса о том, что лица, которые имеют право бессрочного пользования жильем, сохраняют это право. С другой стороны, есть статья, в которой говорится, что они не сохраняют. Сейчас будем разбираться.

      РГ Подобное же противоречие возникает и в случае, если квартира не приватизировалась, а приобреталась на мужа или жену. Семья во время приобретения квартиры уже существовала, то есть по Гражданскому кодексу это совместно нажитое имущество. А по Жилищному кодексу собственник – только один из супругов?
      Крашенинников Могут быть разные ситуации. Первый вариант. Гражданин, состоящий в браке, купил квартиру. Не важно, оформил он на себя или на двоих с женой, но в любом случае, если нет брачного контракта и в нем не оговорено иное, возникает совместная собственность на квартиру.
      Второй вариант. Гражданка купила квартиру, а позже вышла замуж. Через некоторое время семейные отношения распались, брак расторгнут. Бывший муж утрачивает право на жилье.
      Но по решению суда, сказано в Жилищном кодексе, за ним может быть сохранено право пользования квартирой на какой-то срок.

Жилая среда
      С будущей недели в «Российской газете» открывается новая рубрика «Жилая среда». Еженедельно по средам Павел Крашенинников подробно объяснит, как работает тот или иной раздел Жилищного кодекса. Как, опираясь на новый Закон, вести себя в конкретной ситуации. А «картинки из жизни», уважаемые читатели, вы нам подсказываете такие, что не в силах представить даже самая буйная журналистская фантазия. И хотя наша папка с вопросами, честно говоря, переполнена, мы по-прежнему принимаем письма, звонки, обращения по факсу и электронной почте.
      Вот какие темы мы собираемся обсудить: «Приватизация: за и против», «Какие права появились у собственников жилья», «Чем грозит перепланировка», «Легко ли лишиться квартиры». Считаете, что что-то важное и интересное мы упустили? Пишите, звоните, предлагайте. Напоминаем, что познакомиться с Жилищным кодексом «без посредников» можно в первом номере «Российской газеты» за 2005 год – полный текст закона опубликован 12 января, есть он, естественно, и на нашем официальном сайте.

© «Российская газета», 17.03.05.

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС ДОБЬЕТ ТЕХ, КОГО НЕ ДОБИЛА МОНЕТИЗАЦИЯ

      1 марта вступил в действие новый Жилищный кодекс. Между тем этот закон еще более сырой и жестокий, чем закон о монетизации льгот. О том, что ждет россиян с началом весны, беседа с оппонентом этого документа, депутатом Госдумы Галиной Хованской.

      – Галина Петровна, я заметила, что в Кодексе много положений, которые допускают двойное толкование, и все будет зависеть от чиновников на местах...
      – Согласна. Сначала Кодекс был просто бочкой дегтя. Теперь, благодаря нашим усилиям, стал бочкой дегтя с ложкой меда. Но это не спасает положения.
      Так, Кодекс включен в пакет законов, посвященных рынку доступного жилья, на самом деле все это, скорее, о том, насколько недоступным станет оно для многих категорий граждан.

      – Да, раньше была единая для всей страны учетная норма, имея меньше которой человек мог встать в очередь на улучшение жилищных условий. Пусть очередь эта двигалась десятилетиями, но все же был шанс. Теперь количество этих метров будут определять на местах. Где гарантия, что чиновники не сочтут достаточным и 3 кв. м на человека?
      – Если говорить о постановке в очередь на жилье, то одних учетных метров теперь мало. Надо быть еще и малоимущим. А вот кто такие малоимущие? Для определения этого надо учитывать доход и имущество семьи (то есть объекты недвижимости, земельные участки, дачи, квартиры, акции и автомобили). Но при этом в Кодексе сказано, что порядок отнесения граждан к категории малоимущих остается за субъектами Федерации.
      В Кодексе не определено, каким должен быть доход и каков объем имущества (и, конечно, его стоимость: а то и ржавый «Запорожец» можно счесть машиной), чтобы человека признали малоимущим. Ведь даже при максимальной помощи государства (безвозмездно выделяют из бюджета субсидию, равную 70 процентам рыночной стоимости жилья) надо иметь достаточно дохода и имущества, чтобы внести недостающие 30 процентов от стоимости квартиры. Тогда ты можешь считаться «имущим».
      Отдельный вопрос, что рыночная стоимость определяется документами правительства РФ. И надо сказать, делается это очень некорректно. Например, в приказе министра Христенко записана такая оценка рыночной стоимости квадратного метра в Москве – 17500 рублей. А он у нас стоит не меньше 30000. Кто эту разницу погасит?

      – В Кодексе ничего не сказано и о том, сколько метров на человека будут предоставлять очередникам...
      – В проекте был минимальный стандарт – 15 кв. м общей площади на человека. В окончательном варианте никаких цифр нет, все относится на уровень даже не субъекта Федерации, а каждого конкретного муниципалитета.
      В защиту приводится лукавый аргумент: на местах виднее. Но в этом-то и проблема: жители дотационных регионов столкнутся с тем, что на них не распространяется статья 19 Конституции. Получится, что реализация гражданами права на жилье будет зависеть от места жительства людей.

      – А что будет со старой очередью? Закон ведь обратной силы не имеет.
      – Людей, простоявших по полжизни в очереди на квартиру, будет ждать большое разочарование. Им гарантируется, что они получат жилье по договору социального найма. И все.

      – То есть его нельзя будет приватизировать?
      – Да, если человек получил жилье после 1 марта 2005 года, он лишается права его приватизировать. Этого будет нельзя сделать ни при каких условиях. Законно ли лишать людей, проживших всю жизнь в аварийных помещениях, общежитиях, служебных квартирах, права приватизировать долгожданное и наконец полученное нормальное жилье? Получается, их права изначально ограничены по сравнению с остальными россиянами. Я полагаю, что эта норма тоже противоречит Конституции.
      И самое неприятное – если раньше людям, переселяя их из аварийных, скажем, домов, давали жилье из расчета нормы метража на человека, теперь они получат ровно столько, сколько имели. Две комнаты в коммуналке – значит две комнаты в коммуналке. Однокомнатная на шестерых – значит однокомнатная на шестерых.

      – В новом Кодексе практически не осталось тех, кто имеет право на первоочередное получение жилья.
      – «Зачистка» льготников, собственно, началась с принятия закона о монетизации льгот. Потом под шумок под Новый год провели через Думу 199-й закон. И был ликвидирован сам институт льготников-первоочередников (чернобыльцы, реабилитированные и т.д.).
      Окончательная же «зачистка» – это вступление в действие нового ЖК, так . как в нем уже не зафиксировано право на первоочередное получение жилья инвалидами войны и другими приравненными к ним лицами (то есть «афганцами» и воевавшими в Чечне), семьями погибших при исполнении воинского долга, педагогами, многодетными матерями...
      Хорошо, что ко второму чтению нам удалось «спасти» права детей-сирот и хотя бы тех тяжелобольных, кто страдает психическими или заразными (типа туберкулеза) заболеваниями.
      Впрочем, и здесь подвох. Министерство Зурабова разработало 817-е постановление, где содержится перечень заболеваний, дающих право на дополнительную площадь при получении жилья. Но теперь этих людей лишили права на изолированную комнату.

      – А почему будет нельзя деприватизировать квартиру?
      – Установлен срок действия деприватизации (как, впрочем, и приватизации жилья, полученного до 1 марта 2005 года) – два года. Что тоже нарушает права людей. Ведь по новому ЖК собственники квартир будут обязаны платить полную стоимость коммунальных услуг. Плюс им навяжут оплату капремонта (с трудом удалось отбить социального нанимателя, которого тоже хотели этим нагрузить). Добавьте к этому, что идут поправки в Налоговый кодекс, согласно которым вместо федерального налога на имущество устанавливается местный. Получается, что все льготы, освобождавшие от уплаты налога, будут отменены. А кто у нас самая массовая категория льготников? Пенсионеры.
      Нельзя лишать человека права деприватизировать квартиру, если он поймет, что не справляется с этой нагрузкой.

      – Галина Петровна, к сожалению, у нас нет места, чтобы подробнее остановиться на других пунктах нового закона, но и того, что мы затронули, хватает, чтобы за голову схватиться. Кто придумал этот «шедевр» и почему его надо было так срочно принимать?
      – Почему так срочно, сама не понимаю. Кто шил пиджак, теперь точно не установишь.
      Внесли проект фракция «Единая Россия» и правительство. Судя по Кодексу, простых людей наша власть не жалует и готова выбросить за борт стариков и инвалидов.

Елена СКВОРЦОВА.
© «Южно-Сахалинск», № 11(834), 17.03.05.

