НАШИ КОНСУЛЬТАЦИИ

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

      Самая распространенная сделка на рынке недвижимости – купля-продажа жилья. Государство обязано обеспечить правовое регулирование соответствующего рынка. Однако последние изменения, внесенные в гражданское и жилищное законодательство и вступившие в силу с 2005 года, вызвали много вопросов у желающих приобрести или продать жилье.
      Очевидны значительные расхождения в Гражданском и Жилищном кодексах в статьях, регулирующих куплю-продажу квартир. Так, в соответствии с новым Жилищным кодексом и внесенными поправками в ст. 292 Гражданского кодекса переход права собственности на жилое помещение в момент продажи означает, что бывший супруг либо члены семьи прежнего собственника этим помещением пользоваться больше не могут.
      Казалось бы, у нового владельца не должно быть проблем. Но ситуация не так проста, поскольку помимо Жилищного и Гражданского кодексов есть еще и различные нормативные акты. Тут участники сделки и сталкиваются с законодательной путаницей. Покупателю не следует принимать на веру слова продавца, что бывший супруг либо член семьи, состоящий на регистрационном учете, потеряет право пользования квартирой с момента юридического оформления сделки. Такое предостережение не случайно, ведь со времени принятия новшеств в российском законодательстве многие покупатели совершают ошибку, не принимая во внимание, что бывший супруг или члены семьи продавца не теряют права пользования жилым помещением автоматически.
      По действующему законодательству, снятие с регистрационного учета возможно только по личному заявлению или по решению суда. Поэтому покупатель должен серьезно отнестись к ситуации и обязательно предусмотреть в договоре купли-продажи указание лиц, состоящих на регистрационном учете, а также обязанность сняться с него в течение срока, установленного договором. Законную силу будут иметь и нотариально заверенные заявления продавца и членов его семьи с обязательством сняться с учета. Иначе выселить бывшего супруга прежнего владельца даже по решению суда будет непросто: судебная практика по новому ЖК еще не наработана. Судебное решение будет зависеть от доказательной базы, от материального положения противной стороны и наличия у нее жилплощади.
      Существует и еще одна немаловажная особенность несовершенства российского законодательства, на которую должен обратить внимание покупатель. Множество ошибок породила отмена необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, где проживают несовершеннолетние дети, во время заключения сделок купли-продажи. Участники соглашения не всегда понимают, что отсутствие разрешения допустимо только в тех случаях, когда в отчуждаемом помещении проживают несовершеннолетние дети, не являющиеся его собственниками.
      Впрочем, правомерность данной нормы подлежит дискуссии и, по мнению специалистов, влечет за собой нарушение жилищных прав детей, поскольку отчуждение жилья, где живет несовершеннолетний член семьи, часто влечет ухудшение жилищных условий ребенка и может быть оспорено.
      Статья 292 ГК обязывает также получить разрешение органов опеки и попечительства, если в отчуждаемой квартире проживают граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными или не полностью дееспособными, оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, о чем известно органу опеки.
      Таким образом, при заключении сделки купли-продажи квартиры лучше отдавать предпочтение объектам, свободным от зарегистрированных лиц, или обратиться к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.

ВЗГЛЯД ЭКСПЕРТА НА ПРИВАТИЗАЦИЮ КВАРТИР: ТЕМ, КТО УСПЕЕТ ПРИВАТИЗИРОВАТЬ КВАРТИРУ, ПРИДЕТСЯ ПЛАТИТЬ ЗА НЕЕ В НЕСКОЛЬКО РАЗ БОЛЬШЕ, ЧЕМ «ОПОЗДАВШИМ»

      После того как в прошлом году гражданам объявили о прекращении приватизации с 1 января 2007 г., количество желающих оформить занимаемые квартиры в собственность выросло в несколько раз.
      В московских конторах на сдачу документов уже выстроились очереди. Кому-то (таковых все-таки меньшинство) приватизация нужна, чтобы в будущем квартиру продать, заложить, завещать или подарить. А для всех остальных срочная приватизация квартир – лишь результат «коммунальной паники». Если честно, то им приватизация не нужна. Когда она понадобится – они тоже не знают. Но раз прекращается – значит надо торопиться все оформить. Кто успеет оформить квартиру в собственность – будет считать, что повезло. Надолго ли? Ведь грядущие последствия этого шага осознают далеко не все.
      Прежде чем заглянуть в будущее, за барьер 1 января 2007 года, давайте вспомним недалекое прошлое. Ваучеризацию, например. Результат был таков: у большинства предприятий появились частные собственники. А вот основная масса наших соотечественников от передачи фабрик и заводов в частные руки никак не обогатилась.
      Теперь о том, что может произойти. В будущем нас ожидает реформа ЖКХ, в результате которой рано или поздно будет создан рынок жилищно-коммунальных услуг. Граждане станут платить за указанные услуги в полном объеме, а льготы в этой сфере, возможно, будут отменены. Их заменит денежная компенсация. Насколько это будет равноценная замена, сейчас сказать сложно.
      Тем более что собственники жилья в отличие от нанимателей будут платить не только за жилищно-коммунальные услуги, но и, например, налог на собственность. Размер его пока не известен, но проектом соответствующего закона предусмотрено, что годовой платеж может достигать одного процента от рыночной стоимости жилья. Для города Москвы это может означать свыше 500 долларов в год за квартиру площадью 50 кв. м. При этом придется делать и отчисления на капитальный ремонт. Размер этого платежа тоже пока не известен. Но если считать, что капремонт должен происходить раз в 25 лет, а обходится он в 300 долларов на кв.м, то собственник ежемесячно должен отчислять на эти цели по доллару за метр площади.
      Не стоит забывать и о том, что нужно будет оплачивать страховку жилья. Иначе, если квартира будет утрачена в результате пожара или иного несчастного случая даже не по вашей вине, никаких возмещений вы не получите. В городе Москве пока действует программа льготного страхования жилья – по цене 0,8 руб. за кв. м.
      И еще: с 1 января 2007 г. станет невозможным расприватизировать квартиру.
      Итак, простой человек, ставший собственником жилья, должен быть готов к значительно большим платежам за жилищно-коммунальные услуги, чем наниматель такой же квартиры.
      В случае неплатежей собственник не только не сможет расприватизировать квартиру и вернуть ее государству, а будет вынужден для погашения задолженности продать жилье другому лицу.
      В итоге бывший хозяин квартиры либо останется жить по старому адресу с разрешения нового собственника, но уже как пользователь жилья, либо, рассчитавшись с долгами, на оставшиеся деньги будет искать на рынке более дешевое жилое помещение. А кому-то, не исключено, придется и в общежитие переехать.
      Большинство из тех, кто стоит сейчас в очереди «за приватизацией», о подобных последствиях не догадываются.
      По большому счету для людей с небольшим доходом вопрос приватизировать или не приватизировать квартиру идентичен вопросу, с кем они хотят обсуждать свои жилищные проблемы после... января 2007 г. С государственными органами или с частными лицами.
      А итог для страны в целом может быть таков. Лет через десять основная часть жилищного фонда России будет по дешевке передана в собственность незначительного числа новых богатых собственников. Ведь собственники с небольшими доходами и вернуть жилье государству уже не смогут, и сохранить не осилят.
      Основная часть населения станет снова по существу нанимателями. Только нанимать жилье они будут не у государства, а у новых собственников. И однозначно сказать, как сложатся их взаимоотношения с новыми квартировладельцами, сейчас просто невозможно. Словом, сегодня всем нам наступило время хорошо подумать, прежде чем бежать оформлять документы.

ВЛАСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА НАМЕРЕНЫ ВЫСЕЛЯТЬ В «ОБЩАГУ» ДОЛЖНИКОВ ПО КВАРТИРНОЙ ПЛАТЕ

      Губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко выступила по телевидению с предупреждением в адрес должников по квартплате. Она пригрозила возможностью переселения их (конечно, по решению суда) в два общежития, где «коммунальным зайцам» будет предоставлена жилплощадь по социальной норме – 6 квадратных метров на каждого. Самым злостным неплательщикам выданы предписания с требованием погасить долги...
      Позицию городских властей можно понять. Питерцы, по официальным данным, задолжали бюджету города за жилищно-коммунальные услуги уже больше 3,5 миллиарда рублей. Около 500 тысяч семей числятся в должниках. Из них примерно 100 тысяч не платят от одного до трех лет. Нехватка денег в системе жизнеобеспечения города сказывается не только на зарплате обслуживающего персонала, но и на дальнейшем развитии инфраструктуры мегаполиса. Многие районы Санкт-Петербурга не могут развивать жилищное строительство.
      Министр регионального развития РФ Владимир Яковлев, выступая недавно на заседании Госдумы, заявил, что долги всех пользователей услугами ЖКХ уже перевалили за 240 миллиардов рублей. Чтобы не оставить страну без воды, тепла и света, коммунальщики набрали кредиты на 320 миллиардов, которые нечем отдавать. Обозначились контуры предстоящей коммунальной катастрофы. Именно ее и пытается предотвратить губернатор Санкт-Петербурга, объявляя о жестких мерах борьбы с неплательщиками.
      Но и у многих должников ЖКХ есть своя правда. Цены на услуги коммунальщиков растут, как на дрожжах. В 2004 году их услуги подорожали на 34,5 процента. В январе-мае этого года, по данным Росстата РФ, они выросли еще на 28,5 процента. Субсидии по квартплате (на них в федеральном бюджете заложено больше 6 миллиардов рублей) уже не спасают. Жителей вынуждают с каждым месяцем платить все больше при том же качестве услуг (в стране около 100 миллионов квадратных метров ветхого и аварийного жилья).
      «Труд» уже писал о тщетной попытке администрации Архангельской области сократить задолженность по квартплате путем переселения неплательщиков в худшие жилищные условия.
      В Питере, как говорят в горадминистрации, после объявления о жестких мерах борьбы со злостными неплательщиками общая задолженность горожан уже сократилась на 300 миллионов рублей. Но надо учитывать и то, что беднейшие, допустим, отдадут коммунальщикам последние гроши, а жить как будут? Дорожают не только услуги ЖКХ. Только в мае, по данным официальной статистики, медицинские услуги стали дороже на 1,2 процента, транспорт – на 1,3 процента, содержание в детсадах – на 2,1 процента.
      Ситуацию комментирует директор Института проблем рынка РАН, академик Николай ПЕТРАКОВ:
      – В рыночной экономике действует железное правило: сначала товар, а потом деньги. Реформаторы системы ЖКХ заявляют о бедственном положении отрасли и требуют, чтобы мы платили 100 процентов за их услуги. За какие? За едва теплые, зачастую, трубы в домах, за перебои с подачей воды, с электричеством, загаженные подъезды и улицы? Почему они не говорят нам точно, сколько нужно денег, чтобы прекратились эти коммунальные безобразия? Если ремонт коммунальной системы требует, к примеру, 240 миллиардов, то давайте поделим эту сумму на три части и определим, что должно заплатить население, что – государство, а какую сумму вложат сами «афони». Ведь они заявляют, что годовой оборот средств в системе ЖКХ страны превышает 30 миллиардов долларов (в 10 раз больше, чем доход от торговли современным оружием). Куда же уходят такие деньжищи? Не работают ли в ЖКХ те же самые «первоклассные менеджеры», которые 25 мая уже привели Москву и окрестности к техногенной катастрофе в энергетике? Да, за услуги коммунальщиков надо платить, должников наказывать. Только надо вначале разобраться: кто, кому и сколько должен.

Депутат Галина Хованская: Жилищный кодекс пристегнут к законам о жилье искусственно

России необходимо порядка 1,5 миллиарда квадратных метров жилья

      Сегодня в России почти 4,5 млн. семей остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Именно столько их числится в очереди на получение бесплатного жилья. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, около 60% жилищного фонда страны – это жилье, построенное более 30 лет назад. При этом 3%, или около 91 млн. кв. м., относится к ветхому и аварийному жилищному фонду, в котором проживает почти 5 млн. человек. В неблагоустроенном жилье сегодня проживает 14,3 млн. семей – 27,5%. Почти 30 млн. семей недовольны своими жилищными условиями и желают их улучшить.
      Нельзя сказать, что строительный рынок игнорирует эту потребность. Напротив. «Строительная отрасль в последние годы дает значительные темпы роста, превышающие средние темпы роста экономики, – считает руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко. – В прошлом году, например, рост объема жилищного строительства составил 12%». Взять хотя бы показатели одного из лидеров на московском рынке недвижимости – компании «Дон-Строй».
      Только в районе «Щукино» компания передала городу более 130 тыс. кв. м жилой площади, было снесено около 46 тыс. кв. м пятиэтажного и ветхого жилого фонда. А в новые дома, возведенные компанией, переселилось более 2 тыс. жителей района. При этом речь идет не только о сданных в эксплуатацию муниципальных домах. «Дон-Строй» участвует в комплексной реконструкции района. А значит, ведет реконструкцию дорог и подземных коммуникаций, осуществляет комплексное благоустройство дворов и скверов.
      За несколько лет в «Щукино» появилось более двадцати современных детских игровых городков – точно таких же, как в жилых комплексах компании, созданы новые зоны отдыха и спортивные площадки, обустроена прогулочная пешеходная набережная Москвы-реки. В районе построен новый корпус Московского государственного института музыки имени Шнитке, физкультурно-оздоровительный комплекс «Комета», часовня в честь иконы Божьей матери «Феодоровской», детский сад оригинальной архитектуры, открыт современный торговый центр «Алые Паруса». А муниципальный дом на Авиационной улице, построенный компанией, стал лауреатом конкурса «Лучший реализованный проект 2004 года в области инвестиций и строительства».
      Надо сказать, что «Дон-Строй» не исключение, почти все крупные застройщики в городе работают в рамках городских программ по сносу ветхого жилья, по переселению жителей из пятиэтажек, по выводу промышленных предприятий за черту города. Домостроительные комбинаты разрабатывают новые серии панельного жилья для массовой застройки, которые и по качеству, и по внешнему облику все меньше похожи на типовые дома. По своим параметрам новостройки, предназначенные для заселения очередников, все больше приближаются к домам, построенным по индивидуальным проектам.
      Однако все это разговоры о качестве возводимого жилья. Что же касается количественных показателей – то картина здесь куда менее утешительная. Специалисты подсчитали, что для удовлетворения сложившейся потребности населения России необходимо порядка 1,5 млрд. кв. м жилья. Чтобы к 2010 году хотя бы наполовину удовлетворить эти потребности, нужно ежегодно строить 145 млн. кв. м. Как соотносится эта цифра с темпами строительства? Так вот – она почти в четыре раза выше реальных объемов строительства!
      К примеру, в прошлом году было построено 41 млн. кв. м жилья. Даже при нынешних темпах роста строительства ожидать быстрого решения проблемы не приходится. Понятно, почему жилищный вопрос возвели в разряд приоритетных, почему практически в авральном режиме принимался пакет жилищных законов и новый Градостроительный кодекс.
      «Опыт различных стран, – сказал недавно Владимир Аверченко, – убедительно свидетельствует о том, что в наиболее кризисные для стран периоды развития именно решительная и адекватная политика в жилищной сфере становилась локомотивом, вытягивающим из кризиса экономику, в целом позволяя решать сложные и тесно взаимосвязанные социальные и экономические проблемы».

