Павел Крашенинников разъясняет, в какую сторону сегодня качнулся законотворческий маятник

      Вернется ли институт конфискации имущества, каких масштабов достигнет предъюбилейная амнистия, не приведет ли новый Жилищный кодекс к потере бедными слоями своего жилья, проще ли либеральные идеи проводить изнутри партии власти? На эти и другие вопросы отвечает глава комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.
      ...
      – Вступил в действие Жилищный кодекс, в подготовке которого вы принимали активное участие. Уже слышны прогнозы, что это приведет к новому социальному взрыву. Который произойдет, когда люди поймут, что теряют последнее достижение социализма – гарантированную (кстати, Конституцией) крышу над головой...
      – Последнее достижение социализма в жилищной сфере – это вранье о том, что всем будет бесплатное жилье. И вот это вранье уходит в историю. Теперь мы просто честно определяем права, обязанности и ответственность лиц, которые пользуются жильем. И честно говорим, что мизерный поток бюджетных средств на бесплатное жилье сосредотачивается на малоимущих – это, я считаю, честный подход к тому, что называется жилищными отношениями. А то, что говорилось в старом жилищном кодексе... Все понимали, что, во-первых, бесплатного жилья надо ждать 20-30 лет, а можно просто и не дождаться. Во-вторых, это была достаточно большая коррупционная ниша: отсутствие четких критериев позволяло просто «даровать» квартиры с помощью прописок, переписок, и т.д.

      – Ну да, а теперь можно будет отбирать – в счет задолженности по квартплате, например.
      – Возможности выселения неплательщиков сохранились те же, что существовали до 1 марта. Ни одного нового основания для выселения в новом Жилищном кодексе не появилось. Оговорюсь: мы не решаем вопросы, связанные с тарифами. А выселение за неоплату жилья и коммунальных услуг у нас было введено еще в 1993 году. Эта норма действует, и судебная практика показывает, что такие процессы уже идут. Но, во-первых, эта касается исключительно жилья, предоставляемого по социальному найму. Во-вторых, это решается в судебном порядке.

      – То есть вы серьезных социальных последствий не прогнозируете?
      – Я их не вижу. Более того – совсем недавно я общался с председателями гражданских коллегий областных, краевых, республиканских судов страны. Мы достаточно долго эту норму обсуждали, для них это не проблема, ничего нового здесь нет. И она не должна служить пугалом. И потом, не на улицу же выселяют, выселяют по нормам общежития – то есть 6 квадратных метров.
      ...

      Вступивший в действие с 1 марта Жилищный кодекс осложнил жизнь квартировладельцев. Как сообщил вчера министр регионального развития Владимир Яковлев, его ведомство уже принялось готовить проекты постановлений правительства, упрощающих и облегчающих нашу жизнь в «новом законе».
      Первым таким документом станет постановление правительства, упрощающее получение разрешений на перепланировку квартир. Владимир Яковлев отметил, что необходимо решить, все ли граждане, желающие перепланировать свое жилье, должны проходить одинаковые процедуры. Никаких постановлений на эту тему пока нет, что и породило чиновничий беспредел.
      По приведенным оценкам, удовольствие это сейчас стоит много денег и времени. Согласование проектов перепланировки во множестве организаций в Москве, к примеру, обойдется в 30 тысяч рублей и в 5 месяцев ожидания. Только после этого жилец сможет подать документы в разрекламированное «одно окно», и уже бесплатно ждать 20 дней окончательного разрешения.
      Владимир Яковлев высказался за упрощение процедуры, он считает, что надо выработать разные правила для различных случаев. Небольшая перепланировка, не затрагивающая несущих конструкций, должна, по его мнению, быть «обставлена» минимумом согласований.
      Эта тема обсуждалась вчера на первом заседании общественного совета по строительству и ЖКХ, созданного при министерстве. В него вошли представители правительства, политических партий, деловой и научной элиты. Совет будет своего рода ситом, через которое станут проходить министерские документы. Очевидно, его рекомендации помогут избежать ставшего уже традиционным «дописывания» законов.
      Вчера рассматривались спорные моменты Жилищного кодекса. Выяснилось, что для нормальной работы Кодекса необходимо разработать и принять 212 различных постановлений, приказов и законодательных актов. Кроме того, как отметил глава Департамента строительства и ЖКХ минрегиона Сергей Круглик, в течение двух лет парламент и министерство будут отслеживать исполнение Жилищного кодекса. Те его нормы, которые не будут исполняться, намечено модернизировать или отменить.

Как уменьшить количество очередников, не построив ни одного квадратного метра?

      До 1 марта 2005 г. все россияне жили по Жилищному кодексу РСФСР, принятому еще в 1983 году. В нем, кстати, говорилось следующее: «В результате победы Великой Октябрьской социалистической революции в нашей стране были созданы все предпосылки для решения одной из важнейших социальных проблем – удовлетворения потребности трудящихся в жилье».
      Действительно, большинство сахалинцев и курильчан именно в эпоху социализма бесплатно получили свои благоустроенные квартиры. Правда, счастье улыбнулось далеко не всем островитянам. И все же у них тогда был реальный шанс рано или поздно справить новоселье.
      Но после развала СССР в Сахалинской области строительство бесплатного жилья практически прекратилось. Наши власти обещали: вот когда заживем лучше, начнем разрабатывать шельф, тогда и сможем выделить средства на социальное жилье. Поэтому надежда, хотя и призрачная, у многих наших земляков, стоящих годами в жилищной очереди, еще сохранялась.
      Иные доверчивые люди при этом уповали на статью 7 Конституции, в которой черным по белому записано: «Российская Федерация – социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека». Надежды большинства из них окончательно похоронил вступивший в силу с 1 марта 2005 г. новый Жилищный кодекс России.

НЕДОДЕЛАННАЯ РЕФОРМА
      Кто разрабатывал проект данного закона, по которому теперь живет вся страна, неизвестно. А внесли его на рассмотрение в Госдуму правительство и фракция правящей партии «Единая Россия». Как и пресловутый закон о монетизации льгот, Жилищный кодекс (ЖК) принимался в авральном порядке. Если наше государство, по мнению кремлевских правителей, является правовым и социальным, то проект ЖК нужно было обсуждать всенародно, так как он затрагивает интересы практически всех россиян. Кстати, на этом настаивали фракции КПРФ, «Родины» и некоторые независимые депутаты.
      Первый проект ЖК поступил депутатам в таком сыром виде, что, по словам И.Ждакаева, разобраться в нем было почти невозможно. Это возмутило некоторых парламентариев. Но их успокоили, мол, ко второму, основному чтению законопроект доведут до ума. И действительно, тайные разработчики потрудились, некоторые положения ЖК скорректировали. Частично учли интересы россиян, но лишь в незначительной степени.
      Особо подчеркну, что фракция «Единая Россия» отвергла альтернативные проекты ЖК, предложенные О.Шейным (КПРФ) и независимым депутатом Г.Хованской. Их даже не стали рассматривать. Председатель Госдумы Б.Грызлов заявил по этому поводу, что парламент не место для политических дискуссий (!). Но ведь в спорах как раз и рождаются приемлемые варианты, достигаются компромиссные решения. Увы, эта практика, присущая развитым демократическим странам, в Госдуме 4-го созыва исчезла.
      В результате «Единая Россия» без анализа социальных последствий для десятков миллионов россиян в очередной раз протолкнула еще один антинародный закон. И таким образом выполнила сразу два политических заказа Кремля. Во-первых, сбросить социальные обязательства по жилью с федерального центра на регионы. И, во-вторых, сократить списки российских очередников на получение жилья в 4 раза.
      Об этом еще в прошлом году проговорился министр промышленности и энергетики В.Христенко в своем интервью корреспонденту газеты «АиФ». Ведь не секрет, что в очереди стоят главным образом малоимущие, у которых нет средств на покупку квартиры или дома. Обеспеченные граждане давно уже приобрели жилье за свои деньги. А вот участи тех, кто надеялся на помощь от государства, не позавидуешь. Вряд ли многие из них теперь дождутся от властей бесплатного жилья. Жилищный кодекс, как и закон о монетизации льгот, оказался настолько «сырым» и антисоциальным, что его можно назвать недоделанной реформой.

ПРАВО ДЕКЛАРИРУЕТСЯ. НО НЕ ГАРАНТИРУЕТСЯ
      ЖК подвергается резкой критике со стороны оппозиции. Многие рядовые граждане, чьи интересы он в первую очередь затрагивает, еще до конца не поняли, какой «шедевр» они получили. Впрочем, и власть начала понимать, что закон вышел, мягко говоря, топорным. И вот уже заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Ю.Тыртышев заявляет: «...нюансы всегда можно поправить. Например, вернуться еще раз к рассмотрению категорий лиц, имеющих право на бесплатное жилье».
      ЖК уже вступил в силу, но до сих пор правительство РФ не приняло 16 нормативных документов, без которых невозможна его практическая реализация. Чиновники на местах уже хватаются за голову, не зная, как применять многие положения кодекса. Поэтому правительство, судя по сообщениям «Российской газеты», в срочном порядке создало авральный штаб для ускоренной разработки нормативов. Когда все делается на скорую руку, добра ожидать не следует. Примером тому являются позорно провалившаяся пенсионная реформа, замена льгот денежными компенсациями и т.д.
      Разработчики нового ЖК утверждали, что он якобы формирует в стране рынок доступного жилья, не лишает граждан права на его бесплатное получение и не нарушает Конституцию РФ. Но, по мнению независимых экспертов, все не совсем так. В законе говорится: всем, стоявшим до 1 марта 2005 года в очереди на получение бесплатного социального жилья, это обязательство государства сохраняется. На самом деле данное право лишь декларируется, но не гарантируется. И только потому, что в кодексе не уточняется, на каких условиях и в течение какого промежутка времени смогут получить квартиру очередники. А без подобного уточнения нет и гарантии.
      Кодекс дал возможность местным чиновникам всех построить в одну очередь. Тем самым не осталось первоочередников. Потеряли эту льготу инвалиды, тяжелобольные люди, реабилитированные, чернобыльцы, страдающие лучевой болезнью, воевавшие в Афганистане и Чечне, семьи погибших при исполнении воинского долга, многодетные матери, педагоги... Сомневаюсь, что многие из них дождутся ордера на квартиру. Вот такой «социальный подарок» преподнесла им власть.
      Теперь право на внеочередное получение жилья имеют только дети-сироты (после выхода из детдома), те, кто проживает в аварийных домах, а также тяжелобольные люди, проживание которых в одной квартире с родственниками невозможно. За детей-сирот и тяжелобольных пришлось немало побороться. Первоначально их лишили этой льготы. К сожалению, до конца не определен перечень заболеваний, которые чиновники должны считать тяжелыми. Министерство здравоохранения и социального развития, возглавляемое М.Зурабовым, которого уже окрестили министром социальной деградации России, все еще «работает» над данным перечнем. А время идет.
      Власть до сих пор не смогла точно определить, кого следует считать малоимущим. Новый кодекс гласит, что мало быть нуждающимся в улучшении жилищных условий, надо прежде всего иметь статус бедняка. Но, чтобы определить принадлежность к этой категории, необходимо учитывать доход и имущество семьи (дачи, земельные участки, автомобили, акции и т.д.). Однако в ЖК не установлен сам порядок этого определения. К примеру, человек имеет старенький «Москвич» и скромный домик на дачном участке, но при этом получает мизерную зарплату или нищенскую пенсию. К какой категории его причислять: к обеспеченным или малоимущим?
      Короче, необходим закон о порядке отнесения к категории малоимущих, его нужно было принять еще до вступления в силу нового ЖК. В этом случае в регионах смогли бы ввести свои законы, установив, на основании каких конкретных доходов и имущества человек может претендовать на социальное жилье. В общем, власть создала очередную головоломку для людей и лазейку для коррумпированных чиновников, которые, несомненно, постараются нагреть руки на этом.
      Раньше в стране действовал закон об основах федеральной жилищной политики, согласно которому в регионах определяли социальную или минимальную норму жилья на человека. Она являлась важнейшим социальным стандартом. Но, увы, проект федерального закона о социальных стандартах застрял в каком-то кабинете еще во время работы Госдумы прошлого созыва. Между тем он необходим позарез.
      Согласно новому ЖК теперь не федеральный центр и даже не региональные власти определяют, сколько квадратных метров предоставлять очередникам, а муниципальные! То есть в Южно-Сахалинске могут установить одну социальную норму, в Корсаковском районе – другую, в Охинском – третью.
      Получается, государство, вместо того чтобы проводить жилищную политику в интересах своих граждан, вынуждает муниципальные власти заниматься самодеятельностью.
      (Окончапне следует).