ЕСЛИ НАЕХАЛ БУЛЬДОЗЕР…

      В этом выпуске проекта «Закон Бомжий» мы предлагаем читателям обратить особое внимание на статью 32 нового Жилищного кодекса. В этой статье речь идет об изъятии земли, сносе домов и как следствие – массовом выселении людей из своих квартир. Норма об изъятии земли под домом и переселении граждан существовала и в старом ЖК. Но до 1 марта 2005-го людям гарантировали новую жилплощадь взамен отобранной. Какие гарантии предоставляет новый закон? Плюсы и минусы 32-й статьи комментирует независимый депутат Госдумы Галина ХОВАНСКАЯ.

…Статья 32 ЖК РФ
      Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
      В этой статье идет речь о выселении людей из своего дома в связи с изъятием для государственных нужд земли под этим домом.
      Обращаю внимание читателей на самый главный тезис этой статьи: земля под вашим домом может быть изъята только для государственных или муниципальных нужд! Что это за нужды? Раньше расшифровки этого понятия не было, и понимали его чиновники, как хотели. Разногласий не возникало только тогда, когда речь шла об оборонных нуждах, строительстве дорог (например, третьего транспортного кольца в г.Москве), строительстве линии метро, инженерных коммуникаций и т.п.
      В этот раз мы попытались создать четкий перечень государственных и муниципальных нужд. Совершенно определенно могу сказать, что он разрабатывался, его должны были ввести в Градостроительный кодекс, но при доработке законопроекта этот перечень странным образом исчез!
      Таким образом, перечня как не было, так и нет. Поэтому решать, государственные (муниципальные) это нужды или нет, будет суд.

Что делать
      Мой совет читателям: можно и нужно судиться с государством по поводу изъятия земли под вашим домом. Но вам придется доказывать, что нужда, по которой изымают землю, не является государственной (муниципальной) необходимостью. Например, вам придется доказывать, что дорогу можно провести в обход вашего дома, а школу (муниципальная нужда) можно построить на соседней улице.

…Статья 32, части 2, 3, 4
      Отменено право чиновников на тайну
      В указанных частях 32-й статьи гарантировано очень важное право собственников сносимого дома. Не будет теперь никакой чиновничьей тайны, какие дома когда подлежат сносу. Потому теперь жильцам домов, попавших в список сносимых, должны сообщить о принятом решении (по сносу дома) в письменной форме по меньшей мере за год до изъятия земельного участка под домом. Кроме того, чиновники обязаны зарегистрировать это решение в службе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть сделать это решение максимально публичным.

…Статья 32, части 6, 7
      Деньги вместо квартиры
      В указанных частях 32-й статьи заложено основное различие между старым и новым Жилищным кодексом. По старому ЖК при изъятии жилого помещения вам должны были предоставить равноценное жилое помещение. Это значит, что вам предоставляли: 1) натуральную компенсацию, то есть квартиру; 2) квартиру, равную по цене той, которую изымали.
      Теперь вместо изымаемой у вас квартиры вам предложат деньги. Но! Эта денежная компенсация будет больше, чем рыночная стоимость вашей квартиры. Это будет так называемая «выкупная цена». В нее входит рыночная стоимость вашей квартиры, а также все убытки, которые собственник понес при изъятии у него жилого помещения. Это – переезд, упущенная выгода (если официально собственник сдавал квартиру в аренду и платил налоги), аренда квартиры до приобретения и заселения в новое жилье, поиск другого жилья, расходы по регистрации права собственности на другую квартиру.
      Эта норма прогрессивнее той, которая была в старом Жилищном кодексе. Но у меня только одно очень серьезное замечание. Денежная форма компенсации хороша не для всех собственников. Например, она не рекомендована для одиноких стариков или инвалидов, которых довольно легко обмануть или даже обокрасть. Я прогнозирую, что такие большие деньги могут сильно криминализировать жилищный рынок.
      Идеально было бы все-таки предоставить людям выбор, как это было и пока остается в московском законодательстве. Например, в московской практике были случаи, когда жители Центрального округа часто просили не равноценную квартиру в спальном районе, а денежную компенсацию рыночной цены изымаемой у них квартиры. Потому что на эти деньги они могли купить жилье в том же центре Москвы, буквально на противоположной стороне улицы, напротив своего старого дома.

…Статья 32, часть 8
      Дает возможность чиновникам брать взятки
      По новому ЖК собственнику тоже могут дать квартиру. Но! Восьмая часть 32-й статьи – это абсолютно коррупционная норма. Обращаю внимание читателей! Там, где в Жилищном кодексе есть формулировка «чиновники могут…», предполагается люфт для взятки. Вот как это выглядит в нашем конкретном случае: «По соглашению с собственником… ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение…».
      Часть 8-я 32-й статьи создает несколько возможностей для чиновника «намекнуть» на взятку. Вам придется как-то заинтересовать чиновника, чтобы вам СМОГЛИ предоставить квартиру вместо той, из которой выселяют. Допустим, чиновник на это пойдет. Но по закону он может предложить вам не равноценную квартиру, а, скажем, однокомнатную вместо вашей трехкомнатной (тогда вам просто доплатят разницу между выкупной ценой и стоимостью предоставленной квартиры). Но если вы «заинтересуете» чиновника еще больше, он может дать вам и равноценную квартиру.

      В следующем выпуске проекта Мы продолжим анализировать статью 32 и ответим на вопросы:
      – Что делать, если вас выселяют?
      – Приватизировать или нет квартиры в домах «под снос»?
      – Что будет с жителями «хрущоб»?

Руководитель проекта Елена МИЛАШИНА.
© «Новая газета», 21.03.05.

Не платишь за квартиру? Заставят

      Новый Жилищный кодекс видели воочию и читали, можно сказать, пока только те из наших соотечественников, кому это положено по службе. Рядовые граждане ловят обрывки комментариев и понимают лишь, что новый свод правил так же закручивает в их отношении гайки, как и многие другие вышедшие в последнее время из-под пера российских законотворцев документы.
      Наша газета будет знакомить читателей с актуальными положениями Жилищного кодекса, вступившего в законную силу с 1 марта этого года. Судя по звонкам в редакцию, людей очень волнует тема борьбы коммунальных предприятий с неплательщиками ~ вернее, нормы нового кодекса в отношении этой категории граждан. За пояснениями мы обратились к начальнику юридического отдела южно-сахалинского расчетно-кассового центра (РКЦ) Г.ХАБИБУЛЛИНОИ.

      – Галина Ивановна, наши читатели полагают, что такая крайняя мера воздействия на злостных неплательщиков, как выселение, станет теперь применяться активнее. Так ли это?
      – В статье 15 закона «Об основах федеральной жилищной политики», по которой мы выселяли через суд должников, конкретно указывалось, что помещение, в которое их переселяют, должно соответствовать сани-тарно-техническим требованиям, то есть из благоустроенного жилья людей выселяли в менее благоустроенное. Например, из квартиры с горячей водой в квартиру без нее. В статье 90 нового Жилищного кодекса просто говорится, что гражданина выселяют с предоставлением другого жилого помещения по нормам, установленным для проживания в общежитии. Теперь злостных неплательщиков из числа нанимателей муниципального жилья, задолжавших за шесть и более месяцев, можно выселять в любое помещение, и неблагоустроенное тоже, из расчета шесть квадратных метров на члена семьи.
      Надо сказать, должников у нас много.
      Я, конечно, понимаю, что жизнь сейчас тяжелая. Но некоторые жильцы и при больших финансовых трудностях стараются оплачивать хоть часть услуг. Есть горожане, которые, видимо, имеют претензии к качеству услуг и сами определяют суммы, которых «достойны» коммунальные предприятия – таким молчаливым образом они борются с несправедливыми, по их мнению, платежами. Некоторые не могут оформить субсидии, поскольку прописанных в квартире много и собрать все необходимые справки трудно, поэтому не платят вообще.
      Вот тех, кто не платит вообще и не делает никаких движений для того, чтобы снять с себя хоть часть задолженности, я считаю, надо переселять как раз в неблагоустроенное жилье. У нас уже есть исполненные решения суда по выселению граждан в менее благоустроенное жилье. И что вы думаете? Они и там не платят.

      – Скажите, а долги переселенных так и остаются неоплаченными?
      – Нет, почему же. Долги оплачивают те люди, которые въезжают в их квартиры. Это горожане из очереди на муниципальное жилье, согласные улучшить свои жилищные условия, обменявшись жильем с неплательщиками. Они же делают и ремонт – жилье это находится, как правило, в ужасном состоянии.
      Мы часто выезжаем комиссией к злостным должникам, и я должна заметить, что не видела квартир, содержащихся в надлежащем состоянии. Вот у людей с маленьким достатком, попавших в какую-то сложную жизненную ситуацию, они, по обыкновению, ухожены.

      – Но в новом Жилищном кодексе, кажется, есть статья, допускающая выселение граждан и без предоставления жилья. Такой в старом не было.
      – Да, за использование муниципального жилья не по назначению, содержание его в ненадлежащем состоянии, за систематическое нарушение прав и интересов рядом проживающих людей нанимателей помещений новый кодекс выставляет на улицу. Не сразу, конечно. Выселению должна предшествовать работа с жильцом, как и в случаях выселения за долги. Я имею в виду беседы, убеждения, предоставление каких-то контрольных сроков.