      На десятом Российском экономическом форуме, проходившем недавно в городе Екатеринбурге, уполномоченный по правам человека в Свердловской области Татьяна Мерзлякова подняла проблему, которую властные структуры разных уровней не хотят замечать. Факты, которые приводила она, говорят о том, что рядовой работяга в нашем государстве совершенно беззащитен, несмотря на обилие всевозможных федеральных и региональных законов.

СПРАВКА «ПГ»    Мерзлякова Татьяна Георгиевна    родилась на Алтае. Образование высшее. Окончила факультет журналистики Уральского государственного университета. С 2001 года – уполномоченный по правам человека Свердловской области.

      Ипотека – это даже не сказка, это страшилка, которая есть в устах высоких властей. Как же можно обычному рабочему брать ипотечный кредит под 18-20 процентов, причём этот человек должен ещё и внести первоначальный взнос в размере 300-350 тысяч рублей. Кому это по силам? Вот и снова копятся обиды на государство.

      – Уже не первый раз вы, Татьяна Георгиевна, на разных форумах поднимаете общероссийскую проблему – бедственное положение человека труда. Что же происходит в нашей жизни?
      – Происходят удивительные вещи. Казалось бы, защищенность наемного сотрудника гарантирована Конституцией России, которая запрещает принудительный труд. Но на самом деле это только декларация, поскольку Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» гласит: в случае отсутствия имущества должника долг считается погашенным. На деле это означает, что долг по зарплате рабочий человек не получит. Попробуйте, уважаемые законодатели, убедить человека, что с ним поступили по закону.
      Человека в этом случае посылают в суд, те в свою очередь с легкостью принимают решение о выплате заработной платы. Далее от этого человека отмахиваются судебные исполнители, потому что выплаты обязан произвести конкурсный управляющий. Эти неизвестно откуда берущиеся личности не желают встречаться с рабочими, рассчитываться с ними и успешно завершают конкурсное производство, умело составив отчеты.
      Например, в результате банкротства ООО «Двигатель» в г.Сысерти долги рабочим по заработной плате остались невыплаченными, хотя недешевое имущество распродано. Конкурсный управляющий Д. Костромин успешно убедил арбитражный суд в том, что на зарплату денег не осталось. Он сделал все по закону, но осталась обида людей на власть, на государство. Где найти справедливость?
      Недавно объявлено банкротом и ОАО «Свердловскдорстрой». Арбитражный суд, высоко оценивая опыт конкурсного управляющего Д. Костромина, возлагает на него обязанности конкурсного управляющего и на этом предприятии. Надо сказать, очень непростом, поскольку весь имущественный комплекс находится в собственности у некоего гражданина М. Гайсина, который никогда не стремился рассчитаться с рабочими. Муниципалитет не спешит принять жилье в собственность от этого предприятия. Судьба почти 800 человек находится в подвешенном состоянии.
      А ведь это уже второе-третье поколение дорожных строителей, которые когда-то вместе с трестом «Петропавловскдорстрой» приехали строить дорогу Свердловск – Челябинск, потом прокладывали дорогу в Кольцово. Государство к этим людям оказалось жестоким.
      Недавно поменялся представитель государства-собственника на Режевском химическом заводе. Новый представитель государства начал с того, что не впустил на предприятие рабочих. Более 50 человек направили факсом письмо в мой адрес, однако руководитель, которому государство доверило распоряжаться своим имуществом, не изволил прийти и к уполномоченному, направив на встречу своего представителя.
      На мой взгляд, уж представитель государства, как никто другой, должен начать свою деятельность с того, чтобы объяснить людям, с какой целью он появился на заводе, чего ждать людям от перемены в руководстве.

      – Не секрет, что людям труда очень часто приходится решать и вторую, важную для них проблему – жилье. И не всегда успешно, к сожалению.
      – На самом деле подчас рабочий живет хуже любого мигранта, приехавшего к нам даже нелегально. В результате передачи общежитий крупных предприятий управляющей компании жильем, находящимся в федеральной собственности, мы потеряли возможность защитить жильцов общежитий. У них не было ордеров. Их спокойно, на законных основаниях, по иску представителя собственника – государства выселяют на улицу.
      Итог – в общежитиях бывшего «Уралмашстроя», по данным паспортно-визовой службы, зарегистрированы 45 россиян, 269 – граждан Китая и Вьетнама. По данным миграционной службы, организации, пригласившие и разместившие этих людей, не оформляли разрешение на право использования иностранной рабочей силы. А значит, если они осуществляют в России трудовую деятельность, то делают это нелегально, не уплачивая налогов.
      Можно называть и другие общежития, где россияне занимают всего один этаж. Я очень переживаю, но мои обращения в федеральные структуры просто сотрясение воздуха. Очень жаль, что профсоюзы оказались в стороне от защиты жильцов общежитий.

      – Очень много проблем возникает с передачей жилья в муниципальную собственность. Где искать выход? В ипотеке?
      – Приведу в качестве примера ситуацию, которая сложилась с семьей Суеваловых. Пятнадцать лет хозяин работал в ведомстве железной дороги. Год назад дорога по договору социального найма поселила семью в квартиру. Сейчас это жилье передали в муниципальную собственность и по иску администрации Железнодорожного района города Екатеринбурга семью вышвырнули на улицу. Хозяин семьи – постоянный член профсоюза, но не стал профсоюз на защиту, хотя и предоставил трудовой коллектив отличную характеристику.
      Ипотека – это даже не сказка, это страшилка, которая есть в устах высоких властей. Они красиво говорят, как в народной мудрости их бы устами, да мед пить – но нет возможности простому человеку построить жилье. Нет возможности копить деньги. Как же можно обычному рабочему брать ипотечный кредит под 18-20 процентов, причем этот человек должен еще и внести первоначальный взнос в размере 300-350 тысяч рублей. Кому это по силам? Вот и снова копятся обиды на государство.

      – На экономическом форуме вы много внимания уделили проблеме развала социального страхования. Почему об этом надо снова и снова напоминать?
      – Меня беспокоит, что все меньшую долю в этой системе занимает работающий человек. Не пойму, зачем соцстраху передают проблемы реабилитации инвалидов, зачем передали оздоровление чернобыльцев и многие другие вопросы. Их решало, училось решать иное ведомство – социальная защита. В итоге мы создающийся непростым трудом институт социальной защиты ломаем, не создав его как следует, а соцстрах забираем у работающего человека.
      Думаю, что профсоюзы просто обязаны в этой ситуации заявить о себе в полную силу. Всем же понятно, что соцстрах перестает быть не только органом страхования, но и вообще органом, который защищает людей труда.

      – То же самое, кстати, произошло и с Пенсионным фондом.
      – Я согласна с тем, что Арбитражный суд впервые назвал вещи своими словами, что это не орган страхования, за который его выдают человеку труда, а налоговый орган. Поскольку за невыплаченные в пенсионные фонды платежи за работающего человека Пенсионный фонд может обратиться в суд только в течение шести месяцев, признавая эти платежи налоговыми. А если банкротство, а если человек поздно понял, что за него не платили нерадивые работодатели? Человек остается не только с проблемой, но и с глубокой обидой на государство, с неверием в его желание выполнять Конституцию, в которой человек назван высшей ценностью.

      Какие документы надо проверять при покупке квартиры в доме-новостройке?
      При приобретении квартиры в доме-новостройке необходимо проверить документы, подтверждающие полномочия продавца. Такими документами могут быть:
      Договор уступки права инвестирования, долевого участия в строительстве и др., по которому продавец имеет право переуступать свои права третьим лицам. Такой договор должен быть зарегистрирован в муниципальном органе по жилью и жилищной политике.
      Договор-поручение, по которому риэлтерская фирма занимается реализацией квартир в доме-новостройке.
      Все договоры должны быть зарегистрированы в муниципальном органе по жилью и жилищной политике.
      Продажа подлежит обязательной государственной регистрации.

Как проверить юридическую чистоту квартиры (комнаты)?
      Для проверки юридической чистоты квартиры необходимо:
      Внимательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру, убедиться в подлинности этих документов, для этого можно получить в регисрационном органе выписку из реестра прав. При небходимости можно посмотреть предыдущие документы, по которым продавец приобретал данную квартиру. Эти документы должны находиться у нотариуса, который удостоверял договор купли-продажи (оформлял наследство, договор ренты и др.).
      Получить в организации, которая управляет домом, «расширенную» выписку из домовой книги, т. е. выписку, в которой указаны все лица, когда-либо проживавшие в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли.
      Внимательно проверить наличие в квартире лиц, выписанных в места лишения свободы, одиноко проживавших пенсионеров, без вести пропавших лиц, несовершеннолетних детей. В случае наличия одиноко проживавших пенсионеров или несовершеннолетних детей необходимо убедиться в том, что они зарегистрированы по новому месту жительства.
      Для того чтобы произвести все эти действия, вам потребуется непосредственное участие собственника квартиры. В случае, если собственник возражает против проверки вами юридической чистоты его квартиры, лучше отказаться от приобретения такой недвижимости.
      Обращаться для проверки юридической чистоты квартиры нужно к специалистам, т.к. только профессионал может знать все тонкости этого вопроса.

      Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми? Как обеспечить их выписку?
      Квартиру с прописанными людьми можно покупать только в том случае, если в договоре купли-продажи четко прописаны сроки снятия жильцов с регистрационного учета по месту жительства и обязанность продавца передать вам квартиру в конкретный срок свободной от любых прав третьих лиц. В случае невыполнения продавцом своих обязательств суд вынесет решение о снятии всех жильцов с регистрационного учета, а судебный исполнитель приведет это решение в исполнение.
      При этом надо учитывать следующее: если в момент продажи квартиры покупатель приобретает другую жилую площадь, то ему есть где зарегистрироваться по новому месту жительства, если же покупатель ничего не приобретает взамен продаваемой жилой площади, то до сделки он должен сняться с регистрационного учета из продаваемой квартиры и зарегистрироваться по месту жительства по другому адресу (у жены, мужа, родителей, детей, в другой квартире).

Какие документы необходимо собрать для продажи квартиры?
      Правоустанавливающие документы на квартиру (комнату) могут быть нескольких видов:
      Договор передачи плюс свидетельство о собственности на жилище (так называемый «розовый листок»).
      Договор передачи плюс свидетельство о собственности (так называемый «зеленый листок»).
      Договор купли-продажи.
      Договор купли-продажи плюс свидетельство о собственности (так называемый «зеленый листок»).
      В ЖСК – справка о выплаченном пае плюс свидетельство о собственности на жилище (так называемый «розовый листок»).
      В ЖСК – справка о выплаченном пае плюс свидетельство о собственности (так называемый «зеленый листок»).
      Кроме правоустанавливающих необходимо собрать следующие документы:
      Выписка из домовой книги (получить в паспортном столе ЖЭКа или участка).
      Копия финансово-лицевого счета (получить в бухгалтерии ЖЭКа или участка).
      Форма 11а , экспликация, поэтажный план (получить в БТИ).
      Согласие супруга на продажу квартиры (комнаты) в том случае, если на момент покупки продаваемой квартиры собственник состоял в браке (если квартира или комната получены по договору дарения, по наследству или в результате приватизации, то согласие супруга не требуется.

      Какие сложности могут возникнуть при продаже квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети?
      При продаже квартиры, в которой в собственниках есть несовершеннолетние дети или они имеют в этой квартире право пользования (то есть дети прописаны, но не являются собственниками), необходимо получить согласие органов опеки и попечительства вашего района на продажу квартиры (комнаты).
      Такое разрешение можно получить только в том случае, если одновременно с продажей будет совершаться сделка по покупке другой жилой площади (так называемая «альтернатива»), в которой у ребенка будет сохранено право собственности (и/или право пользования).
      При покупке взамен продаваемой жилой площади квартиры в доме-новостройке, где еще не прошла госкомиссия по приемке дома в эксплуатацию, разрешение органов опеки и попечительства можно получить на продажу с последующей (а не с одновременной) покупкой.

Московские власти не торопятся передавать землю собственникам жилья

      Столичные власти, похоже, решили лишь принять к сведению вступивший недавно в силу новый Жилищный кодекс и не торопятся с передачей в частную собственность участков под многоквартирными домами, как того требует новое законодательство.
      Желание чиновников не допустить, чтобы полноценными владельцами участков становились члены жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья, легко объяснимо – ведь «точечно» застраивать небоскребами детские площадки и скверы гораздо удобнее, когда горожане имеют только совещательный голос. Поэтому на пути жителей к земле мэрия воздвигла столько административных преград, что сумела окончательно запутать не только рядовых москвичей, но и поднаторевших в законотворчестве депутатов Мосгордумы.
      Провозглашенное Жилищным кодексом право жильцов на земельный участок стало главной темой парламентских слушаний, прошедших вчера в Мосгордуме. Открывая заседание, депутат от СПС Дмитрий Катаев признался, что совершенно не понимает, почему члены ТСЖ и ЖСК, будучи собственниками земли по федеральному закону, не могут оформить участок в свою собственность по городскому законодательству.
      В ответ на это представитель земельного департамента мэрии Игорь Шустов пояснил, что по уставу Москвы почти вся земля в столице принадлежит городу и передавать ее другому собственнику необходимо по специальному акту с соблюдением всех бюрократических процедур, предусмотренных Градостроительным кодексом. То есть сначала нужно определить и согласовать с соседями границы участка, внести его в земельный кадастр, описать имущество и т.д.
      Г-н Шустов напомнил, что в Москве почти 40 тыс. многоквартирных домов и земельному департаменту понадобится время, чтобы подготовить документы по всем участкам. «По крайней мере до конца этого года ни одно собрание жильцов не сможет оформить земельный участок в собственность», – пояснил чиновник.
      Примечательно, что с позицией мэрии согласился и глава комиссии Мосгордумы по жилищной политике единорос Геннадий Лобок. «Земля от нас никуда не убежит, ломать копья по этому поводу сегодня не стоит», – заявил он, отметив, что, на его взгляд, главной проблемой сейчас является низкая активность населения, не желающего вступать в ТСЖ. «Я в своем доме не могу организовать соседей, чтобы они пришли на собрание!» – возмущался депутат.
      Правда, причиной низкой активности москвичей в этом вопросе может быть как раз бесправие товариществ собственников жилья в ряде принципиальных вопросов самоуправления. Об этом напомнил представитель департамента малого предпринимательства мэрии Сергей Лебедев. «ТСЖ сегодня представляют собой какой-то виртуальный руль, который ничем не управляет, потому что не подсоединен к рулевому механизму, вот жители просто не понимают, зачем им это нужно», – пояснил он.
      Однако законодатели и чиновники мэрии были настроены не вдаваться в недостатки системы ТСЖ, а поскорее закрыть вопрос о передаче земли в собственность москвичам. «Сейчас нет смысла выносить на поверхность и подогревать вопрос о земле – идет планомерная работа, не надо делать ее публичной», – уговаривал депутатов представитель департамента экономической политики мэрии Евгений Тиховодов.
      Участникам слушаний осталось лишь согласиться с предложением перенести обсуждение проблемы в кулуары, однако депутат Дмитрий Катаев все же не удержался от замечания, что горожане могли бы подождать и еще, если бы Жилищный кодекс вступал в силу не с 2005-го, а с 2006 года. Но получив право на землю, считает г-н Катаев, москвичи должны им воспользоваться. «Возможно, для многих этот вопрос сегодня действительно не самый первостепенный, но для тех москвичей, у которых в песочнице перед домом строят небоскреб, он очень актуален», – заявил депутат.

