- Павел Крашенинников разъясняет, в какую сторону сегодня качнулся законотворческий маятник. «Независимая газета», 31.03.05.
- Живем по Жилищному кодексу. «Труд», 31.03.05.
- Перепланировка по закону. «Российская газета», 01.04.05.
- Жилищный вопрос будет решен короткими очередями. «Новая газета», 04.04.05.
- «Шедевр» под названием «Жилищный кодекс». «Регион», 06.04.05.
- Что делать, если крепкий дом назвали «аварийным». «Российская газета», 06.04.05.
- Дадут по совокупности>. Желающий встать в очередь на квартиру вызывает подозрения. «Новая газета», 07.04.05.
- Метры на вырост. Как действует столичная жилищная программа для молодых семей. «Новые Известия», 08.04.05.
- Дешевле будет обитать в подвале. «Советский Сахалин», 08.04.05.
- Осторожнее с жильем. «Труд», 08.04.05.
- «Жилищный кодекс – очередное ограбление народа!». «ИА МиК», 11.04.05.
- «Шедевр» под названием «Жилищный кодекс». «Регион», 13.04.05.
- Последний шанс. Как успеть приватизировать квартиру или комнату в общежитии. «Российская газета», 13.04.05.
- Квартирную очередь не сократят. «Российская газета», 13.04.05.
- Квартирный вопрос будет решаться в пользу бедных. «Парламентская газета», 14.04.05.
- Живем по Жилищному кодексу. «Труд», 14.04.05.
- Новые меры не примем на веру. «Московский Комсомолец», 15.04.05.
- Малоимущие – это кто?. «Труд», 15.04.05.
- Как перекроить квартиру. «Парламентская газета», 16.04.05.
- Чиновник – очереднику: «Я в домике!» «Новая газета», 18.04.05.
- Кто будет управлять вашим жильем? «КП.Ru», 19.04.05.
- Купил квартиру – получи деньги. «Российская газета», 19.04.05.
- Жилье и жулье. «Трибуна», 19.04.05.
- Развод и детские метры. «Российская газета», 20.04.05.
- Перегибы на местах. «Ведомости», 22.04.05.
- Срок бездействия. По нынешним законам квартиры дают только на пять лет. «Новая газета», 25.04.05.
- Кто будет управлять вашим жильем. «КП.Ru», 26.04.05.
Москва растерялась перед новым Жилищным кодексом
Московские депутаты и их помощники, вконец запутавшись в изменениях жилищного законодательства, попросили провести с ними «ликбез». 26 апреля заместитель руководителя департамента жилищной политики Москвы Николай Федосеев довел до их сведения «особенности жилищной политики города Москвы в связи с введением Жилищного кодекса Российской Федерации».
Корреспонденту «Газеты.Ru» удалось проникнуть на эту встречу и узнать немало интересного не только для депутатов, но и для наших читателей.
Как объяснил Николай Федосеев, на территории Москвы новый Жилищный кодекс заработает только после того, как в соответствие с ним будет приведено все столичное жилищное законодательство. А это более 1000 различных нормативных актов, включая 30 законов города Москвы. При этом главная задача городских властей – «не допустить революций». «При резких изменениях городской жилищной политики заплачут и бедные, и богатые», – сказал Федосеев.
Тем, кто готов купить квартиру
Итак, от чего заплачут «богатые» – московский «средний класс», способный сам о себе позаботиться.
Как считает Николай Федосеев, причиной многих проблем для покупателей новостроек станет закон «О долевом участии в строительстве», призванный защитить частных инвесторов. Создавая серьезную нагрузку для не привыкших к этому отечественных застройщиков, этот закон толкает их к созданию «серых схем», жертвами которых и станут эти самые частные инвесторы.
Во-первых, новый закон запрещает застройщику заключать договоры с гражданами до получения всей разрешительной документации. (На практике, и это подтвердил сам чиновник, к моменту начала строительства разрешения имеются не более чем на 20% объектов). Во-вторых, закон «О долевом участии» предполагает солидарную ответственность банков с кредитующимися у них застройщиками. По мнению Федосеева, на это не пойдет ни один банк. В лучшем случае банк потребует от застройщика создания страхового фонда. Но у застройщика нет никакого интереса замораживать оборотные средства, гораздо дешевле просто «уйти в тень».
«Не прошло и месяца со дня вступления в силу закона о долевом участии, а многие крупные компании уже перешли на «вексельные схемы», – заявил Николай Федосеев. – Эти совершенно простенькие схемы снимают всякую ответственность с застройщиков и лишают граждан даже тех гарантий, которые у них имелись прежде».
Суть «вексельной схемы», объяснил он, заключается в том, что граждане не заключают вообще никаких договоров, содержащих обязательства по конкретной квартире, имеющей адрес, метраж и другие отличительные признаки. Они просто покупают у компании «вексель» – квазиценную бумагу, «случайным образом» равную по стоимости будущей квартире. В спорных случаях, а таких, надо понимать, будет немало, граждане не смогут предъявить в суд ничего, кроме самого векселя, и самое большее, что смогут отсудить, – свои деньги по номиналу».
Понятно, что недобросовестной компании-застройщику будет очень выгодно, вернув по суду деньги владельцам векселей, продать квартиры в уже построенном доме еще раз – за гораздо большую цену.
Кроме того, считает Федосеев, «переход на вексельные схемы – это крах ипотеки, предполагающей залог жилья. Под залог векселя будет невозможно получить ипотечный кредит, банки не станут так рисковать. Например, «Сбербанк» выдает в таких случаях простые потребительские кредиты, а это уже совсем другие, куда менее выгодные и сроки, и проценты». Столичный департамент жилищной политики пока не видит выхода из создавшейся ситуации. Чиновникам остается лишь ждать корректировки федерального закона.
Тем, кто мог бы заплатить часть
Закончив с «богатыми», Федосеев перешел к другой категории москвичей, менее обеспеченной, но не «бедной».
«Наша задача – вывести из очереди платежеспособную часть этой очереди», – заявил Николай Федосеев. На сегодняшний день в очереди на получение жилья стоят 199400 московских семей (7% населения города). Почти треть из них готова поучаствовать в решение своей жилищной проблемы собственными деньгами. Что может предложить им город?
Во-первых, безвозмездные субсидии на приобретение жилья. Средний размер такой субсидии составляет 40% от его фактической стоимости. Этого достаточно для первого взноса по ипотечному кредиту, не возбраняется также купить квартиру где-нибудь за МКАД, уложившись в субсидию полностью. Главное условие – приобретай жилье не меньше социальной нормы и уходи из очереди. Проблема в другом: уже четвертый год подряд из городского бюджета для предоставления субсидий очередникам выделяется одна и та же сумма в 1,12 млрд рублей. С учетом удорожания жилья получить субсидию в 2005 году смогут получить в 2 раза меньше семей, чем 4 года назад. В то время как, по данным департамента экономической политики, претендуют на субсидии 20000 очередников.
Во-вторых, покупка жилья в рассрочку по себестоимости. Здесь тоже не все так гладко. Прежде всего, само количество такого жилья. В то время как на покупку квартиры в рассрочку сегодня, по данным департамента экономической политики, претендуют 15000 семей, в 2005 году по такой схеме смогут приобрести квартиры не более тысячи очередников – департамент жилищной политики предложил для продажи в рассрочку всего 50000 кв. м жилья. Кроме того, под «себестоимостью» городские власти понимают не только затраты на строительство, но и на внутриквартальную инженерию. Включена сюда и стоимость земли, немалую цену на которую назначает та же самая мэрия.
«Реальная себестоимость будет рассчитываться конкретно по каждому дому, но в среднем речь идет о $600-700 за кв. м, – объяснил г-н Федосеев. – Последние два года, продавая квартиры в рассрочку участникам программы «Молодой семье – доступное жилье», мы держали просто нереальную цену – $350-450.
В результате столкнулись с тем, что многие семьи, досрочно погасив кредит, тут же продавали свои квартиры по рыночным ценам и покупали другие, меньшей площади, плюс машину и дачу.
В общем, делали неплохой бизнес за счет города. Поэтому мы ужесточаем условия и ограничиваем право досрочного выкупа. А чтобы подсластить пилюлю, увеличиваем рассрочку с 5 до 10 лет».
Тем, кто хочет встать в очередь
Но больше всего головной боли у департамента жилищной политики города с «бедными» – теми гражданами, которые никогда не справятся с жилищной проблемой самостоятельно.
Причем речь идет не об очередниках, с ними все ясно – сейчас получают квартиры очередники 1985 года, а те, кто стал в очередь в начале (до 1 марта) 2005 года, получат их лет через 20-25. Проблема в другом: в соответствии с новым Жилищным кодексом на жилье по социальному найму имеют право только «малоимущие граждане».
И теперь московским властям предстоит установить порядок признания граждан «малоимущими». А вот как это сделать, не знает никто.
В настоящее время департамент жилищной политики разрабатывает механизмы «отфильтровывания» (как выразился Федосеев) малоимущих граждан: предполагается, что кроме уровня дохода будет учитываться стоимость имущества, подлежащего налогообложению (садовые участки, дачи, машины). Кроме того, время от времени придется проводить перерегистрацию стоящих в очереди малоимущих (ведь их финансовое положение за несколько лет может существенно измениться). Однако сам Федосеев настроен весьма пессимистично:
«Реального механизма учета имущества граждан и проверки представленных ими сведений у нас нет.
Данные по московской недвижимости мы еще можем получить в Мосрегистрации, но недвижимость в области уже не проверишь. Даже налоговики отказались предоставлять нам сведения, да и их собственная база данных далеко не совершенна. Что касается перечня налогооблагаемого имущества, утвержденного на федеральном уровне, то он вызвал у налоговиков нервную улыбку. Перечень на 6 листах включает, например, лом драгоценных металлов, антиквариат, произведения искусства. Непонятно даже, кто и как должен это оценивать».
Похоже, «отфильтровать» особенно много народу не удастся: и сами граждане постараются скрыть свое благосостояние, и чиновники-учетчики-оценщики при необходимости на многое глаза закроют. Да и само благосостояние – вещь очень ненадежная.
Может случиться, что лом цветных металлов у человека вдруг украдут, или Айвазовский окажется поддельным, и тогда можно смело становиться на очередь.
Желающие получить кваритру таким образом наверняка найдутся. В мэрии это понимают и задумываются над более действенными мерами, например, над тем, чтобы изменить норму, при которой можно встать на очередь, с 10 кв. м на человека до 7. «Это не людоедский подход, – заверил собравшихся Николай Федосеев. – Мы должны ограничить очередь. Нельзя быть добрыми, когда это не подкреплено никакими ресурсами». Звучит вполне солидно, можно при случае и процитировать. Действительно, если в Москве нормой постановки на очередь станет 7 кв. м на человека, надо же будет депутатам и их помощникам как-то объяснять этот удручающий факт населению.
Ирина Резник.
© «Газета.Ru», 26.04.05 22:31.
Наш общий дом
ИЗ РАЙОНОВ
В Невельске прошло заседание круглого стола, посвященное некоторым положениям нового Жилищного кодекса, дающим право жильцам самим управлять жилфондом.
В разговоре приняли участие начальник государственной жилищной инспекции Маргарита Селегенева, заместитель начальника департамента ТЭК и ЖКХ Сахалинской области Николай Синявский и специалисты ведомства, предприниматели из Невельска, Долинска, Южно-Сахалинска. К сожалению, ни представители администрации района, ни депутаты, ни работники местной сферы ЖКХ не присутствовали.
Разговор получился интересным, полезным. Невельчане рассказали о своем опыте создания товариществ собственников жилья (ТСЖ), деятельность которых уже в первые месяцы позволила выявить как положительные стороны, так и подводные камни во взаимодействии с коммунальными предприятиями города.
Большую заинтересованность вызвала тема энергосберегающих технологий.
К примеру, долинский предприниматель Алексей Донской представил изобретенный им импульсный проточный электрокотел, работающий на электроэнергии и способный обогревать дома в автоматическом режиме и без использования жидкого топлива.
Представители из Южно-Сахалинска познакомили собравшихся с новой технологией строительства зданий любого назначения из монолитных конструкций. В таких домах значительно экономится тепло, существенно снижается воздействие внешнего шума, а сейсмоустойчивость позволяет выдерживать землетрясения до 8-9 баллов. По этой технологии в Холмске скоро начнется строительство аптеки.
Подводя итоги круглого стола, Н.Синявский отметил, что необходимо привлекать сторонников создания ТСЖ, поскольку в новых рыночных условиях только сами жильцы способны обеспечить и сохранность, и качественное содержание своих домов.
Надежда ГЛАЗУНОВА.
© «Губернские ведомости», № 72(2297), 27.04.05.
Арбитражных судей поставил в тупик Жилищный кодекс
Председатель Высшего арбитражного суда РФ Антон Иванов церемонии вступления в должность
Назначенный три месяца назад председатель Высшего арбитражного суда (ВАС) Антон Иванов вчера впервые выступил перед высшим органом судейского сообщества – Советом судей России. Он заявил, что арбитражным судам угрожает опасность превращения в придаток административных органов. Глава ВАС выразил беспокойство в связи с тем, что в некоторых субъектах РФ судьям перестали предоставлять квартиры в собственность.
Председатель ВАС Антон Иванов прибыл в Президент-отель на заседание Совета судей с 15-минутным опозданием. «Антон Александрович задерживается в пробке»,– объявил в начале мероприятия руководитель Совета судей России Юрий Сидоренко. «Это была не пробка, а короткое заседание пленума Высшего арбитражного суда»,– поправил господина Сидоренко приехавший глава ВАС (пленум решал вопросы, связанные с созданием новых апелляционных судов.– Ъ).
Господина Иванова сразу же пригласили на трибуну. Свое выступление перед советом, в который входят 132 судьи из всех регионов страны, он начал с осуждения «неразумной» практики судебного контроля за административными наказаниями:
– Подавляющее большинство таких дел незначительны по сумме. На взыскание 100-рублевого штрафа через суд расходуются государственные средства в размере 3-5 тыс. рублей. Законопроект о том, чтобы суд занимался взысканием штрафов лишь в определенных лимитах, уже разработан и находится на утверждении в правительстве РФ, но его судьба вызывает у меня опасение. Продолжая же взыскивать мелкие штрафы, суд превратится в придаток административных органов и не сможет выполнять свои основные функции.
Затем председатель ВАС прокомментировал среднесрочную программу Минэкономразвития в части содержащегося в ней ограничения на толкование законов Верховным и Высшим арбитражным судами:
– Покушение со стороны упомянутого министерства на судебную функцию толкования законов прямо противоречит Конституции и федеральному законодательству. При том качестве законов, которое мы имеем, нельзя лишить суды права их толкования. Вот, например, принятый недавно Жилищный кодекс. У меня при прочтении его толкование вызвало большие сложности, и, я думаю, вокруг него будет сломано немало копий. А кому как не судьям легче увидеть противоречия в законе!
По словам Антона Иванова, именно из-за принятия Жилищного кодекса арбитражные судьи в некоторых субъектах РФ стали испытывать затруднения с получением жилья в собственность. До недавнего времени в законе «О статусе судей в РФ» существовало положение о том, что квартира передается судье «бесплатно в собственность», однако, как заметил глава ВАС, эта формулировка «незаметно исчезла из закона». Согласно же упомянутому Жилищному кодексу, местные власти стали оформлять судьям жилье не в собственность, а по договору социального найма.
– Вот такая у судей монетизация,– съязвил господин Иванов,– льготы отняли, а саму монетизацию не провели. Судьи оказались даже в худшем положении, чем работники аппарата судов, которые хотя бы имеют право на субсидии. В некоторых субъектах РФ арбитражные судьи уже обратились в суды общей юрисдикции с исками об обязании предоставить им жилье в собственность, однако иски были отклонены. В общем, проблема нуждается в ускоренном разрешении.
Завершая выступление, господин Иванов заявил, что лучшее средство против судейской коррупции – это публикация всех решений в интернете:
– Законодательных препятствий этому нет. Впрочем, у участника процесса должно быть право заявить о том, что он не хочет предавать свой спор огласке. Очевидно одно – что если судейское сообщество само не разработает антикоррупционные механизмы, в том числе порядок декларирования доходов и имущества, то за нас это сделает кто-то другой, без учета судейского статуса и принципа независимости.
После своего доклада Антон Иванов вышел к журналистам, сообщив им, что послание президента РФ Федеральному собранию показалось ему «скорее либеральным, чем консервативным» и что он считает «разумным» прозвучавшее в послании предложение Владимира Путина об «амнистии капиталов». На вопрос же, ощутил ли уже глава ВАС административное давление, тот ответил с улыбкой: «Пока нет».
ЕКАТЕРИНА Ъ-ЗАПОДИНСКАЯ.
© «КоммерсантЪ», 27.04.05.
Социальные метры
Павел Крашенинников, председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству
Кому дадут бесплатное жилье
Новый Жилищный кодекс коренным образом изменил порядок, по которому граждане могли получить бесплатную квартиру от государства. Раньше встать в очередь могли те, кто имел жилплощадь меньше установленной социальной нормы. Теперь это необходимое, но не достаточное условие. Нужно еще, чтобы человек или семья были признаны малоимущими и подтвердили этот статус на момент получения квартиры. Кроме того, в социальном жилье автоматически окажутся все те, кто не захочет или не успеет приватизировать его до 2007 года. Тема сегодняшней беседы – «национальные» особенности социального жилья.
Российская газета: Вопрос из судебного департамента при Верховном суде РФ в Пермской области. «Жилищный кодекс не предусматривает учета нуждающихся в жилье по месту работы на госпредприятиях. В то же время статья 6 вводного Закона №189 определяет, что уже стоящие в очереди сохраняют право состоять на учете до получения ими жилья по договору социального найма. Работник аппарата суда с семьей живет в однокомнатной неприватизированной квартире и стоит в очереди на улучшение жилищных условий. При этом семья не является малоимущей. Будет ли этой семье предоставлено бесплатное жилье? Возможно ли бесплатное предоставление этого жилья в собственность?»
Павел Крашенинников: Такой вопрос задают многие. Потому что во многих органах госвласти есть специальные деньги, которые выделяются на год на решение жилищных проблем сотрудников. Закон о введении в действие ЖК указывает, что сформированная на 1 марта 2005 года очередь сохраняется. Сохраняется и структура очереди: «простые» нуждающиеся, «первоочередники» и «внеочередники». Все это «работает» и в отношении органов государственной власти. Если жилой дом построен, принят в эксплуатацию, очередникам предоставляется жилье по договору социального найма. Другое дело, что приватизировать его уже будет невозможно.
РГ: И семье не смогут отказать на основании того, что она не является малоимущей?
Крашенинников: Я знаю, что будет готовиться специальный закон о предоставлении жилья федеральным служащим. По Конституции государство может обеспечивать жильем не только малоимущих, но «иные указанные в законе категории граждан». И если такой закон будет принят, вопрос о материальном положении госслужащего, получающего жилье, будет решаться проще.
РГ: «Что разработчики Жилищного кодекса имели в виду, когда не включили в закон норму, допускающую разделение лицевого счета, если в квартире есть изолированные комнаты? Выросли дети, хотят отделиться, жить самостоятельно. Что нам теперь делать?»