      – За какие «грехи», жильца сегодня могут выставить на улицу из занимаемого им жилого помещения?
      – Есть квартиры, которые жильцы, не переводя их в нежилые помещения, используют под офисы или какие-то мастерские. Есть квартиры, в которых отсутствует сантехника, разобраны полы, разбиты стены, в которых никогда не делался косметический ремонт, где собираются лица без определенного места жительства, пьют, нарушают общественный порядок.

      – Вот! Мы так много писали о том, как часто соседи делают жизнь других людей невозможной. Но в поисках путей выхода из таких ситуаций наталкивались на глухую стену. Жилищно-эксплуатационные предприятия открещивались от проблемы плохого соседства, правоохранительные органы сетовали на несовершенство законов. А теперь, стало быть, воевать с соседом, вплоть до его выселения, будет возможно?
      – Знаете, по законодательству ЖЭУ были ответственны за эти проблемы и раньше, отвечают за них и сейчас. Но крайняя мера -выселение – плохо работала и раньше и, думаю, не будет активно использоваться и сейчас, поскольку большая часть муниципального жилья перешла в собственность граждан. Собственник рассуждает так: в своей квартире я могу делать все, что захочу. Но он купил только квадратные метры внутри дома, следовательно, должен считаться с интересами других жильцов.
      Думается, жильцы сами должны быть активнее, выступать единым фронтом против тех, кто нарушает их права.

      – Но кого-то уже выселили по основаниям, заложенным в старом и новом кодексах?
      – Один пример есть. Мы выселили из квартиры семью, лишенную родительских прав, за содержание квартиры в антисанитарном, бесхозяйственном состоянии. Но сохранили жилье за детьми, которые сейчас воспитываются в детском доме.

      – А я знаю случай, когда суд принял решение о выселении и в отношении собственника. И тоже за содержание жилья в ненадлежащем состоянии.
      – Да, решение суда есть, но до сих пор не исполнено, хотя принято давно. Мы пытались выйти с предложением расприватизировать жилье с последующим выселением из него. Пока ничего не вышло.

      – Галина Ивановна, затрагивает ли эта жесткая мера тех жильцов, которые делают незаконные перепланировки, устраивают такой ремонтный шум, от которого у соседей случаются инфаркты и инсульты?
      – По таким основаниям жильцов не выселяют и не будут выселять. И в старых правилах, и в новом кодексе оговорено, что всякие перепланировки и изменения в квартире должны согласовываться с жилищно-эксплуатационной организацией. Даже установка электрических приборов, поскольку проводка в доме может быть не рассчитана на такие дополнительные мощности. Или взять, к примеру, полотенцесушители, от которых некоторые жильцы избавляются. А они – часть системы, которая не принадлежит жильцу, даже если он и собственник. Если ее нарушить – пострадают другие люди.
      Был у нас в практике случай, когда один горожанин что-то начудил с полотенцесушителем и не пускал в квартиру представителей ЖЭУ. Пришлось обратиться в суд, который обязал жильца исправить ситуацию. Если эксплуатирующая жилье организация устанавливает нарушения, она либо устраняет их сама и взыскивает с нарушителя сумму затрат, либо обязывает самих граждан восстановить все «как было».
      Закон разрешает делать любые улучшения в квартире – ради Бога! – если они не затрагивают интересы проживающих в многоквартирном доме людей. Это касается и ремонтов. Жилец по закону обязан делать ремонт и имеет право улучшать жилищные условия. Но строительные материалы сегодня такие, что бесшумно ими не воспользуешься... Просто надо соблюдать правила: не шуметь с 11 вечера до 7 утра.

      – Простите, но бесконечный визг соседской дрели и в разрешенное время – тяжкое испытание для людей. Во многих семьях есть младенцы, которым надо днем спать, а работающим людям хочется посмотреть вечером телевизор, расслабиться. Отдых только с 23 до 7 часов – этого как-то мало.
      – Есть и другие пути решения этой проблемы – чисто человеческие. Соседям надо уметь договариваться друг с другом.

      – Галина Ивановна, вернемся к неплательщикам. По телевидению показывают сюжеты, как ОАО «Сахалинэнерго» борется со своими должниками: судебные приставы выносят из квартир бытовую технику, которая пойдет в уплату долга, если потребитель не рассчитается. ЖПЭТ прибегает к таким мерам?
      – Так ведь мы подаем в суд иски о выселении только в тех случаях, когда взыскать долг невозможно – описывать нечего. У наших злостных неплательщиков чаще не 5-10 тысяч рублей долга, а по 70-100 тысяч и больше.

      – Но из всего, что вы сказали, можно сделать вывод, что бояться карающей руки закона должны только наниматели жилья; а собственники в общем-то неуязвимы.
      – Если задаться этой проблемой, я думаю, и с собственником-должником можно бороться более жесткими мерами. В России есть практика взыскивания долгов через продажу жилья, если оно у собственника не одно. Уже сегодня мы применяем и такую меру, как наложение ареста на квартиру, чтобы собственник не смог произвести без нас никаких сделок. Ограничиваем его в правах на его собственность – по решению суда, разумеется.
      Есть еще один интересный момент в новом Жилищном кодексе: законодатель ужесточил норму по срочному взысканию платежей – ввел пеню. В правилах предоставления коммунальных услуг о пени разговор шел, но Гражданский кодекс не урегулировал ее взыскание, и долгое время мы к этой мере не могли прибегать. Теперь если потребитель не вовремя и не в полном объеме будет рассчитываться за коммунальные услуги, то ему придется за каждый просроченный день, платить одну трехсотую банковской ставки рефинансирования – это будет немалая сумма.

      – Когда пеню начнут брать?
      – Пока неизвестно, но это будет, и наверное, скоро.

      – Галина Ивановна, на мой взгляд, ваше обращение к крайней мере наказания должников в новых условиях будет затруднено. Под новыми условиями я понимаю выделение из общей платежки за жилье и коммунальные услуги платы за тепло и горячую воду. Энергетики забрали это себе, а вам оставили только техобслуживание и холодную воду. Но основную часть задолженности занимают все же суммы за тепло и горячую воду. Энергетики, получается, выбили у вас из рук грозное оружие.
      – Да, энергетики забрали у нас должников за три последних месяца прошлого года, и, естественно, с нового года мы к долгам населения за тепло и горячую воду уже не имеем никакого отношения. Мы писали в ОАО «Сахалинэнерго» письма, в которых просили урегулировать вопрос борьбы с задолжниками. Нам отвечали, что взыскивать долги они будут сами. И это все. На словах руководители-энергетики говорили, что будут отключать тепло и горячую воду, как делают это со светом. Хочется спросить: так же противозаконно, минуя суд?
      У нас уже есть наработки по ограничению услуги за долги. Специалисты ЖПЭТ давали в суд техническое обоснование: как можно ограничить услугу без ущерба для других жильцов – возможно, добросовестных плательщиков. Одно решение суда у нас уже есть: мы отключили в квартире на кухне батарею и горячую воду. И хозяин жилья тут же оплатил все 78 тысяч рублей долга.
      Мы успели оформить в суд еще 20 таких дел, но тут энергетики забрали у нас тепло и горячую воду. Да, теперь только за долги по техобслуживанию и холодной воде мы выселить неплательщиков не сможем, поскольку другие платежи они, может быть, будут гасить. У нас был кулак, а теперь он разжался, и каждый палец сам себе хозяин. Я считаю, что не надо было позволять энергетикам разбивать платежки. Все платежи все равно были ведь разделены, и никто, кроме энергетиков, не мог взять деньги, поступившие в РКЦ за тепло и горячую воду. Зачем надо было создавать неудобства для нас, для населения? Кроме того, что печатание дополнительной квитанции может отразиться на кошельке горожан, оно еще, на мой взгляд, приведет к новому росту неплатежей.

      – Это почему?
      – Сегодня нам звонят многие горожане. Сейчас принципиальных людей много. И они спрашивают, на каком основании эти два платежа передали энергетикам, ведь договор на обслуживание и предоставление коммунальных услуг они заключали с жилищным трестом.
      Энергетики в своей новой квитанции написали, что вышли на прямые договоры с населением. Вы видели этот договор? Я не видела. Потому что его нет. Да наше правительство и не утверждало еще типового договора на эти услуги. Люди спрашивают, почему они должны платить деньги какой-то сторонней организации, с которой не смогут спросить за качество услуги. И действительно, могут ли потребители сегодня что-то требовать у энергетиков? А наши люди такие, что, не выяснив ситуации, зря деньги отдавать не будут.
      И еще: представьте, что будет, если все поставщики услуг начнут взыскивать каждый свой долг по отдельности с одного и того же гражданина. Какие очереди будут в судах! Как затаскают людей по заседаниям! Не проще ли это делать в одном, объединенном производстве? И такой вопрос возникает: для чего тогда несколько лет назад создавался РКЦ?
      Теперь уже понятно, что не только населению, но и власти выгоден такой центр, в котором собрана вся информация, по материалам которого видны жилищно-коммунальные проблемы и есть возможность принятия эффективных мер.