Планы строительства жилья урезаны втрое, но этого никто не замечает

      На апрельском заседании Госсовета, посвященном жилищному строительству, Владимир Путин сказал, что объем его нужно увеличить вдвое к 2010 году. Однако раньше, в ежегодном Послании 2004 г., президент говорил о необходимости добиться того, чтобы к 2010 году «минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня)» могли приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям. Для решения этой задачи нужно построить 864 млн. кв. м жилья, что возможно лишь при семикратном увеличении строительства, потому что треть граждан – это 48 млн. человек, на каждого требуется 18 кв. м общей площади, а сегодня строится 36 млн. кв. м жилья в год.
      Обращаясь же к Федеральному собранию через неделю, президент вновь подтвердил планы прошлогоднего ежегодного Послания, в том числе жилищные.

Почему такие различия в планах и как их понимать?
      Тот, кто посоветовал президенту в прошлом году заявить о возможности приобрести современное жилье для трети граждан к 2010 году, сослужил ему плохую службу. Столько квартир невозможно построить ни при каких обстоятельствах. Семикратный рост строительства жилья в стране, где под вопросом даже удвоение ВВП, совершенно нереален. (А вот 150 млн. кв. м жилья в год – это была бы обоснованная цифра. Именно такой темп строительства – один квадратный метр на жителя страны в год – проверен в ряде стран, которым удалось решить жилищную проблему.)
      Для того чтобы выполнить поставленную президентом задачу, нет ни строительного потенциала, ни запасов земельных участков в городах, ни инженерных сетей и мощностей. И ипотека тут не спасет. В лучшие советские годы удавалось строить по 72 млн. кв. м в год. А в 2010 году придется (по Путину) сдать 273 млн. кв. м, и каждый год объем строительства должен будет увеличиваться на 50% (54+81+121+182+273 = 864 млн.).
      По сути, отсюда следует, что каждая российская семья должна получить возможность приобрести современную квартиру к 2010 году, поскольку число семей в стране равно трети от числа граждан. А это уже в точности повторяет печально известные обещания советских времен. С той лишь разницей, что ресурсов в стране убавилось, а темпы жилищного строительства по планам Владимира Путина должны быть вдвое выше, чем у Михаила Горбачева, и вчетверо выше, чем у Никиты Хрущева, что не прибавляет президентским заявлениям убедительности.
      Осознав это, в администрации, видимо, решили отыграть назад, ничего не отменяя публично, чтобы не привлекать излишнего внимания.
      Тем более что год назад об удвоении масштабов жилищного строительства уже говорили ответственный представитель «Единой России» Георгий Боос и глава Агентства по жилищному строительству и ЖКХ Владимир Аверченко, на словах твердо уверявшие, что осуществляют планы президента. Не знаю уж, поняли эти высокопоставленные деятели значение собственных слов или нет, но это осталось незамеченным. Трехкратной разницы в цифрах не обнаружили ни оппозиционные политики из «Родины», «Яблока», СПС и КПРФ, ни губернаторы, ни ученые, ни даже журналисты, не говоря уж о простых гражданах.
      С такой публикой извиняться – дело лишнее.

Чего можно ожидать дальше?
      Президент и правительство, видимо, действительно будут планировать лишь удвоение строительства жилья к 2010 году. При этом нового жилья хватит на одну восьмую часть граждан, но никак не на одну треть. И даже признаков удешевления квартир не просматривается.
      Такое отступление от намеченного означает осложнение жилищной проблемы на ближайшие годы, а по существу – отказ от ее решения. Подтверждение тому – еще несколько цифр, названных на Госсовете.
      Треть граждан страны живут в неблагоустроенном и ветхом жилом фонде. Ветхий фонд катастрофически стареет (в 10 раз за 10 лет), превращаясь в аварийный, что грозит необходимостью экстренного расселения огромного числа людей одновременно. В улучшении жилищных условий заинтересованы две трети граждан страны, а количество ипотечных кредитов предполагается довести до одного миллиона к 2010 году (то есть на 40 млн. кв. м жилья).
      Одного сочетания этих данных достаточно, чтобы убедиться, что у малообеспеченных жителей ветхих домов практически нет шансов на улучшение жилищных условий.
      Удвоение строительства должно произойти только за счет ипотечных кредитов. Квартиры при этом достанутся той части граждан, которая способна взять ипотечные кредиты и, как правило, в ветхих домах не живет. Тем самым государство фактически дает понять, что строительства социального жилья не будет.
      Кроме того, есть основания полагать, что треть граждан с предполагаемыми высокими доходами, о которых президент говорил как о перспективных приобретателях нового жилья, и две трети граждан, которые хотят улучшения жилищных условий, – это разные социальные категории, мало связанные между собой.
      Первые уже улучшили свои условия, многие до мирового уровня в 40-80 кв. м на человека. А вторые не имеют доходов, чтобы получить ипотечные кредиты даже на социальную норму, и ждут помощи от государства. Однако кредитные планы правительства рассчитаны как раз на первых, тех, кто покупать жилье не собирается.
      О том, что не все гладко и в этой части, говорит другое несоответствие в послании президента: по данным Госстроя, приобретают квартиры лишь 1,5% населения, а не одна десятая, как сказал президент.
      Десятая часть получает высокие доходы, однако путать ее с людьми, желающими приобрести жилье, как минимум неосторожно. В противном случае непонятно, почему нет квартирного ажиотажа при шестикратном превышении платежеспособного спроса над предложением, почему не заметно соответствующего роста строительства. Ответ один: те, кто имеет средства для покупки жилья, его уже купили.
      Кому в таком случае адресована президентская ипотечная программа и от чего отталкивалось в своих прогнозах правительство – непонятно.
      Возможно, в этом кроются причины провала ипотечных планов государства за прошедший год, о котором также говорилось на заседании Госсовета (выдано 40 тыс. кредитов, а предполагалось 400 тыс.). Хотя такой провал скорее к счастью, потому что ипотека как инструмент хороша, если жилищный рынок стагнирует. А в условиях растущего рынка ипотека играет дестабилизирующую роль, взвинчивая цены.
      Здесь уместно сказать, что жилищной проблемой в нашем государстве давно никто не занимается серьезно. Тот факт, что уже не замечают и не придают значения явным несоответствиям в жилищных планах президента, убедительно говорит в пользу такой запущенности. Общее отношение к проблеме поверхностное и даже легкомысленное. А ведь от этого страдает продуманность решений, а значит, экономичность, эстетичность, экологичность, привлекательность для покупателей и эксплуатационные расходы на многие годы. Потому надо искать новые ресурсы, альтернативы, анализировать ошибки. Без этого, без профессионального определения того, чего хочет государство, мало смысла обсуждать Жилищный кодекс и проценты по ипотеке.
      Между тем ситуация из года в год ухудшается. Недавняя авария энергосетей в благополучной Москве – лишь один из первых звонков. В ряде регионов износ сетей вообще стопроцентный и с жильем ситуация не лучше. Однако продуманной стратегии выхода из положения у государства нет. Консультанты президента весьма отдаленно представляют себе сложность жилищной проблемы и ее специфику в России. Отсюда столько нестыковок и нелепой веры в ипотеку.
      Попытки государства заработать на жилищной проблеме, переложить ремонт жилья и сетей на плечи небогатого населения через повальную приватизацию квартир, намерения ввести полную оплату за коммунальные услуги ни к чему хорошему не приведут. Это пляски на бочке с порохом. На Западе при стопроцентной оплате жилья у людей остаются деньги на полноценное питание, одежду, транспорт, лечение, образование и отдых. А у нас?
      Важно отметить, что обещания президента по решению жилищной проблемы остаются для большинства граждан чуть ли не единственной надеждой на улучшение жизни. Вера в другие социальные планы государства рушится на глазах. Когда же обнаружится срыв и подмена планов жилищного строительства, следует ожидать социальных потрясений. Опрометчивых обязательств по поводу жилья главам государства не прощают – настолько это важная тема. Даже через десятилетия молва продолжает обвинять Хрущева и Горбачева в провалах жилищных обещаний.
      Большинство ошибок в жилищной сфере станут очевидными к окончанию второго президентского срока Владимира Путина, и это может иметь очень серьезные последствия для государства. Под ударом окажутся все ветви власти.

Государство решает свой квартирный вопрос

      Если кто не заметил, граждан России стали вытряхивать из своих квартир. Причем теперь лишают крыши над головой исключительно по закону. Например, в недавно принятом Жилищном кодексе появилась статья, позволяющая выселять людей за неуплату коммунальных платежей. Под эти цели зачищаются Гражданский, Семейный кодексы, федеральные законы о жилье. А закона, который не позволяет государственным монополиям произвольно повышать тарифы на свет и тепло, так и не появилось.
      Старый Жилкодекс защищал от выселения практически всех граждан, новые законы позволяют выселять даже собственников за не согласованную с чиновниками перепланировку квартиры. В Жилкодексе РСФСР не было слова «собственник», зато он категорически запрещал депортировать людей на улицу. В Жилкодексе Российской Федерации ни разу не употреблено слово «бомж», но именно российский ЖК лишил жилья вдов и сирот военных, погибших в горячих точках.
      …Три месяца действуют новые жилищные законы, а массовые выселения уже привели к массовым митингам и акциям протеста. В Екатеринбурге бывших военных по закону выселяют из военных городков. В Москве 8 тысяч человек (рабочие Мосметростроя и члены их семей) пишут Путину и Грызлову открытое письмо, в котором требуют отменить новый ЖК как противоречащий конституционному праву гражданина России на жилье. В Саратове местные коммунальщики несколько лет пытались выселять неплательщиков, но у них ничего не получалось – суд всегда был на стороне закона. Приняли новый закон – и в Саратове уже появились первые выселенцы. Челябинские суды десятками штампуют решения о выселении челябинцев… Вот так государство решает СВОЙ квартирный вопрос.

      Штурм сорок второй квартиры начался 31 мая в одиннадцать утра. Выселять семью Лазаревых приехали: отряд судебных приставов из шести человек, кинологи и несколько милиционеров. Снежана посмотрела в глазок и еще раз проверила все закрытые замки. На руках была шестимесячная Лера, старшая – тоже Снежана – придерживала крупного домашнего пса по имени Малыш. В прошлый раз его присутствие решило исход сражения…
      Из соседней квартиры выбежали муж Снежаны, ее золовка, две бабушки и адвокат Руслан Закалюжный, собрались соседи. Александра Ивановна – бабушка Снежаны, участница войны – загородила собой дверь сорок второй квартиры и закричала: «Не пущу! Вы не тронете моих внуков!».
      Начальник ДЕЗа Спиридонов снимал происходящее на видеокамеру. «Выходите, или мы применим силу», – предупредил судебный пристав Комаров. В дело вступил адвокат, но даже в результате интенсивных переговоров ему не показали всех необходимых документов на выселение.
      Дальше все происходило, как в кошмарном боевике. Один из приставов оттолкнул 85-летнюю Александру Ивановну, та упала и потеряла сознание. Приставы начали резать болгаркой дверь. Когда сделали довольно большое отверстие, загорелась обивка. И тут группа захвата произвела какие-то непонятные скоординированные действия. Приставы загнали адвоката Руслана Закалюжного на второй этаж, потом резко отбежали от двери и собрались небольшой кучкой на лестнице. Несколько минут спустя жители верхних этажей почувствовали какой-то странный запах и стали кашлять.
      – Они пустили какой-то газ, – уверяют соседи Лазаревых. – Вроде «Черемухи». Все, кто был на лестничной площадке, включая детей, начали задыхаться от кашля.
      Снежана унесла грудного ребенка в глубь квартиры. У входа оставались старшая дочь и Малыш. Боец спецотряда достал шприц и через прорезь в двери пустил в Малыша струю…
      В районе двух часов дня группа захвата во главе с начальником ДЕЗа Спиридоновым ворвалась в квартиру.
      В это время к дому подъехали съемочная группа НТВ и «скорая» за Александрой Ивановной. Корреспонденты успели снять, как из подъезда выходили, задыхаясь от кашля, люди, но вход в захваченную квартиру загородили милиционеры. Когда майор милиции Матвиенко стал выносить из 42-й квартиры вещи Лазаревых, измученная Снежана не выдержала, вцепилась ему в руку и сильно поцарапала.

      Майор написал заявление в прокуратуру.
      Квартира №42 опечатана.
      Снежана вместе с мужем и больным ребенком уже больше двух недель ночуют в палатке около дома. На палатке они повесили объявление: «Осторожно – собака». Их по-прежнему стережет лохматый Малыш.
      У шестимесячной Леры врачи зафиксировали ухудшение в крови, по симптомам, наступившее в результате действия газа.
      Бабушка Александра Ивановна умерла в 57-й городской больнице.

      Вся история семьи Лазаревых свелась к жилищно-коммунальной разборке. Этим измученным людям не дают нормально жить уголовные дела в прокуратуре Басманного района и кипы справок из травмопунктов. Беда пришла двадцать лет назад, когда в квартирах первого этажа дома 26, строение 2, по Спартаковскому переулку после обильных летних дождей появился грибок. С тех пор каждые полгода кто-нибудь из Лазаревых обязательно страдал бронхитом. После проверки санэпидемстанции соседям Лазаревых по лестничной клетке из 42-й квартиры дали новую жилплощадь в хорошем районе Москвы, а всю семью Лазаревых (восемь человек), прописанных в квартире №41, управа поставила в очередь на новое жилье. Обе «грибковые» квартиры признали аварийными и вычеркнули из жилого фонда. А про Лазаревых забыли.
      Шло время, рождались дети. Снежана прошла сквозь чиновничью круговерть и добилась в управе разрешения переехать с мужем и детьми в нежилую квартиру №42. До тех пор, пока они не получат новую.
      Лазаревы почти сразу сделали там ремонт и никак не ожидали, что уже через два года ДЕЗ подаст на них в суд с требованием выселиться из квартиры.
      – Начальник ДЕЗа говорил, что эта квартира нежилая, там невозможно жить, поэтому мы должны ее освободить, несмотря на разрешение управы, – объясняют Лазаревы.
      Тогда вся семья попала в ловушку. Чтобы остаться в квартире, нужно было доказать, что она пригодна для жилья, и Лазаревы опять вызвали в квартиру санэпидемстанцию.
      – Ой, как вы все хорошо отремонтировали. И никакого грибка больше не видно, – похвалил Лазаревых инспектор, а потом добавил: – Ну теперь ждите нас снова.
      После этого Лазаревы с детьми пришли на прием к начальнику ДЕЗа Спиридонову, а он им сказал, чтобы даже не сопротивлялись, все равно жилплощадь будет «нашей» и отдадут ее ближайшим очередникам.