Крашенинников: Речь фактически идет о разделе жилого помещения. Поскольку социальное жилье будет теперь предоставляться исключительно малоимущим гражданам, законодатели решили помешать искусственному созданию коммунальных квартир. Ведь когда происходил подобный раздел лицевых счетов, по существу возникала коммунальная квартира. В связи с целевым назначением социального жилья было решено такие сделки в законе не предусматривать. Точно так же, как и не предусматривать сделки по обмену социального жилья, допустим, на жилье, которое находится на правах собственности.
Но хочу обратить внимание, что раздел жилья возможен в кооперативных и приватизированных квартирах.
РГ: Вопрос от ваших земляков из Магнитогорска. «Если собственниками жилья являются наши родители, почему мы, взрослые дети, имеющие свою семью и самостоятельно зарабатывающие (но недостаточно, чтобы купить квартиру), не учитываемся при постановке в очередь на жилье?»
Крашенинников: Если вы встали на учет по старому Жилищному кодексу, то вас никто из этой очереди не выбросит. Если вы являетесь малоимущими и нуждаетесь в улучшении жилищных условий, то вас поставят на учет по новому кодексу. Прямая привязка доходов претендующих на получение социального жилья к прожиточному минимуму не совсем верна. В Челябинской области пока это решение не принято, но, исходя из кодекса, будут учитываться как доходы, так и наличие у семьи недвижимости и другого налогооблагаемого имущества.
РГ: Давайте уточним: речь идет о случаях, когда у выросших детей, которые уже имеют собственных детей, нет возможности отделиться от родителей, купив жилье. И даже если у них низкие собственные доходы, при определении, можно ли их считать малоимущими, будут браться в расчет и доходы родителей, и принадлежащие родителям машина, дача и так далее. По существу нищая молодая семья, живущая вместе с родителями, будет считаться обеспеченной.
Крашенинников: Это не факт. Потому что в данном случае каждый субъект Федерации будет принимать свой закон. Если те, кто проживает в одном жилом помещении, будут признаваться одной семьей, тогда ваши сомнения правильны. Но такой подход, по моему мнению, не совсем правильный. В данном случае налицо, что вместе проживают две семьи. Поэтому площадь, приходящаяся на одного проживающего, будет рассчитываться на всех и сравниваться с нормативом постановки на учет. Если на одного человека окажется меньше метров, чем по нормативу, – это уже основание признать семью нуждающейся. Конечно, если она попадет в категорию малоимущих. При этом уровень доходов, если решит региональный законодатель, может рассчитываться только для молодых, претендующих на социальное жилье.
РГ: «Прошу прокомментировать пункт 5 статьи 57 Жилищного кодекса. Сирота зарегистрирован в школе-интернате Всеволожска Ленинградской области. Могут ли мне предоставить жилье в другом населенном пункте?»
Крашенинников: Жилье сиротам, достигшим совершеннолетия, во внеочередном порядке предоставляет муниципалитет. Как правило, в том же населенном пункте, где ребенок вырос. Но если, например, свободного жилья в муниципальном образовании нет, то, я думаю, органы местного самоуправления вполне могут договориться с другим населенным пунктом. В любом случае обращаться надо в муниципалитет по месту нахождения интерната.
РГ: «Когда предлагается покончить с пережитком советской эпохи – квартирами коммунального заселения? Каким образом новый Жилищный кодекс решает проблему расселения коммуналок?»
Крашенинников: Жилищный кодекс дает возможности для расселения. А решать проблему должны сами граждане, а власти им помогать.
Еще при разработке Гражданского кодекса в 1994 году, когда мы готовили 18-ю главу о праве собственности на жилые помещения, шла дискуссия: признавать ли комнаты в качестве отдельного, самостоятельного объекта – жилого помещения наравне с отдельными квартирами? И в итоге мы пришли к мнению, что все-таки признавать. Уж если в стране, особенно в крупных городах, существуют коммунальные квартиры, соответственно мы не должны закрывать на это глаза.
Как законодательно боремся с коммуналками? В ЖК есть статья 59, которая устанавливает порядок предоставления освобождающихся помещений в коммунальной квартире. Первоочередное право получения освободившейся комнаты получают соседи. Если кто-то из них уже признан малоимущим и стоит в очереди, то он и получит комнату по договору социального найма. Если нуждающихся нанимателей нет, комната может быть предоставлена по договору купли-продажи. И только в том случае, если никто из соседей не захочет ее купить, она заселяется в общем порядке.
Ирина Невинная.
© «Российская газета», 27.04.05.
ОРДЕР НА ВЫСЕЛЕНИЕ
ЗА ДОЛГИ ПО КВАРТПЛАТЕ КОГО УГОДНО МОГУТ «ПОПРОСИТЬ С ВЕЩАМИ»
В публикации «Малоимущие – это кто?» от 15 апреля наша газета рассказала, кто отныне сможет претендовать на получение бесплатного жилья. Сегодня мы коснемся другого болезненного вопроса – о выселении граждан из квартир за неуплату коммунальных услуг. Наш собеседник – заведующий лабораторией социальной политики Института социально-экономических проблем народонаселения РАН Владимир ГРИШАНОВ.
– Владимир Ильич, кому грозит выселение?
– Нанимателям муниципального жилья – тем, чья квартира не приватизирована. Еще в утратившем силу законе «Об основах государственной жилищной политики», принятом в 1992 году, была статья о выселении. В ней говорилось: если семья в течение 6 месяцев не платит за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), она может быть выселена в другое пригодное для жизни помещение по нормам общежития – 6 квадратных метров на человека. Теперь эта статья без доработок перекочевала в новый Жилищный кодекс, хотя ряд пунктов в ней по-прежнему вызывают недоумение.
Например, откуда взялись пресловутые 6 метров, если минимальная так называемая санитарная норма – 9 «квадратов» на человека? Далее: от выселения не защищены семьи с несовершеннолетними, престарелыми, лицами, страдающими тяжелыми заболеваниями. Одно дело, если семья – это муж и жена, оба трудоспособны и не платят за квартиру более полугода. В этом случае действительно нужны крутые меры. Но среди должников наверняка немало тех, кто не платит по объективным причинам. Скажем, гражданину долго задерживали зарплату или у него временные трудности с его небольшим бизнесом... Почему его надо загонять на 6 метров?
– Допустим, семью выселили из квартиры. Что с ней будет дальше?
– Как раз об этом в законе – ни слова. В нем не определены пути возвращения таких людей в нормальную жизнь. Купить жилье? Но они не могли сделать это, находясь в относительно благополучных условиях. Как же, будучи выселенными, они заработают на квартиру? Может, найдется один счастливчик на 10 тысяч, но мы-то говорим о массе населения.
Нужно предусмотреть пути социальной реабилитации, оставить людям шанс. Например, оговорить, что семья с несовершеннолетним ребенком может быть выселена в помещение не менее 9 метров жилой площади на человека, чтобы это жилье не было ветхим, чтобы в нем имелось центральное отопление и минимум удобств. Есть еще один неясный момент. Как быть, если семья не сможет платить и за общежитие? На улицу выселять? А иначе получается, что неплательщик получает привилегию пожизненно сидеть на шее у государства...
– Как же выйти из этой ситуации?
– Стараться не доводить до выселения, а предлагать общественные работы. Например, денег у семьи нет. Но ее глава может устроиться электриком в жэк. Его жена может два раза в неделю мыть лестничные клетки. Часть зарплаты в этом случае будет вычитаться в счет погашения задолженности...
Я изучал в свое время, как решается проблема выселения в США, Швеции, Дании. Там все расписано досконально. Конечно, упор на защиту прав собственника, домовладельца. Но учитываются интересы и другой стороны. Скажем, семья с ребенком не платит за квартиру. Работники социальной службы аккуратно перевезут всю мебель неплательщиков на склад временного хранения, а им самим предоставят гостиницу – до тех пор, пока не подыщут квартиру из социального фонда. А у нас?
Понятно, сразу и в России никто выселять не станет. Будет суд, который примет во внимание все обстоятельства. Но мы знаем, как бывает: в одном случае примет, в другом – нет. Надо четко прописать условия выселения. Иначе мы превратим людей из квартиросъемщиков, социально как-никак защищенных граждан, в полубомжей.
Полунин Андрей.
© «Труд», 27.04.05.
Чего ждать от нового Жилищного кодекса
Новый Жилищный кодекс может иметь даже более серьезные социальные последствия, чем недавний закон о монетизации. Хотя бы потому, что льготами пользуется только небольшая часть населения, а жилищные вопросы касаются каждого. Чего ждать гражданам от нового ЖК, что он изменит в жизни хозяев приватизированных квартир?
На эти и ряд смежных вопросов корреспонденту «Газеты.Ru» ответила депутат Государственной думы, член Госкомиссии по разработке жилищного законодательства Галина Хованская.
– Галина Петровна, в чем стратегия нового ЖК, его основное направление?
– Несмотря на принятые Думой мои поправки, я голосовала против Жилищного кодекса. Он представляет собой сырой полуфабрикат, не годный к употреблению.
Предстоит еще много работы. Сейчас я подготовила 16 поправок к Жилищному кодексу, 8 поправок к закону о введении в действие и одну поправку в 292-ю статью Гражданского кодекса.
Главная задача Жилищного кодекса – это сложение с государства в лице федерального центра каких-либо обязательств перед гражданами и возложение всей ответственности на частного собственника и частично на регионы.
При этом финансовое обеспечение для регионов минимально. И для выполнения своих функций этих денег не достаточно. Простой пример. Очередникам будет даваться субсидия на покупку жилья. Исходить будут из средней рыночной стоимости по данному региону. Эту стоимость определяет уполномоченный федерального центра в регионе. Допустим, по Москве это 17500 рублей квадратный метр, тогда как самое дешевое жилье стоит 30000 рублей квадратный метр. Спрашивается: где семье взять остальную сумму?
– По кому еще ударит новый ЖК?
– Исчезает само понятие первоначального получения жилья. В принципе, это верно. Государство должно заботиться только о малоимущих: престарелых, инвалидах и т. д. Но и эти категории сильно сократят, «оптимизируют» очередь. Хотя сейчас отсутствует определение «малоимущего», нормы постановки на учет.
Новый ЖК лишает приватизационных прав жителей в закрытых военных городках, аварийных домах, подлежащих отселению, служебном фонде, общежитиях. Потому что по закону они не имели прав на приватизацию.
– А чего ждать от нового ЖК собственникам жилья? Хорошо ли защищены их права?
– Очень хорошо защищены. Они доминируют над правами других. Мы опять ударились из одной крайности в другую. Раньше было чуть ли не бесправие собственника жилья, сейчас собственник имеет много прав. Это касается и внутрисемейных отношений, и взаимодействия с государством.
– Неужели частный собственник имеет такие же права, как и государство?
– Формально, по закону – да. Дано очень много прав. Но их надо защищать, отстаивать свои интересы, не быть пассивным. Допустим, теперь капитальный ремонт будет проводиться за счет собственника. Гражданам дано право на ежегодном собрании жителей выбирать управляющую компанию, снимать ее, сдавать свободные нежилые помещения в аренду. В общем, дом принадлежит вам, и как вы будете за ним следить, так и будете жить! Причем голосование проходит не по количеству квартир, то есть одна квартира – один голос, а в зависимости от площади квартиры. Больше жилплощадь – больше голосов.
Государство за ваш дом больше не отвечает. Течет крыша – это проблема жильцов дома.
Выберете хорошую компанию, она будет за вашей крышей следить – проблем не будет.
– А что сулит ЖК людям малообеспеченным? Например, за неуплату услуг ЖКХ будут отселять?
– Только если человек проживает в квартире по договору социального найма. Тогда выселят в квартиру меньшей площади или в общежитие. Если вы собственник – вас не тронут.
Через суд у вас взыщут сумму долга, если не оплатите – тогда продадут какое-либо имущество. Например, машину, дачу, участок или мебель.
То есть если квартира принадлежит вам, то никто, даже суд, вас не выселит из нее.
– А если участок, на котором расположен ваш дом, понадобился, например, для строительства дороги?
– Федеральные или региональные власти могут изъять земельный участок для государственных или муниципальных нужд. При этом собственнику выплачивается компенсация за жилье исходя из среднерыночных цен. Если вы не согласны с ценой, то подайте в суд.
– Но наш суд обычно стоит на стороне государства.
– Ну не всегда. Вопрос о судебной системе – это отдельный разговор. Кстати, сейчас вообще нет четкого перечня государственных и муниципальных нужд, при которых возможно отчуждение земли.
– Как решает новый Жилищный кодекс внутрисемейные конфликты из-за собственности?
– В этом вопросе собственник получил как раз много прав. Если члены семьи при приватизации имели равные права, то они их сохранили. Но если, допустим, родители и дети проживали отдельно, то квартира сына находится в его распоряжении. И родители проживать в ней могут только с согласия сына. Если при заключении брака у мужа была приватизирована жилплощадь, то жена при расторжении брака не имеет права претендовать на нее.
Беседовал Александр Галкин.
© «Газета.Ru», 27.04.05 13:41.
«Невельчанин-1» показывает пример
ЖКХ
В Невельске за круглым столом собственники жилья, специалисты департамента ТЭК и ЖКХ области, жилищной инспекции и другие заинтересованные лица обсудили вопрос управления жилищным фондом в свете вступившего в действие с 1 марта Жилищного кодекса. Как и во всяком новом деле, в реализации положений этого документа приходится сталкиваться с множеством проблем.
На примере работы товарищества собственников жилья в Невельском районе о них рассказал председатель ТСЖ «Невельчанин-1» Сергей Киселев.
Несколько лет назад более 100 человек, проживающих в 48-квартирном доме на улице Зеленой, объединились в товарищество. Жильцы взяли дом на самостоятельное обслуживание, установили приборы учета потребляемых энергоресурсов и воды. Это позволило им без помощи и поддержки местной власти, а порой и вопреки ее противодействию добиться немалых успехов. Собственники жилья почувствовали себя полноправными хозяевами дома: стали бережно относиться к своему подъезду, двору, и результат не замедлил сказаться – в подъезде чисто, двор ухожен. Кроме того, и платить за предоставляемые услуги жильцы стали значительно меньше.
Руководитель ТСЖ Сергей Киселев занимается делами дома на общественных началах, и тем не менее его большая заслуга в том, что товарищество не только встало на ноги, но и укрепляет свое влияние в городе и районе. Примеру «Невельчанина-1» следуют зародившиеся в райцентре жилищные кооперативы.
Участники круглого стола обменялись мнениями и почерпнули из разговора много нового и полезного для себя. Только вот администрация муниципального образования почему-то пугается инициатив жителей своего района, не особенно поддерживая ростки нового.
Александр АБРОСИМОВ.
© «Губернские ведомости», № 77(2302), 05.05.05.
Для переделки квартиры придется писать особое заявление
Изменить внешний вид квартиры россиянам отныне будет проще. Правительство РФ утвердило наконец-то форму заявления о переустройстве и перепланировке жилого помещения, а также форму документа, подтверждающего принятие решения о согласовании.
Как сообщили «МК» в аппарате Белого дома, согласно новому Жилищному кодексу, который введен в действие с 1 марта 2005 года, для того, чтобы получить разрешение на перепланировку, человек должен подать целый ряд документов и, самое главное, написать заявление по специальной форме. Теперь она утверждена и будет действовать по всей территории России. Интересно, что к заявлению нужно будет приложить проект перепланировки или переустройства, технический паспорт на квартиру, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки (если квартира находится в доме, являющемся памятником культуры или архитектуры), а также подтверждение согласия членов семьи.
После того как человек подаст заявление и все документы, решение должны будут принять не позже чем через 45 дней. Орган, который проводит согласование, не позднее чем через три дня со дня вынесения решения выдает документ, форму которого также теперь установило Правительство РФ. Именно он будет основанием для проведения переустройства и перепланировки помещения.
© «Московский Комсомолец», 05.05.05.
Переделка без беспредела
Глава Мосжилинспекции разъяснил москвичам, что можно, а чего нельзя перепланировать в своей квартире
Перепланировка – наше все. Она – наша надежда на комфорт в старой малогабаритной квартире и счастливую жизнь в обновленном жилье.
В перепланировке нам нет равных. Ни один американец или француз не станет напрягаться, чтобы перенести унитаз в гостиную, а ванну на балкон. Только мы – русские. Ведь менять квартиры как перчатки – так, как это делают они, – нам просто не по карману.
А тут еще власти ополчились, принимают то новый Жилищный кодекс, то постановление, инструктирующее, что можно делать в квартире, а что нельзя. И мало того – грозят выселением и продажей квартиры с торгов всем, кто не получил санкцию на сделанную перепланировку. Есть от чего впасть в глубокий депресняк. Чтобы не предаваться унынию, «МК» пригласил на прямую линию руководителя Мосжилинспекции Александра СТРАЖНИКОВА – человека, который о перепланировках знает буквально все.
Линию едва не заклинило от читательских телефонных звонков. В газетную версию мы вынесли самые актуальные и интересные вопросы-ответы.
Правило №1: не волнуй соседа
– Здравствуйте, Александр Матвеевич. Мы 37 лет назад переехали в квартиру, где уже была сделана перепланировка: смежные комнаты стали изолированными. Но паспорт БТИ не изменен. Какие наши действия?
– Вы в каком округе живете?
– В Северном.
– Запишите: Волоколамское ш., 15/22, «одно окно» Мосжилинспекции. Действуете так: сначала вызываете БТИ своего округа, они делают «поэтажный план», в котором обозначают все, что у вас сделано не по проекту, в красных линиях, потом с «поэтажкой» вы приходите по этому адресу в «одно окно», пишете заявление и через день получаете разрешение.
Так должны поступать все граждане: и те, кто без разрешения сам сделал перепланировку, и те, кто въехал в квартиру и обнаружил, что изменения были сделаны до него (адреса и телефоны служб «одного окна» указаны в таблице. – Ред.).
– В Интернете больше 8 тысяч фирм и посредников предлагают за умеренную плату уладить все формальности с перепланировкой. Можно им довериться?
– Думаю, в этом нет надобности. Процедура согласования настолько упростилась, что сегодня услуги таких фирм просто не нужны. Более того, многие фирмы не разбираются в тонкостях нормативной базы и пользуются старыми постановлениями правительства. Судите сами: посредники внушают клиентам, что для согласования перепланировки требуется разрешение СЭС и пожарных. А сейчас они не нужны. Поэтому не надо мудрить. Если собираетесь сделать перепланировку, то оптимальный вариант: взять в БТИ «поэтажку» и самому красной ручкой обозначить, какую стену вы собираетесь сносить, зеленой – куда хотите ее переставить. Обозначьте все изменения и приходите в «одно окно». Чаще всего одного сделанного от руки эскиза бывает достаточно для того, чтобы согласовать перепланировку. В «одном окне» вы получите полную консультацию, даже подскажут, как лучше сделать перепланировку, чтобы избежать ненужных расходов.
– Сколько стоит такое разрешение?
– Все разрешения Мосжилинспекция выдает бесплатно. Если с вас потребуют деньги – звоните мне, телефоны мои есть в каждой жилинспекции. Заплатить вам придется только БТИ за то, что специалист выезжает к вам на дом и делает обмеры.