Беседовала Н. КОТЛЯРЕВСКАЯ.
© «Советский Сахалин», № 47(23090), 22.03.05.

Мой дом – мои возможности

      Сегодня мы продолжаем серию публикаций о новом Жилищном кодексе. Одно из главных его достоинств, как уверяют эксперты, – это серьезное расширение прав собственников жилья. Если вы владеете квартирой в многоквартирном доме, то вместе с ней вы автоматически становитесь сособственником части чердака и подвала, лестниц и наружных стен вашего дома. А еще – земельного участка, на котором расположен ваш дом. Что это – дополнительная обуза и расходы или дополнительные права и возможности?
      Российская газета Весьма типичная ситуация: «Подвал нашего дома был частично переоборудован, и там открылся ресторан. Шумно, во дворе «проветриваются» пьяные посетители. Больше всех достается жильцам нижних этажей. Дом муниципальный, но почти все квартиры приватизированы. Поможет ли нам Жилищный кодекс?
      Павел Крашенинников До недавнего времени вопросы, касающиеся заключения так называемых инвестиционных договоров, по реконструкции чердаков, или, как в данном случае, переоборудованию подвального помещения, решались без участия собственников. Особенно это характерно для крупных городов – Москвы, Санкт-Петербурга. То есть орган госвласти заключал инвестиционный договор с какой-либо компанией или даже физическим лицом о том, что он переделывает этот чердак и после реконструкции получает право собственности на него. При этом, понятно, интересы собственников, живущих в этом доме, никак не учитывались.
      Первая попытка решить проблему была предпринята, когда при принятии Гражданского кодекса мы оговорили в нем, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей собственности все нежилые помещения дома, инженерное оборудование, несущие конструкции. Однако существующая практика показала, что органы госвласти продолжали решать эти вопросы по-своему.
      Хотя надо сказать, что в последние год-два все-таки наметился положительный сдвиг: судебная власть начала корректировать незаконные решения чиновников. В Петербурге уже несколько судебных процессов о реконструкции чердаков под мансарды закончились в пользу жильцов-собственников – инвестиционные договоры были признаны судом недействительными.
      Сегодня еще мало кто понимает, какой мощный инструмент по защите прав дал нам Жилищный кодекс. Надо только научиться им грамотно пользоваться
      Тем не менее при подготовке Жилищного кодекса было решено усилить права жильцов, и регулирование вопросов об общем имуществе в многоквартирном доме выделено в отдельную, весьма объемную главу. В этой главе прописаны и права жильцов-собственников на земельный участок под домом и придомовую территорию. А также конкретизировано, что все важные вопросы должны решаться на общем собрании собственников. Так что авторам вопроса можно посоветовать собрать такое собрание, и если решение о реконструкции подвала под ресторан с собственниками не согласовывалось, то пытаться обжаловать его в суде.

      РГ Но ведь если в доме часть квартир приватизирована, а часть – нет, то муниципалитет тоже является сособственником нежилых помещений дома?
      Крашенинников Да, конечно. Но закон предусматривает равенство прав всех собственников, будь то юридическое лицо (то же муниципальное образование) или физическое, то есть гражданин – хозяин квартиры. Поэтому, повторю еще раз, все вопросы должны решаться сообща всеми собственниками – гражданами, юрлицами, муниципалитетом. И для этого Жилищный кодекс предусмотрел специальный орган управления – общее собрание собственников в многоквартирном доме.

      РГ Давайте поучимся на конкретном примере. У нас несколько практически идентичных вопросов из разных городов: на дом водрузили световую рекламу, ночью светит, мигает, невозможно спать. Жильцы обращаются в рекламную компанию – их отправляют в ДЭЗ, идут в ДЭЗ – их опять отфутболивают к рекламщикам. Что делать?
      Крашенинников В принципе алгоритм – тот же самый, что и с реконструкцией чердаков. У нас сложилась такая практика (это пошло еще с советских времен), что раз дом на балансе у ДЭЗа, то вроде как ДЭЗ и является собственником. На самом деле то, что дом на балансе, означает лишь, что ДЭЗ осуществляет его содержание. Не может ДЭЗ или муниципалитет без согласования с собственниками заключать договор на установку рекламы.
      Хотя во многих городах даже термин был придуман соответствующий – «рекламное пространство». Орган госвласти или муниципальное образование или тот же ДЭЗ регистрировали «рекламное пространство», которое могло располагаться на крыше или на торцевой стене, допустим. И затем уже как собственники этого «пространства» заключали договоры с рекламными фирмами, сдавая его в аренду. И естественно, получали прибыль, а интересы жильцов при этом никак не учитывались.
      Исключение составляли лишь дома, где действовали жилищные кооперативы либо были созданы товарищества собственников жилья. Потому что в Законе о ТСЖ было прописано, что подобные вопросы решаются по согласованию с общим собранием членов товарищества. Поэтому в постановлениях московского правительства, например, чиновники вынуждены были это учесть.
      Теперь статья 45 часть 2 ЖК прямо говорит, что решение о предоставлении в пользование общего имущества в многоквартирном доме (той же крыши или фасада) – это компетенция общего собрания собственников.
      Кстати, ТСЖ может самостоятельно зарегистрировать рекламное место, сдавать его в аренду, получать доход, и эти средства направлять на содержание дома. Посадить в каждый подъезд консьержку, обновить фасад, сделать ремонт...
      И реклама – это не единственный пример. Мне известен кооператив, который уже несколько лет сотрудничает с компанией сотовой связи – сдает в аренду часть чердака под размещение передатчика. Получают вполне ощутимые доходы.

      РГ Теоретически все это выглядит очень заманчиво. Но в жизни-то все по-другому. Часто даже жильцы одного подъезда не в состоянии договориться: кто-то исправно платит за домофон и консьержке, но обязательно находится «паршивая овца».
      Крашенинников Жилищный кодекс в этом отношении содержит довольно жесткие положения. Он говорит о том, что общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме обязано существовать, это орган управления домом. Причем прописан и порядок проведения такого собрания – по аналогии с общим собранием акционеров в акционерном обществе. При этом у собственников есть выбор: они могут выбрать непосредственно правление, не создавая товарищество. Заключается договор с управляющей организацией, отвечающей за обслуживание дома.
      Второй путь – когда собственники объединяются в товарищество. ТСЖ – это уже организационная форма юридического лица, которая имеет свой баланс, свой счет в банке, имеет орган управления. А высший орган – это общее собрание членов товарищества. Идеальная ситуация, когда все собственники являются членами товарищества – такую картину можно наблюдать при заселении коммерческих домов, когда состав жильцов примерно однороден по материальному положению.
      В старых домах, где есть и жильцы-собственники, и все же часть квартир осталась в муниципальной собственности, договориться, конечно, сложнее. Тем более что закон не обязывает всех собственников непременно входить в товарищество. Но в этом случае любой вопрос, например о сдаче в аренду части земельного участка, должен решаться с учетом интересов абсолютно всех собственников – на их общем собрании.

От редакции:
      Право собственности на землю под своим домом дает жильцам дополнительные преимущества по сравнению с тем, что было раньше. Например, при постановке дома и на реконструкцию или его сносе. Эту «земельную» тему мы и обсудим в следующий раз.

Ирина Невинная, Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по гражданскому, арбитражному, уголовному и процессуальному законодательству.
© «Российская газета», 23.03.05.

УСЛОВИЯ СНОСНЫЕ

      В этом выпуске проекта «Закон Бомжий» мы продолжаем внимательно анализировать статью 32 нового Жилищного кодекса. Напомним: речь в данной статье идет об изъятии земельных участков, сносе домов и выселении жильцов. Рассказывает читателям о плюсах и минусах 32-й статьи независимый депутат Госдумы Галина ХОВАНСКАЯ.

Повторение пройденного
      Кратко напомним суть основных частей 32-й статьи, рассмотренных в предыдущем выпуске проекта.
      Изъятие земли под домом и последующий снос самого дома возможны только тогда, когда доказано, что чиновники действуют исходя из действительных государственных (муниципальных) нужд. Если жители «приговоренного» дома сомневаются в истинных целях чиновников, то они могут и должны обращаться в суд и доказывать, что никакой государственной (муниципальной) необходимости в сносе их дома нет.
      Перечень того, что считать государственной (муниципальной) нуждой, активно разрабатывался, но потом таинственным образом исчез в недрах Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям (возглавляет его член «Единой России» Мартин Шаккум).
      Отменено право чиновников на тайну. Жителей домов, определенных под снос, должны за год и в письменном виде известить о принятом решении. Решение об изъятии земли и сносе домов должно быть зарегистрировано.
      При выселении из дома, идущего под снос, гражданам теперь будет предоставляться не равноценная квартира (как было в старом Жилкодексе), а «выкупная цена», то есть денежная форма компенсации. Выкупная цена обязательно должна быть выше рыночной стоимости квартиры, из которой выселяют граждан.