      В этом деле много волокиты, много фактов пренебрежения нормами закона, много ошибок и много неправды.
      – Суд не имел права даже принимать такое заявление от ДЕЗ, потому что выселениями занимается не ДЕЗ, а департамент жилищной политики, – объясняет адвокат Лазаревых Руслан Закалюжный. – Но в суде его почему-то приняли и даже вынесли очень странное решение: выселить из 42-й квартиры всех Лазаревых, кроме детей, да еще указали неправильный адрес: «Спартаковская улица, дом 26». Два года судья исправлял слово «улица» на «переулок»…
      «Новая» не оставит без внимания вопрос о юридической чистоте действий, произведенных против семьи коренных москвичей Лазаревых. В следующем выпуске «Закона бомжего» ведущий эксперт России и нашего проекта депутат Госдумы Галина Хованская даст свой комментарий этой ситуации с конкретно-правовой точки зрения.
      А пока мы обращаем внимание наших читателей на другой аспект нашей изменившейся жизни. Посмотрите, как жестоко, с военной уверенностью в своей правоте действует этот маленький властный гражданский механизм. По призыву мельчайшего чиновника – начальника ДЕЗа – на штурм мирной семьи с детьми, ни в чем не повинной, кроме того что не подошла очередь на жилье, бросается взвод хорошо подготовленных мужиков со спецсредствами. Кто-то из нас ненормальный. То ли власть, то ли люди, которые слишком много позволили этой власти…

      Потом, после всего, что произошло, в приемной начальника ОВД «Басманное» Иванова будет такой разговор:
      Майор Матвиенко: Они опозорили меня на всю страну, меня снимало телевидение, когда она меня царапала и кусала, мой долг – не оставить все это просто так…
      Снежана: Мы согласны попросить у майора прощения. Мы тогда не сдержались, пусть заберет свое заявление из прокуратуры…
      «Это неадекватная семья, они нас покалечили и даже отравили газом, – жалуется участник штурма участковый Тюханов. – Снежана пускала его через замочную скважину. Они подговорили старого человека, участника войны, на нас напасть, вот пенсионерка от пережитых волнений и упала в обморок, ударилась. Разве так можно? Нашего сотрудника Матвиенко от их укусов увезли на «скорой».
      Кстати, оказалось, что сам начальник ОВД Иванов вообще не знал, что его подчиненные поехали на это злополучное выселение, он сожалеет о том, что произошло с Лазаревыми. К несчастью, он оказался единственным представителем власти, который хотя бы сожалеет.
      Но ведь подобное происходит не первый раз. Еще 29 марта в подъезде в первый раз неожиданно появились судебный пристав Чухлип и милиционер Санаев. Соседи видели, как один из них тащил за волосы и хватал за горло маму Снежаны Лазаревой Аллу. Тогда просто не удалось вышвырнуть женщин на улицу. Пристав попросту испугался Малыша и ушел. И написал, что ему угрожали расправой.
      – Просто бабушка Нина испугалась за нас с мамой, увидела, что уговаривать этих людей бесполезно, вот и стала кричать, – оправдывается теперь Снежана.

      P.S. Обращаемся к главе управы района Басманный Васиной Елене Михайловне с просьбой обратить внимание на проблему семьи Лазаревых.

И после прекращения полномочий им придется покинуть служебные квартиры

Жители столицы пытаются извлечь выгоду из своих квартирных проблем

      В прошлом году с лица города исчезло 227 ветхих строений, а появилось 350 новых домов. В результате такой метаморфозы более 30 тысяч семей получили новые квартиры. Как выяснилось, это не предел мечтаний столичного правительства. В этом году департамент жилищной политики и жилищного фонда планирует обеспечить жильем еще больше нуждающихся москвичей.
      Как рассказал на вчерашней пресс-конференции первый заместитель руководителя департамента Эдуард Якушенко, в ближайшее время просторные апартаменты должны получить аж 60 тысяч столичных семей. Среди них очередники, молодые семьи и бывшие жители снесенных пятиэтажек. Чтобы всех разместить с комфортом, придется построить еще как минимум 300 домов и предоставить 30 тысяч квартир в уже существующих строениях.
      «Никакой «перетряски» очереди, отмены льгот или каких-то других резких изменений не будет», – успокоил Якушенко всех столичных очередников. Несмотря на новый Жилищный кодекс РФ, согласно которому новые хоромы полагаются лишь малоимущим, улучшенное жилье получат все семьи, вставшие в очередь до 31 марта 2005 года, вне зависимости от их социального уровня. Напомним, что на сегодняшний день улучшения жилищных условий ждут 190 тысяч семей, многие – уже больше двадцати лет.
      Тем не менее заместитель руководителя упрекнул столичных очередников в скупости и несамостоятельности. «Хватит уже ждать от государства бесплатные квартиры, – призвал москвичей Якушенко. – Пора бы самим начать вкладывать деньги». Для вечных очередников сегодня существует специальная жилищная программа: взяв ипотечный кредит на десять лет и получив субсидию от государства, любой москвич может въехать в квартиру уже завтра. Процент по такому кредиту не превышает 4 процентов, а приобретаемое жилье существенно дешевле, чем на свободном рынке. Однако представитель департамента так и не смог ответить на вопрос, откуда не слишком обеспеченные семьи-очередники будут брать деньги на погашение кредита, поскольку даже со всеми «скидками» стоимость скромной квартиры исчисляется десятками тысяч долларов.
      Недоволен Эдуард Якушенко также жителями домов «под снос» и молодыми семьями, которые, по словам чиновника, умудряются нажиться на своих квартирных проблемах. К тому, что обитатели хрущевок стараются прописывать у себя родственников и знакомых с целью получения нескольких новых квартир после сноса их ветхого дома, в департаменте жилищной политики уже привыкли. В год происходит 100-200 таких случаев. Но недавно, сообщил Якушенко, произошел вопиющий случай. Владельцы обычной столичной «двушки» распродали каждый сантиметр своей жилплощади. В итоге хозяевами оказались... 121 человек, каждый из которых претендовал на отдельную квартиру. Возникает логичный вопрос: а как же тогда функционирует регистрация сделок с недвижимостью, которая для того и вводилась, чтобы гарантировать чистоту сделки?
      А вот жители пятиэтажек, не вошедших в список сносимых домов, придумали оригинальный способ увеличить стоимость своей квартиры. Те, кто давно задумал продать свою жилплощадь, пускают слух о сносе строения. Естественно, после этого стоимость квартир в этом доме взлетает до небес. Впрочем, и без таких ухищрений рыночная стоимость квадратного метра домов хрущевского «призыва» колеблется в районе полутора тысяч долларов. Для морально устаревших домов (не говоря уже о их возрасте и изношенности) цены абсолютно неадекватные.
      Среди жилищных аферистов в прошлом году были замечены и участники программы «Молодой семье – доступное жилье». По словам Эдуарда Якушенко, с такой наглостью со стороны молодых людей он столкнулся впервые. Молодожены, получив от государства квартиру на льготных условиях, продавали ее по рыночным ценам и тут же снова становились в жилищную очередь. И опять наивный вопрос: разве перед тем, как принять документы у молодой пары повторно, чиновники не заглядывают в список участников программы? Столичное правительство, впрочем, нашло другой способ контролировать ситуацию: было решено ужесточить сроки выплаты ипотечного кредита. Отныне долг за новую квартиру нельзя будет погасить досрочно. Минимальный срок его возвращения теперь составляет 5 лет.

И не только их, но и львиную долю жилкомхоза столицы

      На недавнем заседании столичного правительства мэр Юрий Лужков призвал заменить ДЕЗы частными предприятиями:
      – Почему в городском хозяйстве не может быть конкуренции? Пусть лучше там будут фирмы, чем бездельники! – возмущался мэр.
      Мэрия наша свято верит в то, что если частники возьмутся за обслуживание наших домов, то подъезды заблещут чистотой, лифты заработают и разбитые лампочки склеятся обратно. И потому власти бьются за программу приватизации государственных унитарных предприятий (ГУПов), а это более тысячи гостиниц, рынков и, естественно, тысячи ДЕЗов.
      ДЕЗы волнуют жителей куда больше рынков и гостиниц. Все-таки это наши дома, тепло в них, ремонт, текущие краны, мусор во дворах... Но частники в ДЕЗы не идут! В «коммунальном раю» они охотно занимаются лишь сбором и переработкой мусора. Оказалось, тут такое золотое дно, что конкуренция здесь развернулась даже с бомжами. А напрягать себя содержанием теплотрасс, текущими крышами, исписанными (буквами и не только) подъездами никто из частников просто не хочет.
      – Хвастать особо нечем! – считает глава департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы Евгений Егоров. – Малых предприятий во всей «коммуналке» пока чуть более полутора тысяч, да и те в основном заняты утилизацией отходов и уборкой улиц. Поэтому монополия ДЕЗов в нашем жилкомхозе еще крепка. Пока мы их не можем ликвидировать, погубим всю систему ЖКХ в столице.
      Впрочем, частные ДЕЗы в Москве все-таки есть, но чаще всего это конторы, организованные товариществами собственников жилья. И они все равно дороже: обслуживание одного квадратного метра в среднем обходится жильцам в 15 – 20 рублей против 3 – 4 рублей у «муниципалов».
      В общем, бьется город за конкуренцию в «коммуналке», чтобы люди сами могли выбирать цену и качество услуг, а выходит – игра в монопольку продолжается.
      ДЕЗы в этой игре выработали свою тактику: кинулись менять привычную приставку ГУП на ООО или ЧП. При этом сантехники и дворники с метлами остаются прежними. Подъезды и лифты – на прежнем уровне и того же качества. Зато потом коммунальные начальники бодро рапортуют о выполнении программы приватизации ГУПов и зарождающейся конкуренции в жилкомхозе.
      ...Но есть нюанс: не получилось бы «вилки». Город коммунхоз сбросит, перекрестится (не надо на себе тащить все хозяйство и деньги тратить, стриги только налоги и спи спокойно), а частники начнут делать только то, что им лично прибыльно. А им лично выгоден пока только мусор, а не уют и спокойствие для жильцов...

Юрий РОСЛЯК, первый зам. мэра Москвы:
      – Считаю, конкурентная среда повысит ответственность работников и уровень услуг. Ведь это – конечная цель приватизации, в том числе и ДЕЗов. Такая тактика во всем мире.

Александр СЕРЕБРОВ, космонавт:
      – Сначала сантехников и электриков надо работать научить. А то придут, деньги сдерут, а ты сам все переделываешь.

Александр СЕЛИВАНОВ, электрик ДЕЗа № 28:
      – Москвичам будет хуже. Сейчас лифты мы ремонтируем за бюджетные деньги. А частнику жильцы будут сами платить.

Леонид ДУНАЕВ, председатель правления Контраст банка:
      – Параллельно должны быть созданы частные управляющие компании, которые также будут предоставлять подобные услуги. Но функции контроля при этом надо обязательно оставить у государства, иначе можно нарваться на мошенников, которые станут «делать деньги», а не обслуживать жильцов.

Сергей БАЙДАКОВ, префект Центрального административного округа Москвы:
      – Конечно, управляющая домом компания должна быть профессиональной. Нам не нужны такие частные ДЕЗы, у которых две лопаты и три метлы. Кстати, для решения этой проблемы в Центральном округе работает единственный в городе центр поддержки объединения жителей.

Эдуард БАЛТИН, адмирал:
      – За минувшие 15 лет ЖЭКи только и думали о прибыли. А если их сделают частными, народ завоет от новых поборов.

      Александр ФРОЛОВ, вице-президент Фонда поддержки и развития среднего класса:
      – Станет лучше, если частных ДЕЗов будет много, а в квартирах появятся счетчики за газ, за горячую и холодную воду, ведь не секрет, что сейчас с нас берут за это лишние деньги.

      Евдокия САГАЙДАК, пенсионерка, жительница Крылатского:
      – Жить станет лучше, если параллельно с частными ДЕЗами будут создаваться товарищества собственников жилья, ответственные перед жителями и защищающие их интересы.

      Юрий КЛАДОВ, руководитель Центра стратегических инвестиций:
      – Жизнь улучшится. Потому что в итоге все же наступит равновесие между спросом и предложением. Цена услуг будет оправдывать их качество, и водопроводчик дядя Вася не будет «рубить» 100 долларов за смену прокладки.

Адрес опыта

      Все последние годы государство призывает граждан создавать товарищества собственников жилья ТСЖ. А граждане почему-то не торопятся, по-прежнему жмутся около своих муниципальных ЖЭУ, ЖЭКов, РЭУ и прочих жилищно-эксплуатационных организаций, несмотря на то что они как не оправдывали, так и не оправдывают ни их доверия, ни ожиданий.
      Но в славном городе Невельске, кажется, революционная ситуация назрела, поскольку не успело там организоваться альтернативное ЖЭУ частное предприятие. ООО «Невельская управляющая компания», как образовалась очередь из добрых трех десятков жилых домов, желающих стать ТСЖ и перейти под управление новой структуры. Зная о коммунальных муках невельчан, этому не удивляешься. Чего стоит только, например, отключение тепла еще в апреле и полное запустение в жилом фонде.
      Жители города побежали в управляющую компанию не совсем очертя голову. Они успели увидеть результаты ее труда на доме №29 по ул. Зеленой. Дом этот был, правда, кооперативный, но основательно запущенный в смысле технического состояния: в нем шесть лет не было тепла, поскольку отопительная система забилась грязью; оставляли желать лучшего электрическая часть, состояние подвалов и прочее.
      Но, на счастье, в это время в Невельске появился деловой молодой человек Сергей Киселев, ставший директором местного филиала компании «Мастер Билл», который оказался также и членом правления «Союза деловых людей Сахалина». Приехал он на остров из Ангарска, где коммунальная реформа действительно состоялась и дала плоды. Там не осталось уже ни одного муниципального ЖЭУ, все передано в руки частного капитала, а население от этого только выиграло. По крайней мере, так оценивает ситуацию С.Киселев.
      Два года назад Сергей Васильевич несколько раз выступал в невельских СМИ с подробным рассказом о том, что собой представляет ТСЖ и каковы его плюсы.
      После этих выступлений к нему и пришли жильцы упомянутого дома, попросили помочь выйти из коммунального тупика.
      «Союз деловых людей Сахалина» давно хотел приложить руки к какому-то перс-пективному делу, и эта просьба пришлась кстати.
      Начать решили с отопления. Стоял ноябрь 2004 года, по всем меркам затевать ремонт было поздновато, но взялись. Союз частично инвестировал это мероприятие, а люди обещали потерпеть. 14 февраля 2005 года в дом пришло настоящее, забытое уже тепло. После этого в доме поменяли и квартирную систему водоснабжения, убедили жильцов поставить персональные водосчетчики; заменили в доме и электрическую часть, привели в порядок подвалы, поставили на подъезды новые двери. Всю зиму двор чистили от снега, не стало снега – чистят от грязи. Дворник, уборщица живут в этом же доме. У каждого подъезда – урна. Когда такое было?!
      Управляющую компанию, правда, не устраивает качество услуги по вывозу мусора, и сегодня идут поиски нового партнера. В ближайших планах строительство детской дворовой площадки -средства для этого С.Киселев собирается заработать в грантовом конкурсе социальных проектов. В Невельске нет горячего водоснабжения, но управляющая компания собирается создать прецедент на «своем» доме.
      Жильцы увидели, как при желании много ,можно сделать, и уже сами предлагают пути решения проблем. Например, на доме худая кровля, ее ремонт встанет в копеечку, но люди говорят, что готовы взять на себя расходы. Потому что видят, как рационально, по-хозяйски тратятся их деньги. Кстати, С.Киселев говорил, что тех денег, которые жильцы платят даже по общему для всех горожан тарифу, может хватить на многое.
      Реальные изменения в доме пробудили сознательность жильцов: они стали регулярно оплачивать коммунальные услуги, количество задолжников резко сократилось.
      Сегодня управляющая компания озабочена проблемами энергоснабжения, ее руководители думают, как сэкономить на отоплении. Заключили договор на установку нового теплового узла и нового теплового счетчика. Это позволило бы сократить плату за отопление вдвое. Но дело пока застопорилось из-за конфликта с руководителем невельского теплоэнергокомплекса. С.Киселев считает,. что только частная структура заинтересована в снижении издержек, муниципальные же – черная дыра, где пропадают деньги горожан.
      Разумеется, это довольно беглая информация – полной картины сделанного и приложенных к этому усилий она не дает. Но тем не менее дает основание для вывода о том, что не стоит держаться за плохое, но привычное. Нужно все-таки уважать себя, считать свои деньги.
      Невельчанам виднее, чего стоят труды новой альтернативной организации. 7 мая прошло заседание правления дома по Зеленой, 29, на котором подводились кое-какие итоги и строились планы'; а 18 мая представителей управляющей компании пригласили в дом №37 по улице Береговой. 7 июня состоялось собрание в доме №54а по улице Советской. Повестка всюду одна: жильцы хотят объединиться в ТСЖ и «сдаться» в управление новой организации.
      И сейчас в ООО «Невельская управляющая компания» ежедневно обращаются жители города, оно ведет подготовительную работу еще с 15 домами, но, к сожалению, возможности не безграничны, и половина созревших для перемен граждан пока останется при своих интересах.
      У «Невельской управляющей компании» уже нет пути назад. Собственно, она и не собирается ни тормозить, ни поворачивать. Мало того, «Союз деловых людей Сахалина», наработав в Невельске некоторый опыт, подготовил свои рекомендации по реформированию ЖКХ и передал их в областной департамент ТЭК и ЖКХ. Надо сказать, творчество это было оценено по достоинству и нашло поддержку.