– В квартире сделана перепланировка с потерей жилплощади: мы отделили большую комнату длинным коридором. Говорят, так делать нельзя.
– У вас квартира приватизирована?
– Да.
– Если квартира в собственности, то так делать можно. А если в соцнайме – нельзя без разрешения владельца дома, то есть ДЕЗа. Несите «поэтажку» в службу «одного окна» окружной жилинспекции, и вам там скажут, нужен проект или нет.
– Я боюсь, не заставят ли нас обратно переделать, тогда мы жить не сможем в такой квартире.
– Напрасно боитесь. Приводить квартиру в соответствие со строительными нормативами приходится тем, кто в результате перепланировки расположил свой санузел над кухней или жилыми комнатами соседа или устроил нишу там, где проходят вентканалы, и для этого взял и вырубил венткороба. Но если вы не доставляете проблем соседям, тогда зачем вас заставлять что-то переделывать? Но и в этом случае я вам советую узаконить перепланировку. Сделайте все цивилизованно.
– Объясните, почему собственник должен кого-то информировать и платить за изменения в планировке, если он – хозяин квартиры?
– Собственник владеет только пространством внутри квартиры. А общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое и другое оборудование, которое находится за пределами или внутри квартиры и обслуживает несколько квартир, являются общим имуществом всех собственников, проживающих в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ). Человек не имеет права их затрагивать в ходе перепланировки и ухудшать условия жизни соседям. А это пока часто случается.
Правило №2: не зацикливайся на деталях
– Несколько лет назад я застеклил балкон и заменил электропроводку. Мне велели эти работы согласовать.
– Не надо ничего согласовывать. Это не перепланировка. На всякий случай вызовите БТИ, пусть они сделают «поэтажку». Если в квартире что-то сделано не так, это отметят красными линиями, тогда вы придете к нам и все согласуете. Но пока, исходя из вашего рассказа, я могу сказать: перепланировки у вас нет.
– Мы установили вторую железную дверь, перенесли розетку. Это нужно фиксировать?
– Если дверь установлена в существующем проеме, то разрешение на нее в жилищной инспекции получать не надо. Для того чтобы перенести розетку, разрешения также не требуется.
– Меняем унитаз, он разбился. Надо спрашивать разрешения, куда его ставить?
– Не надо никого спрашивать. Посмотрите Жилищный кодекс и постановление московского правительства №37 о порядке переустройства (они опубликованы). Там все написано – что можно, а что нельзя. Унитаз вы можете ставить в любое место, куда вы хотите. Но только в пределах санузла.
– А ванну перевернуть тоже можно?
– Можно. Поставьте ее хоть вертикально. Только в пределах помещения ванной.
– Оказывается, антенны и кондиционеры нужно согласовывать с проектом. Почему?
– Конструкции фасадов домов предусматривают специальное место для установки антенны и кондиционера. И если вы их установили в том месте, где конструкция дома этого не предусматривает, то есть большая вероятность, что они просто упадут. Если из-за этого кто-то пострадает, последствия для владельца даже не надо комментировать. Поэтому, если вы задумали поставить кондиционер или антенну, лучше всего посмотреть проект – где их можно установить.
– Нужно ли согласовывать замену ванны на джакузи?
– Без согласования сантехнику можно менять на однотипную. Но вы делаете переоборудование: меняете простое устройство (ванну) на сложное инженерное оборудование (джакузи). Важно грамотно выполнить виброизоляцию и звукоизоляцию. Нужен проект. Нельзя устанавливать джакузи на бетонный пол, иначе о ваших водных процедурах вынужден будет узнать весь дом, да еще в два часа ночи.
Правило №3: могу, если хочу?
– Могу я сделать балкон на первом этаже?
– Для этого установлена другая процедура получения разрешения. Сначала следует обратиться в органы Москомархитектуры и только потом – к нам.
– Если перепланировка затрагивает несущую стену, обязательно получать заключение Мосгосэкспертизы?
– Обязательно. Мосгосэкспертиза должна подтвердить, что в результате планируемых работ состояние несущих конструкций не ухудшится и они не потеряют устойчивость.
– А как долго его дают? 3-4 месяца?
– По нормативам – не более 30 рабочих дней. Но у меня есть информация, что руководство Мосгосэкспертизы собирается сократить этот срок до одной недели.
– Хотим на полметра уменьшить большую комнату, чтобы расширить ванную и туалет. Это возможно?
– Только после того, как будет сделан проект, можно судить о том, допустимо или нет такое изменение в квартире. Возможно, надо сделать что-то иначе. Я вам советую обратиться в любую проектную организацию. Например, в Мосжилниипроект.
– В общем коридоре жильцы двух квартир огородили часть коридора. Это считается переустройством или перепланировкой?
– Это называется другим словом – самозахват чужой собственности, а если совсем просто – воровство. Это незаконно. Коридор находится в общей долевой собственности, и присвоить себе его часть нельзя. Напишите нам заявление. Адрес: проспект Мира, дом 19. Будем разбираться.
– Я купил квартиру со свободной планировкой. Теперь мне говорят: планировку надо узаконить. А что узаконивать – она ведь свободная?
– Ситуация, когда квартиру в новостройке продают со свободной планировкой, противоречит законодательству. Когда строители сдают дом, они отдают в БТИ и поэтажные планы, где указана планировка по проекту. Жильцам квартиры достаются без отделки и без внутренних стен. И если вы будете «делать» квартиру в соответствии с планом, ничего утверждать не надо. Если же по своему проекту, будьте добры его согласовать, чтобы не затронуть вентиляционные шахты или несущие конструкции.
Жилинспекция вам в помощь
– В прошлом году в квартире №39 по Нахимовскому проспекту (прямо надо мной) был проведен несанкционированный ремонт. Теперь моя квартира разрушена. Мы пытались остановить работы (ими руководил член аппарата правительства Москвы), но не смогли. Сейчас этот ремонт хозяин оформил так, словно он уже был сделан до их переезда.
– Мы разберемся в этой ситуации и обязательно с вами свяжемся и постараемся ее отрегулировать.
– Каким образом, простите?
– Если выяснится, что перепланировка в квартире не создала угрозы дому и не нарушила его конструкции, то узаконить ее разрешат. Но поскольку в результате работ нанесен ущерб вашей квартире, значит, будем вместе с вами обращаться в суд за возмещением причиненного вреда. Потому что перепланировка – это одно, а причиненный ущерб – другое. Или вы хотите им просто досадить?
– Сосед снес часть несущей стены, на моей стене образовалась большая трещина. Что делать, если он просто не пускает нашу управу к себе в квартиру?
– И правильно делает. Конституция РФ говорит, что жилище неприкосновенно. Тем более если квартира – его собственность. Будем решать все цивилизованным путем. Если человек нарушил конструкции дома, то мы подадим на него в суд.
Цены
Если вы собираетесь разобрать не несущие перегородки, устроить (заделать) в ненесущих перегородках дверной проем, установить новую перегородку, которая не увеличит нагрузку на несущие конструкции здания, или заменить (установить дополнительное) инженерное оборудование, или его демонтировать, сохранив существующие стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации, то в этом случае для согласования перепланировки достаточно одного эскиза, а ваши затраты ограничатся расходами на получение поэтажного плана БТИ.
В остальных случаях требуется проект. И вам придется заплатить за него проектировщикам. Плюс оплатить поэтажный план БТИ. А если затрагиваются несущие конструкции дома – еще и проведение экспертизы.
Что нужно делать тем, кто собирается сделать перепланировку:
1-й шаг. Сходить в БТИ и взять поэтажный план. Процедура платная. Стоит 1 руб. 30 коп. за 1 кв. метр площади.
Если планировка уже сделана и требуется, чтобы специалист БТИ приехал к вам домой и обследовал квартиру, то такое обследование обойдется вам в 20 руб. 30 коп. за кв. метр (при условии, что общая площадь не больше 100 кв. метров). Если больше, то за каждый метр свыше 100 придется заплатить еще по 5 руб. 50 коп.
2-й шаг. Получить письменное согласие всех членов семьи на перепланировку (в произвольной форме).
3-й шаг. Получить проект предстоящих работ в одной из имеющих лицензию проектных организаций, а если вы сносите (переносите) не несущую перегородку, то сделанный от руки эскиз. Просто на плане БТИ зачеркните те перегородки, что вам не нужны, и нарисуйте новые. Если ваш дом имеет историческую или культурную ценность (таких в Москве не более 900) – получаете заключение органов охраны памятников.
4-й шаг. Прихватив вышеперечисленные бумаги и правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности или ордер, а для квартир в новостройках, где выдача таких документов часто задерживается, – инвестиционный договор и доверенность собственника дома), идете в службу «одного окна» Мосжилинспекции округа.
5-й шаг. В «одном окне» берете бланк заявления и заполняете его, указав все намеченные работы.
Это – все. Остальные хлопоты по оформлению перепланировки ложатся на Мосжилинспекцию. Если для согласования достаточно эскиза, заявление принимают сразу и в кратчайший срок (от 3 дней) оформляют разрешение. Если работы относятся к переустройству или переоборудованию и для них нужен проект, то разрешение на переустройство (или отказ с объяснением причин) вы получите через 20 дней после подачи проекта и необходимых документов.
Екатерина ПАХОМОВА.
© «Московский Комсомолец», 06.05.05.
Переделал квартиру – ответишь в суде
Если вовремя не оформил документы на перепланировку
Сегодня «РГ» публикует постановление правительства, которое утвердило единую для всей страны форму заявления о переустройстве и перепланировке жилья. Теперь независимо от фантазий местных властей владелец квартиры должен заполнить исчерпывающий перечень документов и получить разрешение на ее перестройку в 45-дневный срок.
Итак, заявление на перепланировку или переустройство жилья должно подаваться только по форме, установленной правительством России. Такая норма установлена статьей 26 Жилищного кодекса, который введен в действие с 1 марта этого года. Именно потому публикуемое постановление стало одним из документов, без которого Жилищный кодекс не мог бы заработать в полной мере. Отныне все граждане, которые еще только собираются заняться «перекройкой» своего жилья, получают прозрачные и исчерпывающие правила игры.
С появлением этого документа уходит в прошлое неразбериха, с которой владельцы квартир столкнулись в последние два месяца. Еще недавно министр регионального развития Владимир Яковлев приводил данные о том, что во многих регионах власти требуют огромное число документов при перепланировке жилья, а местные органы власти установили 5-месячный срок от подачи заявления до разрешения. Услуги же посреднических фирм, к примеру, в Москве, обходятся в среднем в 30 тысяч рублей. Кстати, статья 29 Жилищного кодекса запрещает самовольную перепланировку, а если она все же состоялась, то власти вправе потребовать «привести жилье в прежнее состояние в разумные сроки».
Теперь местным властям по всей России отведен 45-дневный срок на рассмотрение всех поданных документов. А после принятия решения муниципалитет обязан в течение трех дней выдать документ, который станет основанием для перепланировки или переустройства. Его единая форма также утверждена постановлением правительства. Он устанавливает сроки начала и завершения ремонтно-строительных работ и даже время суток и дни недели, в которые они проводятся.
Кроме того, четко очерчен перечень документов, обязательных для представления в органы власти. В их числе – план перепланировки или переустройства, технический паспорт на квартиру, подтверждение согласия членов семьи. А если дом является памятником культуры, то нужно получить «добро» от местного управления по охране памятников архитектуры, истории и культуры.
После завершения перепланировки или переустройства акт приемочной комиссии направляется в муниципалитет, давший санкцию на такие действия. Сведения о «новом облике» жилого помещения затем фиксируются в местных органах по учету объектов недвижимости.
Однако эксперты обращают внимание на то, что документ не делает различий в двух различных видах переделки жилья. Переустройство, например, связано с переносом инженерных и иных коммуникаций или установкой новых, перепланировка же меняет конфигурацию внутри жилого помещения. К тому же перепланировка может быть масштабной, затрагивающей несущие конструкции, а может быть и, так сказать, косметической. Но постановление устанавливает единые требования к инициаторам таких работ. Витавшая в последнее время идея о введении упрощенного порядка для незначительных перепланировок, как видим, поддержки у власти не нашла. Бюрократический пресс по-прежнему един для всех.
Есть у этой темы и еще более интригующая сторона. Ни для кого не секрет, что тысячи и тысячи владельцев новых квартир уже переделали их по собственному вкусу, но так и не зарегистрировали перепланировку. Теперь после вступления в действие Жилищного кодекса им надо пройти буквально «по лезвию бритвы», чтобы суметь легализовать плоды своей самодеятельности. А это придется сделать, если они захотят продать или подарить свою квартиру. Или если местные власти вознамерятся навести порядок. В этом случае, как уже говорилось, они вправе потребовать привести жилище в прежнее состояние. Проигнорирует жилец такой вердикт – придется объясняться в суде.
А дальше – развилка двух дорог. Если суд сочтет, что прошедшая де-факто перепланировка не затрагивает интересов других граждан, то он может признать ее законной. Вот это-то и есть тот самый, единственный шанс, который дает нарушителю закона статья 29 пункт 4 Жилищного кодекса. В противном случае «самовольщику» не позавидуешь. С нанимателем квартиры договор социального найма может быть расторгнут, а обязанность «восстановления статус-кво» ляжет на организацию, которой принадлежит жилое помещение. И наконец, когда иск в суде проиграет собственник квартиры и откажется своими силами вернуть все в прежнее состояние, квартира может быть выставлена на торги. Деньги за нее вернутся владельцу, но не все: судебные приставы вычтут необходимую сумму на устранение последствий перепланировки.
Игорь Велетминский.
© «Российская газета», 06.05.05.
У кого квартплата больше
У собственника квартиры или у нанимателя муниципального жилья?
Как защищает жилищный закон нанимателя? К примеру, может ли муниципалитет прервать договор социального найма, и что тогда будет с семьей – она отправится на улицу? Вопросов в рубрику поступает по-прежнему очень много, и сегодня мы продолжаем обсуждать тему социального жилья.
Российская газета В каком документе можно найти форму договора социального найма жилья? На что нужно обратить внимание жильцу, подписывая такой договор? Могут ли быть в нем какие-нибудь «подводные камни?»
Павел Крашенинников Насколько я знаю, форма такого договора разработана в министерстве регионального развития.
Регионы вправе вносить в этот договор свои дополнения, изменения. Но нужно учесть, что существенные условия договора указаны в Жилищном кодексе. Соответственно они должны быть отражены и в договоре. Например, такими существенными условиями являются бессрочность договора, вопросы, связанные с предоставлением услуг, с осуществлением капитального ремонта наимодателем. Это правовые обязанности, которые указаны в Жилищном кодексе по отношению к нанимателю и к наймодателю. Все эти условия обязательно отражаются в договоре, и меняться они не могут.
РГ Давайте уточним: договор социального найма устанавливается бессрочно, то есть семья, выполняющая все условия договора, не может лишиться квартиры?
Крашенинников Да, по-моему, это очень важно.
РГ Еще когда обсуждался проект нового ЖК, законодатели не раз говорили, что в дальнейшем предполагается дифференцировать оплату за жилье по договору социального найма в зависимости от доходов семьи. Поэтому люди, которые сегодня еще раздумывают – приватизировать квартиру или нет, – колеблются. Они боятся, что если откажутся от приватизации и останутся нанимателями, а при этом семья вполне обеспеченная, плата за квартиру может возрасти так, что это ударит по бюджету семьи. Такая угроза действительно существует?
Крашенинников Не думаю. Жилищно-коммунальные тарифы устанавливаются региональными властями, они одинаковы для всех жильцов. Почему платит меньше малоимущий? Потому что федеральный закон освобождает его от платы за найм. Кроме того, наниматели в отличие от собственников не платят за капитальный ремонт. Но ведь эти платежи – не основная строка расходов в квартплате. Дороже всего обходятся тепло, горячая вода, а их, как и другие коммунальные услуги, необходимо оплачивать вне зависимости от уровня доходов. Другое дело, что малообеспеченным государство по-прежнему гарантирует субсидии по оплате этих услуг, но эти субсидии положены как нанимателям, так и собственникам жилья.
Еще раз хочу подчеркнуть: Жилищный кодекс не устанавливает тарифную политику по оплате за жилье и коммунальные услуги. И когда некоторые недобросовестные политики в своих выступлениях говорят, что вот, мол, из-за нового ЖК резко возрастут тарифы, они, мягко говоря, лукавят.
РГ То есть вы считаете, что большой дифференциации по платежам быть не должно?
Крашенинников Поймите, это невыгодно делать. Если местные власти начнут такую политику, то обеспеченные просто будут покидать скромное социальное жилье и переезжать в другое, лучшее, например, заключая договоры коммерческого найма. Поэтому такая политика – это путь к тому, чтобы одни кварталы превращались в трущобы, а другие – процветали. Кстати, такое расслоение по уровню доходов жильцов пережили многие страны. Было это в Европе, в какой-то мере остается в Америке. И сейчас существуют специальные разработки по тому, чтобы сглаживать эту разницу, чтобы более-менее состоятельные люди жили рядом с нанимателями социального жилья. Чтобы не возникали гетто.
РГ «Объясните, пожалуйста, действие статьи 53-й ЖК «Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий». Я купил однокомнатную квартиру шесть месяцев назад, потом прописал жену и сына, вследствие чего мы стали обеспечены общей площадью на одного члена семьи менее учетной нормы. Значит ли это, что мы намеренно ухудшили свои жилищные условия или нет? До этого каждый был прописан у своих родителей в других городах».
Крашенинников В данном случае если другого жилья нет и семья собралась наконец-таки вместе, то здесь намерения ухудшить жилищные условия я не вижу. И уж, безусловно, не является таким намерением, если родился ребенок, если поселили своих престарелых родителей. Намеренное ухудшение – это когда, например, была трехкомнатная квартира. Семья обменяла на однокомнатную с доплатой, деньги разошлись, а потом семья начинает требовать социальное жилье.
РГ «У меня служебная квартира. Отработала в жилищно-коммунальном хозяйстве 12 лет. Сейчас уже несколько лет на пенсии, но продолжаю работать. Администрация города отказывает в снятии статуса служебного жилья и в оформлении квартиры по договору социального найма. Останется ли квартира за мной, если я прекращу работать?»
Крашенинников В Жилищном кодексе есть прямой ответ. Если человек является пенсионером, то его выселить не могут без предоставления другого жилого помещения. Это статья 103-я ЖК.
РГ «Могут ли муниципалитеты или органы государственной власти предоставлять жилье гражданам по договору коммерческого найма? Если да, то в каких случаях, кому?»
Крашенинников В Жилищном кодексе об этом нет ни слова. Этот вопрос регулируется 35-й главой Гражданского кодекса. Мое представление такое, что не могут. Потому что органы местного самоуправления не должны заниматься коммерческой деятельностью. Соответственно, как мне представляется, использование муниципального жилого фонда для коммерческого найма незаконно. Это будет противоречить законодательству о местном самоуправлении.
РГ Тогда что такое коммерческий найм? В Москве уже построено несколько так называемых «доходных» домов.
Крашенинников Я знаю, что такие доходные дома есть, их по телевизору показывают, рекламируют, и так далее. Но я не думаю, что мэрия сама заключает договоры коммерческого найма. Эти дома должны принадлежать коммерческой структуре, инвестору, оплатившему их строительство. Из муниципального фонда, повторяю, устраивать «доходные» дома нельзя.