Лоббисты и законы
      Теперь рассмотрим очень важный, я бы даже сказала, принципиальный момент: как именно государство сэкономило на гражданах, выселяемых из домов «под снос».
      Дело в том, что до 1 января 2007 года действует статья 16 «Закона о приватизации», по которой именно государство несет расходы по капитальному ремонту. Задолженность государства перед людьми за непроизведенный капремонт исчисляется по всей России триллионами рублей.
      С другой стороны, капремонт вашего дома повышает стоимость квартир в нем на три-четыре тысячи долларов. Соответственно, на эту сумму возросла бы и выкупная цена. Я предлагала поправку о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в эту самую выкупную цену, которую дают собственнику при выселении. Со мной согласились разработчики из фонда «Институт экономики города». Но мою поправку отклонил Крашенинников. Без мотивации.
      Мы пытались объяснить членам комитета (Комитета ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, возглавляет член «Единой России» Павел Крашенинников. – Е.М.), что понятие «выкупная цена» возникает только тогда, когда землю под домом изымают, дом сносят, а жильцов выселяют. У нас активно сносят дома только в Москве (например, программа по сносу пятиэтажек). По всей России этот процесс не так активен. Поэтому государство не разорится, если компенсирует свои обязательства хотя бы в случаях изъятия земли под домом для государственных нужд. И это будет достаточно честно по отношению к гражданам. Увы! Поправка на комитете не прошла.
      Важно! Государственная компенсация за непроизведенный капремонт не положена для жителей ЖСК. И это тоже нечестно, так как их накопления на капитальный ремонт (они должны оплачивать его сами) сгорели, как и все наши вклады, в 90-х годах. А ведь кто живет теперь в советских кооперативных квартирах? Малоимущие пенсионеры – деятели культуры и научные сотрудники… Москва, например, взяла на себя обязательства перед жителями ЖСК и компенсирует эти расходы в плановом порядке из бюджета. Так почему же не может это сделать государство?

…Статья 32, часть 10
      Обязует жильцов оплатить снос своего аварийного дома
      Часть 10 статьи 32 – это полный абсурд. На собственников аварийных домов, подлежащих сносу, возлагается обязанность за свой счет снести свой дом. Причем не сказано, в какой именно срок они должны это сделать. Я хочу только подчеркнуть, что речь в данном случае не идет о маленьком частном доме. Речь идет о больших многоквартирных домах. Поэтому очень сомневаюсь, что жители такого дома смогут позволить себе роскошь нанять дорогостоящую технику и специалистов по сносу.

Что делать
      Хочу дать очень важный совет читателям. Если вы знаете о том, что земля под вашим домом изымается и ваш дом подлежит сносу, заблаговременно сделайте оценку рыночной стоимости вашей квартиры в специализированных риелторских агентствах.
      Этот документ необходим на тот случай, если муниципальные органы существенно занизят рыночную стоимость вашей квартиры. Тогда в суде у вас будет серьезный аргумент. Потому что даже международная практика показывает, что при сносе дома оценки государства и собственников разнятся. Мне известен пример, когда в Англии жители смогли через суд добиться более высокой (на 5 процентов от рыночной стоимости их жилья, что немало) оценки своих домов. У нас разница между государственной оценкой и оценкой собственника доходит до двадцати процентов. И, что важно, наши суды достаточно часто принимают в таких конфликтах сторону собственника при наличии оснований (например, оценки независимых экспертов).
      Еще один совет жителям аварийных домов: обязательно застрахуйте свое жилье. При страховании особое внимание обратите на графу «Наступление страхового случая». (В России, кстати, до сих пор не является страховым случаем стихийное бедствие.) Правильно оформленная страховка поможет компенсировать собственнику многие расходы.

ВОПРОС – ОТВЕТ
      – Что будет с программой по сносу пятиэтажек, так называемых хрущоб? Какая форма компенсации после 1 марта положена жителям этих домов (до 1 марта им давали квартиры в новых домах в этом же районе)? Рыночная стоимость пятиэтажек меньше по сравнению с новым жильем. Хватит ли «выкупной цены» за квартиру в пятиэтажке на приобретение равноценного жилья?
      – В Москве программа по сносу хрущоб будет действовать пока по старому городскому закону о гарантиях лицам, освобождающим жилое помещение. В других регионах РФ, где нет местного законодательства на эту тему, ситуация хуже – будет действовать новый Жилищный кодекс.

      – Приватизировать или нет квартиры в доме, определенном под снос?
      – Важно: выкупная цена положена только собственникам. То есть денежная компенсация будет только за приватизированные в сносимом доме квартиры. Решение о приватизации нужно принимать в каждом конкретном случае.
      Например, приватизация станет обременением для одиноких стариков, у которых нет наследников и некому оставить квартиру. Эти люди просто не осилят расходы по оплате собственного жилья. Лучший вариант для них – получить при сносе дома квартиру по социальному найму.
      Еще один распространенный вопрос: стоит ли приватизировать маленькую квартиру, в которой живут несколько человек. Тут нужно для себя определить, что для такой семьи лучше: возможность получить за приватизированную квартиру «выкупную цену» и купить такую же квартиру (или чуть больше, если, например, поменяете город на область). Или получить жилье по соцнайму. Квартира по соцнайму будет большей площади в этом случае, согласно норме предоставляемого жилья (в Москве – 18 квадратных метров на человека). Но тогда вы уже не сможете оформить квартиру в собственность, то есть продать ее, подарить, оставить по наследству своим детям и т.п.

      – Может ли решение о сносе дома стать поводом для отказа в приватизации?
      – Нет, решение о сносе вашего дома не может служить поводом для отказа вам в приватизации своей квартиры.

Руководитель проекта Елена МИЛАШИНА.
© «Новая газета», 24.03.05.

Кто может получить квартиру от государства

      1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс (ЖК РФ). Он и сопутствующие ему законы серьезно изменят жизнь КАЖДОГО из нас, живущих кто в отдельном доме или квартире, кто в коммуналке или общежитии. Кто-то собирается еще только обзавестись крышей над головой, а кто-то намерен, наоборот, продать свою недвижимость. Здесь и правила приобретения жилья, и пользование квартирами как собственниками, так и членами их семей и нанимателями муниципального жилья...
      Этот спецвыпуск мы подготовили в виде ответов на самые главные вопросы, волнующие граждан. Чтобы помочь вам, дорогие читатели, разобраться с пользой для себя с новыми законами и предотвратить или хотя бы уменьшить свои потери от неприятных и даже опасных юридических новшеств.

Кто может сегодня получить бесплатно квартиру от государства?
      Малоимущие граждане. Прежде всего получат социальное жилье первоочередники: дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, семьи, пострадавшие от стихии и других чрезвычайных ситуаций, жильцы ветхих и аварийных домов, подлежащих отселению, а также семьи, где есть заболевшие туберкулезом, дети, инфицированные СПИДом и другими хроническими заболеваниями. Полного списка болезней, дающих право получить жилье без очереди, пока не существует. Разработкой документа занимается правительство.
      Герои СССР, инвалиды войны или труда, семьи погибших военных, матери-героини, учителя, спасатели и семьи с близнецами, имевшие первоочередное право на получение социального жилья в старом Жилищном кодексе, такого права лишаются. Теперь они попадут в очередь на социальное жилье на общих основаниях: только если малоимущие и живут в квартире с площадью меньше социальной нормы.

Кого будут считать малоимущими?
      Малоимущие будут определяться, исходя из доходов и собственности, которой они владеют. Но в каждом регионе будут приниматься свои критерии несостоятельности. В старом кодексе понятия «малоимущий» не было. Для ориентировки: прожиточный минимум в прошлом году в России составлял 2396 руб. на человека в месяц.

Распустят ли муниципальную очередь на жилье и что станет с теми очередниками, которые не будут подпадать под статус малоимущих?
      Очереди на жилье никто распускать не собирается. Закон о введении в действие ЖК гласит (ст. 6, п. 2): «Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма».
      Но с 1 марта 2005 года в очередь на социальное жилье смогут попасть только малоимущие.

Какую площадь может получить человек в социальном жилье по социальным нормам? Сколько метров на человека положено?
      Стандарты социального жилья на каждого члена семьи также должны принять в регионах местные депутаты.

Могут ли проживающие в социальном жилье прописать в нем еще кого-то?
      Наниматель соцжилья имеет право регистрировать в квартире любых граждан. Правда, при этом общая площадь на одного члена семьи не должна стать ниже социальной нормы, которую установят в каждом регионе. А вот на вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие членов семьи не требуется.

Можно ли разменять социальное жилье?
      Новый жилищный кодекс разрешает разменивать социальное жилье, но исключительно с согласия наймодателя, которым может быть государство, органы местного самоуправления, юридическое или частное лицо.