Павел Крашенинников, председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству

Желающий встать в очередь на квартиру вызывает подозрения

Как действует столичная жилищная программа для молодых семей

      Московское правительство продлило срок действия программы «Молодой семье – доступное жилье» до 2008 года. Кому и по какой цене обеспечивается доступность жилья, выяснили «Новые Известия».
      Сегодня московская «двушка» в новостройке, причем не в самом престижном районе, стоит около 80 тыс. долларов. Социологи утверждают, что к разряду среднеобеспеченных относятся столичные семьи с одним ребенком и ежемесячным суммарным доходом от 800 до 1 тыс. долларов в месяц. Проведя нехитрые арифметические подсчеты, нетрудно вычислить, что эта самая семья сможет накопить на двухкомнатную квартиру лет за восемь. При этом всем придется даже зимой питаться собранными в лесу грибами и ягодами, сидеть дома и передвигаться по нему голыми и босыми. Только так тогда удастся откладывать тысячу «зеленых» в месяц.
      Недавно главный московский строитель Владимир Ресин признал: «Мы надеемся удержать цены на жилье на нынешнем уровне, однако в это верится мало, и цены будут расти». Это значит, что мечты среднеобеспеченных, но бесквартирных москвичей обзавестись собственным жильем так мечтами и останутся. Впрочем, как уверяют столичные чиновники, у молодых семей шанс есть. Попробуем выяснить, насколько он велик.

Кого считать молодым
      В 2002 году по инициативе мэра Москвы Юрия Лужкова была разработана программа «Молодой семье – доступное жилье». Рассчитана она была на 2003-2005 годы. В этом году «по многочисленным просьбам» срок ее действия продлили. Руководитель комплекса социальной сферы столичного правительства Людмила Швецова сообщила «Новым Известиям»: «Программа очень нужна городу, ее реализация, безусловно, будет продолжена и в будущем, тем более что она доказала свою востребованность молодыми семьями». Г-жа Швецова уверяет: опасения, что все завершится в 2005 году, беспочвенны. «Реализация программы будет продолжена в 2006-2008 годах», – подчеркнула она.
      За время действия городской программы «Молодой семье – доступное жилье», начиная с 2003 года, квартирами обзавелись всего 7 тысяч семей, сообщил «Новым Известиям» пресс-секретарь Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Александр Тезавровский.
      Планируется, что программа сохранит свои прежние параметры. Как рассказал недавно журналистам заместитель руководителя столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда Николай Федосеев, «в рамках этой программы ежегодно будет строиться около 200 тыс. кв. метров жилья. Это значит, что молодые семьи будут получать около 3,5 тыс. квартир каждый год». Неизменной остается и цель – обеспечить практически каждую новообразованную «ячейку общества» собственным жильем в рассрочку по приемлемой цене.
      Чтобы стать участниками программы, молодожены должны выполнить одновременно три условия:
      1. Оба супруга должны постоянно проживать в Москве. Ограничений по продолжительности проживания нет. При этом муж и жена могут быть прописаны по разным адресам, но непременно в пределах города.
      2. Продолжительность брака не должна превышать трех лет. Как только в семье рождается ребенок, это ограничение снимается.
      3. Оба супруга должны быть моложе 30 лет.
      На участие в программе могут претендовать и неполные семьи с детьми, в которых мать или отец моложе 30 лет и постоянно проживают в Москве. Участники программы разделены на две группы. В первую входят молодые семьи – очередники города и городских бюджетных организаций, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Это значит, что в данный момент на каждого члена семьи приходится менее 9 кв. метров. В эту группу включаются и те семьи, в которых лишь один из супругов признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Вторая группа – молодые семьи, не являющиеся очередниками, но желающие улучшить свои жилищные условия.

Что теряем, что находим
      Теперь об ограничениях. Молодые очередники, став участниками программы, автоматически лишаются возможности получить бесплатное жилье. Приобрести квартиру они смогут лишь по договорам коммерческого найма или купли-продажи с рассрочкой платежа. Размер ежемесячных выплат будет зависеть от нескольких факторов: года постановки на учет, размера безвозмездной субсидии, которая в этом случае выдается городскими властями, количества детей, размера и стоимости приобретаемой квартиры.
      Субсидиями будут обеспечиваться в первую очередь семьи, имеющие детей, дольше других стоящие в очереди на улучшение жилищных условий и проживающие в коммуналках, а также те, кто работает в городских бюджетных организациях. Размеры субсидий оговариваются индивидуально. Попытки «НИ» выяснить у московских чиновников хотя бы порядок предоставляемых сумм (тысяча рублей или тысяча долларов) повсеместно отметались самым решительным образом.
      Следующее условие программы. От выбора дома и даже района также придется отказаться. Куда пошлют – туда и поедете. Людмила Швецова поясняет: «При наличии площади по программе одновременно в разных домах и районах возможность выбора существует, но в рамках лимитов жилой площади, выделенных по программе вашему административному округу».

Возможны варианты
      До вступления в силу нового Жилищного кодекса, то есть до 1 марта, городскими очередниками были 19 тыс. столичных молодых семей. Поскольку обратной силы закон не имеет, теоретически каждая из них сохраняет за собой право участия в программе. Делать это можно по двум схемам.
      Первая – через договор коммерческого найма. Очередники въезжают в квартиру сразу и выплачивают кредит до тех пор, пока полностью его не погасят. От чего зависит сумма выплат, мы уже рассказали: подход тут больше индивидуальный. Тем не менее средние траты посчитать можно. Итак, семья из трех человек на момент заключения договора стоит на учете очередников пять лет. Старшему из супругов 25 лет. Чтобы взять в коммерческий наем двухкомнатную квартиру площадью 54 кв. м, придется ежемесячно платить паевой взнос в накопительную систему в размере чуть более 300 долларов в течение 15 лет. Это без учета стоимости коммунальных услуг, которые в любом случае должны оплачиваться в стопроцентном размере. Таким образом, суммарные платежи (плата за наем, коммунальные платежи и взносы в накопительную систему) составят в данном случае более 400 долларов в месяц.
      А теперь самое главное и интересное: квартиру, предоставленную по договору коммерческого найма, нельзя будет даже после полного погашения кредита ни бесплатно приватизировать, ни выкупить – она в любом случае останется в собственности государства. Получается, что квартиру ты фактически покупаешь, но она тебе не принадлежит.
      Вторая схема – город заключает с участником программы договор купли-продажи с рассрочкой платежа сроком на 10 лет. Молодой семье предоставляется в пользование квартира, являющаяся собственностью города. При оформлении договора семья оплачивает не менее 30% от стоимости предоставляемой квартиры (то есть в нашем расчетном случае не менее 20 тыс. долларов). А дальше, пока действует договор, ежеквартально равными долями выплачивает остаточную стоимость квартиры с процентами (13% годовых). И только после полного погашения кредита квартира становится собственностью участника программы. В чем отличие этой схемы от стандартной ипотеки, не совсем понятно. Впрочем, некоторые банки, дающие ипотечные кредиты, готовы работать уже и под 10-11% годовых.
      Стоимость предоставляемой квартиры определяется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы, исходя из суммы фактически произведенных затрат из городского бюджета на строительство 1 кв. м общей жилой площади дома. Сегодня это 19 тыс. 800 руб. за 1 кв. м, но г-н Ресин, предупредивший, что цены на жилье будут расти, слов на ветер не бросает. Помимо платежей в счет выкупа квартиры, как и по договору найма, ежемесячно надо будет платить 100% за жилищно-коммунальные услуги, что составляет в среднем 27 руб. за 1 кв. м. Любые льготы исключаются.

Накопи и купи
      Это, следует отметить, были самые лучшие варианты. Для всех остальных, кто не стоит в очереди на жилье, есть другие способы участия в программе. Вариант первый – приобретение облигаций КБ «Московское ипотечное агентство», действующего под патронажем столичного правительства. Обещанная доходность облигаций – 10% годовых в валюте. Таким образом, предполагается, что, вложив деньги в облигации, молодая семья в скором времени накопит средства на вожделенное жилье. Между тем в прошлом году курс доллара по отношению к рублю упал на 5,8%, а долларовые банковские вклады обесценились на 10,56%. Так что обещания по доходности выглядят по меньшей мере сомнительными.
      Вариант второй – банковский вклад «Жилищный» в ОАО «Банк Москвы», разработанный специально для участников программы. Логика любимого банка городского правительства такова: копите деньги у нас и накопите на жилье. Условия, впрочем, далеко не самые привлекательные. Срок размещения вклада – не менее чем 2 года 181 день. Минимальная сумма первоначального взноса во вклад – 30 тыс. руб. Минимальная сумма дополнительных взносов на вклад – 3 тыс. руб. При этом ставка составляет 9% годовых и не подлежит изменению в течение срока размещения вклада, установленного договором. Инфляция в прошлом году составила 11,7%, за первый квартал этого года – 5,3%. Квартиры дешеветь и не думают. Сколько в таких условиях копить, чтобы из тысячи долларов получилось 80 тыс., банкиры не говорят. Так что об устойчивости приведенной выше логики судите сами.
      Вариант третий – участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) «Молодой семье – доступное жилье». Как сообщается в его пресс-релизе, «ЖСК – это некоммерческая организация, цель которой – не извлечение прибыли, а обеспечение своих членов жильем в рассрочку по приемлемой цене. Молодые семьи вступают в ЖСК, основанный на принципах кассы взаимопомощи, накапливают паевые взносы (денежные средства) в целях приобретения жилья и распределения его в порядке очередности». Хорошие слова, правильные.
      При вступлении в ЖСК каждый участник вносит разовый вступительный взнос (3-4% от ориентировочной стоимости заявленной квартиры). Внимание: вступительный взнос не засчитывается в стоимость приобретаемой квартиры. Еще надо заплатить первоначальный паевой взнос и первоначальный членский ежемесячный взнос. Получается примерно около 15 тыс. долларов за среднюю «двушку». Паевой взнос – это, по сути, рассроченный во времени имущественный взнос, переданный в ЖСК в целях приобретения квартиры. Ежемесячный членский взнос – 30% минимального размера оплаты труда, устанавливаемого действующим законодательством, – в стоимость жилья тоже не засчитывается.
      Дальше – больше. Въехать в квартиру член ЖСК сможет лишь после внесения 50% паевого взноса. После заселения же в кооперативную квартиру нужно выплатить оставшуюся половину взноса в течение срока, «не превышающего период накопления первой половины пая». Иными словами, взял темп – держи. Смог поднатужиться, чтобы наскрести необходимую для заселения сумму, скажем, за 4 года, – тужься дальше, чтобы за следующие 4 года выплатить все до копейки. В совокупности же период накопления 100% взноса может составлять от 3 до 10 лет. Жесткие, надо сказать условия.
      И наконец, что делать, если деньги для участия в программе по любой описанной схеме сначала были, а потом их вдруг не стало? Если семья, ввязавшись в это предприятие, по каким-либо причинам не может дальше гасить кредит, она, как сказал бы Остап Бендер, «автоматически исключается из состава пайщиков-концессионеров». Отрадно лишь то, что уже выплаченные деньги будут все же возвращены. Счастья вам, молодожены!