РГ «Учитывается ли право собственника или нанимателя на дополнительную площадь при предоставлении по договору купли-продажи освободившейся комнаты в коммунальной квартире?»
Крашенинников Нет. Право на дополнительную площадь в Жилищном кодексе отсутствует.
РГ «Живем вместе с взрослой дочерью, ее мужем и сыном, нашим внуком, в двухкомнатной квартире. Норма постановки на учет – 10 квадратных метров, у нас – 11. Раньше могли хотя бы разделить лицевой счет, и тогда дочь могла бы встать в очередь. Не захотели судиться с дочерью, как-то глупо казалось. А теперь, как нам сказали, лицевой счет поделить уже невозможно – это запрещено. Получается, что у нас вообще безвыходная ситуация...»
Крашенинников Да, по новому ЖК раздел жилья по договору социального найма уже невозможен.
Какие могут быть варианты?
Может быть, вам стоит приватизировать квартиру? Имея жилье в собственности, можно использовать его как стартовую площадку для улучшения жилищных условий. В Москве, например, хорошо «работает» разница в стоимости квадратного метра в центре и на окраинах, в черте города и в ближнем Подмосковье. Люди сдают свои квартиры в престижных районах и снимают в менее престижных, а на разницу еще и неплохо живут. Я знаю людей, которые, продав однокомнатную московскую квартиру, переехали в подмосковные города. Ездят на работу на электричке. Зато живут на свежем воздухе и в просторных квартирах.
Здесь, конечно, вариантов очень много. Надо просто думать, смотреть, искать. Надо понять, наконец, что времена «собеса» давно кончились. Задача законодательства – создать людям условия эти возможности реализовать. Но реализовывать-то все равно самим людям...
Ирина Невинная, Павел Крашенинников, председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.
© «Российская газета», 06.05.05.
Покупаем жилье с перепланировкой
Что надо знать, чтобы новоселье в квартире с евроремонтом не обернулось для вас нервотрепкой и дополнительными расходами
С 1 марта этого года, когда вступил в силу новый ЖК, иметь квартиру с неразрешенной перепланировкой стало намного опаснее. Причем серьезные неприятности грозят не только нарушителю-перепланировщику. Увы, «в засаду» может попасть и добросовестный приобретатель квартиры, втихую переустроенной продавцом. По закону ответственность несет тот, кто окажется собственником жилья на момент обнаружения самовольной перепланировки.
Что же грозит таким лицам и что можно предпринять, чтобы исправить ситуацию или уменьшить свои потери?
Хочешь крутой ремонт? Пиши заявление!
Свершилось! Правительство РФ утвердило форму заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения
Соответствующее постановление* от 28 апреля 2005 г. № 266 опубликовано в «Российской газете» за 6 мая. Итак, если вы хотите сделать перепланировку, вам надо принести в Мосжилинспекцию такие документы:
– заявление по форме, утвержденной постановлением правительства РФ № 266
– проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
– технический паспорт переустраиваемого (перепланируемого) помещения
– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения (если ваша квартира или дом, в котором она находится, – памятник архитектуры, истории или культуры)
– документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку (при необходимости).
На рассмотрение ваших документов властям отводится 45 дней. Форма решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которое вы получите на руки, также утверждена тем же постановлением правительства.
* «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».
«С вас штраф – и сделать все, как было»
Первым делом с вас возьмут штраф: от 10 до 25 МРОТ (на сегодня для расчета штрафов один МРОТ равен 100 руб.). Далее контролирующий орган, с которым должна согласовываться перепланировка (в столице это Мосжилинспекция), выносит предписание: к такому-то сроку вы обязаны привести жилье в прежнее состояние. Имеется в виду тот вид планировки, который значится в документах БТИ. Представляете, чего это будет вам стоить?!
Впрочем, Жилищный кодекс предлагает собственникам квартир и более приемлемый вариант: узаконить самовольную перепланировку. Сделать это можно как после получения предписания контролирующего органа (см. выше), так и заранее, не дожидаясь «засвечивания» нарушений.
Как узаконить «самоволку»?
Строго по ЖК легализовать неразрешенную перепланировку можно только через суд.
Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК суд принимает решение о сохранении жилого помещения в переустроенном виде, если этим не нарушаются права и законные интересы жильцов дома и других граждан (например, находящихся вблизи здания) и не создается угроза их жизни и здоровью.
Однако имейте в виду, что нередко судебных хлопот удается избежать. В большинстве регионов, в том числе в Москве, дополнительно к ЖК действует местное жилищное законодательство. Оно устанавливает порядок внесудебного узаконивания самовольной перепланировки. В этих случаях необходимые документы подаются собственником квартиры в орган местного самоуправления, который принимает решения о согласовании проведения перепланировок.
Прощай, квартира
Если хозяин квартиры не позаботился об узаконивании перепланировки либо не восстановил прежний вид жилья, то его могут вызвать в суд в качестве ответчика. Потому что орган, с которым должно согласовываться проведение перепланировок, вправе подать иск о продаже квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК). Выручка передается бывшему собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
К покупателю, который приобрел квартиру на торгах, переходит обязанность вернуть ей прежний вид. Иначе жилье снова перепродается.
ЭТО ПРИГОДИТСЯ!
Если вы буквально влюбились в выбранную квартиру, но вовремя обнаружили неразрешенную перепланировку, то еще не все потеряно.
Предложите продавцу снизить цену жилья на сумму, которую вам придется потратить на узаконивание перепланировки. Чтобы определить размер расходов, обзвоните несколько фирм, оказывающих посреднические услуги по легализации перепланировок.
Обратите внимание: существует перечень мероприятий, которые категорически запрещены при перепланировке. Если в квартире есть такие изменения, то узаконить их не удастся.
В Москве «запретный» перечень утвержден постановлением столичного правительства от 08.02.2005 № 73-ПП. Выдержки из него опубликованы в «Вашем доме» за 22 февраля этого года.
НА ЗАМЕТКУ
Если вы покупаете квартиру «для личных бытовых нужд», то сделка подпадает под Закон «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП) и главу Гражданского кодекса РФ «Розничная купля-продажа». Исходя из этих нормативных актов, передача квартиры с несанкционированной перепланировкой признается продажей товара ненадлежащего качества. Ссылаясь на ст. 18 ЗоЗПП, покупатель вправе требовать от продавца компенсации своих расходов на узаконивание перепланировки, а также возмещения иных убытков, связанных с выявлением неразрешенных изменений в планировке квартиры.
Эти документы нужны, чтобы узаконить самовольную перепланировку
– заявление о перепланировке (для суда – заявление о признании выполненной перепланировки)
– правоустанавливающие документы на перепланированное жилое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии)
– оформленный в установленном порядке проект перепланировки
– технический паспорт жилого помещения
ВОПРОС В ТЕМУ
Как узнать о «подпольной» перепланировке
Итак, вы нашли подходящую квартиру. Чтобы покупка не оказалась «троянским конем», надо выяснить, не устраивал ли продавец самовольную перепланировку. Как это сделать, советует Ирина КУЛЬПИНА, начальник отдела по работе с заказчиками ЗАО «СК «ЕвроДомСервис»:
– Перед подписанием договора купли-продажи проверьте технический паспорт жилого помещения. В нем указывается типовая планировка квартиры, а также все перепланировки, проведенные в соответствии с законом. Сравните документ с реальным состоянием квартиры. Сходится? Если нет, то, похоже, хозяин переустроил квартиру самовольно.
Также обратите внимание на поэтажный план, выданный БТИ. Этот документ оформляется на основании обмеров квартиры инспектором БТИ. При выявлении расхождения с типовой планировкой квартиры БТИ выдает план с так называемыми «красными линиями». Если эти изменения не узаконены (т.е. перепланировка не санкционирована), то вам могут отказать в государственной регистрации сделки купли-продажи.
Бывает, что продавцы квартир получают поэтажные планы на основании инвентаризационных данных по типовой планировке жилья, т.е. без выезда в квартиру инспектора БТИ. Поэтому покупателю опять же следует внимательно осмотреть жилое помещение и убедиться, что планировка квартиры соответствует инвентаризационным планам БТИ.
Имейте в виду: если вы живете в квартире с несанкционированной перепланировкой, то рискуете в самый неподходящий момент оказаться в неприятной ситуации. Высок риск, что такую квартиру не удастся передать по наследству, подарить, продать либо получить кредит под залог недвижимости. Наконец, можно просто лишиться жилья, если не привести его в прежнее состояние.
30 тысяч рублей – примерно в такую сумму обходятся сейчас в столице посреднические услуги по согласованию перепланировки
Анна ДОБРЮХА.
© «КП.Ru», 10.05.05.
На договорной основе
ЖКХ
Жилищно-эксплуатационный участок №8 обслуживает территорию 11-го микрорайона Южно-Сахалинска, где проживает свыше восьми тысяч человек. Недавно ЖЭУ объявил о заключении договоров с собственниками жилых помещений на совместное управление, содержание и ремонт общего имущества и обеспечение коммунальными услугами в жилых домах с муниципальной долей собственности, а также типовых договоров социального найма жилого помещения в муниципальном жилищном фонде.
Чем вызван такой шаг? Исполняющий обязанности начальника ЖЭУ-8 Владимир Забудский пояснил, что прежде договоры с жильцами квартир заключались через управдома. Теперь впервые граждан приглашают в ЖЭУ для более обстоятельного разговора.
Люди относятся к этому неоднозначно. В соответствии с новым Жилищным кодексом владелец квартиры может заключить договор на ее техническое обслуживание не обязательно с «родной» коммунальной службой. Собственник жилого помещения теперь вправе найти стороннюю фирму и договориться об оказании жилищно-коммунальных услуг с ней.
Однако люди по проторенной дорожке идут в ЖЭУ. Может, боятся ошибиться в выборе управляющей организации. Ведь важно выбрать такую компанию, которая действительно будет управлять. Надо смотреть, имеет ли фирма навык в этом деле или далека от профессионализма и пришла со стороны, чтобы «срубить бабки».
Договоры с ЖЭУ заключили уже около половины собственников жилья и около трети квартиросъемщиков. Надо сказать, здесь сложился квалифицированный коллектив, которому не привыкать преодолевать проблемы. Возможно, поэтому предприятие одним из первых выделилось из МУП «ЖПЭТ» и уже несколько месяцев находится «в самостоятельном плавании». Теперь оно должно доказывать свою состоятельность в новых условиях.
Но уже сегодня можно сказать: обслуживание квартир стало лучше. Теперь деньги остаются на предприятии, поэтому появилась возможность сделать для людей гораздо больше, чем прежде.
Коллектив ЖЭУ-8 активно включился в месячник по благоустройству. Уже проведено несколько «чистых пятниц» по облагораживанию территории возле домов. В планах – подправить клумбы, высадить цветы, чтобы вид дворов радовал глаз.
В соответствии с намеченной программой предприятие уже приступило к подготовке к будущей зиме, начат текущий и капитальный ремонт домов.
Но в полной мере хозяевами коммунальники ЖЭУ-8, похоже, себя еще не почувствовали. Не налажен как следует учет холодной и горячей воды, отопления. Руководители предприятия объясняют это дороговизной приборов. Но ведь затраты, связанные с приобретением теплосчетчиков и их установкой, непременно окупятся, и жильцам не придется оплачивать избыточный обогрев квартир.
Все это должно быть прописано в договорах. Только в этом случае можно строить взаимовыгодные отношения. А в соответствии с Жилищным кодексом общее собрание собственников домов должно принять решение о выборе управляющей компании.
Александр АБРОСИМОВ.
© «Губернские ведомости», № 80(2305), 11.05.05.
Камни преткновения
ПЕРЕУСТРОЙСТВОВО ЖИЛЬЯ
В Южно-Сахалинске сегодня многие горожане обустраивают жилье в соответствии с новыми технологиями. Оно и понятно – каждому хочется жить в комфорте. Но в погоне за удобствами для себя сахалинцы зачастую забывают о тех, кто рядом.
В новом Жилищном кодексе, действующем в России с 1 марта нынешнего года, требования к перепланировке и переустройству ужесточились. Все инстанции при совершении сделок с квартирами требуют, чтобы квартира соответствовала проекту. Это в соответствии с Жилищным кодексом.
Есть у нас претензии и к проектировщикам. Все представленные нам проекты содержат лишь конструктивные изменения – стен, потолков, окон. И ни в одном нет сантехнического раздела. Организации, выполняющие проекты, готовят их по шаблону, типовыми, не углубляясь в конкретную ситуацию. Не просматривая, к примеру, что, если на балкон вместо двери делается арка, это влечет за собой помимо прочего и перенос отопительного прибора. Такие проекты мы возвращаем на доработку. Потому что изменения в конструкции системы отопления приводят к нарушениям в подаче теплоносителя. И чаще всего, создав удобства себе, хозяин квартиры, где изменена разводка труб и батарей отопления, оставляет своих соседей без нормального теплоснабжения.
Еще более кощунственно устройство теплых полов (речь не о полах, подогреваемых электричеством). По нормативам проектирования такие полы оборудуются в детских садах или в помещениях с повышенными требованиями к микроклимату. Кое-кто же из наших «мудрых» квартиросъемщиков умудряется делать их у себя. В итоге что происходит? Дополнительное сопротивление, образующееся из-за изгибов труб, проложенных в конструкции пола, нарушает нормальную циркуляцию теплоносителя в стояках отопления. А следовательно положенной теплоотдачи от обогревательных приборов в квартирах ждать не приходится. Все помещения, расположенные выше или ниже «виновной» квартиры, будут замерзать.
Я не раз бывала в квартирах, где устроен теплый пол. Хозяин чуть не в пляжном наряде ходит, а соседи при этом замерзают – у них тепла нет. В подобных ситуациях мы обращаемся в суд за самовольную перепланировку и переустройство. Только он может вынести решение и заставить собственника или нанимателя жилья вернуть все в квартире в исходное состояние.
Всем, кто желает произвести переустройство и перепланировку в своей квартире, я рекомендую ознакомиться с главой 4 Жилищного кодекса, где подробно описаны порядок и необходимые для этого документы. Ведь за самовольную перепланировку и переустройство жилья можно и квартиры лишиться.
Так что, если задумали изменения, сначала идите в ЖЭУ за планом своей квартиры. Затем – в проектную организацию. Там подробно расскажите о своих намерениях. Имея все документы наруках, отправляйтесь в ДАГУН. Муниципалитет как собственник здания вынесет окончательный вердикт.
Лариса АМРОЯН,
заместитель управляющего МУП «ЖПЭТ».
© «АиФ. Сахалин – Курилы», № 19(342), 05.05.
ЭНЕРГОРЭКЕТ №..: НА ОБОЧИНЕ ЗАКОНА
Иногда бывает так: три человека «косят» под двоечников, а из-за этого десятки тысяч людей получают дополнительную головную боль
В России всегда было не как в Англии, где «пусть закон плох, но это – закон!» В России же обыкновенно было как в России: плох закон или хорош, но он, зачастую, всего лишь «пипифакс» – единственно для туалетного употребления.
КАК ДОЛЖНО БЫТЬ
Хотя острословы уже окрестили новый Жилищный кодекс РФ «законом о жулье», но и в нем рациональные зерна наличествуют. Например, в статье 154, которая регламентирует «структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги». И она гласит, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги (как для нанимателя жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, так и для собственника помещения в многоквартирном доме) включает в себя плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт, за коммунальные услуги.
Пункт 4 этой статьи поясняет: «Плата за коммунальные услуги ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставка твердого топлива при наличии печного отопления).
Параграф 6 данной статьи совершенно недвусмысленно уточняет: «Плата за коммунальные услуги уплачивается УПРАВЛЯЮЩЕЙ организации и ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ: плату за холодное и горячее водоснабжение, плату за водоотведение, плату за ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЕ, плату за газоснабжение, плату за ОТОПЛЕНИЕ».
Обратим внимание! В пункте четвертом и параграфе шестом употребляется словосочетание «ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ». А в параграфе шестом словосочетание «УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ» стоит в единственном числе и в дательном падеже.
КАК НЕ ДОЛЖНО БЫТЬ
Не должно быть, чтобы фирмами-монополистами, от которых зависит жизнь десятков и сотен тысяч людей, управляли руководители, которые прикинулись безнадежными двоечниками в части русского языка в объеме начальной школы. И делают вид, что не в состоянии отличить множественное число от единственного числа, а дательный падеж считают «брательным».
Потому что из-за таких руководителей страдают десятки и сотни тысяч людей. То есть мы с вами. Особенно от них страдают старики и инвалиды. Которые, вместо того чтобы, согласно действующему с 1 -го марта Закону РФ – Жилищному кодексу, – заполнять один общий бланк за квартплату, заполняют три. И идут с ними не в одно место, которое должна определить УПРАВЛЯЮЩАЯ организация, а в разные, которые иногда находятся в противоположных частях города Южно-Сахалинска и его окрестностей – платить по отдельности за квартиру, свет и тепло.
КТО «НЕГРАМОТНО» ЧИТАЕТ?
Делают вид, что плохо учились в начальных классах господин мэр Южно-Сахалинска Федор Сидоренко и гендиректор «Сахалинэнерго» Игорь Бутовский. Это они «не разобрались» в числах и падежах Жилкодек-са. Юристы считают, это для того, чтобы облегчить себе жизнь за счет ухудшения жизни своих потребителей и подданных.
Один, г-н Сидоренко, из-за того, что за время своего нескончаемого мэрства не только не смог привести в порядок системы жизнеобеспечения города и нормально их содержать, но и нормально расплачиваться с г-ном Бутовским за потребляемые городом свет и тепло.
Второй, г-н Бутовский, из-за того, что так и не смог наладить нормальные финансовые взаимоотношения с господином Сидоренко. И вместо того чтобы усиленно работать по искоренению описываемых недостатков, решили пойти по взаимовыгодному для себя пути: перераспределили между собой городские коммуникации и финансовые потоки. И даже подписали соответствующее соглашение. Но при этом ввергли своих потребителей и подданных в дополнительные хлопоты и заморочки.
БЫЛА ЛИ ДВОЙКА ПО РУССКОМУ?
На подписании договора Сидоренко заявил, что это только первый шаг. Не обрадовал, надо сказать, хотя и подчеркнул, что поставил под документом свою подпись «во имя дальнейшего конструктивного сотрудничества на благо потребителей». То есть нас с вами. Например, моей соседки-пенсионерки, для больных ног которой процесс коммунальных платежей стал невыносимым испытанием...
А как же закон, спросит читатель? А вы откройте подшивку нашей (и не только нашей) газеты за предыдущие годы и поинтересуйтесь, сколько раз писалось о том, как эти два господина и их подчиненные читают закон. И как чтят. Наша, например, газета писала об этом в прошлом году чуть не через номер. И от номера к номеру все резче и нелицеприятней.
Но оба господина и их подчиненные упорно делали вид, что читать не умеют. По крайней мере на наши публикации за все это время ни один, ни другой не ответил и не объяснил, почему «косят» под двоечников, «радуя» своих потребителей, смежников и подданных.