Можно ли передать неприватизированную квартиру по наследству?
      Передать социальное жилье по завещанию нельзя. Договор социального найма заключается со всеми проживающими в квартире, а не только с главой семьи, поэтому после его смерти никого на улицу не выгонят. Право на социальное жилье они потеряют в одном случае: если купят другое.

Кому достанется неприватизированная квартира после окончания приватизации 1 января 2007 года?
      Все неприватизированные квартиры отойдут в муниципальный фонд социального жилья. Продажа социального жилья Жилищным кодексом не предусмотрена. Но в Минпромэнерго не исключают, что в отдельных случаях квартиры можно будет выкупить по коммерческой цене.

Для чего квартиры расприватизируют?
      Депутаты Госдумы собираются поднять ставки налога на имущество. Малообеспеченным людям, приватизировавшим просторные квартиры, такие траты могут оказаться не по карману. Чтобы не подвергать семейный бюджет лишним расходам, они могут провести расприватизацию жилья – перевести его в разряд муниципального и заключить договор социального найма с муниципалитетом. Сделать это можно будет только до 1 января 2007 года.

Когда нужно заключать договор о найме социального жилья людям, проживающим в неприватизированных квартирах?
      Большая часть людей, живущих в неприватизированных квартирах, не заключали в письменной форме договора социального найма. Это стоит сделать хотя бы потому, что единственный документ, подтверждающий право нанимателя, – как раз договор. Однако Жилищный кодекс не требует делать этого немедленно и вообще никаких сроков для заключения таких договоров не устанавливает. Однако заключение договоров в письменной форме с 1 марта 2005 года будет обязательным для тех, кто получит квартиры по очереди.

Кому достанется освободившаяся комната в муниципальной коммуналке?
      Преимущественное право на получение по договору социального найма освободившейся неприватизированной комнаты в коммунальной квартире имеют соседи, «если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (ст. 59). Если таких нет, вторая очередь за теми, кто может быть в установленном порядке признан малоимущим и кто обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
      Если и таких не найдется, то освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления».

Можно ли поселить мать и сына в одну комнату социального жилья?
      ЖК устанавливает, что (ст. 58, п. 1) «при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия». Получается, что вселить мать и сына в однокомнатную квартиру без их согласия нельзя.

      Можно ли получить социальное жилье большей площади, чем предусмотрено региональными нормами?
      В соответствии с ЖК (ст. 58, п. 2) «жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний».

Анна ДОБРЮХА, Николай ЕФИМОВИЧ, Александр ЗЮЗЯЕВ, Алексей ОВЧИННИКОВ.
© «КП.Ru», 26.03.05.

Как теперь будут определять малоимущих

Анна ДОБРЮХА, Николай ЕФИМОВИЧ, Александр ЗЮЗЯЕВ, Алексей ОВЧИННИКОВ.
© «КП.Ru», 26.03.05.

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

      Получение в собственность ведомственных квартир и общежитий теоретически очень похоже на приватизацию социального жилья. Воспользоваться ею имеют право только те, кто получил документы на проживание до 1 марта 2005 года. Заканчивается приватизация ведомственных комнат и квартир 1 января 2007 года. Но не все так просто. Местные власти не торопились с выдачей документов. Из-за чего многие обитатели общежитий не сумеют оформить жилье в собственность.
      В новом Жилищном кодексе о приватизации ведомственного жилья даже слова не сказано. Зато четко прописано, что «жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения». Завершение обучения, а также увольнение с предприятия или службы автоматически лишают права проживать в ведомственном жилье.
      Немало нареканий при обсуждении Жилищного кодекса вызвал пункт 2 статьи 102, где сказано, что если у общежития меняется собственник, то договор найма с проживающими в нем гражданами прекращается. В окончательной редакции закона появилось существенное дополнение. Да, собственник общежития имеет право его продать. Разумеется, без жильцов. Но предварительно он обязан предоставить обитателям общежития другое жилье.

Анна ДОБРЮХА, Николай ЕФИМОВИЧ, Александр ЗЮЗЯЕВ, Алексей ОВЧИННИКОВ.
© «КП.Ru», 26.03.05.

Приватизировать свою квартиру или нет?

Новый Жилищный кодекс: сделки с недвижимостью

Выгоднее ли оформить квартиру в собственность или лучше жить в муниципальной?
      Бесплатная приватизация квартир прекращается 1 января 2007 года. Тогда же закончится и деприватизация, то есть исчезнет возможность вернуть квартиру муниципалитету или государству и снова стать ее нанимателем по договору соцнайма. Чтобы определиться, какой вариант для вас выгоднее, надо знать о «плюсах» и «минусах» обладания приватизированным и муниципальным жильем. Разобраться в них помогает один из ведущих специалистов по жилищному праву, член Комитета Госдумы РФ по законодательству Галина ХОВАНСКАЯ.
      Новый Жилищный кодекс и некоторые законы из «жилищного пакета» налагают на собственников жилья нелегкое бремя.
      Отменяется норма Закона о приватизации, по которой капитальный ремонт домов с приватизированными квартирами оплачивался за счет государства или муниципалитета. Таким образом, расходы на капремонт перекладываются на плечи собственников. Это приведет к увеличению платы за жилищные услуги. По прогнозу Галины Хованской платежи могут вырасти на треть.
      Утрачивает действие правило о равных условиях оплаты ЖКУ для нанимателей муниципальных квартир и собственников приватизированного жилья. Поэтому, по мнению Г.Хованской, ничто уже не удерживает власти от увеличения этой платы для собственников до фактической стоимости услуг (напомним, сейчас в большинстве регионов граждане оплачивают 60-70% стоимости ЖКУ).
      Наконец, в ближайшем будущем введут местный налог на недвижимость, который будет рассчитываться исходя из стоимости квартиры, близкой к рыночной цене. Кроме того, законопроект о новом налоге не предусматривает льгот для пенсионеров и других категорий граждан, которые сейчас освобождены от уплаты налога на имущество.
      Главный «плюс» приватизации – приобретение собственного недвижимого имущества. Это капитал, который будет ценен и востребован всегда и сможет выручить в трудной жизненной ситуации. Старики, например, для которых новые платежи окажутся неподъемными, смогут передать квартиру муниципалитету или частному лицу по договору ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением.
      Деприватизировать квартиру и снова стать нанимателем выгодно следующим категориям граждан:
      одиноким лицам, не имеющим наследников и не желающим заключать договор ренты. Плата за деприватизированное жилье будет для них значительно меньше, чем расходы собственников квартир;
      жильцам домов, идущих на снос. В этих случаях в ряде регионов страны (в том числе в Москве) при переселении законы позволяют вместо крохотной квартиры в ветхой пятиэтажке получить жилье большей площади. Вместе с тем надо иметь в виду, что новый Жилищный Кодекс (статья 89) разрешает властям переселять нанимателей в равнозначное по общей площади жилье, не увеличивая его размер.

ВОПРОСЫ НА ЗАСЫПКУ
      Кому разрешат деприватизацию
      Закон о введении в действие Жилищного кодекса разрешает деприватизировать квартиры только малоимущим гражданам. Кого к ним относить, каждый регион должен определить сам путем принятия своего закона. Пока ни в одном из субъектов РФ, по данным Г.Хованской, такой закон не принят. Поэтому власти могут отказывать в деприватизации. В подобной ситуации можно обращаться в суд, ссылаясь на Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». Ст. 9.1 позволяет деприватизировать квартиры ВСЕМ гражданам, для которых это приватизированное жилье является «единственным местом постоянного проживания». Эта норма предоставляет гражданам более широкие права.

Когда введут новый налог на недвижимость?
      Не могу решить: стоит ли мне приватизировать жилье? Квартира большая – 50 метров. Живу в ней одна. Пенсионерка. Боюсь, когда введут налог на недвижимость, не смогу его оплачивать. Посоветуйте, что делать?
      Лидия К., Саратов.
      Если нет наследников, готовых помочь с выплатой налога, приватизированная квартиру вам на самом деле может оказаться не по карману. Правда, депутаты Госдумы налог на недвижимость принимать пока не собираются. «Все понимают, насколько это деликатная сфера, – говорит гендиректор Института экономики города Александр Пузанов, – поэтому в ближайшие лет пять собственники будут платить за жилье примерно столько же, как за наем социального жилья».
      Но со временем налог обязательно введут. Правила его расчета пока неизвестны. Понятно лишь, что он обязательно превысит налог на имущество, который рассчитывается исходя из 0,1% от балансовой оценки БТИ. В законопроекте предусмотрено, что местные власти смогут варьировать налог на недвижимость с 0,1% до 1% цены жилья и земли под ним. Рассчитывать его собираются с 80% их рыночной стоимости.
      Иметь квартиру в собственности в любом случае будет удовольствием не из дешевых. Так, хозяин однокомнатной квартиры стоимостью в 600 тысяч рублей обязан будет уплатить государству от 480 до 4 тысяч 800 рублей. А жильцы крупных городов и того больше. Налог на недвижимость с московской квартиры ценой в 70 тысяч долларов может достигать 560 долларов.
      Разумеется, малоимущим собственникам такие суммы выплатить не по силам. Поэтому те, кто сгоряча квартиру все-таки приватизировал, до 1 сентября 2007 года имеют право ее расприватизировать и заключить на нее договор социального найма. Или после введения налога обменять жилье на меньшее с доплатой.