Квартирный вопрос

      Пока страна разбиралась с монетизацией льгот, под шум митингов и пикетов в действие незаметно вступил Жилищный кодекс. И есть в этом кодексе вещи, которые коснутся всех владельцев квартир, независимо от качества и размеров их жилья.
      Речь идет о капитальном ремонте, который новый закон отныне полностью возлагает на собственника жилища. Мне довелось не так давно побывать на одном мероприятии в областной администрации, где руководитель жилищной инспекции М.Селегенева объясняла особенности кодекса. Ничего оптимистичного я не услышала. Да и с чего бы?
      Отныне мы, жители многоэтажек, обязаны делать то, что не удосужилось сделать государство за многие годы. Оно, собиравшее с нас налоги и квартплату, не смогло залатать крыши, поменять трубы, заделать растрескавшиеся швы стеновых панелей, отремонтировать фасады. И не нашло ничего лучшего, кроме как отряхнуть руки и передать эту заботу нам. Теперь мы, жильцы, должны собирать деньги на капремонт, нанимать на них подрядчика, делать ему заказ, принимать у него работу и т. д. То есть заниматься тем, чем раньше занимались целые службы. Причем определиться с вопросами, касающимися обслуживания и ремонта жилья, мы обязаны в течение года.
      Почему? А потому, наверное, что промедление для государства смерти подобно. Надоело ему возиться с нами, сил нет.
      Вот все внедряют в коммуналку частные структуры и никак внедрить не могут. На Сахалине тоже было несколько попыток. Бывший Сахалинуголь вкладывал средства в корсаковскую котельную. Но когда муниципалитет ей задолжал за услуги, фирма покинула это неблагодарное поле деятельности. Потом пришли СКС, которые обещали коммунальную революцию и последующий за ней коммунальный рай. Теперь СКС то занимает деньги у долинской администрации, то платит штрафы по настоянию прокуратуры. Еще одна фирма аж из Москвы готова была взять под свое крыло сразу несколько районов. Но что-то про нее больше не слышно.
      После такого-то опыта много ли наберется охотников кидаться с головой в прогнившую насквозь коммуналку?
      А ситуация и впрямь нетерпимая. Жильцы, с которых лупят уже все сто процентов платы за услуги, по-прежнему чего-то требуют. Ну хотя бы качества услуг и снижения издержек, которые были обещаны взамен на рост доли платежей населения. Пришло время или выполнять обещанное, что невозможно из-за отсутствия каких-либо принципиальных перемен в коммунальной сфере, или назначить других ответственных за коммуналку. Вот и назначили.
      Теперь, если нам взбредет в голову что-то требовать, то все вопросы следует обращать исключительно к себе. Спроси себя сурово – а сколько ты, сукин сын-квартиросъемщик, платишь за капремонт? Мало? Ну и не будет тебе капремонта, потому что денег на него ты не дал. Негде взять? А кого это теперь интересует? Мы живем по мировым стандартам, а мир живет по средствам. Сколько есть, на столько и живет. Нету? Вали в шалаш или на свалку. Каждый стоит ровно столько, сколько он зарабатывает.
      Думаете, я преувеличиваю? Ничуть. Из массы просмотренных мною пояснений высоких чиновников к Жилищному кодексу следует главное и единственное: если вы не можете содержать свою квартиру, меняйте ее на худшую, а еще лучше деприватизируйте. Правда, и в худшей все равно придется платить за капремонт, и в деприватизированной вас не освободят от платежей, но это уже десятый вопрос.
      В разряд десятых ушли и другие вопросы, к которым разработчики коммунальной /реформы даже не подступались. Например, не разработано положение об управляющих компаниях, совершенно неизвестно, как в товариществах собственников жилья будет решаться проблема малоимущих владельцев квартир или просто тех, кто не желает тратиться ни на какие капремонты.
      Кстати, именно эта проблема стала главным камнем преткновения для ТСЖ. Оказалось, что создать их возможно только в тех домах, где живут люди с примерно одинаковым уровнем доходов. И, добавим, с одинаковым менталитетом. Который не позволяет писать в подъезде и годами не платить за квартиру вообще. В наших ноевых ковчегах менталитеты жильцов и их доходы настолько различны, что найти общий язык, тем более выраженный в дензнаках, весьма непросто.
      Но даже, допустим, все эти нюансы будут отработаны. Станет ли от этого моя жизнь веселее? Отнюдь. Моему дому уже больше тридцати лет. За эти годы он ни разу капитально не ремонтировался, а косметический ремонт в подъезде состоялся за девять лет лишь единожды. Трубы покрылись ржавчиной, электрическая проводка висит, что называется, на соплях, балкон течет насквозь, в сильные дожди намокает угол кухни, окна превратились в труху.
      Сколько лично я должна заплатить, чтобы привести дом в божеский вид? Сколько стоит тридцатилетнее пренебрежение любыми видами ремонта дома, не считая того, что жильцы делали своими силами?
      Предположим, нам установят плату 5 рублей с квадратного метра – таковы сегодня рекомендации областного департамента ЖКХ. Итого 230 в месяц со стандартной двухкомнатной квартиры. В подъезде 15 квартир. В месяц мы соберем чуть больше трех тысяч рублей. В год – более 41 тыс. Для наглядности – примерно 1,5 тыс. долларов. Что мы сможем сделать на эту смехотворную сумму? И сколько лет нам надо собирать деньги, чтобы поставить хотя бы один подъезд на капремонт? И, кстати, куда мы на это время будем переселяться?
      Из вышесказанного следует вывод – плата за капремонт будет неизбежно повышаться. Чтобы реально запустить процесс, необходимо на порядок увеличить сумму платежей с квадратного метра. Иначе вся эта суета просто не имеет смысла. Уж если вся коммунальная машина Южно-Сахалинска сумела за год отремонтировать лишь четыре процента требующего того жилья, и это высокий процент по сравнению с предыдущими годами, то нам-то со своими возможностями куда в калашный ряд?
      А теперь прикиньте, сколько вы будете выкладывать за свое жилье ежемесячно, чтобы оплатить капитальный ремонт. Добавьте к этому резкое повышение налога на недвижимость, которое на мягких лапах подкрадывается к собственникам квартир. Плюс сюда же страхование жилья, неизбежное, как автогражданка. Однако еще мы забыли про плату за землю. Дом-то ведь стоит на какой-то земле? И вот наши квартиры превращаются в объекты роскоши, владение которыми становится прерогативой только очень обеспеченных людей.
      Неважно, где эти объекты находятся и сколько они реально стоят на рынке жилья. В Александровске-Сахалинском, например, за трехкомнатную квартиру дают нынче не больше 50-60 тысяч. Рублей, а не долларов. Но платить за капремонт этого фактически бросового жилья там будут не меньше, если даже не больше, чем в Южно-Сахалинске. В очень тяжелом положении окажутся жители южно-сахалинских «Черемушек», где уровень износа жилья выше, чем в других микрорайонах. Стало быть, и ремонт его обойдется дороже.
      Парадокс: квартиры, которые не пользуются спросом, станут поистине золотыми. Выходом могли бы стать амортизационные доплаты – чем хуже состояние дома, чем он старше, тем больше государственная целевая компенсация. Своего рода отдача долга – ведь деньги за капремонт платили все, а получили его лишь единицы. Но куда там. О долгах и компенсациях в Жилищном кодексе ни слова. То есть слово есть – о долгах гражданина. Его-то как раз могут выселить и квартиру за долги отобрать. Государство же, известное дело, никогда никому ничего не должно. У него ни на что не хватает денег. Или просто совести.
      Цинизм наших депутатов, принявших кодекс опять же без какого-либо совета с обществом, впопыхах, воистину безразмерен: Они освободили себя от каких-либо обязательств по отношению к гражданам. Им не нужны сельские школы, грамотные и развитые дети, районные больницы и дома культуры, бюджетные места в вузах, то есть все, ради чего, собственно, мы и тянемся из последних сил и вопреки всему, надеясь, что хотя бы завтра начнем жить как нормальные люди. Теперь им оказались не нужны скромные собственники скромного жилья.
      Нас нужно обложить, как медведей в берлоге, и заставить отказаться от той маленькой доли частного, что нам перепало от великой приватизации страны. Или выкладываться так, чтобы не оставалось ни времени, ни сил подумать больше ни о чем, кроме как удержаться на поверхности самого элементарного существования. С такими нами им будет проще.
      Но вот какая мысль приходит в голову: в 1917 году пролетариат поднимали из подвалов в буржуйские апартаменты. В 2005 году, в XXI веке, великая Россия отправляет пролетариат снова в подвалы. Интересно, последует ли за этим экспроприация экспроприированного?

      С 1 марта 2005 года в России действует новый Жилищный кодекс. Новые правила ограничивают время бесплатной приватизации жилья, предусматривают процедуру выселения неплательщиков коммунальных услуг и в определенном смысле упраздняют очередь на квартиры – бесплатное жилье теперь смогут получать только малоимущие и сироты. На вопросы наших читателей о жилье, квартплате и приватизации отвечает кандидат юридических наук Юрий ЖУКОВ.

БОЛЬШАЯ СЕМЬЯ
      Я на пенсии, живу вместе с мамой и 16-летней племянницей, над которой я взяла опекунство, в муниципальной квартире. Считаются ли мама и племянница членами моей семьи? От их правового статуса зависит размер моей квартплаты. В администрации района говорят, что членами семьи считаются только муж и дети. Это так?
      Р.САФАРОВА, Башкортостан.
      Нет, не так. Новый Жилищный кодекс относит к членам семьи нанимателя жилого помещения (это вы) проживающих совместно супруга, детей, независимо от возраста, родителей. Если вы вселили в квартиру других родственников, и они ведут с вами общее хозяйство, то тоже признаются членами вашей семьи. В исключительных случаях другие лица тоже могут быть в судебном порядке признаны таковыми. Члены семьи нанимателя несут равную с ним ответственность по содержанию и оплате жилья.
      Если, к примеру, человек зарегистрирован в квартире, но не проживает в ней, он обязан вносить свою часть квартплаты. Если он этого не делает, то долг может быть взыскан через суд, а сам должник выселен в другое помещение из расчета 6 квадратных метров на человека. Гражданин, переставший быть членом семьи нанимателя, например, в случае расторжения брака, но продолжающий жить в той же квартире, имеет те же права и обязанности, что и бывший супруг. А значит, нести все расходы по оплате жилья и коммунальных услуг.

ЕСЛИ ДОМ ИДЕТ НА СЛОМ
      Администрация нашего города не разрешает приватизацию квартир в ветхих домах, которые не подлежат ремонту. Имеет ли она на это право?
      Л.ЗАХАРОВА, Ногинск Московской области.
      Жилищное законодательство не знает такого понятия, как «ветхие дома». Согласно Закону «О приватизации жилищного фонда в РФ» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии. Аварийными считаются здания, если их конструкции и оборудование имеют физический износ свыше 60 процентов и если при обследовании специалисты нашли дефекты, которые могут привести к снижению устойчивости. Об этом составляется акт, где должно быть указано, что дефекты нельзя устранить путем ремонта. В этом случае дом подлежит сносу, а жильцы – переселению.

В ПОРЯДКЕ ЖИВОЙ ОЧЕРЕДИ
      Я инвалид войны, живу в общежитии для ветеранов, включен в список на получение отдельного жилья вне очереди. Сохранились ли мои права при вступлении в силу нового Жилищного кодекса? Будет ли отменен Закон «О ветеранах» в части жилищных льгот инвалидов войны?
      Г.КОЛМЫКОВ (получено по электронной почте).
      Ваши права на получение квартиры сохранятся. Граждане, проживающие в служебных жилых помещениях или в общежитиях, которые им были предоставлены до 1 марта 2005 года, признаются нуждающимися в предоставлении жилья. А потому, если они приняты на квартирный учет до 1 марта 2005 года, то квартиру получат. Но право первоочередности за вами не сохранится. Новый Жилищный кодекс такого положения не содержит. Сейчас вне очереди квартиры предоставляются только тем, чье жилье признано непригодным для проживания, детям-сиротам и гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний. Их перечень утверждает правительство России.

С ПРИВАТИЗАЦИЕЙ НАДО СПЕШИТЬ
      Мы с мужем – сельские учителя, живем в доме, принадлежащем колхозу. Проработали в школе 11 лет. Можем ли мы приватизировать квартиру? По старому Жилищному кодексу это разрешалось. А что изменилось с принятием нового?
      Хасановы, получено по электронной почте.
      По закону жилье, принадлежащее колхозам, совхозам, может быть приватизировано независимо от согласия собственников. Но только до 1 января 2007 года. Если вы живете в служебном жилье или доме, который принадлежит учреждениям соцзащиты, согласие «хозяев» получить придется. Но и это правило действует тоже только до 1 января 2007 года.

ТОЛЬКО В ПАРЕ С БЫВШИМ МУЖЕМ
      Жили с мужем в моей неприватизированной квартире, после развода он выписываться не стал, а я решила приватизировать жилье. Имеет ли бывший муж право на свою долю после развода?
      К.СТРАТОНОВА, Йошкар-Ола.
      Без согласия бывшего мужа вы приватизировать квартиру не сможете. По новому Жилищному кодексу члены семьи нанимателя, а бывший муж им считается, пользуются равными с нанимателем правами. Разведены вы или нет – значения не имеет. Так что приватизировать квартиру вам придется вдвоем. Вот если ваш муж откажется от своей доли, тогда вы можете приватизировать квартиру на себя.

      По инициативе городского отделения КПРФ 8 апреля в г.Братске (Иркутская область) состоялся митинг-протест под лозунгами «Жилищный кодекс – очередное ограбление народа!» и «Кто защитит дачников?», сообщает «Правда-инфо» со ссылкой на газету «Единство действий в Братске».
      На митинг-протест собралось около тысячи братчан. Из множества случайных прохожих большинство также обращало внимание на митинг, и многие задерживались послушать выступающих. Коммунисты, что называется, попали в точку: очень многих жителей Братска лично коснулась проблема грабежей дач, для значительной части горожан квартплата даже без нового грабительского побора «на капремонт» стала уже непосильной.
      Руководитель городского «Электропрофсоюза» Л.Наумова ознакомила собравшихся с ходом выполнения требований предыдущего митинга (состоявшегося 28 января) – против монетизации льгот и повышения тарифов ЖКХ.
      На митинге выступили многие – как широко известные братчанам люди, так и рядовые горожане. Среди них – ветеран труда В.Могущий, который решительно борется в судебных органах за отмену незаконных повышений тарифов ЖКХ. Депутат городской Думы коммунист Н.Бабин – он уже давно настойчиво добивается от администрации и правоохранительных органов Братска действенных мер по защите интересов всех рядовых братчан. Пенсионер В.Коваленко сполна хлебнул «прелестей» нынешнего воровского, антинародного режима: у него грабили и квартиру, и дачу (дважды), и гараж, угнали машину.
      Участники митинга призвали начать широкомасштабную разъяснительную работу по созданию комитетов граждан в защиту их права на жильё.
      В резолюции митинга содержатся следующие требования:
      «Требуем от президента, правительства, Государственной Думы:
      – Остановить рост цен на услуги ЖКХ. Порог оплаты за них должен составлять не более 10% от доходов семьи.
      – Приостановить действие Жилищного Кодекса РФ до внесения поправок, подтверждающих жизненно важные права человека на жилище.
      – Изменить направление социально-экономической политики страны: минимальные зарплаты, пенсии, стипендии должны быть не ниже прожиточного минимума.
      Требуем от губернатора и Законодательного Собрания Иркутской области:
      – Детально разобраться с тарифами на жилищно-коммунальные услуги в г.Братске.
      – Изучить вопрос об установлении оплаты за ЖКУ не более 10% от доходов семьи.
      Мы требуем от правительства, Госдумы запретить деятельность по приёму металлолома до принятия законодательства, обеспечивающего защиту интересов населения от посягательств грабителей.
      Мы выражаем недоверие правоохранительным органам (милиции, прокуратуре), которые в вопросах защиты интересов населения проводят политику невмешательства, не пресекают грабежи.
      Мы требуем от мэра г.Братска, начальника УВД г.Братска принять самые решительные меры борьбы с грабежами дач, квартир, гаражей.
      Мы требуем от всех уровней власти оградить население от террора, от насилия. Вместе мы победим. Будет и на нашей улице праздник!»

АКТУАЛЬНО

      Скоропалительно принятый Жилищный кодекс по существу лишил возможности получить бесплатное жилье тех, кто раньше имел на это право по закону о ветеранах и защите прав инвалидов. Дело в том, что в один день с ЖК Госдума 24 декабря 2004 года в третьем, окончательном чтении приняла федеральный закон №199, который мгновенно был одобрен Советом Федерации, подписан президентом и вступил в силу. Закон носит длинное название: «О внесении изменений в законодательные акты РФ в связи с расширением полномочий полномочий органов государственной власти субъектов РФ по предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ, а также с расширением перечня вопросов местного значения, муниципальных образований». Поди разберись, о чем там идет речь.
      – Когда закон рассматривали в первом чтении, – объяснил депутат Госдумы И.Ждакаев, – то в нем ничего не говорилось о жилье. И лишь во время второго чтения в законопроекте появился блок правительственных поправок, непосредственно затрагивающих жилищные вопросы.
      Кстати, в нарушение думского регламента, проект не прошел согласования в профильных комитетах нижней палаты парламента. «Единороссы» тихой сапой «протащили» его в ускоренном темпе через комитет по вопросам местного самоуправления, возглавляемый членом их партии В.Мокрым. Хотя данный законопроект к этому комитету не имел никакого отношения. Но самое парадоксальное заключается в том, что второе и третье чтение 199-го закона провели за один день!
      Спрашивается: кому была выгодна столь поразительная спешка? Только Кремлю, проводящему антисоциальный курс. Правительственные поправки, стремительно одобренные партией власти, установили новую схему предоставления жилья ветеранам, инвалидам и некоторым другим категориям граждан. Теперь, после 1 марта, они вместо квартир станут получать деньги на их покупку.
      Казалось бы – какая разница? Но вся хитрость в том, что выделять эти средства будут из расчета цены жилья, установленной правительством. Руководитель Минпромэнерго В.Христенко 30 ноября прошлого года издал приказ №160 «О средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2005 года для расчета размеров безвозмездных субсидий на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии предоставляются за счет федерального бюджета».
      Согласно этому документу среднюю цену 1 кв. м по стране определили в 11700 рублей. По регионам же она разная. В Москве – 17500, в Московской области – 13900, Ленинградской – 10500, Орловской – 9700, а в Сахалинской – 15300 рублей. По мнению же независимых экспертов, реальная рыночная стоимость 1 кв. м жилья в столице выше 30000 рублей. Так что даже самые дешевые квартиры в отдаленных микрорайонах Москвы стали недоступными для социально не защищенных стариков, инвалидов и больных. Да и в Южно-Сахалинске, где строится пока лишь элитное жилье, а стоимость «бэушных» квартир чрезмерно высока, за цену, установленную приказом министра, можно приобрести лишь квартирку в каком-нибудь бараке.
      Новый Жилищный кодекс, ФЗ №99 и 160-й приказ направлены лишь на одно: минимально сократить очередь претендентов на получение социального жилья. При такой политике уже в ближайшие годы можно будет смело рапортовать о решении в России жилищной проблемы.
      А добьются этого наши власти двумя путями. Во-первых, за счет естественной убыли, то есть смерти, очередников. Во-вторых, благодаря уменьшению очередей путем различных законодательных лазеек. Например, при определении категорий малоимущих, социальных норм для постановки на учет, степени тяжести болезни и т.д. При желании чиновник, пользуясь несовершенством российских законов, всегда найдет повод для отказа и вынудит просителя дать взятку.
      Новый ЖК поставил точку и в бесплатной приватизации жилья. Те, кто еще не успел приватизировать квартиру, полученную в годы советской власти, могут это сделать бесплатно лишь до конца 2006 года. Зато с I марта этого права лишаются граждане, проживающие в аварийных домах. Но даже если их переселят в нормальные квартиры (т.н. социальное жилье), они их уже не смогут приватизировать.
      Квартира, которая находится в личной собственности гражданина, является его капиталом. В случае необходимости он ее может продать, подарить, оставить по наследству своим близким. А социальное жилье не продашь и даже не передашь по наследству – им может воспользоваться только сам гражданин.
      В России, да и в нашей области, многие люди живут в общежитиях. Теперь и он и, в случае получения квартиры от муниципалитета, тоже не имеют права на ее приватизацию, как и жители аварийных домов. Но разве виноваты в этом люди, заслужившие иметь в своей собственности квартиру, которую в течение длительного времени «е могли получить?
      По новому кодексу нельзя приватизировать жилье и в военных городках. Хотя в них наряду с теми, кто несет воинскую службу, проживает немало военных пенсионеров. Они-то чем провинились перед нашим государством? Может, тем, что добросовестно исполняли свой воинский долг, нередко рискуя жизнью, отстаивали интересы Родины в «горячих точках»?
      По старому ЖК каждый желающий мог деприватизировать свою квартиру, то есть передать ее вновь в муниципальную или же государственную собственность. Почему люди шли на подобный шаг? Главным образом из-за нехватки средств на содержание своего жилья. По новому ЖК деприватизация разрешена лишь до 1.01.2007 года. Но с его принятием количество бедных только увеличится. Убедительным подтверждением тому служит отдельная глава этого документа, посвященная новым условиям платы за жилье и коммунальные услуги.
      Самое главное – отменены ранее действовавший федеральный стандарт предельной стоимости ЖКУ, а также устанавливаемая на федеральном уровне предельная доля собственных расходов граждан на квартплату. Все это теперь отдано на откуп региональных и муниципальных властей. Значит, разрыв в оплате жилья в разных регионах вскоре может стать поистине огромным. Регионы-доноры наверняка сумеют удержать рост тарифов, а вот в бедных, дотационных субъектах РФ, к которым относится и Сахалинская область, жителям придется платить по полной программе. То есть из собственного кармана мы будем оплачивать нашу островную изолированность, из-за которой на Сахалине и Курилах цены намного выше материковских.
      В ЖК записано: «Плата за содержание и ремонт жилья устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном Доме, в зависимости от периодичности, уровня качества и перечня услуг и работ». Размер данной платы устанавливается с 1 марта местными властями. Нет никаких сомнений в том, что он будет весьма внушительным и для многих владельцев квартир окажется попросту не по карману.
      Но и это не все «прелести» уже действующего «шедевра». Он также вводит 100-процентную оплату собственниками жилья капитального ремонта дома. Предусмотрено два варианта его проведения. Первый – владельцы квартир на общем собрании сами определяют, сколько им придется в «добровольно-принудительном» порядке выложить за капремонт. Второй – если они не придут к согласию, то за них размер оплаты установит местная власть. А уж она наверняка определит такую сумму, что мало не покажется.
      В нашем островном регионе износ жилого фонда, по данным госстатистики, превышает 60%. Многие дома десятками лет не ремонтировались и теперь находятся в крайне плачевном состоянии. Их жильцам, среди которых большинство – малоимущие, никогда не осилить затраты на капремонт. Значит, положение дел будет только ухудшаться.
      Одним словом, в стране проводится какая-то чудовищная жилищная политика, больше смахивающая на жилищный геноцид. Ведь что получится, например, после отмены деприватизации? Гражданам, которые не смогут оплачивать все расходы по содержанию своих квартир, придется продавать жилье и затем покупать другое, менее затратное, т.е. самим ухудшать свои жилищные условия. Не исключено, что некоторые люди из-за своей бедности вообще могут оказаться на улице и стать бомжами.
      Новый ЖК дает право властям выселять жильцов за долги по коммунальным и иным услугам. Поэтому не случайно критики последних правительственных реформ призывают вообще, отменить статью 7 Конституции, в которой утверждается, что Российская Федерация является социальным государством. Какое же оно социальное, если не желает гарантировать народу вообще ничего?!
      Разве что – место на кладбище, да и то потому, что свободной земли в России полным полно...

Как успеть приватизировать квартиру или комнату в общежитии

      Сегодня мы решили еще раз вернуться к теме приватизации. Потому что редакцию буквально забросали вопросами те, кто спешит «вскочить в уходящий поезд».
      И хотя время вроде бы еще есть: те, кто получил государственное жилье до 1 марта 2005 года, имеют право его приватизировать до 1 января 2007 года, тем не менее выясняется, что трудности возникают не только из-за очередей, но и из-за нежелания (или неумения) муниципальных властей помочь людям. Особенно много вопросов от обитателей общежитий – ведь они получили возможность сделать свою комнату своей собственной только благодаря новому жилищному закону.

      Российская газета Типичный вопрос от администрации города Старый Оскол Белгородской области. В основном переданы в муниципальную собственность общежития коридорного типа: жилые комнаты по 8 метров, общий санузел на этаже, кухня отсутствует. Согласно действующим СНИПам, жилые многоквартирные здания считаются таковыми, если в квартирах есть кухня, передняя, ванная и прочие подсобные помещения. Суть вопроса: как перевести помещение из разряда общежития в жилой дом, если при этом нарушается СНИП? Без этого приватизация комнат невозможна.
      Крашенинников Строительные нормы и правила – это нормативный документ более низкого уровня по сравнению с федеральным законом. Поэтому, если СНИП противоречит Жилищному кодексу, безусловно, должны действовать нормы кодекса. Это первое.
      Второе. Согласитесь, когда говорим об общежитии, фактически речь идет о такой огромной коммунальной квартире. Даже пусть будет сорок комнат на этаже с общим душем и туалетом. Соответственно, если человек проживает в комнате в такой «коммуналке», он имеет полное право ее приватизировать. Поэтому администрация ни Старого Оскола, ни любого другого города или поселка не имеет права отказывать в приватизации жильцам общежитий, переданных на муниципальный баланс.

      РГ А если отказывают под предлогом, что часть комнат в общежитии занимают граждане, проживающие на койкоместах? Тут речь уже не о комнате, а всего лишь о части комнаты...
      Крашенинников Все равно: комната будет переходить в общую собственность нескольких владельцев – тех, кто в ней живет.
      Это, конечно, ненормально. Но эта ненормальность исходит не из Жилищного кодекса, а из того, что происходило в те времена, когда взрослых чужих людей вынуждали жить вместе. Теперь, по крайней мере, собственник с собственником смогут договориться, например, один у другого выкупит долю в комнате комнаты. У людей хоть какие-то шансы появятся.
      И хотел бы еще раз обратить внимание на то, что здесь какого-то дополнительного оформления этих прав не требуется. Не надо подписывать никакого специального договора. Не надо подписывать, выдавать ордера. Права на приватизацию возникают в силу закона.

      РГ «Первые четыре этажа нашего общежития – строительная фирма, владелец сдает помещение в аренду под офисы. Жильцы общежития со своими семьями занимают пятый этаж. Может ли строительная фирма выселить нас без предоставления другого жилья, то есть сделать общежитие полностью нежилым?»
      Крашенинников Если общежитие передано муниципалитету, то понятно, что не может. Если эта фирма – владелец общежития,
      все равно выселить не имеет права. Потому что у людей есть договор найма в общежитии независимо от письменного оформления. И соответственно выселение в данном случае возможно только в случае прекращения трудовых или служебных отношений именно с тем предприятием, у которого на балансе это общежитие.

      РГ Еще один типичный случай. Коммерческая организация, ЗАО, взяла у муниципалитета в аренду на 25 лет и перевела на свой баланс пятиэтажное здание общежития вместе с жильцами, которые не являются работниками этой организации. От общежития осталось два этажа – остальное офисы...
      Крашенинников Передача в аренду под офисы нежилых помещений возможна. Что касается передачи тех помещений, где проживают граждане, тут явное нарушение закона. «Вместе с гражданами» никакие сделки по жилью заключать невозможно. Единственная сделка, предусмотренная как старым законодательством, так и новым Жилищным кодексом, – это передача муниципалитету. Все. Других сделок быть не должно. По этому поводу даже есть судебная практика, когда совершались сделки с общежитиями, где проживали граждане. Все эти сделки были признаны незаконными.

      РГ Если обратиться в суд и договор аренды будет признан недействительным, жильцы смогут приватизировать свои комнаты в этом общежитии?
      Крашенинников Да, смогут. Но эта сделка может быть признана недействительной только в части помещения, где проживают люди.

      РГ Читатели просят уточнить, верно ли, что граждане могут бесплатно приватизировать квартиру до 2007 года, если имеют на руках договор социального найма? Где в новом Жилищном кодексе про это говорится?
      Крашенинников Эта норма находится в Законе о введении в действие Жилищного кодекса.
      Я обращаю внимание, что приватизация действует еще два года не для тех, у кого есть договор социального найма в бумажном виде (ведь такие договоры просто не заключались), а для тех, кто вселился по договору социального найма и проживает по договору социального найма. Не важно, есть бумага или нет. Здесь имеется в виду договор как факт.

      РГ Есть ли дополнительные права у бывших молодых специалистов, которые проживают в ведомственном общежитии, но уже не работают в организации, это общежитие предоставлявшей? Причина увольнения – невыплата зарплаты в течение длительного времени.
      Крашенинников Дополнительных прав нет.

      РГ Имеет ли право администрация предприятия выселить их без предоставления другого жилья?
      Крашенинников Это зависит от того, сколько они проживали. Если срок достаточно большой, например, 10-15 лет, то не имеют права выселить. Это по старому кодексу. В соответствии с новым ЖК администрация предприятия имеет право выселить из ведомственного общежития бывших сотрудников, чтобы иметь возможность предоставлять освободившуюся площадь вновь нанимаемым на работу.

      РГ Имеет ли право администрация устанавливать расценки за проживание в ведомственных общежитиях, превышающие тарифы за жилье и коммунальные услуги, действующие на территории данного муниципалитета. Таким образом людей часто пытаются «выдавить» из ведомственного жилья...
      Крашенинников Этот вопрос не относится к жилищному праву. Плата за коммунальные услуги не должна быть больше. Хотя бывают и исключения: например, когда ведомственный жилфонд отапливается за счет собственной котельной предприятия. Но обычно администрация идет другим путем: «накручивая» за дополнительные услуги. Тут надо разбираться в каждом конкретном случае. По поводу завышенных тарифов можно обратиться с жалобой в антимонопольные органы.

      РГ Проживая в муниципальном общежитии, семья купила квартиру. Муж взял ипотечный кредит, оформил на себя. Жена и двое детей прописаны в комнате в общежитии. Сейчас начинается процесс по выдаче ордеров жильцам. Может ли жена получить такой ордер и оформить приватизацию комнаты на себя и детей. Муж готов написать ей отказ от своего права на приватизацию. Имеют ли право отказать ей в выдаче нового образца ордера?
      Крашенинников Во-первых, еще раз хочу сказать, никаких новых ордеров ни выдавать, ни получать не надо. Что касается конкретной ситуации, ясно, что семья пытается улучшить свои жилищные условия за счет приватизации комнаты в общежитии. Потом, видимо, можно будет съехаться, обменяв комнату и купленную по ипотеке квартиру на большую. Желание вполне понятное и законное, если общежитие не было передано муниципалитету от организации.

Последнюю хрущобу в Москве снесут на год раньше – в 2008 году

      «Никакой перетряски, отмены льгот или иных резкий изменений в очереди на жилье, которые предрекали столице в связи с вводом в действие нового Жилищного кодекса РФ, не будет», – заявил вчера на заседании правительства Москвы руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин.
      Более того, если в 2004 году бесплатные квартиры получили 7,6 тысячи семей очередников, то в 2005 году получат более 8 тысяч семей. Новым же в связи с принятием ЖК для новоселов будет то, что жилье им представят по договорам социального найма, без права приватизации. Это обстоятельство не может не огорчать самих горожан, ожидавших новоселья больше двух десятков лет и лишенных законодателями возможности в итоге стать полновластными хозяевами полученного жилья. И в то же время не может не радовать власти. Как известно, на средства бюджета в Москву ежегодно строится свыше 1,6 миллиона квадратных метров квартир. Но в распоряжении города с каждым годом их остается все меньше – в частности, как сообщил Сапрыкин, после прошлогодней ударной приватизации муниципального жилья имеется всего 30 процентов. Очередь же на улучшение жилищных условий – как ящерица, которой сколько хвост ни отрубай, он тут же вырастает заново. Каждый год в ней прибавляется свыше 2200 семей.
      И тем не менее в ближайшие годы правительство Москвы обещает сократить срок ожидания новой квартиры для очередников вдвое – до десяти лет. Добиться этого власти намереваются за счет более широкого внедрения социальной ипотеки – продажи квартир по себестоимости в рассрочку, увеличения числа москвичей, которым будут предоставляться жилищные субсидии, и расширения строительства домов для молодых семей. Как посчитали в департаменте жилищной политики и жилищного фонда, среди 180 тысяч семей очередников 35 тысяч или фактически каждая пятая готовы вложить в будущую квартиру до 40 процентов своих средств.
      Единственное, что пока непонятно при постановке на учет новых очередников, это то, кого считать малоимущими. «Чтобы понять методические указания, которые мы получили на этот счет от федерального агентства, не хватит и двух высших образований», – сказал Сапрыкин. Поэтому в ближайшее время столица выработает свои критерии.
      На год раньше, чем планировалось прежде, то есть в 2008 году, столица решила покончить и с расселением пятиэтажек. «Растягивать сроки решения этой грандиозной задачи я не намерен, – сказал Юрий Лужков. – Подавляющая часть ветхих домов, относящихся к сносимым сериям, должна быть снесена еще в 2007 году». Почему назван именно этот срок, понятно: это год, когда у московского градоначальника оканчивается его последний срок на посту мэра. Привыкший доводить любое начатое дело до конца, он и тут не хочет бросать москвичей в домах, срок жизни которым определен максимум до 2010 года. Впрочем, два округа – Южный и Центральный – покончат с пятиэтажками даже нынче. Префектам же Северного и Восточного округов, где снос идет более медленными темпами, мэр жестко выговорил: «Не понимаю, почему люди там должны жить, словно не в Москве, и годами сидеть на чемоданах». Подтвердил Лужков и верность правительства Москвы решению, принятому в прошлом году: новое жилье обитателям сносимых домов предоставлять только в родных, обжитых районах.
      …

      Судя по редакционной почте, новый Жилищный кодекс вызвал у наших читателей немало вопросов. В номере «Труд-7» от 31 марта мы ответили на некоторые из них. Сегодня старший юрисконсульт Ольга БОБРОВА продолжает начатый разговор.

ПРОПАЛА ОЧЕРЕДЬ?
      Мы ждем новоселья уже 8 лет. Говорят, что по новому Жилищному кодексу в очереди останутся только малоимущие. Неужели теперь нашу очередь будут пересматривать?
      Г. Травкин, Новокузнецк.
      Давайте без паники. Очереди на жилье никто распускать не собирается. Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. для последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Так что вас никто из списков очередников не выкинет.
      Однако с 1 марта 2005 г. попасть в очередь на социальное жилье могут только малоимущие.

ПЛОХО ЛИ БЫТЬ МАЛОИМУЩИМ
      Мы с мужем и сыном живем в однокомнатной квартире. Сын собирается жениться. Молодым жить негде – придется невестку брать к нам. В очереди на получение жилья не стояли. Но теперь, очевидно, придется это сделать. Скажите, кого теперь могут поставить в очередь для получения социального жилья?
      Толджаевы, Кемерово.
      В первую очередь бесплатное жилье получат дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей. Право получить жилье вне очереди имеют семьи, пострадавшие от стихии и других чрезвычайных ситуаций, а также жильцы ветхих и аварийных домов, подлежащих отселению. К этой же категории относятся семьи, где есть больные туберкулезом, а также дети, инфицированные СПИДом и другими хроническими заболеваниями.
      Что касается списка болезней, дающих право получить жилье без очереди, то пока его нет, он находится в правительстве на стадии разработки.
      Право на получение жилья по очереди имеют малоимущие граждане. Этот статус будут определять исходя из доходов и той собственности, которой они владеют. Критерии, по которым их отнесут к малоимущим, в каждом регионе будут разными, как и прожиточный минимум. Поэтому правительства республик, краев, областей, округов и т.д. примут свои законы по этому вопросу.
      Нужно особо отметить, что с принятием нового Жилищного кодекса лишаются своего права на первоочередное предоставление жилья Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, инвалиды войны или труда, семьи погибших военных, матери-героини, учителя, спасатели и семьи, которые имеют в своем составе близнецов. Теперь они попадают в очередь на социальное жилье на общих основаниях – если признаются малоимущими и живут в квартире площадью меньше социальной нормы.

СОБСТВЕННИК – ЭТО ЗВУЧИТ ГОРДО
      У нас в собственности квартира. Но поскольку в нашем небольшом городке найти постоянную работу чрезвычайно сложно, то муж, то я периодически остаемся без заработка. Счета за квартиру и коммунальные услуги постоянно растут. Мы стоим перед выбором: то ли нам заплатить все платежи, то ли на эти деньги накормить или купить одежду детям. Разъясните, за что и как могут лишить нас квартиры по новым законам?
      Семья Павловых, Красноярский край.
      Во-первых, вам следует знать, что собственник приватизированной квартиры, своевременно не вносящий плату за жилье и коммунальные услуги, не может быть выселен за долги (независимо от длительности просрочки). Дело в том, что на основании ст. 446 Гражданского процессуального кодекса суд не налагает взыскание на квартиру, которая является единственным местом проживания ее собственника и членов его семьи. Выселить за долги могут нанимателя жилья по договору социального найма, если у него возникла задолженность без уважительных причин и превысила 6 месяцев. В этом случае, если он не погасит задолженность в установленные сроки, то его и членов семьи через суд выселяют в жилье, которое предоставляется по нормам общежития, т.е. не менее 6 кв. м на человека.
      Если жилье используется не по назначению (в квартире, например, устроен офис) или жильцы систематически нарушают права и интересы соседей (регулярно шумят по ночам), то их также могут выселить. В этом случае ДЭЗ делает нанимателю предупреждение об устранении вышеперечисленных нарушений. Если нарушители не исправились, то они через суд выселяются из квартиры. В этом случае нанимателю другое жилье не предоставляется.
      Жесткие санкции предусмотрены и для тех собственников или нанимателей, которые сделали самовольную перепланировку. Обнаружив это, орган, который согласовывает перепланировку, направляет нарушителю предписание привести жилье в прежнее состояние и устанавливает на это определенный срок. Если нарушитель этому предписанию не подчинился, то дело опять-таки рассматривается в суде. Если суд установит, что перепланировка не нарушает интересов других жильцов дома и не создает угрозы их жизни и здоровью, то может быть принято решение «оставить все как есть». Таким образом самовольная перепланировка будет узаконена.
      Если же суд усмотрит в перепланировке угрозу жизни и здоровью других жильцов, то наниматель может быть выселен из занимаемого помещения без предоставления другого жилья. Квартира же собственника может быть продана с публичных торгов, а бывшему хозяину выплачивается выручка за вычетом издержек.
      В судебной практике таких дел пока очень мало. В общем и целом по России за неуплату квартплаты выселено около 200 человек. В основном это не собственники, а наниматели жилья.

С ПЬЯНИЦЫ СПРОС НЕВЕЛИК
      У моего сына двое несовершеннолетних детей. Они живут в приватизированной квартире. Сын слаб к алкоголю. Раньше мы были уверены, что он не сможет в период запоя, как неоднократно грозил, продать свою квартиру – требовалось согласие органов опеки. Теперь же говорят, что это согласие не нужно. Что же нам делать?
      С. Булина, Тула.
      В вашей ситуации необходимо сделать следующее. Если ваши внуки не имеют долей в праве собственности на квартиру, то это следует быстро оформить. Тогда на продажу квартиры будет необходимо получать согласие органов опеки и попечительства. Что же касается полномочий этих органов, то они действительно резко ограничены новым Жилищным кодексом. До сих пор согласие органов опеки требовалось во всех случаях продажи квартир, в которых проживали несовершеннолетние.
      Теперь же мнение этих органов требуется лишь в двух ситуациях:
      1) если в продаваемой квартире проживают члены семьи ее собственника, находящиеся под опекой или попечительством. Нужно иметь в виду, что совершеннолетние граждане могут попасть под опеку или попечительство только в том случае, если суд признал их недееспособными или ограниченно дееспособными;
      2) если в квартире проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения.
      Кто же относится к этой категории? Оставшимися без родительского попечения считаются дети, родители которых лишены родительских прав или из-за тяжелой болезни не могут осуществлять за ними полноценный уход. Далеко не всегда пьющие мамы и папы официально лишены родительских прав. Поэтому, если это не зафиксировано в органах опеки, то и продажа квартиры такими родителями контролироваться никак не будет. Но если дети являются дольщиками приватизированной квартиры, то эту квартиру по-прежнему нельзя продать без разрешения органов опеки и попечительства.

В чем плюсы и минусы поправок, принятых к жилищным законам

      В апреле большинство законов из так называемого жилищного пакета вступили в силу. Это и сам Жилищный кодекс, и закон «О долевом участии в строительстве жилья», и новые требования к организации деятельности жилищных кооперативов, и изменения в Закон об ипотеке. Небывалой активности законодателей посодействовал Владимир Путин, потребовавший в своем прошлогоднем послании к Совету Федерации «сделать жилье доступным для подавляющего большинства россиян». И вот меры приняты – осталось ждать результата.
      Авторы законов (а многие из них готовились специалистами Института экономики города) осторожно обещают, что если «все пойдет по плану, то в 2010 году большинство из тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, смогут это сделать», причем ценой малой крови. Однако «МК», проанализировав основные положения «жилищного пакета», пришел к выводу, что, во-первых, в новом законодательстве не так уж много «плюсов». А те, что есть, не решают глобальных проблем. И, во-вторых, новые законы (за исключением Жилищного кодекса, о котором наша газета уже подробно писала) рассчитаны на довольно узкую прослойку граждан.
      Любой депутат, любой эксперт расскажет: чтобы решить жилищную проблему в масштабах страны, нужны всего-навсего два условия: платежеспособный покупатель и «длинные» кредиты под низкие ставки. Первое вытекает из второго. Как только банки поверят в платежеспособность населения, они перестанут накручивать проценты и ограничивать срок пользования кредитом. Но есть ли предпосылки для развития в банковской среде здорового оптимизма?
      В 2004 году доходы россиян, если верить статистике, выросли на 9%, а в некоторых регионах на 11% и даже на 13%. Однако та же статистика не даст соврать: этот рост коснулся людей, чье материальное состояние и так не вызывает никаких опасений. А вот доходы бедных слоев населения, которых у нас по меньшей мере 60%, выросли всего на 2%. Эти люди ни сами, ни с помощью банков о покупке квартиры в Москве даже не мечтают. Богатым лишнего жилья тоже не надо. Все свои проблемы они давно решили. В глаза бросается любопытная тенденция: раздел «Заграничная недвижимость» в специализированных журналах, раньше умещавшийся в трех абзацах, раздулcя до нескольких страниц. Спрос на квартиры в Москве, приобретавшиеся в инвестиционных целях, закончился. Теперь все, у кого остались деньги (а таких, судя по растущей цене на нефть, хватает), ринулись покупать виллы, замки и даже искусственные острова за границей.
      Институт экономики города утверждает, что адресата «жилищного пакета» нужно искать среди 20% среднего класса. Его представители в принципе способны приобрести жилье за счет собственных средств при условии, что сразу вносить всю сумму не понадобится, инвестиции в будущую квартиру будут надежно защищены, а кредиторы, в свою очередь, не оберут до нитки. Однако депутаты не добрые волшебники, чтобы выполнить сразу все пожелания трудящихся.

ПЛЮСЫ законов «жилищного пакета»
      1. Ипотечную сделку больше не нужно заверять у нотариуса и, следовательно, платить 1,5% от ее суммы.
      2. Сумма, вырученная от продажи квартиры стоимостью до 1 млн рублей (или свыше 1 миллиона, но при условии, что продавец прожил в ней более 3 лет), не облагается подоходным налогом. Как полагают депутаты, сэкономленные деньги будут серьезным подспорьем для тех, кто продает старое жилье с прицелом на покупку нового.
      3. Добросовестного покупателя не лишат квартиры. Если раньше в цепочке сделок с квартирой обнаруживалось нарушение закона (самый распространенный вариант – не учтены права ребенка), все следующие за этим сделки признавались недействительными. Теперь последний покупатель квартиры признается реальным. Но только последний! Права остальных участников цепочки, даже если они признаются добросовестными, никак не защищены.
      4. Роль органов социальной опеки на рынке купли-продажи жилья ограничена защитой прав детей, оставшихся без попечения родителей. «Нормальные» семьи вправе самостоятельно принимать решения о продаже квартиры.
      5. Граждан, участвующих в долевом строительстве жилья, защитили от аферистов. Собирать деньги с физических лиц строительные компании могут только после оформления разрешения на строительство и не вправе впоследствии изменять стоимость квартиры (или кв. м), если это специально не оговаривается контрактом. Дольщики получили возможность «выйти из игры» в одностороннем порядке при несоблюдении застройщиком условий договора и требовать со строителей штраф за срыв срока сдачи дома.
      6. Рассказали, что такое жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Число пайщиков во избежание создания пирамид ограничено 5000 человек. ЖНК обязаны зарегистрироваться в специальном государственном реестре. А чтобы не было соблазна нецелевым образом использовать привлеченные средства, руководство кооперативов должно предоставлять его членам полную информацию о своей финансовой деятельности.

МИНУСЫ законов «жилищного пакета»
      1. Не решена основная проблема, тормозящая развитие ипотечного кредитования – снижение процентных ставок и увеличение сроков кредитования. Банки так и не убедились, что, давая деньги населению, они ничем не рискуют. Права отбирать у недобросовестного заемщика квартиру, переданную в залог, им показалось мало. Граждан же эта мера, напротив, испугала. Они боятся не справиться с кредитом и остаться вообще без жилья.
      2. Люди с «серыми» доходами по-прежнему не смогут получить кредит. Независимо от реальных заработков банк не признает тех, кто получает зарплату в конвертах, платежеспособными. Один из выходов из этой ситуации – создание кредитных историй. Но, во-первых, соответствующий закон пока не вступил в силу. А во-вторых, это очень длительный процесс. Чтобы положительно зарекомендовать себя в глазах банка и добиться права на кредит, человеку придется в течение 2-3 лет ежемесячно перечислять энную сумму в качестве доказательства своей платежеспособности.
      3. Сроки сдачи жилья, строящегося при долевом участии граждан, растянутся, а самих домов станет меньше. Во избежание штрафов застройщики будут закладывать в договоры максимально длинные сроки сдачи объектов. Кроме того, договоры о долевом участии будут облагаться НДС, и почетную миссию по их уплате строительные компании, безусловно, возложат на граждан.
      4. Пайщиков жилищно-накопительных кооперативов загнали в неоправданно жесткие рамки. Им нельзя внести первоначальный взнос в размере 30% стоимости квартиры раньше, чем через два года после вступления в кооператив. Кроме того, ряд положений закона фактически ограничивает их право приобрести жилье на этапе строительства по более низкой цене. В целом эксперты отмечают, что условия жилищного кредитования по схеме ЖНК хуже условий банковского ипотечного кредита. Хотя, казалось, хуже уже некуда!
      5. В квартирах со свободной планировкой нужно оформлять разрешение на перепланировку. Как говорится, «маразм крепчал». Если квартира сдается без внутренних перегородок – значит, подразумевается, что их можно поставить где угодно, не информируя о своих планах власти. Но не тут-то было! Чиновники никак не могут отказать себе в удовольствии везде совать свой нос, а главное – за каждый «чих» получать деньги.
      Аналитики рынка сходятся во мнении, что в целом оценивать пакет жилищных законов пока рано: «Вот пройдет год-полтора, тогда и поговорим!» Однако многие, особенно риэлторы, опасаются, что основным результатом может стать рост цен на квадратные метры. Да, сегодня платежеспособность населения себя исчерпала, и цены на недвижимость в Москве растут пропорционально инфляции, т.е. на 1% в месяц. Однако доступная ипотека может вновь подогреть спрос и как следствие стоимость жилья. В таком случае люди от «жилищного пакета» ничего не выиграют. Сейчас они платят меньше продавцам и больше банкам. Потом будут платить меньше банкам и больше продавцам.
      От перемены мест слагаемых общая сумма, которую желающим купить квартиру предстоит вынуть из своего кошелька, увы, не изменится.

ЧТОБЫ ПОЛУЧИТЬ СЕГОДНЯ БЕСПЛАТНОЕ ЖИЛЬЕ, ЧЕЛОВЕК ДОЛЖЕН БЫТЬ ГОЛ КАК СОКОЛ

      С принятием 1 марта нового Жилищного кодекса у людей возникает много вопросов. В нем, например, сказано, что отныне претендовать на получение бесплатной квартиры могут лишь малоимущие граждане. Но они не станут собственниками – жилье им предоставят по договору социального найма. Всем остальным квадратные метры придется покупать. Но кого считать малоимущими? Кто и как будет это определять? С такого вопроса начался наш разговор с заведующим лабораторией социальной политики Института социально-экономических проблем народонаселения РАН Владимиром ГРИШАНОВЫМ.

      – Буквально накануне вступления в силу Жилищного кодекса Министерство регионального развития РФ выпустило методические рекомендации, разъясняющие этот вопрос. Учет малоимущих должны вести органы местного самоуправления по месту жительства. Чтобы встать в очередь на социальное жилье, потребуется доказать, что ваш доход ниже прожиточного минимума. Но этого недостаточно. Министерская «методичка» рекомендует еще учитывать имущество, находящееся в собственности гражданина. При наличии жилого дома, дачи, садового домика, автомобиля, предметов антиквариата и искусства, ювелирных изделий, банковских вкладов, имущественных долей и земельных паев, ценных бумаг и прочего добра ему могут отказать в постановке на очередь.
      Идеология по сути правильная. Но, с другой стороны, многие детали в инструкции не прописаны. Вот кто и как проверит наличие тех же ювелирных ценностей, оставшихся от бабушки? Непонятно. Или, например, человек имеет ветхий садовый домик где-нибудь в глухомани – и в этом случае, скорее всего, его не поставят на очередь. Но почему? Ведь этот домик стоит копейки...
      Словом, последнее слово останется за чиновником. Чем это чревато – объяснять, думаю, не надо. Наверное, имело бы смысл составить подробные инструкции для каждого региона в отдельности, чтобы учесть местные особенности бедности или богатства.

      – Смогут ли претендовать на социальное жилье лица без определенного места жительства?
      – В принципе бомжи подпадают под один из пунктов методических рекомендаций. Там сказано: если гражданин сам ухудшил жилищные условия (например, продал квартиру и пропил деньги), его могут по истечении пяти лет поставить в очередь на получение социального жилья. По-хорошему, нужно было прописать условия получения жилплощади для таких граждан более четко. Скажем, полагается не менее 9 квадратных метров жилой площади (так называемой санитарной нормы) и не более 18 квадратных метров общей площади (социальной нормы).

      – Хорошо, вас поставили в очередь на социальное жилье. Сколько его придется ждать?
      – Сроки неизвестны, и это крайне несерьезный подход. На что вы имеете право, встав в очередь? Получить квартиру через 15-20 лет? За это время меняется состав семьи, дети вырастают, кто-то рождается, кто-то умирает. Сроки должны быть гарантированными. Например, если малоимущая семья ютится в квартирке, где на каждого приходится менее 5 квадратных метров общей площади, срок должен быть минимальным. Допустим, пять лет. А для остальных установить предельный срок в 15 лет. Если он истек, а свободных квартир нет – нужно выдавать стоимость квартиры деньгами либо жилищными сертификатами. Сейчас же очередникам никто ничего не гарантирует. Расчет делается на то, что за это время люди сами задергаются, будут что-то делать и не станут обременять собой государство.

      – И все же: сколько россиян смогут воспользоваться правом на получение бесплатной квартиры?
      – Когда обсуждался пакет законов по формированию рынка доступного жилья, министр промышленности и энергетики Виктор Христенко называл такие цифры: 61 процент российских семей (31 миллион человек) хотят улучшить жилищные условия. Из них 4,5 миллиона уже стоят в очереди на квартиру. Получается, желающих решить «квартирный вопрос» в стране – около 26 миллионов. Сколько из них можно признать малоимущими, руководствуясь достаточно жесткой инструкцией Минрегионразвития? Думаю, не больше 10 – 20 процентов, то есть от 2 до 5 миллионов человек. Примерно 20 – 30 процентов из этих 26 миллионов (наиболее обеспеченные) со временем смогут воспользоваться ипотекой. По крайней мере так обещают разработчики «жилищного» пакета.

      – А что делать тем, кто недостаточно беден, чтобы претендовать на получение социального жилья, и недостаточно богат, чтобы купить квартиру через ипотеку?
      – Это главная проблема, которую не решил новый Жилищный кодекс. Хотя как раз эта категория граждан наиболее многочисленна – более 12 миллионов человек. Эти люди не смогут купить жилье по ценам свободного рынка, если им не помочь на государственном уровне. Например, резервировать для них квоты в новостройках и продавать «квотируемые» квартиры практически по себестоимости, с небольшой прибылью. Можно ввести ограничения: в пределах социальной нормы (18 квадратных метров общей площади на человека) действует скидка, а «лишние» метры идут по рыночной стоимости. Конечно, в этом случае строительный комплекс потеряет часть нынешних сверхдоходов. Зато это будет реальное проявление социальной политики государства.
      P.S. Этим материалом мы начинаем разговор о том, как на практике будет действовать новый Жилищный кодекс. В ближайших номерах мы проанализируем ситуацию с выселением граждан за неуплату жилищно-коммунальных услуг, а также сравним, какой из Жилищных кодексов – прежний или нынешний – более «социальный».

      Вопросы переустройства и перепланировки квартиры сегодня заботят каждого пятого жителя крупного города. До недавнего времени получить разрешение на улучшение собственного жилища стоило больших усилий. «Система одного окна», введённая в Москве, всё упростила и удешевила.
      Проблема переустройства возникла с началом приватизации квартир и по сей день остаётся одной из наиболее актуальных в сфере использования жилья. Природу такого феномена нашей жизни надо искать в российском менталитете. Люди так долго мучились от однообразия типовых улиц, домов, многоэтажек, лестничных клеток и, наконец, квартир, что при первой же возможности стали менять у себя в доме всё, ломая даже несущие стены и нарушая конструкции.
      По словам начальника Государственной жилищной инспекции города Москвы Александра Стражникова, проблема несанкционированных перепланировок квартир зародилась в тот момент, когда мы объявили человека собственником, но не наложили на него ответственность за содержание и состояние своего жилища.
      Как известно, с марта этого года действует новый Жилищный кодекс, в котором целая глава посвящена переустройству и перепланировке жилых помещений. В ней чётко определяются пути оформления разрешений, производство работ, перечень разрешённых и запрещённых видов изменений в домах. Однако официальное разрешение на благоустройство своего жилища мы получили намного раньше, около 10 лет назад, когда был принят Гражданский кодекс РФ. В нём подчёркивалось, что ограничениями для улучшения собственного дома могут служить только два фактора – разрушение дома и причинение неудобства соседям.
      Два месяца назад московское правительство приняло постановление, которым ввело новый порядок оформления разрешения на переустройство жилых помещений – «система одного окна». «Если раньше люди тратили на это 3-6 месяцев и плюс определённые материальные расходы, то сейчас в среднем необходимые документы можно получить за две недели, к тому же абсолютно бесплатно», – отметил Стражников.
      На сегодняшний день «система одного окна» действует во всех столичных округах. Теперь каждый желающий может прийти в БТИ, запросить поэтажный план и с ним отправиться в Мосжилинспецию. Там рассмотрят все предложения и вынесут решение о возможности переустройства.
      По словам главы жилинспекции, число обращений граждан к органам власти за разрешениями на перепланировку жилых помещений в Москве увеличилось с 4 тысяч в 1999 году до 13 тысяч в 2004 году.
      Однако не секрет, что до начала текущего года многие москвичи, не желающие тратить своё время и силы на различные согласования, проводили перепланировку и переустройство квартир без каких-либо разрешений. Что же делать в таких случаях? По свидетельству Стражникова, достаточно прийти в Мосжилинспекцию и получить разрешение на произведённые работы. Если же они не будут соответствовать нормам закона, то владельцу квартиры придётся устранить нарушения.
      В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило около 30 тысяч писем от москвичей, при этом 25-30 процентов составили жалобы на причинение ущерба соседями, связанного с несанкционированной перепланировкой квартир. В каждом из этих случаев ведомство сначала пытается воздействовать предупреждениями. Серьёзные нарушения приводят к взиманию штрафов, которых в 2004 году в Москве, по данным Стражникова, взыскано на сумму около 2 миллионов рублей. Самым строгим наказанием за несанкционированное переустройство квартиры по закону является лишение жильца права собственности. Как отметил глава Мосжилинспекции, практически во всех случаях жители города реагируют на предупреждения, поэтому штрафы взимаются в крайних случаях и только один раз дело дошло до суда.

В течение ближайшего года все собственники квартир должны сами решить этот вопрос

Свое право на налоговый вычет вы можете попытаться доказать в суде, но сначала подумайте, стоит ли туда обращаться

Квартирный вопрос по-прежнему остается одним из самых острых в России

      Сегодняшнее заседание президиума Госсовета в Кремле под председательством президента посвящено развитию рынка доступного жилья в России. Это своеобразное подведение итогов прошлогоднего заседания, посвященного этой же теме.
      Президент накануне нынешнего мероприятия активность законотворцев отметил, однако вместе с тем констатировал тот факт, что до сих пор по вопросам, касающимся создания рынка доступного жилья, не принят ряд подзаконных нормативных актов. Активность депутатов положительно отмечают и участники рынка недвижимости, однако скепсиса у них от этого не убавляется.
      Несмотря на то, что, согласно различным оценкам, сегодня на вкладах физических лиц в российских банках находится свыше 70 миллиардов долларов (не считая тех, что граждане хранят «в кубышке»), большая часть населения активности на этом рынке не проявляет. Богатые свои жилищные проблемы уже решили, бедным же просто не до этого. А так называемый средний класс сейчас пока выжидает.
      При запредельных ценах на «квадрат», царящих на рынке, сразу купить подходящую квартиру довольно проблематично. Год-два назад популярным было приобретение квартиры на начальном этапе, когда полная оплата совершалась после завершения строительства. Однако с 1 апреля этого года вступил в силу новый закон о долевом строительстве, и как он будет работать, пока мало кто знает.
      Кроме того, есть различные жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), завлекающие граждан низкими (2-3 процента годовых) ставками. Но здесь есть другой риск – вступая в ЖСК, вы становитесь владельцем пая, но не квартиры. Квартира переводится в собственность лишь после того, как весь пай будет выплачен. Более того, связываясь с кооперативами, можно нарваться и на печально известные «пирамиды».
      Остается ипотека, различные схемы которой сегодня уже работают. Однако при нынешних банковских процентах (15% годовых в рублях и 10-12% в валюте) и высокой ставке первоначального взноса (до 30-40% от стоимости квартиры) вкладывать в нее свои деньги граждане не спешат. Осуждать их за это трудно: нехитрые подсчеты показывают, что при нынешних реалиях заемщику по ипотеке придется фактически оплачивать двойную, а то и тройную цену квартиры.
      Банки снижать свои ставки для физических лиц не торопятся, и их тоже можно понять – слишком велики риски. Дело в том, что, несмотря на обилие законов, частное лицо до сих пор имеет потенциальную возможность приостановить выплату ипотечного кредита, и при этом сохранить за собой заложенное имущество. Кроме того, обуздать инфляцию так и не удается, а в этих условиях ни банки, ни граждане связывать себя ипотечными узами не будут.
      При этом в целом по стране в неблагоприятных условиях проживают свыше 40 миллионов человек. Более 60 процентов населения живут в однокомнатных квартирах – в среднем плотность составляет 1,3 человека на комнату.
      От правительства и законодателей ждут четких механизмов реализации жилищной политики. Государство может и должно за счет собственных средств (как тут не вспомнить пресловутый Стабилизационный фонд) подстраховать риски и кредиторов, и заемщиков. Вместо этого до сих пор не умолкают споры о новом Жилищном кодексе и других подзаконных актах, зачастую противоречащих друг другу. Судя по всему, именно эти вопросы и будут обсуждаться на сегодняшнем заседании Госсовета.

Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству

Как решать жилищные вопросы, если семья распадается
      Когда бывшая дружная семья вынуждена по-прежнему жить под одной крышей – конфликты неизбежны. Жилищный кодекс дела семейные регулировать не может и не должен. Но вот разграничить, кто и на что в смысле жилья имеет право претендовать, это новый закон прописывает четко. Прежде всего он отстаивает интересы собственника. Тем не менее «бывший» супруг и дети тоже должны быть защищены от угрозы оказаться на улице. Каким образом?
      Павел Крашенинников Чтобы лучше разобраться, давайте начнем с «базы». То есть обсудим жилищные права членов семьи в принципе. Тогда проще будет ориентироваться в частных ситуациях. Какие могут быть варианты?
      Первый. Супруги покупают жилое помещение, уже находясь в браке. Они оба – собственники, и ни один из них никакой сделки не может совершить без согласия второго супруга. Даже если семья распадается, бывшие муж и жена остаются сособственниками, и все жилищные вопросы решают вместе.
      Вариант второй. Квартира стала собственностью в результате приватизации. Приватизация оформлена на всех членов семьи – они сособственники со всеми вытекающими последствиями. Если приватизация была оформлена на одного человека – не важно, мужа или жену, и при этом второй супруг от своего права на приватизацию отказался, то по новому ЖК этот второй супруг сохраняет право на пользование жилым помещением бессрочно.
      Вариант третий. Квартира была приобретена одним из супругов еще до заключения брака. И, например, муж вселялся на площадь, принадлежащую жене. Тогда, соответственно, при прекращении брачных отношений право проживания бывшего мужа в квартире бывшей жены прекращается. За исключением случаев, которые указаны в ЖК. Это если есть, допустим, алиментные обязательства или, например, бывший супруг является инвалидом. Но в таком случае право пользования должно быть закреплено через суд.
      Как разновидность этого варианта – когда взрослые дети женятся и живут в квартире родителей. Если брак распадается – право проживания также утрачивается.

      Российская газета А если речь идет о детях?
      Крашенинников У несовершеннолетних детей права сохраняются всегда.

      РГ Давайте перейдем к конкретным вопросам. «Могу ли я, собственник квартиры, выписать своего сына, который прописан у меня, но живет со своей матерью, моей бывшей женой в другом городе? Его мать не желает оплачивать проживание сына».
      Крашенинников Нет, как я только что сказал, выписать сына вы не имеете права. Жена может стать бывшим членом семьи после развода, как в данном случае. Ребенок стать «бывшим» не может.

      РГ «Живу на площади своей родственницы на правах пользования с самого моего рождения. Могут ли меня выселить?»
      Крашенинников Если вы прописаны, вы сохраняете право пользования жильем. Но если ваша родственница решит продать свою квартиру, она сможет это сделать и без вашего согласия.

      РГ «Могу ли я обратиться в суд с иском о выписке из принадлежащей мне и моим совершеннолетним детям квартиры бывшего мужа? Он живет в другой семье, кроме этого, у его родителей трехкомнатная квартира. Добровольно выписываться он не хочет».
      Крашенинников Если ваш бывший муж участвовал в приватизации и квартира в общей собственности с детьми – это один вопрос. Тогда ему принадлежит одна четвертая доля квартиры. Думаю, у вас нет оснований его этой доли пытаться лишить. Если же квартира приватизирована на жену и детей, а муж в свое время отказался от приватизации – тогда в судебном порядке выписать его можно.

      РГ «Мы живем в кооперативной квартире с отцом. Он – единоличный собственник, бывшая супруга, наша мама, прописана в другом месте. Кроме отца-собственника в квартире прописаны мы, его совершеннолетние сын и дочь, плюс маленький ребенок, сын дочери. Отношения с отцом сложные. Боимся, что он нас выпишет».
      Крашенинников Как члены семьи собственника вы имеете право бессрочного проживания в этой квартире. Кроме того, если пай за нее выплачивался вашими родителями вместе, то тогда у них общая долевая или совместная собственность, и никакие сделки ваш отец без участия бывшей жены, даже несмотря на то что она в этой квартире не живет, совершать не может. Например, продажа этой квартиры невозможна без участия и согласия вашей матери.

      РГ «Могу ли я выписать бывшую жену моего сына из принадлежащей мне квартиры? Расторжение брака произошло до 1 марта 2005 года. Бывшая жена сына была зарегистрирована на моей площади после приобретения мною квартиры».
      Крашенинников Это как раз тот самый случай, когда бывшую невестку можно выписать. Мне кажется, тут Жилищный кодекс очень хорошо работает. Всем известны случаи, когда молодые люди женятся, а девушки выходят замуж главным образом «за жилье». Прежний закон, если брак расторгался, отстаивал интересы таких фиктивных супругов: если они были прописаны, выселить их было практически невозможно.

      РГ «Квартира была приобретена в браке на совместные деньги. При оформлении сделки по покупке я дала нотариально оформленное согласие на оформление квартиры на супруга, указав в нем, что квартира является совместной собственностью. В Семейном кодексе говорится, что все приобретенное в браке имущество – это совместная собственность супругов. Но согласно новому ЖК собственник квартиры в случае развода может лишить другого супруга права на свою жилую площадь. Нет ли тут противоречия? Квартира ведь оформлена на мужа, как подтвердить, что я – тоже совладелец?»
      Крашенинников Никакого противоречия здесь нет. В соответствии с Гражданским и Семейным кодексами квартира является вашей совместной собственностью. Жилищный кодекс не переписывал статьи ГК и Семейного кодекса. Соответственно, без согласия другого участника совместной собственности произвести какие-то сделки с вашей квартирой, а тем более выселить, невозможно.

      РГ «22 декабря 2004 года Госдума внесла изменения в первую часть ГК – ст. 292, пункт 4, по которым отчуждение жилья, в котором проживают несовершеннолетние дети, производится с согласия органов опеки только в случае, если дети находятся на учете в этих органах. Значит, если семья благополучная и на учете не стоит, теперь такое согласие получать не нужно?»
      Крашенинников Да, именно это и значит. Сейчас из презумпции виновности родителей сделали презумпцию невиновности. Мы исходили из того, что ни один нормальный родитель не ухудшит при продаже жилья положение своих детей. При этом оставили необходимость получать согласие органов опеки и попечительства, когда речь идет о неблагополучных семьях или ребенок остался без попечения родителей. Плюс требуется согласие органов опеки и попечительства, когда совершается обмен социальным жильем.

      РГ «В новом Жилищном кодексе урегулирован вопрос относительно пользования жилым помещением между собственниками жилого помещения и бывшими членами семьи. Но почему никак не решается вопрос между бывшими членами семьи нанимателя жилого помещения? Мой пример: разошлись с мужем 10 лет назад. Женился на другой женщине. Живет с ней, но выписываться из квартиры не хочет и за квартиру не платит. Каждый раз взыскивать через суд алименты и платежи проблематично. А права на жилье его суд не лишает. Я же ни приватизировать, ни прописать нового члена семьи без его согласия не могу. Знаю, что эта проблема стоит у многих «бывших».
      Крашенинников В данном случае эта квартира вам не принадлежит, она муниципальная. Соответственно, у всех лиц, которые там проживают, равные права. Но если ваш бывший муж переехал и постоянно живет в другом месте, то можно подать в суд заявление о признании его утратившим это жилое помещение.

По нынешним законам квартиры дают только на пять лет