ВОПРОСЫ
Тем не менее попробуем ответить на этот вопрос читателей. Дело здесь, конечно, не в малограмотности данных господ. Причина того, что они резвятся в городе, как озорные детишки в песочнице, в другом. В том, что их няньки ни черта за ними не смотрят. Няньки эти – областная администрация и городская прокуратура.
Они почему-то самоустранились от воспитания данных господ.
Обладминистрация, прикрываясь разговорами о разделении полномочий, спокойно наблюдает, как в самом большом муниципальном образовании области страдают областные жители.
Горпрокуратура... А вот ее позицию объяснить еще труднее, потому что на протяжении лет она демонстрирует к одному из данных господ странную терпимость. Думалось, что с приходом нового горпрокурора Александра Жеребцова ситуация изменится. Но с момента вступления в силу закона – Жилищного кодекса – прошло уже два месяца. И господин новый городской прокурор,если он, конечно, законопослушный гражданин и платит квартплату, уже как минимум дважды должен был озаботиться: а почему же это я плачу не в один, как положено по закону, адрес?
И из этого следует четыре вещи.
ОТВЕТЫ
Первая: господин городской прокурор не является законопослушным гражданином и не платит за квартиру и коммунальные услуги. И это нехорошо -какой же пример законопослушания этот законник подает этим господам и всем нам?
Вторая: у г-на горпрокурора с русским в школе было действительно нетого-с... Это еще хуже – как же он тогда разбирается, что законно, а что нет?
Третья: г-н горпрокурор законов вообще не читает. Это прямо из рук вон плохо: как же он тогда отправляет свои служебные обязанности – следить за выполнением духа и буквы закона в городе Южно-Сахалинске?
А про четвертую даже и говорить страшно: г-н прокурор и за квартиру платит, и читать умеет, и, умея читать, законы все-таки читает... Но тогда получается, что он умышленно бегает от выполнения своих прямых обязанностей: следить за исполнением законов?!
Есть ли выход из этой противозаконной ситуации?
ВЫХОД
Но и горпрокурор не сам ведь по себе бегает – над ним тоже начальник есть. Который 'Должен пресекать его возможную бездеятельность, несущую беззаконие гражданам правового (по крайней мере, президент так считает) государства. Этот его начальник -прокурор областной. Который, видимо, за краткостью – всего два месяца – беготни своего подопечного пока не заметил.
Поэтому, чтобы ускорить процесс попадания в поле зрения областного прокурора непонятной беготни прокурора городского, а также по просьбе наших читателей, моей соседки-пенсионерки и ее товарок, мы к нему и обратимся.
Уважаемый господин областной прокурор! Помогите, пожалуйста, общественности Южно-Сахалинска разобраться, что же все-таки происходит с городским прокурором на самом деле: читать не умеет или своими обязанностями манкирует? И если первое, то тогда его надо во второй раз в первый класс. Если второе, то тогда ему надо объяснить, что он, как нанятый на наши, налогоплательщицкие деньги, должен блюсти наши законные интересы перед господами Бутовским и Сидоренко.
И поэтому получается, что по воле отдельно взятого господина горпрокурора и таких, как он, законы, принимающиеся в Российской Федерации, в отдельно взятом ее регионе не действуют, и люди от этого страдают.
Просим Вас, господин областной прокурор, считать данную статью официальным к Вам запросом от имени наших читателей, моей соседки-пенсионерки и ее престарелых товарок.
Игорь МАТВЕЕВ.
© «Наши острова». № 19(191), 11.05.05.
С собственником квартиры лучше не ссориться
ЖИЛЬЕ
...Похоже, новый Жилищный кодекс не оставляет возможности для конфликтов с хозяином квартиры без негативных последствий для тех, кто в ней проживает. Что же именно содержится в новом законодательстве, касающееся бывших членов семьи собственника жилья?
Сразу отметим, что с 1 января 2005 г. ст. 292 Гражданского кодекса, которая регулирует права членов семьи собственников жилого помещения, действует в новой и даже пугающей редакции. Если раньше переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, то теперь как раз является.
Получалось: продавая свою квартиру в соответствии с прежним законодательством, в которой проживал, скажем, ваш зарегистрированный брат, вы продавали жилье с обременением. Ваш родственник, как кошмар для новых хозяев, так и жил бы в этой квартире (по крайней мере, имел бы на это право). Сейчас, судя по закону, если вы продаете квартиру, то все права остальных членов семьи, но не собственников, а пользователей помещения, должны быть прекращены.
Эта норма коррелируется с новыми правилами, установленными в Жилищном кодексе Российской Федерации. Остановимся на ст. 31 ЖК РФ, которая регулирует права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
Прежде всего отметим, что понятие «член семьи собственника» практически не изменилось. Согласно кодексу, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители. Другая же родня, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Видимо, как и прежде, будет учитываться фактор ведения совместного хозяйства.
Права членов семьи собственника достаточно ясны. Так, они имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Тут речь идет о возможности заключить какое-либо соглашение или даже договор аренды помещения.
С обязанностями тоже все просто. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Конечно, дееспособные (в просторечии «те, кто в своем уме») члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное опять-таки не установлено каким-либо соглашением.
Дальше начинается самое интересное. В кодексе черным по белому написано, что «в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется». Впрочем, и тут делается ссылка на иную договоренность. Однако из кодекса не следует, что, скажем, при разводе бывшего супруга можно сразу выгнать на улицу. Нет, все будет происходить постепенно.
Так, согласно закону, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жильем, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. (Кстати, в проекте ЖК РФ вместо «определенный срок» было «один год».) При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Пока трудно представить, как эта норма будет работать на практике. К тому же из закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» можно усмотреть, что эта норма будет регулировать те правоотношения, которые возникли после введения в действие нового ЖК РФ.
Но вернемся к рассматриваемой норме. Дальше сказано, что по истечении этого «определенного» судом срока пользования жилым помещением соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Но право пользования может прекратиться и раньше. Так, до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. То есть если собственнику все это надоело и он взял и продал квартиру или же у него отпала возможность купить жилье бывшему родственнику, или, наоборот, если родственник сказочно разбогател и сам может купить себе квартиру.
Подчеркнем, что рассматриваемые правила революционны, и как они будут работать, подскажет только судебная практика.
«Интерфакс Время».
© «Южно-Сахалинск сегодня», № 43-44)150-151), 12.05.05.
Джакузи на голову
За неправильно или самовольно проведенную перепланировку квартиры можно ее лишиться
Новый Жилищный кодекс ужесточил требования к жильцам, решившим переустроить свое жилье без разрешения. Конечно, с точки зрения владельца квартиры, такое «вмешательство» малоприятно: ну почему нужно согласовывать с чиновниками перенос дверного проема или объединение раздельного санузла в одну просторную ванную комнату? Почему нужно платить большие деньги за проект, собирать справки, тратить силы и время в очередях и ожидании решения?..
Давайте посмотрим другую сторону медали. Повсеместная переделка вентиляционных коробов на кухнях типовых многоэтажек под ниши для холодильников в буквальном смысле перекрыла кислород жильцам нижних этажей – это общеизвестный факт. Не рассчитанные на тяжелые ванны-джакузи перекрытия в старых домах и хлипких пятиэтажках тоже неоднократно грозили уронить эти самые джакузи прямо на головы соседям снизу. А уж популярное объединение квартиры в «студию», когда за счет сноса стены кухня объединяется со столовой, вообще может привести к обрушению здания, если сносимая стена является несущей.
Так что хотим мы этого или не хотим, но согласовывать перепланировку нужно. Другое дело, что процедура эта должна быть максимально простой и необременительной. И в этом направлении новый жилищный закон сделал вполне определенные шаги. Хотя одновременно и ужесточил наказание за незаконно проведенные переделки.
Куда нужно обращаться за разрешением на перепланировку?
В Жилищном кодексе указано, что планируемые переделки проводятся «по согласованию с органом местного самоуправления». Обычно такими вопросами занимаются специальные комиссии при муниципалитетах либо районные отделения жилинспекции. Уточнить можно в вашей местной администрации.
Какие документы нужно собрать, чтобы получить разрешение на перепланировку?
1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по единой для всей страны форме. Форма заявления утверждена правительством 28 апреля 2005 года и опубликована в «РГ» 6 мая и сегодня.
2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение. Причем разрешено подавать не подлинники, а нотариально засвидетельствованные копии.
3. Проект переустройства и (или) перепланировки.
4. Технический паспорт помещения, которое вы собираетесь переделывать.
5. Письменное согласие всех членов семьи (даже временно отсутствующих), если перепланируется квартира, занимаемая по договору социального найма. Если перестройкой занимается собственник, согласия членов семьи, не являющихся сособственниками, не требуется.
6. Если вы живете в старом доме, представляющем историческую ценность, придется также заручиться заключением органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен.
Очень важно, что перечень этих документов является, как говорят специалисты, «закрытым». То есть чиновники не имеют права требовать от вас предоставления дополнительно к перечисленным еще каких-либо документов. Кстати, в старом ЖК и правила, и порядок выдачи подобных документов устанавливали местные власти, и чиновничья «самодеятельность» не знала границ. Не случайно у нас полстраны переделали квартиры вообще без каких бы то ни было разрешений – слишком муторно (и дорого) было их заполучить.
В какие сроки выдается разрешение?
Принимая от вас заявление с прилагаемыми документами, специалист согласующего органа должен выдать вам расписку с датой. От нее и отсчитываются все сроки. Решение о согласовании (или, увы, отказе) должно быть принято в течение 45 дней, и еще максимум через три рабочих дня заявитель получает на руки соответствующий документ. Если решение положительное, можно звать строителей и начинать работу.
Что делать, если вам отказали?
Вообще-то отказать чиновнику по новому закону не так и просто. Во-первых, потому, что причин такого отказа всего три.
1. Не представлены какие-либо документы из вышеприведенного списка.
2. Документы поданы «в ненадлежащий орган» (хотя, заметим, вряд ли «ненадлежащий орган» эти документы у вас примет: зачем, если вопрос вне его компетенции?).
3. Проект перепланировки и (или) переустройства не соответствует требованиям законодательства.
Во-вторых, отказывая вам, чиновники обязаны указать конкретную причину такого решения, сославшись на имеющиеся нарушения.
Понятно, что, имея на руках решение «отказать» в письменной форме, его легче обжаловать в судебном порядке, и закон это вполне допускает.
Достаточно ли только получить разрешение?
Нет, не достаточно. Процедура переделки будет выполнена полностью по закону, если, получив разрешение и выполнив все предусмотренные проектом работы, вы не забудете пригласить приемочную комиссию (все из того же согласующего органа). Комиссия должна подтвердить, что все сделано правильно, подписать соответствующий акт. Более того, этот документ комиссия обязана отправить в организацию, ведущую учет объектов недвижимости.
Что грозит самовольным перепланировщикам?
Последствия неприятны. И собственник, и наниматель квартиры наказываются одинаково: орган по согласованию может обязать их привести жилье в прежнее «допеределочное» состояние. Конкретный срок в этом случае закон, к сожалению, не устанавливает (да и вряд ли это возможно – ведь объемы выполненных строительных работ могут быть самыми разными), указывает только, что он должен быть «разумным».
Впрочем, новый ЖК (кстати, в отличие от старого) допускает возможность «амнистии» уже сделанной перепланировки, ее узаконивания. Сделать это можно через суд в том случае, если выполненные работы не нарушили прав и интересов других граждан (в частности, соседей) и не создали угрозы их жизни и здоровью. (Такая угроза создается, например, если при перепланировке были нарушены несущие стены и конструкции.)
Правда ли, что за самовольную перепланировку можно вообще лишиться жилья?
В принципе правда. Хотя, возможно, правильнее было бы говорить не «самовольную», а «незаконную». Потому что ЖК допускает расторжение договора социального найма (то есть, по сути, выселение нарушителя из занимаемой им квартиры) и продажу с публичных торгов жилья, находящегося в собственности, только в том случае, если раньше суд отказался узаконить сделанные изменения. Сама процедура отчуждения жилья тоже производится в судебном порядке. Процесс инициируется все тем же органом по согласованию. То есть прежде чем лишиться квартиры, нарушители должны пройти (и проиграть) минимум два судебных процесса.
Что делать, если сами вы ничего не ломали, а купили уже переделанную квартиру?
Конечно, еще планируя покупку, необходимо убедиться, что если перепланировка имела место, то была выполнена законно. Сделать это очень просто: проверить техпаспорт квартиры и поэтажный план. При регистрации договора купли-продажи (как и любой другой сделки с жильем) «свежевыполненный» техпаспорт предъявляется обязательно, поэтому у продавца он должен быть. На поэтажном плане квартиры все переделки, все отличия от типовой планировки (если они выполнены без разрешения) показываются красными линиями. Это – если инспектор БТИ выезжал на место и добросовестно проводил обмеры квартиры. Наличие красного цвета на плане – сигнал для покупателя. Бывает, что план БТИ продавец получает в соответствии с типовой планировкой, тогда красных линий на нем не будет. В этом случае следует убедиться, что реальный план квартиры соответствует нарисованному, тогда у вас проблем не будет.
Если все же вы оказались владельцем уже переделанной квартиры, действия (и ответственность) те же самые, как если бы вы проводили реконструкцию самостоятельно.
В частности, Жилищный кодекс обязывает нового владельца отчужденной и проданной с торгов квартиры нарушителя устранить все незаконные переделки, причем орган, осуществляющий согласование, вновь назначает конкретный «разумный» срок для такой переделки.
Точка зрения
Прокомментировать положения Жилищного кодекса, касающиеся перепланировки квартир, «РГ» попросила Павла Крашенинникова, председателя Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.
– Павел Владимирович, все вопросы читателей «РГ» по перепланировке делятся на две большие группы. Одни хотят провести в квартире какие-то изменения и боятся, что, как и раньше, сделать это будет очень сложно и хлопотно. Другие (таких большинство) перепланировку уже сделали, ни с кем не согласовывая, и теперь, естественно, опасаются санкций. Например, из Мурманской области пришло сообщение, что местные чиновники недавно пригрозили наказывать жильцов за застекленные лоджии и двойные двери, хотя для северного города это необходимость, помогающая утеплить квартиру.
– Думаю, в данном случае ни застекленная лоджия, ни вторая дверь не являются переустройством квартиры. Если, конечно, вторая дверь установлена вплотную к первой, а не в нескольких метрах от нее, с «присоединением» части общего коридора. Вот в этом случае как раз и нарушаются права и интересы соседей – это то, что Жилищный кодекс запрещает однозначно.
То, что перепланировку и переустройство обязательно надо согласовывать, – с этим, надеюсь, никто спорить не будет. ЖК четко прописывает всю процедуру, все документы, которые нужно представить, и серьезно ограничивает возможности чиновничьего произвола. В отличие от старого законодательства, когда порядок получения разрешения на перепланировку устанавливался местными исполнительными органами, теперь этот перечень закрыт, он исчерпывающий и очень жесткий. То есть правила теперь меняться каждый день и зависеть от всевозможных местных «инициатив» не будут.
Главное же беспокойство у людей связано именно с ранее проведенными переделками. С тем, как их узаконить. В ЖК говорится, что когда уже сделанная перепланировка не угрожает жизни и здоровью других людей, не нарушает их прав и интересов, то согласование возможно. То есть такая, своего рода, «амнистия». Пока – на основании решения суда. Но мы уже обсуждали эту тему с правительством и пришли к выводу, что, скорее всего, будем вносить поправки в закон о введение в действие ЖК, чтобы облегчить положение этих граждан. Если переустройство и перепланировка улучшают качество жилого помещения и, повторю еще раз, не ущемляют других жильцов, узаконить проведенные работы будет несложно.
Ирина Невинная.
© «Российская газета», 13.05.05.
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС ГРАЖДАНАМ НЕ В РАДОСТЬ
В Ижевске протестуют против новых тарифов на коммунальные услуги
В Ижевске продолжают кипеть страсти по поводу принятия нового Жилищного кодекса. На митингах, прошедших в столице Удмуртии, увеличение тарифов на услуги ЖКХ стало главной претензией народа к городской и областной властям.
Повышение оплаты коммунальных услуг произошло в Ижевске с 1 января. В платежках появилась строка «капитальный ремонт» с суммой около 150 руб. Серьезно оказались завышенными тарифы на обслуживание лифтов и на вывоз мусора. Теперь плата за них рассчитывалась не по числу проживающих, а по количеству квадратных метров. О нововведениях ижевчан предупреждали заранее. В многочисленных выступлениях мэрии и коммунальщиков в СМИ говорилось, что не следует ждать, что при этом все дома отремонтируют, и что даже эта большая сумма – капля в море и проблемы не решает.
Председатель Федерации профсоюзов УР Евгений Орлов обратился к прокурору республики Борису Сарнаеву с просьбой проверить законность нововведения. Выяснилось, что Ижевск начал реформу досрочно, действие нового Жилищного кодекса начинается 1 марта, а в Ижевске запустили механизм ужесточения цен с января. Профсоюзы потребовали приостановить ввод 100-процентной оплаты жилья. Прокурор согласился с претензией по части капремонта и вынес протест. Власти решели остановиться на 95-процентной оплате. Пока шли согласования, в феврале в Ижевске плату за капремонт снизили на 50%, а в марте эту строчку из квитанции убрали.
На пресс-конференции мэр Виктор Балакин высказал свое отношение к протесту прокурора: «Теперь ЖКХ придется еще труднее. У нас 600 кровель требуют ремонта, и где-то надо находить деньги...»
По новому законодательству, которое вступило в силу с 1 марта, решение о размере платы за капремонт должны принимать собственники жилья, и только если жильцы не примут решения, местная власть вправе назначить плату сама. Этот вопрос вызвал резкие споры на сессии городской Думы. Виктор Балакирев заявил, что мэрия намерена выступать в качестве организаторов этих собраний там, где жильцы не проявят активности, и поэтому предлагает депутатам заранее принять базовый размер платы – 23,7 руб. за квадратный метр. Обсуждение было бурным. В итоге документ о плате за капремонт был отправлен на доработку.
Ижевск
Нина Пузанова.
© «Независимая газета», 16.05.05.
Дума уточнила Жилищный кодекс
Пока правительство затягивает принятие нормативных актов в развитие вступившего в силу в этом году пакета законов по формированию доступного жилья, Дума занимается их совершенствованием. Вчера были приняты поправки к Жилищному кодексу, закон о введении его в действие и ряд других законов. В частности, Дума четко установила, что все граждане, поставленные в очередь на получение социального жилья до 1 января 2005 года, сохраняют это право и в дальнейшем. Это означает, что положения Жилищного кодекса, согласно которым на постановку в очередь имеют право только малоимущие, на них не распространяется.
Кроме того, уточняется, что все организации, осуществляющие управление, обслуживание, содержание и ремонт многоквартирных домов, сохраняют свои обязательства до выбора самими жильцами способа управления своим домом (согласно ЖК, в течение года жильцы должны выбрать новую управляющую компанию либо сохраняется старая).
Наконец, скорректированы нормы, касающиеся бесплатной передачи земельного участка под многоквартирным домом в долевую собственность жильцов. В частности, установлено, что местные власти после подачи жильцами заявления должны в месячный срок выполнить кадастровый учет соответствующего земельного участка, а до 1 июля 2006 года – провести кадастровый учет всех участков под многоквартирными домами независимо от того, подали жильцы заявление или нет. При этом разрешение на ввод в эксплуатацию новых или реконструированных многоквартирных домов не будет выдаваться, если земельный участок не прошел кадастровый учет.