Анна ДОБРЮХА, Николай ЕФИМОВИЧ, Александр ЗЮЗЯЕВ, Алексей ОВЧИННИКОВ.
© «КП.Ru», 26.03.05.

Участвовать ли в долевом строительстве?

Новый закон ужесточил требования к компаниям-застройщикам

      Это способ, когда гражданин – будущий новосел – вносит вклад на строительство жилья, а компания-застройщик обязуется передать ему готовую квартиру. Такой вариант имеет две выгоды: а) вы экономите – квадратный метр «квартиры будущего» обходится в среднем на 15-20% дешевле «квадрата» в готовом жилье; б) вы становитесь первоначальным собственником жилья, поэтому нет опасности, что приобретение квартиры будет оспорено бывшим хозяином или другими заинтересованными лицами.
      С 1 апреля этого года вступает в действие один из важнейших законов «жилищного пакета» – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
      Основные новшества, важные для граждан:
      Вводится ряд жестких требований к компаниям-застройщикам. Эти правила предохраняют от «подставы» со стороны нечистоплотных фирм и помогают выбрать наиболее выгодный и надежный вариант вложения денег.
      Застройщик вправе заключать с гражданами договоры долевого строительства и принимать деньги только после того, как оформит в собственность или аренду земельный участок и получит разрешение на строительство дома.
      Чтобы помочь гражданам в выборе подходящих и надежных вариантов, закон обязывает застройщиков публиковать в СМИ или Интернете информацию о себе и о проекте строительства. В том числе требуется сообщать о жилых зданиях и иных объектах недвижимости, в строительстве которых застройщик участвовал в течение последних трех лет.
      Закон четко оговаривает, какие пункты обязательно должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Это защитит клиентов от застройщиков, которые стремятся составить договор из пунктов, выгодных фирме, но малоприятных для будущего новосела.
      Застройщик обязан указать срок передачи готовой квартиры. За каждый день просрочки гражданину причитается неустойка, которая рассчитывается исходя из всей суммы вклада в строительство.
      В договоре твердо фиксируется сумма, которую должен заплатить будущий новосел. Какие бы то ни было доплаты допускаются только в том случае, если договор прямо предусматривает возможность изменения цены и конкретно определяет случаи и условия изменения.
      Закон обязывает застройщика предоставлять гарантийный срок на новостройку. Минимум – 5 лет. Если в период гарантии владелец квартиры обнаружит недостатки, делающие ее непригодной для проживания, то будет вправе предъявить претензии компании-застройщику. Можно потребовать бесплатного ремонта, либо соразмерного уменьшения вклада на строительство и возврата части уплаченных средств, либо возмещения своих расходов на ремонт. В случае «существенного нарушения требований к качеству объекта строительства», т.е. при особо серьезных недостатках, гражданин будет вправе отказаться от квартиры, потребовать возврата всех уплаченных сумм и выплаты неустойки.
      Договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Это защищает от риска двойной продажи квартиры в новостройке.

Анна ДОБРЮХА, Николай ЕФИМОВИЧ, Александр ЗЮЗЯЕВ, Алексей ОВЧИННИКОВ.
© «КП.Ru», 26.03.05.

Как учитываются права членов семьи

Новый Жилищный кодекс: права и обязанности

Дети при покупке-продаже квартиры сделке не помеха
      Новые законы упрощают условия совершения сделок купли-продажи, увеличиваются налоговые льготы, вводятся дополнительные гарантии и компенсации. Вот самые важные изменения в законодательстве:
      1. Резко ограничены полномочия органов опеки и попечительства (ООП), которые нередко были серьезным «тормозом» для заключения сделок.
      До сих пор согласие ООП требовалось во всех случаях продажи квартир, в которых проживают несовершеннолетние.
      Теперь «добро» органов опеки и попечительства требуется только в двух ситуациях:
      – если в продаваемой квартире проживают члены семьи ее собственника, находящиеся под опекой или попечительством. Напомним, совершеннолетние граждане могут попасть под опеку или попечительство только после признания их судом недееспособными или ограниченно дееспособными;
      – если в квартире проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, «оставшиеся без родительского попечения». Таковыми считаются дети, родители которых лишены родительских прав либо не могут полноценно осуществлять их из-за тяжелой болезни, длительного отсутствия и в других случаях (подробнее об этом см. ст. 121 Семейного кодекса РФ).
      Но имейте в виду, что в законе есть оговорка: без согласия ООП не обойтись, если этим органам ИЗВЕСТНО о проживании детей без родительского присмотра, т. е. если на момент заключения сделки дети официально находятся под наблюдением ООП.
      ! Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, имеющие доли в праве собственности на нее (например, когда жилье приватизировано в долевую собственность родителей и детей), то согласие ООП на сделку по-прежнему необходимо (ст. 37 Гражданского кодекса РФ).
      2. После продажи квартиры члены семьи прежнего собственника утрачивают право проживания в ней. Поэтому, если после покупки выяснится, что продавец «впарил» вам квартиру, где «прописаны» его родственники, то они будут не вправе претендовать на жилплощадь.
      3. Чтобы облегчить проверку «юридической чистоты» квартиры, внесено полезное дополнение в Закон о госрегистрации прав на недвижимость. Теперь в Единый госреестр прав (ЕГРП) будут включаться сведения:
      – о признании хозяев квартиры недееспособными или ограниченно недееспособными;
      – о проживающих в квартире членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством;
      – о несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без родительского попечения.
      Благодаря этому у граждан значительно уменьшается риск «вляпаться» в сделку, которая может быть признана недействительной. Органы госрегистрации смогут отслеживать и предотвращать такие опасные сделки.
      4. Если, несмотря на все предосторожности, в результате сделки гражданин лишается и квартиры, и денег, уплаченных за нее, то государство гарантирует пострадавшему денежную компенсацию.
      Так, если добросовестный приобретатель жилья теряет его (например, квартира возвращается собственнику, против воли которого была продана мошенником), то можно рассчитывать на госкомпенсацию до одного миллиона рублей. Возмещение полагается и собственнику, который утратил квартиру, но по закону не имеет права истребовать ее у добросовестного приобретателя.
      Правда, государство выплатит компенсацию только при условии, что пострадавший уже подавал в суд иск к виновному лицу и в течение года по исполнительному листу взыскать ущерб не удалось.
      Правило о компенсации распространяется на сделки с жильем, прошедшие госрегистрацию после 1 января 2005 г.
      Где и в каком порядке можно будет получить деньги, должно определить правительство РФ. На сегодня соответствующее постановление еще не вышло.

Анна ДОБРЮХА, Николай ЕФИМОВИЧ, Александр ЗЮЗЯЕВ, Алексей ОВЧИННИКОВ.
© «КП.Ru», 26.03.05.

Изменились ли правила «прописки» и «выписки»?

      Как будут решаться вопросы регистрации по месту жительства (»прописки») и снятия с регистрационного учета («выписки») в связи с изменениями в жилищном законодательстве, разъясняет начальник Управления организации паспортной работы и регистрационного учета населения Федеральной миграционной службы России Юрий ИВАШКИН.
      1. После прекращения семейных отношений бывший член семьи собственника теряет право пользования жилым помещением. Но запросто «выписать» бывшего супруга, подав заявление в паспортный стол, не получится. Дело в том, что законодательство о регистрации позволяет снимать с учета («выписывать») либо по заявлению самого зарегистрированного гражданина, либо по решению суда. Так что, если «бывший» не захочет «выписываться», то собственнику необходимо обращаться в суд с заявлением о выселении строптивого «родственника». А если он уже съехал, то надо будет просить суд вынести решение о признании такого лица «утратившим право пользования жилым помещением». Только на основании этих судебных решений квартиру собственника «освободят» от зарегистрированных в ней бывших членов семьи.
      2. Если после покупки квартиры новый хозяин обнаружит «приданое» – зарегистрированных в ней родственников бывшего собственника, то самостоятельно «выписать» их тоже, увы, не удастся. Понадобится тот же судебный порядок (см. выше). Главное же достижение обновленного законодательства в том, что теперь сам судебный процесс станет проще. Теперь можно прямо ссылаться на конкретные статьи Жилищного и Гражданского кодексов (ст. 31 ЖК и ст. 292 ГК РФ).
      3. Появилось и еще одно новшество, которое может обернуться настоящим бедствием. Отменено требование о согласии органов опеки и попечительства на сделки по отчуждению квартир, где проживают дети. Это значит, что родители при продаже жилья вправе беспрепятственно «выписать» ребенка, не представляя доказательств, что у него будет крыша над головой. Если наши законодатели не исправят эту опасную норму, то несовершеннолетних бомжей в России станет намного больше...