      Рынок недвижимости Петербурга падает – такая информация прошла в июне в ряде СМИ. «Газета.Ru» провела собственное расследование, опросив известных питерских риэлтеров о процессах, происходящих с ценами и спросом на жилье в их городе.

      Что характерно, обычного единодушия в рядах риэлтеров на сей раз не наблюдалось. Наиболее пессимистично была настроена заместитель генерального директора компании «Невский проспект» Виктория Голубева.
      «Платежеспособный спрос на одно-, двух– и трехкомнатные квартиры падает, если сравнивать с прошлым летом» – заявила она корреспонденту «Газеты.Ru». По ее данным, квартиры прошлым летом продавались гораздо быстрее и по более высоким ценам, чем этим летом. «Если прошлым летом мы искали квартиры на продажу, то сейчас их – огромный выбор. Покупатели ходят, выбирают. Ну и начинается: здесь – ручка не в ту сторону, там – еще что-то не так…», – поделилась она своими наблюдениями.
      Виктория Голубева заявила нашему корреспонденту, что спрос на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга упал на 50% по сравнению с прошлым годом.
      На первичном рынке, по ее словам, спрос снизился «процентов на 20».
      Вслед за спросом, по словам госпожи Голубевой, упали и цены: «В прошлом году мы однокомнатные «хрущевки» продавали по $39-40 тыс., в этом году такие квартиры можно найти за $32-33 тыс., а то и за $30 тысяч. Т.е. цены упали на 15-20% по сравнению с прошлым годом». Но падает именно рынок вторичного, в первую очередь недорогого жилья. Новостройки, по данным замдиректора «Невского проспекта», не спешат снижаться в цене: «Строители как держали рынок, так они его и держат».

      Другие опрошенные «Газетой.Ru» риэлтеры Петербурга оказались осторожнее в оценках. Так, руководитель центрального отделения риэлтерской компании «Колвэй» Александр Перфильев сказал нам, что падения спроса на жилье в Петербурге не наблюдается. По его мнению, идет процесс «переориентации спроса»: «Люди покупают квартиры именно для жилья, а не с целью вложения средств с надеждой на их рост».
      Заметим, что хотя Александр Перфильев отказывается признать падение спроса на квартиры в Северной столице, такой вывод из его слов можно сделать самостоятельно: если в последние годы квартиры покупали как с целью инвестирования средств, так и «для жизни», то теперь первая группа покупателей сильно уменьшилась, и значит, количество покупателей в целом должно было снизиться.
      По данным Александра Перфильева, в течение этого года цены на жилье в Петербурге стоят на месте. «Люди могут себе позволить выбирать квартиру в течение нескольких месяцев, – рассказал он «Газете.Ru». – Не как раньше, в 2003 – первой половине 2004 года, когда цены росли на 40% в год. Тогда, если человек раздумывал несколько месяцев, его квартира дорожала тысяч на пять. Сейчас такой истерии нет. С июля по декабрь прошлого года цены опустились на 10-15% и с тех пор никаких тенденций не наблюдается – цены стабилизировались», – сказал представитель компании «Колвэй».

      Генеральный директор риэлторской питерской компании «Квартал» Марина Буторина также считает, что со второй половины прошлого года цены на рынке недвижимости остановились. «Спрос есть там, где цены не завышены, – поделилась с нами своими наблюдениями госпожа Буторина, – происходит отток со вторичного рынка на первичный за счет долевого строительства.
      Невостребованные продавцы «вторички» начинают снижать цены. Все постепенно уравновешивается».
      По словам гендиректора компании «Квартал», снижение цен коснулось, прежде всего, малометражного жилья: на однокомнатные квартиры цены снизились на 15-20%. А элитное жилье, по словам Марины Буториной, как дорожало, так и продолжает дорожать.

      Впрочем, и на рынке новостроек отмечаются некоторые перемены в сторону снижения активности спроса. Так, генеральный директор «Городского жилищного агентства» Алексей Башкин заявил корреспонденту «Газеты.Ru», что питерский рынок жилья вступил в стадию стагнации. По его словам, если раньше стоило строителям возвести забор вокруг места будущего дома, как квартиры в этом доме моментально раскупались. На последней стадии строительства продавались либо «придержанные» объекты, либо дорогие пентхаусы.
      «Сейчас объем основных продаж приближается к фазе окончательного строительства. Если раньше строители получали деньги сразу, то теперь они вынуждены искать деньги, чтобы возвести дом до 5, 6, 7 этажа.
      Для этого они ищут кредиты, выпускают облигации и т.д.», – рассказ господин Башкин «Газете.Ru».

      Начальник департамента рынка вторичной недвижимости компании «Итака» Алексей Лобанов отмечает, что рынок «вторички» активизировался. Поясняет слово «активизировался» он следующим образом: «Есть психологическое ожидание, что на вторичном рынке произошла корректировка цен в сторону понижения. Цена сделки начала отличаться от цены предложения. То есть квартиры продаются дешевле, чем они рекламируются», – заявил он «Газете.Ru».
      При этом Алексей Лобанов, как и Виктория Голубева, отмечает заметное снижение спроса на вторичном рынке петербургской недвижимости.
      По его данным, в мае-июне этого года спрос процентов на 20 ниже, чем в мае-июне прошлого года.

      Практически все опрошенные нами эксперты утверждают, что к осени рынок недвижимости Петербурга значительно активизируется. Гендиректор корпорации «ЮРИНФО-Недвижимость» Татьяна Боярченко полагает, что осенью цены на квартиры плавно пойдут вверх. «Сумасшедшего роста на уровне 40% в год не будет, – полагает она, – скорее, темпы роста будут на уровне 2% в месяц».

      Александр Перфильев из компании «Колвэй» согласен с этим утверждением. «Денег в стране много, цены будут расти на уровне 1-2% в месяц», – уверен он. Правда, разница между 1 и 2% в месяц – на самом деле довольно существенная. Подорожание на уровне 2% в месяц означает, что квартиры будут дорожать на 24% в год, что заметно выше, скажем, процентов по банковским вкладам, а при 1% в месяц – речь идет о росте цены примерно на уровне инфляции.

      Алексей Башкин из «Городского жилищного агентства» также полагает, что цены на квартиры будут повышаться, если в российской экономике не произойдет ничего ужасного. «У нас есть резервы до московских, до европейских цен», – заявил господин Башкин «Газете.Ru».
      Однако, по его мнению, инвестировать деньги в недвижимость с целью получения прибыли сейчас не следует.
      «Деньги в недвижимость сейчас нужно вкладывать с потребительской точки зрения: если вам хочется улучшить жилищные условия. Сейчас уже невозможно купить квартиру и вскоре перепродать ее на $5-6 тыс. дороже», – полагает гендиректор риэлтерской компании.

      Опрошенные нами риэлтеры в целом были предельно осторожны в своих высказываниях о ситуации в Санкт-Петербурге. Это понятно – любая негативная информация о положении на рынке наносит удар по их бизнесу.
      Очевидно, что риэлтеры – последние, кто станет вслух говорить о «стагнации», «снижении», «падении» и т.п. процессах. А слова типа «обвал» и «крах» – просто запрещены в риэлтерском лексиконе.

      Например, Виктория Голубева из «Невского проспекта», которая предоставила корреспонденту «Газеты.Ru» достаточно негативную статистику о падении спроса и цен на жилье, заявила, что крах рынка исключен. Причина, по ее словам – постоянный приток в Питер новых людей. Хотя, если вдуматься, лишь небольшая часть людей, приезжающих в Питер на работу или учебу, способна сразу купить квартиру. Большинство вынужденно снимать жилье до тех пор, пока ипотека в России не станет доступной широким слоям населения, получающим весьма среднюю зарплату. Так что приток нуждающихся в жилье (высокий спрос) вовсе не означает автоматического увеличения покупающих жилье (платежеспособный спрос).
      По данным риэлтеров, падает именно платежеспособный спрос – можно сказать, что жилье в Петербурге стоит сейчас слишком дорого.
      Ситуация со снижением платежеспособного спроса на квартиры в Петербурге является типичной для крупных городов России. Об этом свидетельствует недавнее выступление министра регионального развития РФ Владимира Яковлева. 22 июня на конференции «Строительный комплекс: практика привлечения финансирования. Возможности, проблемы, риски» Владимир Яковлев отметил, что более 31 млн семей в России мечтают улучшить свои жилищные условия, однако большая часть этого спроса не является платежеспособным. Реально, по данным министра, квартиры приобретают только около 200 тыс. семей в год.
      Вопрос о том, будет ли вслед за Петербургом падать спрос на недвижимость в Москве, питерские эксперты предпочитают обходить стороной, ограничиваясь утверждениями, что московский и питерский рынки недвижимости нельзя сравнивать.
      По словам Алексея Башкина из «Городского жилищного агентства», московский рынок недвижимости менее уязвим, чем питерский, так как на нем работают компании, «уполномоченные правительством Москвы». В Питере же – много разрозненных мелких игроков, которые в трудной ситуации вполне могут обанкротиться, если вовремя не привлекут «дольщиков».

Чиновники оставляют собственников жилья один на один с коммунальщиками

      На прошедшей вчера Второй международной конференции «Недвижимость, ипотека, страхование» московские чиновники рассказали о том, каким им видится развитие рынка недвижимости. В своих изысканиях они пришли к парадоксальным выводам: бурное развитие ипотеки вредно, а свои бытовые проблемы собственники жилья должны решать сами.
      Ежегодно в столице вводится 4,5 млн. кв. м жилья. Из них 1,6 млн. идет на улучшение жилищных условий москвичей, годами стоящих в очереди или проживающих в ветхом фонде. «И все же ситуация с жильем напряженная», – признал заместитель руководителя городского Департамента жилищной политики и жилищного фонда Николай Федосеев. Дело в том, что половину новостроек скупают немосквичи. Именно их капитал, по версии московских чиновников, диктует цены на недвижимость, которые неумолимо растут и тем самым разваливают все планы по превращению жилья из предмета непозволительной роскоши в нормальное бытовое удобство.
      Ипотека, как выясняется, тоже правительству столицы не помощник. Для получения кредита, признался г-н Федосеев, заемщик должен иметь ежемесячный доход в размере 1200 у.е. как минимум. Из тех, кто стоит в 200-тысячной очереди на квартиру, таких денег нет ни у кого. Да и в самом займе, оказывается, заложена мина замедленного действия. «Резкое и многократное увеличение объемов ипотечного кредитования может оказать негативное воздействие, – заявил Николай Федосеев. – При ограниченном объеме вводимого жилья дополнительный платежеспособный спрос вызовет еще больший рост цен – это аксиома». Увеличение же объемов строительства коммерческого жилья, по его словам, является весьма проблематичным в связи с устаревшей транспортной и инженерной инфраструктурой. А между тем спрос на ипотеку растет: в прошлом году было выдано 4,5 тыс. кредитов, за первое полугодие этого года – 2,1 тыс., а к концу года ожидается 6 тыс.
      Еще одна новость от московских чиновников: согласно новому Жилищному кодексу, до 1 марта будущего года собственники квартир должны объединиться, чтобы нести солидарную ответственность за состояние своего дома, и выбрать себе управляющую компанию (УК). Она будет следить за чистотой в подъездах, исправностью лифтов и мусоропроводов, за подготовку к зиме, а также проводить капитальный ремонт. Отношения собственников и УК должны регулироваться соответствующими договорами. В случае если жильцы дома не смогут найти себе хозяйственника, это за них сделает государство.
      Любопытно, что сейчас единственным подобием УК являются дирекции единого заказчика (ДЕЗ). Эти государственные предприятия в перспективе либо ликвидируют за колоссальные долги, либо приватизируют вместе с долгами, – чиновники еще не решили окончательно. Частные компании вроде бы и появляются, но их не так много. В основном они создаются крупными инвесторами-застройщиками для управления домами повышенной комфортности, имеющими сложные системы внутренних коммуникаций. А поскольку судьба ДЕЗов еще не определена, то сомнительно, что через девять месяцев в Москве родится достаточное количество частных эксплутационных предприятий, готовых к конкуренции.
      А, как известно, нет конкуренции – нет справедливой цены. Значит, в будущем году с обывателя станут драть три (минимум – две) шкуры. Во-первых, за услуги по содержанию дома. Если сейчас ДЕЗ меняет раковину на кухне за 1 тыс. руб., то частная контора, которая будет платить работникам явно побольше, и за услуги возьмет не меньше государства. Во-вторых, совладельцам квадратных метров придется еще и страховаться от риска, что УК вдруг испарится. Также недалек тот час, когда страхование жилья станет обязательным, поскольку без полиса нельзя получить в банке кредит, необходимый, скажем, для проведения капитального ремонта дома.
      Самое интересное в том, что чиновники контролировать работу УК не намерены. «Все жалобы в муниципалитеты должны уйти в прошлое, их заменят договорные отношения с управляющими компаниями и страховщиками, – разъяснил «Новым Известиям» заместитель руководителя департамента ЖКХ Москвы Андрей Широков. – Они никому не подотчетны, проверять их будет налоговая инспекция, а контролировать их работу будут сами жители на основании Гражданского кодекса». Что касается регулирования тарифов на услуги УК, то они являются предметом договора, уточнил г-н Широков, и регулировать их будут опять же жильцы. Каким образом? Да через суд.

Современные сюжеты

СЧАСТЬЕ УЛЫБНУЛОСЬ
      Марина Николаевна Скопина до недавнего времени жила с тремя детьми в селе Дальнем, в старом шлакоблочном бараке, из которого ей очень хотелось выбраться. В прошлом году такая возможность наконец представилась благодаря борьбе южно-сахалинского жилтреста со злостными неплательщиками. Как известно, их по решению суда переселяют в менее благоустроенное и просторное жилье. Двухкомнатная квартира в Дальнем вполне подходила для наказания недобросовестных плательщиков.
      Заветную квартиру в городе Скопина получила не сразу. Несколько вариантов сорвалось, потому что неплательщики успели в срок вернуть долги. Осенью пропитого года ей предложили очередную квартиру, правда, однокомнатную, на которой висел долг в 50 тысяч рублей, и его она была обязана погасить, но Марина Николаевна была рада и этому – ей хотелось, чтобы дети увидели, наконец, другую жизнь.
      Хозяйку жилья, в которое Скопины въезжали, они так ни разу и не увидели. Решение о выселении суд тоже выносил заочно, поскольку она не сочла нужным присутствовать на заседании, где решалась судьба ее и двух несовершеннолетних детей. И какие-то вещички из этой квартиры перевезли в Дальнее и закрыли в доме Марины Николаевны в отсутствие законной хозяйки, но в присутствии судебного исполнителя.
      Городское жилье было в ужасном состоянии, и Скопина сразу же принялась за ремонт. Заменила в санузле сантехнику, обшила его обшарпанные стены атепаном. Уже принялась приводить в порядок кухню, начала хождения по оформлению документов на новое жилье, как появился какой-то мужчина и сказал, чтобы она с детьми выселялась, поскольку суд ошибся и теперь исправил ошибку: прежние хозяева остаются на месте, а Скопины должны вернуться в Дальнее.
      Убитая этим известием, Марина Николаевна позвонила в РКЦ, юристы которого представляли жилтрест в судебном заседании и готовили все материалы для выселения задолжников. Ужасная информация подтвердилась: оказалось, что хозяйка однокомнатной несколько лет назад была лишена родительских прав, квартира постановлением мэра закреплена за ее несовершеннолетними детьми, которые сейчас живут с бабушкой, оформившей опеку, в ее частном доме. И такие квартиры отчуждению не подлежат. Поскольку непутевая мать, видимо, в своей квартире не жила, а бабушка не имела желания с ней видеться, известие о выселении опекуна она получила только месяца через четыре после суда и, конечно же, обратилась с иском об отмене этого решения. Суд этот иск удовлетворил. Права несовершеннолетних детей были защищены.

КТО ЗАЩИТИТ?
      Старшая дочь Скопиной к этому времени родила ребенка, и в однокомнатной квартире уже жило пять человек, трое из которых тоже были несовершеннолетними. Но об их правах разговора нигде не шло, потому что для закона Скопины интереса в этом деле не представляли, о них вообще нет упоминания ни в одном судебном решении – значится только адрес их прежнего жилья как место для переселения злостной неплательщицы. Так, к сожалению, оформляются все дела о выселении: в них оговаривается только выселение и вселение ответчика. И за тех, кто пошел на обмен с ответчиком, по идее должна нести ответ та организация, которая их уговорила.
      Представить только, в каком положении оказались сегодня Скопины: затрачены немалые, а для этой семьи очень большие деньги на ремонт, и их уже никто не вернет. Хорошо еще, что долг за квартиру не успели погасить. И на той квартире, что в Дальнем, за зиму тоже успели повиснуть кое-какие долги. Небольшие, поскольку благоустройства там в общем-то нет, но тоже деньги. Хуже всего то, что в ней никто не жил, печку зимой не топили, и теперь надо будет еще приводить в порядок и её. Да что жилье!
      Старший сын почти весь учебный год проучился в новой школе, успел позаниматься в секции дзюдо и показать свои способности к этому виду спорта. Разве смог бы он в Дальнем реализовать себя?! Город есть город. Младшему осенью тоже идти в школу, и так хочется, чтобы и у него были возможности для развития!
      Но куда ни обращалась Марина Николаевна со своим вопросом: кто теперь подумает о них, возьмет за них ответственность? – все должностные лица пожимают плечами. Дескать, это ваши проблемы. Сами обращайтесь в суд.
      А Скопина и не знает, кому в случае чего предъявлять иск.
      Юристам РКЦ, предоставившим в суд недостоверную информацию о квартире? Но им такую подготовили в ЖЭУ, а значит, ЖЭУ не располагало сведениями о лишении квартиросъемщицы родительских прав и закреплении жилья за несовершеннолетними детьми. Хотя, по словам начальника отдела по охране прав и социальной защиты детей южно-сахалинского департамента образования О.Чернухиной, в ЖЭУ такая информация обязательно направляется. Судя по документам отдела, и этот случай не был исключением. Так, может, выставить ответчиком ЖЭУ?
      Нет, Марина Николаевна не хочет никаких разбирательств, никаких конфликтов, в результате которых может оказаться в еще более худшем положении. Она все же ждет поддержки от юристов РКЦ: они втянули ее в эту канитель, они и должны ее оттуда вытянуть.
      Начальник юридического отдела РКЦ Галина Ивановна Хабибуллина заверила: в беде Скопину не оставят. Обратного пути в Дальнее у нее уже нет, что ж, будут искать новые варианты для переселения. Неплательщиков в Южно-Сахалинске много. Сейчас главное – уговорить опекуна несовершеннолетних детей, чтобы Скопиных пока не трогали. Может быть, договориться с отделом по охране прав и социальной защите детей о передаче этой квартиры Скопиным на сохранность – до совершеннолетия детей. Для этого нужна и добрая воля бабушки-опекуна, но она пока на связь ни с РКЦ, ни с инспекторами департамента не выходила, хотя ее и просили об этом на суде. Воспользоваться квартирой для сдачи она все равно не сможет – там еще нет должного порядка. Заплатить долги, висящие на ней, – тоже.

НУЖЕН ПЕРЕСЕЛЕНЧЕСКИЙ ФОНД
      Неплательщиков в Южно-Сахалинске действительно много. Только не влипнут ли Скопины с этими выселениями-переселениями в новую историю? В последнем решении городского суда, который отказал в выселении лишенной родительских прав женщины из-за того, что квартира была закреплена за ее детьми, в качестве аргумента приводится и еще одно основание: у истца, то есть жилтреста, отсутствует обязательная возможность предоставления выселяемой другого жилого помещения, поскольку предлагаемое жилье и фактически, и официально не считается полноценно свободным. Скопины, действительно, числятся еще в дальненской квартире, поскольку оформление документов на новую квартиру процедура долгая.
      – Как же выселяли-вселяли злостных неплательщиков до этого, ведь полноценно свободных квартир у города не было и нет? – спросила я Г.Хабибуллину.
      Галина Ивановна ответила, что это сегодня прокуратура разрешает переселять только в свободное жилье, а до этого практика была другая, и ее прорабатывали как раз вместе с прокуратурой. И сейчас есть острая необходимость в разработке совместно с прокуратурой порядка переселения граждан за коммунальные долги.
      В связи с жесткой позицией правоохранительных органов, рассказала начальник юридического отдела, пока избран другой ход для выселения неплательщиков. Ответчики заключают в суде мировое соглашение на погашение задолженности в какой-то срок и берут на себя обязательства в случае неисполнения соглашения выселиться добровольно. Тогда решение суда является и исполнительным листом. И потом отдел учета и распределения жилья может оформить переезд неплательщика в предлагаемую квартиру как обмен.
      Вот, оказывается, как непросто сегодня вести войну с теми, кто не платит за полученные коммунальные услуги. Мировое соглашение, конечно, дело хорошее, но оно не снимает актуальной проблемы – наличия в городе свободного жилья для переселения не только неплательщиков, но и желающих переехать из дорогой квартиры в более дешевую – в смысле платежей. Много лет эту проблему ставили перед городской властью различные организации, но толку ноль.
      Юридический отдел РКЦ, например, уже не первый год занимается многодетной семьей в составе 9 человек, живущей в прекрасной четырехкомнатной квартире дома новой планировки. Вернее, прекрасной она была только до того, как в нее въехала шумная семейка. Сегодня эта семья должна 150 тысяч рублей, но переселить ее и отдать жилье в хорошие руки нет возможности. Кто сможет оплатить такие долги и взяться за приведение квартиры в должный вид? У очередников таких денег нет. Иначе они давно купили бы себе новую квартиру.
      И таких многодетных семей, занимающих большие комфортабельные квартиры, за которые они не платят, несколько. Выселять их надо хотя бы в интересах соседей, которые страдают от чужого небрежного отношения к жилью, местам общего пользования...
      Скопины сегодня живут в тревожном ожидании.

НА ВОПРОСЫ НАШИХ ЧИТАТЕЛЕЙ ОТВЕЧАЕТ СТАРШИЙ ЮРИСКОНСУЛЬТ ОЛЬГА БОБРОВА

НАС РАЗБУДИЛ «ВУЛКАН УДАЧИ»
      В непосредственной близости от жилого дома построили развлекательный центр. Также планируется открыть круглосуточный магазин и казино. В здании работают целые сутки громадные кондиционеры, которые мешают ночью спать. А в ближайшем будущем нас ожидают еще игроки казино, которые будут ходить в увеселительное заведение по ночам прямо под нашими окнами. Квартиры у многих жильцов приватизированы, мы являемся собственниками. Подскажите, что нам предпринять в такой ситуации?
      Анатолий Семихин, Подольск Московской области.
      Во-первых, вы как собственники квартир в многоквартирном доме являетесь владельцами на праве общей долевой собственности не только помещений вашего дома, но и земельного участка, на котором расположено здание. Границы этого участка определяются земельным законодательством вашего региона. В этой связи вам следует установить, соблюдены ли эти границы и каким конкретно участком вы владеете.
      Во-вторых, вам нужно узнать, под какие цели и на каких условиях (аренды или собственности) администрация города выделила этот участок под строительство. Если под строительство чего-либо, то органы местного самоуправления на основании ст. 31 Земельного кодекса обязаны информировать население и учитывать его интересы. Если же земля предоставлена под другие цели, этого не требуется: просто указываются эти цели. В вашем случае, очевидно, вас не информировали, и интересов ваших никто учитывать не собирался. А это нарушение закона.
      Если земля в вашем дворе сдана в аренду, то ситуация такова: арендатор знает, что он несет бремя рисков в случае, если построит на этом участке какие-либо здания. Риски эти связаны с тем, что город может потребовать землю назад. Однако арендатор знает и другое: если он оформит право собственности на свои постройки, то он приобретает и право собственности на земельные участки, которые находятся под этими постройками.
      Кроме этого, вам следует знать и то, что ваши «веселые соседи» по двору, будь они собственниками или арендаторами, в любом случае обязаны соблюдать при использовании земельного участка градостроительные регламенты, а также санитарно-гигиенические правила и нормативы. Поэтому в градостроительном департаменте стоит поинтересоваться, вправе ли арендаторы были возвести в непосредственной близости от жилого дома это строение, какие градостроительные нормы существуют в вашем городе по границам между жилыми домами и другими зданиями и сооружениями.
      В санэпиднадзоре также следует поинтересоваться правилами и нормативами, которые предусмотрены для подобных заведений, выяснить – а дала ли эта организация свое разрешение на это строительство. Подобные вопросы следует задать и в пожарной службе города, особо выяснить – не мешают ли эти здания подъезду машин в случае пожара и проведению мероприятий по тушению огня.
      Собрав всю информацию, вы сможете сделать вывод о ваших правах, и в чем конкретно они нарушены. После этого надо провести общее собрание жильцов дома с повесткой дня о законности строительства в вашем дворе, и принятое решение занести в протокол. Также необходимо отметить конкретные виды нарушений: кому мешает шум кондиционеров, под чьими окнами паркуются машины и т.д.
      Кроме всего прочего, надо иметь в виду, что вы, как собственники, понесли еще и материальные потери. Ведь если вы сейчас захотите продать свою квартиру, то она заметно может упасть в цене. Вряд ли кто-то захочет платить большие деньги за беспокойное соседство с казино или развлекательным центром.
      Далее свои права придется отстаивать в суде.

УЧАСТОК МОГУТ ИЗЪЯТЬ
      Наш дом собираются снести. Какие права есть у собственника квартиры при изъятии земельного участка, на котором расположен дом, для государственных или муниципальных нужд?
      Г. Соловьев, Тверь.
      В последнее время нередки случаи изъятия земельных участков под строительство новых жилых домов. Решение об этом с целью последующего выкупа принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления и подлежит обязательной государственной регистрации.
      По закону обязательно уведомление в письменной форме собственников квартир, которое должно быть ему направлено не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка. После такого уведомления не стоит делать дорогостоящий ремонт или другим путем повышать стоимость изымаемого имущества. Эти затраты не повлияют на выкупную цену квартиры, а будут отнесены на собственника.
      Далее заключается добровольное соглашение с указанием выкупной цены квартиры, сроков и других условий выкупа. Также в соглашение включается обязательство того органа, который производит изъятие, уплатить выкупную цену.
      Если стороны не могут прийти к соглашению о цене выкупаемой квартиры либо собственник отказывается выселяться из данного жилья, то орган, производящий изъятие, может обратиться в суд, который принимает решение о выкупе квартиры по выкупной цене.

РЕФОРМА

      На часах только начало десятого, а в помещении ЖЭУ-9 не по-утреннему пусто. А как же обязательная планерка, распределение по объектам?
      – Так с вечера все наряды розданы, -видя мое недоумение, говорит начальник управления Татьяна Ким. – С утра дежурный диспетчер собирает оперативную информацию, которую передает мастеру для принятия мер. Время жалко терять на общие сборы – собрания-заседания. Оно для нас в буквальном смысле – деньги...
      ...Которые администрация ЖЭУ-9 за год самостоятельной работы считать научилась. Если бы еще два-три года назад предприятию предложили выделиться из состава жилищного производственно-эксплуатационного треста Южно-Сахалинска и перейти на своего рода хозяйственный расчет, по словам Татьяны Сергеевны, она бы призадумалась над тем, стоит ли взваливать на хлипкие плечи коммунального управления весь груз ответственности за жилой фонд. По масштабам областного центра он достаточно крупный как по территории, так и по численности населения.
      Есть, правда, один, но большой плюс – все 228 тысяч квадратных метров жилья – благоустроенные. Этот факт стал решающим, когда Т.Ким, посоветовавшись со своими единомышленниками и коллективом, решила попытать удачу на вольных хлебах. Кстати, терять было что.
      Во-первых, при переходе на новое предприятие люди лишились права на очередной отпуск.
      Во-вторых, не получили так называемую тринадцатую зарплату, которая выплачивается по итогам года.
      Тем не менее все, кроме двух человек, включились в эксперимент. И не жалеют об этом. Более того, в июле предприятие собирается менять статус и акционироваться.
      – Впрочем, пока это только идея, – продолжает рассказ Татьяна Сергеевна, – хотя она и зиждется на конкретных позитивных экономических показателях, которых удалось добиться благодаря самостоятельности. Что было, раньше? В состав ЖПЭТа входили 15 жилищно-эксплуатационных участков, абсолютно неравнозначных ка-к по площади жилфонда, так и по его состоянию. Одни ЖЭУ работали лучше, другие – хуже, третьи – вообще никак, финансы же находились в общем котле треста, откуда добыть их для нужд отдельно взятого участка было чрезвычайно трудно.
      Вот мы и решили самостоятельно решать проблемы, на собственные средства. Правда, изначально взяли у города возмездную ссуду в размере 100 тысяч рублей. На раскрутку, так сказать. Основные доходы получаем за счет денег, которые платят жильцы по статьям «Техническое содержание» и «Текущий ремонт». Вполне могли бы быть прибыльными, а не сводить концы с концами, если бы из муниципального бюджета своевременно компенсировались средства по социальным льготам, субсидиям. Ведь услуга-то оказана в полном объеме, а получено за нее в разы меньше. Я понимаю, что возможности городского «кошелька» ограничены, но и нам работать бесплатно нет резона.
      Действительно, деньги счет любят, поэтому начальник ЖЭУ-9 после длительной переписки выставила администрации Южно-Сахалинска претензию на возмещение расходов по коммунальному обслуживанию льготной категории граждан. Ведь от своевременности платежей напрямую зависит выплата заработной платы работникам жилищно-эксплуатационного участка. К слову сказать, задержек в этом плане на предприятии нет (тьфу, чтоб не сглазить). Да и коллектив в последнее время устоялся. Если в прежние времена в наличии было где-то 40 процентов от нормативной численности дворников и 30 – уборщиц, то сегодня в ЖЭУ-9 шесть вакансий дворников, штат же уборщиц укомплектован полностью. Да и в зарплате работники низового звена выигрывают по сравнению с их коллегами из других участков.
      – Перейдя на самостоятельность, – говорит Т.Ким, – я получила возможность варьировать материальными ресурсами. К примеру, есть у нас такие неухоженные участки, что никакого дворника с его мизерной зарплатой туда на аркане не затянешь. Только дополнительным рублем. Поэтому я разработала и внедрила систему доплат за напряженность, работу в выходные и праздничные дни, во внерабочее время и так далее. То есть у человека появляется материальная заинтересованность в том, чтобы обиходить свой участок, так как за это он получает дополнительные денежки.
      Умение зарабатывать – настоящий талант. Средства, поступающие на предприятие за техническое обслуживание и текущий ремонт, безусловно, та база, которая позволяет содержать штат сотрудников, заниматься решением первоочередных задач. Но их явно недостаточно для развития жилищно-эксплуатационного участка. Поэтому специалисты ЖЭУ оказывают населению дополнительные услуги. Например, сантехнические. Меняют чугунные трубы на современные металлопластиковые, устанавливают раковины, титаны, унитазы. Заключены договоры с киосками и магазинами, расположенными на территории этого ЖЭУ, на вывоз мусора, уборку, обслуживание электрощитов.
      В общем, сотрудники предприятия никакой работой не гнушаются. В прошлом году на деньги, выделенные из бюджета области на благоустройство, была установлена 141 дверь с кодовым замком.
      Хотя, по мнению Татьяны Сергеевны, ожидаемого эффекта не получилось. Чище в подъездах не стало, так как кодовые замки очень скоро пришли в негодность либо по вине самих жильцов, либо их гостей. Но это другой вопрос. Скорее, не из области коммунального обслуживания, а моральных принципов самих квартиросъемщиков и собственников жилья: «Раз дармовое, давай круши – не жалко». Хотя жильцы нашего подъезда за железную дверь с кодом в свое время платили немалые деньги, но уже через неделю замок был сломан, дверь распахнута. Так что дело не в деньгах, а в отношении к материальным ценностям. Увы, отнюдь не бережном. Впрочем, я отвлеклась от темы.
      Думая о перспективе развития своего предприятия, Татьяна Сергеевна видит ее в создании собственных мастерских по ремонту сантехнического или электрооборудования, сдаче в аренду пустующих помещений общего пользования. Вариантов для пополнения казны ЖЭУ достаточно, просто необходимо грамотно использовать имеющиеся возможности.
      Надо заметить, что в стремлении к самостоятельности девятый жилищно-эксплуатационный участок не одинок. Год назад выделились из состава ЖПЭТ ЖЭУ-8, 10, а месяца четыре назад еще и четвертый. Руководители этих предприятий постоянно общаются между собой; перенимают опыт. Тем более что у Т.Ким он более чем солидный. В жилищно-коммунальном хозяйстве она работает свыше 30 лет. Застала и времена застоя, и стихию перестройки и странной рыночной экономики по-русски, так что ей есть с чем сравнивать. О прошлом плохо не говорит, так как в ЖКХ советского периода было немало хорошего, одна только материально-техническая база чего стоила. Зато нынче, по словам Татьяны Сергеевны, среди обилия и разнообразия товаров и оборудования для нужд коммунальников работать радостнее, хоть и хлопотно.

      В Воронеже впервые в России начали готовить управляющих жилищно-коммунальным комплексом, или другими словами, управдомов. Дело в том, что в связи со вступлением в силу нового Жилищного кодекса МУРЭПы, ЖЭКи и другие муниципальные структуры, которые сейчас занимаются обслуживанием жилого фонда, должны уйти в прошлое. В каждом многоквартирном доме будет создано товарищество собственникое жилья (ТСЖ), а все текущие хозяйственные вопросы будет решать управдом, которого по закону должны нанять на работу жильцы.

По данным фонда ИНДЕМ, риск коррупции во взаимоотношениях с ЖКХ составляет 32 процента, то есть почти одна треть обращений граждан в ЖКХ подвергается коррупционному воздействию. Это четвертый показатель среди шестнадцати областей возможной бытовой коррупции во взаимоотношениях граждан и власти. Выше коррупционный риск только во взаимоотношениях с ГИБДД, сферой здравоохранения и военкоматами. При этом объем рынка коррупционных услуг в данной сфере, то есть количество денег, затрачиваемых гражданами России в год на взятки жилищно-коммунальной службе, составляет 22,7 млн. долларов – двенадцатый показатель из шестнадцати возможных.

      Курсы подготовки управляющих открылись на базе Воронежского архитектурно-строительного университета. Обучение первых слушателей, учитывая особую важность проекта, оплатила городская администрация. В дальнейшем платить за учебу будущие управдомы будут сами. Сейчас обучение проходят 50 человек. В основном это люди, которые участвовали в пилотных проектах по созданию ТСЖ и возглавляли инициативные группы (эксперимент охватил 20 домов). Но есть и председатели ТОСов (территориальных органов самоуправления) и ЖСК (жилищно-строительных кооперативов).
      Специалистами университета уже разработан учебник «Руководство для управляющих жилищно-имущественным комплексом и владельцев недвижимости». Это настольное пособие управляющего, которое насчитывает более 300 страниц. Оно составлено в форме вопросов и ответов. Например: «Как собрать общее собрание?», «Как зарегистрировать ТСЖ?», «Как запустить систему отопления?». На каждый вопрос дается обстоятельный ответ.
      После окончания курсов слушатели получат свидетельство о присвоении специальности «Управляющий жилищно-имущественным комплексом» и квалификационный аттестат-сертификат. Судя по опыту Европы и бывших прибалтийских республик Советского Союза, эта профессия будет пользоваться большим спросом на рынке труда и станет достаточно высокооплачиваемой.
      Ректор ВГАСУ Виктор Семенов участвовал в разработке программы реформирования ЖКХ Воронежской области, рассчитанной до 2010 года. Один из подразделов этой программы как раз и посвящен подготовке управляющих. Вот что рассказал проректор:
      – Суть реформы ЖКХ заключается в том, чтобы изменить сложившиеся отношения в коммунальном хозяйстве. В соответствии с новым Жилищным кодексом, если в многоквартирном доме 51 процент квартир приватизирован, то жильцы имеют право создавать ТСЖ. Если в течение полугода жильцы не выбирают какой-то формы управления, то муниципалитет обязан эту форму выбрать за них. Кроме того, если в многоквартирном доме существует доля неприватизированного жилья, принадлежащего муниципалитету и сдаваемого по договору социального найма, и нежилые помещения (магазины), собственники которых не имеют отношения к ТСЖ, то владельцы этой площади обязаны внести свою долю в содержание дома.
      У каждого многоквартирного дома будет свой расчетный счет, образуется юридическое лицо и появится профессиональный управляющий, который на основании договора или доверенности, выдаваемой правлением ТСЖ, осуществляет эксплуатацию дома, заключая прямые договоры на поставку, обслуживание, ремонт. Управляющий может быть и отдельно нанятым менеджером по контракту. Он может совмещать свою должность с должностью председателя ТСЖ. Если это одно лицо, то он должен быть нанят правлением по контракту и получать зарплату, отвечая за свои действия: собирать общее собрание, отчитываться, утверждать смету.
      Получается, что правление ТСЖ – это законодательная власть, а управляющий – исполнительная власть, в данном случае – менеджер по технической эксплуатации здания и обеспечению его жизнедеятельности.
      Уже разработаны проекты нормативных актов, в том числе и законов Воронежской области об институте управляющих. Сейчас эти документы проходят экспертизу в областной и городской администрациях и затем будут переданы в облдуму для утверждения.

С 1 октября 2005 года земельные участки под жилищное строительство будут предоставляться только на аукционах

      С 1 октября 2005 года земельные участки под жилищное строительство будут предоставляться только на аукционах. Об этом заявил на проходившей недавно конференции «Инвестиции в российский рынок недвижимости» начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Михаил Евраев. По его словам, необходимо создать единое экономическое пространство, чтобы каждый имел равный доступ к земле.
      Сегодня об открытости и прозрачности строительного рынка говорить не приходится. Это подтверждает и мониторинг, проведенный ФАС в конце прошлого года: 98% земельных участков предоставляется сегодня без торгов, целевым образом. Еще в декабре 2004 года было внесено предложение о проведении земельных аукционов под жилищное строительство. Это предложение принято и уже стало нормой закона. Для участия в аукционах нужна только заявка и соответствующая регистрация. Обязательное условие для проведения земельного аукциона – размещение информации о торгах в интернете. Теперь ситуацию по земельным аукционам можно будет отслеживать по всей стране.
      «Если все предусмотренные законом процедуры не будут выполнены, в том числе по размещению информации на сайте, то торги могут быть признаны недействительными, и при этом не обязательно обращаться в антимонопольную службу, любое заинтересованное лицо может сразу обращаться в суд», – сказал Михаил Евраев. «Я считаю, – добавил он, – что это очень важный шаг к наведению порядка в строительной сфере, в сфере распределения участков. Все компании должны иметь равный доступ к этому бизнесу. И не только в своем городе. У нас сейчас сформировались закрытые пулы застройщиков, когда строители из Чебоксар не могут строить в Волгограде, а из Волгограда не могут строить в Санкт Петербурге. Введение аукционов поможет разрушить такой монополизм».
      Кроме того, муниципальные органы власти теперь обязаны предоставлять участок на аукцион только при гарантии проведения коммуникаций. Единственное, что остается победителю торгов, – это определиться в течение года с мощностью.
      По словам Евраева, введение аукциона на земельные участки не повлечет за собой увеличения цен на жилье, ведь сегодня цена жилья не привязана к себестоимости строительства. К тому же аукцион создаст равный доступ к земле для всех компаний, а значит, расширится число игроков на этом рынке. В итоге это побудит муниципальные органы власти расширить количество участков под застройку.
      Однако, как заявил министр регионального развития РФ Владимир Яковлев, наибольшие трудности с адаптацией нового Градостроительного кодекса возникают не у застройщиков, а у региональных и муниципальных властей. «Представители властей крупных городов уже не раз декларировали не готовность муниципалитетов к земельным аукционам, – заявил Владимир Яковлев на проходившей на прошлой неделе конференции «Росстрой-2005». – В добавление к этому есть еще одна проблема. Практически во всех субъектах Федерации отсутствуют генеральные планы развития территорий.
      Одна из главных ближайших задач Минрегиона в том, чтобы помочь муниципальным властям как можно скорее разработать методики проведения аукционов и сформировать земельные участки под застройку, иначе неизбежно возникнет дефицит таких площадок». По словам Яковлева, такой дефицит сегодня уже ощущается.
      По словам Михаила Евраева, уже готовятся новые поправки к Градостроительному кодексу, закрепляющие продажу земельных участков не только под жилищное строительство, но и под коммерческое.

Наиболее востребованы у населения коттеджные поселки эконом-класса, однако их доля на рынке не превышает 10%

      Последние несколько лет рынок загородной недвижимости активно развивается. С 2000 по 2004 год он вырос более чем на 70%. На начало 2005 года в Подмосковье насчитывалось около 250 коттеджных поселков, а объем рынка, по оценкам экспертов, превысил 6 млрд. долларов. Однако, несмотря на бурный рост, у экспертов нет единого мнения относительно оценки текущей ситуации. Кто-то говорит о насыщении спроса, кто-то предсказывает дальнейший рост цен.
      По данным аналитического агентства IRN.RU, в начале этого года в радиусе 60 километров от Москвы активно продавалось 166 поселков. Из них половина появились на рынке в течение последнего года, а остальные 83 поселка предлагаются уже на протяжении двух лет. За год было продано 57 коттеджных поселков, и все они искали своих покупателей более одного сезона. В среднем, по данным IRN.RU, экспозиция коттеджных поселков составляет два года и более.

Рынку требуется эконом-класс
      Если же говорить о средней цене квадратного метра в коттеджах, то она по сравнению с прошлым годом выросла примерно на 20%. Впрочем, этот показатель не совсем точно отражает процессы, происходящие на рынке, – ведь разброс цен в этом сегменте очень велик, и есть примеры понижения цен по отдельным объектам, где возникли трудности с продажами. Эксперты отмечают, что риелторы и застройщики все охотнее идут на скидки. Большинство аналитиков рынка загородной недвижимости считают, что можно даже говорить об общей тенденции к снижению ликвидности новых поселков, особенно если цена коттеджа превышает 1-1,5 млн. долларов.
      Это подтверждает и мониторинг спроса потенциальных покупателей. Фактически каждый второй запрос ориентирован на приобретение коттеджа «под ключ» в пределах 50 км от Москвы по цене до 150-180 тыс. долл. Сегодня наиболее востребована площадь дома – 120-180 кв. м, а участок – в пределах 12 соток. Иными словами, самый острый спрос у населения на загородное жилье эконом-класса. Тем не менее, по оценкам экспертов, из всех строящихся поселков к эконом-классу можно отнести менее 10%.
      Как отмечают брокеры риелторских агентств, занимающихся продажей коттеджных поселков, причина подобной «нелюбви» застройщиков к эконом-классу вполне объяснима – для девелопера они не очень выгодны. При удачной реализации поселок эконом-класса способен принести порядка 25-30% годовых, тогда как бизнес-класс и элитное жилье – свыше 60% и даже 100% годовых. Правда, для этого надо получить подряды на строительство как минимум 70% от всех предлагаемых к продаже в поселке домов, причем площадь каждого из домов должна быть не менее 500 кв. м.

Чтоб не пропасть поодиночке
      Трудности, возникающие с реализацией коттеджных поселков, побуждают застройщиков искать новые подходы к строительству. В последнее время на рынке загородной недвижимости наметились новые тенденции. Все чаще вновь построенные поселки оказываются логическим продолжением уже существующих проектов. Это вторая, третья или даже более поздняя очередь застройки, расширяющая первоначальный поселок или располагающаяся в непосредственной близости от него. По данным аналитического центра IRN.RU, в этом году подобных поселков более 20 (из 166 поселков, вошедших в исследование), то есть около 15% рынка. По мнению экспертов IRN.RU, эта тенденция будет усиливаться. В итоге существующие поселки постепенно превратятся в более крупные комплексы загородного жилья.
      Подобное укрупнение выгодно и застройщикам, и покупателям, оно позволит снизить затраты. Ведь развитая инфраструктура коттеджного поселка – спортивные и развлекательные сооружения, рестораны, магазины, школы и т.д. – слишком сильно повышает стоимость домов и эксплуатационные расходы.
      По данным аналитического центра IRN.RU, средняя стоимость квадратного метра домов в поселках с развитой инфраструктурой – 2025 долл., а с минимальной инфраструктурой – 1820 долл., то есть разница в среднем составляет 200 долл. с метра. При площадях домов в 300-400 кв. м это дополнительные 60000-80000 долл. Аналогично повышается и средняя стоимость последующей эксплуатации домов: 379 долл. в месяц в поселках с развитой инфраструктурой против 262 долл. в месяц в поселках с минимальной инфраструктурой. Кроме того, нередко объекты инфраструктуры, рассчитанные на жителей только одного поселка, остаются незаполненными, а значит, и нерентабельными. Так что их наличие еще не означает, что они будут постоянно работать.
      «Укрупнение коттеджных поселков, – считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко, – позволяет избежать многих сложностей, возникающих в рамках небольших одиночных поселков, и прежде всего снизить высокую стоимость создания и поддержания комфортных условий для проживания в поселке. Можно предположить, что этот процесс будет развиваться и дальше, особенно для поселков, рассчитанных на средний класс».

      Город – будет?
      Наконец, нельзя не сказать и об амбициозных проектах столичных застройщиков. Речь идет не о строительстве отдельных компактных коттеджных поселков, а о возведении целых городков. Один из таких проектов еще пару лет назад активно рекламировала крупная столичная компания. Его предполагалось реализовать по новорижскому направлению, всего в 20 километрах от Москвы. На участке в 1500 га, сопоставимом по площади с подмосковным Звенигородом, собирались построить целый город нового типа, в котором будут все градообразующие компоненты: жилая застройка, социально-культурная инфраструктура, зона отдыха и офисный центр.
      Предполагалось, что главный акцент в таком городе будет сделан на жилой застройке. Причем на индивидуальной, а не на типовой панельной. Расчет шел на недорогую коттеджную и обычную малоэтажную застройку. А объекты инфраструктуры – школы, больницы, торговые и развлекательные комплексы – должны были создать рабочие места, в том числе и для окрестных жителей. Застройщик намеревался даже модернизировать сельскохозяйственное производство, оставшееся в наследство от бывшего колхоза, и создать современные фермерские хозяйства, которые отчасти решили бы проблему продовольственного снабжения. И в самом городе, и вокруг него предполагалось разбить парки и скверы. Чем не город-сад?
      Впрочем, большинство экспертов встретило тогда проект скептически – слишком много проблем возникает в связи с освоением новых участков. Главная – прокладка коммуникаций, которая потребует от инвестора значительных затрат. Сегодня об этих планах предпочитают не вспоминать. Однако сама идея строительства в ближайшем Подмосковье небольших городов с малоэтажной и коттеджной застройкой не покидает строителей. О новых планах заявляет то одна, то другая компания. Так что, возможно, лет через пять-семь вокруг Москвы появятся современные коттеджные города по типу европейских.

Самые дорогие коттеджные поселки Подмосковья

Ме- сто	Название поселка	Направление	Рассто- яние (от МКАД)	Коли- чество домов	Цена за домо- владение ($)
1	Николино	Рублево-Успенское шоссе	26 км	более 150	4 000 000
2	Дрофа	Рублево-Успенское шоссе	15 км	20	4 000 000
3	X-Park	Рублево-Успенское шоссе	16 км	7	3 000 000
4	Лазурный берег	Дмитровское шоссе	25 км	88	3 000 000
5	Никольская слобода	Новорижское шоссе	9 км	60	3 000 000
6	Резиденция Бенилюкс	Новорижское шоссе	17 км	250	3 000 000
7	Романово 2	Рублево-Успенское шоссе	16 км	26	2 500 000
8	Сосны 7-Конкор, Сосны	Рублево-Успенское шоссе	22 км	7	2 000 000
9	Ривьера на Истре	Пятницкое шоссе	52 км	9	2 000 000
10	Лукоморье	Калужское шоссе	4 км	19	2 000 000
11	Корабельные сосны	Рублево-Успенское шоссе	22 км	35	2 000 000
12	Ландшафт	Рублево-Успенское шоссе	9 км	30	2 000 000
13	Серебряный бор	Новорижское шоссе	в черте города	30	1 500 000
14	Горки 21	Рублево-Успенское шоссе	16 км	30	1 500 000
15	Коттон-Вей	Рублево-Успенское шоссе	24 км	250	1 500 000
16	Екатериновка	Рублево-Успенское шоссе	в черте города	40	1 500 000
17	Старое Чигасово	Рублево-Успенское шоссе	29 км	98	1 500 000
18	Чесли	Рублево-Успенское шоссе	25 км	32	1 000 000
19	Подушкино	Рублево-Успенское шоссе	11 км	50	1 000 000
20	Полесье	Рублево-Успенское шоссе	22 км	15	1 000 000

Источник: Исследование.ру, РБК

В новом ЖК слово «выселить» употреблено в десять раз чаще, чем «вселить»

Цивилизованно и по-человечески отстаивают свои права лимитчики, беженцы и другие жильцы российских общежитий

      В стране происходит новый передел собственности. Объектом захвата стало единственное, что досталось гражданам после эпохи Большой Приватизации, – жилье. Жители общежитий, муниципальных квартир и военных городков держат оборону, как умеют. В неравном бою против судов, управ, муниципалитетов, спецназа, судебных приставов и газа «Черемуха» у бедных граждан вроде бы нет шансов. Но сами граждане, видимо, так не считают: за крышу над головой, пусть даже полусгнившую и протекающую, они готовы сражаться самым неприемлемым для власти способом.
      В Екатеринбурге людей на акции протеста выводит замкомандира полка, возглавляющий союз инвалидов локальных войн «Боевое братство». Акции проходят по всем правилам военной науки, чуть ли не окопы роют и проводят курсы гражданской самообороны. В Перми у стен областной администрации скоро месяц, как функционирует палаточный городок, где, сменяя друг друга, намерены очень долго держаться жильцы 20 общежитий, уже создавшие общественную организацию «Пермские общаги».
      В Питере прошел митинг жителей 25 общежитий. Протестанты пообещали своим московским собратьям по несчастью по первому зову приехать в Москву (7 часов на поезде) и окружить Кремль. Для справки: в Питере – 400 общежитий. Все они сейчас объединяются в новую общественную организацию.
      Впрочем, для того чтобы создать большие проблемы, вполне достаточно и восьми тысяч жильцов общежитий Мосметростроя, которые совсем недавно написали сдержанно-гневное письмо президенту Путину. Пока требуют отменить новый Жилищный кодекс РФ, в котором слово «выселить» употреблено в десять раз чаще, чем слово «вселить».
      Безусловно, до президента письмо не дойдет. А телевизор упорно не показывает ни армию военных пенсионеров, которые готовы защищать свои военные городки, ни палаточный город у ворот пермской администрации, ни ОМОН, вытравливающий газом из квартиры семью коренных москвичей (с шестимесячным ребенком, девочкой-школьницей, собакой и ветераном войны), ни спецназ ГУИНа (Минюст РФ), который в ночь на Новый год штурмует московское общежитие по Ясному проезду, 19.
      Именно это общежитие, подведомственное швейной фабрике «Смена», стало пионером «восстания общаг». За судьбой бывших швей, которые оказали отчаянное сопротивление спецназу ГУИНа, натасканному в тюрьмах на зэках, следят сейчас в многочисленных общагах.
      У общежития фабрики «Смена» обычная история. Такая же, как у сотен других общежитий Москвы, Питера, Перми (далее – по всей стране). В середине девяностых бывшие работодатели (фабрики и заводы) были обанкрочены, подведомственные им жилые здания, под завязку заселенные бывшими рабочими и их семьями, незаконно приватизированы как нежилые объекты соцкультбыта (по закону эти общежития должны были быть переданы городу, ордерованы и приватизированы жильцами). Жильцы стали «мертвыми душами», они ходили по арбитражным судам, управам и прокуратурам, требуя восстановить справедливость. Ходили и работницы фабрики «Смена». Десять лет ходили, но, увы, судьи, чиновники и прокуроры плевали на граждан.
      Тем временем в Москве обнаружилась дикая нехватка тюремных надзирателей. На грязную и плохо оплачиваемую работу в московские СИЗО москвичи идти не хотели. Тогда Минюст вспомнил об институте лимитчиков и стал набирать контингент в регионах, прельщая жильем в Москве. Квартиры в новостройках, правда, никому из пришлых сотрудников ГУИНа давать никто не собирался (для этого Минюсту нужно было вкладывать немалые средства в строительство или выкупать жилье у московского правительства). Зачем? Несчастные лимитчики из регионов, чьи жилищные условия даже хуже, чем у заключенных, будут довольны и отдельной комнатенкой без окон. Так подумали про своих сотрудников высокие минюстовские чиновники. И, что интересно, оказались правы. Надзирателям-лимитчикам просто показали на общежития, которые «щедрая» Москва отдала на растерзание, прозвучала команда «фас» – и 31 декабря 2004-го в общежитие по Ясному проезду, 19 ворвался начальник московского УИНа генерал Злодеев с ротой спецназа.
      Очень важно, что жильцы с Ясного проезда не дали втянуть себя в «разводку», которую попытались устроить им чиновники. Дело в том, что в общежитии с 93-го года кроме семей бывших работниц фабрики проживают и беженцы из Абхазии и Баку. (Московские общежития стали своеобразной гуманитарной помощью правительства Москвы пострадавшим в локальных конфликтах. На этом помощь, правда, закончилась: никаких прав, даже временной регистрации, беженцы не имеют.) На беженцев, как на самых бесправных, и набросился генерал Злодеев, чтобы вселить в несчастную общагу бездомных сотрудников ГУИНа.
      Двухметровые спецназовцы вламывались в комнаты и ставили ультиматум: выносите вещи сами или… И пока испуганные беженцы выносили свои узелки на улицу, сотрудники ГУИНа занимали освободившиеся койкоместа. Тем, кто оказал сопротивление, заламывали руки, ломали о спины дубинки. Таким образом выселили на улицу 15 семей беженцев. Среди них – ветеран Великой Отечественной войны Михаил Баджгович Малишава, 1929 года рождения, и 67-летний ветеран труда Игрико Гебрандзе.
      Ветерана войны приютили родственники, ветерану труда Игрико идти было не к кому, и он поселился в холле вместе с жирными общежитскими крысами. В его комнату заселилась полковник ГУИНа вместе со взрослым сыном. Однажды она (полковник) подошла к Игрико и сказала: «Мне вас даже жалко!» и… поставила на входе в холл Игрико железную дверь с типично тюремным глазком.
      А расчет тех, кто натравил гуиновцев на швейное общежитие, был прост: ну кто будет защищать лиц кавказской национальности?!
      Расчет не оправдался. Совет жильцов общежития по Ясному проезду возмутился поведением сотрудников ГУИНа. Причин было много. Во-первых, сотрудники ГУИНа сразу сделали из гражданского общежития режимный объект: захватили комендатуру и картотеку жильцов, поставили стол у лифта, возле которого круглосуточно дежурило отделение из шести двухметровых спецназовцев ГУИНа, напечатали минюстовские пропуска, без которых домой не пускали даже детей. Если дети пытались все-таки пройти к лифту, спецназ вышвыривал их, как котят, на улицу.
      В захваченных комнатах буквально сразу же начался ремонт, который проводили, естественно, зэки. Заключенные в робах и с опознавательными номерами ходили по окрестностям без конвоя, ночевали прямо в общежитии. Дети бывших швей-мотористок настолько прониклись, что стали рисовать в школьных тетрадках тюремные камеры. Из детских рисунков жильцы общежития и устроили первую акцию протеста: в Независимом пресс-центре прошла выставка под названием «Я живу в тюрьме». Говорят, на нее тайно проник генерал Злодеев. Говорят, очень на детей обиделся.
      Роль катализатора сыграла бумажка (никем не подписанная!) из федерального управления имуществом, которая отдавала ГУИНу не только комнаты беженцев, но и все жилые помещения общежития. Так как в этой бумажке общежитие по Ясному проезду, 19 значится как ПУСТОЙ ЖИЛОЙ ДОМ. То есть, начав с беженцев, сотрудники ГУИНа занялись бы бывшими работницами фабрики «Смена», которые прожили в этом общежитии более двадцати пяти лет и имеют постоянную регистрацию по месту своего жительства.
      И тогда общежитие поднялось. И за себя, и «за того парня», то есть за беженцев, с которыми мирно прожили 12 лет. В лучших традициях споров хозяйствующих субъектов было проведено «собрание акционеров», то есть жильцов. На нем постановили: 1) пропускной режим ликвидировать; 2) незаконно выселенных беженцев вселить обратно; 3) поставить ультиматум Минюсту, чтобы предоставил благоустроенное жилье сотрудникам ГУИНа; 4) бороться и победить.
      …Первого июля вселяли незаконно выселенную семью Гегечкори – Ламару и Нугзара. Еще в январе их выкинули из крохотной десятиметровой комнаты без окон. (Особый цинизм заключается в том, что с тех пор здесь жили только швабры и ведра: из комнаты просто сделали подсобное помещение.)
      На вселение собралась толпа народа. Бросались в глаза молодые ребята славянской наружности, которые по собственной инициативе взяли шефство над жильцами общежития. В том числе и над беженцами-кавказцами. Беженцы трогательно поили ребят сваренным по-турецки кофе, а ребята весело обсуждали, как противостоять спецназу ГУИНа. В итоге первого июля все прошло мирно: спецназовцы рассосались сами собой, как только к общежитию стали прибывать журналисты, депутаты и их помощники и прочая решительно настроенная общественность.
      Непостижимым образом судьба маленького московского общежития оказалась в центре внимания слишком многих людей и в Москве, и в России. В Питере провели митинг в поддержку. Из Перми прислали гневное обращение в защиту. Из Воронежа и другого московского общежития, тоже незаконно переданного Минюсту, запросили детальные инструкции, как организовать сопротивление. За жильцов общежития фабрики «Смена» вступились известные правозащитники Людмила Алексеева и Лев Пономарев. Депутаты Галина Хованская, Олег Шеин, Владимир Тюлькин инструктируют на предмет юридических действий. Уже откликнулся спикер Мосгордумы Владимир Платонов.
      За жителями общежитий стоит закон (а это придает уверенность). Действия ГУИНа – незаконны (потому 1 июля разбежались и гуиновский комендант, и гуиновский спецназ). Дело в том, что выселять даже беженцев никакой спецназ, кроме судебных приставов с судебным же решением в руках, не имеет права. Поэтому январские действия сотрудников ГУИНа – это самоуправство в чистом виде, а самоуправство – это статья Уголовного кодекса РФ.
      – А если прокуратура откажется возбуждать уголовное дело против Минюста? – скептически спросили журналисты Ирину Бергалиеву, координатора совета жильцов общежития по Ясному проезду, 19.
      – В Питере – 400 общежитий. От Москвы до Питера – семь часов на поезде. Пермь тоже недалеко. Воронеж еще ближе. В самой Москве – десятки общежитий. Людей начали выселять повсюду. Поэтому нам никто не говорит: «Держитесь». Нам говорят: «Приедем по первому зову».
      P.S. В середине июля в Перми пройдет первый слет представителей российских общежитий, на котором будет выработана общая программа действий. В ближайших номерах «Новая» сообщит о точной дате проведения этого важного мероприятия.