© «КоммерсантЪ», 19.05.05.
ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И ЖИЛЬЯ
В соответствии с новым Жилищным кодексом обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилоепомещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора найма, аренды либо возникновения права собственности на жилье.
В соответствии со ст. 153 нового Жилищного кодекса собственники квартир должны оплачивать расходы на содержание и ремонт жилья (включая оплату услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества), а также коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление). Граждане, проживающие в социальном жилье или арендующие жилье у государства, должны вносить плату за текущий ремонт и коммунальные услуги, а также оплачивать найм.
Ставки платы за найм муниципального и государственного жилья, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются местными властями.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений. При этом решение о величине ставок принимается с учетом предложений управляющей организации и не может быть изменено в течение года.
Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном постановлением правительства.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом). При временном отсутствии граждан допускается перерасчет оплаты за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемые исходя из нормативов потребления.
По закону наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме нанимателей жилья, а также собственников квартир об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере (иной срок может быть установлен договором управления).
За несвоевременную или неполную оплату жилья или коммунальных услуг ЖК устанавливает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Более того, статья 90 ЖК гласит: если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более полугода без уважительных причин не оплачивает жилье и коммунальные услуги, его (вместе с семьей) можно выселить в судебном порядке. В этом случае злостному неплательщику будет предоставлено другое жилье по нормам общежития. Заметим, на собственников квартир эта норма не распространяется.
Игорь СЕРГЕЕВ.
© «Южно-Сахалинск», № 20(843), 19.05.05.
Первые шаги товарищества
ТЭК И ЖКХ
Инициативная группа провела собрание жильцов дома на 2-й Железнодорожной улице в Луговом. В его работе приняли участие руководители департамента ТЭК и ЖКХ области. Цель собрания – организация товарищества собственников жилья.
Из газет, телерадиопередач сахалинцы узнают о том, что реализация нового Жилищного кодекса позволяет им вмешаться в процесс реорганизации жилищно-коммунального хозяйства и тем самым улучшить свою жизнь. Собственники жилья теперь могут брать на полное техническое обслуживание дома, в которых они живут. И организовавшись в товарищества, без посредников управлять всем домовым хозяйством. В результате плата за жилищно-коммунальные услуги устанавливается жильцами самостоятельно, полностью им подконтрольна и прозрачна.
Опыт ТСЖ показывает, что в этом случае у жильцов домов постепенно меняется психология. Из временщиков, которым ни до чего нет дела, они превращаются в хозяев, которые управляют своим имуществом, нанимают обслуживающий персонал, наводят чистоту и т.д.
Единогласно проголосовали на собрании за устав товарищества, избрали правление. Осталось зарегистрировать ТСЖ в соответствующих органах. Специалисты департамента ТЭК и ЖКХ готовы оказать товариществам методическую помощь, собрать собственников жилья за круглым столом для обмена опытом, помочь советом.
Вопросами создания ТСЖ уже давно и целенаправленно занимается администрация Южно-Сахалинска. Южносахалинцы накопили неплохой опыт, который может быть использован для массового объединения собственников приватизированного жилья в юридические товарищества, применяться и распространяться в других районах. Как бы там ни было, а будущее – за ТСЖ.
Организация этой работы напрямую зависит от личного отношения к ней, и прежде всего глав администраций муниципальных образований. К примеру, управление жилищным фондом в Невельском районе организовано слабо. От существующего тепло-, водо– и электроснабжения население района давно не в восторге. Потеряв надежду быть услышанными муниципальными чиновниками, десятки жителей района вынуждены напрямую обращаться к губернатору области и даже президенту России, сообщая о бездеятельности руководителей органов местного самоуправления, которая приводит к нарушению конституционных прав населения на благоприятные условия проживания.
А вот владельцы приватизированного жилья в одном из домов на улице Зеленой, настрадавшись в течение многих лет без тепла, в конце концов объединились в ТСЖ. Самостоятельно отремонтировали систему теплоснабжения, навели порядок в доме, в оплате предоставляемых услуг, и оказалось, что ТСЖ для них выгодно – оплата за жилищно-коммунальные услуги ощутимо уменьшилась.
Департамент собрал за круглым столом представителей этого товарищества и других собственников жилья из шести домов, желающих объединиться. Речь шла о преимуществах объединения собственников жилья в свете нового Жилищного кодекса.
Жаль только, что руководители администрации, городского собрания проигнорировали приглашение. Они не только не приняли участие в круглом столе, но пытались даже воспрепятствовать проведению мероприятия.
Активисты объединения собственников жилья района в ТСЖ имели возможность лично убедиться в том, что местная администрация не испытывает особого желания заниматься проблемами своего населения, реформами ЖКХ. Но путь новому закрыть уже трудно.
Александр АБРОСИМОВ.
© «Губернские ведомости», № 91(2316), 26.05.05.
Когда же придет ипотека?
ОБЩЕСТВЕННЫЕ СЛУШАНИЯ
Проект закона Сахалинской области об организации и развитии ипотечного жилищного кредитования был обсужден на общественных слушаниях, организованных в областном парламенте.
Проект уже принят в первом чтении, то есть его концепция поддержана сахалинскими законодателями.
Тем не менее у разных групп общественности и делового мира ипотека вызывает определенные сомнения. Слушания были задуманы для того, чтобы более полно ознакомить бизнес и общественность наших островов с проектом. Но, как сказал ведущий слушания вице-спикер областного парламента, председатель комитета по экономической политике и бюджету Анатолий Черный, когда-то все же надо начинать.
Директор фонда развития жилищного строительства Татьяна Коротич детально ознакомила участников слушаний, среди которых были представители практически всех банков области, с внедряемой в области системой ипотечного кредитования, путевку в жизнь которой должен дать новый закон. Она особо подчеркнула, что ипотека – получение целевого кредита на строительство квартиры или дома под залог самого жилья – это вовсе не панацея для решения жилищной проблемы в целом. Ее внедрение не решит проблемы малообеспеченных слоев населения. Ведь они даже при самой активной помощи государства не смогут расплатиться с жилищными кредитами. Для них должна быть предусмотрена отдельная программа развития муниципального жилищного строительства. А вот самой активной и трудоспособной части населения вполне по силам будет воспользоваться ипотечным кредитом для постройки или приобретения жилья.
Скептики говорили о том, что слишком уж боельшие суммы придется погашать заемщикам – тяжело, а то и неподъемно для бюджета молодой семьи. Но ведь сегодня «бесквартирные» семьи половину своих доходов отдают за оплату жилья по найму. Снять однокомнатную квартиру в областном центре стоит 15 тыс. рублей в месяц, а то и больше. За 10 лет – а таков примерный срок возврата предполагаемых ипотечных кредитов – сумма, отданная безвозвратно, вырастает до значительных размеров. Так не лучше ли для молодой семьи выплачивать эти же деньги за квартиру, приобретаемую в собственность. Причем по мере развития ипотеки автоматически будут снижаться процентные ставки. Но чтобы развивать дело, надо его начать.
Заемщик, конечно, рискует. Он может утратить трудоспособность, а с ней и возможность возмещать кредит. Он может потерять построенный дом в случае пожара и т.д. Значит, требуется продумать и механизм страховки. Дело это достаточно дорогое: примерно 1-1,5 процента от всей суммы кредита. Но если объединять заемщиков в пулы (группы) по 10-15 человек, риск для страховых компаний уменьшается, а с ним и страховые сборы.
Начальник главного управления Центробанка РФ по Сахалинской области Владимир Апанасенко рассказал о том, что бы хотели получить от нового закона финансисты, те, кому предстоит выдавать ипотечные кредиты и кто сегодня в этом заинтересован.
Участники слушаний приняли рекомендации в поддержку нового закона и предложили областной Думе принять его до летних парламентских каникул.
Сергей ЧИНАРОВ.
© «Губернские ведомости», № 91(2316), 26.05.05.
Квартира на паях с банком
Жилье в кредит сегодня можно купить не только на вторичном рынке, но и в новостройке
К этому лету на рынке ипотечного кредитования произошли приятные изменения: некоторые банки снизили ставки по кредитам до 9-10 процентов в валюте, уменьшили первоначальный взнос до 10-15 процентов от стоимости жилья и стали активнее работать с новостройками. Таким образом, ипотечные кредиты стали выгоднее и привлекательнее. Чего нельзя пока сказать о доступности. Большинство банков по-прежнему требуют от заемщиков официальное подтверждение доходов, «белую» зарплату и поручителей. «Новые Известия» выяснили, какой же кредит проще получить, а также к каким дополнительным тратам надо быть готовым, подписываясь на ипотеку.
Ипотека перестала быть чем-то необычным в России, но и массовой ее пока, увы, не назовешь. Несмотря на то, что за последние три года объем этого рынка вырос в 10 раз и составляет 500 млн. долларов, нам еще далеко до стран, где ипотечные кредиты выдаются уже больше ста лет. Если в Великобритании объем ипотечных кредитов составляет 62% от ВВП, то в России он не дотягивает даже до 1%. Средний размер одного ипотечного кредита в нашей стране составляет всего 18 тыс. долларов, а в каких-нибудь маленьких Нидерландах – 150 тыс. евро.
Особенности национальной ипотеки
Одна из характерных черт ипотеки в России – фактическая монополизация рынка пятью крупнейшими банками: Сбербанком (половина рынка), «ДельтаКредитом», «Райффайзенбанком», «Внешторгбанком» и Городским ипотечным банком. Их доля – не меньше 70%. Остальные 30 делят более 100 банков. Пока ипотечное кредитование просто не выгодно для большинства российских банков.
И все же за ипотекой – будущее. Во-первых, потому что недвижимость продолжает расти в цене, а значит, выгоднее купить квартиру в кредит и выплачивать за нее, чем отдавать свои деньги, арендуя чужую жилплощадь. Во-вторых, улучшить свои жилищные условия сегодня хотели бы 62% населения, и поэтому как только банки начнут снижать ставки по кредитам, спрос на них резко возрастет.
«Сейчас на нашем рынке жилья, за тремя годами непрерывного роста стоимости, начался период стабилизации цен, – считает директор по маркетингу и продажам банка «ДельтаКредит» Виктория Кочеткова. – И в ближайшие 2-2,5 года недвижимость будет дорожать не так быстро, как раньше. В этой ситуации покупка квартиры в кредит становится выгодной инвестицией».
По прогнозам экспертов, в ближайшие 2-3 года объем ипотечного рынка увеличится до 2-3 млрд. долларов, а ставки у большинства банков упадут ниже 10%. Но в этом году снижения ставок уже не будет.
Что предлагают банки
Основных ипотечных программ на рынке две – кредитование на покупку жилья на вторичном рынке и инвестиционные программы для строящегося жилья.
«Среднерыночные ставки по займам колеблются от 10-10,5 до 13% годовых, – комментирует директор отдела ипотечного кредитования «БЕСТ-Недвижимость» Карен Мелконян. – Первоначальный взнос – можно найти от 15%, но у большинства банков он составляет 30%. Сроки же, на которые выдаются кредиты, – 10, 15 и 20 лет. Есть, конечно, АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования. – «НИ»), выдающее кредит на 27 лет, но для нашего рынка это пока исключение, а не правило».
Правда, по кредитным ставкам информация очень разная. Так, директор Центра ипотечных программ «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова считает, что по новостройкам ставка составляет сегодня 11-18% годовых, а по «вторичке» – 9-15%.
Что касается новостроек, то еще года два назад банки, дающие кредиты под строящееся жилье, можно было по пальцам пересчитать. Сегодня ситуация изменилась, но это заслуга, скорее, не банков, а риелторов, занимающихся реализацией крупных жилых комплексов и новостроек в подмосковных городах. Многие из них подписывают с банками эксклюзивные договоры и предлагают квартиры в кредит на очень выгодных условиях. Например, ставка по кредиту будет ниже 10-11% или первоначальный взнос составит всего 10% от стоимости жилья. Подобные кредитные программы для отдельных объектов есть у компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость», «Корпорация МИАН», «Домострой».
Ипотечная «альтернатива»
Сегодня определенной популярностью на рынке пользуются так называемые альтернативные сделки. Под них банки разрабатывают специальные программы по улучшению с помощью ипотеки жилищных условий своих клиентов.
«Клиент меняет имеющееся у него жилье на лучшее с помощью кредита, – рассказывает руководитель ипотечной службы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Плецельман. – Нынешний уровень доходов позволяет людям использовать ипотечные схемы при обменах с доплатой, а не ждать годами, пока соберется необходимая сумма. На мой взгляд, за такими сделками будущее, хотя они сложнее для риелторов и требуют больших знаний о программах разных банков и специфике работы с каждым из них».
Программы по улучшению жилищных условий – наиболее оптимальный и наименее затратный вариант для человека, уже имеющего хоть какое-то жилье. Вначале вы продаете квартиру, в которой живете, а потом приобретаете новую жилплощадь с помощью ипотечного кредита. Но берется он только на разницу в стоимости двух квартир. Как правило, сумма доплаты колеблется в пределах 20-40 тыс. долларов. Причем для улучшения жилищных условий можно взять не ипотечный, а потребительский кредит, который получить проще. Его главный плюс в том, что не банк, а вы сразу же становитесь собственником приобретаемого жилья. Правда, ставки по потребительским кредитам выше, чем по ипотечным, но не намного. Так, у Сбербанка ставка по кредиту на неотложные нужды – 12% годовых в долларах США, а по ипотечному – 11, в «Райффайзенбанке» – 13% против 12.
Но не все риелторы согласны с тем, что подобные программы станут массовым явлением.
«В моей практике случаев, когда люди берут кредит на доплату в 30 тыс. долларов, немного, – рассказывает Карен Мелконян. – Часто у таких людей нет возможности подтвердить легальность своих доходов. На мой взгляд, программы по улучшению жилищных условий будут более востребованы в сегменте бизнес-класса, где более дорогое жилье и где человеку необходима доплата в 100-150 тыс. долларов».
Скрытая угроза
Уже сегодня банки, чтобы привлечь клиента, увеличивают сроки погашения кредита до 20 лет, отказываются от штрафных санкций за досрочную выплату, не требуют официального подтверждения всей суммы дохода заемщика, поручителей и регистрации в Москве. Правда, у подобной лояльности есть и оборотная сторона. В обмен на то, что банк не будет интересоваться происхождением ваших средств, он может выдать вам кредит под более высокий процент. Или повысит для вас первоначальный взнос чуть ли не до половины стоимости квартиры. А вот за слишком низкой процентной ставкой, бывает, скрывается высокая комиссия за открытие и ведение ссудного счета. Надо знать и о том, что банк интересует не только заемщик, но и квартира, на покупку которой он просит деньги. Помимо юридической чистоты, качества ремонта квартиры, банки наводят справки и о состоянии всего дома. Вам могут отказать в кредите на покупку квартиры, например, в доме с деревянными перекрытиями.
Неизбежные расходы
Дополнительные платежи – то неизбежное зло, которого не избежать любому человеку, решившемуся пожить в долг 15-20 лет ради новой квартиры.
Первое, на что придется потратиться, – это сбор за рассмотрение кредитной заявки. Только за то, что банк оценит вашу кредитоспособность и примет решение о том, можно или нет дать вам деньги в долг, придется заплатить от 30 до 160 долларов. Но в последнее время все больше банков перестают брать деньги с потенциальных клиентов.
Следующих трат, если «добро» от банка получено, вам уже не избежать, так как связаны они непосредственно с оформлением кредита. Радует одно: все это – разовые траты. Итак, платить придется за нотариальное заверение договора, открытие ссудного счета и контроль качества залога. Посещение нотариуса обойдется в 1% от суммы ипотечного кредита. Комиссия за открытие ссудного счета – 0,5-1% от суммы кредита. Иногда комиссия берется только за валютные кредиты, а рублевые ссудные счета открываются бесплатно. Некоторые банки берут плату еще и за ведение ссудного счета. Обычно набегает не больше 1% в год.
И, наконец, контроль качества залога. Это не что иное, как оценка стоимости недвижимости. Стоит услуга около 200 долларов. Избежать этих расходов можно, если риелторская компания, через которую вы покупаете квартиру, имеет соглашение с банком, по которому делает свою оценку стоимости у независимого эксперта, сертифицированного банком. Что же касается проверки титула приобретаемого жилья или юридической чистоты, то проверять ее будут обязательно, и это обойдется в дополнительные 200 долларов.
Еще одна статья расходов связана с перечислением денег. Банки берут деньги за все: за обналичивание, определение подлинности купюр, аренду депозитария и конвертацию наличных. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то, скорее всего, будете расплачиваться с продавцом «налом». Обычно комиссия за выдачу кредита наличными составляет порядка 1% от суммы. Некоторые берут символическую плату в 2 тыс. рублей. Если же вы приобретаете жилье в новостройке, комиссия за перевод денег не превышает 0,5%. Комиссия за проверку подлинности купюр обычно составляет 0,1% от суммы, а аренда ячейки в депозитарии – в среднем 50 долларов в месяц. В итоге в большинстве банков дополнительные расходы разового порядка потянут на 3-4% от размера кредита.
Но самые существенные траты, связанные с ипотекой, это, конечно же, страхование. Платить за страховку придется ежегодно в течение всего срока выплаты кредита. Сумма составляет в среднем 0,8-1,7% от размера кредита в первый год и от остатка ссудной задолженности во все последующие плюс 10%. Что же касается самих страховых компаний, то банки предпочитают работать только с крупнейшими из них: «Ингосстрах», «Военно-страховая компания», «РОСНО», «Спасские ворота», «Инвестстрах», «УралСиб».
НАТАЛЬЯ ТИМАШОВА.
© «Новые Известия», 27.05.05.
Договор вместо ордера
Вселиться в муниципальную квартиру можно только после того, как заключен договор социального найма
Новый Жилищный кодекс кардинально поменял порядок получения муниципального или государственного, то есть бесплатного, жилья. Государство оставило за собой обязанность предоставлять социальное жилье только тем нуждающимся, кто не может приобрести его самостоятельно, то есть малоимущим.
При этом основанием для вселения в предоставляемую квартиру или иное жилое помещение будет не ордер (как это было раньше), а договор социального найма, который жилец-наниматель должен заключить с владельцем жилья. Форму этого документа разработало министерство регионального развития и утвердило правительство России, и сегодня этот типовой документ публикует «Российская газета».
Напомним, что, кроме малоимущих нуждающихся, Жилищный кодекс назвал еще три категории граждан, которые по-прежнему имеют право (причем внеочередное) на получение бесплатного жилья. Это жильцы аварийных домов, чьи квартиры признаны не пригодными для проживания и не подлежат реконструкции или ремонту; это дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, то есть воспитанники детских домов; и, наконец, это граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических и социально опасных заболеваний (например, открытой, то есть заразной, формой туберкулеза).
Прежде чем въехать на предоставляемую ему жилплощадь, любой наниматель теперь должен будет подписать с собственником жилья договор социального найма.
Документ максимально конкретный и понятный. Он подробно проговаривает права и обязанности сторон, его подписавших, а потому и жильцам, и муниципалитету (или иному собственнику жилья) в дальнейшем будет проще строить свои отношения. Например, в договоре четко указывается, что текущий ремонт внутри квартиры целиком и полностью ложится на плечи жильцов-нанимателей. Они не только за свой счет приводят в порядок стены, полы, потолки, окна и двери, но и оплачивают ремонт «внутриквартирного инженерного оборудования» – электропроводки, водо– и теплоснабжения, газовой сети. Текущий ремонт общего имущества и капитальный ремонт – это обязанности владельца жилья, то есть наймодателя.
Естественно, правила еще раз проговаривают, что жильцы обязаны платить за квартиру полностью и в срок, а за долги наймодатель может начислить им пени, как это предусматривает ЖК.
Очень важное новшество в договоре – пункт о приеме жилья наймодателем, пояснили «Российской газете» в Департаменте строительства и ЖКХ минрегиона, где разрабатывался документ. Суть в том, что, заключая договор социального найма, жилец-наниматель в срок не более 10 дней подписывает еще один документ – акт о том, что получаемое им в пользование помещение пригодно для проживания, что все оборудование в нем исправно. При освобождении квартиры жильцы обязаны оставить ее в том же самом виде – чистой, с работающей плитой и нетекущими кранами. А для этого придется либо самостоятельно сделать косметический ремонт, либо выплатить собственнику жилья его стоимость.
Еще один важный момент, который волнует многих жильцов: не будет ли их временное отсутствие поводом для расторжения договора. Пункт 6 в) типового документа дает совершенно исчерпывающий ответ на этот вопрос: и наймодатель, и члены его семьи имеют полное право временно отсутствовать в нанимаемой ими квартире.
Ирина Невинная.
© «Российская газета», 27.05.05.
Всё о перепланировке квартиры
На вопросы читателей «Комсомолки» отвечает начальник Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекции) Александр Матвеевич Стражников
– Какие могут быть последствия, если я сначала сделаю перепланировку, зная о том, что нельзя трогать несущие стены, а потом пойду ее оформлять?
– Лучше этого не делать. В Жилищном кодексе четко оговаривается вопрос лишения права собственности в случае несанкционированной перепланировки квартиры. Вам это нужно?
– А если не трогать несущие стены?
– Никаких проблем не будет.
– Надо ли согласовывать замену старой электропроводки?
– Нет. Вы же не собираетесь увеличивать нагрузку. Но проект электрики по дому вам придется заказать у специалистов. Нам этот проект не нужен, он нужен вам для вашей же безопасности.
О документах
– В моей жилищной инспекции целый месяц от меня требовали разных дополнительных справок и выписок. Но так и не приняли моей заявки. Существует ли четкий перечень документов, которые надо собрать хозяину квартиры при перепланировке?
– В каждой службе «одного окна» на стендах вывешен перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения. Это всего четыре документа: технический паспорт на квартиру с поэтажным планом из БТИ, правоустанавливающий документ на жилье (копия свидетельства о собственности, ордера, для жителей новостроек – инвестиционного договора), письменное согласие живущих в вашей квартире домочадцев и проект будущей переделки.
Если ваш дом имеет историческую или культурную ценность, потребуется еще заключение Управления охраны памятников. Все эти бумаги собираете самостоятельно и приносите в жилищную инспекцию. Что вы собираетесь делать в своей квартире?
– Хочу убрать перегородку между ванной и туалетом. Для этого пришлось получать проект в НИИ, заключение санэпидемстанции и пожарной охраны.
– В вашем случае нет нужды заказывать отдельный проект. Достаточно принести в инспекцию план БТИ, на котором сами ручкой с красной пастой зачеркиваете то, что собираетесь снести. На следующий день вам должны выдать разрешение. Существующие правила наши сотрудники обязаны исполнять беспрекословно. Если дело обстоит так, как вы мне говорите, я приму меры. Напишите на мое имя жалобу по адресу: 129090, Москва, проспект Мира, дом 19.
– Мы решили сделать перепланировку. Долго согласовывали проект, получили положительные заключения от всех – пожарных, СЭС, архитекторов, жилинспекции и других инстанций. В тогда еще существовавшей межведомственной комиссии нам сказали, что наши разрешения просрочены и надо все заново оформлять. Но мы же не меняли проект! Хотелось бы узнать, существует ли «срок годности» для таких документов? И можем ли мы сейчас получить разрешение на перепланировку?
– За разрешением приходите в службу «одного окна» жилищной инспекции вашего округа. А сроки действия документов при оформлении перепланировки существуют. Например, справки БТИ действительны в течение года, органов пожарного надзора – три года, санэпидемнадзора – для рядовых горожан без срока, для юридических лиц – один год.
О ремонте
– Я живу в доме серии П-44 на первом этаже. Могу ли я сделать в своей квартире балкон?
– Это реконструктивная работа, поэтому для начала вам надо заказать проект в проектной организации. Лучше в той, которая создала дом этой серии. Потом обратиться в окружные органы Москомархитектуры. Ведь появление балкона изменит внешний облик здания. Это должен согласовать главный архитектор. Как только вы получите его официальное заключение, приходите в жилищную инспекцию. Мы вам все оформим.
– Собираюсь покупать квартиру, но ее планировка меня не устраивает. Хочу расширить санузел за счет холла, а его, в свою очередь, за счет комнаты. Можно ли чуть-чуть увеличить холл квартиры, передвинув не несущие комнатные перегородки?
– Можно. Только по действующим требованиям жилая комната не может быть площадью менее девяти квадратных метров.
– В этой комнате больше девятнадцати метров.
– Тогда делайте проект в любой проектной организации. Если не затрагиваете несущие стены, санузел и кухню, а только расширяете санузел за счет коридора, сразу приходите с готовым проектом к нам. Разрешение вам выдадут в срок до трех дней.
– Если я не трогаю несущую стену, обязательно ли заказывать проект? Слышал, что достаточно эскиза.
– Можно и так. В БТИ заказываете поэтажный план и прямо на нем рисуете новые стены и зачеркиваете старые. Но без проекта не обойтись, если вы пожелаете полностью перестроить будущее жилье. И разрешения в таком случае придется ждать до двадцати дней после подачи проекта и остальных документов.
– Во время ремонта поменял в квартире двери, окна, радиаторы, совместил санузел, а коридор расширил за счет переноса двери подальше в комнату. Несущие стены не трогал. Могу ли сам в документах БТИ указать, что я сделал?
– Вызывайте на дом сотрудника БТИ. Он заново нарисует планировку вашей квартиры в красных линиях, то есть обозначит несоответствие прежнему плану.
Потом сдаете в «одно окно» жилищной инспекции эту схему, заявление, необходимые документы и без проблем получаете разрешение, узаконив таким образом свой ремонт. Так же надо действовать и покупателям квартир, в которых бывшие хозяева сделали перепланировку.
– Мы еще до выхода новых законов провели перепланировку с незначительными нарушениями уже установленных правил. Чем нам это грозит?
– А что значит незначительные нарушения?
– От большой комнаты отгородили стеной что-то вроде гардеробной.
– Это не нарушение. Вот если вы расширите сантехкабину так, что она окажется над кухней нижнего соседа, тогда мы вами займемся. А пока спите спокойно.
– Еще вопрос по поводу железных дверей. Считается ли их установка перепланировкой?
– Нет. Меняйте обычную дверь на металлическую, это ваше право.
– И вторую дверь можно поставить?
– Да, но только так, чтобы она, открываясь, не била соседей по лбу.
– Живу в типовом доме серии П-44Т. Хочу прорубить дверь в несущей стене.
– Надо заказать проект. Это можно сделать в МНИИТЭП, который проектировал такие дома. Или в проектной организации, которую вы выберете. Потом проект обязательно надо сдать на экспертизу, поскольку вы затрагиваете несущие конструкции. Только после этого приходите за разрешением в нашу службу «одного окна» со всеми документами.
– А кондиционеры можно ставить самостоятельно?
– Это определит проектная организация. Потому что не всякий фасад дома выдержит вес кондиционера. Если стена сделана из облицовочного кирпича или оштукатурена по сетке и вы пристроите кондиционер, он упадет на голову соседу или прохожему. В таких домах для крепления подобной техники есть специальные места, которые вам укажут проектировщики здания. То же касается и спутниковой антенны.
– Нужно ли разрешение на остекление балкона?
– С балконами сейчас происходит то же, что с гаражами-»ракушками». Упустили этот процесс, и теперь каждый ставит гараж там, где хочет, и попробуй его убрать. Один балкон белого цвета, другой – коричневого, третий – вообще какими-то досками заколочен. В результате дом похож на сарай. В идеале каждый житель должен бы обратиться к архитектору, чтобы балконы в доме были остеклены в едином стиле. Мы разрешения не требуем, но присмотритесь к соседним остекленным балконам и постарайтесь сделать что-то похожее.
– Нужно ли разрешение на остекление балкона?
– Мы разрешения не требуем, но присмотритесь к соседним остекленным балконам и постарайтесь сделать что-то похожее.
ТОЛЬКО ЦИФРЫ
По данным Мосжилинспекции, с начала этого года в «одно окно» поступило:
4199 заявлений о перепланировке, из них больше всего в Центральном округе (1121), Восточном (536) и Западном (513). 3072 разрешения оформлено: 639 отказов. 488 заявлений на рассмотрении. 12 разрешений в день в среднем выдает Мосжилинспекция.
ВЫРЕЖИ И СОХРАНИ
Куда идти за оформлением перепланировки
Центральный округ: 129090, пр-т Мира, д. 19, каб. 119, тел. 631-24-91
Северный округ: 125080, Волоколамское ш., д. 15/22, тел. 158-98-32
Северо-Восточный округ: 127562, Алтуфьевское ш., д. 24, под. 5, тел. 903-87-64
Восточный округ: 107076, Колодезный пер., д. 14, тел. 268-42-15
Юго-Восточный округ: 109377, ул. 1-я Новокузьминская, д. 10, тел. 174-95-44
Южный округ (временно): 127051, Малая Сухаревская пл., д. 2, стр. 2, эт. 6, тел. 737-41-03
Юго-Западный округ: 117452, Симферопольский б-р, д. 24, корп. 7, тел. 310-50-36
Западный округ: 121087, ул. Новозаводская, д. 2, корп. 2, тел. 145-53-80
Северо-Западный округ: 123298, ул. Маршала Малиновского, д. 8, тел. 192-89-16
Зеленоград: 124460, корп. 841, тел. 532-91-42
О соседях
– Сосед сверху сделал перепланировку, после которой над моей кухней оказалась ванная комната с джакузи. Весь потолок и стены в кухне и коридоре изуродованы протечками. По моей жалобе пришел сотрудник жилищной инспекции с инженером по эксплуатации нашего ДЕЗа. Мою квартиру осмотрели, а вот сосед им дверь так и не открыл, хотя был дома. Получается, против лома нет приема?
– Не переживайте. Это классическая ситуация. Если у нас есть серьезные основания для того, чтобы попасть в эту квартиру, тогда мы обращаемся в суд за решением о допуске. Мы входим в квартиру вместе с судебными приставами, осматриваем и составляем акт о переустройстве. В зависимости от нарушения выписываем штраф в сумме не более 25 МРОТ (сегодня МРОТ для штрафов равен 100 руб. – Ред.) с требованием к хозяину навести порядок. Повторюсь, только по решению суда. Частная собственность неприкосновенна. Впрочем, среди наших граждан больше законопослушных. Многие добровольно впускают инспектора в свой дом, чтобы доказать, что ремонт сделан по правилам. А судиться нам чаще приходится с людьми высокого достатка, которые считают, что, имея деньги, они могут все, в том числе и качать права.
– Из Бирюлева беспокоят. Над нами соседи поменяли полы. Ламинат положили прямо на бетонную плиту. Теперь слышимость просто идеальная. Существуют ли какие-то санитарные нормы по звукоизоляции?
– Это, конечно, безобразие. Похоже, они совсем сняли звукоизоляцию. Обязательно разберемся с вашими верхними соседями и заставим сделать все по правилам.
– Скажите, в каких еще случаях хозяев квартиры заставляют вернуть ей первоначальный вид?
– Через суд мы заставим нарушителя все вернуть, если повреждена вентиляция, если жилец присоединил себе часть общего коридора перед квартирами или захватил угол лестничной площадки. Он никогда не получит разрешения на такую перепланировку, поскольку украл общедолевую собственность. Он может эту часть коридора только в пользование получить с разрешения всех жильцов. Но даже это в законе толком не прописано. Далее – при нарушении звукоизоляции, как в вашем случае. Если постелить на пол ламинат и при этом убрать звукоизоляцию, тогда соседей сверху и мягкие тапочки не спасут. А уж если при реконструкции полов убрали звукоизоляцию и засыпку, выложив новый пол по профнастилу, тогда даже тараканов будет слышно.
Бывает, что кухню или санузел размещают над жилой комнатой нижнего соседа. Такое мы никогда не разрешим. Все должно быть цивилизованно. Увы, перепланировка – это чисто русское изобретение и выполняется с традиционным размахом. В других странах такого нет.
– Считается ли установка железных дверей перепланировкой?
– Нет. Меняйте обычную дверь на металлическую, это ваше право.
О ценах
– Сколько стоит оформление перепланировки?
– Услуги жилищной инспекции бесплатны. Вам придется заплатить, во-первых, за проект предстоящих работ. Замечу, жители типовых муниципальных домов перепланировками не занимаются из-за невысокого уровня доходов. Единственная фантазия – убрать перегородку между туалетом и ванной, превратив санузел в совмещенный. Хотя раньше всем хотелось иметь раздельный. А сегодня хозяева желают увеличить площадь сантехкабины и поставить там полный набор техники, начиная от ванны или джакузи с душем и заканчивая биде.
Но те, кто заказывает проект перепланировки, почему-то делают это не в обычной проектной организации, что дешевле, а у дизайнера, что значительно дороже. Поэтому тут разброс цен велик. Проект может стоить и восемь тысяч рублей, и восемь тысяч долларов.
Во-вторых, придется заплатить за экспертизу проекта в Мосгосэкспертизе в случае, если вы затрагиваете несущие конструкции дома. В зависимости от стоимости проекта с вас возьмут определенный процент в рублях. Здесь расценки установлены правительством Москвы. Так же, как и за услуги БТИ. Это еще одна статья расходов. К примеру, поэтажный план без обследования квартиры стоит 1 рубль 30 копеек за один квадратный метр общей площади. Вот и все.
– А говорят, чтобы переделку узаконить, надо потратить бешеные деньги. К тому же сейчас столько посреднических фирм. Можно ли им доверять?
– Насчет бешеных денег скажу так. Желанием и стремлением навести порядок в этом деле мы затронули интересы предприимчивых людей, которые раньше пудрили всем мозги. Мол, надо заплатить пожарным, СЭС, инспектору, и все это стоит столько-то в долларах. Хотя эти «бизнесмены» никому не платили. И сейчас все еще продолжают эту легенду рассказывать. Официально заявляю, ничего подобного нет. Еще раз повторяю: расходы на согласование связаны только с получением проекта перепланировки, справок в БТИ и в случае необходимости экспертизы.
Если вам требуется помощь посредников, вы вольны в своем выборе. Но при этом надо четко знать, за что вы платите таким фирмам деньги. Ведь порядок получения согласования сегодня максимально упрощен. Мы не требуем заключения СЭС и пожарного надзора, если не затрагиваются несущие конструкции. В городе создана система, которая позволяет любому гражданину узаконить те перепланировки или переустройства, которые проведены или только планируются в жилых домах.
Учитывая появление нового Жилищного кодекса, который еще раз обозначил ответственность собственника и нанимателя, я настоятельно рекомендую прийти в «одно окно» жилищной инспекции и узаконить свои фантазии.
Подробно о правилах перепланировки мы рассказывали в выпуске «Вашего дома» 22 февраля с.г. Эту публикацию можно найти на нашем сайте по адресу: kp.ru/daily/23466/37078/
Светлана ОЛИФИРОВА.
© «КП.Ru», 31.05.05.
Перепланировка: ремонт по новым правилам!
С 25 февраля этого года в столице начнет действовать новый порядок переустройства квартир. Постановление об этом подписал на прошлой неделе мэр Юрий Лужков
После тревожных слухов и домыслов власти наконец четко объяснили жильцам, что можно и нельзя делать в своем доме, как получить на это разрешение и сколько дней придется потратить на согласования.
Отныне разрешать перепланировку, следить за ней и ловить нарушителей будет Государственная жилищная инспекция Москвы. Причем чиновники обязаны принимать и рассматривать заявки горожан в режиме «одного окна». Это значит, что вместо нескольких месяцев беготни по инстанциям теперь разрешение на перепланировку должны оформлять за двадцать дней и бесплатно. Платить придется только за документы БТИ. А прежние межведомственные комиссии районов и префектур в ближайшее время закроют.
Публикуем подробные правила перепланировки квартир в нашем городе (согласно постановлению правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.05 г.).
Полный текст постановления вы можете найти по адресу: http://kp.ru/daily/23466/37077/
ЭТО ПРИГОДИТСЯ
Что можно делать в квартире без разрешения
Обычный косметический ремонт;
установку или разборку встроенной мебели, антресолей, шкафов;
замену без перестановки инженерного оборудования на такое же по параметрам и техническому устройству.
Чем грозит незаконная перепланировка
В лучшем случае – штрафом от 10 до 25 МРОТ, т.е. от одной тысячи до 2500 рублей (сегодня МРОТ для штрафов равен 100 руб.). В худшем – судом и требованием вернуть квартире первоначальный вид. (Согласно закону г.Москвы №26 от 20.12.95 г. (в ред. закона г.Москвы №35 от 26.06.02 г. «Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда».)
Что творить в квартирах запрещено
Переустройство, при котором:
ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания людей, в т.ч. затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
переустроенное жилье или смежные с ним помещения могут быть признаны непригодными для проживания;
увеличиваются подсобки квартиры за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба ГОЧС, без соответствующего разрешения начальника штаба;
нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими влияет на потребление ресурсов в соседних помещениях;
уничтожаются или уменьшаются сечения каналов естественной вентиляции;
увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
В жилых домах типовых серий запрещено:
устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы.
Как выглядит правильный ремонт
Вместе с разрешением хозяину квартиры или строительной фирме, которая будет делать ремонт, дадут «Журнал производства ремонтно-строительных работ». С ним надо идти в управляющую вашим домом организацию (в ДЕЗ, ЖЭК или частную фирму) для регистрации даты начала и окончания ремонта. Напомним, в среднем работы должны длиться четыре месяца, большие сроки оговариваются отдельно. В журнале записывается также порядок и условия вывоза строительного мусора.
Работник ДЕЗа или ЖЭКа, т.е. управляющей домом организации, должен сообщить о грядущей перепланировке вашим соседям в прилегающих квартирах по горизонтали и вертикали. При этом по желанию соседей ДЕЗ составляет акт технического состояния их квартир. Так они смогут потом доказать, что трещины на стенах или протекшие потолки появились у них из-за вашего ремонта.
За каждым этапом перепланировки и записями об этом в «Журнале» будут следить жилищные инспекторы. Проверки проводятся каждый месяц – выборочно или по жалобам соседей. Нарушителям выдают сначала предписания с требованием навести порядок. У пойманных второй раз или невыполнивших предписания разрешение на перепланировку отберут и остановят работу. Хотя можно отделаться и штрафом от 300 до 500 рублей.
Если ремонт завершился успешно, переделанную квартиру принимает, кроме хозяина, приемочная комиссия из представителей Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии), управы, управляющего жилым домом, разработчика проекта и исполнителя работ. Владельца жилья может заменить его представитель с нотариально заверенной доверенностью.
Убедившись, что все выполнено по проекту и в срок, комиссия составляет акт приемки квартиры и выдает его хозяину. После чего можно завозить мебель и праздновать новоселье.
Как оформить перепланировку
Шаг 1
Обратиться в службу «одного окна» подразделения Мосжилинспекции вашего округа.
Шаг 2
Заполнить бланк заявки со стандартным заявлением, описанием предстоящих работ и необходимых согласованиях. Здесь же владелец квартиры дает письменные обязательства соблюдать правила и законы.
Шаг 3
Вместе с заявкой подать в «одно окно» такие бумаги:
копии документов о правах на занимаемые помещения (к примеру, договор купли-продажи, свидетельство о собственности), разрешительных документов на изменение функционального назначения квартиры. Эти документы должны быть нотариально заверены либо представляться вместе с подлинниками, которые после проверки вернут заявителю;
копии плана помещений и экспликации (они должны быть получены в БТИ не позднее одного года от даты подачи заявки);
графическое изображение перепланировки помещений (эскиз) выполняется на копии поэтажного плана. Если планируемые работы требуют разработки и согласования проекта, то его надо делать на весь объем заявки);
для переустройства нежилых помещений – письменное согласие собственника жилого дома (или управляющего жилым домом).
Шаг 4
Если в заявке указаны работы, для которых достаточно эскиза, она считается готовой. С перечисленными выше документами заявка принимается для рассмотрения сотрудником «одного окна».
Шаг 5
Если же вы хотите переделать квартиру по проекту, тогда надо самостоятельно заключить договор со специализированной проектной организацией, имеющей лицензию. Разумеется, и самому оплатить эту услугу. Проект нужно составлять до того, как вы соберетесь в Мосжилинспекцию. В нем обязательно оговорить, что перепланировка согласовывается с жилищной инспекцией, которая проводит еще и авторский надзор за работами.
Шаг 6
Спустя двадцать дней после подачи заявки в «одно окно» Мосжилинспекции хозяину квартиры здесь же выдадут документ под названием «Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме». Эта бумага оформляется отдельным распоряжением Мосжилинспекции на официальном бланке. Если перепланировку проводить нельзя, вам вручат отказ с объяснением причин.
| Вид работ | Как выполняются |
|---|---|
| полная или частичная разборка ненесущих перегородок (кроме межквартирных) | по эскизу |
| устройство проемов в ненесущих перегородках (кроме межквартирных) | по эскизу |
| устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали) | по проекту |
| устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали) | по проекту |
| устройство внутренних лестниц | по проекту |
| заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах | по эскизу |
| устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия | по эскизу |
| устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен | по проекту |
| замена (или установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию) | по эскизу |
| изменение конструкции полов с увеличением нагрузок | по проекту |
| Переоборудование | |
| замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения) | по проекту |
| устройство туалетов, ванных комнат, кухонь | по проекту |
| перестановка нагревательных или отопительных, сантехнических и газовых приборов (кроме переноса радиаторов в застекленные лоджии, балконы) | по проекту |
| установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов | по проекту |
| замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (кроме устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления) | по проекту |
| демонтаж инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации | по эскизу |
| Реконструкция | |
| ликвидация оконных и наружных дверных проемов | по проекту |
| изменение формы оконных и наружных дверных проемов | без проекта и эскиза |
| устройство оконных и наружных дверных проемов | - // - |
| изменение и устройство входов в здание | - // - |
| пристройка тамбуров входов | - // - |
| ликвидация балконов, тамбуров, козырьков | - // - |
| изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков | - // - |
| остекление лоджий и балконов | - // - |
| замена столярных элементов фасада | - // - |
| установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.) | - // - |
| изменение материалов и пластики внешних конструкций | - // - |
| объединение лоджий или балконов с внутренними помещениями | по проекту и при наличии разрешения Москомархитектуры |
*Примечание.
Работы, выполняемые по проекту, согласовываются с надзорными органами в порядке, установленном распоряжением мэра Москвы №378-РМ от 11.04.00 г.
Светлана ОЛИФИРОВА.
© «КП.Ru», 22.02.05.
Элла ПАМФИЛОВА:
ЭТУ РЕФОРМУ ГРАЖДАНЕ НЕ ОПЛАТЯТ
С февраля «Новая» ведет проект «Закон бомжий». Ведущий эксперт депутат Госдумы Галина Хованская подробно проанализировала и разъяснила в газете читателям большую часть нового Жилищного кодекса. Теперь и читателям очевидно: этот закон до предела усложняет квартирный вопрос для большинства граждан России. Что делать?
Для нас ясно: новый Жилищный кодекс России нужно кардинальным образом менять. Поэтому приступаем ко второму этапу нашего проекта: «Новая» предоставляет газетную площадь для формирования влиятельной группы политиков, экспертов, экономистов и общественных деятелей, готовых сформулировать и пролоббировать на самом высоком уровне изменения и поправки в этот важнейший для людей закон.
Первое слово предоставляем Элле ПАМФИЛОВОЙ, председателю Совета при президенте РФ по содействию развитию институтов гражданского общества и правам человека.
– Элла Александровна! Похоже, вы первая рассказали президенту о серьезных недостатках Жилкодекса и как этот закон воспринят населением?
– Реакции населения на Жилищный кодекс пока практически нет. Люди еще не почувствовали на себе все достоинства и недостатки этого закона. Поэтому о новом ЖК сейчас судят прежде всего эксперты. А многие эксперты говорят, что закон есть только на бумаге. В реальности же новый Жилищный кодекс фактически не действует. Не прописаны механизмы его реализации, нет подзаконных и нормативных актов.
Вот, например, данные по мониторингу Республики Хакасия: с 1 марта заморожена очередь на жилье для малоимущих граждан, непонятно, по каким критериям определять граждан малоимущими. Нет типового договора социального найма. Нет порядка выселения граждан из общежитий и служебного жилья. Многие граждане находятся в сомнениях: нужно ли им приватизировать жилье или, наоборот, срочно его деприватизировать. Общая оценка ЖК – недоверие хакасцев к этому закону и боязнь потерять жилье, если нет возможности его оплатить.
Эти же вопросы, по сути ключевые, типичны не только для Хакасии, но и для Марий Эл, Курской, Еврейской автономной областей, Оренбургской, Ростовской, Челябинской…
– Кто проводит мониторинг?
– Это часть нашей инициативы – осуществлять общественную экспертизу реформ и законов, которые предлагают правительство и Дума в социальной сфере. Мониторинг всего комплекса жилищных прав граждан на протяжении года будут проводить привлеченные советом эксперты. Не оставим в стороне и предстоящую реформу ЖКХ…
Результаты общественной экспертизы по этому и другим направлениям будут представлены президенту, и тогда уже он будет решать, в какой мере корректировать Жилищный кодекс, а может быть, и весь так называемый «жилищный пакет»… А сейчас у нас есть личное поручение президента и по проведению общественной экспертизы, и по организации гражданского контроля за деятельностью чиновников в этой сфере.
– Вы думаете, к мнению совета прислушаются?
– Надеюсь. Обычно наши усилия не пропадают даром. Правда, есть и негативный опыт, когда результаты нашей подробной и тщательной экспертизы тогда еще только проекта 122-го закона о монетизации, выявившей многие его недостатки, правительство фактически проигнорировало, несмотря на поручение руководителя администрации президента. Некоторые высокопоставленные чиновники жаловались на нас и заявляли: «Вы – любители, не мешайте работать нам, профессионалам!». Что ж, мы вывесили экспертизу на нашем сайте, а спустя полгода наблюдали, во что вылилась эта монетизация…
– На встрече с президентом вы сказали, что, принимая законы, нужно руководствоваться принципом: «не навреди»…
– Это президент сказал, и с этим трудно не согласиться. Законы, которые «выпускает» правительство вместе с Думой в последнее время, – это законы с непросчитанными последствиями. В результате уже сейчас у нас полная неразбериха с распределением полномочий между федеральным центром и регионами, реформистско-законодательный хаос в местном самоуправлении, дезориентация простых людей.
Но главное, все эти реформы не соответствуют уровню платежеспособности граждан. Вместо того чтобы начать с реформирования политики доходов населения, правительство пытается минимизировать свои социальные обязательства.
Парадоксально, что при этом социальная затратность растет, а социальная эффективность падает. Это отчетливо видно на примере ЖК. Пакет жилищных законов декларирует доступность жилья. Но что мы получаем на самом деле? Новый Жилищный кодекс практически нивелирует институт приватизации жилья, принуждает на государственном уровне к выкупу квартир по завышенным, рыночным ценам. В то же время у нас не существует свободного рынка купли-продажи жилья. Он монополизирован, цены на все этапы – от строительства жилья до его продажи – просто дикие. Также монополизирован рынок ЖКХ, что способствует неограниченному росту коммунальных платежей.
Новый ЖК переложил на граждан все обязанности по капремонту жилья, а ведь это миллиарды рублей! Такие законы непосильны для страны, в которой столько бедных.
– Нарушает ли новый ЖК права граждан?
– К сожалению, да. Некоторые статьи закона не соответствуют Конституции РФ и национальному законодательству. Ущемлены в своих правах все категории граждан, чье положение ухудшилось в связи с принятием нового ЖК. Это многодетные семьи, дети-сироты, инвалиды, члены семьи собственника, несовершеннолетние дети, граждане, проживающие в общежитиях, военные, проживающие в военных городках…
– Новому Жилкодексу только три месяца. Сколько людей должно остаться без крыши над головой, чтобы была наглядно видна вредность этого закона?
– Как я уже сказала, на протяжении года мы будем вести мониторинг. Но промежуточные результаты будем докладывать президенту, не дожидаясь окончания года, – слишком тяжелыми могут оказаться последствия для людей. Будем поддерживать необходимые поправки в ЖК.
Необходимо также издать новое постановление правительства, регламентирующее порядок предоставления и расчета субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, так как действующее постановление от 30.08.04 г. №444 уже устарело и не полностью соответствует новому ЖК. В нем также необходимо обязать чиновников информировать граждан по этим вопросам, так как многие даже не знают, что им положена субсидия. И еще очень важно упростить процедуру сбора всяких справок-бумажек для получения этих субсидий. Иначе трудно будет избежать высокого уровня произвола и разного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных чиновников и прямого обмана граждан.
Руководитель проекта Елена МИЛАШИНА.
© «Новая газета», 02.06.05.
УЖ ЗАМУЖ НЕ ПОЙДЕШЬ
Благодаря статье 82 ЖК молодая семья не сможет разъехаться с родителями
В этом выпуске проекта Галина ХОВАНСКАЯ объясняет читателям «Новой», можно ли обменять жилье, предоставленное по договорам соцнайма, как сдавать такое жилье, сколько за него платить и при каких обстоятельствах граждане могут быть выселены из социального жилья.
Ст. 72 часть 5
ПРАВО НА ОБМЕН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫМИ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Обмен ограничен
По новому ЖК нанимателю, который получил жилье от государства по договору социального найма, можно меняться только с таким же нанимателем. (До 1 марта можно было обменивать муниципальное жилье на приватизированное, то есть наниматель мог меняться с собственником.)
Но! Вам могут запретить обмен вашей квартиры. Это зависит от общей площади квартиры, которую вы хотите получить в результате обмена, и количества участников обмена (членов вашей семьи). Если на каждого члена семьи в результате обмена придется меньше квадратных метров, чем учетная норма (эта норма позволяет вам встать в очередь на улучшение жилищных условий), то чиновник может запретить вам обмен. Но может и разрешить. В общем, еще одна коррупционная норма.
Ст. 76 часть 2
ПОДНАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Дискриминирует граждан, проживающих в коммуналке
Допустим, вы получили от государства жилье по договору социального найма. Вы можете передать это жилье в поднаем (аренду). Но! Из части 2 этой статьи следует одна очень дискриминационная норма: если вы проживаете в коммунальной квартире, занимаете две комнаты и одну из них хотите передать в поднайм, вы должны спросить согласия у всех соседей: таких же, как вы, нанимателей, собственников, а также членов их семьи. Если хоть кто-то будет против, вы не можете сдать в поднаем свою комнату. Казалось бы, справедливо – коммуналка есть коммуналка.
Почему эта норма дискриминационная? Дело в том, что собственнику, который живет в вашей же коммунальной квартире, разрешено сдавать свою жилплощадь кому угодно. И получается, что собственнику спрашивать согласия ни у кого не надо.
Статья 82
ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Съезжаться можно, разъехаться нет
Это интересная статья. Граждане, проживающие в одной квартире, но при этом имеющие отдельные договоры социального найма, объединившись в одну семью, имеют право требовать заключить один договор. Ну, например, живут в одной квартире женщина и мужчина. Оба пользуются жильем на основе договора соцнайма. Решают пожениться и, соответственно, могут объединить свои квадратные метры.
Но вот обратный процесс – если кому-то хочется не объединиться, а разъехаться, скажем, выделиться в отдельную семью – новым ЖК не предусмотрен. Допустим, ваш сын женился, привел в квартиру жену. Молодая семья хочет отделиться от родителей, заключить отдельный договор социального найма, да и планировка вашей квартиры это позволяет. (Тогда при улучшении жилищных условий ваши дети могли бы получить отдельную квартиру.) Но увы! Новый ЖК не позволяет заключать в таких ситуациях отдельный договор.
Новый ЖК принуждает всех жить одним скопом и не позволяет вам и вашим взрослым детям вести хозяйство самостоятельно. В старом Жилкодексе такая норма была.
Ст. 89 часть 1
ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ДРУГОГО СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ В СВЯЗИ С ВЫСЕЛЕНИЕМ
Не статья, а «мечта префектов»
Раньше было так: вы стоите на очереди по улучшению жилищных условий, так как у вас тесноватая квартира. Но тут сносят ваш дом. По старому ЖК вам обязаны были предоставить квартиру по нормам предоставления в пределах городской черты. То есть вы в данном случае получали большую по площади квартиру. Новый кодекс это право для нанимателей отменил.
Теперь при сносе вашего дома вам предоставят, конечно, другую квартиру по договору соцнайма. Но ее площадь будет равнозначной вашей старой, тесной квартире. Коэффициент переселения – один к одному и ни метра больше. Более того! Возможны теперь и такие варианты: вы жили в сносимом доме в отдельной двухкомнатной квартире. Теперь вам могут выделить столько же квадратных метров, но… в коммуналке! И ведь скажут, что действуют «по закону»…
Статья 90
ВЫСЕЛЕНИЕ НАНИМАТЕЛЯ НА УЛИЦУ
Поводов лишить человека жилья становится больше
Вас могут выселить из квартиры, если вы более шести месяцев без уважительной причины не вносите плату за жилье и коммунальные услуги. На первый взгляд такая же норма, как в старом ЖК. Но! Раньше коммунальные неплатежи (свет, тепло, вода, газ и т.д.) не могли стать причиной вашего выселения. На вас подавали в суд, взыскивали, штрафовали, но не выселяли! Раньше вас могли выселить, только если вы не платили более 6 месяцев за жилье. А теперь вас могут выселить и за неуплату коммунальных платежей.
Руководитель проекта Елена МИЛАШИНА.
© «Новая газета», 02.06.05.
Москвичи не хотят быть товарищами
Столичное правительство стимулирует горожан к управлению своими домами
Хотя приватизированных квартир в Москве становится все больше, создавать товарищества собственников жилья горожане не торопятся. Пока, по оценкам столичных властей, ТСЖ управляют лишь 0,1% всех домов в мегаполисе. Чтобы стимулировать процесс, жилищный департамент столицы разработал проект постановления городского правительства Москвы «Об упорядочении организации управления многоквартирными домами в городе Москве».
Около 70% жилищного фонда столицы находится в частной собственности. И хотя город принял программу формирования кондоминиумов и создания ТСЖ еще в 2000 году, большая часть собственников жилья пока не собирается воспользоваться своим правом управлять многоквартирными домами. Как отметила, выступая перед журналистами в конце прошлой недели, заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы Ольга Долгушина, в Москве насчитывается всего 1,5 тыс. ТСЖ, из которых лишь половина реально участвует в управлении домом.
Проект постановления, разработанный городскими чиновниками, предусматривает, что решающую роль в управлении своим общим жильем должны играть не государственные органы, а товарищества собственников, которые получат возможность сами договариваться с управляющими организациями и определять стоимость услуг. По мнению властей, собственники справятся с этим делом успешней, чем государство, которое постоянно испытывает проблемы с финансированием.
Граждан же пугают новые расходы. С одной стороны, они опасаются, что тарифы на жилищно-коммунальные услуги их поставщики для ТСЖ будут непомерно задирать. С другой – если поручить вести дела опытным квалифицированным специалистам, в квитанциях по квартплате неизбежно появится новая графа – оплата услуг управляющей компании. Ведь бесплатно на собственников жилья работать никто не будет.
Впрочем, товарищество может управлять домом и самостоятельно. Но, как отмечают московские власти, в этом случае не редки злоупотребления, да и договориться с обслуживающими дом коммунальщиками так, чтобы цена действительно соответствовала качеству услуг, неспециалистам сложно. Поэтому большинство ТСЖ сегодня заключают договоры с управляющими компаниями, которые (особенно те, где работают классные профессионалы) свою работу ценят высоко и в переносном, и в прямом смысле. В этих условиях каждое пятое созданное ТСЖ пока не смогло определиться, как ему управлять своим домом.
Как отмечают московские чиновники, полномочия собственников жилья значительно расширяются, однако механизмы реализации их прав еще только разрабатываются. В частности, не ясно, какие шаги следует предпринять, чтобы оформить в долевую собственность прилегающую к дому землю. Формально ТСЖ могут распоряжаться этой землей по своему усмотрению, но раз она не находится в его собственности, то такому праву грош цена. В столичном департаменте жилищной политики разъясняют: чтобы эта норма заработала, необходимы законодательные изменения на федеральном уровне.
Вместе с тем уже сегодня не редки случаи, когда председатели ТСЖ используют прилегающую к дому землю по своему личному разумению, а не на благо сотоварищей. Классический пример – устройство автопарковки, против которой сразу же начинают протестовать собственники этого же дома, убежденные в том, что на ее месте должна быть детская площадка или цветник. Как правило, такая ситуация возникает, когда домом управляют сами жильцы. Помимо этого, довольно распространена схема, когда в новостройках ТСЖ создают не собственники квартир, а сами застройщики. В результате заселяющие дом и вступающие в кондоминиум жильцы, по сути, отсекаются от участия в управлении и вынуждены оплачивать установленные правлением завышенные тарифы. А это совсем не по-товарищески.
ПАВЕЛ ЧЕРНЫШОВ.
© «Новые Известия», 06.06.05.
| Наверх | Почта | Подписка – Главная |
| Реклама: |