Анна ДОБРЮХА, Николай ЕФИМОВИЧ, Александр ЗЮЗЯЕВ, Алексей ОВЧИННИКОВ.
© «КП.Ru», 26.03.05.

За что могут лишить квартиры

Основания для выселения	Процедура
Владелец муниципальной квартиры (официально – «наниматель жилья по договору соцнайма») не вносит плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.	Если просрочка оплаты возникла без уважительных причин и перевалила за 6 месяцев, то наниматель и члены его семьи через суд выселяются в жилье, предоставляемое по нормам общежития, т.е. не менее 6 кв. м на человека.
Жилье используется не по назначению (например, в квартире устроен офис). Жильцы квартиры систематически нарушают права и законные интересы соседей (например, регулярно шумят в неурочное время, что подтверждается протоколами из милиции). Собственник жилья или наниматель муниципальной квартиры бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение.	Орган местного самоуправления (управа, администрация и т.п.) направляет собственнику, а наймодатель либо уполномоченная им организация (например, ДЕЗ) – нанимателю предупреждение о необходимости устранить нарушения, а если жилье повреждено или разрушается, то назначает разумный срок для ремонта. Если нарушители не исправились, то в судебном порядке выселяются из квартиры. Нанимателям при этом другого жилья не предоставляется. Квартира собственника продается с публичных торгов, из выручки возмещаются расходы на организацию и проведение торгов, а остальные средства передаются бывшему хозяину жилья.
Собственник жилья или наниматель муниципальной квартиры устроил самовольную перепланировку.	Орган, с которым должна быть согласована перепланировка, направляет нарушителю предписание привести жилье в прежнее состояние и устанавливает срок. Если нарушитель не подчинился, дело рассматривается в суде. Суд, установив, что перепланировка не нарушает интересов других жильцов дома и не создает угрозы их жизни и здоровью, может принять решение «оставить все как есть», т.е. узаконить самовольную перепланировку. Если этого не произошло, то наниматель по решению суда выселяется без предоставления другого жилья; квартира собственника продается с публичных торгов, а бывшему хозяину выплачивается выручка за вычетом издержек.
Гражданин просрочил внесение платежей по ипотечному кредиту, на который приобретена квартира.	Условия, при которых должник может лишиться квартиры, определяются в договоре об ипотеке с банком.
У жильца прекратились семейные отношения с собственником квартиры (например, супруги развелись).	Собственник устанавливает срок, в течение которого бывший член семьи должен освободить жилое помещение. Если «бывший» не съезжает, он выселяется по требованию собственника в судебном порядке.

ВОПРОСЫ НА ЗАСЫПКУ
      Кто не может быть выселен за долги?
      Собственник приватизированной квартиры, своевременно не вносящий плату за жилкомуслуги, не может быть выселен за долги. Потому что суд не налагает взыскание на квартиру, являющуюся единственным местом проживания ее собственника и членов его семьи (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ).
      Когда бывший член семьи может сохранить жилплощадь в квартире собственника?
      Бывший член семьи может обратиться в суд с просьбой сохранить за ним жилплощадь в квартире собственника (на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Суд вправе принять такое решение, если установит, что «проситель» не имеет другого жилья, находится в тяжелом финансовом положении либо есть иные убедительные основания, не позволяющие ему обзавестись другим жильем. Однако надо иметь в виду: в этих случаях право на жилплощадь сохраняется лишь «на определенный срок, установленный судом». Но если бывший супруг и другие члены семьи имеют право на получение алиментов от собственника, то суд может обязать последнего обеспечить «бывших» другим жильем.
      Еще одно важное правило содержится в ст. 19 Закона о введении в действие ЖК: если бывшие члены семьи на момент приватизации квартиры имели такие же права пользования этим жильем, как и лицо, приватизировавшее его, то после прекращения семейных отношений они «автоматически», без суда сохраняют права на жилплощадь и выселению не подлежат. Однако это правило не действует, если собственник решит продать жилье: при отчуждении квартиры бывшие члены семьи собственника теряют право проживания в ней (ч. 5 ст. 31 ЖК).

Анна ДОБРЮХА, Николай ЕФИМОВИЧ, Александр ЗЮЗЯЕВ, Алексей ОВЧИННИКОВ.
© «КП.Ru», 26.03.05.

Ключи от квартиры без права передачи

Подготовил Александр ЛИНЬКОВ.
© «Парламентская газета», 30.03.05.

ЖИЛЬЕ МОЕ

      С 1 марта вступил в действие новый Жилищный кодекс. В нем немало новшеств, как полезных, так и малоприятных для квартиросъемщиков и владельцев жилья. Особое внимание следует обратить на статью 32, в которой говорится об изъятии земли под вашим домом.

СТАТЬЯ 32 ЖК РФ
      Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
      В этой статье идет речь о выселении людей из своего дома в связи с изъятием для государственных нужд земли под этим домом.
      Обратите внимание на самый главный тезис этой статьи: земля под вашим домом может быть изъята только для государственных или муниципальных нужд! Что это за нужды? Раньше расшифровки этого понятия не было, и понимали его чиновники, как хотели. Разногласий не возникало только тогда, когда речь шла об оборонных нуждах, строительстве дорог, инженерных коммуникаций и т.п.
      В этот раз законодатели попытались создать четкий перечень государственных и муниципальных нужд. Но, увы, при доработке законопроекта этот перечень исчез. Таким образом, перечня как не было, так и нет. Поэтому решать, государственные (муниципальные) это нужды или нет, будет суд.
      Что делать? Юристы советуют: можно и нужно судиться с государством по поводу изъятия земли под вашим домом. Но людям придется доказывать, что нужда, по которой изымают землю, не является государственной (муниципальной) необходимостью. Например, придется доказывать, что дорогу можно провести в обход вашего дома, а школу можно построить на соседней улице.

СТАТЬЯ 32, ЧАСТИ 2, 3, 4
      Отменено право чиновников на тайну.
      В указанных частях 32-й статьи гарантировано очень важное право собственников сносимого дома. Не будет теперь никакой чиновничьей тайны, какие дома и когда подлежат сносу.
      Поэтому теперь жильцам домов, попавших в список на снос, должны сообщить о принятом решении в письменной форме по меньшей мере за год до изъятия земельного участка под домом. Кроме того, чиновники обязаны зарегистрировать это решение в службе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть обнародовать это решение.

СТАТЬЯ 32, ЧАСТИ 6, 7, 8
      Деньги вместо квартиры.
      В указанных частях 32-й статьи заложено основное различие между старым и новым Жилищным кодексом. По старому ЖК при изъятии жилого помещения вам должны были предоставить равноценное жилое помещение. Это значит, что вам предоставляли: 1) натуральную компенсацию, то есть квартиру; 2) квартиру, равную по цене той, которую изымали.
      Теперь вместо изымаемой у вас квартиры вам предложат деньги. Эта денежная компенсация будет больше, чем рыночная стоимость вашей квартиры. Это будет так называемая выкупная цена. В нее входит рыночная стоимость вашего жилья, а также все убытки, которые собственник понес при изъятии у него жилого помещения. Это – переезд, упущенная выгода (если официально собственник сдавал квартиру в аренду и платил налоги), аренда квартиры до приобретения и заселения в новое жилье, поиск другого жилья, расходы по регистрации права собственности на другую квартиру.
      Эта норма прогрессивнее той, которая была в старом Жилищном кодексе. Но у юристов имеется одно очень серьезное замечание. Денежная форма компенсации хороша не для всех собственников. Например, она не рекомендована для одиноких стариков или инвалидов, которых довольно легко обмануть или даже обокрасть. Идеально было бы все-таки предоставить людям выбор, как это было в законодательстве. Например, на практике жители просят не равноценную квартиру в отдаленном районе, а денежную компенсацию рыночной цены изымаемого у них жилья. Потому что на эти деньги они могли бы купить жилье там, где им будет удобно проживать.
      По новому ЖК собственнику тоже могут дать квартиру. Но 8-я часть 32-й статьи эту норму четко не прописывает. В Жилищном кодексе есть формулировка: «чиновники могут...», т.е. предполагается, что все будет зависеть от их воли или желания. Вот как это выглядит в конкретном случае: «По соглашению с собственником... ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение...».
      Часть 8-я 32-й статьи таким образом создает несколько возможностей для чиновника. Допустим, чиновник на это пойдет. Но по закону он может предложить вам не равноценную квартиру, а, скажем, однокомнатную вместо вашей трехкомнатной (тогда вам просто доплатят разницу между выкупной ценой и стоимостью предоставленной квартиры). Но может дать вам и равноценную квартиру.

© «Регион», № 13(386), 30.03.05.

Как защитить свой дом, если его собираются снести

Ирина Невинная.
© «Российская газета», 30.03.05.

---

Наверх

Почта

Подписка – Главная

/fz/jk/k2.html

Реклама: